propuesta del terrenos

PROPUESTA DEL TERRENO 01

UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN.

El terreno en estudio se encuentra en el distrito de los Olivos en el Km. 18.2 de la Panamericana Norte. Entre las avenidas Los Platinos, Hornos y Alfredo Mendiola. Posee un área de 112000 m2 y consta con 02 Frentes: Una hacia la Panamericana Norte de 277 ml. y la otra a la Avenida Los Platinos de 359 ml. El estado actual del terreno es desocupado y en venta. La consultora inmobiliaria a cargo de la negociación es “Colliers International” y el costo del m2 es de $750.00.

La propiedad tiene una ubicación estratégica de uso comercial e industrial de zonificación I-3 y se recomienda por la consultora a cargo de su venta, el uso de centro comercial o educación superior. Alrededor del predio se encuentran empresas consolidadas como supermercados, ferretería, venta de autos, universidad, etc. La calidad del terreno para la construcción es adecuada. Los distritos Aledaños: Independencia, Puente Piedra y San Martín tienen fácil y rápido acceso a este terreno por lo que lo convierte en una opción muy adecuada para el comercio sectorial.

DESCRIPCIÓN VIAL

Se tiene un frente de 277 ml. Hacia la Panamericana Norte, con alto tránsito y vía secundaria (Alfredo Mendiola) se opta por tener el Ingreso por este frente. A su vez la Panamericana Norte conecta fácilmente con los diferentes distritos de Lima Metropolitana. También se tiene 359 ml. en la Avenida Los platinos, aquí posiblemente se considerará tener el acceso de estacionamientos. Las vías señaladas conectan el terreno en análisis con los distritos en todos los conos, pero los más próximos son Independencia, San Martín de Porres, Comas, Ventanilla y Puente Piedra. Asimismo por medio de la Panamericana Norte, los demás distritos.

1. LO QUE EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES

2. LO QUE NO EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES

Los centros comerciales se han convertido en parte de nuestra vida cotidiana, en ellos se mezcla actividad comercial y social para un mejor aprovechamiento de ambas. Con el paso de los tiempos se han ido cerrando los huecos faltantes ya que en el Perú los centros comerciales aparecieron en los ’70 con Hipermercado Todos. Pasando luego a la modernidad en el ’93 con el C.C. Jockey Plaza.

Sin embargo a modo de incursionar en el mercado se considera que en los Centros Comerciales falta un lugar para leer con mucho confort y a su vez comprar libros.

PATRONES PARA LA ELECCIÓN DE TERRENO

CÓDIGO 1.00: SUPERFICIE

ITEMDESCRIPC

IONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

ÁREA11.2 Hectáreas,

Desde 1 Hectárea a 15 Hectáreas.

1 - 5 4

PERIMETRO

1272 ml.Desde 400 hasta 2000 Metros

1 - 5 3

# DE FRENTES

02 Continuos

Desde 1 a 4 Frentes. 1 - 4 2

Resultados Totales 14 9

CÓDIGO 2.00: GEOMETRIA

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

REGULAR Y PROPORCIONAL

RectangularMientras más se aproxime a un cuadrado. Mayor puntuación,

1 - 4 3


CÓDIGO 3.00: CALIDAD DEL SUELO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

RESISTENCIA

Zona 2Mientras más se la zona sea más baja, mayor el puntaje.

1 - 5 4


CÓDIGO 4.00: ACCESIBILIDAD

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

VIASMetropolitana(Pan. Norte)

Las vías son: Metropolitana, avenida, calle, jirón y Pasaje.

1 - 5 5

TRANSPORTE

Privado, Público y Metropolitano.

Privado, Público, Tren, Metropolitano, Corredor Azul.

1 - 5 3

R. DE ACCIÓN

05 DistritosRadio de acción de 1 a 5 Distritos aledaños.

1 - 4 4


CÓDIGO 5.00: FACTOR CLIMÁTICO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

CLIMA BuenoRiesgoso, malo, regular, bueno y óptimo.

