revista de derecho bancario y bursÁtil...

R E V I S TA D E D E R E C H O

B A N C A R I O Y B U R S ÁT I L

139AÑO XXXIV

JULIO-SEPTIEMBRE 2015

CENTRO DE DOCUMENTACIÓNBANCARIA Y BURSÁTIL

DirectorJuan Sánchez-Calero Guilarte

Revista RDBB 139.indb 5 22/09/15 10:50

Un paso más en la protección de los deUdores hipotecarios ...

11RDBB núm. 139 / Julio-Septiembre 2015

UN PASO MÁS EN LA PROTECCIÓN DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS DE VIVIENDA:

LA DIRECTIVA 2014/17/UE Y LA REFORMA DEL CÓDIGO DE CONSUMO DE CATALUÑA POR LEY 20/2014

SERGIO NASARRE AZNAR

Catedrático de Derecho Civil. Director de la Cátedra de Vivienda Universidad Rovira i Virgili

[email protected]

HÉCTOR SIMÓN MORENO

Investigador Postdoctoral de Derecho Civil Universidad Rovira i Virgili

[email protected]

RESUMEN ABSTRACT

El presente trabajo analiza las consecuencias civiles de la modificación del Código de Consumo de Cataluña de 2010 por la Ley 20/2014, que se avanza de algún modo a la implementación por el legislador estatal de la Directiva 2014/17/UE, de contratos de crédito celebrados con los consumi-dores para bienes inmuebles de uso residencial. La nueva normativa incorpora relevantes novedades respecto a la protección del consumidor-deudor hipotecario, entre las que cabe destacar la prohi-bición de concederle un préstamo hipotecario si no supera el test de solvencia, el incremento del rol notarial o la mediación obligatoria previa al inicio de un procedimiento de ejecución hipote-caria. Esta normativa supone un cambio impor-tante en las relaciones entre los prestamistas y los deudores hipotecarios que tengan la condición de consumidores.

This paper explores the contractual consequenc-es of the Catalan Act 20/2014, which has amended the Consumer Code of Catalonia of 2010. The new rules include relevant measures regarding the protection of mortgage-consumers, pending the implementation into Spanish law of the Directive 2014/17/EU, on credit agreements for consumers relating to residential immovable property. Some of those are the prohibition of granting a mortgage loan to a consumer if he seems unable to repay it, the increase of the notarial role or the compulso-ry mediation prior to the mortgage enforcement procedure. This law entails an important change in the relationship between mortgage lenders and consumers.

Palabras clave: consumidor; crédito hipote-cario; solvencia; mediación; notario; vivienda

Keywords: consumer; mortgage loan; solvency; mediation; notary public; housing

Sumario1. INTRODUCCIÓN. 2. LOS ANTECEDENTES Y CONTENIDO DE LA DIRECTIVA 2014/17/UE. LOS

RETOS EN SU IMPLEMENTACIÓN.


sergio nasarre aznar y héctor simón moreno

12 RDBB núm. 139 / Julio-Septiembre 2015

2.1. Antecedentes. 2.2. Contenido y retos de su implementación.

3. LA LEY CATALANA 20/2014: UN SALTO CUALITATIVO EN LA PROTECCIÓN DEL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA. 3.1. Antecedentes y competencias en materia de consumo. 3.2. Análisis de las disposiciones más relevantes de la Ley 20/2014.

A) Ámbito de protección de la norma. B) Fase precontractual. C) Fase contractual. D) Fase de incumplimiento.

4. CONCLUSIONES. BIBLIOGRAFÍA

1. INTRODUCCIÓN

Muchos han sido y de importante calado los cambios experimentados por la normativa iusprivatista de la vivienda, sobre todo en el año 2013 y en el contexto de crisis financiera e inmobiliaria desatada en 2007. Así, mientras la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios(1), introduce cambios en la normativa sobre préstamos hipotecarios celebrados con con-sumidores, la segunda, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas(2), reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Antes que ellas habían llegado reformas procesales tanto para el ámbito de las ejecuciones hipotecarias(3), como en los desahucios derivados de arrendamientos urba-nos(4), así como la introducción de «negociaciones semi-forzosas» (enmarcadas en un voluntario Código de Buenas Prácticas) por parte de entidades de crédito con deudores hipotecarios vulnerables(5).

(1) BOE 15 mayo 2013, núm. 116, p. 36373.(2) BOE 5 junio 2013, núm. 134, p. 42244.(3) Real Decreto-ley núm. 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios,

de control de gastos públicos y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las en-tidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa (BOE 7 julio 2011, núm. 161, p. 71548).

(4) Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios (BOE 24 noviembre 2009, núm. 283, p. 99625).

(5) Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE 10 marzo 2012, núm. 60, p. 22492).




Pero 2015 comenzó ya con el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de meca-nismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social(6), y, además, se presenta el reto para la protección de los deudores hipotecarios: de la transposición de la Directiva 2014/17/UE(7) (debe hacerse antes de marzo de 2016), que hará avanzar a nuestro derecho en este ámbito, como por ejemplo, la obligación de evaluar la solvencia del deudor antes de concederle el préstamo o crédito hipotecario con importante trascendencia jurídica si no se hace.

Pero, adelantándose a dicha implementación para toda España, tenemos ya una especie de avanzadilla en Cataluña a través de la reciente Ley 20/2014, de modifica-ción del Código de Consumo de Cataluña(8), que va más allá que la propia Directiva en algunos aspectos.

En cualquier caso, estas reformas, más o menos profundas, se están enfrentando a una manera diferente de percibir la propiedad inmueble y, en concreto, la vivienda. Tal y como afirma Singer(9)«many issues fundamental to property law systems require attention to the norms, values, and ways of life that a society embraces». Y tal y como sugiere Smith(10), la propiedad inmobiliaria promueve una serie de valores, como la eficiencia, la justicia, la adecuación y la virtud. Para ello, asume que toda persona tie-ne derecho a llegar a ser propietario, que las oportunidades para llegar a serlo deben estar a libre disposición de todos, que la propiedad esté dispersa (y no concentrada en pocas manos), que los propietarios deben poder usar su propiedad como consideren para regir sus vidas y que todos tienen derecho al libre disfrute de sus propiedades. A ello, matiza Singer(11) que la propiedad puede ser el derecho de las cosas, pero la propiedad es también el derecho de la democracia. Como ejemplo, ofrece el dualismo entre dejar al mercado que solvente la cuestión de las hipotecas subprime o establecer una normativa que impida contratar hipotecas a aquellos que no las puedan repagar, como propone el art. 18 Directiva 2014/17/UE, para lo que hay que determinar qué contratos son tan injustos que serían el equivalente moral de robar (ergo engañar) al consumidor; es una decisión normativa sobre qué conducta promueve o lesiona la dignidad humana.

Este trabajo repasa, pues, las citadas dos normas clave en la protección de deudores hipotecarios para 2015.

(6) BOE 28 febrero 2015, núm. 51, p. 19058.(7) Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, de contratos de crédito celebrados con los consumidores

para bienes inmuebles de uso residencial (DOL 28 febrero 2014, núm. 60, p. 34).(8) Ley 20/2014, del 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Có-

digo de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo (DOGC núm. 6780, 31-12-2014; BOE núm. 18, 21-1-2015).

(9) Singer, J. W., Property as the law of democracy, Duke Law Journal, Vol. 63, 2014, p. 1287.(10) Smith, E., Property as the Law of things, Harvard Law Review, 125, 2012, p. 1719.(11) Singer, J. W., cit, pp. 1301 y 1306.




2. LOS ANTECEDENTES Y CONTENIDO DE LA DIRECTIVA 2014/17/UE LOS RETOS EN SU IMPLEMENTACIÓN

2.1. Antecedentes

En otro lugar(12) ya hemos discutido que la generalización del dominio está en la génesis de la crisis hipotecaria en Estados Unidos y que el inadecuado marco normativo del mercado hipotecario (titulización) fue el que posibilitó la generalización de la misma al resto del mundo. Pues bien, dicha generalización afectó sobremanera a las entidades de crédito europeas que, a su vez, financiaban a los bancos españoles, que entraron en una crisis de liquidez (que aún arrastran en 2015), y que ha provocado la paralización del crédito a las familias (ej. refinanciación) y a las empresas, conllevando inusitadas tasas de desempleo (26% en 2014), de ejecuciones hipotecarias (unas 150.000 entre 2010 y 2013 de primera residencia) y desahucios arrendaticios (unos 135.000 en el mismo período).

Sus consecuencias no se limitan a ser económicas. La crisis de 2007 está haciendo replantarnos incluso nuestro sistema de propiedad, uno de los pilares seculares (por no decir el «pilar») de nuestro sistema de Derecho civil patrimonial, que se ve claramente influenciado por, al menos, dos vías: el derecho de consumo y por los derechos funda-mentales. De este modo, recientemente, Singer(13) ha superado la tesis de Smith, yendo más allá del clásico «haz de facultades» que comporta el dominio (usar, disfrutar, gravar y disponer) para evidenciar cómo los derechos fundamentales lo deben presidir en una sociedad democrática. Y claramente los casos de Salt(14) y Kušionová(15) van en este sentido. En el primero, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos impide el desalojo de diversas decenas de «okupas» (algunos con niños) de un edifico del Sareb(16) hasta que la Administración competente (en este caso, la Agencia Catalana de Vivienda) no les provea de vivienda social alternativa, lo que hizo ofreciéndoles una vivienda en derecho de uso por dos años a través de la Mesa de emergencia de Cataluña. En el segundo, el TJUE señala textualmente que «en el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el artículo 7 de la Carta que el tribunal remi-tente debe tomar en consideración este precepto al aplicar la Directiva 93/13, de 5 de abril(17)», pues en el caso enjuiciado se discutía una cláusula contractual que permitía la ejecución extrajudicial de la garantía sin que el juez tuviese la oportunidad de entrar

(12) naSarre aznar, Sergio, A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain, en Kenna, Padraic (Ed.), Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Ashgate Publishing, Londres, 2014, pp. 37 y ss.

(13) Singer, J. W., cit, pp. 1303 y ss.(14) La medida cautelar puede consultarse en: http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/

uploads/2013/11/TEDH.pdf (visitado el 2-2-2015).(15) Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante, TJUE) de 10 de septiem-

bre de 2014 (JUR 2014\224808. Asunto C-34/13. Caso Monika Kušionová contra SMART Capital a.s. Apartado 65).

(16) Es decir, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (https://www.sareb.es/es-es/Paginas/web-Sareb.aspx).

(17) DOL 21 abril 1993, núm. 95, p. 29.




a valorar su carácter abusivo. Dado que el proceso finalizaba en la ejecución del bien y en la pérdida de la vivienda por parte del consumidor, este hecho afectaba al respeto de su vida privada y familiar (art. 7 de la Carta de Derechos Fundamentales de la UE(18)). De esta manera, el TJUE incluye el derecho a la vivienda dentro del contenido de aquél.

Pero este impacto tan negativo de la crisis internacional en nuestro país no se hu-biese dado con tal intensidad sin las malas prácticas bancarias que, de un modo u otro, contribuyeron al sobreendeudamiento familiar, básicamente por dos vías: prestando a quien no podía repagar y contratando productos complejos con consumidores(19).

Desde que en los años 60 del siglo XX el profesor Claudio Segré concibió la posi-bilidad de crear una hipoteca común para Europa pero hasta 2014, paradójicamente, la Unión Europea ha tenido poco interés en impulsar la creación de un mercado hipotecario europeo, que representaba en 2007 el 47% de su PIB(20).

Y a pesar de los ingentes trabajos doctrinales sobre la eurohipoteca(21), con impacto científico a nivel mundial (ver figura 1), al tiempo que inspiraba y nacía la hipoteca centroamericana en 2007(22), fue descartada ese mismo año por el Libro Blanco sobre la integración del mercado europeo de crédito hipotecario de la Comisión Europea, documento que fijaba entre sus prioridades, curiosamente, facilitar la oferta y finan-ciación transfronterizas, aumentar la gama de productos, aumentar la confianza de los consumidores y facilitar la movilidad del cliente.

Finalmente, y dada la crisis que había comenzado aquel abril, estas prioridades han cristalizado (por el momento) en la aprobación de la Directiva 2014/17/UE. Y todo ello a pesar de que la inmensa mayoría de reacciones al Libro Verde del Crédito Hipo-tecario de 2005(23) de gobiernos e instituciones europeas y participantes en el mercado hipotecario, no solamente fueron favorables a la introducción de una hipoteca común para Europa, sino que también lo fueron al modelo que se había planteado de «hipoteca contractualmente dependiente», siguiendo los trabajos publicados en las denominadas Basic Guidelines for a Eurohypothec en 2005(24).

(18) DOC 30 marzo 2010, núm. 83, p. 1.(19) Ver más detalles en naSarre aznar, Sergio, Malas prácticas bancarias en la actividad hipo-

tecaria, RCDI, núm. 727, 2011, pp. 2673 y ss.(20) Libro Blanco de la Comisión, de 18 de diciembre de 2007, sobre la integración del mercado

europeo de crédito hipotecario [COM (2007) 807 final).(21) Uno de los últimos trabajos es naSarre aznar, Sergio, The Eurohypothec and the Eurotrust:

the answers to the goals of the EC White Paper 2007 on the Integration of EU Mortgage Credit Markets, en Sjef van erp et al. (coord.), The future of European Property Law, Sellier, 2012, pp. 79 a 122. Un análisis de la hipoteca española desde la perspectiva europea puede encontrarse en Simón moreno, Héctor, La optimización de la hipoteca española desde la perspectiva europea, Bosch, Barcelona, 2011. Ver algunos trabajos en: http://housing.urv.cat/portada/recerca/projectes/eurohypothec/ (visitado el 30-1-2015).

(22) Ver CueStaS, Ruth Jeannette, La hipoteca centroamericana: seguridad jurídica y derecho agra-rio, International Journal of Land Law and Agricultural Sciences, núm.. 2, abril-junio 2012, pp. 190 y ss.

(23) COM/2005/0327 final.(24) naSarre aznar, Sergio, Reacciones al Libro Verde de la Unión Europea sobre el crédito

hipotecario en torno a la Eurohipoteca, en muñiz eSpada, Esther, naSarre aznar, Sergio y SánChez




Figura 1. Impacto internacional de la eurohipoteca hasta 2011. Fuente: elaboración propia (Sergio Nasarre Aznar).

Esa «evolución», no obstante, ha renunciado a la aproximación europea en materia hipotecaria (lo que impide ciertamente alcanzar un mercado interior real) y se ha centrado en un tema clásico en derecho europeo, cual es la protección de consumidores. Pero incluso en este ámbito tradicional comunitario, la disposición normativa ha llegado tarde, tras quedar apartada la materia hipotecaria de las Directivas 2008/48/UE, de 23 de abril, de créditos al consumo [art. 2.2.a)(25)] y 2011/83/UE, de 25 de octubre, de protección del consumidor(26) [art. 3.3.e)]. Esta última deroga las Directivas 1985/577/CEE, de 20 de diciembre, de protección de los consumidores en caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales(27) y 1997/7/CE, de 20 de mayo, de protección de los consumidores en materia de contratos a distancia, que tampoco incluían esta materia en su ámbito de aplicación (arts. 3.2.a y 3.1., respectivamente).

Y, cuando ha llegado, a través de la Directiva 2014/17/UE, lo ha hecho, a nuestro juicio, de manera «descafeinada», en cuestiones clave como la ejecución hipotecaria, las medidas de prevención del sinhogarismo, la dación en pago, el derecho inherente al prepago por el deudor o no aclarando la prohibición la concesión de préstamos hi-potecarios a aquellos que no los puedan repagar.

En cualquier caso, no puede negarse que la Directiva está «inspirada» en el «caso español» en relación a nuestro mercado hipotecario, al centrarse en introducir

jordán, Elena, Un modelo para una Eurohipoteca. Desde el Informe Segré hasta hoy, Colegio de Regis-tradores de España, Madrid, 2008, pp. 125 y ss.

(25) DOL 22 mayo 2008, núm. 133, p. 66.(26) DOL 22 noviembre 2011, núm. 304, p. 64.(27) DOL 31 diciembre 1985, núm. 372, p. 31.




una serie de disposiciones, cuya eficacia en cada país dependerá mucho de cómo se implementen.

2.2. Contenido y retos de su implementación

A continuación desgranamos algunos de los aspectos clave de la Directiva:

a) Arts. 7, 8 y 9. Se dedican al comportamiento estándar debido de los prestamis-tas, quienes deben actuar: «de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, teniendo en cuenta los derechos y los intereses de los consumidores». Esta disposición sugiere una serie de cuestiones: ¿creará esta obligación un conflicto de intereses entre los prestamistas?, es decir, ¿cómo podrán velar por sus propios intereses y a la vez por los intereses de los consumidores? La SAP Asturias 27-1-2010(28) ya señaló que los prestamistas no pueden verse obligados a anteponer los intereses de éstos a los suyos propios(29); ¿hasta qué punto deberán revelar la información relacionada con el producto hipotecario?; de hecho, ¿se exige esto a cualquier otro comerciante?; o, simplemente, ¿no están en el mercado precisamente para hacer negocio y este se basa, a menudo, en la asimetría informativa? Y, por último, si ahora se les exige comportarse así, ¿cómo se han comportado hasta ahora? Y, en su caso, ¿dónde está la responsabilidad por ello?(30) En cuanto a los trabajadores de banca en particular, la Directiva se preocupa principalmente de dos cuestiones: su remuneración y su formación. En cuanto a lo primero, indica que «la estructura de las remuneraciones del personal involucrado no afecte a su capacidad de actuar en interés del consumidor y, en particular, no dependa de los objetivos de venta». Ésta fue una de las principales causas del reckless lending en Estados Unidos(31). En cuanto a lo segundo, preceptúa que deben «poseer y mantener actualizado un nivel adecuado de conocimientos y de competencia en relación con la elaboración, la oferta o la concesión de contratos de crédito y la facilitación de la actividad de intermediación de crédito»; en cuanto a esto, cada Estado deberá decidir qué requisitos formativos deben tener los empleados de banca (¿solo juristas o economistas, lo que iría en contra de la práctica llevada a cabo por muchas entidades de crédito europeas que durante años han

(28) AC 2010/6.(29) «Naturalmente, a la entidad bancaria demandada no le es exigible un deber de fidelidad al

actor, como cliente, anteponiendo el interés de este al suyo o haciéndolo propio».(30) A pesar de la tradición pactista en Estados Unidos, sí que han existido supuestos de encarce-

lamiento de responsables financieros vinculados por sus actos a la crisis de 2007, aunque han sido casos puntuales. De este hecho se hace eco jeSSe eiSinger, Jesse, Why Only One Top Banker Went to Jail for the Financial Crisis, New York Times, 30-4-2014 (disponible en http://www.nytimes.com/2014/05/04/magazine/only-one-top-banker-jail-financial-crisis.html?_r=0 (visitado el 18-2-15). También se lamentan Story, Louise y morgenSon, Gretchen, AIG sues Bank of America over mortgage bonds, New York Times, 8-8-2011 (disponible en http://www.nytimes.com/2011/08/08/business/aig-to-sue-bank-of-america-over-mortgage-bonds.html?_r=1&scp=1&sq=AIG%20vs%20Bank%20of%20America&st=cse (visitado el 18-2-15), aunque también reseñan que aquel año existían 90 procesos judiciales abiertos reclamando pérdidas de bonos de titulización hipotecaria (MBS) impagados.

(31) naSarre aznar, Sergio, La vivienda en propiedad como causa y víctima de la crisis hipote-caria, «Teoría y Derecho. Revista de Pensamiento Jurídico», núm. 16, 2014, pp. 14 y ss.




mostrado su claro interés en favor de contratar más personal orientado al marketing o comercialización antes que a técnicos?(32)) y cómo debe garantizarse su formación continuada. La SAP Álava 7-4-2009(33) evidenció, precisamente, que ni tan siquiera el director de la oficina comercializadora podía explicar parte del clausulado de una permuta financiera (swap), procediendo el tribunal a su anulación.

b) Los arts. 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16 se dedican a la fase de publicidad, marke-ting e información precontractual. Aunque claramente se estipula que ésta no debe ser confusa, no estipula una obligación explícita de añadir frases claras que informen sobre el riesgo de contratar una hipoteca, como por ejemplo la de «contratar esta hipoteca puede causarte la pérdida de tu vivienda y de parte del resto de tu patrimonio». Además, siguiendo el «estilo legislativo europeo» en materia de consumidores, la Directiva propone un listado de información a proveer por el prestamista profesional a los consumidores, aunque la eficacia de este sistema ha sido y es cuestionada por los expertos(34). Estos preceptos también limitan vincular productos financieros complejos a hipotecas, una práctica muy común en España los meses previos al hundimiento del euribor en 2008, precisamente para cubrirse de ellos las entidades de crédito a través de cláusulas suelo y swaps(35). La Directiva incluye el documento ESIS, que es un formulario estandarizado para proveer información precontractual sobre el préstamo hipotecario.

c) Art. 18. La evaluación obligatoria de la solvencia del consumidor hipotecario es una de las más importantes disposiciones que la Directiva 2014/17/UE va a introducir en nuestro mercado hipotecario. De este modo, los consumidores podrán ser requeridos para proveer información, la cual también podrá ser obtenida por los prestamistas de

(32) Ya pusimos de manifiesto este hecho en naSarre aznar Sergio, Malas prácticas..., cit., p. 2699. De hecho, el Defensor del Pueblo defendía en 2013 en relación a las participaciones preferentes que estas «han sido emitidas por los bancos y cajas de ahorro, pero en muchos casos los empleados de la banca al momento de su distribución no han informado suficientemente bien sobre los riesgos del producto, ni sobre su funcionamiento. Además, no todos los empleados de las entidades financieras que han puesto en circulación estos productos poseen la formación suficiente para explicarlos a los inversores», ver defenSor del pueblo, Estudio sobre participaciones preferentes, marzo 2013, p. 15. Es por este motivo que la Di-rectiva 2014/65/UE, de 15 de mayo, relativa a los mercados de instrumentos financieros (MiFID II, DOL 12 junio 2014, núm. 173, p. 349), todavía no traspuesta en el Derecho español, exige para la comercialización de productos financieros por parte de las empresas de servicios de inversión que «Los Estados miembros exigirán a las empresas de servicios de inversión que aseguren y demuestren a las autoridades competen-tes que lo soliciten que las personas físicas que prestan asesoramiento o proporcionan información sobre instrumentos financieros, servicios de inversión o servicios auxiliares a clientes en nombre de la empresa de servicios de inversión disponen de los conocimientos y las competencias necesarios para cumplir sus obligaciones de acuerdo con el artículo 24 y el presente artículo. Los Estados miembros publicarán los criterios utilizados para evaluar los conocimientos y competencias» (art. 25.1)

(33) AC 2009/995.(34) Ver ben-Shahar, O y SChneider, C. E., The failure of mandated disclosure, The Chicago

Working Paper Series Index, disponible en http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1567284 (visited 22-10-2014), p. 64, que afirma que la provisión obligatoria de información precontractual es «una historia de fracasos». Ver también marotta-Wurgler, F. Will Increased Disclosure Help? Evaluating the Recommendation of the ALI’s, Principles of the Law of Software Contracts, NYU Law and Economics, Research Paper Núm. 14-28 (disponible en http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2497163, visitado el 18-2-2015).

(35) naSarre aznar, Sergio, Malas prácticas..., cit., pp. 2673 y ss.




bases de datos públicas o privadas (art. 20). Si hay una «perspectiva negativa» de repago o si la solvencia del deudor no puede ser convenientemente evaluada, el prestamista deberá denegar la concesión del crédito; si no lo hace, puede existir el riesgo de que el prestatario anule el contrato o se produzca una modificación sobrevenida o forzosa del mismos (art. 18.4). Los efectos de esta regla, desde nuestra perspectiva, son dos. Primero, parece que podrá evitar la concesión generalizada de hipotecas subprime, lo que dependerá de que la información que pueda conseguirse sea los suficientemente buena y transparente. No obstante, debe advertirse que esta medida difícilmente podrá evitar una nueva crisis sistémica como la presente (es decir, podrá funcionar en un con-texto de rebus sic stantibus), esto es, con fuertes incrementos de hipotecas impagadas y desahucios provocados por cuestiones más sistémicas que problemas con los préstamos hipotecarios concretos, como son la alta tasa de desempleo o la debilidad de nuestro Estado Social. Y, segundo, depende de cómo quede esta regla transpuesta, impedirá a muchos hogares acceder a una vivienda en propiedad. Posiblemente esto tendrá unas consecuencias negativas limitadas en países donde existen formas de tenencia alternativas reales al dominio (ej. donde exista un mercado de alquiler debidamente desarrollado, como en Alemania o Austria) pero será más elevado en jurisdicciones, como en las mediterráneas, que tienen mercados de alquiler infradesarrollados y de tenencias inter-medias inexistentes (con la única excepción, quizás, de Malta(36)). En cuanto a España, el arrendamiento sigue sin ser deseado en 2011 ni siquiera por el 76% de los actuales inquilinos (que declaran que lo son por necesidad)(37) y si bien la tasa de dudosidad de las hipotecas ha aumentado en los últimos años, el 94% de las hipotecas sobre vivienda en 2014 se siguen pagando regularmente(38), al tiempo que el gozar de una población de jubilados propietarios (con hipotecas pagadas desde hace años) o arrendatarios de la LAU 1964 (no de la Ley 4/2013), ha posibilitado que hayan acudido al rescate de sus familiares en dificultades económicas, acogiéndolos en sus propios domicilios(39).

d) Los consumidores deberán ser informados gratuitamente (art. 8), aunque el asesoramiento será oneroso, de manera que el prestamista tendrá más responsabilidad en éste. El art. 19 requiere que la valoración inmobiliaria sea profesional e independiente, lo que, en principio, nuestro sistema resolvió (tarde) con el art. 3 Ley 41/2007(40).

(36) Básicamente debido a la aproximación tradicionalmente conservadora de sus entidades de crédito al mercado hipotecario y al cierto peso que tiene en el país la enfiteusis y la propiedad compartida (ver naSarre aznar, Sergio, olinda garCia, María y Xerri, Kurt, ¿Puede ser el alquiler una alternativa real al dominio como forma de acceso a la vivienda? Una comparativa legal Portugal-España-Malta, Teoría y Derecho. Revista de Pensamiento Jurídico, núm. 16, 2014, pp. 188 y ss.).

(37) FOTOCASA, Los españoles y su relación con la vivienda, Fotocasa.es trends, 2011.(38) ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA, Actividad crediticia hipotecaria de septiembre

de 2014, 9/2014, p. 3, disponible en www.ahe.es.(39) De acuerdo con FUNDACIÓN ENCUENTRO, Informe España, 2013, pp. 226 y ss, disponible

en http://www.fund-encuentro.org/informe_espana/indiceinforme.php?id=IE20 (visitado 18-2-2015), en 2013 el 40,4% de los jubilados utilizaba parte de su pensión para ayudar a familiares y amigos (en 2009, era solo el 15,1%), mientras que el 27.9% de ellos acogían a sus hijos en su casa, por ejemplo, tras el desahucio de éstos.

(40) Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario (BOE 8 diciembre 2007, núm. 294, p. 50593).




e) El art. 25 podría haber sido más estricto a la hora de requerir a los Estados la implementación mecanismos legales para permitir a los deudores amortizar la deuda en cualquier momento dentro del plazo máximo de devolución convenido, independien-temente del plan de amortización pactado con el prestamista. Incluso los arts. 7, 8 y 9 Ley 41/2007 eran algo más claros que la Directiva, al señalar que «El presente Capí-tulo será de aplicación a los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: que se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física»; aunque no diga expresamente que la amortización anticipada sea un derecho del deudor. Ciertamente, en la amorti-zación anticipada coinciden el máximo interés del deudor (en deshacerse de la deuda lo antes posible, especialmente si se trata de préstamos a interés variable, de manera que evitaría los avatares negativos de su posible aumento a lo largo de la larga vida del préstamo hipotecario) y del acreedor (en ver repagado antes su préstamo, recordemos, causa principal de este tipo de contrato: dejar para que devuelvan el tantundem, art. 1740 CC). No obstante, las entidades de crédito llevan a cabo negocios hipotecarios de pasivo sobre la base de las hipotecas concedidas (ej. emisión de cédulas hipotecarias y de bonos de titulización hipotecaria), de manera que una alteración sobrevenida y unilateral (por parte del deudor, dicen, contraria al pacta sunt servanda) les implica perjuicios económicos en la previsibilidad de los ingresos (cuotas hipotecarias) y pagos (a sus propios acreedores, cedulistas o bonistas con «cobertura» hipotecaria). De ahí, por ejemplo, las compensaciones previstas en el art. 8 Ley 41/2007 y la preocupación de Alemania (cuya financiación bancaria de préstamos hipotecarios a tipo fijo está confiada en gran medida a las Pfandbriefe, que requieren mucha previsibilidad en los ingresos por amortización hipotecaria para su estabilidad en el mercado) por el presupuesto del que parte este art. 25 de la Directiva, ya en el Libro Verde del Crédito Hipotecario de 2005: «La amortización anticipada del préstamo es un aspecto crucial de la negociación del crédito hipotecario. La larga duración de los contratos hipotecarios y la modificación de las principales condiciones contractuales a lo largo de ese tiempo (por ejemplo las variaciones de los tipos de interés) pueden motivar al consumidor a buscar una salida prematura del contrato de crédito», preguntando si éste debería confi-gurarse como un derecho o solo como una opción. El art. 18 del Proyecto de Directiva 2011(41) parecía obligar a los Estados o bien a darle un derecho contractual o bien legal a todo consumidor hipotecario: «Member States shall ensure that the consumer has a statutory or contractual right to discharge his obligations under a credit agreement prior to the expiry of that agreement. In such cases, he shall be entitled to a reduction in the total cost of the credit, such a reduction consisting of the interest and the costs for the remaining duration of the contract», aunque admitía poderlo sujetar a ciertas condiciones. La redacción final en la Directiva ha quedado mucho más «descafeinada», sin referencia alguna a que el consumidor pueda tener un derecho legal a poder pagar avanzadamente la deuda hipotecaria: «Los Estados miembros velarán por que el consu-midor goce del derecho de liquidar total o parcialmente las obligaciones derivadas del

(41) COM(2011) 142 final.




contrato de crédito antes de la fecha de expiración de este», preveyendo también una «compensación justa y objetiva» para el prestamista. Aunque desde un punto financiero ésta esté justificada, desde un punto de vista de nuestro sistema jurídico-privado merece al menos una segunda lectura dado que la pactada periodificación de la amortización del préstamo no es un elemento esencial del contrato de préstamo (su alteración no frustra esencialmente la finalidad de éste, como sí lo haría el plazo máximo)(42), como lo demuestra que ya por ley es irrelevante que se dejen de pagar dos cuotas a efectos de ejecución (art. 693.1 LEC, modificado por la Ley 1/2013) o, incluso en el ámbito del arrendatario, el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Madrid de 6 de marzo de 2013(43) que, verificados reiterados casos de impagos de la renta, el juez no ordena el desahucio de la arrendataria hasta que los hijos menores que conviven con ella puedan acabar el curso escolar (muy inspirada, esta sí en el ámbito hipotecario, en la inglesa Cheltenham & Gloucester Building Society vs Norgan de 1996(44), que solo autoriza a la ejecución al prestamista cuando realmente se verifique el impago de la devolución del préstamo hipotecario, que sólo sucederá a ciencia cierta cuando transcurra el plazo máximo de concesión del préstamo a pesar de que hasta entonces se hayan impagado todas las cuotas). En esta misma línea, e ignorando la Ley 1/2013 a propósito, la SJM núm. 3 Barcelona 5-5-2014(45) anuló una ejecución hipotecaria con posterior remate porque se ejecutó la hipoteca a los 6 meses del impago de la cuota. Aunque estas resoluciones pueden encasillarse dentro de la «Robinprudencia» que hemos acuñado(46), lo cierto es que evidencian, desde un punto jurídico, lo poco esencial de los plazos de amortización pactados para la subsistencia del préstamo hipotecario, lo que puede aplicarse mutatis mutandis al claro establecimiento de un derecho de amortización anticipada.

f) Por último, el art. 28 Directiva establece únicamente débiles y genéricas pro-visiones, dejando a los Estados decidir:

a) Cuándo pueden comenzarse a ejecutar las hipotecas. Además de lo ya comenta-do, la Directiva se limita a señalar que los estados deberían incentivar a los prestamistas a ser tolerantes antes de iniciar una ejecución. Pues bien, ésta podría haber sido otra área para ser armonizada, dado que existe una gran disparidad en la duración de los procedimientos ejecución en los países miembros (de los 84 días en Dinamarca a los 10 años en Chipre) que tiene un importante impacto en las posibilidades de reacción para un deudor frente a un desahucio de vivienda habitual.

b) La regulación en relación a los tipos de interés de demora. En este sentido, la Directiva señala que: «los Estados miembros podrán exigir que, si se permite al prestamista definir e imponer recargos al consumidor en caso de un impago, esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago».

(42) naSarre aznar, Sergio, Robinhoodian’ courts’ decisions on mortgage law in Spain, Inter-national Journal of Law in the Built Environment. Vol. 7, núm. 2, pp. 127 y ss.

(43) AC 2013/726.(44) [1996] 1 WLR 343.(45) JUR 2014\139100.(46) naSarre aznar, Sergio, Robinhoodian’ courts’ decisions on mortgage law in Spain, cit.,

en prensa.




3. LA LEY CATALANA 20/2014: UN SALTO CUALITATIVO EN LA PROTEC-CIÓN DEL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA

3.1. Antecedentes y competencias en materia de consumo

A pesar de que España aún no ha transpuesto la Directiva, el legislador catalán, ins-pirándose en la misma, ha aprobado la Ley 20/2014, que reforma su Código de Consumo (Ley 22/2010, de 20 de julio(47); en adelante, CConC) y que busca aumentar la protección de los consumidores a la hora de contratar créditos y préstamos hipotecarios. Para ello tiene disposiciones especiales para la fase de publicidad, la información precontractual, el deber de análisis de solvencia del deudor y el deber tanto de las entidades financieras como de los notarios que intervienen de «hacer compresibles a la persona consumidora las implicaciones económicas y jurídicas de la transacción concreta, especialmente las consecuencias en caso de impago». Añade la exposición de motivos de la norma que el consumidor podrá comparar desde el primer momento las diferentes ofertas. Se ha aprovechado esta modificación del Código de Consumo en materia de consumidores hipotecarios para introducir medidas de protección de personas que se encuentran en situación de pobreza energética, entre otras cuestiones.

No deja de sorprender que mientras que el Código de Consumo original era una norma esencialmente administrativa(48), con esta modificación pasa a tener un importante contenido de Derecho civil, puesto que además de las clásicas sanciones públicas, se prevén una serie de requisitos civiles para la validez de los contratos de préstamo y crédito entre entidades de crédito y consumidores que, de no cumplirse, pueden compor-tar, defendemos, la nulidad de los mismos. Esta modificación del Código de Consumo catalán, pues, se avanza al Libro 6º del Código Civil de Cataluña sobre contratos(49), al introducir reglas contractuales (al menos sectoriales), aprovechándose de la compe-tencia de las CCAA tanto en materia de Derecho civil (art. 149.1.8 CE) y Cataluña en materia de consumo (art. 123 EAC) y entidades de crédito (arts. 120.2 y 126.3 EAC).

No obstante, la habilitación competencial de las CCAA en materia de consumo no es una cuestión pacífica, pues se encuentra sometida a dos límites derivados de la CE:

a) El primero es el art. 149.1.1 CE, que prevé como competencia exclusiva del Estado la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los

(47) DOGC 23 julio 2010, núm. 5677, p. 54862; BOE 13 agosto 2010, núm. 196, p. 71949.(48) En este sentido se pronunciaba Martín Casals al proclamar que el Código de Consumo Catalán

«és bàsicament una regulació administrativa referida a l’actuació de l’administració en les relacions de consum, però no recull totes les relacions de consum ni estableix tampoc un pla de com s’hauran de com-pletar els buits que deixa. Si bé parteix de directives europees o s’inspira en altres regulacions que també es refereixen a aspectes de Dret Privat, per regla general, els remet a la “legislació vigent”», ver martín CaSalS, Miquel, El Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, en florenSa i tomàS, Carles E. (Dir.), La Codificación del Derecho Civil de Cataluña. Estudios con ocasión del cincuentenario de la Compilación, Marcial Pons, Madrid, 2011, p. 498.

(49) Actualmente en fase de elaboración (un Proyecto de Ley ya decaído por fin de legislatura, está disponible en http://justicia.gencat.cat/web/.content/home/informacio_publica_2/llibre_VI_inform_publica.pdf; consulta el 15-1-2015).




españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes consti-tucionales, entre los que se encuentra la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51.1 CE). La doctrina(50) afirma en relación al art. 149.1.1 CE que «admite la posibilidad de posiciones jurídicas diversas entre los ciudadanos, derivada de la autonomía de las CC.AA., pero como esa diversidad se da dentro de la unidad, la variedad de posicio-nes jurídicas ha de respetar un mínimo contenido unitario, que es el garantizado por el Estado mediante su competencia de regular las “condiciones básicas”». Por su parte, la STC 61/1997(51) ha declarado que «este título estatal no representa, pues, una suerte de prohibición para el legislador autonómico de un trato divergente y desproporcionado respecto de la legislación estatal». Por lo tanto, la Ley 20/2014 incorpora en el CConC normas sectoriales de naturaleza civil (como las cláusulas abusivas), cuya constitucio-nalidad va a depender de que no infrinjan la normativa básica estatal. En este sentido, la doctrina(52) ha identificado este mínimo contenido unitario y/o condiciones básicas en materia de consumidores y usuarios con el catálogo de derechos básicos recogidos en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de diciembre, de consumidores y usua-rios(53) (art. 8), al que puede añadirse, en nuestra opinión, los principios que inspiran esta legislación (como el principio de irrenunciabilidad, art. 10).

Pues bien, lo cierto es el CConC prevé en esencia los mismos derechos y prin-cipios básicos que el RDL 1/2007 (cfr. arts. 112-3 y 121-2 CConC y art. 28 EAC), entre los que se encuentra por ejemplo la protección de sus intereses económicos y sociales. El legislador catalán amplía el alcance de este principio (art. 123-2.h CCC) en la línea del RDL 1/2007 legitimando a los consumidores a «solicitar la elimina-ción y el cese de las cláusulas y prácticas abusivas o desleales» (por ejemplo, las previstas en el art. 251-6.4 CConC). En nuestra opinión, el CConC mantendría con estas disposiciones la unidad (en esencia, los mismos derechos legales básicos de los consumidores y los principios que rigen el derecho de consumo previstos en el RDL 1/2007) pero ampliando en ocasiones su contenido en su beneficio (diversidad). Con todo, la constitucionalidad del CConC se supedita a la interpretación más o menos restrictiva del art. 149.1.1 CE.

b) El segundo límite sería la habilitación competencial del legislador catalán. Dado que los arts. 148.1 y 149.1 CE no atribuyen una competencia expresa en materia de consumidores y usuarios ni al Estado ni a las CCAA (STC 15/1989(54)), ésta debe concretarse atendiendo a otras disposiciones constitucionales. En el mismo sentido se

(50) alonSo de antonio, José Antonio, Artículo: 149.1.1ª, 4ª, 5ª, 7ª, 10ª a 32ª, 2 y 3: Sistema de distribución de competencias, en albaladejo, Manuel (Dir.), Comentarios a la Constitución Española, Tomo XI, Artículos 143 a 158 de la Constitución Española de 1978, EDERSA, 2006. Base de Datos Jurídica vLEX: http://app.vlex.com/#/vid/339024.

(51) RTC 1997\61.(52) barral viñalS, Inmaculada, Los derechos de los consumidores y los límites del marco

competencial en el estatuto de Cataluña de 2006, en maria CaStellà, Josep Andreu y grammond, Sé-bastien (coords.), Diversidad, derechos fundamentales y federalismo. Un diálogo entre Canadá y España, Atelier, 2010, p. 148.

(53) BOE 30 noviembre 2007, núm. 287, p. 49181.(54) RTC 1989\15.




pronuncia la STC 31/2010 al analizar el art. 123 EAC(55). El problema en este punto, pues, es que el contenido pluridisciplinar del derecho de consumo implica que haya que analizar en cada caso el sector específico sobre el que se está legislando y la co-rrespondiente habilitación competencial(56) (esto justifica la alusión del Proyecto de Ley del Libro 6º CCC a una pluralidad de normas competenciales), lo que ha llevado a una parte de la doctrina(57) a afirmar que toda protección del consumidor fuera del Derecho administrativo que tenga lugar, por lo tanto, mediante el Derecho penal, civil, mercantil o procesal quedaría fuera del ámbito competencial de las CCAA; y, específicamente en cuanto al Anteproyecto de reforma el Código de Consumo catalán (hoy Ley 20/2014), que «el legislador catalán no tiene competencia, ni para aprobar una norma que limite los intereses de demora en créditos o préstamos hipotecarios, ni para “tipificar” nuevas cláusulas abusivas más allá de las previstas en la normativa estatal».

La jurisprudencia constitucional se basa en la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación civil (art. 149.1.8ª CE(58)) para circunscribir la competencia de las CCAA en materia de consumo al ámbito administrativo, y ello sin entrar a valo-rar a ciencia cierta hasta dónde llegan las bases de las obligaciones contractuales(59) (y cuando efectivamente lo ha hecho, opta de todas formas por acoger una interpretación restrictiva de esta disposición constitucional). A pesar de estas dificultades, parte de la doctrina interpreta que el contrato, sus elementos y su contenido quedarían fuera

(55) RTC 2010\31. «La materia de defensa de los consumidores es un ámbito de concurrencia competencial de títulos habilitantes diferentes, de manera que la atribución estatutaria de la competencia de carácter exclusivo a la Comunidad Autónoma no puede afectar a las competencias reservadas por la Constitución al Estado (art. 149.1 CE), que se proyectarán cuando materialmente corresponda (STC 15/1989, de 26 de enero, sin necesidad de que el Estatuto incorpore cláusulas de salvaguardia de las competencias estatales (fundamentos jurídicos 59 y 64)», apartado 70.

(56) El Tribunal Constitucional argumenta que «si bien en el art. 149.1 C. E. no se ha mencionado expresamente la rúbrica “defensa de los consumidores y usuarios”, abriéndose así, en estrictos términos formales, la posibilidad de que algunos Estatutos de Autonomía hayan asumido la competencia “exclusiva” sobre la misma (art. 149.3 C. E.), como quiera que la sustantividad o especificidad de la materia no es, en líneas generales, sino resultado de un conglomerado de muy diversas normas sectoriales reconducibles a otras tantas materias, en la medida en que el Estado ostente atribuciones en esos sectores materiales, su ejercicio podrá incidir directamente en las competencias que sobre “defensa del consumidor y del usuario” corresponden a determinadas Comunidades Autónoma».

(57) Ver sobre ambas afirmaciones fernández benavideS, Miguel, ¿Puede el gobierno de Cataluña imponer sanciones y regular en materia de cláusulas abusivas en contratos hipotecarios?, Revista CESCO, julio 2012, p. 4. Disponible en: http://www.uclm.es/centro/cesco/ (última visita 15-2-15).

(58) El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias: 8ª Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan. En todo caso, las reglas relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas, relaciones jurídico-civiles relativas a las formas de matrimonio, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de las obligaciones contractuales, normas para resolver los con-flictos de leyes y determinación de las fuentes del derecho, con respeto, en este último caso, a las normas de derecho foral o especial».

(59) Sobre ello ver barral viñalS, Inmaculada, «Contractes de consum» i desenvolupament de la competència en dret civil a Catalunya: podem utilitzar la jurisprudència constitucional?, en florenSa i tomàS, E., cit., pp. 511 y ss.




del ámbito competencial del Estado(60), lo que permitiría al legislador catalán regular materia contractual como, por ejemplo, las cláusulas abusivas (art. 251-6.4 CConC).

En definitiva, la constitucionalidad del CConC dependerá de la interpretación más o menos restrictiva de los arts. 149.1.1ª y 8ª CE. Por el momento, el CConC goza de presunción de constitucionalidad (así como las modificaciones incorporadas por el Ley 20/2014, que entrarán en vigor el 1 de abril de 2015) hasta que, en su caso, un pronunciamiento del Tribunal Constitucional no se defina en sentido contrario. Cuestión a parte son las consecuencias civiles de las nuevas disposiciones del CConC, sobre lo que volveremos más adelante.

3.2. Análisis de las disposiciones más relevantes de la Ley 20/2014

A continuación pasaremos a destacar las disposiciones de la Ley 20/2014 más relevantes que suponen un «avance real» en la protección de los «consumidores hipo-tecarios» (si se nos permite la expresión), en relación a la normativa para toda España aprobada en los últimos años e, incluso, en relación a la propia Directiva y lo que se puede esperar de ella. En nuestro análisis lo compararemos con el primer borrador de la ley (en adelante, «Borrador de 2011»)(61), con el fin de contrastar cuál era el objetivo de la propuesta y cómo ha quedado finalmente en la norma. De este modo, tenemos:

A) Ámbito de protección de la norma

a) Ámbito objetivo y subjetivo de las protección de consumidores de la norma (arts. 261-2 y 123-10 CConC). En cuanto al ámbito objetivo, la protección alcanza tanto a préstamos como a créditos hipotecarios(62) aunque solo sobre vivienda. No obstante,

(60) «Hem de deixar ben clar que les bases de les obligacions contractuals no s’identifiquen ni amb les regles que determinen el tipus bàsic (el contracte), ni amb els seus elements (l’estructura i la funció), ni amb les disposicions comunes a tots els contractes. D’altra banda, les bases tampoc impliquen que el contingut dels contractes estigui reservat a l’Estat, tot i que de vegades el Tribunal Constitucional hagi fet una interpretació més restrictiva segons la qual en quedaria exclosa la legislació civil pròpia. Aquestes declaracions no només contradiuen el panorama normatiu competencial, sinó que, a més, eliminen la competència autonòmica en aquesta matèria, quan precisament el seu reconeixement és el punt de partida de la legislació pròpia, això sí, limitada, però en cap cas amb un límit que n’impossibiliti l’exercici», ver gete-alonSo i Calera, M. Del Carme, El Llibre sisè del Codi Civil de Catalunya sobre les obligacions i els contractes. Quan, com i per què codificar-lo, INDRET, núm. 1, 2009, p. 13. Disponible en: http://www.indret.com/pdf/610_cat.pdf (visitado el 18-2-15).

(61) Que nos fue encargado al Grupo de Investigación de acceso a la Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (hoy incorporado en su Cátedra de Vivienda, housing.urv.cat) y que fue entregado a la Consejería de Justicia de la Generalitat de Cataluña en septiembre de 2011.

(62) Atendiendo a la información facilitada por el Banco de España (http://www.bde.es, visitado el 18-2-15), la diferencia esencial entre ambos radica en que mientras en contrato bancario de crédito el cliente puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado y, además, puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones




no se limita únicamente a primera vivienda (el Preámbulo sí destaca, no obstante, la especial protección que merecen los que se endeudan debido a la adquisición de su vi-vienda habitual; de ahí alguna previsión expresa para vivienda habitual, como la citada en el art. 133-1.2 CConC sobre sumisión obligatoria a arbitraje del prestamista, si no lo ha excluido con anterioridad), ni tampoco se limita a su adquisición sino que también quedarán protegidos los préstamos y créditos tomados para su rehabilitación. Y, en cuanto al subjetivo, en lo que se refiere a la posición activa, a los prestamistas e intermediarios de crédito (definidos en los apartados b) y c) del art. 261-1.1 CConC). Y, en cuanto a la posición pasiva, no sólo alcanza al deudor hipotecario, sino también a los posibles avalistas en la operación y a los terceros hipotecantes (en caso de hipotecar finca propia en garantía de deuda de tercero, art. 261-2.2 CConC). Además, el art. 262-10 CConC señala que las protecciones de deudores hipotecarios vulnerables (es decir, los que son especialmente vulnerables en cuanto a las relaciones de consumo tales como los niños y adolescentes, los ancianos, las personas enfermas, las personas con discapacidades y cualquier otro colectivo en situación de inferioridad o indefensión especiales –art. 111-2.1.c) CConC–) merecen ser mayores, que queda sin embargo a expensas de un ulterior desarrollo reglamentario. Ello podrá verse por ejemplo, cuando una persona con dificultades de comprensión (sin estar incapacitado) merezca una información más intensa y más sencilla por parte del notario de los aspectos económicos y jurídicos del contrato de préstamo hipotecario [art. 123-10.2.a) CConC].

Pero dicho art. 262-10 CConC nos lleva a plantearnos, además, cuál puede ser la situación de los ancianos en relación a los productos hipotecarios. Hemos comentado que la Directiva 2014/17/UE excluye a la hipoteca inversa (Disp. Adic. 1ª Ley 41/2007) de su protección, pero no impide, naturalmente, que pueda extenderse ésta en el derecho de cada Estado dado que no es un ámbito que se defina en la misma como de máxima armonización (Considerando 7º de la exposición de motivos y art. 2 Directiva 2014/17/UE). Pues bien, el CConC no aclara si la hipoteca inversa cae o no bajo su ámbito de protección. Entendemos que puede incluirse dentro del concepto de «créditos y préstamos garantizados» del art. 261-2.1 CConC, en tanto que se le va dejando periódicamente una cuantía al hipotecante que su heredero deberá devolver si no quiere ver ejecutada la finca gravada. De hecho, la hipoteca en garantía de cuentas corriente de crédito (art. 153 LH(63)) es la vía natural de instrumentar la hipoteca inversa, dado que el vehículo que presumiblemente propondrá la entidad concedente del préstamo será una operación de cuenta corriente de crédito. Además, la hipoteca inversa es un nombre puramente comercial(64) y, por lo tanto, no deja de ser una hipoteca ordinaria o de seguridad con

durante la vida del crédito, en el contrato de préstamo el cliente recibe normalmente de una sola vez, al inicio del contrato, una cantidad pactada de dinero, obligándose a su devolución en los plazos e importes preestablecidos en el plan de amortización, cuya variación implicaría costes adicionales para el cliente. El contrato de crédito utiliza normalmente el soporte de una cuenta corriente.

(63) anguita ríoS, Rosa María, La hipoteca inversa y la transformación de los activos inmobiliarios en rentas, El Consultor Inmobiliario, núm. 83, octubre 2007, p. 7.

(64) Así se pronuncia Leocadio Iñigo al proclamar que «por primera vez la norma define un producto bancario por el que podría ser su nombre comercial más que atendiendo a conceptos y criterios jurídicos», ver iñigo arroyo, Leocadio, La hipoteca inversa (Disposiciones Adicionales 1ª y 4ª de la Ley 41/2007),




algunas particularidades(65). En consecuencia, y como no queda excluida expresamente (como sí lo está en la Directiva, art. 3.2.a)), entendemos que sí que queda protegida por el CConC en lo que le sea aplicable mutatis mutandis. Así, no hay inconveniente en exigirle al prestamista la información precontractual prevista en el art. 262-4 CConC, aunque quizás no sea necesario el test de solvencia, en tanto que el hipotecante inverso no debe devolver el préstamo. En cambio, sí deberá ser informado desglosada y deta-lladamente de los gastos que puede llevar aparejada la hipoteca inversa(66) y del precio de ésta (el tipo de interés que luego podrá implicar mayor deuda para su heredero o, incluso, la imposibilidad de que lo repague); más duda existe sobre si el heredero debería ser informado, a pesar de no ser ni deudor, ni avalista ni tercer hipotecante, aunque sí especialmente interesado en la operación, dado que será él el encargado de amortizar la deuda pendiente y, en caso contrario, el acreedor se podrá dirigir únicamente contra los bienes de la herencia (apartados 5º y 6º Disp. Adic. 1ª Ley 41/2007). Por este motivo, si bien no parece que sea necesario que se advierta al hipotecante de la pérdida de la vivienda, dado que no la puede perder por ley hasta que fallezca, la doctrina ha puesto de manifiesto(67) que los factores sociológicos y psicológicos juegan un papel relevante en esta institución. Nos referimos por ejemplo tanto a las reticencias y temores de una persona mayor a desprenderse de uno de sus principales bienes como a su poca predis-posición a dejar a sus descendientes un bien hipotecado o, directamente, privarles de ese bien. Pues bien, difícilmente podrá la persona mayor o dependiente valorar estos riesgos de despatrimonalización(68) si no se le informa previamente de ello.

Esta problemática no encuentra una solución del todo satisfactoria en el Dere-cho español. El apartado cuarto de la Disp. Adic. 1ª Ley 41/2007 remite en cuanto al régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa y la actuación del asesor independiente a una ulterior reglamentación a cargo del Ministerio de Econo-mía y Hacienda. Pues bien, el art. 32 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios(69), dictada al amparo de la habilitación normativa contenida en el art. 29.2 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible(70) y que pretende unificar en un solo texto la normativa básica de transparencia aplicable a las entidades de crédito cuando presten servicios bancarios a personas físicas (excluidos los servicios de inversión, planes o fondos de pensiones y seguros), prevé el régimen de transparencia de la hipoteca inversa exigiendo a la entidad de crédito: a) la entrega de una oferta vinculante (lo que no es exigible en el

en muñiz eSpada, Esther, naSarre aznar, Sergio y SánChez jordán, Elena (Coords), La reforma del mercado hipotecario, Edisofer, Madrid, 2009, pp. 327 y 339.

(65) Sobre esta figura, ver Simón moreno, Héctor, La Hipoteca inversa en la Llei 41/2007, del mercat hipotecari, Revista Catalana de Dret Privat, Vol. 10, 2010, pp. 45 y siguientes.

(66) naSarre aznar Sergio, La vivienda en propiedad..., cit., pp. 23 y ss..(67) herranz gonzález, Rubén, Hipoteca inversa y figuras afines, Informes Portal Mayores,

núm. 49, p. 9. Disponible en: http://envejecimiento.csic.es/documentos/documentos/herranz-hipoteca-01.pdf (visitado el 18-2-15).

(68) Simón moreno, H., La Hipoteca inversa..., cit., p. 74.(69) BOE 29 octubre 2011, núm. 261, p. 113242.(70) BOE 5 marzo 2011, núm. 55, p. 25033.




resto de casos, arts. 23 ); b) la prestación obligatoria de un servicio de asesoramiento independiente (art. 10); y c) la entrega al cliente, primero, de la Ficha de Informa-ción Precontractual (FIPRE, art. 21), y segundo y en un momento posterior, cuando proceda, de la Ficha de Información Personalizada (FIPER, art. 22), adaptadas a su particular régimen jurídico. Ambas se recogen en los Anexos III y IV de la Orden EHA 2899/2011, respectivamente. La FIPER recoge los elementos más relevantes previstos en el art. 262-4 CConC, si bien solo en su apartado 14 (riesgos y adverten-cias) se contempla, «si ha lugar», lo siguiente: «Puede usted perder su vivienda o el uso de la misma en caso de que [circunstancias contractuales que la ocasionarían]». Esto denota voluntariedad más que obligatoriedad para la entidad de crédito(71). Esta información podría entenderse incluida sin embargo en la sección 12 de la FIPER («Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el cliente»), que prevé un apartado sobre las consecuencias financieras y/o jurídicas del incumplimiento, que debe rellenarse según la propia FIPER de manera que «se expresarán de forma destacada las consecuencias graves, especialmente, los efectos de la ejecución hipotecaria».

