anÁlisis de coyuntura del sector inmobiliario de lima...

ANÁLISIS DE COYUNTURA DEL SECTOR INMOBILIARIO

DE LIMA METROPOLITANA Y CALLAO

2009 - 2015

Somos una empresa que brinda servicios de Consultoría Integral con un sistema innovador y los más

altos estándares de calidad, precio y tiempo. La participación de consultores con experiencia en

diversos sectores económicos nos permite entregar un amplio abanico de servicios que se suman a

nuestra reconocida experiencia en el análisis de inversión inmobiliaria y en la valoración de activos.

En el rubro de Consultoría Inmobiliaria destaca nuestro servicio de análisis de mercado, aplicando las

mejores herramientas de análisis, logrando un servicio en el que destaca la precisión y alcance de la

información que se presenta, mientras se cautela la calidad y tiempo de respuesta según las

necesidades de su proyecto de desarrollo inmobiliario.

Contamos con un selecto grupo de reconocidos profesionales, especialistas en las áreas de

arquitectura, ingeniería, finanzas y derecho, reunidos en torno a esta nueva organización encabezada

por el Ing. Gino Layseca Zoppi, vinculado por más de 15 años al sector inmobiliario como Director

General de empresas de reconocido prestigio a nivel nacional e Internacional

Quienes Somos

Quienes Somos

MisiónInterpretar y hacernos cargo de las

necesidades de consultoría integral del Perú.

Generando e implementando soluciones

innovadoras a través de nuestra experiencia y

calidad de servicios.

VisiónLíderes a través de nuestra evolución

constante, optimizando la rentabilidad de

nuestras acciones, el crecimiento de nuestros

colaboradores y compromiso con nuestros

clientes.

Servicios

Tasaciones• Valorizaciones de todo tipo de activo

• Inventarios de todo tipo de activo y suministros

Consultoría económica y financiera• Derecho de la competencia

• Derecho Bancario y Seguros

• Derecho concursal

• Derecho tributario

• Finanzas Corporativas

• Fusiones y Adquisiciones

• Propiedad intelectual

• Valorización de empresas, de divisiones, de marcas e

intangibles en general.

• Finanzas corporativas: asesoría en procesos de fusión

y adquisiciones, estructuración de financiamientos.

• Análisis económico-financiero

Consultoría Inmobiliaria• Estudios de factibilidad de proyectos

• Informe de valorización de obra

• Estudios de Mercado (oferta y Demanda)

• Gerencia de Proyectos Inmobiliarios

Índice

4

I. Panorama Económico Nacional e Internacional1. Panorama de la Economía Mundial 09

2. Panorama de la Economía Peruana 14

II. El Sector Construcción1. El desempeño del Sector Construcción 19

2. Los Créditos Hipotecarios 21

III. Características de la Demanda1. Ingreso per cápita por habitante 23

2. Perfil Demográfico – Pirámide Poblacional 24

3. El empleo en Lima 25

4. La Demanda Potencial y Demanda Efectiva de viviendas

30

5. Características de la Demanda 31

6. Los ingresos y gastos de las Familias 33

IV. LA OFERTA INMOBILIARIA DE VIVIENDAS EN LIMA Y CALLAO1. El desempeño de la oferta inmobiliaria 34

2. Las ventas en Lima y Callao 46

3. La velocidad de ventas en Lima y Callao 52

4. El nivel de Absorción en Lima y Callao 58

5. El comportamiento de precios 63

Índice

5

Resumen Ejecutivo

• En 2015, a nivel global, el crecimiento mundial, el crecimiento presenta una marcada desaceleración que

se mantuvo desde 2015 como resultados del aún débil crecimiento de EE.UU., resultados negativos de

la eurozona, Japón, y bajos precios del petróleo y desaceleración de las economías de China y América

Latina. Sin embargo, el panorama no sería distinto para 2016, y las proyecciones para la economía

mundial se ha revisado a la baja como consecuencia del menores expectativas respecto a la economía

de EE.UU., mayor desaceleración de la economía China, y bajas expectativas de crecimiento en Japón y

el Reino Unido; mientras en América Latina se espera una desaceleración de la economía de Chile,

Colombia y México, mientras en Brasil se estima una contracción de su economía.

• En el caso de la economía peruana, en 2015 se registró una leve recuperación como consecuencia del

mayor dinamismo en los sectores de minería, pesca y manufactura, ante mayor impulso de la demanda

interna La misma tendencia se aprecia en los primeros meses de 2016, a la cual se ha sumado la

recuperación del sector construcción impulsado por la mayor inversión pública realizada por los

gobiernos regionales y una recuperación del consumo privado.

• Por su parte, el sector construcción registró una caída 5.9%, resultado como consecuencia de menor

ejecuciones de obras en minería, reducción de la inversión pública y privada, sin embargo, este

resultado fue distinto en el rubro de viviendas donde dada una recuperación de las ventas, se observó

un mayor incremento de obras en diversos proyectos. Para 2016, se espera que el sector construcción

sea más dinámico impulsado por la mayor inversión del nuevo gobierno, así como se espera mayor

actividad en lado de la inversión privada en centros comerciales, construcción de oficinas y viviendas.

Índice

6

• Entre las principales características de la demanda, podemos mencionar que el segmento poblacional

con mayor potencial para adquirir un vivienda se encuentran aquellos que tienen entre 25 y 44 años

(este segmente es el que más se viene fortaleciendo). Sin embargo, el adecuado nivel de empleo si

bien ha mejorado aún se mantiene una brecha por mejorar; ya que de acuerdo a estudios realizados se

aprecia que casi 1 de 3 cada tres personas que trabajan se debe porque tienen su propio negocio o

trabajan de manera informal.

• En estos resultados, influye el nivel educativo de las personas, y de acuerdo al estudio realizado por

Quanto, de aquellas personas que se encuentran interesados en adquirir una vivienda, entre el 40% y

50% tienen una carrera técnica o universitaria, resultados que pueden ser más dispersos si se miran por

NSE donde el % en el NSE D es menor. Asimismo, los resultados muestran, que a nivel de zonas

geográficas de Lima, un menor % de profesionales en la parte sur y norte de la capital.

• Por el lado de los ingresos de la demanda, si aprecia una mejora en el ingreso per cápita a nivel

nacional pero a niveles por debajo de otros países de la región. En el caso de las familias con intención

de adquirir una vivienda, se aprecia que los promedio mensuales alcanzaría los S/. 1,500, mientras el

nivel de gastos bordea los S/. 1,170 soles (incluido el gasto de alquiler de una vivienda que se presenta

en muchos casos), resultado que deja poco margen para el pago de una cuota regular, y en caso de

adquirir una vivienda en casi un 100% desean sea financiado por un crédito hipotecario.

• Respecto a las características de las viviendas a adquirir, hay mayor preferencia por casa versus

departamento; y desearían que cuenten con un área mínima de 80 m2; aunque es preciso resaltar, que

cuanto mayor es el poder adquisitivo (NSE B) mayor amplitud prefieren. Asimismo, desean, que la

construcción sea de ladrillo, cuente principalmente con 2 o 3 dormitorios, y tenga al menos 1 o 2 baños.

