ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTOI. DEFINICIN

En el derecho romano se distinguan tres clases o especies de locacin: la locacin de cosas (ya sean inmuebles o muebles), la locacin de obra (o sea la realizacin de un determinado trabajo) y la locacin de servicios. Se distingua de esta manera la locatio rei, la locatio operarum y la locatio operis faciendi.

El contrato de arrendamiento, conocido en roma como locatio conductio, era un contrato tpico que se formaba mediante el consentimiento de las partes. Dicho consentimiento para la formacin del arrendamiento deba recaer sobre los elementos principales del contrato: el objeto que poda ser mueble o inmueble, corporal e incorporal, con excepcin de las servidumbres prediales que solamente podan ser arrendadas conjuntamente con el terreno al cual pertenecan y las cosas consumibles; y el precio del arrendamiento, que deba ser cierto y en dinero. Esta ultima caracterstica variaba cuando se trataba de arrendamiento de fundos, en cuyo caso, el precio poda ser pactado en especie.

Su definicin, la encontramos, en el artculo 1666 del Cdigo Civil cuando nos dice: por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. El arrendamiento se caracteriza porque se cede temporalmente un bien. De acuerdo con el artculo 923 del cdigo civil, el propietario tiene las facultades de usar y disfrutar, disponer y reivindicar. De esas facultades el arrendamiento cede a favor de otra persona las facultades de usar y disfrutar del bien, en cambio de una renta. II. NATURALEZA JURDICA

La doctrina civilista y clsica, sostiene que el contrato de arrendamiento es un acto de administracin y no de disposicin, porque no constituye una enajenacin del dominio del bien, ni la concesin al conductor de un derecho real sobre ste, sino que tiende a la conservacin del patrimonio.

Esta tendencia de la legislacin, ha reafirmado la opinin doctrinaria cada vez ms poderosa, de que el arrendatario de un predio urbano, tiene actualmente un derecho real sobre el bien alquilado.

Mucho tiempo los doctrinarios discutieron la naturaleza jurdica del arrendamiento. Unos sostenan que era un derecho personal, otros consideraron que era un derecho real. Tal vez si hasta ahora se mantiene la divisin de los tericos. Pero parece que ha prevalecido la tesis que sostiene que el arrendamiento es un derecho personal, no porque sea intuito personae, sino porque tiene un sujeto pasivo de la obligacin. Para poder establecer si el arrendamiento es un derecho real o personal, es suficiente comparar sus caracteres con los del usufructo en el que tambin se cede el uso por una renta, cuando el usufructo es oneroso. El parecido es de tal naturaleza que muchos tericos no han podido establecer sus diferencias. Por ejemplo en el arrendamiento, se cede el uso; en el usufructo tambin. Cuando el usufructo es oneroso, se paga una renta. Sin embargo existen diferencias que separan profundamente a ambos institutos jurdicos.Para explicar la diferencia, quiz convenga explicar la inmediatividad del derecho real. No es la relacin de hecho con la cosa, la inmediatividad significa que el titular de un derecho real obtiene por si solo el provecho o beneficio que le rinden las cosas, sin sujeto pasivo que le haga gozar de ellas. De tal modo que si el arrendamiento sufre una eviccin es decir sufre una desposesin del bien, acudir donde el arrendador reclamndole el uso pacfico del bien; es decir que el arrendamiento tendr siempre un sujeto pasivo de la obligacin; mientras que en el usufructo, si el usufructuario sufre una eviccin no tendr que acudir donde el propietario, sino que por s solo recuperar la posesin, ejercitando la legtima defensa posesoria, o, ejercitar las acciones posesorias, sea los interdictos o la accin posesoria propiamente dicha, cuando su titulo se enfrente al ttulo del arrendatario o al anticresista.

La conclusin a la que se arriba es que mientras el arrendatario tendr siempre un sujeto pasivo, el usufructuario no tendr un sujeto pasivo. El derecho real, se diferencia del personal en que mientras uno tiene inmediatividad (que es actuar sin sujeto pasivo) el otro no tiene inmediatividad y acude siempre al sujeto pasivo de la obligacin.III. CARACTERSTICAS Es individual.- Vincula personas ya sea naturales o jurdicas, que manifiestan su voluntad expresamente y, por tanto, se obligan mutuamente.

Es principal.- No depende de otro contrato. Es autnomo. Puede haber convenciones accesorias como la clusula del arrendamiento venta o subarrendamiento, pero son independientes.

Es de prestaciones recprocas.- Porque hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del arrendador como del arrendatario. El arrendador tiene la obligacin principal de mantener al inquilino en el uso y goce del bien arrendado, y el derecho de percibir la renta convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la obligacin de pagar el alquiler en los perodos convenidos y el derecho de usar y ocupar el bien. Es oneroso.- Porque existe contraprestacin. Esta caracterstica presenta ventaja tanto para la parte arrendataria como arrendador. El arrendatario ve disminuido su patrimonio con el pago de la renta, sin embargo se ve compensado con el uso que se le ha cedido temporalmente del bien. Por otra parte el arrendador pierde el derecho a uso de su bien el cual es compensado con la entrega de una renta previamente determinada. Es conmutativo.- Se prev las consecuencias del contrato, tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya que las prestaciones de ambos intervinientes, son equivalentes y porque, al tiempo de su celebracin, pueden determinarse los beneficios que habr de producirle el contrato.

Es tpicamente de tracto sucesivo.- Se va cumpliendo en funcin del tiempo y del pago de la renta, en forma sucesiva, continua y peridica.

Es temporal.- Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma indefinida, ya que si se otorgara el bien por tiempo indefinido, se desnaturalizara la esencia del contrato de arrendamiento y colisionara con las caractersticas propias de la propiedad. Es consensual.- Porque no se necesita documento alguno, basta el concierto de voluntades sobre la renta para que exista el contrato de arrendamiento. Para su existencia es suficiente que ambas partes estn de acuerdo, den su consentimiento y aceptacin sobre el bien y el monto de la renta.

Sin embargo, esto es inconveniente, porque la palabra no tiene ninguna seguridad y, por tanto, hay que celebrarlo en un documento, ya sea pblico o privado, para que las partes no se aprovechen de esa situacin.

Es nominado. Porque mantiene un nomen iuris, el cual se encuentra descrito y regulado segn las normas de la legislacin civil vigente (en los Arts. del 1666 al 1712).IV. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOA. SUJETOS

Arrendador. Se obliga a ceder el uso del bien. Tambin es llamado locator. Arrendatario. El que toma el bien en arrendamiento. Se le conoce tambin con el nombre de locatario o conductor.B. LA CESION TEMPORAL DEL USO DE UN BIEN

La cesin del bien debe ser temporal, ya que una separacin perpetua del dominio y del goce le quitara todo sentido a la propiedad. Esta temporalidad est dada no solo por su naturaleza sino tambin por la ley.

El plazo de los arrendamientos de duracin determinada no puede exceder de diez aos y cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis aos.Pueden ser objeto de la prestacin materia de la obligacin que surge de contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles.

El bien que se debe dar en arrendamiento debe estar determinado, ya que es de la esencia de este contrato la devolucin del mimo bien por parte del arrendatario al vencimiento del plazo contractual establecido.C. LA RENTA

La renta puede consistir en una determinada suma de dinero, la que la convierte en una obligacin con prestacin de dar bienes fungibles; o en una parte de los frutos o productos provenientes del mismo bien, lo que determina su obligacin de dar bienes inciertos; o la entrega de cualquier otro bien, en cuyo caso la prestacin podr ser de dar bienes ciertos o inciertos.