De esta manera, la Orden EHA 2899/2011 recoge las cuestiones más relevantes que específicamente exige el art. 262-4 CCC para la hipoteca inversa, pero no parece imponer a la entidad de crédito la provisión de información relativa a las consecuencias negativas del impago que sí son relevantes para el hipotecante (así debe deducirse de la mención «si ha lugar»), quien no podrá valorar el riesgo de despatrimonalización de los miembros de su familia e informarles de ello, en su caso. A pesar de que dicha información pudiera proveerse en la sección 12ª, hubiera sido deseable, primero, que las entidades tuviesen la obligación de informar expresamente sobre aspectos concretos en lugar de tener que interpretar una cláusula general, y segundo, que se obligase a la entidad de crédito a incorporar dichas advertencias específicamente en la sección 14ª FIPER (donde se advierte específicamente de los riesgos aparejados al incumplimiento del contrato de crédito). En definitiva, nos parece que una interpretación correctora del art. 262-4.1.g.2ª CConC para la hipoteca inversa (que obliga a la entidad a advertir es-pecíficamente sobre el riesgo que asume la persona consumidora de perder la vivienda en caso de incumplimiento de los compromisos derivados del contrato de crédito y del hecho de que la responsabilidad no está limitada a la finca, y la advertencia de que también podría perder otros bienes de su patrimonio hasta el importe debido) podría suplir las deficiencias de la citada normativa.

B) Fase precontractual

b) Obligaciones de información previas al contrato (art. 262-1 CConC). En este punto, debemos destacar lo siguiente:

(71) De hecho, las explicaciones que facilita el Anexo I de la Orden EHA/1718/2010 en relación a la FIPRE y el Anexo II en relación a la FIPER concretan que «Cuando se indique “si ha lugar”, la enti-dad de crédito cumplimentará la casilla si la información es pertinente para el contrato de préstamo. Si la información no es pertinente, la entidad suprimirá los datos correspondientes o la sección entera. En este último caso, la numeración de las secciones se adaptará en consecuencia».




– En la fase de marketing (art. 262-3 CConC). Encontramos en este precepto (en concreto en su apartado 2. e) un primer gran avance de esta revisión del CConC. En cualquier publicidad o comunicación comercial de un préstamo o crédito hipotecario deberá incluirse, entre otras cuestiones más o menos evidentes, una frase clara y pre-cisa a todos los interesados (deudor, avalista y tercer hipotecante: «Debe informarse de ello con advertencias claras, que deben referirse a los riesgos para las personas consumidoras y, si procede, para los avalistas o los terceros hipotecantes») que diga lo siguiente: «El riesgo de perder la vivienda y, si procede, otros bienes del patrimonio en caso de incumplimiento de los compromisos derivados del contrato de crédito». Tal y como ya lo comentamos en septiembre de 2011(72), con ello se pretende solventar el pretendido desconocimiento de las consecuencias de un impago de crédito/préstamo hipotecario(73), alegado por deudores hipotecarios que incumplían sus obligaciones y perdían su vivienda y, con base en el art. 1911 CC, al igual que sucede en toda Europa y en 39 Estados de los Estados Unidos, el resto que no se lograba cubrir con la venta del inmueble, les quedaba como deuda pendiente(74).

Esta previsión va más allá que la información exigida en la publicidad y comu-nicaciones comerciales por el art. 12 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito(75), y supone una concreción de la previsión genérica prevista en el art. 29.1.5 de la Ley 2/2011, en virtud del cual las entidades deberán facilitar, a través de la oportuna infor-mación precontractual, especial referencia tanto a las características esenciales de los productos que ofrecen (en los que se incluyen los créditos o préstamos hipotecarios o personales) como los efectos específicos que estos puedan tener sobre el consumidor, en especial las consecuencias en caso de impago. De hecho, la sección 12ª de la FIPER («Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el cliente)», recogida en el anexo II de la citada Orden EHA 2899/2011 y que debe facili-tarse de manera gratuita al cliente antes de la formalización del contrato por la entidad de crédito (art. 22.1)(76), prevé una advertencia específica sobre las «consecuencias fi-nancieras y/o jurídicas», que debe rellenarse advirtiendo al cliente «de forma destacada

(72) «El notario deberá asegurarse, con tiempo de antelación que no puede ser inferior a 3 días res-pecto a la fecha prevista para la firma de la escritura pública de préstamo hipotecario y en reunión privada y separada con el consumidor deudor hipotecario de hipoteca inversa, de que éste comprende los riesgos jurídicos y económicos que este negocio le pueden suponer, atendiendo a sus particulares circunstancias personales, económicas, de conocimientos y entendimiento, incluyendo las consecuencias para sus here-deros, todo ello en los términos del art. 193 del Reglamento Notarial. En ningún caso la hipoteca inversa puede provocar el desamparo del consumidor titular de la finca».

(73) naSarre aznar, S., Malas prácticas..., cit., p. 2692.(74) naSarre aznar, S., Malas prácticas..., cit., p. 2712.(75) BOE 1 abril 2009, núm. 79, p. 30843.(76) «1. Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se

precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a este la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato».




las consecuencias graves, especialmente, los efectos de la ejecución hipotecaria y de la responsabilidad ilimitada». Ahora bien, la sección 14ª de la FIPER (Riesgo y Ad-vertencias) contempla dos indicaciones: «Puede usted perder su vivienda si no efectúa sus pagos puntualmente», y «Responde usted ante [nombre de la entidad] del pago del préstamo no solo con su vivienda sino con todos sus bienes presentes y futuros». Con todo, eso tendrá lugar «si ha lugar» (lo que denota, de nuevo, la ausencia de obliga-toriedad). Faltaría, en cualquier caso y tal como hemos comentado supra en relación a la hipoteca inversa, obligar a la entidad de crédito a incorporar dichas advertencias específicamente en la sección 14ª y una mayor concreción de la información a proveer en la sección 12ª. A todo cabe añadir, finalmente, que la anterior información se provee en la fase precontractual, mientras que en el CConC dicha información se debe facilitar en la fase de publicidad. Si nos centramos en este ámbito, en la norma quinta.1 de la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España a entidades de crédito, que desa-rrolla la Orden de 2011, sólo les impone de manera general facilitar información sobre consecuencias derivadas del incumplimiento del préstamo hipotecario, y nada sobre este tema prevén la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios(77) o la Circular 6/2010, de 28 de septiembre, del Banco de España, a entidades de crédito y entidades de pago, sobre publicidad de los servicios y productos bancarios(78).

– El art. 261-1.1 CConC es semejante a los arts. 7.4 y 22.3.d) Directiva 2014/17/UE cuando obliga a los prestamistas a actuar «en el mejor interés de las personas con-sumidoras» cuando ofrezcan servicios de asesoramiento, en tanto que dicho deber de comportamiento tiene como importante límite que los prestamistas, como entidades con ánimo de lucro, obviamente actuarán en su propio interés y no en el de sus clientes, teniendo habitualmente intereses enfrentados (ej. «colocación» de productos financieros a clientes vulnerables –por edad, por ejemplo, aunque no solo, siguiendo al art. 111-2 CConC–, de productos de riesgo prometiendo más rentabilidad, lo que suele ir asociado a más lucro para la entidad de crédito, como sucedió con las hipotecas sub-prime: al tener más riesgo para la entidad de crédito –y para el cliente– debían ser necesariamente más onerosas, etc.)(79). Ver, supra, lo comentado al respecto sobre la Directiva.

– Otra oportunidad perdida consiste en la confianza que el CConC muestra en el FEIN (art. 262-1.2 CConC) que, como se ha dicho, queda atrás de lo que debería ser: una ficha completamente transparente y entendible para todo consumidor medio, de manera que éste pudiese comparar objetivamente las diversas ofertas, su precio y composición (así quiere que sea, de hecho, el art. 262-4.2 CConC), es decir, identificando claramente qué elementos conforman el precio del crédito/préstamo hipotecario y que pudiese, por él, incluso, sugerir incluir o excluir elementos que contribuyan a dicho precio. Al menos, el CConC ha reconocido en la fase de publicidad esta necesidad de distinguir entre los productos y servicios accesorios al préstamo hipotecario y cómo éstos hacen aumentar o disminuir el precio de éste [art. 262-3.2 d) CConC]. Es de agradecer también,

(77) BOE 29 junio 2010, núm. 157, p. 56987.(78) BOE 11 de octubre 2010, núm. 246, p. 85894.(79) naSarre aznar, S., Malas prácticas..., cit., pp. 2698 y ss.




que en la misma fase de publicidad, ésta no pueda «en ningún caso […] generar en la persona consumidora falsas expectativas sobre la disponibilidad o el coste de un crédito o préstamo, y deben serle suministradas de una forma comprensible y transparente, de modo que pueda conocer los elementos esenciales para poder comparar las diferentes ofertas». También, en relación a la información precontractual a ofrecer, ha pedido un desglose de elementos que componen precio y gastos [art. 262-4 f) CConC] y, esto está especialmente bien(80), la obligación de mostrar al consumidor como las cláusulas suelo o posibles contratos accesorios [art. 262-4 o) CConC] influyen en el precio final del préstamo hipotecario (básicamente, su tipo de interés), de manera que el consumidor pueda valorar en cuánto de reducción de tipo de interés se beneficia si se incorpora dicha cláusula suelo o contrato de tipo de interés accesorio (ej. swap).

– Si en la documentación ofrecida se detectan prácticas o cláusulas abusivas, la Agencia Catalana de Consumo podrá sancionar de oficio (art. 262-1.3 CConC). El art. 262-2 CConC obliga al prestamista a informar de comisiones, compensaciones y de gastos transferibles que comporta la operación.

– Entre el resto de información precontractual obligatoria a ofrecer 14 días naturales antes de la formalización del préstamo o crédito (verlos todos en art. 262-4 CConC), destacamos, como novedoso, lo siguiente:

* Se recuerda e insiste en que solo si el consumidor no escoge notario, lo podrá hacer el prestamista (art. 262-41.c) CConC). En este sentido, el art. 30.1 Orden EHA 2899/2011 remite en materia de elección de notario a lo dispuesto en el Reglamento Notarial de 1944(81) (y demás disposiciones aplicables), cuyo art. 126 recoge el derecho a la libre elección de éste. Así, el adquirente en las transmisiones onerosas de bienes o derechos o el cliente en los supuestos de contratación bancaria tienen el derecho (irrenunciable ex art. 89.8 RDL 1/2007(82)) a elegir notario, aunque se recogen límites a su ejercicio: no podrán imponer un notario que carezca de conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio. Ahora bien, la innovación del CConC en este ámbito es que la citada Orden EHA 2899/2011 no impone la obli-gación de informar sobre este derecho (no se recoge ni en la FIPRE ni en la FIPER), como sí requiere el CConC y el art. 5.4 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, que protege a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraven-ta y arrendamiento de vivienda(83). En este sentido, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España en la Memoria Anual de 2013(84) considera que la actuación de las entidades, en general, se aparta de las normas de disciplina y/o las buenas prácticas y

(80) Habíamos comentado ya su necesidad en naSarre aznar, S, Malas prácticas..., cit., pp. 2678 y ss.

(81) Decreto de 2 de junio de 1944 (BOE 7 julio 1944, núm. 189).(82) Dicho precepto considera abusiva la cláusula «La previsión de pactos de renuncia o transac-

ción respecto al derecho del consumidor y usuario a la elección de fedatario competente según la Ley para autorizar el documento público en que inicial o ulteriormente haya de formalizarse el contrato».

(83) BOE 17 mayo 1989, núm. 117, p. 14506.(84) Disponible en: http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/

MemoriaServicioReclamaciones/13/4.CRITERIOS.PDF (visitado el 18-2-15); pp. 97 y 98.




usos bancarios cuando imponen, en contra de la voluntad de sus clientes, una notaría determinada, lo que parece, por otra parte, ser una práctica extendida(85) y que con buen criterio el CConC intenta remediar.

* A continuación, el art. 262-3 g) CConC recoge una serie de advertencias que el prestamista debe hacer al consumidor: de las vinculaciones del precio o interés del préstamo con índices o productos, sobre el riesgo de perder la vivienda y otros bienes de su patrimonio hasta la deuda, sobre los contratos vinculados, sobre las cláusulas contractuales que le generen más riesgo y de que el prestamista puede declarar vencido el préstamo si se impagan las cuotas de tres meses. La FIPRE y la FIPER Orden EHA 2899/2011 sí informan sobre los productos vinculados (apartado 4º y 7º, respectivamente) y de las posibles consecuencias del impago de préstamo (ya comentadas supra), pero no contemplan específicamente información alguna respecto a las cláusulas contrac-tuales que puedan generar más riesgo y la posibilidad de declarar vencido el préstamo anticipadamente.

* Un estudio sobre las posibles oscilaciones en la cuota hipotecaria debido a las fluctuaciones en el índice referencia, teniendo en cuenta su comportamiento de los últimos 20 años, que no se contempla con dicho alcance ni en la FIPER ni en la FIPRE Orden EHA 2899/2011.

* El derecho del consumidor a aportar la tasación del bien inmueble y dice «que debe ser aceptada e incluida en el registro de la entidad de crédito». Como ya hemos comentado en alguna ocasión(86), las «tasaciones generosas» favorecieron el sobreen-deudamiento familiar, garantizando con hipoteca créditos personales y, generalmente, dichas tasaciones eran encargadas, cuando no hechas directamente, por agentes de la propia entidad de crédito. Pues bien, ahora será el deudor el que podrá aportar la tasación que deberá ser aceptada por la entidad de crédito, lo que refuerza la idea prevista en el art. 3 bis I) de la Ley 2/1981, de 25 de marzo (reformado por la Ley 41/2007)(87), que dispone en parecidos términos la obligación de las entidades de crédito de aceptar la tasación aportada por el cliente(88). No obstante, el precepto finaliza con un enigmático «de acuerdo con la legislación vigente», y habrá que ver además cómo se implementa esta medida y las posibles consecuencias de una denegación del crédito basada única

(85) Sobre esta problemática ver pérez hereza, Juan, La libre elección de notario y la protección del consumidor, El Notario del Siglo XXI, marzo-abril 2014, pp. 10 y ss. En el mismo sentido, la doctrina entiende que con la ausencia del deber de informar de este derecho se «ha perdido una oportunidad de contribuir a evitar que en la práctica sea, de hecho, un derecho frecuentemente burlado, pues determinadas entidades fuerzan a que los otorgamientos se realicen en notarías concretas, obstaculizando gravemente o impidiendo directamente el ejercicio por el cliente del derecho de elección de notario», ver pérez de petinto, Miguel Vicente-Almazán, Normas de transparencia en la contratación bancaria de préstamos y créditos, Cuadernos de derecho y comercio, Núm. Extraordinario-2014, diciembre 2014, p. 49.

(86) naSarre aznar, Sergio, Malas prácticas…, cit., p. 2711.(87) BOE 15 abril 1981, núm. 90, p. 8148.(88) «Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación,

deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dis-puesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación».




y exclusivamente en la tasación aportada por el consumidor (que no es aceptada por el prestamista).

c) Se prevé un incremento de las obligaciones notariales, en relación a las previstas en el Reglamento Notarial(89) (art. 123-10 CConC). Este aspecto es muy rele-vante para la protección de los consumidores hipotecarios dado que tiene que ver con el consentimiento informado y se concreta en los siguientes aspectos:

– Los notarios deben informar a consumidores y, en su caso, avalistas y terceros hipotecantes, con cinco días de antelación y de manera comprensible (art. 123-10.2 CConC), sobre dos cuestiones clave: primera, sobre las consecuencias jurídicas y económicas para ellos del préstamo y, segunda, sobre las consecuencias de una posible ejecución por impago y de las fluctuaciones del precio de mercado de la vivienda y de la posibilidad de que la entidad de crédito les pueda pedir, en determinados supuestos, ampliación de garantía (ej. acción de devastación, dada la reciente derogación del art. 5.3 LMH, la denominada «súper-acción de devastación»(90)). Debe destacarse la palabra «comprensible» y la expresión «consecuencias jurídicas y económicas». Ambas, creemos, van más allá de los arts. 147.1(91) y 147.3(92) RN y del art. 30.3 Orden EHA 2899/2011, que solamente obligan a los notarios a «informar» al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume, a comprobar si el cliente ha recibido determinada información precontractual (FIPER, tipos de interés, cláusulas suelo y techo...) y a advertirle, según proceda, de otras cuestiones (por ejemplo, del riesgo de fluctuación del tipo de cambio si el préstamo no está denominado en euros). El CConC obliga al notario a «hacer com-prender» al consumidor en toda su extensión las consecuencias jurídicas y económicas del préstamo hipotecario, lo que obligará al notario a un estudio en profundidad de cada contrato en cuestión, en sus aspectos no solo jurídicos sino también económicos, si no quiere incurrir en responsabilidad (art. 146 RN)(93). En esta misma línea va el apartado 4º

(89) Esta medida estaba prevista a grandes rasgos del mismo modo en el Borrador de 2011. El objetivo era incrementar claramente las obligaciones y responsabilidades de los notarios, en tanto que gatekeepers del mercado hipotecario/inmobiliario, en relación a la transacción, dado que, atendiendo al Reglamento Notarial, ellos tienen una obligación de controlar la legalidad.

(90) naSarre aznar, Sergio, Los requisitos..., cit., pp. 421 y ss.(91) «El notario redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes,

la cual deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del valor y alcance de su redacción, de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del Notariado».

(92) «Sin mengua de su imparcialidad, el notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen con-diciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios».

(93) Esta medida ya estaba prevista en el Borrador de 2011 en los siguientes términos: «2. No obstante, el notario encargado de formalizar la escritura de préstamo o crédito hipotecario con consumi-dores concedido por instituciones financieras y de crédito, además de las obligaciones que se deriven de la normativa vigente, tendrá que: a) entregar al consumidor con tiempo suficiente, que en ningún caso podrá ser inferior a 3 días antes del día previsto para la firma de la escritura, una copia de la escritura de préstamo o crédito hipotecario. Esta escritura deberá ser examinada por el notario en reunión privada con el consumidor y, en su caso, por el avalista y el hipotecante no deudor, en este mismo período, a quién/es




del precepto cuando señala que los notarios deben asegurarse de que los consumidores y avalistas «comprenden correctamente toda la información obligatoria referida al contrato hipotecario antes de firmarlo». Creemos que esto es un salto cualitativo entre «informar del valor y alcance de su redacción» del art. 147 RN y «hacer comprender» del ahora vigente art. 123-10.4 CConC: evitando el «asesoramiento», sí que requiere legalmente una mayor implicación del notario y verificación de la comprensión de la información, adaptándose a los conocimientos y capacidades de comprensión del consumidor (no sería suficiente, pues, proveer la misma información a todos los consumidores ni de la misma manera, es decir, no resulta útil aquí el concepto de «consumidor medio»), que también va más allá de la afirmación manuscrita que requiere el art. 6.1 Ley 1/2013 que per se no añade nada a que el consumidor comprenda realmente la dimensión ju-rídico-económica de lo que está firmando.

– Lamentablemente el precepto, en su apartado 3, se ha quedado atrás de lo que podría haber sido y se ha quedado igual que lo hace el art. 84 RDL 1/2007(94). Es decir, simplemente recuerda a los notarios (quizás por ser los registros competencia exclusiva del Estado por ello no se nombra a los registradores) que no deben incluir «cláusulas que en otros casos hayan sido declaradas nulas judicialmente por haber sido consideradas abusivas», pero no les establece una obligación taxativa, en tanto que controladores de la legalidad, de impedir que ninguna cláusula nula de pleno derecho, que debe tenerse por no puesta y que lo es sin necesidad de que ningún tribunal lo diga (art. 83 RDL 1/2007)(95) pueda acceder a la escritura. Este mecanismo podría haber

deberá informar adecuadamente de los aspectos jurídicos y económicos del préstamo o crédito hipotecario, haciendo especial énfasis en los costes totales y cuotas de amortización y, en general, a sus obligaciones. Además, el notario deberá hacer comprender al consumidor las implicaciones reales y las consecuencias, jurídicas y económicas, que tiene o podría tener para él el contrato, atendiendo a sus necesidades, posibili-dades y conocimientos, haciendo especial énfasis en el posible sobreendeudamiento primigenio, así como informarle de los mecanismos legales y financieros adecuados para prevenir una situación sobrevenida de sobreendeudamiento. …».

(94) Que dice: «Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o nego-cios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación».

(95) Así se posiciona la Resolución de la DGRN de 5 de febrero de 2014 (BOE 27 febrero 2014, núm. 50, p. 18791) respecto a algunas cláusulas abusivas: «La nulidad de pleno derecho actúa ope legis o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse “por no puestas” tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral. Por este mismo motivo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, en su parágrafo 123, y en relación con los límites a la autonomía procesal en materia de cláusulas abusivas, afirma que no obstante el límite que impone la exigencia de que la sentencia sea congruente con el suplico, “este límite no entra en juego en los supuestos de nulidad absoluta, ya que en tales casos el Ordenamiento reacciona e impone a los poderes del Estado rechazar de oficio su eficacia, de acuerdo con el clásico principio quod nullum est nullum effectum producit (lo que es nulo no produce ningún efecto), ya que, como afirma la STS 88/2010, de 10 de marzo, “esa operatividad ipso iure es una de las características de la nulidad absoluta”. Por ello, la nulidad que declara el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007 respecto de las condiciones generales abusivas, es una nulidad que declara directamente la misma Ley, y el mandato legal de “tenerlas por no puestas” dirigido a todos los funcionarios que aplican la Ley, y entre ellos los registradores, no queda subordinado a su previa declaración judicial, especialmente cuando se trata de algunas de las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente “lista negra”, bien por vincular el




ido desde negarse a extender la escritura, razonando los motivos a la DGRN, hasta suspender su redacción, solicitando la opinión judicial en caso de haber discrepancia con el prestamista que incluye la cláusula. De no ser así, no solo seguiremos teniendo miles de escrituras públicas inscritas con cláusulas nulas (y que por desconocimiento de los deudores se siguen cumpliendo y exigiendo y no denunciando), sino que vol-veremos a tener otra STS de 16 de diciembre de 2009(96), que declaró la nulidad de docenas de cláusulas, algunas de ellas hipotecarias, que a todas luces nunca debieron incorporarse en escritura alguna.

d) Evaluación obligatoria de la solvencia del deudor. Para llegar a una conclu-sión sobre la solvencia del deudor, su evaluación deberá llevarse a cabo conforme al art. 263-2 CConC, en el marco de la Directiva 2014/17/UE y sin decisión final (positiva o negativa) no puede llevarse a cabo la oferta vinculante (art. 262-6.1 CConC). Entre otras cuestiones, deberá tener en cuenta sus ingresos presentes y futuros, sus ahorros, los deberes y compromisos financieros actuales del consumidor, según la información que ése haya suministrado. Aunque nada prevé el CConC, el prestamista también podrá obtener esta información a partir de las fuentes internas o gracias al acceso a bases de datos, en la línea de los arts. 20 y 21.1 Directiva 2014/17/UE. Lo que deja claro el texto legal es que la evaluación de solvencia no puede basarse únicamente en el valor del bien inmueble que se quiere hipotecar. Si en otro momento se prevé que el importe del préstamo aumente, se deberá volver a hacer la evaluación de la solvencia. La evaluación de la solvencia del deudor se regula a nivel estatal en el art. 5.2.a) de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito(97) y, en particular, en el art. 18 Orden EHA 2899/2011, desarrollada por la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España a entidades de crédito, aplicable a cualquier contrato de crédito o préstamo concedido por una entidad de crédito(98). En cuanto a los créditos o préstamos con garantía real, la Orden EHA 2899/2011 tampoco permite a la entidad basarse exclusivamente en el valor esperado de la garantía (art. 18.3). De esta manera, el CConC sigue en la línea de la Orden EHA 2899/2011 en este punto (que, por lo tanto, concreta la obligación legal prevista en aquél), si bien incorpora una novedad de gran calado, que comentamos a continuación.

contrato a la voluntad del predisponerte, bien por limitar los derechos básicos del consumidor, bien por su falta de reciprocidad o por cualquiera otra de las causas que aparecen expresamente enunciadas en los artículos 85 y siguientes del citado Texto Refundido, al no requerir una valoración de las circunstancias concurrentes en función de conceptos jurídicos indeterminados».

(96) RJ 2010\702.(97) BOE 27 junio 2014, núm. 156, p. 49412. Dicho precepto habilita al Ministro de Economía

y Competitividad a dictar normas que favorezcan la adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los compromisos que adquieran al recibir un préstamo.

(98) Así, la entidad de crédito deberá evaluar la capacidad del cliente para cumplir con sus obli-gaciones atendiendo, entre otros aspectos, a la situación de empleo, ingresos, patrimonial y financiera del cliente (art. 18.2.a) y a sus ingresos, sus activos en propiedad, sus ahorros, sus obligaciones derivadas de otras deudas o compromisos, sus gastos fijos y la existencia de otras posibles garantías (art. 18.2.b). Además, se obliga las entidades a contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia (art. 18.1).




C) Fase contractual

e) Prohibiciones de contratar con consumidores (arts. 252-9 y 263-2 CConC). La reforma del CConC prevé dos supuestos de prohibición de contratación con consu-midores de importante transcendencia y que se separan de la solución jurídica para las mismas situaciones en derecho estatal.

1. Prohibición de contratación productos financieros complejos (art. 252-9.2 b) CConC). Para ello, la norma hace una reinterpretación del concepto de «servicios de carácter minorista», alejándose de la definición que da de minorista la LMV (todos aque-llos que no sean profesionales, art. 78.bis.4), y centrándose solamente en los consumi-dores (posiblemente por un tema de competencias constitucionales y estatutarias). Dice que son «los servicios financieros y los productos de inversión destinados a las personas consumidoras o que pueden ser adquiridos por las personas consumidoras»; a los profe-sionales «les presume la experiencia, conocimientos y las cualificaciones necesarias para tomar las decisiones de inversión y valorar correctamente los riesgos que asumen», lo que no siempre es cierto, dado que hay empresarios que invierten que no tienen por qué conocer los detalles del riesgo de su inversión, como ha sucedido en diversos casos de swaps anulados con pequeños empresarios(99). De las medidas genéricas que el CConC prevé (ej. provisión de información con cinco días de antelación), únicamente destacar la más relevante: «En ningún caso podrá llevare a término la contratación [de los servicios financieros y los productos de inversión] si el test de idoneidad, de conveniencia, de solvencia o cualquier otro equivalente tienen un resultado negativo con relación al perfil de la persona consumidora». Esta taxativa información, va mucho más allá que el art. 79 bis.7 LMV que permite a las entidades de crédito, tras tests de conveniencia e idoneidad fallidos, seguir comercializando el producto con minoristas (incluidos consumidores) si éstos siguen estando de acuerdo en contratarlo a pesar de no haberlos comprendido, no haber comprendido toda la extensión de sus costes y/o riesgos o, simplemente, no haber podido hacer el test, incluso, por limitaciones físicas(100). Estos tests son para operaciones de pasivo de los bancos, en las cuales los consumidores invierten su dinero en el banco y éste asume deudas frente a ellos. Sin embargo, el precepto del CConC hace referencia también al test de solvencia, que se refiere a cuando es el consumidor el que toma prestado del banco (operaciones de activo de éste, lo que se deduce de la definición de evaluación de la solvencia que realiza el propio CConC(101)) sin distinguir entre préstamos al consumo o préstamos hipotecarios (art. 263-2.1 CCC). En cuanto a los primeros, regulados en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de crédito al consumo(102), el

(99) STS de 7 de julio de 2014 (RJ 2014\3541) y SSAP de Tarragona de 24 de septiembre de 2012 (JUR 2012\395861) y de 4 de septiembre de 2012 (AC 2012\1546); de Barcelona de 4 de septiembre de 2014 (JUR 2014\266624); y de Jaén de 26 de septiembre de 2014 (JUR 2015\3584).

(100) naSarre aznar, Sergio, Malas prácticas..., p. 2697.(101) Así, el art. 261-1e) CConC la define como la «evaluación de la capacidad de la persona

consumidora para hacer frente a sus obligaciones de deuda», lo que denota la posición jurídica deudora que adopta el consumidor.

(102) BOE 25 junio 2011, núm. 151, p. 9370.




prestamista tiene la obligación de evaluar la solvencia del deudor si no quiere exponerse a una sanción administrativa (arts. 14 y 34.2) , si bien el alcance civil de dicha evalua-ción «queda a criterio del prestamista en función de la relación comercial entre éste y su cliente» (exposición de motivos Ley 16/2011). Y, en cuanto a los segundos (art. 263-2.1 CConC), los vemos a continuación.

2. Prohibición de concesión de préstamos hipotecarios a consumidores (art. 263-2 CConC). En coordinación con el art. 252-9.2 b) CConC que acabamos de comentar, la prohibición de contratación se extiende a los préstamos hipotecarios con consumidores: «El prestador no puede conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo. En este caso, el prestador debe advertir por escrito a la persona consumidora de la imposibilidad de concederle el crédito». Se trata, de nuevo, de una prohibición taxativa (que respeta el espíritu original del Borrador de 2011(103)) y sin excepciones que bien cabe en el art. 18 Directiva 2014/17/UE. A esperas de cómo quedará ésta transpuesta en Derecho español (que ya regula, como hemos visto, la obligación de evaluar la solvencia del consumi-dor en el art. 29.1 de la Ley 2/2011, así como en el art. 18. Orden EHA 2899/2011), lo cierto es que la opción catalana es la más protectora de las posibles, al tiempo que es la más intrusiva en el mercado hipotecario. En efecto, el redactado actual del art. 18.6 Orden EHA 2899/2011 establece que la evaluación de la solvencia del cliente se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes, lo que posibilita a las partes de pactar la concesión del préstamo ex art. 1255 CC con independencia de su resultado (en la línea, por lo tanto, de la Ley 16/2011). Si ello es así, la novedosa regulación del CConC provocará que muchas familias no podrán acceder en propiedad a la vivienda que desean o a la zona/población en la que desean vivir, debiendo escoger otra más modesta o en otra zona o población o bien deberán optar por otra forma de tenencia de la vivienda. Por lo tanto, la medida del CConC podría tener consecuencias adversas en el acceso al crédito para determinados colectivos(104). No obstante, visto como ha quedado el alquiler(105), especialmente tras la Ley 4/2013, en Cataluña, previsiblemente para 2015, existirán las tenencias intermedias (propiedad compartida y temporal)(106), que aumentarán la asequibilidad de la vivienda, sin perder flexibilidad ni estabilidad, de manera que podrán convertirse en buenas alternativas al dominio.

(103) En dicho Borrador se establecía que «Si l’avaluació evidencia un resultat negatiu en quant a la capacitat del consumidor de retornar el crèdit o préstec en el període previst pel contracte, el prestamista ha de denegar el crèdit en les condicions previstes».

(104) Ya el Council of Mortgage Lenders apuntó en 2011 que «An obligation to deny credit on this basis alone would result in the unjustified exclusion of borrowers from credit, for example, young professionals with good prospects and first time buyers with a third party guarantee», ver COUNCIL OF MORTGAGE LENDERS, Directive on credit agreements relating to residential property, 2011, p. 2. Disponible en www.cml.org.uk (visitado el 18-2-15).

(105) naSarre aznar, S., olinda garCia, M. y Xerri, K., cit., pp. 188 y ss.(106) naSarre aznar, Sergio y Simón moreno, Héctor, Fraccionando el dominio: las tenencias

intermedias para facilitar el acceso a la vivienda, RCDI, núm. 739, septiembre 2013, pp. 3063 y ss.




Independientemente de lo que se comente infra sobre las consecuencias del in-cumplimiento de todas estas disposiciones, por la importancia de estas prohibiciones de contratar debemos hacer un comentario específico. Por un lado, el art. 331-4 s) CConC se refiere genéricamente al incumplimiento de «las obligaciones de evaluación [de] la solvencia de la persona consumidora en materia de créditos o préstamos», lo que es calificado como «infracción grave» por el art. 332-3.1 c) CConC, a lo que grosso modo, le corresponde una sanción de hasta 100.000€ vía art. 333-1 b) CConC, aunque en las circunstancias del art. 332-4 CConC puede llegarse a considerar como muy grave, pudiéndose llegar a decretar el cierre de la actividad por cinco años (333-5 CConC). El Borrador de 2011, en un sentido similar, preveía la responsabilidad administrativa del prestamista sin perjuicio de la indemnización de daños y perjuicios. A nivel estatal, como ya se ha dicho, la Ley 16/2011 prevé la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del consumidor, cuyo incumplimiento origina igualmente una sanción admi-nistrativa que puede llegar a ser muy grave (entre 15.025,31 y 601.012,10 euros) por aplicación del art. 50 RDL 1/2007 por remisión expresa del art. 34.1 y 2 Ley 16/2011. Estas sanciones se han criticado doctrinalmente al tener un «efecto disuasorio nulo y el consumidor no ve afectada su relación contractual por el incumplimiento del pres-tamista que ni siquiera ve postergado su crédito en el eventual concurso de acreedores del deudor»(107).

Más complejo es analizar las consecuencias civiles (que son compatibles, art. 312-9 CConC, a sensu contrario) que se deriven la contravención de los arts. 252-9 y 263-2 CConC. La misma problemática es predicable del art. 18.6 Orden EHA 2899/2011, que prevé que la evaluación de la solvencia del cliente por parte del prestamista no podrá afectar, en ningún caso, a la plena validez y eficacia de las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes. La literalidad del precepto estatal da a entender la ausencia de consecuencias civiles si el prestamista, por ejemplo, no lleva a cabo el test de solvencia del cliente. Con todo, la doctrina(108) señala que esta libertad de contratación se supedita a las limitaciones previstas en otras disposiciones legales, con lo que si bien no parece que pueda existir una responsabilidad civil, la citada previsión posibilitaría aplicar «las normas relativas a la responsabilidad contractual por falta de diligencia o una eventual regulación futura más exigente con la responsabilidad del prestamista», de manera que esta norma de carácter administrativo podría desembocar en la «transgresión de normas esenciales del Derecho contractual».

Si ponemos de nuevo el punto de mira en el CConC, la discusión se centra en determinar si la vulneración de la normativa del CConC podría tener efectos civiles en el contrato de préstamo o crédito vía art. 6.3 CC, que señala que «los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en

(107) Cuena, Matilde, Evaluación de la solvencia y créditos hipotecarios, El Notario del Siglo XXI, núm. 59, enero-febrero 2015. Disponible en

http://www.elnotario.es/index.php/opinion/opinion/3813-evaluacion-de-la-solvencia-y-creditos-hi-potecarios (visitado el 18-2-15).

(108) zurita martín Isabel, Préstamo hipotecario, ejecución y dación en pago, La Ley, Madrid, 2014, pp. 59 y ss.




ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención». Para ello habría que analizar, primero, si entre los «efectos distintos» a los que hace referencia el art. 6.3 CC podrían incluirse las sanciones administrativas, de tal manera que quedaría excluida la nulidad. En segundo lugar, y si la respuesta a la cuestión anterior fuera negativa, habría que constatar si el CConC prevé otras consecuencias civiles específi-cas subsumibles en el segundo inciso del art. 6.3 CC; y finalmente determinar, de ser la respuesta a la pregunta anterior, de nuevo, negativa, qué otros efectos distintos a la nulidad total podrían tener lugar como por ejemplo la nulidad parcial o la anulabilidad, que es lo que parece más razonable para el incumplimiento de sendas prohibiciones de contratación tan taxativas.

Pues bien, la respuesta a la primera cuestión es efectivamente negativa: que un acto tenga una consecuencia administrativa en forma de sanción no es suficiente para entender que ésta pueda incluirse en la expresión «efecto distinto» del art. 6.3 CC, dado que las multas administrativas están dirigidas al castigo de conductas, finalidad que no persigue el art. 6.3 CC(109). En consecuencia, el siguiente paso es analizar si el art. 333-7 CConC da esa consecuencia civil alternativa a la nulidad radical. Este precepto señala que «en el procedimiento sancionador puede dictarse una resolución para exigir al infractor o infractora la reposición de la situación alterada por la in-fracción a su estado original y, si procede, la indemnización por daños y perjuicios probados causados a la persona consumidora, que deben ser determinados por el órgano competente para imponer la sanción. Si el infractor o infractora no cumple voluntariamente esta resolución, queda abierta la pertinente vía judicial». No obstan-te, se trata claramente de una medida que puede tomar el organismo administrativo competente en materia de consumo en Cataluña (el art. 311-1 CConC se refiere, en general, a «los poderes públicos de Cataluña, especialmente los que tienen específica-mente encargada la tutela y defensa de los derechos de las personas consumidoras»), sin que ello tenga que ver necesariamente con la consecuencia civil de la contraven-ción que, en su caso, deberá ser tomada por la judicatura. Ello está conforme con el art. 121-1 CConC cuando señala que «se reconocen a las personas consumidoras los derechos e intereses establecidos por la presente Ley de acuerdo con lo dispuesto por el presente libro, sin perjuicio de los derechos y obligaciones establecidos por la normativa sectorial específica y la normativa civil general que proceda» (ver, en este mismo sentido, el art. 211-1 CConC).

La imposibilidad de subsumir las consecuencias administrativas en el art. 6.3 CC y la ausencia de otros efectos civiles específicos a la infracción de los deberes previs-tos en los arts. 252-9.2 b y 263-2 CConC plantea, en definitiva, la procedencia de la nulidad radical como última ratio cuando estos se contravienen. En este sentido, el TS

(109) CaSado CaSado, Belen María, El art. 6.3 CC, ¿punto de partida para el establecimiento de un régimen sancionador en el código civil?, Nul: estudios sobre invalidez e ineficacia (Ejemplar dedicado a: Coloquios), núm.. 1, 2006. Disponible en: http://www.codigo-civil.info/nulidad/lodel/document.php?id=229. Esta autora argumenta en consecuencia que «las multas administrativas podrán ser aplicadas en virtud de la tipificación expresa señalada en otros preceptos legales y nada tienen que ver con el artículo estudiado. Ello nos lleva a la conclusión de que la aplicación de estas sanciones administrativas no excluye que el contrato pueda ser declarado nulo en vía civil».




(SSTS de 10 de junio de 2010(110), de 19 de noviembre de 2008(111) y de 10 de octubre de 2008(112)) ha declarado que la infracción de normas administrativas puede acarrear la nulidad total o parcial de un contrato de naturaleza civil ex art. 6.3 CC(113), si bien requiere para su aplicación la existencia de «trascendentales razones que hagan patente el carácter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden público». Esto es, congruente con el principio de unidad del ordenamiento jurídico. De esta manera, ¿podría conllevar la vulneración de las citadas normas (arts. 252-9.2 b y 263-2 CConC) la nulidad absoluta del contrato por concurrir dichas razones? En nuestra opinión, la protección específica dispensada al consumidor y usuario por la legislación nacional y autonómica (por ejemplo, arts. 51 CE –donde se considera un principio rector de la política social y económica– y 28 del Estatuto de Autonomía de Cataluña), que alcanza la categoría de principio general del derecho(114), permitiría subsumir este interés digno de protección dentro del art. 6.3 CC como tiene lugar con las prohibiciones de contratar previstas en el art. 1459 CC(115). Entender lo contrario (es decir, que la contravención del CConC podría conllevar la anulabilidad u otro efecto distinto de la nulidad radical del negocio jurídico) supondría menoscabar la función preventiva y disuasoria que se predica de la normativa de consumo. Baste citar como ejemplo la modificación del art. 83 RDL 1/2007 operada por el art. Único.27 de la Ley 3/2014, de 27 de marzo(116), que siguiendo las doctrina de la Sentencia TJUE de 14 de junio de 2012(117) impide al juez

(110) RJ 2010\2677.(111) RJ 2009\392.(112) RJ 2008\5687. Esta sentencia resuelve un caso sobre las consecuencias civiles de la infrac-

ción por la empresa explotadora del casino de la prohibición administrativa de conceder préstamos a los jugadores y modifica la doctrina del TS mantenida anteriormente: «De todo lo razonado hasta ahora se desprende, en primer lugar, que la jurisprudencia actual de esta Sala no permite seguir manteniendo, con carácter general, que la sanción administrativa excluya la nulidad civil de un acto o contrato contrario a una norma administrativa imperativa o prohibitiva».

(113) El TS, con cita en otras resoluciones anteriores, establece que «No es aceptable la afirmación de la parte recurrente en el sentido de que la infracción de normas administrativas no puede dar lugar a la nulidad de un contrato, pues esta Sala, en aplicación del artículo 6.3 CC, invocado como infringido, tiene declarado que cuando, analizando la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circuns-tancias y efectos previsibles de los actos realizados, la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez». Un ejemplo de nulidad parcial lo encontramos en la STS de 30 de octubre de 2013 (RJ 2013\7444).

(114) terol gómez, Ramón, El régimen sancionador en materia de consumo. Las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los consumidores y Usuarios, en morillaS Cueva, Lorenzo (Dir.) y Suárez lópez, José María (Coord.), Derecho y consumo. Aspectos penales, civiles y administrativos, Dykinson, Madrid, 2013, pp. 568 y ss.

(115) Al menos, las previstas en los apartados 4º y 5º por razones de orden público, si bien la jurisprudencia parece aplicar la nulidad absoluta indistintamente sin tener en cuenta este aspecto. Ver en este sentido garCía Cantero, Gabriel, Artículo 1459, en albaladejo, Manuel (Dir.), Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, Tomo XIX, Artículos 1445 a 1541 del Código Civil. Base de Datos VLEX: VLEX-257109.

(116) BOE 28 marzo 2014, núm. 76, p. 26967.(117) Caso BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, S.A. contra Joaquín Calderón Camino. TJCE

2012\143. La Exposición de Motivos de la Ley 3/2014 argumenta en este sentido que la facultad de mo-




la integración de las cláusulas abusivas, que a partir de dicha modificación legislativa se considerarán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. Por su parte, la doctrina(118) defiende (en la misma línea y en relación a la Directiva 2014/17/UE) la existencia de razones de interés público para decretar la sanción de nulidad contractual si el prestamista concede el crédito cuando el resultado del análisis de la solvencia indica que no es probable que el consumidor pueda devolver el crédito.

En definitiva, existen argumentos para defender la sanción de nulidad de pleno derecho (art. 6.3 CC) de los contratos de préstamo y créditos concedidos contraviniendo las nuevas disposiciones del CConC (arts. 252-9.2 b y 263-2), en particular si se concede el préstamo sin realizar la preceptiva evaluación de la solvencia del consumidor o, si habiéndose llevado cabo, se concede en caso de resultado negativo.

En este caso, la nulidad tiene como efecto que los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses (art. 1303 CC). En el caso de préstamo hipotecario, y al ser una prestación genérica, debe devolverse otro tanto de la misma especie y calidad(119). En nuestro caso, el prestamista tendría una acción de naturaleza personal que sólo podrá ejercitarse contra quien fue parte en el contrato nulo (el prestatario), quien deberá res-tituir lo recibido ya sea in natura o, subsidiariamente, por equivalente.

El problema que aquí se plantea es que el prestatario ya ha utilizado ese dinero para adquirir el bien inmueble de un tercero. En este sentido, el art. 1307 CC dispone que siempre que el obligado por la declaración de nulidad a la devolución de la cosa no pueda devolverla por haberse perdido, deberá restituir los frutos percibidos y el valor que tenía la cosa cuando se perdió, con los intereses desde la misma fecha. A nuestro entender, este precepto no legitimaría al prestatario a entregar la vivienda adquirida en sustitución del dinero recibido. Primero, porque nos encontramos ante una obligación genérica del pres-tatario, lo que implica que no pueda perderse, es decir, que no es posible la existencia de una imposibilidad física o jurídica a la que hace referencia el art. 1307 CC (cfr. art. 1182 CC). Y segundo, porque el art. 1307 CC permite cumplir con la obligación de sustitución mediante una deuda de valor, es decir, mediante el valor pecuniario que tenía la cosa perdida. De esta manera, no cabe la entrega de una cosa determinada en cumplimiento de este deber a no ser que el prestamista preste su consentimiento (por ejemplo, el bien inmueble adquirido por el prestatario con el dinero proveniente del contrato de préstamo hipotecario declarado nulo, en cuyo caso tendríamos una dación en pago).

deración «podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el artículo 7 de la Directiva, pues contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen a los consumidores, en la medida en que dichos profesionales podrían verse tentados a utilizar cláusulas abusivas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de los empresarios».

(118) zunzunegui, Fernando, Evaluación de la solvencia en la concesión de crédito hipotecarios, Teoría y Derecho. Revista de Pensamiento Jurídico, núm. 16, 2014, p. 151.

(119) lópez beltrán de heredia, Carmen, La nulidad de los contratos, Tirant lo Blanch, Valencia, 2009. Base de datos Jurídica Tirant Online: TOL 1.642.743.




Dado que la obligación de restitución se limita a lo que se ha entregado efectiva-mente sobre la base del contrato nulo, surgen dudas razonables en torno a la validez de aquellos actos anteriores, coetáneos o posteriores a la realización del contrato nulo. De esta manera, es preciso analizar:

a) En primer lugar, los efectos de la nulidad del préstamo o crédito concedido sobre aquellos contratos realizados al amparo de este contrato nulo, en nuestro caso el contrato de compraventa del bien inmueble (adquirido gracias al contrato de préstamo, declarado nulo por contravenir el CConC), pues ello permitiría al prestatario recuperar el dinero invertido en la compra del bien inmueble y cumplir, así, con la obligación de restitución in natura nacida de la declaración de nulidad del préstamo hipotecario (siempre y cuando el comprador no se haya convertido en propietario del bien por usucapión extraordinaria(120)). Las SSTS de 27 de octubre de 2005(121) y de 5 de febrero de 2002(122) defienden la eficacia erga omnes y ex tunc de la nulidad contractual (art. 1303 CC), es decir, se considera que el contrato nulo nunca ha existido y, por lo tanto, nunca ha producido efectos jurídicos; además, las SSTS de 22 de febrero de 2013 y de 18 de junio de 2012(123) afirman que la nulidad de un contrato de préstamo por contravenir la Ley de la usura de 1908(124) alcanza o comunica no solo a las garantías accesorias como la hipoteca sino también a los negocios que traigan causa del mismo. Si nos centramos en los efectos de la nulidad contractual en general, la consecuencia jurídica cuando dos contratos cooperan para el logro de un mismo resultado, buscado por las partes, es que «la ineficacia de uno original provoca la ineficacia de los demás cuando sin él ya no puede lograrse ese resultado»(125). Pues bien, a nuestro juicio y en el caso que nos ocupa, el contrato de compraventa trae causa directa del préstamo hi-potecario en tanto que este último permite la formalización de aquél. De hecho, ambos suelen formalizarse ante notario en unidad de acto, lo que es un claro indicador de la existencia de una «unidad en la operación económica»(126). Lo mismo tiene lugar en los contratos de crédito al consumo que financian la adquisición de bienes o servicios: ambos (por ejemplo, el de compraventa y el de financiación) se consideran una misma operación económica(127).

(120) La admite laCruz berdejo, José Luis et al, Derecho de Obligaciones, 5ª Ed., Volumen Primero, II, Dykinson, Madrid, 2011, p. 553.

(121) RJ 2005\7356.(122) RJ 2002\2884.(123) RJ 2013\1609 y RJ 2012\8857.(124) Gaceta 24 julio 1908, núm. 206.(125) lópez beltrán de heredia, C., cit.. Base de datos Jurídica Tirant Online: TOL1.642.746.(126) Es decir, que «pese a la pluralidad contractual, incluso en la identidad de sus partes, hay un

propósito negocial único conocido o cognoscible por las partes, de manera que hay una condición, al menos implícita, al sujetar la vigencia de unos contratos a la subsistencia de otros». Ver garCía viCente, José Ramón, «Artículo 1300», en berCovitz rodríguez Cano, Rodrigo (Dir.), Comentarios al Código Civil, Tirant lo Blanch, Valencia, 2013, p. 9249.

(127) En relación con la financiación de cursos de enseñanza, ver la STS de 4 de marzo de 2011 (RJ 2011\2632), y sobre un caso de multipropiedad las SSAP de Madrid de 5 de diciembre de 2011 (AC 2012\212) y de Tarragona de 3 de noviembre 2005 (JUR 2006\91839).




La declaración de nulidad del préstamo hipotecario y de la consiguiente com-praventa inmobiliaria legitimaría al consumidor a reclamar a la Hacienda pública los impuestos satisfechos en consideración al acto declarado nulo, como el impuesto de actos jurídicos documentados (art. 57.1 del Real Decreto Legislativos 1/1993, de 24 de septiembre(128)) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 80.dos Ley 37/1992, de 28 de diciembre(129)), y ello por tratarse de obligaciones de devolución de impuestos legales que devienen injustos(130).

Fuera de estos supuestos expresamente previstos en la ley, el propio TS (STS de 26 de julio de 2000(131)) es consciente del hecho que el art. 1303 CC puede resultar in-suficiente para resolver todos los problemas con traducción económica derivados de la nulidad contractual, por lo que puede ser preciso acudir a la aplicación de otras normas de carácter complementario, supletorio o de observancia analógica, tales como los pre-ceptos generales en materia de incumplimiento de obligaciones (arts. 1101 y siguientes CC) y los relativos a la liquidación del estado posesorio (arts. 452 y siguientes CC), sin perjuicio de tomar en consideración también el principio general de derecho que veda el enriquecimiento injusto. En consecuencia, el comprador/prestatario, de admitirse la nulidad de la compraventa del bien inmueble adquirido en base al préstamo hipotecario declarado nulo, podría reclamar del vendedor sobre la base de estos preceptos los gastos útiles efectuados sobre el bien durante el tiempo en que estuvo vigente la apariencia de validez del contrato (art. 453 CC). La doctrina del TS también es de utilidad, como se tratará a continuación, para resolver otras cuestiones derivadas de la nulidad del préstamo hipotecario.

b) En segundo lugar, analizar la validez de aquellos actos anteriores, coetáneos o posteriores a la realización del contrato nulo, por ejemplos los costes de notario, registro y tasación que el prestatario ha abonado debido la formalización del préstamo hipotecario. La declaración de nulidad, a nuestro entender y sobre la base de la doctrina anterior, difícilmente podría alcanzar a aquellos actos que se hubieran llevado a cabo basándose en el contrato nulo fuera del contrato de compraventa y de los impuestos satisfechos, todo ello sobre la base del principio de relatividad del contrato (art. 1257 CC), del que la nulidad en cadena sería una excepción(132). En cualquier caso, cabría preguntarse si el prestatario podría reclamar una responsabilidad por daños y perjuicios al prestamista.

La doctrina(133) afirma en este sentido que una persona incurre en la denominada responsabilidad precontractual o culpa in contrahendo cuando se formaliza un contrato

(128) BOE 20 octubre 1993, núm. 251, p. 29545.(129) BOE 29 diciembre 1992, núm. 312, p. 44247.(130) A este supuesto se refiere Corral guerrero, Luis, El derecho del contribuyente a la devo-

lución de impuestos, Edersa, Madrid, 1997, p. 280. En este sentido, la STS de 21 de marzo de 2013 (RJ 2013\3424) admite la devolución de ingresos indebidos por liquidaciones de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones al declararse la nulidad de la compraventa de un inmueble incluido en la herencia.

(131) RJ 2000\9177.(132) garCía viCente, J. R., cit., p. 9249.(133) Siguiendo a CabanillaS SánChez, Antonio, El ámbito de la responsabilidad precontractual

o culpa in contrahendo, RCDI, núm. 628, mayo - junio 1995, pp. 747 y ss.




sobre el que pesa una causa de invalidez sin que se le haya informado a la otra parte de esta circunstancia. Esta responsabilidad es una concreción del principio general de la buena fe (art. 7.1 CC)(134). En nuestro caso, y dado que la Ley 20/2014 preceptúa que el prestamista no puede conceder el préstamo al consumidor de ser el resultado de la solvencia negativo, podría subsumirse su conducta dentro de dicho supuesto en tanto que este último incumpliría una previsión legal de manera consciente y deliberada. De hecho, conforme al propio art. 1307 CC el contratante de mala fe, es decir, quien conocía la causa de nulidad, habrá de indemnizar, además, del resto de daños y perjuicios oca-sionados(135); y ya se ha visto cómo la STS de 26 de julio de 2000 deja la puerta abierta a poder utilizar otras normas jurídicas para resolver aquellas cuestiones a las que el art. 1303 CC no da una solución efectiva, como podría en este supuesto la aplicación del art. 1902 CC por culpa in contrahendo del prestamista. Es destacable en este punto, además, la STS de 11 de febrero de 2003(136), que declara nula una venta en pública subasta como consecuencia de la nulidad del procedimiento administrativo de apremio y condena a la Administración a abonar a la parte perjudicada (el propietario al que le fue embargada la finca indebidamente) los gastos que correspondan a la retrocesión de la finca a su titularidad (lo que incluye gastos notariales, registrales y fiscales); así como la STS de 5 de marzo de 2010(137), que incluye dentro de la acción de restitución prevista en el art. 1303 CC –que tenía por objeto una compraventa declarada nula de pleno derecho– la devolución de todos los gastos sufragados como consecuencia de la transmisión (apli-cando por lo tanto la teoría del interés negativo o de confianza(138)).

Aplicando esta doctrina mutatis mutandi al supuesto que comentamos, es posible defender que el prestatario pueda reclamar no sólo la nulidad del contrato de compraventa (por su conexión con el contrato de préstamo o crédito hipotecario) y el abono de los impuestos satisfechos, sino también el abono de aquéllos gastos accesorios a la forma-lización del contrato de préstamo o crédito hipotecario nulo como indemnización por daños y perjuicios como podrían ser los gastos de ejecución, de gestoría, de notario y de inscripción en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el prestatario podría aprovecharse torticeramente y con mala fe de la acción declarativa de nulidad gracias a su carácter imprescriptible (por ejemplo, porque no puede pagar el préstamo hipotecario después de un largo período de tiempo y por ello le interesa declarar la nulidad del contrato de

(134) Ver sobre ello Simón moreno, Héctor, El ejercicio de los derechos: influencia de la reforma del Título preliminar del Código civil de 1973-74 y la pervivencia de su ideología tras el proceso constitu-cional, en ramS albeSa, Joaquín (Dir.), Tratado de Derecho Civil, Normas Civiles y derecho subjetivo, Vol. 2, Iustel, Madrid, 2014, pp. 379 y ss.

(135) lópez beltrán de heredia, C., cit.. Base de datos Jurídica Tirant Online: TOL 1.642.739.(136) RJ 2003\1004.(137) RJ 2010\2390.(138) Dispone la Sentencia que «la indemnización alcanza al interés negativo o «interés de con-

fianza» que resulta de cotejar la situación en que estaría la parte perjudicada si no hubiese celebrado el contrato o hubiese conocido desde el principio su invalidez, con la situación actual en que se encuentra ahora, sin que alcance al llamado interés positivo que resulta de comparar la situación provocada por la invalidez, con la que existiría si hubiese habido validez y cumplido los efectos del contrato», y concede a la parte compradora el reintegro de la «minuta de notario (segundo), honorarios de intermediario (tercero) e impuesto del valor añadido (cuarto)».




préstamo hipotecario). La jurisprudencia no admite la aplicación de la doctrina de los actos propios en los casos de nulidad absoluta del negocio jurídico (cfr. STS de 10 de febrero de 1993(139)), con lo que último resquicio para que el juez pudiera actuar contra esta reclamación sería o bien rechazando el ejercicio de la acción de nulidad en base al principio de la buena fe(140) (art. 7.1 CC), lo que no implicaría, naturalmente, que otros interesados (la otra parte o cualquier otro interesado), en su caso, pudieran declarar dicha nulidad; o bien inadmitiendo la acción de restitución (que la doctrina distingue de la acción de nulidad y que sí estaría sujeta a prescripción(141)) en base al principio de la buena fe una vez declarada la nulidad.