Índice

7

• En el caso del comportamiento dela oferta, los resultados muestran una recuperación en 2015, y las

ventas de viviendas crecieron un 16.7%, especialmente por el mayor impulso registrados durante el

primer semestre del año. Este resultado, ha estado acompañado de un mayor incremento de la oferta

(creció 10.2%) que se reflejó en un mayor número de proyectos en venta (a cierre 2015 a nivel de Lima

Metropolitana y Callao habían 598 proyectos, número que alcanzó los 681 al cierre de marzo). Sin

embargo, es preciso resaltar, que los conjuntos habitacionales (mayor número de unidades inmobiliarias

por proyecto) más grades los ubicamos en los conos de la capital, Callao, Breña, y una parte de Jesús

María, Lince, Pueblo Libre y San Miguel.

• Como resultado de la mejora en la ventas, a nivel distrital, la velocidad de ventas en Lima se recuperó

en la mayor parte de distritos y en todos los estratos socioeconómicos, especialmente en las en los

conos de sur, norte y este de la capital. Asimismo, se han recuperado las ventas en aquellos distritos

como San Miguel, Pueblo y Jesús María, distritos con mayor preferencia para las familias.

• Por el lado de las características de la oferta, se aprecia que un 98% cuenta con viviendas de 1 a 3

dormitorios, siendo los distritos de mayor preferencia Pueblo Libre, San Miguel, Lince, Breña y Surquillo

que cuentan un área promedio entre 80 m2 y 90 m2. Asimismo, es importante resaltar que en los conos

de la capital, las áreas promedio ofertadas se ubican entre 60 m2 y 75 m2, lo cual se explica por tener

ser inmuebles más cómodos y de acceso a las familias.

• Respecto a los precios, se aprecia que el valor por m2 se incrementó en 3.1%; sin embargo, este

incremento es explicado por el aumento del tipo de cambio (14.2% más que 2015). A nivel

socioeconómico, los precios promedio en zonas residenciales (NSE A) bordean los USD 2 mil por m2,

mientras en segmentos C y D los precios bordean los USD 1,575 y USD 1,130 por m2.

8

1. PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL E

INTERNACIONAL

Panorama de la Economía mundial

9

• El crecimiento económico mundial ha venido desacelerándose desde el 2010 como consecuencia del aún

débil crecimiento de EE.UU., resultados negativos de la eurozona, Japón, y bajos precios del petróleo y el

menor crecimiento de China y América Latina.

• El panorama no sería distinto para 2016 como consecuencia del menor crecimiento estimado para Estados

Unidos, menores expectativas de crecimiento en China, Japón y Reino Unido. En América Latina se espera

una desaceleración de la economía de Chile, Colombia y México, mientras en Brasil se estima una

contracción de su economía.

Crecimiento económico mundial

(Var.% Anual PBI 2008-2017)

Línea de Tendencia

Proyección

3.0

0.0

5.4

4.1

3.4 3.3 3.43.1 3.1

3.5

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (*) 2017 (*)

Panorama de la Economía mundial

10

Estados Unidos Eurozona China América Latina

Estados Unidos Eurozona China América Latina

2.4

0.9

7.3

1.3

2.4

1.6

6.9

0.0

2.01.6

6.5

-0.6

2.01.7

6.2

1.9

2014 2015 2016 (*) 2017 (*)

• Para 2017 no se prevé una recuperación por mejora de la economía estadounidense ni en China, mientras

en la eurozona y América Latina se prevé una leve recuperación..

Panorama de la Economía Mundial – EE.UU.

11

• En2015 la economía estadounidense mantuvo un nivel de crecimiento similar al de 2014, tendencia que se

mantiene en el primer trimestre 2016 como consecuencia de bajos precios del petróleo, menor demanda

global lo que se reflejó en una reducción de las exportaciones. En contraste, el apreció un crecimiento del

consumo pero a una menor tasa de la esperada, resultado similar en la inversión privada..

• En lo que resta del año y para 2017 y 2018, se espera una mayor expansión del consumo, así como se

mantenga la tendencia a la baja en la tasa de desempelo.

Crecimiento Trimestral (%) del Consumo primado e Inversión Privada

Crecimiento Trimestral (%) de la tasa de desempleo

Crecimiento económico de Estados Unidos (Var.% Anual PBI 2008-2015)

Panorama de la Economía Mundial – Eurozona

12

• La eurozona viene registrando indicadores de recuperación como resultado de la mejora en la demanda

interna, el mayor acceso a los créditos y bajos precios en la energía. El crecimiento económico del bloque

en 2015 estuvo marcada por el débil desempeño de las principales economías como Alemania, Francia y

Italia (excepto España); aunque representó una mejora respecto a los dos años anteriores.

• Sin embargo, las expectativas para 2016 y 2017, la economía del bloque se podría ver afectado por la

salida del Reino Unido del grupo, lo que se reflejaría en menor confianza empresarial.

0.1 0.71.7 2.2 1.8 1.2

20.9

1.8

-1.8

2.1 1.9

5.9

0.41.7

5.4

I II III IV I II III IV

2014 2015

Consumo Privado Inversión Fija

Crecimiento Trimestral (%) del Consumo primado e Inversión Privada

Crecimiento Trimestral (%) de la tasa de desempleo

Crecimiento económico de Estados Unidos (Var.% Anual PBI 2008-2015)

Panorama de la Economía Mundial – China y América Latina

13

• La economía de China mostró una marcada

desaceleración como consecuencia de la desaceleración

de la inversión en los sectores manufactura y

construcción.

• Es importante mencionar que el país ha mostrado

corrección a la baja en los precios de las viviendas en

2014 2015, y en general, muestra una tendencia

descendente en la inflación. Además de ello, el gobierno

para contrarrestar la desaceleración busca impulsar la

expansión del crédito a través de medidas para abaratar

el costo del financiamiento. Sin embargo, para los

próximos dos años, se espera se mantenga la

desaceleración, en línea con un crecimiento sostenido

de largo plazo.

• La economía latinoamericana mostró un crecimiento

sólido en el periodo 2009-2013, sin embargo, mostró una

caída en 2014 y 2015 como consecuencia de la caída

del consumo, inversión y caída de las exportaciones.

• En el plano de la inflación, durante 2015 se aprecia un

incremento en los precios como consecuencia de la

depreciación de las monedas y los shoks externos.

• Para los dos próximos años se espera una recuperación

de las economías de países como Brasil, Chile, México y

Perú pese a una leve caída del PBI de Colombia.

Línea de Tendencia

Crecimiento económico de China(Var.% Anual PBI 2008-2016)

País 2014* 2015*

Argentina -1.7 -0.6

Bolivia 5.2 4.5

Brasil 0.3 0.6

Chile 2.0 2.7

Colombia 4.8 4.3

México 2.4 3.4

Perú 2.5 4.8

Venezuela -3.0 -3.0

América Latina 1.0 1.7

(*) Datos Estimados

Panorama de la Economía Peruana

14

• En 2015 la economía peruana registró una leve recuperación como consecuencia del mayor dinamismo en los

sectores de minería, pesca y manufactura, ante mayor impulso de la demanda interna La misma tendencia se

aprecia en los primeros meses de 2016, a la cual se ha sumado la recuperación del sector construcción impulsado

por la mayor inversión pública realizada por los gobiernos regionales y una recuperación del consumo privado.

