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VALUACIÓN DE TERRENOS EN TRANSICIÓN (RURAL-URBANA) ENFOQUES 18-19 de Septiembre del 2015. Chihuahua. M. D. I. Carlos A. Sandoval Miranda.

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VALUACIÓN DE TERRENOS EN TRANSICIÓN

(RURAL-URBANA) ENFOQUES

18-19 de Septiembre del 2015. Chihuahua. M. D. I. Carlos A. Sandoval Miranda.

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METODOLOGÍAS APLICABLES

• FLUJOS. (RESIDUAL)

• MERCADO (COMPARATIVO)

• PUNTOS. (LÓGICA NUMÉRICA)

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NORMAS INTERNACIONALES

( LEGALMENTE PERMISIBLE,

TÉCNICAMENTE FACTIBLE ,

ECONÓMICAMENTE VIABLE. )

MAYOR Y MEJOR USO:

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1ra. PARTE:

MERCADO

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EJEMPLO DE COMPARACION:

• Se dice de 2 compadres, que adquirieron 2 cerditos; y que

debían tenerlos en el mismo corral, pero existía el problema de

identidad, cual es de cual, por lo que tomaron la decisión de

realizar una acción que les permitiera al compararlos, una

perfecta identificación por lo que decidieron cortarle a uno una

parte del cuerpo para que de esta forma se lograra la

identificación sin duda alguna.

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EJEMPLO DE COMPARACION:

• Acordaron que Roberto (el primer compadre) le cortaría la oreja izquierda a su marrano y que de esta forma ya no serían “tan comparables” y podrían mantenerlos en el mismo corral sin problemas.

• Así lo hicieron y Roberto le cortó la oreja a su cerdito.

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EJEMPLO DE COMPARACION:

• Durante la noche, los dos cerdos pelearon y el cerdito que tenía las 2 orejas sufrió la pérdida de su oreja izquierda, quedando desorejado de la misma manera que el otro cerdito.

• Por lo que al día siguiente los compadres, analizando el caso, decidieron cortarle la otra oreja al otro cerdito, pues éste era el agresivo y de está forma ya no tendrían problema para poder hacer la comparación.

• Sin embargo, en la segunda noche, el cerdito que sufrió la agresión se desquitó mordiendo y cortando la segunda oreja del primero, regresando nuevamente al problema original.

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EJEMPLO DE COMPARACION:

• Después de 2 horas de discusión y análisis a puerta cerrada, ambos compadres tomaron una decisión de fondo, “le cortarían el rabo al primer cerdito y le podrían un parche al segundo”.

• Con esto, buscarían evitar que se hicieran más daño los cerdos y lograrían el objetivo de comparación que esperaban conservar en los animales.

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EJEMPLO DE COMPARACION:

• Durante la noche el cerdito que había sido cercenado del rabo empujó al otro cerdito hacia el alambre de púas, donde se le atoró el parche con el rabo y perdió también su rabo el segundo animal.

• Por lo que al día siguiente los compadres, después de pensarlo detenidamente, decidieron lanzar una moneda y dejar que la suerte decidiera a que cerdo le cortarían una pata ...

• Cuando ya estaba decidido, pasó Romualdo, el primo de Roberto, en su tractor y les peguntó ¿Porqué están maltratando a esos pobres cerdos?

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EJEMPLO DE COMPARACION:

• Los 2 compadres le explicaron el problema desde su inicio ….

• Romulado, se quedó observando la situación unos minutos y

les sugirió …

• ¿Y porqué no comparan por color? que uno se quede con el

cerdito rosa liso y el otro con el cerdito manchado, así lo

hicieron, solucionaron el problema de comparación de los

cerdos y todos (en especial los cerdos), fueron más felices.

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ANTECEDENTES

El mercado aparece cuando se unen grupos de compradores y vendedores, lo que permite que se articule el mecanismo de OFERTA y DEMANDA.

También puede entenderse como la institución u organización mediante la cual los oferente (vendedores) y los demandantes (compradores) establecen una relación comercial con el fin de realizar transacciones, acuerdos o intercambios.

El Mercado, es el ambiente social o virtual que propicia las condiciones para el intercambio de bienes y servicios.

Los primeros mercados en la historia de la humanidad funcionaban a través del trueque, existen muchos ejemplos, en el México prehispánico la utilización del cacao es el más representativo.

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ANTECEDENTES

Para la existencia de un mercado perfecto se requieren: Gran número de compradores y vendedores. Homogeneidad de productos. El conocimiento pleno por ambas partes sobre el producto. No existe presión alguna para su adquisición. Las regulaciones por parte del gobierno son mínimas y prácticamente no

afectan al intercambio. Tiempo razonable para llevar a cabo el intercambio.