Un problema añadido que puede plantearse en relación al art. 263-2 CConC es el siguiente: si el prestamista concede el préstamo al prestatario porque ha superado el test de solvencia, pero este se declara insolvente un año después y le es imposible pagar la deuda, ¿podría el prestatario reclamar por daños al prestamista impugnando la evaluación de la solvencia realizada en el momento de concesión del crédito? Ello podría desembocar en un incremento de la litigación (que los prestamistas ya pusieron de manifiesto con la primitiva redacción de la Directiva en 2011(142)). La Directiva 2014/17/UE apunta en este sentido que la evaluación de la solvencia no debe implicar que se transfiera al prestamista la responsabilidad que incumbe al consumidor en caso de que éste incumpla sus obligaciones en virtud del contrato de crédito (Considerando 56 de la exposición de motivos), lo que parece lógico si el test de solvencia se ha reali-zado correctamente. La Directiva 2014/17/UE (Considerando 58 y art. 20.3 Directiva 2014/17/UE) también permite con buen criterio que el prestamista pueda resolver el contrato si el consumidor proporciona deliberadamente información inexacta o falsa en el momento de la evaluación de la solvencia o que de manera intencionada no facilitó información que hubiera conducido a una evaluación negativa de la solvencia. Este problema podría reconducirse en el Derecho español a la normativa del error (art. 1266 CC). Un efecto positivo, en cambio, sería que las durísimas consecuencias que tendría una evaluación de la solvencia inadecuada funcionaría como preventor general tanto para el prestamista como para los promotores en asegurarse que el comprador podrá repagar el préstamo que le conceden.

(139) RJ 1993\700.(140) Comenta García Vicente que «por otro lado importa la consideración de quién la alega, en

el sentido de que debe ser quien ha confiado legítimamente en que la acción no se ejercería o quien se ve sorprendido con su ejercicio, cuando en razón de la conducta anterior podía razonablemente confiarse en que no se ejercería. Así, también cabe la alegación del retraso desleal, especialmente relevante en un caso de imprescriptibilidad de la acción como es la de nulidad», «Artículo 1302», cit., p. 9260. Ver sobre este principio Simón moreno, Héctor, El ejercicio..., cit., pp. 406 y ss.

(141) Así lo defiende laCruz berdejo, cit., p. 553.(142) EUROPEAN BANKING FEDERATION, Preliminary EBF position on the Proposal for a

Directive on credit agreements relating to residential property, Brussels, 31 enero 2012: «Although the possibility to refuse to grant credit is already the case in practice the EBF takes the view that given the long – term contractual relationship between the lender and the borrower, it should not be made a legal obligation as this could lead to a potential increase in litigation where national courts would most likely be required to rule on the matter decades after the credit was actually granted», p. 4. Disponible en http://www.ebf-fbe.eu (visitado el 18-2-15).




Otra cuestión relevante es en qué medida se ve socavada la libertad de contratar. De hecho, según Basedow(143) las partes son libres de celebrar o no un contrato, lo que constituye una manifestación de la libertad de contratación, un principio del Derecho privado europeo(144). Por lo tanto, el CConC debilita y coarta la libertad contractual. Con todo, el Borrador de 2011 contemplaba dos razones de peso para esta limitación al principio de libertad civil (art. 111-6 CCC): en primer lugar, la protección de los consumidores y usuarios (art. 112-1, 112-2, 112-5 y 123-3 CConC ya mencionados del CConC); y en segundo lugar, la obligación de actuar con honradez en la contratación (art. 111-7 CCC). La solución propuesta es, pues, adecuada para evitar futuras situa-ciones de sobreendeudamiento e insolvencia que pueden desembocar en un alto riesgo de exclusión social de la persona afectada, por lo que se fuerza a la entidad de crédito a perfilar al máximo el préstamo hipotecario atendiendo a las necesidades del consumidor deudor hipotecario y, si realmente no puede ofrecer ningún producto adecuado, así se lo comunicará antes de colocarlo en una situación de riesgo.

f) Posibilidad de pactar la dación en pago en los créditos y préstamos hipote-carios (art. 123-2 h) CConC)(145). Sobre esta posibilidad y su relación con la normativa existente y su inconveniencia ya la hemos explicado en otro lugar(146) pero, a grandes rasgos, entendemos que se trata de una manera de evitar la aplicación del art. 1859 CC sobre interdicción del pacto comisorio en relación a negocios con garantía hipotecaria, precisamente para evitar los abusos que ello había conllevado durante todo el siglo XIX. Que el CConC dé esta posibilidad abre una importante excepción al art. 1859 CC (al estilo del Código de Buenas Prácticas que recoge el Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recur-sos(147), cuando prevé una dación en pago cuasi-obligatoria para deudores vulnerables) y la duda es si el comiso será bidireccional, es decir, si el prestamista podrá exigir la entrega de la vivienda (por ejemplo, cuando ésta valga más de lo que aún se debe del préstamo) o si solo podrá exigir su entrega el consumidor hipotecario.

g) Algunas cláusulas abusivas (art. 251-6.4 CConC). La reforma incluye la posible inclusión de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo o crédito hipote-cario (que deberán ser nulas conforme al art. 83 RDL 1/2007). La primera [letra a)], estipula una regla parecida a la que introdujo en el art. 114.3 LH la Ley 1/2013. El CConC señala que es abusiva la que incorpore un interés de demora «superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato» (el Borrador de 2011, por su parte, establecía el máximo en 2,5 veces el interés legal del dinero). Pero difieren. Mientras la catalana especifica que es el interés legal vigente

(143) baSedoW, J., Freedom of contract in the European Union, European Review of Private Law, 6, 2008, pp. 905 y ss. y p. 921.

(144) Sobre ello ver Simón moreno, Héctor, Disposiciones generales, en vaquer aloy, Antoni, boSCh Capdevila, Esteve y SanChez gonzalez, Mª Paz (Coords.), España y el derecho europeo de contratos. Comentario a los libros II y IV del marco común de referencia, Madrid, Atelier; pp. 77 y ss.

(145) Esta medida no estaba incorporada en el Borrador de septiembre de 2011.(146) naSarre aznar, Sergio, Malas prácticas..., cit., p. 2712.(147) BOE 10 marzo 2012, núm. 60, p. 22492.




en el momento de la firma del contrato, nada se dice en la norma estatal, que puede también referirse al momento de la ejecución (si nada dice la ley, las partes podrán pactarlo)(148). Y, por su parte, la estatal especifica que solo se podrán devengar sobre el principal pendiente de pago y que no podrán capitalizarse como regla general, nada de lo cual dice el art. 251-6.4 CConC. Y, la segunda [letra b)] se refiere a las cláusulas suelo que, o bien, no tengan una cláusula techo (no necesariamente correlativamente proporcional); o que el límite de la bajada no sea superior al 50% al tipo de interés tomado de referencia en el contrato de préstamo/crédito (excepto si se ha tomado el 1%, momento en que dicho límite no opera); o que la diferencia del límite fijado en el contrato por la subida y la bajada del tipo de interés sea superior a 5 puntos (de manera que no serán ya posibles tipos como los que, grosso modo, eran pactados a finales de 2007 y en 2008: tipo de referencia 5%, suelo del 3% y techo de l5%, que tenía como resultado que nunca se llegaría al techo y que la bajada del 5,5% era inminente, como lo fue en el último trimestre de 2008, por la necesidad de reactivación de la economía debido a la crisis mundial).

h) Prácticas vinculadas y combinadas (art. 262-9 CConC). Si bien pueden combinarse productos bancarios con la hipoteca, se entiende, con los límites habituales de información precontractual (el apartado 4º del Modelo FIPRE se destina a informar sobre el «listado de productos o servicios vinculados para obtener el préstamo en las condiciones ofrecidas», que también se requiere en el apartado 7º FIPER), se prohíben en general los productos vinculados, siguiendo la precaución de la Directiva 2014/17/UE (art. 12). Solo se excepcionan tres casos (que concuerdan con los previstos en el art. 12 de la Directiva 2014/17/UE): la contratación de la cuenta corriente de la que salen los pagos para la hipoteca, pensiones de jubilación y similares que aumenten la garantía de cobro al prestatario o que dichos productos den evidentes ventajas a los consumidores. También se admiten las pólizas de seguros relacionadas con el contrato de crédito o préstamo hipotecario.

D) Fase de incumplimiento

i) Mediación obligatoria previa a de interponer reclamación judicial por impago de hipoteca (art. 132-4.3 CConC; en relación con art. 12.1 a) Ley catalana 15/2009, de 22 de julio, de mediación en el ámbito del derecho privado(149)). Taxativamente

(148) De momento es difícil que se haya dado algún caso porque el interés legal para 2013 y 2014 era el mismo (4%), aunque para 2015 se ha fijado en el 3,5%. Algunas sentencias posteriores a la Ley 1/2013 toman como punto de partida los intereses de demora previstos en el momento de formaliza-ción del contrato para declarar o no su carácter abusivo conforme al art. 114.3 LH (Auto AP Barcelona de 2 de octubre de 2014 (AC 2014\1863). Y otras (Auto JPI Salamanca 2 de diciembre de 2014 –JUR 2015\5688–) han admitido la cláusula de intereses moratorios del 12% recalculada unilateralmente por la entidad ejecutante de acuerdo con el apartado tercero de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 1/2013 para sustituir la inicial pactada del 18%, lo que lleva al tribunal a aceptar la validez del referido interés de demora del 12%, correspondiente al triple del interés legal del dinero vigente en la fecha en que se cierra el saldo deudor.

(149) DOGC núm. 5432, de 30-7-2009. La Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética (DOGC 5 agosto 2015, núm.




el precepto señala que «las partes en conflicto, antes de interponer cualquier recla-mación administrativa o demanda judicial [se entiende que de ejecución hipotecaria de vivienda habitual –independientemente del procedimiento– por incumplimiento del deudor, según el apartado 1º del artículo], deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse a arbitraje. Una vez transcurrido el plazo de tres meses a contar de la notificación del acuerdo de inicio de la mediación sin haber conseguido un acuerdo satisfactorio, cualquiera de las partes puede acudir a la reclamación administrativa o a la demanda judicial» (el redactado del art. 132-4.3 CConC es diferente al del Borra-dor de 2011(150)). De manera que, a diferencia del arbitraje, la sumisión a mediación previa a la ejecución hipotecaria de vivienda habitual de consumidor en Cataluña, desde que entró en vigor el CConC (1 de abril de 2015) es obligatoria y sólo si en 3 meses no se ha llegado a ningún acuerdo entre prestamista y prestatario, entonces el prestamista podrá instar la ejecución hipotecaria judicial. Desde luego este precepto va mucho más allá que el art. 2.2 de la Ley estatal 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles(151) que, en un sentido completamente opuesto, evita-ba que fuese aplicada a la mediación en materia de consumo. Al menos, el legislador estatal sí reconoció expresamente la posibilidad de mediar en litigios de naturaleza arrendaticia urbana (art. 4.5 LAU, a raíz de su reforma por Ley 4/2013), aunque no su obligatoriedad previa al desahucio.

Con todo, si bien la instauración de una mediación obligatoria con carácter previo al proceso es una novedad a nivel estatal (aparte del trámite de conciliación obligatoria en el ámbito laboral previsto en el art. 66.1 de la Ley 36/2011, de 10 de octubre, regu-ladora de la jurisdicción social(152)), lo cierto es que una de las posibilidades admitidas

6928), ha regulado un procedimiento extrajudicial para la resolución de la situación de sobreendeudamiento de los consumidores derivada de una relación de consumo. De esta manera, los consumidores, así como cualquiera de sus acreedores, pueden solicitar un procedimiento extrajudicial –una mediación– para la resolución de dicha situación salvo que se encuentren inmersos en un procedimiento concursal (art. 2.1). Dado que la concesión de un préstamo o crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda es una relación de consumo (arts. 261-1 CConc), se plantea la problemática de conjugar las disposiciones del CConC con las medidas previstas en la Ley 24/2015.

(150) Que preveía que «en qualsevol moment des de l’incompliment, incloent qualsevol fase pro-cessal fins a dictar sentència, o bé de mutu acord o bé l’autoritat judicial o el notari executant d’un habitatge habitual gravat amb hipoteca poden remetre a les parts a un procés de mediació si, a manca d’acord, el jutge o el notari, ateses les circumstàncies del cas, ho consideren adient».

(151) BOE núm. 162, de 7-7-2012.(152) BOE 11 octubre 2011, núm. 245, p. 106584. Parece existir un consenso doctrinal en que la

distinción básica entre la conciliación y la mediación radicaría en el rol que adopta el tercero. De esta forma, mientras que en la primera el conciliador no propone soluciones a las partes sino que se limita a buscar que ellas lleguen por sí mismas a una solución, en la segunda el mediador sí que propone (no impone) una o varias soluciones al conflicto, con lo que tiene una participación más activa en el proceso extrajudicial de resolución de conflictos. Ver en este sentido hinojoSa Segovia, Rafael, La solución extrajudicial de los conflictos de trabajo, Sistemas de solución extrajurisdiccional de conflictos, 2006, p. 169; CuCarella galiana, Luis Andrés, La mediación en Derecho privado en el contexto de las otras fórmulas de resolución de controversias distintas al proceso, Revista General de Derecho Procesal, enero 2012 (Base de datos Jurídica IUSTEL: RI §411307); Cano galán, Yolanda, Capítulo 5. Conflictos laborales y su solución, en martínez garrido, Luis Ramón (Dir.), Práctica Procesal Laboral, Tomo I, Bosch, 2007, p. 132 y 133.




tanto en la Directiva 2008/52/CE, de 21 de mayo(153), que regula ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles (cuyo art. 5.2 permite además imponer san-ciones o incentivos en caso de intentar solventar los conflictos mediante la mediación) como en el art. 1 de la Directiva 2013/11/UE, de 21 de mayo, relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo(154), cuyo plazo de transposición finalizó el 9 de julio de 2015(155), siempre que la obligatoriedad no impida a las partes ejercer su derecho de acceso al sistema judicial.

En este punto es relevante la STJUE de 18 de marzo de 2010(156), que avaló una normativa italiana que imponía una conciliación extrajudicial obligatoria como requisito preprocesal para el acceso a los tribunales de justicia. El TJUE toma como punto de partida los arts. 6.1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos(157) y 47.1 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea(158), que recogen el derecho a la tutela judicial efectiva (principio general del Derecho comunitario, Sentencia TJCE de 16 de julio de 2009(159)) así como el principio de efectividad, en cuya virtud el ordenamiento jurídico nacional no puede hacer imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jurídico de la UE. Pues bien, el TJUE concluye que el procedimiento extrajudicial previsto por la normativa italiana no infringe el Derecho comunitario en tanto que cumple con una serie de requisitos, que pondremos en relación con la normativa catalana de mediación y de consumo:

a) El procedimiento de conciliación no es vinculante para las partes y, por lo tanto, no afecta a su derecho a acceder a la vía jurisdiccional si no llegan a un acuerdo para solucionar el conflicto (cfr. art. 1 Directiva 2013/11/UE). Lo mismo tiene lugar en la Ley 15/2009 y en el CConC en tanto que el inicio del proceso de mediación no impide el ulterior acceso a la vía jurisdiccional gracias al principio de voluntariedad (arts. 5 Ley 15/2009 y 132-2.2 y 132-4.3 CConC), siempre y cuando, claro está, las partes no hayan llegado a un acuerdo para solucionar el conflicto. En este caso, el contrato de transacción tiene efectos de cosa juzgada y, por lo tanto, cualquiera de las partes puede oponerse a que el juez conozca de nuevo el conflicto(160).

(153) DOL 24 mayo 2008, núm. 136, p. 3.(154) DOL 18 junio 2013, núm. 165, p. 63.(155) Por el momento, el legislador español solo ha transpuesto el art. 10.1 a través de la Ley 3/2014

(Disposición Adicional Quinta).(156) TJCE\2010\78. Caso Rosalba Alassini contra Telecom Italia SpA.(157) «Toda persona tiene derecho a que su causa sea oída equitativa, públicamente y dentro de

un plazo razonable, por un Tribunal independiente e imparcial, establecido por la Ley, que decidirá los litigios sobre sus derechos y obligaciones de carácter civil o sobre el fundamento de cualquier acusación en materia penal dirigida contra ella».

(158) «Toda persona cuyos derechos y libertades garantizados por el Derecho de la Unión hayan sido violados tiene derecho a la tutela judicial efectiva respetando las condiciones establecidas en el pre-sente artículo».

(159) TJCE 2009\237.(160) «Se reconoce a la transacción como el equivalente de una sentencia, con la consiguiente

facultad de las partes transigentes de oponer a la otra la exceptio rei per transactionem finitae si plante al




b) El procedimiento de conciliación no implica, en condiciones normales, un retraso sustancial a efectos del ejercicio de una acción judicial. En efecto, el plazo para la conclusión del procedimiento de conciliación en el caso enjuiciado por el TJUE era de treinta días contados desde la presentación del escrito de solicitud de iniciación, y una vez transcurrido dicho plazo, las partes podían ejercitar una acción judicial aunque el procedimiento no hubiera concluido. Por su parte, la Ley 15/2009 y el Decreto 135/2012, de 23 de octubre(161), que la desarrolla, establecen un plazo razonable de sesenta días hábiles para la conclusión del procedimiento de mediación (arts. 17.1 Ley 15/2009 y 34.5 Decreto 135/2012), y el art. 132-4 CConC prevé un plazo máximo de tres meses, lo que a nuestro juicio no supone un retraso sustancial pues coincide por ejemplo con el período de tiempo que tiene que esperar la entidad de crédito para resolver el préstamo hipotecario por impago del deudor (art. 693.1 LEC, modificado por la Ley 1/2013) y con el plazo estándar previsto en el art. 8.1.e) de la Directiva 2013/11/UE.

c) La prescripción de derechos se interrumpe durante el desarrollo del proce-dimiento de conciliación. El problema en el Derecho catalán es que el CCC no prevé el inicio del proceso de mediación como una causa que desemboque en la suspensión o interrupción del período de prescripción de la pretensión, con el añadido de que la Ley 15/2009 nada prevé sobre este particular. Sólo el Decreto 135/2012 adopta una de las soluciones que propugnaba la doctrina(162): permitir que las partes puedan pedir de mutuo acuerdo la suspensión del proceso judicial mientras dura la mediación (art. 29.7). Aunque este artículo está pensado para los casos de mediación por derivación judicial, lo mismo debería ser posible analógicamente para los casos de mediación extrajudicial ex art. 122-3 CCC. La mejor solución de lege ferenda sería la suspensión de la prescripción o la caducidad de acciones como prevé el art. 4.1 de la Ley 5/2012, lo que de hecho ya contempla el art. 12 Directiva 2013/11/UE. Así, es previsible que la incorporación de esta Directiva en el Derecho español desemboque en una modificación legislativa del CCC para adaptarse a esta exigencia.

d) El procedimiento no ocasiona gastos para las partes o bien estos no son sig-nificativos. En este sentido, el Decreto 98/2014, de 8 de julio, sobre el procedimiento de mediación en las relaciones de consumo(163), establece que las entidades son libres

órgano judicial la controversia que ya fue resuelta transaccionalmente», ver díez piCazo, Luis, Sistema de Derecho civil, Tecnos, 9ª Ed., 2003, p. 443.

(161) DOGC 25 octubre 2012, núm. 6240, p. 51832.(162) Vaquer Aloy afirmaba que «Sorprèn negativament que tot i que la Llei 15/2009, de mediació

en l’àmbit del dret privat, esmenta expressament al seu preàmbul la Directiva europea 2008/52/CE, en canvi el legislador català no ha harmonitzat el dret civil català quant a la relació entre prescripció i mediació», y a continuación ofrecía como solución «utilitzar els pactes sobre prescripció i caducitat que permet el Codi Civil de Catalunya. Són dues les possibilitats de què disposen les parts: la renúncia a una porció del temps de prescripció transcorregut i l’extensió del termini prescriptiu, per un període equivalent al de la durada previsible del procediment de mediació, però en aquest segon cas tenint en compte que l’extensió del termini no pot doblar la durada del termini legal», ver vaquer aloy, Antoni, Mediació i prescripció, CEJEM, WP 1/2010. Disponible en: http://www.cejem.udl.cat/cat/?p=23.

(163) DOGC 10 julio 2014, núm. 6661.




de establecer el precio correspondiente, que en ningún caso puede tener carácter di-suasorio para las partes (art. 31.1). Por su parte, el art. 8.1.c de la Directiva 2013/11/UE establece que los Estados miembros han de velar por que el procedimiento de resolución alternativa de conflictos sea gratuito o se preste a cambio de un precio simbólico para los consumidores. A nuestro entender, el precepto del Decreto 98/2014 permitiría evitar una mediación extrajudicial que fuera a la postre antieconómica para las partes, si bien habrá que realizar una evaluación ad hoc para cada supuesto para analizar si el coste del procedimiento es acorde con las exigencias de la Directiva 2013/11/UE(164).

En definitiva, la imposición de una mediación obligatoria en el CConC con carácter previo a la vía jurisdiccional cumple parcialmente con la doctrina fijada por el TJUE y las previsiones de la Directiva 2013/11/UE, todavía no transpuesta en su totalidad en el Derecho español. El legislador catalán debería, por un lado, aclarar los efectos del inicio del proceso de mediación sobre la prescripción y la caducidad y, por otro, potenciar su gratuidad o la fijación de unos baremos que sin llegar a ser, si se quiere, simbólicos, no conviertan sin embargo el proceso de mediación en antieconómico. Con todo, es de esperar que la transposición completa de la Directiva 2013/11/UE en el Derecho espa-ñol provoque a su vez una modificación de la redacción actual del CConC y del CCC.

Por último, mención especial merece el art. 133-1.2 CConC al exigir a los pres-tamistas la exclusión expresa antes del contrato de préstamo/crédito hipotecario del arbitraje (como alternativa al juicio ejecutivo) si no quieren someterse a él (por ejemplo, si lo ha promovido la Administración), aunque solo en caso de vivienda habitual. Por lo tanto, la sumisión al arbitraje con carácter previo al proceso no es obligatoria de forma general para las partes, sino que depende de la existencia de un convenio arbitral (art. 133-1 CConC). Ello es debido a que el arbitraje es un medio voluntario de resolución de conflictos que no se puede imponer legalmente a las partes (STC 174/1995, de 23 de noviembre(165)) ya que ello obstaculizaría el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva previsto en el art. 24 CE (lo mismo puede predicarse si el acceso a los tribuna-les se hace depender del consentimiento de la otra parte). Y es que el convenio arbitral impide a los tribunales conocer de nuevo de la controversia (art. 11 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje(166)). El CConC, sin llegar a obstaculizar el acceso a la vía jurisdiccional, presume la aceptación tácita del prestamista del convenio arbitral si no se posiciona expresamente en contra en el contrato.

j) Informe de evaluación social (art. 131-3). Aunque está bien que la norma recuerde su disponibilidad, se trata realmente de una oportunidad perdida para protoco-lizar de manera definitiva la relación entre juzgados y Administración en caso de riesgo

(164) La doctrina ya se ha hecho eco de esta discordancia entre la normativa catalana de consumo (Decreto 98/2014) y la Directiva 2013/11/UE, ver vilalta niCueSa, Aura Esther, Las reclamaciones de consumo en Cataluña y el sistema de mediación institucional: Análisis del Decreto 98/2014, de 8 de julio, sobre el procedimiento de mediación en las relaciones de consumo, a la luz de la normativa comunitaria y estatal, Indret. Revista para el Análisis del Derecho, núm. 4, 2014, p. 25.

(165) RTC 1995\174.(166) BOE 26 diciembre 2003, núm. 309, p. 46097.




de (inminente) desahucio de vivienda habitual, con el fin de que los servicios sociales y de vivienda puedan conocer lo antes posible una situación de riesgo de desahucio y poner las medidas necesarias en marcha. Una de las carencias propias de nuestro sis-tema de desahucios, en términos generales, es su falta de integración y coordinación sistematizada con los departamentos de la Administración responsables de las personas vulnerables, dado que nuestro Derecho procesal no va más allá del «mes de gracia» del art. 704 LEC. Ello se ha paliado de algún modo en puntuales ocasiones, como el convenio entre el gobierno de Castilla y León de junio de 2013, por el que la Adminis-tración se compromete a proveer información del deudor hipotecario por si éste puede cumplir los requisitos establecidos en el art. 1 Ley 1/2013 y poderse beneficiar así de una reestructuración de la deuda o, incluso, exigir la dación en pago(167); o también mediante el protocolo firmado en Cataluña (Resolución JUS/1696/2013, 16 julio(168)) entre los diversos operadores jurídicos y la Administración con el fin de coordinar sus actuaciones en caso de desahucio en situaciones de riesgo social. Pues bien, el nuevo art. 131-3 CConC señala que o bien el mediador o bien el árbitro podrán dirigirse al organismo competente para solicitar un informe de evaluación social a servicios socia-les; de no llegarse a un acuerdo, el informe podrá ser requerido por el juez en el posible proceso posterior o podrá ser aportado por las partes, lo que parece ser una excepción a la confidencialidad y no revelación de documentos e información que debe regir todo proceso de mediación (art. 7.4 a sensu contrario Ley 15/2009 y art. 9 Ley 5/2012).

El CConC pasa a tipificar como infracciones las obligaciones respecto a las ex-plicaciones adecuadas (art. 263-1 CConc), la evaluación de la solvencia de la persona consumidora (art. 263-2 CConC) y la imposición a las personas consumidoras de la contratación de seguros y otros servicios accesorios (art. 331-4 CConC). La infracción de la primera y tercera obligaciones supone exponerse a una sanción leve y a una multa de hasta 10.000 euros [art. 331-1.1.a) CCC], dado que no están calificadas expresamente como graves o muy graves en el CCC (arts. 332-2 y siguientes CConC), lo que sí sucede con la evaluación de la solvencia, que, como ya se ha comentado, se tipifica como una infracción grave [art. 332-3.1.c) CConC].

4. CONCLUSIONES

I. La crisis financiera e inmobiliaria desatada en 2007 ha provocado la paulatina aprobación de normas por el legislador español que, con mayor o menor fortuna, han intentado reforzar la protección de los deudores hipotecarios. La cristalización de este proceso a nivel europeo ha tenido lugar con la promulgación de la Directiva 2014/17/UE, que si bien incorpora relevantes novedades ha renunciado, sin embargo, a la aproximación europea en materia hipotecaria, lo que hubiera contribuido realmente a encontrar una solución estructural a esta problemática.

(167) http://www.jcyl.es/web/jcyl/ServiciosSociales/es/Plantilla100Detalle/1246991411473/_/1284 238196174/Comunicacion?plantillaObligatoria=PlantillaContenidoNoticiaHome (visitada 16-1-2015).

(168) DOGC núm. 6431, 2-8-2013. Otros existen en las ciudades de Barcelona y Lérida y en el País Vasco.




II. En este sentido, la Directiva 2014/17/UE incorpora aspectos novedosos en relación a la comercialización y concesión de préstamos o créditos hipotecarios, tales como el comportamiento, remuneración y formación de los prestamistas, la publicidad, el marketing y la información precontractual así como la evaluación obligatoria de la solvencia del consumidor hipotecario. Con todo, la versión final de esta norma se nos antoja «descafeinada» en cuestiones clave como la ejecución hipotecaria, las medidas de prevención del sinhogarismo, la dación en pago, el derecho inherente al prepago por el deudor o a claramente prohibir la concesión de préstamos hipotecarios a aquellos que no los puedan repagar.

III. A la espera de la implementación de la Directiva 2014/17/UE en los or-denamientos jurídicos europeos, la Ley catalana 20/2014, avanzándose al Libro 6º del Código Civil de Cataluña sobre obligaciones y contratos, adopta algunas de las normas previstas en la Directiva 2014/17/UE con relevantes novedades respecto a la protección del deudor hipotecario. Cabe destacar entre ellas la posible aplicación de esta normativa a las hipotecas inversas, la advertencia expresa del riesgo de perder la vivienda y, si procede, de otros bienes del patrimonio en caso de incumplimiento de la obligación por parte del consumidor ya en la fase de marketing, la imposición al prestamista de la obligación de informar sobre el derecho a escoger notario, el incremento de las obligaciones notariales, las prohibiciones de contratar con consu-midores productos complejos o de concederle el préstamo hipotecario si no supera el test de solvencia y la mediación obligatoria previa a interponer reclamación judicial por impago de hipoteca.

Esta normativa, en fin, puede suponer un cambio importante en las relaciones entre los prestamistas y los deudores hipotecarios que tengan la condición de consumidores, si bien será la jurisprudencia la que acabe de perfilar la aplicación práctica de algunas de sus disposiciones.

BIBLIOGRAFÍA

alonSo de antonio, José Antonio, Artículo: 149.1.1ª, 4ª, 5ª, 7ª, 10ª a 32ª, 2 y 3: Sistema de distribución de competencias, en albadalejo, Manuel (Dir.), Comentarios a la Constitución Española, Tomo XI, Artículos 143 a 158 de la Constitución Española de 1978, EDERSA, 2006.

anguita ríoS, Rosa María, La hipoteca inversa y la transformación de los activos inmobiliarios en rentas, El Consultor Inmobiliario, núm. 83, octubre 2007.

ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA, Actividad crediticia hipotecaria de septiembre de 2014, 9/2014.

barral viñalS, Inmaculada, Los derechos de los consumidores y los límites del mar-co competencial en el estatuto de Cataluña de 2006, en maria CaStellà, Josep Andreu y grammond, Sébastien (coords.), Diversidad, derechos fundamentales y federalismo. Un diálogo entre Canadá y España, Atelier, 2010.

barral viñalS, Inmaculada, «Contractes de consum» i desenvolupament de la com-petència en dret civil a Catalunya: podem utilitzar la jurisprudència constitucional?,




en florenSa i tomàS, Carles E. (Dir.), La Codificación del Derecho Civil de Ca-taluña. Estudios con ocasión del cincuentenario de la Compilación, Marcial Pons, Madrid, 2011.

ben-Shahar, O y SChneider, C. E., The failure of mandated disclosure, The Chicago Working Paper Series Index.

Corral guerrero, Luis, El derecho del contribuyente a la devolución de impuestos, Edersa, Madrid, 1997.

CueStaS, Ruth Jeannette, La hipoteca centroamericana: seguridad jurídica y derecho agrario, International Journal of Land Law and Agricultural Sciences, núm.. 2, abril-junio 2012.

DEFENSOR DEL PUEBLO, Estudio sobre participaciones preferentes, marzo 2013.fernández benavideS, Miguel, ¿Puede el gobierno de Cataluña imponer sanciones y

regular en materia de cláusulas abusivas en contratos hipotecarios?, Revista CESCO, julio 2012.

FOTOCASA, Los españoles y su relación con la vivienda, Fotocasa.es trends, 2011.fundaCión enCuentro, Informe España, 2013.garCía viCente, José Ramón, «Artículo 1300», en berCovitz rodríguez Cano,

Rodrigo (Dir.), Comentarios al Código Civil, Tirant lo Blanch, Valencia, 2013.gete-alonSo i Calera, M. Del Carme, El Llibre sisè del Codi Civil de Catalunya

sobre les obligacions i els contractes. Quan, com i per què codificar-lo, INDRET, núm. 1, 2009.

herranz gonzález, Rubén, Hipoteca inversa y figuras afines, Informes Portal Ma-yores, núm. 49.

iñigo arroyo, Leocadio, La hipoteca inversa (Disposiciones Adicionales 1ª y 4ª de la Ley 41/2007), en muñiz eSpada, Esther, naSarre aznar, Sergio y SánChez jor-dán, Elena (Coords), La reforma del mercado hipotecario, Edisofer, Madrid, 2009.

laCruz berdejo, José Luis et al, Derecho de Obligaciones, 5ª Ed., Volumen Primero, II, Dykinson, Madrid, 2011.

marotta-Wurgler, F., Will Increased Disclosure Help? Evaluating the Recommen-dation of the ALI’s, l Increased Disclosure of Software Contracts, NYU Law and Economics, Research Paper No. 14-28.

martín CaSalS, Miquel, El Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, en florenSa i tomàS, Carles E. (Dir.), La Codificación del Derecho Civil de Cataluña. Estudios con ocasión del cincuentenario de la Compilación, Marcial Pons, Madrid, 2011.

naSarre aznar, Sergio, Reacciones al Libro Verde de la Unión Europea sobre el crédito hipotecario en torno a la Eurohipoteca, en muñiz eSpada, Esther, naSarre aznar, Sergio y SánChez jordán, Elena, Un modelo para una Eurohipoteca. Des-de el Informe Segré hasta hoy, Colegio de Registradores de España, Madrid, 2008.

naSarre aznar, Sergio, olinda garCia, maria y Xerri, Kurt, ¿Puede ser el alquiler una alternativa real al dominio como forma de acceso a la vivienda? Una comparativa legal Portugal-España-Malta, Teoría y Derecho. Revista de Pensamiento Jurídico, núm.. 16, 2014.




naSarre aznar, Sergio, La vivienda en propiedad como causa y víctima de la crisis hipotecaria, Teoría y Derecho. Revista de Pensamiento Jurídico, núm. 16, 2014.

naSarre aznar, Sergio, The Eurohypothec and the Eurotrust: the answers to the goals of the EC White Paper 2007 on the Integration of EU Mortgage Credit Markets, en SJEF VAN ERP et al. (coord.), The future of European Property Law, Sellier, 2012.

naSarre aznar, Sergio, Malas prácticas bancarias en la actividad hipotecaria, RCDI, núm. 727, 2011.

naSarre aznar, Sergio, A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain, en Kenna, Padraic (Ed.), Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Ashgate Publishing, Londres, 2014.

naSarre aznar, Sergio, Robinhoodian’ courts’ decisions on mortgage law in Spain, International Journal of Law in the Built Environment, Vol .7, núm. 2, 2015.

naSarre aznar, Sergio, Los requisitos de los créditos y préstamos hipotecarios para poder participar en el Mercado Hipotecario (art. 2.3 Ley 41/2007), muñiz eSpada, Esther, naSarre aznar, Sergio y SánChez jordán, Elena (Coords), La reforma del mercado hipotecario, Edisofer, Madrid, 2009.

Simón moreno, Héctor, La optimización de la hipoteca española desde la perspectiva europea, Bosch, Barcelona, 2011.

Simón moreno, Héctor, La Hipoteca inversa en la Llei 41/2007, del mercat hipotecari, Revista Catalana de Dret Privat, Vol. 10, 2010.

Singer, J. W., Property as the law of democracy, Duke Law Journal, Vol. 63, 2014, p. 1287.

Smith, E., Property as the Law of things, Harvard Law Review, 125, 2012, p. 1719.zunzunegui, Fernando, Evaluación de la solvencia en la concesión de crédito hipote-

carios, Teoría y Derecho. Revista de Pensamiento Jurídico, núm. 16, 2014.


Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 747, págs. 205 a 249 205

La eficacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos

urbanos, para aumentar la vivienda en alquiler en un contexto europeo* 1

The efficacy of Act 4/2013, reforming the law of urban leases, to increase

tenancy-occupied dwellings in a European context

PorPROF. DR. SERGIO NASARRE AZNAR

Catedrático de Derecho Civil Director de la Cátedra de Vivienda

Universidad Rovira i Virgili

RESUMEN: Arrendar una vivienda no es una alternativa real a la compra en muchos países, al tiempo que un bajo porcentaje de vivienda en alquiler impide un buen funcionamiento de este mercado. Las razones para una tasa baja de vivienda en alquiler pueden ser de distinta naturaleza, pero muchas de ellas tienen su origen en el marco legal de los arrendamientos urbanos. Un

* El presente trabajo ha sido posible gracias a la participación del autor, como director, en el Proyecto «Las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda» del Ministe-rio de Economía y Competitividad (Ref. DER2012-31409) y su participación en el Proyecto TENLAW de la Comisión Europea (Ref. 290694).

Sergio Nasarre Aznar

206 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 747, págs. 205 a 249

arrendamiento diseñado jurídicamente como no flexible, ni estable ni tampoco asequible para los arrendatarios tiene pocas oportunidades de tener éxito. Si al mismo tiempo se añaden incertidumbres legales y escasos rendimientos, pocas garantías y un proceso de desahucio poco eficaz, este tampoco será atractivo para los propietarios. Este trabajo analiza los elementos clave que determinan la tasa de vivienda en alquiler tanto en los tres países con los porcentajes de vivienda en alquiler más altos en Europa como en los cinco países del sur de Europa con bajas tasas de arrendamiento, incluida España que tiene la inferior, y encuentra elementos comunes que fomentan o disuaden a los ciudadanos a la hora de optar por el alquiler de la vivienda en vez de comprarla. Con ello analizamos si la tendencia iniciada en España por la Ley 4/2013 es la acertada para incrementar nuestra tasa de vivienda en alquiler.

ABSTRACT: Renting a home is currently not a real alternative to home-ownership in many countries, while a low percentage of rental housing pre-vents proper functioning of the market. The reasons for the low rate of rental housing may be different in nature, but many of them are rooted in the legal framework of urban leases. A lease legally designed as not flexible nor stable nor affordable for tenants has little chance of succeeding. If legal uncertainties and poor yields, few guarantees and inefficient eviction process are added to the formula, this type of tenure will neither be attractive to landlords. This article analyzes the key elements that determine the rate of rental housing in the three countries with highest rental housing rates in Europe and in the five southern European countries with low lease rates, including Spain which has the lowest, to find common elements that encourage or discourage citizens when opting for reting their home instead of buying it. This work also analyzes whether the trend started in Spain by Law 4/2013 is the right one to increase rental housing.

PALABRAS CLAVE: Arrendamiento, alquiler, vivienda, tenencia, asequi-bilidad, flexibilidad, estabilidad, propiedad, retorno, proceso

KEYWORDS: Lease, tenancy, housing, tenure, affordability, flexibility, sta-bility, homeownership, return, process

SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ASPECTOS PRINCIPALES DE LA EFICACIA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.—III. PERS-PECTIVA COMPARADA: LA POSICIÓN DEL PROPIETARIO. 1. RENDIMIEN-TO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. 2. POSIBILIDADES DE REHABILITACIÓN. A. Las ayudas públicas a la rehabilitación. B. La rehabilitación por renta. 3. GARANTÍAS


La eficacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos urbanos, …

EN CASO DE IMPAGO O DE USO INDEBIDO. A. Depósito. B. Carga flotante sobre los bienes del inquilino. 4. PROCESO DE DESAHUCIO.—IV. PERSPECTIVA COMPA-RADA: LA POSICIÓN DEL ARRENDATARIO. 1. ASEQUIBILIDAD. A. Renta. B. Servicios del inmueble. 2. ESTABILIDAD. A. Contratos de arrendamiento por tiempo indefinido y duración mínima obligatoria. B. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento. C. Derechos de adquisición preferente. D. Existencia de tenencias intermedias. 3. FLEXIBILIDAD. A. Desistimiento anticipado, unilateral y libre del arrendatario. B. Subarriendo unilateral por parte del arrendata-rio. 4. PERCEPCIÓN SOCIAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS.—V. DISCUSIÓN Y CONCLUSIONES.

I. INTRODUCCIÓN

La generalización de la vivienda en propiedad y una crisis financiera e inmobiliaria más profunda están relacionadas desde el inicio de la crisis en 20071. No es por casualidad que los países europeos más afectados tienen (y han alcanzado en los últimos años) las tasas más altas de vivienda en propiedad y, correlativamente, las tasas más bajas de arrendamiento (si se excluyen los países de la Europa del Este) del continente2. Y tampoco lo es que las princi-pales reformas de las leyes de arrendamientos urbanos se hayan realizado en la mayoría de ellos como respuesta a la crisis actual, incluso en algunos casos obligados por la denominada «Troika»3, como requisito para obtener ayuda financiera internacional.

Este trabajo se refiere a aquellos elementos básicos de la legislación de arrendamientos que ayudan a entender cómo la legislación afecta al buen o mal funcionamiento del mercado de vivienda en alquiler en una perspectiva compa-rada. Y esto es esencial, puesto que un mercado de alquiler ineficiente presiona drásticamente hacia la generalización del dominio como forma de tenencia (incluso para aquellos que claramente no pueden sufragarla), especialmente donde no existen otras formas alternativas (como las tenencias intermedias4), favoreciendo así aquellas malas prácticas bancarias que dieron lugar a la crisis de los Estados Unidos (hipotecas subprime) y la crisis internacional (riesgo moral —moral hazard— al titulizar aquellas hipotecas subprime) en 2007, y que todavía persiste en muchos países europeos5, incluida España.

Para llevar a cabo la perspectiva comparada, se han elegido algunos países del sur de Europa (España, Portugal, Grecia, Italia y Malta) que, según datos de Eurostat 2011 (véase figura 1), tienen tasas relativamente bajas de vivienda en alquiler (de hecho, las más bajas si dejamos de lado los antiguos países comunistas; España, entre estas, es la más baja, de alrededor del 12%), y los tres países europeos (Suiza, Alemania y Austria) con las tasas de alquiler más altas (alquiler privado y social conjuntamente).



Este artículo ha sido posible gracias a los informes estatales, hasta aho-ra, provisionales6 de la primera investigación de ámbito europeo sobre ley de arrendamientos, respaldada por el 7º Programa Marco de la Comisión europea, el proyecto TENLAW (2012-2015), dirigido por el Prof. C. Schmid de la Uni-versidad de Bremen7.

II. ASPECTOS PRINCIPALES DE LA EFICACIA DE LA LEY DE ARREN-DAMIENTOS URBANOS

Propietario y arrendatario ocupan posiciones distintas en un contrato de arrendamiento. Mientras el primero lo ve como una fuente de ingresos y una manera de mantener cuidada y en funcionamiento una vivienda en desuso, el segundo lo ve como su hogar. Y, si la propiedad está hipotecada, el acreedor hipotecario lo ve como un activo financiero8.

Estos dos (o tres) posicionamientos, que además son contradictorios, parecen ser a veces irreconciliables. Una de las cuestiones que lo demuestra es que la ley de arrendamientos se considera, en muchas jurisdicciones, como un péndulo (por

FIGURA 1. Población por forma de tenencia de su vivienda habitual, 2011 (% de po-blación). Fuente: elaboración propia, con datos de Eurostat.



ejemplo, Malta o España) que a veces se encuentra demasiado cerca de la posición del propietario, y a veces, en cambio, del arrendatario. Es difícil, como legislador, alcanzar un verdadero equilibrio que de alguna manera satisfaga a ambas partes.

Pero lo que parece importante para un mercado de vivienda en alquiler saludable es que tanto oferta (propietarios) como demanda (arrendatarios) se sientan lo suficientemente cómodos con esta forma de tenencia. La figura 2 muestra factores que, en mi opinión, son algunos de los más relevantes para ambas partes a la hora de arrendar una vivienda y que fundamentan este trabajo.

Como punto de partida, la motivación inicial de los propietarios, tanto pri-vados como profesionales, para arrendar sus viviendas vacías es el rendimiento que obtendrán de ello9. En relación a esto, una rentabilidad baja, como en el caso de España (alrededor del 3%, muy cerca de un depósito a plazo, por ejem-plo)10 supone una falta de incentivo para estos propietarios para comprometerse con todo lo que un alquiler implica: riesgo de impago de la renta, riesgo de deterioro o uso indebido de la vivienda por parte del inquilino, y riesgo de que este permanezca en las instalaciones de la propiedad durante semanas, meses o incluso años, aun cuando este haya dejado de pagar, debido a un proceso de desahucio ineficiente.

Por esa razón he recalcado que al menos dos de los aspectos más relevantes para un propietario son la existencia de un sistema eficiente de desahucio (rápido, y si es posible, asequible) y la disposición de ciertas garantías para asegurar el pago de la renta o para hacer reparaciones imputables al arrendatario.

Y finalmente, a veces se produce la situación de que un propietario quiere arrendar una vivienda, pero no puede debido al mal estado de esta. Su capacidad

FIGURA 2. Aspectos más relevantes para propietarios y arrendatarios. Se relaciona con el mercado negro. Fuente: elaboración propia.



de rehabilitarla depende de muchos factores (por ejemplo la rentabilidad futura de la renta). Pero dos factores que podrían ayudar son: primero, la existencia de planes públicos que fomenten la rehabilitación de viviendas y/o la regeneración de barrios que incluyan edificios; y, segundo, la posibilidad de acordar con el inquilino que este rehabilite la vivienda, y a cambio, pueda vivir allí, sin tener que pagar renta durante los meses que se acuerde (es decir, la renta se sustituye por un plan de rehabilitación convenido, a cambio de un periodo de tiempo determinado durante el cual el inquilino podrá permanecer en el inmueble).

A su vez, desde mi perspectiva, arrendar la vivienda debería percibirse y estar legalmente preparado para funcionar como una verdadera alternativa a la tenencia en propiedad o, al menos, funcionar de manera eficaz como último mecanismo de acceso a la vivienda en el mercado privado para aquellos que no pueden permitirse comprar (ya sea porque no se les conceda financiación externa, o porque no disponen de la cantidad inicial requerida, que normalmente representa el 20% del valor de la vivienda), los cuales deberían poder hacer frente a las barreras financieras que implica la adquisición de una vivienda. Es decir, si la renta inicial (el depósito) es demasiado elevada o gravosa, el sistema es ineficiente, ya que se está dejando a esa persona sin la posibilidad de acceder a una vivienda (tanto en compra como en alquiler), excepto en esos países que prevén sistemas de tenencias intermedias11. Por este motivo, la asequibilidad del arrendamiento no está únicamente ligado a la renta, sino también a la cantidad inicial requerida. En relación con todo esto se encuentran los gastos relacionados tanto con la propiedad como con el uso de la vivienda. Teóricamente, aquellos gastos (impuestos incluidos) relacionados con la propiedad (por ejemplo, los gastos de comunidad o el IBI) deben abonarse por parte del propietario, mientras que el arrendatario debe sufragar los relacionados con el uso (por ejemplo, tasa de basuras, gas, electricidad, agua). Sin embargo, es posible que en la práctica, todos los gastos se acaben repercutiendo al arrendatario (falta de equilibrio entre derechos y obligaciones), lo que podría representar un coste mensual extra para este, aparte de la renta, que afecta directamente a la asequibilidad de la vivienda.

Los tres últimos factores importantes analizados para el arrendatario son la estabilidad, la flexibilidad y la percepción social de arrendar una vivienda (en vez de comprarla)12. En relación al primero, los inquilinos deberían tener cierto grado de seguridad en relación a la permanencia en la vivienda o, al menos, en el barrio (esto está relacionado con la ubicación de la vivienda, que está direc-tamente ligado con la red asistencial del inquilino, o la proximidad a centros de salud, escuelas, etc., o incluso relacionado con la participación del arrendatario en la comunidad y/o el barrio), mientras cumplan con sus obligaciones (bási-camente, pagar la renta y mantener la vivienda en buen estado). Las maneras para lograrlo pueden variar: periodos de protección, control de la renta, etc.

Pero esto no es lo que ocurre en todas las jurisdicciones. Como puede ob-servarse en la figura 3, mientras que en algunos países los inquilinos en extrema



necesidad pueden permanecer en la vivienda aunque impaguen (por ejemplo, Alemania), en otros existen otros mecanismos, directos (por ejemplo, la necesidad del arrendador de una vivienda) o indirectos (por ejemplo, libertad de establecer la renta y de su aumento más allá del periodo de protección; o la posibilidad de celebrar contratos mensuales, como en el Reino Unido), que permiten al propietario desahuciar al inquilino, aunque pague la renta y cuide la vivienda.

La flexibilidad es también una ventaja esencial para los arrendamientos en con-traste con la tenencia en propiedad13. Sin embargo, algunos ordenamientos jurídicos pueden establecer límites a la libertad de movimiento de los arrendatarios a fin de proteger a los propietarios. Este sería el caso, por ejemplo, de obligar al inquilino a pagar la renta por el tiempo restante del contrato de arrendamiento incluso cuando abandona la vivienda (por ejemplo, al encontrar un trabajo en otra ciudad o país); o, la posibilidad de poder desistir del contrato pero teniendo que abonar una gravosa indemnización al arrendador. En mi opinión, estas medidas pueden atentar contra el derecho de libertad de movimiento, presente en muchas constituciones (por ejemplo, España o Portugal), o incluso contra la normativa comunitaria14.

Por último, la percepción social de arrendar una vivienda en vez de com-prarla es muy relevante puesto que si esta forma de tenencia es percibida como la propia de las familias de ingresos bajos, la cantidad de inmuebles disponibles y su calidad descenderían, y las familias intentarían evitar esta posibilidad (por ejemplo, invirtiendo demasiados recursos económicos y esfuerzo personal en comprar). Por el contrario, si se contempla como una verdadera alternativa a la propiedad (por ejemplo, transmitir valores similares o substitutivos), comprar o arrendar sería simplemente una cuestión de elección de la forma de acceso más conveniente para aquellos que pudieran permitirse los dos tipos de tenencia.

Obviamente, podrían tenerse en cuenta muchos otros aspectos que pue-den condicionar la decisión de propietarios e inquilinos, como la eficiencia energética de la propiedad (véase Directiva 2012/27/UE15), la posibilidad del

FIGURA 3. Grado de estabilidad del arrendatario. Fuente: elaboración propia.



arrendatario y/o propietario de obtener beneficios o reducciones fiscales por el mero hecho de arrendar una vivienda (como incentivo público para mejorar la tasa de viviendas en alquiler, como en España desde el 201116), la seguri-dad jurídica para ambos si se da una coexistencia de diversos regímenes (por ejemplo, la superposición de diversa normativa sobre arrendamientos debido al mantenimiento del régimen legal de propiedades de renta antigua tras la apro-bación de nuevas leyes, porque estas no son retroactivas), si hay un derecho constitucional/fundamental a la vivienda, o al menos, una interpretación amplia de la función social de la propiedad (que obligaría al propietario a mantener a los inquilinos en la vivienda en circunstancias inesperadas)17, la existen-cia de defensa social para el arrendatario o la posibilidad de los propietarios profesionales de titulizar masivamente sus arrendamientos para conseguir, así, financiación adicional. Esta es una clara limitación de este trabajo, debido a las restricciones de extensión.

III. PERSPECTIVA COMPARADA: LA POSICIÓN DEL PROPIETARIO

1. RENDIMIENTO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Una de las causas del poco interés por la vivienda en alquiler en España es su baja rentabilidad, comparado con inversiones alternativas, que son incluso más seguras. En términos generales, los arrendamientos producen un 3% de rendimiento neto anual para sociedades mercantiles con derecho a bonificación fiscal, un 3,01% para REITs y un 2,9% en alquiler para los jóvenes (entre 18 y 30 años)18. Estas cifras deberían compararse con la tasa de rentabilidad de depósitos a largo plazo (más de un año) que está entre el 2,3% (de un banco) y el 3% (banca online), lo que evidencia la falta de atractivo del mercado de vivienda en alquiler tanto para entidades como para propietarios privados. Estas baja tasas de rentabilidad pueden contribuir a la existencia de un importante mercado negro de viviendas arrendadas en España19, ya que no pagar impuestos o no respetando los derechos de los inquilinos puede aumentarse (ilegalmente) la rentabilidad neta del alquiler y la libre disponibilidad del inmueble.

La rentabilidad de las viviendas arrendadas en Portugal está altamente gravada. Con una tributación media del 24,5%, una vivienda ubicada en las principales áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto puede tener una tasa de rentabilidad oscilando entre el 2,4% y el 4,5%20. La nueva situación creada en Portugal debido a la crisis de financiación de las entidades de crédito podría ayudar mínimamente a mejorar la situación, ya que cada vez es más difícil convertirse en propietario21. La cuestión de la tributación también es relevante en Italia: el 21% por los alquileres del mercado libre, y el 19% por los alqui-leres controlados. El rendimiento medio bruto de los alquileres en ese país es



del 2,9% (más alto en las viviendas de hasta 60 m2 —3,6%— y más bajo en viviendas de más de 120 m2 -2,3%)22.

Malta repartió alrededor de un 3,10% de rendimiento neto a los propieta-rios en 2010, pero esto se compensa con el constante incremento (nunca han descendido) del valor de los inmuebles (en conjunto, alrededor de un 10%).

Desde 2007, cualquier inversión en un inmueble en Grecia, ya sea para alquilar o vender, no resulta rentable. Concretamente, la inversión en el sector del alquiler solo es rentable para los inversores institucionales23 cuando el pro-fesional ya posee el terreno donde se construirán las viviendas y en el caso de contratos de trabajo mixtos.

Estos datos contrastan con la rentabilidad de los arrendamientos urbanos en otros países europeos24.

A su vez, en Suiza, en 2013 la compra de un apartamento o vivienda uni-familiar con la finalidad de arrendarlo es una opción cada vez menos atractiva, siéndolo aún menos para los propietarios privados (los propietarios profesionales pueden diversificar en varias propiedades y los gastos administrativos pueden optimizarse); y es mejor para edificios viejos renovados que para edificios nuevos25. Sin embargo, en Alemania, la inversión en el alquiler es considerada como razonable en términos de jubilación y deducciones fiscales, aunque según Haus und Grund solamente el 40% de viviendas privadas alquiladas son ren-tables26. Aproximadamente un 45% de los rendimientos se encuentran entre el 0% y el 2%, mientras que un 20% está entre el 2% y el 4%, y un 10% entre el 4% y el 6%.

2. POSIBILIDADES DE REHABILITACIÓN

En los países del sur de Europa se pueden encontrar, muy a menudo, grandes stocks de vivienda antigua desocupada. A pesar del diferente significado que cada país le pueda dar al concepto de «vivienda vacía»27, y el impacto que esto puede suponer en los datos aportados, alrededor del 200028, Grecia (3,2%), Malta (27,6%), Chipre (24,1%), España (21,9%) e Italia (20,7%29) tenían el mayor porcentaje de viviendas convencionales vacías en la UE30. Esto contrasta con los porcentajes de los países del Norte de Europa, como Suecia (1,7%) o los Países Bajos (2,2%), que son los más bajos.

Una de las causas principales podría ser el mal estado de esas viviendas, lo que afecta negativamente al interés de potenciales inquilinos o, en el caso de que se llegaran a arrendar, darían unos rendimientos bajos y otros problemas de ámbito social asociados. A veces, la Administración Pública puede requerir hasta un cierto nivel de buen estado de la vivienda para poder arrendarla. Por ejemplo, en algunas Comunidades Autónomas en España disponen de la llamada «cédula de habitabilidad» o «cédula de primera ocupación», documento público



que evalúa las condiciones adecuadas para ocupar la vivienda, que normalmente es requerida para poder hacer efectiva cualquier transacción de venta o arrenda-miento de la propiedad. A su vez, la DA 3.ª Ley 8/201331 requiere que el vendedor o propietario que alquile provea el certificado de eficiencia energética. Estos requisitos relativamente altos en relación a la calidad de las propiedades y de su eficiencia energética pueden ser factores que contribuyan a la creación de un mercado negro de vivienda arrendada32, pues ninguna transacción que implique un inmueble en mal estado estará válidamente constituida (arts. 2.1, 21.1 y 26 LAU —la vivienda arrendada debe ser habitable— y 1124 y 1266.1 del Código Civil y SSTS de 9 de mayo de 199633 y 3 de junio de 200334 sobre aplicación de un aliud pro alio y anulación por error obstativo por ausencia de condiciones de habitabilidad —falta de la cédula correspondiente— en viviendas compradas).

A. Las ayudas públicas a la rehabilitación

Por lo tanto, las subvenciones públicas para la rehabilitación y regeneración son cruciales para reincorporar estas propiedades en el mercado «legal» y, es-pecialmente, al mercado de vivienda de alquiler. Pero también podría contribuir a esta reincorporación el hecho de permitir a los propietarios arrendar sus vi-viendas en mal estado a cambio de su rehabilitación (a cargo del arrendatario) en vez del pago de una suma de dinero (renta).

