el desarrollo inmobiliario es una idea que …mayo 2009 introducción el desarrollo inmobiliario es...

Construcción y

Desarrollo

Inmobiliario CAMARA VENEZOLANA DE LA CONSTRUCCION

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Mayo 2009 www.cvc.com.ve

Introducción

El Desarrollo inmobiliario es una idea que

se hace realidad en el momento que los

compradores y/o los inquilinos, adquieren

y usan los locales y viviendas que el

promotor se ha esmerado en construir.


Introducción

Terrenos, Mano de Obra, Capital,

Gerencia y Promoción son recursos que

normalmente se requieren para convertir

una idea en realidad.

El Desarrollador es el coordinador de

estas actividades, convirtiendo ideas en el

papel en realidades.


Introducción

Los desarrolladores son:

Creativos

Toman Riesgos

Resuelven Problemas

Se preocupan por los detalles

Trabajadores incansables


Introducción

Responsabilidades del Desarrollador:

• Todo lo que ocurre en la promoción

• Inclusive lo Imprevisto, lo desconocido y lo

Inesperado

• Las omisiones y los errores

• Flexibilidad e Inflexibilidad de los Proyectos

• Habilidad para tratar con la gente y habilidad

para negociar

• Obtener los Objetivos Finales


Introducción

Típicamente, el Desarrollador adquiere un

terreno, determina el mercado que va a

atacar, planea un programa de

construcción y de diseño, obtiene los

permisos y el financiamiento, genera y

promueve el equipo de trabajo y al final

alquila, administra y/o vende.


Introducción

El producto del proceso de desarrollo es

el resultado de los esfuerzos combinados

de un equipo de profesionales, incluyendo

del sector publico

Sector Publico es el más importante,

porque ellos son los vigilantes del

proceso, es donde más se puede retrasar


Introducción

Permisería: Antes, durante y después del proceso de construcción el promotor esta solicitando y trabajando con entes públicos en la consecución de las aprobaciones, zonificaciones, inspecciones, infraestructura de servicios necesaria, etc.:

Nacional, nivel municipal

Asociaciones de Vecinos

Consejos Comunales


Introducción

Las comunidades pueden antagonistas a los proyectos injustamente.

Pero muchas veces ese antagonismo puede estar dado por preocupaciones validas que el desarrollador debe resolver:

• Trafico

• Temas de Salud y Contaminación

• Valor de la Propiedad

• Desinformación

Importante involucrar a los mejores profesionales y convencer al sector publico y a las comunidades el porque el proyecto es conveniente


Introducción

El producto del proceso de desarrollo es

el resultado de los esfuerzos combinados

de un equipo de profesionales:

• Ingenieros

• Profesionales del diseño

• Financieros

• Abogados

• Administradores


Introducción

Posibles trampas que debemos evitar:

• Inexperiencia del desarrollador

• Inexperiencia de los profesionales

• Estudios de mercado mal hechos y no

entender bien la data

• Pagar mucho por la tierra

• Falta de habilidad financiera

• No ser estricto en los gastos incurridos

• Producto no mercadeable

• Fuera de foco con los precios de venta o

alquiler


Introducción

En Conclusión el Desarrollo Inmobiliario es:

Es de mucho riesgo

Genera stress

Es de Capital Intensivo

Muy sensible al mercado del momento


Tipos de desarrollos inmobiliarios

• De interés social . Sujeta a

subsidios

• Vivienda no sujeta a

subsidios

• Segunda Vivienda

• Vivienda retiro.

• Viviendas



Residencial Interes Social



Residencial Clase Media



• Oficinas tipo A,B,C,D

• Espacio Industrial A,B,C

• Oficinas y Espacio Industrial



• Comercio local

• Comercio Comunal

• Centros Comerciales Regionales

• Desarrollos de uso Mixto

• Comercio

• Otros ( Hoteles, Retiro etc.)


