maestrÍa en valuaciÓn inmobiliaria e industrial...en un principio se repartieron grandes terrenos...
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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C. DELEGACIÓN MEXICO
AVALUÓ PARA TERRENO EJIDAL O COMUNAL EN PROCESO DE EXPROPIACIÓN
TESIS
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA:
ALBERTO MANUEL CORTINA MARISCAL
ASESOR JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA CONFORME ACUERDO EN MEXICO, D.F. No 954061 DE FECHA 15 DE NOVIEMBRE DE 1995
MEXICO, D.F. A 1 DE AGOSTO DEL 2006
A Gaby y a Camila
A Alberto y a Patricia
Esto es Gracias a Ustedes
ÍNDICE Página
INTRODUCCIÓN 1 CAPITULO I
1 Antecedentes 6 1.1 Época Precolonial 6 1.2 México Independiente 8 1.3 La Revolución Mexicana 8
1.3.1 Ley Agraria 9 1.4 Época Moderna 11 1.5 El Registro Agrario Nacional 13 1.6 El Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal 14 1.7 La Procuraduría Agraria 14
CAPITULO II 2 Marco Teórico 15
2.1 Marco Normativo 15 2.2 Organismos Gubernamentales 21
2.2.1 INDABIN 21 2.2.2 CORETT 24
CAPITULO III 3 La Valuación 40
3.1 Código de ética 41 3.2 Metodología 44 3.3 Núcleos Agrarios 45
3.3.1 Expropiación de Terreno Ejidales o Comunales 45 CAPITULO IV
4 Trabajo Valuatorio de Terreno Agrícola 57 4.1 Antecedentes a la Solicitud 58 4.2 Datos Generales 58 4.3 Datos de la Región 59 4.4 Terreno 60 4.5 Consideraciones Generales 65 4.6 Croquis de la Investigación de Mercado 67 4.7 Comentarios, Supuestos y Condiciones Limitantes del Avalúo.. 68 4.8 Enfoque Comparativo de Mercado 68 4.9 Enfoque de Costos 72 4.10 Enfoque de Ingresos 73 4.11 Resumen de Valores Obtenidos 73 4.12 Consideraciones Previas a la Conclusión 73 4.13 Conclusión del Avalúo 73 4.14 Reporte Fotográfico 74
CAPITULO V 5 Resultados 78
CONCLUSIONES 81 BIBLIOGRAFÍA 84 GLOSARIO DE TÉRMINOS 81
c i i r l i B L i O T E C A
INTRODUCCIÓN
En el Estado de Morelos, como en gran parte de la República Mexicana, se vive
actualmente una gran problemática con respecto a la tenencia de la tierra. Este
problema no es nuevo, al contrario, se viene acarreando desde la época de la
Conquista Española, y es indicativo el enfocarnos a Morelos ya que de aquí surgió
el principal y más fuerte movimiento para lograr un justo reparto de la tierra
durante la Revolución Mexicana.
"La tierra es de quién la trabaja" enunciaba uno de los principales caudillos de la
Revolución y hoy en día figura emblemática del Estado de Morelos, el General de
División Emiliano Zapata. La idea de Zapata era que había que darle tierra a quién
estuviera dispuesto a trabajarla, pero esto no ha resultado tan fácil de lograr.
¿Bajo que régimen de propiedad se les debería entregar estas parcelas a quienes
habrían de hacerlas productivas? ¿Cómo evitar que estas parcelas regresaran a
formar grandes hacendados que explotaran a quienes realmente la hacen
productiva?
Se determinó formar núcleos integrados por los mismos interesados en trabajar
estas parcelas los cuáles dispondrían de sus propios reglamentos y organismos
de administración y vigilancia que asegurarían se mantuviera la equidad en la
distribución de las parcelas que conformaran dichos núcleos. Estos núcleos se
dividieron en ejidales y comunales. La mayor parte del Estado de Morelos está
conformado por estos núcleos.
Se establece un gran candado para evitar que se les pueda despojar a los
ejidatarios y comuneros de sus parcelas, estableciendo que la única manera de
poder convertir estos terrenos ejidales y comunales a propiedad privada deberá
ser mediante mandato Presidencial.
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La idea en papel es buena, sin embargo, no escapa a los principales males que
acechan todo aspecto de la vida de ésta y muchas otras naciones, la falta de
educación y la corrupción.
En un principio se repartieron grandes terrenos ejidales para volverlos productivos
y generar productos que asistieran al sustento del Estado, así como terrenos
comunales que sirvieran para el desarrollo de la entidad. Al ir creciendo las
familias, los ejidatarios y comuneros comienzan a dividir estos terrenos y parcelas
para repartirlas entre los numerosos hijos y nietos. Estos a su vez comienzan a
sufrir y resentir la falta de apoyos para poder mantener productiva sus parcelas y
empiezan a buscar otros medios de sustento para sus crecientes familias, en
muchas ocasiones dejando abandonadas dichas parcelas.
Con el crecimiento indiscriminado, desordenado e irregular de la mancha urbana,
la demanda por terrenos para vivienda se convierte en una necesidad constante.
Los ejidatarios y comuneros ven en esta necesidad una oportunidad para vender a
particulares fracciones de estas parcelas lo cuál provoca una gran incertidumbre
en la situación legal de estos terrenos.
Los dueños de las parcelas se ven confrontados con la triste realidad de que la
única manera de que sus tierras les produzcan una ganancia económica es
vendiéndolas. En menos tiempo de lo que uno se pudiera imaginar, surgen
grandes centros habitacionales en estas tierras ejidales y comunales. Los
particulares, en su afán de hacerse de un terreno para resolver su problemática de
vivienda, en la mayoría de las situaciones adquieren dichos terrenos mediante
contratos privados muchas veces carentes de las cláusulas básicas que deben de
contener dichos contratos y en algunas ocasiones acuden al Notario Público para
llevar a cabo una escritura de traslado de dominio con lo cuál creen que se
encuentran legalmente protegidos para conservar el terreno que están
adquiriendo.
2
Algunos Notarios, con el afán de cobrar una escrituración no le advierten al
adquirente que el tener una escritura de propiedad no cambia el uso de la tierra
por lo que quedan susceptibles de ser reclamados y despojados por los mismos
ejidatarios y comuneros. Otros Notarios les advierten a los promitentes
adquirentes pero aún así, éstos deciden "jugársela" quedando indefensos
legalmente.
De igual forma, los comisariados ejidales y comunales han visto en esta práctica
una forma importante de hacerse de recursos. Lejos de orientar y proteger tanto a
los ejidatarios y comuneros como a los particulares, permiten estas prácticas y,
dependiendo del municipio proceden de distintas maneras. Generalmente esperan
a que el particular construya su vivienda para intervenir, algunos cobrando
nuevamente los terrenos ya liquidados para proporcionar un documento que
acredite al interesado como poseedor déla fracción de terreno con la condición de
que al no cubrir el monto estipulado se le pueda intervenir la propiedad en
cuestión. Otros de plano esperan a que se termine de construir para invadir y
despojar obviamente amparados por la ley.
Y naturalmente, también se utilizan tanto los candados para la transformación del
uso de la tierra como a los mismos ejidatarios y comuneros para fines de presión
política. Basta que un gobierno invite a empresarios a invertir en el Estado para
generar ingresos y trabajos para que una vez arrancado el proyecto, los bandos
políticos opositores a dicho gobierno movilicen a los ejidatarios y comuneros de
las tierras en las que se está desarrollando dicho proyecto y lo invadan y frenen
argumentando prestaciones incumplibles.
Esto lo llevan a cabo hasta que los empresarios de plano prefieren abandonar por
completo el proyecto que seguir inmiscuidos en estos pleitos.
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De esta manera, el Gobierno Estatal se encuentra frecuentemente en la situación
de tener que participar en la expropiación de terrenos, que como se ha señalado
son de origen ejidal y comunal, para llevar a cabo la construcción de la
infraestructura urbana que requiere el crecimiento poblacional del Estado.
Estas expropiaciones de parcelas ejidales y comunales pueden tener una gran
variedad de objetivos. Para la regularización de la posesión legal de los bienes
inmuebles, para la construcción de vías de comunicación como carreteras, para la
instalación de ducterías diversas, para la edificación de conjuntos habitacionales
de interés social, para la instalación de plantas de tratamiento de aguas negras,
etc. Obviamente dependiendo de su ubicación y de su proyección dentro del plan
de desarrollo urbano del Estado.
Es aquí donde surge la imperiosa necesidad de llevar a cabo un avalúo de la
parcela susceptible de ser expropiada. La ley indica que se deberá indemnizar a
los ejidatarios o comuneros que se queden sin tierras por la expropiación. De esta
manera, el Gobierno Estatal, a través de la dependencia correspondiente, solicita
la elaboración de un avalúo que determine el valor de los terrenos en cuestión
para que de acuerdo al valor que arroje el mismo se lleve a cabo el pago de
indemnización que le corresponde a cada propietario.
Obviamente, el Gobierno Estatal lo que pretende es que avalúo arroje el precio por
metro cuadrado de terreno más bajo posible para que la expropiación del mismo
no le sea muy gravosa. Ellos argumenta, correctamente, que el avalúo debe tomar
en cuenta el terreno tal y como se presenta al momento de llevar a cabo la visita
del mismo para recolectar la información in situ que se requiere para la
elaboración adecuada del avalúo. Hablan, otra vez de manera correcta, que no se
pueden ni deben contemplar construcciones y/o mejoras que en ese momento,
aunque se encuentren contempladas, no existen.
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r: i i c: B I B L I O T E C A
Sin embargo, para el perito valuador se le presentan varios cuestionamientos en
esta situación. ¿Cuál es el mayor y mejor uso de esos terrenos si obviamente
están siendo destinados a un uso específico? ¿Cuál es el precio justo de esas
tierras cuando en la mayoría de los casos representan el único patrimonio de
varias familias de ejidatarios o comuneros y en esta operación lo están perdiendo?
Si se valúan como terrenos ejidatarios o comunales e inmediatamente se van a
comercializar, ¿quién se va a quedar con esa ganancia? ¿Siguen siendo
consideradas estas parcelas en cuestión como ejidales o comunales si ya entran
en un proyecto de desarrollo urbano? ¿Acaso no forma parte del código de ética
profesional del valuador el establecer la causa adecuada al particular objeto de
valuación para poder soportar la conclusión, considerando que los interesados
están confiando en una adecuada asesoría profesional?
Sin duda, el avalúo de un terreno ejidal o comunal para expropiación, como
cualquier otro avalúo, debe buscar conseguir el precio por metro cuadrado mas
justo y representativo para las partes involucradas. No se puede pretender valuar
una parcela sin considerar el uso que de hecho ya se le ha asignado, a pesar de
que en el momento del avalúo no se le esté dando.
Es a toda vista injusto el, además de despojar a los ejidatarios o comuneros de
sus tierras, se les pretenda indemnizar con valores tan bajos que resultan a la vez
irrisorios e indignantes. Al mismo tiempo tampoco se pretende otorgar un precio
por metro cuadrado como si ya se encontrara la infraestructura proyectada a un
futuro inmediato o próximo.
La finalidad de este ejercicio es la de presentar un avalúo para traslado de dominio
por expropiación de un terreno ejidal o comunal, que considere para la obtención
de un valor justo y representativo del precio por metro cuadrado del mismo el
proyecto para el cuál se está llevando a cabo la expropiación de la parcela o
parcelas en cuestión.
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Capitulo I
ANTECEDENTES
La palabra agrario se deriva del latín Ager, Agrarium, campo, aplicándose a
todo lo relativo al campo. Se ha definido el Derecho Agrario "como el conjunto de
normas, leyes, reglamentos y disposiciones en general, doctrina y jurisprudencia
que se refieren a la propiedad rústica y a las explotaciones de carácter agrícola".
1.1 Época Precolonial
Los más antiguos datos del Derecho Agrario en México se encuentran en la época
precolonial. Desde entonces se ha buscado la mejor forma de hacer productiva la
tierra, y es también desde entonces que se distinguen las instituciones agrarias,
por ejemplo las de los aztecas; por medio de tales instituciones se puede apreciar
claramente la proyección de su estructura social, ésta se formaba de nobles,
sacerdotes, el ejército, del pueblo en el que había agricultores, comerciantes,
artesanos y esclavos.
Las guerras fueron fuente de ingreso territorial para los aztecas; así es como se
apoderaban de las tierras, y las repartía entre los más altos rangos.
La denominación que se le dio a la propiedad agraria entre los aztecas fue la
siguiente:
Tlatocalli. Ésta era la propiedad del monarca
Pillali. Tierras de los principales nobles.
Altepetlalli. Tierras propiedad del barrio.
Calpulli. Tierras que se les repartieron a cada jefe de familia, para que las
cultivaran y sostuvieran.
Miltchimalli. Con éstas tierras se sostenían al ejército.
Teotlalpan. Eran las tierras de los dioses, el producto se destinaba al
mantenimiento de los gastos que originaba el culto.
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Al consumarse la caída de Tenochtitlán, la Corona española adoptó diversas
medidas tendientes a organizar la vida política, económica y social de ese nuevo y
enorme territorio. En la época colonial los españoles probaron varias formas para
hacer del campo un eje económico y productivo: la encomienda, las
composiciones, los mayorazgos y la hacienda principalmente. La Conquista
representó un cambio rápido, dramático y en la mayoría de los casos violento de
las formas de vida de más de un centenar de grupos étnicos distintos. A la
privación del principal medio de vida, la tierra, se debe agregar la introducción de
nuevos cultivos y de la ganadería, la sustitución de las antiguas deidades y fiestas
y la pérdida de sus formas de vida y gobierno tradicionales.
Existieron en la Nueva España muchos tipos de tierras, pero claramente se puede
apreciar que la propiedad agraria se clasificó en tres grupos:
la propiedad privada de los españoles,
la propiedad de los pueblos indios y
la propiedad eclesiástica.
