política impositiva y política de vivienda

Miguel-Ángel López García (*) Universidad Autónoma de Barcelona

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M . A . L Ó P E Z , C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1 , p p . 2 0 1 - 2 4 3

Política impositivay política de vivienda.

ResumenEn este trabajo se discuten algunos aspectos del papel que puede jugar la política

impositiva como instrumento al servicio de la política de vivienda. Para ello se presentanresultados de simulación de los efectos sobre los precios reales de la vivienda y sobre elstock de capital residencial derivados de diversas modificaciones de los parámetros fiscalesreferidos a la vivienda. El marco para el análisis está constituido por un modelo agregadode vivienda especificado, parametrizado y calibrado para replicar las características mássobresalientes del mercado de la vivienda habitual y en propiedad en nuestro país. Sesubrayan las diferencias entre los “incentivos al ahorro” en vivienda (políticas universalesque tratan de igual manera a las viviendas usadas y a las nuevas) y los “incentivos a lainversión” en vivienda (políticas selectivas que tratan de forma más favorable a las de nuevacreación) y se consideran algunas reformas de los subsidios a la vivienda implícitos en elimpuesto sobre la renta personal.

Palabras clave: subsidios a la vivienda, reforma fiscal, incentivos al ahorro y a la inversión,modelos de simulación.

Clasificación JEL: H22, H24, R21

* En este trabajo se presentan algunos resultados consecuencia de una línea de investigación sobreVivienda y Fiscalidad auspiciada por el Instituto de Estudios Fiscales (Ministerio de Economía y Hacienda),cuyo soporte se señala con agradecimiento. También ha recibido el apoyo institucional del ProyectoSEJ2006-4444 de la Dirección General de Investigación (Ministerio de Educación y Ciencia) y del ProyectoSGR2005-177 y la Xarxa de Referència d’R+D+I en Economia i Polítiques Públiques de la Direcció General deRecerca (Generalitat de Catalunya). El autor es Catedrático de Hacienda Pública en la Universidad Autónomade Barcelona. Las opiniones y juicios vertidos pertenecen exclusivamente a éste, y no pueden en modoalguno atribuirse a los organismos mencionados.

AbstractThis paper deals with the role that tax policy can play as an instrument of housing policy.

To this end we present some simulation results of the effects induced by changes inhousing-related tax parameters on real housing prices and the stock of residential capital.The framework of analysis is an aggregate housing model that is specified, parameterisedand calibrated to account for the specificities of the owner-occupied housing market inSpain. The differences in the case of housing assets between the so-called “savingsincentives” (universal policies that treat in the same way pre-existing and newly-producedhousing units) and “investment incentives” (selective policies that treat newly-built unitsmore favourably) are highlighted and some reforms of the housing subsidies implicit in thestructure of the personal income tax are considered.

Key words: housing subsidies, tax reform, saving and investment incentives, simulationmodels.

JEL Classification: H22, H24, R21

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202 Artículo recibido en mayo 2008 y aceptado en julio 2008.

M. A. LÓPEZ (2008) : POLÍT IC A IMPOSITIVA Y POLÍT IC A DE VIVIENDA

1.- Introducción.Con frecuencia y desde las más variadas posiciones se

afirma que el sistema fiscal debería contribuir a facilitar el accesoa la vivienda. El argumento suele articularse en torno a laimposición sobre la renta personal y a la forma de tenencia enpropiedad. Ello no es casualidad, toda vez que el tratamientofiscal favorable concedido a la vivienda principal habitada por supropietario constituye una de las, por así decirlo, “preferenciasfiscales” con mayor apoyo ciudadano. Los efectos inducidossobre la elección propiedad-alquiler y la pobre implantación deesta segunda forma de tenencia en nuestro país han llevadotambién a proponer la introducción de subsidios fiscales ligadosal alquiler. Y, naturalmente, tampoco faltan las voces que clamanpor eliminar los subsidios fiscales a la vivienda, particularmenteen situaciones de auge inmobiliario, por constituir, sigue elargumento, elementos que contribuyen a esos procesos.

El análisis económico de los subsidios fiscales a la vivienda,tomados en un sentido amplio, suscita una variedad decuestiones. En primer lugar, aparecen sus consecuencias sobre laelección entre propiedad y alquiler como forma de tenencia, y,en concreto, los efectos sobre la cantidad de capital residencialbajo la primera de ellas. En segundo lugar, y directamenteligadas a las anteriores, se suscitan los efectos distributivosderivados de la existencia de los subsidios a la vivienda. Enparticular, los subsidios fiscales a los propietarios suelen serseñalados con un dedo acusador como regresivos, en el sentidode que benefician más a los individuos situados en los tramossuperiores de la escala de rentas. En esta misma línea debesituarse la afirmación que reza algo así como que los subsidios enconsideración acaban siendo cosechados por los constructores- 203

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promotores al capitalizarse en precios mayores de las viviendasnuevas. De ser así, desde luego se convertirían en bastanteinútiles, por no hablar de las perversas consecuenciasdistributivas que de ello se seguirían. Y por último, pero no porello menos importante, al coste en bienestar o pérdida eneficiencia derivada de las distorsiones en la asignación derecursos consecuencia de la existencia de los subsidios fiscalesdebería añadirse el coste de oportunidad en términos derecaudación impositiva no materializada o de recursos fiscalesque deben desviarse de otros usos, también socialmentevaliosos.

En este trabajo se discuten diversos aspectos del papel quepuede jugar la política impositiva como instrumento al serviciode la política de vivienda. La discusión se centra en la viviendahabitual y bajo la forma de tenencia en propiedad. Se analizanalgunos efectos, tanto asignativos como distributivos, derivadosde las desgravaciones fiscales a la vivienda incorporadas en laimposición sobre la renta personal. En particular, se argumentaque diferentes diseños de los subsidios fiscales a la viviendapueden tener diferentes efectos, particularmente sobre losprecios reales de la vivienda como activo. Para ello se clarifica ladistinción entre los denominados “incentivos al ahorro” y los“incentivos a la inversión”, en nuestro caso en vivienda. Mientraslos primeros pueden aplicarse a la adquisición de una viviendacon independencia de si es nueva o pre-existente, los segundostan sólo pueden invocarse cuando la vivienda es de nuevacreación. Por así decirlo, los primeros son “universales”, mientrasque los segundos son “selectivos”, o, si se prefiere cargar lastintas, abiertamente “discriminatorios”.

El punto importante es que si bien los efectos finales deambas políticas sobre el stock de vivienda son los mismos, losefectos sobre los precios reales de las viviendas usadas, queconstituyen el grueso del capital residencial, son radicalmentediferentes. En otras palabras, si bien tanto los incentivos al ahorrocomo a la inversión pueden calificarse como exitosos en supresumible objetivo de facilitar el acceso a la vivienda eincrementar la cantidad de ésta, los primeros (segundos) danlugar, como efecto lateral, a precios incrementados

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(disminuidos) de las viviendas usadas, viviendas que constituyenla parte del león de la riqueza inmobiliaria de las familias. Yesta asimetría en los efectos sobre los precios tiene unasconsecuencias nada desdeñables en una economía en que elahorro surge, al menos parcialmente, por motivos de ciclo vital.Ello se debe a que las transferencias intergeneracionales queimplican los incentivos al ahorro y a la inversión van endirecciones contrarias: los precios mayores (menores) de lasviviendas obligarán a los jóvenes y a las generaciones futuras adedicar una fracción mayor (menor) de sus recursos de toda lavida para adquirir las viviendas cuya propiedad ostentan lasgeneraciones de más edad.

El trabajo está estructurado de la siguiente manera. Lasección 2 realiza una primera aproximación a las decisiones devivienda habitual en propiedad en la situación en que, parasimplificar, no existen ni impuestos ni subsidios. En la sección 3se introduce la fiscalidad de la vivienda y se discuten sus efectossobre las decisiones de los diversos agentes implicados. Lasección 4 está dedicada a la relación que puede existir entre losprecios de la vivienda y los precios del suelo. La sección 5 analizala distinción entre los incentivos al ahorro y los incentivos a lainversión en vivienda, subrayando la conexión entre, por un lado,los precios de las viviendas nuevas y usadas, y, por el otro, losimpuestos y subsidios de aplicación en cada una de esasmodalidades. En la sección 6 se presenta de forma sucinta elmodelo de simulación utilizado para evaluar los efectos de lapolítica impositiva sobre los precios reales de la vivienda y elstock de capital residencial habitual en propiedad. El modelo seespecifica, parametriza y calibra para aproximar la situación delmercado de la vivienda en propiedad en nuestro país. Lassecciones 7 a 9 presentan los resultados de simulación de trespolíticas: (i) la eliminación del incentivo al ahorro a que equivalenlas actuales desgravaciones por vivienda en el impuesto sobre larenta personal; (ii) la introducción de un genuino incentivo a lainversión en forma de una desgravación adicional restringida a laadquisición de viviendas de nueva creación; y (iii) la sustituciónde un incentivo al ahorro por un incentivo a la inversión. Lasección 10 argumenta que resulta posible, mediante un rediseñode los subsidios fiscales, otorgando un mayor (menor) peso a los


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incentivos a la inversión (ahorro), mantener un stock de viviendaelevado con unos precios bajos de las viviendas existentes. Lasección 11 concluye con algunos comentarios finales.

2.- Una primera aproximación a lasdecisiones de vivienda habitual enpropiedad.

El marco de referencia para el análisis de las seccionesposteriores está constituido por un modelo de vivienda agregadocuyo propósito es aproximar el funcionamiento del mercado de lavivienda, habitual y en propiedad, en nuestro país. Si bien elobjetivo último es evaluar los efectos de diferentes instrumentosfiscales, antes de proceder a la introducción de la fiscalidad y ladiscusión de sus efectos sobre las decisiones de vivienda,debemos pertrecharnos con algún instrumental analítico. Enconcreto, en esta sección se analiza, por su sencillez, la situaciónsin impuestos ni subsidios para, en la siguiente, introducir éstos eindagar sus consecuencias. Como se argumentó más arriba, y enaras de la simplicidad, en lo que sigue no se tendrá en cuenta ladecisión respecto a la forma de tenencia propiedad-alquiler, comotampoco las segundas residencias u otros motivos para mantenerviviendas en las carteras privadas. Aunque este supuesto puedaser tildado como restrictivo, su propósito no es otro que poder veren puridad los efectos de las diversas políticas discutidas, sin queéstos se vean desdibujados por otras circunstancias, sin dudarelevantes, pero ajenas a las consecuencias de aquéllas.

