estudios tendientes al rescate y valoración del antiguo

AREA

agenda de reflexión en arquitectura, diseño y urbanismo

agenda of reflection on architecture, design and urbanism

Nº 15 | OCTUBRE DE 2009

REVISTA ANUAL

Universidad de Buenos AiresFacultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

CONTENIDOS | CONTENTS

7 Editorial

9 El patio en la arquitectura escolar. Impacto de las protecciones solares en las condiciones térmicas de verano

MARÍA ALICIA CANTÓN | CAROLINA GANEM |JORGE FERNÁNDEZ LLANO

21 Estudios tendientes al rescate y valoración del Antiguo Barrio de la Estación

HÉCTOR DE SCHANT | AGUSTINA JEWKES |MARÍA CECILIA TOMLJENOVIC

39 Sobre arquitectos y arquitectura moderna en Mendoza, 1930-1960

CECILIA RAFFA

55 Ultramarinos y coloniales. Urbanos y territoriales

JORGE RAMOS

65 Buscando a Palermo en el Sur: imaginación simbólica de los rumbos urbanos

MARIO SABUGO

79 La precarización de sí en el diseño gráfico

PAULA SIGANEVICH

88 Reseña de libro

Los contenidos de AREA aparecen en:The contents of AREA are covered in:LatBook: www.latbook.comLatindex:www.latindex.unam.mx

ESTUDIOS TENDIENTES AL RESCATE Y VALORACIÓN DEL ANTIGUO BARRIO DE LA ESTACIÓN

Tending studies to the rescue and valuation ofthe Former Neighborhood of the StationDon Bosco neighborhood, fragment of theFormer Neighborhood of the Station, is thefirst labour neighborhood of Mar del Plata city.It arose from the construction of the TrainStation (1885). It is an immigrant and multiethnic neighborhood that up to date, hasnot been recognized as such. The situation ofthe neighborhood and its main street, SanJuan, is threatened by the effects that couldgenerate the installation of the new IntermodalStation. The studies point to the identificationof the real-estate dynamics and how the reno-vation of the neighborhood could affect the district patrimony, which there has not been a management to preserve it.

El barrio Don Bosco, fragmento del AntiguoBarrio de la Estación, es el primer barrioobrero de la ciudad de Mar del Plata. Surgió apartir de la construcción de la Estación deTrenes (1885). Es un barrio de origen inmi-grante y multiétnico que, hasta la fecha, no hasido reconocido como fundacional. La situa-ción del barrio y su calle principal, San Juan,se vería amenazada por los efectos que pudie-ra generar la instalación de una nuevaEstación Intermodal. Los estudios apuntan ala identificación de la dinámica inmobiliariadel área y cómo la renovación del barriopodría afectar el patrimonio barrial, sobre elcual no ha habido una gestión que lo preserve.

patrimonio no institucionalizadodinámica inmobiliariadesempeño comercial y barrialvalor simbólico

not institutionalized patrimonyreal-estate dynamicscommercial and mire performancesymbolic value

21

AREA Nº 15, octubre de 2009 © SI-FADU-UBA

> HÉCTOR DE SCHANT | AGUSTINA JEWKES |MARÍA CECILIA TOMLJENOVIC

Consejo Nacional de Investigaciones Científicasy Técnicas CONICET

Universidad Nacional de Mar del Plata UNMdP

22AREA 15

Para lograr la afirmación de nuestra identi-dad cultural, la primera barrera a vencer son nuestros propios prejuicios. Es necesario reconocernos aun en los compo-nentes más modestos de nuestra historia yvalorarlos desde nuestra propia realidad. Lejos de pretender imponer una identidadideal, es necesario asumirnos múltiples yheterogéneos rescatando las raíces más pro-fundas de nuestra pertenencia.(Lolich 1995)

Introducción

El barrio Don Bosco, fragmento del AntiguoBarrio de la Estación, es el primer barrioobrero de la ciudad de Mar del Plata. Surgióa partir de la construcción de la Estación deTrenes en el año 1885. Su evolución y desa-rrollo estuvo íntimamente ligado al del trencomo medio de transporte y equipamientooriginante del barrio.Cuenta con un rico patrimonio modesto noinstitucionalizado, el cual se ve amenazadopor las consecuencias de la futura instalación—en el actual predio del ferrocarril— de laEstación Ferroautomotor de Mar del Plata.El área es vulnerable, en su aspecto físico,por su antiguo parque edilicio, y obsoleta,desde lo económico, por su nivel de uso delsuelo, frente a la posibilidad de renovaciónque acarrea la instalación de tal equipamien-to, lo cual constituye una amenaza para elparque edilicio envejecido de la zona quepudiera perderse, pero también una posibili-dad para la rehabilitación de edificios anti-guos y su readaptación a otras funcionesademás de vivienda.Los estudios apuntan al reconocimiento delpatrimonio simbólico barrial a través de lagestión cultural del barrio para su conserva-ción, y a la identificación de las zonas conmayor dinámica inmobiliaria dentro del áreadel barrio Don Bosco y de San Juan —sucentro comercial—, siendo que las zonas conmenor dinámica inmobiliaria son las que tie-nen mayor posibilidad de conservarse.A tales efectos, se han efectuado estudiosespecíficos que orientan la investigación alos fines expuestos. Una parte de éstos sondesarrollados en este artículo.