Pese a la normatividad novohispana recopilada en las Leyes de Indias, los tres
siglos de dominación española se caracterizaron por el despojo de la propiedad, la
explotación y expoliación de los indígenas, y la concentración de la tierra en
manos de los peninsulares. La propiedad comunal de los indios fue objeto de un
permanente y sistemático despojo por parte de los conquistadores y
colonizadores; al principio mediante las mercedes y repartimientos; después a
través de las adjudicaciones, confirmaciones, composiciones, acciones de
compraventa, remates y la usurpación violenta.
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1.2 México Independiente
Con la llegada de la ansiada independencia de los españoles la problemática de la
tierra no llegó a su fin, por el contrario, siguió siendo relegada a favor de los
conflictos entre las diversas facciones que ansiaban tomar las riendas del naciente
México independiente.
El siglo XIX fue tan conflictivo que la atención al campo y su desarrollo quedaron
relegados, surgiendo grandes y poderosos latifundistas que no fueron lo
suficientemente sensibles y generosos para hacer participar de sus utilidades a los
campesinos y trabajadores. Por el contrario, lejos de alentarlos, los explotaban.
1.3 La Revolución Mexicana
Al entrar al siglo XX, la dictadura de Porfirio Díaz generó un conjunto de
contradicciones que afloraron plenamente a partir de 1910 y fueron estandarte de
uno u otro bando en las luchas que se sucedieron por casi diez años. Las
exigencias de la sociedad se concretaron en planes y leyes que tuvieron en casi
todos los casos importantes un apartado de carácter agrario. Vale anotar que las
demandas de hacer justicia agraria no eran nuevas, pues se nutrían de un largo
proceso de planes, programas, proclamas y levantamientos registrados durante
todo el siglo XIX. Fue con el Plan de San Luis Potosí que se levantaron en armas
la mayoría de los campesinos, en tal Plan estaba mencionado la promesa de
devolvérseles a éstos las tierras que les fueron despojadas. Pero aunque el
levantamiento triunfó, no se cumplieron las promesas agrarias, lo cual generó
inconformidad entre diversos líderes y caudillos.
El movimiento encabezado por Emiliano Zapata fue similar en muchos aspectos a
otros movimientos agrarios, tanto en los motivos como en las estrategias de lucha.
La mayor parte del ejército zapatista estuvo compuesta por campesinos libres y su
principal sustento era la solidaridad aldeana, el respeto a una autoridad avalada
por la tradición y la no-remuneración o pago a los soldados.
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Sus dirigentes, entre los que se encontraban campesinos, obreros e intelectuales,
mostraron siempre una gran adhesión a los ideales del movimiento, por lo que
éste mantuvo siempre una considerable unidad.
Con la victoria de Venustiano Carranza en la Revolución Mexicana se busca
finalmente llevar a cabo un proyecto de nación que fuera sensible a las causas de
la misma Revolución y que lograra el restablecimiento de la legalidad retomando
las demandas más apremiantes de la sociedad.
1.3.1 Ley Agraria
Este proceso se inició con la Ley Agraria del 6 de enero de 1915, emitida por
Carranza en Veracruz, la cual recogió el aspecto nodal de la lucha zapatista, pues
ordenó la restitución de tierras arrebatas a raíz de una interpretación dolosa de la
legislación de julio de 1856 y estipuló la dotación para aquellos pueblos que
carecieran de ella.
Asimismo, estipuló la creación de la Comisión Nacional Agraria por cada estado o
territorio de la federación, y de los comités particulares ejecutivos que en cada
entidad federativa se considerasen necesarios. En 1917, al plasmar la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se incluye en la misma el
Artículo 27 el cual estipula la restitución de tierras a las comunidades que
hubiesen sido despojadas y ordenó la dotación para los pueblos que carecieran de
tierras. La expropiación con fines de restitución y dotación respetaría únicamente
las propiedades legalmente establecidas que no excedieran de 50 hectáreas de
tierras de primera calidad. Se responsabilizó a los estados y territorios de la
República para fijar la extensión máxima de tierra de que puede ser dueño un solo
individuo o sociedad legalmente constituida y a fraccionar los excedentes que
serían adquiridos por el Estado , mediante el pago con bonos que constituirían la
deuda agraria. Con todo ello se dejó establecidas las bases legales para una
profunda Reforma Agraria. Sin embargo, la aplicación del Artículo 27 encontró
grandes dificultades. Entre los dirigentes revolucionarios existían diversas
posturas en torno a la cuestión agraria.
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c i i * • I I B L I Q T E C A
Los años que van de 1920 a 1934 se caracterizaron por hegemonía que lograron
imponer los sonorenses Alvaro Obregón y Plutarco Elias Calles al resto de los
generales revolucionarios. Como presidentes de la República, ambos se
caracterizaron por considerar al ejido como una forma transitoria que deberían
culminar en la formación y consolidación de una pequeña propiedad.
Durante la gestión presidencial de Calles se inició la formación de diversas
instituciones con las que se pretendió hacer de la Reforma Agraria un proceso
integral y proveer a los nuevos propietarios con la infraestructura necesaria. Los
proyectos de mayor envergadura fueron la creación de la Comisión Nacional de
Irrigación y del Banco Nacional de Crédito Agrícola.
A pesar de todo el trabajo hecho en torno a la Reforma Agraria, de 1920 a 1934 no
se logró un cambio sustancial en el sistema de tenencia de la tierra heredado del
Porfiriato. Los 7.6 millones de hectáreas repartidas desde 1917 hasta 1934 no
pusieron fin al latifundio como unidad central del sistema de producción agrícola,
ya que sólo representaron el 6.7% de la tierra que los grandes latifundistas tenían
a fines del porfiriato.
En 1934, antes del arribo de Lázaro Cárdenas a la Presidencia de la República, se
efectuaron diversas reformas jurídicas: se modificó el Artículo 27 constitucional,
para señalar que las afectaciones de tierra se realizarían respetando
invariablemente la pequeña propiedad agrícola en explotación; se creó el
Departamento Agrario, en sustitución de la Comisión Nacional Agraria, y se
instituyeron las Comisiones Agrarias Mixtas en cada entidad federativa, en las
cuales tendrían participación las organizaciones campesinas.
Con el general Lázaro Cárdenas en la Presidencia de la República se inició un
cambio radical de la estructura de la tenencia de la tierra. Durante su sexenio el
ejido no fue considerado una etapa transitoria hacia la pequeña propiedad ni
complemente salarial, sino concebido como el eje principal para emprender una
transformación de fondo.
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Cárdenas efectuó el mayor reparto agrario hasta entonces y en su gestión se
afectaron las haciendas de las zonas de agricultura más prósperas del país.
1.4 Época Moderna
Durante los años de 1930 a 1966 la producción agrícola de México creció más
rápidamente que su población, contribuyendo significativamente al desarrollo
general del país. En el periodo 1930-1946, aunque la oblación creció con mayor
rapidez, 3.2% cada año, la producción agrícola experimentó índices de
crecimiento más altos, 7.1% en promedio. El crecimiento sostenido de la
agricultura se basó tanto en el reparto agrario cardenista como en la fuerte
inversión pública destinada a este sector.
A mediados de los años sesenta concluyó la etapa de crecimiento de la agricultura
mexicana. A partir de 1966 el incremento de la producción agrícola, 2% en
promedio al año, ha sido inferior al crecimiento de la población; de maíz y frijol
descendió en términos absolutos.
Por otra parte, el proceso de urbanización que experimentó el país en esos años
modificó los hábitos de consumo alimenticio y, con ello, la demanda de algunos
productos agrícolas. Con el mejoramiento del nivel de ingreso de la población
urbana aumentó el consumo de productos basados en proteínas de origen animal
y de alimentos procesados industrialmente.
En la década de los setenta se presentó una gran confluencia de distintas fuerzas
campesinas en demanda de tierra: avecindados e hijos de ejidatarios buscaban la
ampliación de los ejidos o nuevas dotaciones; jornaleros y trabajadores rurales
migrantes demandaban la afectación de latifundios simulados, y las comunidades
indígenas persistían en rescatar tierras que poseyeron ancestralmente. Esta
situación se tradujo en un número de movilizaciones e invasiones de tierra, que a
lo largo de la década evolucionaron hacia nuevas estrategias de lucha, la
formación de nuevas organizaciones campesinas y nuevos objetivos: la
apropiación del ciclo productivo.
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En los años ochenta, la profundización de la crisis económica general del país
agravó la incapacidad del Estado para destinar recursos públicos a este sector
que en el pasado había dependido casi enteramente de la inversión pública. La
insuficiente inversión pública, la escasa presencia de fondos privados, la
existencia de un marco jurídico rígido que restaba capacidad de decisión a los
ejidatarios y obstaculizaba sus posibilidades de asociación, así como la
generación de mercados ilegales para la transacción de parcelas, bienes de
consumo y fuerza de trabajo, mostraron los límites del ejido.
Dada la pobreza y explotación que aún subsistían en el campo y la distribución de
tierras, el 1 de noviembre de 1991 el Presidente Salinas envió un proyecto de
reformas del artículo 27 Constitucional. La reforma al Artículo 27 constitucional del
6 de enero de 1992, fue seguida por la promulgación de dos ordenamientos
fundamentales: la Ley Agraria y la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios, ambas
publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992. La
primera determinó la creación de la Procuraduría Agraria, como organismo público
descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio propios, y la
transformación del Registro Agrario Nacional, en un órgano desconcentrado de la
SRA. Mediante la segunda se crearon los Tribunales Agrarios, como órganos
federales dotados de plena jurisdicción y anatomía, para dictar sus fallos en
materia agraria en todo el territorio nacional. La Ley Agraria fue reformada y
adicionada por decreto publicado el 9 de julio de 1993, fecha en que también se
publicaron las reformas y adiciones a la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios.
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Los organismos de mayor ingerencia en la tenencia y el uso de la tierra son los
siguientes:
1.5 El Registro Agrario Nacional (RAN)
En 1928 se publicó el primer reglamento del Registro Agrario, que se reformó y
adecuó en varias oportunidades. Con las modificaciones constitucionales de 1992
y la publicación del Reglamento Interior del RAN en agosto del mismo año y del
Reglamento Interior de la SRA en 1995, el Registro Agrario Nacional se fortalece
al elevarse de rango y convertirse en órgano desconcentrado de la Secretaría de
la Reforma Agraria, con autonomía técnica, administrativa y presupuesta!, y
constituirse en el brazo técnico del Sector Agrario. El último Reglamento Interior
del RAN, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, el 9 de abril de 1997. Al
RAN le corresponde realizar la inscripción de los siguientes asuntos:
• Las resoluciones judiciales o administrativas que reconozcan, creen,
modifiquen o extingan derechos ejidales o comunales.
• Los certificados y títulos que amparen derechos sobre solares, tierras de
uso común y parcelas.
• Los títulos primordiales de las comunidades.
• Los planos de delimitación de las tierras de ejidos certificados por el
Procede.
• Los planos y documentos del catastro y censo rurales.
• Los documentos relativos a sociedades mercantiles propietarias de tierra.
• Los decretos de expropiación de terrenos ejidales y comunales.
• Los terrenos nacionales y los baldíos.
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1.6 El Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal (FIFONAFE)
Capta, administra y entrega a los núcleos agrarios los recursos que éstos destinen
al establecimiento de sus fondos comunes, en especial los derivados del pago de
indemnizaciones por expropiaciones. También ejerce la reversión de las tierras
ejidales y comunales que fueron expropiadas y en donde no se cumplió con la
causa de utilidad pública. Desde septiembre de 1995 opera el Programa de la
Mujer Campesina, que otorga crédito a los grupos de mujeres de las zonas rurales
que desean llevar a cabo proyectos productivos rentables.
1.7 La Procuraduría Agraria (PA)
El reglamento Interior de la SRA del 6 de abril de 1989 incluyó en su estructura
una Dirección General de Procuración Social Agraria, con atribuciones de
asesoramiento, conciliación y vigilancia, e incluso instruía el procedimiento de
nulidad de fraccionamiento de propiedades afectables.
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Capitulo II
MARCO TEÓRICO
El concepto del Marco Teórico (MT) recae en el uso de las diversas teorías
existentes sobre el tema de estudió o los participación en el mundo teórico de. los
autores de las mismas, a fin de poder desarrollar un soporte demostrable de lo
que se argumentara en la presente investigación, pero a la vez la construcción de
un MT, como lo expresa Hernández Sampieri (2006).1
2.1 Marco Normativo
La Secretaría de la Reforma Agraria, cuyos documentos en los que sustenta sus
atribuciones son los siguientes:
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
Ley Orgánica de la Administración Pública Federal "Articulo 41"
Reglamento Interior
Ley General de Bienes Nacionales, en sus Artículos 144 fracción I y 145.
El Instituto Nacional de Antropología e Historia, Centro INAH Morelos. Tiene
ingerencia en la regulación de las poligonales de terreno con afectaciones a zonas
arqueológicas y a zonas que se pudiesen considerar como Patrimonio Cultural del
Estado de Morelos.
1 Roberto Hernández Sampieri. "Metodología de Investigación". 4a ed. México 2006
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El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, INDAABIN. Regula
y promueve los lineamientos para llevar a cabo avalúos de terrenos que resulten
afectados o sean del interés de la Administración Pública Federal o Estatal, para
su adquisición. De principal importancia es el Artículo 16 de su Reglamento.
La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, CORETT.
Establece las poligonales susceptibles de regularización.
Colegios afines, tales como de agronomía y de valuación.
De los documentos anteriormente señalados, destacan los siguientes artículos :
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS
TITULO PRIMERO
CAPITULO I DE LAS GARANTÍAS INDIVIDUALES
Artículo 27
ARTICULO 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los
limites del territorio nacional, corresponde originariamente a la nación, la cual ha
tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares,
constituyendo la propiedad privada,
(reformado mediante decreto publicado en el diario oficial de la federación el 10 de
enero de 1934)
las expropiaciones solo podrán hacerse por causa de utilidad publica y mediante
indemnización.
