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MEMORIA DESCRIPTIVA
DEMOLICIÓN EDIFICACIÓN EXISTENTE
PROYECTO VIVIENDA BIFAMILIAR
LOCALIZACIÓN: CALLE 2 # 12 A – 27 BARRIO SAN CAYETANO
PROPIETARIO: EDILBERTO TORRES MC CORMACK
ARQUITECTA PROYECTISTA
MARTHA CECILIA GIRALDO ZAMBRANO
SANTIAGO DE CALI
ABRIL 2014
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TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................................... 2
2. RESEÑA DEL BARRIO SAN CAYETANO ........................................................................... 3
3. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO ................................................................................................ 5
4. NORMATIVIDAD ...................................................................................................................... 9
5. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ....................................................................................... 10
5.1 DEMOLICIÓN EDIFICACIÓN EXISTENTE ............................................................... 10
5.2 PROPUESTA CONSTRUCCIÓN NUEVA .................................................................. 10
6. BIBLIOGRAFIA ....................................................................................................................... 15
7. ANEXOS .................................................................................................................................. 16
ANEXO 1. CERTIFICADO DE TRADICION DE MATRICULA INMOBILIARIA ................ 16
ANEXO 2. PAZ Y SALVO DE IMPUESTO PREDIAL........................................................... 18
ANEXO 3. PLANOS VIVIENDA EXISTENTE ........................................................................ 19
ANEXO 4. DILIGENCIA DE INSPECCION OCULAR DEL PROCESO:
PERTURBACION POR HUMEDAD ........................................................................................ 21
ANEXO 5. PERITAJE TECNICO A CONSTRUCCION EXISTENTE ................................ 25
ANEXO 6. FICHA POLIGONO NORMATIVO 41 .................................................................. 28
ANEXO 7. LÍNEA DE DEMARCACIÓN .................................................................................. 31
ANEXO 8. PLANOS ARQUITECTÓNICOS PROYECTO PROPUESTO .......................... 32
ANEXO 9. PLANOS ESTRUCTURALES PROYECTO PROPUESTO.............................. 34
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1. INTRODUCCIÓN
La presente memoria describe la intervención a realizarse en un predio localizado en el
barrio San Cayetano de la ciudad de Santiago de Cali. A pesar de que el predio en la
actualidad no representa ni contribuye ningún valor al patrimonio cultural o arquitectónico
del barrio y de la ciudad, es preciso decir que el proyecto de intervención (construcción)
planeado se acoge a lo dispuesto en materia de normatividad urbanística y legal
establecida tanto por la Nación como por la ciudad de Santiago de Cali. De ahí que se
reconoce que tanto el barrio como sus predios fueron declarados bienes de interés
Cultural (BIC) por el Municipio, según consta en los Acuerdos 069 del año 2000 (por
medio del cual se adoptó el POT del Municipio) y el 0232 del 2007 (Por medio del cual se
adopta el plan especial de protección del patrimonio urbano – arquitectónico del Municipio
de Santiago de Cali). Dentro de las exigencias emanadas por los Acuerdos Municipales y
el Departamento Administrativo de Planeación Municipal de la ciudad de Santiago de Cali,
se encuentra la realización de una “Memoria Descriptiva” de la propuesta de intervención.
Por lo tanto, en el presente documento se cumple con tal exigencia de la siguiente
manera:
En la primera parte, se realiza una breve reseña del barrio San Cayetano, donde se
muestra su localización, los límites intra-urbanos y una síntesis de su origen como barrio
en la década de los años treinta del siglo pasado. Luego, se realiza una descripción del
estado actual del predio, donde a través del registro fotográfico se evidencia las
condiciones de la fachada, de los muros y de las instalaciones hidrosanitarias del predio.
De una parte, se observa el deterioro en que se encuentra el predio, lo que viene
ocasionando incomodidades tanto a sus propios ocupantes como a algunos vecinos de
predios aledaños. Y de otra parte, se muestra el diseño de la fachada (puerta, ventana,
techo), el cual no representa un valor significativo en cuanto a patrimonio arquitectónico o
cultural para la ciudad.
En la siguiente parte se menciona la normatividad vigente en cuanto a la intervención de
predios localizados en áreas declaradas como bienes de interés cultural (BIC).
Finalmente, se hace una presentación del proyecto de intervención en el predio a través
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de la construcción de una vivienda bifamiliar, donde se cumple con la normatividad
arquitectónica, urbanística, técnica y jurídica al respecto.
