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plan de negocios
dic 2011
confidencial
plan de negocios 1
1. sUMaRio eJecUTiVo 2
2. el concepTo 3
3. el MeRcado 4
3.a. Pilar. Su desarrollo 4 3.c. Oportunidad 5
3.B. Necesidades a resolver 4
4. el MasTeRplan 7
4.a. Masterplan Urbanístico 7
5. pRoceso del negocio 8
5.a. Potencial del Proyecto 8 5.d. Puesta en marcha. Etapa 1 9
5.B. Algo sobre la estrategia del negocio 8 5.e. Desarrollo de marca 9
5.c. Etapabilidades 9 5.f. Síntesis 10
6. coMpeTencia paRa la pRiMeRa eTapa 10
7. daTos úTiles soBRe insUla URBana s.a. 11
7.a. La empresa 11 7.B. Equipo de trabajo 11
8. inofRMaciÓn econÓMica financieRa 12
8.a. Balance de Inicio 12 8.c.2.2. Ingresos por vtas x unidades 20
8.B. Flujo de fondos esperado 13 8.c.3. Costos por m2 20
8.c. Cuadro de resultados proyectado 14 8.c.4. Gastos Indirectos 21
8.c.1. Etapas 17 8.c.4.1. Honorarios y amortizaciones 22
8.c.2. Ingresos 18
8.c.2.1. Ingresos por alquileres 19
9. R.s.e. 22
9.a. Desarrollo de un centro cívico 23 9.B. Ocupación de espacios disponibles 24
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1. sUMaRio eJecUTiVo
Insula Urbana S.A. (“la empresa”) es propietaria de 200.000 m2 de tierra (“el terreno”) frente a la Panamericana, entre los km 46 y 47 del ramal Pilar. Desarrollará allí un emprendimiento inmobi-liario conceptualmente inédito denominado “Insula Urbana”, cuyas características detalla la carpeta de producto que complementa esta presentación.
Muy sintéticamente, “Insula” será un centro urbano modelo, que recreará la esencia de una ciu-dad. La oportunidad radica en el hecho de que no exista en Pilar un eje urbano que genere un lazo de pertenencia e identificación con sus estratos medios y altos.
Las fortalezas de este modelo de ciudad, se basan en:
oportunidad, por falta de competencia;
una ubicación estratégica;
excelente accesibilidad desde la autopista Panamericana;
paisajismo único, conformado por una añosa e irrepetible arboleda.
A ello el Masterplan sumó:
seguridad;
fluidez para acceder y transitar vehicularmente el interior de la “ciudad”;
cantidad, comodidad y calidad de estacionamientos;
facilitar y estimular la peatonalidad;
una arquitectura distinguida;
la planificación en etapas para el desarrollo de los 357.000 m2 edificables en altura y los más de 123.000 m2 de cocheras subterráneas.
En cuanto a los usos del suelo, se proyectó la localización de comercios; locales de servicios; unidades residenciales; oficinas; un fuerte desarrollo en entretenimientos; hotelería; clínica médica; área cultural y educativa, y uso cívico.
La estrategia y visión de largo plazo de la empresa se basa en reemplazar su actual propiedad de m2 de tierra, por la propiedad de m2 construidos, dentro de los cuales, la sociedad conservará a perpetuidad la propiedad de todas las superficies comerciales.
Con esta estrategia bien definida, la empresa abarcará las actividades siguientes:
Desarrollo y operación de un inédito centro comercial a cielo abierto.
Desarrollo y comercialización de inmuebles destinados a ese fin.
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El desarrollo total de Insula Urbana fue proyectado en ocho etapas.
La primera consolidará el concepto del proyecto. Para eso se construirán 22.300 m2 de locales comerciales “a cielo abierto”; 16.500 m2 de cocheras en superficie; 13.700 m2 de residencias y oficinas “premium” y 7.500 m2 de cocheras subterráneas.
Concluida esta primera etapa, la empresa generará ingresos estables por la operación del centro comercial.
Las principales ventajas competitivas de Insula Urbana son:
Ubicación irrepetible.
Largo plazo y muy fuerte visión estratégica, lo que relativiza su exposición a la coyuntura.
Gran volumen de metros construibles (el proyecto más grande en la historia de Pilar).
Concepto diferencial.
Como apunta a un nicho, no hay competencia actual.
Tampoco futura (por falta de tierra similar dónde generarla).
La mayor variedad de usos mixtos.
Una fuerte propuesta de retail, por lo novedosa (a cielo abierto) y por la cantidad de mts de alfombra.
Una estrategia de diversificación del riesgo.
Un claro diferencial en la configuración de sus m2 residenciales y de oficinas.
Los principales datos del proyecto son:
Fecha prevista de comienzo de la construcción: fin del primer semestre de 2012.
Inversión total neta: USD 50.000.000.
Financiamiento vía capitalización: USD 25.000.000.
Financiación requerida: USD 25.000.000.
Tasa interna de retorno: superior al 50%.
Al finalizar el desarrollo la empresa contará con aproximadamente 104.000m2 de alfombra comercial, entre otros activos.
La compañía adoptará una agresiva política de distribución de dividendos.
2. el concepTo
La carpeta de producto adjunta, explica cómo se gestó el proyecto; sus alcances; la oportunidad de negocio; el Masterplan; y la primera etapa del negocio.
A pesar de ello y de lo ya referido más arriba, se destaca en este plan de negocios que Insula recreará en Pilar lo mejor de lo que ofrece una ciudad.
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3. el MeRcado
3.a. pilaR. sU desaRRollo.
Pilar cuenta con una superficie de 382 Km2. Según las últimas estimaciones censales (INDEC, 2010), viven cerca de 300.000 personas, con una densidad promedio de 785 habitantes por Km². Se sitúa a 38 kilómetros del centro de Buenos Aires, limitando al oeste con el partido de Luján; al norte con Exaltación de la Cruz, Campana y Escobar; al este con José C. Paz y Malvinas Argentinas y al sur con Gral. Rodríguez y Moreno.
En menos de dos décadas el municipio mutó sus características, concentrando más del 90% de su población en áreas urbanizadas. Casi un 30% del partido fue ocupado por emprendimientos pri-vados, específicamente conjuntos residenciales cerrados y equipamientos comerciales y de servicios; el crecimiento demográfico superó el 70%, en la década del ‘90 y en los últimos diez supero el 32%. Sólo con estos datos se puede inferir que el impacto producido por la expansión metropolitana ha sido relevante.
Actualmente existen 35 clubes de campo, 253 barrios cerrados, 67 condominios de viviendas multifamiliares, y 28 emprendimientos comerciales mixtos.
