informe de coyuntura actual y las perspectivas del mercado inmobiliario

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 2

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

El presente estudio fue realizado por el Centro Estudios de la Construcción y

del Desarrollo Urbano y Regional CENAC para FEDELONJAS en virtud de la

alianza estratégica que las dos instituciones tienen para complementar el

área de investigación y análisis macroeconómico y sectorial de la

agremiación, el cual tiene como objetivo brindar elementos de juicio

oportuno que le permitan a los miembros de la Federación estimar para el

segundo semestre del años el desenvolvimiento de la actividad inmobiliaria

en cada uno de los territorios que integran su jurisdicción.



LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

CONTENIDO

Pág.

RESUMEN 4

Presentación 4

1. CONTEXTO MACROECONÓMICO 4

1.1 ¿QUÉ SE ESPERA PARA LAS TASAS DE INTERÉS EN LOS PROXIMOS MESES? 7

2. EVOLUCIÓN DE LOS PRINCIPALES INDICADORES SECTORIALES Y DEL MERCADO 10

2.1. INDICADORES DE PERSPECTIVA 11

2.1.1. Lanzamientos de vivienda 11

2.1.2. Ventas de vivienda 15

2.1.3. Índice de Confianza del Consumidor (ICC) 16

2.1.4. Licencias de vivienda 18

2.1.5. Licencias destinos no residenciales 21

2.2. INDICADORES REALES DE ACTIVIDAD EDIFICADORA 23

2.2.1. Iniciaciones de vivienda 24

2.2.2. Iniciaciones de destinos no residenciales 25

2.2.3. Unidades y área en proceso de vivienda 26

2.2.4. Área en proceso – Destinos no residenciales 26

2.2.5 Ventas y Arrendamientos de vivienda usada 27

2.3. INDICADORES DE FINANCIACIÓN 31

2.3.1. Cartera Hipotecaria (IV trimestre de 2014) 31

2.3.2. Financiación de Vivienda, FIVI 32

2.4. INDICADORES DE RIESGO 32

2.4.1. Unidades Terminadas sin Vender 32

2.4.2. Rotación de inventarios 33

2.4.3. Calidad de cartera 33

3. UNA REVISIÓN A LA DINÁMICA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LOS COSTOS 34

3.1. EVOLUCIÓN DE LOS ÍNDICES DE PRECIOS 34

3.2. ÍNDICE DE COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (ICCV) 36

3.3. ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ARRENDAMIENTOS 36

4. PERSPECTIVAS DE CORTO PLAZO PARA LA ECONOMÍA Y EL SECTOR 38

4.1. AMBIENTE PARA LA INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA Y EDIFICACIONES 40

5. BALANCE DE RIESGOS Y OPORTUNIDADES 43

5.1. RIESGOS 43

5.2. OPORTUNIDADES 44



RESUMEN

La construcción de edificaciones y el sector inmobiliario continúan siendo el motor del

crecimiento de la economía en un escenario enmarcado por restricciones al crecimiento

derivadas de las condiciones de los commodities en los mercados internacionales y las

caídas en los ingresos nacionales producto del deterioro de los términos de intercambio.

Al cierre del 2014 la economía colombiana creció un 4,6%, lo cual se explica

principalmente por la dinámica de la construcción (9,9%) y un comportamiento positivo

en todos los subsectores salvo los asociados a la explotación minera. No obstante, las

señales de desaceleración sectoriales empiezan a ser evidentes en tanto los precios de los

destinos residenciales pierden dinámica, particularmente en la No VIS, y donde se

empiezan a sentir los efectos de la sobre oferta generada en los segmentos no

residenciales durante 2014.

De acuerdo al Censo de Edificaciones del DANE, durante el IV trimestre de 2014 se

iniciaron 35.173 viviendas en las 16 áreas cubiertas por la entidad, acumulando un total de

148.820 unidades durante el periodo año. La cifra muestra ya una contracción del -15,8%

frente a los registros de 2013, año que, sin embargo, establece una base de comparación

elevada dada la ejecución plena de todos los estímulos estatales a la Vivienda Social. Es

de resaltar que aún con la desaceleración en la actividad real los datos continúan

batiendo records en montos y cantidad de créditos hipotecarios, reflejando una

demanda que se sostiene y que sigue estando respaldada por una fuerte inversión del

Estado en mecanismos como el subsidio familiar de vivienda, subsidios a la tasa de interés

y programas más agresivos enfocados a la población de más bajos recursos como el

“Casa Ahorro” (antes VIPA) y “Mi casa ya”, y la segunda generación de vivienda

gratuitas.

Aún con los nubarrones en el horizonte, el panorama del sector inmobiliario presenta

importantes oportunidades derivadas de los nuevos programas del Gobierno, cuyo

presupuesto se encuentra cercano a los 8 billones de pesos, y donde la vivienda social

seguirá siendo el foco del crecimiento. Además, existen actualmente importantes debates

en torno a la flexibilización de las normas asociadas al arrendamiento de estratos altos y la

generación de instrumentos de demanda sustentados en arrendamiento como transición

a la propiedad que abren la puerta a nuevos modelos negocio. Al respecto, el presente

documento hace una revisión de estadísticas relevantes para el entendimiento del

mercado de la vivienda usada y el arrendamiento, cuya tendencia afecta

necesariamente su sustituto más cercano, la vivienda nueva, además de dar línea

respecto al panorama del comercio formal de bienes inmuebles.

Como siempre, la situación actual de las actividades inmobiliarias presenta un escenario

con oportunidades y riesgos que se deben tener en cuenta al momento de tomar

decisiones de inversión para hogares y empresarios. El presente documento realiza un

análisis profundo de los principales indicadores prospectivos y de actividad, tanto del

sector real como del sector financiero, brindando una visión global y actualizada del

presente y futuro esperado de las actividades inmobiliarias y de construcción.



LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA -

20151

Presentación

En el presente documento se realiza un análisis sobre la evolución y el comportamiento de

coyuntura de los principales indicadores líderes del mercado de la vivienda nueva, usada

y dinámicas del arrendamiento, con alcances particulares para las cinco principales

ciudades del país. El trabajo tiene como objetivo identificar la naturaleza de la situación

actual del mercado, lo cual implica realizar aproximaciones a las fases del ciclo

económico correspondiente, las tendencias y los escenarios que se podrían presentar en

el corto plazo.

La dinámica del comercio internacional, las fuertes caídas del precio del petróleo y los

tipos de cambio ha puesto en apuros a varios sectores del país. El bajonazo en las rentas

mineras se ha traducido en menores niveles de recaudo del Gobierno Nacional que se ha

visto obligado a generar recortes en programas estratégicos. Aun así, los programas

planteados por el sector vivienda para el presente Gobierno siguen siendo ambiciosos y

contemplan la ejecución de cerca de 400 mil viviendas con apoyo del Estado, además

de la necesidad de explorar alternativas de bajo costo fiscal que dinamicen el sector de

una forma eficiente y que por lo tanto abran la puerta a nuevas oportunidades de

negocio para los empresarios de la construcción y las actividades inmobiliarias.

El trabajo se divide en tres partes: en la primera se presenta el contexto macroeconómico

donde se describe el panorama actual de la economía en su conjunto y el contexto

macrosectorial, revisando variables relevantes como el Producto Interno Bruto, las tasas de

interés y la dinámica de los precios en el corto plazo. En la segunda sección se realiza el

análisis de los principales indicadores líderes de los sectores de la construcción y

actividades inmobiliarias asociadas a vivienda nueva y usada, clasificados en las

siguientes categorías:

Indicadores de perspectiva

Indicadores reales de actividad edificadora

Indicadores de financiación

Indicadores de riesgo

En la tercera sección se desarrolla un ejercicio de análisis de coyuntura y se plantean los

posibles escenarios económicos al cierre de 2015 teniendo en cuenta la ejecución de los

principales programas de la política de vivienda, que igualmente serán descritos.

Finalmente se presenta el balance de riesgos y oportunidades.

1. CONTEXTO MACROECONÓMICO

Durante los últimos diez años, la economía colombiana ha experimentado una tasa de

crecimiento sostenida cercana al 4,8% promedio anual. Al cierre de 2014, el crecimiento

se mantuvo en niveles estructuralmente altos (4,6%) si bien se espera que en 2015 el

crecimiento se modere. Las proyecciones del Ministerio de Hacienda y Crédito Público le

apuntan a una variación del PIB nacional que puede ubicarse en el rango entre 3,5 y 4%,

1 Elaborado por: Jorge Enrique Torres Ramírez, Elizabeth Pérez Pérez, Jorge Alberto Torres Vallejo – [email protected]



lo cual representa un importante ajuste frente al 4,2% esperado a comienzos del año, e

incluso del 4,8% que preveía BBV Research a mediados de 2014 como pronóstico para

2015.

Ilustración 1: PIB total nacional 2001-2013 - Variación anual

Fuente: DANE- Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC.

Desagregando la dinámica observada del PIB, se encuentra que por el lado de la

demanda, el crecimiento del 2014 estuvo soportado principalmente en la Formación Bruta

de Capital (11,7%), la Formación Bruta de Capital Fijo (10,9%) y las importaciones totales

(9,2%). El consumo de los hogares mantiene una dinámica creciente registrando una

variación del 4,4%, superior en 0,5 p.p. a la registrada en 2013 (3,8%); el consumo total

(4,7%) crece por encima del promedio de la economía y el consumo final del Gobierno y

las instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares se mantiene creciendo a una

tasa del 6,2%, si bien su desaceleración fue notable frente al periodo 2013 cuando la

variación alcanzó el 9,2%.

Ilustración 2: Variación y contribución Grandes Ramas- 2014

Fuente: DANE- Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC.

1.7

2.5

3.9

5.3 4.7

6.7 6.9

3.5

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4.0

6.6

4.0

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3.0

4.0

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8.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

PIB Total (var anual)

9.9

5.5 4.9

4.6 4.6 4.2 3.8

2.3

0.2

-0.2 0.7% 0.9%

1.1%

4.6%

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0.2%

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8.0

10.0

12.0

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Variación Anual (%) Contribución al crecimiento (p.p.)



Desde la óptica de la oferta, el tema resulta interesante en materia de desarrollo de la

industria de la construcción y de las actividades inmobiliarias. En el agregado, el sector de

la Construcción presentó un crecimiento del 9,9%, siendo la rama de la economía que

mayor variación registró durante el 2014. Por la misma vía, el sector de Establecimientos

financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas registró una

variación positiva del 4,9%, siendo uno de los principales jalonadores de la dinámica

económica total. En su conjunto, la construcción y los servicios aportaron 1,8 p.p. al

crecimiento de la economía (4,6%), representando el 39,1% de la variación agregada.

(Ilustración 2).

Con mayor nivel de detalle, los subsectores de Edificaciones (7,4%) y Actividades

inmobiliarias (3,1%) presentaron una dinámica positiva. Las edificaciones crecen al ritmo

de la expansión de las actividades no residenciales, cuyo impulso en el sector de oficinas

llevo a que durante el tercer trimestre del año 2014 el PIB sectorial registrara una variación

anual del 14,1%. No obstante, la posibilidad de un primer trimestre de 2015 con tendencia

a la desaceleración es inminente teniendo en cuenta los retrasos en la comercialización

de programas como “Casa Ahorro”, anteriormente conocido como VIPA, y el ritmo de

desaceleración económica que seguramente tendrá un efecto negativo de corto plazo

en las ventas de vivienda, lo cual ya se observa en el crecimiento del stock de oferta sin

terminar y la caída de los indicadores de confianza del consumidor.

Ilustración 3: Índice de confianza del consumidor – Abril de 2015

Fuente: Fedesarrollo

1.1. ¿QUE SE ESPERA PARA LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS PRÓXIMOS MESES?

El escenario económico actual refleja una desaceleración en el primer trimestre de 2015

frente a la dinámica observada al cierre de 2014. Los analistas sugieren que el consumo

privado, en particular el enfocado a bienes durables, y el mediocre comportamiento de

la inversión frenarían la economía durante la primera parte del año.