El mercado ideal o de competencia perfecta es aquel en el que se presenta un equilibrio entre la oferta y la demanda y ni los vendedores ni los compradores pueden interferir en el precio final del bien o servicio.

Existen diversas clases de mercado, minoristas, mayoristas, de materias primas, clubs de precios y los más recientes, mercados de acciones, en el cual se ubican las bolsas de valores.

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ANTECEDENTES

El número de compradores, es muy reducido (este punto se verá más adelante), entendamos que en términos generales una propiedad rústica puede intercambiarse bajo 2 escenarios, el mercado abierto y competido y el escenario de excepción (expropiación).

El número de vendedores es sumamente reducido, debido tanto a condiciones sociales (condiciones religiosas, impedimentos por parte de la propia comunidad siendo éstas comunidades cerradas, con la creencia que el que viene de fuera no es de fiar)

El mercado de bienes raíces y en especial de predios rústicos (en transición) debe considerarse como un mercado imperfecto, principalmente porque:

Significativa diferencia entre inmuebles, así como la presencia de distintos escenarios donde intervienen aspectos físicos (siendo la ubicación uno de los más relevantes), pero sin dejar de lado los aspectos económicos, sociales, políticos, legales y ambientales.

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ENFOQUE DE COMPARACION:

• Es la metodología más empleada, ya que es directa, fácil de aplicar y de entender.

• La comparación o mercado lo realizamos todos los días, todo el tiempo estamos comparando cosas, en el supermercado, en la contratación de personal, en los presupuestos de compra o de venta de algún bien o servicio, etc.

• Sin embargo, cuando llevamos esto a la práctica valuatoria, a veces nos olvidamos de que debemos comparar cosas que sean de origen de una misma clasificación, casas con casas, oficinas con oficinas, hoteles con hoteles y terrenos en transición, con terrenos en transición.

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ENFOQUE DE COSTOS, DIRECTO, FÍSICO

ENFOQUE COMPARATIVO,

MERCADO.

T E R R E N O

ENFOQUE COMPARATIVO

E. COSTOS = E. MERCADO

• En el enfoque de mercado de un predio en transición debe quedar muy claro que el valor de la tierra ha absorbido el costo o valor de lo que está encima, por lo que se establece la premisa siguiente:

TERRENO EN TRANSICION, HABITACIONAL,

INDUSTRIAL, SERVICIOS, TURÍSTICA.

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PROCESO DE INVESTIGACIÓN DE CAMPO

OBTENCIÓN DEL: “PRECIO DE MERCADO” “VALOR DE MERCADO” “VALOR COMERCIAL”

DESARROLLO DE LA TABLA DE

HOMOLOGACIÓN

INVESTIGACIÓN SOBRE LAS MUESTRAS

“COMPARABLES”

PASO No. 3 PASO No. 2 PASO No. 1

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DEFINICIONES IMPORTANTES:

• Precio de Mercado: Un precio es una acción consumada. Para la tabla anterior es el promedio de las operaciones realizadas. (1)

• Valor de Mercado: El valor es una opinión. Para la tabla anterior resulta el promedio de las ofertas u opiniones existentes en la zona de estudios. (1)

• Valor Comercial: Es el precio más probable que debe tener una propiedad en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para una venta justa, con el comprador y el vendedor cada uno actuando prudentemente y con conocimiento, suponiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.

(1) Definiciones de la USPAP. Mater of opinion, Valuation magazine, Growing Business in a Down Economy, 1 er Quarter 2009. Paginas 20 – 24.

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FACTORES CUANTITATIVOS Y CUALITATIVOS

Cualitativos Cuantitativos

Permiten establecer las condiciones

de comparación, previas al análisis

matemático. Ejemplo: Clasificación

del Suelo, regionalización,

situación política, problema social,

etc.

Una vez que se hayan establecido las condiciones de comparación, sabremos que los datos que comparemos pertenecerán a un mismo conjunto.

Con el trabajo en equipo del gremio, sobre bases de datos y estudios podremos establecer atributos, rangos y porcentajes que permitan, en función de su comparabilidad, llevar a cabo el análisis de comparación.

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Físicos:

Acceso.

Superficie.

Pendiente.

Inundable.

Ubicación.

Panorámica.

Etc.

FACTORES DE COMPARACIÓN

Medio Ambientales:

Sociales:

Económicos:

Legales / Políticos:

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FACTORES DE COMPARACIÓN

1. ACCESO:

Calidad del camino al que el predio tiene frente.

2. SUPERFICIE:

Tamaño del predio.

3. PENIDENTE:

Inclinación del terreno (promedio, segmentación)

4. UBICACIÓN:

Distancia del predio medida el Km. de la entrada a éste hasta el foco de valor.