2. RESEÑA DEL BARRIO SAN CAYETANO
El barrio San Cayetano limita por el Norte con el barrio San Antonio, al Occidente con el
Acueducto San Antonio, hacia el Sur con el barrio Los Libertadores, al Sur-Occidente con
el barrio El Nacional y hacia el Oriente con la Calle 5. Además está localizado entre la
Carrera 12 y 18, y entre la Calle 5 y Calle 3 Oeste. Según Cali en cifras (2011) el barrio
cuenta con 1663 viviendas, donde el estrato socioeconómico predominante es el 3.
Finalmente, apoyándose en cifras del IDESC y DANE (2010) se estimó una población de
7314 para el año de 2010.
Figura No. 1. Localización del predio en el barrio San Cayetano.
El barrio San Cayetano hace parte de los barrios denominados “históricos” que marcaron
el desarrollo urbanístico de la ciudad de Santiago de Cali a principios del siglo XX. En él
se evidencia vestigios de una arquitectura cambiante a lo largo del siglo, donde en sus
Fuente. IDESC, Alcaldía del Municipio de Cali
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viviendas se combinan expresiones que van desde lo colonial, lo republicano hasta la
aparición de algunas formas propias de los años sesenta y setenta.
Hay que considerar además, que la fundación del barrio San Cayetano se dio en la
década de los años veinte del siglo pasado (Siglo XX). Por ejemplo, el profesor Edgar
Vásquez Benítez en la su obra: “Historia de Cali en el Siglo 20” registra que en la década
de los años veinte se inicia en la ciudad una interesante expansión urbana1.
“En esa misma década, se inició una expansión gradual de algunos barrios que, en algunos casos, dio lugar a otros: San Antonio se fue ampliando hacia la colina y hacia La Chanca, donde más tarde se conformarían los barrios de San Cayetano y Libertadores, además la conformación inicial de Alameda. Lo mismo ocurrió con la extensión de El Calvario hacia lo que sería el barrio Fray Damián, y Santa Rosa hacia San Bosco y la Sardinera”.
Finalmente, la localización del barrio lo hace especial por su cercanía a barrios como San
Antonio y también al denominado centro histórico de la ciudad. En el interior del barrio se
reconoce hitos como la Loma de la Cruz y la Iglesia de San Cayetano, lo que en su
conjunto se le da un valor desde el patrimonio cultural e histórico de la ciudad.
1 VÁSQUEZ, Édgar (2001). Historia de Cali en el Siglo 20.
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3. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO
El predio a intervenir se encuentra ubicado en la Calle 2 No. 12 A – 27 del barrio San
Cayetano, comuna 3, estrato 3 de la ciudad de Santiago de Cali (ver figura 2), el cual
cuenta aproximadamente con 132 metros cuadrados y alinderado de manera general así:
por el Norte, con el predio de la Calle 2 No. 12 A – 25; por el Sur, con el predio de la Calle
2 No. 12 A – 35; por el Oriente, con el predio de la Calle 2A No. 12 A - 40; por el
Occidente, con la Calle 2 (Ver fotos 1, 2, 3 y 4). Dicho inmueble se identifica con el
número de Matrícula Inmobiliaria 370-330741 (Anexo 1) y con el número predial
A007300280000. (Anexo 2)
Figura No. 2. Ubicación satelital del predio
Fuente: Google earth
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Fotografías del entorno del predio
Actualmente se encuentra construida una vivienda de aproximadamente 50 años de
antigüedad, la cual consta de solar, tres alcobas, baño, cocina, comedor y patio de ropas,
siendo su distribución arquitectónica no confortable, dado que no tiene unos estándares
mínimos para la comodidad funcional del uso de los espacios y además, la comunicación
entre los diversos espacios no es eficiente, no se diferencia las áreas sociales de las
Foto No. 1. Calle 2 Vista del predio Foto No. 2. Calle 2 entre Carrera 13 y 12 A
Foto No. 3. Carrera 13 con Calle 2 Foto No. 4. Carrera 13 con Calle 2
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privadas y en algunas áreas las iluminación es deficiente, en relación con el entorno
desde el valor arquitectónico no hay un aporte significativo al mismo, porque su fachada
en general no está acorde con el patrimonio del sector. Puerta y ventana metálicas sin
ningún valor arquitectónico. (Anexo 3) (Ver fotos 1, 2, 3 y 4). Es de anotar que el estado
general de la vivienda es malo, paredes construidas en ladrillo común en soga, fisuradas,
sin escuadra, desplomadas, sin vigas de amarre y sin dinteles, provocando entre otras
cosas que las puertas no funcionen bien, cocina con mesones en madera, sin enchapar y
antihigiénico, pisos sin contrapiso, hundidos, agrietados y socavados, lo que hace que en
algunos sectores se aprecie el suelo, las instalaciones hidrosanitarias y eléctricas se
encuentran a la vista, el baño con enchape deteriorado y aparatos sanitarios en mal
estado, lavadero en mal estado, la cubierta está deteriorada, con goteras que ha
deteriorado el cielo falso, el cerramiento del patio es propiedad de los vecinos, adicional el
sistema de alcantarillado se encuentra obsoleto y con filtraciones, lo que ha generado
humedades tanto en la vivienda, como en sus colindantes, a tal punto que el colindante
del costado sur Calle 2 No 12 A – 35, en vista de la situación, presentó denuncia ante la
Secretaria de Gobierno, Convivencia y Seguridad levantándose el expediente No.