Cálculos de CENAC, utilizando un filtro de Hodrick & Prescott (1980), permiten identificar

que efectivamente existe evidencia para pensar que la brecha del PIB se encontraba ya



en el cuadrante negativo al cierre de 2014. No obstante la acción de política monetaria

dista de ser evidente teniendo en cuenta el ambiente inflacionario.

Ilustración 4: Brecha del PIB Nacional Trimestral (2009-2014)

Fuente: DANE-Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC

En efecto, en abril de 2015 la inflación anual se aceleró (ver Ilustración 5), registrando un

preocupante 4,64% y superando en 28 p.p. el registro de febrero del mismo año, 8 p.p. al

registro de marzo, y manteniéndose al alza por séptimo mes consecutivo. La variación

mensual se ubicó en el 0,54%, lo cual se asocia al aumento en los precios de los alimentos

y los rubros transables del IPC. La inflación acumulada ya alcanza el 2,95%, pegándose al

tope del rango medio de la meta del emisor y cerrando la brecha de acción de la

política monetaria cuyo rango tope es el 4%.

Ilustración 5: Índice de Precios al Consumidor-Variación anual

Fuente: DANE, elaboración CENAC

La Junta Directiva del emisor ha optado por no modificar la tasa de interés de

intervención desde el mes de septiembre de 2014, teniendo en cuenta que si bien la

inflación crece a un ritmo importante, la desaceleración de la economía es también un

-1500

-1000

-500

0

500

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1500

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

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130,000

140,000

20

00

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01

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14

PIB Tendencia Ciclo

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

abr-

10

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-10

abr-

11

oct

-11

abr-

12

oct

-12

abr-

13

oct

-13

abr-

14

oct

-14

abr-

15



factor que preocupa. Aun cuando, para el Banco de la República prevalece el objetivo

inflacionario por encima del crecimiento, la Junta Directiva mantuvo la tasa en el 4,5% en

su sesión de abril, lo cual era recomendado por el 88% de los encuestados por ANIF2.

Aun así, existen sectores que recomiendan aumentos de 50 puntos básicos (p.b.) (8% de

los encuestados) y 25 p.b. (4% de los encuestados), no obstante todos coincidían en que

el emisor no tomaría dicha decisión durante la Junta Directiva de abril. El espacio para

una política monetaria laxa continua reduciéndose no solo en Colombia, sino en toda

américa latina donde Chile, México y Perú cuentan con brechas de Producto negativas y

brechas de inflación positivas. ANIF espera que la tasa de intervención sufra

modificaciones del orden de los +50 p.b en el transcurso del año.

Como se observa en la Ilustración 6, el repunte de la tasa de interés ha sido notable

durante los últimos 12 meses, si bien parecen ceder entre marzo y abril de 2015. Para el

mes de abril de 2015 las tasas de interés en pesos se ubicaron en promedio en el 11,5%,

siendo particularmente marcado el crecimiento de la tasa Vivienda de Interés Social (VIS)

en pesos que alcanzó el 12,1%, si bien la tasa es equivalente a la registrada en el mes de

abril de 2014. De manera similar, la tasa promedio en UVR se ubicó en el 8,2%, donde no

obstante ambas tasas vienen cediendo luego del pico alcanzado en junio de 2014 para

el caso de la VIS.

Ilustración 6: Tasas de interés hipotecarias-Pesos y UVR

Fuente: Banco de la República, elaboración CENAC

De acuerdo con las estimaciones de Vargas et.al (2010), las TICH (tasas de interés de los

créditos hipotecarios) reaccionan a cambios inesperados en la TIRB (tasa de intervención

del Banco de la República) con un rezago que va de tres a cinco meses con una

transmisión de entre el 50 y el 60% de la variación total en la tasa de política (variaciones

de 50 o 60 p.b en las TICH por cada 100 p.b de cambio en la TIBR) manteniendo todas las

demás variables controladas, lo cual hace pensar que en los próximos meses las tasas no

presentaran mayores modificaciones.

2 Encuesta Repo Central Abril 2014 – ANIF.

8.00%

9.00%

10.00%

11.00%

12.00%

13.00%

14.00%

15.00%

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jun

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No VIS-Pesos VIS-Pesos

6.00%

7.00%

8.00%

9.00%

10.00%

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jun

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abr-

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2ag

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jun

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-14

abr-

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b-1

5ab

r-15

No VIS-UVR VIS-UVR



Adicionalmente, como se observa en la Ilustración 7, la tasa de los TES a diez años

presentó una caída entre febrero y mayo de 2014, y apenas retoma los niveles de

comienzos de 2014, lo cual supone que ante un escenario sin modificación de la política

monetaria el ambiente es de estabilidad en el mercado hipotecario, por lo menos en

materia de tasas de interés.

Ilustración 7: TIBR y Tasa TES a 10 años (2010-2015)

Fuente: Banco de la Republica, Bloomberg, elaboración CENAC

2. EVOLUCIÓN DE LOS PRINCIPALES INDICADORES SECTORIALES Y DEL MERCADO DE

VIVIENDA NUEVA Y USADA.

En la presente entrega, además de describir los ya conocidos indicadores del mercado

de vivienda nueva se realizará una descripción de los indicadores asociados al mercado

de vivienda usada recolectados por La Galería Inmobiliaria con información a marzo de

2015. La aproximación a la vivienda usada se dará únicamente para los estratos 4, 5 y 6,

para los cuales existe información disponible de arrendamientos, transacciones y oferta en

las distintas zonas de las ciudades, lo cual a su vez obedece a que el mercado es formal

principalmente en dichos segmentos y las transacciones se realizan vía intermediarios

inmobiliarios.

En el desarrollo de la presente sección se realizará un recorrido por los indicadores del

sector clasificados de la siguiente manera:

Indicadores de perspectiva: permiten obtener un contexto sobre el futuro cercano del

mercado de vivienda. En este grupo se encuentran, por el lado de la demanda, los

indicadores de confianza del consumidor, los lanzamientos y las ventas de vivienda

nueva; y por el lado de la oferta las licencias y el stock de viviendas nuevas.

Indicadores reales de actividad edificadora: fundamentalmente corresponden a las

iniciaciones, las obras en curso, culminaciones, transacciones referentes al arrendamiento

de bienes inmuebles y las ventas en el segmento usado, cuya dinámica no permite

generar actividad real.

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3

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Tasa TES 10 años TIBR (Eje derecho)



Indicadores de financiación: donde se tiene la información ya descrita de tasas de interés,

cartera hipotecaria y financiación de vivienda nueva y usada.

Indicadores de riesgo: corresponden esencialmente a los indicadores de punto de

equilibrio teórico (unidades vendidas antes de la iniciación), unidades nuevas terminadas

sin vender, rotación de inventarios, e indicadores de calidad de cartera hipotecaria.

Se procederá con la descripción de cada uno de los indicadores de acuerdo a la

clasificación y a su seguimiento en un horizonte de tiempo que permita hacer inferencia

sobre la situación actual y perspectivas futuras del mercado.

2.1. INDICADORES DE PERSPECTIVA

2.1.1. Lanzamientos de vivienda

De acuerdo a las cifras de Coordenada Urbana, el censo georreferenciado de la Cámara

Colombiana de la Construcción, CAMACOL, que recoge información de las trece (13)

regionales con presencia del gremio, en el mes de marzo de 2015 se lanzaron 11.724

unidades de vivienda, cifra que representa una contracción del -28,9% frente a la

registrada en marzo de 2014 (16.495 unidades). La variación anual se explica por la VIS (-

34,9%), cuya dinámica se desacelera producto del agotamiento de los proyectos VIPA

que salieron al mercado durante 2014. La No VIS registra también una contracción del -

24,5% llegando apenas a las 7.160 unidades.

Durante el primer trimestre de 2015 (año corrido enero-marzo) en las trece regionales se

lanzaron 30.407 unidades de vivienda, registrando una contracción anual del -40,7%,

explicada fundamentalmente por la VIS (-59,5%) y variaciones negativas recurrentes de la

No VIS (-20,1%).

La Tabla 1 muestra que Bolívar (197,2%), Huila (67,8%), Caldas (17,8%), Santander (10,2%) y

Antioquia (9,2%) presentan variaciones anuales positivas donde, salvo por Caldas, son las

mismas zonas que presentan crecimientos en los lanzamientos VIS. Para el caso de

Bogotá, en el año corrido deja como resultado una contracción del -55%, con variaciones

negativas tanto en VIS (-69,8%) como en No VIS (41,9%).

Ahora bien, la dinámica acumulada doce meses (abril 2014–marzo 2015) muestra ya una

contracción del -12,4% en los lanzamientos, alcanzando apenas 140.582 unidades. La

variación es prácticamente equivalente en ambos segmentos (-12,2% y -12,6% para VIS y

No VIS respectivamente). En el último año se han lanzado 55.916 unidades VIS y 84.666

unidades No VIS.

Revisar en qué zonas se concentra la dinámica de lanzamientos resulta útil para obtener

una perspectiva del impulso comercial actual y de los próximos meses. Al respecto, de

acuerdo con las cifras de CAMACOL, los proyectos y unidades de vivienda se han

distribuido de la siguiente forma en las cinco principales ciudades del país.



Tabla 1: Lanzamientos de vivienda – Regionales

Regiones

I Trimestre

2014 Total Variación %

Var total

VIS No VIS VIS No VIS

Antioquia 2.882 4.866 7.748 88,6% -12,6% 9,2%

Bogotá D.C. 1.495 3.260 4.755 -69,8% -41,9% -55,0%

Bolívar 576 1.023 1.599 7100,0% 93,0% 197,2%

Boyacá 365 177 542 -77,2% -79,2% -77,9%

Caldas 157 685 842 -61,6% 123,9% 17,8%

Caribe 329 1.747 2.076 -86,3% -17,7% -54,0%

Cúcuta 259 367 626 -87,1% -2,9% -73,7%

Cundinamarca 2.117 3.531 5.648 -64,1% -21,1% -45,5%

Huila 666 378 1.044 2675,0% -36,8% 67,8%

Nariño 1 33 34 -99,3% -67,0% -86,1%

Risaralda 110 375 485 -73,7% -1,3% -39,2%

Santander 1.148 738 1.886 617,5% -52,4% 10,2%

Tolima -100,0% -100,0% -100,0%

Valle 749 2.373 3.122 -86,5% 22,7% -58,3%

Total general 10.854 19.553 30.407 -59,5% -20,1% -40,7%

Fuente: CAMACOL Bogotá y Cundinamarca

En los últimos doce meses, en Bogotá se han lanzado 23.468 unidades en 295 proyectos de

vivienda. Como se observa en la Tabla 2, los proyectos presentan una distribución

bastante heterogénea, donde no obstante se observa un elevado número de proyectos

en el norte y nor-occidente de la ciudad (Santa Bárbara, Cedritos y Colina Campestre), y

una actividad que se mantiene en el sur de la ciudad. No obstante la cifra doce meses

registrada con corte a marzo muestra una dinámica casi un 50% inferior a la observada un

año antes en la ciudad.

