Primera PartePasos procesales para llegar a la subasta

Proceso de conocimiento

Sentencia firme que no este apelada (a dar dinero u otra cosa, obligación de hacer o de no hacer) , si la sentencia no se cumple voluntariamente en una obligación de hacer o no el actor puede pedir la ejecución de sentencia donde se transforma esta obligación en $ pesos + intereses, se traba embargo sobre un bien de la propiedad del autor, se practica la liquidación (intereses y gastos del juicio) esta misma se traslada a la otra parte que la puede impugnar o no y el juez finalmente la aprueba o manda a practicar una nueva, citación para la venta.Chance defensiva, excepciones:1- Falsedad de la ejecutoria (que la firma del juez no es la de la sentencia)2- Prescripción de la ejecutoria por el paso de 10 años 3- Pago4- Quita, espera o rescisión (renuncia de una parte, espera un tiempo para cobrar, renuncia al cobro)Sentencia de ejecución de sentencia (fin). Remate o subasta del bien embargado.

Proceso ejecutivo: Trance y remate

Si la sentencia esta firme y se puede ejecutar el paso siguiente es el remate, porque ya se embargo en el inicio del proceso, se practica la liquidación con traslado, impugnación y aprobación.La liquidación se practica luego del remate porque tiene que haber dinero en el expediente para practicarla, salvo que el embargo sea por dinero. Hay una excepción en el juicio hipotecario.

Bolilla 2

Venta forzada

De acuerdo a la constitución nacional y provincial el derecho a la propiedad es inviolable y que nadie puede ser privado de ella salvo en virtud de sentencia fundada en ley. De acuerdo al código civil se puede dar cuando la persona se encuentre sometida a una necesidad jurídica de hacerlo que se dan en los siguientes casos:

1- Cuando el comprador tiene derecho a comprar la cosa por expropiación a causa de utilidad publica.2- Cuando por un acuerdo por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a una determinada persona3- Cuando la cosa perteneciere a varias personas y alguno de ellos exigiese remate ej: caballo de carrera (subasta judicial)4- Cuando los bienes de un propietario sean rematados en virtud de ejecución judicial (subasta judicial)

No se puede violar la propiedad de una persona salvo que este en un procedimiento judicial con sentencia firme o con una sentencia fundada en ley.

La subasta: es un procedimiento para la venta de un bien a través de su oferta al público para adjudicarlo al mejor postor, procedimiento que no siempre es judicial.Al moneda y remate = subastaEl rigor = cuando el martillero baja el martillo y adjudica la subasta al mejor postor.

Subasta judicial: es la voluntad de le ley que se efectúa en nombre y representación del juez debiendo realizarse conformo a las condiciones fijadas anunciadas en los edictos prescindiendo de la voluntad del

propietario ejecutado, la trasmisión de los derechos sobre el bien la hace el juez en ejercicio de la jurisdicción.Es la venta pública de bienes al mejor postor echa por mandato judicial.

Naturaleza de la subasta

Para algunos autores la subasta judicial es un fenómeno mixto en el cual intervienen elementos del derecho civil, del procesal, y del notarial. Otros autores sostienen que aun con naturaleza mixta debe destacarse el perfil procesal ya que se trata de una serie de actos procesales que escapan a muchas definiciones del código civil en materia en materia de compra-venta y que se diferencian de esta por su origen, por el sujeto que la realiza, por su forma, por el contenido y por sus efectos.

Del incumplimiento obligacional hasta el titulo ejecutorio

Se entiende a la subasta judicial como fin de un proceso contencioso en que se torna necesario ejecutar una sentencia condenatoria firme. El acreedor insatisfecho no puede usar la fuerza para procurarse lo que considera que le es debido: ante el incumplimiento del deudor solo puede encontrar respuesta en el proceso judicial para perseguir el cobro del crédito el que de modo normal terminara con el dictado de sentencia por el juez.Si la sentencia es condenatoria debe aguardarse hasta que quede firme, una vez firme la sentencia y vencido el plazo fijado para su cumplimiento el acreedor debe instar su ejecución porque no es posible para el juez impulsar de oficio la ejecución de sentencia firme.La sentencia judicial firme constituye lo que se conoce como TITULO EJECUTORIO, se diferencia de los títulos ejecutivos (cheque, pagare, letra de cambio, etc) porque:1- el TITULO EJECUTORIO siempre es un instrumento público mientras que los títulos ejecutivos pueden ser documentos públicos o privados.2- Las defensas admisibles son muy limitadas para los TITULOS EJECUTORIOS, no pueden basarse en causas anteriores a su formación, en cambio los títulos ejecutivos tiene un catalogo de excepciones mucho mas amplio pudiendo ser anteriores o posteriores al nacimiento del titulo ejecutivo.

Ejecución de sentencia firme

La sentencia firme o incumplida puede condenar a pagar una suma de dinero, condenar a dar otra cosa o hacer o no hacer, en definitiva ante el incumplimiento se resuelve en el pago de una suma de dinero. Si el deudor no quiere o no puede ejecutar el hecho debido (ej: obligación de hacer) el acreedor puede:1- hacerlo ejecutar por otra persona distinta del obligado a no ser que la persona del deudor hubiese sido elegida para hacerlo por sus condiciones particulares2- exigirle al deudor que lo ejecute forzadamente. El acreedor podrá pedir perjuicio e intereses cuyo monto será determinado por el juez o por juicio sumario.

Obligación de no hacer

Si el deudor no cumpliere su obligación de no hacer el acreedor tendrá el derecho a exigir que se destruya lo que el deudor hubiese hecho con culpa y si no fuere posible de excluir lo que se hubiese hecho, el acreedor, tendrá derecho a pedir los perjuicios e intereses que le ocasiono la ejecución del hecho cuyo monto será determinado por el juez o juicio sumario.

Obligación de entregar otra cosa.

Cuando se lo condena a entregar alguna cosa se librara mandamiento para desapoderar de ella al deudor, si la condena no pudiese cumplirse se lo obligara a la entrega del equivalente de su valor previa determinación si fuera necesario con los daños y perjuicios que determinara el juez o por juicio sumario.

Liquidación

Para que una deuda pueda ser considerada liquida es necesario que concurran dos elementos:1- Que se trate de una deuda cierta en cuanto a su existencia2- Que este determinada su cantidadCuando la sentencia condenare al pago de una cantidad iliquida debe practicarse, sustanciarse y aprobarse una liquidación (actualización de la deuda incluyendo intereses)

Embargo

Es una medida que permite individualizar un bien y colocarlo en disposición del juez. Se transforma en nulo el procedimiento de ejecución de sentencia si no se ah trabado previamente embargo ya que ni se puede ordenar la subasta de un bien cuyo embargo no se haya efectivizado con anterioridad.

Bienes inembargables

Son los bienes fuera del alcance de los proveedores y pueden ser:1- Bienes que satisfacen necesidades esenciales del deudor y de su familia.2- Los alimentos3- Los salarios fuera de la proporción que establece la ley (20 %) salvo obligaciones alimentarias.4- Las jubilaciones y pensiones salvo por obligaciones alimentarias.5- Las indemnizaciones provenientes de accidentes de trabajo6- El inmueble constituido en bien de familia a partir de su inscripción7- Los inmuebles destinados a vivienda propia construidos con prestamos del banco hipotecario nacional8- Los créditos otorgados por el banco a la construcción, adquisición, refacción, etc de la vivienda.

El art 1 de la ley 11684 dispone que en los juicios que sean parte el estado provincial, municipal y/o sociedades con participación de los mismos no se podrán trabar embargos preventivos que afecten la disponibilidad de fondos o bienes destinados a la prestación de servicios públicos o de interés general. Podrán efectivizarse medidas cautelares sobre bienes del dominio privado del estado provincial o municipal o sobre bonos o títulos de la deuda pública.El código procesal fija el plazo de 5 años desde su inscripción para los embargos e inhibiciones, ese plazo se hace extensivo a todas las restantes medidas cautelares, y sobre automotores dispone que el embargo durara 3 años, los cuales pueden ser reinscritos antes de su vencimiento.

Ejecución de sentencia y subasta

De persistir el estado de incumplimiento de la sentencia condenatoria firme y agotada la chance de defensa del deudor podrá disponerse que se lleve adelante la ejecución de trance y remate del proceso ejecutivo o la ejecución de sentencia condenatoria firme en un proceso de conocimiento ya que a partir de acá ambos tramites se aplican a las mismas reglas. Una vez satisfechos los recaudos necesarios el juez podrá ordenar la venta mediante subasta del bien embargado.