1 - 5 4


CÓDIGO 6.00: PRECIOS DEL TERRENO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

PRECIOS x M2

$ 750Desde $100 Hasta $2000. Mientras más caro menor puntuación.

1 - 5 4


CÓDIGO 7.00: PARAMETROS

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

ZONIFICACIÓN

I3 Buena, Regular y Mala 1 - 3 3

C.P.U.E. Si posee Si posee o no. 1 - 2 2

C.I.R.A.

No hay restos arqueológicos.

Si existe o no. 1 - 2 2


CÓDIGO 8.00: SITUACIÓN LEGAL

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

SIRUACIÓN JURÍDICA

En VentaInvadido, en juicio, en posesión del estado o particular, en venta.

1 - 4 4


CÓDIGO 9.00: SEGURIDAD EN LA ZONA

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

UBIC. PLANO DEL DELITO

Seguridad media

Seguridad, alta, media y mala.

1 - 3 2


CÓDIGO 10.00: PÚBLICO OBJETIVO Y ENTORNO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

SITUACIÓN DE LA P.E.A.

52.7% de la población

Del 0% hasta el 70 % 1 - 7 5


CÓDIGO 11.00: UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

CERCANÍA DE COMPETENCIA

CercaCercana (1km.), Regular (5 Km.) y Lejana (10 Km)

1 - 3 1


CONCLUSIÓN

- La evaluación consta con 75 puntos. Sumatoria obtenida de todos los rangos empleados para la calificación.

- El terreno 01 suma 60 puntos de calificación.

PROPUESTA DEL TERRENO 02

UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN

El terreno en estudio se encuentra en el distrito de los Olivos en la Av. Alfredo Mendiola, cuadra número 57, altura del km. 30 de la Panamericana Norte cruce con Av. Universitaria - Referencia: Trébol Vial Norte. Posee un área de 19.452 m2 y consta con 02 Frentes: Una hacia la Panamericana Norte y la otra hacia la Av. Universitaria. El estado actual del terreno es desocupado, funciona una cochera para vehículos pesados pero está proyectado a fin de año construir el centro comercial Mega Polvos (Terreno de propiedad Privada perteneciente a la Familia Guizado – Conformada por una asociación la cual tiene como presidenta a María Peralta). El costo del m2 es de $1182.40.

La propiedad tiene una ubicación estratégicamente importante pues aparte del uso comercial e industrial de zonificación I-3 se encuentra entre dos vías de acceso vehicular de gran envergadura pues conectan a los distritos de Lima Norte con Lima Centro y Lima Sur (alto tránsito), además de estar ubicado al lado de una tienda por departamento de gran reconocimiento en el Perú como es Tottus. Alrededor y en proximidad del predio se encuentran empresas consolidados como supermercados (a lo largo de la Panamericana Norte – Análisis de competencia), ferretería, venta de autos, universidad, etc. La calidad del terreno para la construcción es adecuada correspondiente a la Zona 2 – Apta para construir. Los distritos Aledaños: Independencia, Puente Piedra, Comas y San Martín tienen fácil y rápido acceso a este terreno por lo que lo convierte en una opción muy adecuada para el comercio sectorial y distrital.

DESCRIPCIÓN VIAL

Se tiene un frente de 40 ml. Hacia la Panamericana Norte y 180 ml. hacia Universitaria, ambas con alto tránsito y la vía secundaria (Alfredo Mendiola) se opta por tener dos ingresos, uno por cada frente. A su vez la Panamericana Norte y la Av. Universitaria conectan fácilmente con los diferentes distritos de Lima Metropolitana. Las vías señaladas conectan el terreno en análisis con los distritos en todos los conos, pero los más próximos son Independencia, San Martín de Porres, Comas, Ventanilla y Puente Piedra.

Galería Fotográfica del terreno número 2.

1. LO QUE EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALESUn punto importante es la presencia de tiendas ancla; además de los siguientes servicios.