Estos proyectos se distribuyeron a lo largo de la Autopista Panamericana, generando nuevos focos de urbanización del partido, aunque la característica dominante es su conformación refleja la “anárquica sumatoria de las partes”; es decir, sin visión ni planificación de conjunto.
Durante la década del ’90 las inversiones superaron los cinco mil millones de dólares, mientras que en los últimos diez años alcanzaron los mil doscientos millones de dólares.
Pilar cuenta además con el parque industrial más importante de Latinoamérica:
Con 168 industrias que dan empleo directo a 15.000 personas.
Fuera del parque, operan otras 144 compañías.
Hay 9.000 comercios habilitados.
5 universidades y 400 colegios y jardines de infantes públicos y privados.
3.B. necesidades a ResolVeR.
El notable pero desordenado crecimiento de Pilar deja al desnudo no pocos problemas por resolver.
La mayor parte de las familias que eligieron Pilar para vivir, ocupan el segmento medio-alto y alto. Además, la porción más importante de este conjunto, vivía antes en la Ciudad de Buenos Aires o municipios de zona norte con fuerte desarrollo urbano (Vicente López; Martínez; San Isidro).
Aún cuando Pilar ofrece posibilidades y características que sus nuevos habitantes valoran como una mejor calidad de vida, también son evidentes ciertas carencias.
Además de la notable falta de infraestructura pública –ver punto siguiente-, Pilar carece de un
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centro que permita a sus habitantes, en una escala urbana acorde a su nivel poblacional, cubrir o satisfacer todas sus necesidades cotidianas. Si bien algunos emprendimientos ofrecen una o algunas posibilidades (oficinas, o residencias, o comercios, o servicios, o entretenimiento, o estudio, o salud, u hotelería) ninguno proyectó ofrecerlo todo. De eso se trata entonces: en una escala inédita (357.000 m2 + cocheras subterráneas) espaciosamente distribuida (20 manzanas) y haciendo de la infraestructura pública y urbana el corazón mismo del proyecto, Insula será el eje urbano de Pilar.
3.c. opoRTUnidad.
Se adelantó más arriba que el crecimiento de la actual oferta inmobiliaria resultó, en general, bastante anárquico. Y una consecuencia directa de esa situación, se ve fundamentalmente reflejada en la deficiente infraestructura pública.
disconTinUidad y falTaacceso a locales coMeRcialesacceso cenTRo Medico
de VeRedas
Mala calidad e insUficienTes zona coMeRcial y oficinas
esTacionaMienTos
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Es evidente entonces la necesidad de generar no sólo un núcleo urbano que recree lo mejor de una ciudad (entendiendo a ésta como un ámbito de consumo, servicios, vivienda, trabajo, divertimento, asistencia médica, etc.), sino –y quizá, más importante aún-, la necesidad de hacerlo incorporando una adecuada infraestructura urbana.
Basta como ejemplo asegurar que el concepto de “vereda” como espacio de comunicación e integración peatonal, en Pilar está totalmente disociado de la vida de sus estratos medios y altos.
En síntesis hasta aquí, es necesario recrear: lo mejor de una ciudad con infraestructura urbana.
Pero además, y considerando que la Panamericana constituye el eje de comunicación vehicular por excelencia en el distrito, es importante prestar atención al flujo vehicular de sus accesos y sali-das. En primer lugar porque algunos de ellos comienzan a evidenciar cierta saturación, producto de la alta concentración de desarrollos focalizados en sus alrededores. El ejemplo de los “nudos” vehi-culares irreversibles que diariamente se generan en calles como Marquez, o Thames en San Isidro, y que, en Pilar, ya se verifican en el Km 35,5 y comienzan a insinuarse en las bajadas a la ruta 26; a la calle Caamaño o en el Km 50 entre otros, señalan la importancia de analizar cuidadosamente el futuro. Máxime considerando que Pilar no cuenta con vías alternativas de circulación que alivien el tránsito por la Panamericana.
Por otra parte, el incremento sostenido en la producción y venta de automotores; la particular dependencia de movilidad propia que genera la vida en barrios cerrados, countries y similares y la falta de una adecuada red de transporte público, obligan a preveer un importante crecimiento del parque automotor en el distrito.
En el corto plazo lo normal serán dos o incluso tres autos por familia.
De tal modo, una buena accesibilidad y una adecuada previsión de estacionamientos, serán muy pronto valores verdaderamente distintivos para cualquier proyecto mixto.
Teniendo en cuenta lo anterior, y como lo explica la carpeta anexa, Insula Urbana cuenta con una ubicación central respecto a la localización de los principales barrios cerrados, clubes de campo y condominios de Pilar.
Y suma a esta inmejorable ubicación, su excelente accesibilidad desde Panamericana. Uno de ellos (la calle Chile) evidencia un muy bajo flujo vehicular, a pesar de lo cual, ya construimos un boulevard de cuatro carriles; isla central y dársena de giro.
falTa asfalToen zona coMeRcial y de oficinas conViVen calles de TieRRa con aqUellas asfalTadas
en las calles
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El entorno es realmente privilegiado, y debe destacarse la impronta de modernidad que generan el conjunto de importantes agencias de automóviles vecinas, y la muy cuidada parquización sobre colectora del parque Memorial.
Párrafo aparte merece su añosa y excepcional parquización, de la que da adecuada muestra la carpeta adjunta.
En síntesis hasta aquí, Insula ofrecerá: lo mejor de una ciudad + infraestructura urbana + excelen-te ubicación + inmejorable accesibilidad y entorno + arboleda irrepetible.
4. el MasTeRplan
4.a. MasTeRplan URBanÍsTico
El Masterplan Urbanístico ha sido realizado por el estudio BMA (Bodas, Miani & Anger).
Proyectó:
El uso del suelo.
Los accesos por etapas.
Las vías de circulación vehicular interna, por etapas.
El desarrollo de la totalidad del proyecto, en ocho etapas.
Que la ejecución de las etapas futuras no afecte las ya consolidadas.
Los estacionamientos provisorios durante la ejecución de las etapas y los definitivos (con la premisa de que una falta de adecuada cantidad y comodidad de estacionamiento, torna inviable cualquier proyecto que pretenda proyección de futuro).
Los alcances de la primera etapa.
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La mejor infraestructura urbana posible.
Favorecer la peatonalidad, y dar contenido práctico al principio del “f ive minutes walking”.
La preservación de la increíble arboleda existente.
Una arquitectura bella y que genere identidad.