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FACTORES DE COMPARACIÓN

1. SOCIALES. 1. Población. (Tamaño, crecimiento, matrimonios) 2. Flujos. (Migración, interacción con otros municipios)

2. LEGALES. 1. Límites Geográficos (Espacio, Territorio, Región) 2. Legislación local, estatal, federal, internacional. 3. Condiciones Políticas.

3. ECONÓMICOS. 1. Ingresos. 2. PEA. (Población Económicamente Activa)

4. MEDIO AMBIENTE. 1. Zonas Prioritarias. 2. Sustentabilidad.

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ATRIBUTOS, RANGOS Y PORCENTAJES.

¿ CÓMO SE OBTIENEN ?

¿ CUÁNDO APLICAN ?

¿ CÓMO SE APLICAN ?

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¿ CÓMO SE OBTENIAN ?

λ Anteriormente la forma de obtención y

aplicación de los factores de ajuste para

una tabla de homologación era

mediante el método de W. Mercado.

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¿ CÓMO SE OBTIENEN ACTUALMENTE ?

1) Realizando un estudio a profundidad en la zona y zonas similares.

1) Obteniendo muestras comparativas del mercado abierto para formar bases de datos.

1) Con la suma de diferentes bases de datos, se crean

sistemas de información, que permiten establecer

los atributos, rangos y porcentajes reales, para

llevar a cabo una sana práctica valuatoria..

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NOTAS IMPORTANTES:

Una propiedad rústica puede presentar 2 ó más clasificaciones diferentes, pudiendo llegar al caso de que solo una fracción del terreno pudiera estar en transición, lo que deberá ser analizado de forma muy específica y llevar a cabo una mayor investigación del caso.

Deberá quedar perfectamente claro si el dictamen estimará el Valor Comercial en función del Mayor y Mejor Uso o es el Uso Actual del suelo el que estará reportándose, pues esto provoca serias confusiones entre los solicitantes y los valuadores y por lo tanto valores extraordinariamente divergentes en 2 dictámenes sobre el mismo inmueble.

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DETERMINACION DE LOS ATRIBUTOS, RANGOS, PORCENTAJES.

COMO DETERMINAR LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Y COMO LLEVAR A CABO EL PROCESO DE VALUACIÓN EN EL ENFOQUE DE MERCADO

Contar con una base de datos suficiente (al menos 80 muestras comparables, 150 muestras son suficientes para dar un 95% de confianza).

Determinar los atributos relevantes en la región. Mediante métodos estadísticos, determinar los factores de ajuste para cada atributo.

Aplicar, a través de ejercicios en conjunto, los resultados obtenidos y observar el comportamiento de los resultados, si son congruentes, se dejan como norma, si no, se revisan las premisas y la información, así hasta que los resultados sean congruentes.

Vamos a ver un ejemplo.

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2da. PARTE: PUNTOS

(LOGICA NUMERICA)

METODOLOGÍAS APLICABLES

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EJEMPLO DE LÓGICA:

• Se encontraron en una cantina 2 amigos que llevaban muchos años de no verse.

• Por lo que después de un caluroso saludo comenzó la plática sobre las actividades de cada uno.

• El primero (Juan) le comenta al segundo (Pedro) que acaba de terminar una maestría en LOGICA, a lo que nace la duda de Pedro.

¿QUÉ ES LÓGICA?

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• Juan le dice a Pedro: • Mira … Como te explico …? • Ah Ya se! Y comienza la explicación:

– Juan: A ti te gustan los perros? – Pedro: Si. – Juan: Por lógica, te gusta la naturaleza? – Pedro: Pues si. – Juan: Por lógica, te gustan las bellezas naturales. – Pedro: Claro! – Juan: Por lógica, te gustan los seres vivos que nos

rodean. – Pedro: Si, pero a donde quieres llegar?

EJEMPLO DE LÓGICA:

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– Juan: Para allá voy. Por lógica … • Si te gustan los perros. • Y por lógica, te gusta la naturaleza. • Y por lógica, te gustan las bellezas naturales. • Y por lógica, te gustan los seres vivos. • Pues por lógica, te gustan las mujeres! • Ahora comprendes.

EJEMPLO DE LÓGICA:

– Pedro: Si claro, a mi me encantan las mujeres pero nunca lo había razonado de esa manera, gracias.

– Pedro quedó muy impresionado con la plática y busca la oportunidad exponer lo aprendido con la misma destreza.

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– Pedro se encuentra con Paco y que es amigo de ambos y le platica que Juan ha estudiado una maestría en Lógica, Paco que no entiende, le pregunta a Pedro sobre el tema y éste con mucho conocimiento del mismo le dice a Paco.

EJEMPLO DE LÓGICA:

– Pedro: Mira Paco, te lo voy a poner con un ejemplo muy sencillo. A ti te gustan los perros verdad?

– Paco: No a mi no me gustan los perros!