A nuestros efectos, modelizar el mercado de la viviendarequiere incorporar tanto el comportamiento de losconsumidores como el de la construcción de viviendas nuevas,sin olvidar el suelo y su precio en tanto que factor de producciónen la industria de la construcción residencial. En cuanto a losconsumidores, sus decisiones de demanda dependerán de loscostes asociados a sus tenencias de capital vivienda. Por su parte,la construcción de viviendas nuevas se verá afectada tanto por losprecios de éstas como por los costes de los factores productivosrequeridos para su producción. Y en lo referido al precio del suelo,206


deben explorarse las implicaciones de este último sobre laestructura de costes de la industria productora de viviendas denueva construcción. 1

Una distinción importante es la existente entre el stock devivienda y el flujo de servicios de vivienda generados por ese stock.La analogía entre las vacas y la leche que producen puede ser deutilidad aquí. Los servicios de vivienda, que podemos considerarcomo aquel bien básico cuyas características son deseables para losconsumidores (i.e., la leche), se producen mediante stock devivienda (i.e., las vacas) además de otros factores productivos(energéticos, enseres personales, etc.). En el mercado de servicios devivienda, al igual que cualquier otro bien, la demanda de éstosdependerá de su “precio”, de la medida relevante de la renta(entendida como renta permanente o de ciclo vital encontraposición a la mera renta corriente o de un periodo concreto),y de toda una serie de variables sociodemográficas (como laestructura por edades de la población, los patrones de formación dehogares, o las pautas de emigración, variables todas ellas que a lospresentes propósitos pueden tomarse como exógenas).

La oferta de servicios por parte del consumidor-propietariodependerá de la cantidad de stock de la que sea titular. Explotandola analogía anterior, el consumidor de productos lácteos puede,desde luego, adquirir éstos en el supermercado, pero como hadecidido adquirir la vaca, lo que hace es sencillamente ordeñarla. Esimportante notar que la oferta de servicios de vivienda es, en uninstante dado, totalmente inelástica, en el sentido de que aquéllosestán determinados por la cantidad de stock de vivienda existenteen ese momento (i.e., tantas vacas, tantos litros de leche).

La igualdad entre la demanda y la oferta de estos servicios devivienda, o, si se prefiere, el equilibrio en este mercado, permitecaracterizar la demanda de stock de vivienda en función del “precio”de aquellos servicios y de las variables exógenas, es decir, la medidade renta y las variables sociodemográficas. O, lo que es lo mismo,permite obtener ese “precio”, entendido como valor de alquiler

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1) El modelo se discute en López García (1996, 1999, 2001, 2004). La contribución de referencia es Poterba(1984), y deben mencionarse también Topel y Rosen (1988), Mankiw y Weil (1989) y Poterba (1991), así comoDiPasquale y Wheaton (1994, 1996). Otros ejemplos de las potencialidades de los modelos de viviendaagregados en la evaluación de reformas fiscales están constituidos por Asberg y Asbrink (1994) y Bruce yHoltz-Eakin (1999).

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marginal de los servicios de vivienda generados por un stock devivienda, para niveles dados de las variables exógenas. Este alquilernocional que un propietario “se paga a sí mismo” puedeinterpretarse como una medida de la valoración marginal de lavivienda, es decir, de la disponibilidad al pago por una unidad devivienda, en el sentido marginal relevante, medida en términos debienes de consumo. Debe insistirse en que la demanda básica es lade servicios de vivienda, de la cual emerge una demanda derivadade stock de vivienda. 2

En cuanto al mercado de stock de vivienda, o, lo que es lomismo, de la vivienda como activo, la condición de equilibrio noes sino la igualdad entre la valoración marginal y el coste marginalde aquél. Esta condición, a la luz de la discusión anterior, puedereinterpretarse directamente como la igualdad entre el valor dealquiler marginal generado por una unidad de stock de vivienda yel “coste de uso” del capital residencial. La noción de coste de usotiene en cuenta cualquier coste asociado a la propiedad de unavivienda. En particular, incluye el coste de oportunidad de losfondos propios invertidos en la misma (es decir, los rendimientosdel capital que hubiera generado la mejor inversión alternativaposible realizada con fondos propios), los intereses de loscapitales ajenos utilizados si la compra entraña endeudamiento(es decir, los intereses del préstamo suscrito para la adquisición),los gastos asociados a la depreciación física y al mantenimientode la unidad de vivienda, así como los costes debidos a cambiosen el valor de la propia vivienda (lo que, si la expectativa es queésta aumente en valor, comporta una ganancia de capital oincremento de patrimonio, es decir, un “coste negativo”). Ensuma, el consumidor-propietario consumirá-adquirirá servicios-stock de vivienda hasta el punto en que su valoración marginalsea igual al coste marginal del capital residencial. Este últimopuede, a su vez, escribirse como coste de uso unitario

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2) En lo que sigue algunas notas a pie de página recogen un análisis más formal de las relaciones decomportamiento descritas en el texto principal. Para valores dados de las variables exógenas (y, enparticular, de la renta Y), la demanda de servicios de vivienda, HSd , dependerá de su “precio”, R, es decir,HSd = HSd (R,Y). La oferta de servicios por parte del consumidor-propietario, HSS , dependerá, en forma defunción de producción, de la cantidad de stock de la que sea titular, H, y de otros factores productivos noespecificados, HSS = HSS (H). La igualdad entre oferta y demanda en este mercado permite caracterizar lafunción de demanda de stock de vivienda como H = H (R,Y). O, como función inversa, el valor de alquilermarginal de los servicios de vivienda generados por un stock de vivienda para niveles dados de las variablesexógenas, R = R (H,Y).


multiplicado por el precio de la vivienda expresado en términosnominales. Es importante insistir en que uno de los términos queincluye la noción de coste de uso es la variación en los preciosreales del activo vivienda, variación que, en rigor, no puede sersino la variación esperada en ese precio. 3

Una vez analizado el comportamiento de un consumidorrepresentativo en los mercados de servicios y stock de vivienda,debe especificarse el comportamiento de la inversión residencial,es decir, la construcción de stock de vivienda nuevo. La inversiónresidencial bruta, en tanto que producción de la industria de laconstrucción residencial, dependerá de las cantidades utilizadasde los factores productivos suelo, trabajo y materiales deconstrucción. En consecuencia, la oferta de estas viviendasnuevas dependerá del precio a que pueden venderse éstas y delos precios de aquellos factores productivos, así como de unaserie de variables exógenas al mercado de vivienda (de las que elprecio de las construcciones alternativas a la vivienda y el estadode la tecnología constituyen dos ejemplos). Desde luego, el sueloemerge como un factor productivo crucial en la producción deviviendas de nueva creación, por lo que resulta muy importanteespecificar cuál puede ser el comportamiento de su precio. Esteaspecto, sin embargo, se relega hasta la sección 4. Finalmente,restando de la inversión residencial bruta la depreciación

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3) El precio nominal de la vivienda es, por definición, el producto del precio real, PH, y el nivel general deprecios, P, es decir, (P. PH) . Si el nivel general de precios se normaliza a la unidad (i.e., P = 1), la discusiónpodrá centrarse en el precio real de(l stock de) la vivienda. Denominando ω al coste de uso en términosunitarios, el equilibrio en el mercado de la vivienda como activo puede resumirse en la condición:

R (H ,Y) = ωPH

Resulta claro que ω dependerá positivamente del tipo de interés, i (que, para simplificar, supondremos quees el mismo tanto para la financiación ajena como para el coste de oportunidad de los fondos propios), delas tasas de depreciación física, d, y de mantenimiento, m, y negativamente de la tasa de variación del precionominal de la vivienda. Puesto que el precio nominal de la vivienda puede aumentar porque lo hagacualquiera de sus dos componentes, la variación esperada del precio nominal de la vivienda puededescomponerse en la suma de la tasa de inflación general, π, y de la tasa esperada de aumento del precioreal de la vivienda, . De esta manera, los costes derivados de la propiedad de la vivienda vendrándados por , y el coste unitario ω puede aproximarse mediante la expresión:

donde el superíndice e subraya el carácter esperado de las variaciones del precio real de vivienda en lacomputación del coste de uso. Naturalmente, esta forma de modelizar el comportamiento de losadquirentes de vivienda debe ser coherente con aquélla que subraya que desde el punto de vista de losconsumidores-propietarios, la vivienda es un “activo” más que pugna por un lugar en sus carteras. Susdecisiones serán entonces el resultado de comparar el rendimiento de mantener vivienda como activo conel rendimiento de los activos alternativos en los que materializar su riqueza. Sin entrar en detalles que eneste momento desviarían la atención del argumento, debe apuntarse que esta forma de encarar elproblema da lugar a exactamente los mismos resultados que la esbozada en el texto principal.

∆PH /PHe

ω= i+d+m- π+ ∆PH

PH( )e

[i+d+m]PH -πPH -∆PHe

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(expresada como porcentaje de la cantidad de vivienda existente)resulta la inversión residencial neta, es decir, la variación en eltiempo del propio stock de capital residencial. 4

3.- Fiscalidad y vivienda habitualen propiedad.

Una vez introducido el marco básico en ausencia deimpuestos y subsidios, en esta sección se extiende aquél paraincluir la variedad de aspectos con los que la fiscalidadactualmente vigente en nuestro país afecta al mercado de lavivienda habitual en propiedad. El Impuesto sobre la Renta de lasPersonas Físicas (IRPF) incorpora diversas disposiciones referidas ala vivienda habitada por su propietario. En primer lugar, no seefectúa imputación de cantidad alguna como rendimiento delcapital inmobiliario derivado de la vivienda habitual, con lo que nose grava la renta en especie producida por este tipo de capitalresidencial. En segundo lugar, existe una deducción en la cuotadel impuesto por adquisición de la vivienda habitual delcontribuyente, con un límite máximo por principal e intereses decapitales ajenos tomados conjuntamente. Y, en tercer lugar, losincrementos de patrimonio puestos de manifiesto con ocasión dela enajenación de una unidad de vivienda se hallan, bajo ciertascondiciones, exentos de gravamen.

Adicionalmente, existen en nuestro sistema fiscal otras figurastributarias que guardan relación con la vivienda. Así, el Impuestosobre Bienes Inmuebles (IBI) se recauda sobre una base constituidapor el valor catastral de la unidad de vivienda, y los pagosasociados no son deducibles ni de la base ni de la cuota del IRPF.En cuanto a los impuestos sobre las transacciones de viviendas, lasde nueva creación se gravan al tipo reducido del Impuesto sobreel Valor Añadido (IVA), al que debe añadirse el Impuesto sobreActos Jurídicos Documentados (IAJD) con ocasión de la

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4) Podemos, de cara a la discusión posterior, resumir los precios de los factores productivos involucradosen la producción de viviendas nuevas en el precio real del suelo, PL . La oferta de viviendas nuevas, es decir,la inversión residencial bruta, I , puede entonces escribirse como . Puesto que la depreciación (atasa d) del stock existente en un instante dado es dH, la inversión residencial neta, ∆H , deviene:

proporcionando así la variación del stock de vivienda en términos netos.∆H=I(PH ,PL)- dH

I=I(PH ,PL)


inscripción registral. Por su parte, las adquisiciones de viviendasusadas se hallan sometidas al Impuesto sobre TransmisionesPatrimoniales (ITP).