Usuarios:

Propietarios e Inquilinos

Quieren espacio que cubra sus necesidades al precio

adecuado a tiempo.

Promotor:

Emprendedor, maneja riesgo

Quiere generar riqueza para

mantener la empresa y tener

un impacto a largo plazo en

la comunidad.

Público:

Vecinos, Políticos,Autoridades

Quieren un desarrollo que mejore la comunidad

Negociador Planificador

Promotor

Provee

Inversor

Promotor

Negociador

Deudor

Mercado de Capitales:

Deuda, Capital y combinaciones

Quieren mayor retorno financiero

con menor riesgo

Analista

Creador

Promotor

Proveedor

Empleador

Cliente

Gerente

Equipo del Promotor:

Profesionales dentro y fuera de la empresa

Quieren trabajo bien remunerado, experiencia y

participación en un ambiente de trabajo bueno

ROLES DEL PROMOTOR


Para comenzar se debe controlar al menos 1

Terrenos Capital

Conocimiento Clientes


Mercados Financieros

Los mercados financieros pueden ser

usados para levantar capital y deuda para

proyectos inmobiliarios:

• INSTITUCIONES FINANCIERAS

• FONDOS MUTUALES (INMOBILIARIOS)

• SECURITIZACION DE CARTERAS

INMOBILIARIAS


Mercados Financieros

DEUDA:

• Corto plazo: Créditos de Construcción:

• Largo Plazo: Deuda permanente


Análisis de Descuento de Flujo de Caja

Deuda:

Costo de la deuda

Sensible a la Volatilidad

Retorno de la inversión

mayor

Mercados estables

Capital:

Costo de oportunidad del

dinero

Menos sensible

Menor retorno de la

inversión

Mercados con alta

volatilidad

Relación del financiamiento con deuda y el financiamiento

con capital


Análisis del Descuento de Flujo de Caja

Entender el concepto de valor presente es

esencial para un desarrollador.

Conceptos Financieros:

Costo del dinero en el tiempo al comparar inversiones

el inversor considera:

Más es mejor que menos

Antes es mejor que después



Un bolívar recibido en el futuro vale

menos que un bolívar recibido hoy:

• Costo de oportunidad

• Inflación

• Riesgo



Presunciones iniciales:

• Existen egresos iniciales (terreno, inversión

inicial)

• Se esperan ingresos futuros (ventas,

alquileres)

• Existe un tiempo a transcurrir entre los

egresos iniciales y los ingresos futuros

• Tasa de interés que refleja la incertidumbre

con que los ingresos se recibirán.



Términos Standard:

n: Número de términos a ser compuestos

i: Tasa de interés

PV: Valor presente

PMT: Pagos periódicos

FV: Valor futuro



Herramientas:

Tablas para cálculo del valor del dinero

(anticuado)

Calculadoras financieras

Computadoras (Excel, Quattro, Lotus 123)



Interés compuesto: simplemente el interés

pagado sobre intereses.

Una tasa del 12 % al año pagada

diariamente equivale a pagar el 12,74%.

FV= PV(1+i)^ n



Lo contrario de componer es descontar. Una cantidad que recibamos en el futuro vale hoy:

PV=FV (1/(1+i)^n) , por ejemplo:

Obtener el valor presente de Bs. 10.000 que nos serán pagados dentro de 3 años, suponiendo una tasa de descuento del 10%



Lo contrario de componer es descontar. Una cantidad que recibamos en el futuro vale hoy:

PV=FV (1/(1+i)^n ) , por ejemplo:

Obtener el valor presente de Bs. 10.000 que nos serán pagados dentro de 3 años, suponiendo una tasa de descuento del 10%

10.000(1/(1+0.1)³ ) = 7513.15

n

3



Pro Forma: Análisis del flujo de Caja

Elementos:

Ingresos Esperados

Ventas, Alquileres (- desocupación), Misceláneos

Egresos

Gastos, Servicio de deudas .



