Análisis de Costosen la Construcción

MA Arq. Fernando Dávalos ArrecillasUniversidad del Valle de México

Campus CuernavacaARQUITECTURA

Objetivo General

El estudiante analizará las diferentes metodologías utilizadas en la integración de

presupuestos de servicios y construcción de la obra; con el fin de manejarlos adecuadamente

en proyectos específicos de arquitectura.

Análisis de Costosen la Construcción

Unidades

1. Presupuesto de servicios relacionados con la construcción.

2. El presupuesto de obra.3. De la programación y el control.

Análisis de Costosen la Construcción

Objetivo de la Unidad

El estudiante analizará las diferentes estrategias relacionadas con la

comercialización de servicios en el área de la arquitectura, con el fin de valorar el trabajo

realizado por un arquitecto en el campo profesional.

1. Servicios Relacionados con la Construcción

Subtemas

1. Clasificación de los servicios.2. Los términos de referencia y la

documentación de un encargo.3. Determinación de honorarios profesionales.

a) Las etapas de un proyecto.b) Honorarios de los proyectos de obra nueva.c) Honorarios de los proyectos de ampliación,

reacondicionamiento, rehabilitación y remodelación.

d) Honorarios de la dirección arquitectónica en obra.

1. Servicios Relacionados con la Construcción

Empresa Constructora

1. Conjunto de factores humanos, materiales, financieros y técnicos organizados por la dirección para alcanzar los objetivos de transformación de los bienes inmuebles para actividades humanas específicas.

2. Es un sistema social pues está formada por personas, y es abierto pues interactúa con su entorno al satisfacer las necesidades de sus clientes (Davis y Olson, 1985).

Clasificaciónde los Servicios

Empresa Constructora

Figura 1. Empresa constructora bajo un enfoque de sistemas

Clasificaciónde los Servicios

Insumos Transformación Productos

Terrenos y edificios• Los propios de la empresa• Los que son objeto de

transformaciónMateriales• Con los que se construirá• Combustibles y energéticosMano de obra• Obreros• Oficinistas• Vendedores• DiseñadoresMaquinaria para• Construir• Transportar• Diseñar• Realizar trabajos de oficina• Vender• ComprarOtros• Información• Tiempo

Construir• Limpieza, trazo, nivelación• Extraer• Transportar• Almacenar• Mezclar• Aplicar• Construir• Elaborar planos y

especificacionesAdministrar• Comprar• Vender• Contratar• Capacitar

Bienes materiales• Infraestructura• EdificiosServicios• Proyectos• Mantenimiento de

construcciones

Clasificaciónde los Servicios

Necesidad Satisfactor

Habitacional Fraccionamientos, casas unifamiliares, edificios multifamiliares, etc.

Comunicaciones Brechas, terracerías, carreteras vecinales, autopistas, aeropuertos, centrales camioneras, puentes, etc.

Infraestructura Presas, canales de riego, centrales hidroeléctricas, pozos, plantas de tratamiento de aguas residuales, etc.

Industrial Fábricas, bodegas, plantas químicas, etc.

Servicios Escuelas, centros comerciales, cines, estadios, iglesias, campos deportivos, etc.

Alternativas (estudios) Proyectos de factibilidad, estudios de impacto vial o urbano, estudios hidrológicos o geohidrológicos, topografía, mecánica de suelos, etc.

Clasificaciónde los Servicios

El Contrato

• El control complementario de las obras de edificación será diferente según la forma de contratación de la misma, por lo tanto debemos definir primero los diferentes tipos de contratos usuales en la construcción.

• El contrato es el instrumento legal que reglamenta las relaciones entre los elementos que intervienen en la consecución de un fin.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

• En México se acostumbra dividirlo en dos secciones:1. Declaraciones; donde se enuncian las:

a) Intenciones,b) Personalidades yc) Capacidades de las partes.

2. Cláusulas; donde se establecen los:a) Derechos,b) Obligaciones yc) Responsabilidades de las partes.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

• En el área de construcción se recomienda tener como mínimo definidos los conceptos siguientes:1. Objeto del contrato.2. Importe del contrato.3. Forma de pago.4. Tiempo de construcción.5. Reducción de trabajos.6. Aumento de trabajos.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

7. Contingencias imprevistas de fuerza mayor.8. Contingencias imprevistas en el contrato.9. Relaciones con terceros.10. Garantías.11. Responsabilidades.12. Obligaciones.13. Sanciones.14. Arbitraje.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

• Según los ordenamientos legales existen dos tipos de contratación:1. De prestación de servicios profesionales:

a) De administración.b) Proyecto y dirección arquitectónica.c) Prestación de servicios profesionales.

