poder judicial del estado supremo tribunal de …capital, sr. lic. y maestro en derecho eliminado,...

* Los datos personales omitidos deberán ser sustituidos por la palabra “ELIMINADO”

PODER JUDICIAL DEL ESTADO

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA

TERCERA SALA

SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO

NÚMERO DE TOCA FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA

502-2016

23 VEINTITRÉS DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2016 DOS MIL DIECISÉIS

San Luis Potosí, S.L.P., a 23 veintitrés de septiembre del año 2016 dos mil dieciséis.

V I S T O, para resolver el Toca número 502-2016, formado con motivo del recurso de apelación

interpuesto por la parte actora, a través de su representante común, en contra de la sentencia definitiva de 8 ocho de

marzo del año 2016 dos mil dieciséis, pronunciada por el Juez Sexto del Ramo Civil de esta capital, en el Expediente

número 487/2015, relativo al JUICIO ORDINARIO CIVIL por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE

COMPRAVENTA y demás prestaciones, promovido por ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO en

contra de ELIMINADO; y,

R E S U L T A N D O:

PRIMERO.- La sentencia definitiva recurrida en apelación, concluyó con los puntos resolutivos

siguientes: “PRIMERO.- Este Juzgado es competente para conocer del presente negocio judicial. SEGUNDO.- La

Vía Ordinaria Civil propuesta por la parte actora es la correcta. TERCERO.- Las partes tuvieron personalidad para

comparecer a este juicio. CUARTO.- Atento (sic) lo expuesto en el punto considerativo cuarto de esta resolución,


se declara que la parte actora ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, no acreditó los elementos

constitutivos de la acción que ejercitó, en consecuencia se absuelve al demandado ELIMINADO, de las

prestaciones reclamadas en el escrito de demanda. QUINTO.- Se condena a la parte actora al pago de costas

originadas con (sic) las (sic) tramitación del presente juicio, previa su regulación. SEXTO.- Se hace saber a las

partes que una vez concluido el presente asunto, se procederá a la depuración o destrucción del expediente,

según corresponda, incluyendo las pruebas y documentos originales personales o de interés para alguna de las

partes. Por ende, deberá solicitarse la devolución de sus documentos, pruebas y muestras que hayan aportado al

juicio, dentro de los 30 treinta días naturales contados a partir de la notificación del auto que pone fin al

procedimiento, apercibido que de no realizarse se procederá a su destrucción. Debiendo existir constancia de

notificación al interesado de que los documentos se encuentran a su disposición. SÉPTIMO.- Notifíquese

personalmente.”. (fojas 131 ciento treinta y uno vuelta y 132 ciento treinta y dos frente de los autos que conforman el

sumario).

SEGUNDO.- Inconforme con dicha resolución, la parte actora ELIMINADO y ELIMINADO, todos de

apellidos ELIMINADO, a través de su representante común ELIMINADO, interpuso recurso de apelación, mismo que le

fue admitido por el Juez de primer grado en ambos efectos, a través del auto del día 11 once de abril del año en curso,

enviándose los autos del Expediente al Tribunal de Alzada para su substanciación, tocando conocer del mismo por

cuestión de turno a la Cuarta Sala de este H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado, quien mediante proveído de 19

diecinueve de mayo del presente año, dictado dentro del Toca número 369-2016, ordenó devolver los autos al Juzgado

de origen, a efecto de que proveyera lo conducente en relación con la existencia de dos sentencias de diversa fecha que

obraban en el Expediente correspondiente, que no tienen relación una con la otra, para lo cual el Juez de Primera

Instancia, a través del acuerdo de 10 diez de junio del año que transcurre, regularizó el procedimiento, ordenando

desglosar aquella que no tiene relación con el presente asunto y glosar la que sí corresponde al mismo de manera

completa, corrigiéndose el folio de los autos, y una vez hecho lo anterior, remitió los autos originales del Expediente a la

Presidencia de este Tribunal, para la substanciación del recurso interpuesto, tocando conocer del mismo por cuestión de


turno a esta Tercera Sala, quien previa confirmación de la calificación de grado hecha por el Juez de primera instancia,

mediante proveído de 30 treinta de junio del año 2016 dos mil dieciséis, admitió el recurso interpuesto y ordenó poner los

autos a la vista del apelante por el término de 6 seis días para los fines a que se refiere el artículo 953 del Código de

Procedimientos Civiles del Estado aplicable al presente asunto, anterior a las reformas que entraron en vigor el día 23

veintitrés de junio del mismo año; además, en el propio proveído de esta Sala, se hizo del conocimiento de las partes

litigantes el derecho que les asiste para manifestar su conformidad o inconformidad para que sus datos personales

señalados en el numeral 3° fracción XI de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado, se

incluyan en la publicación que se haga del presente fallo, sin que hubiesen manifestado nada al respecto. Consta en el

presente Toca la presentación oportuna del escrito de expresión de agravios formulados por el recurrente, más no así de

su contestación. Por auto de 12 doce de agosto del año que transcurre, se decretó el término de alegatos, para lo cual se

pusieron los autos a la vista de las partes litigantes por el término común de 3 tres días, para que formularan los que a su

derecho correspondían, lo que no hizo ninguna de ellas. A petición del recurrente, por acuerdo de 23 veintitrés de agosto

del presente año, se citó a las partes para resolver el presente asunto, ordenándose el turno de los autos a la Magistrada

Ponente Licenciada ELIMINADO, a quien por sorteo aleatorio correspondió conocer del mismo, para la formulación del

proyecto de resolución; sin embargo, por auto del día 12 doce de septiembre del año 2016 dos mil dieciséis, este Tercera

Sala se integró con el señor Magistrado Licenciado ELIMINADO, de la ELIMINADO Sala de este Tribunal, ante la excusa

para conocer del presente negocio de la señora Magistrada Licenciada ELIMINADO, debido a que conoció del Juicio

natural de donde deviene el presente recurso de apelación como Juez de Primera Instancia, por lo que se ordenó el

returno de los autos a la Magistrada Ponente Maestra ELIMINADO, a quien por sorteo aleatorio correspondió conocer del

mismo, para la formulación del proyecto de resolución y a quien se le turnó el Toca correspondiente el día 13 trece del

mes y año en mención; y,

C O N S I D E R A N D O:

PRIMERO.- Los conceptos de agravio que hace valer la parte actora y apelante ELIMINADO y

ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, por conducto de su representante común ELIMINADO, son del tenor literal


siguiente: “Causa agravios a los intereses de la parte actora la sentencia de fecha 4 (sic) de marzo del presente

año dictada dentro del Juicio (sic) origen de este recurso, en su totalidad, pero específicamente en su

CONSIDERANDO CUARTO toda vez que es evidente que el juzgador hizo un deficiente estudio de los autos, esto

es así porque, previo a una serie de consideraciones y a un somero análisis del contrato privado de promesa de

venta que anexé al escrito de demanda con el carácter de fundatorio, llega a la conclusión de que conteniendo tal

documento obligaciones recíprocas de las partes, no existe mora alguna en virtud de que estima que nadie

puede exigir el cumplimiento de la obligación ajena si antes no ha cumplido con la propia; evidentemente que lo

anterior es ajeno a la lógica y al orden jurídico. Es de explorado Derecho que los juzgadores tienen la obligación

de interpretar los contratos, entre otras cosas, buscando la intención de las partes contratantes, es decir,

interpretar la voluntad que las mismas quisieron dejar plasmada en el documento respectivo a la hora de

contratar; sólo que los términos del contrato sean claros y precisos sin dejar ninguna duda sobre la intención de

las partes, se estaría en ese caso al sentido literal de las palabras; así lo establece el Artículo 1687 del Código

Civil vigente en el Estado, que en forma textual dice: “…Si los términos de un contrato son claros y no dejan

duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas…”. Ahora bien, también

es cierto que la intención de las partes no es posible dilucidarse del contenido de una sola de sus cláusulas, sino

que debe hacerse en todo caso, un estudio integral del contenido del documento en cuestión para de ese modo

estar en plena aptitud de interpretar en forma equitativa, fría e imparcial, la verdadera voluntad de los

contratantes y, al respecto, nos encontramos que el juzgador no lo hizo así en el caso que nos distrae, pues

únicamente se apoya en el contenido de la cláusula segunda para concluir, a partir de ella, que dado que se trata

de obligaciones recíprocas, no es posible exigir al demandado el cumplimiento de su obligación por no haber

cumplido el suscrito actor con mis obligaciones respectivas, básicamente, otorgar a mi contraparte la escritura

respectiva, circunstancia a la que estaba obligado el suscrito actor por así pactarse en la señalada cláusula

segunda; del contenido del contrato en cita se pone en evidencia que el a quo no se apoyó en el contenido total

del contrato y que sólo se limitó a la mencionada cláusula segunda; efectivamente, un análisis del clausulado de


la documental mencionada, arroja evidencia de que fue el demandado quien entorpeció que al contrato privado

de promesa de venta celebrado ante la fe del Notario Público No. ELIMINADO, con ejercicio en esta Ciudad

Capital, Sr. Lic. y maestro en Derecho ELIMINADO, el día ELIMINADO, entre el hoy demandado con el suscrito y

demás actores, que obra en los autos; para eso, es menester que nos remitamos a la letra de la cláusula

OCTAVA, misma que, en forma clara, sin lugar a dudas, establece lo siguiente: “… Las costas y gastos que se

originen de este contrato, correrán por cuenta de las partes y los relativos a la escrituración correrán por cuenta

del PROMITENTE COMPRADOR a excepción del Impuesto Sobre la Renta, si se causare, correrá con cargo a los

PROMITENTES VENDEDORES…”. No deja ninguna duda la intención contenida en la cláusula que antecede, la

cual, además, arroja a las partes contratantes otra serie de obligaciones que, precisamente, posibilitan el

cumplimiento de las obligaciones principales sobre las que gira el contrato en cuestión, la firma de la escritura y

el pago del precio convenido, empero, la aludida cláusula Octava, también impone a los contratantes una serie de

obligaciones secundarias tendientes a hacer posible el cumplimiento de las otras; así, de la cláusula que señalo,

se desprenden como obligaciones de los promitentes vendedores: primero, pagar las costas y gastos generados

por el contrato de promesa de compraventa en cita, esto es asociación con el promitente comprador, por haberlo

convenido de ese modo los contratantes, tal y como se puede observar en dicha cláusula octava y, segundo,

arroja al suscrito y co actores la obligación de pagar el Impuesto Sobre la Renta, “… si se causare…” como reza

la cláusula en mención; y en cuanto al promitente comprador, arroja a éste la obligación de pagar en conjunto

con el suscrito y socios los honorarios notariales derivados de la elaboración del contrato motivo de este juicio y

arroja, además, el derecho de gestionar ante Notario de su confianza lo relativo a la escrituración del inmueble

objeto del contrato en mención, lo cual además, es en su beneficio, con la finalidad elemental de asegurar su

Derecho; sin embargo, es sabido también que a todo derecho corresponde una obligación y viceversa, y al

respecto, así como le da el derecho de seleccionar fedatario público para dicho trámite, también le arroja la obvia

obligación de pagarle los honorarios respectivos, porque así se convino en dicha cláusula octava, la cual sin

lugar a dudas y con toda precisión establece que “... y los relativos a la escrituración correrán por cuenta del


PROMITENTE COMPRADOR…”. Está por demás que le diga a este altísimo Tribunal, que no existe en el

expediente prueba alguna, ni siquiera indiciaria, de que el demandado haya gestionado en Notaría alguna la

escrituración del inmueble de que se trata el contrato que se allegó a los autos con el carácter de documento

fundatorio; en efecto, esta H. Sala no encontrará en el expediente prueba alguna de que el demandado haya

cumplido con lo antes señalado, no la encontrará porque no la hay; se limitó en su contestación la contraria parte

a hacer una serie de manifestaciones por demás intrascendentes, respecto a supuestos documentos fundatorios

que, dice, no adjunté a mi demanda, perdiendo de vista que el derecho que se reclama se funda (sic) el contrato

del que se ha venido hablando a lo largo de este proceso; esto sin contar que, a la contestación dada al hecho

No. 2 del escrito de demanda, el demandado lo hizo, entre otras cosas, en el sentido de que “… es cierto que a la

fecha no se ha perfeccionado la promesa de compraventa; no me consta que ello no haya acontecido por causas

ajenas a los demandantes; no ha sido por causas ajenas a mi persona…”. Lo antes señalado es relevante; admite

que la operación por medio de la cual convino en adquirir el inmueble de que se trata el contrato de promesa de

venta ya tanta veces mencionado no se ha llevado a cabo y que esto “… no ha sido por causas ajenas a mi

persona…” luego entonces, a contrario sensu, lo anterior significa que si no se ha escriturado, ha sido por

causas ajenas a su persona (del demandado); es de estricto derecho que el que afirma está obligado a probar; y

“… EL QUE NIEGA SÓLO ESTARÁ OBLIGADO A PROBAR: I.- CUANDO LA NEGACIÓN ENVUELVA LA

AFIRMACIÓN EXPRESA DE UN HECHO;…”. Así lo señala la Fracción I del Artículo 274 del Código de