2. LO QUE NO EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES

Los centros comerciales en el sector si bien cumplen con los servicios y entretenimiento que demanda la población ; no cuentan con la cantidad necesaria de espacios de integración y o interacción social para el público que demandan ; entre estos espacios hacen

falta áreas verdes , salas comunes y/o espacios de estancia ; si bien no necesariamente generarían ingresos ; serian espacios estratégicos que proporcionan confort y ganas de permanecer en el centro comercial por horas prolongadas y por ende el uso de servicios y/o locales del recinto.

PATRONES PARA LA ELECCIÓN DE TERRENO

CÓDIGO 1.00: SUPERFICIE

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

ÁREA1.9 Hectáreas,

Desde 1 Hectárea a 15 Hectáreas.

1 - 5 2

PERIMETRO

570 ml.Desde 400 hasta 2000 Metros

1 - 5 2

# DE FRENTES

02 Continuos

Desde 1 a 4 Frentes. 1 - 4 2


CÓDIGO 2.00: GEOMETRIA

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

REGULAR Y PROPORCIONAL

RectangularMientras más se aproxime a un cuadrado. Mayor puntuación,

1 - 4 3


CÓDIGO 3.00: CALIDAD DEL SUELO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

RESISTENCIA

Zona 2Mientras más se la zona sea más baja, mayor el puntaje.

1 - 5 4


CÓDIGO 4.00: ACCESIBILIDAD

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

VIASMetropolitana(Pan. Norte)

Las vías son: Metropolitana, avenida, calle, jirón y Pasaje.

1 - 5 5

TRANSPORTE

Privado, Público y Metropolitano.

Privado, Público, Tren, Metropolitano, Corredor Azul.

1 - 5 5

R. DE ACCIÓN

05 DistritosRadio de acción de 1 a 5 Distritos aledaños.

1 - 4 4


CÓDIGO 5.00: FACTOR CLIMÁTICO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

CLIMA BuenoRiesgoso, malo, regular, bueno y óptimo.

1 - 5 4


CÓDIGO 6.00: PRECIOS DEL TERRENO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

PRECIOS x M2

$ 1182.40Desde $100 Hasta $2000. Mientras más caro menor puntuación.

1 - 5 3


CÓDIGO 7.00: PARAMETROS

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

ZONIFICACIÓN

I3 Buena, Regular y Mala 1 - 3 3

C.P.U.E. Si posee Si posee o no. 1 - 2 2

C.I.R.A.

No hay restos arqueológicos.

Si existe o no. 1 - 2 2


CÓDIGO 8.00: SITUACIÓN LEGAL

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

SIRUACIÓN JURÍDICA

En VentaInvadido, en juicio, en posesión del estado o particular, en venta.

1 - 4 4


CÓDIGO 9.00: SEGURIDAD EN LA ZONA

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

UBIC. PLANO DEL DELITO

Seguridad media

Seguridad, alta, media y mala.

1 - 3 2


CÓDIGO 10.00: PÚBLICO OBJETIVO Y ENTORNO

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

SITUACIÓN DE LA P.E.A.

52.7% de la población

Del 0% hasta el 70 % 1 - 7 5


CÓDIGO 11.00: UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA

ITEMDESCRIPCI

ONCALIFICACIÓN

RANGO

PUNTAJE

CERCANÍA DE COMPETENCIA

CercaCercana (1km.), Regular (5 Km.) y Lejana (10 Km)

1 - 3 1


CONCLUSIÓN

- La evaluación consta con 75 puntos. Sumatoria obtenida de todos los rangos empleados para la calificación.

- El terreno 02 suma 53 puntos de calificación.

RESULTADOS FINALES

A continuación observamos el cuadro comparativo de los factores.

TERRENO 01 TERRENO 020

10

20

30

40

50

60

96

3 34 4

1214

4 44 3

7 74 4

2 25 5

1 1

5553

Grafico comparativo entre el resultado de la sumatoria de factores del terreno 1 y 2.

propuesta del terrenos

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