(reformado mediante decreto publicado en el diario oficial de la federación el 10 de
enero de 1934)
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La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés publico, así como el de regular, en beneficio
social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de
apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza publica,
cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el
mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana, en
consecuencia, se dictaran las medidas necesarias para ordenar los asentamientos
humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de
tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras publicas y de planear y
regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de
población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el
fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos de la ley
reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades;
para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura,
de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el
medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños
que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad,
(reformado mediante decreto publicado en el diario oficial de la federación el 06 de
enero de 1992)
LEY AGRARIA
TITULO TERCERO DE LOS EJIDOS Y COMUNIDADES
CAPITULO IV DE LA EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES Y COMUNALES
Artículo 93
ARTICULO 93.- Los bienes ejidales y comunales podrán ser expropiados por
alguna o algunas de las siguientes causas de utilidad publica:
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I. El establecimiento, explotación o conservación de un servicio o función
públicos;
II. La realización de acciones para el ordenamiento urbano y ecológico, así
como la creación y ampliación de reservas territoriales y áreas para el desarrollo
urbano, la vivienda, la industria y el turismo;
III. La realización de acciones para promover y ordenar el desarrollo y la
conservación de los recursos agropecuarios, forestales y pesqueros;
IV. Explotación del petróleo, su procesamiento y conducción, la explotación
de otros elementos naturales pertenecientes a la nación y la instalación de plantas
de beneficio asociadas a dichas explotaciones;
V. Regularización de la tenencia de la tierra urbana y rural;
VI. Creación, fomento y conservación de unidades de producción de bienes
o servicios de indudable beneficio para la comunidad;
Vil. La construcción de puentes, carreteras, ferrocarriles, campos de
aterrizaje y demás obras que faciliten el transporte, así como aquellas sujetas a la
ley de vías generales de comunicación y líneas de conducción de energía, obras
hidráulicas, sus pasos de acceso y demás obras relacionadas; y
VIII. Las demás previstas en la ley de expropiación y otras leyes.
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Artículo 94
ARTICULO 94.- La expropiación deberá tramitarse ante la secretaria de la reforma
agraria, deberá hacerse por decreto presidencial que determine la causa de
utilidad publica y los bienes por expropiar y mediante indemnización, el monto de
la indemnización será determinado por la comisión de avalúos de bienes
nacionales, atendiendo al valor comercial de los bienes expropiados; en el caso de
la fracción v del articulo anterior, para la fijación del monto se atenderá a la
cantidad que se cobrara por la regularización. el decreto deberá publicarse en el
diario oficial de la federación y se notificara la expropiación al núcleo de población.
En los casos en que la administración publica federal sea promovente, lo hará por
conducto de la dependencia o entidad paraestatal que corresponda, según las
funciones señaladas por la ley.
Los predios objeto de la expropiación solo podrán ser ocupados mediante el pago
o deposito del importe de la indemnización, que se hará de preferencia en el
fideicomiso fondo nacional de fomento ejidal o, en su defecto, mediante garantía
suficiente.
Artículo 95
ARTICULO 95.- Queda prohibido autorizar la ocupación previa de tierras
aduciendo que, respecto de las mismas, se tramita expediente de expropiación, a
menos que los ejidatarios afectados o la asamblea, si se trata de tierras comunes,
aprueben dicha ocupación.
19
Artículo 96 l l B L l O ^
ARTICULO 96.- La indemnización se pagara a los ejidatarios atendiendo a sus
derechos, si dicha expropiación solo afecta parcelas asignadas a determinados
ejidatarios, estos recibirán la indemnización en la proporción que les corresponda,
si existiere duda sobre las proporciones de cada ejidatario, la procuraduría agraria
intentara la conciliación de intereses y si ello no fuera posible, se acudirá ante el
tribunal agrario competente para que este resuelva en definitiva.
Artículo 97
ARTICULO 97.- Cuando los bienes expropiados se destinen a un fin distinto del
señalado en el decreto respectivo, o si transcurrido un plazo de cinco años no se
ha cumplido con la causa de utilidad publica, el fideicomiso fondo nacional de
fomento ejidal ejercitara las acciones necesarias para reclamar la reversión parcial
o total, según corresponda, de los bienes expropiados y opere la incorporación de
estos a su patrimonio.
20
2.2 ORGANISMOS GUBERNAMENTALES
Los organismos gubernamentales encargados de aplicar correctamente la letra y
el espíritu de la misma señalada en los artículos anteriores son los siguientes:
2.2.1 INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES
NACIONALES
El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) se
creó el 13 de julio de 1950 y tiene por objeto:
1. Practicar los avalúos de los bienes, cuando en la operación sean parte las
dependencias y entidades de la Administración Pública Federal.
2. Determinar el monto de la renta que deben cobrar o pagar por los
inmuebles las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal.
3. Realizar los avalúos y justipreciaciones de renta solicitados por los
gobiernos estatales y municipales.
El INDAABIN valúa una gran diversidad de bienes que van desde lo más sencillo
hasta lo más complejo, como por ejemplo:
21
- Aeropuertos
- Barcos
- Carreteras y puentes
- Centros turísticos y hotelería
- Ductos
- Inmuebles
Intangibles (patentes
marcas)
- Líneas eléctricas
Maquinaria, equipo
mobiliario
- Monumentos históricos
- Negocios en marcha
- Obras de arte y joyas
Plantas industriales
petroquímicas
- Puertos
Sistemas
Telecomunicaciones
- Terrenos urbanos y rurales
- Vehículos terrestres
- Vivienda, etc.
de
Como órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública, el
INDAABIN participa en la determinación de precios, valores o espacios de
negociación de aquellas operaciones destinadas no sólo a apoyar la producción
de bienes o la prestación de servicios, sino también en la consolidación de la
infraestructura inmobiliaria que le garantice al Gobierno Federal la gestión de sus
instituciones ante la sociedad, la Comisión es el único organismo que de acuerdo
a la normatividad vigente, puede realizar las justipreciaciones de renta de las
dependencias y entidades del Gobierno Federal.
El INDAABIN establece valores máximos cuando la Administración Pública
Federal compra, expropia, toma en arrendamiento o revoca concesiones, y valores
mínimos cuando vende, da en arrendamiento u otorga concesiones.
En consecuencia, sus dictámenes son instrumentos de negociación y de decisión
para operaciones de la más diferente índole, de esta forma, el papel que cumple el
22
INDAABIN es el de experto inmobiliario del Gobierno Federal, además de que con
su trabajo garantiza la preservación documental y patrimonial de los inmuebles
que le pertenecen.
El avalúo es un dictamen técnico que permite determinar el valor comercial de un
bien a partir de sus características físicas, de su ubicación, de su uso y de una
investigación de mercado.
Los avalúos y justipreciaciones que lleva a cabo el INDAABIN están sustentados
en procedimientos, Tipo de avalúos y metodologías, que son producto tanto del
marco jurídico como de la experiencia que sobre la materia ha alcanzado la propia
Comisión.
La complejidad técnica de determinados trabajos valuatorios ha hecho necesario
que el INDAABIN se apoye en la experiencia de los peritos que contrata dentro de
su padrón autorizado, cuyos estudios, análisis y propuestas se basan, a su vez, en
practicas comúnmente reconocidas en México y en otros países.
A los peritos externos se les asignan los trabajos a través de un comité y sobre la
base de un procedimiento que contempla asignaciones aleatorias y concursos, de
acuerdo a la especialidad que tengan en el registro de el INDAABIN.
Para el cabal y oportuno cumplimiento de los trabajos de valuación encomendados
por el INDAABIN, es fundamental que el perito designado domine en forma clara,
completa e integral los diferentes conceptos, normas y lineamientos de la
Comisión y, de preferencia, que el perito resida en la región en donde se
encuentre el bien en estudio, sobre todo cuando se trate de bienes urbanos o
suburbanos.
23
El INDAABIN exige permanentemente a sus peritos que los trabajos se lleven a
cabo con calidad, oportunidad y, sobre todo con honestidad. Para ello, realiza una
revisión exhaustiva de los avalúos.
Para atender los diversos requerimientos que le formulan las dependencias y
entidades públicas, el INDAABIN cuenta con seis delegaciones regionales en las
principales ciudades del país.
De conformidad con el Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de
Bienes Nacionales y el manual de organización vigentes en la Comisión,
corresponde a la Dirección General de Avalúos, entre otras funciones, conducir el
proceso valuatorio que practique el INDAABIN mediante el seguimiento de las
solicitudes de servicio, la ejecución de los avalúos o justipreciaciones de renta, la
elaboración y revisión de los trabajos, así como la aprobación técnica de los
dictámenes que realicen los peritos asignados para ello.
2.2.2 CORETT
La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, Corett, es un
organismo público descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de carácter
técnico y social, con personalidad jurídica y patrimonio propio, sectorizado a la
Sedesol, y que se dedica a regularizar asentamientos humanos irregulares.
El trabajo de Corett consiste en integrar legalmente al desarrollo urbano tierras
que fueron ejidos o comunidades, a través de un proceso de expropiación, para
escriturarlas en favor de quienes hoy las habitan.
24
La Comisión forma parte de la administración pública paraestatal del gobierno
federal. Por razones de su función, el organismo está integrado al Sector Social,
que coordina la Secretaría de Desarrollo Social.
Corett los proporciona a través de un total de 32 delegaciones distribuidas una en
cada entidad federativa y en el Distrito Federal, así como en un gran número de
Módulos de Atención al Público.
ORIGEN DE CORETT
La tenencia de la tierra en el México de principios del siglo XX encontró su
precedente político, económico y social, como estrategia de organización de la
vida nacional, en el movimiento revolucionario de 1910-1917, mediante el cual la
población anhelaba establecer un país diferente, sobre bases más humanas y
justas.
La Constitución Política de 1917 en su artículo 27 establece el ordenamiento de la
tierra, propiedad de la Nación, donde los terrenos ejidales y comunales adquieren
un impulso nunca antes visto, en cuanto a reparto, producción agrícola y control
de tenencia. A partir de 1920, los gobiernos revolucionarios emiten diversas
disposiciones y ordenes, dentro del Poder Ejecutivo, para dar credibilidad al
reparto justo y equitativo de la tenencia de la tierra como una práctica institucional
de hacer justicia a quienes lucharon en la Revolución Mexicana.
Al inicio de la década de los años 40, México enfrentaba entre otros problemas de
índole social, un crecimiento demográfico desbordado, provocando que la
población del campo, en busca de mejores condiciones de vida, emigrara a las
ciudades. Estos flujos de población buscaron espacios dónde establecerse; las
ciudades, al no estar preparadas para tales movimientos, fueron invadidas en sus
periferias, sobre terrenos, en su mayoría, de origen ejidal y comunal.
25
Esto provocó que se diera un cambio en el uso del suelo de los terrenos invadidos,
de ser agrícolas en su mayor parte, pasaron a tener un uso distinto a éste,
teniendo como consecuencia:
Posesiones ilegales. Operación comercial de manera ilegal, con las consecuentes
disputas sobre su posesión.
Desorden urbano. Asentamientos humanos al margen de la planeación urbana,
carente de los más indispensables servicios urbanos, como agua, drenaje, luz, etc.
o bien en zonas de alto riesgo (barrancas, vías del tren, cañadas, paso de ríos,
etc.)
Costos altos de urbanización. Una vez ya establecidos estos asentamientos, hubo
que dotarlos de los mínimos servicios públicos, donde se hicieron obras a costos
más altos de lo que se tienen en zonas con la planificación y proyección de uso
habitacional.
Los asentamientos humanos irregulares establecidos en terrenos ejidales y
comunales destinados principalmente a la agricultura, se tornaron en un problema
nacional, por lo que el Congreso de la Unión, emite el 16 de abril de 1971, en el
Diario Oficial de la Federación, la Ley Federal de Reforma Agraria, en la que se
establece que los poblados ejidales deberán tener su fundo legal y una zona de
urbanización, que no pueden ser enajenables, pero que "el núcleo de población
podrá aportar tierras del asentamiento al municipio o entidad correspondiente para
dedicarlos a los servicios públicos"2.
Diario Oficial de la Federación, Ley de la Reforma Agraria, publicado el 16 de Abril de 1971
26
Sin embargo, la dinámica social rebasó esta disposición, por lo que el Ejecutivo
Federal crea en 1970 el Programa Nacional de Regularización de Zonas Urbanas
(PRONARZUE), coordinado por el Departamento de Asuntos Agrarios y
Colonización (DAAC) y el Fondo Nacional del Fomento Ejidal (FONAFE), con la
finalidad de regularizar la tenencia de la tierra ejidal y comunal con asentamientos
humanos irregulares. No obstante, se obtuvieron resultados limitados debido a que
únicamente se siguieron procedimientos conforme a las normas establecidas en el
Reglamento de Zonas Urbanas Ejidales.
Por esta razón, la Secretaría de la Reforma Agraria con fundamento en la Ley
Federal de Reforma Agraria, como instrumento y disposición legal para el control
de la tenencia de la tierra, así como el incremento de población asentada en
terrenos ejidales y comunales, propició que por Acuerdo Presidencial se emitiera
en el Diario Oficial de la Federación el 20 de agosto de 1973, el surgimiento del
Comité para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, dentro de la estructura
organizativa del Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización, donde
intervinieron también, los titulares del Instituto Nacional para el Desarrollo de la
Comunidad Rural y de la Vivienda Popular y el Fondo Nacional de Fomento Ejidal.
MISIÓN
Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos humanos
irregulares ubicados en predios de origen ejidal, comunal y de propiedad federal, y
promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales para el
desarrollo y la vivienda, en coordinación con los Gobiernos Federal, Estatal y
Municipal y del Distrito Federal, y en concertación con los sectores social y
privado, particularmente con los núcleos agrarios a través de los procesos de
expropiación y adopción del dominio pleno de predios de origen ejidal y comunal.
27
También la desincorporación y transmisión de inmuebles de la Federación, con el
objeto de legalizar la propiedad a favor de sus ocupantes y otorgar certidumbre
jurídica y seguridad patrimonial.
VISIÓN
Ser un Organismo eficiente con alta capacidad de sus recursos humanos y
técnicos, y una autosuficiencia financiera que le permita regularizar la tenencia de
la tierra en los asentamientos humanos irregulares existentes en el ámbito
nacional; así como constituirse en un organismo público capaz de promover y
vincular el aprovechamiento de terrenos de origen federal, ejidal y comunal con la
política nacional de asentamientos humanos y de desarrollo urbano; procurando
además, un justo beneficio a los ejidatarios y comuneros que aportarán su tierra al
desarrollo urbano y la vivienda.