Ingresos por Ventas

- Pérdidas por cobranzas

Ingreso Bruto Efectivo

- Gastos operativos

Ingresos Operativos

Netos

- Servicio de la deuda

Flujo de caja antes de

impuesto

Ingresos por Alquiler

- Pérdidas por

desocupación

Ingreso Bruto Efectivo

- Gastos operativos

Ingresos Operativos

Netos

- Servicio de la deuda

Flujo de caja antes de

impuesto



Ejemplo:

Consideremos un desarrollo inmobiliario que consiste en

promover y vender un centro comercial de 160 locales en un

terreno de 10 000 m2, con una construcción de 26780 m2. El

proyecto tiene 80 locales de 40 m2 y 80 locales de 80 m2. Los

alquileres para locales similares en el mercado es de 6.000 y

de 12.000 Bs./mes respectivamente. El mercado considera una

tasa de desocupación del 5% y se espera unos costos

operativos de Bs. 1500 M al año el primer año. El promotor

considera que una vez concluido el desarrollo, este estará

avaluado en 74.000 M. Asumimos un préstamo del 50% del

avalúo, o sea 37.000M y una tasa de interés del 18%



Ingresos

Alquiler (80 x 6000 + 80 x 12000) x 12 17.280.000

- Desocupación (5%) 864.000

Ingreso efectivo 16.416.000

- Gastos Condominio etc. 1.500.000

Ingreso Operativo Neto 14.916.000

- Servicio de la Deuda (préstamo a 20 años al 18%) 6.912.000

Flujo de Caja antes de impuesto 8.004.000



Estimando el precio de Venta:

Los avaluadores, muchas veces utilizan el método de capitalización el cual consiste en dividir el flujo de caja neto anual por un valor que se denomina factor de capitalización.

El factor de capitalización lo da el mercado, en función de la competencia, del riesgo y de la expectativa de los

inversionistas.



A diferencia del ejemplo anterior los flujos de caja no

son siempre iguales en distintos períodos. El análisis

de flujo de caja multianual se caracteriza por flujos

anuales variables, y en algunos casos el pago del

préstamo puede ser no uniforme.


Flujo de Caja Preliminar Proyecto de uso ComercialJunio de 2010

INGRESOS Unid. Alquiler/mesAño 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6

Descripción

80 locales 40 m2 Alquiler 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000

80 locales 80 m2 Alquiler 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000

INGRESO Alquiler 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000 17.280.000

Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000

INGRESO BRUTO Alquiler 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 16.416.000

INGRESO BRUTO Alquiler con Ajuste 15.552.000 20.995.200 28.343.520 38.263.752 51.656.065 69.735.688

Venta año 6 12% Cap rate 581.130.734

35% Inflacion

TOTAL INGRESOS 15.552.000 20.995.200 28.343.520 38.263.752 51.656.065 650.866.422

EGRESOS

Gastos de Mantenimiento 1.500.000 2.025.000 2.733.750 3.690.563 4.982.259 6.726.050

Impuestos 40.000 54.000 72.900 98.415 132.860 179.361

EGRESOS TOTALES 1.540.000 2.079.000 2.806.650 3.788.978 5.115.120 6.905.411

INGRESO NETO 14.012.000 18.916.200 25.536.870 34.474.775 46.540.946 643.961.010




Cuando los flujos de caja varían de año a año, debemos introducir un

pequeño cambio a las fórmulas de valor de dinero en el tiempo. Los

flujos de caja en cada período son descontados a la tasa de

descuento, con los resultantes valores presentes por período, los

cuales se suman obteniendo el valor presente de la cadena de flujos

de caja.

Valor presente= _FC1 . + _FC2 . + ......+ __FCp .

(1+TD)^ (1+TD) ^ (1+TD) ^

FCn : Flujo de Caja para un período n

p: Período hasta el cual la inversión producirá los flujos de caja

TD: Tasa de descuento

.