En consecuencia, el coste de uso del capital residencial se veafectado en una variedad de aspectos en relación con sucontrapartida en la sección anterior. Así, deben añadirse losimpuestos sobre la propiedad inmobiliaria exigidos a nivel local.Más importante, al precio nominal al productor, es decir, al precioque obtiene quien enajena una unidad de vivienda, debenañadirse los impuestos que gravan las transacciones de vivienda(ya sean nuevas o existentes con anterioridad), y sobre el precioresultante pueden invocarse los subsidios fiscales por pagos deprincipal (i.e., la deducción en la cuota del IRPF). Esto da lugar alprecio nominal al consumidor de una unidad de vivienda queacaba satisfaciendo quien la adquiere. Por otro lado, la deducciónde la cuota en el IRPF por pagos de intereses reduce el tipo deinterés asociado al endeudamiento. Este, junto con el coste deoportunidad de los fondos propios (neto de los impuestos sobre larenta personal pagados como rendimiento del capital mobiliario)y la relación préstamo/valor determinan el tipo de interés nominalrelevante. 5

Un aspecto que de forma deliberada no se subrayó losuficiente en la sección anterior está asociado a que la oferta deviviendas nuevas depende del precio de las viviendas nuevas, no delprecio de las viviendas usadas. No se insistió más porque en aquelestadio del análisis no había ni impuestos ni subsidios, y puesto quelas viviendas nuevas y ya construidas eran consideradas como

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5) Las modificaciones inducidas por los parámetros fiscales sobre el coste de uso del capital residencialpueden ilustrarse centrando la discusión por el momento (y, como veremos inmediatamente, sin pérdidade generalidad) en las viviendas pre-existentes (i.e., las ya construidas en un instante dado), cuyo precio reales PH. Para éstas es de aplicación como gravamen sobre las transacciones de viviendas el tipo impositivo delITP, τ ITP, y puede invocarse el porcentaje de deducción por vivienda en el IRPF, sintetizado en ciertoparámetro c. Esto comporta que el precio al consumidor en términos netos sea PH (1+τ ITP)(1-c). Además, ladeducción por intereses hace que el tipo de interés se convierta en i(1-c). Por su parte, el tipo de gravamendel IBI, τ IBI , recae sobre una base imponible, kτ IBI PH(1+τ ITP), resultante de aplicar cierto porcentaje valorcatastral/valor de mercado, k (expresado sobre el precio incluyendo los impuestos sobre las transacciones).Bajo algunos supuestos simplificadores, las decisiones de adquisición de vivienda pueden caracterizarsemediante la siguiente igualdad:

Obsérvese que en esta expresión se considera que las ganancias de capital vivienda no están gravadas. Estopuede deberse a que se destina el importe de la venta para adquirir otra unidad de vivienda, porque elsujeto pasivo es mayor de 65 años o por la aplicación de coeficientes reductores al propio incremento depatrimonio.

[ ]{ }R(H,Y)= i(1-c)+d+m- (1+τITP)(1- c)+kτ IBI(1+τITP) PHπ+ ∆PH

PH( )e

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homogéneas (i.e., como sustitutos perfectos) podía hablarse de “el”precio de la vivienda, sin más. Ahora, sin embargo, las cosas puedenser diferentes.

El subrayado en el párrafo anterior obedece a la obviedad deque el precio al productor relevante para las decisiones deconstrucción es el de las viviendas nuevas y no el de las viviendasusadas. Naturalmente, se afirmará que para que esta objeción searelevante los precios de ambos tipos de vivienda deberán serdiferentes, y no precisamente por razones de calidad yheterogeneidad. Si, como se hace en este trabajo, se utiliza lacategoría “capital residencial”, éste se considera como algohomogéneo, de suerte que (los servicios de vivienda generados por)las viviendas nuevas y las usadas se consideran comoindistinguibles. Desde luego, esto no es sino un ejercicio deabstracción, pues en la realidad las unidades de viviendas nuevas yusadas no constituyen sustitutos perfectos. Sí que son, sin embargo,sustitutos próximos, al igual que lo son los coches de primera y desegunda mano (una analogía que, por cierto, se utilizará másadelante). Para fijar las ideas, consideremos una situación en que elprecio de una vivienda nueva es X Euros y el de una vivienda usadaes Y Euros. Naturalmente, en esta segunda habría que realizar undesembolso de (X - Y) Euros para dejarla igual que la nueva. Esprecisamente el uso de esta “prima a la novedad” el que permitecomparar los precios de las viviendas nuevas y usadas como siambas se trataran de capital residencial, sin más adjetivos.

El punto importante es que incluso si las viviendas de nuevacreación y las usadas son consideradas como homogéneas, susprecios al productor (es decir, antes del impuesto que grava sustransacciones y de la desgravación invocable en el impuesto sobrela renta), pueden diferir como consecuencia de su diferenteconsideración a efectos fiscales. En otras palabras, si existenimpuestos diferentes sobre las transacciones y/o subsidios fiscalesdiferentes en la adquisición de ambos tipos de unidades devivienda, el precio al productor de la vivienda nueva diferirá de sucontrapartida para la vivienda existente. En efecto, las transaccionesde una vivienda ya construida son objeto de gravamen al tipo delITP. Por su parte, una vivienda de nueva creación está sujeta al pagodel IVA, al que debe añadirse el IAJD. Adicionalmente, y si bien

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actualmente ambos tipos de vivienda pueden acogerse a la mismadeducción por compra de vivienda en el IRPF, con independenciade si se trata de una unidad ya construida o de nueva creación, nadaobliga a que esto deba ser necesariamente así. De hecho, este fueprecisamente el caso en algunos ejercicios fiscales de los ya lejanosaños 80.6

Para ello consideremos la situación en que, junto al porcentajeefectivo de desgravación por adquisición de una vivienda yaconstruida, existe un subsidio dirigido única y exclusivamente a laadquisición de una unidad de vivienda de nueva construcción.Puede pensarse en una deducción incrementada de la cuota delIRPF que puede invocarse en los pagos de principal (¡que no deintereses!) asociados a la compra de una vivienda nueva, pero no deuna vivienda usada. Puesto que unidades de vivienda con lasmismas características, ya sean nuevas o usadas, deberán tener almismo precio neto al consumidor (i.e., se han de vender, al menospotencialmente, al mismo precio por parte de quien las adquiere),existirá una condición de arbitraje entre los precios al consumidorde éstas tras los impuestos y subsidios. Esta condición exigirá laigualdad de los precios al consumidor netos en ambas modalidades,y, a su vez, permite escribir el precio al productor de las viviendasnuevas en función del precio de las usadas y de los tipos impositivosy de subsidio para ambas modalidades.7

Resulta claro entonces que los precios al productor de lasviviendas viejas y nuevas serán los mismos sólo si lo son los tipos delos impuestos que gravan sus transacciones y los tipos de los

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6) En efecto, si bien en el período 1980-1984 el porcentaje (máximo) de deducción en la cuota del IRPF poradquisición de vivienda habitual, nueva o usada (no por intereses, que eran deducibles de la base) fue del15%, durante el bienio 1985-1987 ese porcentaje se mantuvo en el 15% si la vivienda era usada y se elevóun 17% si era de nueva construcción, aunque fuera no habitual. A lo largo de los años 1988-1989 elporcentaje se mantuvo en el mencionado 15% para la vivienda habitual, nueva o usada, y se añadió unadeducción máxima en la cuota del 10% para la adquisición de viviendas de nueva construcción aunquefueran no habituales (i.e., segundas residencias o viviendas para alquilar).

7) La condición de arbitraje enunciada tomará en consideración los impuestos que gravan sus transaccionesy los subsidios fiscales invocables en la adquisición de cada una de esas modalidades. En cuanto a losimpuestos, las nuevas están sujetas al tipo reducido del IVA y al IAJD, gravámenes que podemos resumir encierto tipo impositivo τ IVAD, y las usadas al ITP, a tipo τ ITP. Por su parte, los subsidios fiscales invocables en laadquisición (por pago de principal como concepto diferenciado de las deducciones fiscales por pagos deintereses) pueden resumirse en ciertos tipos efectivos de desgravación en el IRPF, s y c respectivamentepara las nuevas y para las usadas. Denotando como PH N el precio al productor de las viviendas nuevas yPH el de las viviendas usadas, ambos en términos reales, la condición de arbitraje puede escribirse como:

PH (1+τ ITP)(1-c)=PH N (1+τ IVAD)(1-s)En la situación vigente en que los porcentajes de deducción en la cuota del IRPF por adquisición de viviendason los mismos para las viviendas nuevas y usadas (i.e., c = s), la condición de arbitraje se convierte enPH (1+τ ITP)=PH N (1+τ IVAD).

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subsidios que se pueden invocar en su adquisición. En casocontrario, ambos precios simplemente diferirán. En la ordenaciónvigente en la actualidad, en que los subsidios a la compra de lavivienda no distinguen entre las modalidades nueva y usada, lacondición de arbitraje anterior tan sólo incorporará los tipos degravamen sobre aquéllas. Empero, tal y como se argumenta másabajo, la diferenciación entre los tratamientos fiscales de lasviviendas nuevas y las usadas constituye una posibilidad deresultados prometedores.

En suma, haciendo uso de la condición de arbitraje discutidaen los párrafos anteriores, la inversión residencial bruta podráescribirse en función del precio de las viviendas usadas, de losparámetros fiscales también discutidos más arriba y de los preciosde los factores productivos usados en su construcción. Finalmente,restando la depreciación como porcentaje del stock existente,resultará la inversión residencial neta, la cual, a su vez, proporcionala evolución temporal del stock de capital residencial como funcióndel precio de las viviendas usadas, del stock de viviendas existentes,de los tipos impositivos gravados a, y los subsidios invocables con,las viviendas nuevas y usadas, además de las variables consideradascomo exógenas.8

4.- Precios de la vivienda y preciosdel suelo.

A buen seguro que el lector perspicaz hará ya un buen rato quese pregunta por qué en este trabajo no se habla más del suelo y desu precio, los cuales suelen ser presentados como uno de losprincipales factores de incidencia en los mercados de vivienda. Dehecho, la única referencia que se ha hecho al suelo hasta ahora hasido al referirse a su papel como factor productivo en laconstrucción de viviendas nuevas y la relevancia de su precio, juntocon los de los otros factores, en la determinación de la inversión

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8) En efecto, puesto que construcción residencial depende del precio de las viendas nuevas, PH N, es decir,I= I (PH N ,PL), puede usarse la condición de arbitraje discutida en la nota anterior para sustituir el precio de lasviviendas nuevas. El resultado es que la inversión residencial puede escribirse como una función del preciode las viviendas usadas y los parámetros fiscales, además, naturalmente, del precio del suelo (y los preciosde los demás factores productivos), . Restando de ésta la depreciacióndel stock existente se obtiene la inversión residencial neta, ∆H.

I=I [PH (1+τITP)(1- c)/(1+τIVAD)(1- s),PL]


residencial bruta. En realidad, de lo anterior se sigue que, a nuestrosefectos, el suelo no es un factor en la producción de serviciosde vivienda. Pero sí que lo es ¡y muy importante! en la producciónde stock de vivienda de nueva creación. En cualquier caso, tanto laintuición como la evidencia informal, por no hablar de lasdiscusiones públicas, apuntan a la existencia de fuertesinterrelaciones entre los mercados de vivienda y de suelo. De ahíque resulte insatisfactorio considerar, como se ha hechoimplícitamente hasta ahora, que el precio del suelo es una variableexógena. Esto lleva directamente a la introducción de ese preciocomo una variable endógena en los modelos de viviendaagregados.