• Para el resto de 2016, 2017 y 2018, y luego de las elecciones, se espera una mayor recuperación de la demanda

interna sostenido en una recuperación de la inversión, consumo (influenciado por la recuperación de los créditos) y

la demanda, además de mayor gasto público, recuperación de la confianza empresarial y recuperación de las

exportaciones.

Crecimiento del PBI, Consumo Privado y Demanda Interna(Var.% Anual 2001-2017)

ProyecciónSe espera tasas de

crecimiento moderadas

Crecimiento Promedio PBI 2009-2015 = 4.8%

Crecimiento Promedio PBI

2016-2017 = 4.3%

Crecimiento Promedio PBI 2002-2008 = 6.6%


15

• En 2015, el tipo de cambio mantuvo su senda ascendente como consecuencia de la recuperación de EE.UU. ante

una reducción de su estímulo monetario y la caída de los precios de los commodities. Sin embargo, desde marzo

2016, la tendencia cambiaria se revirtió a consecuencia de la mejora en los precios de los metales, recuperación de

la economía peruana y mayor certeza respecto a la política monetaria adoptada por la Reserva Federal (FED).

• Es importante indicar que el tipo de cambio al cierre de 2015 se ubicó en 3.41,resultado muy encima del cierre de

2014 donde se ubicó en 2.98; sin embargo, su mayor nivel desde 2009 lo alcanzó entre enero y febrero de 2016

donde se ubicó en alrededor de S/.3.50 pese a las intervenciones cambiarias del BCRP y el vencimiento

anticipados de swaps cambiarios.

• Por su parte, la inflación en 2015, se ubicó por encima del rango meta del BCRP ( de 1% a 3%) como consecuencia

de los efectos del fenómeno del niño. Sin embargo, la tendencia en los primeros de 2016 se ha revertido como

consecuencia de los menores precios en alimentos, bebidas, combustible y electricidad.

Evolución del Tipo de cambio (S/. x USD) Evolución de la Inflación (%)


16

• En 2015, el desempeño de la economía peruana ha sido influenciada por el desempeño de la minería e

hidrocarburos y servicios, sectores que su conjunto representa el 61.6% del PBI. Otros de los sectores que

presentaron una recuperación fueron comercio además de electricidad y agua. En el lado del sector construcción,

este registró una caída en 5.9% en 2015, sin embargo, en lo que va de 2016 se viene recuperando debido a la

inversiones públicas, inversiones en centros comerciales y construcción de viviendas.

Crecimiento del PBI por Sector Económico(Var.% Anual 2009-2016)

Contribución Sectorial al PBI(Part.% 2015)


17

MINERÍAUSD 9,982

Mill.34

1. Ampliación de Mina Toquepala2. Mejoras y ampliación en el

sistema productivo deToromocho

3. Ampliación de Mina Marcona4. Pampa del Pongo

HIDROCARBUROSUSD 5,168

Mill.18

1. Mejoras en Seguridad Energéticadel País (USD 600)

2. Gasoducto Sur Peruano

3. Exploración Lote Z-384. Exploración Lote 88 y 565. Lote 57 - Kinteroni

ELECTRICIDADUSD 3,920

Mill.34

1. Central Hidroeléctrica SantaMaría

2. Central Hidroeléctrica Cerro delÁguila

3. Línea de trasmisión Marcona –Socabaya – Montalvo

4. Central Hidroeléctrica CerroChaglla

INDUSTRIALUSD 2,200

Mill.12

1. Ampliación y nuevas plantas deCorporación Lindley

2. Ampliación de Planta La Pampilla

3. Planta de fosfatos4. Nueva Planta Cementera de

Grupo Hochschild

INFRAESTRUCTURAUSD 4,821

Mill.24

1. Línea 2 Metro de Lima2. Longitudinal de la Sierra Tramo 23. Majes Siguas 2

3. Ampliación Puerto Matarani4. Proyecto de Irrigación

Chavimochic

OTROS SERVICIOSUSD 7,742

Mill.107

1. Planes de Inversión de Telefónica2. Inversión en Centro Comercial

Camino Real

3. Banda Ancha Satelital 4G deTelefónica

4. Red de Fibra Óptica

SECTOR MONTO N° PRINCIAPLES PROYECTOS

Principales Proyectos de Inversión 2016 - 2018

18

2. EVOLUCIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN

El Sector Construcción

19

• El desempeño del sector construcción medido por los despachos de cemento cerró el 2015 con una caída

del 5.9%, resultado como consecuencia de menor ejecuciones de obras en minería, reducción de la

inversión pública y privada, y en el sector inmobiliario menor construcción de viviendas dado que se

mantenía sobreoferta de periodos anteriores.

• En 2016 hay mayor actividad en la construcción, los despachos de cemento han crecido ante la menor

incertidumbre previo a las elecciones presidenciales, además del aumento de la inversión pública, mientras

en lado de la inversión privada se espera sigan con la inversión en centros comerciales, así como una

mayor construcción de oficinas y viviendas.

Crecimiento del PBI del Sector Construcción(Var.% Anual 2001-2016)

El Sector Construcción

20

• Principales Proyectos de Inversión en Infraestructura 2015 - 2016

1. Proyecto: Línea 2 de Metro de LimaInversionista: Consorcio Nuevo Metro de LimaInversión estimada; USD 5,658Plazo estimado de obra: 62 meses

2. Proyecto: Vías Nuevas de LimaInversionista: OdrebrechtInversión estimada; USD 590 mill.

3. Proyecto: Longitudinal de la Sierra Tramo 2Inversionista: Consorcio Consierra IIInversión estimada; USD 552 mill.Plazo concesión: 25 años

4. Proyecto: Majes Siguas IIInversionista: Consorcio Angostura Siguas IIInversión estimada; USD 550 mill.

5. Proyecto: Ampliación de Puerto MataraniInversionista: Grupo RomeroInversión estimada; USD 230 mill.Plazo concesión: 30 años

6. Proyecto: ChavimochicInversionista: Graña y Montero & OdrebrechtInversión estimada; USD 374 mill.

7. Proyecto: Aeropuerto Internacional de ChincherosInversionista: Consorcio Kuntur WasiInversión estimada; USD 538 mill.Plazo concesión: 40 años

8. Proyecto: Terminal Portuario San MartínInversionista: Consorcio ParacasInversión estimada; USD 102 mill.

9. Proyecto: Vía Parque RímacInversionista: OASInversión estimada; USD 703 mill.

10. Proyecto: Gamarra Moda PlazaInversionista: Saga Falabella y RipleyInversión estimada; USD 90 mill.

11. Proyecto: Complejo de Viviendas Nuevo ParacasInversionista: Grupo SUMAInversión estimada; USD 10 mill.

12. Proyecto: Inversiones InmobiliariasInversionista: BesalcoInversión estimada; USD 313 mill.

Los Créditos Hipotecarios

21

• A nivel de créditos otorgados por la banca, se aprecia

que los créditos hipotecarios representan un 17.1%,

siendo otorgados en su mayoría en moneda nacional

(tendencia a desdolarización del producto). Asimismo,

se evidencia que las colocaciones mensuales de este

tipo de crédito han ido descendiendo durante el

segundo semestre del 2015.