Por su parte, a la empresa Asset Land le confiamos la realización del programa comercial, bajo las premisas de:
Establecer la ubicación estratégica de los servicios y comercios esenciales.
No más de 5 minutos caminando para que una persona pueda satisfacer sus necesidades.
Es que a diferencia de la anarquía a que responde el desarrollo del entramado comercial de las ciu-dades, Insula ha tenido la posibilidad inédita de planificar de cero, una red urbana de servicios básicos.
Las 20 manzanas de Insula Urbana contarán con seguridad privada y perimetral.
5. pRoceso del negocio
5.a. poTencial del pRoyecTo
El proyecto es inmenso. Su proyección tuvo como premisa la “flexibilidad”, para adecuarlo a las distintas necesidades que pueda experimentar el mercado a lo largo de su ejecución. En principio fueron proyectadas 8 etapas:
138.987 m2 de inmuebles residenciales de alta gama,
125.767 m2 de oficinas,
86.072 m2 de inmuebles comerciales “Premium”,
127.657 m2 de cocheras subterráneas,
29.980 m2 de calles interiores.
5.B. algo soBRe la esTRaTegia del negocio
Luego del desarrollo de la primera etapa, la empresa obtendrá ingresos estables provenientes de alquileres de propiedades comerciales, los cuales se irán incrementando por la incorporación de nuevos metros comerciales a desarrollar en las etapas subsiguientes.
Las superficies comerciales no serán vendidas, ya que la estrategia de la empresa es transformarse, a lo largo del tiempo, en la única propietaria de un centro comercial a “cielo abierto”, con una de las mayores superficies de alfombra, la cual explotará a perpetuidad.
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Por otra parte, la venta de unidades residenciales y de oficinas, representará la mayor fuente de ingresos de la empresa, siendo muy significativos en términos de generación de flujos de caja.
Para maximizar los márgenes por la venta de las unidades correspondientes a la primera fase, la comercialización tendrá lugar una vez terminada su construcción.
La liquidez y fondeo de la empresa con miras al desarrollo de este primer tramo, se apalancará en el efectivo generado por créditos y contribuciones de capital de sus principales o nuevos accionistas.
Como los 200.000 m2 de tierra carecen de gravámenes, podrán, eventualmente, garantizar una fuente adicional futura de financiamiento.
5.c. eTapaBilidades.
Todo el desarrollo de Insula Urbana fue proyectado en ocho etapas. En el anexo D, se explica detalladamente cada una: cantidad de m2 construibles y sus respectivos usos.
5.d. pUesTa en MaRcHa. eTapa i
La carpeta de producto explica los alcances de la primera etapa del proyecto. Se construirán, aproximadamente, 22.300m2 de locales comerciales “a cielo abierto”, con un soporte no menor a 16.500 m2 de cocheras en superficie, las cuales podrían ampliarse si fuera necesario, dada la gran disponibilidad de tierra. Sumemos a esto que el proyecto contará con casi 30.000 m2 de calles inte-riores, en las cuales también será posible estacionar.
El desarrollo del espacio comercial de esta etapa es el núcleo de consolidación del producto y generador del sentido de pertenencia y marca.
Además, en las manzanas 5 y 12, se construirán para la venta, aprox 13.709 m2 de residencias y oficinas “premium” con aprox. 7.500 m2 de cocheras subterráneas.
Las construcciones correspondientes a las manzanas 18a; 18b; 18c; 17; 16; 15; 13; 11 y 4 (ver anexo D) serán “provisorias” y destinadas exclusivamente a locales comerciales y/o de servicios en una sola planta. Se explicó que esta primera etapa pretende consolidar el concepto inmobiliario del negocio, objetivo que en parte lograrán los 22.300 m2 comerciales, ya que otorgarán escala urbana al proyecto. Pero si para optimizar el fot de esos 22.300 m2, la empresa edificara, además, en altura, generaría otros 66.900 m2 (de oficinas y/o viviendas) fuera del cronograma ideal del proyecto. Para evitarlo, se decidió que parte de los 22.300 m2 comerciales se ejecuten a través de construcciones provisorias, que serán reemplazadas por definitivas cuando el desarrollo futuro del proyecto lo demande.
5.e. desaRRollo de MaRca
La finalización de la primera etapa significará consolidar en Pilar una propuesta absolutamente innovadora, y ello fortalecerá la reputación y nombre de marca de la empresa.
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De esta manera, Insula Urbana trascenderá su referencia como oferente de un producto diferencial. Representará, casi como un sistema “ideológico”, la invitación a ser parte de un ideal de vida; un propósito de orden mayor. Y esto beneficiará a la empresa de cara al desarrollo del resto del proyecto. Concretar en Pilar un concepto inmobiliario inspirador, relevante, intrínsecamente ligado a la calidad de vida, se convertirá en una verdadera ventaja competitiva muy difícil de copiar, y que facilitará generar y liderar el mercado de alta gama y oficinas premium.
5.f. sinTesis:
La empresa se ha fijado como objetivos básicos:
convertir a Insula Urbana en el referente del mercado;
sostener la condición de referente a partir del diferencial (Premium);
consolidar el concepto de recrear lo mejor de una ciudad;
6. coMpeTencia paRa la pRiMeRa eTapa
¿Cómo se compone el mercado comercial en Pilar y sus áreas de influencia?
Más allá que el concepto inmobiliario desarrollado por Insula resulta inédito, y que no existen en el mercado ofertas comerciales que integren todos los rubros en los que estamos trabajando ni, mucho menos, residencias y oficinas integradas a un modelo de ciudad, la realidad del distrito indi-ca que su actual oferta inmobiliaria se compone exclusivamente por propuestas comerciales de las características siguientes:
PASEO PILARPUEBLO
CAAMAÑOPASEO
CHAMPAGNAT OFFICE PARKTORTUGAS OPEN MALLVILLAGETORRES DEL SOLLAS PALMAS
KM 50 KM 50 KM 53KM 50 KM 42,5KM 46 KM 44 KM 38
GASTRONOMIA P/C2Y ESTACIONAMIENTO
MIX COMERCIAL,ARQUITECTURA Y AMBIENTACIÓN ACCESO Y PRECIO
ARQUITECTURA,PLAZA, CENTRALESTILO, EUROPEOY TECNOLOGÍA
MIX COMERCIALY COTIDIANO
MIX COMERCIALDE INDUMENTARIA,Y ESTACIONAMIENTO
ARQUITECTURA,ESPACIO CUBIERTO LUZ NATURAL, Y MIX COMERCIAL
LAYOUT, IMAGENY ACCESIBILIDAD
ESTACIONAMIENTOY ACCESIBILIDAD
SERVICIOS, GASTRONOMIA,ESTACIONAMIENTOY ACCESIBILIDAD
SERVICIOS,ENTRETENIMIENTOY ACCESIBILIDAD
PROBLEMAS ACCESO CALLE CAAMAÑO LAYOUT Y PARKING
ENTRETEMIENTO
LAYOUT, ESTACIONAMIENTOY ACCESIBILIDAD
ENTORNO Y ACCESIBILIDAD
RESIDENCIAS
OFICINAS
UBICACIÓN
CLINICA MEDICA
BOWLING
UNIVERSIDADES
CINES
DISCO ADOLESCENTE
FORTALEZA
DEBILIDADES
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
NO
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Se advierte entonces que Insula Urbana pretende ser la primera propuesta urbana e integral en cuanto a su oferta, lo que le confiere otro carácter distintivo más.