Tabla 2: Principales lanzamientos de vivienda - Bogotá (12 meses)

Barrio Proyectos Unidades % Acumulado

San José 1 2.705 12%

Castilla 9 1.064 16%

Cedritos 15 904 20%

Madalena 2 897 24%

Alejandría 5 885 28%

Fontibón 2 783 31%

Santa Bárbara 22 619 33%

Tierra Buena 2 616 36%

Perdomo 1 600 39%

Colina Campestre 6 594 41%

Fontanar 1 584 44%

Bosa Recreo 1 504 46%

Chico 15 472 48%

Santa Lucia 1 400 50%

(Continúa)



Tabla 2 (Continuación): Principales lanzamientos de vivienda - Bogotá (12 meses)


Gran Granada 5 392 51%

Brazuelos 2 371 53%

Gratamira 1 348 54%

Suba Rincón 1 330 56%

Chapinero Alto 4 305 57%

Ilarco 1 285 58%

Villas de Granada 3 274 59%

Cantalejo 3 264 60%

Suba 3 248 62%

Las Flores 1 233 63%

Bosa 1 225 63%

El Tintal 2 216 64%

Campiña de Suba 1 204 65%

Villemar 3 198 66%

Hayuelos 2 192 67%

Tibabuyes 1 192 68%

Tintal 3 192 69%

Rosales 8 184 69%

Valladolid 2 174 70%

Fuente: CAMACOL

En la ciudad de Barranquilla se observa una gran dinámica en los barrios Miramar, con

cuatro proyectos que comprenden la construcción de 578 unidades de vivienda; y cerca

de 6 barrios que contemplan la construcción de proyectos con entre 200 y 300 unidades

habitacionales. En total en Barranquilla se lanzaron 6.271 unidades de vivienda distribuidas

en 69 proyectos.

Tabla 3: Principales lanzamientos de vivienda - Barranquilla (12 meses)


Miramar 4 578 9%

Ciudad Jardín 8 289 14%

Betania 2 270 18%

Paraíso 4 243 22%

Altos del Limón 4 216 25%

Alto Prado 5 208 29%

El Golf 4 202 32%

La Campiña 5 191 35%

Villa Santos 2 182 38%

Granadillo 3 167 41%

La Concepción 3 156 43%

Altos de Riomar 5 144 45%

Boston 2 140 48%

Zona Alrededores C.C. Buenavista 3 136 50%



Fuente: CAMACOL

Medellín registró un total de 6.260 unidades de vivienda en 597 proyectos durante el último

año. Pajarito sigue siendo uno de los ejes de actividad, lo cual muestra el impulso de la VIS

en la ciudad. Resulta interesante además que un solo proyecto en Barrios de Jesús

acumula cerca el 18,4% de los lanzamientos de la ciudad. Los primeros cuatro barrios

concentran en 50% de la oferta en 10 proyectos.

Tabla 4: Principales lanzamientos de vivienda - Medellín (12 meses)


Barrios de Jesús 1 1.152 18%

San German 4 682 29%

San Antonio de Prado 2 657 40%

La Campiña 3 584 49%

Pajarito 3 560 58%

La Loma de los Bernal 3 334 63%

La Hondonada 2 291 68%

Los Balsos No.1 2 208 71%

Fuente: CAMACOL

En la capital de Valle del Cauca se lanzaron 5.582 unidades de vivienda agrupadas en 72

proyectos. El grueso de los lanzamientos se concentra en seis barrios de la ciudad, siendo

particularmente dinámicos los barrios Ciudad Meléndez, La Flora, Lili y Ciudad Bochalema

que concentra el 40,2% de las unidades que entraron al mercado en los últimos 12 meses

y cuentan con la con la construcción de 24 proyectos.

Tabla 5: Principales lanzamientos de vivienda - Cali (12 meses)


Ciudad Meléndez 6 664 11,9%

La Flora 7 648 23,5%

Lili 5 473 32,0%

Ciudad Bochalema 6 458 40,2%

Hacienda El Verdal 2 300 45,6%

Metrópoli 1 260 50,2%

Valle Del Lili 2 240 54,5%

Parcelaciones Pance 5 225 58,5%

Compartir 1 220 62,5%

Prados Del Norte 1 178 65,7%

Cristales 3 170 68,7%

Aguacatal 1 160 71,6%

Fuente: CAMACOL

Finalmente, en la ciudad de Bucaramanga se lanzaron 2.154 unidades de vivienda en 20

proyectos. El 40,7% de los lanzamientos se concentra en 2 proyectos con 500 unidades en

los barrios Granjas de Provenza y Chapinero.



Tabla 6: Principales lanzamientos de vivienda - Bucaramanga (12 meses)


Granjas de Provenza 1 300 30,2%

Chapinero 1 200 39,5%

Aurora 2 165 47,1%

Porvenir 1 156 54,4%

San Rafael 1 144 61,0%

Altos de Cabecera 1 116 66,4%

Sotomayor 1 91 70,7%

Fuente: CAMACOL

2.1.2. Ventas de vivienda

Las ventas registradas por CAMACOL reportaron una variación anual del 1,7% en ambos

segmentos de vivienda (VIS y No VIS). En total se vendieron 12.924 unidades de las cuales

el 42% (5.429) fueron VIS y el 58% (7.495) No VIS. En el periodo enero-marzo de 2015 se

transaron 37.186 unidades, 5.494 menos que las observadas en el mismo lapso de 2014, lo

cual implica una contracción del 12,9% jalonado principalmente por la VIS (-20,2%), si bien

la No VIS (-7,4%) también registra variaciones negativas.

Solo cinco regionales presentan una dinámica agregada positiva, todas sustentadas en

crecimientos simultáneos de los segmentos VIS y No VIS. Así, Caldas (160,1%), Cúcuta

(67,9%), Caribe (51,4%) y Bolívar (47,2%) y Antioquia (41,9%) han expandido su dinámica

comercial durante lo corrido de 2015.

Tabla 7: Ventas de vivienda – Regionales

Regiones I Trimestre 2015

Total Variación %

Var total VIS No VIS VIS No VIS

Antioquia 2.898 4.989 7.887 136,8% 15,1% 41,9%

Bogotá D.C 673 5.400 6.073 -83,8% -24,7% -46,4%

Bolívar 1.371 791 2.162 264,6% -27,6% 47,2%

Boyacá 244 292 536 15,6% -17,5% -5,1%

Caldas 873 365 1.238 546,7% 7,0% 160,1%

Caribe 1.287 2.692 3.979 141,5% 28,5% 51,4%

Cúcuta 838 376 1.214 72,8% 58,0% 67,9%

Cundinamarca 3.694 3.281 6.975 -20,6% -7,8% -15,1%

Huila 109 362 471 251,6% -23,1% -6,2%

Nariño 26 74 100 -75,7% -58,4% -64,9%

Risaralda 523 473 996 48,2% -32,0% -5,1%

Santander 90 962 1.052 -55,4% -40,2% -41,9%

Tolima 81 247 328 -95,9% -28,4% -86,0%

Valle 1.903 2.272 4.175 -50,4% 20,1% -27,2%

Total general 14.610 22.576 37.186 -20,2% -7,4% -12,9%

Fuente: CAMACOL Bogotá y Cundinamarca



Ilustración 9: Ventas de vivienda 2010-2014 (promedio trimestre móvil)

Fuente: CAMACOL

Finalmente, los acumulados a doce meses muestran un nivel de ventas de 165.711

unidades, lo cual revela un incremento del 3,5%. El crecimiento se encuentra explicado

exclusivamente por el segmento VIS (18,1%), mientras la No VIS presentó una contracción

del -5%.

2.1.3. Índice de Confianza del Consumidor (ICC)

Mensualmente FEDESARROLLO realiza su Encuesta de Opinión del Consumidor con la cual

construye el índice con el mismo nombre. El índice tiene varios componentes que hacen

alusión a las expectativas de los hogares a un año vista y a la percepción frente a la

situación económica actual3.

Como se pudo observar brevemente en la sección 1, el ICC ha mostrado una caída

considerable durante los meses de marzo y abril de 2015. En abril el indicador mostró un

retroceso de 10,3 puntos porcentuales (p.p.) frente al mes de abril de 2014, si bien repuntó

5,9 p.p. frente a marzo de 2015, mes en el que la confianza del consumidor se ubicó en su

punto más bajo desde abril de 2009.

Para el caso del análisis de vivienda, a los hogares se les formula la pregunta ¿Cree Ud.

que este es un buen momento o un mal momento para que la gente compre vivienda? El

índice resulta del balance entre las respuestas positivas y negativas, que para el mes de

abril de 2015 se ubicaron en terreno positivo (10,4) si bien presenta una notable

contracción (14,4 p.p.) frente al mismo mes del año 2014.

3

Información detallada respecto al índice al mes de junio se encuentra en el vinculo http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/BEOC_Abril_2015.pdf

0

20000

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-15

VIS No VIS Total

http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/BEOC_Abril_2015.pdf



Ilustración 10: IOC- Buen momento para comprar vivienda

Fuente: Fedesarrollo, elaboración CENAC

Ilustración 11: ICC-Buen momento para comprar vivienda (ciudades)-Promedio doce

meses

Fuente: Fedesarrollo, elaboración CENAC

La percepción del momento para comprar vivienda se deteriora en todas las ciudades

del país, siendo particularmente dramáticas las caídas de Cali y Bucaramanga, cuya

disminución intermensual fue del -15 y -29,2 puntos porcentuales frente a marzo de 2015.

Para abril de 2014 Bucaramanga fue la ciudad que registró la mayor caída (64,0 p.p.),

seguida por Barranquilla (26,5 p.p.) y Cali (18,0 p.p.).

Bogotá y Bucaramanga se encuentran en el cuadrante negativo del IOC para comprar

vivienda, lo cual refleja el mal momento que vive el rango No VIS. En efecto si se analiza la

evolución del índice de confianza por estratos se observa que el estrato alto se ubicó en -

20,7, registrando una caída de 13,8 p.p. frente a abril de 2014.

-20.00

-10.00

0.00

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20.00

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IOC IOC Prom 3

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-12

ago

-12

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-13

jun

-13

no

v-1

3

abr-

14

sep

-14

feb

-15

Bogotá Medellín CaliBarranquilla Nacional



Ilustración 12: Correlaciones cruzadas – ICC vs Ventas

Fuente: CENAC

Respecto al Índice de FEDESARROLLO, los cálculos de CENAC presentados en el informe

2014 muestran que la relación entre las ventas de vivienda y el IOC es prácticamente

contemporánea. Así, mediante un análisis de correlaciones cruzadas (CCF), que se

observa en la Ilustración 12, se tiene que el ICC es un indicador líder de las ventas

teniendo en cuenta que la máxima correlación (0,47) se alcanza en el periodo -1. Lo

anterior significa que un incremento (caída) del ICC en el periodo t irá precedido por un

incremento (caída) de las ventas en t+1 (periodicidad mensual).

Bajo esta lógica, se esperaría que durante los meses de abril y mayo exista un deterioro en

términos mensuales de los indicadores de ventas en el país, hecho que ya ha venido

siendo reportado por los constructores. En efecto, los empresarios sugieren que

actualmente la dinámica edificadora se sostiene por el buen nivel de ventas observado

en 2014, no obstante ya es notoria la caída en los indicadores comerciales del sector que

seguramente tendrán efecto en el producto del 2016 si no ocurre algo extraordinario al

cierre de 2015.

2.1.4. Licencias de vivienda

Como se mencionó anteriormente, las licencias de vivienda son un indicador de

expectativa de la oferta, aun cuando su interpretación no es del todo exacta debido a la

cantidad de factores normativos que inciden sobre su dinámica (ver informe 2014). En

general las licencias son un reflejo del potencial de actividad edificadora de corto plazo,

si bien el Decreto 1469 de 2010 indica que la vigencia de las licencias puede llegar a ser

de hasta 48 meses contabilizando las prórrogas.

Tabla 8: Vigencia del licenciamiento – Decreto 1469 de 2010

Tipo de licencia Vigencia

De urbanización 24 meses

De construcción 24 meses

Simultánea de urbanización y construcción 36 meses

De subdivisión 6 meses

Por etapas 24 meses para la etapa autorizada

De reconocimiento 24 meses

Fuente: Metro Cuadrado.



Sin embargo, la información del Departamento Administrativo Nacional de Estadística,

DANE, permite contrastar las iniciaciones con respecto al licenciamiento, donde la

diferencia es indicativa de un potencial de desarrollo futuro o no aprovechado.