– Pedro: Ah pues … … … … Por lógica, ERES GAY!

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ANTECEDENTES

Benjamín Franklin, (1706-1790) se considera el padre del sistema, al aportar el llamado “cuadrado mágico”, que es la base del mismo, el cual permite desarrollar los conceptos de:

ORDEN EN LOS NÚMEROS NATURALES. ESTABLECER RELACIONES NUMÉRICAS.

DETERMINAR Y CREAR PATRONES. DESARROLLAR ESTRATEGIAS PARA LA RESOLUCIÓN DE PROBLEMAS.

GENERALIZAR Y … ENTENDER, DESARROLLAR Y APLICAR DISTINTOS PROCESOS DE

RAZONAMIENTO.

Anne Hutchinson, Thomas Jefferson, Benjamín Franklin y Abraham Lincon, hicieron importantes aportaciones a la utilización de series numéricas.

La historia de la lógica numérica tiene como sus grandes pilares a Aristóteles, Gottlob Frege y a Kurt Gôdel.

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PREMISAS

Se realiza sobre la propiedad en particular, partiendo de su situación

óptima o al valor máximo de la tierra (mayor y mejor uso, conforme a las

normas internacionales).

Los atributos considerados en la calificación, son manejados arbitrariamente,

pero con un orden lógico, deben establecerse de forma clara y pueden

calificar condiciones físicas, ambientales, económicas, sociales,

legales, culturales, de mercado, etc.

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La ponderación y peso que se otorgue a éstos también serán arbitrarios por lo que para establecer los atributos, los rangos, los pesos y los elementos determinantes, se deberá llevar a cabo un consenso con las autoridades, gremios o consulta pública (usuarios).

Los atributos presentarán pesos distintos e inclusive algunos pueden ser

considerados como determinantes sobre la condición de transición del predio

analizado, en caso de no cumplirse, el inmueble no podrá ser evaluado como

tal.

PREMISAS

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CONDICIONES FÍSICAS

UBICACIUBICACIÓÓNN COLINDANTE A UN CENTRO COLINDANTE A UN CENTRO

POBLACIONALPOBLACIONAL

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

55

44

33

22

11

A UNA DISTANCIA HASTA DE 500 m.A UNA DISTANCIA HASTA DE 500 m.

A UNA DISTANCIA DE 501 A 1,000 m.A UNA DISTANCIA DE 501 A 1,000 m.

A UNA DISTANCIA DE 1,001 A 2,000 m.A UNA DISTANCIA DE 1,001 A 2,000 m.

A UNA DISTANCIA SUPERIOR A 2,000 m.A UNA DISTANCIA SUPERIOR A 2,000 m.

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CONDICIONES FÍSICAS

VVÍÍAS DE COMUNICACIAS DE COMUNICACIÓÓNN

FRENTE A CARRETERA FED. (VFRENTE A CARRETERA FED. (VÍÍA A PRIMARIA)PRIMARIA)

55

44

33

22

11

FRENTE A CAMINO FRENTE A CAMINO ASFALTADOASFALTADO

FRENTE A CAMINO DE FRENTE A CAMINO DE TERRACERTERRACERÍÍAA

FRENTE A BRECHA DE FRENTE A BRECHA DE TERRACERTERRACERÍÍAA

PREDIO INTERIOR, SIN PREDIO INTERIOR, SIN ACCESO.ACCESO.

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

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TOPOGRAFTOPOGRAFÍÍAACALIFICACICALIFICACIÓÓNN

55

44

33

22

11

PLANO, CON PENDIENTE PLANO, CON PENDIENTE MMÁÁXIMA DEL 1%XIMA DEL 1%

SEMIPLANO, CON PENDIENTE SEMIPLANO, CON PENDIENTE MMÁÁXIMA DEL 3%XIMA DEL 3%

LIGERAMENTE ONDULADO P. LIGERAMENTE ONDULADO P. MMÁÁXIMA DEL 5%XIMA DEL 5%

MEDIANANAMENTE INCLINADO P. MEDIANANAMENTE INCLINADO P. MMÁÁX. DEL 7%X. DEL 7%

INCLINADO, CON PENDIENTE INCLINADO, CON PENDIENTE MAYOR AL 7%MAYOR AL 7%

CONDICIONES FÍSICAS

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SERVICIOS MUNICIPALESSERVICIOS MUNICIPALES

CUENTA CON ENERGCUENTA CON ENERGÍÍA A ELELÉÉCTRICA.CTRICA.

A PIE DEL PREDIO, NO ESTA PIE DEL PREDIO, NO ESTÁÁCONECTADO A ELLA.CONECTADO A ELLA.

A 100 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD A 100 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD DE USO.DE USO.

A 500 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD A 500 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD DE USO.DE USO.