7. daTos UTiles soBRe insUla URBana s.a.
7.a. la eMpResa.
Insula Urbana S.A. es el resultado de un exitoso proceso de fusión de cuatro compañías propietarias de fracciones linderas. El objetivo fue unificar en una única empresa, la propiedad sobre los 200.000 m2 en los que se desarrollará este proyecto. El proceso de fusión culminó en mayo del año en curso.
La empresa está inscripta y tiene su sede social en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Posee amplias oficinas administrativas y operativas en Pilar, en el complejo Km 40, sito en Av. 12 de Octubre N° 1595, oficina B8 y proyectó y ejecutó un interesante showroom en el terreno.
Es una empresa cerrada, actualmente conformada por veintiún accionistas.
Los activos consolidados de Insula Urbana S.A. ascienden a USD 125 millones, tomando para ello como valor de incidencia, USD 350 el metro. Esta incidencia rige para Floresta, Boedo o Agronomía, por citar los barrios más baratos de CABA y donde, ciertamente, el precio de venta de inmuebles residenciales a estrenar, está muy por debajo de los mejores de Pilar.
El valor del activo según el balance consolidado asciende a $ 7.583.757. El menor valor corres-ponde a que los inmuebles se encuentran valuados a sus valores de adquisición en cada una de las sociedades fusionadas, sin reflejar el mayor valor atribuible por la resolución de localización del proyecto urbanístico, obtenida el 6 de abril de 2011 (N° 043-11) del Municipio del Pilar.
A la fecha, la empresa tiene 7 empleados directos. Una estructura chica que permite hacer foco en las tareas no tercerizadas.
Los objetivos de la sociedad se han ido cumpliendo desde su creación. Básicamente, alcanzar la propiedad unificada de un terreno Premium de 200.000 m2, y obtener la localización municipal.
La estrategia y visión de largo plazo de la empresa se basa en el paulatino reemplazo de su actual cartera de tierra, por m2 construidos. Dentro de este concepto, se insiste en que Insula Urbana S.A. será la única propietaria de las superficies comerciales, propiedad que mantendrá a perpetuidad.
7.B. eqUipo de TRaBaJo.
La empresa cuenta con un muy importante cuerpo de profesionales:
1 El desarrollo del Masterplan corresponde al estudio BMA (Bodas, Miani & Anger).
2 El desarrollo comercial fue confiado a la empresa Asset Land.
3 La estructura contable e impositiva la lleva adelante el estudio SMG & Consultores.
plan de negocios 12
4 La estructura jurídica inicial del proyecto y del proceso de fusión correspondió al Dr. Carlos Abelardo Garber. Con posterioridad, se contrató al estudio Marval, O´Farrel & Mairal.
5 La estructura notarial se confió al estudio Ceriani Cernadas Leyría y Novaro.
8. infoRMacion econoMica financieRa
A continuación detallamos la información que ha sido considerada de interés a efectos de evaluar el proyecto.
8.a. Balance de inicio.
Los estados contables al 31/12/2010 no reflejan el valor de la tierra por la plusvalía generada por la resolución de localización, obtenida durante este ejercicio. De reflejar dicho valor en los estados contables registrando el correspondiente resultado por tenencia, el mismo quedaría compuesto de la siguiente forma:
$650,33
ACTIVO CORRIENTE
DISPONIBILIDADES
OTROS CRÉDITOS
TOTAL DEL ACTIVO CORRIENTE
$208.435,38
$209.085,71
$531.037.500,00
ACTIVO NO CORRIENTE
BIENES DE CAMBIO
BIENES INTANGIBLES
OTROS ACTIVOS
TOTAL DEL ACTIVO NO CORRIENTE
$2.000
$531.135.978,25
$96.478,25
$531.345.063,96TOTAL DEL ACTIVO
ACTIVO
$128.895,92
PASIVO CORRIENTE
DEUDAS FISCALES
OTROS DEUDAS
TOTAL DEL PASIVO CORRIENTE
$320.513,26
$449.409,18
$7.226.988
PATRIMONIO NETO
CAPITAL SOCIAL
RESERVA LEGAL
AJ.X INFLACIÓN APORTES IRREVOCABLES
RESULTADOS NO ASIGNADOS
TOTAL DEL PATRIMONIO NETO
$10.980
$104.762,91
$523.552.923,84
$530.895.654,75
$531.345.063,96TOTAL DEL PASIVO Y DEL PN.
$449.409,18TOTAL DEL PASIVO
PASIVO
1
1 NOTA: EL SALDO CORRESPONDE A CUENTAS ACREEDORAS CON ACCIONISTAS, CAPITALIZADA 11/11/11
Se adjunta al presente como Anexo A, la proyección para cada ejercicio (2012-2023) del balance.
plan de negocios 13
8.B. flUJo de fondos espeRado.
En relación a la generación de flujos de fondo, se ha preparado la estimación para el periodo 2012-2023, detallando la generación de fondo de cada periodo, desde el inicio de la construcción hasta la estabilización de los ingresos por alquileres.
Se ha incluido un préstamo de veinticinco millones de dólares a realizarse mediante dos ingresos, la mitad en 2012 y otra mitad en 2013. Se estima la devolución del préstamo en un plazo de cinco años.
En el periodo 2023 se computó la perpetuidad de los fondos futuros para reflejar el valor residual de los inmuebles a ese momento.
Se ha contemplado el pago de intereses y se ha incluido el impuesto a las ganancias. En el Anexo B, se incluye mayor detalle.
Los puntos más relevantes tenidos en cuenta son:
En el primer semestre de 2012 daremos inicio a la construcción de la etapa I.
