fideicomisos ventajas que otorga la figura en general vinculación contractual entre las partes....
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FIDEICOMISOS
Ventajas que otorga la figura en general
Vinculación contractual entre las partes.
Descripción detallada del negocio en el contrato.
Patrimonio autónomo pleno.
FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO DE OFICINAS
Adquirentes potenciales
Inversores atraídos por el flujo de renta.
Empresas usuarias finales.
FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO DE OFICINAS
Características y exigencias de los adquirentes potenciales
Pretenden empezar a percibir la contraprestación rápidamente y solo aceptan esperar a cambio de pagar un precio menor al de mercado.
El fideicomiso al costo satisface esta necesidad.
FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO DE OFICINAS
Características y exigencias de los adquirentes potenciales
Sofisticación en el análisis de la inversión.o Consistencia jurídica.o Evaluación económica-financiera.o Riesgos implícitos.o Características técnicas del proyecto.
El fideicomiso al costo resuelve el problema en buena medida pero, aún así, se deben incluir modificaciones sugeridas por los propios fiduciantes - beneficiarios.
FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO DE OFICINAS
Características y exigencias de los adquirentes potenciales
Mayor grado de liquidez de la inversión. Si bien la misma depende fundamentalmente del
mercado, en la etapa de construcción el Fideicomiso otorga mayor liquidez a la inversión.
Riesgo negocio + empresa vs. Riesgo negocio.
Estabilidad del flujo de fondos. Si bien también depende del mercado, los vaivenes
del mismo son mejor soportados por un proyecto de calidad y suficientemente flexible.
FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO DE OFICINAS
Características y exigencias de los adquirentes potenciales
Certidumbre respecto del costo total a incurrir. Acciones complementarias:
o Licitación de las obras para presupuestación.o Presupuesto base de fecha lo más cercana
posible al inicio de las obras (aprobaciones).o Fijar la mayor proporción de costos posible
cuidando el riesgo por crédito otorgado.
FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO DE OFICINAS
Características y exigencias de los adquirentes potenciales
Rentabilidad esperada:o Empresas usuarias: incurrir en un costo
total, al menos, 25% inferior al precio de mercado.
o Inversores: TIR del 12% al 15% anual en dólares dependiendo de los rendimientos alternativos.
FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION AL COSTO DE OFICINAS
Características y exigencias de los adquirentes potenciales
Reclamo por eventuales vicios constructivos.o La desarrolladora es solo responsable por
la elección de personas idóneas.o La(s) empresa(s) contratista(s) es(son)
la(s) responsable(s) y se prevé que la fiduciaria y/o los beneficiarios le(s) puedan reclamar.
EDIFICIO INTECONS
UBICACIÓNUbicado en la esquina de Arias y Melián (Barrio de Saavedra), a 300metros de la intersección Autopista Panamericana y Av. General Paz
EDIFICIO INTECONS
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
Terreno de 5,750 m2. 2 SS con capacidad para 268 autos. PB y 1er.piso: hall de acceso, auditorio, gimnasio,
vestuarios y oficina de administración. Piso 2° al 12°: plantas de 900 m2 rentables
(divisibles en dos). Piso 13° al 23°: plantas de 580 m2 rentables
(divisibles en dos). Categoría AAA.
EDIFICIO INTECONS
PRINCIPALES CARACTERISTICAS
Inversión Total: U$S 35.000.000 Superficie a construir: 32.000 m2 Rentable de oficinas: 16.500 m2 Fecha de inicio: 1 de Agosto de 2008 Desarrollador: INTECONS S.A. Proyecto: Estudio M.SG.S.S.S. Empresa constructora: CAPUTO S.A.
EDIFICIO INTECONS
ESTRUCTURACION DEL NEGOCIO
Fideicomiso al costo. Objeto:
Comprar el terreno Construir el edificio Dividirlo en propiedad horizontal Adjudicar las unidades a los beneficiarios
Sujetos: Fiduciaria: Intecons S.A. Fiduciantes clase A: financian el terreno y gastos hasta
aprobación municipal a cambio de unidades. Fiduciantes clase B: financian el saldo de la inversión a
cambio de unidades. Beneficiarios: los fiduciantes A y B.
EDIFICIO INTECONS
ASPECTOS PRINCIPALES DEL CONTRATO
Proyecto. Planos y memoria descriptiva detallada.
Derechos y obligaciones de todas las partes. Incumplimientos: penalidades y procedimiento. Pautas y límites para la fiduciaria en la administración del
negocio (ej.: prohibición de gravar, uso y destino de los fondos, etc.).
Presupuesto detallado de costos. Proporción fija (51%) y sujeta a variación (49%). Elaborado en base a la previa licitación de las obras y con
posterioridad a la aprobación municipal del proyecto.
EDIFICIO INTECONS
OTROS ASPECTOS DESTACABLES
Los fiduciantes A se hacen cargo de los mayores costos por las unidades que les corresponden.
TIR estimada fiduciantes B: 16% anual en dólares.
Ganancia de capital estimada: 40%. Período de suscripción del 100% de
participaciones: 2 meses.