Procedimientos Civiles, la cual ha quedado transcrita líneas arriba. En el caso, resulta que, por causas ajenas a la

persona del demandado, no se ha escriturado el inmueble; pero no obstante lo anterior, en los autos no se

encuentra demostrado que esto haya sido así, toda vez que no hay evidencia alguna de que, en ejercicio de su

derecho y consecuente obligación, haya hecho gestión alguna tendiente a elevar a escritura pública la operación

motivo de este juicio y, es evidente que al no hacer gestión alguna tendiente a tal fin, como contratar los

servicios de un Notario Público y demás inherentes al citado fin, no estaba el suscrito y mis hermanos en

posibilidad de cumplir con mi obligación de firmar la escritura correspondiente, esto sin contar que tampoco ha


cubierto, el demandado, el precio pactado; es decir, el contenido del contrato motivador de este procedimiento,

efectivamente, en su cláusula segunda, contenía para la actora la obligación de firmar ante Notario Público la

escritura correspondiente y para la demandada, cubrir el precio pactado, pero es claro que para llegar a este fin,

el demandado tenía que haber hecho algún tipo de gestión ante Fedatario Público, porque así era su obligación

porque así se convino en la cláusula octava, es decir, esta obligación era previa a la firma de la escritura y hacía

posible que este objetivo se cumpliera, pues es claro que sólo ante fedatario público podía lograrse tal fin y éste

tenía que ser con cargo al demandado, como se puede ver en la ya tantas veces mencionada cláusula octava, y

no hay prueba alguna de que el demandado haya cumplido con esta obligación. No tiene derecho a pedir la

resolución el contratante que incumpla sus obligaciones derivadas del mismo contrato que pretende resolver;

pero sí el que las incumple a consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta del que

incumple primero es la que motiva el derecho de resolución. No lo consideró así el juez de la causa porque es

evidente que no analizó el contrato anexado como fundatorio al escrito de demanda, basándose únicamente en

una sola parte del mismo, es decir, a la famosa cláusula segunda. Además de lo antes señalado, se equivoca el

juzgador, pues depende cada caso concreto la viabilidad o no de la acción intentada, por lo que el a quo falla en

forma lamentable al pretender encuadrar en una sola figura cualquier caso, independientemente de su naturaleza

y/o contexto, omitiendo analizar las circunstancias especificas del caso a estudio; no se trata de otra cosa más

que de entender que la aptitud para resolver las obligaciones correspondientes se encuentra implícita dentro de

las propias recíprocas, por lo que no necesariamente se genera la obligación de probar su cumplimiento por la

otra parte; es claro y contundente que en el caso nos encontramos con obligaciones recíprocas, habida cuenta

de que todas las partes involucradas obtienen una obligación de hacer, por mi parte y mis co actores, la de firmar

la escritura respectiva y por la del demandado, la de pagar un precio establecido con anterioridad, y es indebido

pensar que la procedencia de las acciones depende de que se demuestre el previo cumplimiento de las que al

accionante corresponden, pues esto depende básicamente del caso concreto y de toda la serie de las

obligaciones contraídas al momento de contratar.- Estimo aplicables al caso los siguientes criterios


jurisprudenciales. Época: Décima Época Registro: 2009492 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de

Tesis: Jurisprudencia Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Libro 19, Junio de 2015, Tomo II

Materia(s): Civil Tesis: I.3o.C. J/12 (10a.) Página: 1586 COMPRAVENTA. REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA

ACCIÓN DE RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO RELATIVO [OBLIGACIONES SUCESIVAS Y NO

SIMULTÁNEAS (ABANDONO DEL CRITERIO SOSTENIDO EN LA JURISPRUDENCIA I.3o.C. J/59)]. Conforme al

artículo 1949 del Código Civil para el Distrito Federal, la facultad de resolver las obligaciones se entiende

implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le corresponde y el

actor podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y

perjuicios en ambos casos, estando en aptitud también de pedir la resolución después de haber optado por el

cumplimiento cuando éste resultare imposible. Las obligaciones son recíprocas cuando ambas partes se

comprometen a dar, hacer o no hacer algo, es decir, son acreedor y deudor al mismo tiempo, ya que ambos

contratantes tienen que cumplir con su obligación, y cuando uno de ellos incumple, el otro puede optar por el

cumplimiento o por la resolución de la obligación. Para la procedencia de la acción, ya sea de cumplimiento o de

rescisión de contrato, no siempre es necesario que la parte actora acredite que cumplió con su obligación, pues

dependerá de cada caso concreto y de la naturaleza de las obligaciones pactadas que derivan del contrato o de

la ley en supletoriedad de la voluntad de las partes, en términos del artículo 1792 del Código Civil para el Distrito

Federal, si tiene o no dicha carga. En el caso de las obligaciones recíprocas sucesivas, esto es, cuando el

cumplimiento de la otra parte no depende de que la actora cumpla previamente con alguna obligación a su cargo,

basta que quien exige el cumplimiento o la rescisión, demuestre que la obligación de la demandada es o era

exigible, de acuerdo a lo pactado o conforme a la ley, de modo que se ha generado el derecho a su favor para

demandar la rescisión debido al incumplimiento de su contraria y, por ende, no es elemento de la acción que el

actor demuestre que ha cumplido con las obligaciones a su cargo, cuando éstas no han vencido todavía.

Entonces, el cumplimiento de las obligaciones que son propias del actor no constituye un presupuesto para

exigir a la contraparte la satisfacción de sus obligaciones, al tratarse de obligaciones sucesivas. Por tanto,


cuando se demanda la rescisión o el cumplimiento de un contrato en el que el cumplimiento de la obligación no

es de carácter simultáneo, basta que esté pactado el cumplimiento previo de la otra parte y que ésta no lo haga,

para generar la exigibilidad de la obligación, sin que a su vez el actor tenga la carga de probar que cumplió con

su obligación a efecto de que prospere la acción de rescisión o de cumplimiento de contrato. En tal virtud,

cuando las obligaciones son recíprocas y sucesivas, cada parte debe cumplir en los términos en que se obligó,

sin que su cumplimiento dependa de que su contraparte cumpla a la vez con las obligaciones que le

correspondan. Consecuentemente, este Tribunal Colegiado se aparta del criterio sostenido en la tesis de

jurisprudencia I.3o.C. J/59, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época,

Tomo XXX, julio de 2009, página 1706, de rubro: "COMPRAVENTA. OBLIGACIONES SUCESIVAS Y NO

SIMULTÁNEAS, PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN DE RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO SE DEBE PROBAR

POR LA ACTORA QUE CUMPLIÓ CON LAS OBLIGACIONES A SU CARGO." TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN

MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 490/2009. Alejandro Muñoz Morales. 8 de octubre de

2009. Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretaria: Karla Karyna Martínez Martínez. Amparo

directo 677/2010. Crisóforo de la Cruz Cerrito y otra. 19 de noviembre de 2010. Unanimidad de votos. Ponente:

Neófito López Ramos. Secretaria: Lina Sharai González Juárez. Amparo directo 384/2011. Joel Allen Lebewitz y

otro. 7 de julio de 2011. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Secretario: Arturo

Alberto González Ferreiro. Amparo directo 21/2012. Marco Antonio Navarrete Ruiz. 16 de febrero de 2012.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Secretario: Arturo Alberto González Ferreiro.

Amparo directo 555/2014. 22 de enero de 2015. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos.

Secretario: Arturo Alberto González Ferreiro. Nota: De la sentencia que recayó al amparo directo 490/2009 y que

sirvió como precedente para integrar esta jurisprudencia, derivó la tesis aislada I.3o.C.785 C, publicada en el

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXI, febrero de 2010, página 2812, en la

que el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, se apartó del criterio sostenido en la diversa

I.3o.C. J/59, de rubro: "COMPRAVENTA. OBLIGACIONES SUCESIVAS Y NO SIMULTÁNEAS, PARA QUE


PROCEDA LA ACCIÓN DE RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO SE DEBE PROBAR POR LA ACTORA QUE

CUMPLIÓ CON LAS OBLIGACIONES A SU CARGO.", visible en el mismo medio de difusión y Época, Tomo XXX,

julio de 2009, página 1706. Esta tesis se publicó el viernes 26 de junio de 2015 a las 9:20 horas en el Semanario

Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 29 de junio de

2015, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013. Por otra parte,

también me causa agravio, el hecho que el juez permitió el trámite del juicio principal, que motiva el presente

recurso en una vía incorrecta, no obstante que la parte actora así lo planteó, este tipo de juicios se tramitan

conforme al artículo 414 fracción IV y no como se tramitó en lo dispuesto por el artículo 252, ambos del Código

de Procedimientos Civiles en vigor; y el Juez, al resolver, en su considerando segundo, insiste y lo fundamenta

en este último artículo. Se puede ver en el procedimiento que una vez que la parte demandada interpuso

apelación porque se le desecharon unas prueba (sic) confesionales que ofreció, el Tribunal de Alzada observó

que la tramitación en la Vía Ordinaria Civil no era la correcta y substanció el recurso en los términos y formas

que el Código de Procedimientos Civiles establece para los Juicios Extraordinarios Civiles, ya que no es

voluntad de las partes actuar fuera de los artículos y formas legales. Y el juez del conocimiento en forma oficiosa

debió de estudiar la vía, cosa que no hizo, mas sin embargo, en el considerando segundo de la resolución aquí

recurrida manifiesta que es correcta y la fundamenta en forma por demás indebida. Considero aplicable a lo aquí

manifestado la siguiente tesis jurisprudencial: Época: Novena Época Registro: 178665 Instancia: Primera Sala

Tipo de Tesis: Jurisprudencia Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XXI, Abril de 2005,

Materia(s): Común Tesis: 1a./J. 25/2005 Página: 576 PROCEDENCIA DE LA VÍA. ES UN PRESUPUESTO

PROCESAL QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO ANTES DE RESOLVER EL FONDO DE LA CUESTIÓN

PLANTEADA. El derecho a la tutela jurisdiccional establecido por el artículo 17 de la Constitución Política de los

Estados Unidos Mexicanos no es ilimitado, sino que está restringido por diversas condiciones y plazos utilizados

para garantizar la seguridad jurídica. Así, las leyes procesales determinan cuál es la vía en que debe intentarse

cada acción, por lo cual, la prosecución de un juicio en la forma establecida por aquéllas tiene el carácter de


presupuesto procesal que debe atenderse previamente a la decisión de fondo, porque el análisis de las acciones

sólo puede llevarse a efecto si el juicio, en la vía escogida por el actor, es procedente, pues de no serlo, el Juez

estaría impedido para resolver sobre las acciones planteadas. Por ello, el estudio de la procedencia del juicio, al

ser una cuestión de orden público, debe analizarse de oficio porque la ley expresamente ordena el procedimiento

en que deben tramitarse las diversas controversias, sin permitirse a los particulares adoptar diversas formas de

juicio salvo las excepciones expresamente señaladas en la ley. En consecuencia, aunque exista un auto que

admita la demanda y la vía propuesta por la parte solicitante, sin que la parte demandada la hubiere impugnado

mediante el recurso correspondiente o a través de una excepción, ello no implica que, por el supuesto

consentimiento de los gobernados, la vía establecida por el legislador no deba tomarse en cuenta. Por tanto, el

juzgador estudiará de oficio dicho presupuesto, porque de otra manera se vulnerarían las garantías de legalidad

y seguridad jurídica establecidas en el artículo 14 constitucional, de acuerdo con las cuales nadie puede ser

privado de la vida, de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante

los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento.

Luego entonces, el juzgador, en aras de garantizar la seguridad jurídica de las partes en el proceso, debe

asegurarse siempre de que la vía elegida por el solicitante de justicia sea la procedente, en cualquier momento

de la contienda, incluso en el momento de dictar la sentencia definitiva, por lo que debe realizar de manera

oficiosa el estudio de la procedencia de la vía, aun cuando las partes no la hubieran impugnado previamente.

Contradicción de tesis 135/2004-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Tercero y Sexto, ambos

en Materia Civil del Primer Circuito y la anterior Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. 9 de

febrero de 2005. Cinco votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretario: Fernando A. Casasola Mendoza.

Tesis de jurisprudencia 25/2005. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha dos de

marzo de dos mil cinco.”.

SEGUNDO.- Analizadas las constancias de autos en relación con los motivos de inconformidad

vertidos por la parte apelante, a través de su representante común, se arriba a la convicción de que el primero de ellos


resulta ser fundado y suficiente para revocar la sentencia definitiva apelada, en tanto que el segundo, cuyo estudio se

realiza en primer término por versar sobre un presupuesto procesal, es infundado; ello, debido a lo siguiente:

En primer término, cabe precisar que la sentencia definitiva apelada, deviene del Expediente número

487/2015, del índice del Juzgado Sexto del Ramo Civil de esta capital, relativo al juicio ordinario civil por cumplimiento de

contrato de promesa de compraventa y demás prestaciones, promovido por ELIMINADO y ELIMINADO, todos de

apellidos ELIMINADO en contra de ELIMINADO, en donde la parte actora pretende como prestación principal, el

cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, que celebraron ambas partes, el día ELIMINADO, es decir, por

ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, en su carácter de promitentes vendedores, y el demandado

ELIMINADO, en su calidad de promitente comprador, cuyo contenido y firmas fueron ratificadas ante el Maestro en

Derecho ELIMINADO, notario público número ELIMINADO de esta capital, respecto del inmueble que se describe como:

ELIMINADO marcada con el número ELIMINADO, de la calle de ELIMINADO, construida sobre el lote número

ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO, de esta ciudad, al que le corresponde una superficie de ELIMINADO

metros cuadrados, y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO;

AL ORIENTE: ELIMINADO, linda con la calle de ELIMINADO: AL SUR: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO;

y AL PONIENTE: ELIMINADO, linda con el lote número ELIMINADO y parte del lote número ELIMINADO.

Para ello, la parte actora, expuso los siguientes hechos en su escrito inicial de demanda:

“PRIMERO.- Como lo justifico con el contrato que adjunto, con fecha ELIMINADO, celebramos un contrato de

promesa de compraventa con el Sr. ELIMINADO, respecto de la casa marcada con el número ELIMINADO, de la

calle ELIMINADO, construida sobre el lote No. ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO, en San Luis Potosí.

Que han transcurrido más de tres años sin que se haya elevado el mismo a compraventa, considerando que por

causas ajenas a los promoventes como al demandado y ante la imposibilidad de comunicarse con él a pesar de

los intentos que se han hecho, es motivo por el cual con la única finalidad de que se cumpla con lo convenido

presentan ésta. “. (foja 1 uno frente del Expediente).