Breve reseña histórica del barrio

El Barrio de la Estación es uno de los másantiguos de la ciudad de Mar del Plata, por lafecha de origen de los asentamientos, la tem-prana organización, el sentido de pertenenciade los vecinos y de disyunción que manifies-ta con el casco histórico y sus habitantes. Surgió a partir de la construcción de laEstación del Ferrocarril, 1 sobre la avenidaLuro, 2 que conectaba a la ciudad con laregión. Originalmente estuvo destinada altransporte de pasajeros y carga. Se implantósobre el borde amanzanado donde comenza-ba la zona de quintas en un área de ocupa-ción preexistente (en la zona norte) vincula-da a actividades de transporte. En torno aella se fueron concentrando industrias, servi-cios y viviendas. Su localización y la inte-rrupción de la trama urbana que provocaronlas manzanas del ferrocarril generaron unasituación especial sobre la calle San Juan(antiguamente denominada “Patagones”) yaque concentró los flujos y aglutinó servicios.Fue conocida como la calle de los prostíbu-los y manifiestamente estigmatizada. Todaesta impronta signaría al barrio por muchotiempo.Fue un barrio obrero, de inmigrantes y mul-tiétnico, según lo testimonian las familiasfundadoras y la literatura existente.Respondió espontáneamente a un patrónmixto de asentamiento, ya que en el áreaconvivía lo residencial con actividades detodo tipo.En 1911, se inaugura la Estación Sud máspróxima a la zona turística y, en 1913, elramal al Puerto y la Estación de Cargas;ambos impactarían sobre la zona de la pri-mitiva estación. El barrio se adaptó a la pér-dida de funciones correspondientes a las dela Estación, conservando las actividades másconsolidadas e incorporando otras, vincula-das a las nuevas demandas generadas por elcrecimiento y la expansión de la ciudad. ElAntiguo Barrio de la Estación se fue frag-mentando dando surgimiento a los barriosDon Bosco, Estación Norte y Pompeya,ubicados a ambos lados de la estación.La acción de los salesianos de la obra deDon Bosco contribuyó notablemente a laconsolidación del barrio. En 1928 se instala

1. Se comienza a construir en1885 y el primer tren arri-

ba en septiembre de 1886.

2. Por la que circulaba el tranvía, canalizó la mayo-

ría de los movimientos y tuvoun desarrollo creciente, atrajotambién algunas funcionesbarriales.

23

la parroquia en el barrio, se construye la pri-mera iglesia de madera y posteriormente laescuela y la iglesia de material. 3

La calle San Juan comenzó a nuclear serviciosde todo tipo. En 1935 es pavimentada y enese año se consolida comercialmente. Era uti-lizada por los vecinos del barrio y por muchapoblación rural próxima a Mar del Plata. La construcción de la ruta 2 en el año 1938 yel protagonismo que le cupo al automóvilgeneraron condiciones muy favorables parala ciudad. Teniendo en cuenta que el surgi-miento del barrio y su evolución estuvieronligados al del tren, el Barrio de la Estación yla avenida Luro reflejaron parcialmente lascambiantes etapas por las que ha atravesadoel ferrocarril. La progresiva decadencia deéste ha impactado negativamente en dichaavenida perdiendo el esplendor que tuvieraen los años cincuenta. En esa misma década,la ciudad burguesa se transformó en ciudadde masas 4 como consecuencia de las políticassociales de la época, dando lugar a nuevosactores representados por los sectores popu-lares, el turismo masivo y el paraestatal.Posteriormente, el crecimiento de éste y laexpansión de la ciudad han modificado laubicación relativa del Barrio de la Estación.De su original emplazamiento suburbano hapasado a ser pericentral. Entre los factores que promovieron el desa-rrollo de la ciudad deben citarse las políticasvinculadas al turismo del conservadorismonacional materializadas en la construcciónde los grandes equipamientos turísticoscomo el Casino, el Gran Hotel Provincial yPlaya Grande. El desarrollo de una incipien-te industria nacional, la conformación deuna burguesía y de sectores populares que sesintieron atraídos por Mar del Plata, la polí-tica del estado de bienestar social instaladaen las décadas posteriores, incluidas las polí-ticas de turismo social y de la vivienda,impulsaron a través del sistema dePropiedad Horizontal (1948), un desarrollode la actividad inmobiliaria en el país, y enparticular en esta ciudad. Un conjunto de medidas socioeconómicas:vacaciones pagas, aguinaldo, una alta distri-bución del ingreso y una incipiente infla-ción, favorecieron la construcción de lavivienda secundaria, la que se multiplicó en

Mar del Plata destinándola a veraneo y renta.Esta situación fue aprovechada por la espe-culación inmobiliaria, generándose la renova-ción del casco central. El crecimiento en ver-tical trajo aparejado la renovación del áreacentral y un desarrollo de las industriasturística, textil e indumentaria.Estos hechos correspondientes a la décadadel cincuenta le permitieron a Mar del Platatransformarse en un icono del turismo socialy también de las nuevas formas y estilos devida. Este fenómeno se manifestó en la apari-ción de zonas comerciales especializadas enla recreación y el consumo, dando origen acalles emblemáticas. 5 En esta década, elbarrio toma su toponimia y, a partir deentonces, se llamaría Don Bosco. En los años setenta, la ciudad cambió sujerarquía debido a la presencia de institucio-nes de nivel regional y nacional, tales comoTribunales, el Obispado, la Zona SanitariaVIII, la Universidad Nacional, entre otras.Además, cambió de rango debido al incre-mento en la cantidad de habitantes y a lanueva infraestructura. San Juan se consolidócomo centro barrial y compitió favorable-mente con el tramo de Luro frente a la esta-ción y otras calles comerciales.Las políticas neoliberales siguientes y susconsecuencias sobre la estructura social y lacomposición del turismo derivaron en laaparición de centralidades vinculadas a losnuevos sectores promovidos, dando surgi-miento a centros comerciales elitizados comoAlem en la década del ochenta, Güemes yequipamientos como el shopping LosGallegos y el Paseo Diagonal a fines de losnoventa. Estos dos últimos constituyeron unpolo intraurbano que modificó el área cen-tral, reestructurándola no solo a lo largo dela peatonal, como lo era hasta el momento,sino en torno a dichos equipamientos.En esta época, la centralidad incorpora luga-res que se diferencian no ya por la especiali-zación de la oferta sino además por unaestrategia de segmentación del mercado basa-da en la selectividad del consumidor, diri-giendo la oferta a turistas y marplatenses dealta renta. Acompañando todo este proceso, la ciudadcreció y se expandió y algunos antiguosbarrios se consolidaron y dieron origen a

3. En el año 1939, la calle Chubut toma el nombre

de “Don Bosco”.

4. “Oligarquía pampeana”, “ciudad burguesa” y “ciu-

dad de masas” son términosque se han generalizado paradefinir la composición socialdel turismo de la época.

5. Constitución como “La Avenida del Ruido” y Juan

B. Justo como “La Avenidadel Pulóver”.

24AREA 15

subcentralidades. La ciudad se transformóen una ciudad multicéntrica. El antiguo cen-tro ha dispersado algunas de sus funciones y,junto a sus barrios centrales, está sufriendoun proceso de tercerización; como el de lazona de plaza Mitre o Hipólito Irigoyen,donde han surgido nuevas aglomeracionesde servicios especializados en la recreación yel encuentro social, acordes con la aptituddel medio y nuevas modalidades culturales(De Schant y Tomljenovic 2007).