1 p 2



Avalúo: El prestamista, el avaluador o el promotor pueden usar el

DFC, para obtener el valor del proyecto.

La tasa de descuento la obtenemos ponderando en base a la

proporción préstamo - capital, lo que cobra el banco y lo que aspira el

promotor.

En términos reales hoy en día en Venezuela, los bancos cobran

alrededor de un 15% por debajo de la inflación y los promotores

aspiran al menos un 30% de retorno anual sobre su inversión.

Si consideramos una proporción préstamo - capital de 50% - 50% la

tasa de descuento ponderada sería:

0.50x18% + 0.50x30% = 24%



Flujo de Caja Preliminar

Proyecto de uso Comercial

Febrero de 2012

INGRESOS Unidades Venta/m2 Alquiler/mes Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6

Descripción

Local 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000

Local 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000


Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000



TOTAL INGRESOS 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 206.841.600

35% Inflación 15.552.000 21.695.040 29.918.160 40.389.516 54.525.847 927.484.651

EGRESOS


Impuestos 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000

EGRESOS TOTALES 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000

EGRESOS TOTALES NOMINALES 1.540.000 2.079.000 2.806.650 3.788.978 5.115.120 6.905.411

INGRESO NETO 14.012.000 20.155.040 28.378.160 38.849.516 52.985.847 925.944.651

Tasa de descuento real 30% 1,65 1,65² 1,65³ 1,65^^4 1,65^5 1.65^6

Tasa de descuento nominal 65% 1,65 2,72 4,49 7,41 12,23 20,18

77672640 8492121 7403137 6317313 5241431 4332516 45886123

4,96%





Febrero de 2012

INGRESOS Unidades Venta/m2 Alquiler/mes Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6

Descripción

Local 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000

Local 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000


Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000



TOTAL INGRESOS 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 206.841.600

35% Inflación 15.552.000 21.695.040 29.918.160 40.389.516 54.525.847 927.484.651

EGRESOS


Impuestos 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000

EGRESOS TOTALES 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000


Pago Deuda 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000

INGRESO NETO 7.100.000 12.704.040 20.199.510 29.688.539 42.498.727 913.667.239



79889359 4465409 5025133 5025155 4645156 4182060 56546445

7,96%





Febrero de 2012

INGRES

OS Unidades Venta/m2

Alquiler/m

es Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6

Descripción

Local 80 6000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000 5.760.000

Local 80 12000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000 11.520.000


Area Desocupada -1.728.000 -1.209.600 -864.000 -864.000 -864.000 -864.000


Venta

año 6 12% Cap rate 136.800.000

TOTAL INGRESOS 15.552.000 16.070.400 16.416.000 16.416.000 16.416.000 206.841.600

35% Inflación 15.552.000 21.695.040 29.918.160 40.389.516 54.525.847 927.484.651

EGRESOS


Impuestos 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000

EGRESOS TOTALES 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000 1.540.000


Pago Deuda 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000 6.912.000

INGRESO NETO 7.100.000 12.704.040 20.199.510 29.688.539 42.498.727 913.667.239



88097968 4551282 5220266 5320679 5012916 4599948 63392877


Modelo de los 8 pasos en el desarrollo inmobiliario

8.- Administración de la propiedad

7.- Terminación y entrega

6.- Construcción

5.- Compromiso Formal

4.- Negociación del ContratoNo se logran ventasSe logran ventas

3.- FactibilidadNo FactibleFactible

2.- Refinamiento de la IdeaNo FactibleFactible

1.- Concepción de la IdeaNo FactibleFactible

Búsqueda de las necesidades del mercado, hace pruebas rápidas de mercado.

Promotor consigue un terreno, analiza la factibilidad física habla con posibles clientes, posibles miembros del equipo

Promotor realiza estudios de mercado, estudio de costos, valoriza el proyecto y hace consultas preliminares por ante las autoridades

Promotor decide sobre el diseño final basado en el estudio de mercado y la zonificación.