En España, no ha sido hasta el actual Plan Estatal de Vivienda 2013-201635 que la rehabilitación y la regeneración han pasado a desempeñar un importan-te papel en la política de vivienda del país. El Plan prevé subvenciones para las mejoras en la conservación, eficiencia energética y la accesibilidad en el edificio (art. 19).

En Italia, se prevén reducciones fiscales para ciertos gastos (por ejemplo, en ahorro energético, medidas parasísmicas, eliminación de barreras estructurales o de amianto, medidas antirrobo, accidentes domésticos, ruidos) provenientes de la restauración de la propiedad. En Grecia, en cambio, no parece que existan subvenciones de este tipo. En Portugal, el Programa PROHABITA (Programa de Financiamento para Acesso à Habitação)36 se centra principalmente en la rehabilitación de aquellas viviendas que se encuentran en extrema necesidad de ayuda. También existe un instituto especializado en vivienda y rehabilitación urbana encargado de elaborar el Plan Estratégico de Políticas de Vivienda Social y planes multianuales de inversión para aquellos dos propósitos, que se llama IHRU (Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana). También hay medidas públicas para mejorar la eficiencia energética e incentivos fiscales limitados para la rehabilitación de una propiedad (con un máximo de 500 euros), según los Estatutos de Incentivos Fiscales. La Autoridad de Vivienda maltesa subvenciona los trabajos necesarios para convertir una propiedad en habitable o para adaptarla



a los discapacitados, ya que en 2005 solamente el 56% del stock de vivienda en Malta estaba en buen estado de conservación. Los arrendadores, inquilinos y propietarios (vivienda en propiedad) pueden beneficiarse de este programa con ciertos límites (7.000 euros, 3.000 euros y 10.000 euros respectivamente).

En Alemania existen una serie de subsidios disponibles para los arrendadores para mejorar la eficiencia energética de las viviendas y para adaptarlas a las necesidades de los discapacitados. En Suiza, la Ley de Vivienda Federal 2003 (WFG) promueve la renovación de las viviendas de alquiler para familias con ingresos bajos; permite a las organizaciones de vivienda sin ánimo de lucro construir y llevar a cabo trabajos de renovación, lo que les posibilita arrendar a un precio más bajo que el de mercado.

B. La rehabilitación por renta

En relación a la posibilidad de sustituir la renta en dinero por un alquiler con-sistente en rehabilitación, España ha introducido expresamente esta posibilidad en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos 4/201337 (art. 17.5 LAU). Aunque esta posibilidad podía acordarse por las partes antes de la reforma38, este contrato no era considerado como «arrendamiento urbano», es decir, estos acuerdos no estaban protegidos por la LAU (periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento, parámetros tasados en cuanto a la actualización de la renta, derecho legal de adquisición preferente, etc.). Básicamente consiste en un acuerdo entre arrendador y arrendatario por el que el segundo realiza reformas (por él mismo o contratando los servicios de un tercero) en la vivienda del arrendador y este, a cambio, permite al arrendatario vivir en esta por un periodo de tiempo equivalente al del valor de esas reforma. A su vez, la legis-lación catalana, en su Ley del derecho a la vivienda de 200739, introdujo esta posibilidad bajo la forma de otro contrato denominado masoveria urbana, pero que tampoco queda protegido por la LAU y su utilización hasta el momento ha sido muy escasa40. Según la ley italiana, la renta puede pagarse en efectivo o en una forma similar. En consecuencia, se acepta el pago en especie, pero solo cuando existe un acuerdo entre las partes y puede ser cuantificado en términos monetarios. También es necesario que las actuaciones a realizar puedan dividirse en «actuaciones diarias» (art. 1197 CC).

Ni Portugal ni Malta presentan la posibilidad de sustituir la renta por un plan de rehabilitación, pues sus leyes solo permiten que la renta sea en dinero para el caso de arrendamientos urbanos. Grecia, en cambio, acepta que las partes puedan sustituir el pago en dinero por una prestación en especie.

Suiza tampoco permite el pago de la renta en especies. Sin embargo, en Austria y Alemania el pago de la renta sí que puede ser reemplazado por una prestación en especie a través de acuerdos especiales de las partes.



3. GARANTÍAS EN CASO DE IMPAGO O DE USO INDEBIDO

A. Depósito

Existen al menos tres aspectos centrales a discutir sobre el depósito. Pri-mero, su naturaleza y función: una garantía para el propietario en caso de uso indebido de la propiedad y/o por impago de la renta por parte del arrendatario. Segundo, su cuantía debería ir relacionada con lo anterior, y no establecerse una cantidad mucho mayor que funcione como elemento disuasorio o como barrera para los inquilinos para acceder a una vivienda (es decir, los arrendamientos no pueden ser financiados por terceros como los bancos; por lo tanto, los inquilinos deben pagar el depósito por adelantado con recursos propios). Y, tercero, lo que el arrendador puede hacer con el depósito, puesto que teóricamente es una cantidad de dinero que pertenece al arrendatario (ya que este depósito le tiene que ser devuelto una vez finalizado el contrato de arrendamiento y cumplidas las obligaciones).

Todos estos aspectos se comparan entre los países con bajas tasas de alquiler y los países con altas tasas de alquiler, en la Tabla 1.

B. Carga flotante sobre los bienes del inquilino

Una medida disuasoria relevante para prevenir el impago del arrendatario consiste en que todos los bienes que este introduce en la propiedad arrenda-da quedan automáticamente gravados en prenda a favor del arrendador, como ocurre en el caso de Alemania, que lo tiene regulado en el §562 BGB (Vermie-terpfandrech41). El riesgo para el arrendatario de perder sus pertenencias como pago de las rentas impagadas o de los daños causados le incentiva a cumplir sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. En Austria existe una disposición similar (§1101 ABGB) que grava con carga real (lien) a favor del arrendador el dinero y demás bienes pertenecientes al arrendatario y a sus parientes que vivan dentro de las dependencias de la vivienda arrendada como garantía de la renta, gastos generales, impuestos y otros gastos considerados como servicios del arrendador.

La legislación española no prevé esta medida, aunque no hay ningún pro-blema en admitir un acuerdo expreso sobre esto entre las partes, teniendo en cuenta que existe un límite legal general en ciertas pertinencias personales del arrendatario que no pueden embargarse bajo ningún concepto (por ejemplo, la ropa). En Portugal tampoco existe ningún precepto legal al respecto, pero normalmente se requiere un garante personal. Sin embargo, la legislación maltesa establece que el arrendador tiene un privilegio sobre el valor de todas las cosas que sirven para amueblar la vivienda, excepto sobre aquellas cosas



ESPA

ÑAPO

RTUG

ALMA

LTA

GREC

IAITA

LIA

SUIZ

AAL

EMAN

IAAU

STRI

ANa

turale

zaLa

finali

dad d

el de

-pó

sito e

s gara

ntizar

el

cum p

limien

to de

l co

n trato

y esp

ecial-

mente

el p

ago

de

la ren

ta, a

sí co

mo

los d

esperf

ectos

y da

ños c

ausad

os en

la

vivien

da o

local

en

el m

omen

to de

ter

mina

ción

del

contr

ato. P

or lo

tan-

to, es

técn

icame

nte

una

«gara

ntía»

y

no p

ropiam

ente

un

«dep

ósito»

.

La

legisl

ación

po

rtugu

esa

(art.

1076

.1 CC

P) per

-mi

te al ar

rendad

or pe

dir a

l arre

nda-

tario

el pag

o po

r ade

lantad

o de t

res

meses

de al

quile

r má

s el

prime

r me

s (cu

atro

en

total)

.Ad

emás,

las p

ar-tes

puede

n pact

ar cua

lquier

otra

ga-ran

tía

(cauc

ión;

art. 1

076.2

) para

ase

gurar

los

si-gu

ientes

pa

gos

de la

renta

; nor-

malm

ente c

onsis

-te

en req

uerir

un

avalist

a.

Se u

tiliza

para

paga

r cu

alquie

r dañ

o cau

sado

a la

propie

dad

por

el arr

enda

tario

o si i

mpag

a cu

alquie

r serv

icio (

agua

, ga

s, etc

.).

En

la leg

isla-

ción

grieg

a, el

depó

sito

es un

a ga

rantía

para

la

reclam

ación

del

arren

dado

r al

arren

datar

io.

El

depó

sito,

se-gú

n la

ley i

talia-

na, e

s un

a for

ma

de

garan

tía

ante

cualq

uier

tipo

de

incu

mplim

ient

o de

l co

ntrato

po

r pa

rte de

l inqu

ilino.

Se co

nside

ra co

mo

una f

orma d

e pren

-da

irreg

ular (

sobre

biene

s fun

gibles

, es

decir

, dine

ro).

El de

pósit

o se

consi

dera

como

un

a ga

rantía

pa

ra el

propie

-tar

io y

pued

e tra

tarse

de ef

ec-tiv

o o

de v

alo-

res ne

gocia

bles.

Segú

n el

§551

(1)

BG

B,

el de

pósit

o co

mo

garan

tía

pued

e asc

ende

r a

un

máxim

o de

tres

mens

ualid

ades

de

alqu

iler,

sin

conta

r los

servi-

cios.

El arr

enda

-tar

io pu

ede

pa-

garlo

en

cuota

s de

tres

meses

.

Se

ha

regula

do

recien

temen

te en

20

09, y

se

utiliz

a co

mo ga

rantía

para

cubri

r tod

as las

de-

mand

as fut

uras d

el pro

pietar

io qu

e pro-

veng

an de

l con

trato

de a

rrend

amien

to.

Podrá

pag

arse

en

efecti

vo o

por tr

ans-

feren

cia ba

ncari

a.

Canti

dad

La eq

uivale

nte a

un

mes

de re

nta (a

rt. 36

.1 LA

U). D

uran-

te los

tres

prime

ros

años

de c

ontra

to,

no s

e pu

ede

au-

menta

r.

Su

Códig

o Ci

vil

no

conte

mpla

una

cantid

ad

máxim

a esp

ecífic

a. Sin

em

bargo

, cua

lquier

pag

o qu

e eq

uivalg

a a

más d

e 6 m

ensual

idades

está

pro-

hibido

si ca

usa pe

rjuici

os al a

creedo

r hipo

tecari

o del

propie

tario

o a la

perso

na

que l

o suc

eda en

el tí

tu-lo.

A la

práct

ica, p

ara lo

s arr

endam

ientos

de m

ás de

6 m

eses, s

e pide

un de

pó-

sito e

quiva

lente

a 1

o 2

mensu

alidad

es de

alquil

er.

No se

prev

é má-

ximo

legal,

aun-

que a

la pr

áctica

asc

iende

al eq

ui-va

lente

a 1

o 2

meses

de re

nta.

El art

ículo

11 d

e la

Ley

392/1

978

estab

lece

que

el de

pósit

o no

pue

de

exced

er de

tres m

e-ses

de re

nta.

Hay

un m

áxi-

mo le

gal d

e tres

me

ses d

e ren

ta (re

nta ne

ta má

s los

serv

icios

). Sin

em

bargo

, un

estu

dio d

e 19

99 p

one

de

manif

iesto

que

solo

1/3 d

e los

arre

ndat

ario

s pa

ga de

pósit

o.

La le

y no e

stable

ce nin

gún

límite

y e

l Tr

ibuna

l Su

premo

ha

decl

arado

que

su

imp

orte

debe

fija

rse te

niend

o en

cu

enta

los in

terese

s de

l arre

ndad

or (po

r eje

mplo,

el

valor

de

la v

ivien

da, s

u tam

año…

). El

Tri-

buna

l Sup

remo

ha

acepta

do un

a can

ti-da

d equ

ivalen

te a 6

me

ses de

renta

.

TABL

A 1

. A

spec

tos

del d

epós

ito d

esde

una

per

spec

tiva

com

para

da. F

uent

e: e

labo

raci

ón p

ropi

a

(Con

tinua

)



ESPA

ÑAPO

RTUG

ALMA

LTA

GREC

IAITA

LIA

SUIZ

AAL

EMAN

IAAU

STRI

AGe

stión

y u

so de

l de

pósit

o po

r pa

rte de

l arr

enda

dor.

Intere

ses

gene

rados.

El dep

ósito

se deb

e al

arren

dado

r pe

ro es

admini

strado

por

el go

bierno

de ca

da

Comu

nidad

Autó

-no

ma, q

ue los

ges-

tiona

librem

ente.

El po

sible

rendim

iento

de l

a inv

ersión

y

los i

nteres

es qu

e pu

diera

gene

rar

perten

ecen a

l gest

or del

depó

sito.

No h

ay n

ingún

pre

cepto

legal

que e

stipule

cómo

deb

e gest

ionar

el pro

pietar

io el

depósi

to. E

s bas-

tante

comú

n qu

e el

propie

tario

utilic

e una

cuenta

cor

riente

espec

ial.

Cuan

do t

ermina

el

contr

ato

de

arren

dami

ento

y tod

o est

á en

or-

den,

el pro

pieta-

rio de

be dev

olver

al arr

endata

rio el

pri

ncipal

más

los

intere

ses q

ue s

e gen

eren.

Las r

eglas

de

la pre

nda

se ap

lican

al de

pósit

o y,

por

lo tan

to, c

ualqu

ier

interé

s qu

e ge

nere

solo

pued

e pe

rtene

cer

al arr

enda

dor s

i lo us

a para

co

mpen

sar a

quell

o qu

e se

le de

be. S

i el a

rren-

dado

r abu

sa de

l uso

del

depó

sito,

el arr

enda

tario

pued

e obli

garlo

a en

tre-

gar e

sa can

tidad

de di

ne-

ro a u

n terc

ero.

No e

xiste

regu-

lación

en

rela-

ción

a lo

que

pued

e ha

cer e

l pro

pietar

io co

n el

depó

sito.

La

mayo

ría d

e au

-tor

es pie

nsa q

ue

el pro

pietar

io de

be re

torna

r al

inquil

ino la

can-

tidad

pri

ncipa

l má

s los

intere

ses

gene

rados.

Como

se

trata

de

una

prend

a irr

e-gu

lar

sobre

una

cantid

ad de

dine

ro,

se co

nvier

te en

pro-

pieda

d del

arren

da-

dor, a

unqu

e este

no

pued

e rete

nerlo

au-

tomáti

camen

te al

fi-na

lizars

e el c

ontra

to de

arr

enda

mien

to (de

be i

niciar

una

acc

ión ci

vil).

Sin em

bargo

, el d

e-pó

sito de

be pro

ducir

al

meno

s int

ereses

leg

ales,

que

debe

n da

rse a

l arre

ndata

-rio

al fi

nal de

cada

añ

o (el

arre

ndad

or sol

ament

e pod

rá re-

tenerl

os al

final

del

año en

caso

de qu

e el

arren

datar

io in-

cumpla

el co

ntrato

).

Es e

l arr

enda

-do

r quie

n tie

ne

que

depo

sitar

la ga

rantía

en

una

cuen

ta de

aho

rros o

depó

-sito

del

banc

o a

nomb

re de

l arr

enda

tario

(es

decir

, el a

rren-

dador

no p

uede

dispo

ner de

l di-

nero

o cap

ital),

mien

tras

que

tiene

un de

recho

de

retenc

ión so

-bre

esta.

Los i

n-ter

eses d

el depó

-sito

son d

ebido

s al

arren

datar

io,

pero

es mo

tivo

de c

ontro

versi

a si

pued

e rec

la-ma

rlos

duran

te la

vigen

cia d

el co

ntrato

o

si for

man p

arte d

e la

garant

ía.

El pro

pietar

io de

be i

nvert

ir el

depó

sito d

e ga

-ran

tía en

una e

n-tid

ad ban

caria

al tip

o ha

bitua

l de

un d

epósi

to de

ah

orros,

aun

que

las pa

rtes p

ueden

aco

rdar o

tra o

p-ció

n. Es

ta inv

er-sió

n de

be s

epa-

rarse

del c

apita

l del

arren

dador.

Los

intere

ses

gene

rados

so

n pa

ra el

inquil

ino

(a ex

cepc

ión de

las

resi

denc

ias

de

jóven

es o

estud

iantes

).

Si el

depó

sito s

e ha

paga

do en

efect

ivo,

el pro

pietar

io est

á ob

ligad

o a

invert

ir el

dinero

en

una

cuen

ta de

aho

rro.

Se p

ermite

n otr

as for

mas d

e inv

ersión

sie

mpre

que o

frez-

can la

s mism

as ga

-ran

tías.

Una v

ez se

finali

ce el

contr

ato

de a

rrend

amien

to,

el pro

pietar

io de

be

devo

lver e

l dep

ósi-

to má

s los

intere

ses

al arr

enda

tario.



que pertenezcan a un tercero a pesar de que se encuentren dentro de ella. En Grecia, el artículo 604 GCC prevé un derecho de garantía (prenda legal) a favor del propietario sobre las cosas que el inquilino, su cónyuge e hijos, en el caso que vivan con él, hayan introducido en la vivienda, a menos que tales cosas no sean embargables. Con esta prenda legal solamente se garantizan las rentas impagadas de los últimos dos años, y concede al arrendador un privilegio (si esos bienes son subastados, tendrá derecho a que se le pague en primer lugar). Los arrendatarios pueden desafectar ciertos bienes de la prenda si los sustituye. Parece, no obstante, que esta prenda legal no ha tenido mucho éxito y en la práctica se ha substituido por el depósito garantía que también cubre los daños. Según el artículo 2764 del Código Civil italiano, el propietario de una vivienda es el titular de un determinado tipo de carga real —un «privilegio especial sobre bienes muebles»— sobre los objetos que el inquilino introduzca en la vivienda. Su ámbito de aplicación se limita al mobiliario y no incluye, por ejemplo, dinero, joyas, ropa y otros objetos similares que de todos modos pueden encontrarse en la vivienda. Puede ser utilizado no solo para el pago de rentas, sino también para cualquier recla-mación que surja del incumplimiento del contrato de arrendamiento, tales como el reembolso de las reparaciones no llevadas a cabo por el inquilino o por daños en la vivienda.

Aunque en Suiza existía un gravamen especial sobre los bienes muebles del inquilino, este fue suprimido por la ley de arrendamientos de 1990; aun existe, sin embargo, para arrendamientos comerciales.

3.4. PROCESO DE DESAHUCIO

España ha reformado su regulación sobre desahucios en el campo de los arrendamientos urbanos dos veces en los últimos tres años42. La causa principal es la ineficiencia tradicional del procedimiento de desahucio en los arrenda-mientos, que puede durar hasta nueve meses o más en algunos casos hasta que el inquilino moroso es efectivamente desahuciado de la vivienda, a pesar de que existe un procedimiento especial (teóricamente más rápido) en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Durante ese periodo, el inquilino puede permanecer en la propiedad de forma gratuita (no necesita pagar nada para poder permanecer en la vivienda); el tiempo por el que permanezca en la propiedad debería añadirse a los meses atrasados (la causa para iniciar un proceso de desahucio) durante el proceso. Esta situación ha conllevado la existencia de «inquilinos morosos profesionales» que van de una vivienda a otra permaneciendo de forma gratuita (pagando únicamente el primer mes) durante varios meses. La causa principal de las dilaciones en el proceso de desahucio es la garantía procesal constitucional, es decir, nadie puede ser desalojado sin previo aviso, no se puede entrar en



casa ajena ni impedir su entrada sin orden judicial, existe el derecho a recurrir todas las resoluciones, etc. Una causa extrajudicial adicional es el tradicional retraso en los tribunales españoles, pues no existen tribunales especiales para arrendamientos y estos casos se resuelven junto con cualquier otro asunto de derecho civil. Además, los medios alternativos de resolución de conflictos (me-diación o arbitraje, ADR) no son de uso común y solamente han sido previstos expresamente en la LAU 2013.

En Portugal tampoco existen tribunales especiales en arrendamientos, por lo que los tribunales de derecho civil son los competentes para resolver estos asuntos. Tampoco existen en Italia, aunque el procedimiento de desahucio en el caso de arrendamientos residenciales es más rápido que el procedimiento ordinario. Hay incluso un procedimiento adicional —denominado «notifica-ción de desalojo»— solo para casos de desahucio por terminación del con-trato o por impago. Grecia tiene una situación similar con un procedimiento especial, pero los tribunales civiles son los competentes para decidir. En 1997

GCCP, que cubre los desahucios en los casos de impago de la renta: después de 15 días desde la notificación al inquilino, el propietario puede solicitar una orden de desahucio a un juez, que emitirá sin dar audiencia al inquilino; la orden es ejecutable a los 20 días, durante los cuales el arrendatario podrá oponerse.

Al contrario, Malta tiene un Consejo judicial especial para arrendamientos denominado Rent Regulation Board (RRB), pero no de forma exclusiva, pues los tribunales de derecho civil ordinarios también pueden decidir, por ejemplo, en relación a la validez del contrato de alquiler. La Ley X 2009 también faculta al RRB para decidir casos de desahucio a través de un procedimiento sumario, el cual puede ser recurrido al Tribunal de Apelación. A su vez, Suiza exige un proceso de conciliación entre las partes antes de iniciar la vía judicial (art. 197 Orden de Procedimiento Civil suizo). Los cantones disponen de una autoridad especial conjunta de conciliación (paitätische Schlichtungsbehörde), con un presidente y el mismo número de representantes de inquilinos y de propieta-rios, que atienden esos procesos de conciliación y asesoran a las partes. Los casos que son claros se excluyen de la obligación de conciliación previa. Los procesos no pueden durar más de 12 meses. El proceso de conciliación puede finalizar con un acuerdo entre las partes (que es vinculante para ellos), o sin acuerdo, caso en el que la autoridad autoriza al demandante a instar acción judicial o la propia autoridad puede proponer una resolución, que puede ser rechazada por las partes en 20 días. Existen tribunales ordinarios y especiali-zados en arrendamientos. La mayoría de asuntos sobre arrendamientos gozan de procedimientos simplificados (por ejemplo, aquellos de menos de 30.000 francos suizos y las disputas en torno al depósito, protección contra la renta abusiva o contra la terminación, etc.).



En Alemania, los tribunales de derecho civil son los competentes para re-solver sobre los casos de arrendamientos. En algunos Länder se requiere una conciliación previa al juicio para los litigios de menos de 750 euros.

En Austria, los tribunales ordinarios («Bezirksgericht», Tribunal de Distrito) tienen generalmente competencia exclusiva en cuestiones de arrendamientos. Sin embargo, en algunos municipios como Viena, Graz o Salzburgo, hay Consejos Arbitrales autorizados para resolver cuestiones específicas del arrendamiento en primera instancia, por ejemplo reclamaciones del inquilino para revisar la adecuación de una renta acordada o exigida.

IV. PERSPECTIVA COMPARADA: LA POSICIÓN DEL ARRENDATARIO

La regla de la oferta y la demanda establece que para lograr un mercado inmobiliario (propiedad-alquiler) saneado no solo los arrendadores deberían estar protegidos (garantías, desahucios efectivos) y estar económicamente in-teresados (rentabilidad, posibilidad de rehabilitación con ayuda externa, ya sea pública o privada), sino que también los inquilinos deberían encontrar en este tipo de tenencia cierto atractivo (asequibilidad, flexibilidad) y protección (estabilidad).

Sin embargo, en los países en los que la protección del arrendatario es alta, en los que la calidad de las viviendas es esencial para conseguir una transac-ción válida y los controles no son suficientes, puede aparecer un significativo «mercado negro» de viviendas arrendadas. Según SCHMID43, los contratos en el mercado negro son «contratos informales y no oficiales que incumplen la normativa legal y que, por lo tanto, permanecen en una esfera extralegal y desprotegida, habitualmente en detrimento del arrendatario».

El autor vincula claramente los contratos no declarados con la menor pro-tección del arrendatario (menos derechos) y la mala calidad de las viviendas (falta de viviendas rehabilitadas). Esta es una problemática existente en 12 de los 14 países estudiados en el marco del proyecto TENLAW. Las normas que se intentan evitar con estos contratos en negro son: obligaciones fiscales, requi-sitos de inscripción (del contrato), condiciones de habitabilidad y prohibición de cesión (del contrato de alquiler) o subarrendamiento. En España, el mercado negro de alquiler es un fenómeno muy relevante: en 2008 había 1,2 millones de arrendamientos no declarados a la Agencia Tributaria (esto supone 55,38% del total de viviendas arrendadas) que generan 2.900 millones de euros al año44. En Italia, el 20% de viviendas totales en alquiler pertenecen al mercado negro (950.000 viviendas).

La Figura 4 muestra los factores que contribuyen a la creación de «mercado negro» de viviendas.



1. ASEQUIBILIDAD

Alquilar una vivienda es a menudo la última opción en el mercado de vivienda privada para una persona/familia que no tiene suficientes recursos económicos o que no ha recibido suficiente financiación externa para poder comprarse una vivienda.

Por lo tanto, cualquier restricción en su acceso (asequibilidad) tendría un gran impacto en el sistema de vivienda. De hecho, el artículo 18.5 a) de la Di-rectiva 17/2014/UE del Parlamento europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial45 no permite a las entidades de crédito conceder préstamos hipotecarios a personas que presumiblemente no serán capaces de devolverlos (esto ya es una realidad en el art. 263-2 de la reciente Ley catalana 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación del Código de Consumo). Aunque esto se considere una medida adecuada para evitar el sobreendeudamiento46, su estricta aplicación dejaría fuera del mercado de propiedad a muchas familias (por ejemplo, aquellas que no pueden pagar el 20% del valor de la propiedad por adelantado con sus propios recursos); y en esos países en los que no existe un mercado de tenencias intermedias consolidado47, esto significaría que el arrendamiento es la única forma que les queda para acceder a una vivienda en el mercado libre (dejando a un lado, obviamente, aquellas situaciones de alo-jamiento sin costes, como el derecho de uso o de habitación, o un comodato, o incluso la pensión alimenticia o manutención del menor concedida por ley o por resolución judicial).

Una perspectiva adicional es ver si arrendar una propiedad, a largo plazo, resulta realmente más económico que comprar. Aunque esto puede variar aten-diendo a las tasas de interés de la hipoteca, la fiscalidad y las posibilidades de actualización de la renta a lo largo de los años, en general, al menos en España,

FIGURA 4. Factores que contribuyen al mercado negro de viviendas en alquiler. Fuente: elaboración propia.



debe mencionarse que ceteris paribus alquilar es normalmente más caro que comprar y requiere un esfuerzo económico familiar mensual mayor48.

A. Renta

La asequibilidad inicial para un arrendamiento ya ha sido tratada un poco más arriba al hablar del depósito. Haciendo referencia ahora a la asequibilidad continua, el importe de la renta desempeña un papel central a la hora de deter-minar el atractivo de esta forma de tenencia.

En España no hay un sistema de control de renta para el mercado privado de alquiler (solo existe algún tipo de control en el caso de vivienda social), por lo que se aplica el principio de libertad de contrato (art. 17.1 LAU), sin existir control alguno sobre los alquileres excesivos. La renta puede ser actualizada anualmente según lo que las partes acuerden. Si no hay ningún acuerdo, se aplica el IPC como referencia.

En Portugal tampoco hay un sistema de control de renta ni reglas sobre rentas excesivas. Lo mismo ocurre en Grecia, pero los tribunales han aplicado la conocida regla rebus sic stantibus para los contratos de arrendamiento (co-merciales, hasta el momento) celebrados con anterioridad al inicio de la actual crisis (2007), como excepción de la regla del pacta sunt servanda. Desde el 1978 hasta el 1998, el sistema legal italiano impuso un máximo legal de renta para los arrendamientos residenciales. La normativa posterior (Ley núm. 431/1998) introdujo modificaciones, de manera que las partes contratantes pueden elegir entre dos posibilidades diferentes: la primera es la libre negociación de la renta y la segunda es la determinación de la renta a través de acuerdos locales entre las asociaciones de propietarios y de arrendatarios.

En Suiza también se aplica el principio de libertad contractual para fijar la renta, pero en los arrendamientos residenciales (no en apartamentos de lujo o vacacionales) existen disposiciones legales contra las «rentas abusivas» (art. 269 ff. CO). En este sentido, los arrendatarios pueden impugnar, en el plazo de 30 días desde la posesión de la vivienda, la renta inicial (debe alegar haberse sen-tido obligado a aceptar esta renta debido a dificultades personales o familiares o por motivos que prevalezcan en el mercado local de viviendas; o alegar que su renta es significativamente superior a la anterior en la misma propiedad); o en el plazo de 30 días de recibir la notificación, cualquier incremento de la renta (el propietario es quién debe justificar ese incremento); o incluso pueden solicitar una reducción durante el arrendamiento (en este último caso, si el propietario obtiene un beneficio excesivo debido a los cambios significativos en la base de cálculo; por ejemplo, reducción de gastos para el propietario o cuando este reduce los servicios). Bajo la ley suiza, en general, cuando la renta permite al propietario obtener unos beneficios excesivos del arrendamiento (es decir, sigue



siendo razonable si la rentabilidad del arrendamiento supera el 0,5% del interés hipotecario de referencia) o cuando la renta se basa en un precio de venta clara-mente excesivo (es decir, cuando excede del valor de beneficio de una propiedad análoga, calculado sobre los alquileres habituales en la localidad o distrito), la renta se considera abusiva, aunque existen excepciones (por ejemplo, si la renta se encuentra dentro del rango de alquileres habituales en la localidad o distrito).

En Alemania, según el §558 (I) BGB, el propietario podrá requerir la aproba-ción de un aumento de la renta sin la necesidad de consentimiento del inquilino49 solamente a) hasta la renta de referencia habitual en la localidad (ortsübliche Ver-gleichsmiete) y b) si, en el momento de realizarse el aumento, la renta no ha sido modificada en quince meses. No puede hacerse antes de que haya transcurrido un año desde el aumento de renta más reciente. La renta no puede aumentarse en más de un 20% o incluso un 15% en el periodo de 3 años en regiones que pueden determinar los gobiernos de los Estados federados [sección 558 (III) BGB], como Berlín, Hamburgo y Baviera50. La renta habitual de referencia en una determinada localidad se calcula a través de los pagos habituales en arrendamientos urbanos que se han acordado o que han sido modificados en los últimos cuatro años en dicha localidad o en una localidad comparable en términos de tipo, tamaño, etc. [§ 558 (II) BGB]. Muchos municipios, incluyendo las veinticinco metrópolis en Alemania (excepto Bremen) tienen listas indicativas de rentas (einfacher Miets-piegel). Estas tablas, que muestran la renta habitual de referencia en la localidad, deben establecerse o ser reconocidas por los municipios conjuntamente o por las asociaciones de propietarios y arrendatarios [§ 558c (II) BGB].

En Austria, existen tres sistemas de control de renta para la mayoría de pro-piedades destinadas a vivienda, que generalmente se rigen por el Mietrechtgesetz 1982 (MRG, §1 par. 1). La § 16 MRG establece límites estrictos en referencia al incremento de la renta: la que resulte tras el incremento no puede exceder los límites de una «renta adecuada» (sistema de control normativo de la renta que limita las rentas en el mercado libre dependiendo del tamaño, tipo, ubicación, estado de mantenimiento y mobiliario de la vivienda; la renta adecuada se estable-ce por un juez); de la «renta por categorías» (renta mensual máxima establecida por metro cuadrado y fijada por Decreto, según la clasificación de las viviendas atendiendo a su nivel de equipamiento) o de la «renta de valor estándar» (para las viviendas que legalmente se definen como «viviendas estándar», cada Estado austríaco fija en su normativa una renta base fija por metro cuadrado y mes).

B. Servicios del inmueble

La regla general para todos los países analizados es que las partes pueden acordar quién es responsable del pago de los servicios del inmueble arrendado. No obstante, en la práctica, puede cambiar.



En España, por ejemplo, es común aplicar lo que la ley establece (art. 20 LAU), especialmente cuando las partes no lo han pactado. Es decir, el arren-datario satisface los gastos de servicios individuales (por ejemplo, servicios de agua, gas y electricidad) y el arrendador satisface los gastos que no sean susceptibles de ser individualizados (por ejemplo, los relacionados con la pro-piedad del inmueble: cuotas de la comunidad de propietarios, tasa de basuras y otros impuestos que graban la propiedad). No obstante, en el actual contexto de caída del precio del alquiler (desde 2007), los arrendatarios suelen pagar, también, los gastos no individualizables.

En Grecia, el arrendatario paga los servicios relacionados con el uso de la vivienda. Estos pueden incluir la cuota de servicios comunes (por ejemplo, lim-pieza) en caso de propiedad horizontal. En Malta, el arrendador y el arrendatario son responsables solidarios de las facturas de electricidad y agua. El artículo 1078.2 del Código Civil Portugués (CCP) establece que, a falta de acuerdo, los gastos de suministro de bienes y servicios son asumidos por el arrendatario y es el arrendador quien paga todos los costes de la propiedad horizontal (como los servicios de la comunidad).

En Italia, las partes pueden acordar quien satisface los gastos. En la práctica, se pacta que el arrendatario debe pagar el suministro de servicios porque, si nada se ha especificado en el contrato, el propietario no puede exigirle dicho pago (art. 9 Ley núm. 392/1978) (por ejemplo, si el arrendador continúa como contratante de los suministros, deberá pagarlos sin poder reclamar el reembolso al arrendatario, excepto pacto en contrario).

En Suiza, no obstante, se parte de otra perspectiva: primero, no está per-mitido que el arrendador se beneficie de lo que cobra al arrendatario por las «cargas accesorias» (servicios, en general, como agua o gas) y, segundo, tiene que determinar qué servicios no están incluidos en la renta; de lo contrario, se entienden todos incluidos. Los servicios pueden incluir no solamente el agua ca-liente y la calefacción, sino también impuestos que gravan el uso de la propiedad (por ejemplo, impuestos sobre el agua, gasto de agua y recogida de basuras), electricidad de zonas comunes o incluso servicios contratados (reparación de un ascensor o de una lavadora). El gasto de estas reparaciones se puede transferir al arrendatario si se especifica en el contrato, pero solo pueden hacer referencia gastos de mantenimiento ya que las reparaciones mayores se incluyen dentro de la obligación del arrendador de mantener la vivienda. Finalmente, por una parte, los impuestos de bienes inmuebles, intereses hipotecarios, seguros, gastos de mantenimiento y otros gastos administrativos no se entienden incluidos en el concepto de «servicios». Y, por otra parte, el arrendatario debe pagar siempre los costes que derivan de su uso exclusivo (electricidad en la vivienda y telefonía).

En Alemania, de acuerdo a la sección 535 (I 3) BGB, el arrendador debe asumir todos los costes que surgen de la vivienda arrendada. No obstante, las partes pueden acordar que el arrendador sea responsable de los gastos de fun-



cionamiento [Betriebskostenverordnung; sección 556 (I 1) BGB] (por ejemplo, impuestos sobre bienes inmuebles, alcantarillado, suministro de agua y calefac-ción, mantenimiento del sistema de calefacción, limpieza municipal, eliminación de residuos, limpieza, exterminadores, jardinería, electricidad de zonas comu-nes, limpieza de chimeneas, ascensores, conserjes, seguros y prestaciones en especie realizadas por el propietario). En relación con la electricidad, a falta de pacto, deberá asumir su coste el arrendatario. En Austria, los gastos generales (como agua, instalaciones, seguro contra incendios…), impuestos (impuestos y tasas sobre bienes inmuebles) y gastos extraordinarios (ascensores, calefacción central, lavandería y jardinería) son gastos del arrendador, pero el arrendatario normalmente se suele hacer cargo de ellos.

2. ESTABILIDAD

A. Contratos de arrendamiento por tiempo indefinido y duración mínima obli-gatoria

Como se ha mencionado, la estabilidad del arrendatario se puede conseguir mediante otros métodos (directos, paternalistas) más o menos intrusivos. Si la legislación establece una duración obligatoria (ius cogens) para el arrendamiento de vivienda, es una forma intrusiva de obligar al arrendador a alquilar la vivienda un determinado número de años.

No obstante, se puede conseguir un resultado similar a través de vías pro-teccionistas, como permitir los arrendamientos indefinidos o, incluso, limitando el incremento de la renta de forma que el propietario no tenga ningún incentivo para terminar el contrato (siempre que el arrendatario cumpla con sus obliga-ciones) porque no podrá imponer una renta mayor a otro inquilino (es decir, que recibe la renta adecuada por estar en un determinado vecindario), tal como se ha visto anteriormente.

Estas medidas más intrusivas que protegen al arrendatario pueden comportar el incremento del mercado negro de alquiler51.

En España, no están permitidos los arrendamientos indefinidos, ya que se requiere un plazo determinado (art. 1543 CC), aunque las partes lo pueden estipular de forma vaga (por ejemplo, «puedes estar en la vivienda siempre que trabajes en la ciudad»); si no hay nada previsto, la ley establece que se entenderá realizado por un año (art. 9 LAU). No obstante, debe tener una du-ración mínima de 3 años (hasta el 2013, eran 5 años), es decir, que incluso si las partes han acordado un plazo inferior, el contrato se prorrogará anualmente de forma automática hasta los 3 años (art. 9.1 LAU).

El derecho portugués permite arrendamientos indefinidos (art. 1094 CCP) y, hasta 2012 (Ley 31/2012), existía una duración mínima de 5 años (art. 1095.2



CCP). En Grecia, asimismo, se requiere una duración mínima de 3 años para arrendamientos de vivienda (Ley 1703/1987, modificada por el art. 5.1 Ley 2235/1994). En Malta, no se permiten los arrendamientos indefinidos, ya que el contrato de arrendamiento se debe pactar por una duración determinada. La ley maltesa tampoco establece un plazo mínimo de duración.

Italia distingue entre los arrendamientos indefinidos y de duración determi-nada. Estos últimos no pueden durar más de 30 años, pero se pueden renovar automáticamente al finalizar el plazo contractual (art. 1573-1574 CCI). En re-lación con los indefinidos, es posible acordar un arrendamiento por la vida del arrendatario más dos años, y el plazo contractual mínimo es de 4 años (art. 1 Ley núm. 431/98).

El derecho suizo no establece duración mínima del contrato, pero se pueden hacer de larga duración, como por ejemplo, durante la vida de una parte (aunque no se permiten los arrendamientos «eternos»). No obstante, si la duración es excesiva, las partes pueden terminar el contrato por avanzado (art. 255g CO).

A su vez, en Alemania se permiten los arrendamientos indefinidos, que son la mayoría, ya que solo se permiten los arrendamientos por plazo determinado en algunas circunstancias [§ 575(I) BGB]: si el arrendador, tras terminar el contrato, quiere usar un local como vivienda para si o para sus familiares; si quiere destruir, cambiar o reparar el local; o si quiere alquilar el local a una persona que pase a servir en su casa (Werkswohnung).

Finalmente, en Austria, el legislador ha tenido preferencia por los contratos ilimitados en el tiempo, hecho que sirve para la protección del arrendatario, porque el contrato solo puede ser terminado por el arrendador por unas causas limitadas. No obstante, el arrendador puede limitar la duración de los contratos de arrendamiento a 3 años, de forma escrita, sin necesidad de alegar ninguna razón en especial, al contrario que en el derecho alemán.

B. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento

Como cuestión inicial, el concepto de arrendamiento como derecho real o, al menos, con algunos de sus elementos, contribuye a la estabilidad del arrendatario.

Es decir, si el arrendatario tiene un derecho real puede poseer y utilizar la propiedad por sí mismo, no dependiendo del derecho del propietario (existencia, nuevos propietarios, etc), o tolerancia (la idea de «vivir en una casa ajena»). Además, en principio, los derechos reales son aquellos que normalmente están inscritos en el Registro de la Propiedad, informando a los compradores, adqui-rentes forzosos o futuros titulares de otros derechos reales sobre la vivienda que existe un contrato de arrendamiento y ellos deben respetarlo. Los derechos reales pueden utilizarse también como base para la obtención de financiación,



tales como la posibilidad que existe de hipotecar arrendamientos de larga du-ración (leasehold) bajo la ley inglesa. Sin embargo, los propietarios a menudo ven los derechos reales con reticencia ya que gravan sus bienes (disminución de valor en el mercado) y quizá no les gusta las relaciones jurídicas a largo plazo (debido a que se vacía el contenido de su derecho sobre la propiedad).

En España, los arrendamientos son contratos de carácter personal. Sin embar-go, pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad después de formalizarlos a través de escritura pública. Si el contrato está registrado, entonces el comprador de la vivienda debe respetarlo (art. 14 LAU); también los compradores en una ejecución hipotecaria deben respetarlo, aunque solo si el contrato se registró antes de la hipoteca (art. 13 LAU).

Mientras tanto, en Portugal hay un gran debate de su naturaleza (personales o reales). Aunque la mayoría de los argumentos están a favor de los primeros, los inquilinos están protegidos como poseedores de la vivienda y el derecho de posesión solo se concede a un titular de un derecho real (arts. 1251 y 1276 Código Civil Portugués. Además, se aplica el principio de la emptio non tollit locatum, que es una consecuencia de la tenencia continuada del arrendatario, es decir, que se respete su derecho sin importar quién es el dueño de la propiedad (art. 1057 CCP). Por esta misma razón, la calificación de los arrendamientos como derechos personales en Malta debe ser matizada, donde también existe un debate doctrinal.

En Italia, los arrendamientos se consideran directamente como un tertium genus, diferenciado de derechos personales y reales. Por un lado, los inquilinos pueden iniciar un procedimiento directamente contra los que le causan molestias, así como el propietario; y, por otro lado se aplica el principio de la emptio non tollit locatum aunque con límites, si no está registrado (el comprador tiene que respetar el arrendatario durante un máximo de 9 años). La primera razón es compartida también bajo la legislación griega (art. 997 CCG), aunque parece claro que un contrato de arrendamiento es personal.

En Alemania, los arrendatarios también disfrutan de solo un derecho per-sonal, pero también son considerados un verdadero poseedor, pudiendo defen-derse de molestias y merecen compensación por daños y perjuicios en caso de que se menoscabe sus derechos [§§ 823 (I) y 858 BGB]. Otra excepción es la obligación del comprador de la propiedad alquilada de respetar el contrato de arrendamiento, de acuerdo a la § 566 BGB.

La Ley austríaca considera que un contrato de arrendamiento no es un derecho real. Pero la jurisprudencia ha llevado a considerar al inquilino en una posición cuasi real (cuasi-dingliches Recht) porque está legitimado para reclamar contra disturbios e infracciones por terceras personas, al igual que el propietario.

También en Suiza, desde 1990, el comprador de la propiedad alquilada deberá respetar el contrato de arrendamiento, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el artículo 261b CO, permite su registro evitando



que el comprador pueda terminar el contrato en circunstancias excepcionales (por necesidad de él o de sus familiares).

C. Derechos de adquisición preferente

Los derechos de adquisición preferente dan a inquilinos estabilidad: tan pronto como el propietario quiere vender la vivienda u obligatoriamente se priva de esta (por ejemplo, debido a la ejecución hipotecaria) la legislación puede per-mitir que los inquilinos puedan adquirir la vivienda con preferencia a cualquier tercero por el mismo precio de venta. Esto da la posibilidad de permanecer en la misma vivienda, pero ahora como propietario, estabilizando así su tenencia.

Así, mientras que el derecho de adquisición preferente en España para los arrendatarios está previsto legalmente en el artículo 25.1 LAU, para los contratos firmados después del 6 de junio de 2013, puede ser excluido por las partes en el contrato. Antes de esta regulación, la adquisición preferente solía ser que derecho de ius cogens (obligatorio), de modo que el inquilino no podía ser privado de este. Por el contrario, en Italia, existe un derecho de tanteo legal en artículo 3.1 g) Ley 431/1998. En Portugal, existe para alquileres de más de 3 años y no solo para el caso de venta de la propiedad, sino también en el caso de arrendamiento de la vivienda a un tercero. En Malta, no existe.

En Alemania, un derecho de tanteo legal existe como una disposición im-perativa en §577 (I) BGB, excepto si el propietario vende su propiedad a un miembro de su familia. Pero en Suiza no existe, aunque se ha estado debatiendo su inclusión en 2013.

D. Existencia de tenencias intermedias

También es interesante saber si la vivienda en propiedad es el único tipo de tenencia «estable» (en contraste con unos arrendamientos «muy flexibles») o si la legislación de un ordenamiento jurídico determinado proporciona otros tipos de tenencias entre contratos de arrendamiento y propiedad, que combi-nen la flexibilidad y la asequibilidad inicial del contrato de arrendamiento y la estabilidad de la propiedad. Es decir, verificar si un país que no garantiza un cierto grado de estabilidad para el arrendamiento deja la propiedad como la única alternativa o si, en cambio, prevé tenencias intermedias, es decir, si da más opciones estables para acceder a una vivienda a sus ciudadanos: la forma menos estable, la forma más estable y una forma intermedia.

Como puede verse en la tabla 2, de los países estudiados, tan solo Malta tiene tenencias intermedias que implican la adquisición progresiva de la propie-dad52. En España, solo Cataluña prevé su introducción (propiedad compartida y



propiedad temporal) para el año 201553. Ninguno de los otros tienen tenencias intermedias, aunque se pueden destacar dos países de la UE que tienen un alto número de viviendas ocupadas por inquilinos en régimen de tenencia interme-dia: Reino Unido y Países Bajos. En Francia existen instrumentos jurídicos similares llamados SCI à vocation social, de modo que los inquilinos pueden comprar acciones en una empresa que posee la propiedad. También hay rastros de tenencias intermedias en Eslovenia y la República Checa.

TABLA 2. Tenencias intermedias por país similares a la shared ownership o propiedad compartida. Fuente: elaboración propia.

PAÍS TENENCIAS INTERMEDIAS CARACTERÍSTICAS

REINO UNIDO

Shared ownershipShared equity

Shared ownership: Introducida en 1980, impulsada por las housing asso-ciations (también la shared equity) y vinculada a préstamos hipotecarios «blandos» con la fórmula estándar inicial de 5% (recursos propios) + 20% (adquisición del dominio con financiación externa, mortgage) + 75% (alquiler)

PAÍSES BAJOS

a) Shared ownershipb) Koopgarantc) Sociale Koopd) Client's Choice

a) La propiedad compartida original en Europab) Descuento del 30% cuando se compra; cuando se vende, los beneficios

o pérdidas se comparten entre el propietario y la housing association. c) Precio de adquisición sin el valor del suelo. Hipoteca mínimo del

50% del valor del inmueble (sin suelo); en la venta, se paga a la housing association el precio del suelo más el incremento del valor de la propiedad.

d) No es una tenencia intermedia pero el arrendatario puede optar entre el arrendamiento o la propiedad mediante una tenencia intermedia.

IRLANDA Shared ownership 1991, housing associations, adquisición mínima del 40%, máximo 25 años.

MALTA Shared ownership 2005, comprar 1/3 o 2/3 de la vivienda con precio subvencionado; 10 años para el resto.

AUSTRALIA

Shared ownership:a) Fixed Shared

Start Loanb) Flexible Shared

Start Loan

— Préstamo público para comprar una parte. La otra parte, se retiene permanentemente por el Departamento de Vivienda (no es posible com-prar el 100%). — El comprador no paga renta pero paga todos los gastos de manteni-

miento, seguros, tasas, etc. Puede revender su parte al Departamento de Vivienda.

FINLANDIA Partial ownership

— Parte del precio de (10%) es invertido en participaciones a copropiedad con el propietario.

— Arrendamiento de duración entre 5 y 12 años. Durante el arrendamien-to, el vendedor es accionista mayoritario, pero el comprador puede continuar comprando hasta el 49%. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario puede comprar el resto de participaciones y ser el único propietario.



3. FLEXIBILIDAD

En términos generales, «flexibilidad» se refiere aquí a la posibilidad real para el inquilino de irse de la vivienda, antes de finalizar el contrato y sin necesidad del consentimiento del propietario, sin compensarlo, sin darle una razón justificada, sin la obligación de permanecer por un periodo mínimo de tiempo y sin la obligación de encontrar a alguien que quiera arrendar u otro tipo de restricciones. De hecho, esta libertad incluye dos opciones posibles para que el arrendatario se pueda mudar: simplemente, el derecho a marchar de la vivienda (es decir, sin tener ninguna razón válida para hacerlo) o per-mitir que la subarriende unilateralmente (es decir, permitir que el arrendatario subarriende a un tercero la vivienda total o parcialmente, que se encargará de ella y del pago de la renta en su lugar sin necesidad del consentimiento del propietario).

Por último, se debe tener en cuenta que, en ocasiones, existen fuertes lími-tes a la cesión o subarriendo que podrían contribuir a incrementar el «mercado negro», como en Austria, los Países Bajos y Suecia54.

A. Desistimiento anticipado, unilateral y libre del arrendatario

En España, un inquilino que quiere/necesita rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado y sin necesidad de alegar una justa causa válida debe pagar los primeros 6 meses de alquiler aunque no viva allí y, después de eso, puede rescindir el contrato pero, generalmente, in-demnizando al arrendatario con el valor de tantas rentas mensuales como años restantes del contrato (art. 11 LAU)55.

La ley no resuelve, sin embargo, qué sucede si el propietario no sufre nin-gún daño debido al desistimiento anticipado como sucede, por ejemplo, cuando alquila la propiedad a otro inquilino inmediatamente después de que el primero marche. En nuestra opinión, no debería ser compensado debido precisamente a la ausencia de daño, debiendo haber previsto la Ley 4/2013 una excepción para este caso, cosa que no ha hecho56.

La normativa portuguesa (art. 1098.3 PCC), desde 2012, no permite al in-quilino rescindir el contrato de arrendamiento por adelantado hasta que 1/3 de la duración inicial o de su renovación haya pasado, aunque no necesita pagar ninguna indemnización al propietario (solo informarle con preaviso). Otra si-tuación en la que se permite el desistimiento es cuando el propietario se opone a la renovación automática del contrato de arrendamiento, que es válida para arrendamientos de duración determinada e indefinidos.

Bajo el derecho maltés, los inquilinos no pueden rescindir unilateralmente los contratos antes de lo acordado si el propietario ha cumplido con sus obli-



gaciones. La única excepción es en contratos de arrendamiento de «duración presunta» (aunque no pueden pactarse a partir de 1 de enero de 2010, ya que las partes deben fijar plazo) que pueden ser rescindidos por cualquiera de las partes en cualquier momento. Y el derecho griego establece en el artículo 609 CCG que, para alquileres de más de un mes de duración, solo se requiere la notificación con 3 meses de antelación sin necesidad de indemnizar al propietario.

En Italia, el arrendatario puede desistir del arrendamiento indefinido res-petando el plazo mínimo de notificación (art. 1974 CCI). Para los contratos de duración determinada se debe distinguir entre contratos de renta libre y de renta limitada. En los primeros (4 años + 4 años de prórroga), el inquilino puede desistir una vez que hayan transcurrido 8 años y notificándolo con 6 meses de antelación (art. 2.1 Ley núm. 431/1998); en los segundos (3 años + 2 años de prórroga), el inquilino puede desistir al final de los 5 años notificándolo con 6 meses de antelación (art. 2.5 Ley núm. 431/1998). Además, el artículo 3.6 de la Ley 431/1998 permite al arrendatario resolver el contrato en cualquier mo-mento, con un plazo de preaviso de 6 meses, con causa justificada. Las partes pueden acordar otras causas de resolución o desistimiento sin causas o plazos fijos siempre que no haya perjuicio para el arrendatario.

En Austria, el arrendatario puede poner fin al arrendamiento por plazo de-terminado de forma unilateral, una vez haya transcurrido el primer año del contrato. Además, debe haber un preaviso de 3 meses. El arrendador no tiene derecho a compensación. Lo mismo sucede con los arrendamientos indefinidos, pero el plazo de preaviso depende de lo que se establezca en el contrato (si no se ha pactado, será de un mes).

En Alemania, el arrendatario puede desistir del contrato con un plazo de preaviso de 3 meses si el arrendamiento es indefinido (§ 573 BGB), sin tener que alegar ninguna causa, lo que se considera un incentivo para facilitar la movilidad de los arrendatarios alemanes.

Y, finalmente, en Suiza, el arrendatario puede desistir del arrendamiento indefinido con un preaviso de 3 meses (por escrito). Pero si no quiere respetar este plazo o quiere desistir de un arrendamiento por plazo determinado, lo puede hacer sin consecuencias negativas siempre que proponga un nuevo arrendatario al propietario, que tiene que ser solvente, aceptado por el arrendador y debe aceptar el contrato en las mismas condiciones que el primero.

B. Subarriendo unilateral por el arrendatario

La tabla 3 resume esta posibilidad.



TABLA 3. Subarrendamiento unilateral del arrendatario. Fuente: elaboración propia

PAÍS¿PERMITE SUBARRENDAR SIN CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR?

COMENTARIO

ESPAÑA NO (art. 8.2 LAU) Solo se permite el subarrendamiento parcial con el consenti-miento del arrendador.

PORTUGAL

NO (1038 CCP) Además, el consentimiento del arrendador debe ser por escrito y, después de concluir el subarrendamiento, el arrendatario de-berá comunicar su fin al propietario. Además, hay otros límites: el arrendatario solo puede cargar un 20% más de la renta inicial al subarrendatario, los propietarios pueden pedir el pago de la renta directamente al subarrendatario si el arrendatario y sub-arrendatario están en mora y, en caso de subarrendamiento total de la vivienda, el propietario puede reemplazar al arrendatario por el subarrendatario a través de notificación judicial.

MALTANO (art. 1514 CCM) Desde 2010, el arrendatario solo puede subarrendar si ello ha

sido pactado expresamente en el contrato. De lo contrario, no lo puede hacer.

ITALIA

SÍ, PERO SOLO SUB-A R R E N D A M I E N T O PARCIAL (Art. 2 Ley 392/1978)

Se permite el subarrendamiento parcial, excepto que se haya pactado lo contrario en el contrato. El arrendatario solo tiene que informar al arrendador acerca de la identidad del nuevo arrendatario, la duración del contrato y las habitaciones arren-dadas. Si el subarrendamiento es total, se requiere el consenti-miento del propietario. Se presume que existe subarrendamien-to si la vivienda es habitada por una o más personas que no son empleados del arrendatario o no son sus familiares hasta cuarto grado (art. 59, núm. 7 Ley núm. 392/1978).

GRECIA NO (art. 593 CCG) No obstante, se permite si no se ha pactado lo contrario en el contrato.

SUIZA

EN PRINCIPIO NO, PERO EL PROPIETARIO TIENE POCAS CAUSAS DE OPOSICIÓN (art. 262.1 CO)

Pero el propietario solo lo puede rechazar en las siguientes situaciones (que no pueden ser excluidas contractualmente): el arrendatario no informa al propietario de los términos con-tractuales, lo pactado resulta injusto para el arrendador o el subarriendo le causa graves desventajas. Además, el subarren-damiento puede ser total o parcial.

ALEMANIA

EN PRINCIPIO NO, PERO EL PROPIETARIO TIENE POCAS CAUSAS DE OPOSICIÓN [§§ 540 (I) y 553 (I) BGB]

Aunque, en general, el arrendatario no puede subarrendar sin el consentimiento del arrendador, en caso de arrendamiento de viviendas puede pedir al propietario que apruebe el subarrenda-miento si demuestra que tiene un interés justificado (personal o económico, por ejemplo, si ha tenido una reducción del salario o si se queda sin empleo). En este caso, el propietario debe consen-tirlo excepto si se justifica que la vivienda estaría sobre ocupada (9m2 para adultos y 6m2 para niños de menos de 6 años).

AUSTRIA

EN PRINCIPIO NO, PERO EL PROPIETARIO TIENE POCAS CAUSAS DE OPOSICIÓN (§ 11 par. 1 MRG).