El nodo Luro-San Juan

El equipamiento de la Estación y el nodoconformado por la intersección del eje fun-dacional —avenida Luro— y el eje comer-cial —calle San Juan— tienen, en el procesode consolidación urbana del área, un altoprotagonismo. En el plano catastral del año1935 (Figura 1), se observa que la consolida-ción del área comienza a producirse mayor-mente a lo largo de ambos ejes. Cabe aclarar

que el crecimiento de la zona que va desde elárea central hacia la calle San Juan, se repro-dujo por simple expansión de las actividadesdel centro. Por otra parte, la plaza Rocha fueun lugar típico de Mar del Plata que promo-vió el crecimiento de la zona en cuestión. El polígono que constituye este fragmentotiene un ángulo inverso de menor consolida-ción, hacia las avenidas Colón y Jara, debidoa que no atravesó el mismo proceso y ritmoque el nodo Luro-San Juan.Esta lógica del espacio genera dos cuestio-nes: un ángulo más renovado que es el deLuro-San Juan, con las edificaciones demayor valor histórico, y uno que preserva elcarácter barrial y vecinal, que es el ángulo delas avenidas Colón y Jara. Estos ejes viarios principales influyen en lasmanzanas lindantes o transversales, lo que severifica a través de la dinámica inmobiliaria,de usos, la valorización y revalorización delsuelo y en la pérdida residencial en funciónde otros usos.

Figura 1Plano de la ciudad de Mardel Plata del año 1935.

Av. Luro

Nodo Luro-San Juan

Nodo Colón -Jara

Av. Jara

Av. Colón

Calle San Juan

25

Caracterización del barrio ante laposibilidad de renovación

La zona de la Estación (Figura 2) no ha resul-tado atractiva frente a otras ofertas de la ciu-dad, pues se trata de una área residencial per-manente con un parque edilicio envejecido,cuya historia y rico capital no están lo sufi-cientemente instalados en el imaginario delmarplatense como para poder iniciar accionesde protección frente a la posible renovaciónindiscriminada que acarrearía el futuro equi-pamiento.Es un barrio de gente de trabajo, de clasemedia con escaso poder adquisitivo y res-ponde a las condiciones de vida actuales deesos segmentos. Presenta una importantecohesión social con la conservación de cier-tos hábitos barriales. La zona tiene una pirá-mide poblacional envejecida con alta pro-porción de adultos mayores y hogares uni-personales. En los últimos años ha perdidopoblación y vivienda. 6

La dinámica del área se centra en su espaciocomercial y de servicios ubicados sobre la

calle San Juan (Figuras 3 y 4). Los comerciosque allí se instalan no son solo comercios dia-rios, sino servicios tales como indumentaria,bazar, perfumería, entre otros, que marcan elgrado de centralidad que tiene la calle, ya queno solo abastece a los vecinos del lugar, sino agente de otros barrios de la ciudad. San Juan se transformó en un paseo de com-pras competitivo, atractivo e inclusivo en losocial para un público heterogéneo, mientrasque la avenida Luro (vía de acceso a laregión con funciones dadas por esa caracte-rística) (Figura 5) pasa a ser de serviciosgenerales, la avenida Colón (Figura 6) ofreceservicios especializados para el automotor yel hogar y la avenida Jara 7 abastece serviciosgenerales para la ciudad. San Juan es una calle comercial de servicios yse convirtió en uno de los principales distritoscentrales de Mar del Plata, aunque sigue sien-do utilizada por sus vecinos para las comprasdiarias (centro barrial) (Figuras 7 y 8).La conformación de su mix de actividades ysu mercado se extiende más allá de su entornoresidencial, atrayendo a usuarios tanto del

Figura 2Plano de la ciudad de Mar delPlata con la identificación delAntiguo Barrio de la Estación.

Mar Argentino

Playas Camet

La Perla

Playa Bristol

Cabo CorrientesPlaya Grande

Escollera SurPunta Cantera

1

2

3

Escollera Norte

Ruta

Nº

88

Av. Independencia

Ruta Nº 11

Av. C

olón

Ruta Nº 2

El "Antiguo Barrio de La Estación"

6. Según estudios de comparación de los tres

últimos censos. Fuente:Equipo Recursos Urbanos,grupo de investigación inter-disciplinario constituido en elaño 1998, dirigido por elarquitecto Héctor De Schant.Pertenece al Centro deEstudios de Tecnología yVivienda de la Facultad deArquitectura, Urbanismo yDiseño de la UniversidadNacional de Mar del Plata(UNMdP).

7. Hacia el nodo de Colón y Jara se localiza la comu-

nidad gitana.

26AREA 15

Figura 3Fotografía de la calle SanJuan a escala peatonal.

Figura 4Fotografía panorámica de lacalle San Juan.

Figura 5Vista del nodo San Juan-Luro.

Figura 6Vista del nodo San Juan-Colón.

Figura 7Estación Norte de trenesdeclarada patrimonio municipal. Fuente: archivo de la autora.

Figura 8Vista del barrio con la fuertepresencia de la aguja de laiglesia Don Bosco.

Figura 9Vivienda en venta típica de la zona.Fuente: archivo de la autora.

Figura 10Futura Estación intermodal depasajeros. Hito del barrio.Imagen resultante si no sepreserva el tejido perimetral dela Estación para conservar elcarácter histórico del barrio.

3 4

5 6

87

109

27

centro como de barrios alejados; amalgamaadecuadamente comercios tradicionales pro-pios del lugar y firmas pertenecientes a cade-nas locales y franquicias. 8

Con alto valor del suelo comercial y unaclientela con alta fidelidad, su mayor fortalezaradica en la diversidad de la oferta comercial,los precios, la atención al público y la accesi-bilidad. 9 Sin embargo, no cuenta con suficien-tes servicios gastronómicos, lugares para elconsumo del ocio y para la sociabilización, loque afecta la vitalidad de la calle fuera de losdías y horarios comerciales. La potencialidad del área está dada por suubicación respecto a la estructura urbana yaque está próxima al macrocentro, en sucarácter fundacional —porque constituyeuno de los primeros barrios obreros de Mardel Plata— y en su herencia arquitectónica.El hecho de que no se haya comenzado aconstruir la nueva estación permitió, hasta elmomento, la conservación del parque y delcapital cultural, debido a que la suerte delbarrio siempre estuvo sujeta a la construc-ción o no de la Estación (Figuras 9 y 10 ).