A este respecto, tanto la inversión residencial bruta comopropio el stock de vivienda emergen como candidatos a constituiralgunos de los principales condicionantes del precio del suelo. Laprimera porque el comportamiento de la construcción residencialproporciona una indicación de la “temperatura” del mercadoinmobiliario. Después de todo, cuanto más vigoroso sea el cicloinmobiliario, más solicitado será un solar en cierta localización, y conello mayor la disponibilidad al pago por parte de los adquirentespotenciales. El segundo por un argumento de tipo ricardiano ligadoa las teorías de la localización residencial, en el sentido de quecuanto mayor sea el stock de vivienda mayor será el precio delsuelo. Naturalmente, a estas dos variables habría que añadir lasrelacionadas con las regulaciones referidas al uso del suelo por partede los diversos niveles de gobierno, particularmente los gobiernoslocales. 9

215

9) La dependencia del precio del suelo respecto a la inversión residencial es intuitiva y existe abundanteevidencia, siquiera informal, de ella. Que el precio del suelo se vea afectado también por el tamaño delpropio stock de vivienda es bastante más sutil. La argumentación puede resumirse como sigue. Tomandocomo punto de partida una “ciudad” o “área metropolitana” monocéntrica, la existencia de costes detransporte derivados de la distancia entre el lugar de residencia y el de trabajo dará lugar a que el precio(unitario) de los servicios de vivienda (es decir, el precio de alquiler de la misma), difiera según lalocalización, siendo más bajo cuanto más alejada se encuentre una unidad de vivienda del “centro”. La rentadel suelo puede obtenerse a partir del precio de alquiler de la vivienda como un residuo restando los costes(anualizados) de los edificios construidos sobre el suelo (y teniendo en cuenta la densidad residencial, quetambién se considera fija). Esta renta del suelo incorporará tanto una renta agrícola (el coste de oportunidadde no construir sobre el suelo) como un componente de localización (ahorro de costes de transporte). Ellímite de la ciudad radicará justo donde la renta del suelo sea igual a su coste de oportunidad si éste semantiene sin construir. Los precios, no ya de los servicios de vivienda y suelo, sino de ambos como activo,estarán constituidos por el valor presente descontado de las corrientes de ingresos netos asociadas a cadauno de ellos. Si existe crecimiento de la población a ser alojada, el límite o frontera de la ciudad o área se irádesplazando en el tiempo. La consecuencia es que aumentará la renta del suelo, lo que se manifestará enun precio del suelo incrementado. Este último será tanto mayor cuanto mayor sea la tasa a la que crece lapoblación (y se desplaza la frontera de la ciudad).

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Esta “endogeneización” del precio del suelo para hacerlodepender de la inversión residencial bruta y el stock de viviendapuede introducirse sin problemas en la modelización de laconstrucción residencial discutida al final de la sección anterior.En efecto, ésta no dependerá ahora explícitamente del precio delsuelo, sino de los factores de los que lo hace éste. El resultado esque la inversión residencial bruta podrá escribirse en función delprecio de las viviendas usadas, del stock de vivienda y de losparámetros fiscales. Es importante notar que con un precio delsuelo endógeno la inversión residencial bruta deviene másinelástica que cuando los precios del suelo se consideran comouna variable exógena. Una vez más, restando la depreciaciónobtendremos la inversión residencial neta, y con ella la evolucióntemporal del stock de vivienda.10

También vale la pena señalar que de la modelizaciónpropuesta de las influencias del precio del suelo en el mercado devivienda se sigue de forma directa una relación entre los preciosde los activos inmobiliarios, en el sentido de que el precio delsuelo se ve afectado por el precio de la vivienda. Se trata esta deuna relación que ha sido ampliamente señalada comocaracterística de los mercados de vivienda y suelo en nuestro país.El argumento es que cuanto mayor sea el precio de la viviendanueva (y, por arbitraje, también el de la usada), mayor será elprecio del suelo. El mecanismo de transmisión de los precios de lavivienda nueva a los precios del suelo es simple: unos preciosincrementados de la vivienda nueva están asociados a una mayorinversión residencial, y ésta, a su vez, presionará sobre los preciosdel suelo.11

216

10) Esto sugiere escribir el comportamiento del precio real del suelo como PL= PL(H , I), cuya sustitución en lafunción que más arriba describía la inversión residencial bruta da lugar a ,donde el subíndice “L” hace referencia al carácter “endógeno” del precio del suelo. La variación en el stockde vivienda, ∆H, se obtiene una vez más restando la depreciación de la inversión bruta.

11) Debe señalarse que, en rigor, esta relación está referida a los precios de la vivienda nueva, pero a partirde la condición de arbitraje discutida más arriba puede extenderse a los precios de las viviendas usadas.Sustituyendo la inversión residencial bruta discutida en la nota anterior en la especificación del precio delsuelo resulta una nueva expresión que proporciona el precio del suelo para valores dados del precio de lasviviendas de segunda mano y del stock de capital (así como el conjunto de variables exógenas).Desatendiendo, para no cargar la notación, las variables fiscales, resulta PL= PLL(PH, H), donde el doblesubíndice ‘LL’ tiene una interpretación obvia. La relación entre PL y PH es positiva, es decir, cuanto mayor seael precio de la vivienda (en rigor la nueva, pero, por arbitraje, también de la usada), mayor será también elprecio del suelo.

I=IL [PH (1+τITP)(1- c)/(1+τIVAD)(1- s),H]


5.- Incentivos al ahorro e incentivosa la inversión en vivienda.

En las secciones anteriores se han ido presentando lasrelaciones de comportamiento que conforman el modelo devivienda agregado usado en este trabajo. Así, la sección 2 analizó lademanda de servicios/stock de un individuo representativo y elcomportamiento de la industria de la construcción residencial enuna hipotética situación sin impuestos ni subsidios. La fiscalidad seintrodujo en la sección 3, subrayando las diversas figuras impositivasrelacionadas con la vivienda habitada por su propietario. Y el crucialpapel del precio del suelo para la construcción de viviendas denueva creación, así como la relación entre el precio del suelo y elprecio de la vivienda fue objeto de discusión en la sección 4.

Un aspecto en el que se insistió fue el papel jugado por lavariación esperada del precio real de la vivienda en las decisiones delos consumidores-propietarios de servicios-stock de vivienda. Estosuscita, a su vez, el mecanismo de formación de expectativas porparte de los agentes económicos. Resulta usual en el presentecontexto atribuir a éstos la máxima sofisticación posible. Estoequivale a invocar la hipótesis de “expectativas racionales”, demanera que la variación esperada del precio real de las viviendascoincide con la efectiva, y los individuos se comportan como si, porasí decirlo, tuvieran “previsión perfecta”.12

Aquellos lectores aficionados a las matemáticas se habránpercatado de que la discusión efectuada hasta ahora describe un“sistema dinámico”. En efecto, por un lado, el comportamiento delos consumidores-propietarios de vivienda, con el mecanismosupuesto de formación de expectativas, proporcionaimplícitamente la variación en el tiempo del precio real de lavivienda (en rigor, de la usada, pero también de la nueva usando la

217

12) En términos de las notas anteriores, la hipótesis de unas expectativas racionales equivale aescribir donde ∆PH es la variación efectiva en el precio real de la vivienda. La sustitución deesta expresión en las condiciones que caracterizan las decisiones de vivienda discutidas más arriba[i.e., R(H ,Y )=ω(.)PH] tiene unas consecuencias considerables. En efecto, aquéllas determinan ahora lavariación efectiva en el precio real de la vivienda que hace que los agentes económicos deseen mantenerla cantidad de vivienda cuya propiedad ostentan. En el otro extremo, con una sofisticación nula, puedecolocarse la hipótesis de unas expectativas estáticas: los individuos esperan que los precios reales semantendrán constantes (o, lo que es lo mismo, que los precios nominales crecerán a la tasa de inflación π).Esto equivale a escribir , y caracteriza un comportamiento claramente irracional.∆PH =0e

∆PH =∆PH ,e

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condición de arbitraje entre ambos precios discutida más arriba)dados ciertos niveles de ese precio y del stock de capital residencial(y, naturalmente, de las variables tomadas como exógenas, tantofiscales como no fiscales). Por el otro, el comportamiento de lainversión residencial bruta, resultante de las decisiones deconstrucción de viviendas nuevas, y su interacción con ladepreciación del stock existente, determinan la variación en eltiempo del stock de capital residencial (de nuevo, para valoresconcretos de las variables exógenas).

Por tanto, dadas unas condiciones iniciales, resulta posiblecaracterizar las trayectorias temporales del precio real de la vivienday del stock de capital residencial bajo el mecanismo mencionado deformación de expectativas, así como los estados estacionarios,entendidos como equilibrios a largo plazo. Estos últimos estánconstituidos por las situaciones en que tanto el precio real de lavivienda como el stock de capital residencial no varían, de maneraque no existen ni ganancias ni pérdidas reales de capital vivienda yla inversión residencial neta es nula. De esta manera, el modeloreseñado proporciona un marco de referencia con el que evaluar losefectos de variaciones de las variables consideradas como exógenas(en nuestro caso las ligadas a la fiscalidad). Adicionalmente, estasvariaciones pueden ser, por un lado, permanentes o transitorias, y,por el otro, anticipadas o no anticipadas. 13

Es importante notar que la estructura básica del modelopresentado sucintamente en la secciones anteriores, y, por ende, lasconclusiones cualitativas que emergen de él, se mantieneninalteradas con independencia de la consideración del precio suelocomo una variable exógena o como una variable que responde a losavatares en el mercado de la vivienda. Ello no resulta extraño si setiene en cuenta que la condición de equilibrio en el mercado de lavivienda como activo no se ve alterada, toda vez que a nuestrosefectos el suelo no constituye un factor en el proceso deproducción de servicios de vivienda. Tan sólo la segunda pieza delmodelo, la referida a la inversión residencial, se ve afectada por laendogenización del precio del suelo.

218

13) El modelo puede extenderse, al coste de alguna complicación analítica, para incluir tanto el crecimientode la población a alojar como las variaciones de la renta por hogar. No parece que las ganancias en realismocompensen estas complicaciones adicionales.


Una forma adecuada de fijar las ideas (y que ademásresultará extremadamente útil para aproximar los efectos de lasvariaciones de los parámetros fiscales) consiste en centrarse enlos efectos a largo plazo. La Figura 1 permite obtener ciertaintuición acerca tanto de ese equilibrio a largo plazo como de latrayectoria temporal de consecución del mismo. Las líneas AA’ yBB’ que aparecen en la Figura 1, cuyos ejes son el stock devivienda, H, y el precio real al productor de las viviendas usadas,PH , no son curvas de oferta y demanda, por más que la “tiranía dela doctrina heredada”, al menos visualmente, así lo sugiera. La AA’representa las combinaciones de precio y stock compatibles conunas ganancias reales de capital vivienda nulas (de suerte que losprecios nominales crecen a la tasa de inflación general). Su formadecreciente es consecuencia de que cuanto mayor sea el stock (y,por ende, menor la valoración marginal que de él tendrán losindividuos), menor deberá ser el precio real de la vivienda que 219

Figura 1 Equilibrio a largo plazo y trayectoria temporal

del precio real al productor de las viviendas usadas y del stock de capital residencial.

hace que los consumidores-propietarios deseen mantener aquelstock. Por su parte, la línea BB’ es el lugar geométrico de lascombinaciones de precios y stock tales que la inversiónresidencial neta es nula, es decir, tales la inversión bruta (i.e., dereposición) es exactamente igual a la depreciación del stockexistente. Su forma creciente se sigue del hecho de que un mayorstock comportará una mayor depreciación, y ésta requerirá, a suvez, una mayor inversión de reposición para mantener invariadoel stock, lo cual sólo es posible con precios de la vivienda mayores(y esto, como se ha indicado en el párrafo anterior, conindependencia de la consideración como endógeno o exógenodel precio del suelo). El equilibrio a largo plazo (de hecho, elequilibrio estacionario del sistema dinámico subyacente) vendrádado por el punto 0 en que se cortan ambas líneas, con un precioPH 0 y un stock H0. En cuanto a la dinámica, la hipótesis de que lasexpectativas son racionales implica que la consecución de losvalores PH 0 y H0 debe tener lugar a lo largo de la línea CC ’.Cualquier condición inicial que no se halle sobre el “brazo estable”CC ’ comportará el alejamiento del equilibrio a largo plazo.

