valuación de terrenos en transición...

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  • VALUACIÓN DE TERRENOS EN TRANSICIÓN

    (RURAL-URBANA) ENFOQUES

    18-19 de Septiembre del 2015. Chihuahua. M. D. I. Carlos A. Sandoval Miranda.

  • METODOLOGÍAS APLICABLES

    • FLUJOS. (RESIDUAL)

    • MERCADO (COMPARATIVO)

    • PUNTOS. (LÓGICA NUMÉRICA)

  • NORMAS INTERNACIONALES

    ( LEGALMENTE PERMISIBLE,

    TÉCNICAMENTE FACTIBLE ,

    ECONÓMICAMENTE VIABLE. )

    MAYOR Y MEJOR USO:

  • 1ra. PARTE:

    MERCADO

  • EJEMPLO DE COMPARACION:

    • Se dice de 2 compadres, que adquirieron 2 cerditos; y que

    debían tenerlos en el mismo corral, pero existía el problema de

    identidad, cual es de cual, por lo que tomaron la decisión de

    realizar una acción que les permitiera al compararlos, una

    perfecta identificación por lo que decidieron cortarle a uno una

    parte del cuerpo para que de esta forma se lograra la

    identificación sin duda alguna.

  • EJEMPLO DE COMPARACION:

    • Acordaron que Roberto (el primer compadre) le cortaría la oreja izquierda a su marrano y que de esta forma ya no serían “tan comparables” y podrían mantenerlos en el mismo corral sin problemas.

    • Así lo hicieron y Roberto le cortó la oreja a su cerdito.

  • EJEMPLO DE COMPARACION:

    • Durante la noche, los dos cerdos pelearon y el cerdito que tenía las 2 orejas sufrió la pérdida de su oreja izquierda, quedando desorejado de la misma manera que el otro cerdito.

    • Por lo que al día siguiente los compadres, analizando el caso, decidieron cortarle la otra oreja al otro cerdito, pues éste era el agresivo y de está forma ya no tendrían problema para poder hacer la comparación.

    • Sin embargo, en la segunda noche, el cerdito que sufrió la agresión se desquitó mordiendo y cortando la segunda oreja del primero, regresando nuevamente al problema original.

  • EJEMPLO DE COMPARACION:

    • Después de 2 horas de discusión y análisis a puerta cerrada, ambos compadres tomaron una decisión de fondo, “le cortarían el rabo al primer cerdito y le podrían un parche al segundo”.

    • Con esto, buscarían evitar que se hicieran más daño los cerdos y lograrían el objetivo de comparación que esperaban conservar en los animales.

  • EJEMPLO DE COMPARACION:

    • Durante la noche el cerdito que había sido cercenado del rabo empujó al otro cerdito hacia el alambre de púas, donde se le atoró el parche con el rabo y perdió también su rabo el segundo animal.

    • Por lo que al día siguiente los compadres, después de pensarlo detenidamente, decidieron lanzar una moneda y dejar que la suerte decidiera a que cerdo le cortarían una pata ...

    • Cuando ya estaba decidido, pasó Romualdo, el primo de Roberto, en su tractor y les peguntó ¿Porqué están maltratando a esos pobres cerdos?

  • EJEMPLO DE COMPARACION:

    • Los 2 compadres le explicaron el problema desde su inicio ….

    • Romulado, se quedó observando la situación unos minutos y

    les sugirió …

    • ¿Y porqué no comparan por color? que uno se quede con el

    cerdito rosa liso y el otro con el cerdito manchado, así lo

    hicieron, solucionaron el problema de comparación de los

    cerdos y todos (en especial los cerdos), fueron más felices.

  • ANTECEDENTES

     El mercado aparece cuando se unen grupos de compradores y vendedores, lo que permite que se articule el mecanismo de OFERTA y DEMANDA.

     También puede entenderse como la institución u organización mediante la cual los oferente (vendedores) y los demandantes (compradores) establecen una relación comercial con el fin de realizar transacciones, acuerdos o intercambios.

     El Mercado, es el ambiente social o virtual que propicia las condiciones para el intercambio de bienes y servicios.

     Los primeros mercados en la historia de la humanidad funcionaban a través del trueque, existen muchos ejemplos, en el México prehispánico la utilización del cacao es el más representativo.

  • ANTECEDENTES

     Para la existencia de un mercado perfecto se requieren:  Gran número de compradores y vendedores.  Homogeneidad de productos.  El conocimiento pleno por ambas partes sobre el producto.  No existe presión alguna para su adquisición.  Las regulaciones por parte del gobierno son mínimas y prácticamente no

    afectan al intercambio.  Tiempo razonable para llevar a cabo el intercambio.