Enunciación de los estudios realizados

Los estudios efectuados estuvieron orienta-dos a los fines de los proyectos de investiga-ción (denominados “Efectos de la futuraEstación Ferroautomotor en el barrio DonBosco y la calle San Juan, 2007-2009” y“Estudio de un distrito comercial de la ciu-dad de Mar del Plata. Calle San Juan, carac-terización y tendencia, 2004-2006”, Facultadde Arquitectura, Urbanismo y Diseño de laUniversidad Nacional de Mar del Plata) alcual se vinculan. A partir de una de las hipótesis del proyectoque plantea que el barrio Don Bosco ha idoabsorbiendo funciones centrales queencuentran una mejor localización aquí porsu proximidad al macrocentro y que la calleSan Juan se transformó en un distrito cen-tral, se estudió la dinámica inmobiliaria delárea y las habilitaciones comerciales paraobservar cómo esta tendencia se refleja en elvalor de los inmuebles.Se registraron las actividades inmobiliarias a

través de encuestas, entrevistas y por mediode la observación directa. Se estudió la ten-dencia, la variación del valor del suelo y ladinámica inmobiliaria que estaba inmersaen la zona, pudiendo observar la fuertevalorización de la calle San Juan por suauge comercial.El estudio histórico se orientó en función deque es un barrio antiguo que demuestra sig-nos de obsolescencia física, funcional, eco-nómica y simbólica. Lo antiguo podría asi-milarse a la obsolescencia física, peroadquiere en muchos de estos casos valorsimbólico, por lo que la aplicación del con-cepto de “obsolescencia” en forma generali-zada es improcedente. El valor simbólico es un valor agregado quetiene influencia sobre el valor inmobiliario.Según este principio, hay elementos quepasan a constituir un capital cultural tangi-ble que se incrementa cuando su densidadsimbólica es mayor. A tal fin se seleccionódel parque edilicio aquellos edificios concierta antigüedad, pudiendo reconocer cuá-les serían los más vulnerables frente a unaacción renovadora. Se elaboró un plano deantigüedad de construcción en el lote, regis-trando también los lotes disponibles, lasobras en construcción y en venta. A partirde ello se identificó el parque fundacional,se volcó la información en planillas síntesis(según ubicación, datos catastrales, tipo,uso, superficie del lote y cubierta, estado yvalor económico estimado al 2007) y seentrevistó a cada propietario y/o responsa-ble del inmueble. Se elaboraron estudios para conocer cuál hasido la lógica de construcción y reproduc-ción del espacio, de la que se destaca laimportancia del nodo Luro-San Juan.

Desarrollo de los estudios

Se han efectuado dos relevamientos, uno enjunio-julio de 2006 y otro en septiembre-octubre de 2007, de aquellos inmuebles ylotes que poseen en sus frentes carteles deventa o alquiler, con el fin de observar ladinámica y evolución de la zona en el trans-curso de un año (luego de los anuncios de laconstrucción de la Estación Ferroautomotor).La zona en cuestión está delimitada por la

8. En el año 1930 se instala lasucursal de la Tienda Los

Gallegos y en el 2007 semoderniza adoptando forma-to similar al de un centrocomercial.

9. Según encuestas efectuadaspor el Equipo Recursos

Urbanos a 50 vecinos del áreacomprendida entre las aveni-das Colón, Luro, J. H. Jara yla calle Dorrego en enero de2004. Procesamiento arquitec-ta Jewkes.

28AREA 15

avenida Jara, Colón, Luro y la calle Olazábal.De la comparación de ambos relevamientos,surge que la mayor cantidad de propiedadesen venta o alquiler están concentradas hacia eleje que constituye la avenida Luro y la calleSan Juan. En el transcurso del 2006 al 2007 continúa enventa un inmueble ubicado en la esquina deChaco y San Martín (vereda par), otro en laesquina de Pampa y San Martín (vereda par),otro sobre la avenida Luro entre Italia yNeuquén, y una propiedad en alquiler en laavenida Luro entre Francia y avenida Jara.Además, se advierte una obra nueva sobre lacalle San Juan entre Moreno y Belgrano. Soloseis propiedades no continúan estando enventa o alquiler. Esto puede obedecer a diferentes causas.Puede ser que efectivamente se hayan vendi-do o alquilado o puede ser que solo se hayaretirado el cartel y continúe estando a laventa. Se percibe que la dinámica en cuanto alas transacciones, demoliciones, obras nuevas,remodelaciones o ampliaciones no se vio apa-rentemente afectada por los anuncios de lanueva Estación sino que corresponde a lapropia del área que en lo comercial se mues-tra en ascenso.A través del procesamiento de la base dedatos de las habilitaciones comerciales de laciudad de Mar del Plata, se obtuvo informa-

ción que refleja la dinámica comercial de lazona. Se trabajó con el segmento San Juanentre la calle Alberti y la avenida Libertad,por ser éstas dos vías que determinan loslímites del sector en estudio; este último com-prendido por la calle San Juan entre avenidaLuro y avenida Colón.Los datos obtenidos para el periodo 2000-2007 reflejan una tendencia positiva y unaevolución favorable para el segmento SanJuan-Alberti-Libertad (Figura 12), no obs-tante cabe destacar que el primer semestredel año 2000 registra la menor cantidad dehabilitaciones, produciéndose un alza signi-ficativa en el mismo semestre del año 2001. Por otra parte, la crisis producida a nivelnacional en el año 2001 tuvo sus repercusio-nes en los centros comerciales de la ciudad,por ser éstos zonas sensibles a factores exter-nos. Se percibe, tal como indica el gráfico(Figura 12), un periodo de declive quecomienza luego del primer semestre del 2001hasta el primer semestre del 2002. En lossemestres posteriores (segundo del 2002 alprimero del 2007) las fluctuaciones sonmínimas y, en general, la cantidad media dehabilitaciones es superior a la registrada conanterioridad al período.A modo de síntesis, puede afirmarse que latendencia para el segmento es positiva.Asimismo se presenta como una constante

Figura 12Gráfico que representa laevolución de las habilita-ciones en el periodo 2000-2007 para el segmento SanJuan entre Alberti y Libertad.