Llegados a este punto deben subrayarse las diferencias entrelos denominados “incentivos al ahorro” y los “incentivos a lainversión”, dirigidos en nuestro caso al activo vivienda. Losincentivos al ahorro en vivienda pueden aplicarse a la adquisiciónde una unidad de vivienda con independencia de si es nueva o pre-existente, mientras los incentivos a la inversión en vivienda tan sólopueden invocarse cuando la vivienda es de nueva creación. Por asídecirlo, los primeros son “universales”, mientras que los segundosson “selectivos”, o, si se prefiere cargar las tintas, abiertamente“discriminatorios”. En términos algo más técnicos, los incentivos alahorro mantienen inalterado el precio relativo de las viviendasnuevas y usadas, mientras que los incentivos a la inversiónmodifican, a favor de estas últimas, el precio relativo de ambos tiposde vivienda.

El punto crucial es que diferentes diseños de lasdesgravaciones por vivienda pueden tener diferentes efectos,particularmente sobre los precios reales de la vivienda como activo.Ello se deriva de la condición de arbitraje entre los precios alproductor de las viviendas nuevas y usadas que se discutió en la

C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1

220

sección 3. Puede obtenerse una intuición rápida de lasconsecuencias de esta condición de arbitraje y del funcionamientode los incentivos a la inversión mediante el recurso al mercado decoches nuevos y coches usados, que, como se avanzó más arriba,comparten con la vivienda el hecho de ser sustitutos próximos. Enparticular, ¿cuál sería el efecto sobre el precio de los coches usadosde la eliminación del impuesto de matriculación de los cochesnuevos? ¡Sin duda, una disminución del precio de los cochesusados!

Un ejemplo de incentivo al ahorro en vivienda es laintroducción de una desgravación “universal”, en el sentido de quees invocable tanto para una vivienda nueva como para una usada.Los efectos de esta política consistirían en un aumento de lacantidad de stock de capital residencial, pero también del su precio.Por el contrario, un ejemplo de incentivo a la inversión en viviendaestaría constituido por una reducción de los impuestos que gravanlas transacciones de viviendas nuevas y/o un aumento de lossubsidios fiscales invocables para su adquisición, todo ello sinmodificar sus contrapartidas para las viviendas usadas. Al estarrestringidos a las adquisiciones de capital residencial de nuevacreación, los incentivos específicos para la vivienda nueva tratan deforma más favorable al capital nuevo que al capital existente. Ypuesto que, por la condición de arbitraje discutida más arriba,unidades de vivienda igualmente atractivas deben venderse almismo precio, este tipo de política dará lugar a un precio menorpara el capital residencial existente. Adicionalmente, esto es sólouna parte de la historia, pues si bien los subsidios dirigidos a lavivienda nueva disminuyen el precio de las viviendas existentes,generarán una mayor actividad constructora. El resultado seráentonces un mayor stock de capital residencial.

Esta discusión sugiere que resulta posible conseguir a largoplazo efectos idénticos sobre el stock de capital residencial conambos tipos de política, pero que los efectos sobre los precios de lavivienda usada son totalmente distintos. En el caso de un incentivoal ahorro el resultado es un aumento, mientras que con un incentivoa la inversión el resultado es una disminución. Adicionalmente, y,desde luego, no menos importante, los efectos a corto plazo sobrelos precios reales del activo vivienda son también radicalmente


221

diferentes. Mientras que la introducción de un incentivo al ahorroen vivienda se capitalizará en precios mayores de las viviendasexistentes, un incentivo a la inversión se capitalizará en unos preciosmenores del stock de capital residencial. Y ello, además, conindependencia de si la reforma impositiva es anticipada o noanticipada por los agentes económicos. Una vez más, esto ilustra, laimportancia de distinguir entre las políticas que incentivan el“ahorro” en vivienda de las que restringen los beneficios fiscales a la“inversión” genuina en vivienda.

La situación representada en la Figura 1 puede resultar útil parailustrar los efectos discutidos en los párrafos anteriores. Un incentivo(positivo) al ahorro dará lugar a un desplazamiento hacia la derecha dellugar geométrico AA’. Por tanto, su intersección con una línea BB ’invariada se manifestará en un mayor stock de vivienda, pero tambiénen un mayor nivel de su precio. Por su parte, un incentivo (positivo) ala inversión en vivienda hace desplazar el lugar geométrico BB ’ hacia laderecha. El punto de corte con una línea AA’ que no ha variadocomportará un aumento en el stock de vivienda, pero este aumentoestá ahora acompañado por un nivel menor del precio de la vivienda.

Podemos ahora pasar a caracterizar la situación vigente ennuestro país. Actualmente, la deducción en la cuota del IRPF porprincipal e intereses derivados de la adquisición de la vivienda habituales la misma tanto si se trata de una unidad nueva como pre-existente.Sin embargo, los impuestos que gravan las transacciones de viviendason diferentes, siendo de aplicación el tipo reducido del IVA más IAJDpara una vivienda nueva y el ITP para una usada. Este ordenamiento esequivalente a la conjunción de un incentivo al ahorro positivo y a unincentivo a la inversión negativo. En términos de la Figura 2, estoequivale a un desplazamiento a la derecha de la línea AA’ hasta CC ’, ya un desplazamiento a la izquierda de la línea BB’ hasta DD’. Cuando secomparan las situaciones a largo plazo sin impuestos y subsidios en elpunto 0 y la asociada al ordenamiento actual en nuestro país en elpunto 1, el resultado es un aumento en el stock de vivienda de H0 a H1

pero también un aumento del precio real de la vivienda usada dePH0 a PH1 .

Nótese también que la imposición diferencial sobre lastransacciones de viviendas nuevas y usadas (más desfavorable para lasprimeras), que se manifiesta en el desplazamiento de BB’ a DD’, hace

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que el stock de vivienda y su precio sean, respectivamente, menores ymayores que los que prevalecerían si los gravámenes fueran los mismospara ambos tipos de vivienda. En efecto, los lugares geométricos ahorarelevantes serían CC ’ y BB’, cuya intersección daría lugar a una cantidadde vivienda mayor y a un precio menor que en el punto 1. 14

M. A . LÓPEZ (2008) : POLÍT IC A IMPOSITIVA Y POLÍT IC A DE VIVIENDA

223

Figura 2 Una ilustración de los efectos a largo plazo

de los incentivos (positivo) al ahorro y (negativo) a la inversión en vivienda derivados del ordenamiento fiscal

actualmente vigente en nuestro país.

14) Obsérvese que, por un lado, en la caracterización de las decisiones de vivienda realizada enla nota 5 aparecen el impuesto que grava las transacciones de vivienda usada y el porcentajeefectivo de desgravación por una vivienda pre-existente, τ ITP y c respectivamente. Para losvalores implicados de ambos, el resultado es que la línea AA’ se desplaza hasta CC ’. Por el otro,en la expresión que describe la inversión residencial bruta en las notas 8 y 10 aparecen esosmismos parámetros fiscales más el impuesto sobre las transacciones y la deducción fiscalaplicable a las viviendas nuevas, τ IVAD y s. El hecho de que c sea igual a s hace que ambos secancelen en la condición de arbitraje descrita en la nota 7. Esta condición se convierte enPH N =PH (1+ q), y en ella tan sólo aparece los tipos impositivos de los gravámenes sobre lastransacciones, τ ITP y τ IVAD. El hecho de que el primero sea menor que el segundo hace que la líneaBB’ se desplace hasta DD’. Otra forma de comprobar que el incentivo a la inversión es en realidadnegativo consiste en reescribir la condición arbitraje como PH N =PH (1+ q) y obtener el valor de q.Un rápido cálculo permite escribir q como:

que es negativo en la actual situación en que es τ ITP menor que τ IVAD.

q= (τ ITP - τ IVAD)(1+ τ IVAD)

Antes de terminar esta sección debe subrayarse que el hecho deque el énfasis, tanto hasta ahora como en lo que sigue, se coloque enel precio de las viviendas usadas (precio real y al productor) provienede la observación obvia de que éstas constituyen la parte del león dela riqueza inmobiliaria de las familias (dado el pequeño volumenrelativo de la nueva inversión residencial en un instante dado deltiempo). Y ésta pertenecerá a los estratos de más edad de lapoblación. Por tanto, cuanto más altos sean los precios de estasviviendas, mayor será la cantidad de sus recursos de ciclo vital que losmás jóvenes y las generaciones futuras deberán dedicar para adquirirsus viviendas, lo que dejará en sus manos menos recursos paraconsumir y ahorrar. Expresado de otra manera, los aumentos en losprecios de las viviendas usadas comportarán una transferencia derenta y riqueza a favor de las generaciones de más edad, propietariasde los activos inmobiliarios, y en contra de las generaciones másjóvenes y las por nacer, que en algún momento adquirirán esosactivos. De la misma manera, si mediante un diseño adecuado de lapolítica impositiva y de subsidios resultara posible conseguirreducciones en el precio de la vivienda sin por ello disminuir el stockde la misma, las transferencias intergeneracionales irían en sentidocontrario, i.e., en favor de las generaciones más jóvenes y las por nacery en contra de las más mayores. Unas transferencias que bien podríancontribuir a paliar los devastadores efectos asociados a los boomsinmobiliarios que han acaecido en nuestro país.

6.-Un modelo de simulación de losefectos de la política impositiva.

La pregunta que emerge ahora de forma natural es si resultaposible “poner números” a las ideas discutidas en las seccionesanteriores. Esto equivale a simular los efectos de reformas en laspolíticas fiscales referidas a la vivienda, y para ello debe disponersede un modelo especificado, parametrizado y calibrado paraaproximar la situación existente en la realidad. Este es precisamenteel propósito de esta sección.