Por su parte, el demandado, al contestar la demanda entablada en su contra, opuso la excepción de

improcedencia de la acción intentada, manifestando lo siguiente: “1.- En lo que compete a la prestación de

cumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado entre los litigantes, tendrá que ser declarado

improcedente, atendiendo a las consideraciones legales siguientes. II.- El pago de costas y gastos que se

pretende, no resulta procedente, ya que no he dado causa a este litigio y por el contrario, deberán ser cubiertos

por la contraparte. CAPÍTULO DE HECHOS: 1.- El párrafo marcado con el número uno es cierto. 2.- El párrafo

marcado con el número dos, es cierto en parte; es cierto que a la fecha de presentación del ocurso de demanda

intentada en mi contra han transcurrido más de tres años; es cierto que a la fecha no se ha perfeccionado la

promesa de compraventa; no me consta que ello no haya acontecido por causas ajenas a los demandantes; no

ha sido por causas ajenas a mi persona; no es cierto que cualquiera de los accionantes se hayan comunicado

con el suscrito; el hecho de que la presentación de la demanda en mi contra sólo sea con el fin de que se cumpla

lo convenido, al no ser propio, ni se afirma ni se niega. EXCEPCIONES Y DEFENSAS. 1.- IMPROCEDENCIA DE LA

ACCIÓN. Los demandantes pretenden como acción principal el cumplimiento del contrato de promesa de

compraventa cebrado (sic) entre los litigantes el día ELIMINADO, sin embargo omitieron acompañar el

documento base de acción que acredite puntual y legalmente que sean los legítimos propietarios del inmueble

que se pretende enajenar, bastando para ello leer en forma detenida el escrito inicial de demanda y revisar los

documentos adjuntos al mismo. En la declaración segunda del contrato de promesa de compraventa, se citó que

el inmueble descrito, la adquirieron los promitentes vendedores “mediante Juicio Extraordinario Civil a bienes de

ELIMINADO y ELIMINADO, de fecha ELIMINADO, radicado bajo el Expediente número ELIMINADO, en el

ELIMINADO, de esta Ciudad, ante la fe del Licenciado ELIMINADO, Notario Público número ELIMINADO, en

ejercicio en esta Ciudad, pendiente de escribir (sic) el testimonio respectivo en el Registro Público de la

Propiedad de Comercio.”. Mi contraparte y sus abogados patronos omitieron acompañar a su escrito de

demanda los documentos fundatorios de la acción que intenta, lógicamente refiriéndome a la copia certificada

del litigio en cita así como el correspondiente al testimonio que acredita ser los legítimos propietarios del


inmueble de marras. En el mismo acto mediante el cual tenga al suscrito por dando contestación a este escrito,

solicito a su señoría certifique y haga constar que al ocurso de demanda única y exclusivamente se acompañó el

contrato de promesa de compraventa celebrado entre los contendientes procesales el ELIMINADO. Resulta

indiscutible que la copia certificada del litigio en cita así como el correspondiente al testimonio que acredita ser

los legítimos propietarios del inmueble de marras son los documentos base de la acción intentada por la

demandante, ya que como es de explorado derecho, por documentos base de la acción, jurídicamente se definen

como los que se otorgan especialmente para hacer constar de una manera concreta, la existencia de la

obligación cuyo cumplimiento se pretende. La necesidad de presentar junto con el escrito de demanda los

documentos base de la acción está constituida en el numeral 92 del Código de Procedimientos civiles vigente en

el Estado, que a la letra señala: “ARTÍCULO 92.- También deberá acompañar a toda demanda o contestación el

documento o documentos en que la parte interesada funde su derecho. Si no los tuviere a su disposición,

designará el archivo o lugar en que se encuentren los originales. Se entenderá que el actor tiene a su disposición

los documentos y deberá acompañarlos precisamente a la demanda, siempre que existan los originales en un

protocolo o archivo público de que pueda pedir y obtener copias autorizadas de ellos.”. A esta obligación se tuvo

que constreñir mi contraparte al provocar la intervención del Órgano Jurisdiccional, sin embargo no lo hizo,

omisión que Usía, por ley, no debe ni puede subsanar, ya que existe disposición en nuestro sistema judicial que

lo impide. 2.- La exigencia en nuestra legislación para que en una demanda se presenten los documentos base de

la acción, tiene como razón jurídica la necesidad de que el suscrito, como parte demandada, me percate con

integridad de la acción intentada y en consecuencia, proponer las excepciones y defensas de mi interés; ante el

desconocimiento de nuestro sistema jurídico, error, omisión, mala fe o dolo, sólo imputable a los aquí actores y

sus abogados patronos, implica que la acción pretendida sea desestimada cuando se dicte sentencia definitiva,

ya que la misma tiene como antecedente necesario su justificación en los documentos base de la acción. Aunado

a lo anterior, la obligación de acompañar a la demanda los documentos base de la acción está sancionada, como

ya se estableció, en el artículo 92 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, precepto imperativo


y de orden público, así como a las normas esenciales del procedimiento, disposiciones legales que no están

sujetas a interpretación. Sirven de apoyo a mis argumentos legales, las siguientes tesis de jurisprudencia: Quinta

Época, Registro: 345232, Instancia: Tercera Sala, Tesis Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación,

XCIX, Materias (s): Civil, Tesis: Pagina: 2418. “DOCUMENTOS BASE DE LA ACCIÓN” (LA TRANSCRIBE); Quinta

Época, Registro: 356152, Instancia: Tercera Sala, Tesis Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, LIX,

Materias (s): Civil, Tesis: Pagina: 2640. “ACCIÓN, DOCUMENTOS BASE DE LA” (LA TRANSCRIBE).- En síntesis,

de los argumentos propuestos como defensa del interés de mi persona, se concluye con el hecho de que las

copias certificadas del multicitado litigio así como las escrituras públicas que consignan el acto jurídico

mediante los cuales los demandantes sean legítimos propietarios del inmueble que pretenden enajenar, son

definidos y considerados como base de la acción, ante lo cual existe obligación legal de exhibirlos en el escrito

de demanda, contestación o reconvención, omisión (sic) cual incurrió mi contraparte y sus abogados patronos.

3.- Como ya lo precisé con anterioridad, en el apartado identificado con el número dos del capítulo de hechos del

escrito de demanda, los actores afirman ser legítimos propietarios del inmueble ubicado en la calle de

ELIMINADO número ELIMINADO, del Fraccionamiento ELIMINADO, de esta capital, calidad que adquirieron

mediante la promoción de un litigio “Extraordinario Civil a bienes de ELIMINADO y ELIMINADO”, trámite procesal

que desconozco exista y menos aún sea competente un Juez del Ramo Civil, “pendiente de escribir el testimonio

respectivo en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio”. Ante la narración de esta circunstancia,

resulta obvio que los demandantes tienen conocimiento pleno de la existencia de ambos documentos base en

los cuales pretende fundar su acción, circunstancia que como ha quedado debidamente establecida, los obligaba

a presentarlos, junto con el ocurso inicial de que me ocupo. Sobre este razonamiento tienen exacta aplicación las

tesis que a continuación se trascriben: Quinta Época, Registro: 291556, Instancia: Pleno, Tesis Aislada, Fuente:

Semanario Judicial de la Federación, II, Materias (s): Civil, Tesis: Pagina: 1028. “DOCUMENTOS, BASE DE LA

ACCIÓN” (LA TRANSCRIBE): Quinta Época, Registro: 343278, Instancia: Tercera Sala, Tesis Aislada, Fuente:

Semanario Judicial de la Federación, CVI, Materias (s): Civil, Tesis: Pagina: 707. “DOCUMENTOS BASE DE LA


ACCIÓN, PRESENTACIÓN DE LOS. (LEGISLACIÓN HIDALGO)” (LA TRANSCRIBE). 4.- El notorio desconocimiento

de nuestro sistema Jurídico o bien la omisión, error, dolo o mala fe de los actores y sus abogados patronos, al no

adjuntar y exhibir al escrito de reconvención los documentos fundatorios de la acción, tiene como consecuencia

que los mismos no sean admitidos con Posterioridad durante la secuela procesal del litigo (sic) que nos ocupa,

sanción prevista en el artículo 93 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, que a la letra

dispone: “ARTÍCULO 93.- Después de la demanda o su contestación, no se admitirán al actor ni al demandado,

respectivamente, otros documentos fundatorios que los que se hallen en alguno de los casos siguientes: I.- Ser

de fecha posterior a dichos escritos. II.- Los anteriores respecto de los cuales, protestando decir verdad, asevere

la parte que los presente no haber tenido antes conocimiento de su existencia; III.- Los que no haya sido posible

adquirir con anterioridad por causas que no sean imputables a la parte interesada y siempre que haya hecho

oportunamente la designación expresada en el párrafo seguido del artículo 92”. En el caso que nos ocupa, no

existe supuesto legal el cual mi contraparte pretenda o justifique hacer llegar a este juicio las multicitadas

pruebas definidas por ley como documentos base de la acción, ya que al tener conocimiento pleno de la

existencia de las mismas, como lo aseveró en el ocurso de que me ocupo, omitió cumplir con las formalidades

que impone el numeral 92 del Código Procesal Civil del Estado, en virtud de que estuvo en aptitud de que, en

caso de no tenerlos a su disposición, haber designado el archivo o lugar en que se encontraban así como

solicitar y obtener copias autorizadas de lo mismos. Adminiculado este supuesto jurídico con el transcrito

artículo 93 del mismo ordenamiento, queda de manifiesto el franco desconocimiento de la ley, error, omisión,

dolo o mala fe con el cual se conduce mi contraparte y sus abogados patronos, mismo que no puede ser

subsanado por parte de ese H. Juzgado, ya que los documentos base de la acción no son de fecha posterior a la

demanda propuesta en mi contra; tampoco son anteriores a la fecha de presentación del citado ocurso, respecto

de los cuales, bajo protesta de decir verdad haya aseverado no haber tenido antes conocimiento de su

existencia; menos aún consta que los actores no hayan tenido la posibilidad de adquirir con anterioridad tales

probanzas por causas no imputables a su persona y siempre que hayan hecho oportunamente la designación


expresada en el párrafo segundo del artículo 92 del código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado. La

sanción que la ley determina ante la actualización de este supuesto procesal, consiste en que los documentos

base de la acción no podrán ser exhibidos con posterioridad, ya que el objetivo de ello es evitar la mala fe de los

litigantes, quienes frecuentemente se reservan el documento decisivo a fin de sorprender al contrario,

presentándolo en el momento en el cual no existe oportunidad de combatirlo. En caso de que su Señoría omita

dar cabal cumplimiento este precepto concebido en nuestra legislación, importaría la trasgresión a las garantías

de legalidad y seguridad jurídica (debido proceso), ante una inexacta aplicación de la ley, pues la presentación de

los multicitados documentos base de la acción con posterioridad, infringe derechos y normas de interés social

que prohíben la aportación inoportuna (sic) pruebas y fuera de las disposiciones de orden público. Suponiendo

sin conceder que indebidamente mi contraparte y sus abogados patronos pretendan subsanar esta patente

omisión en la que incurrieron y durante la secuela procesal hagan llegar a juicio en forma extemporánea tales

documentos base de la acción, Usía no deberá conceder valor probatorio a los mismos, ya que se rata (sic) de

una sanción legal que no se puede modificar. Es de explorado derecho que los documentos base de las

pretensiones son exigidos por la ley como garantía de viabilidad del proceso que se inicia, ello con el fin de

asegurar la posibilidad de una conclusión con una sentencia de mérito y para que el procedimiento se siga bajo

el principio de buena fe, mediante la presentación de los documentos base de la acción desde el inicio del Litigio,

todo para estar en condiciones de producir una adecuada defensa; la falta de tales documentos impide que el

Órgano Jurisdiccional asegure la apertura, continuidad, seriedad y viabilidad del proceso. La exigencia en la

exhibición de los documentos base la acción junto con el escrito de demanda, contestación o reconvención,

evita que la parte reo sea sorprendida con tales documentos durante la secuela procedimental, después de

haberse integrado la litis. Para fortalecer los argumentos jurídicos en los cuales se basa esta excepción, se

transcriben las tesis de jurisprudencia siguientes: Séptima Época, Registro: 2407173, Instancia: Tercera Sala,

Tesis Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, 145-150 Cuarta Parte, Materias (s): Común, Tesis:

Pagina: 214. “DOCUMENTOS FUNDATORIOS DE LA ACCIÓN. DEBEN ACOMPAÑARSE A LA DEMANDA


NATURAL (LEGISLACIONES DEL ESTADO DE SONORA Y DEL DISTRITO FEDERAL)” (LA TRANSCRIBE); Novena

Época, Registro: 185185, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tesis Aislada, Fuente: Semanario Judicial

de la Federación y su Gaceta, XVII, Enero de 2003 Materias (s): Civil, Tesis: II.2º.C.379 C, Pagina: 1772.

“DOCUMENTOS BASE DE LA ACCIÓN PRINCIPAL O RECONVENCIONAL. OPORTUNIDAD DE SU

PRESENTACIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO)” (LA TRANSCRIBE); Quinta Época, Registro: 362544,

Instancia: Tercera Sala, Tesis Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, XXXXVI, Materias (s): Civil,

Tesis: Pagina: 1192. “DOCUMENTOS BASE DE LA ACCIÓN” (LA TRANSCRIBE); Quinta Época, Registro: 342377,

Instancia: Tercera Sala, Tesis Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, CXI, Materias (s): Civil, Tesis:

Pagina: 1254. “DOCUMENTOS BASE DE LA ACCIÓN (LEGILACIÓN DE PUEBLA)” (LA TRANSCRIBE); Novena

Época, Registro: 163832, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tesis Aislada, Fuente: Semanario Judicial

de la Federación y su Gaceta, XXXII, Septiembre de 2010, Materias (s): Civil, Tesis: I.4º.C.294 C, Pagina: 1246.

“DEMANDA. SANCIÓN POR LA NO EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS EXIGIDOS POR LA LEY (Interpretación de los

artículos 95 y 257 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal)” (LA TRANSCRIBE).”. (fojas 40

cuarenta vuelta a 46 cuarenta y seis frente de los autos que conforman el sumario).

De igual manera, es pertinente establecer que el Juez del conocimiento determinó en el fallo

recurrido, que la parte actora no probó el segundo de los elementos de la acción de cumplimiento de contrato de promesa

de compraventa que ejercitó, relativo a que la parte actora haya cumplido con las obligaciones a su cargo establecidas en

el contrato basal cuya existencia sí fue acreditada, motivo por el cual, resultó innecesario entrar al estudio del tercero de

ellos, referente a que el demandado no haya cumplido con las cargas que a él le correspondían, declarando

improcedente la acción intentada, por lo que, resultó ocioso entrar al estudio de las excepciones y defensas opuestas por

la parte demandada, así como de las pruebas aportadas por ésta, a quien absolvió de todas y cada una de las

prestaciones exigidas en el escrito inicial de demanda, condenando a los actores al pago de las costas generadas con

motivo de la tramitación del juicio de que se trata, al no haber obtenido sentencia favorable a sus intereses.