2000

353025201510

5

2ºse

m.

1ºse

m.

2ºse

m.

1ºse

m.

2ºse

m.

1ºse

m.

2ºse

m.

1ºse

m.

2ºse

m.

1ºse

m.

2ºse

m.

1ºse

m.

2ºse

m.

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

1ºse

m.

912

21 18

12

2120

25

19

29 30

27 2429

33

Evolución de habilitaciones 2000-2007

Segmento San Juan-Alberdi-Libertad 2000-2007

Tendencia

29

que la mayor cantidad de habilitaciones seproduzca en los segundos semestres de cadaaño, con excepción del 2001 (por motivosexpuestos). Esto se puede atribuir al carácterturístico de la ciudad, el cual genera —prin-cipalmente en la temporada estival— mayordemanda de comercios y servicios.Para obtener una visión más general se recu-rrió al procesamiento de diferentes bases dedatos como el de Pimas OrdenadorInmobiliario 10 (octubre de 2005), la cual pro-vee de los valores de venta de los inmueblesde Mar del Plata. A tal fin se ha trabajadosobre las zonas más relevantes de la ciudad,pudiendo concluir en el valor promedio deventa de los inmuebles para poder ser com-parados entre sí.El estudio demuestra que tanto para lasviviendas de tres y cuatro ambientes (107m2 y183m2 promedio respectivamente) la zonaDon Bosco es una de las que registra menorvalor promedio de venta respecto a las restan-

tes. Respecto a las viviendas de tres ambientes(Figura 13), particulariza los valores prome-dio concluyendo en que el mayor valor loregistran las zonas de La Perla, plaza Colón yChauvin, con un valor de 600 a 700 u$s/m2,luego en orden decreciente le siguen:

> Macrocentro, Parque Luro, Playa Grandey plaza Mitre con valores de 500 a 600u$s/m2,

> Don Bosco, Constitución, Pompeya ySan Juan con valores de 400 a 500 u$s/m2,

> Puerto de 200 a 300 u$s/m2.

Con respecto a las viviendas de cuatroambientes (Figura 14), la zona que registra elmayor valor de venta es plaza Mitre con 700u$s/m2, luego le sigue:

> Chauvin, de 600 a 700 u$s/m2,> Parque Luro, Playa Grande, Centro y La

Perla, de 500 a 600 u$s/m2,

10. Es una red de más de 60 inmobiliarias de la ciudad

de Mar del Plata que concen-tra la oferta y demanda debienes en venta o alquiler. Através de su página webwww.pimas.com.ar se puedeacceder a dicha información.En este caso, se han bajadouna serie de datos que fueronprocesados de acuerdo a lasdiferentes categorías de análi-sis. En esta publicación seexponen algunos resultados.

Figura 13Plano de la ciudad de Mar delPlata donde se visualizan laszonas estudiadas y los valo-res de venta promedio paralas viviendas de 3 ambientes.

Puerto

293 Playa Grande507

Chauvin 615Plaza Mitre

500 Centro

Plaza Colón

San Juan

438

Don Bosco

496Pompeya

469

La Perla

679

508

Parque Luro Constitución

495

de 200 a 300 U$s/m2

de 400 a 500 U$s/m2

de 500 a 600 U$s/m2

de 600 a 700 U$s/m2

* Valor promedio expresado en U$s/m2

Base de datos: Pimas Ordenador Inmobiliario

Plano de valor de venta de viviendas de 3 ambientes

Terminal677

Av. Edison

Av. P

aso

J.J.

Av. J

. B. J

usto

Av. C

onst

ituci

ón

Av. Tejedor

Av. Jara J.N.

Av. L

uro

Av. C

olón

Av. Peralta Ramos

Macrocentro

593

30AREA 15

> Constitución, Macrocentro y Pompeya,de 400 a 500u$s/m2,

> San Juan y Don Bosco, de 300 a 400u$s/m2.

Esto nos permite observar que la zona deestudio, por su ubicación pericentral, accesi-bilidad y variedad de servicios, entre otrascosas, presenta injustificadamente valoresbajos con respecto a otras zonas de similarescaracterísticas de la ciudad. Se debe aclararque las zonas con iguales condiciones, peroademás próximas a la costa y atractivas parael turista, presentan valores elevados deriva-dos de dicha condición.Los bajos valores del barrio Don Bosco-SanJuan se deben, en parte, a la historia delbarrio y a las condiciones de su origen, a sumixtura funcional al no ser netamente resi-dencial y a la obsolescencia funcional alojadadentro del mismo, pues se encuentran depósi-tos abandonados, antiguas fábricas o vivien-das. Además, al presentar los valores másbajos, es la más vulnerable ante una posiblerenovación que produzca la implantación delnuevo equipamiento. Los inmuebles seadquieren a un bajo costo, siendo éste repre-sentativo solo del valor del suelo, ya que laedificación se ve devaluada por el precarioestado, su gran antigüedad y escasa conserva-

ción. Además, la zona está perdiendo pobla-ción, lo que indica que, por el momento, lagente elige otros lugares para residir porsobre éste, lo que la hace poco atractiva y conpoca demanda, contribuyendo a que los valo-res de venta no sean tan elevados.El estudio que a continuación se detalla es deuna naturaleza distinta, debido a que estárelacionado a variables intangibles. Surge dela necesidad de conocer los entornos de lasáreas antiguas que han subsistido en el barrio,reflejo de un pasado y un origen singular queen otras áreas de la ciudad se ha perdido yque en ésta en particular no ha sido gestiona-do culturalmente.Se procesó información existente obtenida enel Archivo de Construcciones de laMunicipalidad de General Pueyrredón a par-tir de la cual fue posible elaborar una suce-sión de planillas, fichas catastrales y planos. Apartir de ellos se estudió la antigüedad porparcela, los propietarios (primeros y siguien-tes —cuántos se han conservado), constructo-res, la tipología inicial, las modificaciones quefueron sufriendo tanto los espacios residen-ciales como los fabriles y comerciales, debidoal carácter de uso mixto que presenta la zonade análisis. Los resultados obtenidos fueronsimplificados y procesados para su mejorcomprensión (Figura 15).