La forma de pago ser establecida por las partes en cuotas peridicas (semanas, quincenas, mensuales, semestrales, anuales, etc.), pero no existe inconveniente para que la renta se pague de una sola vez por adelantado o al vencimiento del contrato si as lo convinieran las partes. V. DURACION DEL ARRENDAMIENTO

A. PLAZO DETERMINADOLas partes tienen la libertad para concertar el plazo por meses, bimestres, trimestres, aos, salvo la limitacin temporal que contiene el artculo 1688 del Cdigo Civil. Esto es, que el contrato celebrado por plazo determinado no puede exceder de 10 y 6 aos, en los casos previstos en el artculo 1688. Consiguientemente, a la culminacin del plazo, el arrendatario debe cumplir con restituir el bien con todos sus accesorios.

1. Plazo de diez aos

Se aplica a los contratos celebrados respecto de bienes pertenecientes a personas capaces, esto no significa que si los intervinientes guardan silencio sobre la duracin del contrato se aplique este lmite del plazo, sino que se convierte en un contrato con plazo indeterminado, cuyos efectos estn regidos por el artculo 1703 del Cdigo Civil.

2. Plazo de seis aos

Cuando el bien arrendado pertenece a incapaces.

En este caso, el arrendamiento no puede tener una duracin mayor a seis aos, en cuanto a la administracin de los bienes del menor o mayor incapaz efectuada por sus padres, de acuerdo con las reglas referidas a la patria potestad, estos pueden arrendar los bienes del incapaz hasta por tres aos sin requerir para ello de autorizacin judicial. Esto mismo plazo rige tambin para los bienes que estn a cargo del tutor.

Cuando el bien pertenece a entidades pblicas

El lmite legal es slo cuando la entidad pblica participe como arrendador en el contrato. En relacin a los bienes del Estado, se requiere evitar la inmovilizacin larga de un bien, en funcin del inters pblico, porque vencido los 6 aos, se pueden establecer condiciones ms ventajosas.B. PLAZO INDETERMINADOEl antecedente de este precepto es el artculo 1497 del Cdigo Civil de 1936, el mismo que contena una frmula restringida solo al alquiler de casas, lo que no sucede con el presente numeral que comprende todo tipo de bienes susceptibles de arrendarse.

Como se desprende de su texto, en el presente caso se trata de un arrendamiento de duracin indeterminada. El pago de la renta ser por meses, quincenas, semanas, das o cualquier otro periodo, de acuerdo a como se haya estipulado.

El artculo 1690 del Cdigo Civil no faculta a considerar que el contrato se ha renovado por un periodo igual a lo renovado anteriormente, sino que el arrendamiento de duracin indeterminada se reputa por meses, si la renta se paga por meses, u otro periodo, segn se pague la renta.VI. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

A. DERECHOS

Al pago de la renta. La que puede ser pagada por periodos vencidos o adelantados, o tambin ser pagada en su totalidad por adelantado; de acuerdo al convenio efectuado entre los contratantes.

A pactar sobre el uso del bien arrendado. En consideracin del principio de autonoma de la voluntad, cabe un pacto sobre el destino del bien, y si este se ha pactado especialmente, es obvio que habr de cumplirse por estar este en inters de ambas partes. Derecho de iniciar la accin de desalojo.

Derecho a cursar el aviso de conclusin del contrato, cumpliendo con los requisitos y modalidades establecidas por la ley para cada caso.

Derecho a la devolucin del bien y al cobro de la penalidad. En cuanto al segundo derecho, tal y como lo prescribe el artculo 1704 del Cdigo Civil vigente, vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin del arrendamiento, se el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolucin efectiva. Derecho de realizar reparaciones urgentes. Como lo impone el artculo 1673 del Cdigo Sustantivo tratado, el arrendatario debe tolerar las reparaciones aunque importen privacin del uso de una parte de l.

Derecho a pactar sobre quien recae la responsabilidad de realizar las reparaciones necesarias, segn el artculo 1680 del Cdigo Civil.

Derecho a inspeccionar el bien por causa justificada, previo aviso de siete das, amparado en el inciso 5 del artculo 1681.

Derecho a decidir sobre los cambios o modificaciones del bien, sobre el subarrendamiento y cesin del contrato, conforme al artculo 1681 incisos 8 y 9.B. OBLIGACIONES a. Obligacin de entrega del bien

Art. 1678.- El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos su accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.

Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebro, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca.

Esta es la principal obligacin del arrendador y constituye una prestacin de dar, que comprende tambin la de conservar el bien hasta su entrega (Art. 1134 del Cdigo Civil)

La entrega deber ser hecha con todos sus accesorios salvo pacto distinto en el lugar y en el estado que las partes hayan convenido. De acuerdo con el artculo 888 del Cdigo Civil, son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, estn permanentemente afectados a un fin econmico y ornamental con respecto a otro bien.

El numeral bajo comentario contiene la regla establecida en el artculo 889 del Cdigo Civil, segn la cual los accesorios siguen la condicin del bien, salvo que la ley o el contrato permitan su separacin o diferenciacin

Con la entrega el arrendatario adquiere la posesin del bien. Su titulo es el de un poseedor inmediato, por su misma temporalidad. Pero la tradicin puede tambin ser ficta, cuando cambia el titulo posesorio de quien esta poseyendo (el dominus, futuro arrendatario, enajena el bien al comprador, futuro arrendador) o cuando se transfiere el bien que est en poder de un tercero. En este caso, la tradicin produce efecto en cuanto al tercero, solo desde que es comunicada por escrito (artculo 902 del Cdigo Civil).

El arrendador est obligado a entregar el bien en el estado convenido por las partes de tal modo que pueda destinrsele a la finalidad para la que fue transferido. Caso contrario, y en virtud del saneamiento, responder frente al adquiriente por al eviccin, por los vicios ocultos o por los hechos propios. Este ltimo aspecto est vinculado con la obligacin de no hacer implcita establecida para el arrendador en el inciso 1 del artculo 1680, por la que est sujeto a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato, lo que quiere decir que debe abstenerse de realizar cualquier hecho que perturbe al arrendatario en el uso pacfico del bien arrendado.

El estado a que se refiere la ley es aquel en que debe encontrarse el bien segn lo convenido por las partes al tiempo de la entrega del mismo. No tiene porque, en otras palabras, ser ptimo y, por el contrario, puede darse el caso de que se arriende un inmueble en ruinas con el objeto de usarlo en la filmacin de una pelcula: el estado necesario ser en este evento el ruinoso, pues de lo contrario no servira para la finalidad propuesta. Existe, empero una presuncin, y es que una vez producida la entrega se entiende que es a satisfaccin del arrendatario y que cuenta con todo lo necesario para su empleo. Como expresa Borda, la conducta del locatario que acepta sin reservas la cosa tal como se le entrega, indica que eso fue lo acordado o que renuncia a todo reclamo

En caso de que no se entregue el bien en el plazo convenido, o en defecto de este inmediatamente donde se celebro el contrato (salvo la hiptesis de la costumbre) y posteriormente el arrendador quiera hacerlo, el arrendatario podr, frente a este cumplimiento tardo, negarse a recibirlo y resolver el arrendamiento porque ya no le resulta de utilidad

(Tal sera el caso, por ejemplo, cuando se arrienda el puesto de una feria que se realizara en determinadas fechas y se pretende efectuar la entrega despus de iniciada la feria)

El lugar de entrega del bien debe ser el que las partes han acordado. En defecto de estipulacin debe efectuarse de inmediato donde se celebro el contrato, salvo que por costumbre tenga que hacerse en otro sitio.