El arrendador debe consentirlo excepto que exista alguna ra-zón excepcional, por ejemplo, un subarrendamiento total de la vivienda o renta desproporcionada.



4. PERCEPCIÓN SOCIAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Arrendar una vivienda no es solo por un tema de asequibilidad, o incluso estabilidad o flexibilidad. Es también por un aspecto de percepción: ¿está la gente realmente interesada en arrendar? ¿Es el arrendamiento percibido como una alternativa real a la propiedad? ¿Es una opción natural o es solo una opción para aquellos que no pueden afrontar la compra de una vivienda o por periodos transitorios en la vida de estos? ¿Es percibido como una forma de «tirar el dinero» porque nunca va a poder «conseguir» una vivienda?

Si alquilar una vivienda no es una opción real y no es apreciado como una alternativa a la propiedad, es difícil que se generalice como una forma de tenen-cia de la propiedad. Por supuesto que las leyes pueden mejorar su percepción o incluso contribuir a una mejor opinión social, pero tardaría años en cambiar. Kemeny57 en los 80s ya vinculó los valores sociales con más o menos tasa de alquiler de vivienda. Los Estados Unidos, Portugal, España e Irlanda (cuatro de los países más afectados por la actual crisis) se centraron, durante la década anterior y hasta 2007, en promover la propiedad incluso en aquellas personas que no podían hacer frente a ella. En Estados Unidos incluso se vinculó ser propietario con logro personal del Sueño Americano58. España, a su vez, es un ejemplo de esta gradual pero imparable tendencia a la propiedad desde 1940 (dónde un 50% aprox. de las viviendas eran de alquiler) hasta la actualidad (un 12%), a pesar de que la ley haya ido beneficiando pendularmente al arrendador (1985, 2013) o al arrendatario (1964, 1994) en cada nueva ley.

Muchos factores no legales influyen en esta percepción: la situación de la vivienda, la calidad de las viviendas ofertadas, quién suele arrendar, asequibi-lidad, etc. El análisis de todos estos factores va más allá de este trabajo. Pero, del estudio llevado a cabo dentro del TENLAW, se evidencian determinados aspectos.

Por ejemplo, en España alrededor del 50% de las viviendas alquiladas co-rresponden a inmigrantes. Además, el arrendamiento en España es habitual entre aquellas personas que no tienen todavía definido su proyecto de vida, que no tienen recursos para adquirir una vivienda o que están pasando por una situación residencial temporal. Las Comunidades Autónomas con más producción agrícola (Aragón, Extremadura, Murcia y La Rioja) concentran la mayor proporción de viviendas arrendadas debido, probablemente, a que el trabajo temporal requiere mayor flexibilidad con respecto a la situación de residencia permanente. Las viviendas arrendadas también se concentran, normalmente, en barrios céntricos de grandes ciudades debido al bajo precio que tienen por su mal estado o falta de instalaciones (p.e. ascensores) o tamaño. No obstante, cuando las rentas suben (por saturación o gentrificación), la demanda de vivienda en alquiler se desplaza a la periferia (Doughnut effect). De hecho, un reciente estudio para España revela que solamente un 27% de los arrendatarios lo son porque quieren



(valorando la mayor flexibilidad y asequibilidad de su forma de tenencia) y un 54% de los españoles considera que alquilar es tirar el dinero59.

En Portugal, la propiedad es más del 50% en todos los municipios. Las ciudades con menos proporción son Oporto (51%), Lisboa (52%) y Spinho (60%), mientras que otras alcanzan el 94% de ratio de propiedad (Oleiros). Normalmente, en los centros urbanos se concentra más vivienda en alquiler. Durante muchos años, en este país era tan caro pagar el préstamo hipotecario como la renta del alquiler; también es el caso de España hoy en día (2014) y de las últimas dos décadas. En Portugal, hasta la RAU 1991 muchos arrendamientos eran indefinidos, y el arrendador solo podía terminar el contrato en supuestos muy restringidos. Y la propiedad es mayoritaria para aquellos que tienen un trabajo y situación familiar estable, mientras que el alquiler es percibido como más flexible (incluso en arrendamientos indefinidos donde el arrendatario puede marchar con un plazo de preaviso). La concentración de vivienda pública de alquiler está conectado con problemas y pobreza.

En Malta, dónde existe la marginación de inmigrantes, el distrito Southern Harbour tuvo en 2005 el mayor porcentaje de viviendas en alquiler, probable-mente debido a que es una área histórica con muchas viviendas antiguas. En La Valeta, hay un 75,3% de viviendas en alquiler. La propiedad tiene una conno-tación favorable en Malta. El tamaño y estado de los inmuebles han devenido un símbolo de estatus social que indica salud, poder y prestigio; alquilar, por el contrario, se asocia con las clases sociales menos pudientes.

En Italia, las viviendas en alquiler se concentran en las áreas urbanas más deterioradas (pero no en centros urbanos restaurados), ya que este tipo de contra-tos se han convertido en los más típicos entre la clase social menos favorecida. Las grandes ciudades (con más de 500.000 hab.) tienen más ratios de vivienda en alquiler (35,6% aprox.). Las viviendas en alquiler social se concentran en las periferias (construidas entre la década de los 50, 60 y 70), y se identifican con personas de rentas bajas. El alquiler privado no significa necesariamente lo mismo, ya que muchos propietarios fueron inquilinos en el pasado. Pero, generalmente, el contrato de arrendamiento se está convirtiendo en el típico de la población italiana más débil, ya que solo un 20% de las familias italianas vive de alquiler, el 75% de ellos reciben menos de 12.500 euros/año y el 80% de ellos preferiría comprar una vivienda si la pudieran pagar. La seguridad y la inversión se predica solamente de la propiedad, mientras que el bajo coste y la flexibilidad se relacionan con el alquiler.

También en Grecia los arrendamientos se concentran en las grandes ciudades en lugar de en las regiones. E incluso la propiedad es apreciada como un índice de salud y bienestar, un tipo de tenencia superior. Los arrendamientos son vistos como una solución temporal. Los arrendatarios no sienten que la vivienda les pertenece, hecho que deriva en una falta de mantenimiento de esta. La misma situación es habitual en España.



Los arrendamientos son más comunes en grandes ciudades que en áreas rurales en Suiza, pero un censo en el año 2000 reveló que la tasa de propiedad era solo del 34,6%. Arrendar en Suiza no está estigmatizado. Para aquellos que pueden permitirse tanto comprar como alquilar, la decisión se basa en deliberaciones económicas, ya que la vivienda arrendada es de buena calidad, pero muchos arrendatarios preferirían ser propietarios si lo pudieran afrontar.

En Alemania, mientras que la propiedad es la forma de tenencia más deseada, el mercado privado de arrendamiento es ampliamente aceptado, una tenencia tradicional, considerado como una buena alternativa a la propiedad. El alquiler público es hasta cierto punto considerado inferior a otras formas de tenencia.

5. DISCUSIÓN Y CONCLUSIONES

La intención de este artículo era evidenciar cómo determinados aspectos de la legislación de arrendamientos puede influenciar una alta o baja tasa de alquiler. Mientras que la asequibilidad, estabilidad y flexibilidad son cruciales para los arrendatarios, la rentabilidad, incentivos para la rehabilitación, garantías y un procedimiento eficaz de desahucio son factores importantes para los pro-pietarios. Todos estos factores son influenciados, directa o indirectamente, por la legislación de arrendamientos: quien soporta los costes, cómo se fija la renta (límites a la libertad contractual), posibilidad de sustituir la renta por reformas, control del contrato por el arrendatario (desistimiento unilateral o subarriendo), periodos mínimos de duración, etc.

A nuestro juicio, no es fácil determinar cómo la normativa de arrendamientos afecta (más o menos) a la tasa de alquiler de cada país, o si depende de otras disposiciones legales (tributación, subvenciones) o incluso si el mayor factor debe encontrarse fuera del marco legal, en cuestiones socio-económicas y cul-turales como los valores sociales (riqueza privada en lugar de riqueza social), quién está arrendando y comprando (inmigrantes, marginación), inversiones, seguridad, etc.

No obstante, parece claro que, para algunos de estos factores no jurídicos, se puede trazar un nexo con algunas raíces legales. Así, desde el punto de vista del arrendatario, la estabilidad está directamente relacionada con el tiempo en que puede quedarse en la vivienda sin depender del arrendador (prórrogas forzosas, arrendamientos indefinidos) o si se crean las condiciones son legalmente necesa-rias para evitar un abuso en la renta a satisfacer, de modo que pueda continuar pagándola (control de renta). La flexibilidad está relacionada con la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato sin obstáculos, sin deber dar ninguna justificación o, al menos, la posibilidad de subarrendar (total o parcialmente) con cierta libertad. Y, desde el punto de vista del arrendador, los incentivos



públicos o privados a la rehabilitación deberían ser accesibles y permitir que se pudiera arrendar la vivienda legalmente en vez de dejarla cerrada por inhabitable; deberían crearse políticas destinadas a la creación de un mercado saneado de vivienda en alquiler así como un balance entre las obligaciones y costes para garantizarle una mínima rentabilidad que hiciera más atractivo arrendar que no otras inversiones (como un depósito a plazo); se deberían reforzar las fianzas y otras garantías legales para evitar malas conductas del arrendatario hacia la vivienda o su impago; y debería estar disponible un procedimiento de desahucio eficiente (en tiempo y costes) junto con métodos alternativos de resolución de conflictos que pueden ayudar a evitar los litigios. De lo contrario, el arrendador se ve incentivado a ir al mercado negro de alquiler donde se pueden alquilar infraviviendas, donde no existen las protecciones del arrendatario y donde no hacen falta garantías o procedimientos judiciales para exigir pagos y desahuciar al utilizarse métodos alegales o incluso ilegales para conseguirlo.

Es decir, este artículo compara la normativa de arrendamientos de los países con más tasa de alquiler con la de los que tienen menos en Europa, incluida España, y ver qué marco normativo favorece la creación de un mercado de alquiler amplio y saneado. Una vez más, como casi todo lo relacionado con la presente crisis, es una comparación Norte-Sur. La tabla 5 resume la apro-ximación de la legislación de arrendamientos urbanos de cada país estudiado hacia las cuestiones clave que pueden afectar el atractivo del alquiler tanto para propietarios como para inquilino.

De la Tabla 5, se pueden destacar las siguientes conclusiones. 1. Arrendar no es muy rentable, existiendo un retorno de alrededor del 3%

de media en los países estudiados, que se puede equiparar a los intereses que proporciona un depósito a plazo fijo de larga duración. No obstante, a menudo añade otro valor a los propietarios, como el mantenimiento de una vivienda vacía, ingresos extra para la jubilación (Alemania) y la expectación de que el valor de la propiedad incremente (Malta).

2. Este bajo rendimiento puede contribuir a provocar un impacto negativo en el deficiente estado de conservación de las viviendas arrendadas. Por este hecho, probablemente, en todos los países del sur de Europa (excepto Grecia) existen subvenciones o incentivos (fiscales, deducciones) a la rehabilitación. Algunos de ellos incluso incluyen la posibilidad de acordar, desde el ámbito privado, la sustitución de la renta por un plan de rehabilitación (rehabilitación por renta), que debe ser llevado a cabo por el arrendatario a cambio del uso de la vivienda por un periodo equivalente de tiempo (España, Grecia e Italia). No obstante, la eficacia de esas medidas está en juego (por ej., demasiado re-cientes en España para ser eficaces) ya que los países del sur de Europa tienen problemas, tradicionalmente, con un número elevado de: a) viviendas vacías; b) viviendas alquiladas en mal estado; c) viviendas alquiladas en el mercado negro (ya que para alquilar se exige disponer de certificados energéticos normalmente).



TABL

A 5

. Co

nclu

sione

s. Co

mpa

rativ

a en

tre o

cho

paíse

s eu

rope

os (l

os c

inco

med

iterrá

neos

con

baj

as ta

sas

de v

ivie

nda

en a

lqui

ler

y lo

s tre

s co

n la

may

or ta

sa)

en r

elac

ión

con

su s

istem

a ju

rídic

o de

arre

ndam

ient

os u

rban

os. F

uent

e: e

labo

raci

ón p

ropi

a.

ESPA

ÑAPO

RTUG

ALMA

LTA

GREC

IAITA

LIASU

IZAAL

EMAN

IAAU

STRI

AOT

ROS

Renta

bilida

dBa

ja (3%

)Me

dia (3

,45%)

Alta

(3,10

%/10

%)Ba

ja

(no re

ntable

)Ba

ja (2,

9%)

Suele

ser

atract

ivaMe

dia (3

0% en

tre

2% y

6%)

N/D

Franci

a (3,

4%/4,

8%)

Propie

tario

Rehab

ilitaci

óna)

Ayud

as pú

blicas

b) Ca

pacida

d pri

vada o

sustu

tir ren

ta po

r reha

bi -lita

ción

a) So

lo des

de 20

13b)

Solo

desde

2013

a) Sí

b) No

a) Sí

b) No

a) No

b) Sí

a) Sí

b) Sí

a) Sí

b) No

a) Sí

b) Sí

N/D

Sí—

Garan

tías:

a) Fia

nza (c

uantía

y u

so ind

ebido

)b)

Prend

a sob

re bie

nes m

uebles

del

arrend

atario

a) Sí,

no m

uy

gravo

sa par

a el

arrend

atario

. Lo

s rend

i -mi

entos

de la

fianza

no se

los

queda

ni

el arr

endado

r ni

el arr

enda -

tario,

sino

la

Comu

nidad

Autón

oma

b) No

a) Sí,

gravo

so par

a el a

rrend

a -tar

io (3

meses

y a

valista

). Los

rendim

ientos

de

la fia

nza se

los

queda

el

arrend

atario

b) No

a) Sí,

gravo

so a v

eces (

6 me

ses en

an-

telaci

ón). L

os ren

dimien

tos

de la

fianza

se

los qu

eda el

arr

endado

r.b)

Sí

a) Sí,

no es

mu

y grav

oso

(1 o 2

mese

s). Lo

s rend

imien

-tos

de la

fianza

se

los qu

eda el

arr

endata

riob)

Sí

a) Sí,

gravo

so par

a el a

rrend

a -tar

io (3

meses

). Lo

s rend

imien

tos

de la

fianza

se

los qu

eda el

arr

endata

riob)

Sí

a) Sí,

basta

nte

gravo

so (ha

sta

3 mese

s de

renta)

pero

solo 1

/3 de

los

arrend

atario

s pag

an la

fianza

. Los

rendim

ientos

de

la fia

nza se

los

queda

el

arrend

atario

b)

No (s

í has

ta 19

90)

a) Sí,

basta

nte

gravo

so (ha

sta 3

meses

de re

nta).

Los r

endim

ientos

de

la fia

nza se

los

queda

el

arrend

atario

b)

Sí

a) Sí,

muy

gra

voso

(hasta

6 m

eses h

an sid

o acep

tados

por la

juris

pru-

dencia

). Los

rendim

ientos

de

la fia

nza se

los

queda

el

arrend

atario

b) Sí

—

Desah

ucio e

ficien

te y A

DRPro

cedim

iento

especi

al con

ret

rasos

impo

r -tan

tes (h

asta

9 mese

s). No

gen

eraliz

ados

los ju

zgado

s esp

eciali

zados.

AD

R sol

o dis

ponib

le des

de 20

13.

No ha

y juz

gados

espe -

cializ

ados

Comi

té jud

icial

espe -

cializ

ado

Proced

imien

to esp

ecial

pero

no ju

zgado

s esp

eciali

zados

Proced

imien

to esp

ecial

pero

no ju

zgado

s esp

eciali

zados

Conci

liació

n ob

ligato

ria

antes

del pr

o -ces

o jud

icial

(no pa

ra cas

os cla

ros)

No ha

y juzg

ados

especi

alizad

os. En

alg

unos

Länd

er,

es ob

ligato

rio un

pro

cedim

iento

prejud

icial

No ha

y juz

gados

especi

alizad

os,

pero e

xisten

trib

unals

arb

itrales

que

llevan

casos

esp

ecífic

os de

arrend

amien

tos.

— (Con

tinua

)


La eficacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos urbanos, …ES

PAÑA

PORT

UGAL

MALT

AGR

ECIA

ITALIA

SUIZA

ALEM

ANIA

AUST

RIA

OTRO

SAr

rendat

ario

Asequ

iblida

da)

Renta

b) Se

rvicio

s y ta

sas

a) No

hay

contro

l de

renta

b) Lo

s arre

n -dat

arios

suelen

pag

ar tod

os los

gasto

s

a) No

hay c

on-

trol d

e rent

ab)

Los a

rren -

datari

os pag

an tod

os los

coste

s rel

acion

ados

con bi

enes y

ser

vicios

a) N/

Db)

Arren

dador

y arre

ndata

rio

suelen

ser

respo

nsable

s sol

idario

s de

sumini

stro d

e ele

ctrici

dad y

agua

a) No

hay c

on-

trol d

e rent

ab)

El arr

enda -

tario

paga l

os gas

tos de

l uso

de la

vivien

da

a) Co

ntrol

de ren

ta en

determ

i -nad

os con

tratos

b)

Norm

alment

e los

paga

el arr

endata

rio,

pero s

e pued

e aco

rdar lo

con -

trario

a) Me

didas

contra

«rent

as inj

ustas»

b) Mu

chos

servic

ios

inclui

dos e

n la

renta

a) Co

ntrol

de inc

rement

o de

renta

(Miet

spiege

l)b)

Excep

to la

electr

icidad

, si

nada s

e pact

a en

contra

rio, lo

debe

pagar

todo e

l arr

endado

r

a) Tre

s siste

mas

de con

trol d

e ren

tab)

El arr

en -dat

ario s

uele

pagar

todos

los

gastos

—

Estab

ilidad

a) Ar

rendam

ientos

ind

efinid

os y p

ró -rro

gas fo

rzosas

b) Na

turale

za leg

al del

contr

ato de

arr

endam

iento

c) De

recho

legal

de

adquis

ición

pre

ferent

ed)

Tenen

cias

interm

ediass

a) No

hay

arrend

amien

tos

indefi

nidos

pero s

í una

durac

ión m

íni-

ma ob

ligato

ria

(3 año

s)b)

No es

un

derech

o real

, per

o com

-par

te alg

unos

eleme

ntos

con él

(p. e

j. acc

eso en

el

Regis

tro de

la

Propie

dad)

c) Sí,

pero

se pu

ede ex

cluir

por la

s part

esd)

No. S

olo

en Ca

taluñ

a a

partir

de 20

14

a) Es

posib

le aco

rdar

arrend

amien

tos

indefi

nidos.

No

existe

durac

ión

mínim

a desd

e 20

12 (a

ntes 5

año

s)b)

Discu

sión

doctr

innal

entre

derech

o per

sonal

y real

(el

arren

datari

o se

consid

era

posee

dor y

em

ptio n

on to

llit

locatu

m)c)

Sí, pe

ro sol

o par

a arre

nda -

mient

os de

más

de 3 a

ños

d) No

a) No

exi

sten n

i arr

endam

ien-

tos in

defini

dos

ni du

ración

mí

nima

oblig

atoria

b)

Discu

sión

doctr

inal e

ntre

derech

o pers

o -nal

y rea

l (el

arrend

atario

se

consid

era

posee

dor y

em

ptio n

on

tollit

locatu

m)c)

No.

d) Sí,

sha

red-

owner

ship

a) Du

ración

mí

nima d

e 3 a

ños p

ara

arrend

amien

to de

vivien

da b)

Parec

e cla

ro qu

e es

un de

recho

per

sonal,

pero

el arr

endata

rio

puede

defen

-der

se de

las

pertur

bacion

esc)

Nod)

No

a) Ind

efinid

os:

30 añ

os pu

dién -

dose

renov

ar.

Limita

dos:

renta

libre.

Dura

ción

mínim

a obli

gato -

ria de

4 año

sb)

El con

trato

de arr

endam

iento

es con

sidera

do

como t

ertium

gen

us ya

que e

l arr

endata

rio pu

e -de

defend

erse d

e per

turbac

iones

y exi

ste el

princ

i -pio

empti

o non

tol

lit loc

atum

c) Sí

d) No

a) No

existe

du

ración

mí -

nima p

ero se

pu

ede ac

ordar

a larg

o plaz

o b)

Empti

o no

n toll

it loc

atum

y los

arrend

amien

tos

se pu

eden

registr

ar en

el Re

gistro

de la

Pro

piedad

c)

Nod)

No

a) Lo

s arre

nda -

mient

os ind

efini-

dos s

on co

munes

, ya

que l

os de

plazo

determ

inado

sol

o pued

en aco

r -dar

se baj

o cier

tas

circun

stanci

as b)

Derec

ho

person

al per

o con

empti

o non

tol

lit loc

atum

y el

arrend

atario

puede

def

enders

e de l

as per

turbac

iones

y exi

gir co

mpene

-sac

iónc)

Sí, ob

ligato

riod)

N/D

a) Lo

s ind

efi-

nidos

son

posib

les, y

el

legisla

dor ti

ene

prefer

encia

por

los ili

mitad

os en

el tie

mpo.

b) El

arren -

datari

o tien

e un

a posi

ción

quasi

in re

m ya

que s

e pued

e def

ender

de las

per

turbac

iones

c) N/

Dd)

No

d) Ten

en-cia

s inter

me-

dias:

Paíse

s Ba

jos, R

eino

Unido

, Irla

nda y

Au

stralia

(Con

tinua

)



ESPA

ÑAPO

RTUG

ALMA

LTA

GREC

IAITA

LIASU

IZAAL

EMAN

IAAU

STRI

AOT

ROS

Arren

datari

oFle

xibilid

ad a)

Desis

timien

to un

ilater

al del

arr

endata

rio

b) Su

barrie

ndo

unila

teral

a) Sí,

pero

debe e

star

un m

ínimo

de

6 mese

s y

puede

existi

r com

pensac

ión

al arr

endado

r. b)

No.

a) El

arren

da-

tario

no pu

ede

termi

nar a

nti-

cipad

amen

te el

contr

ato ha

sta

que s

e hay

a cu

mplid

o 1/3

del c

ontra

to. E

l arr

enda

dor n

o ser

á com

pen -

sado.

b)

No.

a) Lo

s arr

endata

rios

no pu

eden

desisti

r anti

ci -pad

ament

e del

contra

to

b) No

.

a) Sí,

con u

n per

íodo d

e pre

aviso

de 3

meses

. No h

ay ind

emniz

ación

. b)

No.

a) Po

sible

en arr

endam

ientos

ind

efinid

os.

Más r

estric

tivo

en los

de pl

azo

determ

inado

. b)

Sí, pe

ro sol

o sub

arrend

amien

-to

parcia

l.

a) Sí,

en

indefi

nidos

con pr

eaviso

de

3 mese

s. No

obsta

nte,

se pu

ede ha

cer

sin el

preav

iso

si se

encuen

tra

un nu

evo

arrend

atario

. b)

No, p

ero

el pro

pietar

io tie

ne cau

sas

de op

osició

n lim

itadas

.

a) Sí

en arr

enda -

mient

os ind

efini-

dos,

con pr

eaviso

de

3 mese

s.

b) No

, pero

el

arrend

ador ti

ene

causas

limita

das

de op

osició

n.

a) Sí,

despu

és de

estar

más

de un

año y

con

3 me

ses

de pre

aviso

(en

los lim

itado

s). No

se de

berá

compen

sar el

arr

endado

r. b)

No, p

ero

el arr

endado

r tie

ne cau

sas

limita

das de

op

osició

n

—

Perce

pción

socia

lAr

renda -

mient

o: fam

ilias c

on

bajos

ingres

os,

situaci

ones

transi

torias

, los

inmigr

antes

ocupan

más

del 50

% de

las vi

viend

as arr

endada

s.

Propie

dad:

trabaj

o y fa

milia

est

able.

Alqu

ilar

es vis

to com

o má

s flex

ible.

La

vivien

da soc

ial

es rel

acion

ada

con po

breza.

Inmigr

ación

y ma

rginac

ión.

Alqu

ilar e

stá

relaci

onado

con

las c

lases

social

es má

s po

bres.

La pr

opied

ad se

percib

e com

o una

for-

ma de

tenen

cia

superi

or y

alquil

ar com

o un

a situ

ación

tem

poral

.

El 80

% de

los

arrend

atario

s pre

feriría

n viv

ir com

o pro

pietar

ios si

lo

pudie

ran pa

gar.

Alqu

ilar: m

ás eco

nómi

co y

flexib

le.

Alqu

ilar n

o est

á estig

ma-

tizado

y es

consid

erado

com

o una

al -ter

nativa

real

a la

propie

dad.

El alq

uiler

privad

o es

consid

erado

com

o una

buena

alt

ernati

va a l

a com

pra.

N/D

—



3. Garantías para el propietario:a) En todos los ordenamientos jurídicos estudiados existen, al menos, dos

(fianza más prenda sobre bienes muebles o una garantía personal), excepto en España, donde solo la fianza está legalmente prevista. Solo en España y Malta los rendimientos generados por la fianza a lo largo del contrato (frutos civiles) no se deben entregar al arrendatario al finalizar el contrato.

b) No existen tribunales especializados en materia arrendaticia en ninguna de las jurisdicciones analizadas, excepto en Malta o la Junta especial de arbitraje en Austria. Alternativamente, los ADR funcionan relativa-mente bien en Suiza y Alemania, y recientemente se ha reformado este aspecto en Portugal y España para fomentar el uso de estos métodos de resolución de conflictos.

c) La fianza puede ser considerada muy gravosa en Malta y Austria (equi-valente a 6 meses de renta) y bastante gravosa en Portugal, Italia y Alemania (al menos equivalente a 3 meses de renta). Además, los inte-reses generados por la fianza serán devueltos (junto con el principal) al arrendatario en todos los países estudiados excepto en España (que se envía a la Administración Pública) y en Malta.

4. Flexibilidad del arrendatario: en ninguno de los países del sur de Euro-pa estudiados (excepto por el subarrendamiento parcial en Italia) es posible que el arrendatario pueda subarrendar unilateralmente, total o parcialmente, la vivienda. Además, existen importantes limitaciones al desistimiento unilateral por el arrendatario en España, Portugal y Malta. Ello nos hace plantearnos una cuestión: ¿puede esta regulación contribuir a configurar los arrendamientos como tenencia realmente flexible? Contrástese esto con:

a) Las causas limitadas de oposición del propietario al subarrendamiento unilateral por el inquilino en Alemania, Austria y Suiza (es decir, hasta cierto punto, existe libertad del arrendatario de encontrar terceros que se subroguen en su posición o compartan los gastos del arrendamiento).

b) El arrendatario siempre tiene la posibilidad de desistir del contrato sin deber indemnizar al propietario con solo 3 meses de preaviso en Suiza, Alemania y Austria (existe una regulación similar en Grecia e Italia).

5. Asequibilidad para el arrendatario:a) En general, el arrendatario satisface los gastos e impuestos relacionados

con la posesión, pero no en España (donde, desde 2007, es más común pagar por todo, incluido los gastos de la propiedad como IBI o gastos de la comunidad de propietarios). Generalmente, en Suiza y Alemania parten del principio que es el propietario quien tiene que pagar los gastos de la propiedad alquilada, que se consideran ya incluidos en la renta, si no se ha establecido otra cosa en el contrato.



b) No existe control de renta en los países del sur de Europa, excepto en un tipo de arrendamiento en Italia (más liberalizado desde 1998). Sin embargo, existen varios tipos de control de renta en Alemania, Suiza y Austria (bastante estrictos).

6. Estabilidad para el arrendatario:a) Todos los países estudiados (excepto Malta) tienen mecanismos de pro-

tección de la duración para el arrendatario (duración mínima obligatoria, control de renta o arrendamientos indefinidos) pero en todos los países del sur de Europa esta medida es o solía ser muy intrusiva, a través de la duración mínima obligatoria, que ha sido reducida sustancialmen-te en España (2013) y recientemente desaparecida en Portugal (2012). Mientras, en Alemania, Austria y Suiza existe una preferencia por la combinación de arrendamientos a largo plazo más un sistema de control del incremento de la renta.

b) Existe la regla emptio non tollit locatum en cinco de los ordenamientos estudiados. Pero hay tendencia a reducirla en España (requiere escritura pública y Registro; y se ha reducido la duración mínima) y en Portugal (no hay duración mínima desde 2012), lo que contribuye en estos países a la inestabilidad del arrendatario (o a aumentar sus costes), dado que el nuevo propietario (por ejemplo adquirente, rematante) puede echarlo sin más protección. Debemos plantearnos, de nuevo, si es esta la forma de incrementar el porcentaje de vivienda en alquiler.

c) En ninguno de los países del sur de Europa estudiados, excepto en Ita-lia, existen derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario para garantizarle la estabilidad en caso de venta de la vivienda o están limitados (en España pueden ser excluidos por las partes y en Portugal solo para arrendamientos superiores a 3 años). No obstante, existen en Alemania y en Suiza se está estudiando su implantación.

d) Además, en los países que tienen arrendamientos indefinidos y control de renta las tenencias intermedias (por ejemplo shared-ownership) no son realmente necesarias, ya que el control de renta impide al propietario incrementar la renta sustancialmente por cualquier razón o en cualquier momento, y los arrendamientos indefinidos permiten al arrendatario per-manecer en la vivienda siempre que cumplan con sus obligaciones (esto en términos generales y al margen de excepciones particulares). Por el contrario, se debería considerar la introducción de las tenencias interme-dias en aquellos países en que se reduce la duración mínima obligatoria del contrato y donde, en general, se reduce la estabilidad del arrendatario. Este es el caso de Malta, que ya disponen de ellas, o Cataluña que está introduciendo la propiedad compartida y la propiedad temporal en su Código Civil para 2015. En Reino Unido se está usando el leasehold



(arrendamientos a largo plazo, tratados como un derecho real) para crear shared-ownerships60.

Con todo esto, se pueden extraer las siguientes diferencias principales entre los países del sur de Europa y los tres con más tasa de alquiler a nivel europeo:

1. Los arrendatarios en Suiza, Alemania y Austria, siempre que cumplan sus obligaciones, tienen más estabilidad y flexibilidad (libertad) que en los países euromediterráneos estudiados y es un tipo de tenencia destinada a ser más asequible. La tabla 6 lo resume.

2. Esto no es contradictorio o incluso está combinado con tener, en Suiza y Alemania, mecanismos para evitar los «malos arrendatarios», tanto ex ante (fianzas muy gravosas y prenda sobre los bienes muebles del arrendatario) como ex post (recursos eficientes para el desahucio).

Todos esto influye, en mayor o menor medida, en:a) cómo se percibe el arrendamiento como forma de tenencia de la vivienda

en Suiza y Alemania: como una alternativa real a la propiedad, en tér-minos de seguridad y certeza (arrendadores) y estabilidad, asequibilidad y flexibilidad (arrendatarios). Y cómo se percibe, en término generales, en los países del sur de Europa: como una forma de tenencia inferior a la propiedad, adecuada para ciertas situaciones de transitoriedad.

b) en el porcentaje de viviendas en alquiler de cada país.

TABLA 6. Estabilidad, flexibilidad y asequibilidad del arrendatario en Suiza, Alemania y Austria y en los países de Europa del sur estudiados. Fuente: elaboración propia.

Suiza, Alemania y Austria Países del sur de Europa estudiadosEstabilidad — Preferencia por contratos de arren-

damiento a largo plazo— emptio non tollit locatum— derechos de adquisición preferente

(Alemania y Suiza en consideración)

— Sistemas más intrusivos de duración mínima obligatoria

— emptio non tollit locatum más débil— derechos de adquisición preferente

más débiles o inexistentesFlexibilidad — Causas limitadas de oposición del

arrendador por subarrendamiento unilateral del inquilino

— derecho de desistimiento unilateral con preaviso de 3 meses

— No se admite el subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador

— limitaciones importantes en el desis-timiento unilateral

Asequibilidad — Control de renta— rendimientos de la fianza para el

arrendatario— imputación de los gastos más fa-

vorable al arrendatario

— Sin control de renta— los rendimientos de la fianza no son

devueltos al arrendatario ni en Espa-ña ni en Malta

— imputación de los gastos más favo-rable al propietario



A tenor de todo ello, no parece que las reformas operadas por la Ley 4/2013 en lo relativo a la estabilidad (especialmente si no se prevén las tenencias in-termedias), flexibilidad y asequibilidad del arrendatario y por lo que se refiere a la ausencia de mayores garantías para el arrendador sean las más adecuadas para fomentar el mercado de alquiler en nuestro país. En cambio, sí que se ha situado en la línea correcta al regular la rehabilitación por renta o al prever específicamente mecanismos de ADR, como la mediación.

BIBLIOGRAFÍA

AKKERMANS, B., Property law and the internal market. In S. van Erp et al. (eds.), The future of European property law, (Munich: Selp, 2012).

ASSOCIAÇÃO LOSBONENSE DE PROPRIETÁRIOS, Retrato da Habitação em Por-tugal: Características e Recomendações (Lisboa: 2011).

BANCA D’ITALIA, I bilanci delle famiglie italiane nell'anno 2010, Anno XXII 25 de enero de 2012, núm. 6.

BIANCHI, R., Italian (provisional) Report on residential leases, Project Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe (TENLAW), EU 7th Framework Programme, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013).

CENTRE FOR HOUSING AND PLANNING RESEARCH (CCHPR), University of Cambridge, The Private Rented Sector in the New Century. A Comparative Approach (Cambridge: September 2012).

DAVEY, M., Long Residential Leases: Past and Present. In S. BRIGHT (ed.), Landlord and Tenant Law. Past, Present and Future (Hart Publishing: Oxford, 2006).

FOTOCASA, Los españoles y su relación con la vivienda, Fotocasa.es trends, 2011.DOL, K. & HAFFNER, M. Housing Statistics in the European Union 2010 (The Hague:

Ministry of the Interior and Kingdom Relations, september 2010).GARCÍA, M.ª O. Arrendamento urbano anotado: regime substantivo e processual: (al-

terações introduzidas pela Lei no. 31/2012), (Coimbra: Coimbra Editora, 2012).GARCÍA, M.ª O., CORREIA, D. and SANTOS, N. Portuguese (provisional) Report on

residential leases, Project Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Euro-pe (TENLAW), EU 7th Framework Programme, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013).

GESTHA, Informe de rentas sumergidas en España, 4ª Ed. (Madrid, 2008).HAUS UND GRUND, Mehrheit der Wohnungen erwirtschaftet keinen Gewinn, nota de

prensa de 7 de abril de 2008.HOFMANN, R. Austrian (provisional) Report on residential leases, Project Tenancy

Law and Housing Policy in Multi-level Europe (TENLAW), EU 7th Framework Programme, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013).

KEMENY, J. The myth of homeownership. Private versos public choices in housing tenure (London: Routledge & Kegan Paul Ltd, 1981).

KONISTIS, T. Greek (provisional) Report on residential leases, Project Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe (TENLAW), EU 7th Framework Programme, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013).



MOLINA, E. Spanish (provisional) Report on residential leases, Project Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe (TENLAW), EU 7th Framework Programme, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013).

MONK, S. & WHITEHEAD, C. (eds.), Making Housing more Affordable: The role of intermediate tenures (Oxford: Wiley-Blackwell, 2010).

NASARRE AZNAR, S. La vivienda en propiedad como causa y víctima de la crisis hipotecaria, Teoría y Derecho, 16/2014 (2014), en prensa.

— A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain. In P. KENNA (ed). Contemporary Housing Issues in a Globalized World (Ashgate Publishing, 2014).

NASARRE AZNAR, S. y SIMÓN MORENO, H. Fraccionando el dominio: las tenen-cias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 739, 2013.

NASARRE AZNAR, S. y SOLER TARRADELLAS, M. J. Otras formas de acceso a la vivienda. Las tenencias intermedias: antecedentes, concepto y cálculo del esfuerzo familiar, Apunts d'Habitatge, Observatori Local de l'Habitatge, Diputació de Barce-lona, núm. 4, 3er trimestre de 2013.

OBSERVATORIO VASCO DE LA VIVIENDA, Fórmulas alternativas a la compra y al alquiler en el acceso a la vivienda, mayo de 2013.

OXLEY, M. y SMITH, J. Housing policy and rented housing in Europe (London: E. & F. Spon, 1996).

RZEZNIK, J. German (provisional) Report on residential leases, Project Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe (TENLAW), EU 7th Framework Program-me, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013); asistido por Julia Cornelius.

SERVICIO DE ESTUDIOS CATALUNYACAIXA, Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España, January (Barcelona, 2012).

SCHMID, C. Comparative tenancy law and black rental contracts in Europe, plenary speech, 25th international conference of the European Network for Housing Research (Tarragona, junio 2013).

SIMÓN MORENO, H. The regulation of the right to housing in certain European cou-ntries (2013), paper presented at DAAD Seminar The Housing Markets of Southern Europe in face of the crisis, 1-5 diciembre 2013, Hochschule Zittau/Görlitz, Görlitz (Germany).

TZELEPI, V. The evaluation of the mixed work contract based residence as an inves-tment (in Greek: (MBA Dissertation, University of Piraeus, 2007).

UBS. UBS Swiss Real Estate Bubble Index: 1Q 2013, Swiss Real Estate market (2013).WEHRMÜLLER, A. Swiss (provisional) Report on residential leases, Project Tenancy

Law and Housing Policy in Multi-level Europe (TENLAW), EU 7th Framework Programme, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013).

XERRI, K. Maltese (provisional) Report on residential leases, Project Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe (TENLAW), EU 7th Framework Programme, http://www.tenlaw.uni-bremen.de (2013).



NOTAS

1 S. NASARRE AZNAR, A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain, en P. KENNA (ed). Contemporary Housing Issues in a Globalized World (Ashgate Publishing, 2014), 71 y 72.

2 Véase en: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php?title=File: Population_by_tenure_status,_2011_(%25_of_population).png&filetimestamp=201305221 83046 (última consulta 30 de noviembre de 2013).

3 La denominada «Troika UE» (formada por la Unión Europea, el Banco Central Euro-peo y el Fondo Monetario International) ha intervenido estos últimos años en algunos países para presionar (incluso exigir) reformas en muchos campos del derecho y la economía, in-cluyendo los arrendamientos. Entre estos países se cuentan Grecia (Greece: Memorandum of understanding on specific economic policy conditionality, 2 de mayo de 2010, disponible en http://peter.fleissner.org/Transform/MoU.pdf) y Portugal (Portugal: Memorandum of un-derstanding on specific economic policy conditionality de 3 de mayo de 2011, disponible en http://economico.sapo.pt/public/uploads/memorandotroika_04-05-2011.pdf; última consulta el 14 de junio de 2013).

4 Ver una perspectiva económica en S. MONK &, C. WHITEHEAD (eds.), Making Hou-sing more Affordable: The role of intermediate tenures (Oxford: Wiley-Blackwell, 2010). Ver un enfoque legal en S. NASARRE AZNAR & H. SIMÓN MORENO, Fraccionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 739 2013, 3063-3122.

5 Véase S. NASARRE AZNAR, A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain, en P. KENNA (ed). Contempo-rary Housing Issues in a Globalized World (Ashgate Publishing, 2014) in toto.

6 La autora del informe español es ELGA MOLINA; el informe maltés fue escrito por KURT XERRI; el portugués, por DÉCIO CORREIRA, MARIA OLINDA GARCIA y NEL-SON SANTOS; el griego por THOMAS KONISTIS; y el italiano por RANIERI BIANCHI. La autora del informe suizo es ANA WEHRMÜLLER, la del informe alemán es JOANNA RZEZNIK (asistida por JULIA CORNELIUS) y, finalmente, el autor del informe austríaco es RAIMUND HOFMANN. Actualmente, la primera y segunda parte han sido ya finalizadas y entregadas, aunque aun no se ha realizado la revisión internacional por pares. Estas versiones de los informes (a veces algunos de ellos algo más actualizados) se utilizan a lo largo de este trabajo para obtener la información de cada país para hacer el estudio comparado, y algunas veces se citan como «TENLAW informe español, Parte I, p. X», etc.

7 http://www.tenlaw.uni-bremen.de (consultado el 30 de marzo de 2014).8 S. NASARRE AZNAR, La vivienda en propiedad como causa y víctima de la crisis

hipotecaria, Teoría y Derecho, 16/2014, pp. 18 a 22.9 En este sentido, M. OXLEY y J. SMITH destacaron, en relación a la política de vivienda

británica, cuatro factores importantes que ayudan a que el sector de alquiler privado sea un éxito. Uno de ellos es la tasa de rentabilidad requerida por los inversores («para fomentar la inversión sostenida en un sector de alquiler privado variable los propietarios deben poder alcanzar una tasa de rentabilidad competitiva»); véase M. OXLEY y J. SMITH, Housing policy and rented housing in Europe (London: E & F Spon, 1996), p. 170. En relación con la percepción social, por ejemplo, en la ley inglesa el arrendatario (leaseholder) tiene un derecho real (proprietary right); como resultado de esto, el arrendatario puede ceder o gravar el arrendamiento (leasehold). De esta forma, el arrendatario tiene la percepción de ser un verdadero propietario y no un simple inquilino; véase M. DAVEY, Long Residential Leases: Past and Present, en S. BRIGHT (ed.), Landlord and Tenant Law. Past, Present and Future (Hart Publishing: Oxford, 2006), pp. 147-148.

10 TENLAW informe español, Parte I, p. 45. 11 Véase infra.12 En este sentido, «in particular, private renting is more flexible than other tenures and

its benefits include low entry and exit costs and the fact that tenants can rent units that are



smaller and cheaper than in other tenures» (CENTRE FOR HOUSING AND PLANNING RESEARCH (CCHPR), University of Cambridge, The Private Rented Sector in the New Century. A Comparative Approach (Cambridge: September 2012), p. 71. Disponible en: http://www.cchpr.landecon.cam.ac.uk/Downloads/The%20Private%20Rented%20Sector_WEB.pdf (consultado el 26 de febrero de 2014). Este mismo informe destaca que «Security of tenure is a set of provisions in the landlord-tenant contract which provide the tenant with protection against a number of types of occupancy risks. Most importantly, it provides security against the risk of «economic eviction», when the landlord gets rid of the tenant in order to let the property to someone prepared to pay more. Taken together with rent regulation, security of tenure reduces the uncertainties concerning the future path of rents. This can help both landlord and tenant as vacancy and turnover costs are also reduced», p. 30.

13 CENTRE FOR HOUSING AND PLANNING RESEARCH (CCHPR), University of Cambridge, The Private Rented Sector in the New Century. A Comparative Approach, p. 71.

14 Véase, para Portugal, M.ª O. GARCÍA, Arrendamento urbano anotado: regime substan-tivo e processual: (alterações introduzidas pela Lei no. 31/2012), (Coimbra: Coimbra Editora, 2012), pp. 57 y 58. En relación a la UE, el TJUE ve dificultad en distinguir entre libertad de servicios, libertad de capital o libertad de movimiento de personas en conexión con los casos que implican la propiedad de un inmueble (ver los comentarios del Abogado General GEELHOED en el caso Reisch en B. AKKERMANS, Property law and the internal market, en S. VAN ERP et al. (eds.), The future of European property law, (Munich: Selp, 2012), pp. 227-229). Véase, en relación a las restricciones en la adquisición de inmuebles dentro de los Estados Miembros de la UE y de la violación del principio de libertad de movimiento de capital y servicios en las STJUE de 1 de junio de 1999, C-302/97 Klaus Konle v Repu-blik Österreich (dos leyes austríacas que exigían una autorización administrativa previa a la adquisición de suelo en la región del Tirol fue declarada contraria al art. 56 TUE) y STJUE de 5 de marzo de 2002, Casos relacionados C-515/99, C-519/99 a C-524/99 y C-526/99 a C-540/99, Hans Reisch and Others.

15 DOUE L 315/1, 14 de noviembre de 2012.16 Véase artículos 23.2 (propietarios) y 68.7 (arrendatarios) de la Ley 35/2006, de 28

de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE 29 de noviembre de 2006, núm. 285, p. 41734); los dos artículos no se introdujeron hasta 2010, por la Ley 39/2010, de 22 de diciembre.

17 Véase H. SIMÓN MORENO, The regulation of the right to housing in certain European countries (2013), comunicación presentada en el Seminario DAAD «The Housing Markets of Southern Europe in face of the crisis», pp. 1-5, diciembre 2013, Hochschule Zittau/Görlitz, Görlitz (Alemania).

18 SERVICIO DE ESTUDIOS CATALUNYACAIXA, Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España, enero (Barcelona, 2012), disponible en https://www.catalunyacaixa.com/docsdlv/Portal/Ficheros/Documentos/Immobiliari_enero_2012.pdf (última consulta 18 de marzo de 2014) pp. 99-103.

19 Véase infra para más información sobre este concepto.20 http://www.dinheirovivo.pt/Mercados/Artigo/CIECO046438.html?page=1.21 ASSOCIAÇÃO LOSBONENSE DE PROPRIETÁRIOS, Retrato da Habitação em Por-

tugal: Características e Recomendações (Lisboa: 2011), p. 16. Disponible en http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0CDQQFjAA&url=http%3A%2F%2Fobservatorio-lisboa.eapn.pt%2Fdownload.php%3Ffile%3D215&ei=JuYnU4qIA-el0QXQsYGQCg&usg=AFQjCNHqMMo8IFtvdRampNXER6JgQc8xjA&sig2=-1bSh3hMbyC1bAdpLa1rKw&bvm=bv.62922401,d.d2k (última consulta 18 de marzo de 2014).

22 BANCA D’ITALIA, «I bilanci delle famiglie italiane nell»anno 2010», Anno XXII- 25 de enero de 2012, núm. 6, 31 y 79 et seq. Disponible en http://www.bancaditalia.it/statistiche/indcamp/bilfait/boll_stat/suppl_06_12new.pdf (última consulta 18 de marzo de 2014).

23 Véase V. TZELEPI, The evaluation of the mixed work contract based residence as an investment (en griego: (te-



sina de MBA, Universidad de Piraeus, 2007), disponible en: http://digilib.lib.unipi.gr/dspace/bitstream/unipi/1753/3/Tzelepi.pdf.

24 Se puede encontrar una comparativa de ámbito europeo sobre el rendimiento del alqui-ler en Global Property Guide (http://www.globalpropertyguide.com/Europe/rent-yields, última consulta 20 de marzo de 2014). Este muestra una pequeña diferencia entre los países com-parados en este estudio por lo que respecta al rendimiento bruto del alquiler: mientras que el rendimiento en España, Portugal, Alemania e Italia son bastante similares (desde el 3,84% de Italia al 4,42% de Alemania), el rendimiento bruto en Austria, Malta, Suiza y Grecia se sitúa por debajo del otro grupo [desde el 2,87% de Grecia al 3,54% de Austria). Los países europeos con mayor rendimiento bruto de alquiler son principalmente los países de Europa del Este (desde Moldavia (10%) a Hungría (5.83%)], mientras que el rendimiento bruto del alquiler en los Países Bajos es del 5,68%, del 5,18% en Dinamarca y solo del 2,09% en el Reino Unido.

25 UBS, «UBS Swiss Real Estate Bubble Index: 1Q 2013», Swiss Real Estate market (2013).26 HAUS UND GRUND, Mehrheit der Wohnungen erwirtschaftet keinen Gewinn, nota

de prensa de 7 de abril de 2008, disponible en: http://www.hausundgrund.de/presse_582.html 27 Véanse estas diferencias en K. DOL & M. HAFFNER, Housing Statistics in the European

Union 2010 (The Hague: Ministry of the Interior and Kingdom Relations, September 2010), p. 121.28 Aunque aún cuestionables, véanse los datos recientes y la discusión en http://www.

theguardian.com/society/2014/feb/23/europe-11m-empty-properties-enough-house-homeless-continent-twice (última consulta 7 de marzo de 2014). Los países del sur de Europa, aquellos más perjudicados por la crisis tienen un número muy elevado de vivienda vacía, como Portugal (735.000), España (3,4 millones), Italia (2-2,7 millones) y Grecia (300.000).

29 Todos los porcentajes son en relación con el parquet total de viviendas. 30 K. DOL & M. HAFFNER, Housing Statistics in the European Union (2010), 63.31 Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE

núm. 153, 27 de junio de 2013, p. 47964).32 Véase infra más detalles sobre el fenómeno del «mercado negro».33 RJ 1996, 3870.34 RJ 2003, 5331.35 Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan Estatal de fomento del alquiler

de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 (BOE 10 de abril de 2013, núm. 86, p. 26623).

36 Decreto-Ley 135/2004, de 3 de junio, modificado por el Decreto-Ley 54/2007, de 12 de marzo.

37 BOE 5 de junio de 2013, núm. 134, p. 42244.38 En este sentido, véase las sentencias del TS de 26 de marzo de 1979 (RJ 1979, 1189)

y de 3 de abril del 1984 (RJ 1984, 1923), y de las AP de las Islas Baleares de 27 de octubre de 2000 (JUR 2001, 27151) y Cádiz de 20 de abril de 2009 (JUR 2009, 272933).

39 Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, BOE núm. 50, de 27 de febrero de 2008, p. 11653.

40 Ver algunos ejemplos en OBSERVATORIO VASCO DE LA VIVIENDA, Fórmulas alternativas a la compra y al alquiler en el acceso a la vivienda, mayo 2013, pp. 8 y 9; disponible en http://bideoak2.euskadi.net/debates/vivienda/alternativas_a_la_compra_y_alqui-ler_de__vivienda.pdf (visitado el 30 de marzo de 2014).

41 Siguiendo el BGB, este derecho de garantía no puede hacerse valer para futuras re-clamaciones de indemnización ni para rentas de los periodos posteriores al presente año y al posterior del contrato de arrendamiento, y el derecho de garantía se extingue con la retirada de los bienes del inmueble, excepto si la retirada se produce sin el conocimiento o a pesar de la objeción del propietario (§562a BGB). En este sentido, el propietario puede impedir la retirada de los objetos sujetos al derecho de garantía, incluso sin tener que recurrir a los tribunales, en la medida que tiene el derecho de oponerse a la retirada (§562b BGB). Final-mente, el arrendatario puede evitar los efectos del derecho de garantía del arrendador a través de la constitución de una garantía alternativa (§562c BGB). En caso de impago de la renta,



el propietario puede iniciar un procedimiento de ejecución de estos bienes con preferencia a otros acreedores (art. 50 Insolvenzordnung 1994, 5 de octubre de 1994 (BGBl. I S. 2866).

42 Primero, a través del artículo 4 de la Ley 37/2011, de 10 de octubre (BOE 11 de octubre de 2011, núm. 245, p. 106726), y más recientemente por la Ley 4/2013.

43 C. SCHMID, Comparative tenancy law and black rental contracts in Europe, se-sión plenaria, 25º Congreso internacional de la European Network for Housing Research (Tarragona, España, junio de 2013). Véase toda la sesión en http://www.youtube.com/watch?v=XGzUHqd8HD4 (última consulta el 20 de noviembre de 2013).

44 GESTHA, Informe de rentas sumergidas en España, 4a Ed. (Madrid, 2008).45 DOUE 28 de febrero de 2014, L 60/34. Disponible en http://eur-lex.europa.eu/LexUri-

Serv/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2014:060:0034:0085:ES:PDF. 46 Véase la importancia de este fenómeno en el origen y expansión de la crisis financiera

de 2007 en S. NASARRE AZNAR, A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain (2014), pp. 50-53.

47 Véase infra.48 TENLAW Spanish report, Part I, p. 43. En relación al esfuerzo económico familiar de

las nuevas tenencias intermedias en Cataluña (propiedad compartida y propiedad temporal) comparándolas con la propiedad «tradicional» y con el alquiler, ver S. NASARRE AZNAR y M. J. SOLER TARRADELLAS, «Otras formas de acceso a la vivienda. Las tenencias intermedias: antecedentes, concepto y cálculo del esfuerzo familiar», Apunts d'Habitatge, Observatori Local de l»Habitatge, Diputació de Barcelona, núm. 4, 3er trimestre 2013, pp. 18 a 29. Disponible en http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CDIQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.diba.cat%2Fc%2Fdocument_library%2Fget_file%3Fuuid%3Dc05ac517-7d76-48ae-985b-e2224c919858%26groupId%3D479934&ei=kcXjUqzQG8uUhQfb_YGgAw&usg=AFQjCNEM1L8dn0TXQ40Nhcswr8ycb1iBYg&sig2=D6PGzQSIqPtJlJzSQOuOgQ (consultado el 25 de enero de 2014).

49 Los dos pueden acordar aumentos futuros de la renta según el §§ 557a (Staffelmiete) y 557b (Indexmiete) BGB. Si se aplica alguno de esos sistemas, se excluye la aplicación del §558 BGB.

50 TENLAW, Informe alemán, p. 144.51 Ver supra. 52 Las cooperativas de vivienda y organizaciones similares no se tienen en consideración en

este trabajo ya que se basan en instituciones existentes de derecho privado, como arrendamien-tos o derechos de uso, de modo que no añaden una alternativa real al ordenamiento jurídico.

53 Ver sus grandes rasgos en S. NASARRE AZNAR & H. SIMÓN MORENO, Frac-cionando el dominio: las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda (2013), pp. 3086-3088.

54 Ver Ch. SCHMID, Comparative tenancy law and black rental contracts in Europe.55 Por ejemplo, en un contrato de 4 años, el arrendatario que quiere dejar la vivienda en

el primer mes deberá pagar la renta durante los primeros seis meses. Después, 3 meses de renta por los restantes 3 años y medio mes por la mitad de año.

56 Ver, en este sentido, las SSAP Tarragona 26 de abril de 2011 (AC 2011, 1306) y 9 de noviembre de 2010 (AC 2011, 123) y SAP Valencia 18 de abril de 2006 (JUR 2006, 272770).

57 J. KEMENY, The myth of homeownership. Private versos public choices in housing tenure (London: Routledge & Kegan Paul Ltd, 1981), pp. 156-159.

58 Ver la discusión en S. NASARRE AZNAR, A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain, pp. 38-39.

59 FOTOCASA, Los españoles y su relación con la vivienda, Fotocasa.es trends, 2011, pp. 7 y 9, disponible en http://trends.fotocasa.es/pdf/trends.pdf (visitado el 30 de marzo de 2014).

60 S. NASARRE AZNAR & H. SIMÓN MORENO, Fraccionando el dominio: las tenen-cias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda (2013), 3083-3085.

(Trabajo recibido el 15-7-2014 y aceptadopara su publicación el 25-7-2014)

Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

A Legal Perspective 37

Chapter 2

A Legal Perspective of the Origin and the Globalization of the Current Financial Crisis

and the Resulting Reforms in Spain1

Sergio Nasarre-Aznar

Introduction

This chapter examines the legal factors which were central to the US subprime crisis, the international credit crunch and subsequent global economic developments. 7KH�QHJDWLYH�LPSDFW�RI�WKH�LQWHUQDWLRQDO�¿QDQFLDO�FULVLV�RQ�WKH�6SDQLVK�KRXVLQJ�system is considered, as well as the limited nature of reforms in the Spanish PRUWJDJH�DQG�KRXVLQJ�PDUNHWV��,W�LV�VXJJHVWHG�WKDW�GH¿FLHQW�UHJXODWLRQ�LQ�WKH�86�mortgage securitization process has been the catalyst for the global crisis; however, LWV� LPSDFW� KDV� JHQHUDWHG� VLJQL¿FDQW� FKDQJHV� LQ� QDWLRQDO�PRUWJDJH� DQG� KRXVLQJ�legislation in the affected countries. Some innovative developments are examined, such as increased protection for mortgage consumers and an intermediate tenures project in Catalonia.

