Curso: Matemática Financiera

Profesora: Zegarra Bernal, Andrea Melissa

Sección: FX31

Tema: Tasas de interés activas y pasivas

Apellidos y Nombres:

- Alegría Alcedo, Mario Alberto (U201410269)

- Arias Pinto, Andrea Paola (U20141150)

- Terzi Urteaga, Andrea Rocío (U201414012)

- Torres Postigo, Carlos Antonio (U201414157)

- Valdizán Olivera, María Fernanda (U201413659)

Ciclo: Tercero

Semestre: 2015-2

20151

Índice

Introducción.…………………………………………………………………………...3

Crédito Hipotecario y Conceptos Básicos…………………………..……….……..4

Características ………………………………………………………………………11

Tipos de Crédito Hipotecario……………………………………………………….13

La Elección de la modalidad de hipoteca …………………………………….......15

Clasificación de Crédito Hipotecario ………………………………………………19

Bibliografía……………………………………………………………………………22

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Introducción

En el presente trabajo, nuestro grupo hablara acerca del crédito hipotecario. Por

un lado, deben constituir opciones que ofrezcan rentabilidad a los agentes

participantes en el mercado. Al mismo tiempo, deben resultar opciones adecuadas

a la capacidad de pago de los potenciales prestatarios.

En primer lugar, se presentaran definiciones y/o conceptos básicos, características

del crédito hipotecario y modalidades de operación en cuanto al tipo de interés,

sea simple, variable o mixto, en función a dos bancos elegidos que son: BCP y

Scotiabank. Posteriormente, se explicaran las ventajas y desventajas de dicha

herramienta financiera, visto desde la perspectiva del tomador de crédito y el

intermediario financiero. También se clasificará al crédito hipotecario en base a

ciertos criterios, estos son: por su plazo y por la garantía que los respalda.

En segundo lugar, se realizará un análisis y comentario acerca de los principales

aspectos legales de dicho crédito en el Perú. En ella, se explicaran las normas

vigentes y aplicables para el uso de dicha herramienta. También, se mencionaran

los requisitos que en esta se necesitan en relación a instituciones pertinentes e

importantes para que se le pueda otorgar un crédito hipotecario. Asimismo, se

mostrará un caso práctico del cálculo de la tasa de costo anual de crédito

hipotecario evaluado desde el punto de vista del intermediario y, posteriormente,

del tomador del crédito.

En tercer lugar y por último, se mostrarán las conclusiones del trabajo y se

mostrarán 3 anexos, el primer anexo consiste en un resumen del trabajo final; el

segundo, mostrara un informe de las instituciones visitadas; y finalmente en el

tercero, se mostrarán los formatos utilizados por las entidades a las que hemos

visitado durante el proceso de investigación y recopilación de información del

trabajo.

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Crédito hipotecario

El crédito hipotecario es un producto financiero que permite la adquisición,

reparación, remodelación de una vivienda, y compra de lugares u oficinas

comerciales. Ello se logra mediante un préstamo del banco; además el

proyecto se queda como garantía. Este préstamo se plasma en un contrato,

en el que se detalla el plazo y la tasa de interés.

Comúnmente, las entidades financieras ofrecen dos tipos de tasas de

interés. Por un lado, la tasa de interés fija, la cual se establece cuando

contratas el crédito hipotecario y se mantiene constante hasta la

cancelación. Y por otro lado, la tasa de interés mixta, la cual combina una

tasa fija por los primeros años y luego se aplica una tasa variable por el resto

del financiamiento.

Finalmente, cabe resaltar que el crédito hipotecario puede ser cancelado

anticipadamente en forma parcial o total, en otras palabras, puede liquidar

una o todas las cuotas del crédito antes de la fecha de vencimiento

anticipadamente pactada con la entidad financiera.

Conceptos Básicos

• Valor del dinero en el tiempo:

Aplicando los principios de los 10 axiomas de finanzas, el valor del dinero en

el tiempo quiere decir que un monto de capital, el día de hoy, vale más que

uno de mañana. Esto se debe a que uno puede realizar un mayor número de

transacciones con el dinero que tiene en el momento. Además, otra razón

por la cual el valor del dinero vale mucho más en la actualidad que en el

futuro es debido al hecho de que en el futuro uno nunca sabe cómo pueden

cambiar los valores del dinero. Puede bajar como puede subir por lo que si

uno decide exponerse a recibir un cierto monto en el futuro puede que no

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reciba tanto como pensaba debido a motivos que superan su control (caída

de bolsa, mal negocio, etc.).