Dinero embargado y pago inmediato

Si el embargo consiste en una suma de dinero el actor deberá practicar liquidación de capital, intereses y costas, una vez aprobada la misma se hará el pago inmediato del importe de que ella resultare mediante giro judicial.

Enajenación forzada

Los títulos o acciones que coticen oficialmente en los mercados de valores o bolsas de comercio el acreedor podrá pedir que se le den en pago al precio que tuviesen a la fecha de la resolución

Enajenación de derechos y acciones societarios

Los derechos y acciones que pudieran corresponder al deudor en su calidad de socio de una sociedad comanditaria no pueden adjudicarse en subasta pública ya que no se trata de bienes que según la ley comercial puedan su coactivadamente ejecutados, sin embargo, tratándose de una cuota social de una SRL la misma constituye un bien concreto susceptible de valor que puede ser objeto de contrato y por lo tanto embargable y ejecutable judicialmente.

Bolilla 3

Base de la subasta de bienes muebles y semovientes

Tratándose de bienes muebles y semovientes la venta se debe realizar sin base, cualquiera sea la naturaleza del bien debe prescindirse de la tasación y es obligación del martillero aceptar la oferta del mejor postor cualquiera sea la suma ofrecida. Las partes pueden fijar una base de común acuerdo para la subasta e incluso solicitar una tasación.

Base en ejecución prendária

La base estará determinada por el monto del crédito garantizado con la prenda, sin que las partes puedan pactar una base aun menor.

Base en subasta de inmuebles

Se fijara como base las 2/3 partes de la valuación fiscal ya que este sistema considera como base suficiente la valuación fiscal, tiene la ventaja de agilizar los trámites para determinar la base. La valuación fiscal debe estar actualizada al año que se dispone la subasta.La base será:1- si hay acuerdo de las partes la que se haya pactado. En las escrituras hipotecarias se suele convenir la base en el importe de la deuda lo cual requiere por su indeterminación de una liquidación previa para fijarla.2- 2/3 partes de la valuación fiscal vigente.3- Si no existe valuación fiscal, circunstancia poco probable, se realizara una tasación y se dará traslado a las partes notificándolos por cedula.

Recaudos necesarios para decretar la subasta

Subasta de bienes muebles: el propietario debe manifestar si están embargados o afectados por prenda por orden de que juez y en que expediente y el nombre y domicilio de cada acreedor. Tiende a proteger el interés de terceros y el perfeccionamiento de la venta judicial. El embargo lo traba el oficial de justicia.

Subasta de bienes muebles registrables: como automotores, embarcaciones animales de raza, aeronaves, etc. Se requerirá también informes sobre las condiciones de dominio y gravámenes a tales registros. El embargo se traba mediante la anotación en el registro por lo que no corresponde la intimación.

Informes pedidos por el juez antes de ordenar la subasta

1- Sobre impuestos, tasas y contribuciones2- Sobre deudas por expensas comunes si se trata de P.H.3- Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones

Informe sobre impuestos, tasas y contribuciones

Inc. 1 art 568: deben requerirse oficio a las correspondientes reparticiones (ARBA, municipalidad, ABSA, etc) salvo que las partes agreguen al expediente las constancias pertinentes habiéndolas gestionado y obtenido extrajudicialmente.

Tributos atrasados al pago obligatorio: se contemplan dos teorías:1- Civilista: el adquirente en subasta es un verdadero sucesor a titulo particular en el bien que se trasmite y como tal debe responder solidariamente con el antiguo contribuyente (dueño)2- Procesalista: las deudas originadas con anterioridad a la toma de posesión por el comprador debe soportarlas el ejecutado

En la provincia de Bs. As. Prevalece la tesis según la cual este tipo de deudas siguen a la cosa de modo que el adquirente puede verse obligado a responder por esas obligaciones. En tal sentido se a dicho que las deudas por impuestos y tasas constituyen obligaciones ambulatorias o Procter rem que el titular de los bienes debe atender y en consecuencia pagar. En caso que el precio de remate no alcance para satisfacerlas, porque aquellas se trasmiten con la cosa sobre la cual recaen y no extinguen con la venta judicial pasando de un titular a otro que le siga con la propiedad o posesión de dicha cosa y de ahí la necesidad de ser conocidas con anterioridad debiendo surgir del expediente. Contra esta teoría se sostuvo una fundamentación que la subasta libera a la cosa de deudas por impuestos, tasas y contribuciones respecto de los adquirentes, esto se deduce porque si quien vende es el juez en ejercicio de su potestad jurisdiccional el comprador de un inmueble en subasta judicial no debería ser considerado como sucesor singular ya que debería recibir un derecho autónomo libre de cargas y tributos.

Informes sobre expensas

Inc. 2 art 568: los propietarios deben contribuir al pago de las expensas que siguen siempre al dominio de los respectivos pisos o departamentos, se trata de una obligación de la llamada Procter rem de las que responden no solo los sucesores universales sino que también los particulares, estos últimos hasta el valor de la cosa trasmitida. El principio general es que el adquirente responde de la deuda por expensas generadas con anterioridad a la trasmisión con el propio inmueble mientras que el transmitente que origino la deuda responde a su vez con todo su patrimonio.

Informe de registro de la propiedad antes al expediente.

Inc. 3 art 568: el comprador debe estar interiorizado de las condiciones de dominio y gravámenes que afectan al inmueble a fin de permitir su uso en condiciones legales y reglamentarias. Estos informes dan certeza de que el inmueble sigue registralmente en cabeza del ejecutado (de no ser así se debería desestimar el pedido de subasta) además de dar a conocer la existencia o no de gravámenes o medidas cautelares, las cuales de existir deberán ser cancelador y levantados para proceder en su momento a inscribir el titulo de propiedad del comprador en subasta judicial.Los informes tendrán una validez de 90 días corridos, además no producen bloqueo registral, es decir, que pueden constituirse hipotecas o embargos posteriores a la emisión del informe de dominio y el juez nunca enterarse.Certificado del catastro territorial: refleja el estado parcelario del inmueble y se pide en base a una cedula catastral, es obligatorio en la provincia de Bs. As. Cuando se autoricen, mediante escribanos u otros funcionarios, actos de trasmisión, constitución o modificación de derechos reales sobre inmuebles ubicados en la provincia.

Auto de subasta

Contiene la individualización del bien a rematarse las condiciones y modalidades del remate (base, plazo de pagos del precio, deudas e impuestos, gastos: comisión del martillero, etc) y marca el camino hasta el perfeccionamiento del auto (dispone la citación a acreedores embargantes e hipotecarios, dispone el libramiento del mandamiento de constatación, intima al ejecutado a agregar el titulo de propiedad, ordena la publicación de edictos, señala el plazo para que el martillero rinde cuenta, etc. Los edictos dan

a publicidad el contenido del auto de subasta, además el comprador si tiene suficiente interés legitimo esta habilitado para hacer consultas en el expediente en que se ordeno la subasta.En principio del auto de subasta es inapelable, pero puede resultar apelable cuando se trata de materia grave como por Ej: cuando se desconoce lo expresamente convenido en el mutuo hipotecario sobre la base de la subasta.

Designación del martillero

En subastas judiciales el martillero reviste el carácter de AUXILIAR DEL ORGANO JUDICIAL en cuya representación realiza el acto procesal de enajenación de los bienes embargados con el objeto de hacer cumplir la sentencia que se efectúa. Debe realizar el remate de conformidad con lo dispuesto en el auto de venta y lo publicado en los edictos, no puede extralimitarse en sus funciones deberá siempre solicitar autorización del juez.El martillero al ser auxiliar del juez siempre es designado por el, ya sea de oficio o a propuesta de parte basada en expreso acuerdo. En el primero de los casos al no hacer propuestas de parte se impone un sorteo entre los martilleros inscriptos en la lista pertinente. Cuando median propiedades del martillero por una de las partes se da traslado a la otra por el plazo de 5 días para que interponga oposición a que e considere con derecho, si no hay oposición se designa al propuesto, si existe oposición debe resolver el juzgado a quien designa (si al propuesto o a otro mediante sorteo). En las quiebras la ley concursal establece que siempre es designado por el juez.