En la etapa I, que comienza en junio 2012 y finaliza en septiembre 2013, se construirán 22.329 m2
comerciales, 6.357m2 de residencias, 7.352 m2 de oficinas y 7.514 m2 de cocheras subterráneas.
En la etapa II, que estima comenzar la construcción en enero 2013 y finaliza en diciembre 2014, se construirán 6.140 m2 comerciales, 39.952 m2 de residencias, 6.720 m2 de oficinas y 17.970 m2 de cocheras subterráneas. En este caso Insula Urbana SA aportará la tierra y el desarrollo estará a cargo de una tercera empresa (permuta). Insula Urbana S.A. recibirá a cambio de su aporte el 30% de los metros cuadrados construibles, incluyendo en ese porcentual todos los metros cuadrados comerciales.
A partir de octubre de 2013 se comienza con la comercialización de la etapa I y a partir de enero de 2015 con la comercialización de la etapa II. Siempre en relación a los metros cuadrados de resi-dencias, oficinas y cocheras.
De la etapa III en adelante se continuará con el esquema de permuta de mts 2 de tierra por mts2 construidos. La empresa venderá todos los que no tengan destino comercial.
En la última etapa del proyecto (VIII), la empresa construirá 36.340 m2 de locales comerciales, 18.990 m2 de oficinas premium y 7.040 m2 de cocheras subterráneas.
2012 2013 2014 2015 2020 2021 2022 2023
0 7.595.427 32.159.173 44.443.405 80.980.143 131.146.867 126.873.850 1.579.593.026
0 0 7.632.804 10.776.473 16.018.441 17.333.078 26.576.190 27.208.578
-28.956.586 -20.594.253 20.935.801 27.295.407 2.503.668 81.664.223 69.180.867 1.529.587.685
5.342.220 2.675.288 3.323.901 6.371.525 13.606.672 32.149.566 31.116.793 22.796.763
23.614.365 25.514.392 266.667 0 48.851.362 0 0 0COSTOS
GASTOS
INGRESOS
CASH
IMPUESTO A LAS GANANCIAS
CASH NETO
-28.956.586 -20.594.253 28.568.605 38.071.880 18.522.109 98.997.301 95.757.057 1.556.796.263
2016 2017 2018 2019
50.812.531 70.815.421 75.344.368 84.374.173
15.119.139 16.137.917 23.927.613 18.242.019
24.148.408 38.458.011 32.615.866 4.388.629
11.544.984 16.219.494 18.800.890 15.345.536
0 0 0 46.397.988
39.267.547 54.595.928 56.543.479 22.630.649
plan de negocios 14
Resumidamente la proyección muestra que a partir del tercer periodo, el proyecto comienza a generar flujos positivos y la empresa tendría posibilidades de realizar el pago de intereses y re pago del capital del préstamo y avanzar con el proyecto.
Los supuestos de ingresos y costos se detallan en el apartado del cuadro de resultados proyectado, sin embargo es importante mencionar:
El impuesto al valor agregado en los ingresos por ventas se ha considerado:
21% para los alquileres.
21% para la venta de oficinas.
10.5% para la venta de viviendas.
Los costos de la construcción incluyen tanto costos de obra como el 4% en concepto de ho-norarios por proyecto. Conservadoramente todos los costos se han estimado con un impacto de IVA del 21%.
El impuesto sobre los ingresos brutos se ha estimado en un 3.5% para los alquileres y en un 4.5% para la comercialización de unidades, basados en la normativa vigente.
8.c. cUadRo de ResUlTados pRoyecTado
En relación a la proyección de las utilidades, se muestra en el cuadro siguiente los resultados esperados para el periodo 2012-2023, incluyendo el impacto del impuesto a las ganancias y las amortizaciones. En el Anexo C, se incluye mayor detalle.
2013 2014 2015 2020 2021 2022 2023
25.933.349 45.870.094 62.934.164 67.916.115 108.569.802 104.854.422 76.912.297
23.692.259 36.978.811 50.203.158 56.571.326 88.796.551 90.036.549 76.912.297
2.241.090 8.891.283 12.731.006 11.344.789 19.773.251 14.817.873 0COSTOS
INGRESOS
MARGEN BRUTO
1.356.140 4.259.163 4.953.601 5.758.594 10.539.791 9.972.968 6.451.362
22.336.118 32.719.648 45.249.557 50.812.731 78.256.759 80.063.581 70.460.935
GASTOS
EBITDA TOTAL
14.175.208 20.013.450 28.078.402 32.190.002 49.355.782 50.530.216 44.288.496EBI
IMPUESTO A LAS GANANCIAS
86 %82 %83 %80 %81 %91 % 100 %
48 %45 %47 %45 %44 %55 % 58 %
76 %72 %75 %72 %71 %86 % 92 %
2016 2017 2018 2019
67.361.984 91.674.801 77.385.471 70.557.313
53.456.670 76.160.652 60.888.982 55.036.701
13.905.314 15.514.149 16.496.489 15.520.612
5.192.204 5.483.424 6.298.264 6.465.767
48.264.466 70.677.227 54.590.718 48.570.934
29.970.426 44.436.995 33.878.036 29.748.534
7.632.804 10.776.473 15.119.139 17.333.078 26.576.190 27.208.578 23.847.65216.137.517 23.927.613 18.242.019 16.018.441
79 %83 %79 % 78 %
44 %48 %44 % 42 %
71 %77 %72 % 69 %
21.808.012 30.789.923 43.197.541 49.523.081 75.931.972 77.738.794 68.136.148EBIT TOTAL
AMORTIZACIONES
74 %70 %73 %69 %67 %84 % 89 %
46.108.333 68.364.608 52.120.056 45.766.975
528.106 1.929.725 2.052.016 1.289.651 2.324.787 2.324.787 2.324.7872.156.133 2.312.620 2.470.663 2.803.958
67 %75 %68 % 65 %
plan de negocios 15
Como puede observarse en el cuadro detallado, Insula Urbana S.A. presenta utilidades desde su primer ejercicio. En el periodo 2013 se muestra una utilidad extraordinaria basada en la permuta de la tierra para la construcción de la etapa II. De allí en adelante exhibe utilidades por permuta hasta el periodo 2018. Como ya se dijo, la última etapa será desarrollada por la empresa.
Se recuerda aquí que la permuta consiste en entregar tierra a cambio de un porcentual de los metros que se construyan en ella. Ese porcentual estimamos aumentarlo progresivamente por la consolidación del proyecto.
