LABORATORIO DE INNOVACIÓN, CIENCIA Y TECNOLOGIA EN MEDELLIN

Medellín en su propósito de avance y de

transformación continua, tiene como propuesta

la creación de un gran distrito de innovación,

donde se ponen en marcha la ciencia, la

tecnología y el intercambio de conocimientos.

La inserción de este distrito tecnológico en la

ciudad trae como objetivos fundamentales:

Incentivar la innovación, el desarrollo de nuevas

tecnologías y la oportunidad de negocios de

conocimiento; de esta manera se impulsa el

desarrollo económico del territorio, el fomento

de nuevas empresas, la transformación físico-

social de la ciudad y la retención de talentos en

materia de ciencia y entendimiento.

Enero de 2015 / Informe No. 61

Los barrios que albergarán el proyecto en

mención, cuya área de ocupación es de 114

hectáreas, son: Sevilla, San Pedro, El Chagualo,

Jesús Nazareno y los barrios institucionales

Universidad de Antioquia y San Vicente de Paúl;

este sector cuenta con una ubicación privilegiada,

pues dispone de topografía plana, servicios de

transporte adecuados como el Sistema Metro de

Medellín y el transporte masivo de mediana

capacidad Metroplús, además del conjunto de

in sta la c io n es q u e p o s ee , ent re e l lo s

universidades, clínicas, institutos de salud,

parques de esparcimiento y los centros

comerciales en construcción AVENTURA Y

BOSQUE PLAZA.

Foto 1. Panorámica barrio El Chagualo.

OIME. Nov-14

Foto 2. Panorámica barrio Jesús Nazareno. OIME. Nov -14

Foto 3. Panorámica barrio San Pedro. OIME. Nov-14.

Foto 4. PanorámicabarrioSevilla. OIME. Nov -14.

En este sector de la ciudad concurren

actualmente diversidad de actividades

comerciales, actividades industriales, usos

residenciales e importantes equipamientos que

atraen gran población demandante de estos

servicios; proporcionando condiciones afines

para el emprendimiento en esta zona de

proyectos estratégicos que contribuyan a la

evolución de la ciudad.

Como datos de referencia, una vez culmine este

proceso de transformación territorial, el

Observatorio Inmobiliario de Medellín presenta

una descripción de lo que es hoy este espacio de la

ciudad, enmarcada en lo que contiene

físicamente y en el valor del suelo que arrojan los

estudios inmobiliarios realizados en esta zona.

Gráfica 1. Demarcación Perímetro de Ubicación Distrito de Innovación.

Gráfica 1.Demarcación Zona de Ubicación Distrito de Innovación. Construida por OIME. Nov-14

Los barrios que conforman la superficie

delimitada para el desarrollo del distrito

tecnológico, se encuentran localizados hacia el

centro de la ciudad, donde convergen espacios

óptimos para la prestación de servicios a todo

nivel y las complejidades desde el ámbito social y

urbano; aspectos que han sido contemplados por

la normatividad vigente en materia de

planificación del territorio, como es el caso del

POT “Plan de Ordenamiento Territorial”, donde se

han implementado acciones como planes

parciales y planes especiales; diseñados para un

desarrollo favorable del sector.

El barrio Jesús Nazareno se encuentra inmerso en

el centro de la ciudad, cercano a importantes vías

como la Autopista Norte, la Avenida el Ferrocarril,

La CR 52 (Carabobo) que cruza todo el barrio y la

CR 51 (Bolívar) por donde transita el Sistema

Metro. Su conformación física es principalmente

por locales especializados para el sector

automotriz, talleres, servitecas y comercio

diverso como depósitos de materiales de

construcción, ferreterías, funerarias, entre otros;

entre tanto el uso residencial es escaso en este

barrio.

Generalidades del sector.

1

RUTA N, el parque de la vida, Hospital Leon XIII y

Centros de Salud.

El barrio Chagualo se caracteriza por su actividad

industrial, pues físicamente proporciona las

condiciones para este uso, ya que cuenta con

calles de secciones amplias y está conectado a

importantes vías como la Autopista Norte, La

Avenida el Ferrocarril y la CL 67 (Barranquilla). En

este barrio se mezclan la industria liviana, el

bodegaje, industria pesada, industria maderera,

almacenes para la construcción y la vivienda; pero

tiene una característica particular y es la

ocupación más zonificada de estos usos.

Con el fin de conocer los valores del suelo vigentes para la zona de anclaje de este proyecto, se realizaron 43 avalúos comerciales de referencia, establecidos como puntos de control inmobiliario para el monitoreo mediante estudios futuros.

Los puntos de control se distribuyeron en los 4 barrios, teniendo en consideración las diferentes actividades económicas de cada uno, abarcando la composición física y económica de cada zona dentro del barrio.

Estadísticas Inmobiliarias

Número de predios avaluados por uso

Gráfica 2. Cantidad de puntos realizados por uso.