Tiempo de la designación

El juez libera oficio a la cámara de apelaciones para la designación del martillero a falta de acuerdo de las partes. También puede habiendo sentencia firme y bienes embargados la designación del martillero antes del auto de subasta a solicitud de la parte ejecutante para que el martillero como auxiliar del juez reúna los recaudos necesarios para el dictado del auto de subasta, de esta manera una vez sorteado tempranamente y aceptado el cargo el martillero debería recabar los informes necesarios a fin de garantizar los requisitos exigidos. El cargo es aceptado por el martillero en audiencia ante el secretario del juzgado, en algunos juzgados basta con que acepte mediante presentación por escrito.Pueden ser removidos de su cargo por: falta de aceptación del cargo dentro de los 3 días o por el no cumplimiento de de su tares. Los nombramientos de oficio son irrenunciables salvo causa justificada, en caso contrario será excluido de las listas.Causa justificada de renuncia: enfermedad, encontrarse fuera del país o no haber depositado la suma fijada por el juzgado para anticipos para gastos.

Carácter procesal de la intervención del martillero

Actúa como auxiliar de justicia, no es parte del procedimiento, debe limitarse al cumplimiento de su tarea, salvo que se plantee la nulidad de la subasta en la cual intervino en este caso si es parte y resulta necesario dar traslado la eludida nulidad con el martillero.

Comunicación o jueces embargantes y citación a acreedores hipotecarios

Para subasta de bienes muebles se comunica a los jueces embargantes el auto que decreta la venta y a los acreedores prendarios para que formulen observaciones dentro de los 3 días de recibida la notificación.Para los inmuebles, decretada la subasta se comunicara a los jueces embargantes y acreedores hipotecarios para presentar sus títulos dentro de los 3 días. Los acreedores dentro del mismo plazo podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir sus créditos. Al momento de disponer la orden de venta solamente podrá convocarse a aquellos acreedores embargantes hipotecarios e inhibentes que habían sido inscriptos como tales en el registro al tiempo de la emisión de los informes. Si se inscriben hipotecas o embargos posteriores al pedido de informe de dominio que tiene a la vista el juez para ordenar la subasta, la misma les es inoponibles y la hipoteca no se podrá cancelar de manera que el comprador en subasta sin saberlo corre el riesgo de comprar un bien hipotecado.

Comunicación al embargante

Dispuesta la venta el juez debe comunicar a otros jueces que conozcan en procesos donde el mismo bien hubiera sido embargado, estos jueces una vez comunicados ordenan que se ponga “nota de subasta” la cual persigue anoticiar a los embargantes intervinientes en el expediente para presentarse a hacer valer sus derechos. Las comunicaciones se hacen antes de autorizar la publicación de edictos.

Notificación al acreedor embargante

Si el acreedor hipotecario hubiese iniciado la ejecución es el embargante, la citación será de la forma señalada para el embargante, en el caso de no haber iniciado la ejecución debe ser citada en el domicilio especial constituido en la hipoteca. La citación debe concretarse por la publicación de edictos. Si la citación del acreedor hipotecario surge del art 3196 que dispone que la hipoteca se extingue aunque no este cancelada para el acreedor citado se extingue la hipoteca y para el no citado sigue la hipoteca. La citación de los acreedores hipotecarios es indispensable para que la subasta produzca la extensión de la hipoteca respecto del que hubiese adquirido el inmueble hipotecado. La falta de citación no acarrea la nulidad del remate subsistiendo el gravamen hipotecario en este caso el comprador puede optar por mantener la adjudicación de compra con el gravamen o desistir de la compra.El acreedor que quiera satisfacer su crédito antes que el acreedor ejecutante deberá obtener una declaración judicial de preferencia por la visa de la TERCERIA DE MEJOR ERECHO que tramitara ante el juez del remate.

Posibilidad del acreedor hipotecario citado

El acreedor hipotecario es citado no solo para que solicite el aumento de la base de la subasta pública sino también para que embargue y ejercite sus derechos en lo concerniente a la liquidación del precio obtenido ya que su preferencia en el cobro se traslada del inmueble a su precio.Limites para introducir dichas cuestiones: para cobrar con prioridad el pedido deber ser introducido antes de efectuarse el pago al ejecutante, en este caso el acreedor hipotecario debe practicar una liquidación de si crédito que no debe confundirse con la liquidación definitiva.

Reducción de la base

Si las 2/3 partes de la valuación fiscal equivale a una cantidad mayor de dinero a la del crédito hipotecario puede requerir la reducción de la base solo en el caso de existir acuerdo de partes, en caso que no haya acuerdo no se puede bajar la base ya que una base muy baja puede producir perjuicios innecesarios al deudor. El acreedor no es parte en ese proceso pero puede intimar a los compradores a que depositen el precio, pero no puede proponer martillero ni pedir la suspensión del remate.

Mandamiento de constatación

Mandamiento: orden escrita del juez el cual le pide algo a un oficial de justicia y este debe cumplirla. Es un instrumento firmado por el juez por el cual el oficial de justicia esta obligado a realizar las diligencias ordenado en las mismas.

Es indispensable agregar el diligenciamiento de un mandamiento de constatación a efectos de establecer el estado de ocupación del bien, en el mismo, debe establecerse quien ejerce la ocupación la ocupación indicando si es el propietario ejecutado, terceros poseedores con animo de dueño, terceros tenedores puestos por el propietario ejecutado o por otros terceros cuyo titulo a la ocupación se les requerirá que claramente expliquen y justifiquen en ese acto mediante la exhibición de los documentos.

Las tareas de diligenciamiento del mandamiento de constatación son propias del actuar del martillero aun cuando pueden ser llevados a cabo por la parte actora. La retribución por estas actuaciones se encuentra comprendida en la comisión correspondiente por la subasta.

Los edictos deben reflejar el estado real de ocupación mas allá de la legitimidad del titulo invocado por el ocupante. Se ha decidido que si no surge del mandamiento de constatación que el bien esta desocupado no corresponde acceder a la venta como tal, aun cuando allá sido asumida la obligación en la escritura hipotecaria que los ocupantes deben desalojar el inmueble.

Exhibición del titulo

El ejecutado debe presentar dentro de los 3 días de ordenado el remate el titulo de propiedad, si no lo hace deberá gestionarse un segundo testimonio al escribano que intervino. La falta del requerido testimonio no puede provocar la nulidad de lo actuado pero podría facultar al comprador de pedir la suspensión del plazo para pagar el saldo del precio hasta que se de cumplimiento o la exhibición del titulo.

Segunda parte

Garelli

Publicidad

El edicto es una forma de notificación por el cual se hace saber a las partes o a terceros una resolución judicial. Habitualmente este tipo de notificación está dirigido a personas inciertas o cuyo domicilio se ignore, sin embargo en materia de subasta judicial el edicto cumple otra función que es ser un medio de propaganda para traer a la mayor cantidad de interesados posibles a la adquisición de la cosa con la finalidad de asegurar el éxito del remate.

El edicto cumple dos funciones1- Una primordial que es la de publicidad porque está destinado a difundir y a hacer notorio un acontecimiento, es decir que tiene primero la finalidad de que el acto de remate a llevarse a cabo sea conocido en general.2- Otra más específica como medio de propaganda del acto para aquellos que puedan estar interesados en los bienes a subastarse pero como medio de propaganda en si el edicto puede ser suplido ventajosamente por una propaganda adicional generalmente más efectiva porque se recurre a medios de difusión más apropiados.

Oportunidad procesal para publicar edictos

Una vez diligenciado el mandamiento de constatación, agregado al expediente el título de propiedad y previo cumplimiento de la citación de acreedores hipotecarios y a los jueces embargantes e inhibentes el martillero propondrá fecha para la subasta la cual si es aceptada por el juez deja el camino libre para proceder a la publicación de edictos.