A nivel nacional, con corte a marzo de 2015, se licenciaron 15.051 unidades de vivienda,

de las cuales el 36% correspondió a VIS y el 64% a No VIS. La cifra fue 17,5% inferior a la

registrada en marzo de 2014, y estuvo influenciada por la dinámica negativa de la VIS (-

39,8%), a su vez jalonada por la VIP (-78,3%), lo cual no fue compensado por el leve

repunte de la No VIS (4,0%).

En el año corrido enero-marzo de 2015 la dinámica del licenciamiento en unidades es

también negativa. Durante el primer trimestre del año se licenció 6,2% menos que en el

mismo periodo de un año atrás, alcanzando las 47.895 unidades. La contracción en este

punto se explica por la VIS (-15,5%), mientras que la No VIS aún reporta un leve

crecimiento (1,8%). Vale la pena resaltar que durante el primer trimestre de 2014 el 41,3%

de las licencias VIS tenían destino VIP; para el mismo periodo de 2015 la proporción se

redujo al 18,72%, indicando que el mercado nuevamente se concentra en el rango tope

VIS, derivando además en una caída del 53,8% en el licenciamiento para viviendas con

un valor inferior a los 70 SMMLV. En el acumulado 12 meses (abril 2014-marzo 2015) se

registró una caída del -10,7% en las unidades licenciadas derivada de la dinámica de la

VIS, con una contracción del -21,5% (85.697 unidades). La No VIS presentó un crecimiento

del 0,7% registrando 103.391 unidades.

Por el lado del área licenciada, en el mes de marzo de 2015 se aprobaron 1.455.115 m2 lo

cual representa una contracción del 14,8% jalonada por la VIS (-38,6%); con una dinámica

negativa también para la No VIS (-4,0%). En el año corrido enero-marzo de 2015 se

licenciaron 4.499.137 m2, cifra 6,6% inferior frente al mismo periodo de 2014. La

contracción en el año corrido se explica por la dinámica de la VIS (-22,3%), la cual no

logró compensar la variación positiva de la No VIS (4,4%). Finalmente, en el acumulado

doce meses, el área licenciada se contrae al 4,7%, haciendo evidente el agotamiento del

efecto generado por los estímulos del gobierno en materia de VIS (-22,3%), también se

observa una aceleración en la dinámica de la No VIS (4,4%).

Tabla 9: Distribución regional del licenciamiento de vivienda en unidades

(enero - mayo de 2014)

Departamento Enero – mayo de 2014 Variación %

VIS No VIS Total VIS No VIS Var % Total

Antioquia 836 4.409 5.245 -27,4% -19,9% -21,2%

Arauca 5 38 43 -91,8% 52,0% -50,0%

Atlántico 1.777 1.761 3.538 855,4% -3,7% 75,6%

Bogotá, D.C. 5.445 4.353 9.798 21,8% -51,4% -27,0%

Bolívar 650 238 888 -78,5% -72,7% -77,2%

Boyacá 410 1.690 2.100 32,3% 39,2% 37,8%

Caldas 107 341 448 -89,3% 41,5% -64,0%

Caquetá 45 14 59 2150,0% -86,0% -42,2%

Casanare 80 178 258 N/D -16,0% 21,7%

Cauca 2 256 258 -94,9% -12,0% -21,8%

Cesar 12 353 365 -40,0% 397,2% 301,1%



Tabla 9 (Continuación): Distribución regional del licenciamiento de vivienda en unidades

(enero - mayo de 2014)

Departamento Enero – mayo de 2014 Variación %

VIS No VIS Total VIS No VIS Var % Total

Chocó - 18 18 -100,0% -45,5% -52,6%

Córdoba 363 136 499 153,8% 97,1% 135,4%

Cundinamarca 5.746 3.185 8.931 4,7% 138,2% 30,9%

Huila 11 532 543 -89,4% 9,2% -8,1%

La Guajira - 55 55 N/D -6,8% -6,8%

Magdalena - 525 525 N/D 1180,5% 1180,5%

Meta - 342 342 -100,0% 57,6% -76,0%

Nariño 836 1.467 2.303 -17,8% 109,9% 34,2%

Norte De Santander 443 289 732 225,7% -22,7% 43,5%

Quindío 147 273 420 -91,8% 30,6% -79,0%

Risaralda 69 521 590 -73,7% -31,5% -42,3%

Santander 1.453 2.580 4.033 32,7% 64,8% 51,6%

Sucre 36 190 226 -96,2% 1,6% -80,0%

Tolima 710 1.731 2.441 117,1% 209,1% 175,2%

Valle Del Cauca 786 2.451 3.237 -7,9% 61,3% 36,4%

Total General 19.969 27.926 47.895 -15,5% 1,8% -6,2%

Fuente: DANE-ELIC, elaboración CENAC

Todos los resultados anteriormente descritos se resumen a continuación:

Tabla 10: Resumen Licenciamiento de vivienda - Unidades

Tipo

vivienda

Marzo

2014

Enero –

Junio 2014

Julio 2013 –

Junio 2014

Var %

anual

Var % año

corrido

Var % 12

meses

VIS 5.365 19.969 85.697 -39,8 -15,5 -21,5

No VIS 9.686 27.926 103.391 4,0 1,8 0,7

Total 15.051 47.895 189.088 -17,5 -6,2 -10,7

Fuente: DANE, elaboración MVCT-DSH



Ilustración 13: Licenciamiento de vivienda – Área y unidades


2.1.5. Licencias destinos no residenciales

Para destinos no residenciales el análisis se centrará únicamente en el área licenciada,

teniendo en cuenta que las unidades son poco indicativas del volumen de producción

real y futuro del segmento. El panorama para los destinos no residenciales presenta una

importante desaceleración luego de los picos de licenciamiento registrados en los meses

de abril, mayo y junio de 2014. Actualmente la serie se encuentra regresando a sus niveles

promedio de actividad.

Durante marzo de 2015 las licencias para destinos no residenciales se contrajeron el 6,5%.

Los destinos más dinámicos fueron Industria (38,1%), Bodegas (215,8%), educación (74,5%),

social recreacional (244,9%) y Administración pública (906,1%). Por su parte las oficinas se

contraen al 73,1%, lo cual obedece al final del boom observado para este segmento

durante 2014, donde los analistas ya hablaban de una sobre oferta.

En la dinámica año corrido el segmento no residencial presentó una variación del -5,2%, el

cual nuevamente se explica por la variación negativa de oficinas (-60,7%) y por una

dinámica negativa en comercio (-12,8%), hoteles (-44,9%), hospitales (-1,2%) y religioso (-

0,4%).

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may

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VIS No VIS Var Anual (Total)

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may

-13

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14

sep

-14

Mile

s

VIS No VIS Var Anual (Total)



Ilustración 14: Área licenciada no residencial – Promedio trimestre móvil


Cuando se realiza el análisis acumulado doce meses, se mantiene el buen

comportamiento heredado de los altos niveles de licenciamiento del segundo trimestre de

2014. En general se observa el pico de crecimiento de oficinas (55,6%), bodegas (37,6%) e

industria (6,4%); y destinos no tan representativos en área como social recreacional (54,1%)

y otros (726,8%). En el agregado, los destinos no residenciales crecieron el 13% en el

periodo abril de 2014-marzo de 2015. Los resultados se resumen en la Tabla 11.

Tabla 11: Área licenciada para destinos no residenciales – M2

Destino Junio

2014

Enero –

Marzo 2015

Junio 2013 –

Mayo 2014

Var %

anual

Var % año

corrido

Var % 12

meses

Industria 37.093 156.247 600.133 38,1% 44,8% 6,4%

Oficina 39.533 146.309 1.709.559 -73,1% -60,7% 55,6%

Bodega 117.665 248.478 903.178 215,8% 144,1% 37,6%

Comercio 236.712 533.055 2.178.016 -14,1% -12,8% 3,3%

Hotel 25.715 84.223 335.742 -15,8% -44,9% -25,2%

Educación 53.245 142.299 557.280 74,5% 57,1% 7,0%

Hospital-

asistencial 13.946 94.533 406.677 -75,1% -17,4% -0,4%

Administración

pública 11.007 54.832 112.584 906,1% 79,0% -49,1%

Religioso 3.134 10.288 49.444 -37,8% -37,6% -43,1%

Social-

recreacional 23.598 37.787 125.346 244,9% 305,0% 54,1%

Otros 15.171 15.315 24.638 N/D 4016,9% 726,8%

Total 576.819 1.523.366 7.002.597 -6,5% -5,2% 13,0%

Fuente: DANE, Elaboración CENAC

0

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334

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41

609

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699

41

791

41

883

41

974

42

064

Destinos no residenciales Promedio Columna1



Tomando como referencia las cinco principales ciudades y realizando el análisis

acumulado4, para el año corrido 2014 se encuentra que el grueso de la contracción del

segmento no residencial se dio en las áreas urbanas más importantes del país (-28,6%).

Por el lado del comercio, únicamente Bogotá (10%) y Cali (2,3%) presentaron una

dinámica positiva. Por su parte las oficinas registran fuertes caídas en los mercados donde

el boom fue más notable en 2014 (Barranquilla, Cali y Bogotá) mientras que reporta

crecimientos importantes en Bucaramanga (43,1%) y moderados en Medellín (8,9%). La

industria y las bodegas tienen comportamientos irregulares entre ciudades.

Los comportamientos son similares al analizar el acumulado doce meses. Los destinos

asociados a oficinas (51,9%) y Bodegas (83,3%) presentan importantes crecimientos

mientras que los destinos Industria y Comercio ya registran contracciones en el periodo

abril 2014-marzo 2015.

Tabla 12: Licencia destinos no residenciales – Cinco principales ciudades (enero – marzo

2015)

Ciudad Destino – Licencias en m2 Var % año corrido (enero – marzo 2015)

Industria Oficina Bodega Comercio Industria Oficina Bodega Comercio

Barranquilla 0 219 40.075 27.892 N/D -99,4 553,0 -6,5

Bogotá 14.852 113.284 4.238 146.063 -55,1 -62,3 28,2 10,0

Bucaramanga 0 5.458 932 1.836 -100,0 43,1 N/D -88,9

Cali 0 132 0 56.974 -100,0 -99,0 N/D 2,3

Medellín 13.012 159 0 5.616 663,6 8,9 N/D -93,0

Total general 27.864 119.252 45.245 238.381 -23,0 -66,6 359,3 -24,4


Tabla 13: Licencia destinos no residenciales – Cinco principales ciudades (abril 2014 –

marzo 2015)

Ciudad

Destino – Licencias en m2 Var % doce meses (abril 2014–marzo

2015)

Industria Oficina Bodega Comercio Industria Oficina Bodega Comercio

Barranquilla - 296 83.654 110.364 -100,0% -99,6% 225,3% 64,3%

Bogotá 26.974 1.508.990 13.061 398.940 -56,3% 64,1% 18,9% -49,3%

Bucaramanga 1.453 15.699 12.124 26.942 -87,7% 78,2% 382,8% -49,3%

Cali 1.167 10.699 3.771 162.480 -44,6% -42,6% 3,1% 66,1%

Medellín 36.269 26.515 896 93.154 184,2% 78,0% -95,3% -37,2%

Total general 65.863 1.562.199 113.506 791.880 -25,9% 51,9% 83,3% -31,3%


2.2. INDICADORES REALES DE ACTIVIDAD EDIFICADORA

Como se indicaba en la introducción, se entiende que la construcción de edificaciones es

una actividad de larga duración y por lo tanto es importante realizar un monitoreo de las

4 Únicamente se exponen los análisis acumulados año corrido y doce meses teniendo en cuenta la irregularidad de los

datos mensuales para destinos no residenciales



etapas (agregadas o desagregadas) con el fin de tener una mejor comprensión del

sector.

La actividad constructora arranca con las iniciaciones, las cuales a su vez empiezan con

la fase excavación y cimentación; posteriormente se tienen las unidades y el área en

proceso que contempla las etapas de estructura y cubiertas; mampostería, pañetes e

impermeabilizantes; y todos los niveles de acabados. Una vez terminada la obra se tienen

las unidades y área culminada.

