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El Condado Residencial

Reglamento de diseño y construcción de casa habitación.

Elaboró: Ing. José María Reyes Retana Tamayo 28-11-2018

Revisó: Ing. José María Reyes Retana Tamayo 23-04-2019

Autorizó: Ing. José María Reyes Retana Tamayo 11-04-2019

Versión del documento: R02_23-04-2019 Abr. 2019

Objetivo:

El siguiente documento sirve para normar el diseño y construcción de las obras de casa

habitación dentro de los condominios. Esto con la intención de lograr una imagen urbana

uniforme y acorde con un nivel residencial.

Definiciones:

CONDOMINIO: régimen de propiedad en condominio establecido para el desarrollo

mencionado, consistente de áreas privativas, áreas y bienes comunes que se ubica dentro

del fraccionamiento “El Condado”.

CONDÓMINO / PROPIETARIO: persona física o moral que ostenta derechos reales,

propietario de una o más áreas privativas. El condómino tendrá derecho singular y exclusivo

sobre su área privativa y derechos de copropiedad sobre los elementos y partes del

condominio que en la escritura constitutiva se consideren comunes en proporción a su pro

indiviso.

ÁREAS COMUNES: áreas dentro del condominio cuyo uso, disfrute y responsabilidad de

conservación y mantenimiento son compartidos por los condóminos de manera

proporcional al porcentaje de pro indiviso que representa cada área privativa dentro del

condominio. Se considerarán áreas comunes aquéllas señaladas como tales en la escritura

de constitución del condominio.

Las áreas comunes bajo ninguna circunstancia podrán ser divididas o modificadas con

respecto a su forma, construcción, diseño o destino, si no es expresamente autorizado por

la asamblea, de conformidad con lo establecido en este reglamento y las disposiciones

legales aplicables.

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BIENES COMUNES: todas las instalaciones, equipo e infraestructura, dentro de las áreas

comunes que se ubican en el condominio, cuyo uso, disfrute y obligación de mantenimiento

son compartidos de manera proporcional al porcentaje de proindiviso que representa cada

área privativa dentro del condominio.

COMITÉ DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN (CDC): el comité de diseño y construcción (CDC) será

constituido por un grupo de profesionales técnicos con los conocimientos suficientes,

designados por la administración del condominio para la aplicación del presente

ordenamiento y es el encargado de aprobar todas las fases del proceso para llevar a cabo

cualquier obra nueva, demolición, adaptación, ampliación, remodelación, modificación,

restauración y/o complemento de las edificaciones contenidas dentro del fraccionamiento

y será su obligación el velar por conservar la imagen urbana del mismo.

SANCIONES: cualquier cargo o multa impuesta por el administrador hacia algún condómino

o en su caso ocupante, por cualquiera de las siguientes razones:

1) Cualquier gasto en que incurra el condominio y/o el administrador por el

incumplimiento del presente reglamento por parte de un condómino.

2) Gastos en que incurra el condominio y/o el administrador por reparaciones de

cualquier daño causado por algún condómino u ocupante a las áreas o bienes

comunes.

3) Gastos en que incurra el condominio y/o el administrador por la ejecución forzosa

del presente reglamento respecto de un condómino.

Las sanciones constituyen una obligación personal del condómino y/o ocupante

sancionado, y una responsabilidad personal que podrá ser perseguida por el administrador

a través de la acción legal correspondiente, con base en el presente reglamento y las

disposiciones legales aplicables.

PERSONAL DE SERVICIO: significan las personas físicas o morales contratadas en su caso

por el administrador para asistirlo en el cumplimiento de las obligaciones establecidas en

este reglamento.

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN: significa el reglamento de construcción del Municipio

de Corregidora, Querétaro.

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1. Artículo 1: Obligaciones Específicas De Los Condóminos Y Ocupantes Para El Orden,

Limpieza Y Mantenimiento Del Condominio.