Días y formas de publicación

Si se trata de bienes muebles establece el art 559 que el remate se anunciara por adictos que se publicaran por 2 días en el boletín judicial (oficial) y en otro diario que debe ser de los de mayor circulación en el lugar del juicio acreditándose la publicación mediante la agregación al expediente de un ejemplar de los diarios y el recibo del pago efectuado. No obstante de ellos si se trata de una ejecución prendaria (juicio ejecutivo), el art 31 de la ley 15348 dispone que el edicto se publicara 3 veces.En el caso de los inmuebles de acuerdo a lo prescripto en el art 574 cpcc el remate se anunciará por edictos que se publicaran por 3 días en el boletín oficial y en otro diario que también debe ser de los de mayor circulación del lugar del juicio y se debe acreditar la publicación con el ejemplar de los diarios y los recibos. En cuanto al “otro diario del lugar del juicio” el 146 cpcc la solución es inapropiada

debiéndose haber adoptado directamente criterio que sustenta el propio 574 en forma adicional y facultativa:

El anuncio debe efectuarse en un diario del lugar donde esté situado el inmueble de donde provendrán seguramente la mayor parte de los interesadosLo mismo cabe sostener en materia de bienes muebles donde debió tomarse como criterio decisivo el lugar donde los bienes se encuentren y no el lugar del juicio.Establece el 574 que cuando el inmueble es de escaso valor solo se publicaran edictos en el boletín oficial por 1 día, el art no define que debe entenderse por escaso valor aunque se puede aplicar analógicamente, el art 734 cpcc que establece como limite la suma de $30.000. Además si bien esta prevista esta posibilidad solo para los inmuebles una interpretación sistemática del ordenamiento jurídico conduce a aplicarla también para los muebles.

Contenido de los edictos

Si se trata de bienes muebles debe individualizare en el edicto las cosas a subastar, se indicara en su caso la cantidad, el estado y el lugar donde podrá ver revisados por los interesados y la comisión del martillero, el lugar día, mes, año y hora de la subasta el juzgado y la secretaria donde tramita el proceso, el número del expediente y el nombre de las partes si estas no se opusieran. 559 segunda parte.En el caso de los inmuebles su contenido es similar con algunas particularidades que hacen a este tipo de subastas como de depositar la seña, las condiciones de venta, (si al contado o en cuotas) el estado de ocupación, el día y horario de las visitas, el monto de las expensas comunes adeudadas si está en P.H. etc.La indicación del lugar, fecha y hora del remate o la subasta aparecen como enunciados esenciales que deben contener los edictos.Lo que hace al lugar tratándose de inmuebles el 576 cpcc establece que el remate se deberá realizar donde tramita la ejecución o en el lugar de ubicación del bien según lo resolviese el juez de acuerdo con la circunstancia del caso.Complementariamente la suprema corte mediante la resolución 667/76 sugirió a los jueces de 1° instancia en lo civil y comercial que las subastas de inmuebles se realicen en los salones de los colegios de martilleros departamentales. Nada dice el código respecto al lugar de realización de los remates de bienes muebles, pero el art 70 de la ley 10973 (de martilleros prov.) sin distinguir entre inmuebles o muebles determina que la subasta deba realizarse en el lugar donde tramita la causa o en el lugar de ubicación del bien, en definitiva el lugar de realización del remate será propuesto por el martillero toda vez que a el le corresponde solicitar al juez todas las medidas conducentes para el mejor cumplimiento de sus tareas art 66 ley 10973.Respecto de la fecha la subasta puede fijarse para cualquier día de la semana con excepción de los feriados y el 11 de octubre. Art 67 ley 10973. La fecha de la subasta debe ser propuesta por el martillero al juez quien sea propuesta por el martillero al juez quien será en definitiva quien la determine haciéndola saber a las partes.En cuanto al horario, no existe en la ley una mención especial, no obstante cabe recordar lo dispuesto por el art 152 cpcc. De 8 a 4 en tribunales de 8 a 20 fuera.La mención del expediente del juzgado y secretaria donde tramita el proceso en el edicto a publicarse es absolutamente necesaria para posibilitar a los interesados localizar las actuaciones para interiorizarse en trámite y examinar el título de propiedad.Los edictos deben ser firmados por el secretario del juzgado, en la práctica los redacta el martillero o el abogado del ejecutante pero en definitiva es el secretario el responsable de que su contenido este de acuerdo con lo dispuesto en autos.Para muchos el martillero no es responsable de su contenido ya que el juzgado debe emitirlos correctamente y si bien existe de hecho una delegación de tareas materiales (su confección), tal costumbre no desplaza la responsabilidad del juzgado.

23/8/10

Anticipación de la publicación

El código procesal nada establece al respecto. El código procesal nacional en su art 566 dispone que la publicación debe hacerse 48 hs antes del remate. La ley 10973 art 52 inc b 2 alude a una anticipación razonable pero sin dar otra precisión. Cuando se trata de subastas en ejecuciones prendarías los edictos deben publicarse con 10 días de anticipación para muchos este es un plazo razonable que debe extenderse analógicamente a la subasta de bienes muebles no prendados e inmuebles.

Omisión de la publicación.

Si se omite la publicación de edictos se incurre en un vicio grave e irreparable que puede conducir a la declaración de nulidad de la subasta.

Pago de la publicidad edictal

Sin dudas el costo de la publicidad edictal integra las costas art 77 cpcc pero si el deudor no paga voluntariamente el crédito lo que llevo precisamente a la necesidad de ejecutar sus bienes en forma forzada la realidad indica que nunca adelantara los fondos para afrontar el pago de los edictos. Por otra parte el martillero no esta obligado a poner dinero de su bolsillo para publicar edictos y un acreedor solvente si bien puede adelantar el dinero necesario para pagarlos con la expectativa de su recupero una vez recaudado el precio de la subasta habría que ver que sucede por ejemplo cuando el accionante actúa con beneficio de litigar sin gastos o es un trabajador en un proceso laboral. Al respecto la suprema corte a través de la resolución 341/98 dispuso que no existe impedimento para que la publicación de edictos de subasta se concrete sin previo pago debiendo establecer el juez que el martillero actuante efectivice su pago en oportunidad del cobro del precio o de la seña de los bienes subastados.

Errores en los edictos

Los errores de publicidad para dictaminar su invalidez deben ser graves de manera que puedan causar confusión entre los interesados y un consecuente perjuicio de lo contrario debe estarse por su eficacia (del edicto). Determinar el grado de gravedad del error del edicto resulta una cuestión que debe ser apreciada en cada caso en particular pero la omisión grosera en la descripción del bien a subastar constituye sin lugar a dudas una causa de invalidez de la publicidad. Contrariamente se entiende que no es causal suficiente el error o la falta del nombre del martillero en el edicto ya que la ley no lo requiere.

Propaganda adicional

En cuanto a la propaganda adicional establece el art 575 cpcc que la misma será a cargo del ejecutante salvo que el ejecutado hubiese prestado conformidad o que su monto no excediese del 2 % de la base. La misma directiva rige para la subasta de muebles art 560 cpcc aunque el límite aludido a falta de base debe ser determinado por el juez en forma prudencial cuidando de no agravar la situación del deudor.Un medio frecuente de publicidad adicional es la colocación de carteles en los inmuebles a subastarse también es habitual la publicación en diarios de gran circulación lo que implicaría en principio una duplicidad innecesaria a no ser que circunstancias extraordinarias así lo aconsejasen a lo que se agrega frecuentemente la confección y distribución de volantes. La radiodifusión constituye también un medio adecuado que previo el código en su art 148 cpcc al disponer que en los casos que el código autoriza la publicación de edictos a pedido del interesado el juez podrá ordenar que aquellos se anuncien por radiodifusión.En caso de diferencia entre la publicidad adicional y la obligatoria debe estarse obviamente a esta última.

Seña

El art 575 cpcc dispone que en los edictos debe hacerse constar la seña “ que será la de costumbre”, es decir, que si bien no se legisla en cuanto al monto de la misma la practica la determina en un 10 % del precio de venta aunque de acuerdo a las circunstancias del caso puede establecerse un monto mayor o

menor pero no debe elevársela demasiado para no ahuyentar compradores ni tampoco bajarla a una cifra irrisoria que reste seriedad al acto.Cabe puntualizar que el empleo de la palabra “seña” puede merecer reparos porque si se tratara jurídica y técnicamente de una seña se estaría permitiendo el arrepentimiento de las partes de acuerdo al art 1202 c.c (imposible arrepentirse si hablamos de venta judicial forzosa) de modo que parece más apropiado hablar no de una seña sino de “una entrega a cuenta de precio”.Habitualmente se acepta la eximición o dispensa en el pago de la seña cuando el ejecutante plantea la compensación con su crédito la que procesalmente se cristaliza en un paso posterior. No tiene sentido en principio forzar al ejecutante a pagar el precio o la seña de la venta del bien rematado si poco tiempo después ese dinero le debe ser reintegrado en pago del crédito reconocido por la sentencia en ejecución.