A MA MÁÁS DE 500 m., O SIN S DE 500 m., O SIN FACTBILIDAD DE USO.FACTBILIDAD DE USO.

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

55

44

33

22

11

CONDICIONES LEGALES / FISICAS

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SERVICIOS MUNICIPALESSERVICIOS MUNICIPALES

CUENTA CON TOMA DE AGUACUENTA CON TOMA DE AGUA A PIE DEL PREDIO, NO ESTA PIE DEL PREDIO, NO ESTÁÁ

CONECTADO A ELLACONECTADO A ELLA A 100 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD A 100 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD

DE USO.DE USO. A 200 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD A 200 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD

DE USO.DE USO. A MA MÁÁS DE 200 m., O SIN S DE 200 m., O SIN

FACTBILIDAD DE USO.FACTBILIDAD DE USO.

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

55

44

33

22

11

CONDICIONES LEGALES / FÍSICAS

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SERVICIOS MUNICIPALESSERVICIOS MUNICIPALES

CUENTA CON CONEXICUENTA CON CONEXIÓÓN A LA RED N A LA RED DE DRENAJE.DE DRENAJE.

A PIE DEL PREDIO, NO ESTA PIE DEL PREDIO, NO ESTÁÁCONECTADO A ELLACONECTADO A ELLA

A 50 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD A 50 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD DE USO.DE USO.

A 100 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD A 100 m. DEL PREDIO, FACTIBILIDAD DE USO.DE USO.

A MA MÁÁS DE 100 m., O SIN S DE 100 m., O SIN FACTBILIDAD DE USO.FACTBILIDAD DE USO.

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

55

44

33

22

11

CONDICIONES LEGALES / FÍSICAS

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APROVECHAMIENTO DEL TERRENOAPROVECHAMIENTO DEL TERRENO

100% APROVECHABLE.100% APROVECHABLE. AFECTACIAFECTACIÓÓN AL FONDO, NO N AL FONDO, NO

APROVECHABLE.APROVECHABLE. AFECTACIAFECTACIÓÓN LATERAL, NO N LATERAL, NO

APROVECHABLE .APROVECHABLE . AFECTACIAFECTACIÓÓN AL CENTRO, NO N AL CENTRO, NO

APROVECHABLE .APROVECHABLE . AFECTACIAFECTACIÓÓN AL FRENTE, NO N AL FRENTE, NO

APROVECHABLE .APROVECHABLE .

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

55

44

33

22

11

CONDICIONES FÍSICAS

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CONDICIONES LEGALES

SITUACISITUACIÓÓN LEGAL DEL PREDION LEGAL DEL PREDIO

PARTICULAR, CERCADO, AL PARTICULAR, CERCADO, AL CORRIENTE EN PAGO P.CORRIENTE EN PAGO P.

PARTICULAR, MOJONEADO, AL PARTICULAR, MOJONEADO, AL CORRIENTE EN PAGO P.CORRIENTE EN PAGO P.

PARTICULAR, LEV. TOPOGRPARTICULAR, LEV. TOPOGRÁÁFICO, AL FICO, AL CORRIENTE EN P.P.CORRIENTE EN P.P.

PARTICULAR, SIN PLANO, AL PARTICULAR, SIN PLANO, AL CORRIENTE EN PAGO P.CORRIENTE EN PAGO P.

PARTICULAR, SIN PLANO, FALTA DE PARTICULAR, SIN PLANO, FALTA DE PAGOS PREDIAL..PAGOS PREDIAL..

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

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CONDICIONES DE MERCADO / ECONOMICAS

TAMATAMAÑÑO DEL MERCADOO DEL MERCADO

POBLACIPOBLACIÓÓN COLINDANTE O DE INFLUENCIA N COLINDANTE O DE INFLUENCIA DE 500,000 H. DE 500,000 H.

POBLACIPOBLACIÓÓN COLINDANTE O DE INFLUENCIA N COLINDANTE O DE INFLUENCIA DE 400,000 H.DE 400,000 H.

POBLACIPOBLACIÓÓN COLINDANTE O DE INFLUENCIA N COLINDANTE O DE INFLUENCIA DE 320,000 H.DE 320,000 H.

POBLACIPOBLACIÓÓN COLINDANTE O DE INFLUENCIA N COLINDANTE O DE INFLUENCIA DE 250,000 H.DE 250,000 H.

POBLACIPOBLACIÓÓN COLINDANTE O DE INFLUENCIA N COLINDANTE O DE INFLUENCIA -- 250,000 H.250,000 H.

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USO POTENCIAL DEL PREDIOUSO POTENCIAL DEL PREDIO

RRÁÁPIDO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO PIDO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO USO SUELO A CORTO PLAZO, POCOS PREDIOS.USO SUELO A CORTO PLAZO, POCOS PREDIOS.