• Es importante resaltar que la morosidad del producto

viene en ascenso. A mayo 2016, se ubicó en 2.01%,

resultado mayor 1.84% reportado en diciembre 2015,

y por encima del 1.40% reportado en diciembre 2014.

Colocaciones por Tipo de Crédito – Diciembre 2015

Evolución de colocaciones nuevas de créditos hipotecarios(en miles de S/. Y número de clientes)

22

3. CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA

El ingreso por habitante

23

• El ingreso per cápita resulta importante para evaluar

el potencial crecimiento de las viviendas, y en ese

contexto se aprecia una mejora en los ingresos, sin

embargo, se mantiene por debajo del nivel de

ingresos de países de la región.

• Se estima que para el 2021 el PBI per cápita crezca

15% y se ubique en alrededor de USD 7000.

Chile

Uruguay

Argentina

Brasil

Venezuela

México

Colombia

Perú

Ecuador

Paraguay

Bolivia

12,732

12,002

11,347

11,298

10,286

8,861

6,305

5,027

4,633

3,108

1,883

13,341

15,748

13,589

8,670

7,745

9,009

6,084

6,021

6,071

4,010

2,886 2010 2015

PBI per cápita por países

(en USD)

Perfil Demográfico de Lima – Pirámide Poblacional

24

19.4% de la población de Lima



Hombres48.8%

Mujeres51.2%

El promedio poblacional de Lima Metropolitana es de 31 años

• La pirámide poblacional del Departamento de Lima Metropolitana se muestra progresiva donde la masa de

jóvenes con alto potencial de consumo se ubican entre las edades de 20 a 34 años las cuales representan

un 23.5%. Otro segmento importante de potenciales consumidores se ubican en el segmento de 35 a 49

años y un gran potencial futuro y que soportan la base piramidal para los próximos años son los menores de

19 años que representan poco más del 41.3% de la población.

N° Habitantes 9.7 millones

PEA 5.1 millones

PEA Ocupada 4.8 millones

Tasa crec. Pobl. 1.97%

Datos demográficos

Las características y tendencias del empleo en Lima

25

Creciente tendencia de la PEA en Lima

El desempleo en Lima muestra leve tendencia a la baja

Evolución de la PEA ocupada y tasa de desempleo

Fuente: INEIElaboración: Layseca Asociados

• El aumento anual de la población en edad a trabajar ha impactado en una creciente demanda laboral en

Lima Metropolitana y Callao. Asimismo, el crecimiento económico del país ha permitido absorber la masa

laboral entrante que se refleja en bajas tasas de desempleo.

• Asimismo, se aprecia el crecimiento del empleo se fortalece en aquellos con edad entre 25 a 44 años que

corresponde a los jóvenes con potencial de adquisición de una vivienda.


26

De cada 100 personas en edad de trabajar (edad de 14

a más), 68 pertenecen a la PEA y 32 a la población que

no participa en la actividad económica ni como ocupados

ni desocupados

De cada 100 personas que

pertenecen a la PEA, 54 son

hombres y 46 son mujeres

De cada 100 personas de la PEA:

• 18 tienen entre 14 y 24 años,

• 52 tienen entre 25 y 44 años y

• 24 tienen más de 45 años.

Asimismo, el crecimiento más dinámico

en el empleo se aprecia en aquellas

personas que tienen entre 25 y 44 años.

A nivel educativo, de cada 100 personas

que pertenecen a la PEA

• 9 se quedaron en primaria,

• 48 solo culminaron la secundaria,

• 20 siguieron estudios superiores no

universitarios y

• 25 llegaron a terminar la universidad

A nivel empresa, de cada 100 personas

• 57 trabajan en empresas de hasta 10

trabajadores,

• 13 trabajan en empresas de 11 a 50

trabajadores,

• 30 trabajan en empresas con más de

51 trabajadores.

A nivel empleo, de cada 100 personas

• 61 tienen un adecuado empleo y

• 33 se encuentran subempleadas..

Asimismo, se debe mencionar que de

aquellos con adecuado empleo solo el

49% tiene estudios superiores.

• En el comportamiento del empleo es importante evaluar la calidad de empleo que se genera de acuerdo a

las características educativas de la población limeña y tomando en consideración que el grupo potencial

para adquirir una vivienda son aquellos que se encuentran entre25 y 44 años.


27

Características educativas

62.7 25.5 11.8

80.7 15.7 3.5

88.1 11.0 0.9

NSE B

NSE C

NSE D

Hasta Secundaria Completa

Técnico Completo o sin terminar

Universidad Completa o sin terminar

Lima Sur

49.1 24.3 26.4

75.2 19.2 4.6

86.7 11.2 2.1

Hasta Secundaria Completa

Técnico Completo o sin terminar

Universidad Completa o sin terminar

Lima Norte

52.6 31.1 15.2

76.7 20.0 3.3

84.7 12.7 2.6

NSE B

NSE C

NSE D

49.3 21.5 29.2

79.6 14.7 5.7

88.5 9.4 2.0

Lima Este Lima Centro


28

• De acuerdo a un estudio realizado por Quanto para los segmentos B, C y D se aprecia que quienes toman

la decisión de adquirir una vivienda son el jefe de hogar y/o o su conyugue..

• Asimismo, los resultados muestran que en dichos estratos socioeconómicos cuentan con un empleo a

plazo fijo o en su defecto tienen un negocio propio.

• Es importante mencionar que a nivel de zonas de Lima, se obtiene que aquellos que viven en zonas del sur

y este de Lima alcanzan a tener un mayor porcentaje de contratos a plazo indefinido, es decir, que cuentan

con una mayor estabilidad laboral

24.4 5.6 27.3

21.7 3.8 26.9

13.5 2.6 26.7

NSE B

NSE C

NSE D

Contrato Plazo

indefinido

Recibo por honorarios

Contrato Plazo Fijo

6.3 30.0 4.3

14.0 27.4 6.2

16.5 34.3 6.6

AutoempleoNegocio Propio

No Especificado

Características laborales


29

Características laborales

NSE B NSE C NSE D NSE B NSE C NSE D

Lima Centro

Contrato a Plazo Indefinido 25.5 11.6 2.2 16.3 5.2 4.8

Recibo por Honorarios 4.3 3.4 1.5 9.3 3.4 0.0

Contrato a Plazo Fi jo 24.5 21.8 41.6 27.8 29.3 28.6

Autoempleo 9.6 14.3 20.4 14.0 13.8 9.5

Negocio Propio 29.8 32.7 27.7 32.6 37.9 50.0

No especi ficado 6.3 16.2 6.6 0.0 10.4 7.1

Callao




Autoempleo 5.2 5.5 6.3 0.0 18.7 4.8

Negocio Propio 24.0 15.9 22.2 34.3 40.6 59.5

No especi ficado 5.2 0.7 4.1 11.4 0.0 4.7

Jefe de Nucleo familiar Conyugue de Nucleo familiar

NSE B NSE C NSE D NSE B NSE C NSE D

Lima Sur




Autoempleo 10.1 14.5 29.3 1.7 7.5 3.4

Negocio Propio 20.2 15.2 15.0 35.0 35.0 44.1

No especi ficado 2.1 2.0 1.3 6.6 3.7 1.6

Lima Norte




Autoempleo 9.6 14.5 31.7 6.0 7.1 12.0

Negocio Propio 24.5 22.8 19.3 40.0 28.6 42.0

No especi ficado 5.3 12.4 13.1 4.0 5.3 10.0

Lima Este




Autoempleo 14.6 12.4 19.9 12.5 32.1 27.5

Negocio Propio 25.0 20.7 27.7 35.0 24.5 35.0

No especi ficado 2.0 5.6 12.0 0.0 5.7 5.0

Jefe de Nucleo familiar Conyugue de Nucleo familiar

La demanda potencial y efectiva de viviendas

30

La demanda potencial y efectiva

por NSE (miles de viviendas)Demanda potencial de

viviendas = 500 mil viviendas

Demanda Efectiva = 152 mil viviendas

La demanda potencial y efectiva por zonas de Lima

(miles de viviendas)

• LA mayor demanda potencial y efectiva se encuentra en los

segmentos C y D, especialmente en los conos de la ciudad.