. Determinación judicial que encontró apoyo en los razonamientos expuestos en el considerando cuarto

de la sentencia definitiva apelada, en cuya parte conducente, en lo que aquí interesa, establece de manera literal lo

siguiente: “CUARTO.- … La parte actora demanda se dé cumplimiento al contrato de promesa de compraventa

que celebraron con el demandado respecto del inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO número ELIMINADO,

Fraccionamiento ELIMINADO, de esta ciudad, celebrado entre (sic) el ELIMINADO. Bajo estos lineamientos, la

acción principal de cumplimiento de contrato de promesa de venta que ejercita la parte actora, se funda en lo

dispuesto por los artículos 1669, 2078 y 2079 del Código Civil vigente en el Estado, mismos que a la letra rezan:

“1669.- Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será

válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera

fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal.”, “2078.- La promesa de contrato

sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo

ofrecido.”, “2079.- Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos

característicos del contrato definitivo y limita5rse (sic) a cierto tiempo.”; donde se desprenden los elementos

constitutivos que la parte actora está obligada a probar, por así establecerlo el numeral 273 de la Ley Adjetiva

Civil vigente en el Estado, y que a saber son: 1).- La existencia del contrato de promesa de venta cuya rescisión

(sic) se demanda; 2).- Que la parte actora haya cumplido con las obligaciones a su cargo; 3).- La falta de

cumplimiento de la parte demandada con lo pactado en el referido contrato. La parte actora adjuntó a su escrito

de demanda Copia de contrato de promesa de compraventa que celebraron el ELIMINADO, por una parte como

promitente vendedor los señores ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, con ELIMINADO, como promitente

comprador, respecto del inmueble ubicado en la calle ELIMINADO número ELIMINADO, construida sobre el

ELIMINADO número ELIMINADO, del Fraccionamiento ELIMINADO de esta ciudad, con una superficie de

ELIMINADO metros cuadrados y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE.- ELIMINADO linda con lote

número ELIMINADO; AL SUR.- ELIMINADO linda con lote ELIMINADO; AL ORIENTE.- ELIMINADO con calle

ELIMINADO; AL PONIENTE.- ELIMINADO con lote número ELIMINADO. Propiedad que adquirieron mediante


Juicio Extraordinario Civil a bienes de ELIMINADO Y ELIMINADO, el ELIMINADO, expediente ELIMINADO,

radicado ante el ELIMINADO, ante la fe del Notario Público número ELIMINADO pendiente de inscribir el

testimonio respectivo en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, en la cláusula primera los

promitentes vendedores se obligan a vender y el promitente comprador a comprar el inmueble mencionado. El

precio de la operación se convino en la suma de ELIMINADO, pagadero de la siguiente manera: Un anticipo por

ELIMINADO, el día de la firma del presente (sic) contrato y el resto a la firma de la escritura definitiva de

compraventa a más tardar el ELIMINADO, e igualmente los promitentes vendedores entregarán la posesión del

inmueble al momento en que se firme la escritura definitiva de compraventa. Documental que presenta una

certificación extendida por el Notario Público número ELIMINADO, con ejercicio en esta ciudad, misma que a la

letra dice: “HAGO CONSTAR QUE LAS FIRMAS QUE APARECEN AL MARGEN DEL ANVERSO DE LA PRIMERA

FOJA Y AL CALCE AL ANVERSO DE LA SEGUNDA FOJA DEL PRESENTE DOCUMENTO, EL CUAL CONSTA DE

DOS FOJAS ÚTILES ESCRITAS POR SU ANVERSO, ASÍ COMO EL ANEXO QUE CONSTA DE UNA FOJA QUE

INTEGRA EL MISMO, FUERON RATIFICADAS POR LOS SEÑORES ELIMINADO, ANTE LA PRESENCIA DEL

SUSCRITO NOTARIO Y CUYO RAZONAMIENTO DE REOCNOCIMIETNO (sic) DE SU CONTENIDO Y DE HABER

FIRMAODO (sic), QUEDÓ ASENTADO BAJO EL INSTRUMENTO NÚMERO ELIMINADO, DEL TOMO ELIMINADO,

CON FECHA ELIMINADO, POR LO QUE PARA LOS EFECTOS LEGALES A QUE HAYA LUGAR EL SUSCRITO

NOTARIO HACE CONSTAR QUE LAS FIRMAS DE LOS ANTES MENCIONADOS FUERON RATIFICADAS ANTE MI

PRESENCIA, PERSONAS QUE SE INDENTIFICARON CON CREDENCIALES PARA VOTAR CON FOTOGRAFIA

CLAVE DE ELECTOR NÚMERO ELIMINADO RESPECTIVAMENTE, TODAS EXPEDIDAS POR EL INSTITUTO

FEDERAL ELECTORAL, CUYA FOTOGRAFÍA LA QUE CORRESPONDE A CADA UNO DE ELLOS CONCUERDA

CON LOS RASGOS FIÍICOS (sic) DE QIENES (sic) SON PRESENTES ANTE EL SUSCRITO NOTARIO. LO

ANTERIOR PARA CONSTANCIA . DOY FE.- ELIMINADO. MAESTRO EN DEREHCO (sic) Y NOTARIO TITULAR DE

LA NOTARIA PÚBLICA No. ELIMINADO. ELIMINADO.” Así las cosas, en virtud de que dicho documento fue

ratificado tanto en contenido como en firma ante el fedatario mencionado, funcionario que de acuerdo con el


artículo 9º de la Ley del Notariado para el Estado de San Luis Potosí, es el profesional del derecho investido de fe

pública facultado para autentificar y dar forma en los términos previstos por la ley, a los instrumentos en que

consignen actos y hechos jurídicos a los que los interesados deban o quieran dar autenticidad conforme a las

leyes e igualmente no fue objetado, por el contrario, el demandado ELIMINADO, en su escrito de contestación de

demanda acepta haber celebrado el convenio de mérito con la parte demandada (sic), lo que retraduce (sic) en

una confesión expresa que tiene pleno valor de conformidad con el artículo 383 de la Ley Adjetiva Civil; en tal

virtud la documental en comento se tiene por admitida y surte sus efectos legales en términos de los artículos

330 y 392 del cuerpo de Leyes en consulta, quedando así surtido el primero de los elementos constitutivos de la

acción. En otro orden de ideas, una vez analizado el contrato en cuestión se advierte que en la cláusula segunda

se convino lo siguiente: “SEGUNDA.- El precio de esta operación es la cantidad de ELIMINADO, cantidad que se

obliga el “PROMITENTE COMPRADOR” a pagar de la siguiente manera: a).- Un anticipo por la cantidad de

ELIMINADO, a la firma del presente contrato. b).- El resto, es decir la suma de ELIMINADO, a la firma de la

escritura definitiva de compraventa, es decir a más tardar el día ELIMINADO”. Ahora bien el dispositivo legal 1782

del Código Civil vigente en el Estado dispone: “1782.- La facultad de resolver las obligaciones se entiende

implícitas en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El

perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de

daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución aún después de haber optado por el

cumplimiento, cuando éste resultare imposible” Precepto que es análogo al 1949 del Código Civil para el Distrito

Federal; del precepto anterior deviene la regla contenida en Tesis que a la letra dice: “OBLIGACIONES

RECÍPROCAS. MORA CUANDO LAS PRESTACIONES NO SON SIMULTÁNEAS. La regla general contenida en el

artículo 1949 del Código Civil para el Distrito Federal, relativa a que en las obligaciones bilaterales recíprocas

sólo el que cumple con su obligación o se allana al cumplimiento, puede exigir a la otra parte lo que le incumbe;

se finca sobre el presupuesto de que las obligaciones de las partes deban realizarse "simultáneamente", ya que

en esa hipótesis ninguno de los obligados incurre en mora, mientras no efectúe el otro lo que le corresponde,


puesto que se comprometió a cambio de lo que ofreció la otra parte, de modo que no le es exigible su deber entre

tanto no reciba la prestación a que tiene derecho; pero esa regla no es aplicable cuando no se da el supuesto

sobre el que descansa, por haberse pactado que una parte cumpliría primero y la otra después, como cuando se

fija una fecha para lo uno y otra posterior para lo otro, en razón de que, en este caso el que incumple inicialmente

sí incurre en mora, es decir, en un verdadero incumplimiento culpable, puesto que no se comprometió a cambio

de que el otro efectuará lo propio al mismo tiempo, de manera que el perjudicado con el primer incumplimiento sí

tiene derecho y acción para reclamar a la otra parte la ejecución de lo que le atañe, aunque no se lleve a cabo lo

que se comprometió para un tiempo posterior, ya que éste no incurre en mora ni le es exigible su obligación

mientras no reciba la prestación debida. QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO. Época: Octava Época. Registro: 215545. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis:

Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación Tomo XII, Agosto de 1993. Materia(s): Civil . Tesis: Página:

493”. En la especie, de la lectura de la cláusula de mérito se aprecia que contiene obligaciones que

recíprocamente deben realizar las partes contratantes esto es, la promitente compradora efectuará el pago del

remanente del precio convenido a la firma de la escritura definitiva, acciones que deberán llevarse a cabo a más

tardar el ELIMINADO. En las obligaciones recíprocas sólo el que cumple o se allana al cumplimiento puede exigir

a la otra parte lo que le corresponde, siempre que deban llevarse a cabo simultáneamente, según se desprende

de la correcta intelección del artículo 1782 del Código Civil del Estado. Pero el allanamiento no debe consistir en

la mera expresión de estar dispuesto a cumplir con la obligación de dar, de hacer o pagar cuando la otra parte

cumpla, pues eso llevaría a un círculo vicioso, en el que una parte encuentra justificación a su omisión en el

incumplimiento de la otra, y ésta a su vez no tiene responsabilidad de la situación porque el otro sujeto no da

cumplimiento a lo que le corresponde; círculo que sólo se puede romper mediante la realización de actos

positivos, no con meras actitudes de la parte que quiera poner fin a ese estado incierto, como acontece en el

presente caso, que la parte actora demanda “que se lleve a cabo la elevación del contrato de promesa de

compraventa”, entendiéndose que desea formalizar mediante instrumento público el acto jurídico de la


compraventa. Sin embargo, de las constancias de autos no obran ninguna prueba legal ofrecida por la parte

actora que venga a demostrar objetivamente y de modo indudable su voluntad de cumplir aquello a lo que se

vinculó; esto es, que las partes contratantes simultáneamente se comprometieron a cumplir con la obligación de

dar forma al contrato de promesa de compraventa que celebraron al haberse comprometido a que dentro de

determinado plazo se otorgarían las concesiones pactadas. Dentro de la secuela procesal la promovente ofreció

y desahogó en autos prueba confesional a cargo del demandado, a quien se le declaró confeso de las posiciones

que resultaron procedentes de donde se infiere que es cierto que celebró en (sic) contrato base de la acción y

que no ha pagado el precio convenido; confesión ficta que tiene el valor de presunción legal establecido por el

artículo 382 del Código Procesal Civil. Asimismo, corre agregado a fojas ciento dieciséis de autos oficio signado

por la C. ELIMINADO, en donde rinde informe con respecto a un diverso juicio extraordinario civil promovido por

los aquí actores en donde reclaman el otorgamiento de escritura precisamente del bien inmueble motivo de la

presente litis, documento que por su naturaleza de público tiene pleno valor probatorio en términos de los

artículos 323 fracción II y 388 de la ley en comento. No obstante ello, en el presente caso dicha documental no

puede tomarse en consideración en virtud de que con la misma se pretenden acreditar cuestiones no

controvertidas porque no fueron narradas en el escrito de demanda y consecuentemente no son parte de la

acción ejercitada; a mayor abundamiento, se hace la observación que en el escrito de ofrecimiento de pruebas

ofertadas por la actora (f.67) no menciona cuál es el objeto de la misma. Entonces dicha probanza no satisface la

exigencia del precepto 282 de la ley en cita, al no tener relación con los puntos controvertidos. Luego, ante

disposición expresa de ley no existe interpretación. Así las cosas, atento a las constancias de autos, se llega al

conocimiento de que en el presente caso al estarse en presencia de un contrato que contiene obligaciones

bilaterales para las partes, si éstas no cumplen con las que son a su cargo, resulta evidente que ninguna de las

dos incurre en mora, porque en los contratos donde se estipulan obligaciones recíprocas, un celebrante no

incurre en mora si la otra parte no cumple con lo que se obligó, siendo éste un principio de equidad, en virtud de

que ambas partes se comprometen en la medida y alcance en que su contraparte se obliga y en el presente caso


no quedó demostrado que la parte promovente haya realizado actos tendientes a dar cumplimiento a su

obligación de otorgar formalmente el contrato de promesa de compraventa que celebró con el demandado dentro

del plazo que los propios contratantes convinieron en la cláusula Segunda, Inciso b) del convenio base de la

acción. Consideración que se apoya en Tesis de Jurisprudencia publicada bajo el rubro: “CONTRATOS

BILATERALES, MORA EN LOS. Tratándose de un contrato que establece obligaciones bilaterales para las partes,

si éstas no cumplen con las que son a su cargo, resulta evidente que ninguna de las dos incurre en mora, porque

en los contratos donde se estipulan obligaciones recíprocas, un celebrante no incurre en mora si la otra parte no

cumple o no se allana debidamente con lo que se obligó, siendo este un principio de equidad, en virtud de que

ambas partes se comprometen en la medida y alcance en que su contraparte se obliga, de tal suerte que si existe

incumplimiento de ambos celebrantes debe eximírseles de las prestaciones que se reclamen, pues es requisito

indispensable para demostrar la rescisión o el cumplimiento, el que la parte que lo intente cumpla con las

obligaciones a su cargo. Época: Séptima Época. Registro: 240530. Instancia: Tercera Sala. Tipo de Tesis:

Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación Volumen 163-168, Cuarta Parte. Materia(s): Civil .

Tesis: Página: 193”. Por lo que, al no quedar demostrado en autos el segundo de los elementos de la acción de

cumplimiento de contrato de promesa de compraventa hecha valer por la parte actora, resulta inoficioso entrar al

estudio de los demás elementos de la acción intentada. Al respecto, tiene puntual aplicación el siguiente criterio

sostenido por el Poder Judicial Federal, localizable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Sexta

Época, Instancia: Tercera Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo: Cuarta Parte, XII, Página: 9,

bajo la voz de: “ACCION, ESTUDIO DE SUS ELEMENTOS. Si la autoridad responsable examinó exclusivamente

un primer elemento de la acción deducida, consistente en si el demandado cumplió o no con sus obligaciones y

concluyó que no se demostró este elemento, lógicamente era innecesario estudiar los demás que debían

concurrir para la procedencia de la acción, y las omisiones en que incurrió respecto al estudio de los demás

elementos de la acción y otras pruebas, no agravian a la actora.” En virtud de todo lo anterior, se concluye que la

parte actora ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, no acreditó los elementos constitutivos de la acción de


cumplimiento de contrato de promesa de venta que ejercitó, en consecuencia se absuelve al demandado

ELIMINADO, de las prestaciones reclamadas en el escrito de demanda. Al no haber obtenido sentencia favorable

a sus intereses, se condena a la parte actora al pago de costas originadas con motivo de la tramitación del

presente juicio, tal y como prevé el numeral 135 fracción I de la Ley Adjetiva Civil previa su regulación. En

observancia a lo dispuesto por los artículos 77, 78 y 82 del Reglamento General de Archivos del Poder Judicial

del Estado de San Luis Potosí, publicado en el Periódico Oficial del Estado con fecha 10 diez de diciembre del

2013 dos mil trece, “Se le hace saber a las partes que una vez concluido el presente asunto, se procederá a la

depuración o destrucción del expediente, según corresponda, incluyendo las pruebas y documentos originales

personales o de interés para alguna de las partes. Por ende, deberá solicitarse la devolución de sus documentos,

pruebas y muestras que hayan aportado al juicio, dentro de los 30 treinta días naturales contados a partir de la

notificación del auto que pone fin al procedimiento, apercibido que de no realizarse se procederá a su

destrucción”. Debiendo existir constancia de notificación al interesado de que los documentos se encuentran a

su disposición.”. (fojas 126 ciento veintiséis vuelta a 131 ciento treinta y uno vuelta del Expediente).