RRÁÁPIDO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO PIDO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO USO SUELO A CORTO PLAZO, SE DETECTUSO SUELO A CORTO PLAZO, SE DETECTÓÓSUFICIENTE OFERTA.SUFICIENTE OFERTA.

RRÁÁPIDO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO USO PIDO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO USO SUELO A CORTO O MEDIANO PLAZO, MUCHA OFERTA.SUELO A CORTO O MEDIANO PLAZO, MUCHA OFERTA.

MEDIANO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO MEDIANO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO USO SUELO A CORTO O MEDIANO P. POCA O USO SUELO A CORTO O MEDIANO P. POCA O SUFICIENTE OFERTA.SUFICIENTE OFERTA.

MEDIANO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO MEDIANO CRECIMIENTO Y POSIBILIDAD DE CAMBIO USO SUELO A CORTO O MEDIANO PLAZO, MUCHA USO SUELO A CORTO O MEDIANO PLAZO, MUCHA OFERTA.OFERTA.

CALIFICACICALIFICACIÓÓNN

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CONDICIONES DE MERCADO / ECONOMICAS

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ANÁLISIS

PONDERACIÓN DE LA CALIFICACIÓN • UBICACIÓN 10% • VÍAS DE COMUNICACIÓN 15% • TOPOGRAFÍA 05% • ENERGÍA ELÉCTRICA 10% • RED DE AGUA 10% • RED DE DRENAJE 05% • APROVECHAMIENTO DEL TERRENO 05% • SITUACIÓN LEGAL DEL PREDIO 10% • TAMAÑO DEL MERCADO 15% • USO POTENCIAL DEL PREDIO 15%

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IMPACTO DE LA CALIFICACIÓN • UBICACIÓN 10 PUNTOS • VÍAS DE COMUNICACIÓN 15 PUNTOS • TOPOGRAFÍA 05 PUNTOS • ENERGÍA ELÉCTRICA 10 PUNTOS • RED DE AGUA 10 PUNTOS • RED DE DRENAJE 05 PUNTOS • APROVECHAMIENTO DEL TERRENO 05 PUNTOS • SITUACIÓN LEGAL DEL PREDIO 10 PUNTOS • TAMAÑO DEL MERCADO 15 PUNTOS • USO POTENCIAL DEL PREDIO 15 PUNTOS

ANÁLISIS

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VENTAJAS.

Es de fácil asimilación, tanto para el técnico como para el usuario.

Proporciona información valiosa sobre las condiciones de la propiedad, de una manera resumida.

Trabaja con precios del mercado abierto.

Abarca una cantidad importante de variables / atributos.

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El precio de partida debe ser de una propiedad que presente condiciones óptimas, de lo contrario el castigo se puede duplicar.

Debe tratarse de una propiedad de clasificación similar, una mala información puede sesgar muy fácil el valor ya que se trabaja con un sólo precio, el considerado óptimo.

Pueden detectarse clasificaciones que no estén dentro de la metodología y que impacten considerablemente dentro del valor.

La metodología requiere de mayor información (bases de datos) que ayuden a determinar las clasificaciones más representativas, por zona o región y su impacto sobre el valor.

Vamos a ver un ejemplo.

LIMITANTES

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3ra. PARTE: FLUJOS

(CREACION DE ESCENARIOS) METODOLOGÍAS APLICABLES

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EJEMPLO DE LOS ESCENARIOS:

• Estaban por tomar un Taxi ejecutivo (limusina) hacia el aeropuerto 3 amigos, uno joven de nombre Javier, el segundo, un adulto mayor y obeso llamado Octavio y la tercera, una muchacha de nombre Mirna, por una situación de espacios y comodidad uno debería viajar en la parte delantera y los otros dos en el asiento trasero, a lo que Javier hizo el siguiente comentario.

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PRIMER ESCENARIO:

• Si yo me voy atrás con Mirna y tu te vas adelante y

por casualidad nos ve mi vecino que me tiene

mucha envidia, seguro va a pensar, ¡mira nada

más!, y yo solo le pedí $ 5,000.00 y dijo que no tenía

y ahora? ¡Véanlo! con chofer, guarura y secretaria

ejecutiva.

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SEGUNDO ESCENARIO:

• Los 3 se quedaron pensando sobre la situación, parecía un poco

incómoda, y antes que se tomara una decisión Octavio comentó:

• Si yo me voy atrás con Mirna, y nos ve mi ex-socio, seguro que

pensará que en la negociación donde cerramos la empresa, lo

engañé con los números y que ahora tengo dinero para viajar,

comprar el cariño de mujeres jóvenes y hasta contraté un

guardaespaldas para mi protección personal, pues seguro algo

tengo que ocultar, irá corriendo a decirle a mi esposa y van a ver la

que se me va a armar.