En cuanto al plazo, la entrega debe producirse en el que seale el contrato. Si no ha sido fijado, tambin tendr que realizarse de inmediato y en el lugar de la celebracin, salvo que por costumbre se efectu en otro sitio o poca.

De lo expuesto en los dos prrafos anteriores se advierten dos hechos: 1) El carcter supletorio de las normas; y 2) La fuerza de la costumbre.

Los gastos de la entrega del bien arrendado, segn se deduce de lo dispuesto por el artculo 1241, son de cuenta del arrendador y cabe naturalmente el pacto contrario.

El incumplimiento de su obligacin por parte del arrendador autoriza al arrendatario a:

1) Exigir la ejecucin forzada reclamando el cumplimiento del contrato ante la autoridad judicial. Simultneamente puede solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos

2) Pedir la resolucin del contrato (inciso 5, articulo 1697 del cdigo civil).

b. Presuncin del buen estado

Articulo 1679.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

Como hemos sealado anteriormente el arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos

Expresa ngel Gustavo Cornejo, que es de buena prctica el hacer constar, merced a un inventario, tanto mejor si se le lleva a cabo con intervencin de peritos, el estado en que se entrega la cosa locada. Faltando esta documentacin se presume, salvo prueba en contrario, que la cosa entregada al conductor, se hallaba en estado de servir y con todo lo necesario para el uso a que se destino

Desde luego le asiste al arrendatario el derecho a negarse a recibir el bien cuando no est en estado de servir a la finalidad que l se propuso y que aparece en el contrato, o si faltan accesorios no excluidos por las partes. Si a criterio del arrendador la resistencia a la recepcin es injustificada, proceder entonces a la consignacin del bien, para liberarse de los riesgos.

c. Obligaciones adicionales del arrendador

Articulo 1680.- tambin est obligado el arrendador:

1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.

2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

Cumplida la principal prestacin del arrendador, cual es la entrega del bien, tiene igualmente otras obligaciones adicionales que consisten en un NON FACERE para mantener al arrendatario en el uso del bien durante el tiempo que dure el contrato y un FACERE, que consiste en conservar el bien en buen estado

Decimos que tiene una obligacin consistente en un NON FACERE, porque el arrendador mantiene al arrendatario en el uso del bien abstenindose de realizar cualquier acto que perturbe la posesin pacifica que est gozando el ltimo de los nombrados. Esto permite que el arrendatario pueda, inclusive, iniciar interdictos de retener y recobrar, aun contra el propietario del bien (segundo prrafo del artculo 990 del Cdigo de Procedimientos Civiles)

De Ruggiero explica que por una parte, el arrendador, aun habindose reservado la facultad de vigilar ( dentro de los limites que son propios de la proteccin de su propiedad) y controlar el uso que el conductor haga de la cosa, no puede, mientras dure el arrendamiento, alterar la forma ni introducir modificaciones que cambien el destino econmico de la cosa; por otra parte corren a cargo del arrendador todas las reparaciones necesarias para que pueda continuar destinndose la cosa al uso convenido, salvo aquellas menores que segn la costumbre deban correr a cargo del conductor. En el conflicto que surge entre la obligacin de reparar impuesta al arrendador y el derecho del conductor a no ser impedido ni turbado en el goce de la cosa por efecto de las reparaciones que deban hacerse en ella, la ley adopta una solucin equitativa: impone al conductor la obligacin de sufrir la molestia ocasionada por la reparacin, siempre que esta sea urgente y no aplazable al tiempo de cesar el arrendamiento, aun cuando por ella fuese privado de una parte de la cosa; obliga al arrendador a disminuir la merced, proporcionalmente al tiempo y a la parte de la cosa, de la cual el conductor fue privado

El arrendador est obligado a conservar el bien en buen estado para el arrendatario y a realizar durante el plazo del contrato todas las reparaciones necesarias para permitirle su uso conforme lo convenido por las partes. En este orden de ideas, se encontrara sujeto a reparar el bien deteriorado, en las circunstancias siguientes:

1) Caso fortuito o fuerza mayor, incluyendo el incendio, por lo que en principio debe responder el arrendatario, a no ser que pruebe que han ocurrido por causa no imputable a l.

2) Por vicios ocultos del bien existentes al momento de la transferencia y estar obligado al saneamiento respectivo, siempre que estos vicios hagan carecer al bien de las cualidades prometidas por el transferente, que le daban valor o lo hacan apto para la finalidad de la adquisicin. As, podr plantear la accin resolutoria o la accin estimatoria, las que caducan a los tres meses tratndose de bienes muebles y a los seis meses, si se refiere a inmuebles, a contar desde el momento de la recepcin del bien.

3) Por el deterioro del bien para su uso ordinario.4) Por los derechos propios.Se dice que hay contrasentido entre los casos de mantener el uso y conservar el bien en buen estado (inc. 1). Cuando se habla de conservar, la ley se est refiriendo a las mejoras que corresponden al arrendador.

Sobre el arrendatario recae la carga de dar inmediato aviso al arrendador al respecto de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daos y perjuicios resultantes. Cuando se trata de reparaciones urgentes, se legitima al arrendatario para que las realice directamente (pues de otro modo tanto l y los suyos, como el arrendador podran sufrir graves perjuicios) con el derecho a ser reembolsado y siempre que avise al mismo tiempo al arrendador ( primer y segundo prrafo del artculo 1682)

Para concluir, el arrendatario debe tolerar los trabajos que se efecten para introducir las reparaciones necesarias, aunque le sean molestas la privacin de uso y, en todo caso, podr plantear la resolucin del contrato o la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza. VII. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.A. DERECHOS

Derecho a no pagar mayor suma que la convenida en el contrato.

Derecho a que se le garantice el uso y goce pacfico de la cosa durante todo el tiempo de vigencia del contrato.

Derecho a exigir saneamiento por eviccin.

Derecho de retracto.

Primera opcin de compra del inmueble que ocupa en los casos de venta, de adjudicacin en pago o aporte a una sociedad o cualquier otro acto jurdico traslativo de dominio, salvo los que se hacen a ttulo gratuito o donacin.

A que se le reembolsen los gastos hechos en mejoras necesarias o tiles, si hubo pacto para estas ltimas.B. OBLIGACIONES

Vale decir que nuestro Cdigo Civil vigente, empleando una ms adecuada tcnica jurdica, recoge en un solo artculo (1681) las principales obligaciones a cargo del arrendatario e introduce supuestos antes no contemplados y que eran, dudosos.El artculo 1681 prescribe que el arrendador est obligado:

Inciso 1: A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se concedi en el contrato o a que pueda presumirse de las circunstancias.La recepcin constituye la contra partida del deber de entrega que es propio del arrendador y tiene suma importancia, pues a partir de ella nacen para el arrendatario diversas responsabilidades y riesgos.