Figura 14Plano de la ciudad de Mar delPlata donde se visualizan laszonas estudiadas y los valoresde venta promedio para lasviviendas de cuatro ambientes.

Puerto

Playa Grande

Plaza Mitre

Centro

Plaza Colón

San Juan Don Bosco

Pompeya

La Perla

Parque Luro Constitución

Terminal

Av. Edison

Av. P

aso

J.J.

Av. J

. B. J

usto

Av. C

onst

ituci

ón

Av. Tejedor

Av. Jara J.N.

Av. L

uro

Av. C

olón

Av. Peralta Ramos

Macrocentro

386 361

436495

574

575

633

537700

de 300 a 400 U$s/m2

de 400 a 500 U$s/m2

de 500 a 600 U$s/m2

de 600 a 700 U$s/m2

* Valor promedio expresado en U$s/m2

Base de datos: Pimas Ordenador Inmobiliario

Plano de valor de venta de viviendas de 4 ambientes

de 700 a 800 U$s/m2

560

Chauvin

468

31

Tal como puede observarse en el plano deantigüedad de construcción por parcela(Figura 16) que se corresponde por Númerode Manzana, Número de Expediente yNúmero de Parcela con las fichas y planillasacordes al modelo, 86 de un total de 266 par-celas presentan su primera construcción en lafranja determinada por los años 1910–1930. A solo tres años de haber sido Mar del Platadeclarada ciudad y, en paralelo con la inicia-ción de las obras del puerto en 1911, la inau-guración del edificio de la Estación FerrocarrilSud se corresponde con la etapa de conforma-ción barrial del sector seleccionado, que con-cluye con la inauguración de la capilla demadera y chapa de la obra Don Bosco.Con el propósito de identificar y reconocerlos elementos de valor patrimonial del áreaseleccionada se realizó un relevamiento delparque sobre la hipótesis de antigüedad. Seclasificaron los inmuebles de todas las par-celas del sector dentro de los rangos:

> menos de 10 años (Figura 17), > entre 10 y 29 años (Figura 18), > entre 30 y 49 años (Figura 19), > entre 50 y 69 (Figura 20) y > más de 70 años (Figura 21).

Conjuntamente, se reconocieron los lotesdisponibles, las obras en construcción y lasviviendas y lotes en venta (Figura 22). Se

Parcela 1Parcela 2Parcela 3

Parcela 4a.

Guerino ConstantiniAurelio Venturino

Jerónimo RivaraCesar Deambroigi

A. CarranzaJuan Barrarco

Sin datoRomanini

2 P.

x

x (viv. fondo)

x (viv. 2P) Casa en dos plantas

1947

1943

1949

1979

1985

Nº Exp. PROPIETARIO CONSTRUCTOR

TIPOLOGÍA VIVIENDA MODIFICACIÓN

Galpón Depósito

Local Comercial

Casa Chorizo

Casa Galería

Casa Cajón

Casa Racionalista

Chalet 1910-1930 1930-1950 1950-1980 1980-20001 viv. por lote

Más de 1 viv. por loteMANZANA 222C. Desarrollo

en VerticalDesarrollo en Horiz.

Exp. 487-O-1982Exp. 277-V-1944Exp. 166-R-1939Exp. 56-D-1927

OCUPACIÓN DEL LOTE

Exp. 487-O-1982

MANZANA 222C.

Nº Exp. de construcción

Calle Constructor Modificaciones Propietario Otros propietarios

SuperficieS/TS/C

USO ORIGINAL

USO ACTUAL

USO POSIBLE

Plantas Vistas OBSERVACIONES

Exp. 277-V-1944

Luro 4794

Luro 4776

A. Carranza

Juan Barrarco 1947

1979

Guerino Constantini

Aurelio Venturino

224,73/237,45

256,23/210

Sin dato

Local comercial

Local + vivienda en PH. Estacionamiento

Local comercial

confeccionaron planos analíticos para cadauna de las variables. 11

A partir de los planos se consideró particu-larmente la variable más de 70 años de anti-güedad del inmueble por ser los más vulne-rables frente a una futura acción renovado-ra, por superar el rango de obsolescenciafísica establecida. Se apartaron 60 casos, quefueron agrupados de acuerdo a su ubicaciónen el plano en relación a los distritos queestablece el Código de OrdenamientoTerritorial en cuatro sectores:

> Sector 1: Distrito de Equipamiento 1, > Sector 2: Distrito Residencial 4, > Sector 3: Distrito Comercial 1, > Sector 4: Distrito Comercial 2.

Posteriormente, fueron fotografiados ydesagregados por uso, tipo, estado, densi-dad, m2 y valor económico estimado, con-feccionándose planillas (Figura 23) quecombinan los datos obtenidos. Se entrevistóa cada propietario acerca de la valoración desu inmueble y sobre las expectativas frenteal nuevo equipamiento.A manera de síntesis, se observa que ladinámica inmobiliaria y los elementos delpatrimonio pueden constituirse en un capi-tal cultural potencial por su valor simbólicoante la posible renovación indiscriminadadel área.

11. Chequeados con el relevamiento catastral en

las manzanas sobre la avenidaLuro y calle San Juan.

Figura 15Diseño de planilla y de fichautilizada para el procesamien-to de los datos obtenidos.

32AREA 15

1880-1910

1910-1930

1930-1950

1950-1970

1970-1990

1990-2006

16

17

18 19

33

Figura 16Plano de antigüedad de cons-trucción por parcela.

Figura 17Plano del sector de estudiocon la identificación de losinmuebles de menos de 10años de antigüedad.

Figura 18Plano del sector de estudiocon la identificación de losinmuebles entre 10 y 29 añosde antigüedad.



Figura 21Plano del sector de estudiocon la identificación de losinmuebles de más de 70 añosde antigüedad.

Figura 22Plano del sector de estudiocon la identificación de loslotes disponibles, las obrasen construcción y las vivien-das y lotes en venta.