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TERCER ESCENARIO:

• Nuevamente los 3 se quedaron pensando sobre la situación y

fue ahora que Mirna habló.

• No han pensado que si me voy atrás con Octavio (el gordo) y

pasa mi prima la chismosa, seguro que va a decir:

• Mira nada más, quien diría, ahora ya se porque le va tan bien

a Mirna, ¡pues claro! si es la amante de ese viejo y yo …

¡claro! acá partiéndome el alma.

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CUARTO ESCENARIO:

• Pero si me voy atrás contigo Javier, pues pensará que tengo

un trabajo en la “Vida Alegre” y que soy tu cita y seguramente,

tu eres un político importante que traes a tu secretario

particular y que yo no tengo valores y que a mi novio le he

estado viendo la cara de buey y seguro va a llamarle

inmediatamente para ponerlo al tanto ya que está enamorada

de él y siempre está buscando la manera de quitármelo.

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ANTECEDENTES

• A lo largo de la historia, las matemáticas cuentan con una gran cantidad de exponentes, el primer matemático reconocido fue Thales de Miletos, (nace alrededor del año 640 AC en Mileto, Asia Menor, ahora Turquía). Comerciante, hábil en ingeniería, astrónomo, geómetra y estadista. Thales buscaba el fundamento natural de las cosas creyendo que el principio originario, la sustancia primordial de todas las cosas, era el agua.

• El más emblemático de los matemáticos reconocido en la actualidad fue Pitágoras de Samos, (nace alrededor del 580 AC en Samos, Ionia). Se debe a Pitágoras el carácter esencialmente deductivo de la Geometría y el encadenamiento lógico de sus proposiciones, cualidades que conservan hasta nuestros días.

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INTRODUCCION

• Es importante reconocer que las matemáticas financieras y los análisis residuales nacen con la creación de las instituciones bancarias, como oportunidad de solución a problemas económicos, como la ociosidad de recursos monetarios.

• El desarrollo de la Banca en el México contemporáneo data de 1821. • Sin embargo, es hasta mediados del siglo pasado que las garantías

inmobiliarias fueron requeridas para usarse como garantía, ya que anteriormente, los préstamos se realizaban a la palabra, y bastaba con ésta para establecer el vínculo crediticio.

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INTRODUCCION

• Tenemos que entender que en un análisis de flujos, se contempla o deben

contemplarse, tanto a los activos intangibles como a las obligaciones legales

sobre algún beneficio futuro.

• Un principio económico básico es el precio del activo y su comportamiento a lo

largo del tiempo. Para el presente enfoque, debemos considerar al terreno en

transición bajo el concepto del Mayor y Mejor Uso, para así, poder establecer

el precio de dicho activo a través del tiempo.

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Técnica comúnmente utilizada para la valuación de empresas y en la

evaluación de proyectos de inversión.

Se le nombra también al enfoque de flujos, análisis residual, de Valor

Presente, entre otros.

El procedimiento: el flujo, obtenido de datos del mercado, (ingresos –

egresos) es descontado por el costo de capital, ajustado éste por el riesgo

correspondiente, según sea el negocio, sitio, tiempo, es decir, según sea el

escenario planteado.

CARACTERISTICAS

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CARACTERÍSTICAS

El objetivo para este curso será, el estimar el mejor provecho o

aprovechamiento que se puede obtenerse de un terreno, bajo distintos

escenarios, (que son o pueden ser “manejados”, por el analista (en este caso

por el valuador), con la mayor ética y sentido común (que muchas veces no

es el más común de los sentidos), contando siempre con la mayor

información posible de la propiedad (legal y física) como del entorno, (al

menos la mínima indispensable).

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INGRESOS EGRESOS

U T I L I D A D

RIESGO

EJEMPLIFICACIÓN GRÁFICA

TIEMPO +

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No. De lotes factibles de desarrollar y el tamaño de estos.(Estudio de Mercado)

Tamaño del mercado al que se tiene acceso. (INEGI, Estudio de Mercado, Bancos de datos de instituciones de crédito o gremiales, etc.)

Formas de venta (contado / crédito) y % de éstas. (experiencia de la empresa, situación económica del país, del sector, de la región, Estudio de Mercado – competencia-, local)

Áreas verdes, vialidades y demás superficies no vendibles. (Proyecto proporcionado por el propietario, solicitante, en caso de inventarlo, deberá estar soportado por información de mercado y congruente con los aspectos legales territoriales)

Antes de desarrollar el proyecto se deben tener muy claras las premisas de éste como son:

PREMISAS DEL PROYECTO Y FUENTES DE CONSULTA.