Firma de contratos, terrenos, construccion,preventas,pre-alquileres

Promotor controla los costos de Construcción, el programa de trabajo, aprueba cambios de alcance

Habitabilidad, Conexión de servicios, cambio del crédito de corto a largo plazo, protocolizaciones y mudanzas

Mantenimiento de la propiedad, contratos de alquiler, administración del inmueble, titularización .


Paso # 1 - Concepción de la idea

De todas las actividades que constituyen el

proceso del Desarrollo inmobiliario, el generar

ideas exitosas es la menos mecánica y la más

creativa.



Información Experiencia

Conocimiento del mercado (subjetivo)



Los promotores inmobiliarios requieren

planificar proyectos a futuro a fin de

mantener a la firma promotora en

funcionamiento.

Los mercados estrechos o competidos

requieren de buen criterio de negocios,

basado en información bien sólida.



A través de los estudios de mercado se

logra una buena parte de la información.

Los promotores exitosos son rigurosos en

la planeación y en la búsqueda de la

información, pero sin descuidar la

creatividad.



Es importante diferenciar el concepto de Estudio de Mercado y de Mercadeo.

Concepto de Mercadeo Total:

• Descifrar que quiere el cliente

• Producirlo

• Convencer al cliente de adquirirlo o alquilarlo



El Estudio de Mercado, ayuda a generar las ideas para crear un producto que satisfaga la demanda.

El paso número 1 culmina, con una cuenta sencilla, tipo cuenta de pulpero. A este nivel las ideas no están lo suficientemente refinadas para hacer un análisis detallado del flujo de caja.


Estudio de Mercado: Una herramienta para Generar

Ideas

Antes de comenzar un desarrollo, el promotor

debe entender el mercado. El mercado está

definido por los usuarios y por los compradores

o inquilinos.

Un mercado en auge no indica necesariamente

una oportunidad buena de desarrollo.

Un mercado en depresión no indica que una

buena idea no se pueda desarrollar.



Ideas

Estrategia Clásica de Mercadeo

• Producto(Arquitectura, Construcción,

Acabados)

• Localización

• Precio (Términos de pago, Plazos)

• Propaganda



Ideas

Estimular la demanda - Nuevas y mejores

amenidades

Insatisfacción con el espacio existente



Ideas

Que hacen los promotores con la herramienta

de mercadeo.

• Analizan los factores macro que influyen la sociedad

y sus instituciones: Tecnología, gustos, demografía,

tendencias socioculturales, actitudes políticas,

estructuras legales y tendencias económicas

• Analizan factores particulares que afecten el

desarrollo: Clientes posibles, competencia.


Dos dimensiones esenciales de los Estudios

de Mercado

Presente Futuro

MACRO(Mercado)

Presente e HistóricoOferta por segmentoCaracterísticas de la demanda Preferencias Ingresos Tipos de ClientesRatas de absorción y dedesocupación.Avalúo y Alquileres

Predicciones del MercadoOferta por segmentoCaracterísticas de la demanda Crecimiento del empleo Crecimiento de la población Necesidades de espacioRatas de absorción y dedesocupación.Avalúo y Alquileres

MICRO(PropiedadIndividual)

Tamaño y CalidadCaracterísticas de la demanda Preferencias Ingresos Tipos de ClientesCostos operativosRatas de absorción y dedesocupación.Avalúo y Alquileres

Resultados Futuros

Costos OperativosRatas de Absorción y dedesocupaciónIngresosValor de Mercado


Paso # 2 - Refinamiento de la idea

Objetivos:

• Conseguir un terreno y adquirirlo

• Determinar inicialmente la factibilidad física del

desarrollo

• Hacer el diseño preliminar

• Mercadeo

• Factibilidad Financiera



Selección del terreno:

• Conseguir el lugar correcto es crucial

• Contradicción entre tratar de controlar el compromiso

financiero con la necesidad de comprometer el

terreno.



Selección del terreno:

• Revisar los alrededores

(competencia,ordenanzas,servidumbres etc.)