4161.2.24.1.158-13 del Proceso: Perturbación por humedad y el día 23 de enero del 2014
se realizó la diligencia de inspección ocular (Anexo 4).
Foto No. 5. Fachada del predio Foto No. 6. Estado de muros internos
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De otra parte se contrató a la Ing. Civil Yolanda Abella Millán para la realización de un
peritaje técnico a la construcción existente, mediante el cual se determinó que lo
recomendable es la demolición total de la construcción existente (Anexo 5),
adicionalmente se realizó un registro fotográfico el cual muestra el estado de la vivienda y
con esto se corrobora lo anteriormente expuesto. (Ver fotos 5, 6, 7, 8, 9 y 10).
Foto No. 7. Humedades en muros Foto No. 8. Estado de cubierta y cielo falso
Foto No. 9. Estado de pisos del predio Foto No. 10. Instalaciones hidrosanitarias
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4. NORMATIVIDAD
Acorde con el Acuerdo 069 de 2000 por medio del cual se adopta el POT del Municipio de
Santiago de Cali, el predio se encuentra ubicado en el Polígono Normativo 41 Sub-área 1,
tratamiento Preservación Arquitectónica, Artística y Cultural - PUAAC, en el cual se
estipula “Desarrollada y edificada por el sistema de no agrupación en soluciones de loteo
individual para vivienda y algunos usos complementarios. Se ha convertido en un conjunto
urbano de valores patrimoniales a preservar por el mismo sistema de urbanización y
tipologías edificatorias, sin división predial, para vivienda unifamiliar, bifamiliar y otros
usos asociados a la vivienda. Se permite un piso de altura y excepcionalmente dos (2)
pisos si el DAPM lo considera viable en el contexto de la consolidación de las manzanas2”
(Anexo 6) (Anexo 7).
Por otro lado, el Acuerdo 0232 del 2007, “Por medio del cual se adopta el plan especial de
protección del patrimonio urbano – arquitectónico del Municipio de Santiago de Cali”,
define en su “ARTÍCULO 38º: Consideraciones generales para la conservación Tipo 5 o
tipológico-morfológica. Todas las intervenciones que se ejecuten en predios o inmuebles
que se levantan en predios con conservación Tipo 5, deberán garantizar el respeto y
conservación de los elementos de fachada, organización espacial y disposición
volumétrica invariante en el sector…”
2 Ficha Normativa Urbana polígono 41
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5. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
5.1 DEMOLICIÓN EDIFICACIÓN EXISTENTE
De acuerdo a lo mencionado anteriormente, como Arquitecta proyectista, solicito el
concepto de viabilidad al Departamento de Administrativo de Planeación Municipal
(DAPM) para la demolición total de la construcción existente en la Calle 2 No. 12 A - 27
del Barrio San Cayetano, y la construcción de una nueva edificación que se integre al
contexto general de la manzana.
Es de anotar que una vez se tenga el concepto de Viabilidad del DAPM, se presentara
ante la curaduría, la solicitud de licencia de demolición.
5.2 PROPUESTA CONSTRUCCIÓN NUEVA
Se plantea la construcción de una vivienda bifamiliar en dos pisos, cada una
completamente independiente, accesos separados y exclusivos para cada propietario,
acometidas y medidores de servicios públicos independientes, con funcionalidad de
espacios, óptimas condiciones de iluminación, ventilación, seguridad y salubridad que
garanticen el confort de sus habitaciones, esto en cuanto al diseño arquitectónico, en
cuanto al diseño estructural se presentará para solicitar la licencia de construcción los
planos estructurales que cumplan con el TITULO “E” - Casas de 1 y 2 pisos del
Reglamento Colombiano de Construcción Sismoresistente NSR-10. (Anexo 8).