Planes parciales aprobados para esta zona: Plan Parcial Paseo de Sevilla, Plan Parcial Torres de la Fuente y el Plan Parcial de Sevilla. Planes especiales: Plan Especial del Centro, Plan Especial Patrimonial y Plan

Especial del Espacio Público. http://www.medellin.gov.co/irj/portal/ciudadanos

1

C R I

Sevilla y San pedro aún conservan su originalidad

en algunas zonas residenciales, con un

planteamiento normativo orientado al desarrollo

organizado del sector. En ambos barrios se

mezclan el uso residencial y el comercial con

algunos segmentos de industria liviana

especialmente en San pedro. Ambos barrios se

encuentran ubicados en el costado inferior de la

comuna 04- Aranjuez y de acuerdo a su ubicación

tienen cercanía a importantes instituciones

ubicadas en el sector, como la universidad de

Antioquia, El complejo de Innovación y desarrollo

En el proceso de valoración realizado, se

estimaron las variables físicas determinantes para

el valor de esta zona, estimando las clasificaciones

a nivel normativo establecidas en el POT, como

áreas de actividad, jerarquía vial y usos general y

específico; variables indispensables para la

realización del estudio, pues el barrio El Chagualo

tiene una connotación especial y es su condición

de centro tradicional y representativo para la

ciudad, mientras que Sevilla y Jesús nazareno por

su vocación de servicios están catalogados como

áreas de actividad especializadas en salud, ciencia

y tecnología.

Como resultado del estudio presentamos las

gráficas 1 y 2, donde se puede observar el valor

máximo y mínimo del suelo en cada barrio de

acuerdo al uso predominante. Respecto al uso

comercial los 4 barrios tienen zonas sectorizadas

con actividad comercial, mientras que el uso

residencial en el barrio Jesús Nazareno se

presenta de manera puntual ya que predomina el

comercio; entre tanto el uso industrial se

concentra en el barrio el Chagualo donde

obtuvimos un rango de valor para el lote por M²

entre $1.000.000 y $1.130.000.

Gráfica 3. Valores para el lote por M² en el uso comercial. Construida por OIME. Nov-2014.

Gráfica 4. Valores para el lote por M² en el uso residencial. Construida por OIME. Nov-2014.

Los valores comerciales más altos en cada barrio tienen correlación con los principales corredores comerciales, en el caso de Jesús Nazareno el valor más alto $2.150.000, concierne a zonas ubicadas al costado de las vías de mayor relevancia dentro del barrio, como la Avenida el Ferrocarril, Carabobo y Bolívar. Esta condición es similar en el barrio Sevilla donde el valor más alto para la actividad comercial se concentra en la CR 52 (Carabobo) en cercanías con la CL 67 (Barranquilla).

Con relación al uso residencial el barrio Sevilla presenta un valor intermedio en el M² de lote, comparado con los barrios residenciales, San Pedro y Chagualo; esta condición refleja la proporción que existe entre las buenas condiciones que tiene el barrio en cuanto a factores locativos y la restricción normativa que se ha establecido para su desarrollo urbanístico; aspectos taxativos con los que no cuenta el barrio el Chagualo en el cual se presenta el valor más alto del suelo para este uso.

Gráfica 5. Delimitación por uso del suelo y valores por M² lote. Distrito de Innovación. Construida por OIME. Nov-14

Como aspectos relevantes en el valor del suelo

para zonas residenciales, cabe mencionar la

facilidad de acceso a vías principales, la tipología

del comercio existente en el barrio ya que de esta

depende la fisionomía del entorno y los nuevos

desarrollos constructivos que en materia de

urbanismo mejoren la apariencia física de la zona.

Esta zona céntrica tiene connotaciones especiales

que la diferencian del resto de la ciudad, tales

como la topografía, el albergue de importantes

equipamientos en materia de salud y educación,

la transformación que ha tenido por importantes

proyectos de transporte como el Sistema Metro y

el Metro Plus, así como la facilidad de conexión

con las vías más importantes de la ciudad;

consideraciones de obligatoriedad para la

valoración de la propiedad raíz.

El distrito de innovación trae consigo la creación

del primer clúster del conocimiento, la ciencia y la

tecnología, allí se concentrarán las empresas

tanto propias como de otras localidades que se

especialicen en dichas áreas, contribuyendo así

en la competitividad de la ciudad e incentivando

el desarrollo desde un enfoque intelectual.

Conclusiones

?Jose F. Loaiza Bran, “Cinco Años de Un Camino Hacia el Horizonte de la Innovación”, El Colombiano

[Medellín] Tema del Día. 25 Nov de 2014.

?www.medellinnovation.org/app/webroot/distrito/

?http://www.programaerica.org/index.php?option=com_content&view=article&id=130:inicia-ppt-

distrito-tecnologico-medellin&catid=9:destacados

?Municipio de Medellín, Departamento Administrativo de Planeación, Acuerdo 46 de 2006 “Plan de

Ordenamiento Territorial”

Bibliografía