• Analizar el mercado (zonas, urbanizaciones)

• Negociar el sitio escogido y estructurar un contrato

(Opción de compra o promesa de compra-venta)

• Probar el proyecto en el terreno, preliminarmente.

• Revisar la cuenta de pulpero y comenzar a proyectar

flujo de caja preliminares

http://www.cvc.com.ve/cvc_unimet Construcción Privada - Tema III - UNIMET

Paso #2 Actividades Involucradas en el

Refinamiento de la idea

Revisar los Alrededores Regulaciones Servidumbres

Análisis del Mercado Local Demografía Economía Socio-Cultural

Analizar la Competencia Compañías Proyectos comparables Terrenos a escoger

Establecer el criterio de selección del terreno (Mercado, Físico, Legal, Político)

Evaluación de Alternativas de terrenos

Negociación del Contrato

Sector Público

Contratista Posibles Clientes

Arquitecto Ingeniero Planificador

Diseño Preliminar

Factibilidad SI

REVISAR NO


Paso # 3 - Estudio de Factibilidad

Definición:

Un proyecto inmobiliario es factible cuando el

analista determina que existe una posibilidad

razonable de satisfacer objetivos explícitos

cuando se prueba el proyecto en un contexto

específico con recursos limitados.



El estudio de factibilidad comienza con una

definición formal de los objetivos del promotor,

que pueden incluir: dinero, objetivos

personales, etc.

Los objetivos definidos se prueban en un

contexto de un mercado específico con posibles

dificultades de orden legal, físico y ético con

recursos económicos y humanos limitados.



Un proyecto es factible cuando existe una

posibilidad razonable de que los objetivos

propuestos sean alcanzados en una situación

determinada.

El primer objetivo de un estudio de factibilidad

es obtener un buen estudio de mercado. Uno

que concluya con una proyección de los

Ingresos Netos en el tiempo.



Basado en estas proyecciones el promotor

estima basado en el Análisis del Flujo de Caja

en el tiempo, el valor del proyecto.

Un proyecto es factible cuando excede todos

los costos proyectados para desarrollarlo.


Paso # 4 - Negociación de los Contratos

Dependiendo del mercado y del riesgo , el

promotor, por lo general, busca a una entidad

bancaria que lo provea con un crédito para la

construcción.

Posteriormente busca un préstamo a largo

plazo, bien sea para si mismo o para sus

clientes. Este préstamo asume los riesgos a

largo plazo.



El contrato de préstamo a constructor contiene

las siguientes variables:

• Tiempo de construcción

• Tasa de Interés (11.36%)

• Retención de fiel cumplimiento (10%)

• Comisión Flat (3%)



Al momento de entrar en el paso # 4, el

promotor debe tener al menos, los planos

preliminares y se deberá contratar al arquitecto

y al resto de los profesionales involucrados en

el diseño. Para ello se debe firmar un contrato

entre el promotor y el arquitecto el cual debe

contener:

• Alcance del contrato, con las responsabilidades y

riesgos de cada parte claramente establecidos

• Plazos de entrega

• Oportunidad y plazos de pago



Es conveniente que los pagos estén sujetos al

progreso del proyecto y a la obtención de los

permisos de construcción.



Promotor = Constructor . Los contratos aplican

para los subcontratistas

Promotor contrata a un Contratista General



El Contrato de Construcción.

• Precios Unitarios

• Administración delegada

• Suma Global

• Precio máximo garantizado

• Contrato administración delegada con metas de

costo.



El Contrato de Construcción.

• Objetivo del promotor = Minimizar riesgos en la

construcción.

• Licitación vs. negociación.

• Formas de pago - oportunidad del pago



Lista de Chequeo para contratos de Construcción.