1.1. Ningún propietario podrá derribar, trasplantar o cortar los árboles plantas de

ornato o arbustos localizados dentro de las áreas verdes, banquetas o de alguna

otra área contenida dentro del condominio. En caso que dentro del lote a construir,

se ubique alguna especie de árbol, el colono deberá integrarlo dentro de la

distribución arquitectónica de la vivienda o de alguna de sus áreas exteriores; está

prohibido talar árboles de 10 cm de diámetro o mayores.

1.2. Todo propietario, así como respectivos visitantes y/o trabajadores tendrán la

obligación de acatar las normas de seguridad descritas.

Aún en los casos en que el propietario no edifique de manera inmediata sobre su

respectivo lote, no lo exime del cumplimiento de las obligaciones que impone este

reglamento.

1.3. Cuidar y no dañar las instalaciones de las áreas y bienes comunes. Los infractores

serán responsables de cubrir todos los gastos ocasionados por los daños de las

áreas afectadas, incluyendo canalizaciones subterráneas.

1.4. Queda estrictamente prohibido a los Condóminos y ocupantes del condominio:

1.4.1.1. Realizar en el interior de su propiedad, todo acto que impida o haga

menos eficaz la operación, obstaculice o dificulte el uso de las

instalaciones comunes y servicios generales, estando obligados a

mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios

servicios e instalaciones;

1.4.1.2. Delimitar las áreas de estacionamiento o de uso común, con

edificaciones o con algún otro tipo de material;

1.4.1.3. Destinar las unidades privativas a un uso distinto al establecido en la

escritura que constituye el régimen de propiedad en condominio;

1.4.1.4. Hacer uso indebido de los bienes comunes, servicios e instalaciones

generales.

1.4.1.5. Almacenar o utilizar materiales explosivos, corrosivos, inflamables o

de cualquier especie que pueda representar un peligro para la seguridad

tanto de las personas como respecto de su área privativa, instalaciones y

áreas comunes del condominio.

1.4.1.6. La acumulación y exposición de basura, escombros y/o materiales de

construcción en las áreas privativas, así como en las áreas y bienes

comunes.

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1.4.1.7. Ocupar los lugares de circulación como andadores de uso común, con

construcciones provisionales o con objetos, o muebles de cualquier clase.

1.4.1.8. Realizar cualquier actividad que produzca ruido o sonidos que

constituyan una molestia para otras personas dentro del condominio.

1.4.1.9. Realizar obras o reparaciones después de las 6:00 pm de lunes a

viernes, sábados después de las 2:00 pm y domingos durante todo el día,

salvo los casos de fuerza mayor y previa aprobación por parte del

desarrollador o de la asociación.

2. Artículo 2: Lineamientos para control de diseño y construcción.

2.1. El Comité de Diseño y Construcción (CDC) será el encargado de operar todas las

fases del proceso para llevar a cabo cualquier obra nueva, demolición, adaptación,

ampliación, remodelación, modificación, restauración y/o complemento de las

edificaciones contenidas dentro del condominio y será su obligación el velar por

conservar la imagen urbana del mismo, sin embargo, el colono adquiere la

responsabilidad compartida para contribuir con el cuidado de su infraestructura e

imagen urbana.

El Comité, a través de su titular, emitirá al propietario las observaciones derivadas

de la revisión que se presente sobre su proyecto y en su caso, le emitirá su

respectivo visto bueno, previo cumplimiento de los requisitos.

Así mismo y en razón a que parte de las funciones del CDC (Comité de Diseño y

Construcción) es el verificar que el propietario se apegue a los lineamientos

establecidos por el presente ordenamiento, cuidando en todo momento en la

estética e imagen urbana del condominio, cualquier punto no previsto por este

Reglamento o por la normatividad aplicable, que pudiera dañar de manera directa

o indirecta dicha imagen urbana, quedará sujeto a la interpretación y criterio de

dicho comité.

2.2. Se prohíben las obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y

conservación del condominio. Cuando las obras impidan el uso temporal de un área

o servicio común, deberá notificarse a los condóminos.