2. De compromiso empresarial:a) De precios unitarios.b) De precio alzado.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

1. De prestación de servicios profesionales:a) De administración: El contratista se obliga a

prestar los servicios de:• Supervisar y administrar los subcontratos que se

realicen.• Revisar estimaciones y facturas.• Determinar la procedencia de los pagos a

subcontratistas, proveedores y cualquier otro tercero.• Coordinar suministros con proveedores y

subcontratistas.• Adquisición de los insumos de obra.• Construcción de componentes y obras necesarias.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

El contratante o propietario se obliga a retribuir al contratista un porcentaje fijado en común acuerdo sobre el monto total de los costos de obra que serán debidamente comprobados.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

b) Proyecto y Dirección Arquitectónica: El arquitecto se obliga a prestar los servicios de:

PROYECTO• Estudios preliminares.• Proyecto ejecutivo.• Cálculos estructurales.• Proyecto de instalaciones.• Especificaciones y presupuestos

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

DIRECCIÓN ARQUITECTÓNICA• Estudio y aprobación de contratos.• Dirección de obras.• Aprobación de las obras ejecutadas.• Coordinación de trabajos de los diferentes

subcontratistas.El contratante o propietario se obliga a retribuir al arquitecto una cantidad fijada en común acuerdo sobre el monto de cada una de las etapas contratadas de proyecto y/o dirección arquitectónica.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

c) Trabajo por servicios profesionales: El arquitecto se obliga a prestar sus servicios profesionales a una empresa durante un tiempo determinado:

• Se deberán desglosar de manera detallada los alcances de los servicios prestados según aranceles.

• El arquitecto se obliga a prestar sus servicios de acuerdo a su experiencia.

• La empresa se obliga a proporcionar al arquitecto todos los elementos necesarios para que lleve a cabo la prestación de los servicios de la mejor forma posible. Se obliga a pagarle los honorarios profesionales durante la vigencia de el contrato periódicamente según acuerdo de las partes.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

2. De compromiso empresarial:a) Precios unitarios y tiempo determinado: Para

este tipo de contratos se debe fijar previamente:• El monto del contrato con base al catálogo de

conceptos, unidades de medición, condiciones de trabajo, precios unitarios propuestos e importes parciales y totales.

• El plazo de ejecución.• Anticipo a otorgar.• Forma de pago mediante el pago de estimaciones ya

sea semanales o quincenales de acuerdo al avance de la obra en función a los precios unitarios acordados.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

• Fianzas de garantía. • Proceso de revisión y ajuste de costos y volúmenes de

obra cuando ocurran circunstancias imprevistas.• Forma de recepción de los trabajos.• Responsabilidades de ambas partes.• Penas convencionales por incumplimiento de alguna de

las partes.• Formas de rescisión del contrato en caso de

incumplimiento de alguna de las partes.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

b) Precio alzado: Es el que se celebra para la construcción de obras, cuya remuneración se fija en una cifra global que incluye el costo de la obra y la utilidad del constructor. Se deberá estipular claramente:

• El monto del contrato.• El plazo de ejecución.• Anticipo a otorgar.• Forma de pago mediante el pago de pagos parciales

iguales ya sea semanales, quincenales o mensuales.• Fianzas de garantía.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Legales de los Contratos

• Forma de recepción de los trabajos.• Responsabilidades de ambas partes.• Penas convencionales.• Formas de rescisión de contrato en caso de

incumplimiento de alguna de las partes.

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo

Características Técnicas de los ContratosAdministración Precios Unitarios Precio Alzado

EspecificacionesPueden quedar

indefinidas

Deben quedar definidas del 60%

al 90%

Deben quedar definidas a más de

un 90%

Relación de conceptos Pueden no existir

Deben considerarse los más importantes

Deben considerarse todos

CuantificacionesPueden no existir

Deben ser aproximadas del

60 al 90%Deben ser exactas

Análisis de costosPueden no existir Son indispensables

Son muy convenientes

Determinación de precio de venta

Puede ser aproximado

Puede ser aproximado

Debe ser exacto

Determinación de tiempo de construcción

Puede ser aproximado

Debe ser exacto Debe ser exacto

Términos de Referencia y la Documentación de un Encargo