OBJETIVOS ESTRATÉGICOS
1. Propiciar la convivencia armónica de la comunidad, el desarrollo y
mejoramiento de la vivienda y la elevación del bienestar social de los pobladores
de los asentamientos irregulares, mediante la regularización de sus predios,
otorgándoles seguridad jurídica.
2. Promover el reordenamiento urbano de los asentamientos irregulares, a
través de su incorporación en los programas de desarrollo urbano municipal.
3. Fortalecer las finanzas municipales, mediante la incorporación de los lotes
regularizados a los catastros municipales.
4. Promover la actualización de los Registros Públicos de la Propiedad,
mediante la incorporación de las escrituras, en las oficinas regístrales municipales.
28
5. Impulsar el desarrollo de programas estatales y municipales para la
incorporación de suelo al desarrollo urbano, previendo el incremento de oferta de
suelo, la participación organizada y productiva de los núcleos agrarios y facilitar el
acceso de la población demandante de suelo.
OBJETIVOS INSTITUCIONALES
I. Regularizar, de conformidad con las disposiciones jurídicas aplicables, la
tenencia de la tierra en donde existan asentamientos humanos irregulares
ubicados en predios ejidales, comunales y de propiedad federal;
II. Promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales para
el desarrollo urbano y la vivienda en coordinación con otras dependencias y
entidades federales, con los gobiernos de los estados con la participación de sus
municipios, y del Distrito Federal, así como en concertación con los sectores social
y privado, particularmente con los núcleos agrarios;
III. Promover ante las autoridades competentes y órganos correspondientes,
para efectos de las fracciones anteriores, de conformidad con las disposiciones
jurídicas aplicables, la expropiación y, en su caso, la adopción del dominio pleno
de predios de origen ejidal, así como la desincorporación y transmisión de
inmuebles del domicio público o privado a la federación.
IV. Suscribir las escrituras públicas y los títulos de propiedad sobre los predios
que regularice o enajene, conforme a la legislación aplicable;
29
V. Suscribir las escrituras públicas y los títulos de propiedad sobre los predios
que regularice o enajene, conforme a la legislación aplicable;
VI. Promover y, en su caso, coordinar programas, acciones e inversiones con
las dependencias y entidades paraestatales federales, en el ámbito de sus
respectivas competencias u objeto, con los gobiernos de los estados con la
participación de sus municipios, y del Distrito Federal, así como concertarlos con
los sectores social y privado, particularmente con los núcleos agrarios, a efecto de:
a. Satisfacer los requerimientos de suelo y reservas territoriales para el
desarrollo urbano y la vivienda;
b. Promover la reubicación de asentamientos humanos localizados en
zonas de riesgo o inadecuadas para el desarrollo urbano, y
c. Atender las necesidades de suelo para el desarrollo urbano y la
vivienda de los centros de población afectados por emergencias y contingencias
ambientales y urbanas.
Vil. Coadyuvar con los gobiernos de los estados, de los municipios y del Distrito
Federal cuando lo soliciten, en los términos de los convenios que al efecto se
celebren, en sus procedimientos de regularización de la tenencia de la tierra, así
como de adquisición, administración y enajenación de suelo y reservas territoriales
para el desarrollo urbano y la vivienda;
VIII. Promover ante los gobiernos de los estados, de los municipios y del Distrito
Federal, la dotación de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, en los
asentamientos humanos que regularice
30
IX. Proporcionar asistencia técnica y capacitación a los gobiernos estatales,
municipales y del Distrito Federal, cuando lo soliciten, en materia de regularización
de la tenencia de la tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo
urbano y la vivienda, así como actualizar sus sistemas de registro y catastro de la
propiedad inmobiliaria;
X. Apoyar con asistencia técnica y promover el otorgamiento de financiamiento
recuperable a los núcleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporación del
régimen ejidal o comunal de predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda,
y
XI. Promover ante las instituciones respectivas el otorgamiento de créditos
preferenciales para construir y remodelar viviendas de interés social y popular, en
favor de los beneficiarios de la regularización de la tenencia de la tierra.
PERSONALIDAD JURÍDICA
La personalidad jurídica, radica en que tiene atribuciones suficientes y fuerza legal
Institucional, con carácter independiente de la Administración Pública Federal
Centralizada para efectos de la tramitación de solicitudes de expropiación; en la
ejecución de la expropiación y en la regularización de los terrenos ejidales,
comunales y de propiedad federal, que se expropian para su propiedad con el
propósito de la regularización, extendiendo las escrituras a sus legítimos
poseedores, así como para incorporar al fundo legal de las ciudades, las áreas
regularizadas.
31
PATRIMONIO PROPIO
En la actualidad, la Comisión mantiene sus sistemas operativos y de apoyo
administrativo, a partir de la generación de sus propios recursos.
El patrimonio propio lo forman los recursos provenientes de la contratación y
escrituración de lotes principalmente, así como otros que se generan por intereses
moratorios en contrataciones formuladas a crédito, por trámites de cambio de
posesiónanos, cuando las gestiones de contratación se encuentran avanzadas y
otros, que por cualquier medio le donan.
Conforme al marco normativo, la fuente de recursos se integra con:
Las aportaciones de cualquier especie, que le hagan el Gobierno Federal, las
Dependencias y Organismos públicos, privados o bien de particulares.
Los ingresos que obtenga de las operaciones de compraventa que realice por
concepto de regularización de predios.
Las demás que se obtengan por cualquier otro título legal.
CARÁCTER SOCIAL
En cuanto al objetivo social, los fines que persigue este Organismo, están
sintetizados en las siguientes líneas de acción:
1. Frenar el proceso espontáneo de los asentamientos humanos irregulares a
través de la concertación y el diálogo entre la sociedad civil y el Estado.
2. Agilizar, mediante la descentralización, desconcentración y simplificación
administrativa, los trámites que se realizan en el proceso de regularización de la
tenencia de la tierra bajo el régimen ejidal, comunal o federal.
32
3. Poner énfasis en el quehacer de Corett en los niveles de la sociedad de
escasos recursos económicos y de necesidades apremiantes.
4. Participar con los organismos públicos en el mejoramiento de la vivienda y
en la legalización de su tenencia.
OBJETIVO SOCIAL
Ser un organismo público descentralizado con personalidad jurídica y patrimonio
propios, orientado a la regularización de la tenencia de la tierra en asentamientos
humanos irregulares de origen ejidal, comunal y de propiedad federal en centros
de población; mediante la realización de diferentes procesos de desincorporación
agraria o adquisición de suelo para reservas territoriales para el desarrollo urbano
y la vivienda, y la consecuente enajenación y titulación de los lotes en favor de sus
ocupantes; así como coadyuvar con los gobiernos de los estados, de los
municipios y del Distrito Federal, en los términos de los convenios, que al efecto
se celebren; en favor del reordenamiento, mejoramiento e incorporación de los
poblados a los programas directores de desarrollo urbano, así como la promoción
ante diversas instituciones para el otorgamiento de créditos orientadas a la
construcción y remodelación de viviendas de interés social y popular y en la
asistencia técnica y promoción para el otorgamiento de financiamiento recuperable
a los núcleos agrarios que los soliciten.
El Programa Suelo Libre que opera la Comisión para la Regularización de la
Tenencia de la Tierra representa una alternativa real para frenar la tendencia
histórica de invasiones de tierras y asentamientos humanos irregulares en México.
33
Esta problemática la enfrentan la mayoría de las ciudades grandes y medianas del
país, pues quienes por necesidad y por su precaria situación se asientan en esas
zonas, no están contemplados dentro los planes de desarrollo urbano y carecen
de servicios básicos que dignifiquen su condición de vida.
Este crecimiento desordenado se ha dado básicamente sobre terrenos de
propiedad social (ejidales y comunales), que de acuerdo con la ley no pueden ser
vendidos, ni cambiado su uso de suelo sin una desincorporación previa.
Sin embargo, los ejidatarios o comuneros presionados por la situación económica
y por el crecimiento urbano, se ven obligados a vender.
En estas circunstancias el municipio también pierde, pues cuando se establecen
estos asentamientos no se les considera para darles servicios básicos como agua
potable y drenaje y muchas veces se tienen que improvisar, con costos muy
superiores a los que hubieran tenido, si estos se hubiesen planeado.
Ante esta problemática, la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la
Tierra, Corett, ha puesto en marcha el programa Suelo Libre.
Este programa y ofrece al mismo tiempo una opción dentro de la legalidad para
garantizar el desarrollo urbano ordenado, legítimo y sustentable que su municipio
requiere, respetando siempre las atribuciones constitucionales de los municipios.
Los requerimientos del Programa de Suelo Libre y el procedimiento para aplicarlo
se exponen a continuación:
1. La autoridad en sus tres niveles de gobierno, el ejido, la comunidad o un
particular deberán solicitar por escrito a la delegación de la CORETT el ingreso al
Programa de Suelo Libre.
34
2. La Delegación efectuará una investigación exhaustiva para determinar que
exista el Decreto de Dotación Agraria a partir del cumplimiento de los siguientes
requisitos:
a) Que no sea objeto de disputas agrarias, es decir, que se acredite debidamente
tanto la propiedad como los límites; accidentes, uso y forma del terreno (polígono).
JD) Que se encuentre dentro del Plan de Desarrollo Urbano vigente.
3. En caso de que el solicitante no cumpla con ninguno de los requisitos anteriores
se notificará a la representación agraria o del particular que no procede su
solicitud de ingreso al programa. En caso contrario se continuará con la
investigación para determinar si califica como suelo libre.
De no encontrarse el polígono dentro del plan vigente, la CORETT decidirá, previa
evaluación, si es conveniente continuar con la investigación para determinar si
califica como suelo libre. Si la evaluación no resulta favorable, se notificará que la
solicitud de ingreso ha sido rechazada.
4. El personal de la delegación recabará información documental y de campo para
determinar el grado de ocupación de la superficie del polígono. Si éste es menor
que el 20 por ciento de la superficie total, entonces el polígono se considera suelo
libre. En caso contrario se rechazará la solicitud de ingreso al Programa.
5. Una vez catalogado el polígono como suelo libre, la Delegación promoverá la
celebración de una asamblea del núcleo agrario para otorgar la anuencia a la
expropiación y establecer el precio por hectárea.
35
En caso de que un polígono se encuentre fuera de plan de desarrollo urbano
vigente, la CORETT procederá a gestionar con las autoridades competentes la
inclusión de dicho polígono en el mencionado plan mediante un acuerdo de
cabildo siempre y cuando los propietarios se comprometan a dar su anuencia para
la expropiación.
6. Como resultado, la delegación obtendrá un acuerdo de expropiación en el que
estén claramente anotados los siguientes datos:
a) Si se trata de tierras parceladas: Superficie afectada, Número de parcelas,
Nombre de los ejidatarios
b) Si se trata de tierras de uso común: Superficie acotada
c) Si se trata de un particular: Superficie acotada. En ambos casos se pactará un
precio tentativo por la tierra a expropiar.
7. De manera simultánea la delegación deberá indagar con la representación
agraria si existen "promociones en trámite o en avance" y deberá obtener el plano
de proyecto de la promoción para determinar si existe sobreposición.
Si ha intervenido Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de
Solares Urbanos (Procede) se deberán obtener los siguientes documentos en la
delegación del Registro Agrario Nacional (RAN):
Copia del plano interno del ejido con coordenadas internas de la poligonal del ejido
y de las parcelas propuestas para expropiación.
Copia del Acta de la Asamblea de Delimitación, Destino y Asignación de Tierras
(ADDAT)
36
Copia del Certificado Agrario, por ambas caras, de las parcelas propuestas.
Si no ha intervenido Procede, se deberá obtener con la delegación del RAN el
plano definitivo de dotación, ampliación y/o permuta donde se muestre la
ubicación del área a expropiar, la cual deberá señalarse con marcador verde.
8. Una vez obtenidos los documentos señalados en los dos apartados anteriores,
personal de la delegación de CORETT debe efectuar una verificación física
exhaustiva del polígono de la que obtendrá material fotográfico.
9. Se analizará en gabinete la información obtenida en la verificación y se
determinará si el polígono propuesto contiene zonas federales con infraestructura
e instalaciones para conducir, almacenar o tratar agua potable, aguas negras,
energía eléctrica o combustible, que están consideradas como fuente de riesgo;
en este caso la CORETT deberá segregarías del polígono a expropiar.
10. Cumplidos estos requisitos, la delegación, en conjunto con el núcleo agrario,
elaborará un convenio de concertación entre la CORETT y el núcleo agrario u
otros interesados en su caso, para la aplicación del programa.
11. Para la adquisición del predio a expropiar, tienen el derecho de preferencia
tanto el Gobierno del Estado como el Municipal, por lo que la delegación deberá
informarles de los proyectos a desarrollar. Si resultara que ninguna de las dos
administraciones se interesa por el polígono, deberán ceder su derecho de
preferencia a favor de un tercero que se designará con su participación.
12. Una vez designado el comprador, las autoridades competentes asignarán los
usos del polígono a expropiar así como la viabilidad de dotación de servicios.
Posteriormente la delegación deberá recabar la documentación correspondiente.
37
13. Por su parte, la delegación obtendrá del comprador una carta compromiso de
enajenación del polígono a expropiar en la que deberán quedar claramente
asentados el precio y condiciones de venta.
14. Cumplidos cabalmente los requisitos anteriores, la delegación procederá a
ejecutar los trabajos técnicos e informativos (TTI), armará un expediente con estos
y todos los trabajos anteriores y lo enviará a la Dirección Técnica.
15. La Dirección Técnica efectuará las revisiones necesarias y notificará el
resultado a la Dirección de Operación.
16. La Dirección de Operación practicará un estudio técnico financiero del
expediente y emitirá un dictamen. Si la expropiación es viable, se formalizará un
proyecto expropiatorio, en caso contrario se declarará la no procedencia y se dará
fin al proceso.