La utilidad de la permuta se ha calculado teniendo en cuenta el costo de construcción de los metros cuadrados que se reciben, según el siguiente detalle:
COMERCIALES 6.1406.140 5.936.462
21.00870.782 19.510.950
COCHERAS 4.13317.970 1.913.832
VIVIENDAS 9.18939.952 10.076.630
OFICINAS 1.5466.720 1.584.026ETAPA II
ETAPA II
ETAPA II
TOTAL M2
ETAPA II
USOS M2 INSULAM2 TOTALES VALOR PERMUTA
30%RESULTADO DE LA PERMUTA
COMERCIALES 5.1005.100 5.054.211
19.54159.186 18.687.454
COCHERAS 3.84714.410 1.826.110
VIVIENDAS 9.23234.576 10.376.690
OFICINAS 1.3625.100 1.430.443ETAPA III
ETAPA III
ETAPA III
TOTAL M2
ETAPA III
USOS M2 INSULAM2 TOTALES
33%RESULTADO DE LA PERMUTA
VALOR PERMUTA
plan de negocios 16
COMERCIALES 7.3007.300 7.596.435
25.80375.828 24.879.400
COCHERAS 6.01022.260 2.995.329
VIVIENDAS 6.57924.368 7.765.336
OFICINAS 5.91321.900 6.522.299ETAPA IV
ETAPA IV
ETAPA IV
TOTAL M2
ETAPA IV
USOS M2 INSULAM2 TOTALES
34%RESULTADO DE LA PERMUTA
VALOR PERMUTA
COMERCIALES 14.10314.103 16.179.407
29.17479.917 31.468.143
COCHERAS 5.38323.505 2.957.436
VIVIENDAS 6.45128.170 8.393.886
OFICINAS 3.23814.139 3.937.414ETAPA VI
ETAPA VI
ETAPA VI
TOTAL M2
ETAPA VI
USOS M2 INSULAM2 TOTALES
36,51%RESULTADO DE LA PERMUTA
VALOR PERMUTA
COMERCIALES 7.0227.022 7.671.992
23.70468.130 23.444.493
COCHERAS 5.58820.470 2.924.128
VIVIENDAS 00 0
OFICINAS 11.09440.638 12.848.373ETAPA V
ETAPA V
ETAPA V
TOTAL M2
ETAPA V
USOS M2 INSULAM2 TOTALES
34,79%RESULTADO DE LA PERMUTA
VALOR PERMUTA
COMERCIALES 5.5645.564 6.702.356
13.51536.744 14.395.476
COCHERAS 3.69414.488 2.131.364
VIVIENDAS 1.4195.564 1.938.462
OFICINAS 2.83811.128 3.623.294ETAPA VII
ETAPA VII
ETAPA VII
TOTAL M2
ETAPA VII
USOS M2 INSULAM2 TOTALES
36,78%RESULTADO DE LA PERMUTA
VALOR PERMUTA
plan de negocios 17
La estimación de esta utilidad extraordinaria reviste importancia para el cálculo del impuesto a las ganancias, dado que no genera un movimiento genuino de fondos.
Las utilidades por unidad de negocio, antes de impuesto y sin incluir el resultado extraordinario por la permuta de la tierra, muestran el siguiente comportamiento proyectado para los primeros periodos del proyecto:
La utilidad por la comercialización de las unidades residenciales y de oficina se encuentra entre el 25 y el 30%, debido a que el costo del terreno no se ha considerado en los cálculos por ser el mismo no material. (5 dólares el metro cuadrado de tierra).
A continuación se detallan los principales supuestos utilizados en la presente estimación:
8.c.1. eTapas
Sin perjuicio de reiterar algunas cifras ya expuestas al analizar el flujo de fondos esperado (punto 8.B.), señalamos aquí que el proyecto prevé las siguientes etapas de ejecución:
La primera etapa involucra 22.329 m2 de locales comerciales, 7.352 m2 de oficinas , 6.357 m2 de viviendas y 7.514 m2 de cocheras subterráneas. Se estima que la inauguración de los locales comerciales se realizará en octubre 2013.
La segunda etapa comenzaría a construirse en enero de 2013 y se prevé finalizarla en diciembre de 2014. Incluye 6.140 m2 de locales comerciales, 6.720 m2 de oficinas, 39.952 m2 de viviendas y 17.970 m2 de cocheras subterráneas.
La tercera etapa comenzaría a construirse en enero de 2014 y se prevé finalizarla en diciembre de 2015. Incluye 5.100m2 de locales comerciales, 5.100m2 de oficinas premium, 34.576 m2 de vivienda y 14.410 m2 de cocheras subterráneas.
La cuarta etapa comenzaría a construirse en enero de 2015 y se prevé finalizarla en diciembre de 2016. Incluye 7.300 m2 de locales comerciales, 21.900 m2 de oficinas Premium, 24.368 m2 de vivienda y 22.260 m2 de cocheras subterráneas.
La quinta etapa comenzaría a construirse en enero de 2016 y se prevé finalizarla en diciembre de 2017. Incluye 7.022m2 de locales comerciales, 40.638m2 de oficinas premium y 20.470m2 de cocheras subterráneas.
80,00%70,00%60,00%50,00%40,00%30,00%20,00%10,00%
90,00%
0,00%201520142013 2016
TOTALVENTA
RENTA
80,00%70,00%60,00%50,00%40,00%30,00%20,00%10,00%
90,00%
0,00%
201520142013 2016
TOTALVENTA
RENTA
plan de negocios 18
La sexta etapa comenzaría a construirse en enero de 2017 y se prevé finalizarla en diciembre de 2018. Incluye 14.103 m2 de locales comerciales, 14.139 m2 de oficinas premium, 28.170 m2 de vivienda y 23.505 m2 de cocheras subterráneas.
La séptima etapa comenzaría a construirse en enero de 2018 y se prevé finalizarla en diciembre de 2019. Incluye 5.564m2 de locales comerciales, 11.128 m2 de oficinas premium, 5.564 m2 de vivienda y 14.488 m2 de cocheras subterráneas.
La última etapa comenzaría a construirse en enero de 2019 y se prevé finalizarla en diciembre de 2020. Incluye 36.340 m2 de locales comerciales, 18.990 m2 de oficinas premium y 7.040 m2 de cocheras subterráneas.
En resumen los metros cuadrados a desarrollarse en cada etapa se detallan en el siguiente cuadro.
La tendencia del desarrollo de metros cuadrados, por etapa será la siguiente:
8.c.2. ingResos.
Los ingresos están compuestos por dos variables:
Ingresos por alquileres de locales.
Ingresos por venta de unidades residenciales y oficinas.