FACHADA PROPUESTA
Para el diseño de la fachada, se partió del análisis del perfil existente en su geometría,
dimensiones, proporciones, cromas, texturas, tanto las originales como aquellas
adquiridas en el tiempo, buscando que la fachada ´propuesta se integre al entorno como
una unidad formal que busca valorar sus conceptos compositivos, de proporciones y del
diseño en general.
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La fachada plantea un Hall de acceso con puerta en madera para la vivienda del primer
piso, el cual está generalizado y se puede apreciar en el perfil (Ver figuras 3 y 4), las
ventanas con una proporción vertical cumpliendo con las características de la época,
balcón tradicional con baranda en tubo cuadrado color negro y pasamanos en madera,
puerta de acceso a la vivienda del segundo piso integrada a la puerta de garaje en
madera, planteado de acuerdo a lo que se encuentra generalizado en el entorno, también
se propone la pintura de la fachada en color blanco en fachadas en la línea de paramento
y color beige en las fachadas retrocedidas (hall de acceso y balcón) (Ver figura 5).
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PERFILES DE LA CALLE 2
Figura No. 3. Perfil Calle 2 costado del proyecto
Figura No. 4. Perfil Calle 2 frente al proyecto
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FACHADA PROPUESTA EN EL PERFIL CALLE 2
Figura No. 5. Calle 2 Perfil con fachada propuesta
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DISTRIBUCCIÓN ARQUITECTÓNICA PRIMER PISO
Consta de: Hall de acceso el cual se integra al entorno, con puerta de madera para
acceso a la vivienda del primer piso, garaje de uso exclusivo de la vivienda del segundo
piso, sala, comedor, dos alcobas, baño, cocina, tres patios internos y patio de ropas; estos
espacios cuentan con iluminación y ventilación directa, con un área construida de 91.20
m2 y área libre de 40.80 m2.
DISTRIBUCCIÓN ARQUITECTÓNICA SEGUNDO PISO
Consta de: Acceso a la vivienda del segundo piso a través de puerta garaje en madera
independiente en la fachada, sala, comedor, balcón, tres alcobas, baño social, baño de
alcobas, cocina, vacíos a patios; estos espacios cuentan con iluminación y ventilación
directa, con un área construida de 91.20 m2.
De acuerdo a los diseños arquitectónicos premencionados, se obtuvo un índice de
ocupación de 0.69 y un índice de construcción de 1.38.
COMENTARIOS GENERALES
En relación con la propuesta podemos resaltar, que la estructura planteada garantiza una
edificación estable, con espacios funcionales, intercomunicados eficientemente, brindando
una iluminación y ventilación optima y natural, así mismo se le da un carácter a la
edificación, con proporciones adecuadas, los materiales utilizados para sus acabados y el
diseño de los elementos arquitectónicos, los cuales aportan en la conservación y
permanencia del valor de patrimonio de interés cultural del sector.
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6. BIBLIOGRAFIA
Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Santiago de Cali. Cali en
Cifras 2011. Cali, 2012.
Municipio de Santiago de Cali. Acuerdo 069 de 2000. Adopción del POT para la
ciudad de Santiago de Cali.
Municipio de Santiago de Cali. Acuerdo 0232 de 2007. Por medio del cual se
adopta el plan especial de protección del patrimonio urbano.
Vásquez, Édgar. Historia de Cali en el siglo 20. Cali, Artes Gráficas del Valle,
2001.
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7. ANEXOS
ANEXO 1. CERTIFICADO DE TRADICION DE MATRICULA INMOBILIARIA
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ANEXO 2. PAZ Y SALVO DE IMPUESTO PREDIAL
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ANEXO 3. PLANOS VIVIENDA EXISTENTE
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ANEXO 4. DILIGENCIA DE INSPECCION OCULAR DEL PROCESO: PERTURBACION POR HUMEDAD
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ANEXO 5. PERITAJE TECNICO A CONSTRUCCION EXISTENTE
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ANEXO 6. FICHA POLIGONO NORMATIVO 41
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ANEXO 7. LÍNEA DE DEMARCACIÓN
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ANEXO 8. PLANOS ARQUITECTÓNICOS PROYECTO PROPUESTO
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ANEXO 9. PLANOS ESTRUCTURALES PROYECTO PROPUESTO
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