20 21

22

34AREA 15

Las nuevas condiciones para elbarrio Don Bosco y la calle SanJuan

La posibilidad de construcción de laEstación Ferroautomotor de la ciudad deMar del Plata en los terrenos de la actualEstación de Trenes constituye para la ciudadun proceso con antecedentes que datandesde el año 1983 y que culmina con el lla-mado a licitación en el año 2006. A lo largode este proceso se suscitaron diversas pro-puestas del sector público y privado. Se planteó la discusión acerca de cuál debíaser su emplazamiento, algunos sostenían que

Figura 23Planillas detalladas sobre lasviviendas más antiguas segúnplano de relevamientopeatonal del año 2007.

debía instalarse en los terrenos de la antiguaEstación de Cargas ubicados sobre la Juan B.Justo, pero finalmente se optó por el predioactual de la Estación de Trenes sobre la ave-nida Luro, correspondiente al Antiguo Barriode la Estación. La ubicación del nuevo equi-pamiento sobre dichas tierras se cree favora-ble debido a que la función ya está instaladaen la zona, a su ubicación central, por ser laavenida Luro una vía de acceso rápida a laEstación y al centro de la ciudad y por con-tar con un predio de 8 manzanas para laconstrucción de la misma.A partir del anuncio y licitación para la cons-trucción de la nueva Estación Intermodal de

35

Pasajeros, se estima la creación de un equipa-miento que va a albergar funciones que exce-den las de servicio para la estación. De acuer-do a lo publicado en los diarios locales, elproyecto proveerá además servicios de gas-tronomía y comerciales diversos. Dichosanuncios han provocado una cierta reactiva-ción inmobiliaria para el área del AntiguoBarrio de la Estación, más precisamente parael barrio Don Bosco. A pesar de ello, lasexpectativas de renovación del barrio no sehan visto materializadas por no habercomenzado las obras de la EstaciónFerroautomotor. No hay indicios aun firmesde que se vea amenazado el parque edilicio,sin embargo están dadas las condiciones paraun proceso de renovación del área que afectedichos inmuebles debido a su antigüedad,estado y escaso grado de conservación, loque afecta su valor de venta produciendocomo consecuencia su disminución.La nueva estación generará modificacionessobre su entorno, alcanzando un estado simi-lar al de la actual Estación Terminal de Ómni-bus, tanto en lo social como en lo físico-ambiental. El fenómeno social se basa en que,por ser Mar del Plata una ciudad de turismo ycomo consecuencia de la lógica de funciona-miento de estos equipamientos, se produce unaumento de la población en tránsito ajena albarrio que podría verse reflejado en el espaciopúblico otorgando significado particular almismo.El transporte, tanto de pasajeros como vehi-cular, va a impactar en la condición físico-ambiental del área generando la mayor afluen-cia de medios y la aparición de nuevos circui-tos, situación que se profundizará en las víasque canalicen los mayores flujos. Esto produ-cirá la adecuación de las actividades existentesy alentará la localización de usos específicospara la nueva función, volviendo vulnerable alárea y a los elementos históricos del lugar.La futura unificación de las dos terminales enla Estación Ferroautomotor, según lo estudia-do, se presenta como una oportunidad, tantocomo una amenaza, si es que no se lograrancontrolar los efectos negativos que pudierantener para el área residencial y para los comer-cios instalados en la zona de San Juan.En el cuadro que se presenta (Figura 24) seobservan los indicadores urbanísticos segúnel Código de Ordenamiento Territorial(COT) para el sector en estudio. Al analizarla densidad y compararla con la admitida(comparar censo y COT) se obtiene informa-ción acerca de la posibilidad de incrementarla radicación de población hasta 8 ó 9 vecesrespecto a la actual y el potencial desarrolloinmobiliario del área. 12 Además, si se obser-

12. Fuente: Equipo Recursos Urbanos.

13. La renovación del barrio se puede dar tanto en lo

físico como en lo social, eneste último sentido se podríaproducir un proceso deinvasión de un grupo socialdistinto al actual.

14. El único elemento que figura en el inventario

municipal es la iglesia SanPablo de la orden de los sale-sianos de Don Bosco.

va el plano límite para el distrito C1, es posi-ble construir hasta 40,20 m. de altura para latipología perímetro libre sobre avenida, quepara el caso de estudio serían Colón y Luro,lo que podría modificar en gran medida elpaisaje actual, la densidad de ocupación delárea, la demanda de servicios de consumodiario, entre otras cosas.

Conclusiones

De desencadenarse el proceso de renovaciónsegún la lógica de mercado —generandoatractivos para la renovación del área— ylibrado a la especulación inmobiliaria, sinmediar una regulación urbanística que consi-dere al patrimonio como recurso urbano ycapital cultural, se debiera poner especialénfasis en el reconocimiento del barrio comobarrio fundacional y en la difusión de suvalor simbólico, para que la renovación seacontrolada y no anule todo rastro del pasado. El Antiguo Barrio de la Estación constituyeun componente de la identidad marplatenseque hasta el momento no ha sido instituidopara su preservación. El bajo porcentaje derenovación de su parque edilicio y la escasacantidad de remodelaciones no han alteradosustancialmente su paisaje y su ambiente ori-ginal, ni tampoco han provocado una signifi-cativa pérdida de construcciones originalesubicadas en el núcleo del barrio.

13 Conservaedificaciones y lugares pertenecientes a laetapa fundacional. Un número relevante deellos sirven de referencia a hechos y sucesosde la historia vecinal. Forman un rico patri-monio 14 por su significado y sus característicasurbanas y arquitectónicas. Las instituciones,por su carácter barrial (salvo la iglesia y laestación), no señalaron el sitio con su arqui-tectura. Siendo un barrio obrero, las fábricas,empresas y el ferrocarril no construyeronviviendas patronales, por lo que este tipo deinstitución tampoco deja sus señales en elsitio, solamente las de sus equipamientos. El barrio, para los que desconocen su histo-ria, no adquiere significado más que el per-ceptible de los elementos que componen supaisaje en el que se individualizan funda-mentalmente tres categorías: la de condiciónsocial, la de antigüedad y la de las activida-des localizadas en el barrio. Preservar todoello significa administrar debidamente larenovación que inevitablemente ha de pro-ducirse, para transformarlo en un capitalpara la ciudad.La falta de gestión cultural del espacio con-duce al desconocimiento del valor simbólicode los inmuebles. No se visualiza en las

Figura 24Cuadro comparati-vo de los indi-cadores según COT

para la zona deestudio.