A continuación se describen los principales resultados de los indicadores reales de

actividad edificadora con corte al primer trimestre de 2015.

2.2.1. Iniciaciones de vivienda

Las iniciaciones de vivienda son el indicador de actividad edificadora por excelencia. En

general las metas gubernamentales y los niveles de producción son medidos a partir de

las unidades nuevas en proceso y por supuesto del área nueva en proceso.

Centrándose en los resultados del Censo de Edificaciones del DANE, cuya publicación es

trimestral y que cuenta con una cobertura de 16 áreas urbanas y metropolitanas, para el

IV trimestre de 2014 se registraron 35.173 unidades de vivienda iniciadas, lo cual representa

una contracción anual del -11,5%. La dinámica estuvo liderada por la VIS (-17,5%), si bien

la No VIS también presentó una contracción del -7,0%.

Por el lado del área iniciada la dinámica es similar, si bien la contracción es apenas del

4,9%. La disparidad entre área y unidades se explica por la estructura de las iniciaciones,

donde la VIS5 presenta mayores caídas. En general el área iniciada de VIS se contrajo el

15,9% mientras que la No VIS lo hizo en un 0,7%. En total se iniciaron 3.256.274 m2

Centrando el análisis en las cinco principales ciudades del país, resulta interesante que la

dinámica VIS crece de manera importante en Bogotá y Bucaramanga, mercados

tradicionalmente No VIS. Lo anterior se explica fundamentalmente por el impulso

generado por el VIPA, para el caso de Bucaramanga del esquema público, y por la base

de comparación tan baja sentada en 2013 donde ambas ciudades estuvieron

prácticamente al margen del mercado VIS. Aun así la dinámica de la VIS es negativa

teniendo en cuenta que Barranquilla, Cali y Medellín presentan contracciones

importantes.

Tabla 14: Iniciaciones VIS – Cinco principales ciudades

Ciudad Unidades VIS m2 VIS Var % anual unidades Var % anual m2

Barranquilla 3.629 186.071 -0,4 -0,5

Bogotá 14.143 808.025 91,3 91,2

Bucaramanga 1.939 102.345 118,8 116,8

Cali 3.216 198.335 -59,8 -52,4

Medellín 4.095 210.723 -52,4 -52,1

Cinco ciudades 27.022 1.505.499 -5,3 -0,5%


5 Por lo general el área de la VIS es inferior en promedio a la de la No VIS



La No VIS presenta contracciones, tanto en unidades como en metros cuadrados. Las

principales caídas se dieron en Bucaramanga, Cali y Medellín, si bien el mercado también

presenta una dinámica negativa en la ciudad de Bogotá. Únicamente Barranquilla

presenta una expansión en las unidades y metros cuadrados iniciados para No VIS.

Tabla 15: Iniciaciones No VIS – Cinco principales ciudades

Ciudad Unidades No VIS m2 No VIS Var % anual unidades Var % anual m2

Barranquilla 4.484 658.731 7,7 16,4

Bogotá 21.195 2.416.957 -13,2 -10,4

Bucaramanga 2.951 326.514 -44,2 -41,3

Cali 3.503 432.645 -20,1 -17,8

Medellín 4.599 587.279 -17,1 -16,9

Cinco Ciudades 36.732 4.422.126 -16,1 -12,5


2.2.2. Iniciaciones de destinos no residenciales

Los metros cuadrados iniciados para los principales destinos no residenciales presentaron

un crecimiento del 31,0% en el cuarto trimestre de 2014, explicado por la dinámica de los

destinos asociados a oficinas (256,6%), hoteles (16,6%) y comercio (4,9%). Se espera sin

embargo que ésta dinámica se desacelere durante el primer trimestre de 2015, teniendo

en cuenta las caídas en los volúmenes de licenciamiento.

En el acumulado anual (2014), los principales destinos en términos de iniciaciones siguen

siendo las oficinas, con la construcción de 948.577 m2 nuevos que representan un

crecimiento del 75,4%, y comercio, para el que se iniciaron 793.363 m2 que se traducen en

una expansión del 100,8. Las ciudades más dinámicas son Bogotá y Barranquilla con unos

niveles de actividad sin precedentes, mientras que Bucaramanga parece haberse

quedado al margen del boom de oficinas observado en todo el resto del país.

Tabla 16: M2 nuevos en proceso – Otros destinos

Ciudad

Destino-Metros cuadrados Var % doce meses

(abril 2014–marzo 2015)

Oficinas Comercio Bodega Hoteles Oficinas Comerci

o

Bodeg

a Hoteles

Medellín 146.963 44.661 57.578 36.321 46,9% -60,8% 0,8% 85,4%

Barranquilla 188.112 54.190 71.320 88.751 332,3% 85,2% -1,6% 5832,6%

Bogotá 569.276 569.450 85.458 110.844 55,1% 279,7% -26,7% 148,0%

Bucaramanga 6.928 29.792 25.748 7.972 -36,3% 54,5% 32,5% -63,0%

Cali 37.298 95.270 17.799 2.132 93,5% 15,5% 22,9% -91,8%

Cinco

ciudades 948.577 793.363 257.903 246.020 75,4% 100,8% -7,9% 117,3%




2.2.3. Unidades y área en proceso de vivienda6

Ilustración 15: Unidades y área en proceso


Las unidades que continúan en proceso para vivienda alcanzaron la cifra de 175.955, lo

cual representa una variación anual del -0,3% frente al cuarto trimestre de 2013. Las cinco

principales ciudades concentran 35.161 unidades en proceso que representan 37.112.810

m2 en construcción. Ambas cifras reflejan un crecimiento del 2,8y el 5,6%

respectivamente.

Tabla 17: Unidades y área en proceso – Cinco principales ciudades

Ciudad Unidades m2 Var % anual unidades Var % anual m2

Medellín 54.435 5.363.056 -22,1% -17,5%

Barranquilla 38.686 4.918.395 11,9% 19,9%

Bogotá 189.707 19.556.506 17,1% 14,7%

Bucaramanga 40.151 4.341.518 13,6% 12,2%

Cali 28.637 2.933.335 -28,8% -19,1%

Cinco ciudades 35.1616 37.112.810 2,8% 5,6%


Con respecto al área, la dinámica no presenta mayores disparidades frente a lo

observado en unidades. El segmento VIS registró un crecimiento del 6,9% llegando a los

2.127.761 m2. Por su parte la No VIS reportó un crecimiento del 15,1%, registrando

12.394.215 m2

2.2.4. Área en proceso - Destinos no residenciales

El área en proceso para los cuatro principales destinos no residenciales presenta un

crecimiento del 31,7%, la cual se explica por el gran volumen de iniciaciones observado

en el transcurso de los 3 primeros trimestres de 2014. La dinámica se explica

6 Contiene el área que continúa en proceso y el área que se reinicia

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

180000

200000

0

2000000

4000000

6000000

8000000

10000000

12000000

14000000

16000000

18000000

20000000

mar

-05

no

v-0

5

jul-

06

mar

-07

no

v-0

7

jul-

08

mar

-09

no

v-0

9

jul-

10

mar

-11

no

v-1

1

jul-

12

mar

-13

no

v-1

3

jul-

14

Área en proceso Unidades en proceso



principalmente por los destinos oficinas (65,7%) y Comercio (43,7%), mientras que Bodegas

(-6,5%) y Hoteles (-0,8%) presentan una contracciones.

Haciendo énfasis en las cinco principales ciudades, el acumulado 2014 presentó

importantes crecimientos en los destinos oficinas (55,6%) y comercio (56,7%); los cuales se

explican principalmente por la dinámica de Barranquilla y Bogotá. Actualmente hay

cerca de 6,5 millones de metros cuadrados en proceso para oficinas y otros 3,8 millones

con destino comercio en las capitales más grandes del país. El destino hoteles presenta

también una dinámica importante con la construcción de 1,9 millones de metros

cuadrados en 2014, lo cual representó un crecimiento del 11,3%.

Tabla 18: Área en proceso (m2) destinos no residenciales

Ciudad Destino-Metros cuadrados

Var % doce meses

(abril 2014–marzo 2015)

Oficinas Comercio Bodega Hoteles Oficinas Comercio Bodega Hoteles

Medellín 858.240 579.306 238.129 256.376 65,1% 9,5% 25,3% 54,9%

Barranquilla 1.040.113 729.420 209.735 413.122 108,5% 83,9% -16,0% 68,6%

Bogotá 4.338.394 2.023.403 297.428 1.066.132 48,4% 100,2% -19,7% 6,8%

Bucaramanga 107.132 159.051 66.194 87.767 27,6% -11,7% -25,3% -45,6%

Cali 211.590 312.477 38.474 93.547 12,9% 0,2% 26,4% -38,4%

Cinco

ciudades 6.555.469 3.803.657 849.960 1.916.944 55,6% 56,7% -8,5% 11,3%


2.2.5. Ventas y Arrendamientos de vivienda usada

La información de transacciones y oferta de vivienda usada parte de las encuestas

realizadas por la Galería inmobiliaria contiene información histórica desde enero de 2008

hasta marzo de 2015 para Bogotá, Barranquilla, Cali y Medellín. Los principales resultados

se desarrollan a continuación.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Bogotá contiene

información de 239.157 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6,

recolectados en 2.344 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda

usada se describe en la Tabla 19.



Tabla 19: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Bogotá

Subzonas

No.

inmuebles

vivienda

usada

Salieron a

venta o

arriendo

Ene 2008 –

Mar 2015

%

Vendidos o

arrendados

Ene 2008 –

Mar 2015

%

En venta

o arriendo

a Marzo

2015

% Desistidos

Atabanza 4.224 1.275 30,2 1.164 27,6 29 0,7 82

Cedritos 50.811 25.359 49,9 21.660 42,6 1.736 3,4 1.963

Chapinero 11.701 3.675 31,4 3.428 29,3 159 1,4 88

Chicó 20.076 14.663 73,0 13.176 65,6 1.053 5,2 434

Colina

Campestre 16.215 6.858 42,3 5.919 36,5 480 3,0 459

Córdoba 9.654 4.474 46,3 4.032 41,8 338 3,5 104

La Carolina 12.364 5.922 47,9 4.914 39,7 520 4,2 488

La

Felicidad 2.362 783 33,1 657 27,8 66 2,8 60

Maranta 3.612 1.653 45,8 1.507 41,7 38 1,1 108

Mazuren 25.360 11.108 43,8 9.963 39,3 586 2,3 559

Modelia 15.235 2.791 18,3 2.417 15,9 175 1,1 199

Multicen. 30.523 20.657 67,7 17.577 57,6 2.067 6,8 1.013

Pablo VI 22.605 6.277 27,8 5.704 25,2 222 1,0 351

Rosales 3.922 1.889 48,2 1.671 42,6 103 2,6 115

Teusaquillo 10.493 2.147 20,5 2.068 19,7 40 0,4 39

Total 239.157 109.531 45,8 95.857 40,1 7.612 3,2 6.062

Fuente: La Galería Inmobiliaria

En términos generales se observa que el grueso de los inmuebles que salieron a venta o

arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en los barrios Multicentro (2.067), Cedritos (1.736) y

Chicó (1.053). La dinámica es consistente con los resultados observados desde 2008,

donde son estás mismas tres zonas las que ha concentrado el grueso de la oferta histórica

de vivienda usada.

De acuerdo a las cifras de La Galería, en marzo de 2015 se realizaron 9.146 transacciones

asociadas a la venta de viviendas usadas en Bogotá y un total de 14.096 operaciones de

arrendamiento. En ambos casos los resultados son contracciones anuales del -3% y el -5%

respectivamente. Las contracciones se han dado principalmente en las viviendas estrato 4

(-15% para las ventas y -16% para los arrendamientos) siendo un segmento

particularmente golpeado por la escasez de oferta en la ciudad.