• Tasa de interés:

Es un porcentaje aplicado a una cantidad de dinero inicial para conocer el

valor que este tendrá en el futuro. Este tipo de tasa depende de la inflación

del mercado monetario.

• Tasa de descuento:

A diferencia de la tasa de interés, este es el porcentaje de interés aplicado a

uno o varios montos de dinero para conocer cuánto valen en el día de hoy.

Es decir, el presente. Este tipo de tasa depende también del mercado

monetario. Asimismo, la relación entre tasa de interés y tasa de descuento

es, cuanto más vale la tasa de interés, menos vale la tasa de descuento,

Esto quiere decir que no se valora mucho el dinero en el futuro y viceversa.

• Persona natural:

Una persona natural es aquel que ejerce sus derechos y cumple obligaciones

dentro de la sociedad para su propio beneficio. Si una persona natural crea

una empresa, todos los beneficios que este gane van a ser para el beneficio

del dueño de la empresa.

• Instituciones financieras:

Son instituciones que facilitan servicios financieros a personas naturales

como jurídicas. Normalmente ellos trabajan como intermediarios. Un ejemplo

de estos son los bancos.

• Empresa:

Es una institución u organización que busca satisfacer las necesidades de

los clientes para obtener un incentivo económico que les permita crecer.

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• Mercado de capitales:

Es un tipo de mercado en el cual se ofrecen y se solicitan medios para

financiar los proyectos de empresas o personas de mediano a largo plazo.

• Letra de Cambio:

Es un título que se le otorga a un acreedor o librador. Dicha persona toma la

obligación de pago de otra persona (deudor). Todo esto es en relación a una

cantidad determinada en la fecha de vencimiento de esta.

- Librador: Persona que emite la letra de cambio dando una orden de pago a

otra persona

- Librado: Persona que posee la deuda. (Deudor)

- Avalista: Persona que garantiza todo o parte del pago

• Pagaré:

Es un título de valor que sostiene una promesa de pago por parte de una

persona. En ella existen diversos elementos. La persona que emite la

promesa de pago se llama firmante o emisor. La persona a la cual se le debe

pagar se llama tenedor.

• Renta:

Dinero o algún beneficio que produzca algún bien.

• VAN:

Valor actual neto de algún proyecto. Este sirve para evaluar si es

conveniente para un inversionista invertir en un negocio y qué beneficios

monetarios le puede ofrecer este. El VAN se subdivide en dos tipos. VAN

económico y VAN financiero. El VAN económico mide la rentabilidad del

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proyecto sin fijarse en los costes para financiarlo. El VAN financiero mide la

rentabilidad que el accionista obtiene.

• Tasa interna de retorno (TIR):

Es una tasa utilizada dentro de una empresa u organización para medir el

rendimiento de esta en cuestiones de rentabilidad.

• Relación de beneficio / Costo (B/C):

Es una herramienta que se usa para medir el estado de un proyecto. Es

decir, si todo anda en orden y está bien encaminado.

• Periodo de recupero descontado de la inversión (PRD):

Es una manera de evaluar proyectos para poder determinar cual genera un

mayor valor.

• Amortizar:

Extinguir una deuda.

• Tasa de costo efectivo Anual:

Es un valor porcentual que representa el valor real de un crédito. Se

compone por gastos, comisiones y TEA (Tasa efectiva anual

compensatoria). Las comisiones son cargos por haber ofrecido servicios

como una institución financiera y, estos, aceptados por el cliente. Los gastos

son cargos cobrados por terceros. Dentro de este proceso, existen 4

variables. Flujo Neto Recibido (FNR), Flujo Neto a Pagar (FNP), TCEA (Tasa

de costo efectivo anual cobrada por el intermediario), plazo de la operación

expresada en días.