• Actualmente la oferta en dichas zonas ha crecido paulatinamente,

sin embargo, las preferencias de las familias para adquirir una

vivienda se encuentran en los distritos más céntricos de la ciudad.

Características de la Demanda

31

Características de vivienda a adquirir

Casa DPTO. Área Vivienda N° Pisos N° Dormitorios Ladrillo

NSE BNSE CNSE D

NSE BNSE CNSE D

NSE BNSE CNSE D

NSE BNSE CNSE D

NSE BNSE CNSE D

86.4%78.9%86.2%

73.7%78.8%89.8%

73.6%75.0%81.7%

61.0%85.0%86.5%

81.8%97.8%91.1%

13.6%21.1%13.8%

26.3%21.2%10.2%

26.4%25.0%18.3%

39.0%15.0%13.5%

18.2%2.2%8.9%

92.6 m87.6 m86.5 m

104.6 m97.2 m85.0 m

91.1 m90.7 m92.2 m

102.7 m103.7 m103.1 m

97.8 m85.8 m88.1 m

1.31.11.1

1.51.41.3

1.61.51.5

1.31.51.4

1.71.31.3

2.92.82.7

3.13.02.9

3.13.02.5

3.33.33.2

3.33.13.0

100.0%100.0%100.0%

100.0%100.0%100.0%

100.0%100.0%100.0%

100.0%100.0%100.0%

100.0%100.0%100.0%

Lima Sur

Lima Norte

Lima Este

Lima Centro

Callao

• Entre las preferencias de las familias al momento de adquirir una vivienda se encuentra que sean de ladrillo,

que sea principalmente casa, cuente con al menos 3 habitaciones y con área mínima de 90 m2.


32

Tipo de financiamiento

93 13 7

94 14 6

96 15 4

NSE B

NSE C

NSE D

Crédito (%)Plazo

promedio (años)

Cuentan con ahorro (%)

Lima Sur

94 14 43

100 14 41

98 13 28

Crédito (%)Plazo

promedio (años)

Cuentan con ahorro (%)

Lima Norte

100 17 40

100 17 18

100 19 9

NSE B

NSE C

NSE D

97 15 16

96 14 33

97 14 14

Lima Este Lima Centro


33

Ingresos / Gastos de las familias

1.6 1.9 1.6

1.1 1.1 1.1

1.1 1.2 1.0

NSE B

NSE C

NSE D

1.8 2.1

1.1 1.0

1.0 1.3

Relación Ingresos / Gastos

• El ingreso promedio mensual de las familias bordea los S/. 1500 mientras el gasto se ubica en /. 1,170, lo

que deja poco margen de ahorro, sin embargo, las familias están dispuestas a realizar un sacrifica con la

finalidad de obtener una vivienda

• Se aprecia que en el NSE D es donde menor posibilidades de invertir en una vivienda presenta, sin

embargo, en las familias el ingreso podría ser mayor cuando otros integrantes cuentan con un empleo..

34

4. LA OFERTA INMOBILIARIA DE VIVIENDAS EN LIMA

Y CALLAO

35

A. El desempeño de la oferta inmobiliaria

La relación de ventas y PBI Construcción

36

• La tendencia en la oferta y ventas de viviendas en Lima y Callao había sido marcado por el desempeño del

sector construcción; sin embargo, en 2015 la tendencia en el primer trimestre fue distinta debido a que en el

sector inmobiliario mantenía sobreoferta de periodos anteriores.

Las Ventas y Créditos Hipotecarios

37

• La actividad inmobiliaria se encuentra explicada por el desempeño

de las colocaciones de créditos hipotecarios, las cuales se

recuperaron en 2015 como consecuencia de menores restricciones

al crédito.

• Por su parte, las tasas de créditos hipotecarios en moneda nacional

y moneda extranjera han continuado su tendencia descendente, y

ante la reducción de la tasa de interés de referencia y las tasas de

encaje del sistema bancario en el Banco Central de Reserva, se

estima las tasas seguirían la tendencia descendente durante 2015 lo

cual contribuiría a una reactivación del sector.

Evolución de las colocaciones de créditos Hipotecarios(en millones de S/.)

en

mill

on

es

de

S/.

Tasa

s d

e in

teré

s (%

)

Crecimiento de ventas inmobiliarias vs créditos hipotecarios

El comportamiento de la oferta inmobiliaria

38

• En 2015 la actividad inmobiliaria se recuperó luego de dos años de caídas consecutivas En ese contexto las

ventas de vivienda crecieron 16.7% impulsado por las mayores colocaciones en los segmentos C y D

cercanos a los conos Norte, Sur y Este. Asimismo, crecieron las ventas de viviendas en el Callao, Lima

Cercado, Jesús María y Pueblo Libre, resultado de la mayor confianza de las familias y recuperación

progresiva de las colocaciones de créditos hipotecarios (incluido los créditos MiVivienda) ante el descenso

progresivo de las tasas de interés en soles y dólares.

• En los resultados positivos también influenció la mayor oferta acorde a las necesidades de las familias.

• El crecimiento es resaltante pese al contexto de desaceleración de la economía, incremento del tipo de

cambio que se refleja en mayor precio por m2.

10.2%

16.7%

37.6%


39

Distrito 2013 2014 - 2015 - - IT 2015 IT 2016 - -

Lima Norte 845 803 1,404 684 1,304 ##

Jesús María 283 754 1,179 779 966 ##

San Miguel 1,265 1,303 1,059 1,019 870 ##

Pueblo Libre 246 472 863 402 803 ##

Miraflores 488 235 735 156 671 ##

Lince 267 560 690 250 567 ##

Surquillo 268 294 657 251 857 ##

Chorril los 332 163 602 36 549 ##

Magdalena del Mar 519 295 573 560 619 59

Breña 540 413 557 292 666 ##

Callao 854 604 543 542 448 ##

Santiago de Surco 603 179 451 196 446 ##

Lima Sur y Este 905 497 373 529 296 ##

Barranco 281 257 364 408 372 ##

ATE 780 610 290 448 658 ##

Carabayllo 905 688 290 560 210 ##

San Isidro 245 200 273 169 296 ##

Lima 312 148 225 493 492 -1

La Molina 31 45 140 66 220 ##

San Borja 123 53 124 44 156 ##

N° de unidades disponibles por distritos


40

• La oferta de proyectos inmobiliarios se ha ampliado y al cierre del primer trimestre 2016 se aprecia que hay