Subasta progresiva

Si se hubiere dispuesto la venta de varios inmuebles el juez podrá ordenar la subasta en distintas fechas en este caso se suspenderá el o los remates cuando el precio obtenido alcanzare a cubrir el crédito intereses y costas reclamados. Esta es la solución del art 572 cpcc que tiende a eliminar situaciones abusivas.Esta claro que la procedencia de la subasta progresiva supone una estimación de los valores que solo puede ser aproximado ya que es difícil encontrar una exacta correspondencia entre las sumas que se deben percibir y el valor que se atribuye a las cosas objeto de las subastas. Así mismo antes de llevarse a cabo la misma (la subasta) no se cuenta generalmente con una liquidación de capital, intereses y costas siendo frecuente que estos dos últimos rubros alcancen cifras importantes por el largo tiempo durante el cual tuvieron curso los intereses y por el monto de las regulaciones de honorarios. Todo ese calculo que en definitiva permitirá al juez decidir sobre la conveniencia de la subasta progresiva debe efectuarlo en base a las constancias del expediente con prudente arbitrio porque no solo puede causarse perjuicio al acreedor demorando inútilmente el tramite de la ejecución si no que se pueden lesionar los intereses del propio deudor acrecentándose los gastos.Pese a que el 572 cpcc se refiere solo a inmuebles la jurisprudencia extendió también la posibilidad de la subasta progresiva a los muebles aunque cabe destacar que en esta ultima hipótesis el arbitrio judicial debe ser ejercido con suma prudencia en razón de que no debe olvidarse que los muebles salen a la venta sin base y que en general no existen en el expediente elementos de juicio suficientes en cuanto al estado, calidad, antigüedad, etc. de las cosas que permitan calcular su valor.En la práctica es el ejecutado el que propone un orden de prioridad para la realización de las subastas y previo traslado de la petición a la contraparte el juez podrá aprobarlo siempre que no resulte perjudicial para los intereses del ejecutante.

13/09/2010

Unidad 4

Desarrollo del acto de remate

El remate se realiza en 3 etapas:1- El anuncio del martillero sobre la cosa a vender (detalle, exhibición, calidad, etc), se dirige al público en general: se trata de una oferta al público.2- Las propuestas sucesivas de los concurrentes (puja) sometidas a 1 condición: la oferta de mayor precio de otro postor.3- La adjudicación de la cosa al oferente de mejor precio.

El código procesal no reglamento la forma de la subasta judicial razón por la cual en lo que no se opongan a dicho ordenamiento (el código) son aplicables las disposiciones contenidas en la ley 20266 (es una especie de ley que regula el ejercicio del martillero a nivel nacional). De acuerdo a lo normado en dicha ley el martillero debe:

A- Realizar el remate en la fecha, hora y lugar señalados.B- Explicar en voz alta antes de comenzar el remate en idioma nacional y con precisión y claridad los caracteres del bien, condiciones legales, cualidades del bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo.C- Aceptar la postura solamente cuando se efectuare a viva voz, de lo contrario la misma sea ineficaz.D- Documentar la venta y la actividad del martillero a través de un acta suscripta por el (martillero), por el comprador y si estuvieron presente el ejecutado y el acreedor ejecutante. el acta se realiza en 3 ejemplares, uno para el martillero, otro para el comprador y otro para el expediente. No es propiamente un boleto de compra venta sino un acta que le sirve al comprador como constancia probatoria de su compra. Cuando se trata de bienes muebles cuya posesión sea dada al comprador en el mismo acto y esta fuera suficiente (la posesión) para la transmisión de la propiedad bastara el recibo respectivoE- Exigir y percibir del adquirente el importe del pecio o de la seña a cuenta de precio en la proporción fijada en la publicidad (edictos) y otorgar los recibos respectivos.

Liga de compradores

En ciertos casos resulta conveniente que el acto sea fiscalizado por parte de un auxiliar interno del juzgado por ejemplo el secretario o directamente por el juez cuya presencia constituye un medio idóneo para desbaratar las actividades ilícitas de las ligas de compradores que constituyen grupos organizados que durante el desarrollo de la subasta presionan al público a través de amenazas u otro tipo de maniobras para impedir la formulación de ofertas y conseguir que se le adjudiquen los bienes a precios menores de los que hubiesen resultado de una puja libre. La actuación de la liga puede provocar indudablemente la nulidad del remate.Desde esta perspectiva con el fin de prevenir el planteo de eventuales nulidades y para mantener el buen orden procesal se torna necesario adoptar medidas para neutralizar el accionar de este grupo de personas que mediante la fuerza sobre los interesados afectaren el normal desarrollo del acto del remate. Entre otras medidas el juez de la subasta podría:

1- Encargar al martillero la filmación de las alternativas del acto2- Facultar al martillero para disponer la exclusión del recinto de toda persona que no acate las directivas que se impartan3- Requerir a la comisaría la presencia personal policial en el lugar del remate4- Encomendar a la policía que inicie la investigación penal preparatoria (ipp) por el delito de resistencia contra la autoridad (art 214 código penal) respecto de toda persona excluida del lugar del remate por perturbar indebidamente su curso.5- Recomendar al martillero que labre acta que narre todas las circunstancias extraordinarias que sucedan durante el acto del remate haciéndola firmar por 2 testigos y la parte actora. Esté acta se anexara oportunamente con la rendición de cuentas. También se puede a los mismos efectos facultar al martillero para requerir los servicios de un escribano.6- Un mecanismo también orientado a combatir el accionar de la liga es la formulación de ofertas bajo sobre cerrado. Por regla la postura solamente es eficaz cuando se efectuare a viva voz art 52 inciso B sub inciso 7 de la ley 10973. No obstante para contrarrestar el accionar de la liga de compradores el juez de la subasta puede disponer que el martillero acepte posturas bajo sobre en el domicilio que constituye en el expediente. En estos casos deben abrirse los sobres por el martillero en presencia del público y a la hora señalada y al comienzo de la subasta, luego deben leerse en vos alta al comenzar a subastar el bien las posturas presentadas sobre este (bien). En materia de quiebras el art 212 de la ley 24522 establece que se pueden admitir oferta bajo sobre cerrado las que se deben presentar al juzgado por lo menos, dos días antes de la fecha del remate

Boleto de compra venta de subasta

Concretado el remate se debe confeccionar un boleto en el cual el comprador deberá constituir domicilio en el lugar de asiento del juzgado art 580. y si no lo hiciere quedara automáticamente constituido el domicilio en los estrados del juzgado art 41.La redacción del boleto o acta resulta ineludible como consecuencia de que dicha omisión le puede acarrear al comprador su constitución de domicilio en el juzgado, además de que la copia que se le debe entregar le sirve como instrumento probatorio de su condición de tal (comprador).En cuanto a la naturaleza de este boleto que se celebra como consecuencia de la subasta judicial es en realidad un acta que constituye un verdadero instrumento público porque es otorgado por el martillero en su condición de oficial público y como delegado del juez en los términos del art 979 inciso 2 y 4 del código civil y con los efectos del art 993 del código civil. Igualmente cuando se trata de inmuebles la venta no se perfecciona con la firma de dicho boleto ante lo dispuesto por el art 586. Los art 1185 y 1187 del c.c no son aplicables porque en este tipo de venta no es imprescindible otorgar escritura pública art 1184 c.c. inciso 1.Si se trata de cosas muebles no registrables la transferencia dominial queda consumada con la entrega de la cosa art 2412 c.c. no resultando necesario otorgar boleto y bastando con respectivo recibo.27-09-10Personas que pueden comprar en pública subasta.

En relación a la subasta pública reproduce en la persona del comprador ciertas excepciones a las prohibiciones legales

Situación de los cónyuges: según el art 1358 c.c el contrato de compra-venta no puede tener lugar entre marido y mujer aunque hubiere separación judicial de bienes entre ellos. Pero se ha entendido que tal prohibición no rige cuando se trata de la venta en remate público ya se trate de la ejecución de uno de los cónyuges por un tercero o de la subasta de los bienes con motivo de la disolución de la sociedad conyugal.

Prohibición a los padres, tutores y curadores: los tutores, curadores y padres no pueden bajo ninguna forma vender bienes suyos a los que estén bajo su patria potestad ni pueden comprar los bienes de los menores o incapaces aunque sea en remate público 1359 y 1361 inciso 1 y 2 c.c. La prohibición es de carácter absoluto y rige aun para las ventas en subasta pública.