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• Inflación:

Es un proceso en el cual los precios pueden subir debido a un desequilibrio

económico del mercado. Este desequilibrio comprende la oferta y la

demanda. En teoría, cuando la demanda es menor, los precios suben (se

inflan).

• Producto financiero:

Todo servicio de financiación que las entidades financieras brindan a sus

usuarios, con el propósito de facilitarles fondos esenciales para el desarrollo

de sus actividades y/o necesidades de inversión.

• Endosable:

Traspasar a beneficio de alguien un documento de crédito, haciéndolo

constar en el dorso.

• Póliza de crédito:

Es un instrumento de crédito o financiamiento, en la cual se otorga un

préstamo con una determinada fecha de vencimiento, el cual posee facilidad

de capital prestado, en función a las necesidades del usuario.

• ¿Qué es una empresa?

Una empresa es una entidad con elementos productivos (capital y trabajo),

dedicada a actividades industriales, comerciales o de servicios. Se utiliza

también este término para referirse al conjunto de entidades de este tipo.

Una 'empresa' también es una tarea, una actividad o una acción importante

considerada difícil o costosa. Procede del italiano impresa. Es de carácter

público o privado y está integrada por recursos humanos, financieros,

materiales y técnico-administrativos, se dedica a la producción de bienes y/o

servicios para satisfacción de necesidades humanas, y puede buscar o no

lucro.

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• ¿Qué son las instituciones financieras?

El sistema financiero está conformado por el conjunto

de Instituciones bancarias, financieras y demás empresas e instituciones

de derecho público o privado, debidamente autorizadas por la Superintendencia

de Banca y Seguro, que operan en la intermediación financiera (actividad habitual

desarrollada por empresas e instituciones autorizadas a captar fondos del público

y colocarlos en forma de créditos e inversiones.

Es el conjunto de instituciones encargadas de la circulación del flujo monetario y

cuya tarea principal es canalizar el dinero de los ahorristas hacia quienes desean

hacer inversiones productivas. Las instituciones que cumplen con este papel se

llaman "Intermediarios Financieros" o "Mercados Financieros".

El sistema financiero peruano incluye a diferentes tipos de instituciones que

captan depósitos: bancos, empresas financieras, cajas municipales

de ahorro y crédito, cajas rurales y el banco de la Nación que es una entidad

del estado que fundamentalmente lleva a cabo operaciones del sector público.

• Instituciones que conforman el sistema financiero: Bancos.

Financieras.

Compañía se Seguros.

AFP.

Banco de la Nación.

COFIDE.

Bolsa de Valores.

Bancos de Inversiones.

Sociedad Nacional de Agentes de Bolsa

• Banco Central de Reserva del PerúEncargado de regular la moneda y el crédito del sistema financiero.

Sus funciones principales son:

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Propiciar que las tasas de interés de las operaciones del sistema financiero, sean

determinadas por la libre competencia, regulando el mercado.

La regulación de la oferta monetaria

La administración de las reservas internacionales (RIN)

La emisión de billetes y monedas.

• Superintendencia de Banca y Seguro (SBS):Organismo de control del sistema financiero nacional, controla en representación

del estado a las empresas bancarias, financieras, de seguros y a las demás

personas naturales y jurídicas que operan con fondos públicos.

• ¿Qué es una persona natural?

Persona Natural es una persona humana que ejerce derechos y cumple

obligaciones a título personal. Al constituir una empresa como Persona

Natural, la persona asume a título personal todas obligaciones de la

empresa. Lo que implica que la persona asume la responsabilidad y

garantiza con todo el patrimonio que posea (los bienes que estén a su

nombre), las deudas u obligaciones que pueda contraer la empresa. Si, por

ejemplo, la empresa quiebra y es obligada a pagar alguna deuda, la persona

deberá hacerse responsable por ella a título personal y, en caso de no

pagarla, sus bienes personales podrían ser embargados.

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Características

Banco de crédito del Perú - BCP:

• Los créditos hipotecarios cuentan con un plazo de financiamiento mayor

que otro tipo de crédito, ya que el monto a financiar suele ser alto en

relación a tus ingresos.

• En algunos casos, para acceder al crédito, es posible entregar alguna otra

propiedad como garantía.