• Descripción y desarrollo de la obra

• Costos de Construcción

• Diseño

• Planos y especificaciones

• Obras extras y negociaciones

• Administración del contrato de construcción

• Programa de trabajo

• Pago

• Construcción - Calidad

• Seguros y Fianzas

• Terminación



Programa Fast Track

En mercados donde las tasas de interés son

altas o el proyecto debe ser terminado muy

rápido por exigencias del mercado, el promotor

puede encontrar que hacer un programa de

construcción tipo FAST TRACK puede resultar

muy conveniente



Preventas o Pre-alquiler (antes de comenzar la

Construcción) • En la medida que ocurran las ventas antes menor es el

riesgo

• Si se prevén mercados en baja es importante prevender

• Se le debe garantizar la devolución de lo pagado al

comprador o al inquilino, en que la decisión sea no

comenzar la obra. (5%, 3 meses alquiler)

• A medida que se venda o se alquile más temprano menor

será el precio, ya que el cliente asume más riesgo.

• El porcentaje de preventas lo determinará el mercado y el

riego que se quiera correr



Decisiones sobre la Inversión

• La diferencia entre los costos del proyecto y la parte

financiada es la Inversión Requerida

• A menor inversión mayor rentabilidad sobre la

inversión, pero hay mayor riesgo.

• Las entidades bancarias, requieren hoy día una

inversión grande por parte del promotor, de manera

de disminuir los riesgos.l

• Búsqueda de socios

Inversionistas

Fondos de pensiones

Propietarios de tierras


Paso # 5 - Compromiso y firma de los Contratos “Inicio

de la Construcción”

Es práctica corriente que el promotor antes de

tomar cualquier compromiso que signifique

desembolsos adicionales, procure hacer

algunas pre-ventas o tenga algunos

compromisos de pre-alquiler.

Es importante tener el dinero de buena parte de

la construcción antes de comenzar , bien sea

de preventas, inversión o préstamos bancarios.




En el paso # 5 se ejecutan los contratos comprometidos

en el paso 4.

Se firma el contrato de crédito, se compromete el

financiamiento a largo plazo

Se firma el o los contratos de construcción

Se pagan los compromisos con la alcaldía, (impuestos

de construcción) y con las compañías proveedoras de

servicios.

Se firman las promesas de compra venta y los contratos

de alquiler, comprometidos en el paso 4




Se contratan las pólizas de seguro.

• Daños a Terceros

• Incendio

• Robo

Comienza la administración del Contrato en una

forma más formal. (Contabilidad de Costos)

Se debe tener un presupuesto de costos

ajustado, así como un control de los gastos y

del flujo de caja real.




El constructor debe tener un proceso de control

del programa de trabajo

• Pert CPM (Harvard, Microsoft Project, Artemis,

Primavera etc.

• Diagrama de Barras


Paso # 4 y5 - Resúmen

Una vez que el proyecto se estima que puede

ser factible en el paso 3, el promotor puede

moverse a formalizar todas las relaciones

necesarias para implantar el plan.

Durante el paso 4, se negocian las relaciones

con los distintos entes, en una forma detallada,

a veces resultando en cambios en el plan

original. Y en el paso 5 los contratos

negociados en la fase 4 se ejecutan.



Durante las fases 4 y5, aún es posible para el

promotor determinar que el proyecto no es

factible, pero es bastante más costoso salirse

del proyecto en esa fase que en una fase

anterior.

Los promotores que llegan al paso 4 y se dan

cuenta en ese momento que el proyecto no es

factible se dan cuenta que han acumulado una

carga tremenda de gastos generales hasta ese

momento.



Hay que saber parar: No detener un proyecto

cuando hay señales que indiquen pararlo puede

causar un desastre económico en los siguientes

pasos.


Paso # 6 - Construcción

En el paso # 6 el promotor, da el paso

gigantesco, desde el punto de vista

financiero, de comenzar el costoso

proceso de la construcción:

• Nivel alto de incertidumbre, es parte del proceso

por más exhaustivamente planeado que este esté.