Una innovacin es aquella que concierne al cuidado del bien: el nuevo cdigo exige que se haga con diligencia, en tanto que el derogado estaba vinculado al celo que se tiene para las cosas propias (inciso 1 del artculo 1517del cdigo civil de 1936).como es sabido, el criterio de la ley anterior tena mucho de subjetivo, pes las cosas propias se cuidan bien, regular o mal, segn la calidad, cultura grado de responsabilidad, etc. del individuo.la diligencia es , por el contrario, ms precisa y objetiva, si bien debe de calificarse de acuerdo con las circunstancias de las personas ,del tiempo y del lugar.

Finalmente, y si en el contrato se ha estipulado sobre el destino que se le debe dar al bien el relacin con su uso, no puede el arrendatario emplearlo con infraccin de este deber. Lo mismo sucede si el contrato nada dice, pero el uso se presume de las circunstancias.Inciso 2: A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.El pago de la renta es la obligacin principal a cargo del arrendatario, como que constituye la contraprestacin por el uso temporal del bien. Por ello su sealamiento es un factor especial en este contrato y de no existir nos encontraramos frente a un comodato o prstamo de uso.

La renta debe de abonarse en el plazo y lugar sealados y en silencio del contrato, de manera mensual y en el domicilio del deudor, esto es, el del arrendatario.

El medio normal para acreditar el pago de la renta es el recibo del pago que otorga el arrendador. El hecho de acreditarse el pago de alguna de las cuotas peridicas o de la ltima, en su caso, hace presumir de las anteriores, salvo prueba en contrario.

Inciso 3: A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas que lo regulan.El inciso se refiere a las prestaciones accesorias de cargo del arrendatario, consistentes en pagar los servicios suministrados en beneficio del bien.

Obviamente, tales servicios estn referidos al arrendamiento de bienes inmuebles y consiste por ejemplo, en los suministro de energa elctrica y de agua.

El fundamento para imponer tales prestaciones a cargo del arrendatario encuentra su razn de ser en que es el arrendatario quien se beneficia con la utilizacin de la energa y del agua que le son suministrados.

Inciso 4: A dar aviso inmediato de cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra le bien.Esto es importante para el arrendador, quien podr as plantear las acciones que correspondan, en defensa de sus intereses.

Conviene hacer presente que en su calidad de poseedor inmediato, el arrendatario puede utilizar las acciones posesorias necesarias y los interdictos, siempre y cuando se trate de bienes muebles inscritos y de inmuebles. Inclusive si su posesin es de ms de un ao puede rechazar los interdictos que se promuevan contra l.Inciso 5: A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete das.Inciso novedoso que tiene por objeto permitir al arrendador constatar el estado de conservacin del bien a fin de comprobar si el arrendatario observa un uso diligente del bien arrendado o, en su caso, si se han producido deterioros o daos en el bien, y si se han efectuado reparaciones de mantenimiento ordinario a que est obligado el arrendatario.

La ley pone un lmite al derecho del arrendador a visitar el bien slo puede ejercitarlo por causa.

Inciso 6: A efectuar las reparaciones que le corresponden conforme a la ley o al contrato.Debido a su potencial importancia econmica, resulta particularmente conveniente que se pacte cuidadosamente cuales son las reparaciones que quedan a cargo del arrendatario, evitando que se confundan con las del arrendador .en lneas generales, y tomando como base el cdigo civil francs, le tocaran al arrendatario las llamadas reparaciones men tretien, es decir, las ordinarias, mientras que al arrendador le correspondern las importantes o extraordinarias.

Inciso 7: A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.El arrendatario no debe de hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres, pues en una u otra forma perjudicara los intereses del arrendador, hacindoles correr riesgos a la propiedad o daando su buena imagen, todo lo cual tiene una repercusin econmica que puede llegar a ser trascendente.Inciso 8: A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.No debe de olvidarse que el arrendatario solo tiene el derecho de usar el bien y esto no se extiende a su modificacin total ni parcial, que muchas veces tiene una alta dosis de subjetividad y que en el fondo equivaldra a desconocer los derechos del arrendador.Inciso 9: A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.Se considera que el arrendador no le es indiferente la persona del arrendatario y por tal motivo se establece que este no puede subarrendar el bien sin asentimiento escrito del arrendador.

Si, a pesar de tal restriccin, el arrendatario subarrienda el bien o cede el contrato el arrendador puede solicitar la resolucin del contrato.

El arrendador tendr el derecho adems de resolver el contrato, la facultad de solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios que el incumplimiento del deber de abstencin del arrendatario le hubiere irrogado.Inciso 10: A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.El bien debe ser devuelto:

a) al tiempo de vencer el plazo del contrato. Incurre en mora el arrendatario, respondiendo pro los daos y perjuicios que irrogue por el retraso doloso o culposo en el cumplimiento de esta obligacin.

b) En el estado en que lo recibi. Se puede presentar dos situaciones:

-que se hubiere descrito el bien en el momento de la entrega sealando el estado en que se encontraba (bueno, malo, regular).-que no se hubiere hecho esa descripcin en el momento de la entrega, en cuya hiptesis se presume que el arrendatario entro en posesin del bien en condiciones para su debido empleo.

En cualquiera de estos dos supuestos, si el bien ha sufrido mayores deterioros y no ha existido pacto sobre el particular, el arrendatario deber satisfacer al arrendador los daos perjuicios que pueda haber causado.

Inciso 11: A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato.

En aplicacin del principio de la libertad contractual, las partes pueden restringir o ampliar las obligaciones que la ley seala para el arrendador o arrendatario.

Puede considerarse el caso de una obligacin que resulte de la ley para el arrendatario, pagar la mitad de los gastos y tributos del contrato, si este constara de escritura pblica y si fuera inscrito en registros pblicos con lo dispuesto en el artculo 1364 de Cdigo Civil.

VIII. SUBARRENDAMIENTOA. CONCEPTO

Artculo 1692.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

Dice Lpez Vilas que "...el subarrendamiento propiamente dicho es, por definicin, una relacin contractual de igual naturaleza que otra anterior y que surge por consecuencia de la actitud del arrendatario del primer contrato, el cual, al pactar con un tercero un nuevo arrendamiento configurado con base en el primero, pasa a ocupar en la segunda relacin el puesto del arrendador. No se trata, pues, de un arrendamiento hecho simplemente por un arrendatario o por un usufructuario, cuyas facultades le permiten ceder en parte el uso o disfrute de la cosa usufructuada a un tercero. El subarrendamiento es algo ms: es un contrato de arrendamiento que surge de otro anterior al que est conectado por ese contratante comn en el que confluyen y se anan las cualidades de arrendador y arrendatario

Para que se presente el mecanismo de la subcontratacin y, como especie de ella, el; subarrendamiento, se requiere la existencia de tres puntos de referencia: el arrendador, el: arrendatario-subarrendador y el subarrendatario.

En el siguiente grfico aparece esta triloga.