From the US Subprime Crisis to the International Credit Crunch and its

Legal Context

Background to the Crisis

The devastating impact of the US mortgage crisis, involving massive mortgage defaults, across the world was fundamentally due to international ‘mortgage VHFXULWL]DWLRQ¶��VHH�)LJXUH��7KLV�LV�D�¿QDQFLDO�WHFKQLTXH�WR�µWUDQVIRUP¶�PRUWJDJHV�into securities. It provides funding for a mortgage originator’s lending business through the issue of mortgage-backed securities (MBSs) by a special purpose vehicle (SPV). In itself, it is not a detrimental process, since it allows lenders to access greater levels of funding. However, once the original mortgage, which is the collateral base of the security, is defective, the whole process becomes contaminated.

1 This work has been possible thanks to the ‘Las tenencias intermedias para facilitar el acceso a la vivienda’ research project (Spanish Ministry of Economy and Competitiveness, DER 2012-31409).

Kenna Book 1.indb 37 12/2/2013 1:51:04 PM


TO QUOTE AVAILABLE AT: NASARRE-AZNAR, Sergio, “A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain”, Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Padraic Kenna (Ed.), Ashgate Publishing, 2014, pp. 37-72.

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy

Contemporary Housing Issues in a Globalized World38

The degradation of the quality of securitized mortgages in the US arose from two main sources.2 First, the general policy of maximizing home-ownership at any cost, even to those households that clearly did not have the resources to repay PRUWJDJH� ORDQV�� FUHDWHG� DQ� XQVXVWDLQDEOH� ¿QDQFLDO� VXEV\VWHP�� 7KLV� VLWXDWLRQ�arose due to borrowers’ limited economic capabilities and/or because of the conditions of the mortgages themselves, such as a high loan-to-value ratio (LTV) coupled with a high interest rate. Both Republican and Democrat administrations promoted home-ownership as part of the American Dream. As far back as 1994, President Clinton promoted wider home-ownership: ‘More Americans should own their own homes, for reasons that are economic and tangible, and reasons

2 There are others which are also important but which cannot be addressed here, such DV�WKH�LQVXI¿FLHQW�EDFNLQJ�JLYHQ�E\�WKH�86�JRYHUQPHQW�WR�WKH�DJHQFLHV�WKDW�LVVXHG�WKH�0%6V��the lack of a proper body of rules for MBS business in the US and the lack of liability for losses of rating agencies in that jurisdiction. See Sergio Nasarre-Aznar, Securitisation and Mortgage Bonds. Legal Aspects and Harmonisation in Europe (Saffron Walden, Gostick Hall 2004) 39. This book also discusses the weaknesses of some international mortgage securitization systems.

Figure 2.1 Standard US mortgage securitization.

Source: own ellaboration


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


that are emotional and intangible, but go to the heart of what it means to harbour, to nourish, to expand the American Dream’.3 President George W. Bush endorsed this approach and encouraged many ethnic groups to become home-owners.4 Of course, this generalization of home-ownership necessitated a concurrent expansion of mortgage lending. A lowering of standards was also required in mortgage underwriting, and thus a reduction of quality of mortgages. There was a corresponding increase in the default risk of mortgages, which could not be borne by most lenders. For this reason, government-sponsored enterprises (GSEs),5 such as Fannie Mae, Freddie Mac and Ginnie Mae, were authorized to buy what were increasingly less sustainable mortgages from lenders in order to transform them into securities, thus generalizing, externalizing and internationalizing this default risk. This process is explained in more detail below.

6HFRQG��WKH�PRUDO�KD]DUG�RU�FRQÀLFW�RI�LQWHUHVW�LQKHUHQW�LQ�WKH�86�PRGHO�RI�PRUWJDJH�VHFXULWL]DWLRQ�ZDV�KXJHO\�VLJQL¿FDQW��,W�DOORZHG�OHQGHUV�WR�SDVV�RQ�DQ\�default risk in the repayment of the mortgages through to MBS investors, many RI� ZKRP� ZHUH� (XURSHDQ�� LQWHUQDWLRQDO� EDQNV� DQG� RWKHU� ¿QDQFLDO� LQVWLWXWLRQV�6 These institutional investors almost blindly relied on international rating agencies’ assessments and the theoretical/implicit backing of the US government to their

3 Speech of Bill Clinton, 42nd President of the United States of America, ‘National Partners in Homeownership’, before the Association of Realtors (Washington DC, 1994).

4 See the American Dream Downpayment Initiative, which was signed into law on 16 December 2003 and provided ‘downpayment, closing costs, and rehabilitation assistance to eligible individuals’ (for more details, see KWWS��ZZZ�KXG�JRY�RI¿FHV�FSG�affordablehousing/programs/home/addi/ accessed 29 October 2012.

5 Mortgage GSEs were created by the US Congress with the aim of improving the ÀRZ�RI�FUHGLW�LQWR�FHUWDLQ�KRXVLQJ�PDUNHWV�ZKLOH�UHGXFLQJ�WKH�FRVW�RI�WKDW�VDPH�FUHGLW��

6 See H Blommestein, A Keskinler and C Lucas, ‘The Outlook for the Securitisation Market’ (2011) 1 OECD Journal: Financial Market Trends 2 at 3. The authors stated WKDW� µUHJXODWLRQ�DQG�XQGHUZULWLQJ�VWDQGDUGV�ZHUH�VHHQ� WR�EH�VLJQL¿FDQWO\�PRUH� UREXVW� LQ�Europe’, that ‘there’s no doubt that the securitisation asset class in general was tarnished by the fallout from the US subprime crisis’ and that ‘from mid-2007 to the end of 2010, RQO\� �� RI� DOO� (XURSHDQ� VWUXFWXUHG�¿QDQFH� LVVXHV� GHIDXOWHG�� FRPSDUHG� WR� �� RI�86� VWUXFWXUHG�¿QDQFH� LVVXHV¶�� 6HH� DOVR� -�&R[�� -� )DXFHWWH� DQG�&�9DOHQ]XHOD�� µ:K\�'LG�the Credit Crisis Spread to Global Markets?’ (2010), available at http://blogs.law.uiowa.edu/ebook/uicifd-ebook/part-5-ii-why-did-credit-crisis-spread-global-markets, pt 5, p 3 and 17, which says that ‘European banks became involved when they invested in AAA-rated asset-backed securities (i.e. subprime mortgage-backed securities) produced in the United States’, that ‘Because European banks had heavily invested in U.S.-produced MBS, they were greatly exposed to those assets once they became toxic. By February 2009, (XURSHDQ�EDQNV�� VSHFL¿FDOO\�EDQNV� LQ� WKH�8QLWHG�.LQJGRP��KDG� VHYHQW\�¿YH�SHUFHQW� DV�much exposure to toxic assets as U.S. banks’ and that ‘unfortunately, a “perfect storm” of regulatory breakdowns allowed what initially was a mortgage crisis in the United States to PRUSK�LQWR�D�JOREDO�¿QDQFLDO�FULVLV�YLD�VHFXULWL]DWLRQ¶�


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


GSEs.7 We now know that among these securitized mortgages were those created through the ‘predatory lending’ of subprime mortgages.8

6XESULPH� PRUWJDJHV� DUH� WKRVH� WKDW� GR� QRW� IXO¿O� WKH� TXDOLW\� VWDQGDUGV� IRU�repayment for one reason or another. In the US, a variety of these were created in unusual circumstances. These included situations where the LTV surpassed 80 per cent or because these were second mortgages (often described as ‘piggy-back mortgages’)9 that were charged on the remaining 20 per cent LTV after DQ� H[LVWLQJ� PRUWJDJH� IRU� WKH� ¿UVW� �� SHU� FHQW� RI� /79�� 0DVV� GHIDXOW� RQ� WKH�PRUWJDJHV�DURVH�ZKHQ�KRXVLQJ�SULFHV�GURSSHG�DV�PRUWJDJRUV�FRXOG�QRW�UH¿QDQFH�their debts. Even in non-recourse states, mortgagors voluntarily defaulted once their mortgage debt was more than the value of their property.10 This impacted negatively on MBSs and had an even more detrimental impact on those securities known as ‘collateralized debt obligations’ (CDOs),11 where the true risk was DOPRVW�LPSRVVLEOH�WR�SURSHUO\�DVVHVV��GXH�WR�WKHLU�¿QDQFLDO�FRPSOH[LW\�DQG�WKH�remoteness of the underlying collateral. The result was the holding of ‘toxic DVVHWV� E\�PDQ\� LQWHUQDWLRQDO� ¿QDQFLDO� LQVWLWXWLRQV¶�12�2WKHU� VWUXFWXUDO� FRQÀLFWV�of interest in the standard US mortgage securitization process included the lack of incentive for the originator to reveal the true value of a pool of mortgages when they are transferred to the arranger of the issue, and there may indeed

7 See the explicit assertions of N Eric Weiss, ‘Fannie Mae’s and Freddie Mac’s Financial Problems’, Congressional Research Service, CRS Report for Congress (10 August 2012) 17 http://www.fas.org/sgp/crs/misc/RL34661.pdf assessed 4 October 2012: ‘Fannie Mae and Freddie Mac are GSEs whose charters limit them to buying single family and PXOWLIDPLO\�KRPH�PRUWJDJHV�RULJLQDWHG�E\�RWKHUV��7KLV�ODFN�RI�GLYHUVL¿FDWLRQ�PDNHV�WKHP�PRUH�H[SRVHG�WR�KRXVLQJ�DQG�PRUWJDJH�PDUNHW�SUREOHPV�WKDQ�RWKHU�¿QDQFLDO�LQVWLWXWLRQV�such as commercial banks that have other lines of business. The GSEs’ charters give them a special relationship with the federal government, sometimes called an implicit guarantee, which has allowed them to borrow at interest rates only slightly above those paid by the federal government’.

8 See ‘“Malicious Mortgage” Nets 400 Defendants’ (19 July 2008), https://www.fbi.gov/news/stories/2008/june/malicious_mortgage061908) accessed 4 October 2012, which relates to mortgage fraud schemes that involved 400 defendants.

9 See Jack Guttenburg, ‘Mortgage Crisis Drives Home Value of PMI’ InMan News (8 April 2008) http://www.inman.com/buyers-sellers/columnists/jackguttentag/mortgage-crisis-drives-home-value-pmi accessed 4 October 2012.

10 Todd J Zywicki and Joseph D Adamson, ‘The Law and Economics of Subprime Lending’ (2009) 80(1) University of Colorado Law Review 31 and 32. See also Andra C Ghent and M Kudlyak, ‘Recourse and Residential Mortgage Default: Evidence from US States’, Federal Reserve Bank of Richmond Working Paper No 09-10R (2011) 29.

11 CDOs are asset-backed securities issued over collections of MBSs, i.e., ‘re-securitized’ mortgages.

12 This ‘toxicity’ meant that, even if the mortgages had not defaulted, the market for them had now disappeared, their value then dropped and the holders (the banks) were REOLJHG�WR�FRUUHFW�WKHLU�ERRNV�WR�VKRZ�WKLV�µZULWH�GRZQ¶�ORVV�LQ�RUGHU�WR�UHÀHFW�WKH�QHZ�UHDO�market value of the assets.


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


have been an incentive to hide its risks.13 There was also little to incentivize the originator to properly monitor the behaviour of mortgagors in matters such as timely repayment or risky behaviour towards the property, as he or she had already sold the mortgages to the arranger, passing on any risks of default to the 0%6�LQYHVWRUV��:KLOH� WKHVH� ULVNV�ZHUH�GLI¿FXOW� WR�DYRLG��DV� WKH\�DUH�SDUW�RI�D�standard mortgage securitization process, they could have been reduced through effective supervision, due diligence and disclosure obligations.

Legal Regulatory Weaknesses

:KLOH� WKHVH� WZR� IDFWRUV� DUH� ZLGHO\� DFFHSWHG� DV� FDXVHV� RI� WKH� 86� ¿QDQFLDO�crisis, there has been little published analysis of the legal factors behind these developments. From a legal perspective, there were at least three causative factors that explain the collapse of the ‘house of cards’ of the US mortgage market.

First, the lack of a strong regulatory framework for MBSs led to an ‘outlaw-like’ securitization process. Unlike the highly regulated covered/mortgage bonds, such as Pfandbrief in Germany,14 the situation is different in the US, and indeed DOO�FRPPRQ�ODZ�FRXQWULHV��7KHVH�ODFN�D�VWURQJ�DQG�VSHFL¿F�UHJXODWRU\�IUDPHZRUN��DQG�RIWHQ�WKHUH�LV�QR�FOHDU�FXW�DQG�GHGLFDWHG�OHJLVODWLRQ�WKDW�VSHFL¿FDOO\�GHDOV�ZLWK�MBSs.15 In my opinion, this situation leads to the circumstances shown in Table 2.1, ZKLFK�DUH�HYLGHQFHG�WR�VRPH�H[WHQW�E\�WKH�EHWWHU�¿QDQFLDO�SHUIRUPDQFH�RI�FRYHUHG�bonds, as compared with MBSs, from the start of the credit crunch onwards.16

�� 7KH�RQH�ZKR�¿QDQFLDOO\�EXLOGV�XS�WKH�SRRO�RI�PRUWJDJHV�WR�EH�VHFXULWL]HG�14 See, for more details, Nasarre-Aznar (n 2) 5–13.15 Traditionally, many authors in the US see the intervention of the state – even with a

piece of legislation – in the economy as a mistake, although the fragility of the US banking DQG�¿QDQFLDO� V\VWHP�KDV�EHHQ�HYLGHQW� WKURXJKRXW� LWV� UHFHQW�KLVWRU\��6HH� WKH�QXPEHUV�RI�insolvent US banks during the twentieth century in Maury Klein, ‘The Panic of 2008: Something Old and Something New’ in Lawrence E Mitchell and Arthur E Wilmarth, Jr (eds), The Panic of 2008. Causes, Consequences and Implications of Reform (Cheltenham, Edward Elgar Publishing 2010) 49. For the situation in the UK, see Nasarre-Aznar (n 2) 24.

16 See the constant ascending outstanding covered bonds from 2003 to 2011 in European Covered Bond Council, Fact Book, 7th edn (September 2012) 54. Although with the help of the European Central Bank and European national central banks that provide liquidity to the system (at 21), covered bonds have performed relatively well since 2007 to WKH�SRLQW�WKDW�µWKH�FRYHUHG�ERQGV�DVVHW�FODVV�LV�VWLOO�WKH�PDLQ�SLOODU�IRU�UHDO�HVWDWH�¿QDQFLQJ�LQ�Europe’ (at 31). Most problems for covered bonds do not arise from their intrinsic standard legal structure, but from the decrease of mortgage lending in some EU countries and the problems with the Eurozone sovereign debt crisis (at 31 and 32), while the transparency to investors remains essential (at 32). This contrasts with MBSs. The outstanding principal balances of MBSs insured or guaranteed by the US agencies has constantly decreased from $7.5 trillion in 2008 to $2.9 trillion in second quarter of 2012 according to the US Federal Reserve: http://www.federalreserve.gov/econresdata/releases/mortoutstand/current.htm#fn5r) accessed 3 March 2013. Moreover, since the crisis, MBSs have faced increasing


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


Contract-based securitization differs fundamentally from covered bonds governed by public law regulation. The attributes of public law regulation derive IURP� LWV� SXEOLF� FKDUDFWHU�� ZKHUH� UXOHV� DUH� SXEOLVKHG� LQ� RI¿FLDO� GRFXPHQWV�� ,W�also offers transparency, in the sense that these rules, regulations and expected outcomes are accessible to everyone, usually without charge (increasingly through the Internet) and often translated into English. The rules can be easily understood, not least by stakeholders. On the other hand, contractual-based securitization is closed. Only contract arrangements bind the parties and there are no clear rules RQ� WKH� GLVFORVXUH� RI� VSHFL¿F� LQIRUPDWLRQ� WR� RWKHUV� LQYROYHG� LQ� WKH� WUDQVDFWLRQ��

legal and regulatory restrictions in Europe, such as greater disclosure requirements (see Capital Requirement Directive II, 2009/111/EC, OJ L302, 17 November 2009, P 0097–0119), more onerous capital requirements for securitizations held in trading books (see Capital Requirement Directive III, 2010/76/EU, OJ L329, 14 December 2010, P 0003–0035), more onerous liquidity requirements for residential mortgage-backed securities (RMBSs) than for covered bonds (see Proposal of Capital Requirement Directive IV; European Commission 3URSRVDO��&20��¿QDO��)RU�PRUH�LQIRUPDWLRQ�RQ�WKHVH�'LUHFWLYHV�VHH�http://ec.europa.eu/internal_market/bank/regcapital/index_en.htm accessed 3 March 2013. Capital surcharge under Solvency II Directive (2009/138/EC, OJ L335, 17 December 2009, P 0001–0155) is up to 10 times higher for AAA MBSs than for AAA covered bonds and the European Central Bank requires as collateral at least AA MBSs in comparison of only B- covered bonds (at 208).

Non-regulated contexts

(most MBS contexts)

Regulated contexts

(most covered bonds contexts)

0RUH�ÀH[LELOLW\��XQOLPLWHG�W\SHV�RI�0%6�structures that may be adapted quickly to the market)

/HVV�ÀH[LELOLW\��EDVLFDOO\��HDFK�QDWLRQDO�covered bond has its own law; non-legal covered bonds may exist. but are riskier than regulated ones)

Contractual basis (to which extent should exist an obligation to disclose contractual information to third parties)

Legal basis (everything is public: collateralization ratio, role of cover assets monitor, minimum quality of covering mortgages, etc.)

Rights of the stakeholders left to general rules of law

6SHFL¿F�UXOHV�IRU�PLVEHKDYLRXU��ORVVHV��HWF�

More dependence on ‘private opinions’ such as the rating agencies or government direct sponsorization (e.g. the GSEs, that distort the free (concurrence competition) in the MBS market in the US)

Transparency of the law need (the lowest SUR¿OH�RI�VWDWH�LQWHUYHQWLRQ��UHGXFHV�WKH�need for rating agencie

0RUH�FRPSOH[�VWUXFWXUHV��PRUH�GLI¿FXOW�to understand by investors and other stakeholders; more intermediation costs

A simpler and straightforward structures (transparency

Table 2.1 Regulated versus non-regulated mortgage markets


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


such as investors. There is little transparency in contractual-based securitization. Its performance will depend on private arrangements and the ‘opinion’ of private agents known as ‘rating agencies’.17 This leads to complicated structures and undisclosed procedures. There is a lack of transparency in relation to the description DQG�LGHQWL¿FDWLRQ�RI�WKH�DFWXDO�VHFXULWL]HG�DVVHWV�DQG�WKHLU�UHOHYDQW�IHDWXUHV��KRZ�they have been transferred, which law is applicable in case of default of the underlying mortgages, etc. This has contributed to the widespread development of the so-called ‘blind trust’ crisis, where those taking part in a securitization process relied (often without checking due to the complexity and costs) on the statements of the previous stakeholder in the process. Clearly, investors were even further removed from such enquiries.

In contrast, the covered bonds system promotes more responsible lending, as the originator retains the full default risk of the mortgages and is incentivized to minimize risks and consequent mortgage default.18 Indeed, it has been estimated that the introduction of an effective covered bond system in the US would decrease the mortgage default rate eight times more than the provision of section 941 of the 'RGG�)UDQN�$FW��ZKLFK�REOLJHV�RULJLQDWRUV�WR�UHWDLQ�D�¿YH�SHU�FHQW�FUHGLW�ULVN�RI�securitized non-qualifying mortgages on their balance sheets.19

Second, the lack of a public standardized MBS in the US was fatal. Covered bond legislation in Germany, Spain, France and other European states creates a standardized type of covered bond for each country. Moreover, these regulated FRYHUHG�ERQGV�IXO¿O�WKH�PLQLPXP�UHTXLUHPHQWV�RI�$UWLFOH��RI�WKH�8&,76�'LUHFWLYH�DQG��EHFDXVH�RI� WKLV�� WKH\�KDYH�VRPH�EHQH¿WV�DFURVV�(XURSH�20 The situation in the US has provided the opportunity for private institutions, such as rating agencies, to act as private gatekeepers of this market. Using their UDWLQJV�DQG�VLPSOH�¿QDO�µPDUNV¶��$��%��HWF��WKH\�SXUSRUW�WR�DVVHVV�WKH�ULVN�RI�D�VSHFL¿F� LVVXH�RI�0%6�IRU� LQWHUQDWLRQDO� LQYHVWRUV��7KLV�GHSHQGHQFH�RQ�VXFK�private control would not have been possible or, at least, would not have been so relevant within an effective securities public supervision system. Such a system does not exist in the US.21 Indeed, rating agencies are not required to assess the ‘legal risk’ of European covered bonds (although rating agencies do rate them), as the law is public and transparent for everybody. Only those

17 See below.18 European Covered Bond Council (n 16) 151.19 The Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act 2010. See Ryan

Kreitzer, Covered Bond Markets: An Analysis of Their Impact on Mortgage Underwriting (New York, Leonard N Stern School of Business 2012) 46 and 47.

20 Directive 2009/65/EC of the European Parliament and of the Council of 13 July 2009 on the coordination of laws, regulations and administrative provisions relating to undertakings for collective investment in transferable securities (UCITS), OJEU 17 November 2009, L302/32.

21 See Tamar Frankel, ‘Regulating the Financial Markets by Examinations’ in Mitchell and Wilmarth, Jr (n 15) 219.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


securities that comply with legislative requirements can be called ‘covered bonds’. There is even a ‘denomination protection’. The behaviour of the rating agencies during the boom years has been heavily criticized for their contribution22� WR� WKH� ¿QDQFLDO� PRUWJDJH� EXEEOH�� 7KH� DJHQFLHV� DUH� FXOSDEOH��not least through apparently careless ratings of MBSs and CDOs,23 but also in directly assisting the issuer of these instruments in structuring them in a ZD\�ZKLFK�WUDQVPRJUL¿HG�VXESULPH�ORDQV�LQWR�7ULSOH�$�VHFXULWLHV��7KHVH�ZHUH��of course, initially attractive for international investors, but were ultimately worthless.24 Moreover, from 1983 until the introduction of the Dodd-Frank Act in 2010, the rule in s 436(g) of the US Securities Act 1933 prohibited anybody from suing for damages against any of the three biggest rating agencies – Moody’s, Standard & Poor’s and Fitch Ratings. These were termed Nationally Recognized Statistical Rating Organizations (NRSROs). Such a prohibition or immunity from justice should not be acceptable in states that guaranteed the universal right to access to justice. For instance, in Spain, anybody can sue anybody for any reason, according to Article 24 of the Spanish Constitution. After the abrogation of section 436(g) by the Dodd-Frank Act 2010, it seems clear that rating agencies were considered as experts and were not simply giving their ‘opinion’,25 thus losing the protection of the First Amendment of

22 Frank Partnoy, ‘Overdependence on Credit Ratings was a Primary Cause of the Crisis’ in Mitchell and Wilmarth, Jr (n 15) 116. See also Lawrence J White, ‘The Credit Rating Agencies’ (2010) 24(2) Journal of Economic Perspectives 218–21: ‘The securitization of these subprime mortgages was only able to succeed … because of the favourable ratings bestowed on the more senior tranches’.

23 Steven L Schwarcz, ’Too Big to Fail?: Recasting the Financial Safety Net’ in Mitchell and Wilmarth, Jr (n 15) 96.

24 Mark Anchor Albert ‘Ratings Wars. The Lawsuit Filed by Calpers May Be Able to Overcome the Rating Agencies’ Traditional First Amendment Defense’ Los Angeles Lawyer (October 2009) 38. We mentioned above the concept of the ‘blind trust’ crisis. Paragraph 10 of the introduction of European Regulation 1060/2009, of the European Parliament and of the Council of 16 September 2009, on credit rating agencies (OJ L302/1, 17 November ��VWDWHV�WKDW��µ&UHGLW�UDWLQJ�DJHQFLHV�DUH�FRQVLGHUHG�WR�KDYH�IDLOHG��¿UVW��WR�UHÀHFW�HDUO\�enough in their credit ratings the worsening market conditions, and second, to adjust their credit ratings in time following the deepening market crisis. The most appropriate manner LQ�ZKLFK�WR�FRUUHFW�WKRVH�IDLOXUHV�LV�E\�PHDVXUHV�UHODWLQJ�WR�FRQÀLFWV�RI�LQWHUHVW��WKH�TXDOLW\�of the credit ratings, the transparency and internal governance of the credit rating agencies, and the surveillance of the activities of the credit rating agencies. The users of credit ratings should not rely blindly on credit ratings but should take utmost care to perform [their] own analysis and conduct appropriate due diligence at all times regarding their reliance on such credit ratings’.

25 As was considered the case in many cases, such as Jefferson County Sch Dist v Moody’s Investors Servs 1999 175 F 3d 848, 856 (10th Cir 1999) and County of Orange v McGraw-Hill Cos 1999 245 BR 151, 157 (CD Cal 1999).


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


the US Constitution for their ratings.26 The CalPERS case27 was an example of an institution that incurred losses of about $1,000 million by relying on the rating agencies’ representations. In December 2012, the court held that the defendants did not seem to be protected by the First Amendment.

7KLUG��WKH�GH¿FLHQW�UHJXODWLRQ�RI�WKH�µ86�PRUWJDJH�VHFXULWL]DWLRQ�PDUNHW¶�LV�a major concern. At the end of the day, the assets which are securitized in a mortgage securitization process are mortgages.28 The strength of a mortgage, and the securities on which it is backed, depends on a pool of factors. Some of these are directly related to the property charged, such as location, building materials, ZKHWKHU�WKH�SURSHUW\�LV�D�ÀDW�RU�D�KRXVH��HWF��6LPLODUO\��WKH�W\SH�DQG�IHDWXUHV�RI�the mortgage loan involved, such as the LTV, interest rate, etc., are important. +RZHYHU�� VRPH� NH\� IDFWRUV� DUH� GLUHFWO\� UHODWHG� WR� WKH� OHJDO� FRQ¿JXUDWLRQ� RI�the mortgage itself, such as the way in which it is legally structured within a particular legal environment.

It is useful to outline here the details of the so-called ‘US mortgage’ – the type of mortgage at the base of the chain of any US mortgage securitization SURFHVV�� DOWKRXJK� LW� LV� GLI¿FXOW� WR� WDON� DERXW� D� VLQJOH� W\SH� RI� µ86�PRUWJDJH¶�29 Traditionally, from a legal perspective, there are two basic types: those states, mainly west of the Mississippi river, which follow the lien theory (the creditor has a security interest, but the title is not transferred to him or her) and those states, mainly east of the Mississippi river, which follow the title theory (in which the mortgage title is transferred to the lender).30�+RZHYHU�� RWKHU� FODVVL¿FDWLRQV�can be made depending on different criteria, such as the way in which mortgages are formalized (regular mortgages between mortgagee and mortgagor, deeds of trust where there is a trustee between both who holds the mortgage title)31 and

26 See New York Times v Sullivan 376 US 254 (1964).27 California Public Employees Retirement Scheme v Moody’s Corp et al CGC-09-

49024. See http://dockets.justia.com/docket/california/candce/3:2009cv03628/217999 accessed 17 September 2012.

28 This is true for the US and most countries that allow mortgage securitization, but not, for example, for Spain. See Nasarre-Aznar (n 2) 60–63.

29 Although this expression is the one that is used in response to international investors when they ask for the type of collateral of the MBSs or CDOs they are about to buy, in fact the mortgage pooling is done at the federal level through the agencies, and the rules that govern these mortgages are state or even county-based. Conversely, securitizations organized in Europe are national and it is not common to sell them whilst saying that they are backed by ‘European mortgages’ as no ‘European mortgage’ exists.

30 GJ Siedel and Janis K Cheezem, Real Estate Law, 4th edn (Boston, MA, South-Western College Publishing 1999) 310.

31 Robert Kratovil, ‘Mortgage Law’ in Robert H Pease and Homer Virgil Cherrington (eds), Mortgage Banking (New York, McGraw-Hill 1953) 24 states that this type can be useful if there are a number of lenders as a trustee acquires mortgage titles (instead of the lenders) who can eventually also foreclose the mortgage instead of the default of the mortgagor.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


others (reverse mortgages, equitable mortgages). But, apart from this, mortgages are registered, conveyed and foreclosed in a different way between states. Indeed, WKLV�GLYHUVL¿FDWLRQ�DQG�ODFN�RI�FRPPRQ�UHJXODWLRQV�DW�D�IHGHUDO�OHYHO32 contributes WR�WKH�ZHDNQHVV�RI�DQ�HI¿FLHQW�VHFXULWL]DWLRQ�SURFHVV�33 especially in those aspects relating to investors’ protection.

In relation to registration, there is no common land register in the US, but instead many county equivalents, amounting to some 3,000 registers, following a tradition since the seventeenth century. Each county register has its own UHTXLUHPHQWV�� IHHV��SURFHGXUHV�� UXOHV�� HWF�� ,Q� IDFW�� WKH\�KDYH�EHHQ�GH¿QHG�DV� µD�terribly cumbersome, paper-intensive, error-prone, and therefore costly process for transferring and tracking mortgage rights’.34 To attempt to make the system PRUH� HI¿FLHQW�� WLWOH� LQVXUDQFH� FRPSDQLHV�PDLQWDLQ� FRSLHV� RI� WKH� UHFRUGV� RI� WKH�county recorders and assume, through their policies, the risks (mistakes, omissions, etc.) that accompany those records, although this system has its own problems.35 7KLV�ZKROHVFDOH�LQHI¿FLHQF\�LQ�WKH�PRUWJDJH�UHJLVWUDWLRQ�V\VWHP�ZDV�WKH�LPSHWXV�for the main US mortgage market stakeholders – Fannie Mae, Freddie Mac and the Mortgage Bankers Association of America – to create a private land register in 1995. This would operate alongside, but outside of, the rules of the county registers:36 a device called Mortgage Electronic Registration Systems (MERS).

MERS performs two functions. It is a private land register for those members of the system where it assumes the role of ‘land registrars’, as mortgages are WUDQVIHUUHG�ZLWKLQ�WKH�V\VWHP��6LJQL¿FDQWO\��0(56�DOVR�DFWV�DV�WKH�PRUWJDJHH�LQ�each recorded mortgage relationship. Remarkably, it is registered in the county register as the mortgagee, even though it is not the lender. Any other operation

32 Grant S Nelson, ‘Confronting the Mortgage Meltdown: A Brief for the Federalization of State Mortgage Foreclosure Law’ (2010) 37(538) Pepperdine Law Review 606. Various attempts in the last 90 years at different types of initiatives (e.g. the soft law of the American Law Institute with its Restatement (Third) of Property: Mortgages 1997) have been LQVXI¿FLHQW� WR� DFKLHYH� D� FRXQWU\�ZLGH�PRUWJDJH�� ,Q� (XURSH�� GRFWULQDO�ZRUNV� KDYH� EHHQ�carried out through the drafting of a Eurohypothec, a common mortgage for Europe (see Agnieszka Dziecrewicz-Tulodziecka (ed), Basic Guidelines for a Eurohypothec (Warsaw, Mortgage Credit Foundation 2005). See also Sergio Nasarre-Aznar, ‘Eurohypothec: Drafting a Common Mortgage for Europe’ (2010) 2(1) Journal of Legal Affairs and Dispute Resolution in Engineering and Construction 50.

33 Nelson (n 32) 594.34 Phyllis K Slesinger and Daniel McLaughlin, ’Mortgage Electronic Registration

System’ (1995) 31 (808) Idaho Law Review 808. 35 Christopher L Peterson, ‘Foreclosure, Subprime Mortgage Lending, and the

Mortgage Electronic Registration System’ (2010) 78 University of Cincinnati Law Review 1366. From a European perspective, the problem of data protection should be added to those listed by the author, as it is questionable whether private companies can hold and manage the personal data and details of the titles over land.

36 Instead of focusing on trying to push forward a sort of harmonized system, such as the EULIS initiative in Europe: http://eulis.eu accessed 3 March 2013.


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


with the mortgage registered in this way is not public and does not alter the county register,37 but operates within the MERS system. It should be noted that MERS is directly operated by the members involved in each transaction38 and is a unique system for the whole country. Two-thirds of the mortgages originating in the US are contained within MERS, amounting to approximately 60 million mortgages in 2007.39 In many ways, the MERS system distorts the character of an ideal land registry system, which should be public, accessible by everybody, controlled by the public administration and controlling the validity of the recorded titles. Indeed, it has created a range of new problems, where, among other issues, it claims to be the mortgagee and also the enforcer of the default arrangements, but not the lender. Of course, this leaves the mortgagor unprotected, since it is clearly inappropriate that the enforcer of the security in the mortgage is not the lender under the mortgage loan arrangement. Several court resolutions have stated that MERS cannot enforce the mortgage as it does not hold the promissory note (technically it does not have a claim),40 which probably has remained in the hands of the originator of the mortgage.41 Thus, it may be the case that MERS is contributing to the poor LGHQWL¿FDWLRQ�RI�OLDELOLWLHV�DULVLQJ�IURP�WKH�SUHGDWRU\�OHQGLQJ�SURFHVV�42 This may be related to the ‘robo-signing’ scandal, involving the forging of false documents evidencing the transfer of promissory notes to the bank purported to foreclose the mortgage.43�,Q�'HFHPEHU��WKH�0DVVDFKXVHWWV�$WWRUQH\�*HQHUDO�¿OHG�WKH�¿UVW�major state lawsuit over ‘robo-signing’ against several major banks and MERS.44 7KH�$WWRUQH\�*HQHUDO�DOOHJHG�WKDW�WKHVH�¿YH�HQWLWLHV�

engaged in unfair and deceptive trade practices in violation of Massachusetts law by pervasive use of fraudulent documentation in the foreclosure process, including

37 This remains recorded with MERS as ‘mortgagee’. This allows the mortgage industry to use MERS to evade paying the fees and taxes related to mortgage transactions. See Peterson (n 35) 1362.

38 This leads to new problems, such the one raised in Deutsche Bank National Trust Co v Maraj 2008 NY Slip Op 50176 (U) (NY Sup Ct Kings Co).

39 Peterson (n 35) 1362 and 1373.40 See National Consumer Law Center, Foreclosures (4th edn, Boston, MA, National

Consumer Law Center 2010) 143. See also the decision in Johnson v Home State Bank 501 US 78, 111, S Ct 2150, 2154, 115 L Ed 2d 66 (1991).

41 In fact, it is MERS itself that alternately presents itself as a mere agent of the mortgagee (when it is sued for fraud, bad practice or violation of consumers’ rights) or as a mortgagee (when tries to foreclose a mortgage). See, in this sense, Peterson (n 35) 1376.

42 ibid, 1399. 43 ‘Mortgage Mess: Who Really Owns Your Mortgage’ Sixty Seconds (3 April 2011)

http://www.cbsnews.com/video/watch/?id=7361596n accessed 19 July 2013.44 Commonwealth of Massachusetts v Bank of America et al (Superior Court

Depatment of the Trial Court 11-4363, 1 December 2011) http://www.mass.gov/ago/news-DQG�XSGDWHV�SUHVV�UHOHDVHV��¿YH�QDWLRQDO�EDQNV�VXHG�E\�DJ�FRDNOH\�KWPO accessed 29 October 2012.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


so-called ‘robo-signing’, foreclosing without holding the actual mortgage, corrupting [the] Massachusetts land recording system through the use of MERS, DQG�IDLOLQJ�WR�XSKROG�ORDQ�PRGL¿FDWLRQ�SURPLVHV�WR�0DVVDFKXVHWWV�KRPH�RZQHU�45

In relation to this, JP Morgan, Bank of America, Citigroup, Ally Financial and Wells Fargo & Company were accused of faulty foreclosure practices. However, in 2012, a settlement was reached with the Department of Justice, the Department of Housing and Urban Development and 49 states, through which the lenders were given immunity from prosecution for this cause in exchange for direct compensation ($25 billion) to home-owners who were at risk of foreclosure or who had already been foreclosed.

Thus, the system of mortgage transfer in the US is in jeopardy, giving rise to questions concerning the credibility of the whole US mortgage securitization process. This situation creates major risks for US MBS holders. It is remarkable that only now, after 40 years of US mortgage securitization, is there an active discussion in the US on how mortgages can be properly transferred as an essential step in any standard US securitization process. This discussion is taking place at a number of levels: in the report of the Permanent Editorial Board for the Uniform Commercial Code 2011;46 regarding the differences in the transfer of regular mortgages and deeds of trust;47 among authors who have evidenced sharp differences among different systems;48 within the mortgage industry itself;49 and in the courts, such the decisions in Ibanez and Bevilacqua.50

45 ‘First Major State Lawsuit Filed Over “Robo-Signing”’ CNBC (1 December 2011) http://www.cnbc.com/id/45511868 accessed 15 March 2013.

46 The Permanent Editorial Board for the Uniform Commercial Code, ‘Application of the Uniform Commercial Code to Selected Issues Relating to Mortgage Notes’ 14 November 2011. The American Law Institute and the National Conference of Commissioners on Uniform State Laws (14 November 2011) establishes a set of four rules on the basis of the Uniform Commercial Code, but it says that: ‘The enforcement of real estate mortgages by foreclosure is primarily the province of a state’s real property law.’

47 See National Consumer Law Center (n 40) 145; and Landmark National Bank v Kesler, 216 P 3d 158 (which establishes that separating interests of note and deeds of trust can leave the mortgage unenforceable).

48 Nelson (n 32) 591 and 592.49 See the discussion of the report of the American Securitization Forum, ‘Transfer

and Assignment of Residential Mortgage Loans in the Secondary Mortgage Market’ ASF White Paper Series (16 November 2010).

�� 7KH�¿UVW�FDVH�LV�US Bank National Association v Antonio Ibanez, Supreme Judicial Court of Massachusetts, 7 January 2011 (458 Mass 637), in which the Court stated that: ‘In Massachusetts, where a note has been assigned but there is no written assignment of the mortgage underlying the note, the assignment of the note does not carry with it the assignment of the mortgage. Barnes v Boardman 149 Mass 106, 114 (1889). Rather, the holder of the mortgage holds the mortgage in trust for the purchaser of the note, who has an equitable right to obtain an assignment of the mortgage, which may be accomplished


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


,W� LV�ZRUWK�PHQWLRQLQJ� WKH� UHOHYDQW� LQHI¿FLHQFLHV� �GHOD\V� DQG� ORVVHV�� RI� WKH�mortgage enforcement systems in the US that directly affect the capacity for lenders to recover the money they have lent, and therefore the capacity of investors in MBSs to recover the money they have invested in those securities. The average time to process a foreclosure in the US increased from 253 days in 2007 to 674 days in 2011, although the duration is about three years in Florida, Washington and New York.51 Mortgage foreclosure law differs from one state to another.52 In 40 per cent of states, it is only possible to start a judicial foreclosure, which is a ORQJ��FRPSOH[��H[SHQVLYH�DQG�LQHI¿FLHQW�V\VWHP�53�,I�WKH�OHQGHU�¿QDOO\�VXFFHHGV�LQ�IRUHFORVLQJ��WKH�LQHI¿FLHQW�DXFWLRQ�SURFHVV�LQYROYLQJ�WKH�VKHULII�GRHV�QRW�IDFLOLWDWH�a proper sale of the property based on its market price – a system which causes losses to the lender that may affect the stability of the securitization structure in which that particular mortgage was included. Second, those states in lighter grey in Figure 2.2 are non-recourse states – where the mortgagee is only secured with the charged property and not with the rest of the estate of the mortgagor. The possibility of mortgage default can be up to 81 per cent higher in these compared with recourse states.54 This has given rise to the phenomenon of the ‘strategic defaulter’ – those mortgagors who can pay the mortgage, but since their property is worth less than the money they still owe to the lending institution, they simply ‘walk away’, giving the lender the keys of the property.55

E\�¿OLQJ�DQ�DFWLRQ�LQ�FRXUW�DQG�REWDLQLQJ�DQ�HTXLWDEOH�RUGHU�RI�DVVLJQPHQW�¶�,Q�WKH�SUD[LV�this means that thousands or even millions of mortgages are unenforceable (and therefore the MBSs issued over them depreciated greatly or simply defaulted as they were often structured over closed pools of mortgages) unless mortgagees acquire all those notes or ‘forge’ them through robo-signing because they did not exist at all. The second case is Bevilacqua v Rodriguez, Supreme Judicial Court of Massachusetts, 18 October 2011 (460 0DVV��ZKLFK� FRQ¿UPHG� WKDW� WKH�PRUWJDJH�KROGHU�PXVW� KDYH� D� YDOLG� DVVLJQPHQW� RI�mortgage to foreclose a property.

51 Les Christie, ‘Foreclosure Free Ride: 3 Years, No Payments’ CNN Money (28 December 2011) http://money.cnn.com/2011/12/28/real_estate/foreclosure/index.htm accessed 18 September 2012.

52 Nelson (n 32) 586.53 Prentiss Cox, ‘Foreclosure Reform Amid Mortgage Lending Turmoil: A Public

Purpose Approach’ (2008) 45 (3) Houston Law Review 699; see also Nelson (n 32) 586.54 Ghent and Kudlyak (n 10) 29. See also Kreitzer (n 19) 46 and 47.55 Moreover, there is a plethora of techniques available to the borrower to delay

WKH�IRUHFORVXUH��VXFK�DV�¿OLQJ�IRU�EDQNUXSWF\��VWD\LQJ�DW�KRPH�GXULQJ�IRUHFORVXUHV��HTXLW\�skimming, etc. Other arrangements with the lender, such as deeds in lieu, short sales or conciliations, also affect the secondary mortgage market as they usually entail a loss to the lender, which is transferred to the MBS investors if that mortgage was included in a backing pool.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


Source: own elaboration 56

7KXV�� LW� LV� TXHVWLRQDEOH� ZKHWKHU� WKH� LQHI¿FLHQFLHV� LQ� µ86�PRUWJDJHV¶� ZHUH�already known by investors at the time they bought US MBSs and CDOs, or whether they were being taken into account by rating agencies when they were giving ‘Triple A’ ratings to those mortgage-collateralized MBSs and CDOs. All WKLV�HYLGHQFHV�D�VLJQL¿FDQW�OHYHO�RI�GLVWRUWLRQ57 of the legal system and generalized reckless practices in the origination, transfer and enforcement of mortgages in the 86��7KLV�KDV�FOHDUO\�FRQWULEXWHG�WR�WKH�IDLOXUH�RI�WKH�LQWHUQDWLRQDO�¿QDQFLDO�V\VWHP�and the globalization of the crisis.

From the International Crisis to the Detrimental Impact on the Spanish

Housing System

,Q��JOREDO� ORVVHV� LQ� WKH� LQWHUQDWLRQDO�EDQNV�DQG�RWKHU�¿QDQFLDO� LQVWLWXWLRQV�arising from US-originated assets were estimated at approximately $2.7 trillion.58 In Europe, three major British banks lost $31.8 billion, two major Swiss banks

56 Using the data of Ghent and Kudlyak (n 10) 44 and 55.57 On this concept, see Steven L Schwarcz, ‘Distorting Legal Principles’ (2010) 35(4)

Journal of Corporation Law, available at: http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1532465 accessed 18 September 2012.

58 International Monetary Fund, ‘Global Financial Stability Report (GFSR)’ (April 2009) 11 http://www.imf.org/external/pubs/ft/gfsr/2009/01/pdf/text.pdf accessed 18 September 2012.

Figure 2.2 Recourse (dark grey) and non-recourse (light grey) states.


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


lost $62.3 billion, and $41.1 billion was lost by three major German banks up to December 2008, – all traceable to the US subprime crisis.59 These losses heavily affected the capital position of the banks, which entered a liquidity crisis. The securitization market dropped dramatically, as did interbank lending, due to the JHQHUDO� ODFN� RI� WUXVW� EHWZHHQ� ¿QDQFLDO� LQVWLWXWLRQV�� ,Q� VRPH� FRXQWULHV�� VXFK� DV�Spain, banks almost completely ceased lending to families or businesses, thus YLUWXDOO\�KDOWLQJ�WKH�HFRQRP\��,W�LV�VLJQL¿FDQW�WKDW�LQ��ORDQV��PRVWO\�PRUWJDJH�loans) represented about 65 per cent of the Spanish banks’ balance sheets.60

Indeed, the 6SDQLVK�HFRQRP\�DQG�¿QDQFLDO�V\VWHP�KDV�SHUIRUPHG�HYHQ�ZRUVH�than would be expected during a globalized crisis, particularly when compared to the impact in the majority of EU countries. Although many causes could have contributed to this, it is suggested that the last housing boom/bubble (1995–2007) is one of the most relevant. In a manner similar to the US pattern described above, the promotion of widespread home-ownership at any cost, combined with the speculative or the buy-to-let business approach, has been prevalent in Spain and other European countries. Spanish housing policy, before and during the housing bubble, involved massive construction and enormous levels of mortgage loans, which has now led to an over-indebted society.61 This was facilitated by ready access to mortgage credit as a result of low interest rates and the liquidity of 6SDQLVK� EDQNV�� ZKLFK� EHQH¿WHG� IURP� D� JRRG� LQWHUEDQN� OHQGLQJ� V\VWHP� �EDVHG�on trust among banks), and the massive issuing of Spanish covered bonds and MBSs. In fact, Spanish banks had for many years been the second largest issuer of covered bonds and MBSs after Germany (covered bonds), and the UK (MBSs).62 Other countries such as Ireland experienced similar policies and a housing market collapse on a similarly large scale.63

59 Cox, Faucette and Valenzuela (n 6) 18.60 Ibid.61 For numbers, see below.�� 6HH�6HUJLR�1DVDUUH�$]QDU��µ2SHUDFLRQHV�SDVLYDV��/D�UH¿QDQFLDFLyQ�GH�FUpGLWRV�\�

SUpVWDPRV�KLSRWHFDULRV¶�LQ�(VWKHU�0XxL]�(VSDGD��6HUJLR�1DVDUUH�$]QDU�DQG�(OHQD�6iQFKH]�-RUGiQ��HGV��La reforma del mercado hipotecario (Madrid, Edisofer 2009) 399–552, but especially 406–12, where the bad performance of Spanish covered bonds when compared to other European covered bonds since the beginning of the crisis is discussed.

�� $W� OHDVW� WKUHH�DXWKRULWDWLYH� UHSRUWV�RQ� WKH� ,ULVK�¿QDQFLDO� FULVLV�KDYH�KLJKOLJKWHG�massive overlending, which overheated the housing market. See Klaus Regling and Max Watson, A Preliminary Report on the Sources of Ireland’s Banking Crisis (Dublin, *RYHUQPHQW� 3XEOLFDWLRQV� 2I¿FH� �� &RPPLVVLRQ� RI� ,QYHVWLJDWLRQ� LQWR� WKH� %DQNLQJ�Sector in Ireland, Misjudging Risk: Causes of the Systemic Banking Crisis in Ireland (March 2011), known as the Nyberg Report; Governor of the Central Bank, The Irish Banking Crisis. Regulatory and Financial Stability Policy 2003–2008 (Dublin, The 6WDWLRQHU\�2I¿FH��7KLV�ODWWHU�UHSRUW�VKRZV�WKDW�E\��WKH�LQFUHDVH�LQ�FRQVWUXFWLRQ�DQG�KRXVLQJ�KDG�LQFUHDVHG�EH\RQG�SRSXODWLRQ�QHHGV��UHÀHFWLQJ�VSHFXODWLYH�SXUFKDVHV�WKDW�represented 15 per cent of the housing stock that stood vacant. But it also says (at 30) that WD[DWLRQ� LQFHQWLYHV�DLPHG�DW� WKH�FRQVWUXFWLRQ�VHFWRU��H�J�� ORZHULQJ�VWDPS�GXW\�¿YH� WLPHV�


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


However, in Spain, the situation was more severe as a consequence of the unavailability of a real alternative housing tenure to home-ownership. For years, the Spanish housing rented sector remained one of the smallest in Europe (see Figure 2.3), which in practice meant that it was of poor quality and relatively expensive.64 $OO�WD[�EHQH¿WV�ZHUH�WDUJHWHG�DW�KRPH�RZQHUV�UDWKHU�WKDQ�WHQDQWV�OHVVHHV��7KHUH�ZDV�DQ�LQHI¿FLHQW�HYLFWLRQ�SURFHVV�IRU�UHQWHG�SURSHUWLHV��ZKLFK�FRPSDUHG�SRRUO\�ZLWK� DQ� HI¿FLHQW� �EXW� YHU\� OHQGHU�RULHQWHG�� PRUWJDJH� HQIRUFHPHQW� SURFHGXUH��State housing plans revolved around build-to-sell rather than a renting-what-is-already-built-oriented approach. Market advantages, in the form of structured and funded mortgage facilities, have overshadowed an undeveloped rented market, while Spanish legislation over the past 60 years focused on the needs of banks and home-owners rather than lessors and lessees. The result is that, even today, only about 15 per cent of households occupy rented housing and only two per cent occupy social rented housing. Thus, there is still no real (in terms of affordability, quality, stability, etc.) alternative to home-ownership for families, which is an issue in many other European states .65

,Q�IDFW��VLQFH�WKH�EHJLQQLQJ�RI�WKH�¿QDQFLDO�FUDVK�LQ�WKH�ODVW�TXDUWHU�RI��(and the subsequent mortgage and housing crisis), Spanish economic stability66

EHWZHHQ� �� DQG� �� WR� LPSURYH� WKH� DIIRUGDELOLW\� RI� KRXVHV� WR� ¿UVW�WLPH� EX\HUV� DQG�special schemes, existed for many types of constructions. Moreover (at 31), the ceiling on the income tax deductibility of mortgage interest for owner-occupiers was increased four times between 2000 and 2008. See also P van den Noord, ‘Tax Incentives and House Price Volatility in the Euro Area: Theory and Evidence’, OECD Economics Department Working Papers No 356, 2011, 9, which clearly stated that the tax system was subsidizing housing in Ireland and Spain (among others).

64 See a complete discussion in Sergio Nasarre-Aznar and Estela Rivas Nieto, ‘La QDWXUDOH]D� MXUtGLFR�SULYDGD�\�HO� WUDWDPLHQWR�¿VFDO�GH� ODV�QXHYDV� VRFLHGDGHV�FRWL]DGDV�GH�LQYHUVLyQ�HQ�HO�PHUFDGR�LQPRELOLDULR��62&,0,�¶�HQ�OD�/H\��(VWXGLRV�)LQDQFLHURV��5HYLVWD� GH� &RQWDELOLGDG� \� 7ULEXWDFLyQ�� ',&�� DQG� '� 5DH� DQG� 3� YDQ� GHQ�Noord, ‘Ireland’s Housing Boom. What Has Driven it and Have Prices Overshot?’ OECD Economics Department Working Papers No 492, 6.

�� 6HH�D�FRPSOHWH�GLVFXVVLRQ�RI�WKLV�LQ�0RQWVHUUDW�3DUHMD�(DVWZD\��µ(O�UpJLPHQ�GH�tenencia de la vivienda’ in Jesús Leal (ed), La política de vivienda en España (Madrid, Ed Pablo Iglesias 2010) 101.

66 Which has been recently (2011–12) replicated into a political crisis (e.g. the form of state divided into autonomous regions since 1978 is in question, with Catalonia’s current government requesting the independence from the rest of Spain (see http://www.nytimes.com/2012/10/06/world/europe/in-catalonia-spain-artur-mas-threatens-to-secede.html?partner=rss&emc=rss&smid=tw-nytimes&_r=0 accessed 6 October 2012) and serious social unrest (e.g. just in the main city of Spain, Madrid, there have been 983 demonstrations between July and September 2012 (see ‘Las manifestaciones pasan factura a Madrid’ LaVanguarida (27 September 2012) http://www.lavanguardia.com/local/madrid/20120927/54351933893/las-manifestaciones-pasan-factura-a-madrid.html accessed 6 July 2013.


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


itself has been in constant danger.67 This has had an important impact on housing. 7KH� IROORZLQJ�GDWD�RXWOLQHV� WKH� FXUUHQW� VLWXDWLRQ�RI�KRXVLQJ� LQ�6SDLQ� DIWHU�¿YH�years of economic crisis:

1. From 2007 to 2011, there have been 330,000 mortgage foreclosures.68 Paradoxically, the new census of 2011 reveals that there are 3.5 million empty dwellings.69

2. Mortgage funding and house sales are still decreasing – down by 29.3 in 2011 compared to 2010.70

67 The massive banking reforms through mergers and acquisitions and nationalization, the current lack of liquidity of Spanish banks that remain untrustworthy in international business, the ‘intervention’ of the EU in the Spanish economy in July 2012, the creation of a ‘bad bank’ with thousands of unsold properties at bargain prices, the sovereign rate risk that exceeded 600 basic points in relation to Germany in July 2012 and the cuts in workers’ salaries and other social rights are only some examples of the elements of the drama.

68 Consejo General Del Poder Judicial, ‘Datos sobe el efecto de la crisis en los yUJDQRV�MXGLFLDOHV��7��¶��0DGULG��www.poderjudicial.es accessed 19 July 2013, XQGHU�µ(VWDGtVWLFD¶��+RZHYHU�WKLV�GDWD�GRHV�QRW�GLIIHUHQWLDWH�EHWZHHQ�¿UVW�UHVLGHQFHV�DQG�other dwellings or even between dwellings and other type of properties.

�� 6HH��KRZHYHU��-XDQ�&DUORV�0DUWLQH]��µ(Q�(VSDxD�XQ��SHU�FHQW�GH�ODV�YLYLHQGDV�HVWiQ�vacías’ El Pais Economia (8 May 2012) http://economia.elpais.com/economia/2012/01/05/actualidad/1325752378_850215.html accessed 18 September 2012.

70 Statistics can be found at the website of the Ministerio de Fomento http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=34000000 accessed 18 September 2012.

Figure 2.3 Number of dwellings by type of tenure in Europe, 2009.

Source, Eurostat.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


3. Some 5.7 million people were unemployed in July 2012, an employment rate of 24.63 per cent.71�7KLV�KDV�D�VLJQL¿FDQW�LQÀXHQFH�LQ�WKH�LQFUHDVLQJ�number of defaulted (mortgage) loans.

4. According to The Economist (9 February 2012), on the basis of XQHPSOR\PHQW� DQG� LQÀDWLRQ� UDWLRV�� 6SDLQ� LV� FXUUHQWO\� WKH� VL[WK� SRRUHVW�country out of a list of 92.72 According to UNICEF, some 2.2 million children in Spain are living in families below the poverty threshold.73

5. According to Eurostat, some 37 per cent of the Spanish population between 18 and 35 consider access to a dwelling as one of the most important problems facing Spanish youth74 and as the main cause of why children are not leaving their parents’ house until they are 30 years old.75 Even then, some 30 per cent still need economic support from their parents or other relatives.76

There are at least four legal factors which, in my opinion, contribute to an understanding of the current situation of Spanish housing and mortgage markets, and which bear similarities to factors in the US that caused the crisis.

First, bad banking practices are a major contributory factor. For many years, Spanish banks undertook bad practices by offering inadequate products,77 including those related to their mortgage loans. Subprime mortgages were also a reality in Spain during the housing bubble. Lenders granted mortgages of even more than 100 per cent LTV, regardless of the capability of the borrower to pay

71 According to the Instituto Nacional de Estadistica (INE): http://www.ine.es/jaxi/PHQX�GR"W\SH SFD[LVSDWK � SHU� FHQW�)W�� SHU� FHQW�)H��BPQX¿OH LQHEDVH/ � accessed 18 September 2012.

72 ‘Feeling Gloomy’ The Economist (9 January 2012) http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2012/01/daily-chart-0 accessed 18 September 2012.

�� 81,&()��µ/D�LQIDQFLD�HQ�(VSDxD��±��(O�LPSDFWR�GH�OD�FULVLV�HQ�ORV�QLxRV¶�(May 2012) 8 KWWS��ZZZ�XQLFHI�HV�VLWHV�ZZZ�XQLFHI�HV�¿OHV�,QIDQFLDB��B��B¿QDO�pdf accessed 17 September 2012.