Comenzando por la especificación, las formas funcionalesconsideradas para las relaciones de comportamiento, es decir, la

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demanda de stock de vivienda (expresada en forma inversa como elalquiler que el propietario se paga a sí mismo), la construcción deviviendas nuevas, y, en su caso, la forma reducida del precio delsuelo en función de las variables que pueden afectarle, exhiben entodos los casos elasticidades constantes. En cuanto este último, dosaproximaciones acotan el abanico de posibilidades, según el preciodel suelo (que denotaremos PL) sea exógeno o endógeno. El casoen que el precio del suelo no responde a los acontecimientos en elmercado de vivienda, incluso si se caracteriza como poco plausible,proporciona un extraordinario marco de referencia con el que“separar” los efectos directos de las políticas de los, por así decirlo,efectos inducidos. O, si se prefiere, de capturar los efectos de laspolíticas “aislados” de otras consideraciones. Cuando el precio delsuelo es endógeno, y en aras de la generalidad, en las simulacionespresentadas más abajo se distingue entre las situaciones en quetanto la inversión residencial neta como el propio stock afectan alprecio del suelo [escenario (i)] y aquélla en que sólo la inversiónresidencial lo hace [escenario (ii)].

En lo referido a la parametrización, los valores de estaselasticidades se han escogido en base a la mejor evidencia empíricadisponible en nuestro país, y a falta de evidencia empírica se han usadovalores razonables “por defecto” que no son muy diferentes de los quese han apuntado para otros países. Respecto a la elección de losparámetros más relevantes, una constelación de valores sumamenterazonable y que se toma como “escenario base” es la siguiente:

tipo de interés nominal (capital ajeno y capital propio) = 4,5 %tasa de inflación general = 2 %porcentaje de desgravación en el IRPF por intereses = 15 %porcentaje de desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda usada = 15 %porcentaje de desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda nueva = 15 %tipo de gravamen del IVA (reducido) más el IAJD = 8 %tipo de gravamen del ITP = 7 %tipo de gravamen del IBI = 1 %porcentaje valor catastral/valor de mercado = 30 %tasa de depreciación = 2 %tasa de mantenimiento = 2 %


225

En cuanto a la calibración, tanto la variable renta de las economíasdomésticas como la que caracteriza la demografía, así como el preciodel suelo en la situación inicial, se normalizan a valores unitarios. Enese equilibrio también se reescalan a la unidad del precio real de lasviviendas existentes y el stock de capital residencial. Esteprocedimiento no comporta pérdida de generalidad alguna, y tiene laventaja de adicional de que permite interpretar cualquier variaciónabsoluta como un cambio porcentual.

Como se argumentó más arriba, una forma adecuada deaproximar los efectos de las variaciones de los parámetros fiscalesconsiste en centrarse en los efectos a largo plazo de las reformas. Esteproceder proporciona indicaciones de “por dónde van los tiros”, sintener que desviar la atención a las trayectorias dinámicas concretas,algo que alargaría extraordinariamente la discusión y con facilidaddesviaría la atención de los aspectos más importantes. En defensa deesta argumentación debe señalarse que si bien el modelo utilizadoprecisa unos 35 “años” para alcanzar el largo plazo, en tan sólo 5 “años”se produce la mitad del ajuste y en unos 20 se ha recorrido el 95% delcamino (y ello con independencia del carácter exógeno o endógenodel precio del suelo). Así pues, las simulaciones presentadas más abajose centrarán en los efectos más a largo plazo, pero su traducción enperiodos de tiempo más cercanos resulta directa, y no se insistirá enella no porque no sea importante (¡que lo es y mucho!), sino para nosobrecargar de cifras un argumento que en ocasiones ya es de por sícomplejo.

7.- Resultados de simulación (i):la eliminación de las actualesdesgravaciones por viviendaen el IRPF.

La primera política cuyos efectos simular es la eliminación delos subsidios a la vivienda habitual ocupada por su propietario quese hallan implícitos en la estructura del actual IRPF. Puesto que laordenación vigente establece una deducción de la cuota delimpuesto, tanto por adquisición como por pago de intereses de

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capitales ajenos, sin distinguir entre las viviendas nuevas y las desegunda mano, se trata claramente de un incentivo al ahorro envivienda, que mantiene invariados los precios relativos de ambasmodalidades.

En términos de la Figura 3, la reforma comportaría undesplazamiento a la izquierda de la línea AA’ hacia CC’. A largo plazo(pero, como se ha afirmado más arriba, también a corto plazo ydurante la transición del equilibrio 0 al 1) habría una reducción delprecio real de la vivienda de PH0 a PH1. Esta reducción estaríaacompañada por una disminución del stock de vivienda, que bajaríade H0 a H1. En términos algo coloquiales pero muy gráficos,podríamos decir que sería algo así como “tirar el agua sucia delbaño… con el niño dentro”. La Tabla 1 muestra los resultados desimulación de eliminar las deducciones por vivienda en el IRPF(tanto por adquisición como por pago de intereses) sin modificar losimpuestos sobre las transacciones de vivienda, todo ello bajodiversas hipótesis respecto al comportamiento del precio del suelo


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Figura 3 Efectos a largo plazo de la eliminación de los subsidios

fiscales a la vivienda en propiedad.

(exógeno y endógeno, y en este último distinguiendo los casos (i) y(ii) reseñados más arriba) para diferentes valores de la elasticidad-precio de la inversión residencial (el tomado como referencia yvalores “bajo” y “alto”). Esto último constituye en sí mismo un análisisde sensibilidad (que también se realiza en las simulacionespresentadas más abajo), con el objetivo de comprobar cuándependientes son los resultados a la especificación concreta dealgunos parámetros.

Como muestra la Tabla 1, la eliminación permanente de lossubsidios a la vivienda cuando el precio del suelo es exógeno y noresponde a los avatares en el mercado de vivienda, podríacomportar una reducción sustancial a largo plazo tanto en el stockde vivienda como en su precio real. Para el conjunto de valores “dereferencia” de los parámetros, esta reducción podría estar en tornoal 12 %. Los precios de la vivienda nueva, por su parte,experimentarían una reducción tan sólo algo menor, y los preciosdel suelo por definición se mantendrían constantes. Para un valor“bajo” (“alto”) de la elasticidad-precio de la inversión residencialbruta, la reducción en el stock sería algo superior al 8 % (14 %) y lacaída en el precio de las viviendas usadas en torno al 15 % (9 %).Debe insistirse en la relevancia de esta situación en que sedesatienden los efectos derivados sobre el precio del suelo, y ellopor al menos dos razones. La primera, ya sugerida más arriba,porque permite ver de forma diáfana los efectos de la política encuestión, sin que éstos se vean afectados por otras consideraciones.La segunda, más sutil pero también más pragmática, es que nopuede descartarse que el precio del suelo sea raudo en apuntarse alas subidas pero mucho más remolón para someterse a las bajadas.Si esto es así, y los precios del suelo son “inflexibles a la baja”, esteescenario deviene mucho más relevante.

Cuando los precios del suelo se toman como endógenos y seven en consecuencia afectados por lo que sucede en el mercado devivienda, los efectos cualitativos son los mismos, pero loscuantitativos añaden diversos aspectos de interés. Tanto bajo elescenario (i) como en el (ii), las disminuciones a largo plazo delprecio de la vivienda usada y del stock de capital residencial siguensiendo de una magnitud considerable. Sin embargo, lasreducciones en el stock de vivienda y las caídas en los precios son,

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respectivamente, menores y mayores. En el escenario (i), y con losvalores de referencia, la reducción en el stock de vivienda viene a sercasi la mitad, un 6 %, que con precios del suelo exógenos. Por suparte, los precios de la vivienda usada y de la nueva, experimentanuna reducción mucho mayor, del 17 frente al 12 % en el casoanterior. El precio del suelo también baja, y lo hace en un 12 % entérminos reales. En el escenario (ii), y de nuevo con los valores dereferencia, la reducción en el stock de vivienda es mayor (8 %) y lacaída de los precios menor que en el escenario (i), tanto de lavivienda (15 %) como del suelo (8 %). Ello es debido a que ahora elstock de vivienda, y por ende sus variaciones, no afectan al preciodel suelo. La Tabla 1 muestra también los resultados para unaelasticidad-precio de la construcción residencial alta y baja.

Antes de finalizar esta sección, se hace necesario uncomentario adicional para la interpretación de las cifras anteriores. Elhecho de que en la Tabla 1 (e igualmente para las Tablas 2 y 3 másabajo) tan sólo se haya puesto el énfasis en los efectos “más a largoplazo” no debe hacer olvidar que si bien el modelo viene a precisar


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Tabla 1 Efectos a largo plazo de suprimir el tratamiento favorable

de la vivienda habitual en propiedad en el IRPF(para diferentes valores de la elasticidad-precio de

la inversión residencial y bajo diversas hipótesis respectoal comportamiento del precio del suelo).

Elasticidad baja∆H: -8,25 %∆PH : -15,83 %∆PHN : -15,68 % ∆PL: 0 %

∆H: -3,62 %∆PH : -19,87 %∆PHN : -19,69 % ∆PL: -7,12 %

∆H: -5,04 %∆PH : -18,68 %∆PHN : -18,51 % ∆PL: -5,04 %

Elasticidad de referencia∆H: -12,12 %∆PH : -12,12 %∆PHN : -12,01 % ∆PL: 0 %

∆H: -6,26 %∆PH : -17,62 %∆PHN : -17,46 % ∆PL: -12,12 %

∆H: -8,25 %∆PH : -15,83 %∆PHN : -15,68 % ∆PL: -8,25 %

Elasticidad alta∆H: -14,36 %∆PH : -9,82 %∆PHN : -9,73 % ∆PL: 0 %

∆H: -9,24 %∆PH : -14,92 %∆PHN : -14,78 % ∆PL: -13,53 %

∆H: -12,12 %∆PH : -12,12 %∆PHN : -12,01 % ∆PL: -6,26 %

PL endógeno (ii)PL endógeno (i)PL exógeno

Fuente: Elaboración propia a partir del modelo de simulación que subyace al análisis.

unos 35 años (medidos en términos de la calibración temporaladoptada) para alcanzar el largo plazo, en tan sólo 5 se produce lamitad del ajuste del stock de capital residencial (y en unos 20 se harecorrido el 95 % del camino), y ello con independencia del carácterexógeno o endógeno del precio del suelo. De esta manera, si bienpuede interpretarse que la situación a largo plazo está, como es elcaso, muy lejana en el tiempo, los efectos de las políticas se dejansentir mucho, pero que mucho antes. En otras palabras, si se tomauna cualquiera de las reducciones en el stock de vivienda de la Tabla1, puede interpretarse que la mitad de esa reducción tendría lugar“casi pasado mañana”.

8.- Resultados de simulación (ii):la introducción de un genuinoincentivo a la inversión en vivienda.

La segunda política considerada es la introducción de unincentivo a la inversión en vivienda, es decir, de una disposiciónespecíficamente dirigida a las viviendas de nueva creación. Estapuede adquirir la forma de una reducción en los impuestos quegravan las transacciones de viviendas nuevas sin modificar ni losimpuestos que gravan las compraventas de viviendas usadas nilos porcentajes de desgravación en el IRPF para ambasmodalidades (ni, por supuesto, la deducción por intereses decapitales ajenos). Alternativamente, podría pensarse en unadeducción incrementada cuando (y sólo cuando) la viviendacomprada es de nueva creación, todo ello sin modificar ni ladeducción por adquisición de vivienda de segunda mano ni losimpuestos que gravan las transacciones (y sin cambiar, de nuevo,la deducción por intereses).