Arrendamiento

Subarrendamiento

Los casilleros A y B encierran un contrato de arrendamiento, en el cual B ha sido autorizado para subarrendar. Los casilleros B y C suponen el ejercicio de esa autorizacin y la creacin de un nuevo contrato: el subarrendamiento. Existen, en consecuencia, dos relaciones jurdicas distintas: una es la que vincula a A con B (contrato de arrendamiento) y otra a B con C (contrato de subarrendamiento). De lo expresado fluye que entre A (arrendador) y C (subarrendatario) no existe relacin o vnculo jurdico alguno. Por lo tanto, hay una coexistencia de contratos y paralelamente al arrendamiento se da y se ejecuta el subarrendamiento. El elemento comn est dado por el bien que es objeto de la prestacin. Este bien es el mismo (una casa, una J maquinaria, etc.) y su entrega al subarrendatario puede ser total o slo parcial.

De lo dicho se advierte que si bien la figura importa una triloga, esto es, que existan tres partes, no se infiere de ello que las tres partes intervengan en el contrato de subarrendamiento y, por el contrario, este solo se da entre el arrendatario-subarrendador y el subarrendatario. En suma, es presupuesto lgico y necesario que preexista un contrato de arrendamiento entre el arrendador y arrendatario, que constituye su antecedente lgico y natural y que no se extingue, sino que, por el contrario, perdura, aunque el arrendatario pierda totalmente la posesin del bien (subarrendamiento total) y no solo parcialmente (subarrendamiento parcial)

El subarrendamiento presenta las siguientes caractersticas o notas tipificantes:

1. El arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos a un tercero (el subarrendatario) con asentimiento escrito del arrendador. Si falta ste asentimiento, que por lo dems se expresa formalmente (por escrito, artculo 1697, inciso 4) el contrato de arrendamiento es susceptible de resolverse y el subarrendamiento ser un acto nulo, por no ser jurdicamente posible (artculo 214, inciso 3).

La necesidad de no permitir el subarrendamiento de manera libre ha sido claramente sustentada por Borda, en opinin que compartimos. Dice as: "... Es un contrato intuitu personae. La persona del locatario es un elemento tenido en mira al contratar. Y luego resultar que todos estos clculos resultarn fallidos porque el locatario subloca o cede a cualquiera, sin la menor intervencin del dueo (...); cada da resulta ms intolerable prescindir de la voluntad del propietario para decidir el destino de la cosa y, sobre todo, cada da resulta ms inaceptable autorizar que el locatario especule con la necesidad de vivienda y de trabajo de terceros. Por todo ello este derecho a ceder y sublocar est hoy sometido a sustanciales restricciones.

2. El arrendatario se desposee del bien, total o parcialmente, segn los trminos del contrato.

3. Hay un nuevo contrato (el de subarrendamiento) que si bien se superpone total o parcialmente al arrendamiento, ni suprime ni suspende este ltimo. Hay, en suma, dos contratos paralelos y coexistentes.

4. Las garantas constituidas por terceras personas se mantienen en virtud de que el arrendatario y el subarrendatario son deudores solidarios por mandato de la ley (artculo 1693).

5. La forma del contrato es libre. En la prctica conviene formalizarlo literalmente.

6. Es oneroso.

7. Es derivado y tiene como lmites naturales las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento y en particular, su duracin. Por ello el artculo 1694 prescribe que a la conclusin del arrendamiento s extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnizacin correspondiente.

B. SOLIDARIDAD

Artculo 1693.- Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

Aun cuando no existe vnculo directo entre el subarrendatario y el arrendador, este numeral le impone al primero el rigor de la solidaridad respecto de las obligaciones que tiene el arrendatario frente al segundo, en el loable propsito de reforzar sus intereses.

Si bien el subarrendamiento no confiere al subarrendatario ningn derecho frente al arrendador, ya que segn qued explicado, el contrato solo lo vincula con el arrendatario, la solidaridad a que se contrae el artculo bajo comentario se explica, a criterio de Masnatta, porque "...existe una situacin de hecho ineludible: la relacin directa entre el inters del arrendador y el inters del sublocatario. Estamos en presencia del uso y goce de una cosa ajena, durante un plazo dado. Esa cosa no solo es ajena a quien ha de aprovecharla (el subcontratante) sino a quien le ha concedido ese derecho (el sublocador intermediario). La realidad de tales circunstancias deben revestirse de significacin jurdica y por ende el inters del arrendador es suficiente para que sea 'parte' en la situacin jurdica creada. No solo est en juego el inters de un acreedor, sino tambin el inters de un propietario ante el cambio virtual del titular del derecho de uso y goce de la cosa que le pertenece"

Coincidimos-con Castillo Freyre cuando agrega la indivisibilidad a este artculo.

De lo expuesto en los prrafos anteriores, fluye que el subarrendamiento no constituye, en modo alguno, la cesin de la posicin contractual. El arrendatario, en efecto, no cede su posicin de tal y la conserva intacta.C. EXTINCIN DE SUBARRENDAMIENTOS

Artculo 1694.- A la conclusin del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no hayan vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnizacin correspondiente.

Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y accesorio a l, a su terminacin se extingue tambin el primero y esto opera ipso jure.

En el supuesto de que la conclusin del arrendamiento haya sido motivada por la consolidacin o reunin en una misma persona (en este caso en la del subarrendador) de la calidad de arrendador y arrendatario, deber entonces respetarse el plazo del subarrendamiento, en virtud de que fue expresin de su voluntad.

Concluyendo, la regla que consagra el artculo 1694 constituye una aplicacin del principio de que "resoluto iure dantis resolvitur et ius accipiens" (resuelto el derecho del que da, se resuelve tambin el derecho del que recibe).

En su parte final, el precepto deja a salvo el derecho del subarrendatario para hacer responsable al arrendatario por los perjuicios que sufra como consecuencia de la terminacin de su contrato. Desde luego, es valor entendido que no habr lugar a esa reparacin (salvo que as haya sido convenido) si el subarrendatario conoca el plazo de duracin del arrendamiento y acept el subarrendamiento por un plazo mayor.D. CONSOLIDACIN

Artculo 1695.- El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidacin en la persona del arrendatario y del arrendador.En el supuesto de que se d la consolidacin en la persona del arrendatario, esta causa no impide que el subarrendamiento pueda sobrevivir. La ejecucin del contrato sigue siendo, en efecto, posible, y esta vez con mayor sustento, en virtud de haberse reunido en la persona del arrendatario, la calidad de arrendador.

Con un ejemplo se aclara mejor esta situacin. Supongamos que "A" le ha arrendado su casa a "B" y que este, a su vez, se la ha subarrendado a "C". Con posterioridad "A" le vende la propiedad a "B" y el arrendamiento termina por consolidacin, ya que "B" no puede ser arrendatario de s mismo. Pero este hecho no altera la situacin de "C", quien conserva su calidad de subarrendatario.IX. CESIN DEL ARRENDAMIENTO

Artculo 1696.- La cesin del arrendamiento constituye la transmisin de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual.

Utilizaremos un grfico para explicar mejor el mecanismo de la cesin.

Se advierte de este grfico que al producirse la cesin de las obligaciones y derechos del arrendatario "B" a "C", este ltimo lo reemplaza en su posicin contractual, en calidad de nuevo arrendatario y "B" desaparece de la relacin existente.

En suma, la cesin del arrendamiento se caracteriza por:

El arrendatario traspasa su posicin contractual a un tercero (cesionario) que lo sustituye en sus derechos y asume sus obligaciones. Se requiere que el arrendador preste su conformidad antes, simultneamente, o despus del acuerdo de cesin. Si la conformidad del arrendador ha sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato solo tiene efectos desde que dicho acuerdo ha sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta (artculo 1435 del Cdigo Civil).