• Puedes presentar hasta cuatro tipos de garantías para obtener tu crédito

hipotecario: Garantía hipotecaria, fianza solidaria, prenda dineraria y

garantía mobiliaria.

• Tasas fijas durante toda la vida del préstamo: la tasa de tu crédito es

pactada cuando tomas el crédito y se mantiene constante hasta que lo

canceles. Esto te asegura mantener la misma cuota por todo el plazo, sin

asumir riesgos innecesarios.

• Seguro de inmueble: protege tu futuro inmueble de eventuales siniestros o

daños materiales por imprevistos como incendios, sismos, daños

estructurales o de instalaciones.

• Seguro de desgravamen: garantiza la cancelación de tu deuda en caso de

muerte o invalidez total y permanente del solicitante del crédito.

• Período de gracia: para algunos tipos de créditos hipotecarios podrás

contar con un número de meses al inicio del crédito en los que no tendrás

que pagar la cuota.

• Puedes realizar los prepagos que desees, las veces que quieras, sin pagar

comisiones.

Banco Scotiabank:

• Financiamos hasta 90% del valor del inmueble según el crédito solicitado.

• Aprobación crediticia en 2 días útiles.

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• Asesoría durante todo el proceso para obtener tu préstamo.

• Financiamiento en nuevos soles y dólares estadounidenses.

• Tasas Fijas y Mixtas.

• Libertad para realizar pagos parciales o cancelar anticipadamente el crédito

sin penalidades, comisiones ni costos adicionales.

• Seguro de desgravamen y de todo riesgo.

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Tipos de crédito hipotecario

Banco BCP:

1. Hipotecario tradicional : Es el ideal si deseas comprar tu vivienda, casa de

campo o playa o adquirir un terreno.

2. Hipotecario con ahorro local : Es el indicado si realizas una actividad

económica pero no puedes sustentar formalmente tus ingresos.

3. Hipotecario con remesas : Ideal si tienes un familiar que vive en el

extranjero (padres, hermanos, hijos o cónyuge), y recibes dinero por

remesas regularmente.

4. Hipotecario con remesas : Ideal si tienes un familiar que vive en el

extranjero (padres, hermanos, hijos o cónyuge), y recibes dinero por

remesas regularmente.

5. Hipotecario PYME : Responde a las necesidades particulares de los

empresarios de la pequeña y mediana empresa.

6. Techo Propio : Es un programa a nivel nacional creado por el gobierno, que

permite el acceso a la vivienda propia a miles de familias peruanas.

Scotiabank:

Personales : Sin garantía real (hipotecaria o prendaria), en colones y dólares, sin fiadores, únicamente se permite un codeudor cuando se trate del cónyuge.

1. Préstamo Personal : Se puede utilizar para proyectos personales de corto

plazo, estudios, vacaciones, ampliación en la casa.

2. Garantía Líquida : Es un crédito garantizado con un Certificado de Depósito

a Plazo (CDP) emitido por el Banco.

3. Plan Profesional Scotiabank : Es un paquete de productos y servicios de

banca personal y empresarial, diseñado especialmente para profesionales.

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Vehículos : Financiamiento que le permite obtener la aprobación de su crédito en 24 horas o menos, con las mejores condiciones de crédito.

1. Autos Nuevos y Usados : Scotiabank tiene un sistema de financiamiento

que le permite obtener la aprobación de su crédito en 24 horas o menos

(con los documentos completos), con las mejores condiciones de crédito.

2. Leasing Financiero Personal : Leasing o arrendamiento financiero

personal consiste en un modelo de financiamiento que establece un

contrato de arrendamiento sobre el vehículo, con una opción de compra al

final.

Hipotecas :

Préstamos para construcción, remodelación, compra de lote y consolidación de deudas.

1. Compra de Vivienda : Para adquirir una casa con novedosos programas de

financiamiento en coordinación con empresas desarrolladoras.

2. Construcción de Vivienda : Para la construcción de su vivienda cuentan

con programas de asesoramiento.

3. Compra de Lote : Para la adquisición de un lote o propiedad y utilizarlo

posteriormente para construcción o inversión en bienes raíces.