681 proyectos, resultado de una perspectiva de recuperación del sector. Sin embargo, el número de

proyectos que agotaron la totalidad de su stock ha decaído aunque se espera una recuperación en los

siguientes trimestres ante el impulso a las familias para adquirir una vivienda.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2012 2013 2014 2015 2016

N°

Pro

yect

o e

n V

en

ta

N°

Pro

yect

os

nu

evo

s y

ago

taro

n s

tock

Proyectos agotaron stock Proyectos ingresados Proyectos en venta

Evolución del número de proyectos en venta, agotaron stock e ingresaron al mercado


41

• A nivel distrital se aprecia que en distritos como Surco, Miraflores

y Surquillo, hay mayor cantidad de proyectos pero estos

edificaciones con menos unidades inmobiliarias a diferencia de

los Conos Norte, Sur y Este. Asimismo, en distritos con alta

demanda como Lince. Breña y Chorrillos tienden a construirse

edificaciones con altos números de unidades inmobiliarias.

Evolución del número de proyectos en venta, agotaron stock e ingresaron al mercado

N° de unidades disponible por proyecto a nivel distrital

ATE

Barranco

Breña

Callao

Carabayllo

Chorrillos Jesús María

La Molina

Lima

Lima Sur

Lima Norte

Lince

Magdalena

Miraflores

Pueblo Libre

San Borja

San Isidro

San Miguel

Surco

Surquillo

-

5

10

15

20

25

30

35

40

45

0 10 20 30 40 50 60 70

N°

de

un

idad

es

dis

po

nib

les

po

r p

roye

cto

N° de Proyectos en Venta

Distrito IV 2014 I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 IT 2016Cambio IV

15/IV 14

Cambio I

16/I 15

ATE 27 21 20 13 11 19 -16 -2

Barranco 12 17 16 17 15 15 3 -2

Breña 23 22 24 31 40 39 17 17

Callao 101 77 49 41 34 30 -67 -48

Carabayllo 49 51 41 22 19 15 -30 -36

Chorril los 10 3 11 17 30 25 20 22

Jesús María 25 52 22 27 30 25 5 -27

La Molina 8 8 7 5 14 20 7 12

Lima 21 49 23 19 16 31 -5 -19

Lima Sur y Este 45 44 42 31 25 13 -20 -31

Lima Norte 47 30 41 39 43 33 -5 4

Lince 37 21 16 22 26 19 -12 -2

Magdalena del Mar 9 19 18 17 17 16 8 -3

Miraflores 6 6 10 15 13 10 7 5

Pueblo Libre 13 13 22 21 23 19 9 6

San Borja 2 2 7 6 5 5 3 2

San Isidro 7 7 12 8 8 8 2 1

San Miguel 30 25 21 19 23 17 -7 -8

Santiago de Surco 4 4 6 6 7 6 3 2

Surquillo 8 7 9 7 14 15 6 8

Promedio Lima 18 19 19 17 19 17 1 -2


42

Velocidad de ventas por proyecto y distrito Nivel absorción (%) por proyecto y distrito

Distrito I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016

ATE 0.44 0.42 0.43 0.13 0.00

Barranco 0.00 0.35 0.24 0.29 0.10

Breña 0.44 0.18 0.00 0.04 0.00

Callao 0.06 0.05 0.00 0.00 0.09

Carabayllo 0.27 0.00 0.00 0.00 0.15

Chorril los 3.75 0.67 0.14 0.10 0.00

Jesús María 0.00 1.00 0.41 0.00 0.16

La Molina 0.45 0.18 0.38 0.35 0.00

Lima 0.00 0.00 0.38 0.09 0.05

Lima Sur y Este 1.76 0.16 0.18 0.00 0.00

Lima Norte 0.81 0.48 0.24 0.08 0.07

Lince 0.26 0.11 0.11 0.00 0.00

Magdalena del Mar 1.73 0.22 0.14 0.13 0.00

Miraflores 6.40 0.90 0.07 0.13 0.08

Pueblo Libre 0.94 0.26 0.15 0.58 0.13

San Borja 1.05 1.28 0.23 0.27 0.12

San Isidro 4.74 0.23 0.00 0.09 0.07

San Miguel 2.50 1.20 0.38 0.24 0.00

Santiago de Surco 1.21 0.50 0.36 0.47 0.41

Surquillo 0.23 1.11 0.11 0.06 0.15

Promedio Lima 12.60 7.60 3.24 2.49 1.23

Distrito I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016

ATE 1.93 1.67 1.70 0.48 0.00

Barranco 0.00 1.47 1.05 1.06 0.40

Breña 2.76 1.35 0.00 0.28 0.00

Callao 0.69 0.43 0.00 0.00 0.54

Carabayllo 1.95 0.00 0.00 0.00 0.98

Chorril los 26.79 5.13 0.85 0.47 0.00

Jesús María 0.00 2.94 1.25 0.00 0.39

La Molina 4.55 1.19 2.90 2.71 0.00

Lima 0.00 0.00 2.26 0.58 0.30

Lima Sur y Este 9.80 1.02 1.14 0.00 0.00

Lima Norte 3.12 1.64 0.74 0.22 0.19

Lince 1.97 0.60 0.60 0.00 0.00

Magdalena del Mar 4.13 0.72 0.46 0.37 0.00

Miraflores 14.88 2.49 0.19 0.23 0.12

Pueblo Libre 2.62 0.73 0.44 1.31 0.30

San Borja 5.01 4.26 0.88 0.95 0.34

San Isidro 13.93 0.80 0.00 0.28 0.18

San Miguel 5.32 2.55 0.87 0.49 0.00

Santiago de Surco 2.28 0.83 0.56 0.69 0.53

Surquillo 0.61 2.71 0.29 0.13 0.25

Promedio Lima 2.50 1.42 0.59 0.40 0.18

Características de la Oferta

43

• El 98% de la oferta de viviendas tiene entre 1 y 3

dormitorios.

• En los distritos de mayor preferencia por las familias

como Pueblo Libre, San Miguel, Lince, Breña y

Surquillo están entra 80 m2 y 90 m2.

• En los distritos de los conos de la capital, las áreas

promedio se ubican entre 60 m2 y 75 m2.

Tamaño promedio de los departamentos por Distrito

105 124 155

71 82 89

48 65 73

40 55 64

1D 2D 3D

• NSE ANSE A

• NSE ABNSE AB

• NSE BNSE B

• NSE C

NSE C

Tipología de viviendas ofertadas por nivel socioeconómico

Características de la Oferta

44

• Por nivel de dispersión, se observa una tendencia a construir departamentos más pequeños con un precio

más accesible para las familias, especialmente en los distritos ubicados en los conos de la ciudad. En el

caso de Barranco, si el área promedio es baja, el precio por m2 es unos de los más altos de la capital.

• Asimismo, se mantiene un segmento para familias de mayores ingresos y cuya preferencia es por tener

espacios más amplios en sus viviendas.

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000

1,100,000

60 70 80 90 100 110 120 130 140 150

Pre

cio

pro

me

dio

po

r d

ep

arta

me

nto

(S/

.)