Finalmente, resulta interesante que de los inmuebles encuestados el 51,4% utilizó un

intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 48,6%

prefirió hacerlo directamente.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Cali contiene


recolectados en 1.330 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda




El grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en

los barrios Gran Limonar (203), Valle del Lili (194) y El Ingenio (184). Desde 2008 las

transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Valle del Lili, Gran

Limonar, El Ingenio, Caney y La Flora. Lastimosamente para la ciudad de Cali no se

cuenta con información desagregada del volumen de transacciones.

Tabla 20: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Cali

Subzonas

No.

inmuebles

vivienda

usada

Salieron a

venta o

arriendo

Mar 2012 –

Mar 2015

%

Vendidos o

arrendados

Mar 2012 –

Mar 2015

%

En venta o

arriendo a

Marzo

2015

% Desistidos

Bochalema 1.533 132 8,6 95 6,2 35 2,3 2

Caney 7.444 1.158 15,6 969 13,0 169 2,3 20

Ciudad

Jardín 5.547 467 8,4 366 6,6 94 1,7 7

Cristales 4.220 495 11,7 356 8,4 134 3,2 5

El Bosque 1.001 78 7,8 42 4,2 35 3,5 1

El Ingenio 10.413 1.218 11,7 1.023 9,8 184 1,8 11

Gran Limonar 12.871 1.022 7,9 801 6,2 203 1,6 18

La Flora 6.378 661 10,4 477 7,5 174 2,7 10

La Hacienda 3.551 301 8,5 276 7,8 23 0,6 2

La Merced 1.405 112 8,0 75 5,3 37 2,6 0

Menga 198 6 3,0 0 0,0 6 3,0 0

Normandía 1.796 115 6,4 83 4,6 31 1,7 1

Prados del

Norte 2.578 217 17,5 137 11,1 78 6,3 2

Santa

Mónica 1.238 183 4,1 134 3,0 47 1,0 2

Sta Teresita 4.509 471 66,5 376 53,1 93 13,1 2

Tequendama 708 47 0,3 33 0,2 13 0,1 1

Valle del Lili 14.406 1.649 89,8 1.443 78,6 194 10,6 12

Vipasa 1.836 199 0,2 144 0,2 52 0,1 3

Total 81.632 8.531 10,5 6.830 8,4 1.602 2,0 99


De los inmuebles encuestados el 47% utilizó un intermediario para realizar su operación de

arrendamiento o venta, mientras que el 53% prefirió hacerlo directamente.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Medellín contiene


recolectados en 870 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda




Tabla 21: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Medellín

Subzonas

No.

inmuebles

vivienda

usada

Salieron a

venta o

arriendo May

2009 – Mar

2015

%

Vendidos o

arrendados

May 2009 – Mar

2015

%

En venta o

arriendo a

Marzo 2015

%

Belén 18.006 1.457 8,1 1.279 7,1 178 1,0

Bello 3.355 790 23,5 622 18,5 168 5,0

Boston 5.877 919 15,6 847 14,4 72 1,2

El

Poblado 14.709 1.962 13,3 1.446 9,8 516 3,5

Envigado 2.930 859 29,3 701 23,9 158 5,4

La

América 8.348 1.183 14,2 1.084 13,0 99 1,2

Laureles-

Estadio 24.578 3.645 14,8 3.336 13,6 309 1,3

Total 77.803 10.815 13,9 9.315 12,0 1.500 1,9



los barrios El Poblado (516), Laureles-Estadio (309), Belén (178) y Bello (168). Desde 2008 las

transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Laureles-Estadio, Belén

y El Poblado.

Durante el mes de marzo se arrendaron 6.767 inmuebles y se vendieron 2.548 unidades

usadas en la ciudad. Finalmente, de los inmuebles encuestados el 77,3% utilizó un

intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 22,7%

prefirió hacerlo directamente. En general la ciudad de Medellín es la que presenta mayor

profundización en términos de servicios inmobiliarios.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Barranquilla

contiene información de 27.855 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4,

5 y 6, recolectados en 379 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda


Tabla 22: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Barranquilla

Subzonas

No.

inmuebles

vivienda

usada

Salieron a

venta o

arriendo Jun

2013 – Mar

2015

%

Vendidos o

arrendados Jun

2013 – Mar

2015

%

En venta o

arriendo a

Marzo 2015

% Desistidos

Bellavista 1.763 25 1,4 4 0,2 21 1,2 0

Buenavista 7.372 1.122 15,2 762 10,3 274 3,7 86

Ciudad

Jardín 1.562 96 6,1 51 3,3 43 2,8 2

El Golf 4.903 292 6,0 147 3,0 128 2,6 17

Miramar 4.684 354 7,6 254 5,4 83 1,8 17



Vía al Mar 2.462 222 9,0 161 6,5 58 2,4 3

Villa

Carolina 2.779 364 13,1 287 10,3 67 2,4 10

Villa Santos 2.330 356 15,3 229 9,8 90 3,9 37

Total 27.855 2.831 10,2 1.895 6,8 764 2,7 172



los barrios Buenavista (274), El Golf (128), Miramar (83) y Villa Santos (67). Desde 2008 las

transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Buenavista, El Golf y

Miramar.

Durante el mes de marzo se arrendaron 1.429 inmuebles y se vendieron 466 unidades

usadas en la ciudad. Finalmente, de los inmuebles encuestados el 70% utilizó un

intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 30%

prefirió hacerlo directamente.

2.3. INDICADORES DE FINANCIACIÓN

2.3.1. Cartera Hipotecaria (IV trimestre de 2014)

El número de créditos hipotecarios alcanzó los 971.493 durante el cuarto trimestre del año

fijando un nuevo máximo histórico de la serie desde 2005 y presentando un crecimiento

anual del 5,5%. De la cifra total, 526.609 corresponden a vivienda de interés social (54,2%),

lo cual representa un crecimiento anual del 4,6%. Por su parte la No VIS alcanzó los 444.884

créditos reflejando un crecimiento anual del 6,7%. Ambas cifras son las más altas

registradas para cada segmento dentro de la serie histórica. Es de resaltar que del total de

créditos VIS mencionados, el 28,5% (150.150) corresponden a desembolsos para compra

de VIP.

Los créditos se centralizaron principalmente en Bogotá D.C. con 412.281 créditos (42,4%);

Antioquia con 109.730 créditos (11,3%); Valle del Cauca con 100.804 créditos (10,4%); y

Cundinamarca con 50.839 créditos (5,2%). Los departamentos con mayor contribución al

crecimiento fueron Bogotá (2,3 p.p.), Valle del Cauca (0,6 p.p.), Antioquia (0,5 p.p.), y

Cundinamarca (0,5 p.p.) Por su parte los que mayor crecimiento registraron fueron

Guaviare (16,9%), Casanare (11,6%) y Cundinamarca (9,6%). Bogotá presentó una

variación anual del 5,4%.

Al cierre de 2014, las entidades que financian vivienda presentaron un saldo de capital

total de la cartera hipotecaria equivalente a $41.445.415 millones de pesos, presentando

un crecimiento anual del 13,1%. La distribución del saldo de capital total por entidades

financiadoras de vivienda fue: 81,1% correspondiente a Establecimientos de Crédito, el

12,3% al Fondo Nacional de Ahorro, el 5,1% a Cooperativas, Fondos de Empleados y

Fondos de Vivienda, el 1,1% para Otros Colectores de Cartera y el 0,3% a Cajas de

compensación Familiar.

Para el mismo periodo, el saldo de capital relativo a cartera vigente totalizó $39.663.160

millones de pesos corrientes, equivalente a 95,7% del total. El restante 4,4%, correspondió a

la cartera vencida la cual creció el 2,6%. El grueso de la cartera se encuentra en pesos,

registrando 642.387 créditos (66,12%), mientras que 329.106 se registran en UVR (33,87%).



De los 971.493 créditos reportados al cuarto trimestre, 912.041 corresponden a cartera

vigente, mientras que apenas 59.452 a cartera vencida. La cartera vencida viene

decreciendo de manera constante desde el primer trimestre de 2013. Para el último

periodo reportado los vencimientos cayeron un 6% anual en unidades, si bien el saldo

presentó una variación positiva.

2.3.2. Financiación de Vivienda, FIVI

Durante el primer trimestre de 2015 se financiaron 28.067 unidades, lo cual representa una

variación anual del -15,0% frente al tercer primer de 2014. La vivienda nueva registró

16.878 representando el 60,1% del total de viviendas financiadas; la cifra para unidades

nuevas registró una caída del -12,2%

Del total de desembolsos para vivienda nueva, 11.119 se dirigieron a VIS lo que representa

una caída del -11,8% frente al mismo trimestre de 2014. La VIS concentra el 65,9% de las

financiaciones para vivienda nueva. La No VIS registro 5.759 unidades, lo cual conllevó

una variación anual del -12,9%.

Para el I trimestre de 2015 se entregaron créditos para vivienda nueva por un valor de

1.188.383 millones de pesos, lo cual significó una caída del 0,94% frente al mismo trimestre

de 2014 cuando, sumando vivienda nueva y usada, se desembolsaron 4.508.920 millones

de pesos registrando una variación anual en el valor de los créditos entregados del -4,7%.

En el acumulado doce meses al primer trimestre de 2015 se han financiado 69.986

viviendas nuevas para una variación del -7,8%. Del total financiado 44.781 corresponden a

la VIS y 25.205 a la No VIS. La variación por sub-segmentos fue de -6,9% para la VIS y de -

9,2 para la No VIS.

El monto total para los 12 meses de análisis creció el -3,7%, alcanzando en el agregado

3.494.078 millones. Los sub-segmentos registraron un crecimiento del -2,7% para VIS y del -

1,1% para la No VIS. Los desembolsos se distribuyeron en 1.312.195 millones para VIS y

3.422.590 millones para No VIS.

2.4. INDICADORES DE RIESGO

CAMACOL (2013) define una serie de indicadores básicos de riesgo sectorial desde la

oferta. En primer lugar se tienen las Unidades Terminadas por Vender, UTV, que recogen el

porcentaje de la oferta que se encuentra en inventario aun cuando todos los capítulos

constructivos han sido ya culminados. En general, se espera que el comportamiento del

indicador sea decreciente lo cual sería a su vez reflejo de una demanda que absorbe

rápidamente las unidades puestas en el mercado.

Ahora bien, la entidad gremial define una serie de indicadores complementarios de los

cuales se analizaran, además de las UTV, la rotación de Inventarios para el caso de la

oferta; y calidad de cartera por el lado de la demanda.

2.4.1. Unidades Terminadas Sin Vender

De acuerdo a las cifras de la Galería Inmobiliaria, con corte al mes de abril de 2015, el

porcentaje de la oferta que se encuentra terminada no supera el 4% en las 5 principales



ciudades del país. El indicador presenta su nivel más alto en Bogotá (4%), siendo 2 p.p.

superior al nivel de inventario sin vender observado en abril de 2014. Bucaramanga (2%)

también registra un ligero incremento en las UTV de 1 p.p. frente al año anterior; Medellín

(3%) y Barranquilla (2%) se mantienen estables (3%); mientras que Cali (1%) registra una

disminución en 1p.p.

Tabla 23: UTV 2014-2015

Ciudad Abril

2015

Abril

2014

Bogotá 4% 2%

Medellín 3% 3%

Cali 1% 2%

Bucaramanga 2% 1%

Barranquilla 2% 2%


2.4.2. Rotación de inventarios

Este indicador analiza la realización del stock residencial en un periodo de tres meses,

para advertir acerca del posible riesgo ante aumentos considerables en el tiempo de

venta de las unidades puestas en el mercado.

Al analizar los resultados de la Galería Inmobiliaria se observa que la rotación de

inventarios presenta un comportamiento dispar entre las regiones. El indicador viene

creciendo de forma moderada en la ciudad de Bogotá y Cali. No obstante, la situación

se torna dramática al analizar la ciudad de Bucaramanga, la cual si bien tiene una

rotación tradicionalmente lenta, registra un aumento marcado en el tiempo requerido

para desacumular el inventario No VIS. Medellín y Barranquilla presentan un escenario

comercial dinámico con tiempos de rotación que se reducen..