Ahora bien, este Cuerpo Colegiado, por cuestión de técnica jurídica, no respetará el orden de análisis

de los motivos de inconformidad hechos valer en el escrito correspondiente, en razón de que el segundo concepto de

agravio se está cuestionando lo relativo a un presupuesto procesal; por tanto, en primer término, se entra al estudio del

segundo de los conceptos de agravio vertido por la parte actora y apelante ELIMINADO y ELIMINADO, todos de

apellidos ELIMINADO, por conducto de su representante común ELIMINADO, relativo a la vía en que se tramitó el Juicio

natural de donde deviene el presente recurso de apelación, cuyo estudio es preferente, ya que de ser procedente,

impediría que se estudiara el fondo del negocio judicial puesto a consideración de la Autoridad Judicial, y en lo particular,

de la acción intentada por la propia parte actora y aquí recurrente.

Al respecto, el motivo de inconformidad en cuestión resulta ser infundado, dado que contrario a lo que

afirma el recurrente, la vía ordinaria civil en que se tramitó el Juicio de marras fue la correcta, de acuerdo con lo

expresamente peticionado por la parte aquí inconforme en su escrito inicial de demanda, en lo particular, de su capítulo


de prestaciones, que a la letra dice: “Que en la vía ordinaria civil, venimos a demandar al Sr. ELIMINADO, quien

tiene su domicilio en la calle de ELIMINADO # ELIMINADO, ELIMINADO, S.L.P., por los siguientes conceptos: A)

Por el cumplimiento del contrato de promesa de compra-venta, que celebramos con el ahora demandado y que

adjuntamos al presente. B) Por el pago de costas y gastos que origine la tramitación del presente negocio…”,

(foja 1 uno frente de los autos que conforman el sumario), así como de su capítulo de hechos, que es del siguiente tenor:

“PRIMERO.- Como lo justifico con el contrato que adjunto, con fecha ELIMINADO, celebramos un contrato de

promesa de compraventa con el Sr. ELIMINADO, respecto de la casa marcada con el número ELIMINADO de la

calle ELIMINADO, construida sobre el lote No. ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO, en San Luis Potosí.

Que han transcurrido más de tres años sin que se haya elevado el mismo a compraventa, considerando que por

causas ajenas a los promoventes como al demandado y ante la imposibilidad de comunicarse con él a pesar de

los intentos que se han hecho, es motivo por el cual con la única finalidad de que se cumpla con lo convenido

presentan esta demanda. “. (foja 1 uno frente del Expediente) y del capítulo de derecho, que a la letra expresa: “I.- La

competencia la establecen los artículos 143, 144, 145, 150, 151, 152-I, 155, 156, 157 y demás del código procesal

civil vigente. II.- La vía es correcto (sic) de acuerdo a los artículos 252, 253, 254, 256, 257, 259, 260, 261, 264, 265 y

269, del citado ordenamiento. III.- El fondo se fundamenta en los artículos 2076, 2077, 2078, 2079, 2080 y demás

relativos del código civil en vigor.”, (foja 2 dos frente de los autos que conforman el sumario), de donde se desprende

con meridiana claridad que lo que pretende la parte actora y aquí apelante, como prestación principal, es el cumplimiento

del contrato de promesa de compraventa, que celebraron ambas partes, el día ELIMINADO, es decir, por ELIMINADO y

ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, en su carácter de promitentes vendedores, y el demandado ELIMINADO,

en su calidad de promitente comprador, cuyo contenido y firmas fueron ratificadas ante el Maestro en Derecho

ELIMINADO, notario público número ELIMINADO de esta capital, respecto del inmueble que se describe como:

ELIMINADO marcada con el número ELIMINADO, de la calle de ELIMINADO, construida sobre el lote número

ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO, de esta ciudad, al que le corresponde una superficie de ELIMINADO

metros cuadrados, y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO;


AL ORIENTE: ELIMINADO, linda con la calle de ELIMINADO: AL SUR: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO;

y AL PONIENTE: ELIMINADO, linda con el lote número ELIMINADO y parte del lote número ELIMINADO.

Contrato de promesa de compraventa base de la acción ejercitada que a la letra dice: “CONTRATO

DE PROMESA DE COMPRAVENTA, que celebran: de una parte, los señores ELIMINADO y ELIMINADO, todos de

apellidos ELIMINADO, en lo sucesivo los “PROMITENTES VENDEDORES”, y de otra parte, el señor ELIMINADO,

en lo sucesivo el “PROMITENTE COMPRADOR”, al tenor de las declaraciones y cláusulas siguientes:

DECLARACIONES: PRIMERA: Los “PROMITENTES VENDEDORES”, declaran que son dueños y se encuentra

(sic) en quieta, pacífica y pública posesión de la ELIMINADO marcada con el número ELIMINADO, de la calle de

ELIMINADO, construida sobre el lote número ELIMINADO, del Fraccionamiento ELIMINADO, de esta Ciudad, el

cual tiene una superficie de ELIMINADO m2. ELIMINADO metros cuadrados, y las siguientes medidas y

colindancias: AL NORTE: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO; AL ORIENTE: ELIMINADO, linda con la

calle de ELIMINADO: AL SUR: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO; y AL PONIENTE: ELIMINADO,

linda con el lote número ELIMINADO y parte del lote número ELIMINADO del Fraccionamiento ELIMINADO.

SEGUNDA: Dicha propiedad la adquirieron los “PROMITENTES VENDEDORES”, mediante Juicio Extraordinario

Civil a bienes de ELIMINADO y ELIMINADO, de fecha ELIMINADO, radicado bajo el Expediente número

ELIMINADO en el ELIMINADO, de esta Ciudad, ante la fe del Licenciado ELIMINADO, Notario Público número

ELIMINADO, en ejercicio en esta Ciudad, pendiente de escribir (sic) el testimonio respectivo en el Registro

Público de la Propiedad (sic) de Comercio. TERCERA: Siguen manifestando los “PROMITENTES VENDEDORES”,

que es su deseo vender al “PROMITENTE COMPRADOR”, el inmueble descrito en la declaración que antecede y

que esto lo hace con plena voluntad y perfecto conocimiento de los alcances del presente contrato. CUARTA:

Por su parte, manifiesta el “PROMITENTE COMPRADOR”, que es su deseo adquirir el inmueble descrito en la

declaración primera de este contrato, con todos sus usos, costumbres, servidumbres, construcciones e

instalaciones y con todo cuando de hecho y por derecho le pertenezcan al mencionado inmueble. Expuesto lo

anterior, los contratantes otorgan las siguientes: CLAUSULAS: PRIMERA: Los “PROMITENTES VENDEDORES”,


se obligan a VENDER y el “PROMITENTE COMPRADOR” a COMPRAR el inmueble mencionado en la declaración

primera de este instrumento. SEGUNDA: El precio de esta operación es la cantidad de ELIMINADO, cantidad que

se obliga el “PROMITENTE COMPRADOR” a pagar de la siguiente manera: a).- Un anticipo por la cantidad de

ELIMINADO, hoy día de la firma del presente contrato. b).- El resto, es decir la suma de ELIMINADO, a la firma de

la escritura definitiva de compraventa, es decir a más tardar el día ELIMINADO. TERCERA: Los “PROMITENTES

VENDEDORES”, entregarán la posesión del Inmueble materia de este contrato al “PROMITENTE COMPRADOR”,

al momento en que se firme la escritura definitiva de compraventa. CUARTA: Ambas partes han convenido en

establecer una pena convencional del ELIMINADO% (ELIMINADO por ciento) sobre el precio de operación del

presente contrato de promesa de compraventa, para el caso de que alguna de las partes dejare de cumplir con

los términos del presente contrato, misma que pagará la parte responsable a la otra. QUINTA: Expresamente

manifiestan tanto comprador como vendedores que en la celebración de este contrato de Promesa de

Compraventa, no existe ni ha mediado dolo, lesión, intimidación, error, violencia, incapacidad, enriquecimiento

ilegítimo, falta de forma, ni ninguna otra causa que pueda motivar la rescisión o nulidad del mismo, por lo que a

mayor abundamiento renuncian expresamente a las acciones y términos que establece la Ley para el caso de

vicios del consentimiento, que se encuentran establecidas en lo dispuesto por los Artículos dos mil sesenta y

uno, dos mil sesenta y dos, dos mil sesenta y tres y dos mil sesenta del Código Civil vigente en este Estado.

SEXTA: La parte PROMITENTE VENDEDORA manifiesta que el inmueble descrito en la declaración primera de

esta escritura se encuentra al corriente en sus contribuciones prediales que causa, en virtud de lo cual se

compromete a entregar los comprobantes que lo acrediten, y por ende será a partir de la firma de la escritura

definitiva de compraventa a cargo de la parte promitente compradora el pago que se genere por dicho concepto.

SÉPTIMA: Los señores ELIMINADO y ELIMINADO, bajo protesta de decir verdad que también su ELIMINADO, es

dueña del inmueble materia de este contrato, pero que cuentan con la autorización de ella para celebrar el

presente contrato, y que para ello exhiben un documento en donde refieren esta autorización, obligándose a que

dicha persona esté presente en el momento en que deban otorgar la escritura definitiva del inmueble materia de


este contrato, evento que hacen del conocimiento de la parte compradora señor ELIMINADO. OCTAVA: Las

costas y gastos que se originen de este contrato, correrán por cuenta de las partes y los relativos a la

escrituración correrán por cuenta del PROMITENTE COMPRADOR, a excepción del Impuesto Sobre la Renta, si

se causare, correrá a cargo a los “PROMITENTES VENDEDORES”. NOVENA: Para el caso de incumplimiento y

para la interpretación del presente contrato, las partes aceptan someterse a la jurisdicción de los Tribunales de la

Ciudad de San Luis Potosí, S.L.P., renunciando desde ahora a cualquier otra jurisdicción que pudiera

corresponderles por razón de su domicilio presente o futuro. LEIDO que fue por los contratantes este

instrumento y estando conformes con su contenido lo firman para constancia en la Ciudad de San Luis Potosí,

S.L.P., Capital del Estado del mismo nombre, a los quince días del mes de octubre del año dos mil diez.

“PROMITENTES VENDEDORES” ELIMINADO. (fojas 3 tres y 4 cuatro frente del Expediente).

De ahí que, si de acuerdo con lo peticionado por los actores, la pretensión de los mismos, al instar el

órgano jurisdiccional, es que se condene al demandado al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa antes

transcrito, que implica no sólo la firma del contrato definitivo, para que en términos de lo dispuesto por el artículo 414

fracción IV del Código de Procedimientos Civiles del Estado, sea procedente la vía extraordinaria civil que ahora pretende

la parte promovente y aquí inconforme, sino el cumplimiento total de las obligaciones recíprocas que tienen ambas partes

contratantes en el contrato basal en cuestión, como lo son, por parte de los vendedores, el otorgamiento de la escritura

definitiva, el pago del impuesto sobre la renta, si es que se causare, el pago de costas y gastos que haya originado el

contrato de promesa de compraventa base de la acción ejercitada, la entrega de la posesión del bien inmueble objeto de

la operación, así como el demostrar que el mismo se encuentra al corriente de sus contribuciones prediales, de acuerdo a

lo establecido en las cláusulas segunda, sexta y octava del propio contrato antes transcrito, y por parte del comprador, la

de la liquidación total del precio convenido, el pago de costas y gastos que haya originado el contrato de promesa de

compraventa base de la acción ejercitada y el pago de los gastos de escrituración, establecidas en las cláusulas segunda

y octava del contrato basal en cuestión; la vía ordinaria civil elegida y con la que se radicó el Juicio correspondiente es la

correcta, conforme lo previene el numeral 252 de la Ley Adjetiva Civil del Estado, ante las contiendas entre partes que no


tengan señalada en tal ley tramitación especial, las cuales se ventilarán en juicio ordinario, como así acontece en el caso

que nos ocupa.

Por tanto, bajo este tenor, el Juez de Primera Instancia, no se encontraba obligado, en estudio

oficioso del presupuesto procesal que nos atañe, a declarar la improcedencia de la vía ordinaria civil intentada, como lo

pretende ahora la parte recurrente en su segundo motivo de inconformidad, ya que la misma es correcta y la decisión que

sobre el particular tomó el Juez del conocimiento, en el considerando segundo del fallo recurrido, que tiene relación con

su punto resolutivo segundo, resulta ser apegada a derecho.

En otro orden de ideas, como se adelantó al principio de este considerando, el primero de los

conceptos de agravio vertidos por la parte recurrente, por conducto de su representante común, resulta ser fundado y

suficiente para revocar la sentencia definitiva apelada; ello, ya que le asiste razón al inconforme, en el sentido de que el

Juez de primera instancia, en el considerando cuarto del fallo recurrido, que tiene relación con sus puntos resolutivos

cuarto y quinto, lleva a cabo un deficiente estudio de los autos que conforman el sumario, en lo particular, un somero

análisis de la documental privada base de la acción ejercitada, descrito en párrafos que anteceden; documental privada a

la cual el Juez del conocimiento le otorgó pleno valor probatorio en términos de los artículos 330 y 302 del Código

Procesal Civil del Estado.