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Costos directos e indirectos y la forma que estos impactan en el proyecto. (Manuales técnicos especializados con valores parametrizados, análisis de precios del desarrollador, bases de datos del valuador o del gremio, Manuales Técnicos de la Cámara de la Industria de la Construcción)

Tiempo requerido para la recuperación de la inversión. (Estudio de Mercado, Autoridades Locales – ayuntamiento, oficina de licencias – experiencia de la empresa comercializadora y conocimiento del producto por el mercado meta)

Trema comparativa (generalmente por arriba de instrumentos de renta fija). (Banco de México, Publicaciones Especializadas)

PREMISAS DEL PROYECTO Y FUENTES DE CONSULTA

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La posibilidad de compra del mercado; la mayor parte de la población es probable que sólo adquiera una propiedad en toda su vida. (Análisis basado en la experiencia del valuador, estudios de sociedad y población – Academia-, Paneles de Expertos, conferencias nacionales e internacionales, coloquios, etc.)

Análisis del mercado meta, mayor (la posibilidad de lograr una adecuada comercialización, se debe tener sumo cuidado cuando el mercado meta es reducido, como sucede en poblaciones pequeñas -menos de 125,000 habitantes-).

PREMISAS DEL PROYECTO Y FUENTES DE CONSULTA

Vamos a ver un ejemplo.

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VISIÓN DEL RIESGO A TRAVÉS DEL TIEMPO

Financiamiento de Proyectos

Instrumentos de financiamiento según etapas de los proyectos: Deuda Senior, Mercado

Concepción Proyecto

Compra Terreno

Permisos y Licencias

Construcción Comercialización Flujos Estables Largo Plazo

RIESGO

Capital Cuasi-Capital, Deuda Mezzanine

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4ta. PARTE:

RESUMEN: (Y ALGUNAS CONSIDERACIONES

IMPORTANTES)

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RESUMEN:

Los enfoques o metodologías que se vieron durante este curso son válidos y

arrojan valores congruentes, (cuando la información es congruente y

suficiente)

En un predio en transición se establece como una condición que se

analizará la propiedad en función de un Mayor y Mejor Uso del Suelo, donde

se cumplan las premisas de Legalmente Permisible, Económicamente Viable y

Técnicamente Factible.

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RESUMEN:

El valuador no es la persona que deba de tomar las decisiones sobre el desarrollo del proyecto, esa le compete al propietario o al solicitante del dictamen el presentarla, en caso de que se sea solicitada de forma particular, deberá ser parte de un trabajo adicional, fuera del alcance del avalúo.

La información con que se lleve a cabo el trabajo de valuación deberá cumplir con el principio de las 5 ‘Cs.

De ser Clara. Debe estar Completa. Debe ser Confiable. Debe ser Comprobable. En conclusión de ser Contundente.

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RESUMEN:

El trabajo en equipo para el desarrollo de bases de datos y sistemas de

información ya es imperante, no se pueden seguir realizando los avalúos sin

bases sólidas, tomando solo como soporte la experiencia del especialista en la

materia, con la cédula como la justificación para demostrar la experiencia en el

desarrollo del trabajo.

La ventaja en hacer un trabajo de valuación bien documentado, con bases

sólidas y soporte a través de información documentada permitirá …

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RESUMEN:

Conocer tendencias reales de desarrollo urbano.

Poder establecer para su correcto análisis propiedades que verdaderamente estén en cambio de uso de suelo.

Mejor calidad en los trabajos valuatorios = mejor retribución en el cobro del honorario y/o mayor cantidad de trabajo.

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ALGUNOS DATOS DE INVESTIGADORES

Muñoz, (1999) realiza una investigación de tierras rurales cercanas a la mancha urbana, dándole seguimiento a las ofertas durante períodos superiores a 1 año, obteniéndose el siguiente resultado:

Los valores en que se cerraron las operaciones comerciales se localizan entre el 65% al 80% del precio ofertado inicialmente.

•Fuente: Muñoz Jorge A. Los Mercados de Tierras Rurales en Bolivia. Red de Desarrollo Agropecuario, CEPAL. Santiago de Chile, octubre de 1999.

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ALGUNOS DATOS DE INVESTIGADORES

Sandoval, (2004-2008) proyecto. Investigación en el Registro de Público de la Propiedad (RPP), se revisó información en más del 25% de los municipios del país, donde se obtuvieron los resultados siguientes:

Promedio de operaciones comerciales realizadas en un distrito judicial en crecimiento sostenido: Anualmente, de 5,000 a 12,000.

Número de propiedades rústicas: de 100 a 250. (0.60% a 1.7%).

Solo la mitad son operaciones comerciales, el resto obedece herencias, donaciones, daciones, registro de parcelas, etc.

Entre el 50% y el 80% de las operaciones comerciales es sobre propiedades con influencia urbana, el resto son propiedades netamente agropecuarias.

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