Tabla 24: Rotación de inventario trimestral 2014-2015

Ciudad Abril 2015 Abril 2014

VIS No VIS Total VIS No VIS Total

Bogotá 2,7 9,0 5,1 2,6 8,9 4,7

Medellín 3,9 9,9 7,1 8,7 12,4 11,3

Cali 3,2 8,8 5,0 3,2 8,9 4,7

Bucaramanga 6,6 21,0 17,2 4,2 12,4 11,2

Barranquilla 6,3 12,2 10,6 8,6 12,9 12,0


2.4.3. Calidad de cartera

Con corte a febrero de 2015, las cifras de la Superintendencia Financiera muestran un

indicador de cartera hipotecaria vencida de apenas el 2,1%, encontrándose

actualmente en sus niveles mínimos históricos y manteniéndose incluso por debajo de los

alcanzados durante el boom previo a la crisis de 1998.



El indicador se mantiene estable por debajo del 3% desde agosto de 2011. Es de resaltar

que bajo las nuevas normas de información financiera (NIIF) el indicador de calidad de

cartera cambia de metodología a partir de enero de 2015 lo cual genera restricciones a

la comparación histórica y ha derivado en cambios en el volumen de la cartera que

deben ser tenidos en cuenta.

Ilustración 16: Cartera vencida – Hipotecaria y promedio (1995-2015)

Fuente: Superfinanciera, elaboración CENAC. *Enero y Febrero de

2015 se calculan bajo las nuevas normas NIIF que hacen inexacta la

comparación de la calidad de cartera en 2015 con la de los años

anteriores.

3. UNA REVISIÓN A LA DINÁMICA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LOS COSTOS

3.1. EVOLUCIÓN DE LOS ÍNDICES DE PRECIOS

Si bien actualmente los precios de la vivienda continúan mostrando niveles históricamente

altos, superando en términos reales los observados con anterioridad a la crisis de los años

90, lo cierto es que la dinámica ha comenzado a ceder en los últimos trimestres.

CAMACOL y el Ministerio de Vivienda coinciden en que se está dando un ajuste luego de

un periodo de crecimiento acelerado, impulsado además por una política de vivienda

que ha mantenido la fortaleza de las ventas pero que sin duda ha sido uno de los motores

del aumento de precios.

Revisando las variaciones anuales de los principales indicadores de precios de la vivienda,

se encuentra que para el cierre de 2014 el IPVN del DANE registró una variación anual del

9,5% manteniéndose en niveles de un dígito por segundo semestre consecutivo, pero

presentando una ligera aceleración frente al tercer trimestre de 2014.

Por municipios, los principales crecimientos se registraron en Barranquilla (15,25%) y Cali

(11,10%). Bogotá (9,45), Medellín (7,91%) y Bucaramanga (4,37%) crecen por debajo del

promedio. A nivel de estratos, se tiene que los estratos bajos crecen negativamente en

Bogotá (-6,18%) y Bucaramanga (-1,52%). Los estratos medios jalonan el crecimiento de los

índices regionales, particularmente en Barranquilla (22,08%), Bogotá (13,20%) y Medellín

(10,99%); por su parte, los estratos altos repuntaron notablemente y presentaron

importantes crecimientos en Barranquilla (14,22%), Bogotá (12,42%) y Cali (10,72%).

00%

05%

10%

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abr-

95

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13

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14

Cartera Hipotecaria Vencida Cartera Vencida Promedio



Ilustración 17: Índices de precios de vivienda – Índices (Base V-2006)

Fuente: CENAC, datos básicos tomados del DANE y el DNP- La base tomada para todos

los índices es diciembre de 2006

Los precios de la vivienda usada (IPVU) presentaron crecimientos nominales bastante

elevados al cierre de 2014. En efecto, el índice empezó el año con un crecimiento del

8,6% que parecía desacelerarse con corte al segundo trimestre de 2014 (7,9%). No

obstante el repunte en los últimos dos trimestres de 2014 lo llevó a un cierre del 12,5%, lo

cual puede explicarse por presiones a la demanda en este segmento que, como ya se

revisó en la sección de indicadores reales, es bastante activo en las principales ciudades

del país ante las restricciones a la oferta de vivienda nueva.

Ilustración 18: Variaciones anuales de los índices de precios de vivienda

Fuente: Banco de la República, DANE; elaboración CENAC

0.00

50.00

100.00

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IPVN IPVU nominal IPVU real

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-0.05

0

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0.1

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-99

no

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-01

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1

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ago

-14

IPVN IPVU nominal IPVU real



3.2. ÍNDICE DE COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (ICCV)

Examinando otro componente del precio de la vivienda, se observa que el Índice de

Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) ha presentado variaciones positivas desde

el año 2010 alcanzando sus niveles máximos entre noviembre de 2011 y enero de 2012 con

crecimientos de entre el 8 y el 8,6%.

Ilustración 19: ICCV por componentes-Variaciones anuales

Fuente: DANE; elaboración CENAC.

A partir de enero de 2012 se ha observado una desaceleración en materia de costos de

la construcción y una recomposición del índice, donde los materiales presentan la

principal moderación y la mano de obra vuelve a ser el componente jalonador del ICCV.

En abril de 2015 el índice promedio registró una variación anual del 3,13%, encontrándose

por encima del IPC para vivienda cuya variación anual fue del 0,52%.

Se debe resaltar sin embargo que los costos de la construcción crecen muy por debajo

del IPVN, lo cual obedece a que el ICCV no contempla factores como el precio de la

tierra, variaciones en la rentabilidad de la actividad constructora y factores regulatorios

(en fin, no considera numerosos efectos que se generan desde el mercado).

3.3. ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ARRENDAMIENTOS

Con respecto a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), los componentes

específicos de “Arrendamiento efectivo” y “Arrendamiento imputado” registraron un

crecimiento anual del 3,1% y el 2,9% respectivamente. El crecimiento de los

arrendamientos es Inferior a la variación promedio de los precios de la economía para el

mes de abril de 2015 (4,6%).

-6.00

-4.00

-2.00

0.00

2.00

4.00

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8.00

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dic

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ago

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dic

-14

abr-

15

Total ICCV Materiales Mano de obra Maquinaria y equipo



Ilustración 20: IPC – Arrendamiento efectivo e imputado (índice y variación anual)

Fuente: DANE, elaboración CENAC.

Aun así, los índices asociados a los arrendamientos presentan un crecimiento estable a lo

largo de la serie desde 2010, registrando variaciones promedio del 3,6% y 3,4% para el

caso de los imputados, con crecimientos por debajo de su promedio a lo largo de 2015.

Recordemos que actualmente el aumento en los arrendamientos se encuentra regulado

por la Ley 820 de 2003. De acuerdo al Artículo 20 de la Ley 820 de 2003:

“Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio,

el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que

no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido

el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente

anterior”

Dado que la Ley ancla el crecimiento del precio de los arrendamientos al valor del IPC y

que además, según el Artículo 18 el canon no puede superar el 1% del valor de la

vivienda, se entiende que la variación de los precios del arrendamiento mantiene una

senda controlada en la medida que se preserve la estabilidad macroeconómica del país.

No obstante el panorama 2015 presenta bastantes dudas al respecto, donde las presiones

inflacionarias seguramente se verán reflejadas en incrementos en los arrendamientos para

2016.

Actualmente se discute la posibilidad de reformar la ley de arrendamiento, de manera

que se eliminen los topes a los cánones en los estratos altos, siendo estos fijados por el

mercado. Si bien el tema es altamente sensible, lo cierto es que una liberalización en

estratos altos no necesariamente implica un incremento en el valor del canon, lo cual es

factible teniendo en cuenta que actualmente los arrendamientos para viviendas de alto

0.0%

0.5%

1.0%

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-13

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may

-14

sep

-14

ene

-15

IPC-Arrendamiento IPC-Arrendamiento imputado

Var Arrendamiento efe Var Arrendamiento imp



valor se encuentran por debajo del tope. Sin embargo la posibilidad de eliminar el tope

del IPC para aumentos del canon interanual abre la puerta a una mejora en la

rentabilidad de los propietarios de los inmuebles que hasta el día de hoy no tenían

incentivos monetarios reales para renovar los contratos.

4. PERSPECTIVAS DE CORTO PLAZO PARA LA ECONOMÍA Y EL SECTOR

El crecimiento de la economía mundial en 2014 fue más débil de lo esperado, hecho que

no fue ajeno a la dinámica de los países de América del Sur, lo cuales registraron una

desaceleración en su crecimiento producto de las restricciones a la demanda externa y

problemas particulares asociados al manejo macroeconómico de algunos gobiernos.

Por su parte, Colombia registró un desempeño más que notable si bien en la última parte

del año los factores externos mencionados afectaron su dinámica. De acuerdo al Informe

de Estabilidad Financiera del Banco de la República, para el mes de marzo de 2015, la

carga financiera de los hogares continuó aumentando y el crecimiento de la cartera

bruta de los establecimientos financieros permaneció relativamente estable, lo cual

demuestra fortaleza de la demanda interna, al menos para en materia de cartera

comercial y de consumo. No obstante, ya es evidente la desaceleración en los

indicadores financieros del sector vivienda. En general los análisis de posibles situaciones

de fragilidad en el sistema bancario sugieren que la probabilidad de experimentar una

situación de vulnerabilidad es baja y significativamente inferior al umbral mínimo a partir

del cual la probabilidad estimada se considera relevante.

Se espera entonces que el consumo privado siga impulsando la economía, lo cual se

refuerza por el buen momento del mercado laboral. A marzo de 2015 la tasa de

desempleo ha continuado su descenso, explicado principalmente por el crecimiento del

empleo asalariado y formal. Sin embargo, el emisor sostiene su alerta frente al seguimiento

cuidadoso de los ajustes salariales, de las estimaciones de la NAIRU y de los pronósticos del

desempleo para identificar oportunamente el surgimiento de posibles presiones

inflacionarias originadas en el mercado laboral.

Por el lado de la oferta, los indicadores disponibles para el primer trimestre de 2015

presentan comportamientos dispares. Cifras relacionadas con sectores como la industria

muestran un desempeño débil con respecto a lo observado en el último trimestre de 2014.

La contracción industrial viene jalonada principalmente por la caída en la refinación de

petróleo (-17,6%), cuya participación es elevada dentro de los indicadores. Por supuesto

esta caída ha estado liderada por la dinámica de los precios del petróleo que a su vez ha

puesto en apuros las finanzas públicas, obligando al gobierno a imponer aplazamientos

en el gasto y a formular una reforma tributaria que ha generado incertidumbre dentro del

empresariado del país que por un lado pide recortes al gasto en lugar de más impuestos,

pero que por otro lado es altamente dependiente de la inversión del Gobierno.



Ilustración 21: Precio del petróleo WTI

Fuente: Yahoo Finance, Cálculos CENAC.

Con los datos disponibles al cierre de 2014, los cálculos de CENAC utilizando la

metodología Bry & Boschan (1971) sugieren que tanto la economía en su conjunto como

el sector de la construcción continúan en expansión. En el informe de coyuntura realizado

por CENAC en 2014 se encontró que la duración completa del ciclo de la construcción

puede ser de incluso 10,4 años. Actualmente nos encontramos en fase de expansión

luego de una desaceleración leve registrada entre 2010-IV y 2012-III. En general no se

prevé un cambio en la tendencia en un horizonte de tres años, si bien el crecimiento se

encuentra por debajo de su potencial.

Aunque las expectativas no son negativas para el cierre de 2015, lo cierto es que los

ánimos han ido mermando en la medida que el año ha avanzado. A finales de 2014 se

esperaba que 2015 tuviera una avalancha de inversión pública, más aun ante la cercanía

de las elecciones para gobernantes regionales, hecho que no se materializará

plenamente dada la inflexibilidad fiscal. Así mismo, las fuertes distorsiones que se han

dirigido hacia los diálogos de paz han derivado en una reducción notable en la confianza

respecto al proceso que han puesto en duda la materialización de esos 1,5 p.p. de

crecimiento adicional que, según MinHacienda, se darían de concretarse el fin del

conflicto.