2.3. Todo Condómino que desee efectuar cualquier construcción nueva, remodelación,

ampliación o cambio alguno en su área privativa deberá someterlo a la aprobación

del Comité de diseño y Construcción (CDC) y una vez aprobado el proyecto notificar

a la administración del inicio de la construcción. La solicitud deberá realizarse por

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escrito llenada por propietario y el Director Responsable de obra, anexando copia

de comprobante de propiedad, deslinde, depósito en garantía, constancia de

cuotas de mantenimiento expedidas por la administración y la documentación

solicitada por la administración vigente a la fecha de solicitud del trámite.

2.4. El Comité de diseño y Construcción tendrá 10 (diez) días hábiles para revisar y en

su caso, aprobar los planos y especificaciones entregados por parte de los

Condóminos.

2.5. El procedimiento interno que a continuación se enumera, tiene por objeto orientar

sobre los pasos a seguir para la construcción de un proyecto de vivienda. De igual

forma, cada uno de los puntos contempla los requisitos mínimos para su respectivo

desahogo y emisión de Visto Bueno:

2.5.1. Se entrega reglamento del fraccionamiento y condominio al cliente a la firma

del contrato de compra-venta.

2.5.2. El propietario realiza el pago del deslinde de su predio.

2.5.3. Administración valida este pago y debe comunicárselo al CDC y a la

supervisión de obra.

2.5.4. El propietario, solicita cita a la supervisión para la entrega del deslinde.

2.5.5. Se entrega deslinde del lote, indicando puntas de infraestructura y puntos

topográficos, se entrega polígono en formato digital con cuadro de

construcción.

2.5.6. Se firma la carta de aceptación del reglamento y recepción del deslinde.

2.5.7. El propietario realiza el pago de su revisión de proyecto a la administración

del fraccionamiento/condominio.

2.5.8. El propietario envía los documentos necesarios para su revisión al CDC en

formato digital. (Artículo 2.6)

2.5.9. El CDC inicia con la revisión del proyecto en comunicación directa con el

propietario, en caso de tener comentarios y/u observaciones, esto se realiza a

través del envío de un check-list que indica puntualmente cuales son los puntos

a corregir.

2.5.10. Existe un máximo de 5 revisiones, en caso de que en la quinta revisión el

proyecto no se encuentre aprobado, el propietario deberá volver a pagar la

revisión de su proyecto.

2.5.11. Una vez que el proyecto se encuentre autorizado, el CDC solicitara al cliente

presente sus planos impresos para firmar y sellar la autorización.

2.5.12. Ya que el propietario cuenta con sus planos autorizados y sellados puede

realizar su depósito de fondo de garantía.

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2.5.13. Una vez cubierto el fondo de garantía la administración informa de esto a la

supervisión para poder dar seguimiento al proceso de obra.

2.5.14. Pasa a proceso de supervisión de obra.

Una vez entregados los requisitos completos serán sellados los planos, entregando

al propietario dos juegos de planos arquitectónicos, un juego de planos

hidrosanitarios y un juego de planos estructurales, para que pueda continuar con

su trámite de solicitud de licencia de construcción ante la dependencia

correspondiente del Municipio de Corregidora.

2.6. Los planos que se presenten al CDC para su revisión, deberán contar con la calidad

de presentación y formato tal y como si fueran a ser ingresados ante la autoridad

municipal para su autorización. La ejecución del proyecto deberá de realizarse en

estricto apego a los planos autorizados tanto por el CDC, como por la Dirección.

2.6.1. Los documentos que se deben entregar al CDC para la autorización de

proyecto y emisión de permiso de construcción son los siguientes:

2.6.1.1. Copia de recepción de deslinde aceptación de reglamento firmada

por el propietario y supervisión.

2.6.1.2. Planos Arquitectónicos:

2.6.1.2.1. Planta: Una planta por nivel habitable, planta de azoteas y

planta de sitio.