Magistrados y funcionarios: el art 1361 inciso 6 del c.c contiene la prohibición respecto de los jueces, abogados, fiscales, asesores de menores, procuradores, escribanos y tasadores con relación a la compra de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado en el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su cargo o tarea prohibición que abarca también a los secretarios del juzgado. La norma por lo menos en cuanto a la prohibición se refiere a los jueces y funcionarios judiciales comprende a los bienes en litigio en sentido amplio entre los cuales cabe incluir a los juicios voluntarios como la sucesión y no se extiende en cambio a los juicios que tramitan en otros juzgados de la misma jurisdicción y competencia donde el afectado no ejerce su función pero comprende a aquellos que han intervenido en cualquier forma y aun ocasionalmente como los jueces de cámara (de apelaciones) que han tenido una limitada intervención en el proceso o a los jueces exhortados a cargo de la venta por delegación de otro juez.El abogado que actúa como tal en representación del ejecutante puede comprar para estén pública subasta y ello es así porque el propio ejecutante esta habilitado para comprar en la subasta decretada en el juicio en que es parte.

Compra en comisión

La compra en comisión significa que aunque el adquirente hace el negocio a nombre propio, se propone transferir a un tercero los derechos y obligaciones derivados del contrato, hay un comprador ostensible (el comisionista) y un comprador eventual (el comitente).Tanto en la compra-venta privada como la realizada en subasta judicial el comprador en comisión asume el carácter de obligado principal, si omiten transferir en término, los derechos y obligaciones del contrato. La diferencia radica que mientras que en la primera (civil) dicha transferencia puede operarse

hasta el momento mismo de la escrituración en la subasta judicial aquella deberá tener lugar dentro de un breve plazo contado desde la aprobación del remate.El art 582 cpcc establece que el comprador deberá indicar el nombre de su comitente en el momento mismo de la realización del remate debiendo ser ratificado en escrito firmado por ambos dentro del plazo previsto en el articulo anterior, en su defecto se lo tendrá por adjudicatario definitivo. (5 días desde la notificación de la aprobación del remate). La compra en comisión tiene entonces 3 pasos:

1- compra en nombre propio por el comisionista2- indicación del nombre del comitente en cuyo interés se compro en el momento mismo del remate3- ratificación por el comisionista y por el comitente mediante escrito firmado por ambos dentro del plazo de 5 días desde notificada la aprobación de remate. Si no se cumplen esos pasos el comprador comisionista será tenido por adjudicatario definitivo y ya no podrá en el futuro hacer la manifestación de que compro para otra persona aunque por supuesto podrá efectuar en el futuro cesión de derechos o nueva compra-venta efectuada a favor de algún tercero. No se puede comprar en comisión en las ejecuciones hipotecarias art 3936 c.c

Rendición de cuentas

No debe olvidarse que el martillero es un auxiliar externo al juez que obra como funcionario publico y por lo tanto debe adecuarse a las instrucciones recibidas y rendir cuenta de su gestión. Dentro del plazo de 3 días de realizada la subasta el martillero debe rendir cuentas del remate al juez según lo dispone el art 579 cpcc y el 69 de la ley 10973. El plazo fijado al martillero para rendir cuentas no requiere intimación previa para comenzar a correr pues a partir del día del remate deben computarse los 3 días.La rendición de cuenta debe estar acompañada de la constancia bancaria del deposito de las sumas percibidas sea del total del precio o de la seña. Se agregaran también las constancias relativas a la publicación de los edictos en la forma prevista por el 146 cpcc es decir un ejemplar de cada diario y los recibos del pago efectuado como así también en su caso el original del boleto que menciona el art 580 cpcc (se hace por triplicado uno para el martillero, uno para el expediente y uno para el comprador).Por otro lado corresponde detallar también los gastos en concepto de propaganda adicional y aquellos otros que pudieron producirse como los gastos de traslado o de depósito de los bienes adjuntándose al efecto los respectivos comprobantes de pagos. Igualmente debe deducirse (descontarse) de la cuenta de gastos la suma que se hubiese adelantado al martillero para solventar los mismos.De la presentación del martillero rindiendo cuentas corresponde dar traslado a las partes por 5 días vencido el cual el juez aprobará la operación y la cuenta de gastos.Si bien nada dispone el código sobre el tramite a seguir en caso de existir objeciones por alguna de las partes es procedente acudir a las normas relativas a los incidentes art 175 y siguientes corriéndosele traslado por cedula art 180 al martillero quien al contestar deberá ofrecer la prueba de que intente valerse. Contestado el traslado por el martillero o vencido el plazo para hacerlo si no hay prueba ofrecida o una vez producida la prueba ofrecida el juez deberá decidir por medio de una resolución fundada la aprobación o no total o parcial de la rendición de cuentas presentadas.Para el caso de omitirse la rendición de cuentas en el plazo señalado el 579 establece una sanción pecuniaria que no podrá exceder de la mitad de la comisión

4-10-10

Unidad 5

Frustración de la subastaSuspensión del remate: supuestos:

El remate puede suspenderse por causas relativas al trámite procesal de la ejecución por el cumplimiento de la obligación ejecutada, por la influencia de otros procesos sobre el cual recae la ejecución por circunstancias propias del remate.

Martillero no puede recurrir la orden de suspensión de un remate judicial, porque se trata de una facultad propia del juez de la ejecución que el martillero en su condición de auxiliar no se encuentra legitimado para resistir sin perjuicio de su derecho a obtener retribución y reintegro de gastos efectuados.

1- causas relativas al trámite procesal: la subasta es un acto procesal complejo: no es un acto único sino una secuencia de actos que comienzan con la designación del martillero y culmina con la rendición de cuentas y aprobación de remate. Si antes de la fecha del remate se admite se advierten irregularidades a pedido de parte, por sugerencia del martillero o de oficio, el juez puede disponer la suspensión de la subasta. (art 34 inc 5 apartado b código procesal). Un claro ejemplo de este caso será: cuando el bien de cuya subasta se trata no se hubiera embargado, toda vez que el embargo a que se refiere el art 503 constituye un tramite esencial y necesario y como el procedimiento esta dirigido a obtener la venta de bienes puede traer aparejada la nulidad de las actuaciones.

2- cumplimiento de la obligación ejecutada: la subasta de bienes no tiene un fin en si misma, si no que solo es un medio para ejecutar la sentencia condenatoria incumplida, por eso el deudor satisface su deuda mas las costas originadas en el juicio depositando en el expediente o desinteresando directamente al ejecutante, la subasta debe ser suspendida por orden judicial. Ella sin perjuicio de que si practicara la liquidación y lo depositado no alcanza a cubrir lo adeudado y sus accesorias (intereses) corresponde intimar al demandado a depositar la diferencia en breve plazo bajo apercibimiento de decretarse nuevamente la subasta.Aun cuando la sentencia de trance y remate se encuentre firme por el demandado y en plena ejecución, puede este solicitar que se deje sin efecto la subasta de los bienes embargados ya decretada depositando a la orden del juzgado la cantidad suficiente para responder al pago del capital, intereses y costas. Incluso es factible que una tercera persona, ya sea en nombre del deudor o invocando derecho propio pueda presentarse efectuando el depósito y pidiendo que quede sin efecto la subasta, en atención en lo dispuesto por el art 727 c.c.Ante un depósito serio que garantice suficientemente los derechos del ejecutante, la suspensión de la subasta constituye una medida conservatoria urgente que debe concederse por el solo pedido al trámite lento de los traslados y conformidades, porque mientras tanto se realizaría la subasta y seria inútil el depósito.La hipótesis que se analiza no debe ser confundida con el sobreseimiento del juicio ejecutivo, que es un instituto que cobra operatividad luego de realizada la subasta.

3- influencia de otros procesos sobre la ejecución: hay determinados procesos que repercuten sobre el trámite de ejecución y determina la suspensión de la subasta:

* Tercería de dominio: se da cuando una persona diferente del ejecutado manifiesta que el bien embargado que va a subastarse no le pertenece al ejecutado si no a ella y para hacer valer esa situación puede prevalecer un proceso que se llama tercería de dominio, cuya finalidad es obtener el levantamiento del embargo (art 97 al 103 cpcc) si el derecho del tercero fuera verosímil o prestare fianza para responder a los perjuicios que pudiera ocasionar, el juez debe suspender la subasta que ya se hubiera decretado.

* Concursos: la apertura del concurso preventivo y la declaración de quiebra determinan la suspensión y la radicación de los juicios de contenido patrimonial en trámite contra el concursado o fallido ante el juez concursal (art 21 de la ley 24522). Por lo tanto si decreta la apertura del concurso o se declara la quiebra del demandado antes de la realización de la subasta decretada en una ejecución la misma no se puede llevar adelante, si la subasta se realizara igual pese haberse recibido la comunicación del juez del concurso que hacia saber, la orden de suspensión del remate, corresponderá declararse.