Tabla 25: Ciclos de la construcción – Períodos y duración

Ciclo Fase Inicio Final Duración

1 Expansión <NA> 1978Q3 NA

2 Recesión 1978Q3 1980Q1 6

3 Expansión 1980Q1 1983Q3 14

4 Recesión 1983Q3 1984Q4 5

5 Expansión 1984Q4 1993Q4 36

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ene

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6 Recesión 1993Q4 2000Q2 26

7 Expansión 2000Q2 2010Q4 42

8 Recesión 2010Q4 2012Q3 7

9 Expansión 2012Q3 <NA> NA

Fuente: DANE, DNP; elaboración CENAC

Ilustración 22: Ciclos del PIB total y el PIB de la Construcción

Fuente: DANE; elaboración CENAC

4.1. AMBIENTE PARA LA INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA Y EDIFICACIONES

Entre las metas que se trazó el Gobierno para este cuatrienio en materia de infraestructura

está mantener el ritmo de construcción de doble calzada, en 300 km al año, para

terminar en el 2018 con 1.200 km. Para el 2015 continuará la adjudicación de concesiones

de cuarta generación con 10 proyectos que suman 1.827 km y demandan inversiones por

14,3 billones de pesos. Durante 2015 se espera iniciar la vía Ibagué-Cajamarca y concluir

las aprobaciones de otras dos iniciativas que están maduras Malla vial del Meta y el tercer

sector de la doble calzada Bogotá-Villavicencio. 7

Por el lado de las edificaciones, durante 2015 entrarán en operación numerosos

programas de la política de vivienda, con una inversión aproximada de 9 billones de

pesos. Actualmente continúa activo el subsidio a la tasa de interés para VIS8, que con

corte al 15 de mayo de 2015 ha otorgado 98.639 coberturas para créditos por un valor de

3,5 billones de pesos que han apalancado la compra de viviendas por un valor de 5,8

billones.

7 Tomado del Diario Portafolio, Enero de 2015.

8 Decreto 1190 de 2012.



Así mismo, se han habilitado 70 proyectos privados para el programa de vivienda “Casa

Ahorro” y se espera que a lo largo de 2015 se concrete la primera fase de entregas que

seguramente traerán consigo un volumen importante de desembolsos hipotecarios, si bien

no se espera que el programa continúe generando valor agregado dado que el 99% de

los proyectos se encuentran ya en ejecución.

En el mes de agosto de 2015 entrará en operación el programa “Mi casa ya”, el cual

contempla el otorgamiento de un subsidio familiar de vivienda de entre 15 y 20 smlmv y

subsidio a la tasa de interés de 4 p.p. para compra de viviendas con un tope máximo de

135 smlmv. El programa está dirigido a hogares de clase media, con ingresos entre 2 y 4

SMMLV, que no sean propietarios de vivienda y que dispongan del 10% del valor de la

unidad habitacional que desean adquirir. A la fecha se han reglamentado 100.000

coberturas que se pueden ser materializados en municipios distintos a la Región Capital,

cuya conformación se encuentra aún a discreción del Ministerio de Vivienda. El gobierno

plantea invertir cerca de 2,4 billones de pesos, entre subsidios a la demanda y subsidios a

la tasa de interés, con el fin de impulsar un mecanismo.

Adicionalmente el Gobierno ha iniciado las convocatorias para un segundo programa de

vivienda gratuita que contemplaba, en las primeras etapas de su formulación, la

construcción de otro paquete de 100.000 unidades con subsidio pleno en municipios de

categoría 4, 5 y 6. No obstante, este programa ha sido uno de los más afectado por el

aplazamiento de recursos, por lo que actualmente se habla de apenas 50.000 unidades

gratuitas en el cuatrienio 2014-2018, cifra que aparentemente se modificará nuevamente

para abrir las puertas a un nuevo FRECH-Contra cíclico que subsidiaría 2 y 3 p.p. de la tasa

para compra de vivienda entre 135 y 335 SMMLV.

La noticia de un nuevo FRECH contra cíclico es relevante en un contexto de acumulación

de inventarios de vivienda nueva en el segmento que sería sujeto del mecanismo, no

obstante preocupa que el estímulo a la demanda frene la sana corrección que se ha

venido observando en los precios de la No VIS, más aun teniendo en cuenta que las

ventas del segmento se mantienen en niveles relativamente altos. No obstante, el

mecanismo abre la puerta a la reactivación de las iniciaciones en la ciudad de Bogotá en

un momento de franca depresión de la No VIS en la capital.

Con la ejecución de las políticas al ritmo esperado se esperaría que el crecimiento del

sector de la construcción se situara entre el 7% y el 9,1% en 2015, mientras que sin política

el crecimiento convergería al 4,1% derivado del regreso a niveles estructurales de

actividad. Un crecimiento de este tipo en las edificaciones apalancaría un crecimiento

del PIB total que se mantendría por encima del 4%.



Ilustración 23: Proyecciones del PIB de edificaciones - 2015

Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio

Teniendo en cuenta que los programas del Gobierno tienen una ejecución planeada

para el cuatrienio, se espera que su impacto en el PIB total de la economía sea cercano a

los 1,8 p.p., cifra nada despreciable para un sector que pesa apenas el 3% dentro de la

generación de valor agregado. El impacto puede ser mayor teniendo en cuenta que

cambiar VIPG II por un FRECH contra cíclico resulta más eficiente económicamente (Los

subsidios a la No VIS presentan un multiplicador del gasto del orden de los 11 pesos por

cada peso invertido por el Gobierno, mientras que en VIPG el multiplicador es de 1 a 1).

Ilustración 24: Programas de vivienda 2014-2018 – Inversión e impactos

Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

Finalmente, se resalta la voluntad del Gobierno Nacional para buscar alternativas viables

que permitan solucionar en el corto plazo las necesidades habitacionales de la

población. Ya empieza a sonar con fuerza la necesidad e implementar políticas que se

4.10

12.0

9.70

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

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11.0

12.0

13.0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

PIB observado Proyeccion baja Proyeccion esperada



sustenten en el arrendamiento, donde los nuevos TACS del FNA, básicamente convertidos

en un leasing habitacional para VIS; mecanismos como el Arrendamiento con Opción de

Compra (ACOC) de la Fundación Mario Santo Domingo; y el Semillero para la Propiedad,

propuesto por CAMACOL, pueden constituirse como planes pioneros que permitirán

utilizar el arrendamiento como instrumento para la superación de barreras de acceso y

transición a la propiedad de las familias en el país.

5. BALANCE DE RIESGOS Y OPORTUNIDADES

Teniendo en cuenta los comportamientos sectoriales revisados a lo largo del documento,

resulta conveniente realizar un balance que indique el estado actual de la actividad y las

expectativas futuras. La construcción y las actividades inmobiliarias mantienen un

presente estable y positivo, con expectativas que se mantienen con menores niveles de

incertidumbre que las del resto de la economía.

Resulta sin embargo un hecho que la meta cuantitativa del PND planteada al cierre de

2014, donde el objetivo era la construcción de 1,2 millones de viviendas con un fuerte

componente de VIS, no se logrará. No obstante los estímulos a la VIS se mantienen y ya es

prácticamente un hecho que se reactivarán los estímulos a la No VIS, además de

observarse el compromiso en la exploración de mecanismos basados en arriendo, donde

el leasing social y el arrendamiento con opción de compra pueden llegar a tener cabida

dentro de la nueva política de vivienda.

En resumen, los escenarios que plantean riesgos y oportunidades son los siguientes:

5.1. RIESGOS

Los principales riesgos sectoriales se encuentran asociados a la dinámica de las tasas de

interés, la inflación, las caídas en los niveles de licenciamiento para vivienda y otros

destinos; y los retrasos en la puesta en acción de programas bandera de la política de

vivienda

Aun cuando a la fecha se mantiene la laxitud de la política monetaria, se espera que

en el corto plazo el emisor empiece a disminuir la liquidez de la economía

aumentando hasta 50 p.b. la tasa de intervención. Lo anterior necesariamente se

traducirá en mayores tasas de interés hipotecarias y una reducción de la demanda

por crédito de vivienda.

Durante 2014 y 2018 se otorgarán 130 mil coberturas para el FRECH VIS, lo cual es una

señal positiva para el mercado; no obstante preocupa la ejecución del programa

“Casa Ahorro”, donde a la fecha no se han registrado entregas y aun no existe

claridad sobre los montos del SFV para los hogares beneficiarios. Así mismo, se debe

tener en cuenta que los potenciales 60 mil beneficiarios son los pre-aprobados por las

entidades financieras y por lo tanto tienen un riesgo importante de no ser sujetos

efectivos de crédito

La percepción del consumidor ha mostrado un deterioro en el total nacional, jalonado

por la dinámica de los estratos altos, actualmente existen ya caídas en las ventas y un

aumento en los indicadores de rotación de las principales ciudades. De no revertirse la



situación en el corto plazo los efectos se podrán observar en el PIB de edificaciones al

cierre del año.

Los niveles de licenciamiento continúan cayendo en vivienda y la condición se ha

generalizado para los destinos “no residenciales” luego del boom de 2014.

Actualmente la actividad real no residencial sigue sosteniendo el crecimiento del valor

agregado, no obstante la dinámica seguramente declinará en los próximos meses.

5.2. OPORTUNIDADES

Aún con los mencionados riesgos, es claro que los sectores construcción y actividades

inmobiliarias serán protagonistas en materia de actividad y contribución al crecimiento de

la economía 2015. En síntesis las oportunidades sectoriales se resumen a continuación:

El crecimiento esperado de la economía sigue siendo positivo y ronda el 4%. El sector

de la construcción es uno de los pilares del crecimiento y presentará un volumen de

inversión superior a los 9 billones de pesos en el próximo cuatrienio.

Por el lado del PIB de edificaciones, se encuentra que si bien los indicadores de

perspectiva no son prometedores, existe actividad en curso (unidades y área en

proceso) que sostendrá el valor agregado durante los próximos dos trimestres. Al

respecto las proyecciones de crecimiento del sector se encuentran entre el 4 y el 9%

para el 2015.

Existe además un importante mercado de la vivienda usada en las principales

ciudades del país donde la demanda se encuentra activa (más que en la vivienda

nueva), lo cual es visible en los aumentos de precios de la vivienda usada y en un

volumen importante de transacciones, tanto a nivel de ventas de vivienda usada

como de arrendamientos.

Los importantes niveles de actividad económica han llevado a mejoras sustanciales en

las cifras de empleo, variable determinante en la demanda futura por vivienda. Con

corte a abril de 2015 la tasa de desempleo se ubicó en el 8,9% manteniéndose en

cifras de un dígito. Adicionalmente las mejores condiciones del mercado laboral se

sustentan en la generación de trabajo asalariado formal, lo cual mejora las

expectativas de acceso a los mercados de vivienda formal.

Las nuevas metas en materia de vivienda del gobierno nacional se presentan como

una oportunidad que debe ser aprovechada. Los estímulos a la No VIS se constituyen

en una oportunidad de inversión para los hogares de clase media y en una

oportunidad de negocio para los promotores, donde particularmente Bogotá

presenta bajos niveles de stock de vivienda de entre 135 y 335 SMMLV.

La reforma que se plantea a la política de arrendamiento, con la eliminación a las

restricciones en los cánones para las viviendas de estratos 4, 5 y 6, es una noticia

positiva para las actividades inmobiliarias y seguramente generará mejores incentivos

a la inversión en segundas viviendas para arrendar, promoviendo además la

generación de rentas reales para los arrendadores.

informe de coyuntura actual y las perspectivas del mercado inmobiliario

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