4. Consolidación de Deudas : Consiste en la agrupación de todas las deudas

personales que posea un cliente en un solo crédito.

5. Traslado de Saldos : Es un programa de financiamiento que le permite al

cliente consolidar o trasladar una hipoteca de otra entidad financiera a

Scotiabank.

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La elección de la modalidad de Hipoteca

Banco BCP:

1. Puedes solicitar cambios en la fecha de pago, plazo o cuota sin pagar

comisiones.

2. Puedes pagar 12 o 14 cuotas anuales (para dependientes de 5ta. categoría,

cuotas dobles en julio y diciembre).

3. Puedes realizar el pago de tus cuotas mensuales a través de nuestras

ventanillas en las agencias del BCP a nivel nacional, por nuestra Banca por

Internet (siempre que no te hayas afiliado al débito automático) o en cargo

automático en tu cuenta.

Banco Scotiabank:

1. Financiamientos desde USD 10,000.

2. Hasta 30 años para pagar tu crédito.

3. Cuotas simples o dobles, según tu elección.

Existen infinidad de modalidades de operaciones hipotecarias, sin embargo

existen una serie de características comunes, con independencia del nombre que

les otorgue la entidad que se deben tener en cuenta a la hora de decidir qué

operación contratamos.

Modalidades en cuanto a tipos de interés.

Modalidades en cuanto a si se trata de préstamos o créditos.

Modalidades en cuanto a las variaciones en el plazo.

Modalidades en cuanto a la divisa en que se contratan.

• Modalidades en cuanto al tipo de interés

Interés Fijo.

Interés Variable.

Interés Mixto.

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• Interés Fijo:

Estas operaciones mantienen constante el tipo de interés, durante toda la

vida de la operación, con independencia de la evolución de los tipos de

interés. Para la contratación de este tipo de operaciones debemos estar muy

seguros de la evolución "probable" de los tipos. Esto se debe a que al ser

operaciones a muy largo plazo normalmente las entidades encarecen el tipo

final en una prima de riesgo.

a) Ventajas:

Suceda lo que suceda con el tipo de interés la cuota a pagar es siempre la

misma, con lo que simplemente por efecto de la inflación con el paso del

tiempo el esfuerzo necesario para hacer frente a las cuotas cada vez es

menor.

b) Inconvenientes:

Suelen tener limitaciones en los plazos máximos de devolución,

habitualmente por debajo de los 15 años.

Habitualmente la comisión de cancelación anticipada es elevada, entre el 2

% y el 4 % del capital pendiente.

Equivocarnos en la negociación y estar pagando durante toda la vida de la

operación entre un 1 % y un 0,5 % más que en una operación contratada a

interés variable. Evidentemente también se puede dar la situación contraria,

si bien suele ser menos probable.

• Interés Variable:

Estas hipotecas se caracterizan porque el tipo de interés que devengan es

revisado conforme a un índice de referencia con frecuencia anual o semestral. En

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estas operaciones cuando varía el tipo de interés varía la cuota en el mismo

sentido, por lo que es importante que en el momento de la contratación nos

hagamos a la idea de que en la primera revisión el tipo de interés subirá y por

tanto la cuota también.

• Índices de Referencia aplicados en las operaciones de Interés Variable:

Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) de los Bancos.

Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) de las Cajas.

Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) del Conjunto de

Entidades.

Rendimiento Interno de la Deuda Pública.

Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA).

Madrid InterBank Offered Rate (Mibor) a 1 año.

Euribor (acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, es decir, tipo europeo de

oferta interbancaria) a 1 año.

a) Ventajas:

Si negociamos bien el índice de referencia podemos tener la seguridad de

que siempre tendremos un tipo de interés acorde con el mercado.

El plazo al que se puede contratar la operación es muy amplio por lo que

podemos ajustar la cuota a nuestra capacidad de pago, aunque debemos

tener en cuenta  que la disminución que se produce en la cuota como

consecuencia del incremento en del plazo no es proporcional, llegando un

momento donde las disminuciones son irrisorias.

b) Inconvenientes:

La mala negociación del índice de referencia y del diferencial aplicado nos

puede proporcionar muchos disgustos.