18-10-10

Suspensión por circunstancias propias del remate

Si bien por regla no puede el martillero disponer por si la suspensión del remate excepcionalmente se le ha reconocido que pueda hacerlo si por ejemplo no están dadas las condiciones como para que exista una puja valida ante la actuación notoria de la liga de compradores. No se justificaría proceder a la realización de un remate en esas condiciones pues no debe olvidarse que actuando el martillero como auxiliar del juez y en definitiva como representante del estado esta obligado a obrar con máxima prudencia evitando una adjudicación indebida como todo indica que ocurre cuando los concurrentes están evidentemente intimidados.

Remate fracasado por falta de postores

La subasta puede fracasar por falta de postores en cuyo caso se dispondrá la realización de una nueva con la base reducida en un 25% y si en ese segundo remate tampoco existieren postores entonces corresponde ordenar la venta sin limitación de precio (sin base) art 577 cpcc. Nada dice el código procesal si la subasta de un bien mueble fracasa por el mismo motivo pero en ese caso solo cabe ordenar una nueva subasta.No corresponde realizar el tercer intento de subasta contemplado por el art 577 el mismo día en que fracaso el anterior. Debe preservarse la transparencia de las subastas públicas de modo que no se induzca a los presuntos adquirentes a abstenerse de ofertar con la certeza de que al rato la oferta se efectuaría sin base configurándose así un serio riesgo de afectar el derecho de propiedad del ejecutado.

Nulidad de la subasta

La nulidad de la subasta se encuentra comprendida por las nulidades procesales en general de manera que se encuentra regida por el código procesal. Art 169 a 174 y solo subsidiariamente por el código civil y el código de comercio. La nulidad de la subasta judicial esta sujeta a los mismos principios que conforman la teoría de las nulidades procesales y que condicionan su admisibilidad por eso que se consideran que no solo es necesario la verificación de un perjuicio real y concreto para la parte que invoca la nulidad dado que no es procedente decretarlo en el mero interés de la ley si no que incluso cabe atender al principio de conservación pues si la subasta impugnada no obstante su eventual irregularidad abría logrado la finalidad a que estaba destinada no resulta admisible la nulidad

Oportunidad procesal para plantear la nulidad

Las nulidades procesales en general, deben plantearse dentro del plazo de 5 desde conocido el acto procesal irregular y no desde que se efectúa el mismo art 170. En la nulidad de la subasta en cambio, como la misma no se agota en un acto único sino que es una serie de actos hasta la aprobación del remate debe distinguirse:1- Si se argumenta que el vicio esta en el acto mismo del remate debe articularse la nulidad dentro del plazo de 5 días desde realizado el remate art 587 cpcc2- Si se argumenta que la irregularidad esta en un acto previo al remate, debe plantearse dentro del plazo de 5 días de conocida art 170 cpcc o en defecto de conocimiento previo al remate dentro del plazo de 5 días de realizado art 587 cpccLa razón de que la nulidad de la subasta deba plantearse en una oportunidad distinta a la de la nulidad de los actos procesales en general radica por un lado en la publicidad que se da a la subasta antes de su realización lo que la hace de conocimiento publico y por otro lado en la necesidad de asegurar su estabilidad para estimular y proteger a los terceros compradores.

Legitimación, trámites

El pedido de nulidad de la subasta se tramita por las reglas comunes a lo incidentes (contienda dentro de un proceso ej: incompetencia del juez, nulidad de remate). El incidente de nulidad de la subasta por las consecuencias que puede acarrear exige que inexcusablemente se sustancie (dar traslado) con las partes el martillero y el adjudicatario. La intervención del martillero resulta aun más ineludible cuando la nulidad se origina en algún hecho que le es imputable dado que en ese caso puede perder el derecho a

la comisión, al reintegro de gastos y hasta puede ser responsabilizado por daños y perjuicios. En cuanto al comprador tiene un derecho adquirido sobre el bien subastado y por lo tanto un interés legitimo.El tema de quien esta legitimado para pedir la nulidad del remate es una cuestión que debe ser evaluada en cada caso en particular no obstante existen antecedentes jurisprudenciales al respecto. En este sentido se ha dicho que no tiene interés jurídico, tutelable que lo habilite para pedir la nulidad de la subasta efectuada quien solo alega meramente su intención de haber participado en la puja del remate para adquirir el inmueble o el ocupante del inmueble rematado cuando apoya su derecho en un boleto de compra-venta que no acredita titularidad de dominio ni el locatario sin perjuicio de hacer valer el derecho de ocupación que tuviere.Del pedido de nulidad se debe dar traslado a las demás partes que enumera el 587 por cedula. Al contestar el traslado los accionados (destinatarios de la nulidad, a quien se le da traslado) deberán ofrecer la prueba de que intenten valerse. Contestado o vencido el plazo para ello y producido la prueba si se hubiese ofrecido y ordenado el juez dictara sentencia interlocutoria la cual es apelable.Cuando las irregularidades que la subasta tuviera fueran manifiestas y comprometieran gravemente la actividad judicial no existe impedimento para que el juez pueda decretar de oficio su nulidad.Es que si discutida la relación fundamental que no pudo ser * en el ejecutivo se demuestra su inexistencia o ilegitimidad ni el ejecutante, ni el tercero conocedor de los alternativos causales, del * ejecutado podrían conservar el bien subastado art 1050 y 1051 c.c. Sería abusiva la resistencia del comprador (tercero mala fe) que se opusiese a restituir el bien subastado a su anterior propietario privado de el sin derecho según comparación resultante del juicio de conocimiento posterior.

Aprobación del remate

Luego de practicada la subasta corresponde al martillero rendir cuentas explicando su actuación e informando al juez sobre sus resultados. Si no se opone la nulidad del remate (5 días) ni se objeta la renovación de cuentas del martillero el juez dictará una resolución mediante la cual aprobara la subasta y la cuenta de gastos presentada por el martillero.Dentro del plazo de 5 días desde notificada la resolución que aprueba el remate:1- el comprador deberá depositar el saldo del precio art 581, caso contrario se convertirá en postor remiso2- el adquirente en comisión debe presentar escrito satisfactorio firmado conjuntamente con su comitente, caso contrario se lo tendrá por adjudicatario definitivo art 5823- el ejecutante deberá practicar liquidación de capital, intereses y costos, caso contrario la podrá practicar el ejecutado art 589

Postor remiso

El código procesal regula la alternativa en que por culpa del postor a quien se hubiesen adjudicado los bienes, la operación no se formalizara. La oferta del postor y su aceptación final y definitiva por el martillero constituyen un consenso que cierra la operación, desde ese momento el postor es adjudicatario y desde entonces puede ser responsabilizado, en caso de que la subasta ya hecha se frustrare luego por su culpa.Es posible entonces que se hable de postor remiso, no solamente por falta de integración del saldo de precio sino incluso por ejemplo por falta de pago de la seña que puede darse cuando el postor luego de ser adjudicado se retira del remate que se llevo a cabo el remate sin cumplir con el pago de la seña respectiva.Postor remiso entonces es aquel cuya oferta hubiese sido aceptada como definitiva en el acto del remate y por cuya culpa la venta fracasare forzando la realización de un nuevo remate.