Ello, al determinar el Juez de Primera Instancia, únicamente de la lectura que hizo de la cláusula

segunda del contrato basal, que a la letra refiere: “SEGUNDA: El precio de esta operación es la cantidad de

ELIMINADO, cantidad que se obliga el “PROMITENTE COMPRADOR” a pagar de la siguiente manera: a).- Un

anticipo por la cantidad de ELIMINADO, hoy día de la firma del presente contrato. b).- El resto, es decir la suma de

ELIMINADO, a la firma de la escritura definitiva de compraventa, es decir a más tardar el día ELIMINADO.”, que se

aprecia que la misma contiene obligaciones que recíprocamente deben realizar las partes contratantes, esto es, que la

promitente compradora efectuará el pago del remanente del precio convenido a la firma de la escritura definitiva y que los

promitentes vendedores otorguen la escritura y posesión del inmueble correspondiente, todo ello antes del ELIMINADO,

por lo que al tratarse de obligaciones recíprocas solo el que cumple o se allana al cumplimiento puede exigir a la contraria


parte lo que le corresponde, siempre que deban llevarse a cabo simultáneamente, y en la especie, refiere el Juez de

primer grado, que de los autos no obra prueba alguna con que se demuestre objetivamente y de modo indudable su

voluntad de cumplir con aquello que se vinculó, es decir, en lo particular, por la parte actora y promitente vendedora y

aquí apelante, alguna conducta que demuestre el otorgamiento formal del contrato a que se obligó, por lo que el Juez de

Primera Instancia, determinó que ninguna de las partes incurre en mora.

Sin embargo, como lo refiere la parte actora y apelante, a través de su representante común, en su

ocurso de inconformidad, es de explorado Derecho que los Juzgadores tienen la obligación de interpretar los contratos,

entre otras cosas, bajo la premisa de atender a la intención de las partes contratantes, es decir, interpretar la voluntad

que las mismas quisieron dejar plasmada en el documento respectivo a la hora de contratar, por lo que sólo que los

términos del contrato sean claros y precisos sin dejar ninguna duda sobre la intención de las partes, se estaría en ese

caso al sentido literal de las palabras, tal y como así lo establece el artículo 1687 del Código Civil del Estado; pues bien,

para el estudio debido de un contrato, así como para determinar la intención de las partes contratantes del mismo, no es

posible obtenerla del contenido de una sola de sus cláusulas, como en la especie así lo hizo el Juez de Primera Instancia,

en relación a la cláusula segunda del documento basal, sino que debe hacerse en todo caso, un estudio integral del

mismo, y en el caso que nos ocupa, se puede advertir de la cláusula octava del multicitado contrato, que a la letra

expresa: “OCTAVA: Las costas y gastos que se originen de este contrato, correrán por cuenta de las partes y los

relativos a la escrituración correrán por cuenta del PROMITENTE COMPRADOR, a excepción del Impuesto Sobre

la Renta, si se causare, correrá a cargo a los “PROMITENTES VENDEDORES”, que los gastos relativos a la

escrituración del contrato definitivo a que se comprometieron ambas partes correrían con cargo al promitente comprador

y aquí demandado ELIMINADO, por lo que, resulta inconcuso que fue este último quien entorpeció el cumplimiento del

contrato privado de promesa de compraventa de que se trata, ya que de la interpretación de esta última cláusula, deviene

otra obligación que le compete, independientemente a la de la firma de la escritura de los promitentes vendedores y el

pago del remanente del precio convenido al promitente comprador, que lo es el de señalar el notario público ante el cual

se otorgaría el contrato definitivo y ante quien debe liquidar los gastos de escrituración correspondientes.


Y es que debemos entender que sí existen obligaciones recíprocas y simultáneas de ambas partes,

que se desprenden del contrato multicitado, pero que las mismas deben de seguir un orden para cumplir con lo estipulado

en el mismo, particularmente en lo previsto en las cláusulas primera, segunda, tercera, sexta, séptima y octava del

contrato base de la acción intentada, transcrito en párrafos que anteceden, que a saber son las siguientes: el demandado

ELIMINADO, deberá comunicar a los actores ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, el nombre y

domicilio del notario público de este primer distrito judicial ante el cual se otorgará el contrato definitivo de compraventa a

que se comprometieron celebrar, cubriendo los gastos relativos a la escrituración correspondiente, con excepción del

Impuesto Sobre la Renta (ISR), si es que se causare, que correrá con cargo a los vendedores; ello con la finalidad de que

posteriormente la parte demandada en la fecha y hora que indique el fedatario público en cuestión, se lleve a cabo la

firma del contrato definitivo correspondiente, previos trámites administrativos, proceda en tal acto a llevar a cabo el pago

del resto del precio convenido por el bien inmueble materia de la operación, es decir, el comprador entregará a los

vendedores, la suma de ELIMINADO, para que con el anticipo que otorgó el día ELIMINADO, de ELIMINADO, cubra la

totalidad del precio convenido por la cantidad de ELIMINADO, procediendo los vendedores en ese acto, a otorgar la

escritura de propiedad correspondiente, para lo cual también deberá comparecer la condueña ELIMINADO, tal y como se

comprometieron en el contrato basal, haciéndole entrega al comprador, de la posesión material y jurídica del bien

inmueble vendido, comprobando de igual manera que el mismo se encuentra al corriente de sus contribuciones prediales,

a través de la exhibición de los comprobantes que así lo acrediten.

De ahí que, para que se pueda cumplir con ese orden de obligaciones que les atañen a las partes

contratantes, en primer término, se debe respetar el derecho del demandado y promitente comprador, de gestionar ante

Notario Público de su confianza, lo relativo a la escrituración del inmueble objeto del contrato en mención, lo cual

además, es en su beneficio, con la finalidad elemental de asegurar su derecho a buscar quien convenga a sus intereses;

sin embargo, a este derecho le corresponde también una obligación, que es la de pagarle los honorarios respectivos,

porque así se convino en la cláusula octava del contrato basal.


Por tanto, se puede apreciar de los autos que conforman el sumario, que no existe en el Expediente

prueba alguna, ni siquiera indiciaria, de que el demandado y promitente comprador haya gestionado en Notaría Pública

alguna, la escrituración del bien inmueble de que se trata, respecto del contrato que se allegó a los autos con el carácter

de documento fundatorio; siendo también importante establecer que la parte demandada, al contestar la demanda

entablada en su contra, refiere que es cierto que celebró tal contrato, que es cierto que a la fecha de la presentación de la

demanda han transcurrido más de 3 tres años, que es cierto que a la fecha no se ha perfeccionado la promesa de

compraventa, que no le consta que ello no haya acontecido por causas ajenas a los demandantes y que no ha sido por

causas ajenas a su persona, de lo que se infiere a contrario sensu, particularmente de esta última expresión, que

si no ha sido por causas ajenas a su persona, el contrato en cuestión no se ha perfeccionado por causas que sí

son inherentes a su persona; confesión judicial a la cual debe otorgársele pleno valor probatorio, en términos del

numeral 383 del Código Procesal Civil vigente en nuestra Entidad Federativa.

Esto sin contar que tampoco ha cubierto, el demandado y promitente comprador, la totalidad del

precio pactado; es decir, el contenido del contrato motivador de este procedimiento, efectivamente, en su cláusula

segunda, contenía para la actora la obligación de firmar ante Notario Público la escritura correspondiente y para la

demandada, cubrir el resto del precio pactado, pero es claro que para llegar a este fin, el demandado tenía que haber

hecho algún tipo de gestión ante Fedatario Público, porque así era su obligación al así haberse convenido en la cláusula

octava, es decir, esta obligación era previa a la firma de la escritura y hacía posible que este objetivo se cumpliera, pues

es claro que sólo ante Fedatario Público podía lograrse tal fin y éste tenía que ser con cargo al demandado, como se

puede ver en la cláusula octava multimencionada, y en el Expediente, como se ha establecido en párrafos que

anteceden, no hay prueba alguna que demuestre que el promitente comprador haya cumplido con esta obligación.

Por tanto, debemos concluir que no tiene derecho a pedir la resolución el contratante que incumpla

sus obligaciones derivadas del mismo contrato que pretende resolver; pero sí el que las incumple a consecuencia del

incumplimiento anterior del otro, como aquí acontece, pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el

derecho de resolución correspondiente; consideración que no tomó en cuenta el Juez de la causa, al omitir analizar


debidamente la totalidad del contrato fundatorio que se anexó al escrito de demanda, basándose únicamente en una sola

parte del mismo, es decir, en su cláusula segunda.

De ahí que de haber hecho un análisis integral del contrato base de la acción, el Juez de primer

grado, debió de dar por acreditado el segundo de los elementos de la acción intentada, relativo a que la parte actora y

promitentes vendedores dieron cumplimiento con lo pactado en el contrato basal, pues si bien no han otorgado la

escritura correspondiente, es por la imposibilidad que tienen de hacerlo ya que el promitente comprador no ha designado

el Notario Público ante el cual se deberá llevar a cabo tal otorgamiento.

Y es que debemos entender que si conforme a lo dispuesto por el artículo 1782 del Código Civil de

nuestra Entidad Federativa, la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso

de que uno de los obligados no cumpliere lo que le corresponde y el actor podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la

resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos, estando en aptitud también de

pedir la resolución después de haber optado por el cumplimiento cuando éste resultare imposible; además de que las

obligaciones son recíprocas cuando ambas partes se comprometen a dar, hacer o no hacer algo, es decir, son acreedor y

deudor al mismo tiempo, ya que ambos contratantes tienen que cumplir con su obligación, y cuando uno de ellos

incumple, el otro puede optar por el cumplimiento o por la resolución de la obligación; cierto es que para la procedencia

de la acción, ya sea de cumplimiento o de rescisión de contrato, no siempre es necesario que la parte actora acredite que

cumplió con su obligación, pues dependerá de cada caso concreto y de la naturaleza de las obligaciones pactadas que

derivan del contrato o de la ley en supletoriedad de la voluntad de las partes, en términos del numeral 1687 del cuerpo de

leyes en consulta, ya que de ahí dependerá si tiene o no dicha carga; toda vez que en el caso de las obligaciones

recíprocas sucesivas, esto es, cuando el cumplimiento de la otra parte no depende de que la actora cumpla previamente

con alguna obligación a su cargo, basta que quien exige el cumplimiento o la rescisión, demuestre que la obligación de la

demandada es o era exigible, de acuerdo a lo pactado o conforme a la ley, de modo que se ha generado el derecho a su

favor para demandar la rescisión o cumplimiento debido al incumplimiento de su contraria y, por ende, no es elemento de

la acción que el actor demuestre que ha cumplido con las obligaciones a su cargo, cuando éstas no han vencido todavía


o bien cuando éstas fueran imposibles de llevar a cabo porque dependen de otras que primero debe llevar a cabo su

contraria parte; entonces, tratándose de obligaciones recíprocas sucesivas, el cumplimiento de las obligaciones que son

propias del actor no constituye un presupuesto para exigir a la contraparte la satisfacción de sus obligaciones, y por tanto,

cuando se demanda la rescisión o el cumplimiento de un contrato en el que el cumplimiento de la obligación no es de

carácter simultáneo, basta que esté pactado el cumplimiento previo de la otra parte y que ésta no lo haga, para generar la

exigibilidad de la obligación, sin que a su vez el actor tenga la carga de probar que cumplió con su obligación a efecto de

que prospere la acción de rescisión o de cumplimiento de contrato; en tal virtud, cuando las obligaciones son recíprocas y

sucesivas, cada parte debe cumplir en los términos en que se obligó, sin que su cumplimiento dependa de que su

contraparte cumpla a la vez con las obligaciones que le correspondan.

Sobre el particular, tiene aplicación la jurisprudencia por contradicción sostenida por el Tercer

Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, localizable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,

Época: Décima Época, Registro: 2’009,492 dos millones nueve mil cuatrocientos noventa y dos, Libro: 19 diecinueve,

junio del año 2015 dos mil quince, Tomo: II segundo, Materia(s): Civil, Tesis: I.3o.C. J/12 (10a.), Página: 1,586 mil

quinientos ochenta y seis, de la voz y rubro: “COMPRAVENTA. REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN DE

RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO RELATIVO [OBLIGACIONES SUCESIVAS Y NO

SIMULTÁNEAS (ABANDONO DEL CRITERIO SOSTENIDO EN LA JURISPRUDENCIA I.3o.C. J/59)]. Conforme al

artículo 1949 del Código Civil para el Distrito Federal, la facultad de resolver las obligaciones se entiende

implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le corresponde y el

actor podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y

perjuicios en ambos casos, estando en aptitud también de pedir la resolución después de haber optado por el

cumplimiento cuando éste resultare imposible. Las obligaciones son recíprocas cuando ambas partes se

comprometen a dar, hacer o no hacer algo, es decir, son acreedor y deudor al mismo tiempo, ya que ambos

contratantes tienen que cumplir con su obligación, y cuando uno de ellos incumple, el otro puede optar por el

cumplimiento o por la resolución de la obligación. Para la procedencia de la acción, ya sea de cumplimiento o de


rescisión de contrato, no siempre es necesario que la parte actora acredite que cumplió con su obligación, pues

dependerá de cada caso concreto y de la naturaleza de las obligaciones pactadas que derivan del contrato o de

la ley en supletoriedad de la voluntad de las partes, en términos del artículo 1792 del Código Civil para el Distrito

Federal, si tiene o no dicha carga. En el caso de las obligaciones recíprocas sucesivas, esto es, cuando el

cumplimiento de la otra parte no depende de que la actora cumpla previamente con alguna obligación a su cargo,

basta que quien exige el cumplimiento o la rescisión, demuestre que la obligación de la demandada es o era

exigible, de acuerdo a lo pactado o conforme a la ley, de modo que se ha generado el derecho a su favor para

demandar la rescisión debido al incumplimiento de su contraria y, por ende, no es elemento de la acción que el

actor demuestre que ha cumplido con las obligaciones a su cargo, cuando éstas no han vencido todavía.

Entonces, el cumplimiento de las obligaciones que son propias del actor no constituye un presupuesto para

exigir a la contraparte la satisfacción de sus obligaciones, al tratarse de obligaciones sucesivas. Por tanto,

cuando se demanda la rescisión o el cumplimiento de un contrato en el que el cumplimiento de la obligación no

es de carácter simultáneo, basta que esté pactado el cumplimiento previo de la otra parte y que ésta no lo haga,

para generar la exigibilidad de la obligación, sin que a su vez el actor tenga la carga de probar que cumplió con

su obligación a efecto de que prospere la acción de rescisión o de cumplimiento de contrato. En tal virtud,

cuando las obligaciones son recíprocas y sucesivas, cada parte debe cumplir en los términos en que se obligó,

sin que su cumplimiento dependa de que su contraparte cumpla a la vez con las obligaciones que le

correspondan. Consecuentemente, este Tribunal Colegiado se aparta del criterio sostenido en la tesis de

jurisprudencia I.3o.C. J/59, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época,

Tomo XXX, julio de 2009, página 1706, de rubro: "COMPRAVENTA. OBLIGACIONES SUCESIVAS Y NO

SIMULTÁNEAS, PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN DE RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO SE DEBE PROBAR

POR LA ACTORA QUE CUMPLIÓ CON LAS OBLIGACIONES A SU CARGO. Amparo directo 490/2009. Alejandro

Muñoz Morales. 8 de octubre de 2009. Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretaria: Karla

Karyna Martínez Martínez. Amparo directo 677/2010. Crisóforo de la Cruz Cerrito y otra. 19 de noviembre de 2010.


Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretaria: Lina Sharai González Juárez. Amparo directo

384/2011. Joel Allen Lebewitz y otro. 7 de julio de 2011. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota

Cienfuegos. Secretario: Arturo Alberto González Ferreiro. Amparo directo 21/2012. Marco Antonio Navarrete Ruiz.

16 de febrero de 2012. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Secretario: Arturo

Alberto González Ferreiro. Amparo directo 555/2014. 22 de enero de 2015. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor

Francisco Mota Cienfuegos. Secretario: Arturo Alberto González Ferreiro. Nota: De la sentencia que recayó al

amparo directo 490/2009 y que sirvió como precedente para integrar esta jurisprudencia, derivó la tesis aislada

I.3o.C.785 C, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXI,

febrero de 2010, página 2812, en la que el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, se

apartó del criterio sostenido en la diversa I.3o.C. J/59, de rubro: "COMPRAVENTA. OBLIGACIONES SUCESIVAS Y

NO SIMULTÁNEAS, PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN DE RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO SE DEBE PROBAR

POR LA ACTORA QUE CUMPLIÓ CON LAS OBLIGACIONES A SU CARGO.", visible en el mismo medio de

difusión y Época, Tomo XXX, julio de 2009, página 1706. Esta tesis se publicó el viernes 26 de junio de 2015 a las

9:20 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir

del lunes 29 de junio de 2015, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario

19/2013.”.

En este orden de ideas y al quedar debidamente superados los razonamientos por los cuales el Juez

de primer grado, en el considerando cuarto del fallo recurrido, que tiene relación con sus puntos resolutivos cuarto y

quinto, determinó de manera incorrecta que la parte actora no probó el segundo de los elementos de la acción de

cumplimiento de contrato de promesa de compraventa ejercitada, relativo a que la parte actora haya cumplido con las

obligaciones a su cargo, en lo particular, lo relativo al otorgamiento de la escritura a que se comprometió, dado que como

se ha visto en párrafos que anteceden de este considerando, ello no le era posible porque el demandado y promitente

comprador no le ha hecho saber ante qué Notario Público se llevará a cabo el contrato definitivo, siendo que es a su

cargo el pago de los gastos de escrituración correspondiente, es motivo por el cual, al no existir reenvío, este Tribunal de


Alzada reasume jurisdicción, con la finalidad de dar por acreditado tal elemento, con apoyo en los motivos y con base en

los medios de convicción a que se han hecho mención en párrafos que anteceden de este considerando, mismos que en

obvio de repeticiones se dan aquí por reproducidos como si a la letra se insertaren, para los efectos legales a que haya

lugar, para el efecto de llevar a cabo el estudio del tercero de ellos, es decir la falta de cumplimiento de la parte

demandada con lo pactado en el contrato de promesa de compraventa base de la acción intentada, así como de las

excepciones y defensas opuestas por esta última y resolver lo que en derecho corresponda.

Al respecto, el tercer elemento de la acción intentada se encuentra debidamente acreditado con los

mismos medios de convicción a que se han hecho mención en párrafos que anteceden, en lo particular, de lo previsto en

las cláusulas segunda y octava del contrato base de la acción ejercitada, transcrito en párrafos que anteceden de este

considerando, en relación a que la parte demandada no ha cumplido con su obligación del pago del resto del precio

convenido por el bien inmueble materia del contrato, es decir, el comprador debe entregar a los vendedores, la suma de

ELIMINADO, para que con el anticipo que otorgó el día ELIMINADO, de ELIMINADO, cubra la totalidad del precio

convenido por la cantidad de ELIMINADO, así como que tampoco ha elegido el Notario Público ante el cual se debe

otorgar la escritura correspondiente y a quien debe cubrir los gastos de escrituración respectivos; lo que se aúna a la

confesión expresa en el sentido de que es cierto que celebró el contrato basal, que es cierto que a la fecha de la

presentación de la demanda han transcurrido más de 3 tres años, que es cierto que a la fecha no se ha perfeccionado la

promesa de compraventa, que no le consta que ello no haya acontecido por causas ajenas a los demandantes y que no

ha sido por causas ajenas a su persona, de lo que se infiere a contrario sensu, particularmente de esta última expresión,

que si no ha sido por causas ajenas a su persona, el contrato en cuestión no se ha perfeccionado por causas que sí son

inherentes a su persona; medios de convicción que ya les fue otorgado pleno valor probatorio y de los cuales se

desprenden las obligaciones que no ha cumplido.

Por su parte, la excepción de improcedencia de la acción opuesta por la parte demandada

ELIMINADO, que fue la única que hizo valer al contestar la demanda entablada en su contra, resulta ser improcedente,


puesto que contrario a lo que afirma el inconforme en su escrito de contestación, para demandarle y exigirle el

cumplimiento del contrato de promesa de compraventa base de la acción ejercitada, no es necesario que en primer

término su contraria parte demuestre que es la propietaria del bien inmueble materia de tal contrato y que por ende tenga

la obligación de haber exhibido como documento base de la acción, el documento que así lo acredite, en términos de lo

previsto por los artículos 92 y 93 del Código de Procedimientos Civiles del Estado; ello, ya que tal cuestión no constituye

un hecho constitutivo de la acción intentada, sino únicamente una condición genérica, normal y constante en esa clase de

acto jurídico, consistente en la licitud del objeto del contrato; condición de validez normal y constante en esa clase de

negocio jurídico cuya ausencia es excepcional y por lo tanto constituye un hecho impeditivo que debe ser afirmado y

probado por quien tenga interés en ello, como lo es por el tercero que, en su caso, se ostentara como dueño, lo que en el

caso que nos ocupa no acontece.

De ahí que existe criterio jurisprudencial de que no es indispensable para el cumplimiento de la

obligación que le atañe a la parte actora de otorgar la escritura correspondiente que acredite ser la propietaria del bien

inmueble materia de la compraventa o su promesa, mismo que se transcribe a continuación.

Al respecto, es aplicable por las razones en que se sustenta, la jurisprudencia emitida por la otrora

Tercera Sala de la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación, localizable en el Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta, Época: Octava Época, Registro: 1’012,739 un millón doce mil setecientos treinta y nueve, Fuente: Apéndice 1917

mil novecientos diecisiete - septiembre 2011 dos mil once, Tomo: V quinto. Civil Primera Parte - SCJN Primera Sección -

Civil Subsección 2 dos – Adjetivo, Materia(s): Civil, Tesis: 140 ciento cuarenta, Página: 153 ciento cincuenta y tres, de la

voz y rubro: “ACCIÓN DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA. EL DERECHO DE PROPIEDAD

DEL VENDEDOR RESPECTO DEL BIEN OBJETO MATERIA DEL CONTRATO NO ES UN HECHO CONSTITUTIVO

QUE DEBA PROBARSE POR EL ACTOR. El derecho de propiedad del vendedor respecto del bien objeto materia

del contrato informal de compraventa, no es un hecho constitutivo de la acción de otorgamiento de escritura que

deba probar el actor, pues se trata de una condición de validez normal y constante en esa clase de negocio

jurídico cuya ausencia es excepcional y por lo tanto constituye un hecho impeditivo que debe ser afirmado y


probado por quien tenga interés en ello. Al demandante únicamente le corresponde demostrar la existencia de la

obligación y su exigibilidad, que son los hechos en que se funda esta acción.”. Contradicción de tesis 25/93.—

Entre las sustentadas por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y Tribunal

Colegiado del Vigésimo Circuito.—18 de octubre de 1993.—Unanimidad de cuatro votos.—Ponente: José Trinidad

Lanz Cárdenas.—Secretario: Arturo García Torres. Tesis jurisprudencial 33/93.—Aprobada por la Tercera Sala de

este Alto Tribunal, en sesión de dieciocho de octubre de mil novecientos noventa y tres, por unanimidad de

cuatro votos de los señores Ministros: Presidente José Trinidad Lanz Cárdenas, Mariano Azuela Güitrón, Sergio

Hugo Chapital Gutiérrez y Miguel Montes García. Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Octava Época,

Número 72, diciembre de 1993, página 41, Tercera Sala, tesis 3a./J. 33/93; véase ejecutoria en el Semanario

Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XII, diciembre de 1993, página 363. Apéndice 1917-2000, Tomo IV,

Materia Civil, Jurisprudencia, Suprema Corte de Justicia de la Nación, página 6, Tercera Sala, tesis 2.

Además, de que a mayor abundamiento, debe dejarse establecido que, en los autos que conforman

el sumario, obra la documental pública que por vía de informe rinde la titular del Juzgado Octavo del Ramo Civil de esta

capital, mediante su oficio número 331/2016, de fecha 27 veintisiete de enero del año 2016 dos mil dieciséis, donde hace

del conocimiento que mediante resolución pronunciada por el Tribunal de Alzada, (sin especificar qué Sala), el día

ELIMINADO, dentro de los autos del Expediente número ELIMINADO, relativo al juicio extraordinario civil por

otorgamiento y firma de escrituras que promueven ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, en contra

de la sucesión intestamentaria a bienes de ELIMINADO, por conducto de su albacea ELIMINADO, así como en contra de

ELIMINADO, que revocó la de primera instancia apelada, se determinó que los actores sí probaron su acción, en tanto

que la demandada ELIMINADO, no acreditó sus excepciones y defensas, en tanto que ELIMINADO, con la personalidad

antes descrita confesó los hechos de la demanda, en donde se condenó a ELIMINADO a otorgar a favor de ELIMINADO

y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, la escritura de propiedad por partes iguales y pro indiviso, respecto del

lote de terreno y casa sobre él construida marcada con el número ELIMINADO, de la calle de ELIMINADO, del

fraccionamiento ELIMINADO, de esta ciudad, que es el mismo inmueble materia del contrato de promesa de


compraventa base de la acción aquí ejercitada, girándose oficio para su protocolización y expedición de la escritura

correspondiente; documental pública a la cual se le concede pleno valor probatorio en términos del numeral 388 de la Ley

Adjetiva Civil de nuestra Entidad Federativa y de donde se advierte que los aquí actores sí son los propietarios del bien

inmueble en cuestión, al acreditar el acto de dominio correspondiente, cuyo otorgamiento de escrituras fue ordenado a

través de un mandamiento judicial, salvo prueba en contrario, que en la especie no fue aportada por la parte aquí

demandada.

En virtud de todo lo anterior, se declara que la parte actora ELIMINADO, todos de apellidos

ELIMINADO, sí acreditó los elementos constitutivos de la acción de cumplimiento de contrato de promesa de

compraventa que ejercitó, en tanto que el demandado ELIMINADO, no probó sus excepciones y defensas opuestas en

su escrito de contestación de demanda.

En consecuencia, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 1669, 2076, 2077, 2078, 2079 y

2080 del Código Civil del Estado, se condena a la parte demandada ELIMINADO, al cumplimiento del contrato de

promesa de compraventa que celebraron ambas partes, el día ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos

ELIMINADO, en su carácter de promitentes vendedores, y ELIMINADO, en su calidad de promitente comprador, cuyo

contenido y firmas fueron ratificadas ante el Maestro en Derecho ELIMINADO, notario público número ELIMINADO de

esta capital, respecto del inmueble que se describe como: ELIMINADO marcada con el número ELIMINADO, de la calle

de ELIMINADO, construida sobre el lote número ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO, de esta ciudad, al que le

corresponde una superficie de ELIMINADO metros cuadrados, y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE:

ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO; AL ORIENTE: ELIMINADO, linda con la calle de ELIMINADO: AL SUR:

ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO; y AL PONIENTE: ELIMINADO, linda con el lote número ELIMINADO y

parte del lote número ELIMINADO.

Para ello, a efecto de que las partes litigantes se encuentren en posibilidad de dar cumplimiento a las

obligaciones recíprocas y sucesivas previstas en las cláusulas primera, segunda, tercera, sexta, séptima y octava del

contrato base de la acción intentada, se procederá de la siguiente manera: el demandado ELIMINADO, deberá


comunicar a los actores ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, el nombre y domicilio del notario

público de este primer distrito judicial ante el cual se otorgará el contrato definitivo de compraventa a que se

comprometieron celebrar, cubriendo los gastos relativos a la escrituración correspondiente, con excepción del Impuesto

Sobre la Renta (ISR), si es que se causare, que correrá con cargo a los vendedores, así como también la parte

demandada en la fecha y hora que indique el fedatario público en cuestión para la firma del contrato definitivo

correspondiente, previos trámites administrativos, procederá a llevar a cabo el pago del resto del precio convenido por el

bien inmueble materia de la operación, es decir, entregará a los vendedores, la suma de ELIMINADO, para que con el

anticipo que otorgó el día ELIMINADO, de ELIMINADO, cubra la totalidad del precio convenido por la cantidad de

ELIMINADO, procediendo los vendedores a otorgar la escritura de propiedad correspondiente, para lo cual también

deberá comparecer la condueña ELIMINADO, tal y como se comprometieron en el contrato basal, haciéndole entrega al

comprador, de la posesión material y jurídica del bien inmueble vendido, comprobando de igual manera que el mismo se

encuentra al corriente de sus contribuciones prediales, a través de la exhibición de los comprobantes que así lo acrediten;

todo ello en la inteligencia de que en caso de que alguna de las partes no cumpliera con sus respectivas obligaciones, se

deja a salvo su derecho a la contraria parte que sí las cumplió, para exigir en la vía y forma que corresponda, el pago de

la pena convencional a que se refiere la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa base de la acción

intentada.

Al no haber obtenido sentencia favorable a sus intereses, con apoyo en lo previsto por el numeral 135

fracción I de la Ley Adjetiva Civil del Estado, se condena a la parte demandada al pago de las costas y gastos originados

con motivo de la tramitación del presente juicio, previa su regulación.

Atento a lo prevenido por el precepto legal 982 del Código Procesal Civil vigente en el Estado, se

concede al demandado ELIMINADO, el término improrrogable de 5 cinco días, a efecto de que cumpla con lo que ha sido

condenado, bajo el apercibimiento legal que de no hacerlo así dentro del término concedido para ello, se aplicará la vía

de apremio que corresponda.