17. La CORETT solicitará la instauración del expediente técnico de la expropiación
propuesta a la Secretaría de la Reforma Agraria (SRA), mediante un oficio firmado
por el Director General.
18. La SRA efectuará todos los trámites pertinentes los cuales seguirá con detalle
la Dirección de Operación hasta que la Secretaría de Gobernación (Segob)
publique el decreto expropiatorio en el Diario Oficial de la Federación.
19. La Dirección Técnica obtendrá una copia del decreto, y a su vez enviará una
copia a la delegación para que se tramite el ingreso del polígono al Registro
Público de la Propiedad (RPP).
20. La Delegación y el núcleo agrario determinarán el lugar y fecha del pago de la
indemnización, para lo cual la Dirección de Operación solicitará los recursos
correspondientes y efectuará el pago.
38
Una vez realizado el pago, la SRA procederá a la ejecución del citado decreto
expropiatorio y dará posesión del polígono expropiado a la CORETT.
21. La Delegación hará del conocimiento del comprador la disponibilidad de la
reserva territorial y se procederá a su enajenación en los términos convenidos con
lo que se dará fin al procedimiento.
22. La CORETT efectúa la venta a través de la delegación.
23. A solicitud del comprador, la CORETT elaborará los títulos de propiedad.
39
CAPITULO III.
La Valuación.
La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la
apetencia de poseer bienes específicos para fines determinados.
Es el punto de equilibrio de las negociaciones. El propósito del avalúo es conocer
el valor comercial del bien a valuar, mientras que su finalidad es para lo que se va
a utilizar el avalúo.
El Valor Justo de Mercado es la cantidad expresada en términos monetarios por lo
que se intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido entre un
comprador y un vendedor actuando sin presiones ni ventajas.
La valuación es un procedimiento técnico y metodológico que mediante la
investigación física, económica y social permite determinar las variables
cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.
Es una técnica multidisciplinaria. Es una herramienta fundamental para la toma de
decisiones en materia de valor. Es una de las ramas empleadas en la
investigación de operaciones ya que utiliza de manera combinada pero ordenada
conceptos de probabilidad, estadística, matemáticas financieras, simulación de
teoría de decisiones, evaluación de proyectos, economía, normas jurídicas y
primordialmente ética.
40
3.1 Código de Etica.
Los códigos de ética son creados para reforzar y soportar la moral de los
individuos.
La ética profesional es la actividad personal puesta de manera estable y honrada
al servicio de los demás y en beneficio propio, respondiendo impulsos de la propia
vocación y con la dignidad que corresponde a la persona humana.
Es obligación del valuador:
1. Determinar, describir y definir la expresión de valor, la cuál tendrá validez
en la conclusión del trabajo de valuación.
2. Establecer la causa adecuada al particular objeto de valuación para
soportar la conclusión, considerando que el cliente busca asesoría profesional.
3. Explicar y definir claramente el significado de la expresión de valor
específico con el propósito de obviar un malentendido y así evitar la aplicación
equívoca ya sea en forma deliberada o no deliberada.
4. Determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con el grado
de exactitud que exige el propósito mismo de la valuación.
5. Evitar dar un resultado numérico falso, así como la obligación de evitar
informar una cantidad falsa.
Bien Común
La práctica valuatoria involucra el patrimonio de todos los mexicanos y se legitima
cuando se procura por encima de los intereses particulares.
Los trabajos valuatorios se elaborarán concluyendo con resultados independientes
de los deseos o anhelos del solicitante, de organismos involucrados o instituciones
públicas o privadas así como de terceros que pretendan poner sus intereses por
encima del interés de la sociedad y el bien común.
41
Justicia
Es obligatorio conocer, cumplir y hacer cumplir la Constitución, las leyes, los
reglamentos y la normatividad aplicable al desempeño de las funciones asignadas
así como aquellas relativas al ejercicio profesional.
Honradez
Siempre se asumirá una conducta que genere trabajos honestos y dignos de
credibilidad evitando que se presten a malas interpretaciones, sean fraudulentos o
engañosos.
La valuación se realizará con rectitud, dignidad, honestidad, integridad e
independencia, dentro de los más altos niveles de ética, técnica y buena voluntad,
ya que conduciéndose de esta manera, se fomentará la credibilidad de la sociedad
en las instituciones públicas y contribuirá a generar una cultura de confianza y de
apego a al verdad.
Transparencia
Los trabajos valuatorios proveerán suficiente información para describir el trabajo
realizado, las conclusiones logradas y el contexto en el cual se lograron y toda la
información obtenida y reportada deberá ser verídica, estar mencionada y
relacionada, así como ser comprobable de tal manera que su lectura no induzca a
errores o falsas interpretaciones.
Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación,
la definición de valor empleada, y el uso que se le va a dar al trabajo,
mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotéticos, o condiciones
limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en que
esto sea apropiado, indicando el posible efecto sobre el valor.
42
Se deberán evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los
trabajos valuatorios, Peritos Valuadores así como con sus familias, empresas,
parientes, amigos, o asociados.
Imparcialidad
La práctica valuatoria se llevará cabo con la más estricta independencia,
objetividad, e imparcialidad, sin prejuicios y sin acomodarse a los intereses
personales de nadie.
Se deberá exhibir un juicio e imparcial y justificar, dado el caso, las razones para
concordar o discrepar con las conclusiones del trabajo del perito.
Integridad
Se actuará con honestidad, atendiendo siempre a la verdad.
Todos los participantes en el proceso valuatorio excluirán conductas, motivaciones
e intereses que no sean los institucionales, llevando a cabo acciones de entrega
diligente a las tareas asignadas y estando dispuestos a dar oportuna y esmerada
atención a los requerimientos y trabajos encomendados, llevándolos a cabo pronta
y oportunamente.
Liderazgo
Todos los participantes en el proceso valuatorio contribuirán a prestigiar la
profesión valuatoria y mejorar la calidad de los trabajos realizados. Se deberá dar
ejemplo con el comportamiento y conducta personal. La actitud, actuación y
desempeño construye la confianza de los ciudadanos en sus instituciones.
43
Competencia
La aptitud del perito se logra mediante el estudio, la práctica, la experiencia y la
capacitación continúa. Se establecerá un compromiso personal permanente de
actualización y formación profesional, para lograr el cumplimiento de las
responsabilidades de los que intervienen en el proceso valuatorio con la mayor
calidad y productividad.
3.2 METODOLOGÍA
Dicho término está compuesto del vocablo método y el sustantivo griego "logos"
que significa juicio, estudio, esta palabra se puede definir como la descripción, el
análisis y la valoración crítica de los métodos de investigación.
La metodología es el instrumento que enlaza el sujeto con el objeto de la
investigación, sin la metodología es casi imposible llegar a la lógica que conduce
al conocimiento científico.
La palabra método se deriva del griego "meta": hacia, a lo largo, y "odos" que
significa camino, por lo que podemos deducir que método significa el camino más
adecuado para lograr un fin.
También podemos decir que el método es el conjunto de procedimientos lógicos a
través de los cuales se plantean los problemas científicos y se ponen a prueba las
hipótesis y los instrumentos de trabajo investigados.
El método es un elemento necesario de la ciencia, ya que sin él no sería fácil
demostrar si un argumento es válido.
44
3.3 NÚCLEOS AGRARIOS
Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad
de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo
79 de la Ley Agraria).
Los núcleos agrarios están conformadas por parcelas, áreas de uso común y
tierras para el asentamiento humano, donde se encuentran los solares que habitan
los ejidatarios o bien comuneros y sus familias. Actualmente se contemplan 103
millones de hectáreas, esto es poco más del 50% del territorio nacional, en el que
se ubican 29,959 núcleos agrarios, entre ejidos y comunidades.
La importancia económica de los ejidos y comunidades agrarias, se ve reflejada
en su contribución al Producto Interno Bruto (PIB) nacional, específicamente en el
rubro de la gran división 1 "Agropecuaria, Silvicultura y Pesca", en la cual aportan
el 48.7% del total. Al interior de este gran sector, los ejidos contribuyen con el 53%
del PIB Agrícola, en tanto que en la ganadería es de 34%. Estos datos manifiestan
la gran aportación de este sector a la economía nacional y a la generación de
productos básicos para su consumo en todo el país.
3.3.1 Expropiación de Terrenos Ejidales o Comunales.
EXPROPIACIÓN: apropiación de bienes, con o sin indemnización, llevada a cabo
por vía coercitiva, independientemente del consentimiento del propietario, por
parte de personas privadas o del Estado en interés de una clase determinada o de
toda la sociedad. En el período de la acumulación originaria del capital (ver), la
burguesía efectuó la expropiación en masa de la pequeña propiedad campesina,
desposeyó de tierra, por la fuerza, a los labradores, arruinó a los pequeños
productores y los convirtió en proletarios.
45
Bajo el capitalismo, la expropiación en masa de los pequeños productores
prosigue, y se acentúa en singular medida en la fase imperialista. La competencia
entre los propios capitalistas hace que el gran capital absorba a los capitales
pequeños y medios, que el capital y la producción se concentren y se centralicen
en pocas manos. La centralización de los medios de producción y la socialización
del trabajo llegan a tal punto "que se hacen incompatibles con su envoltura
capitalista. Ésta se rompe. Le llega la hora a la propiedad privada capitalista. Los
expropiadores son expropiados" (C. Marx). Con la victoria de la Gran Revolución
Socialista de Octubre, el proletariado expropió la propiedad de los capitalistas y
terratenientes sobre los medios de producción y la convirtió en propiedad social
socialista. La propiedad privada de los pequeños productores (campesinos,
artesanos) no se expropia sino que se transforma en propiedad socialista
mediante la cooperación voluntaria de los pequeños productores y la incorporación
de los mismos a la obra de la edificación socialista con el apoyo material y
financiero del Estado socialista.
"La expropiación, como toda limitación administrativa al derecho de propiedad,
concilia los intereses públicos con los privados"3
LEY DE EXPROPIACIÓN POR CAUSAS DE UTILIDAD PUBLICA
La ley que se expone a continuación es la expedida por el Gobierno del Estado de
Morelos, sin embargo, es muy representativa de las leyes similares expedidas por
los diferentes entidades estatales de la República Mexicana:
ARTICULO 1.- Todos los bienes que se encuentren dentro del territorio del
Estado de Morelos, y los derechos constituidos sobre los mismos podrán ser
objeto de expropiación, o de ocupación temporal, total o parcial, por causa de
utilidad pública; excepto aquellos que por disposición legal no sean susceptibles
de la afectación que autoriza esta ley.
3 CSJN, 26/6/67, "Provincia de Santa Fe c/Nicchi, Carlos Aurelio", Fallos, 268:112; id., 22/6/76, "Gobierno nacional c/Roca Schroder, Agustina y otros", ED, 70-169
46
ARTICULO 2.- Son causas de utilidad pública:
I.- El establecimiento, explotación, adecuación o conservación de un servicio
público;
II.- La apertura, ampliación o alineamiento de calles, la construcción de
calzadas, puentes, caminos y túneles para el tránsito urbano y suburbano;
III.- La construcción de hospitales, escuelas, parques, jardines, campos
deportivos o aeródromos, el embellecimiento, ampliación y sanidad de las
poblaciones, así como la instalación de oficinas para el Gobierno del Estado o
Municipio;
IV.- La construcción de centros de transportes, abasto y mercados;
V.- La conservación de lugares de belleza natural, de antigüedad y objetos de
arte, de edificios y monumentos históricos y de las cosas que se consideran
como características arqueológicas o históricas de la cultura regional;
VI.- La satisfacción de necesidades de abasto, víveres y artículos de primera
necesidad en casos de guerra o trastorno de la paz pública;
Vil.- El combate de epidemias, epizootias, incendios, plagas, inundaciones y
otras calamidades públicas, así como su propagación y prevención;
VIII.- La defensa de la soberanía y el mantenimiento de la paz pública;
IX.- La defensa, conservación, desarrollo o aprovechamiento de los recursos
naturales y protección del medio ambiente;
X.- La prevención de cualquier tipo de alteración de la paz pública, la
tranquilidad o seguridad sociales;
XI.- La proscripción de los monopolios;
XII.- La creación, fomento o conservación de empresas para el beneficio de la
colectividad;
XIII.- La creación, ampliación o mejoramiento de centros de población; y
XIV.- Los demás casos previstos en otros ordenamientos legales.
47
ARTICULO 3.- Cuando se genere alguna necesidad colectiva que pueda
satisfacerse mediante de cualquiera de las acciones enumeradas en el artículo
anterior, ésta será considerada causa de utilidad pública y procederá la
expropiación, o la ocupación temporal, total o parcial, en los términos de esta ley.
La declaratoria respectiva corresponderá hacerla al Gobernador del Estado.
ARTICULO 4.- El Ejecutivo del Estado por conducto del Secretario General de
Gobierno integrará el expediente de la expropiación o de ocupación temporal,
previamente a la expedición del decreto respectivo.
No será necesaria la integración del expediente en los casos comprendidos en
las fracciones VI, Vil, VIII, IX y X del artículo 2 de esta ley.
ARTICULO 5.- El decreto a que se refiere el artículo anterior se publicará en el
Periódico Oficial y se notificará personalmente a los afectados. Cuando no
pudiere notificarse el decreto en forma personal, éste se entenderá legalmente
notificado, publicándose por dos ocasiones más, de siete en siete días, a través
del Periódico Oficial y de uno de los diarios de mayor circulación en el Estado.
ARTICULO 6.- Los propietarios afectados por la expropiación o la ocupación
temporal, podrán interponer el recurso administrativo de inconformidad contra la
declaratoria correspondiente; el término para interponer dicho recurso será:
A).- De diez días hábiles a partir de la notificación personal; y
B).- De treinta días naturales, cuando la notificación sea por edictos.
ARTICULO 7.- El recurso de inconformidad se interpondrá ante el titular de la
Procuraduría General de Justicia en el Estado, quien en vista de las alegaciones
del recurrente pedirá informe al Secretario General de Gobierno, quien deberá
rendirlo en el término de cinco días acompañando el expediente y decreto
impugnado.