160.000140.000120.000100.00080.00060.00040.00020.000
0IV VIIIII VIII VI VIII
OFICINASVIVIENDAS
COMERCIALES
COCHERAS
COMERCIALES
COCHERAS
VIVIENDAS
OFICINAS
5.564
36.744
14.488
5.564
11.128
VII
14.103
79.917
23.505
28.170
14.139
VI
7.022
68.130
20.470
-
40.638
V
7.300
75.828
22.260
24.368
21.900
IV
5.100
59.186
14.410
34.576
5.100
III
6.140
70.782
17.970
39.952
6.720
II
22.329
43.552
7.514
6.357
7.352
I
36.340
62.370
7.040
-
18.990
VIII
plan de negocios 19
8.c.2.1. ingResos poR alqUileRes.
Las superficies para alquiler corresponden exclusivamente a superficies comerciales.
Se ha contemplado una desocupación permanente del 2% de la superficie comercial.
Se han previsto ingresos por valor llave para la renovación de los contratos, luego de los tres primeros años. Las renovaciones sucesivas se fijaron a cinco años y el valore llave se estimó en U$D 300 por m2.
Solo se han incluido alquileres fijos por m2, sin considerar adicionales por ingresos variables en función de las ventas, considerando, a partir de 2017, trece alquileres anuales.
Asimismo para facilitar la estimación del valor locativo comercial, se consideró un promedio para el total sobre una base conservadora.
Partiendo de un valor de U$D 29 por m2 para el 2011, la proyección para la apertura de Insula Urbana (octubre 2013) proyecta U$D 35 por m2. Aumenta a U$D 38 dólares en 2014 y, de allí en adelante, se previó una suba del 5% en dólares por año.
La empresa considera que los centros comerciales entregan un servicio integral a sus dos tipos de clientes, los directos (locatarios) y los indirectos (clientes que visitan el centro comercial). De esta manera, los ingresos por las superficies comerciales dependen, en cierto modo, de las ventas del sector y, por lo tanto, están sujetos a los ciclos propios de la actividad económica. A ello obedece la estimación del 5% anual. Para que la proyección sea más conservadora, la empresa no consideró ingresos provenientes de alquileres variables.
El sector comercio y servicios representa cerca de un 54% del Producto Interno Bruto (PIB), y su evolución está fuertemente ligada a la evolución de la economía. Por su parte, el consumo de las personas representa cerca de un 65% de la demanda interna total. Las tasas de crecimiento de los últimos seis años oscilaron entre el 6.8 y el 8.5%. En 2010 la actividad económica evidenció una significativa recuperación, con un alza de 9,2% en relación al año anterior, siendo la mayor contribución a ese crecimiento el consumo privado con una incidencia de 64% y un alza de 9%. Finalmente, el Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé para este año un crecimiento del PIB de 6% para Argentina, superior a la tasa proyectada mundial de 4,4% y a la correspondiente al conjunto de países de América Latina de 4,7%. Asimismo, para 2012 el organismo estima un progreso económico nacional del orden de 4,6%, similar al previsto para el mundo (4,5%) y para la región (4,2%).
60,0050,0040,0030,0020,0010,000,00
70,00
2017201620152014201320122011 2018 2019 20212020 2022 2023
plan de negocios 20
El positivo desempeño actual del consumo puede atribuirse a una combinación de factores entre los que se encuentran la aceleración de precios, como dinamizador del consumo minorista y la generalización de los créditos al consumo a través de compras con tarjetas bancarias. La inflación minorista, ante un igual o levemente creciente salario nominal, genera pérdidas en el poder de compra, por lo que los individuos tienden a consumir en lugar de ahorrar.
Podemos concluir que el consumo privado es sólido, apoyado por una política agresiva de ofertas de las grandes cadenas comerciales como así como una fuga hacia bienes por temor a la inflación, que trae aparejado el fuerte crecimiento, tendencias que han sido reflejadas conservadoramente en las proyecciones realizadas.
8.c.2.2. ingResos poR las VenTas de Unidades Residenciales y de oficina
Los desarrollos de Insula Urbana S.A. en el segmento residencial y de oficina de la primera etapa y los metros recibidos por la permuta de las etapas siguientes, se comercializarán en su totalidad.
La estimación de los precios de venta (sin IVA) se han basado en los productos competitivos y la proyección se ha realizado con incrementos anuales en dólares, más importantes al principio –por la consolidación del proyecto-, y luego más estabilizados a razón de un 5% de aumento por año.
8.c.3. cosTos poR MeTRo cUadRado.
Los costos han sido estimados dependiendo del tipo de construcción que se realizará. El costo del terreno no ha sido considerado para las estimaciones proyectadas.
En el siguiente cuadro se muestra la evolución utilizada para la proyección:
3.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
4.5004.000
20182017201620152014201320122011 2019 202220212020 2023
VIVIENDACOCHERA
OFICINA
1.4001.2001.000
800600400200
0
1.8001.600
2011 201420132012 2015 2016 201920182017 2021 20222020 2023
OFICINASVIVIENDAS
COMERCIALES
COCHERAS
plan de negocios 21
La proyección del costo del m2 parte desde el 2011 y es consistente con los costos actuales.
Se ha estimado que para los periodos 2012 y 2013 el incremento de costos será de un 10 % por año en dólares, desde allí en adelante se estima un incremento del 5% en dólares.
Esta estimación se ha realizado teniendo en cuenta que durante los últimos años los precios han aumentado por encima del valor del dólar, y estimando que esta diferencia se reducirá para fines de este año.
Si esto no ocurriese, el mayor costo en dólares de la construcción, se trasladará a los precios de venta, tal cual ha ocurrido en los últimos años, manteniendo la rentabilidad bruta en niveles simi-lares a los estimados.
Según se muestra en el cuadro siguiente la evolución del costo en dólares de la construcción arroja para 2010 un valor de U$D 713 por m2, habiendo considerado en la estimación partir en 2011 con un costo promedio de U$D 810 por m2.
Adicionalmente para la etapa I y VIII se han previsto honorarios por proyecto del 4% del valor de la construcción.
8.c.4. gasTos indiRecTos
Dentro de los gastos indirectos se han previsto:
El impuesto sobre los ingresos brutos del 3.5% para la actividad de alquileres y del 4.5% para la venta de unidades residenciales y de oficinas.
El impuesto al débito y al crédito, a la tasa del 1.2%.
Honorarios y amortizaciones.