Área promedio (m2)

Miraflores, San Borja, san Isidro, Surco y La Molina

AteBarranco

BreñaCallaoLima

Lima NorteSurquilloChorrillos

CarabaylloLima Suy y

EsteSan Miguel

Pueblo Libre

Jesús MaríaLince

Magdalena

Tamaño y precio de viviendas ofertadas por proyecto promedio

• NSE ANSE A

• NSE ABNSE AB

• NSE BNSE B

• NSE CNSE C

UnidadesDisponibles

5,337

7,807

20,492

3,231

UnidadesVendidas

1,908

2,553

7,412

1,028

Velocidad Ventas

177

239

673

92

% Absorción

10.6%

9.5%

9.7%

8.6%

Precio Prom. (S/. x m2)

6,675

5,372

3,853

1,717

El comportamiento de los Precios de viviendas

45

• Los precios promedio por m2 subieron 3.1%, aunque es

importante señalar que el incremento se explica por la

subida de cambio (14.2% más que 2015).

• A nivel socioeconómico, los precios promedio en zonas

residenciales (NSE A) bordean los USD 2 mil por m2,

mientras en segmentos C y D los precios bordean los

USD 1,575 y USD 1,130 por m2.

• Respecto a los niveles de ventas, el mayor volumen se

concentra en el NSE C, aunque las ventas en NSE A y

NSE AB se recuperan y presentan un mejor nivel de

absorción.

Resultados 2015

Evolución de los precios promedio por m2

Los precios de terrenos en Lima

46

• Los precios de terrenos ha crecido en los dos últimos años como consecuencia de una mayor escasez de

terrenos y mayor demanda por encontrar espacios disponibles y hacerlo proyectos inmobiliarios. En

contraste con los precios de viviendas, el aumento del precio por m2 no solo se ha visto afectado por la

volatilidad cambiaria aunque con una marcada desaceleración.

• A nivel distrital, es destacable el incremento de precios en Jesús María, situación que se explica debido a

que es uno de los distritos de mayor preferencia actual para construir viviendas y donde aún quedan

terrenos por acceder para dichas construcciones.

Evolución total en el distrito (S/ x m2)

Sector 2013 2014 2015 GráficoVar.%

2014/2015

Var.%

2015/2014

Barranco 1,789 2,225 1,892 24.4% -15.0%

Jesús María 1,761 2,068 2,567 17.5% 24.1%

La Molina 1,212 1,265 1,615 4.3% 27.7%

Lince 2,062 2,173 2,267 5.4% 4.3%

Magdalena de Mar 1,765 2,282 2,182 29.3% -4.4%

Miraflores 2,443 2,922 3,139 19.6% 7.4%

Pueblo Libre 2,088 1,848 1,794 -11.5% -2.9%

San Borja 2,018 2,032 2,148 0.7% 5.7%

San Isidro 2,931 3,389 3,474 15.6% 2.5%

San Miguel 1,303 1,527 1,622 17.2% 6.3%

Santiago de Surco 1,756 1,887 2,079 7.5% 10.2%

Surquillo 1,833 1,888 2,102 3.0% 11.3%

Total 1,867 2,094 2,321 12.1% 10.8%

2013 2014 2015

1,8672,094

2,321

47

B. Las ventas por Distrito

La tendencia de unidades vendidas

48

• Luego de la caída de ventas de 2014, las colocaciones de viviendas se recuperaron en 2015, principalmente

durante el primer semestre del año, y si bien se registra una desaceleración en el último trimestre del año, el

sector presentó una recuperación en el primer trimestre 2016, y podría verse impulsado por el acceso al

crédito que tendrían aquellas familias que podrían utilizar el 25% de su fondo de AFPs para vivienda.

N° de unidades vendidas por Distrito

• A nivel distrital, la recuperación se presentó en la

mayoría de distritos a excepción de aquellos

cercanos al centro financiero como Magdalena del

Mar, Miraflores, Surquillo y Breña, además de

Carabayllo en el norte de la ciudad.

NSE A

NSE AB

NSE B

NSE C

1,792 1,908

2,186 2,553

6,375 7,412

696 1,028

2014 2015

Unidades vendidas por NSE(N° unidades )

Distrito 2013 2014 1 2015 2 IT 2015 IT 2016 - -

San Miguel 1,478 947 # 1,643 611 280 ##

Lima Norte 1,342 869 # 1,572 206 218 12

Lima Este y Sur 1,119 408 # 1,040 688 236 ##

Jesús María 628 501 # 929 201 164 ##

Pueblo Libre 623 627 4 788 139 155 16

ATE 1,598 1,285 # 710 147 160 13

Carabayllo 856 647 # 617 75 183 ##

Magdalena del Mar 912 728 # 608 81 64 ##

Santiago de Surco 1,163 886 # 564 240 178 ##

Miraflores 889 714 # 538 85 262 ##

Lima 546 280 # 508 78 95 17

Callao 931 270 # 470 79 176 97

Surquillo 618 501 # 460 502 131 ##

Lince 299 376 # 442 51 84 33

San Isidro 437 391 # 431 240 123 ##

Barranco 464 390 # 415 136 90 ##

Chorril los 543 330 # 411 163 57 ##

Breña 581 404 # 377 100 80 ##

San Borja 475 423 # 237 60 16 ##

La Molina 81 72 # 138 51 51 0


49

• Las ventas no muestran una marcada estacionalidad a lo largo del año aunque tienden a ser menores en el

último trimestre del año.

• El resultado de 2015 se explica por mayor impulso de las ventas durante el primer semestre del año.

Evolución de las unidades vendidas por trimestre


50


51

Incluye al Rimac, Los Olivos, Puente Piedra y SMP

Incluye a El Agustino, Lurigancho, Villa El Salvador

y Chacayo


52

53

C. La velocidad de ventas por distrito

La velocidad de ventas de viviendas

54

• La velocidad de ventas en Lima se ha recuperado en la mayor parte de distritos y en todos los estratos

socioeconómicos, especialmente en las en los conos de sur, norte y este de la capital. Asimismo, se han

recuperado las ventas en aquellos distritos como San Miguel, Pueblo y Jesús María, distritos que se

encuentran entre las preferencias de las familias.

N° de unidades vendidas por año a nivel Distrito

NSE A

NSE AB

NSE B

NSE C

148 177

195 239

586 673

61 92

2014 2015

Velocidad de ventas por NSE(unidades x mes)

Distrito 2013 2014 1 2015 2 IT 2015 IT 2016 - -

San Miguel 118 71 # 193 184 97 ##

Lima Norte 91 87 # 126 78 75 -3

Lima Este y Sur 76 34 # 93 370 81 ##

Jesús María 55 52 # 90 76 53 ##

ATE 101 210 # 72 63 54 -8

Pueblo Libre 52 36 # 68 64 45 ##

Carabayllo 61 58 # 58 29 66 37

Magdalena del Mar 92 57 # 50 45 24 ##

Miraflores 95 45 # 46 75 73 -2

San Isidro 37 24 # 45 43 97 55

Lince 24 24 0 42 30 39 9

Callao 69 24 # 41 34 60 27

Santiago de Surco 115 64 # 39 157 45 ##

Chorril los 47 28 # 39 27 39 12

Breña 50 34 # 39 100 31 ##

Lima 27 22 # 37 51 31 ##

Barranco 46 29 # 37 90 21 ##

Surquillo 46 44 # 35 29 25 -5

San Borja 41 39 # 24 15 5 ##

La Molina 6 4 # 12 23 18 -4


55

• Durante el primer trimestre 2015 se llegaron a colocar 1579 viviendas por mes, resultado superior a la

colocación mensual de 915 viviendas por mes que se obtuvo durante el último trimestre. Por su parte, en el

prime trimestre 2016 se han llegado a vender 979 unidades por mes.