�� &HQWUR� GH� ,QYHVWLJDFLRQHV� 6RFLROyJLFDV� �&,6�� µ(VWXGL� ��¶� �� $SULO� ��http://www.cis.es accessed 18 September, 2012.

75 Eurostat, ‘Youth in Europe. A Statistical Portrait’ (2009) 31 http://epp.eurostat.ec.europa.eu/cache/ITY_OFFPUB/KS-78-09-920/EN/KS-78-09-920-EN.PDF accessed 18 September 2012.

�� )XQGDFLRQ�(QFXHQWUR�� µ,QIRUPH�(VSDxD��8QD� LQWHUSUHWDFLyQ�GH�VX�UHDOLGDG�social’ (2011) 191 http://www.fund-encuentro.org/ accessed 19 September 2012.

�� $V�DQ�H[DPSOH��WKH�6SDQLVK�6HFXULWLHV�([FKDQJH�&RPPLVVLRQ��&RPLVLyQ�1DFLRQDO�GHO�0HUFDGR�GH�9DORUHV��KDV�HVWDEOLVKHG�¿QHV�IRU��FUHGLW�LQVWLWXWLRQV�IRU�FRPPHUFLDOL]LQJ�a kind of security called ‘preferred participations’ (participaciones preferentes) without H[SODLQLQJ�WKHP�SURSHUO\�WR�WKHLU�FOLHQWV��DQG�WKXV�IDLOLQJ�WR�IXO¿O�WKH�0DUNHWV�LQ�)LQDQFLDO�Instruments Directive requirements to obtain a proper consent from them: http://economia.elpais.com/economia/2012/09/13/actualidad/1347528967_278279.html accessed 13 September 2012.


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


the instalments under the mortgage.78 The careless examination of the repayment capability of the borrower led, according to the Bank of Spain, to a delinquency rate of housing mortgage loans of 3.22 per cent in mid-2012, up from 1.31 per cent in mid-2008.79 The risk to banks was usually covered by requiring borrowers WR�¿QG� D� IULHQG�RU� D� UHODWLYH� WR�PRUWJDJH� WKHLU� RZQ�GZHOOLQJ�� RU� HYHQ�SURYLGH�a personal guarantee (aval) with their whole estate for the repayment of the mortgage loan. This practice has contributed to the extension of the housing crisis among families of all income levels.80 Similarly, for years, Spanish banks had sold ULVN\�¿QDQFLDO�SURGXFWV� WR�ERWK�VPDOO�FRUSRUDWLRQV�DQG�FRQVXPHUV��7KHVH�ZHUH�arranged with corresponding credit default swaps, to stabilize the volatility of the variable interest rate of their mortgage loans (referenced to the Euribor index)81 or WR�SURYLGH�D�ÀRRU�FODXVH�ZLWKLQ�WKH�PRUWJDJH�ORDQ�FRQWUDFW�WHUPV��7KHVH�W\SHV�RI�¿QDQFLDO�SURGXFWV�ZHUH�FRPPHUFLDOL]HG�MXVW�D�IHZ�PRQWKV�EHIRUH�WKH�ELJJHVW�GURS�of the Euribor in its history82�DQG�VRPH�PRQWKV�DIWHU�WKH�¿UVW�HIIHFWV�RI�WKH�FUHGLW�crunch in Spain.83 Many of those contracts were worded in an obscure manner for FOLHQWV��7KH�UHIHUHQFH�LQGH[HV�ZHUH�LPSRVHG�E\�WKH�EDQNV��D�¿[HG�UHIHUHQFH�LQGH[�of around 4.5 per cent), which, in practice, meant that since October 2008, clients have been paying extra over and above their mortgage instalments to the banks on a monthly basis. This is the typical obligation resulting from an interest rate VZDS�RU�D�ÀRRU�FODXVH��DV�WKH�(XULERU�KDV�UHPDLQHG�VLQFH�WKHQ�ORZHU�WKDQ�WKRVH�‘agreed’ reference indexes.

0RUHRYHU�� FXVWRPHUV�FOLHQWV� IRXQG� LW� YHU\� GLI¿FXOW� WR� DVVHVV� WKH� UHDO� OHJDO�and economic consequences of underwriting those contracts, as neither neutral nor complete information was provided to them. There was no legal requirement to ensure that customers/clients understood all the details of the arrangement, demonstrating the major asymmetry of information between the parties. Banks could have reasonably been expected to have known in advance that the Euribor UDWH� ZRXOG� GURS� VLJQL¿FDQWO\�� RU� ZHUH� DW� OHDVW� PRUH� OLNHO\� WR� GR� VR� WKDQ� WKH�

78 Since 2002, banks have been legally allowed to securitize Spanish subprime mortgages through the issue of Spanish asset-backed securities (ABSs) (bonos de titulización de activos). This meant that Spanish banks were allowed to get rid of problematic mortgages as soon as they were granted and therefore they had no problem in granting them to families and people who were unable to repay them.

�� ,W� LV� DERXW� �� SHU� FHQW� IRU�PRUWJDJH� ORDQV� JUDQWHG� WR� EXLOGHUV�� 6HH�$VRFLDFLyQ�Hipotececaria Espanola, ‘Tasas de dudosidad hipotecaria, Segundo Trimestre 2012’ (2012) KWWS��ZZZ�DKH�HV�ERFPV�LPDJHV�E¿OHFRQWHQW��SGI"YHUVLRQ �� accessed 6 October 2012.

80 ‘Las ejecuciones hipotecarias amenazan ya a las familias de las zonas de rentas altas’ El Mundo (24 September 2012) http://www.elmundo.es/elmundo/2012/09/24/suvivienda/1348478744.html accessed 9 September 2012.

81 ‘EURIBOR’ (the Euro Interbank Offered Rate) is the money market reference rate for the euro.

82 October 2008.83 September 2007.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


consumers or small businesses with whom they made such arrangements. The courts have reacted to this situation by declaring many hundreds of swaps, caps, ÀRRU�FODXVHV�DQG�VLPLODU�¿QDQFLDO�GHULYDWLYH�DJUHHPHQWV�YRLG�

,W�LV�VLJQL¿FDQW�WKDW�WKH�WUDQVSRVLWLRQ�RI�WKH�0DUNHWV�LQ�)LQDQFLDO�,QVWUXPHQWV�Directive (MiFID)84 into Spanish law arrived late, in 2008, when all banking activity had already virtually stopped. Although now implemented, its application has been disappointing for non-professional customers. Indeed, non-professional customers can still engage in contracts associated with the vast majority of risky ¿QDQFLDO� SURGXFWV�� HYHQ� ZKHUH� WKH� QRQ�SURIHVVLRQDO� FXVWRPHU� KDV� QRW� SDVVHG�the adequacy or convenience test. This, in practice, means that he or she does not know what he or she is contracting, and is bound just by signing that he or she agrees to the contract (even if he or she does not understand it and/or its consequences). Conversely, banks are using these tests as a defence against claims from consumers to demonstrate that they had properly assessed them, and that the customers wished to enter into contracts for these products, even if they did not understand them.85

Spanish legislation has allowed and even promoted new forms of risky EDQNLQJ�SUDFWLFHV��HYHQ�LQ�WKH�GHOLFDWH�¿HOG�RI�KRXVLQJ��,Q�WKLV�VHQVH��WKH�UHIRUP�of the mortgage market in Spain, by Act 41/2007,86 introduced two new risky

84 Directive 2004/39/EC of the European Parliament and of the Council of 21 $SULO��RQ�PDUNHWV�LQ�¿QDQFLDO�LQVWUXPHQWV�DPHQGLQJ�&RXQFLO�'LUHFWLYHV��((&�and 93/6/EEC and Directive 2000/12/EC of the European Parliament and of the Council and repealing Council Directive 93/22/EEC (OJEU, 30 April 2004, L145/1).

85 This is a similar criticism noted in C Castronove, ‘Information Duties and Precontractual Good Faith’ (2009) 4 European Review of Private Law 568 of consumers’ protection through long lists of pre-contractual information to be provided by the professional seller before an arrangement (see, as an example, the 20 pieces of pre-contractual information to be provided in distant contracts according to art 6 of Directive 2011/83/EU of the European Parliament and of the Council of 25 October 2011 on consumer rights, amending Council Directive 93/13/EEC and Directive 1999/44/EC of the European Parliament and of the Council and repealing Council Directive 85/577/EEC and Directive 97/7/EC of the European Parliament and of the Council, OJEU 22 November 2011, L304/64). Basically, consumers do not read all this information on a regular basis and, even if they do so, in some cases they may not fully understand it, thus evidencing that there is not necessarily a correlation between more pre-contractual information and more consumer protection. For criticism of this system, see T Sefton Green, Mistake, Fraud and Duties to Inform in European Contract Law (Cambridge University Press, 2009) 398. See also research on this in the US in O Ben-Shahar and CE Schneider, ‘The Failure of Mandated Disclosure’, Chicago Working Paper Series Index (March 2010) 64, where it is shown that the history of compulsory provision of information ‘is a history of failure’. See also F Marotta Wurgler, ‘Will Increased Disclosure Help? Evaluating the Recommendation of the ALI’s “Principles of the Law of Software Contracts”’ (2011) 78 (1) University of Chicago Law Review 165

�� 6SDQLVK�$FW� �� 'HFHPEHU�� ZKLFK� PRGL¿HV�$FW� �� 0DUFK�� RI�regulation of the mortgage market (BOE 8 December 2007, no 294, 50593).


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


practices that were discouraged by the European Commission White Paper on the Integration of EU Mortgage Credit Markets.87�7KH�¿UVW�RI�WKH�WZR�LV�UHODWHG�WR�WKH�W\LQJ�SUDFWLFHV��L�H��EDQNLQJ�SUDFWLFHV�WKDW�PDNH�LW�PRUH�GLI¿FXOW�IRU�WKH�ERUURZHU�to change his or her lending institution because of the costs or the numerous links with the existing lender. Thus, while Act 41/2007 limited the effects of former $UWLFOH��RI�$FW��RQ�VXEURJDWLRQ�DQG�PRGL¿FDWLRQ�RI�PRUWJDJH�ORDQV�88 from 2007 onwards, as soon as the borrower receives an offer from a new lender, he or VKH�FDQQRW�FKDQJH�LI�WKH�H[LVWLQJ�OHQGHU�PDWFKHV�WKLV�RIIHU��6LJQL¿FDQWO\��2EMHFWLYH�3.4 of the European Commission White Paper 2007 strongly discourages the establishment of such limitations on borrowers in Europe.89 Moreover, Article 9 of the Report of the Economic and Monetary Affairs Committee90 of the European Parliament clearly states that countries should forbid these tying products. Surprisingly, however, Article 18 of the same Report foresees a similar outcome to the one in Spanish Act 41/2007, which is not desirable as it is contrary to the EU principle of freedom of movement of people and is against free competition among lending institutions in Europe, freedom of choice and consumer mobility.

A second paradox arises in the context of the Commission’s caution in the White Paper in respect of equity-release products, such as the reverse mortgage. Yet, these type of products are legally backed in Article 18 of the Report of the Economic and Monetary Affairs Committee and the reverse mortgage was introduced for WKH�¿UVW�WLPH�LQWR�6SDQLVK�ODZ�E\�$GGLWLRQDO�'LVSRVLWLRQ��RI�$FW��$V�DQ�example of this approach in Spain, Figure 2.4 shows the ‘recommended’ way in which a person’s life can be linked to a single lending institution. First the lender JUDQWV�D�PRUWJDJH�ORDQ�WR�EX\�WKH�¿UVW�IDPLO\�GZHOOLQJ�ZKHQ�WKH�ERUURZHU�LV�LQ�his or her mid-twenties; then it grants consumer loans when the borrower has partially repaid the mortgage loan and he or she is between his or her mid-forties

87 White Paper on the Integration of EU Mortgage Credit Markets, COM(2007) 807 ¿QDO��

88 BOE 4 April 1994, no 80, 10364.89 Consumer mobility is a clear-cut objective of the White Paper to achieve a true

European mortgage market. In this sense, it says (at 5) that: ‘Information alone cannot, however, facilitate customer mobility. By increasing switching costs, “tying” practices (e.g. obliging the consumer to open a current account or take out an insurance policy with the same company when purchasing a mortgage credit) effectively bind consumers to a SDUWLFXODU�¿QDQFLDO�VHUYLFHV�SURYLGHU��WKXV�UHVWULFWLQJ�PRELOLW\�DQG�ZHDNHQLQJ�FRPSHWLWLRQ��Practices such as obliging consumers to transfer their salary to the current account attached to the mortgage credit may have a similar effect. These practices not only have implications for customer mobility but can also reduce price and product competition in the markets for the tied and tying products and discourage the entry of new players, particular those providers specialising in the tied product.’

90 ‘Home Loans: Better Advice for Borrowers, More Stable Markets for Lenders’, press release, Committee of Economic and Monetary Affairs (7 July 2012) http://www.HXURSDUO�HXURSD�HX�VLGHV�JHW'RF�GR"SXE5HI ��(3��7(;7�,0�35(66��,35��'2&�;0/�9��(1ODQJXDJH (1 accessed 9 September 2012.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


DQG�PLG�VL[WLHV��DQG�¿QDOO\�LW�JUDQWV�HTXLW\�UHOHDVH�SURGXFWV�ZKHQ�WKH�ERUURZHU�UHWLUHV�� 7KLV� IRUP� RI� FRQWLQXRXV� GHSHQGHQF\� RQ� WKH� VDPH� ¿QDQFLDO� LQVWLWXWLRQ�means that it is too onerous or complicated to change the lending institution. From 25 years to death (where the reverse mortgage operates), this process even links the borrower’s heirs to the lender, since the heir must decide whether to repay the parent’s reverse mortgage (perhaps with another mortgage loan) or allow the family home to be sold or be given to the lender.

(literal translation from the original title)91

In relation to mortgage procedural law, the Spanish mortgage enforcement system and insolvency system is one of the most lender-oriented in Europe. The former has not traditionally allowed the borrower as a consumer to raise any defence in relation to abusive clauses (Articles 695 and 698) that may be present in the loan contract, an approach which does not seem reasonable.92 A request to the European Court of Justice to determine whether the system foreseen in Spanish

91 Santos Gonzalez Sanchez, ‘Presente y futuro del negocio hipotecario’ a handout of a paper given at the Curso de crédito hipotecario conference (Barcelona, Universidad Rovira i Virgili 2008).

92 According to art 83 RDL 1/2007, they are void and can render the whole loan contract ineffective. In this case, the ineffectiveness of the loan contract will affect the mortgage validity that secures that loan contract, thus making it void. This is because Spanish mortgages are legally dependent on the credit they secure (legal accessoriness).

Figure 2.4 ‘Useful’ life of an immovable versus indebtedness

YEARS


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


ODZ�FRQÀLFWV�ZLWK�(XURSHDQ�FRQVXPHU�ODZ93 has been recently decided (in Aziz v Catalunya Caixa),94 where it has been stated that this situation goes against EU law (Directive 93/13/CEE).95 thus forcing the Spanish government to reform the law (Act 1/2013, 14th May96) and causing the suspension of hundreds of mortgage enforcement procedures. Moreover, the mortgagee can, in the same procedure, take action against the rest of the estate of the consumer after an unsuccessful auction of the mortgaged property (Article 579 LEC), a situation that is not the case in many European countries.97

Moreover, the Spanish insolvency legislation does grant any second opportunity to ‘start again’ for an ‘insolvent in good faith’98 natural-person borrower after an LQVXI¿FLHQW�XQVXFFHVVIXO� LQVROYHQF\� SURFHVV�� ,Q� FRQWUDVW��PDQ\� RWKHU� (XURSHDQ�jurisdictions offer more lenient insolvency consequences for natural-person borrowers or consumers, as is shown is Figure 2.5.99�$�WLPLG�UHIRUP�RQ�WKLV�¿HOG�KDV�not arrived until art. 21 Act 14/2013, 27 September100, to promote entrepreneurship.

To further demonstrate the lender-oriented nature of Spanish law, it is notable that one of the most relevant problems for the Spanish insolvency procedure is the opacity of the auction of the immovable property. Quite often, only professional auctioneers attend these auctions, which often end without any offer. In this case, the property is assigned to the lender, thus bypassing the historical prohibition of the pactum commissorium��$UWLFOH��7KLV�PDNHV�LW�PRUH�GLI¿FXOW�WR�DFKLHYH�the real price of the property, a situation detrimental to the borrower, since he

And this is precisely the mechanism that cannot be discussed – because of legal constraints – during a mortgage enforcement procedure, which of course affects the rights of consumers.

93 OJEU 12 November 2011, C 331/7.94 Case C-415/11. 95 Directive 93/13/CEE of 5 April 1993 on unfair terms in consumer contracts (OJEC

L095, 21 April 1993).96 BOE 15 May 2013, no 116, 36373.97 See the whole discussion for both aspects in Sergio Nasarre-Aznar, ‘Malas

SUiFWLFDV� EDQFDULDV� HQ� OD� DFWLYLGDG� KLSRWHFDULD¶� �� 5HYLVWD� &UtWLFD� GH� 'HUHFKR�Inmobiliario 2721–23.

�� µ%RQD�¿GH�LQVROYHQW¶�LV�TXLWH�D�GLI¿FXOW�FRQFHSW��EXW�EDVLFDOO\�PHDQV�WKDW�VXFK�D�person has not put himself or herself negligently into insolvency, that he or she has always collaborated with his or her creditors to try to solve his or her case, and that he or she has not hidden goods or has not lied to the judge or to the insolvency trustees.

99 Figures 2.5 and 2.6 are the result of an intensive research task undertaken by more than 30 researchers from around Europe and Japan, led by Dr Otmar Stöcker (VdP), since 2005 on mortgage law in Europe in the so-called ‘Runder Tisch’. The latest versions of the maps can be found in M Stocker Otmas and Rolf Sturner, Flexibilität, Sicherheit und (I¿]LHQ]�GHU�*UXQGSIDQGUHFKWH�LQ�(XURSD�%DQG�,,,��HUZHLWHUWH�$XÀDJH��%DQG��%HUOLQ��Verban Deutscher Pfandbriefbanken 2012).

100 BOE 28 September 2013, no 233, 78787.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


Fig

ure 2

.5

Th

e i

nsolv

en

cy p

rocess a

gain

st c

on

su

mers i

n E

urop

e.

Sour

ce: R

unde

r Tis

ch, 2

012.

99


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


Fig

ure 2

.6.

Min

imu

m a

dvertis

ing o

f a

n a

uctio

n i

n o

rd

er t

o f

acil

itate m

axim

um

pu

bli

cit

y. .

Sour

ce: R

unde

r Tis

ch, 2

012.

99


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


or she remains a debtor for life101 for the amount of the loan not covered by the amount obtained by the sale of the house.102 As shown in Figure 2.699, Spain is one of the very few countries in Europe (together with Belgium and Bosnia) which requires that only an announcement on the physical noticeboard of the court where the auction is going to take place is adequate publicity for a mortgaged property DXFWLRQ��&OHDUO\��WKLV�LV�LQVXI¿FLHQW�IRU�DQ�RSHQ��WUDQVSDUHQW�LQWHUQDWLRQDO�SURSHUW\�market. A sort of system of auctions resulting from mortgage enforcements is foreseen in Act 1/2013, although it still needs to be developed through regulations to exist in the praxis.

Finally, Spain still has inadequate regulation of the mortgage securities. Spanish covered bonds (cédulas hipotecarias) and MBSs (bonos de titulización hipotecaria�� DUH� LQVXI¿FLHQWO\� UHJXODWHG� XQGHU� 6SDQLVK� PRUWJDJH� PDUNHW�legislation. As this has been developed in depth elsewhere,103 just two remarks DUH� QHFHVVDU\� KHUH��7KH� ¿UVW� LV� WKDW� WKH� VHFXULW\� RI� 6SDQLVK� FRYHUHG� ERQGV� IRU�LQYHVWRUV�LV�XQFOHDU�DQG�FRPSDUDWLYHO\�LQVXI¿FLHQW��DQG�WKHLU�SHUIRUPDQFH�LQ�FDVHV�of insolvency of the issuer is below the standard of the securities in other European jurisdictions. For instance, no separate estate is created in the case of insolvency of the originator/issuer that may allow the continuation of a healthy covered bonds EXVLQHVV��7KH�VHFRQG�LV�WKDW�WKH�OHJDO�FRQVWUXFWLRQ�RI�6SDQLVK�0%6V�LV�LQVXI¿FLHQW��from a civil law point of view, to assure that the SPV (issuer) is an insolvency-remoteness entity, and the rights of MBS holders, in case of mismanagement by any stakeholders, are weak and unclear. This lack of legal certainty contributes to the international lack of trust towards Spanish banks and Spanish mortgage-UHODWHG�¿QDQFLDO�SURGXFWV��'HVSLWH�WKLV��QR�UHIRUP�LV�IRUHVHHQ�LQ�WKH�VKRUW�WHUP�LQ�this area, although it would be highly desirable.

101 For a number of situations, however, this is more a theoretical than a real situation as the RDL 8/2011, 1 July (BOE 7 July 2011, no 161, 71548), has increased the mortgagor’s minimum unforeclosability threshold (i.e. the part of the monthly income of a mortgagor that cannot be foreclosed by the mortgagee). In a standard case in 2012, it has risen from about €642/month (Art 607 LEC) to €962/month. Moreover, it is quite theoretical that a bank will be able to recover the owed amount after a partially unsuccessful auction of the borrower’s main residence, as it is likely that he or she has no more valuable goods and will not have any for many years. Therefore, the ‘recourse’ to the rest of the estate of the borrower acts more as a preventive and deterrent measure than as a real way for the lender to recover the rest of the money.

102 This has led to social movements to push legislative changes in Spain in favour of the introduction of a forced datio pro soluto, which, in case they succeed, would convert Spain into a form of ‘non-recourse’ state. As seen above in the case of the US, this does not seem to be a good solution for any mortgage market.

103 See Nasarre-Aznar (n 2) 58. The problems addressed there were not solved in the reform of Spanish mortgage securities in 2007, as is explained in Nasarre-Aznar (n 62). For a summary, see also Nasarre-Aznar (n 96).


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


,QVXI¿FLHQW�5HIRUPV�LQ�WKH�6SDQLVK�0RUWJDJH�DQG�+RXVLQJ�0DUNHWV

The Guidelines for a New Situation

In relation to the Spanish situation, a number of appropriate reforms, based on the preceding analysis, can be suggested:

1. Measures should be taken to avoid a repetition of any of the following circumstances that led Spain to the current situation: the easy access to credit regardless of mortgagors’ resources or repayment capacity; the absence of any real alternative to home ownership; the promotion of the social value of massive consumption104 and a pro-lender and weak mortgage securities legislation. All of these contributed decisively to the creation of the mortgage and housing bubble in Spain.

2. The choices for families should not be either over-indebtedness due to home-ownership or the lack of stability that results from renting a house in Spain. Yet, even today, access to home-ownership automatically involves over-indebtedness, since salaries in recent years have not LQFUHDVHG� DW� WKH� VDPH� UDWH� DV� KRXVH� SULFHV�� ,Q� -XQH� �� ¿YH� \HDUV�after the collapse of the mortgage and housing market in Spain and internationally, house prices remain as high as in 2005, one year before the peak of the housing bubble. Even in the rental sphere, there are few signs of improvement. The Spanish government has recently passed Act 4/2013, 4th June105 to reform the Spanish law on urban leases (Ley de arrendamientos urbanos: LAU). This reform brings even less stability to tenants. For example, there is a reduction in the protection period IURP�¿YH�WR�WKUHH�\HDUV��WKH�OHJDO�ULJKW�RI�SUH�HPSWLRQ�IRU�WKH�WHQDQW�LV�removed and referenced prices during the protection period is removed. Clearly, this will not increase the attractiveness of renting as a type of housing tenure for families.

3. Mortgagors, and consumers in general, should be able to calculate, from the very beginning of a mortgage agreement, the costs of the mortgage they are about to sign. Equally, mortgagors should be aware of the risks WKDW� WKLV� PLJKW� HQWDLO�� 6SDLQ� ODFNV� VSHFL¿F� SURWHFWLYH� OHJLVODWLRQ� IRU�mortgagors (as consumers), and these consumers are even explicitly excluded from regular consumer protection laws.106 The rules foreseen

104 See Jim Kemeny, The Myth of Homeownership. Private vs Public Choices in Housing Tenure (London, Routledge & Kegan Paul 1981) 62 and 63.

105 BOE 5 June 2013, no 134, 42244.�� 6HH��DV�H[DPSOHV��$FW��-XO\��RQ�GLVWDQFH�¿QDQFLDO�FRQWUDFWV��%2(��

July 2007, no 166, 29985); or Act 47/2007, 19 December (BOE 20 December 2007, no 304, 52335) on the transposition of the MiFID Directive. Even the Spanish legislator did not take advantage of the possibility given in EU Directive 2008/48/CE of the European


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


in Order EHA/2899/2011107 to avoid future bad banking practices do QRW� DSSHDU� VXI¿FLHQW� WR� DYRLG� IXWXUH� EDG� EDQNLQJ� SUDFWLFH� DQG� GR� QRW�DGG�DQ\WKLQJ�H[WUD� WR� WKH�FXUUHQW� VLWXDWLRQ�� ,QGHHG�� WKHUH�DUH�QR�VSHFL¿F�legal consequences for misbehaviour by lenders in the marketing and pre-contractual phases, such as the failure to properly assess the capability of WKH�GHEWRU�WR�UHSD\�WKH�RIIHUHG�PRUWJDJH�RU�WKH�IDLOXUH�WR�GLVFORVH�VXI¿FLHQW�information to the debtor so that he or she is able understand the cost and the legal and economic consequences of the legal documentation he or she is about to sign. Nor are there any legal consequences from this upon WKH�ORDQ�FRQWUDFW��7KHUH�LV�D�VLPSOH�DGPLQLVWUDWLYH�¿QH�LQ�$UWLFOH��EXW�this does not in any way lead to the possible invalidity of the loan contract or any type of contractual or torts liability on the lender. Moreover, the rules in this Order do not create greater obligations for those who take part in the standard process of granting a mortgage loan. For instance, there is no compulsion on a notary public to check for the validity of all type of pre-formatted and pre-included clauses in the loan contract, or to forbid excessively onerous mortgage loans. Indeed, the functioning of the Latin notarial system in Spain is now being questioned.108 Notary publics in Spain still claim that it is not their duty to assess the position of the parties, although legislation provides that they have to ‘inform’ or to ‘warn’ them. But there is no requirement to ensure that they understand the legal and economic consequences of underwriting a mortgage loan. Nor, it is claimed, is it their duty to control the legality of any abusive clauses incorporated into the public deeds unless they had previously been declared void by a judge. This would appear to be a reasonable request, according to Article 83 RDL 1/2007, which provides that if an abusive clause in a contract with consumers is void, this fact must be declared by any person, especially by notaries, which should prevent the registration of that mortgage loan with that clause.

Parliament and of the Council, of 23 April 2008 on credit agreements for consumers and repealing Council Directive 87/102/EEC (OJEU, 22 May 2008, L 133/66) to extend its scope to mortgage consumers, when it implemented this Directive through Act 16/2011, 24 June (art 3a); BOE 25 June 2011, no 151, 68179.

107 BOE 29 October 2011, no 261, 113242.108 See, as an example, U Schmid Christoph et al, ‘Conveyancing Services Market’,

ZERP, Study COMP/2006/D3/003 (University of Bremen, December 2007) 77 which establishes that: ‘As shown above, most of this regulation, particularly on numerus clausus, ¿[HG�IHHV�DQG� UHVHUYHG� ULJKWV� LV�XQDFFHSWDEOH�ZKHQ�FRQVLGHUHG� LQ� WKH� OLJKW�RI�(XURSHDQ�competition and internal market law.’ Moreover, the STS 16 December 2009 (RJ 2010/702) revealed that lending institutions used to include void clauses in mortgage contracts that had not been properly controlled by notary publics.


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


In addition to this, in order to resolve previous banking practices, the RDL 6/2012109 ZDV� SDVVHG� RQ� ��0DUFK� �� +RZHYHU�� LWV� HI¿FDF\� LV� YHU\� OLPLWHG�� )LUVW�� WKH�‘good banking practices code’ which is proposed as the basic tool for protection of mortgagors is merely voluntary. Second, there are a large number of requirements WR�EH�IXO¿OOHG�E\�PRUWJDJRUV� LQ�RUGHU� WR�TXDOLI\�IRU�VSHFL¿F�VROXWLRQV� WR�DGGUHVV�mortgage default or arrears, such as acquittances, postponement of payments, reduction of interest rates, datio pro soluto, etc. Some of these requirements are extremely onerous to achieve, such as the one that states that the whole family of the mortgagor must be unemployed and the loan should not have more guarantees. There is also a limitation to properties within a certain maximum value for the mortgaged property, depending on the size of the city where it is located. The aforementioned Act 1/2013 has recently relaxed the requirements to achieve by debtors and families LQ�QHHG�WR�EHQH¿W�IURP�5'/��EXW�LW�LV�VWLOO�XQFHUWDLQ�LI�WKLV�WLPH�WKH\�ZLOO�EH�the adequate to help those that really deserve these special rules.

As a consequence of all this, new and stronger rules are still required to create a comprehensive form of mortgagors’ protection, both in relation to the current consequences of reckless past lending and to avoid the negative effects of another housing bubble.

Forthcoming Measures

There are essentially two types of forthcoming measures that are being introduced into the Catalan legal system, thus they will only apply to Catalonia once passed into law. One group of provisions will deal with the necessity to really strengthen the protection of mortgage consumers. Another group of provisions will deal with the fact that new types of housing tenures are needed to augment the housing market, and to adapt it to the economic capabilities of each family, instead of making families to choose between full ownership and renting.

More protection for mortgage consumersDevolution rules in relation to mortgages are unclear in the decentralized regions of Spain. Despite this, the Catalan legislator has drafted a Law Project to reform the Catalan Consumer Code (CCC) in July 2012,110 which addresses the main issues in relation to protection of the mortgagor.111 This reform is inspired in the Proposal for a Directive of the European Parliament and of the Council on credit agreements relating to residential property of March 2011112 and goes beyond any

109 BOE 10 March 2012, no 60, 22492.110 DOGC 30 July 2012, no 364, 34. Although the Catalan Parliament is to be

dissolved because of the calling of an elections, it is foreseeable that this draft will continue to be processed after the elections. If it is passed, it will be in force only in Catalonia.

�� ,�ZDV��LQ�IDFW��SHUVRQDOO\�LQYROYHG�LQ�WKH�GUDIWLQJ�RI�LWV�¿UVW�YHUVLRQ�LQ�6HSWHPEHU�2011.

�� %UXVVHOV��0DUFK��&20��¿QDO�


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


measures taken until now for the whole of Spain (including many aspects of Act 1/2013). The relevant issues are as follows:

(a) A clear legal limitation (new Article 251-6 CCC) on the rate of interest charged on arrears to be limited to no more than 2.5 times the legal LQWHUHVW�UDWH�RI�PRQH\��ZKLFK�LV�¿[HG�RQ�DQ�DQQXDO�EDVLV�E\�WKH�6SDQLVK�government), regardless of what the parties have arranged in the mortgage FRQWUDFW��,QGHHG��LW�LV�FXUUHQWO\�XVXDO�WR�¿QG�LQWHUHVW�UDWHV�RQ�DUUHDUV�RI�PRUH�than 20 per cent in mortgage loan contracts.(b) The obligation on the professional lender to check the economic capacity of the borrower (consumer) to repay the mortgage loan he or she is offering to him or her. If the lender discovers the unsuitability of that mortgage for a particular borrower, he or she should warn the borrower about its unsuitability (new Article 263-2.3 CCC). Unfortunately, the Catalan reform does not foresee the same strong results as are foreseen in Article 14.2 of WKH�'LUHFWLYH�3URSRVDO��DW�OHDVW�LQ�LWV�¿UVW�YHUVLRQ�RI��0DUFK��113) in the event of the contravention of this obligation. Under Catalan law, the borrower will be allowed to contract such a mortgage anyway, while in the Directive Proposal, there is a clear prohibition on the lender from granting it. However, the Directive Proposal fails to state the consequences for the lender who grants that inadequate mortgage to the borrower. The natural consequence in many legal jurisdictions would be the voidability of that PRUWJDJH� ORDQ��ZKLFK� HQWDLOV� D� GLI¿FXOW� VLWXDWLRQ� IRU� WKH� ERUURZHU��ZKR�will then be obliged to return an amount of money he or she no longer has. This is not the only case in which the Catalan proposal could have IXUWKHU�SURWHFWHG�WKH�PRUWJDJRU��7KH�GH¿QLQJ�RI�WKH�QRWDULDO�UROH�LQ�WKH�QHZ�Article 123-10 CPCC is another. On the one hand, this increases notarial duties in relation to the provision of information to the mortgage consumer in a way in which it can be understandable,114 while on the other hand, it limits the notarial control to those clauses in mortgage contracts that have been previously declared void by a judge. Instead, it could have expanded the notary’s duty to those clauses which are clearly abusive (regardless of

113 But no longer in its version resulting of its adoption by the European Parliament on 10 September 2013 (T7-0341/2013). Its art. 18.5 states that: “Member States shall ensure that: (a) the creditor only makes the credit available to the consumer where the result of the creditworthiness assessment indicates that the obligations resulting from the credit agreement are likely to be met in the manner required under that agreement” while art. 14.2 of the Project at 31 March 2011 stated that: “Member States shall ensure the following: (a) Where the assessment of the consumer’s creditworthiness results in a negative prospect for his ability to repay the credit over the lifetime of the credit agreement, the creditor refuses credit”, which at least seems a more expedited wording.

114 This is essential because simply providing long lists of information is not enough, HVSHFLDOO\�IRU�¿QDQFLDO�SURGXFWV��6HH�WKH�GLVFXVVLRQ�DERYH�DERXW� WKH�GXELRXV�HI¿FDF\�RI�the ‘long lists’ system to protect consumers that is normally used in European Directives.


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


whether they have been previously declared void by a judge) in Article 83 RDL 1/2007.(c) Pre-contractual clear information for mortgagors is required in the marketing phase of the contractual path (new Articles 262-3 and 262-4 CPCC). For example, when the law is passed, the following sentence will be compulsory in each advertisement for a mortgage product: ‘Contracting this mortgage may cause you to lose your dwelling and a part of your personal estate.’ After the marketing phase, but before the contract is signed, the offer by the professional lender should be incorporated and given to the mortgagor in a pre-formatted form, which should be the same for every professional lender. This application form should be formatted in VXFK�D�ZD\�WKDW�LW�GLVFORVHV�WKH�JURXQGV�IRU�WKH�¿QDO�SULFH�RI�WKH�PRUWJDJH�ORDQ��L�H��WR�ZKLFK�H[WHQW�VZDSV��FDSV��ÀRRUV��LQVXUDQFHV�DQG�RWKHU�OLQNHG�¿QDQFLDO� SURGXFWV� LQÀXHQFH� WKH� ¿QDO� LQWHUHVW� UDWH� RI� WKH� PRUWJDJH� ORDQ�and its other conditions). Only then will the mortgage borrower have the VXI¿FLHQW�LQIRUPDWLRQ�WR�EH�DEOH�WR�FRPSDUH�WKLV�SDUWLFXODU�RIIHU�ZLWK�RWKHU�offers from the same or another professional lender – this is what is needed by every consumer.

New Forms of Housing Tenure – The Catalan Intermediate Tenures

-XVWL¿FDWLRQ

The measures described above would improve the current situation and would avoid repeating the mistakes of the last 15 years in relation to housing and the mortgage markets. However, they do not, in fact, create anything new, and there is really a need for imaginative measures to overcome the current situation and to re-start both markets.

Intermediate tenures can play an important role here. The Directive Proposal 2011, as was mentioned previously, will no longer allow lending institutions to grant subprime mortgages, which would mean, in practice, that the maximum LTV would, in a best-case scenario, amount to no more than 80 per cent. If this is passed in this or in a similar way115, it will bring a completely new set of rules to play in the Spanish mortgage market, as it would essentially mean that lending institutions would only be allowed to fund 80 per cent of the value of the house. The other 20 per cent should be paid by the buyer upfront. Numerically, this ZRXOG�PHDQ�WKDW�IRU�D�ÀDW�YDOXHG�DW�¼��116 the mortgagor would have to pay

115 As said, this seems to have been somehow softened by its version of 10 September 2013, although member states should control anyhow that no more careless lending is undertaken by lending institutions.

116 This is nearly the medium price for a 80m2 dwelling in Spain according to fotocase.es http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx accessed 19 October 2012.


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


€30,000 upfront in cash, quite a large amount for many. In effect, this might mean that many families will never be able to become home-owners117.

2QH� VLJQL¿FDQW� LQLWLDWLYH118 that is being developed in Catalonia119 is the regulation of intermediate tenures,120 based on the success of the shared-ownership model in the UK,121 and the work of housing associations there in developing social housing on this basis. The UK shared-ownership model is based on the device of the leasehold, an approach conceived under common law that is unknown in many civil law jurisdictions.122

That is why, under Catalan law, the proposal is to differentiate between ‘shared ownership’ (propietat compartida) and ‘temporal ownership’ (propietat temporal). The using of the word ‘ownership’ is crucial to differentiate these two forms of tenure from limited real rights – traditionally not an attractive option for either FRQVXPHUV�RU�¿QDQFHUV�WR�DFFHVV�D�GZHOOLQJ��7KLV�SURSRVDO�FOHDUO\�SRLQWV�RXW�WKDW�they are two new alternative ways to the ‘traditional ownership’123 (propietat) of achieving all faculties of the full ownership – step by step in shared ownership and time-framed in temporal ownership.

This approach is conceived, in fact, as a middle way between ownership and renting, and is intended to create a real third housing market, which will lead to a viable alternative for families to achieve a type of housing tenure which is

117 The only remaining option being to rent, and it has already addressed the issues in relation to this type of tenancy in Spain.

118 By the Housing Research Group of University Rovira i Virgili, Tarragona, Spain http://www.urv.cat/grups_recerca/housing/english/RGAH/Welcome.html accessed 19 July 2013.

�� 7KH� SURSRVDO� LV� FXUUHQWO\� XQGHU� FRQVLGHUDWLRQ� LQ� WKH� &DWDODQ� &RGL¿FDWLRQ�Commission in order to introduce the intermediate tenures into the Catalan Civil Code.

120 As mentioned in note 1, this work belongs to a Project of the Spanish Ministry of Economy and Competitiveness to expand the intermediate tenures to the rest of Spain.

121 See a complete study on economic aspects of intermediate tenures in Sarah Monk and Christine Whitehead, Making Housing More Affordable: The Role of Intermediate Tenures (Oxford, Wiley-Blackwell 2010).

122 Although as Jane Ball in ‘Fragmentando la propiedad para la asequibilidad: la shared ownership o ‘nuevas’ tenencias en Inglaterra y Francia’ in Sergio Nasarre-Aznar (ed), El acceso a la vivienda en un context de crisis (Madrid, Edisofer 2011) 173 states, ‘there might exist similar institutions in Continental Europe, such as the emphyteusis or the usufruct. However, they do not achieve the grade of “utility” or “usability” as the leasehold, as they are not ownership-like institutions but only rights in re aliena, which are quite limited in their scope’.

123 This ‘traditional ownership’ date from the French Revolution and entails all rights of use and disposal (usus, fructus et abusus) in relation to a thing. It is present both in the Spanish Civil Code (art 348 CC) and in the Catalan Civil Code (art 541-1 CCC). Both are constitutionally palliated (i.e. those faculties within the ownership are limited) by their social function (e.g. someone cannot destroy their own thing if this affects another’s fundamental rights, and nobody is allowed to exploit a property if, in doing so, it affects another’s fundamental rights).


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


Ideal goals of housing

policies according to the

current situation

Shared ownership Temporal ownership

To reduce the vacant housing stock and to reactivate the housing and mortgage market

Allows the sale of portion of ownership of dwellings instead of complete title of dwellings (that are not being sold today anyway)

Allows the sale of dwellings for periods of time, adapted to the needs of each family

7R�UHGXFH�WKH�¿QDQFLDO�LOOLTXLGLW\�RI�¿QDQFLDO�institutions

Loans of smaller amounts: this will depend on the percentage of the acquired share of the property

Loans of smaller amounts: this will depend on how long the buyer has the property

To prevent families from becoming over-indebted

To grant smaller and more sustainable mortgage loans. Investment in housing will be more needs-based, relying somewhat on savings rather than borrowing

To create a favourable context for responsible lending and borrowing

Progressive acquisition of home-ownership (staircasing)

Real necessity to buy a dwelling based on time limits. This type of tenure clearly goes against speculative operations

7R�DOORZ�ÀH[LELOLW\�RI�approaches in access to a dwelling

A continuum in the form of housing tenure can be achieved; thus, there is one for each type of family need

To develop stable but ÀH[LEOH�WHQXUH

When there is more need for a stable tenure (ex. retirement), the full ownership has been already acquired. In the meantime, there is a clear and progressive investment in one’s house

During the tenure, the buyer becomes the true owner of the house. Once the time expires, it returns ex lege to the original owner

In the current context of social housing, today’s conjuncture does not allow too onerous intervention in social housing by the public administration

The public administration can limit its intervention to the part of rent of the shared ownership

The public administration can sell real estate and dwellings to families that can be recovered at a certain point in time to be reused (and given to another family in need), refurbished (if it is deteriorated) or rebuilt (if it is in derelict)

Table 2.2 Goals to achieve the Catalan intermediate tenures


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


attainable (avoiding over-indebtedness), stable (allowing families to become established, unlike the aforementioned reform of the Spanish law of leases) and ÀH[LEOH��QRW�QHFHVVDULO\�W\LQJ�IDPLOLHV�WR�D�SLHFH�RI�ODQG�IRU��RU�PRUH�\HDUV��Intermediate tenures would help to reduce the vacant housing stock, alleviate the need for liquidity for Spanish lending institutions and, ultimately, help families to access to a sustainable and stable home. Table 2.2 shows how this can be achieved through the developing Catalan shared and temporal ownership approach.

Shared Ownership (propietat compartida)

The shared ownership approach provides the buyer (the shared owner) with a share of the property, while the other share is owned by the seller (the original owner), both coexisting. In other words:

i. The buyer is the (shared) owner of (a part of) the property from the outset. In this sense, this approach differs from others, such as the rental with purchase option (which usually only entails a delay in the purchase for about three years) or rights to build.ii. The shared owner pays the (shared) seller of the property a rent for the portion of the legal element of the property that the former does not currently own. This, in combination to his or her owned share, entitles him or her to use the whole property in an exclusive way.iii. This means that shared owners have all the rights related to home-ownership: the exclusive use and enjoyment of the whole property, and the ability to dispose of the share he or she owns, both inter vivos and mortis causa. As a consequence of this, the shared owner pays all taxes relating to the use and ownership of the house (e.g. utility bills, taxes on home-ownership). He or she can attend the condominium government body and can take part in its decisions.iv. The shared owner can mortgage his or her share on the property, even for funding his or her acquisition. Of course, a mortgage on 20 per cent of the property (based on the norm under the English shared ownership VFKHPH�RI�¿YH�SHU�FHQW�IXQGHG�E\�WKH�EX\HU�IURP�KLV�RU�KHU�RZQ�UHVRXUFHV��SHU� FHQW� DV� WKH�¿UVW� VKDUH�RI� DFTXLVLWLRQ� DQG��SHU� FHQW�KHOG�E\� WKH�seller/lessor) is less onerous for the buyer and for the credit institution than a mortgage to fund the acquisition of the whole property.v. The shared owner has the right to progressively acquire more shares of the ownership of the property (staircase up). In social housing, the scheme would also offer the possibility ‘to staircase down’, i.e., the shared owner can reduce his/her share of the property in accordance to his housing and economic needs.

Thus, the shared ownership approach has been designed to give those in need of housing and those that cannot buy a property in the private home-ownership market


Pro

of C

opy

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344


the possibility to own (step by step) a house without becoming over-indebted. The shared owners (buyers) are granted all powers necessary to act as full owners of the property, although with certain limitations to protect the interests of the seller (who is retaining, in our example, 75 per cent of the property), and the eventual ¿QDQFHU�RI� WKH�DFTXLVLWLRQ��2I�FRXUVH�� WKH�EX\HU� LQ�D� VKDUHG�RZQHUVKLS�VFKHPH�cannot alter the substance of the property, and he or she must use it for the agreed purpose (e.g. residence in case of social housing) and cannot alter its structural elements.

Temporal Ownership (propietat temporal)

There is also temporal ownership, where a new owner acquires the ownership from an original owner of a property, but only for a certain and determined period of time. During this time, he or she has all the powers on the property (use, enjoyment, disposal inter vivos and mortis causa and charge – e.g. with a mortgage to acquire the temporal ownership), as he or she is considered a ‘temporal owner’. For this same reason, the temporal owner will be responsible for all expenses related to the property.

This approach differs substantially from the current system, where a property is acquired ‘forever’ (i.e. eternally) under Spanish and Catalan laws. The introduction of ‘temporal ownership’ will allow the purchase of a property for D� VSHFL¿HG� QXPEHU� RI� \HDUV��7KLV� HQWDLOV� LPSRUWDQW� VWDELOLW\� IRU� WKH� EX\HU� DQG�VLJQL¿FDQWO\�LQFUHDVHV�LWV�DIIRUGDELOLW\��$IWHU�WKLV�VSHFL¿HG�QXPEHU�RI�\HDUV�� WKH�ownership of the property will revert automatically and without cost to the original owner (the seller), unless extensions are agreed. The original owner is entitled to be compensated for all depreciation of the property caused by the negligent or wilful misconduct of the temporary owner.

This temporal ownership approach may provide a solution to a variety of situations, given that its duration may be decades or hundreds of years in length. Moreover, it is foreseen that it can be used in combination with shared ownership, thus increasing the fragmentation and the affordability of the available housing stock in the same way as the leasehold is used in combination with shared ownership in the UK.

Conclusions

,W� LV�QRZ�ZLGHO\�DFFHSWHG�WKDW� WKH�FXUUHQW�JOREDO�¿QDQFLDO��HFRQRPLF��PRUWJDJH�and housing crisis started in the US in 2007. The origins of the US crisis can also EH�H[SODLQHG�DV�D�FRQVHTXHQFH�RI�VHYHUH�GH¿FLHQFLHV�LQ�WKH�OHJDO�DUFKLWHFWXUH�DQG�LQVWLWXWLRQV��,W�LV�GLI¿FXOW�WR�XQGHUVWDQG�KRZ�D�PDUNHW�RI�VHYHUDO�WULOOLRQ�86�GROODUV�FRXOG�HIIHFWLYHO\�RSHUDWH�ZLWKRXW�D�VSHFL¿F�SLHFH�RI�OHJLVODWLRQ�FRYHULQJ�WKH�ULJKWV�and obligations of the parties, or how mortgages could be effectively recorded DQG�YHUL¿HG�WKURXJK�PRUH�WKDQ��ODQG�UHJLVWHUV��RU�KRZ�WKHVH�FRXOG�KDYH�EHHQ�


123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344

Pro

of C

opy


SURSHUO\�DQG�HI¿FLHQWO\�WUDQVIHUUHG�IXO¿OOLQJ�WUDGLWLRQDO�UXOHV�RI�FRPPRQ�ODZ��RU�how they could be properly enforced in non-recourse states, or in those states with only judicial enforcement procedures. Only in this context can we understand the misbehaviour of the rating agencies, the existence of structural problems in a standard US mortgage securitization process, or the creation of MERS. The US crisis spread to Europe and to the rest of the world due to the international mortgage securitization of US subprime mortgages through MBSs and CDOs. This created a ‘lack of trust’ crisis among credit and investment institutions globally, from which many countries have not yet recovered. Some countries, such as Spain, are in an even deeper crisis due to a variety of factors, but fundamentally due to the high dependence of their economy in recent years on housing construction.

Spain’s current situation is a result of a range of factors that have led to a housing bubble and its subsequent bursting. Among these are the widespread existence of mortgage loans, now acting in detriment to other more affordable types of housing tenure, the inadequate regulation of the mortgage and banking operations, WKH� ODFN�RI� VXI¿FLHQW�SURWHFWLRQ� IRU�PRUWJDJRUV�DQG�EDG�EDQNLQJ�SUDFWLFHV��7KH�measures undertaken in reaction to the crisis by the Spanish government to date KDYH� EHHQ� LQVXI¿FLHQW��+RZHYHU�� QHZ�PHDVXUHV� LQYROYLQJ� LQFUHDVHG� SURWHFWLRQ�for mortgagors are being considered by Catalan legislators, which deal with some EDG�EDQNLQJ�SUDFWLFHV�DQG�DEXVHV��DQG�DOVR�ZLWK�WKH�ODFN�RI�VXI¿FLHQW�DQG�HIIHFWLYH�pre-contractual information. There are also some innovative approaches being developed, which seek to create a third type of housing market (in addition to the two classic ones: home-ownership and renting) and which have the potential to reinvigorate the housing and the mortgage market systems in Spain. These are the so-called ‘intermediate tenures’, which in Catalonia are being adopted in the forms of shared and temporal ownership. Clearly, in the face of the global and local economic collapse which relied on many outdated and inadequate legal structures and regulatory mechanisms, new and innovative legal approaches are now required more than ever in relation to housing.


International Journal of Law in the Built Environment“Robinhoodian” courts’ decisions on mortgage law in SpainSergio Nasarre-Aznar

Article information:To cite this document:Sergio Nasarre-Aznar , (2015),"“Robinhoodian” courts’ decisions on mortgage law in Spain",International Journal of Law in the Built Environment, Vol. 7 Iss 2 pp. 127 - 147Permanent link to this document:http://dx.doi.org/10.1108/IJLBE-01-2014-0006

Downloaded on: 07 July 2015, At: 06:17 (PT)References: this document contains references to 15 other documents.To copy this document: [email protected] fulltext of this document has been downloaded 2 times since 2015*

Access to this document was granted through an Emerald subscription provided by emerald-srm:417379 []

For AuthorsIf you would like to write for this, or any other Emerald publication, then please use our Emeraldfor Authors service information about how to choose which publication to write for and submissionguidelines are available for all. Please visit www.emeraldinsight.com/authors for more information.

About Emerald www.emeraldinsight.comEmerald is a global publisher linking research and practice to the benefit of society. The companymanages a portfolio of more than 290 journals and over 2,350 books and book series volumes, aswell as providing an extensive range of online products and additional customer resources andservices.

Emerald is both COUNTER 4 and TRANSFER compliant. The organization is a partner of theCommittee on Publication Ethics (COPE) and also works with Portico and the LOCKSS initiative fordigital archive preservation.

*Related content and download information correct at time ofdownload.

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

http://dx.doi.org/10.1108/IJLBE-01-2014-0006

“Robinhoodian” courts’ decisionson mortgage law in Spain

Sergio Nasarre-AznarDepartment of Civil Law, University Rovira i Virgili, Tarragona, Spain

AbstractPurpose – The purpose of this paper is to examine the response of the Spanish courts to the effects ofthe 2007 financial crisis for residential mortgage borrowers in the absence of any equivalentintervention by the legislature. The paper also explores the potential risks that recent court decisionsmight pose for the Spanish mortgage and banking systems.Design/methodology/approach – The paper uses a combination of doctrinal and comparativemethodology. It undertakes an analysis of decided judicial cases in Spain and compares these tointernational courts’ decisions and to national and international legislation with a view to exploringtheir originality in the field of mortgage-related consumer protection.Findings – The reviewed cases demonstrate the need to consider legislative reforms to increase theprotection of consumers in relation to mortgages. Some reforms took place in 2013, but these were notperceived as sufficient by the judiciary. The paper also highlights the legal uncertainty that hasfollowed these decisions and its negative impact on the credibility of the Spanish financial and legalsystems.Research limitations/implications – The cases discussed are exceptional in the context of thegeneral “normal” or “traditional” application of contractual, procedural and mortgage legislation by therest of the judiciary. However, they are relevant enough to detect a trend and the need for the revision ofaffected statutes.Originality/value – This paper provides the first systematic critical analysis of these cases. It is ofparticular significance, as they collectively represent a distortion of the civil law principles that providethe basis of Spanish mortgage law and, therefore, of the wider financial system.Keywords Consumers, Distortion, Equity, Housing, Human rights, MortgagePaper type Research paper

1. IntroductionThe economic crisis in Spain began in 2007, as a combination of the internationalmortgage and financial implosion and indigenous national problems. The liquiditycrisis of Spanish banks caused the collapse of the Spanish economy, and lines of creditto property investors and developers, retailers and consumers were stopped. This, inturn, triggered a dilution of the already weak welfare state[1] and a dramatic rise inunemployment rates by the end of 2014[2], from 8.26 per cent in 2006 to 23.7 per cent (and51.4 per cent youth). There was also a marked increase in social tension[3], a significantpart of which was due to the 285,000 residential evictions (mortgagors and tenants) thattook place between 2010 and 2013 and the increase of incidences of homelessness. In thiscontext, courts ended up inundated with crisis-related cases (e.g. corporationinsolvencies and worker dismissals) and, in particular, property-related cases,especially evictions. The reaction of the Spanish courts to these property-related caseshas been interesting.

The current issue and full text archive of this journal is available on Emerald Insight at:www.emeraldinsight.com/1756-1450.htm

Mortgage lawin Spain

127

Received 24 January 2014Revised 24 January 2014

Accepted 28 September 2014

International Journal of Law in theBuilt Environment

Vol. 7 No. 2, 2015pp. 127-147

© Emerald Group Publishing Limited1756-1450

DOI 10.1108/IJLBE-01-2014-0006

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

http://dx.doi.org/10.1108/IJLBE-01-2014-0006

Even when the devastating effects of the current crisis became evident in 2008, thelegislator (lawmaker), however, did not take any immediate measures to protecthomeownership and tenancy markets, and in particular, the weakest elements of them(mortgagors’ and tenants’ homes)[4]. In fact, the traditional Spanish legislative approachto the concept of “home” (home ! shelter " x factor) has been cautious and conservative(Fox, 2007, pp. 132-180). The concept of “home” had traditionally been taken intoaccount either through family law (the “family home”) or else in the context offacilitating homeownership, the latter often being regarded as a vehicle for boosting theSpanish economy. Reformation of the notion of “home” has, therefore, been a relativelyrecent process and falls under several headings as follows:

• the improvement of construction quality (Nasarre Aznar, 2006);• reforms in the law of leases and mortgages (2013);• the alleviation of overindebtedness (2011); and• the introduction of a “fresh start” system for insolvents (2015).

It is safe to say that Spanish legislation has not based existing law or reformation relatedto housing on the “endowment effect” (Fox, 2007 p. 281 ff), i.e. the one who possesses theproperty attaches more value to it than the one that does not. This has been particularlytrue for consumers with mortgages (who increasingly suffer faster mortgageenforcements, special rules for the facilitation of mortgage enforcements within aninsolvency process since 2003, a “super devastation claim”[5] since 1981 only repealed in2013 and latent risks in reverse mortgages only introduced in 2007[6], etc.) and fortenants (e.g. through a new “even more express” eviction process since 2009)[7].

Ironically, although the prolonged possession of a home (for 20-30 years) has sinceRoman times enabled access to homeownership through usucapio (i.e. adversepossession[8])[9], squatting is punishable with a six-month to two-year prison term(Article 202 Spanish Criminal Code 1995). This highlights a contradiction in the Spanishlegal system: to own a property through possession, you have to first start possessing itwithout title; however, if you do this, you can be found guilty of a criminal offence. Thisis but one example of the continual conflict between the one that “possesses” (e.g.consumers) and the one that “owns” (e.g. landlords), or who has a strong proprietaryright (i.e. mortgage) over the property.