529
2008 200920072006200520042003200220012000199919981997199619951994199319921991 2010
571610 595
648606 621 622 618 606
360388
422466
539
670623
713606
294
EVOLUCION DEL COSTO DE LA CONSTRUCCIÒN EN USD DIC 1991-2010
FUENTE/ REVISTA LA VIVIENDA EDIFICIO 15 PISOS 100 U. +26 COCHERAS NO INCLUYE IMPUESTOS, HONORARIOS E IVA REPORTE INMOBILIARIO
plan de negocios 22
8.c.4.1. HonoRaRios y aMoRTizaciones
Se han previsto los siguientes honorarios:
Relacionados con la administración de la obra de la primera etapa, se han estimado honorarios por el 8% del costo de la misma.
Relacionados con la administración de los locales alquilados, se han estimado honorarios por el 4% de los ingresos por ese concepto.
Relacionados con la comercialización de las unidades de oficina y vivienda se han estimado honorarios del 2,5% de los valores de venta.
Relacionados con las gestiones de permuta se han contemplado honorarios por el 3% del valor al costo del total a permutar.
Como gastos de mantenimiento por el tiempo que permanezcan en el activo las superficies destinadas a la venta, se ha estimado el 0,5% del valor de las ventas.
En relación a las amortizaciones se han contemplado:
Amortizaciones de locales comerciales (construcciones permanentes) por un plazo de cincuenta años.
Amortizaciones de locales comerciales (construcciones provisorias) por un plazo de siete años.
9. R.s.e.
En el marco de su programa de Responsabilidad Social Empresaria, la empresa ha formalizado con el Municipio del Pilar las siguientes acciones.
Por un lado, ya ha donado:
La suma de 600.000 pesos para aplicar a obras de pavimentos en el distrito.
La suma de 20.000 pesos en caños pluviales para canalizar una peligrosa zanja a cielo abierto, en la ex ruta 8, muy cercana a un establecimiento público de educación primaria.
La totalidad de la obra pública sobre calle Chile, y que habrá de superar el millón de pesos.
Una hidroelevadora para tareas de mantenimiento eléctrico.
Además, la empresa encarará una obra de características sociales inéditas: la creación de un cen-tro cívico para el barrio Los Tilos, situado en la localidad de La Lonja.
Insula Urbana S.A. no imagina un emprendimiento inmobiliario de las características del pro-yectado, disociándolo de la necesaria visión de extender su capacidad transformadora y su deseable perspectiva económica, a la inserción social y la participación en los sectores más necesitados.
plan de negocios 23
Se consideró absolutamente necesario acompañar al Estado en la implementación de acciones sociales que viabilicen mejoras concretas en la calidad de vida de las comunidades más vulnerables.
Y, con esa visión, inició hace ya casi un año, un programa de análisis con la colaboración de mu-chos funcionarios municipales, del que resultó la elaboración de una propuesta que nuestra empresa pretende asumir voluntariamente como un compromiso que eleve los niveles de desarrollo social del barrio “Los Tilos”.
Para ello, la empresa ya dio curso a la constitución de la Fundación Insula Urbana desde la cual implementará un programa de acción social dividido en tres áreas bien definidas:
9.a.desaRRollo de Un cenTRo cÍVico
El desarrollo del centro cívico comprende la construcción, equipamiento y operación de un centro de desarrollo integral; la construcción de un salón de usos múltiples para actividades deportivas y sociales y la construcción de una capilla. En caso de obtener las autorizaciones correspondientes en la gobernación provincial, se construirá una dependencia policial. Para el monitoreo del área vecina al centro cívico, se donarán cámaras de seguridad.
El centro cívico se construiría en un predio municipal.
El centro de desarrollo integral tendría una superficie estimada de 250 m2, mientras que el polideportivo tendrá una superficie estimada de 800 m2, en tanto la capilla y apoyatura parroquial tendrían una superficie estimada de 150m2.
La superficie del destacamento policial se estima en 110 m2.
Adicionalmente, construiremos una chanca de futbol y un sector de juegos.
anTepRoyecToelegido
plan de negocios 24
El cronograma de desarrollo del centro cívico es el siguiente:
1. Constitución de la fundación: noviembre 2011.
2. Obtención del uso de la tierra: a cargo del municipio.
3. Donación de domos de seguridad: mayo de 2012.
4. Cerramiento del predio; nivelación; parquización y construcción del centro de desarrollo integral, planta de tratamiento y áreas deportivas: segundo semestre del año 2012.
5. Construcción de la Capilla: inicio de 2013.
6. Construcción del Polideportivo: fin de 2013/2014.
7. Dependencia Policial: sujeto a la obtención de la autorización del gobierno de la Provincia de Buenos Aires.
9.B. ocUpaciÓn de espacios disponiBles.
En la zona de influencia del futuro centro cívico, se detectaron varias fracciones de tierra de consi-derable tamaño, cuyo riesgo a ser usurpadas podría potenciarse ante el conocimiento de la ejecución de esta obra social, lo que dificultaría la viabilidad del plan por el aumento de la población necesitada.
Para evitar esta posibilidad propusimos implementar en esos espacios dos opciones sujetas al tamaño de los mismos:
Plan mi huerta: pretendemos cerrar los terrenos y capacitar a los vecinos y proveerlos de los insumos necesarios para convertir esos terrenos en huertas, con la supervisión del INTA.
Desarrollo de espacios públicos (plazas públicas, espacios deportivos).
La ejecución de este tramo de nuestra propuesta está sujeta a que el Municipio proponga un formato jurídico que permita implementarla.
Estimamos que la ejecución total del proyecto insumirá alrededor de U$D 800.000
noTa legal Este plan de negocios es confidencial y ha sido preparado por Insula Urbana S.A. (“ Insula ”) al solo efecto informativo en relación con la eventual inversión privada en Insula. Este plan de negocios es personal y le es entregado a usted a su requerimiento y no constituye una oferta de venta, ni una invitación a formular oferta de compra de acciones, ni tampoco constituye una oferta pública según el Artículo 16 de la Ley de Oferta Pública Argentina N° 17.811. La dis-tribución del presente brochure a cualquier otra persona o su reproducción, no está autorizada, y cualquier divulgación de su contenido, sin el consentimiento por escrito de parte de Insula, está prohibida.
La información contenida en este plan de negocios podría estar sujeta a cambios y modificaciones y no puede ser con-siderada definitiva por aquellas personas que tomen conocimiento de ella.
anexo a
plan de negocios
anexo B
plan de negocios
anexo c
plan de negocios
anexo d
plan de negocios
pRiM
eRa
eTap
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cons
truc
cione
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visor
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cons
truc
cione
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eTap
a
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Ta e
Tapa
qUin
Ta e
Tapa
sexT
a eT
apa
sepT
iMa
eTap
a
ocTa
Va e
Tapa