Plazo para integrar el saldo del precio

La hipótesis más corriente de postor remiso es la falta de pago del saldo su precio el comprador del bien inmueble debe depositar el saldo de precio dentro del plazo de 5 días desde notificada la resolución que aprueba el remate art 582 caso contrario se convertirá en postor remiso. Si la venta no se formalizare

por culpa del comprador se resolverá en nuevo remate en los términos del art 587 (hipótesis de remate fracasado por falta de postores)La alternativa de postor remiso no estaría limitada nada más a las ventas en subastas judiciales al contado sino que se podría extender incluso a los que se efectuaron en cuotas, art 586 siempre y cuando el no pago se refiera a cuotas anteriores al ordenamiento del derecho del comprador a recibir la cosa subastada.Si el adquirente no llega a paga las cuotas * como forma para reclamar la entrega de la cosa subastada (esto varia en cada caso, particularmente podría ser considerado postor remiso). 1-11-2010

Responsabilidad del comprador culpable

El art 585 dispone que el comprador culpable de la frustración de la subasta será responsable de la disminución del precio que se obtuviere en la segunda subasta de los intereses acrecidos y de las cosas causadas con ese motivo. Si bien el art 585 establece una responsabilidad objetiva del postor remiso por ciertos rubros, ello no significara exclusión del régimen general de reparación de daños por incumplimientos contractuales.En cuanto a los intereses acrecidos mencionados por el art 585 hay que decir que si la subasta no se hace para obtener fondos para ser aplicados para la satisfacción de un crédito que este ya devengando intereses, no podrá haber intereses acrecidos por los cuales pudiera ser responsabilizado el postor remiso ello justifica la inaplicabilidad de la sanción en materia de subasta judiciales realizadas para dividir bienes comunes. Los intereses acrecidos debidos por el postor remiso se computan desde la fecha hasta la cual el saldo de precio de la subasta frustrada podría haberse integrado en termino, es decir, que los intereses acrecidos corren desde el día en que termino el plazo del postor para pagar el precio y no desde el día en que comenzó a correr dicho plazo. La tasa de interés aplicable es la misma tasa que debe afrontar el deudor ejecutado.En cuanto a las costas la actual redacción del art 585 no responsabiliza al postor remiso por las devengadas con anterioridad por la subasta fracasada sino por las costas posteriores, esto es por las causadas a raíz de la no formalización de la venta. Esta interpretación explica porque entre las cosas deben agregarse los nuevos tributos y expensas corridos entre una y otra subasta y el incremento de los tributos de expensas debidos antes de la primera ya que los primeros no se hubieran devengado a cargo del patrimonio del deudor y los segundos se hubieran podido pagar antes porque la satisfacción en termino del precio de venta habría permitido la cancelación de esas deudas.Con relación a la vía procesal para concretar la responsabilidad del postor remiso la ultima parte del art 585 dispone que el cobro del importe que resultare tramitara previa liquidación por el procedimiento de ejecución de sentencia art 497 y siguientes. El incidente de liquidación debe entablarse luego de realizada exitosamente la nueva subasta porque no debe perderse de vista que uno de los rubros que se deben liquidar (los intereses acrecidos) corren hasta el momento en que se deposita el precio obtenido de dicha nueva subasta antes no seria posible calcular uno de los rubros componentes de la responsabilidad del postor remiso. Serán parte de la incidencia el postor remiso, el ejecutante, el ejecutado y todo aquel que crea ser titular de un crédito que pueda conceptualizarse como “costas causadas con ese motivo” (por ejemplo el martillero que hubiera desembolsado dinero de su propio bolsillo para afrontar gastos). Al ejecutante asiste interés procesa porque en los hechos el postor remiso en la medida de su responsabilidad se convertirá en un nuevo deudor. El ejecutado tiene interés, manifiesto en que se declare la responsabilidad del postor remiso para aliviar así su propia responsabilidad patrimonial.Las sumas que el postor remiso hubiere entregado antes de ser tenido como tal (seña) quedan embargadas y afectadas al resarcimiento debido, no obstante el embargo de otros bienes que podrá disponerse en caso de ser necesario para cubrir su responsabilidad, es decir, que el postor remiso no queda desobligado con solo la perdida de la seña, porque la cantidad debida puede resultar mayor o menor que el importe de la seña.

Sobreseimiento de la ejecución

Antes del acto de la subasta el ejecutado puede pedir su suspensión pagando el capital adeudado y lo presupuestado para intereses y costas por el juzgado, es decir, depositando una suma suficiente para desinteresar al acreedor y para afrontar los honorarios y demás costo de la ejecución. Pero una vez realizada la subasta con éxito solo le queda al deudor la posibilidad de liberar los bienes hasta el momento del pago del saldo del precio por parte del comprador en la subasta en los términos del art 573.Para sobreseer la ejecución y así liberar los bienes ya rematados el ejecutado debe depositar el importe del capital, intereses y costas con más una suma a favor del comprador equivalente a una vez y media el monto de la seña, siempre que dicho deposito se efectuara antes de que el comprador hubiera pagado el saldo del precio. De manera que para sobreseer la ejecución debe satisfacerse el crédito del actor por un lado y por el otro resarcirse al comprador porque la suma que el ejecutado debe depositar equivalente a una vez y media el monto de la seña tiene el carácter de indemnización por la frustración de la adquisición.Además del aumento de una vez y media la seña y de la integración de la misma en la media que parte de ella hubiera sido retenida por el martillero para afrontar los gastos de la subasta el deudor debe restituir al comprador la comisión que hubiere abonado al martillero y el sellado del boleto, esto es así porque el aumento de una vez y media de la seña que se le abona como daños y perjuicios comprende los eventuales daños y no las erogaciones realizadas por el comprador.Para que el comprador del bien subastado pueda bloquear la chance de sobreseimiento de la ejecución no solo debe efectuar el deposito del saldo del precio sino que además el remate debería estar aprobado, es decir que si el remate no esta aprobado de nada vale que el comprador se apure a depositar porque hasta dicha aprobación podrá el ejecutado promover el sobreseimiento de la ejecución.

***fin de sobreseimiento falta

CompensaciónCuando el ejecutante tiene interés de comprar el inmueble ejecutado, se toma la deuda como parte de pago en compensación. Art 818 c.c se compensa hasta la suma menor, si el precio es mayor tiene que poner la diferencia, si es menor se compensa hasta el precio menor. SI O SI necesita la compensación autorización judicial pidiéndosela al juez para que la autorice expresamente, es importante porque puedo perjudicar al deudor o a cualquier otro tercer acreedor, si hay otros terceros acreedores y no están determinado en los privilegios el juez no puede autorizar la compensación. Si existen otros terceros acreedores el juez tiene que denegar el pedido de compensación. Que debería hacer un buen juzgado? Si se pide antes del remate el juzgado no debería autorizar toda la compensación por todo el monto, sino que debería eximirlo de la seña solamente, una vez que esta probado que resulto adjudicatario, deberá pedir la autorización para compensar el saldo del precio.

El Perfeccionamiento de la subastaCuando opera la trasmisión real del dominioDiferenciación según se trate de un remate de inmuebles, muebles o automotores:

1- Inmuebles: una vez aprobada la subasta, pagado el precio, y hecha la entrega de la cosa sin necesidad de escrituración, ni inscripción registral se producen la transmisión del derecho real de dominio. Art 586 cpcc * Aprobación del remate* Pago del precio* Entrega de la cosaCon estas tres cosas queda perfeccionada la trasmisión de dominio.Se le pide al juzgado que le otorgue un testimonio, el auto que ordena el subasta, el auto que aprobó la subasta del auto que ordena la posesión de la cosa, y del auto que ordena pedir el testimonio, esto le sirve al comprador como titulo de propiedad.Inscripción registral: 2505 c.c si o si una transmisión de un derecho real inmobiliario hay que inscribirlo en el registro para que sea oponible frente a terceros, si no se inscribió tiene efecto entre las partes solamente. La inscripción en el registro de la propiedad es solamente para dar publicidad a la venta,

pero como ya fue hecha la publicidad a través de los edictos y no se pidió la nulidad de la subasta, se sostiene que no hace falta la inscripción. La necesidad de la inscripción nace cuando necesito la disposición de la cosa.

2- Muebles no registrables: 2412 c.c la posesión vale titulo, el comprador pone todo el precio en el momento del remate y se le entrega la cosa, en ese momento queda consumada la transferencia. A partir de acá quedo confeccionada la venta en subasta.

3- Automotores: el decreto 6582/58 dice que la transmisión del dominio solo produce efectos entre las partes y frente a terceros desde la fecha de inscripción en el registro de la propiedad automotor, por eso el comprador en subasta logra la trasferencia cuando inscribe a su favor el testimonio y el 08 firmado por el secretario. Testimonio donde estén individualizados los datos del vehiculo y el comprador y el formulario 08 donde consten los datos del comprador y los datos del vehiculo.

Retribución del martillero1- si la subasta es realizada satisfactoriamente, la base regulatoria es la del precio obtenido en el remate del 1.5% al 3% a cada parte es en los inmuebles, en muebles y Automotores es del 5% al 10% a cargo del comprador. Art 54 109732- subasta suspendida: si es por causa ajena al martillero corresponde la misma escala del art 54 tomado de la base de la subasta. En los bienes muebles se puede tomar el monto de reclamo de la demanda. Art 58 109733- subasta fracasada por falta de postores: los honorarios son del 2% al 5% de la base de la subasta art 74 10973