En la Figura 4 este tipo de política puede contemplarsecomo un desplazamiento hacia la derecha de la línea BB ’ haciaCC ’. A largo plazo (pero, como en la sección anterior, también acorto y durante el proceso de transición de 0 a 1), los efectosconsistirían en un incremento del stock de vivienda, queaumentaría de H0 a H1, acompañado por una reducción del precio

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real de la vivienda usada, de PH0 a PH1. La Tabla 2 muestra losresultados de simulación de la segunda de las posibilidadesdiscutidas en el párrafo anterior. En particular, de incrementar elsubsidio fiscal por adquisición de una vivienda nueva hasta un 20%, todo ello sin modificación alguna del subsidio fiscal poradquisición de una vivienda usada (que se mantiene en el 15 %),de los impuestos sobre las transacciones (que se mantienen aunos tipos del 7 % y el 8 % para las viviendas usadas y nuevas,respectivamente), ni tampoco de las deducciones por intereseshipotecarios.

Los resultados se simulación de esta política se muestran enla Tabla 2 para las diversos escenarios considerados del precio delsuelo y los tres valores de la elasticidad-precio de la construcciónresidencial. Para no reproducir un rosario de cifras, en lo que sigue(y lo mismo se hará en la sección 9) se discuten tan sólo lassimulaciones resultado de los valores de referencia, remitiéndose


231

Figura 4 Efectos a largo plazo de la introducción de un incentivo

a la inversión en vivienda.

al lector a la Tabla 2 para los otros dos casos. Con un precio delsuelo exógeno, el stock de vivienda a largo plazo experimentaríaun incremento del 3 %, de un tamaño similar a la reducción(aumento) del precio real al productor de las viviendas usadas(nuevas). La razón que subyace a la caída de los precios de lasviviendas usadas es precisamente la discutida más arriba, y no esotra que el proceso de nueva valoración de éstas, a la baja,implicado por la mejora del tratamiento fiscal concedido a lasviviendas nuevas.

Cuando los precios del suelo se consideran endógenos, y en elescenario (i), el aumento en el stock de capital residencial a largoplazo se ve reducido a la mitad, pasando del 3 % en la situacióndiscutida anteriormente al 1,5 %. Lo mismo sería de aplicación, y casicon las mismas cifras, a la reducción del precio al productor de lasviviendas usadas, que ahora ven reducido su valor real en un 1,5 %.

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Tabla 2 Efectos a largo plazo de introducir un subsidio fiscalincrementado para las viviendas de nueva creación,

manteniendo la deducción por intereses en el IRPF tantopara las nuevas como para las usadas (para diferentes

valores de la elasticidad-precio de la inversión residencialy bajo diversas hipótesis respecto al comportamiento

del precio del suelo).

Elasticidad baja∆H: 2,04 %∆PH : -2,00 %∆PHN : 4,09 % ∆PL: 0 %

∆H: 0,87 %∆PH : -0,86 %∆PHN : 5,28 % ∆PL: 1,75 %

∆H: 1,22 %∆PH : -1,21 %∆PHN : 4,92 % ∆PL: 1,22 %

Elasticidad de referencia∆H: 3,08 %∆PH : -2,99 %∆PHN : 3,05 % ∆PL: 0 %

∆H: 1,53 %∆PH : -1,50 %∆PHN : 4,61 % ∆PL: 3,08 %

∆H: 2,04 %∆PH : -2,00 %∆PHN : 4,09 % ∆PL: 2,04 %

Elasticidad alta∆H: 3,70 %∆PH : -3,57 %∆PHN : 2,43 % ∆PL: 0 %

∆H: 2,30 %∆PH : -2,25 %∆PHN : 3,83 % ∆PL: 3,47 %

∆H: 3,08 %∆PH : -2,99 %∆PHN : 3,05 % ∆PL: 1,53 %



El precio del suelo se elevaría en poco más del 3 %, y, a su vez, semanifestaría en unos precios reales al productor de las viviendasnuevas que crecerían un 4,6 %. En el escenario (ii) el aumento en elstock de vivienda es el 2 %, de la misma magnitud que elincremento en el precio del suelo y de la reducción en el precio delas viviendas usadas.

9.- Resultados de simulación (iii):reemplazar un incentivo al ahorropor un incentivo a la inversión.

A la vista de, por una parte, los valores negativos (¡yprobablemente no menospreciables!) de las cifras recogidas enla Tabla 1, y, por la otra, los alentadores resultados de la Tabla 2,una posibilidad a considerar es la de suprimir los subsidios a lasviviendas usadas y restringirlos a las viviendas nuevas, es decir,convertir un incentivo al ahorro en un incentivo a la inversión. Unejemplo de tal política sería la eliminación de la desgravaciónactualmente existente para las viviendas usadas (por adquisicióny por intereses hipotecarios, exactamente igual que en la sección7) sustituyéndola por una desgravación por adquisicióninvocable sólo para las viviendas nuevas, todo ello sin modificarlos impuestos que gravan las transacciones de ambas.

La Figura 5 muestra los efectos a largo plazo de este tipode políticas que trocarían un incentivo al ahorro en vivienda enun incentivo a la inversión en vivienda. Por un lado, laeliminación del tratamiento fiscal favorable de las viviendas desegunda mano desplaza hacia la izquierda la línea AA’ hasta CC’,exactamente igual que en la Figura 3. Sin embargo, ahora lacurva BB ’ también lo hace, pero igual que en la Figura 4 hacia laderecha, hasta DD ’. Por tanto, en términos de efectos sobre losprecios, tanto la eliminación del incentivo al ahorro como laintroducción del incentivo a la inversión operan en la mismadirección, de manera que PH2 será definitivamente menor quePH0 (y, naturalmente, que PH1). El efecto final en lo referido a lacantidad de vivienda, para valores “plausibles” de losparámetros, será una reducción en el stock de vivienda a largo


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plazo de H0 a H2 (pero con un valor superior al de la merasupresión, H1).

La Tabla 3 presenta los resultados referidos a una políticaconsistente en la eliminación de la deducción en el IRPF porintereses de capitales ajenos utilizados en la adquisición de unavivienda, tanto nueva como usada, complementada con laexistencia de desgravaciones sólo por adquisición de unavivienda nueva pero no de una de segunda mano. Es decir, losintereses de los capitales ajenos dejan de ser deducibles de lacuota del IRPF, y la deducción por pagos de principal pasa de serel 15 % con carácter general a ser nula para las viviendas usadasy el 15 % para las nuevas. Como puede comprobarse, si bien lareducción en el stock de vivienda es menor que en la Tabla 1, lascifras negativas siguen siendo de cierta consideración. Para laconstelación de valores de referencia, y comenzando por lasituación en que el precio del suelo es exógeno, el efecto a largo

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Figura 5 Efectos a largo plazo de la eliminación de los subsidios

fiscales a la vivienda junto con un tratamiento favorablepara las viviendas nuevas (no invocable

para las pre-existentes).

plazo sería una disminución del stock de vivienda en torno al4,6 %, y una reducción sustancial del precio real de las viviendasusadas, del 19 %, superior a la del precio de las viviendas nuevas(también el 4,6%). Cuando el precio del suelo responde a losacontecimientos en el mercado de vivienda según el escenario(i), la reducción en el stock de vivienda es menor,concretamente del 2,3 %, y la caída en el precio real de lasviviendas usadas mayor, casi el 21%. Por su parte, el precio realdel suelo baja en cerca del 5%, y contribuye a que los precios delas viviendas nuevas se reduzcan ahora en casi un 6,8 %. En elescenario (ii) la reducción en el stock de vivienda es mayor (3 %)que en el (i), pero los efectos sobre las demás variables nodifieren en gran medida de ese caso.


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Tabla 3 Efectos a largo plazo de restringir los subsidios fiscales

a la vivienda nueva, eliminando la deducción por interesesen el IRPF tanto para las nuevas como para las usadas,y permitiendo desgravaciones por adquisición tan solo

para las viviendas nuevas (para diferentes valoresde la elasticidad-precio de la inversión residencial

y bajo diversas hipótesis respecto al comportamientodel precio del suelo).

Elasticidad baja∆H: -3,15 %∆PH : -20,27 %∆PHN : -6,14 % ∆PL: 0 %

∆H: -1,36 %∆PH : -21,71 %∆PHN : -7,82 % ∆PL: - 2,70 %

∆H: -1,90 %∆PH : -21,28 %∆PHN : -7,32 % ∆PL: -1,90 %

Elasticidad de referencia∆H: -4,68 %∆PH : -18,98 %∆PHN : -4,64 % ∆PL: 0 %

∆H: -2,37 %∆PH : -20,90 %∆PHN : -6,88 % ∆PL: -4,68 %

∆H: -3,15 %∆PH : -20,27 %∆PHN : -6,14 % ∆PL: -3,15 %

Elasticidad alta∆H: -5,59 %∆PH : -18,20 %∆PHN : -3,73 % ∆PL: 0 %

∆H: -3,53 %∆PH : -19,95 %∆PHN : -5,77 % ∆PL: -5,25 %

∆H: -4,68 %∆PH : -18,98 %∆PHN : -4,64 % ∆PL: -2,37 %



10.- ¿Es posible mantener un stockde vivienda elevado con preciosbajos?

Llegados a este momento, y ante el mantenimiento de unsigno negativo para los efectos sobre el stock de vivienda incluso enlas simulaciones presentadas en la Tabla 3, se suscita la siguientepregunta: ¿sería posible conseguir la misma cantidad de stock decapital residencial que, por así decirlo, existe en la actualidad, perocon diferentes, y, en particular, menores, precios reales al productorde la vivienda usada? La respuesta a esta pregunta, según seargumenta a continuación, es sencillamente ¡sí!

Tal y como ilustró la Figura 3, la eliminación de un incentivo alahorro en vivienda (i.e., una desgravación “universal”) comporta undesplazamiento hacia la izquierda de la línea AA’, lo que tenderá a reducirtanto los precios como el stock de vivienda. Por su parte, como mostróla Figura 4, la introducción de un incentivo a la inversión genuino (i.e.,una desgravación “selectiva”) desplaza la línea BB’ hacia la derecha,generando aumentos en el stock de vivienda que van acompañadospor reducciones del precio real de las viviendas existentes.

Consideremos ahora la situación representada en la Figura 6.Supongamos que se insiste en mantener el stock de vivienda H0 dela situación de partida (punto 0 en que se cortan AA’ y BB ’ ), y queprocedemos a modificar los valores de las desgravaciones porvivienda usada y nueva, dejando que el precio real al productor delas viviendas usadas, PH, se ajuste para equilibrar los mercados. Todoello, naturalmente, sin variar los impuestos que gravan lastransacciones de las viviendas. Resulta claro por mera inspecciónque si AA’ se desplaza hacia la izquierda hasta CC ’ y BB ’ lo hace haciala derecha hasta DD’, el nuevo equilibrio en el punto 1 estarácaracterizado por el mismo stock de vivienda que antes, H0, pero porun precio menor de las viviendas usadas. Y el mismo argumento,pero con un precio aún menor, es de aplicación en el punto 2 enque se cortan EE ’ y FF ’.