De igual manera, en observancia a lo dispuesto por los artículos 77, 78 y 82 del Reglamento General

de Archivos del Poder Judicial del Estado de San Luis Potosí, publicado en el Periódico Oficial del Estado con fecha 10

diez de diciembre del 2013 dos mil trece, se le hace saber a las partes que una vez concluido el presente asunto, se

procederá a la depuración o destrucción del Expediente, según corresponda, incluyendo las pruebas y documentos

originales personales o de interés para alguna de las partes. Por ende, deberá solicitarse la devolución de sus

documentos, pruebas y muestras que hayan aportado al Juicio, dentro de los 30 treinta días naturales contados a partir

de la notificación del auto que pone fin al procedimiento, apercibido que de no realizarse se procederá a su destrucción.

Debiendo existir constancia de notificación al interesado de que los documentos se encuentran a su disposición.

Es por ello que en virtud de todo lo anterior y ante lo fundado del primero de los conceptos de agravio

esgrimidos por la parte actora y apelante, a través de su representante común, es motivo por el cual, de conformidad con

lo dispuesto por el artículo 936 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, este Tribunal REVOCA la sentencia

definitiva de 8 ocho de marzo del año 2016 dos mil dieciséis, pronunciada por el Juez Sexto del Ramo Civil de esta

capital, en el Expediente número 487/2015, relativo al JUICIO ORDINARIO CIVIL por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DE PROMESA DE COMPRAVENTA y demás prestaciones, promovido por ELIMINADO y ELIMINADO, todos de

apellidos ELIMINADO en contra de ELIMINADO, para quedar de la siguiente manera: “PRIMERO.- Este Juzgado es

competente para conocer del presente negocio judicial. SEGUNDO.- La Vía Ordinaria Civil propuesta por la parte

actora es la correcta. TERCERO.- Las partes tuvieron personalidad para comparecer a este juicio. CUARTO.-

Atento a lo expuesto en el punto considerativo cuarto de esta resolución, se declara que la parte actora

ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, sí acreditó los elementos constitutivos de la acción de cumplimiento

de contrato de promesa de compraventa que ejercitó, en tanto que el demandado ELIMINADO, no probó sus

excepciones y defensas opuestas en su escrito de contestación de demanda. QUINTO.- En consecuencia, se

condena a la parte demandada ELIMINADO, al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa que

celebraron ambas partes, el día ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, en su carácter de

promitentes vendedores, y ELIMINADO, en su calidad de promitente comprador, cuyo contenido y firmas fueron


ratificadas ante el Maestro en Derecho ELIMINADO, notario público número ELIMINADO de esta capital, respecto

del inmueble que se describe como: ELIMINADO marcada con el número ELIMINADO, de la calle de ELIMINADO,

construida sobre el lote número ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO, de esta ciudad, al que le

corresponde una superficie de ELIMINADO metros cuadrados, y las siguientes medidas y colindancias: AL

NORTE: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO; AL ORIENTE: ELIMINADO, linda con la calle de

ELIMINADO AL SUR: ELIMINADO, linda con lote número ELIMINADO; y AL PONIENTE: ELIMINADO, linda con el

lote número ELIMINADO y parte del lote número ELIMINADO. SEXTO.- Para ello, a efecto de que las partes

litigantes se encuentren en posibilidad de dar cumplimiento a las obligaciones recíprocas y sucesivas previstas

en las cláusulas primera, segunda, tercera, sexta, séptima y octava del contrato base de la acción intentada, se

procederá de la siguiente manera: el demandado ELIMINADO, deberá comunicar a los actores ELIMINADO y

ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, el nombre y domicilio del notario público de este primer distrito

judicial ante el cual se otorgará el contrato definitivo de compraventa a que se comprometieron celebrar,

cubriendo los gastos relativos a la escrituración correspondiente, con excepción del Impuesto Sobre la Renta

(ISR), si es que se causare, que correrá con cargo a los vendedores, así como también la parte demandada en la

fecha y hora que indique el fedatario público en cuestión para la firma del contrato definitivo correspondiente,

previos trámites administrativos, procederá a llevar a cabo el pago del resto del precio convenido por el bien

inmueble materia de la operación, es decir, entregará a los vendedores, la suma de ELIMINADO, para que con el

anticipo que otorgó el día ELIMINADO, de ELIMINADO, cubra la totalidad del precio convenido por la cantidad de

ELIMINADO, procediendo los vendedores a otorgar la escritura de propiedad correspondiente, para lo cual

también deberá comparecer la condueña ELIMINADO, tal y como se comprometieron en el contrato basal,

haciéndole entrega al comprador, de la posesión material y jurídica del bien inmueble vendido, comprobando de

igual manera que el mismo se encuentra al corriente de sus contribuciones prediales, a través de la exhibición de

los comprobantes que así lo acrediten; todo ello en la inteligencia de que en caso de que alguna de las partes no

cumpliera con sus respectivas obligaciones, se deja a salvo su derecho a la contraria parte que sí las cumplió,


para exigir en la vía y forma que corresponda, el pago de la pena convencional a que se refiere la cláusula cuarta

del contrato de promesa de compraventa base de la acción intentada. SÉPTIMO.- Se condena a la parte

demandada al pago de las costas y gastos originados con motivo de la tramitación del presente juicio, previa su

regulación. OCTAVO.- Se concede al demandado ELIMINADO, el término improrrogable de 5 cinco días, a efecto

de que cumpla con lo que ha sido condenado, bajo el apercibimiento legal que de no hacerlo así dentro del

término concedido para ello, se aplicará la vía de apremio que corresponda. NOVENO.- Se hace saber a las partes

que una vez concluido el presente asunto, se procederá a la depuración o destrucción del expediente, según

corresponda, incluyendo las pruebas y documentos originales personales o de interés para alguna de las partes.

Por ende, deberá solicitarse la devolución de sus documentos, pruebas y muestras que hayan aportado al juicio,

dentro de los 30 treinta días naturales contados a partir de la notificación del auto que pone fin al procedimiento,

apercibidos que de no realizarse se procederá a su destrucción. Debiendo existir constancia de notificación al

interesado de que los documentos se encuentran a su disposición. DÉCIMO.- Notifíquese personalmente.”.

TERCERO.- Al haber obtenido el recurrente sentencia favorable en esta Alzada, al declararse

fundado el primero de sus conceptos de inconformidad, lo que trajo como consecuencia la revocación del fallo recurrido, y

por tanto, no darse ninguno de los supuestos a que se refiere el numeral 135 de la Ley Adjetiva Civil del Estado, en lo

particular, el previsto en su fracción II, es motivo por el cual, no se hace especial condena en cuanto al pago de las costas

y gastos generados con motivo de la tramitación de esta segunda instancia.

CUARTO.- En virtud de que ninguna de las partes litigantes manifestó su inconformidad respecto a

que sus datos personales señalados en el artículo 3° fracción XI de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información

Pública del Estado, se incluyan en la publicación que se haga del presente fallo, con fundamento en lo dispuesto por los

numerales 3°, 18, 19, 23 fracción III, 44 y relativos de la ley en cita, así como de los preceptos legales números 13

fracción XIII, 14, 15 fracción I, 21 y 22 del Reglamento del Poder Judicial del Estado para la aplicación de la mencionada

ley, hágase del conocimiento de las mismas que la sentencia pronunciada en el presente asunto estará a disposición del


público para su consulta, cuando así se solicite, incluidos los mencionados datos, conforme al procedimiento de acceso a

la información, sin perjuicio de la protección que por mandato constitucional deba hacerse de oficio en relación a los

mismos.

Por lo anteriormente expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.- El primero de los conceptos de agravio hechos valer por la parte actora y apelante, por

conducto de su representante común, resultó ser fundado y suficiente para revocar el fallo recurrido, en tanto que el

segundo de ellos, cuyo estudio se realiza en primer término por versar sobre un presupuesto procesal, es infundado.

SEGUNDO.- En consecuencia, SE REVOCA la sentencia definitiva de 8 ocho de marzo del año 2016

dos mil dieciséis, pronunciada por el Juez Sexto del Ramo Civil de esta capital, en el Expediente número 487/2015,

relativo al JUICIO ORDINARIO CIVIL por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA y

demás prestaciones, promovido por ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO en contra de

ELIMINADO, para quedar de la siguiente manera: “PRIMERO.- Este Juzgado es competente para conocer del

presente negocio judicial. SEGUNDO.- La Vía Ordinaria Civil propuesta por la parte actora es la correcta.

TERCERO.- Las partes tuvieron personalidad para comparecer a este juicio. CUARTO.- Atento a lo expuesto en el

punto considerativo cuarto de esta resolución, se declara que la parte actora ELIMINADO, todos de apellidos

ELIMINADO, sí acreditó los elementos constitutivos de la acción de cumplimiento de contrato de promesa de

compraventa que ejercitó, en tanto que el demandado ELIMINADO, no probó sus excepciones y defensas

opuestas en su escrito de contestación de demanda. QUINTO.- En consecuencia, se condena a la parte

demandada ELIMINADO, al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa que celebraron ambas partes,

el día ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos ELIMINADO, en su carácter de promitentes vendedores, y

ELIMINADO, en su calidad de promitente comprador, cuyo contenido y firmas fueron ratificadas ante el Maestro

en Derecho ELIMINADO, notario público número ELIMINADO de esta capital, respecto del inmueble que se

describe como: ELIMINADO marcada con el número ELIMINADO, de la calle de ELIMINADO, construida sobre el

lote número ELIMINADO, del fraccionamiento ELIMINADO, de esta ciudad, al que le corresponde una superficie


de ELIMINADO metros cuadrados, y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE: ELIMINADO, linda con

lote número ELIMINADO; AL ORIENTE: ELIMINADO, linda con la calle de ELIMINADO AL SUR: ELIMINADO, linda

con lote número ELIMINADO; y AL PONIENTE: ELIMINADO, linda con el lote número ELIMINADO y parte del lote

número ELIMINADO. SEXTO.- Para ello, a efecto de que las partes litigantes se encuentren en posibilidad de dar

cumplimiento a las obligaciones recíprocas y sucesivas previstas en las cláusulas primera, segunda, tercera,

sexta, séptima y octava del contrato base de la acción intentada, se procederá de la siguiente manera: el

demandado ELIMINADO, deberá comunicar a los actores ELIMINADO y ELIMINADO, todos de apellidos

ELIMINADO, el nombre y domicilio del notario público de este primer distrito judicial ante el cual se otorgará el

contrato definitivo de compraventa a que se comprometieron celebrar, cubriendo los gastos relativos a la

escrituración correspondiente, con excepción del Impuesto Sobre la Renta (ISR), si es que se causare, que

correrá con cargo a los vendedores, así como también la parte demandada en la fecha y hora que indique el

fedatario público en cuestión para la firma del contrato definitivo correspondiente, previos trámites

administrativos, procederá a llevar a cabo el pago del resto del precio convenido por el bien inmueble materia de

la operación, es decir, entregará a los vendedores, la suma de ELIMINADO, para que con el anticipo que otorgó el

día ELIMINADO, de ELIMINADO, cubra la totalidad del precio convenido por la cantidad de ELIMINADO,

procediendo los vendedores a otorgar la escritura de propiedad correspondiente, para lo cual también deberá

comparecer la condueña ELIMINADO, tal y como se comprometieron en el contrato basal, haciéndole entrega al

comprador, de la posesión material y jurídica del bien inmueble vendido, comprobando de igual manera que el

mismo se encuentra al corriente de sus contribuciones prediales, a través de la exhibición de los comprobantes

que así lo acrediten; todo ello en la inteligencia de que en caso de que alguna de las partes no cumpliera con sus

respectivas obligaciones, se deja a salvo su derecho a la contraria parte que sí las cumplió, para exigir en la vía y

forma que corresponda, el pago de la pena convencional a que se refiere la cláusula cuarta del contrato de

promesa de compraventa base de la acción intentada. SÉPTIMO.- Se condena a la parte demandada al pago de

las costas y gastos originados con motivo de la tramitación del presente juicio, previa su regulación. OCTAVO.-


Se concede al demandado ELIMINADO, el término improrrogable de 5 cinco días, a efecto de que cumpla con lo

que ha sido condenado, bajo el apercibimiento legal que de no hacerlo así dentro del término concedido para

ello, se aplicará la vía de apremio que corresponda. NOVENO.- Se hace saber a las partes que una vez concluido

el presente asunto, se procederá a la depuración o destrucción del expediente, según corresponda, incluyendo

las pruebas y documentos originales personales o de interés para alguna de las partes. Por ende, deberá

solicitarse la devolución de sus documentos, pruebas y muestras que hayan aportado al juicio, dentro de los 30

treinta días naturales contados a partir de la notificación del auto que pone fin al procedimiento, apercibidos que

de no realizarse se procederá a su destrucción. Debiendo existir constancia de notificación al interesado de que

los documentos se encuentran a su disposición. DÉCIMO.- Notifíquese personalmente.”.

TERCERO.- Atento a los razonamientos expuestos en el considerando tercero del presente fallo, es

motivo por el cual, no se hace especial condena en cuanto al pago de las costas y gastos generados con motivo de la

tramitación de esta segunda instancia.

CUARTO.- Atendiendo al contenido del considerando cuarto de la presente resolución y al no existir

inconformidad de las partes litigantes, la presente sentencia estará a disposición del público para su consulta, cuando así

se solicite, incluidos los datos personales de las mismas, conforme al procedimiento de acceso a la información, sin

perjuicio de la protección que por mandato constitucional deba hacerse de oficio en relación a los mismos.

QUINTO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase el Expediente al Juzgado de

su origen y en su oportunidad, archívese el presente Toca donde corresponda como asunto concluido.

SEXTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.

A S Í, por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los Señores Magistrados LICENCIADOS

ELIMINADO, las dos primeras de ellos de la Tercera Sala del H. Supremo Tribunal de Justicia del Estado, y el último, de

la ELIMINADO Sala de este Tribunal, que en este asunto se integra a esta Tercera Sala, ante la excusa para conocer del

presente negocio de la señora Magistrada Licenciada ELIMINADO, quienes actúan con Secretaria de Acuerdos que


autoriza y da fe Licenciada ELIMINADO, siendo Ponente la ELIMINADO de los Magistrados nombrados y Secretario de

Estudio y Cuenta Licenciado ELIMINADO.- Doy fe.-

poder judicial del estado supremo tribunal de …capital, sr. lic. y maestro en derecho eliminado,...

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