Esto quiere decir que con mayor razn la cesin del arrendamiento realizada sin la conformidad del arrendador solamente tendr efectos desde que l la preste con posterioridad.

1. El arrendatario deja de tener el uso total del bien arrendado y se aparta de sus obligaciones y derechos. Unos y otros son asumidos por el cesionario desde que se celebra la cesin. Empero, el arrendador podr accionar contra el cedente si hubiera pactado con este que no queda liberado por la cesin si el cesionario no cumple las obligaciones asumidas. En este caso, el arrendador debe comunicar al cedente del incumplimiento del cesionario dentro de los treinta (30) das en que se produjo y, de no hacerlo, el cedente queda libre de responsabilidad (artculo 1437 del Cdigo Civil).

2. Se mantiene el mismo contrato: lo que sucede es que el tercero pasa a ocupar la posicin contractual del arrendatario.

3. Las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la autorizacin expresa de aquel (artculo 1439 del Cdigo Civil).

4. La forma de la cesin debe ser la misma en que se celebra el contrato de arrendamiento (artculo 1413 del Cdigo Civil).

5. La cesin puede ser gratuita u onerosa.

X. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

A. Causas de resolucin

Artculo 1697.- el contrato de arrendamiento puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y adems quince das. Si la renta se pacta por periodos mayores basta el vencimiento de un solo periodo y adems quince das. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada. 3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones. Es una resolucin que tiene que ser ejercitada por el arrendador. De tal manera, no opera de pleno derecho, ya que el arrendador puede tolerar el incumplimiento. Cabe indicar que el mismo razonamiento se aplica respecto del arrendatario en el caso del inciso 5 de este numeral.a. Por falta de pago de la renta

Siendo la obligacin de pagar la renta la principal que asume el arrendatario, el legislador ha considerado necesario establecer que el incumplimiento de tal obligacin faculta al arrendador a solicitar la resolucin del arrendamiento.

Con arreglo a lo dispuesto en el artculo 1428 del Cdigo Civil el perjudicado puede solicitar la resolucin del contrato ante el incumplimiento de cualquier prestacin. Tal situacin no ocurre en el caso del arrendador quien no puede salvo pacto distinto demandar la resolucin del contrato ante la falta de pago de un solo periodo de renta.

Establece tambin a favor del arrendatario, la restriccin al derecho del arrendador para resolver el contrato cuando se trata de periodos distintos al arrendamiento por mes.

Si el arrendamiento se convino por periodos mensuales y se deja de abonar la renta durante dos meses y un plazo de gracia de quince das.

En este caso, debe tenerse en cuenta el pacto distinto. En el supuesto de que se necesit que hubiese sentencia para el pago de la totalidad o parte de la renta y se vence con exceso de quince das el plazo siguiente, sin que haya pagado la nueva renta devengada. En ese caso, proceder la resolucin. Se sanciona as la reincidencia.

Si el arrendamiento se pact por periodos mayores, hasta el vencimiento de un solo periodo y adems quince das. No se ha querido agravar la situacin del arrendador extendiendo los plazos innecesariamente. Tambin procede, en esta hiptesis, la figura de la reincidencia.

Por ltimo y si el arrendamiento fue convenido por periodos menores a un mes (una semana, una quincena, etc.) basta que venzan tres periodos. Igualmente opera aqu la reincidencia.

Cabe indicar que si se pact el pago de la renta por periodos adelantados (as lo permite el artculo 1676) en la prctica la causal se reducir a un mes y quince das de gracia, salvo que estemos frente a la norma imperativa del artculo 1698 del Cdigo Civil.b. Por hacerse vencido judicialmente al arrendatario en un proceso sobre pago de la renta y nuevamente incumple con su prestacin.

Se trata del arrendatario reincidente, que se vio judicialmente obligado a pagar la renta adeudada de 2 meses y 15 das, si se trata de renta abonada por periodos mensuales, e incumple nuevamente el pago de la renta de 1 mes y 15 das. En este caso, el arrendador pude solicitar la resolucin del contrato bastando para ello el citado incumplimiento.

c. Por destinar el bien a uso distinto del convenido o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres

El inciso 1 del artculo 1681 del cdigo civil establece que el arrendatario est obligado a emplear el bien para el destino previsto en el contrato. El incumplimiento de esta obligacin autoriza al arrendador para solicitar la resolucin del contrato, conforme a lo dispuesto en el inciso 3 del artculo 1697 del cdigo civil, ya que si se le da destino diferente al convenido sea expresa o tcitamente se estar desvirtuando el contrato y atentando contra el derecho y el inters del arrendador. Segn Salvat, determinar cuando el locatario o arrendatario excede de los lmites del uso o goce estipulado o autorizado por el destino de la cosa, es cuestin de hecho, librada a la apreciacin de los jueces en cada caso particular. Cabe sealar que basta la infraccin aludida, sin que se requiera probar que con ella se est perjudicando al referido arrendador.

d. Por subarrendar o ceder el contrato en los casos no permitidos

Cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en que no se subarriende o ceda el contrato a un tercero, o no se concede por escrito tal facultad, y el arrendatario viola su deber de abstencin, el arrendador, como lgica conclusin, puede solicitar la resolucin del contrato de arrendamiento.

Finalmente, debe indicarse que como consecuencia natural de la resolucin el arrendatario est obligado a restituir el bien arrendado con las llaves y dems accesorios que le correspondan.

e. Por incumplimiento del arrendador o del arrendatario de cualquiera de sus obligaciones

El inciso 5 refiere a un supuesto aplicable a las dos partes contratantes, y no solo rige para las obligaciones previstas por la ley, sino tambin de aquellas que emanen del contrato a diferencia de los incisos anteriores que establecen causales de resolucin imputables nicamente al arrendatario. As pues para la determinacin de las obligaciones de carcter legal que recaen en el arrendador debe acudirse a los artculos 1678 y siguientes del Cdigo Civil; y respecto a las del arrendatario, procede remitirse a los artculos 1681 y siguiente del mismo cuerpo legal.

B. RESOLUCIN POR FALTA DE PAGOArticulo 1698.- La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningn caso procede, tratndose de casas-habitacin comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos de dos mensualidades y quince das.

Conforme al numeral 1698 las partes son soberanas para establecer las causas de resolucin del arrendamiento, por cuando esta se deriva de la falta de pago de la renta. La renta que debe pagar el arrendatario libremente por las partes, las que fijarn adems la forma del pago y los efectos de la mora. Si las partes nada establecen, rige la regla general contenida en el inciso nmero 1 del artculo 1697 del Cdigo Civil, segn la cual el arrendador puede solicitar la resolucin del contrato cuando el arrendatario deja de pagar dos meses y medio de alquileres, si el arrendamiento se ha pactado por periodos mensuales.

Puede apreciarse, por lo tanto que este precepto establece una limitacin al derecho del arrendador de solicitar la resolucin. En efecto, de no haberse considerado el artculo 1698 del Cdigo Civil, el arrendador podra demandar la resolucin ante la falta de pago de un periodo de renta mensual, con arreglo a lo dispuesto en el artculo 1428 del Cdigo Civil. Segn este numeral, la contraparte que ha sido perjudicada por el incumplimiento de la prestacin de su contraparte puede solicitar su cumplimiento o demandar la resolucin del contrato. De modo que las partes pueden pactar contra lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 1697 del Cdigo Civil.