48
Cuando el recurrente hubiere ofrecido pruebas al interponer el recurso, el titular
de la Dirección Jurídica de la Procuraduría abrirá una dilación probatoria por diez
días, agotadas la pruebas y formulados los alegatos que en su caso se
presentarán en el término de tres días contados a partir de la conclusión de la
dilación probatoria, la autoridad instructora dará cuenta al Ejecutivo del Estado
para que resuelva lo que corresponda.
Contra la resolución administrativa del recurso, el afectado podrá ejercer las
acciones legales que procedan ante el órgano jurisdiccional competente.
ARTICULO 8.- Cuando no se haya interpuesto recurso de inconformidad, o bien
cuando éste se hubiere resuelto contra las pretensiones del recurrente, el
Ejecutivo procederá desde luego a la ejecución del decreto.
ARTICULO 9.- En los casos comprendidos en las fracciones II, IV, VI, Vil, VIII, IX,
y X, del artículo 2 de esta ley, el Ejecutivo hecha la declaratoria correspondiente
podrá ordenar la ocupación total o parcial de los bienes objeto del decreto. Así
como la inmediata ejecución del mismo sin que la interposición del recurso
suspenda dicha ocupación o ejecución.
ARTICULO 10.- Si los bienes que han originado una declaratoria de
expropiación o de ocupación temporal total o parcial, no fueren destinados al fin
que dio causa a la declaratoria respectiva dentro del término de dos años, el
afectado podrá reclamar la reversión del bien de que se trate.
ARTICULO 11.- El precio que se fijará como indemnización de la cosa
expropiada, se basará en la cantidad que como valor fiscal de ella figure en las
oficinas catastrales o recaudadoras, ya sea que este valor haya sido manifestado
por el propietario o simplemente aceptado por él de un modo tácito por haber
pagado sus contribuciones con esta base. El exceso de valor o el detrimento que
haya tenido la propiedad particular por las mejoras o deterioros ocurridos con
posterioridad a la fecha de la asignación del valor fiscal, será lo único que
quedará sujeto a dictamen pericial y resolución judicial. Esto mismo se observará
cuando se trate de objetos cuyo valor no esté fijado en las oficinas catastrales.
49
€ i i r • I B L I G T E C A
ARTICULO 12.- Cuando se controvierta el monto de la indemnización en los
casos a que se refiere el artículo anterior, el trámite judicial se sujetará a las
siguientes reglas:
I.- Se hará la consignación del expediente y decreto que corresponda al juez
civil del lugar, quien fijará a las partes el término de tres días para que
designen peritos, con apercibimiento de designarlos el propio juez en rebeldía
si aquellos no lo hacen. También se les prevendrá designen de común acuerdo
un tercer perito para el caso de discordia y si no lo nombraren, este será
designado por el juez;
II.- Contra el auto del juez que haga la designación de peritos no procederá
recurso alguno;
III.- En los casos de renuncia, muerte o incapacidad de alguno de los peritos
designados, se hará nuevo nombramiento dentro del término de tres días por
la parte a quien corresponda y con el apercibimiento de ley;
IV.- Los honorarios de cada perito serán pagados por la parte que deba
nombrarlos y los del tercero, por ambas;
V.- El juez fijará un plazo que no excederá de treinta días para que los peritos
rindan su dictamen;
VI.- Si los peritos estuvieren de acuerdo en la fijación del valor de las mejoras
o del detrimento, el juez fijará de plano el monto de la indemnización; en caso
de desacuerdo en las periciales se llamará al tercero para que dentro del plazo
que le fije el juez, que no excederá de quince días, rinda dictamen. Con vista
de los dictámenes periciales el juez resolverá dentro del término de diez días lo
que estime procedente; y
Vil- Contra la resolución judicial que fije el monto de la indemnización no cabrá
ningún recurso y se procederá al otorgamiento de la escritura respectiva, que
será firmada por el interesado o en rebeldía por el juez.
ARTICULO 13.- En los casos de ocupación temporal, total o parcial, el monto de
la indemnización quedará sujeto a dictamen pericial y resolución judicial, teniendo
aplicación las reglas contenidas en el artículo anterior.
50
ARTICULO 14.- El importe de la indemnización será cubierto por el Estado.
ARTICULO 15.- La autoridad expropiante fijará la forma y plazos en que la
indemnización deba pagarse, los que no abarcarán nunca un período mayor de
tres años.
EXPROPIACIÓN DE TERRENOS EJIDALES
Se entiende por expropiación el "acto de despojar legalmente de una cosa a su
propietario, por motivos de utilidad pública, otorgándole una indemnización justa"4.
Descripción del Acto Jurídico.
Es el acto en el cual la Secretaría de la Reforma Agraria, tramita una solicitud de
expropiaciones de tierras ejidales o comunales, por causas de utilidad pública y
que se resuelve por decreto presidencial.
Para el usuario es útil en la medida en que se puede solicitar se expropien tierras
ejidales o comunales, siempre y cuando el servicio, explotación o establecimiento
sea considerado de utilidad pública de acuerdo al artículo 93 de la Ley Agraria y
una vez decretado el caso, se pague la indemnización correspondiente.
Fundamento Jurídico.
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: artículo 27.
Ley Agraria: Artículos 93 al 97.
Reglamento Interior de la Secretaría de la Reforma Agraria: artículo 5, fracciones
II, III y V; 6, fracciones III y V; 12, fracciones Vil a la X.
Instituto de Investigaciones Jurídicas, Diccionario jurídico mexicano, México, UNAM-Porrúa, 1994.
51
Requisitos para el Trámite.
Solicitud dirigida al C. Secretario, debidamente requisitada, adjuntando a la misma
los siguientes documentos:
Tres copias heliográficas del plano topográfico de la superficie a expropiar
Dictamen Técnico o impacto ambiental de las Secretarías de Desarrollo Social y
del Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca, en su caso.
Descripción del proyecto y perfil de inversión.
Cédula de estructura de uso del suelo en caso de expropiaciones para
constitución de reservas territoriales.
Constancia de que se dispone de la autorización presupuestal para el pago al
núcleo agrario de la indemnización que resulte.
Acta de asamblea en que el núcleo agrario dio su anuencia para la ocupación
previa y convenio suscrito, en el caso de existir. No se requiere ningún formato
especial.
Requisitos posteriores:
Pago de avalúos a CABIN, en el momento que corresponda.
Pago de indemnización de Ley a FIFONAFE, previo a la ejecución del decreto.
Solicitantes.
Dependencias del Gobierno Federal
Organismos públicos descentralizados del Gobierno Federal.
Gobiernos de los estados y municipios.
Entidades paraestatales que cuentan con personalidad jurídica y patrimonio
propio.
Personas físicas o morales que tengan interés en expropiaciones de terrenos
ejidales o comunales.
52
La expropiación de las tierras se fundamenta en la función social de la propiedad
consagrada en el artículo 27 de nuestra carta magna cuando habla que se
realizará esta por causa de utilidad pública es decir, que la utilidad pública implica
el beneficio de la colectividad si nosotros hacemos una exegesis de los artículos
17,18,19 y 20 del código civil veracruzano y del 6o.,8o. y 16 del código civil
federal.
Gutiérrez y González5 define a la propiedad como el derecho real más amplio para
usar, gozar y disponer de las cosas dentro del sistema jurídico positivo de
limitaciones y modalidades impuestas por el legislador de cada época.
El derecho de expropiación nace de las limitaciones de la propiedad, las que se
definen como:
LA CARGA POSITIVA O BIEN LA ABSTENCIÓN QUE EL LEGISLADOR DE LA
ÉPOCA CONSIDERE, IMPONE AL TITULAR DE UN DERECHO, A EFECTO DE
QUE NO LO EJERCITE CONTRA EL INTERÉS DE LOS OTROS
PARTICULARES O BIEN CONTRA EL INTERÉS GENERAL.
LA EXPROPIACIÓN ES UN ACTO DEL ESTADO, UNILATERAL Y SOBERANO
POR CONDUCTO DEL FUNCIONARIO COMPETENTE DE SU ÓRGANO
EJECUTIVO O ADMINISTRATIVO POR MEDIO DEL CUAL PRIVA PARA SÍ O
PARA UN TERCERO A UNA PERSONA DE UN BIEN DE SU PROPIEDAD
MEDIANTE EL PAGO DE UNA RETRIBUCIÓN O INDEMNIZACIÓN PARA
DESTINARLO A LA SATISFACCIÓN DE UNA NECESIDAD PÚBLICA
DIRECTAMENTE PARA ÉL O INDIRECTAMENTE PARA UN TERCERO Y QUE
CON ESE BIEN SÓLO DEBE SER SATISFECHA EN TODO O EN PARTE.
5 GUTIÉRREZ Y GONZÁLEZ, Ernesto. El Patrimonio. 5a edición. Edit. Porrúa. México, 1995
53
La expropiación si bien forma parte del régimen de limitaciones al derecho de
propiedad también se distingue de la limitación por las siguientes razones:
a)-La expropiación termina con el régimen de propiedad y es acto soberano del
estado.
b)-La expropiación es la toma del derecho de propiedad y no su conservación.
c)-La expropiación requiere de una necesidad calificada como pública, de que una
norma jurídica así lo declare, que se constate y que se haga la declaratoria por
parte del Estado.
d)-Rige la expropiación para propietarios individualizados.
Es muy importante señalar que en la expropiación se sigue un proceso y que esta
no se efectúa así nada más porque sí ya que el artículo 14 de la Constitución
federal dispone que nadie podrá ser privado de sus bienes sino mediante juicio
seguido conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho.
Antes de pasara los detalles cabe mencionar que la necesidad pública que es lo
que motiva al acto jurídico expropiaciones la que le corresponde satisfacer al
Estado en orden a sus atribuciones y a su propia conservación política.
En el artículo 93 de su ley agraria se encuentran las causas de utilidad pública por
las que se puede expropiar.
El articulo 94 nos dice quien debe expropiar que es Estados Unidos Mexicanos por
conducto de quien sea el titular de la Secretaría de la Reforma Agraria, el estado a
través de la Comisión Nacional de Valuación de Bienes Nacionales, realiza la
valuación. Vale decir que la indemnización que se paga a los ejidatarios se paga
conforme a sus derechos y que en caso de inconformidad se hará cargo el estado
54
por medio de el Procurador Agrario y en caso de inconformidad se ventilará ante
los tribunales agrarios.
El monto de la indemnización será determinado por la Comisión de Avalúos de
Bienes Nacionales, atendiendo en todo momento al valor comercial de los bienes
expropiados. En el caso de la fracción IV del artículo anterior, la indemnización se
fijará con base en la cantidad que se cobrará por la regularización de los terrenos.
Dentro de la vigencia del avalúo al efecto practicado, el promovente de la
expropiación deberá depositar ante el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento
Ejidal el monto del mismo. De no ser así, la Secretaría cancelará la tramitación del
procedimiento.
El decreto será emitido sólo una vez que el promovente haya depositado el monto
de la indemnización en el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal, salvo el
caso de la seguridad y defensa nacionales o el de la atención de desastres o
calamidades públicos.
Cuando los bienes expropiados se destinen a un bien distinto del señalado en el
decreto expropiatorio o si, transcurrido un plazo de tres años, no se ha cumplido o
no está en proceso de cumplimiento la causa de utilidad pública, el fideicomiso
Fondo Nacional de Fomento Ejidal demandará ante el tribunal agrario competente
la reversión parcial o total de los bienes expropiados, según corresponda, y, una
vez resuelta ésta, incorporará los bienes revertidos a su patrimonio (Artículo 97).
Determinada la procedencia de un trámite expropiatorio sin que el afectado haya
hecho valer su inconformidad ante la Secretaría de la Reforma Agraria o, una vez
resuelta ésta en sentido negativo, se procederá a solicitar a la Comisión de
Avalúos de Bienes Nacionales la práctica del avalúo de los bienes sujetos al
procedimiento expropiatorio, incluyendo aquellos que sean distintos de la tierra.
55
Para el caso de que el afectado no permita la realización de los trabajos técnicos
necesarios para la formulación del respectivo avalúo, éste se formulará respecto
de la tierra, atendiendo a los elementos documentales de que se disponga y a los
valores comerciales que priven en la zona.
En tanto, los bienes distintos de la tierra serán valuados una vez que el decreto
expropiatorio haya sido expedido y ejecutado en sus términos.
Posteriormente a la publicación de los anteriores Decretos se expide uno nuevo
por medio del cual se declara la expropiación de los bienes necesarios para la
satisfacción de la obra pública previamente justificada en los anteriores Decretos.
"La declaratoria de expropiación se hará mediante Decreto que se publicará en el
Diario Oficial de la Federación y además se notificará personalmente a quienes se
cause perjuicio. Asimismo, en consonancia con el artículo 4o de la Ley de
Expropiación, se podrá notificar a los afectados, por medio de una segunda
publicación en el Diario Oficial de la Federación cuando se ignore su domicilio y
por ello no se les pueda notificar en forma personal. Para evitar incurrir en un acto
inconstitucional, éste artículo debe interpretarse en forma tal "que implique un
absoluto respeto al derecho de los gobernados de ser debida y adecuadamente
notificados del decreto expropiatorio, a fin de que estén en plena posibilidad legal
de impugnar la expropiación como mejor proceda en derecho"6.
Suprema Corte de Justicia de la Nación, Garantía de Audiencia en materia de expropiación, México, Suprema Corte de Justicia de la Nación, 1999.
56
CAPITULO IV
Trabajo Valuatorio De Terreno Agropecuario
^^
57
4.1 ANTECEDENTES A LA SOLICITUD
Asunto: Se emite Dictamen
Solicitante: Instituto Nacional de Antropología e Historia
Antecedentes de la Solicitud: Mediante solicitud de servicio y oficio recibido
en el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, la Coordinación
Nacional de Asuntos Jurídicos del Instituto Nacional de Antropología e Historia
solicita el avalúo del inmueble que se describe a continuación:
4.2 DATOS GENERALES
Inmueble que se valúa: Terreno de agostadero con influencia
suburbana.
Régimen de Propiedad: Comunal.