     El mercado ideal o de competencia perfecta es aquel en el que se presenta un equilibrio entre la oferta y la demanda y ni los vendedores ni los compradores pueden interferir en el precio final del bien o servicio.

     Existen diversas clases de mercado, minoristas, mayoristas, de materias primas, clubs de precios y los más recientes, mercados de acciones, en el cual se ubican las bolsas de valores.

  • ANTECEDENTES

     El número de compradores, es muy reducido (este punto se verá más adelante), entendamos que en términos generales una propiedad rústica puede intercambiarse bajo 2 escenarios, el mercado abierto y competido y el escenario de excepción (expropiación).

     El número de vendedores es sumamente reducido, debido tanto a condiciones sociales (condiciones religiosas, impedimentos por parte de la propia comunidad siendo éstas comunidades cerradas, con la creencia que el que viene de fuera no es de fiar)

     El mercado de bienes raíces y en especial de predios rústicos (en transición) debe considerarse como un mercado imperfecto, principalmente porque:

     Significativa diferencia entre inmuebles, así como la presencia de distintos escenarios donde intervienen aspectos físicos (siendo la ubicación uno de los más relevantes), pero sin dejar de lado los aspectos económicos, sociales, políticos, legales y ambientales.

  • ENFOQUE DE COMPARACION:

    • Es la metodología más empleada, ya que es directa, fácil de aplicar y de entender.

    • La comparación o mercado lo realizamos todos los días, todo el tiempo estamos comparando cosas, en el supermercado, en la contratación de personal, en los presupuestos de compra o de venta de algún bien o servicio, etc.

    • Sin embargo, cuando llevamos esto a la práctica valuatoria, a veces nos olvidamos de que debemos comparar cosas que sean de origen de una misma clasificación, casas con casas, oficinas con oficinas, hoteles con hoteles y terrenos en transición, con terrenos en transición.

  • ENFOQUE DE COSTOS, DIRECTO, FÍSICO

    ENFOQUE COMPARATIVO,

    MERCADO.

    T E R R E N O

    ENFOQUE COMPARATIVO

    E. COSTOS = E. MERCADO

    • En el enfoque de mercado de un predio en transición debe quedar muy claro que el valor de la tierra ha absorbido el costo o valor de lo que está encima, por lo que se establece la premisa siguiente:

    TERRENO EN TRANSICION, HABITACIONAL,

    INDUSTRIAL, SERVICIOS, TURÍSTICA.

  • PROCESO DE INVESTIGACIÓN DE CAMPO

    OBTENCIÓN DEL: “PRECIO DE MERCADO” “VALOR DE MERCADO” “VALOR COMERCIAL”

    DESARROLLO DE LA TABLA DE

    HOMOLOGACIÓN

    INVESTIGACIÓN SOBRE LAS MUESTRAS

    “COMPARABLES”

    PASO No. 3 PASO No. 2 PASO No. 1

  • DEFINICIONES IMPORTANTES:

    • Precio de Mercado: Un precio es una acción consumada. Para la tabla anterior es el promedio de las operaciones realizadas. (1)

    • Valor de Mercado: El valor es una opinión. Para la tabla anterior resulta el promedio de las ofertas u opiniones existentes en la zona de estudios. (1)

    • Valor Comercial: Es el precio más probable que debe tener una propiedad en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para una venta justa, con el comprador y el vendedor cada uno actuando prudentemente y con conocimiento, suponiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.

    (1) Definiciones de la USPAP. Mater of opinion, Valuation magazine, Growing Business in a Down Economy, 1 er Quarter 2009. Paginas 20 – 24.

  • FACTORES CUANTITATIVOS Y CUALITATIVOS

    Cualitativos Cuantitativos

    Permiten establecer las condiciones

    de comparación, previas al análisis

    matemático. Ejemplo: Clasificación

    del Suelo, regionalización,

    situación política, problema social,

    etc.

    Una vez que se hayan establecido las condiciones de comparación, sabremos que los datos que comparemos pertenecerán a un mismo conjunto.

    Con el trabajo en equipo del gremio, sobre bases de datos y estudios podremos establecer atributos, rangos y porcentajes que permitan, en función de su comparabilidad, llevar a cabo el análisis de comparación.

  • Físicos:

    Acceso.

    Superficie.

    Pendiente.

    Inundable.

    Ubicación.

    Panorámica.

    Etc.

    FACTORES DE COMPARACIÓN

    Medio Ambientales:

    Sociales:

    Económicos:

    Legales / Políticos:

  • FACTORES DE COMPARACIÓN

    1. ACCESO:

    Calidad del camino al que el predio tiene frente.

    2. SUPERFICIE:

    Tamaño d