En virtud de dicha facultad, puede convenirse que la falta de pago de una mensualidad ser suficiente para que el arrendamiento pueda ser resuelto.

Sin embargo, el legislador otorga una tutela especial al arrendatario de casas habitacin sujetas a la ley del inquilinato, en cuanto establece que no procede la resolucin si no hay incumplimiento de, por lo menos, dos meses y quince das. Esta parte de la norma es imperativa y contra ella no procede pacto en contrario. De modo que en este supuesto, la libertad contractual est restringida por razn del inters social.XI. CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTOA. CONCLUSIN DE ARRENDAMIENTOArtculo 1699.- el arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

El modo normal de la conclusin de un contrato de arrendamiento de duracin determinada es cuando vence el plazo establecido por las partes no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas, recordemos que el plazo es uno de los elementos llamados accidentales, es decir todos aquellos que las partes pueden incorporar libremente por su propia voluntad a la estructura de un negocio jurdico; sin embargo, el modo anormal de conclusin ocurre cuando se produce la resolucin del mismo, la que proceder en cualquiera de los casos previstos en el artculo 1697 del cdigo material.

El contrato de arrendamiento por duracin indeterminada concluye, en cambio, dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante. Tambin podr concluir por acuerdo de las partes (muto disenso) o por consolidacin cuando se renen en una misma persona las calidades de arrendador y arrendatario. B. CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTOArtculo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.

De lo preceptuado en el artculo 1700, se da el caso, sin embargo-nos seala SCHREIBER-de que normalmente vencido el plazo del contrato el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado. Por ello, el artculo in comento seala que en tal hiptesis no hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajos sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento. As el arrendamiento continuar como una duracin indeterminada, bajo la presuncin iuris et de iure, al que se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

En caso de que haya garantas que respaldan las obligaciones de las partes, stas subsisten hasta la terminacin de la relacin contractual. Ms an, cuando el legislador ha sido cuidadoso al sealar de manera expresa los casos en que dichas garantas se extinguen como en los casos en si la nueva obligacin se declara nula o es anulada, la primitiva obligacin revive, pero el acreedor no podr valerse de las garantas pactadas por terceros (artculo 1287), cuando la transaccin es indivisible y alguna de sus estipulaciones es nula o anulada, se restablecen las garantas otorgadas por las partes pero no las prestadas por terceros (artculo 1319); las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la autorizacin de aquellas (artculo 1439). C. CONVERSIN DE PERIODOS VOLUNTARIOSArtculo 1701.- En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedi la opcin no avisa a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios.

El aviso a que se refiere el prrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipacin al da del vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles y de o menos de un mes, en el caso de los dems bienes.

En el caso de arrendamiento por periodos forzosos y voluntarios a opcin de una de las partes, el que est establecido en el artculo citado, BIGIO CHREM, Jack nos pone el siguiente ejemplo, para el caso.

Supngase el contrato de arrendamiento de un inmueble que se inicia el 1 de enero de 2007 con los siguientes plazos:

Un plazo forzoso de 2 aos que vencer el 31 de diciembre de 2008.

Un plazo voluntario de 1 ao a opcin del arrendatario que concluir el 31 de diciembre de 2009.

En el caso propuesto, tanto el arrendatario como el arrendador debern respetar el plazo forzoso de duracin de 2 aos y el arrendatario tiene la facultad de poner fin al contrato, si no desea continuar usando el bien, avisando al arrendador con una anticipacin no menor de 2 meses, esto es, con una fecha lmite que no puede exceder del 31 de octubre de 2007. Vencida dicha fecha el plazo del periodo voluntario quedar convertido, sin ms, en un plazo forzoso de 1 ao.

En cuanto a la situacin jurdica del arrendador, este debe estar a la actitud que adopte el arrendatario por cuanto, en principio, el contrato de arrendamiento tiene una duracin forzosa de 3 aos para l.

SCHREIBER, sentencia, que los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado que su duracin se cuenta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos voluntarios se convierten en forzosos cuando la parte contratante a la que se otorg el derecho de hacer valer la opcin, no avise a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos.

Dems est decir que el aviso, puede ser judicial o extrajudicial, debe hacerse con dos meses de anticipacin al da del vencimiento, tratndose de bienes inmuebles, y si se tratan de otros bienes, ser con un mes de anticipacin.

D. PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTESArtculo 1702.- Si en el contrato se establece que los periodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas d a la otra el aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos.

Se seala que de pactarse periodos voluntarios para ambas partes, este concluir con las formalidades de los periodos forzosos. A este respecto debe tenerse en cuenta que el contrato arrendamiento por si constituye el elemento de seguridad que las partes buscan para establecer una relacin segura sin perturbaciones. Si se pactara en un contrato de arrendamiento simplemente periodos voluntarios con opcin para ambas partes ninguna de ellas tendra la seguridad o tranquilidad necesaria para disfrutar del bien arrendado.

Este artculo contempla necesariamente el supuesto de que el arrendamiento se haya pactado por periodos forzosos y voluntarios para ambas partes, ya que se expresa que bastar que cualquiera de ellas d a la otra aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos.

Sobre la base del principio de la autonoma de la voluntad, es obvio que se podr pactar que el contrato de arrendamiento tenga periodos voluntarios solamente con opcin para una o ambas partes, ms an si se tiene en cuenta que ello es permitido por el artculo 1691 del Cdigo Civil.E. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO DE DURACION INDETERMINADA

Articulo 1703.- Se pone fin a un arrendamiento de duracin indeterminada dado aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

De acuerdo con lo que dispone este precepto, cuando se trata d un contrato de arrendamiento de duracin indeterminada, cualquiera de las partes puede ponerle fin dando aviso judicial o extrajudicial a la otra parte. No se requiere pues de la aceptacin de la contraparte.

Si el arrendador cursa el aviso de conclusin del contrato al arrendatario y este se niega a la desocupacin, el arrendador puede iniciar el proceso correspondiente a fin de obtener el desalojo del arrendatario.

Es preciso resaltar que este precepto permite que tanto el arrendador cuanto el arrendatario pongan fin de forma inmediata al arrendamiento sin tener que cursar aviso con anticipacin. Sin embargo tratndose de una norma supletoria las partes pueden acordar que el aviso deba cursarse con la antelacin prevista en el contrato.

En lo que respecta al aviso extrajudicial, si bien este precepto no establece una forma especfica para realizarlo, es preferible que se efecte por escrito bajo cargo o mediante carta por conducto notarial.F. NO RESTITUCIN DEL BIENArtculo 1704.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importar la continuacin del arrendamiento.

Observamos en este artculo dos casos en que da lugar a que se curse el aviso de conclusin del arrendamiento: el del contrato de duracin indeterminada y el de aquel en que se pact una duracin determinada y producido el vencimiento del plazo el arrendatario se mantuvo en el uso del bien arrendado, continuando el contrato como uno de duracin indeterminada.

Cursado el aviso extrajudicial, si el arrendatario no restituye el bien tendr el arrendador derecho a exigir su devolucin y a continuar cobrando solo la penalidad convenida. De no haberse pactado esta, cobrar una prestacin igual a la renta del ltimo periodo, hasta la entrega del bien.

