irpf: exención por reinversión en vivienda habitual

5/7/2018 IRPF: Exención por reinversión en vivienda habitual - slidepdf.com

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La Agencia Tributaria ha detectado un po-sible nicho donde regularizar declaracio-nes de renta con transmisión patrimonialde vivienda y aplicación de exención por

reinversión, que abarca el periodo 2006-2009.Preocupante, ya que hablamos de importantescantidades en impuestos. Según la Ley 35/2006del IRPF pueden gozar de exención “las ganan-cias patrimoniales que se pongan de manifiesto en latransmisión de la vivienda habitual del contribuyentecuando el importe total obtenido se reinvierta en la ad-quisición de una nueva vivienda habitual”.

A primera vista, parece que la voluntad de lanorma es que no se abonen impuestos, siempreque a cambio se efectúe la compra de otra vivien-da para que sea tu hogar. Pero resulta que no,puesto que se trata de supuestos casi imposibles.

Según la AEAT la mecánica es la siguiente. Enprimer lugar, se adquiere una vivienda. Obtienesuna hipoteca para financiarla. Años después la

vendes y obtienes unas ganancias en la venta-una vez descontados gastos de adquisición-.Sobre esa ganancia hay que tributar, pero dedi-cando a la adquisición de la nueva vivienda elimporte íntegro obtenido en la venta, descontadolo pagado en la cancelación de la hipoteca, po-dríamos aplicar exención por reinversión.

Hasta ahí, estamos de acuerdo, pero la Agen-cia Tributaria -la casa de todos-, impone durascondiciones, porque de su interpretación derivanmás requisitos. En primer lugar, si se amplió la

hipoteca, esta segunda hipoteca no le permitióefectuar deducción alguna en renta, lo cual esnormal. Sin embargo, al vender la vivienda ten-drá que pagar tanto la parte correspondiente alpréstamo original como la parte de la ampliación.

Ahí radica el primer problema: la cantidaddestinada a cancelar esa segunda hipoteca tendráque descontarla de la exención por reinversión.Es decir, tendrá que tributar en el porcentajeque suponga sobre el total. Por ejemplo, si unavez descontado el pago de la hipoteca originalme quedaban 100.000 euros y pago la segundahipoteca de la vivienda por 50.000 euros, sólopodré reinvertir un máximo del 50% y tendré quetributar por tanto por el otro 50% de la ganancia

patrimonial.

Hacienda obliga a que el dinero obtenido enla transacción se utilice directamente en la adqui-sición de la nueva vivienda, no admitiendo que la

TRIBUNA DE

OPINIÓN )

Hacienda endurece la revisiónde exenciones por reinversiónen vivienda habitual

Fernando J. Zaplana

Asesor fiscal y laboral. Socio fundador de Vía Asesores

La realidad es que hay

casos concretos en los

que se está abocando amuchos contribuyentes

a la ruina, a perder sus

propiedades y a situaciones

límite



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reinversión se produzca sólo con que el precio dela nueva vivienda supere la cantidad a reinvertir.Además, exige que con ese flujo de dinero gene-rado en la venta -y precisamente con ese flujo-, sevuelva a adquirir otra vivienda en plazo máximode dos años. Ya tenemos diseccionado el segundoproblema.

Tercero, la adquisición de la vivienda puedeser dos años antes de la venta, pero en ese caso:¿cómo puedo utilizar el dinero de la venta en la

adquisición de mi nueva vivienda? La adquisi-ción debe producirse ante notario, no es válidoposeer un contrato de compra-venta y estar pa-gando mensualidades a una promotora. Podríaser aplicable la exención en adquisición con pagoaplazado.

Imaginemos, en la adquisición de la nuevavivienda aprovechamos con la nueva garantíahipotecaria para obtener de la entidad financieraun préstamo el mismo día de la firma de la ad-quisición, aunque hubiéramos obtenido dinero

suficiente en la venta para la nueva compra.

Este préstamo no es deducible fiscalmente,porque el dinero lo vamos a utilizar para unnegocio familiar, amueblar la casa o comprar un

vehículo. En estos casos no se pagará la nuevaadquisición con el dinero procedente del nuevopréstamo. Sin embargo, la AEAT vincula adquisi-ción y préstamo hipotecario, dejando al contribu-yente sin exención por reinversión. Un auténticodislate. ¿Con qué pagó la nueva vivienda? ¿Conel dinero de la venta o con el del préstamo? Separece pero no es igual, al menos para Hacienda.

¿Cuál es el objetivo de la norma? ¿Cómo de- bería interpretarse? En mi opinión el hecho de-

terminante debe ser que vendo una vivienda yadquiero otra, no que el dinero salga directamen-te de la adquisición. Más sorprendente aún sicabe es que utilicen para sus argumentos merasoperaciones financieras -independientemente dela tributación-, ya que estos préstamos obtenidosson financiación con una garantía hipotecaria,que Hacienda no admite y en ningún momentoson deducibles.

La realidad es que hay casos concretos en losque se está abocando a muchos contribuyentes a

la ruina, a perder sus propiedades y a situacioneslímite. Un proceder que carece de lógica en unacoyuntura económica como la actual, en la queatravesamos una crisis de dimensiones descomu-nales. [ ]

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