Therefore, this paper looks at some of the more controversial property-related casessince 2010 when, often without legal basis, Spanish courts started to protect those whomthey regarded as “weak” in property-related cases, in the face of what they saw asinaction on the part of the legislators in the context of high economic and social distress.Some of those courts’ decisions were simply distorting the civil law system to favour theweak, but some others added fresh arguments from a consumer and human rightsperspective that have helped to re-balance those legal relationships.

2. The role of the Spanish judiciary in the application of the lawSince the beginning of the current systemic crisis in 2007, Spanish courts have,therefore, reacted faster than lawmakers in attempting to contain negative side effectsfor consumers, by either applying the law or, occasionally, by contravening it, to“protect the weak” against the abuses of credit institutions. It is a sort of a “Robin Hood”approach to justice, and different from the duties normally expected of judges under

IJLBE7,2

128

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

Spanish law. These cases, however, bear no relation to the thousands of other judgmentswhich regularly and properly invalidated passive mortgage-related products (such asinterest rate swaps and caps) because of vices of consent (error) and consumer protectionrules[10].

According to Article 5 Ley Orgánica del Poder Judicial and Articles 1.1 and 1.6 ofSpanish Civil Code (CC), judges must apply the law and interpret it, but not create oralter it[11]. In addition, they cannot solve cases solely on the ground of equity (Article 3.2CC[12]) but are bound to follow and use the law together with its sources (otherlegislation, custom and general principles of law)[13]. As STS 8 March 1982[14] held, theuse of equity is so limited to:

[…] avoid those dangers that could be derived in the interpretation of the law due to anexcessive use of this general clause of equity, which could lead […] to the creation of analternative law, different from the one derived from the law[15].

Moreover, any interpretation of a law that goes against its wording, spirit and goal(interpretatio contra legem) is rendered void (Article 3.1 CC). The CC establishes a clearhierarchy within the sources of law, so no custom can be applied if there is existinglegislation on the matter. In addition, general principles of law are only applied if thereis no custom and no legislation on the subject, although they serve to supplement thewhole legal system (Articles 1.3 and 1.4 CC). Article 1.7 CC clearly states that judges andcourts should rule according to this system.

In the recent history of decisions relating to consumers affected by mortgage loans,two periods can be differentiated: from 2010 to 2013, several courts simply bypassed thecivil law rules (essentially, mortgage and mortgage enforcement procedural law) withrudimentary arguments. During the second period from 2013 onwards, more elaboratedecisions, based on consumer law or even on human rights, helped to soften or evenignore civil law rules that did not favour mortgaged consumers.

3. The first period (2010-2013): an improper distortion of contract andproperty lawsDuring this period, some judges and courts did not take into consideration the rules ofsources of law and their application. In many cases, they resolved a particular case inequity or by making reference to general principles of law, regardless of the existence ofclearly enacted legal dispositions or the wording, spirit or intention of the relevant legalprovisions.

These judicial resolutions brought both legal uncertainty into the Spanish mortgagesystem, as well as mistrust by national and international real estate and financialprofessionals (e.g. mortgage lenders and investors)[16]. These judgments were clearlyintended to protect the debtor and/or their family, claiming that situations of economicvulnerability warranted “special” solutions.

This has been particularly true for the list of court decisions[17] based on thepioneering Spanish Court of Appeal Order (AAP) (Navarre 17 December 2010 [SecondSection])[18], which accepted the consignment of the mortgaged property in payment ofthe debt (without any previous agreement between the parties on this; i.e. forced datio insolutum), thus impeding the lender to continue the enforcement of the mortgage againstthe rest of the borrower’s estate. This goes against many legal dispositions, includingArticle 1911 CC (universal liability of any debtor) and Articles 666, 671 and 579 Spanish

129


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

Civil Procedure Act 2000 (LEC) and Article 140 Spanish Mortgage Act 1946 (LH). It alsoruns contrary to the (universal) principle pacta sunt servanda (agreements must bekept).

The court’s final judgment is based on Article 7.1 CC, on the general doctrine of “notgoing against one’s own acts”[19], without analysing whether in that particular case, allrequirements were fulfilled to apply it (see, among others, the STS 28 January 2000[20]).Other “legal sources” used by the court were announcements by the Prime Minister ofSpain and President Obama of America, whereas other decisions condemned inter aliathe “morally reprehensible” attitude of the banks and the “mismanagement the financialsystem”. Articles 1911 CC and 579 LEC were clearly interpreted contra legem. Possiblyas a consequence of this reckless argumentation and the subsequent tremors it createdwithin the legal system, another Section of the same Navarre Court of Appeal (at AAPNavarre 28 January 2011[21]) reverted immediately to the regular application of therelevant procedural and civil laws, and in this subsequent case, with the same facts asthe previous one, it was confirmed that a mortgage borrower is liable for the remainingdebt, with all his assets, for life.

However, several other courts decided to follow the lead of the AAP (Navarre 17December 2010) decision and added other grounds on which banks were impeded fromseizing other assets of the debtor when the value of the mortgaged property would notsatisfy the debt. The AAP (Girona 16 September 2011[22]), for instance, considered thatthe bank’s foreclosure of the debt beyond the mortgaged property itself (even if this isclearly and statutory foreseen) would have constituted an abuse of law (Article 7.2 CC),as whilst it was the bank itself that fixed the value of the property when the loan wasgranted, the bank could not say that it was insufficient in covering the debt.

In turn, the Spanish Court of Appeal resolution (SAP) (Ciudad Real 17 January2011[23]) added the unjust enrichment argument (for the bank) if the forced datio insolutum were not accepted. This decision, however, contravenes the doctrine of theSpanish Supreme Court at STS 21 October 2005[24], which forbids the application of theunjust enrichment principle in cases where a legal disposition would governthe situation, which is precisely the case here with the mortgage enforcement procedureforeseen in the statutes. The SAP (Ciudad Real 17 January 2011) also raises theargument of “disloyal delay” when the lender is claiming the rest of the debtor’soutstanding debt some 14 years after the enforcement of the mortgage. A more recentdecision along the same line of reasoning, is the AAP Córdoba (1 February 2012[25])judgment.

It should be noted that these resolutions are exceptions, as the vast majority of courtshave been following the prevalent interpretation backed by express legal dispositions,first amongst all Article 1911 CC, which encompasses a “natural obligation”, being theobligation of a debtor to return all his outstanding debts (i.e. regardless the value of theenforced property) to the creditor at all times.

Another group of resolutions deal with the possibility of a “fresh start” for certaindebtors. Spain, unlike many European Union (EU) countries and unlike its treatment oflegal persons (e.g. corporations), did not provide for personal bankruptcy (Article 1.1Spanish Insolvency Act 2003, LC) until February 2015 (by RDL 1/2015[26]) and this waslimited to “good” insolvent debtors (natural persons). This meant that even after theenforcement of all his estate, he would still be liable for any remaining debts (Article

IJLBE7,2

130

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

178.2 LC). Furthermore, Article 1156 CC does not allow bankruptcy as a way ofextinguishing obligations.

Regardless of all these clear legal dispositions that do not allow room forinterpretation (except the contra legem), the Spanish (first instance) Commercial Courtjudgment (SJM) no. 3 Barcelona 26 October 2010[27] cancelled the remaining debts oftwo retirees following an unsuccessful insolvency process. The “legal grounds” used inthis case was that of sparing the debtors the liability of paying their debts twice over.The judge relied on the lessons from Sisyphus, the king of Ephyra, as portrayed inHomer’s Odyssey[28].

Some judges have even attempted to use economic or financial law reasonings andarguments that would, in any case, be either inapplicable to the case or else simplywrong. This is the case of several court decisions in relation to “floor clauses”[29]. Thefirst one was the SJM no. 2 (Seville 30 September 2010[30]), a case which inspiredsome others (see, for example, also SAP, Barcelona 13 March 2013[31]). In essence, thesejudgments state that floor clauses of interest rates in mortgage loan contracts areabusive and, therefore, should be rendered void because they are asymmetric in relationto a purported correlative cap clause[32], with the former being about 3.5 per cent andthe latter about 15 per cent. With relatively foreseeable market conditions, the floorclause will most of the time cover the bank’s interest risk (as has been the case since2008; Euribor – the index to which the vast majority of Spanish mortgages arereferenced – has remained below that 3.5 per cent since then and still is as of January2015), thus obliging the debtor to pay the bank that 3.5 per cent anyway, regardless ofthe Euribor rate. However, this rarely works the other way around, as the Euribor hasnever reached 15 per cent since its introduction (its maximum was about 6 per cent in2006-2007) and in the future this possibility is also very remote because of the economicexternalities that it would cause across Europe (e.g. the generalised rise of the cost ofmortgage loans, with consequent massive defaults).

This “economic” argument used by some courts is wrong, as one clause (floor) andthe other (cap) are independent and do not need to be symmetric; moreover, they are partof the price and cannot be rendered abusive (this would be a case of price control, whichcannot be permitted in a capitalist system and in the Spanish Constitution (Article 38CE). As I advanced elsewhere (Nasarre Aznar, 2011), the problem was of how theseclauses were commercialised, i.e. the type and amount of pre-contractual informationwas delivered to consumers. This line of reasoning has been confirmed by the STS 9May 2013[33], which has (correctly) discarded the “asymmentrical” argument.

These “floor clause” decisions based on asymmetry, contrast with those judgmentsrelated to bad banking practices and interest rate swaps with consumers and retailclients, which were very often linked to mortgage loans to make the stream of cash thatbanks receive from variable rate mortgages (linked to Euribor) more certain and also, atleast theoretically, one that is paid by borrowers. The result has been that since 2008tens of thousands of families and retail clients have been paying a monthlycompensation to the banks for the low Euribor rate, along with the regular monthlymortgage instalments. As a consequence, more than 4,000 court decisions since theburst of the mortgage bubble have declared those swap contracts with consumers andretail clients void. These decisions are firmly grounded and justified in several legaldispositions that deal with vices of consent of borrowers, retail clients and consumers(see Articles 1265 to 1267 CC concerning mistakes and dolus, and Articles 2 and 79bis

131


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

Ley del Mercado de Valores, concerning reforms implemented thanks to the MiFIDDirective[34], which acknowledge the financial complexity of this product (see, forexample, the SAP Tarragona 2 April 2012[35]).

All of those unfounded court decisions (forced datio in solutum, debtor’s “fresh start”and “floor clauses”) have several issues in common:

• they usually refer to the economic situation of debtors as a reason for the specialtreatment they deserve from the judge;

• they use paralegal sources as grounds of justification of the decision; and• they use as legal grounds general principles of law that, under the Spanish judicial

system rank behind law or even custom, without properly justifying why specificstatutory rules would not be applicable to the case.

Therefore, these court decisions fail to give a proper legal explanation for their specialresolutions, and in so omitting such explanations, bring uncertainty to the system. Forexample, are national or international investors really ready to accept that Spanish rulesregarding immovable securities or on insolvency can change, either retrospectively oron an ongoing basis, depending on the judge or the economic situation of the debtor?What cost would this uncertainty involve, for instance, in the pricing of new mortgages?What impact does this have on international credibility and the solvency of Spanishlending institutions, which are also directly linked to their funding needs? To whichextent has this been influenced by social movements and distress? To what extent havethese judgments contributed to the renewed interest of the EU Commission in mortgageconsumers’ rights through Directive 2014/17/EU[36]?

The transition from the first to the second period is represented by the Spanish FirstInstance Court order (AJPI) no 2 (Sabadell 30 September 2010[37]). The judge sent apre-judicial constitutionality question to the Constitutional Court (TC) as he was notsure if the inability of a consumer (mortgagor) to raise defects in a loan contract withina mortgage foreclosure judicial procedure (in particular, any possible abusive clause)(Articles 695 and 698 LEC) was or was not contrary to the Spanish Constitution. In myopinion, this question was properly grounded because any Spanish mortgage is legallydependent (in its existence, including its validity) on the loan it is securing (Article 1857CC), i.e. if the loan is void (e.g. it has essential void clauses) the mortgage is alsonecessarily void. Although this issue could not be discussed by the TC (as it wasdismissed[38] on formal grounds without any mention of the substantive arguments)the confirmation that this line of reasoning was the correct one derived from the EUCourt of Justice through its decision of 14 March 2013[39]. Thus began a second periodof national court judgments in Spain.

4. The second period (2013-onwards): the distortion of contractual andproperty law through human rightsA “second generation” of court decisions since 2007 is based on both the EU law as wellas human rights. Unsurprisingly, this turning point came from beyond Spanish bordersthrough the aforementioned 14 March 2013 ECJ judgment that eventually held thatSpanish mortgage enforcement procedure was not in accordance with EU law,particularly with Directive 93/13/CEE (Nasarre Aznar, 2014, p. 56, p. 59). Essentially, thejudgment stated that any abusive clause in the loan contract must be able to bediscussed within a mortgage enforcement procedure and this ultimately forced the

IJLBE7,2

132

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

Spanish government to change the rules for the mortgage enforcement procedure,particularly with respect to properties owned as residences, through Act 1/2013[40].

Nevertheless, Act 1/2013 has not been widely accepted as the ultimate judgmentre-establishing the balance between the rights and obligations of mortgage consumersand banks. Until the ECJ decision, it was not clear whether the national legislator reallywanted to change the rules of the game and Act 1/2013 was perceived as a weak orpalliative response given the magnitude of the problem; it was even felt that Act 1/2013was only passed simply due to the State’s EU obligations. This led a Spanish judge, inAJPI no 2 Marchena (Sevilla 16 August 2013[41]), to ask a preliminary question aboutthe compatibility of this new Act with EU law, in particular with the Directive 93/13/CEE. This has only recently been resolved (decision ECJ 21 January 2015[42])establishing, on the one hand, the compatibility of limiting default interest rates to threetimes legal interest rate (12 per cent in 2014) with Directive 93/13/CEE, but, also that thejudge can consider the clause to be abusive not only if this amount is surpassed but alsoif interest rates do not reach it, according to the circumstances, and he could proceed toremove it from the mortgage loan contract in either of the two cases[43]. Anotherexample is the SJM no. 3 (Barcelona 5 May 2014[44]) that challenged the application ofAct 1/2013 when it held that it is possible to enforce a mortgage after the third monthlyinstalment; in this case, the bank and the consumer agreed, prior to Act 1/2013 (at thattime one month’s default was sufficient for initiating a mortgage enforcementprocedure), to wait for six months prior to the start of the procedure. The judge, however,considered this to be abusive towards the consumer as this represented just 2.02 per centof the total amount owed, thereby rendering the whole mortgage enforcement void.

Therefore, some judges and courts continued to go beyond the enactedmortgage-related laws, although this time they used fundamental rights to bypass thoserules that they considered to be too favourable to the banks i.e. they distorted civil/private law[45] rules according to human and fundamental rights. The word “distort”does not necessarily have a negative connotation in this context; it simply implies thatprivate rules, rather than being applied directly, are previously filtered through thesehuman and fundamental rights and reinterpreted accordingly[46].

This has been done more or less successfully – from a purely legal perspective –depending on the decision. On the one hand, some of the judgments use human andfundamental rights as a rationale for making the entire mortgage relationship voidwithout further arguments; on the other, some courts apply them properly, linking themto the constitutional right to housing (Article 47 CE) and the social function of ownership(Article 33.2 CE), which leads to a new interpretation of contractual and property lawsaccording to those rights.

The most relevant of these judgments include:

4.1 AJPI no. 4 (Arrecife 8 April 2013[47])This judgment declared the loan contract, the mortgage that secured it and theprocedure itself void, on the sole basis that the agreed default interest rate was too high(19 per cent). This decision breaches all known rules in relation to, firstly, whether adefault interest rate clause in a contract can be considered as an abusive clause simplybecause of the elevated rate (taking into account for example, that the legal interest wasfixed for 2013 at 4 per cent[48]); and, secondly, whether, in the event that that specificclause is declared void, the whole loan contract and consequently the validity of the

133


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

securing mortgage (Article 1857.1 CC) would also be rendered void. The resolution is fullof ungrounded paralegal affirmations[49] to justify its outcome, such as inter alia:

[…] it is an immoral abuse […] that in times of profound crisis, financial institutions continuefixing default interest rates beyond the basic interest rates that govern the mortgage market atany given time

Or that:[…] the vast majority […] of those who default the mortgage loan payment cannot be blamedin doing so […], but this is mostly attributable to the lender, that is, to financial institutions,which were the ones that, with their unbounded ambition to increase their business and theirbenefits, decisively contributed to the current situation of crisis and recession in this countryand worldwide.

The judge is clearly punishing the specific lender because of the role that internationaland Spanish lending and financial institutions have played in the generation of thecurrent crisis[50]. In my view, the default interest rate clause is not an essential elementunder a mortgage loan contract (as it does not characterise it, but is only activated incase of default of the debtor; Article 1740 CC and STS 4 June 2008[51]), which means thatits voidness cannot affect the validity of the whole contract or the mortgage itself. Thisis clearly a decision based on equity aimed at enabling the consumer to hold on to hishome[52]. But prior to this, why should a judge (or even the lawmaker) decide thecompensation a lender deserves for a default in the payment of a mortgage loan? Thetwo possible approaches to this are explained as following.

4.1.1 Considering the default interest rate clause void because it is abusive. Article 85.6Royal Legislative Decree (RDLeg.) 1/2007, 16 November[53] (the Spanish Consumers’Act) includes amongst abusive clauses, those that impose on consumers an “excessivelyhigh” compensation for defaulting in their obligations. The problem is identifying what“excessively high” means. In fact, it is only the lender who knows to which extent thedefault of the debtor affects him negatively (judicial costs and time; balance/financialissues; cost of opportunity for having invested in a defaulted business; call ofmortgage-backed bonds – mortgage-backed securities and covered bonds – in advancebecause of the sudden extinction of covering mortgages; etc.). The amount of defaultinterest rates has little to do with the regular interest rate; they do not need to be fullyequivalent and they do not even need to be proportional because their legal natures aswell as their ultimate goal are completely different. Despite this, several court of appealdecisions use this “equivalency” to state that the compensation is “excessivly high”,such as SAP Barcelona (28 December 2012[54]) (29 per cent in a non-mortgage loan) or atSAP Barcelona (9 November 2012[55]) (where the court only accepted that the defaultinterest rate can be between two and three times the regular one). In my opinion, defaultinterest rates have a hybrid nature that comprises:

• part current damages (e.g. opportunity and transaction costs incurred because ofthe unrecovered sum);

• part loss of profits (what the lender would have earned in case the mortgage loanhad been repaid as agreed); and

• part penalty for the defaulting debtor (to be used as a general deterrent for anyfuture default).

IJLBE7,2

134

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

In fact, the SSTS 2 October 2001[56] and 4 June 2009[57] acknowledge this double natureof compensatory and punitive. Therefore, the agreed default interest rate would only be“execissively high” if the lender failed in evidencing that the sum of his actual damages(current damages, loss of profits plus penalty) were more (or at least the same) than theagreed rate.

4.1.2 Considering the default interest rate clause to be excessively onerous as a penaltyclause [e.g. SAP Castellón (12 January 2007[58])]. Article 1154 CC allows themoderation of any contractual penalty clause[59] if the judge considers it pertinentaccording to the evidence presented during the course of the trial (e.g. if it is a clearunjust enrichment of the bank). However, the wording of Article 1154 CC and several TSresolutions state that this cannot be of application in cases of default, as at least a partialfulfilment is necessary (and a default interest rate clause only comes into effect preciselyin case of default of the borrower). Nevertheless, I find a limit to this non-applicability:the unjust enrichment, i.e. if the bank fails to prove that its loss is not in the order of 29per cent, let us say (agreed interest rate), but only 18 per cent – in this case, 18 per centshould be the accepted interest rate (otherwise, it should be considered as an unjustenrichment). The ECJ decision of 14 June 2012[60] does not necessarily contradictthis[61], as this has nothing to do with abusive clauses, but it does concern the principlesof compensation for damages (alterum non laedere), which are present throughoutprivate law rules. Consequently, it would be fair to have a default interest rate of 29 percent only if the lender proves that this is the real damage that he has incurred.

In reaction to this unclear situation, the legislator has recently altered Article 114.3Ley Hipotecaria (LH) (through Act 1/2013), thus limiting default interest rates to threetimes the legal interest rate for new mortgages (this legal rate was c.4 per cent in 2013and 2014, so 12 per cent per annum). For mortgages granted before May 2013, theTransitional Provision 2 Act 1/2013 allows the lender to recalculate the default interestrate, according to that limit (which implicitly means that if a particular former mortgagehad a clause establishing more than 12 per cent default interest rate, this clause is notnecessarily void, but should be reduced). After the aforementioned decision ECJ 21January 2015, the remaining question is now whether this limit is a iuris et de iurepresumption, i.e. that this maximum can never be exceeded, or only a iuris tantum one,i.e. it is presumed that the maximum allowed is this, but the lender could show thedamage suffered was greater in which case this higher amount would be granted. In myopinion, the second option is more acceptable, as this respects the principle of restitutioin integrum (which must be always present in any case of damages, i.e. as a consequenceof the principle of alterum non laedede). If not, this would be the first time within Spanishlaw that this principle is not respected[62], despite the fact that it is based on iusnaturalis. In fact, the SJM no2 (Barcelona 2 May 2013[63] – Aziz’s final resolution bynational court after the ECJ 14 March 2013) mentions that the lender failed to prove thedamage suffered by it as a result of Mr Aziz’s default. In STS 19 June 1903, increasedcompensation was allowed as the lender produced evidence of same, even when nothinghad been agreed between the parties and the default rule (i.e. application of the legalinterest rate, according to Article 1108 CC) would have been applicable.

Two final questions should be added to the discussion:(1) What if the default interest rate lacks a “penalising” component because,

because of a court decision, the default interest rate would fall below the regular

135


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

interest rate? How would this affect the whole system? Would this be anincentive for defaulting?

(2) What if the parties had agreed the maximum (three times the legal interest rate),but the borrower succeeds in showing that the real damage for the bank wouldbe inferior to that amount? Would the bank be awarded that maximum by thejudge anyway?

I do not think so, as this would be considered unfair and unjust enrichment and not inaccordance to the aforementioned recent ECJ 21 January 2015. Why, then, should it notbe accepted that when the lender proves that he has suffered more damage than themaximum then he should be granted the amount that he was asking for?

4.2 Order JPI no. 39 (Madrid 6 March 2013[64])Although this is a first instance decision related to tenancy law, it is a very good exampleof the change of direction in Spanish jurisprudence relating to the economic obligationsof the home user towards a third party (owner of a proprietary right on it). A family wasevicted because of a default in the payment of the rent, but the judge declared that therewas a higher interest in the children of the family staying in the family home at leastuntil they finished the school year, according to several legal dispositions[65] and thesocio-economic situation of the family. Traditional civil law rules (ownership, debt,default, law of leases and procedural law) have been superseded (not reinterpreted) by anew corpus of rules based on human rights. See below some parallelisms with theEnglish cases Cheltenham & Gloucester Building Society v. Norgan and Edwards v.LLoyds TSB Bank.

4.3 Order of Criminal Court no. 4 (Sabadell 8 May 2013[66]).Technically speaking, this judgment is not entirely relevant because it is criminal law(not private law) and deals with preliminary measures to be taken in a pending case.However, the legal reasoning of the judge to deny the requested preliminary measure isvery relevant. The complainant was Sareb, the Spanish “bad bank”[67] created ad hoc tohelp distressed banks (such as Bankia or CatalunyaCaixa) get rid of thousands of unsoldproperties they had acquired after taking them from developers and consumers unableto repay their mortgages. According to law, Sareb has 15 years to sell all theseproperties. The respondent (defendant) was a squatter (i.e. he did not hold title to defendhis possession of the property). The claimant asked the judge for an eviction of thedefendant on the ground that the occupant had no title at all. Surprisingly (or not), thejudge dismissed the claim on the basis that Sareb had not fulfilled its obligations inrelation to the social function of ownership (Article 33.2 CE), i.e. that Sareb did not takethe steps to occupy the dwelling for housing purposes. Ergo, if an owner of a dwellingdoes not effectively occupy and neither does he take the proper steps towards that goal,anyone wanting to live in it would be allowed stay. The situation of Sareb is particularlycomplicated because, according to Articles 16.3 and 17 Royal Law Decree (RDL) 1559/2012, it is not entitled to exploit or to occupy its properties (although about 5,000 areleased), its single purpose being to sell them at a profit as quickly as possible. Sareb islegally unauthorised to occupy the dwellings, which automatically goes against Article33.2 CE, thereby authorising any squatter to establish himself/herself, as they would beusing the property more properly (i.e. for living in) than the Sareb will never do

IJLBE7,2

136

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

according to Article 33.2 CE. However, it appears that this is going to be changed in thenear future, and Sareb will be allowed to rent its properties despite this contrasting withits main goal of selling the properties in 15 years: if it leases them, it will be more difficultto sell them. The reason might be that Sareb had only sold 550 properties in the firstthree months of its creation[68].

Finally, and also in relation to Sareb, the European Court of Human Rights (ECHR)has taken a preventive measure on 15 October 2013 (Ceesay Ceesay and Others v. Spain)by stopping the eviction of 40 squatters in a building owned by Sareb in the municipalityof Salt. According to the ECHR, the Spanish government did not provide enoughevidence as to the measures that it was going to take in relation to the squatters, andespecially to their children, once they were evicted to prevent violation of Articles3(torture and degrading and inhuman treatment) and 8 (private and family life and thehome) of the European Convention on Human Rights. The extent to which this decisionhas had an impact on the Judicial Secretary’s resolution of Sant Feliu de Llobregat (27February 2014) to order squatters’ evictions only after the allocation of adequatealternative accommodation (i.e. this requirement to force squatters leaving a property isnot foreseen in any legal disposition) is still under discussion.

These decisions’ common factor is that civil law rules are not sufficient inguaranteeing fundamental rights of the weak parts under mortgage loans and leases (i.e.mortgagors and tenants acting as consumers); therefore, the application of the formermust be subjected to the test of human rights provisions for them to ensure justice. Thesame notion appears to justify the Common Frame of Reference 2009[69]. This concernsthe concept of the consumer and his protection, but goes further: it is not common to findcourt decisions that check if the defendant fulfils the requirements of being a consumer(held in Article 3 RDLeg. 1/2007), but all of them refer to human or constitutional rights.It seems clear that judges have started to erode the strength of Article 33.1 CE (privateownership) using Article 33.2 CE (social function of ownership) and Article 47 CE (rightto housing), particularly when private homeownership is not intended for housingindividuals. It is the same trend seen in the former Article 42.6 of the Catalan HousingAct 2007 and a Constitutional Court judgment of the mid-1980s[70] that clearly preferredthe “utility” aspect of a property to its “economic value”, as its misuse affects the rights,expectations and costs of the community (e.g. leaving a dwelling or thousands of themvacant for 15 years may cause an artificial increase in the value of other properties, and,hence, that a bubble generated “by law”).

However, this trend towards the constitutionalisation of civil law or the directinfluence of international human rights on it, distorting its very essential principles, ispresent in other EU countries in “equity-friendly” court decisions. Here are fourexamples of them:

(1) Parabolantenne[71] (Germany, 9 February 1994). This involved a tenant ofTurkish origin who sought to install a satellite dish to receive Turkish televisionchannels. According to the lease, he needed the consent of the owner to do this;however, the latter refused. The German Supreme Court denied his petitionbecause the lease did not grant him this right, but the German ConstitutionalCourt, by interpreting good faith as contained by §242 BGB, considered that theordinary courts had violated the tenant’s constitutional right of freedom ofinformation [Article 5 (1) Grundgesetz] and proceeded to order the owner to lethis tenant install the antenna.

137


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

(2) Bürgschaft[72] (Germany, 19 October 1993). In this case, a 21-year-old daughterwho was poorly educated, low-income earning and unqualified, signed aguarantee for the debts of her father, which amounted to the equivalent of€50,000 today. The bank employee her simply asked her to sign the contract andreassured her that the bank only needed her signature for their own records. Atfirst instance, it was held that the bank should have informed her adequately; onappeal stage, the Court decided that a person of adult age should have knownwhat she was signing. The Constitutional Court, however, considered thepersonal guarantee contract void because it violated her fundamental right tofree development of personality and her right to a family: the burden wasconsidered to be so onerous that it threatened the smooth running of the family.

(3) Cheltenham & Gloucester Building Society v. Norgan [1996] 1 WLR 343. TheCourt considers that a “reasonable period” for the payment of the arrears of adefault mortgage (it seemed to be a fixed term mortgage with no possibility forearly redemption) can be up to the term of years for which it was granted (morethan that would be unfair for the lender)[73] because there is no danger ofdestruction of the property, the defaulting family has been living there for yearsand because the Council of Mortgage Lenders[74] affirms that: “Lenders seek totake possession only as a last resort. They are in business to help people to buyhomes, not to take their homes away from them”. The family’s right to use theproperty as a dwelling prevails over the “home-asset” approach of the lender[75].

(4) Edwards v. LLoyds TSB Bank [2004] EWHC 1745. According to Fox (2005):In Edwards, the court refused an application for sale by the bank in the interests of thewelfare of the children who occupied the property as their home. The decision inEdwards is significant as (somewhat surprisingly) it is the first reported judgment inwhich the court explicitly balanced the interests of creditors to capitalise the propertyagainst the interests of children to occupy their property as their home. A number offactors persuaded the court to postpone the sale of the property for a period of at leastfive years.

All of these “Robin Hood” decisions could well be seen as social justice: for the first timein years, the pendulum of Spanish judges and legislation seems to be on the side ofconsumers rather than that of the banks. This has been possible because of thefavourable pro-consumer context created as a result of the 2007 crisis. However, weshould be aware that paralegal or simply illegal decisions or the distortion of the basicpillars of civil law rules might not represent the right path, as they entail otherexternalities and costs (i.e. the cost of the benefit received by a particular person is paidby others who might be still paying their own obligations regularly).

A recent example of this is SJPI no. 7 Collado Villalba (Madrid 5 September 2013). Inthis decision, a mortgage foreclosure was dismissed because of the presence of “a set” ofabusive clauses in the mortgage loan contract, which appear not to have been analysedby the judge with the required attentiveness (he did not quote a single judgment of theTS or any other court; no reference to any special laws was made, particularly Act1/2013 and the general articles of the CC and the LH were only barely used). Henevertheless declared a floor clause to be void without scrutinising whether theborrower had been sufficiently informed; he declared the reference of mortgage interest

IJLBE7,2

138

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

rate to the IRPH index[76] also to be void because it was more onerous for the borrowerthan it would have been if it were pegged to Euribor, and he discarded the universalliability of the borrower because he was not informed about the possibility ofcontracting a non-recourse mortgage through Article 140 LH[77]. He additionallydeclared that the defaulting borrower’s agreed obligation to pay the procedure expensesvoid because this would have been excessively burdensome for him; that the defaultinterest rates were too high (20 per cent) and that the default in paying one instalment ofthe mortgage to allow its foreclosure was too strict because of the impossibility ofdetermining whether the debtor would have been able to repay the money; and so forth.

A similar case is SJM no. 1 (San Sebastián 2 October 2014[78]) in which a creditor wasforced to sue first the mortgage debtor instead the personal guarantor of the obligation(the one that the creditor chose to sue), even if an “on demand” guarantee had beenagreed. The reason behind this decision was the judge’s opinion that the personalguarantor was placed in a worse position than the debtor, as it was the borrower whoowned the charged property. The “on demand” clause was thereby rendered void.

5. ConclusionMany of these court decisions differ from results that could usually be expected in casesof mortgage foreclosure under Spanish contractual, procedural and property law.

On the one hand, this causes uncertainties and leads to externalities including lessinternational confidence in Spanish banks, which might, in turn, involve both a deeperliquidity crisis, and consequently, a greater public expenditure on their sustainment.This may well lead to stricter requirements for mortgage approval (how would thisaffect homeownership with its under-developed private rental sector?), or moreexpensive future mortgage loans for young people, as banks face more risks (moredefaults, such as in the USA[79]?; or even more difficulties for people hoping to move outof the family home[80]?). In this respect, the EU Commission stated in 2014 that:

The implementation of the law on evictions, and any further action in this field, continues tohave an important impact on financial stability at national and regional level. Different legalframeworks on housing across the national and regional levels and legal uncertainty about therules to be applied could weigh on the value of the mortgage collateral and the stability offinancial markets. Moreover, these effects could have subsequent repercussions on the balancesheets and provisioning needs of credit institutions and on the flow of credit to the economyand the functioning of Sareb. Therefore, Spanish authorities at all levels are encouraged tomonitor the implementation of the Law on evictions with a view to support financial stability(European Commission-Dg Economic and Financial Affairs, 2014, p. 26).

On the other hand, however, these decisions have forced the Spanish legislator to act infavour of vulnerable consumers (new legislation from 2013 to 2015), thus altering rulesrelated to mortgages that had remained unchanged for years.

At the end of the day, who bore the costs that the Sheriff of Nottingham incurredchasing Robin Hood?

List of cases (in descending chronological order)Spanish courtsSJM no. 1 San Sebastián 2 October 2014 (TOL4.521.858).

SJM no. 3 Barcelona 5 May 2014 (JUR/2014/139100).SJPI no. 7 Collado Villalba (Madrid) 5 September 2013.

139


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

AJPI no. 2 Marchena (Sevilla) 16 August 2013 (AC 2013/971).STS 9 May 2013 (RJ 2013/3088).Order of Criminal Court no. 4 Sabadell 8 May 2013 (JUR 2013/242758).SJM no. 2 Barcelona 2 May 2013 (AC 2013/746).AJPI no. 4 Arrecife 8 April 2013 (CENDOJ 35004420042013200001).SAP Barcelona 13 March 2013 (AC 2013/944).Order JPI no. 39 Madrid 6 March 2013 (AC 2013/726).SAP Barcelona 28 December 2012 (JUR 2013/86785).SAP Barcelona 9 November 2012 (JUR 2013/9124).SAP Murcia 31 July 2012 (AC 2012/1536).SAP Tarragona 2 April 2012 (AC/2012/1265).AAP Córdoba 1 February 2012 (AC 2012/315.AAP Girona 16 September 2011 (AC 2011/2172).ATC 19 July 2011 (RTC 2011/113 AUTO).AAP Navarra 28 January 2011 (AC/2011/40).SAP Ciudad Real 17 January 2011 (JUR 2011/119331).AAP Navarra 17 December 2010 (AC 2011/1).SJM no. 3 Barcelona 26 October 2010 (AC 2010/1828).AJPI no. 2 Sabadell 30 September 2010 (AC 2010/2018).SJM no. 2 Sevilla 30 September 2010 (AC 2010/1550).STS 23 September 2010 (RJ 2010/7296).STS 4 June 2009 (RJ 2009/4747).STS 4 June 2008 (RJ 2008/3196).SAP Castellón 12 January 2007 (JUR 2007/239821).STS 21 October 2005 (RJ 2005, 8,274).STS 23 December 2002 (RJ 2003/636).STS 2 October 2001 (RJ 2001/7141).STS 28 January 2000 (RJ 2000/455).STS 10 December 1997 (RJ 1997/8968).STC 26 March 1987 (RTC 1987/37).STS 10 October 1986 (RJ 1986/5511).STS 8 March 1982 (RJ 1982/1290).STS 19 June 1903.

OthersECJ 21 January 2015 (joined cases C-482/13, C-484/13, C-485/13 and C-487/13).

ECJ 14 March 2013 (Case Aziz v. Catalunya Caixa, C-514/11).ECJ 14 June 2012 (case Banco Español del Crédito v. Joaquín Calderón Camino,

C 618/10).British Edwards v. LLoyds TSB Bank case [2004] EWHC 1,745.British Cheltenham & Gloucester Building Society v. Norgan case [1996] 1 WLR

343.German Parabolantenne case 9 February 1994 (BVerfGE 90, 27).German Bürgschaft case 19 October 1993 (Mark BVerfG 19 October 1993, BVerfGE

89, 214).

IJLBE7,2

140

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

List of statutes (in descending chronological order)National legislation (Spain, unless otherwise is stated)RDL 1/2015 (BOE 28-2-2015, no. 51, p. 19058).

Act 14/2013, 27 September (BOE 28-9-2013, no. 233, p. 78787).Act 4/2013, 4 June (BOE no. 134, 5-6-2013, p. 42244).Act 1/2013, 14 May, to protect mortgage debtors (BOE 15-5-2013, no. 116, p. 36373).Act 17/2012, 27 December (BOE 28-12-2012, no. 312, p. 88156).Act 16/2011, 24 June, Consumer Credit (BOE 25-6-2011, no. 151, p. 9370).RDLeg 1/2007, 16 November (BOE 30 November 2007, no. 287, p. 49181).Act 60/2003, 23 December, BOE no. 309, 26-12-2003, p. 46097.Organic Law 1/1996, 15 January, of the children (BOE 17-1-1996, no. 15, p. 1225).Spanish Criminal Code 1995.Spanish Constitution (Constitución española) 1978.Decree 1,836/1974, 31 May (BOE no. 163, 9-7-1974).Spanish Mortgage Act (Ley hipotecaria) 1946.Spanish Civil Code (Código Civil) 1889.

EU law and international instrumentsDirective 2014/17/EU of the European Parliament and of the Council of 4 February 2014on credit agreements for consumers relating to residential immovable property andamending Directives 2008/48/EC and 2013/36/EU and Regulation (EU) No. 1093/2010(OJ L 60, 28-2-2014, pp. 34-85).

Directive 2008/48/EC of the European Parliament and of the Council of 23 April 2008on Credit Agreements for consumers and repealing Council Directive 87/102/EEC (OJ L22-5-2008, no. 133, p. 66).

Directive 2004/39/EC of the European Parliament and the Council of 21 April 2004 onmarkets in financial instruments amending Council Directives 85/611/EEC and 93/6/EEC and Directive 2000/12/EC of the European Parliament and of the Council andrepealing Council Directive 93/22/EEC (OJ L 145, 30.4.2004, p. 1).

Notes1. Spain has recently postponed the retirement age up to 67 years (by Article 4 Act 27/2011) and

reduced the public expenditure on public health (by RDL 16/2012; see also Europeanfoundation for improvement of living and working conditions (Eurofound) (2014), pp. 12, 23,38, 61) and education (by RDL 14/2012, 20 April), while retirement pensions are constantlyunder question in the media (Sánchez Silva, 2011). According to Eurostat (2009), Spain ranksin 2011 and 2012 amongst those Western European countries (Greece, Italy, Ireland, Cyprusand Portugal) with highest rate of at-risk-of poverty or social exclusion.

2. See the statistics at INE (www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c!Estadistica_C&cid!1254736176918&menu!ultiDatos&idp!1254735976595, accessed 5 February 2015).

3. See the early popular reaction of the 15-M movement (www.movimiento15m.org, accessed 5February 2015) and its consequences.

4. See a discussion of the measures by Nasarre Aznar (2014).

5. Mortgagors should either increase guarantees or early repay the full debt in the event thevalue of the charged properly fell more than 20 per cent of the original assessed value,regardless the cause, according to the original Article 5.3 Mortgage Market Act 2/1981.

141


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

http://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176918&menu=ultiDatos&idp=1254735976595

http://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176918&menu=ultiDatos&idp=1254735976595

http://www.movimiento15m.org

6. It is a mortgage loan that provides cash payments based on home equity. While borrowersthink that they do not incur in any obligations, extra costs or adverse consequences (just theright to receive the monthly payment), the fact is that they are already being used in the USAto reduce or to be disqualified to get public aids (e.g. Medicaid or Supplemental SecurityIncome), borrowers use to be more vulnerable (i.e. they are usually older than 62-65 years old)especially in pre-contractual phase, they incur in several extra expenses such as taxes orcreation fees, they are not allowed to sell the property, they have to live in it and interest ratesare usually higher than for regular mortgages.

7. For a complete discussion of this, see Nasarre-Aznar (2006).

8. Articles 460.4, 464 and 1940 Spanish Civil Code.

9. But the foundation of usucapio is not necessarily the endowment effect, but the legal certaintyfor the whole legal system: after 20 years of undisturbed possession of a non-owner, it is moreefficient for the system to give him (and those that have arranged contracts on the propertywith him) rights instead to the careless landlord. Otherwise, there is a risk of voidance ofdozens of arrangements and rights on the property.

10. See footnote 11.

11. See also the consideration of the jurisprudence within the Spanish system of sources of law asa “complement” of the legal system in Decree 1836/1974, 31 May (BOE no. 163, 9-7-1974), butnot a source of law in itself. However, the recurrent resolutions of the Spanish Supreme Courtabout the same situation may have a sort of “normative effect”.

12. Equity can be used as a source of law only in exceptional cases, that is, when the law expresslyallows it, such as the case of arbitrages agreed to be resolved in equity (Article 34 Act 60/2003,23 December, BOE no. 309, 26-12-2003, p. 46097).

13. See Spanish Supreme Court resolutions (STS) 10 October 1986 (RJ 1986/5511) and 23December 2002 (RJ 2003/636), among many others.

14. RJ 1982/1290.

15. See also STS 10 December 1997 (RJ 1997/8968), and all those quoted there. It strongly forbidsthe application of equity when a clear legal disposition exists to resolve the case.

16. The liquidity crisis of the Spanish banks that begun in 2006 and is still ongoing in 2014 andwhich is the basis for many current problems in Spanish society (unemployment, territorialtensions), is largely due to the lack of confidence of foreign investors, and therefore, thechanges that occur in the legislation or, in this case, in courts’ decision, should not affectthe credibility, stability, legal certainty and predictability that markets expect. Otherwise, thewhole system is at risk.

17. See a list of them at www.observatoridesc.org/es/sentencias-dacion-hipoteca accessed 1March 2013.

18. AC 2011/1.

19 If the lender granted the loan secured by that mortgage over that particular property, thisproperty, regardless its value at the time of the enforcement, should be enough for him to getrepaid, without the possibility for him of having further recourse to the debtor’s other assets ifthe property value is less that the outstanding debt.

20. RJ 2000/455.

21. AC/2011/40.

IJLBE7,2

142

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

http://www.observatoridesc.org/es/sentencias-dacion-hipoteca

22. AC 2011/2172.

23. JUR 2011/119331.

24. RJ 2005, 8274.

25. AC 2012/315.

26. BOE 28-2-2015, no. 51, p. 19058.

27. AC 2010/1828.

28. As a punishment for his trickery, King Sisyphus was compelled by Zeus to endlessly roll ahuge boulder up a steep hill.

29. These clauses in variable-interest mortgage deeds (such as more 90 per cent of Spanish onesthat are referenced to Euribor) prevents those interest rates go below a predetermined rate(floor) if the agreed variable rate goes below the floor.

30. AC 2010/1550.

31. AC 2013/944.

32. These clauses in variable-interest mortgage deeds prevents those interest rates go above apredetermined rate (cap) if the agreed variable rate goes above the cap.

33. RJ 2013/3088.

34. Directive 2004/39/EC of the European Parliament and of the Council of 21 April 2004 onmarkets in financial instruments amending Council Directives 85/611/EEC and 93/6/EEC andDirective 2000/12/EC of the European Parliament and of the Council and repealing CouncilDirective 93/22/EEC.

35. AC/2012/1265.

36. OJ L 60, 28-2-2014, pp. 34-85.

37. AC 2010/2018.

38. ATC 19 July 2011 (RTC 2011/113 AUTO).

39. Case Aziz v. Catalunya Caixa (C-415/11).

40. Act 1/2013, 14 May, to protect mortgage debtors (BOE 15-5-2013, no 116, p. 36373).

41. AC 2013/971.

42. Joined cases C-482/13, C-484/13, C-485/13 and C-487/13.

43. This basically meant that that rule established by Act 1/2013 did not necessarily had to befollowed by judges, making the law in relation to default interest rates uncertain again.

44. JUR/2014/139100.

45. The law that regulates the relations among people and people with goods and property. Itcontrasts with the concept of “public law”, in which there is an intervention of the extrapowers of the Public Administration towards regular people (sanctioning, stimulating,forcing, etc.).

46. In relation to the concept of “legal distortion” see Schwarcz (2010), p. 697 ff.

47. CENDOJ (Database of court resolutions of the Spanish Judges’ Government Body)35004420042013200001.

48. By Act 17/2012, 27 December (BOE 28-12-2012, no 312, p. 88156).

49. Free translation by the author from Spanish.

143


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

50. In my opinion, even the decisions of the TS the judge quotes have nothing to do with the case.

51. RJ 2008/3196.

52. The judge himself in the media said a few days later that he was about to do the same thingwith all remaining cases that fulfil the requirements (mortgages with consumers and morethan 16% default interest rate ratio). See www.elperiodicodearagon.com/noticias/aragon/juan-jose-cobo-anule-hipoteca-en-conciencia-_845770.html (accessed 12 June 2013).

53. BOE 30 November 2007, no. 287, p. 49181.

54. JUR 2013/86785.

55. JUR 2013/9124.

56. RJ 2001/7141.

57. RJ 2009/4747. See also the SAP Murcia 31 July 2012 (AC 2012/1536).

58. JUR 2007/239821.

59. The clause agreed by the parties where it is stated what happens in case the debtor defaults inthe fulfilling of the obligation instead of simply compensating for damages.

60. Case Banco Español del Crédito v. Joaquín Calderón Camino, C 618/10.

61. This resolution even says that for the RCJ it is not its business to deal with whether a defaultinterest rate clause is abusive because of the rate, which is a matter to be decided by nationaljudges. It adds that if a clause is abusive (for whatever reason, the national judge decides), itcannot be integrated (a solution that, however, is foreseen in Spanish law under Article 83RDLeg. 1/2007) at all within the contract (e.g. cannot be moderated) as it is completely void. Assaid, the moderation of Article 1154 CC refers to penalty clauses; the integration (e.g.moderation) of Article 83 RDLeg. 1/2007 refers to abusive clauses. in my opinion, in afree-market economy, it is difficult to say how much compensation a bank should receive fora defaulted mortgage loan and, even if it is the case (e.g. rule for consumer credits in relationto the limit of 2.5 times the legal interest rate or the new rule in Article 3 Act 1/2013, limitingthem to three times legal interest rate), it cannot be considered abusive in the terms of theDirective 93/13, as it is not a matter of rights of the consumer but a matter of damages, ofcompensation for a loss of equity.

62. There are two cases that could be discussed. The first, the “Tables system” in damagesderived from car accidents (see the whole discussion at Nasarre Aznar (2008), p. 162 ff.), whereeach damaged part of the body is granted a specific amount as compensation. But, in this case,it is a convention, accepted by the Spanish Constitutional Court, in relation to the “value” ofthe parts of the body, which has nothing to do with a specifically assessed equity damage(which is the case of financial losses for a bank as a result of a mortgage loan default). Thesecond one is derived from Article 20.4 of the Consumer Credit Act (Act 16/2011, 24 June, BOE25-6-2011, no. 151, p. 9370), which is the transposition into Spanish law of Article 3 (d)Directive 2008/48/EC of the European Parliament and of the Council of 23 April 2008 on CreditAgreements for consumers and repealing Council Directive 87/102/EEC (OJ L 22-5-2008,no. 133, p. 66). This article establishes a limit of 2.5 times the legal interest of money forinterest rates derived from tacit overdrafts. But, in my opinion, this is a limit to the “regular”interest rate, not the default one (the borrower has not defaulted before anyone, as the lenderhas paid for him to the former’s lender – e.g. a shop) but the regular one (this is the “price” ofthe lender for paying the borrower’s creditor instead of doing this himself, as he has no money(overdraft); in my opinion the STS 23 September 2010 (RJ 2010/7296) is mistaken in applying

IJLBE7,2

144

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/aragon/juan-jose-cobo-anule-hipoteca-en-conciencia-_845770.html

http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/aragon/juan-jose-cobo-anule-hipoteca-en-conciencia-_845770.html

Article 20.4 analogically to the default interest rate limit of a mortgage loan). Moreover in thiscase the borrower has never accepted a specific interest rate (unlike the cases of defaultinterest rates we are discussing) as it is a case of “tacit credit” (in fact, a survey of the Office ofFair Trading revealed that merely 7 per cent of the UK’s current account holders participatingin the survey deliberately overdraw their personal current account.; see Office of Fair Trading(2008)). Neither of these two cases are then comparable to the new Article 114.3 LH.

63. AC 2013/746.

64. AC 2013/726.

65. Article 158 CC (several measures to protect children’s needs and interests), Organic Law1/1996, 15 January, of the children, Article 47 CE in relation to the right to housing and the UNInternational Convention of Children 20 November 1989.

66. JUR 2013/242758.

67. See the official Web page of the Sareb at: www.sareb.es See my comment on the risks of theSareb at: www.tottarragona.cat/ca/opinio/12985-las-contradicciones-del-banco-malo-y-sobre-el-despues-que.html (accessed 12 June 2013).

68. www.elmundo.es/elmundo/2013/06/03/suvivienda/1370271145.html (accessed 2 October2013).

69. At General 17 it says: “The DCFR itself recognises the overriding nature of this principle. Oneof the very first Articles provides that the model rules are to be read in the light of anyapplicable instruments guaranteeing human rights and fundamental freedoms” (Eurostat,2009, p. 14).

70. STC 26 March 1987 (RTC 1987/37).

71. BVerfGE 90, 27.

72. Mark BVerfG 19-10-1993, BVerfGE 89, 214 (Bürgschaft).

73. “Then it cannot be wrong or unreasonable to consider what the prospects are of the borrowerpaying the arrears of interest in full by the end of the term, including interest on interest wherethat is what the terms of the mortgage require in addition to the contractual instalments ofinterest”.

74. This is the lobby of lenders in the UK (www.cml.org.uk/cml/home).

75. “The property in question must by definition be a dwelling house which in the present case isoccupied as it has been for many years by the appellant and her family. For the respondents,this is one of very many transactions where their interests are financial only. There can becases, no doubt, where the lender has some other direct interest, for example, where the valueof the security may be threatened if the period allowed is unduly long, but this is not such acase. The respondents claim protection for their reasonable financial interests only”.

76. The Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (index of mortgage loan rates); see www.irph.es

77. This statement clearly goes against Article 6.1 CC which states that statutory provisionsare public and ignoring them cannot be used as an excuse for not applying or fulfillingthem.

78. TOL4.521.858.

79. See Nasarre Aznar (2014), pp. 49-50.

145


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

http://www.sareb.es

http://www.tottarragona.cat/ca/opinio/12985-las-contradicciones-del-banco-malo-y-sobre-el-despues-que.html

http://www.tottarragona.cat/ca/opinio/12985-las-contradicciones-del-banco-malo-y-sobre-el-despues-que.html

http://www.elmundo.es/elmundo/2013/06/03/suvivienda/1370271145.html

http://www.cml.org.uk/cml/home

http://www.irph.es

http://www.irph.es

80. According to Eurostat (2009), Youth in Europe. A statistical portrait, young people do notleave their parents house until they are in their 30s and mainly because of economic andhousing reasons.

ReferencesCheltenham & Gloucester Building Society v. Norgan [1996] 1 WLR 343.Edwards v. LLoyds TSB Bank [2004] EWHC 1745.European Commission-Dg Economic and Financial Affairs (2014), “Financial assistance

programme for the recapitalisation of financial institutions in Spain, 5th Review”,Occasional Papers 170, Brussels.

European foundation for improvement of living and working conditions (Eurofound) (2014),Access to Healthcare in Times of Crisis, Publications Office of the European Union,Luxemburg.

Eurostat (2009), Youth in Europe. A Statistical Portrait Draft Common Frame of Reference,Outline Edition, Eurostat, available at: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/File:At-risk-of_poverty_or_social_exclusion_rate,_2011_and_2012.png (accessed 6 November 2014).

Fox, L. (2005), “The idea of home in law”, Home Cultures, Vol. 2 No. 1, pp. 25-49.Fox, L. (2007), Conceptualising Home: Theories, Law and Policies, Hart Publishing, Oxford.Nasarre Aznar, S. (2008), Law of Torts-Spain, International Encyclopedia of Law, Tort law-Suppl

17, Kluwer Law International, The Hague.Nasarre Aznar, S. (2011), “Malas prácticas bancarias en la actividad hipotecaria”, Revista Crítica

de Derecho Inmobiliario No. 727.Nasarre Aznar, S. (2014), “A legal perspective of the origin and the globalization of the current

financial crisis and the resulting reforms in Spain”, in Kenna, P. (Ed.), ContemporaryHousing Issues in a Globalized World, Ashgate Publishing, pp. 37-72.

Nasarre Aznar, S. (2006), “The shift in the concept and protection of ‘home’ within the Spanishlegal system in the context of the international crisis of 2007”, under peer review.

Office of Fair Trading (2008), Personal Current Accounts in the UK. An OFT Market Study, Officeof Fair Trading, available at: www.fsa.com

Sánchez Silva, C. (2011), “Pensiones nuevas para problemas viejos”, en El País de 30 de enero de2011, available at: http://elpais.com/diario/2011/01/30/negocio/1296396865_850215.html(accessed 4 November 2014).

Schwarcz, S.L. (2010), “Distorting legal principles”, The Journal of Corporation Law, Vol. 35 No. 4.

Further readingÁlvarez, J.A. (2008), “La banca española ante la actual crisis financiera”, Estabilidad Financiera

No. 11/2008, Banco de España.

About the authorSergio Nasarre-Aznar (Tarragona, 1974) is Full Professor of Civil Law at the University Rovira iVirgili, Director of its Housing Chair and Deputy Judge in the Court of Tarragona. He is EuropeanDoctor in Law and holds an MPhil in Land Economy of the University of Cambridge. Since 2008,he is a Corresponding Member of the Spanish Royal Academy of Jurisprudence and Legislation.He is the author of three books on mortgage market and tort law, he has edited four more and heis author of over 50 scientific articles and book chapters published in Spain, Germany, the USA,Switzerland, The Netherlands, Portugal, the UK, Ireland and Poland. He has delivered more than

IJLBE7,2

146

Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/File:At-risk-of_poverty_or_social_exclusion_rate,_2011_and_2012.png



http://www.fsa.com

http://elpais.com/diario/2011/01/30/negocio/1296396865_850215.html

http://www.emeraldinsight.com/action/showLinks?crossref=10.2752%2F174063105778053445

70 lectures in several European countries. He has been visiting scholar at the Universities ofBarcelona (2005), Bremen (2007), Valladolid (2009, 2010, 2012), National University of Ireland(2009, 2012), Cambridge (2011-2014) and Duke (2011). He has been Main Researcher of fourprojects on access to housing (2010, 2011 and 2012) and member of the project TENLAW the 7thFramework Programme of the EU, one on Evictions of EU DG DG Employment, Social Affairsand Inclusion, of the European Network for Housing Research and of the Common Core Project ofthe University of Trento. He has taken part in various legislative committees for Catalonia (trustsin 2006, protection of mortgagors and intermediate tenures in 2011 and 2012) and Spain-wide(reform of the Law of Leases in 2012 and to draft the Spanish Housing Plan 2013-2016 in the sameyear). Recipient of several awards, his research interests are mainly property and real estate law,territorial credit, mortgages, mortgage market, housing, securitisation, European private law,trust, mortgage refinancing, real estate, tort law and legal person. Sergio Nasarre-Aznar can becontacted at: [email protected]

For instructions on how to order reprints of this article, please visit our website:www.emeraldgrouppublishing.com/licensing/reprints.htmOr contact us for further details: [email protected]

147


Dow

nloa

ded

by U

NIV

ERSI

TY O

F M

ALT

A, P

rofe

ssor

Ser

gio

Nas

arre

Azn

ar A

t 06:

17 0

7 Ju

ly 2

015

(PT)

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

revista de derecho bancario y bursÁtil...

Documents