Uso del Dictamen: Adquisición
Propósito del Dictamen: Estimar un valor comercial.
Finalidad del Dictamen: Determinar el monto máximo de adquisición
de terrenos que resulten afectados, o sean del interés de la Administración Pública
Federal, para su adquisición.
Ubicación del Inmueble: Zona Arqueológica de Amixtepec, Municipio
de Tlayacapan, Morelos.
58
4.3 DATOS DE LA REGION
Características de la Región: Es una región de clima de transición entre
templado y cálido, con atractivos turísticos importantes como balnearios, la ciudad
de Cuautla y la de Cuemavaca, donde existe un creciente desarrollo de
fraccionamientos campestres. En lo agrícola, existe una expansión de la
producción intensiva de hortalizas (invernaderos).
Clasificación de la Región: Agrícola de Temporal con actividad turística y
campestre, producto de los fraccionadores que hacen desarrollos habitacionales
campestres.
Clasificación del Sistema Natural:
Estado de Morelos.
Anahuac
fresco y largo
Estación meteorológica: 17-024 Tlayacapan,
Región Fisiográfica: Lagos y volcanes de
Altitud: 1,630.00 m.n.s.m.
Tipo de Clima: (A) cb semicálido con verano
Temperatura Media Anual: 19.3 °C
Precipitación Media Anual: 988.8 mm
Actividad Agropecuaria:
(jitomate y tomate).
Cultivos anuales (maíz y frijol) y hortalizas
Vegetación Nativa de la Región: Selva baja caducifolia
Servicios Municipales: Electricidad y teléfono a 150 metros
aproximadamente al sur del predio en estudio. Terrenos de terracería.
59
4.4 TERRENO
Descripción del Acceso al Predio Desde el Poblado Mas Cercano, Indicando el
Tipo o Importancia de las Vialidades.
Se trata de un terreno de agostadero con influencia suburbana al cuál se accede
por la carretera a Tlayacapan-San José de los Laureles (carretera secundaria e
importante) y por un terreno que es en parte terracería y en partes de concreto
hidráulico.
Características Edafológicas y Fisioquímicas:
Color: Gris obscuro
Textura: Franco Arcillosa
Profundidad de la capa arable: de 0.40 a
0.60 cm
Profundidad del mato freático: No
determinado
Pedregosidad: 15%
Topografía y Configuración: Inclinada y
regular
Pendiente: de 3-12%
Permeabilidad y Drenaje: Permeable y
drenaje moderado
Salinidad: No determinado
Erosión: Baja de tipo hídrica y eólica
Contaminación Ambiental: No apreciable
Características Hidrológicas: Fuente de abastecimiento de agua: Temporal
60
Uso Consuntivo o Requerimientos de Agua para los Cultivos Representativos de la
Región: Los cultivos que se siembran en la región son
básicos y requieren entre 600 a 700 mm de
agua por ciclo que se cubren con la
precipitación pluvial en la zona que es de
988.00 mm anuales.
Bienes Distintos a la Tierras No se consideraron en el presente estudio
Descripción de Cultivos: Maíz y frijol, semilla criolla.
Tecnología Utilizada: En la zona se utilizan paquetes tecnológicos
recomendados por la SAGARPA
Datos Promedio de la Región: Maíz de temporal 3.0 ton/ha y frijol 1.4 ton/ha
Mejoras Territoriales: Nada que reportar
Descripción de Forma de Riego: Nada que reportar
Seguros: Nada que reportar
61
Linderos y Colindancias Según:
predio en estudio proporcionada.
Copia certificada del Plano Catastral del
Orientación Distancia Colindancias
Fracción
Al Norte
Al Norte
Al Oeste
Al Este
Al Suroeste
Al Suroeste
Al Sureste
Al Sureste
Al Sureste
Al Sur
Al Sureste
Al Sur
Al Sureste
en 48.30m
en 19.80m
en 66.90m
en 50.75m
en 10.50m
en 5.10m
en 4.90m
en 15.50m
en6.10m
en 4.90m
en 14.20m
en 11.85m
en 8.80m
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
con propiedad del
Sr Anzures
Sr Anzures
Sr Rosales
Sr Anzures
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Sr Paniagua
Fracción II
Al Noreste
Al Noreste
Al Noreste
Al Norte
Al Noroeste
Al Noroeste
Al Noroeste
Al Noreste
en 8.20m
en 2.60m
en 4.30m
en 1.60m
en 3.80m
en 13.50m
en 6.4om
en 6.00m
con propiedad
con propiedad
con propiedad
con propiedad
con propiedad
con propiedad
con propiedad
con propiedad
particular
particular
particular
particular
particular
particular
particular
particular
62
Al Noroeste
Al Noroeste
Al Noreste
Al Norte
Al Noroeste
Al Noreste
Al Este
por los propietarios
Al Sureste
Al Este
Al Sureste
Al Noroeste
Al Noroeste
en 5.60m
en 7.80m
en 9.00m
en 4.50m
en 5.40m
en 13.21m
en 43.00m
de los predios
en 26.50m
en 18.50m
en 55.50m
en 6.55m
en 52.75m
con propiedad particular
con propiedad particular
con propiedad particular
con propiedad particular
con propiedad particular
con propiedad particular
con calle de terracería sin nombre construida
aledaños.
con propiedad particular
con propiedad particular
con propiedad particular
con propiedad particular
con propiedad particular
Superficie del Terreno: 8,525.13 m7
Topografía y Configuración: Inclinada y regular.
Uso Actual:
suburbana.
Terreno de agostadero con influencia
Factores de Homologación Utilizados:
En el factor de negociación se utilizó 0.8 para todas las ofertas.
En el factor de Ubicación, las ofertas 1 y 2 se localizan en un cerro y más alejadas
de la carretera que el inmueble en estudio, por lo que el factor es de 1.10 y 1.20
respectivamente. En el caso de la oferta 3, se ubica aproximadamente a la misma
distancia de la carretera que el predio en estudio, por lo que el factor es de 1.00.
En el caso de las ofertas 4 y 5, éstas se ubican más cerca de la carretera o de la
ciudad, por lo que el factor es de 0.90 y 0.85 respectivamente.
63
En el factor de la zona, las ofertas 1 y 2 se ubican mas lejos de la mancha urbana
que el inmueble en estudio, por lo que el factor es 1.30 y 1.40 respectivamente. En
el caso de las ofertas 3, 4 y 5 se ubican aproximadamente a la misma distancia de
la mancha urbana que el predio en estudio, por lo que el factor es igual a 1.00 en
estas ofertas.
En el factor de Topografía, las ofertas 1, 4 y 5 tienen pendientes menos
pronunciadas que el inmueble en estudio, por lo que el factor es de 0.90 en estas
ofertas. En el caso de la oferta 2, tiene pendientes similares a la del predio en
estudio, por lo que el factor es de 1.00. En el caso de la oferta 3, ésta tiene una
topografía plana contra la topografía con pendientes del predio en estudio, por lo
que el factor es de 0.70.
En el factor de Superficie, se utilizó la raíz sexta, por ser la función que nos da el
factor que mejor ajusta las diferencias de áreas.
En el factor de Clasificación Agrológica todas las ofertas se clasificaron como 1.00
debido a que el precio de los terrenos depende de factores ajenos a la
clasificación por uso de suelo.
En el factor de Servicios, las ofertas 1, 2 y 3 están mas alejadas de los servicios
públicos que el inmueble en estudio, por lo que el factor es de 1.20, 1.40 y 1.10
respectivamente. En el caso de las ofertas 4 y 5, los servicios públicos se localizan
a distancias similares que las del predio en estudio, por lo que el factor es de 1.00
en estas ofertas.
64
4.5 CONSIDERACIONES GENERALES
Fundamento Legal: El presente dictamen de fundamenta en:
artículos 144 fracción I y 145
de la Ley General de Bienes Nacionales y 16
del Reglamento del Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales.
Criterio Técnico: 521
Definiciones: Enfoques de Valuación Aplicados:
Existen actualmente tres enfoques de valuación
comúnmente aceptados: el Comparativo de Mercado, el de Costos y el de
Ingresos, y es en función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la
aplicación de todos o alguno(s) de ellos.
Enfoque Comparativo de Mercado:
Este enfoque involucra la recopilación de información
pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el
precio mas probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado
obtenido por este enfoque se le denomina Valor Comparativo de Mercado.
65
Enfoque de Costos:
En el caso de que en el terreno existan conceptos que en
forma determinante incidan en el valor , tales como muros de contención, bardas
de gran extensión, rellenos compactados, edificaciones provisionales, etc., se
deberá estimar su valor neto de reposición, basado en el costo de reproducción o
de reemplazo de dichos conceptos, aplicándoles los factores de depreciación
correspondientes al caso. Al resultado obtenido por este enfoque se le denomina
Valor Físico o Valor Neto de Reposición.
Enfoque de Ingresos:
Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la
capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este
enfoque se le denomina Valor de Capitalización de Rentas.
Valor Comercial (Valor Justo de Mercado):
Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques
valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado
por el cuál una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan
con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
66
4.6 CROQUIS DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Predio de Estudio
Investigación 3
Investigación 1
O
Investigación 4
Investigación 2
Investigación 5
67
4.7 COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES
LIMITANTES DEL AVALUÓ
Tanto en la solicitud de servicio como en el oficio se indica que se trata de un solo
predio, sin embargo, con base en las copias certificadas de los planos catastrales
se tiene que son dos predios aledaños entre sí, y la suma de sus áreas es la
misma que ostentan la solicitud de servicio y el oficio mencionados.
4.8 ENFOQUE COMPRATIVO DE M E R C A D O
Terrenos Similares en Venta:
Nivel de oferta observada durante la investigación de mercado de Terrenos:
Media-baja
1. Ubicación: A 1 km de la carretera Tlayacapan-Cuautempan y a 2 km del
poblado de San Andrés Cuautempan.
Uso de Suelo: Agrícola de Temporal (SAGARPA)
Informante: Sr. Lucio Martínez 735-3579629
Características: Terreno agrícola de temporal en barbecho, de 8,276 m2,
ubicado en la punta de una loma denominada Loma de San Andrés a 1 km
aproximadamente de la carretera. Su topografía se compone de pendientes
ligeras. El poblado mas próximo es San Andrés Cuautempan y se ubica a 3 km
aproximadamente. Los servicios de energía eléctrica y teléfono están ubicados a 1
km aproximadamente.
68
2. Ubicación: A 2 km de la carretera Tlayacapan-Cuautempan y a 3 km del
poblado de San Andrés Cuautempan.
Uso de Suelo: Agrícola de Temporal (SAGARPA)
Informante: Sr. Lucio Martínez 735-3579629
Características: Terreno agostadero de 6,000.00 m2, ubicado en la ladera de
una loma denominada Loma de San Andrés a 2 km aproximadamente de la
carretera. Su topografía se compone de pendientes ligeras a medianas. El
poblado mas próximo es San Andrés Cuautempan y se ubica a 3 km
aproximadamente. Los servicios de energía eléctrica y teléfono están ubicados a 2
km aproximadamente.
3. Ubicación: A 600 m aproximadamente de la carretera Tlayacapan-
Tlalnepantla y a 700 m del poblado de Tlayacapan.
Uso de Suelo: Agrícola de Temporal (SAGARPA)
Informante: Sr. Jacinto Ramírez 735-3576564
Características: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 2,200.00
m2, ubicado a 600 m de la carretera. Su topografía es plana. El poblado mas
cercano es Tlayacapan y se ubica a 700 m aproximadamente. Los servicios de
energía eléctrica y teléfono están ubicados a 600 m aproximadamente.
4. Ubicación: A 50 m de la carretera Tlayacapan-Totoloapan y a 700 m del
poblado de Tlayacapan.
Uso de Suelo: Agrícola de Temporal (SAGARPA)
Informante: Sr. Gerardo Rosales 735-3576792
Características: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 3,065.00
m2, ubicado a 50 m de la carretera. Su topografía se compone de pendientes
ligeras. El poblado mas cercano es Tlayacapan y se ubica a 700 m
aproximadamente. Los servicios de energía eléctrica y teléfono están ubicados a
50 m aproximadamente.
69
5. Ubicación: A 200 m de calles pavimentadas a la orilla del poblado de
Tlayacapan.
Uso de Suelo: Agrícola de Temporal (SAGARPA)
Informante: Sr. Gerardo Rosales 735-3576792
Características: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 5,000.00
m2, ubicado a 200 m de calles pavimentadas a la orilla del poblado de
Tlacayapan. Su topografía se compone de pendientes ligeras. El poblado mas
cercano es Tlayacapan y se ubica a 500 m aproximadamente de la zona urbana.
Los servicios de energía eléctrica y teléfono están ubicados a 100 m
aproximadamente.
0 Oferta
(terreno)$
Superficie
m2
$/m2
1 $579,320.00 8276.00 $ 70.00
2 $240,000.00 6000.00 $ 40.00
3 $400,000.00 2200.00 $181.82
4 $429,100.00 3065.00 $ 140.00
5 $750,000.00 5000.00 $ 150.00
ota: Cuando el factor de homologación es
íidad denota que la OFERTA eí 5 mejor qu<
Factores de Homologación
Negoci
ación
Ubicació
n
0.80 1.10
0.80 1.20
0.80 1.00
0.80 0.90
0.80 0.85
menor a la
3 le PRE DIO
Zona
Topografi
a
1.30 0.90
1.40 1.00
1.00 0.70
1.00 0.90
1.00 0.90
Superfici
e
1.00
0.94
0.80
0.84
0.91
Clasificació
n
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Servicios
1.20
1.40
1.10
1.00
1.00
Valor Homologado
EnNR
Fre
1.24
1.77
0.49
0.54
0.56
$/
H
a
$/m2
$
$
$
$
$
$
$
86.49
70.75
89.60
76.20
83.54
81.32
81.00
(\LUADO
Superficie del Terreno 8,525.13
Subtotal
Monto Adicional a Considerar
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
$690,535.53
$
$690,535.53
70
Factores Utilizados:
Negociación: Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las
operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicación: Este factor califica a la cercanía a vías de comunicación importantes de
la oferta en comparación al inmueble valuado.