Repitiendo la pregunta, supongamos que se modifican lasdesgravaciones por vivienda usada y nueva, sin alterar los impuestos

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que gravan las transacciones de las viviendas de ambasmodalidades (ITP al 7 % para las usadas e IVA más IAJD al 8 % paralas nuevas), y se deja que el precio real al productor de las viviendasusadas, PH , se ajuste para equilibrar los mercados. ¿Qué valores delas desgravaciones sobre las viviendas nuevas y usadas serequerirían entonces para que el precio de la vivienda asociado aestos nuevos parámetros fiscales fuera cierto porcentaje de PH 0? Enparticular, ¿cuál debería ser esta constelación de valores para que,por ejemplo, el precio al productor de las viviendas usadas fuera el90 ó el 80 % de PH 0 en los puntos 1 y 2 de la Figura 6?

La Tabla 4 muestra los valores de las desgravaciones porvivienda en el IRPF que permiten mantener, en el largo plazo, y sinmodificar los impuestos que recaen sobre las transacciones deviviendas, la misma cantidad de stock de capital residencial habitual


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Tabla 4 Valores de las desgravaciones por vivienda en el IRPF

que permiten mantener, en el largo plazo, y sin modificarlos impuestos que recaen sobre las transacciones de

viviendas (ITP del 7% para las usadas e IVA + IAJD del 8%para las nuevas, 7% y 1% respectivamente) la mismacantidad de stock de capital residencial habitual en

propiedad, pero con diferentes valores (100, 90 y 80%)del precio como activo de las viviendas usadas en la

situación tomada como punto de partida (la desgravaciónpor intereses es la misma para las dos modalidadesnueva-usada, y es también igual a la deducción por

adquisición de vivienda usada, como en el ordenamientoactual; tan sólo difieren los porcentajes de desgravación

por adquisición de ambas).

PH = 1 (situación de partida)

subsidio fiscal viviendas usadas = 15 %subsidio fiscal viviendas nuevas = 15 %


PH = 0,9

subsidio fiscal viviendas usadas = 9,11 %subsidio fiscal viviendas nuevas = 18,20 %

PH = 0,8


en propiedad, pero con diferentes valores (100, 90 y 80%) del preciocomo activo de las viviendas usadas en la situación tomada comopunto de partida. En esa tabla la desgravación por intereses es lamisma para las dos modalidades nueva-usada, y es también iguala la deducción por adquisición de vivienda usada, como en elordenamiento actual. Tan sólo difieren los porcentajes dedesgravación por adquisición nueva-usada.

Para un precio al productor de las viviendas usadas equivalenteal 90 % del asociado a la situación de partida, los valores son del 9,11% de desgravación universal por intereses y del 9,11 y el 18,20 % dededucción por adquisición para una vivienda usada y nueva,respectivamente, frente a los valores actuales del 15 %. Es decir, unadesgravación fiscal por adquisición menor para las viviendas usadasy una desgravación mayor (¡justo el doble!) para las viviendasnuevas. Si el objetivo es conseguir a largo plazo un precio aúnmenor, equivalente al 80% de PH0 , los valores de las desgravaciones

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Figura 6 Incentivos al ahorro y a la inversión, precios de la vivienda

y capital residencial.

pasan a ser el 2,16 % de desgravación universal por intereses, el 2.16% para la vivienda usada (es decir, una reducción adicional), y el21,73 % invocable para la nueva (¡que es ahora 10 veces mayor quepor vivienda usada!).

Es importante reparar en dos aspectos. El primero es que lascifras que aparecen en la Tabla 4 son las mismas con independenciade la consideración o no de los precios del suelo como una variableendógena que responde a los avatares en el mercado de vivienda.La segunda, bastante más sutil, es que a pesar de que el precio alproductor de las viviendas usadas es diferente en cada caso [esdecir, los niveles son PH0, (0.9) PH0 y (0.8) PH0 en los puntos 0, 1 y 2respectivamente de la Figura 6], el precio al productor de lasviviendas nuevas es exactamente el mismo. Ello es consecuencia deque, al mantenerse el stock al nivel H0, también lo hace ladepreciación asociada a ese stock, y con ella la inversión residencialbruta de reposición necesaria para que se mantenga invariado elstock. De ello se sigue que el precio al productor de las viviendasnuevas, que constituye la guía para la construcción residencialbruta, sea también el mismo en todos los casos.15

Este comentario también puede ser útil para despojar a losincentivos a la inversión en vivienda de los sambenitos que podríansintetizarse en afirmaciones del tipo “acabarían beneficiando sólo alos constructores-promotores, que estarían encantados con talpolítica”. Claramente, si los constructores de viviendas nuevasestaban maximizando sus beneficios antes de los cambiosimpositivos considerados, ninguna oportunidad nueva les abre lamodificación de la estructura incentivos al ahorro/inversión: elprecio relevante para ellos, es decir, el precio al productor de lasviviendas nuevas, no se vería afectado, con lo cual ni mejorarían niperderían.

Para poder realizar una comparación de los diversos valoresimplicados, la Tabla 5 replica los resultados de la Tabla 4 pero parauna configuración fiscal de partida diferente. En particular, los tiposde gravamen de los impuestos sobre las transacciones en esa Tablason el 6 % para el ITP y el 7,5% para el IVAJD (reflejando una


239

15) Concretamente, se cumple que PH N0 =(0.9907) PH0, como puede comprobarse evaluando lacondición de arbitraje PH N (1+τ IVAD)(1-s)=PH (1+τ ITP)(1-c) discutida en la nota 7 para los valoresconsiderados de los parámetros fiscales.

situación no muy lejana en el tiempo, antes de que lasComunidades Autónomas subieran el ITP para igualarlo al tiporeducido del IVA), así como el ordenamiento previo a la últimareforma del IRPF, es decir, una deducción en la cuota del 20%, tantopor pago de principal como por intereses, para las viviendas nuevasy usadas. Para un precio al productor de las viviendas usadasequivalente al 90% de PH0, se requieren unos valores de lasdeducciones del 14,42 % para la vivienda usada y del 22,88 % parala nueva. Si, alternativamente, se desea que el precio a largo plazosea el 80 % de PH0, los valores de las desgravaciones pasan a sermenores (7,84 %) y mayores (26,27%) respectivamente, para lavivienda usada y nueva.

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Tabla 5 Valores de las desgravaciones por vivienda en el IRPF

que permiten mantener, en el largo plazo, y sin modificarlos impuestos que recaen sobre las transacciones de

viviendas (ITP del 6% para las usadas e IVA + IAJD del 7,5 %para las nuevas, 7% y 0,5% respectivamente) la misma

cantidad de stock de capital residencial habitual enpropiedad, pero con diferentes valores (100, 90 y 80%)

del precio como activo de las viviendas usadas en lasituación tomada como punto de partida (la desgravación

por intereses es la misma para las dos modalidadesnueva-usada, y es también igual a la deducción por

adquisición de vivienda usada, como en el ordenamientoactual; tan sólo difieren los porcentajes de desgravación

por adquisición de ambas).

PH = 1 (situación de partida)

subsidio fiscal viviendas usadas = 20 %subsidio fiscal viviendas nuevas = 20 %


PH = 0,9


PH = 0,8


11.- Comentarios finales.En este trabajo se han discutido algunos aspectos de la

relación entre la fiscalidad y la política de vivienda, y, de forma másconcreta, de la primera como instrumento al servicio de la segunda.En base a un modelo de vivienda especificado, parametrizado ycalibrado para aproximar el mercado de la vivienda habitual y enpropiedad en nuestro país se han presentado los resultados desimular una variedad de reformas de los parámetros impositivosrelacionados con aquélla. Se ha argumentado que más allá de laaparente obviedad que esconde esta afirmación, diseños diferentesde los subsidios a la vivienda pueden tener efectos radicalmentediferentes, no ya sobre el stock de capital residencial, sino sobre losprecios reales del stock de vivienda.

Estos “diferentes diseños” son los que subyacen a la diferenciaentre los que han venido en llamarse “incentivos al ahorro” e“incentivos a la inversión”, en nuestro caso en vivienda. La diferenciaentre ambos radica en que si bien los primeros se pueden aplicar enla adquisición de una vivienda con independencia de si es nueva opre-existente, los segundos tan sólo pueden invocarse cuando lavivienda es de nueva creación. En otras palabras, mientras losprimeros son “universales”, los segundos son “selectivos”. Aunquelos efectos finales de ambas políticas sobre el stock de vivienda sonlos mismos, los efectos sobre los precios reales de las viviendasusadas son radicalmente opuestos. En efecto, ambos tipos depolítica pueden calificarse como exitosos en su presumible objetivode facilitar el acceso a la vivienda e incrementar la cantidad de ésta,pero los incentivos al ahorro (inversión) dan lugar, como efectolateral, a precios incrementados (disminuidos) de las viviendasusadas, viviendas que constituyen la parte del león de la riquezainmobiliaria de las familias.

Esta asimetría en los efectos sobre los precios tiene unasconsecuencias nada desdeñables si el ahorro es consecuencia deuna motivación de ciclo vital. Después de todo, las transferenciasintergeneracionales que implican los incentivos al ahorro y a lainversión van en direcciones contrarias: los precios mayores(menores) de las viviendas obligarán a los jóvenes y a lasgeneraciones futuras a dedicar una fracción mayor (menor) de sus


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recursos de toda la vida para adquirir las viviendas cuya propiedadostentan las generaciones de más edad. Una de las consecuenciasde los procesos de auge inmobiliario que ha venidoexperimentando la economía española es, sin duda alguna, laenorme transferencia de renta de los segmentos más jóvenes de lapoblación (y las generaciones futuras) a los de más edad, que han(en rigor, hemos) visto cómo sus (nuestros) activos en forma devivienda han experimentado una revalorización sustancial. En unaeconomía cuyo ahorro emerge en buena parte por razones de ciclovital, los efectos desplazamiento (crowding out) asociados a estastransferencias de renta pueden seguir un proceso sumamentelento, y repartirse durante un horizonte temporal dilatado, pero nopor ello dejarán de hacerse sentir. El rediseño de los subsidiosfiscales a la vivienda, con un menor peso para los incentivos alahorro y una mayor confianza en los incentivos a la inversión, puedeconstituir un instrumento extraordinariamente efectivo y poderosopara revertir aquellos efectos.

Para finalizar, resulta claro que los ejercicios de simulacióncomo el llevado a cabo en este trabajo pasan por alto una multitudde aspectos de gran relevancia. Sin duda, este es el precio a pagarpor centrar el análisis en algunas cuestiones sin que las conclusionesde vean desdibujadas por otras, también importantes, pero quepueden oscurecer algunos de los efectos más sutiles de las políticaspúblicas. Sea como fuere, no estará de más invocar aquellamemorable frase que sentencia que “el hecho de que una cosa noesté en el polo norte no la coloca automáticamente en el polo sur”.Adicionalmente, aquellos ejercicios no pueden ni debenconsiderarse como una bola de cristal, ni tampoco como unaalternativa al análisis empírico. Se trata tan sólo de un instrumento(de hecho, ¡tan sólo un instrumento más!) que puede resultar útil decara al diseño y la evaluación de la política pública dirigida a lavivienda. Por el tipo de cuestiones discutidas, y sobre todo por lagran relevancia social del que se ha venido en llamar “el problemade la vivienda”, resulta difícil negar que este constituye uno de loscampos en que mayor puede ser la, si se nos permite, ‘productividadmarginal social del análisis económico’.

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política impositiva y política de vivienda

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