Gerente de Construcción: Representante del Promotor

en la Construcción

Contratista (“In house”)

Ingeniero (“In house”) EXPERIENCIA

Debe balancear los conflictos entre los contratistas de

querer minimizar costos



En una situación ideal los conflictos son resueltos

durante la etapa de Planeación y Negociación, pero

generalmente debido a cambios en el mercado o

problemas encontrados durante la etapa de la

construcción requiere que el Gerente de Construcción

mantenga un sentido de colaboración con los demás

integrantes del equipo a fin de resolver los conflictos.



Gerente de Mercadeo

Por lo general, el mercadeo es una actividad que vean paralelo con la Construcción.

Durante la etapa de construcción, la estrategia de mercadeo es implementada con toda su fuerza

• Publicidad

• Fuerza de venta

Detecta necesidades de potenciales compradores, que pueden inducir a cambios en el proyecto.

Idealmente el diseño general debe ser flexible:

• Comunicaciones

• Seguridad, etc.



Gerente de Finanzas

• Maneja el flujo de caja del proyecto-

• Relación con los inversionistas

• Relación con los Bancos



Administrador de la Propiedad

• Sobretodo para casos de alquiler de la propiedad.

• Debe velar porque los cambios que se hagan en el

proyecto no compliquen el manejo y la administración

y el mantenimiento de la propiedad en el futuro.



Construyendo el Equipo

• Excavaciones *

• Fundaciones *

• Obras de Concreto *

• Instalaciones Eléctricas

• Instalaciones Sanitarias

• Aire Acondicionado

• Albañilería *

• Pintura



Construyendo el Equipo

• Tamaño de los subcontratistas

• Tiempo y capacidad para hacer el trabajo

• Experiencias pasadas

• Reputación-recomendaciones

• Coordinación entre subcontratistas-Programa

de trabajo



Crédito de Construcción

• Valuaciones al banco

• Retenciones

• Programa de Trabajo



Valuaciones de los Subcontratistas

• Mediciones

• Chequeo del contrato

• Pago

• Retenciones de Garantía



Problemas Potenciales

• Todas las circunstancias no se pueden

prever, se debe asumir que al menos algunos

imprevistos van a surgir

Ejemplos


Paso # 7 - Terminación y Habitabilidad

Mercadeo Final

Conexión de los servicios

Mudanzas

Habitabilidad - Catastro

Comienzo de Operaciones-Inauguración

Transición crédito a corto plazo-crédito a largo plazo

Firma de los Contratos definitivos de venta y alquiler

Remates - Problemas iniciales


Técnicas de Control de Riesgo

durante los pasos #6 y #7

Retenciones y Fianzas

Relaciones con el Sindicato

Relaciones con la Comunidad

Supervisión Arquitectónica y/o Gerencia de

Construcción

Seguros-TRC, Responsabilidad Civil, Robo, Terremotos.

Verificar eventos críticos - PERT

Preventas

Prealquiler - Garantías

Control de Costos - Flujo de Caja


Técnicas de Control de Riesgo

Fundamentos para reducir riesgo

Evite el riesgo parándose en las etapas 1, 2 y 3, antes

de gastar demasiado dinero

Aumente la investigación en el paso # 3 y averigüe más

sobre las posibilidades del desarrollo con el estudio de

factibilidad.

Organice un equipo competente en los pasos 4 y 5

Trate de pasar las potenciales pérdidas a otros en el

paso 4. Negociación de Contratos

Asegúrese

Tome riesgo - Naturaleza del Promotor


Paso # 8 - Administración de la Propiedad

Administración de la Propiedad - Día a día

Manejo del Activo - Políticas de alquiler

Manejo del Portafolio - Mejorar los flujos de Caja,

posibles mejoras al inmueble

Construcción y

Desarrollo

Inmobiliario CAMARA VENEZOLANA DE LA CONSTRUCCION

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el desarrollo inmobiliario es una idea que …mayo 2009 introducción el desarrollo inmobiliario es...

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