Zona: Este factor califica la cercanía con una mancha urbana de la oferta en
comparación al inmueble valuado.
Topografía: Es el resultado de calificar la topografía de la oferta respecto al
inmueble valuado.
Superficie: En función de la superficie de la oferta con respecto al inmueble
valuado.
Clasificación Agrológica: Califica las características agrológicas del inmueble
valuado en comparación con la oferta.
Servicios: Este factor califica la cercanía a los servicios públicos de la oferta en
comparación con el inmueble valuado.
Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias:
No existen en el inmueble valuado, por lo que no se consideran.
71
4.9 ENFOQUE DE COSTOS
AVALUÓ:
a) Del Terreno:
Valor Comparativo de Mercado: $81.00/m2
Fracción Superficie m2 Valor Unitario $/m2 Importe $
I 4,583.00 81.00 371,223.00
II 3,942.13 81.00 319,312.53
Subtotal 8,525.13 m2 $690,535.53
b) Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios, Obras
Complementarias y Bienes Distintos a la Tierra:
Subtotal $0.00
VALOR FÍSICO O VNR (a+b): $690,353.53
72
4.10 ENFOQUE DE INGRESOS
El análisis de productividad no aplica debido a que el precio del terreno responde
a factores ajenos a la productividad, entre los más importantes son la influencia
suburbana de Tlayacapan y los fraccionadores que se ubican en la región.
4.11 RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS
Valor Comparativo de Mercado: $690,535.53
Valor Físico o VNR $690,535.53
4.12 CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
De acuerdo a los criterios y metodologías de valuación del Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y conforme a los resultados del
presente estudio, el Valor Comercial para el terreno ubicado en la Zona
Arqueológica de Amixtepec, en el municipio de Tlayacapan, en el Estado de
Morelos, es el que se indica en la conclusión.
4.13 CONCLUSIÓN DEL AVALUÓ
Valor Comercial: $690,535.53
Seiscientos Noventa Mil, Quinientos Treinta y Cinco Pesos. 53/100 m.n.
73
4.14 REPORTE FOTOGRÁFICO
Acceso al Terreno de Estudio
Terreno de Estudio
Terreno de Estudio
74
Terreno de Estudio
Fraccionamiento en Tlayacapan
Vista de Cuautempan
75
Terreno de Investigación 1
Terreno de Investigación 2
Terreno de Investigación 3
76
Terreno de Investigación 4
Terreno de Investigación 5
77
CAPITULO V
RESULTADOS
Al observar el desarrollo del Trabajo Valuatorio de un Terreno Agropecuario
anterior podemos discernir resultados muy importantes.
A diferencia de la gran mayoría de las expropiaciones de este tipo de terrenos por
parte de instancias gubernamentales, en el caso señalado en el avalúo en
cuestión no se trata de quedarse con el terreno para fines que pudieran tener
lazos directos con objetivos comerciales como pudiera ser un aeropuerto, un
parque público que pudiera albergar comerciantes de todo tipo, escuelas,
bibliotecas, etc.
La finalidad de esta expropiación es la de mantener y procurar un área que
presenta una importancia cultural para el Estado de Morelos en particular. El
Instituto Nacional de Antropología e Historia, a través de su Centro INAH Morelos,
mediante su continua labor en pro de la protección y conservación del Patrimonio
Cultural de la Nación determinó la prioridad que el terreno valuado representaba
para sus fines por lo que procedió a asegurar dicho inmueble mediante el proceso
de la expropiación, solicitando a la vez el avalúo correspondiente para poder
proceder a la indemnización que al propietario o propietarios les atañe, según la
ley.
La necesidad de contemplar el propósito de la expropiación dentro del método
valuatorio en este caso no es tan evidente como lo es en los casos cuya finalidad
de la expropiación mantiene fines evidentemente comerciales. Sin embargo, no es
difícil observar que el terreno valuado, al ser señalado por el INAH como parte del
Patrimonio Cultural de Cuernavaca, adquiere importancia inmediata tanto para
intelectuales como para turistas, tanto nacionales como extranjeros.
78
De esta manera, es obvio deducir que los terrenos aledaños al valuado adquieren
una plusvalía de forma inmediata a la expropiación, por lo que el valor por metro
cuadrado de estas propiedades se eleva mientras que los afectados directamente
por la pérdida de sus tierras se tienen que conformar con un valor por metro
cuadrado que dejó de ser representativo desde el momento mismo que se decretó
la expropiación.
¿Qué significa esto? Significa que los propietarios del terreno valuado se
enfrentan a la problemática inmediata de dos situaciones primordiales que se
pueden observar claramente por la situación de la expropiación de sus tierras:
Primero, la obvia inestabilidad económica que significa el perder un bien inmueble
ya que éste representa una inversión estable y sin riesgo, aunque esta inversión
se considere a largo plazo.
Segundo, con la indemnización obtenida ya no les es posible adquirir nuevas
tierras que se pudieran encontrar en la zona de influencia de la expropiación ya
que la plusvalía que éstas registran a causa directa de la expropiación misma las
hace inalcanzables para los afectados.
Así, además de perder sus tierras y su inversión en las mismas, los afectados se
ven obligados a reestablecerse lejos de la zona que durante años han habitado.
Esto se observa injusto a todas luces, a pesar de la importancia que la
expropiación representa para los intereses del Estado de Morelos y sus
habitantes, para los propietarios de estas tierras.
79
Este ejemplo nos ¡lustra la importancia de la propuesta inicial de este trabajo, que
es la de tomar en cuenta el impacto que la expropiación tendrá en el valor de los
terrenos de la zona afectada. Recordemos que la prioridad profesional del
valuador siempre deberá ser el obtener el valor más justo para las partes
involucradas, sin dejar desprotegido en ningún momento a cualquiera de estas
partes.
80
CONCLUSIONES
La expropiación de un terreno comunal o ejidal es sin duda un asunto complejo en
el cuál resultaran afectados los propietarios del mismo.
Afortunadamente, no es un asunto que las leyes de este país dejen en la
incertidumbre o en el desamparo. Como se ha podido observar en el desarrollo del
presente trabajo, las leyes contemplan suficientes candados para que no se
recurra a esta instancia de manera indiscriminada, sino únicamente cuando las
circunstancias lo señalen como un asunto absolutamente necesario, siempre y
cuando su objetivo sea el de proporcionar un bien mayor a la comunidad.
Sabemos que es un asunto tan delicado que, además de tratarse con especial
observación en distintas leyes que varían desde la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, pasando por la Ley Agraria, hasta diversas
observaciones en las distintas leyes Estatales y Municipales, se han creado
instituciones gubernamentales destinadas a supervisar este tipo de acciones como
lo son el INDAABIN y CORETT.
Todo este esfuerzo de los legisladores se encuentra encaminado definitivamente a
un objetivo, el de procurar un trato justo para los propietarios de inmuebles que
han sido determinados como necesarios para el desarrollo de la comunidad en la
que se encuentran. Esto es para asegurar a los ciudadanos de este país que no
quedaran en el desamparo y la injusticia al tener que ceder su propiedad para el
uso del bien común y que de alguna manera se tendrá que retribuir lo que se les
está quitando.
81
También se pudieron recordar a lo largo de este trabajo los principios de justicia y
ética que en todo momento el valuador debe perseguir en el desempeño de sus
funciones profesionales. Así como los legisladores de nuestras leyes, los peritos
valuadores deben en todo momento procurar que sus dictámenes se encuentren
encaminados hacia el bien común, la honradez, la imparcialidad y, sobre todo, el
impedir que su trabajo pueda ser utilizado para afectar a los interesados en el
mismo.
Es importante que el valuador se encuentre a la altura de las leyes que rigen tanto
nuestra actividad profesional así como nuestro accionar dentro de esta sociedad, y
también que se encuentre a la altura del espíritu mismo de dichas leyes.
De esta manera, el valuador no puede estar ajeno al esfuerzo de los legisladores y
debe asegurarse que su trabajo vaya encaminado de la mano de estas leyes que
se han promulgado para procurar la justicia y la equitativa retribución para quien
tiene que ceder sus derechos sobre inmuebles determinados para lograr el bien de
la comunidad.
La manera que este trabajo ha propuesto para lograr esta equitativa retribución
hacia los afectados de someterse a la expropiación de sus propiedades es la de
contemplar la finalidad de la expropiación para proporcionarle un valor agregado al
valor por metro cuadrado que la situación comercial, anterior a la expropiación, de
la zona en que dicha propiedad inmobiliaria se ubica.
Como se ha podido observar en el desarrollo de este trabajo, actualmente los
avalúos que se realizan para auxiliar a las instancias y autoridades que llevan a
cabo un proceso de expropiación de alguna propiedad determinada se apegan de
manera estricta a los procedimientos requeridos para la consecución de un valor
comercial representativo de la zona de influencia y particular para el inmueble a
valuar, así como observan el principio básico de la valuación de tomar en cuenta
únicamente la situación ACTUAL que presenta el inmueble.
82
Sin embargo, el actuar profesional del valuador está quedando incompleto ya que
desde un principio el perito está conciente de que el uso que se le dará a su
dictamen de valores será para fines de expropiar el inmueble valuado. El perito
debe de estar conciente de que una vez entregado su dictamen a los interesados,
el valor del inmueble que arroje dicho dictamen dejará de ser representativo y
quedará muy por debajo de lo que pueda representar el mismo inmueble enfocado
hacia el destino para el cuál fue expropiado.
Es por esto que aquí se propone el desarrollar una metodología consensuada
entre los diferentes colegios y asociaciones de valuación, la cuál contemple el
agregar el propósito de la expropiación como parte de un valor agregado al valor
por metro cuadrado del terreno a expropiar, y de esta manera acercar aún mas
nuestro trabajo valuatorio, ya de por si profesional, íntegro e imparcial, hacia el
bien común y la justicia.
83
GLOSARIO DE TÉRMINOS
A
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL- Conjunto de órganos de gobierno que
auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma
de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas
establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal.
AGROPECUARIO.- Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a
su comercialización.
ÁREAS COMPLEMENTARIAS.- Son las áreas de uso privativo tales como: aulas
para capacitación, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto,
bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de usos múltiples, que se
incluyen en el área rentable de un inmueble.
AVALÚO.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la
medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.
Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de
sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de
mercado.
B
BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona
invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene
un provecho y de la cual puede disponer libremente.
BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre
una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios
que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble
son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN RAÍZ.- Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte
natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que
están adicionadas al terreno.
BIENES ASEGURADOS.- Son todos aquellos objeto de un proceso judicial, en que la
autoridad competente adopte medidas provisionales para resguardarlos.
85
BIENES COMUNALES.- Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los
núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son
inembargables, imprescriptibles e indivisibles. (Artículo 107 de ia Ley Agraria).
BIENES EJIDALES- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como
propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables.
(Artículo 79 de la Ley Agraria).
c CÓDIGO DE CONDUCTA.- Es un documento que determina claramente una serie de
reglas concretas de actuación de acuerdo con las actividades que cada organización
desarrolla. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su
efectiva ejecución.
CÓDIGO DE ÉTICA.- Es el sistema de principios morales que generalmente se
expresan en un documento en el que están contenidos los objetivos, metas y anhelos
de un grupo; se dice así a las reglas generales de conducta de una profesión,
impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros.
COMERCIALIZACIÓN.- Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de
las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. A la
comercialización también se le llama "mercadotecnia" que implica el estudio de:precio,
producto, mercado y promoción.
COMPENSACIÓN.- Es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de
cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras.
COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se
determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos
a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado
de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado
de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
86
D
DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Las señaladas en el artículo 2 de La Ley
Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Secretarías de Estado
II. Departamentos Administrativos
III. Consejerías Jurídicas
DERECHO.- Es la economía, contraprestación que paga el contribuyente al Gobierno
por la obtención de un servicio directo y específico. Por ejemplo, pago del derecho por
consumo de agua municipal.
DERECHO DE EXPROPIACIÓN.- Es la Facultad de la Autoridad Gubernamental para
hacerse de o enajenar a su favor bienes particulares para fines de interés público.
E
ELEMENTOS ACCESORIOS.- Bienes muebles que resultan necesarios para llevar a
cabo funciones específicas en inmuebles de uso especializado y que terminan siendo
parte del mismo. Ejemplos son: pantalla de proyección en un cine, bóveda de
seguridad en un banco, sistema de seguridad en un condominio, etc.
EXPROPIACIÓN.- Es la acción o efecto de expropiar.
EXPROPIAR.- Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de
un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por
motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y
semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características
particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
H
HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos
bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona,
ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se
estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro
parámetro.
87
I
INDEMNIZACIÓN.- Es la acción o efecto de indemnizar.
INDEMNIZAR.- Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de
gobierno o autoridad mediante el pago correspondiente.
INFORME DE AVALÚO.- Es un informe a manera de comunicación oral, escrita,
magnética o electrónica como resultado de un avalúo, revisión o análisis económico.
Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse,
desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y
demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble,
considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y
sociales similares al bien valuado.
M
MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de
mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre
compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la
demanda.
O
OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son Bienes que amplían el confort o que agregan
beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble, como pueden ser rejas, patios,
jardines, fuentes, albercas, etc.
88
p
PATRIMONIO.- Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero
que tiene una persona, siendo susceptibles de estimación económica.
PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos
por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas
correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes
conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere
la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en
los dictámenes sobre temas de su especialidad.
U
USO DEL AVALÚO.- Es una forma en que el cliente o usuario emplea la información
contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la
toma de decisiones, el uso del avalúo depende de la decisión que el usuario desea
tomar, es decir de sus necesidades.
V
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable
estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor
físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas
(enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de
Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables
de una entidad.
VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la
investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el
monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas
que inciden en el valor de cualquier bien.
89
r» I I r HtíLlQTECA
VALUADOR.- Cualquier persona que estima el valor de un bien
VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos
sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia
análisis técnicos detallados.
Z
ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE.- Ver vecindad inmediata.
ZONAS HOMOGÉNEAS.- Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas
características físicas, políticas, económicas, sociales y jurídicas son iguales o
equivalentes
90