C1. C2. R4. E1.Colón y Luro San Juan Dentro Jara de Lurode Francia a Jara de Bolívar del barrio a Colón

a San Martín

Carácter

FOS

FOT

Densidad

Edificios e/medianeras

Plano límite

Edificiossemi-perímetrolibre

Plano límite

Edificiosperímetrolibre

Plano límite

Zona destinada a la locali-zación de usos urbanoscentrales de índole comer-cial, administrativa, finan-ciera, institucional y afines,compatibles con usos resi-denciales de alta densidad.

0.6 s/cota de parcela

2.5 uso resid. 3.0 otrosusos

0.10 hab/m2

19.40m frente a calle y24.60m frente a av. o deacuerdo al perfil de lamedianera existente

Con o sin basamento.19.40m frente a calle y24.60m frente a av. o deacuerdo al perfil de lamedianera existente.

Con o sin basamento.24.60m frente a calle y40.20m frente a av.

Zona destinada a la locali-zación de usos urbanoscentrales de índole admi-nistrativa, comercial, finan-ciera, institucional y afines,compatibles con uso resi-dencial de densidadmedia/alta.



0.08 hab/m2

16.80m frente a calle y22.00m frente a av. o deacuerdo al perfil de lamedianera existente.

16.80m frente a calle y22.00m frente a av. o deacuerdo al perfil de lamedianera existente

22.00 m frente a calle y27.20m frente a av.

Zona destinada a la locali-zación de uso residencialde densidad media conviviendas individuales ycolectivas.



0.045 hb/m2

11.00m frente a calle y aav. o de acuerdo al perfil de la medianera existente.

11.00m frente a calle y aav. o de acuerdo al perfil de la medianera existente.

11.00m. frente a calle y a av. Caso especial: los pre-dios adyacentes a vías delferrocarril observarán unretiro de fondo de 4.00m.

Zona destinada a la locali-zación de usos urbanos deequipamiento y servicios,compatibles con uso resi-dencial de densidad media.



0.06 hab/m2



14.20m frente a calle y19.40m frente a av.

36AREA 15

viviendas antiguas el valor agregado querepresenta su capital cultural. Los edificiosmás antiguos contienen el espíritu del lugar,son estructuras destinadas a diversas activi-dades (viviendas, servicios y fábricas) contécnicas constructivas y estilos arquitectóni-cos que podrían ser renovadas por edificiosconvencionales que no respeten la herenciadel lugar. Conservar el tejido de borde de la Estación(no declarado patrimonio) no interfiere conel funcionamiento de la Ferroautomotor, ysignificaría preservar elementos históricosque le otorgan identidad al área. Su carácter

simbólico es un valor agregado que podríapotenciar la renta, si se adecuaran los inmue-bles a nuevas funciones, generando benefi-cios sin gran inversión. El área se moderni-zaría y la ciudad conservaría una zona devalor histórico (por el carácter propio delbarrio y de la avenida Luro, eje sobre el cualse delineó el trazado de la ciudad) y conpotencial turístico

37

CURRÍCULUM

HÉCTOR DE SCHANT es arquitecto, egresado de la Universidad de

Buenos Aires en el año 1965. Es profesor titular ordinario con

dedicación exclusiva en la Facultad de Arquitectura, Urbanismo

y Diseño de la Universidad Nacional de Mar del Plata (FAUD-

UNMdP). En los últimos 5 años ha dictado cursos de posgrado, así

como también ha sido director de numerosos proyectos de inves-

tigación, el último de éstos denominado: “Efectos de la futura

Estación Ferroautomotor en el barrio Don Bosco y la calle San

Juan”. A lo largo de su carrera ha efectuado más de doscientas

publicaciones y en los últimos 5 años ha sido director de dos

becarias. En la actualidad es Coordinador General de la

Comisión de Cultura del Partido de General Pueyrredón y direc-

tor del Equipo Recursos Urbanos, grupo de investigación inter-

disciplinario, constituido en el año 1998 abocado al estudio de los

centros comerciales y lugares de sociabilización de la ciudad de

Mar del Plata.

AGUSTINA JEWKES es arquitecta, becaria de CONICET y maestranda

en Gestión Ambiental del Desarrollo Urbano, dictado en FAUD-

UNMdP. Es integrante del Equipo Recursos Urbanos, del Centro

de Estudios de Tecnología y Vivienda (FAUD-UNMdP). Ha sido

adscripta a la cátedra de Diseño IV y V a cargo del arquitecto De

Schant durante los años 2005, 2007 y 2008. Ha recibido una men-

ción especial por el trabajo presentado en el Premio Bienal de

Arquitectura, Urbanismo, Investigación y Teoría 2007, titulado

“Estudios urbanos para la gestión sociocultural. El caso del

Antiguo Barrio de la Estación”.

MARÍA CECILIA TOMLJENOVIC es arquitecta, becaria de CONICET,

maestranda en Gestión del Patrimonio Urbano y Arquitectónico

(FAUD-UNMdP). Actualmente se desempeña como miembro del

Equipo Recursos Urbanos, del Centro de Estudios de Tecnología

y Vivienda (FAUD-UNMdP), y es docente en las asignaturas Diseño

IV y V de la misma institución.

Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET)Universidad Nacional deMar del Plata (UNMdP)Olavarría 3955, Mar del Plata, Argentina

Tel.: (0223) 4860221 / (0223) 155-769468E-mail: [email protected]

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

LOLICH, Liliana. 1995. Patrimonioarquitectónico y urbano de San Carlos deBariloche. Inventario de edificios, sitios ypoblado. Tomo II. (San Carlos deBariloche: Ed. Comisión Municipal dePreservación del Patrimonio Histórico,Arquitectónico y Urbano de San Carlos deBariloche).

DE SCHANT, Héctor y María CeciliaTOMLJENOVIC. 2007. “Aportes delAntiguo Barrio de la Estación al desarro-llo y la identidad local de la ciudad deMar del Plata”, en Cuarto ForoLatinoamericano Memoria e Identidad.Saberes e imaginarios en diálogo, hacia unnuevo orden social, Natalia Rebetez Mottay Néstor G. Ganduglia (comp.)(Montevideo: Ed. Signo Latinoamérica).CD-ROM.

RECIBIDO: 19 junio 2008. ACEPTADO: 25 junio 2009.

estudios tendientes al rescate y valoración del antiguo

Documents