• En el primer trimestre 2015, las mayores colocaciones se dieron en los distritos de San Miguel y distritos de

los conos norte y sur. En el último trimestre, las ventas en estos distritos caen significativamente; mientras la

velocidad de ventas en Pueblo Libre y Jesús María se mantuvieron estables; y las ventas en Miraflores,

Santiago de Surco, Callao y Surquillo crecieron de periodo a periodo.

La velocidad mensuales por trimestre (en número de unidades)


56


57



y Chacayo


58

59

D. El nivel de absorción por Distrito

El nivel de absorción por Distrito

60

• Los niveles de absorción de la oferta inmobiliaria, en línea con la caída en ventas, mostró una mejora,,

especialmente en el segmento NSE C debido a las mayor acceso al crédito. A nivel distrital, se aprecia

mayor impacto en los distritos de Carabayllo, San Isidro, Chorrillos y Pueblo Libre.

El nivel de absorción por año a nivel Distrito

NSE A

NSE AB

NSE B

NSE C

10.9% 10.6%

9.0% 9.5%

6.2% 9.7%

4.0% 8.6%

2014 2015

Nivel de absorción por NSE(%)

Distrito 2013 2014 1 2015 2 IT 2015 IT 2016 - -

San Borja 15.8 16.3 13.6 14.2 6.1 -8

Carabayllo 5.8 5.3 13.5 7.9 6.3 -2

San Isidro 9.1 7.2 13.3 21.7 7.3 ##

Chorril los 8.3 5.8 13.2 12.5 5.5 -7

Pueblo Libre 18.7 5.2 11.2 21.2 6.6 ##

San Miguel 6.3 4.6 11.0 16.0 6.1 ##

ATE 7.8 17.8 10.5 8.9 6.3 -3

Lima Este y Sur 8.0 4.8 10.2 38.6 4.0 ##

Lima 4.5 6.6 9.8 9.3 9.2 0

Jesús María 11.0 6.6 9.7 11.4 10.5 -1

La Molina 10.9 3.9 9.3 4.8 7.2 2

Miraflores 13.6 8.0 9.3 12.2 9.7 -3

Lima Norte 7.7 7.5 9.2 15.2 10.6 -5

Surquillo 10.5 6.4 8.9 5.8 8.5 3

Magdalena del Mar 10.9 8.5 8.8 14.6 4.0 ##

Lince 8.9 2.9 8.4 7.3 10.4 3

Santiago de Surco 11.4 11.0 8.1 27.1 5.9 ##

Callao 4.9 3.0 7.8 5.0 4.4 -1

Barranco 12.8 6.1 7.6 11.9 2.2 ##

Breña 6.4 5.1 6.8 24.0 8.9 ##


61


62



y Chaclacayo


63

64

E. La evolución de precios de viviendas

La evolución de precios de viviendas

65

• Miraflores, San Isidro, Barranco y San Borja se mantienen como las zonas con mayor precio por m2 de una

vivienda (superando los S/, 6,000) debido a su cercanía a los malecones y por ser zonas de alta actividad

empresarial. Asimismo, se aprecia que los precios de los distritos del cono norte se mantienen bajos

superando los S/. 2,200 por m2.


66

• A nivel de Lima Metropolitana y Callao, los precios promedio (S/. x m2) subieron 3.1% respecto a 2014,

explicado principalmente por la apreciación del dólar (el tipo de cambio subió alrededor de 14.2%).

• Sin embargo, a nivel distrital, se observa incrementos en precios pese a la apreciación del dólar, como son

los casos de San Borja, Surquillo, Lince, Breña y Santiago de Surco. Es importante indicar que estos

distritos se encuentran entre los preferidos por las familias por su cercanía a zonas céntricas como San

Isidro y Miraflores.

2015 – Precio promedio x m2 = S/ 4500

2014 – Precio promedio x m2 = S/ 4360


67

2010 2011 2012 2013 2014 2015

BARRANCO 2,800 4,500 4,900 6,063 5,661 6,429 18.1% 13.6% ##

MIRAFLORES 3,400 4,400 5,300 6,100 5,729 7,085 15.8% 23.7% ##

SAN ISIDRO 3,600 4,600 5,300 5,058 5,612 6,497 12.5% 15.8% ##

SAN BORJA 3,100 3,600 5,000 4,631 4,639 6,180 14.8% 33.2% ##

LA MOLINA 2,800 3,700 4,300 5,090 4,662 5,397 14.0% 15.8% ##

JESÚS MARÍA 2,500 3,400 4,000 4,296 4,548 5,359 16.5% 17.8% ##

MAGDALENA DEL MAR 2,500 3,000 3,700 4,181 4,321 4,969 14.7% 15.0% ##

SURQUILLO 2,600 3,200 3,500 4,233 4,219 5,606 16.6% 32.9% ##

LINCE 3,200 4,000 3,700 3,775 4,436 5,377 10.9% 21.2% ##

SANTIAGO DE SURCO 2,900 3,400 3,800 3,956 4,479 5,980 15.6% 33.5% ##

PUEBLO LIBRE 2,200 3,100 3,500 3,817 3,907 4,546 15.6% 16.4% ##

SAN MIGUEL 2,200 2,400 2,700 3,862 3,695 4,249 14.1% 15.0% ##

LIMA CERCADO 1,800 2,800 3,100 3,032 3,941 4,433 19.8% 12.5% ##

BREÑA 2,300 2,500 2,700 2,944 3,038 3,850 10.9% 26.7% ##

EL AGUSTINO 0 0 2,700 2,981 2,793 2,857 2.3% 2%

CHORRILLOS 1,900 2,200 2,500 3,129 3,209 3,806 14.9% 18.6% ##

RIMAC 0 0 2,600 2,545 2,577 2,857 10.9% ##

LOS OLIVOS 0 0 2,400 2,966 3,014 2,217 -26.4% ##

ATE 0 0 2,500 2,688 3,251 3,827 17.7% ##

SAN MARTIN DE PORRES 0 0 2,100 2,195 2,444 2,217 -9.3% ##

CALLAO 0 0 2,300 2,068 2,647 2,539 -4.1% ##

LURIGANCHO 0 0 2,100 2,174 2,400 2,857 19.0% ##

CARABAYLLO 0 0 2,300 2,152 2,140 2,253 5.3% 5%

PUENTE PIEDRA 0 0 1,800 2,245 2,246 2,217 -1.3% ##

LIMA Y CALLAO 2,400 2,400 3,000 3,367 4,363 4,500 16.1% 3.1% 3%

Distrito EvoluciónVar%.

2015/2014

Crec. Prom. Anual

2015/2010

Precio promedio (Soles / m2)

anÁlisis de coyuntura del sector inmobiliario de lima...

Documents