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Hemos de tener muy presente que el tipo de interés inicial es un anzuelo,

por lo que debemos pensar en una cuota calculada con un tipo de interés

superior en un 0,75 % ó 1 %.

En cualquier caso a la hora de negociar una operación a interés variable, es

muy importante estudiar el índice de referencia utilizado, así como el

diferencial aplicado pues existen considerables diferencias entre unos y

otros. 

• Interés Mixto:

Es un tipo de operación donde se combina un tipo fijo durante un largo

período de tiempo, de dos a cinco años, con unas revisiones de tipo de

interés conforme a un determinado Índice de Referencia.

Este tipo de operación trata de eliminar los inconvenientes que por separado

tienen las operaciones a tipo fijo o a tipo variable por separado. 

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Clasificación

Existen criterios diferentes para clasificar a los créditos:

1. Por su plazo:

Los créditos pueden utilizarse para satisfacer necesidades de corto,

mediano y largo plazo.

• De corto plazo: Son los que se obtienen para satisfacer necesidades de

financiamiento de corto plazo, como las tarjetas de crédito o los créditos

prendarios.

• De mediano y largo plazo: Son préstamos que se adquieren para un fin

determinado y en los cuales se entrega el monto total del préstamo en un

momento dado. Ejemplos de estos créditos son los hipotecarios,

personales o familiares, así como para adquirir una computadora o un

auto.

2. Por la garantía que los respalda:

Existen préstamos que deben estar garantizados por un bien y otros

que se otorgan sin más garantía que la palabra del acreditado.

Generalmente se exige que el valor del bien sea mayor al monto del

crédito y, muchas veces, la tasa de interés que se pacta depende en

buena medida de la garantía que se ofrece:

• Quirografarios: Éste es el nombre técnico de los créditos que se

otorgan sin una garantía específica, aunque en algunas ocasiones se

solicita un obligado solidario con el fin de disminuir el riesgo de

incumplimiento. Suelen ser los más caros.

• Prendarios: Como ya mencionamos, son préstamos que se obtienen

dejando un bien en garantía (empeños). Generalmente el monto de estos

créditos no es mayor a 50% del valor de la prenda.

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• Préstamos con colateral: Su característica principal es que los bienes

que respaldan al crédito son distintos a los que se adquieren con éste.

Ejemplo: crédito hipotecario de liquidez, el que no está destinado a la

compra de una casa.

• Créditos al consumo: Su característica principal es que queda

respaldado por el bien que se adquiere con éste. Por ejemplo, el automóvil

que se compra se toma como garantía del préstamo.

• Créditos hipotecarios: Son los que quedan garantizados con un bien

inmueble.

3. Por el tipo de tasa de interés que cobran:

Los préstamos tienen formas distintas de calcular los intereses que

generan:

• Tasa nominal fija: La tasa pactada no se modifica durante la vigencia

del contrato. Generalmente se pactan también pagos fijos. La desventaja

es que si las tasas de mercado bajan, los deudores no reciben ningún

beneficio aunque están protegidos ante un incremento en las mismas.

• Tasa variable: La tasa de interés varía mes con mes y se calcula con

base en una tasa de referencia como puede ser la de los Cetes o la TIIE.

Estos contratos tienen la ventaja de que se pagarán menos intereses en la

medida en que las tasas de mercado bajen; sin embargo, en caso de que

suban el efecto será en contra del deudor.

• Tasa tope: Estos créditos son similares a los de la tasa variable, con la

particularidad de que si éstas suben más allá de un cierto límite, el

acreditado pagará como máximo la tasa tope pactada.

• Tasa global: Al monto del préstamo se le aplica la tasa global pactada y

los intereses se suman desde un inicio al principal. Los pagos quedan fijos

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y se calculan dividiendo el monto incluyendo intereses entre el número de

exhibiciones pactadas.

• Sin intereses: Existen establecimientos que ofrecen créditos

aparentemente sin intereses. Sin embargo, es importante mencionar que

todo financiamiento tiene un costo, el cual está ya incluido en el precio de

lista. A veces si pagamos en efectivo, se nos ofrece un descuento que

puede ser importante.

Seguiremos hablando de esto en la próxima colaboración.

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