Tratndose del contrato que naci como de duracin indeterminada, hasta que se curse el aviso el arrendador cobrar la renta pactada y de all en adelante solo tendr derecho a la penalidad convenida o a falta de ella a una prestacin igual a la renta del ltimo periodo, hasta la devolucin del bien.

En ambos casos, desde el momento en que se da el aviso de despedida, el cobro de la clusula penal y de la prestacin que la sustituye no significar la continuacin del arrendamiento, pues a este ya se le puso fin mediante dicho aviso. G. OTRAS CAUSALES DE CONCLUSINArtculo 1705.- Adems concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaracin judicial, en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.

2. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

3. Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.

4. En caso de expropiacin.

5. Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarn el contrato.

De estar inscrito el arrendamiento, no enerva el derecho del vencedor en el proceso; por consiguiente, tambin en estuacin el arrendamiento concluye de pleno derecho, esto es, sin necesidad de declaracin judicial

Con respecto al inciso segundo, seala que concluye el arrendamiento cuando es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo. El caso en mencin el arrendatario perder el uso del bien, que es el inters principal del contrato.

Respecto al tercer inciso hace alusin a la destruccin total o prdida del bien arrendado. La conclusin del arrendamiento se produce de pleno derecho porque al destruirse o perderse el bien dado en arrendamiento, no hay posibilidad de que el arrendatario pueda usarlo, que es la finalidad esencial del contrato.

En el subsiguiente inciso, la conclusin opera de pleno derecho, ya que al expropiarse, el bien queda fuera del comercio y ya no le es til al arrendatario.

Y finalmente el inciso quinto, establece como causal de conclusin del contrato la muerte del arrendatario, aqu, sus herederos de ste, comunican al arrendador que no continuarn el contrato, concluye el contrato sin necesidad de declaracin judicial.H. CONSIGNACIN DEL BIENArtculo 1706.- En todo caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposicin del arrendador y este no puede o no quiere recibirlo, aquel podr consignarla.

De esta manera el arrendatario se libera; la consignacin del bien arrendado por parte del arrendatario procede cuando el bien es puesto a disposicin del arrendador, porque el arrendamiento ha concluido o el arrendatario tiene derecho para resolverlo. Asimismo la consignacin puede realizarse, impugnarse o retirarse de acuerdo con lo establecido en los artculos 1251 a 1255 del Cdigo Civil.

Desde el da que el arrendatario realiza la consignacin se extingue su responsabilidad por la renta. En caso de que la impugnacin se declare fundada, el arrendatario est obligado a entregar al arrendador as rentas que hubiese dejado de percibir porque en ese caso, la consignacin se habr realizado sin que el arrendamiento haya concluido o si que el arrendatario tenga derecho para resolverlo (artculo 1707).I. ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADOArtculo 1708.- En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:

1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin.

3. Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de buena fe.

La enajenacin de bienes arrendados est regulada de una manera ms integral en el artculo 1708 del cdigo civil vigente. En relacin con el bien arrendado se aplica en nuestra legislacin el principio del Derecho Romano de que emptio tollit locatum, es decir la venta rompe el arrendamiento, salvo que estuviese inscrito o el adquirente se hubiese obligado a respetar el arrendamiento no inscrito. Ejemplos del primer supuesto los encontramos en los incisos 2 y 3 del artculo (cuando el arrendamiento no ha sido inscrito y cuando se trata de bienes muebles cuya posesin ha recibido el adquirente de buena fe). Mientras que constituyen ejemplos del segundo caso el inciso 1 y la excepcin del inciso 2 del mismo artculo (cuando el arrendamiento ha sido inscrito y cuando el adquirente se oblig a respetar el arrendamiento no inscrito, respectivamente).

Con relacin al inciso 1 del artculo bajo anlisis debemos sealar que se ha seguido la regla inversa consagrada, entre otros, por los Cdigos Civiles de Francia e Italia. De este modo, si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente del bien arrendado deber respetar el contrato, lo que quiere decir que la enajenacin obliga al comprador y libera al arrendador ya que el adquirente queda sustituido desde el momento en que se adquiere el bien en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

No se puede dejar de lado el hecho de que esta situacin constituye solamente una excepcin a la regla de que la venta rompe el arrendamiento y que se le otorga al arrendatario en virtud de su diligencia al inscribir el contrato de arrendamiento.

Para que el arrendatario tenga derecho a oponer al adquirente del bien su contrato de arrendamiento se requiere que se presenten conjuntamente las siguientes circunstancias:

Que el plazo del contrato no hubiese vencido, si es de duracin determinada. Si el contrato es de duracin indeterminada, el adquirente tendr expedito su derecho para ponerle fin dando aviso judicial o extrajudicial al arrendatario.

Que el arrendamiento estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.

La regla genrica es entonces que la compraventa rompe al arrendamiento porque se trata de un derecho personal que es oponible solamente a la otra parte contratante. La compraventa no quiebra el arrendamiento solamente cuando se ha tenido el cuidado de inscribir el arrendamiento.

El artculo 1709 prescribe sobre la indemnizacin al arrendatario cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daos y perjuicios irrogados al arrendatario. Esto se da porque la enajenacin del bien arrendado perjudica al arrendatario que no haya inscrito su contrato de arrendamiento y es por eso que cuando el contrato concluye por esta causa, el arrendatario ve frustrado su derecho de seguir usando el bien arrendado durante el plazo convenido; como esta situacin le afecta, tiene derecho a exigir al arrendador el pago de los daos y perjuicios irrogados.

Con respecto de los herederos del arrendatario, artculo 1710, para optar por la continuacin del contrato, en primer trmino, debe indicarse que en principio, el fallecimiento del arrendatario no pone fin al contrato de arrendamiento, sino que este debe ser continuado por sus herederos que vienen usando el bien.

No obstante, dada la especial situacin en que pueda verse involucrados dichos herederos, la ley faculta para que la mitad o el mayor nmero de ellos opten por continuar el arrendamiento o, en su contrario, puedan darlo por terminado.

En lo prescrito en el artculo 1711, debemos hacer hincapi, en lo concerniente en que el arrendatario est obligado a devolver el bien, en el mismo estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el proveniente de su desgaste ordinario, segn dispone el inciso 10 del artculo 1681. Ahora bien esta devolucin puede darse tambin porque el contrato se ha resuelto de pleno derecho por alguna de las causales previstas en el Cdigo Civil.

En cualquier caso, la devolucin del bien arrendado debe realizarse siguiendo las formalidades previstas en el contrato. Tratndose de bienes susceptibles de ser ocupados, como lo son los inmuebles, el arrendatario no puede desocuparlos sin haber recabado previamente autorizacin escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva. Caso contrario, ser responsable de la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen despus de la desocupacin del bien hasta que el arrendador tome posesin, de los daos y perjuicios correspondientes y de que un tercero se introduzca en l.

Por ltimo el artculo 1712 prescribe que los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas del Cdigo Civil.

BIBLIOGRAFIA

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9. CABANELLAS, Guillermo. Diccionario enciclopdico de derecho usual. Tomo II. Eliasta. Buenos Aires, 1979.

Contrato de arrendamiento entre A (el arrendador) y B (el arrendatario)

B cede a C C ocupa el lugar de B

B: ARRENDATARIO

A: ARRENDADOR

C: SUBARRENDATARIO

LAVALLE ZAGO, Eduardo. Contratos Civiles y Comerciales. Ediciones Jurdicas. 1992. Pg. 159.

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