2.6.1.2.2. Corte: Dos cortes transversales y dos longitudinales (pasar al

menos un longitudinal y un transversal por escaleras).

2.6.1.2.3. Alzados: Fachada frontal y posterior (lateral en caso de ser lote

de esquina o colindancia con área verde).

2.6.1.3. Planos de Acabados:

2.6.1.3.1. Dos renders exteriores, fachada principal y vista aérea (PDF

tamaño carta).

2.6.1.3.2. Fachadas con apuntes de acabados, donde se indique

materiales, colores, texturas, cancelería, herrería, etc. (tamaño

carta, una fachada por página).

2.6.1.4. Planos de Instalaciones:

2.6.1.4.1. Instalaciones Hidrosanitarias: Plantas e isométricos de

instalación de agua potable, sistema de drenaje sanitario y drenaje

pluvial.

2.6.1.5. Contrato de agua potable: Copia de contrato de agua potable con el

organismo operador de agua de El Condado.

2.7. Depósitos en garantía:

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2.7.1. Para garantizar el correcto desarrollo del proyecto, la reparación de aquellos

bienes comunes que sean dañados por el ingreso de materiales, el tránsito de

vehículos pesados, entre otros, los depósitos en garantía para autorizar

cualquiera de los proyectos serán los siguientes:

2.7.1.1. Para la construcción de una planta $11,000.00 (once mil pesos 00/100

M.N.)

2.7.1.2. Para la construcción de dos plantas $21,000.00 (veintiún mil pesos

00/100 M.N.)

2.7.1.3. Para la colocación de techumbres $6,000.00 (seis mil pesos 00/100

M.N)

2.7.2. Una vez concluida la obra y habiendo validado que no existan daños y/o

perjuicios a las áreas comunes del condominio, el importe será reintegrado al

propietario con cheque a su nombre. Para recoger el cheque será necesario

presentar la copia que acredite el depósito a la cuenta donde se realizó y

anexando copia de la terminación de obra otorgada por el CDC. El tiempo de

respuesta, una vez entregados dichos requisitos.

2.7.3. Devolución de depósito en garantía:

2.7.3.1. Requisitar formato de solicitud.

2.7.3.2. La casa - habitación deberá encontrarse en condiciones habitables

interiores y totalmente terminada en sus áreas exteriores.

2.7.3.3. No haber diferencia entre el proyecto autorizado por el CDC y la

construcción final.

2.7.3.4. No haber faltado a alguno de los artículos contenidos dentro del

presente reglamento.

2.7.3.5. Predios vecinos libres de basura, escombro y materiales de

construcción.

2.7.3.6. Banqueta, guarniciones, bases o luminarias para alumbrado público,

señalética vial, minipostes telefónicos y/o de T.V. por cable, gabinetes

telefónicos y pavimento localizados al frente del lote libres de daños.

2.7.3.7. Encontrarse al corriente de pago en cuotas de mantenimiento del

condominio.

2.8. El establecimiento de los sistemas de aprobación aquí determinados no considera

como una modificación cualquier derecho u obligación de los Condóminos de

mantener, reparar sus áreas privativas como se especifica en el presente

reglamento.

2.9. En virtud de que los planos y especificaciones aprobados por el Comité de vigilancia

y el Administrador no incluyen el estudio profundo de diseños de ingeniería, estos

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órganos no asumen responsabilidad alguna por dichos planos, ni por cualquier

defecto en la estructura que se construya de conformidad con dichos planos y

especificaciones, ni por incumplimientos en cuanto a las disposiciones aplicables.

2.10. A efecto de garantizar el fiel cumplimiento de los artículos establecidos en el

presente documento, así como para salvaguardar la imagen urbana y plusvalía del

condominio, el propietario, PREVIO a la obtención del visto bueno de su proyecto

por parte del CDC, está obligado a depositar un cierto monto en efectivo por las

cantidades que a la fecha se encuentren vigentes, el cual será determinado por el

CDC dependiendo de las características y magnitud de su proyecto.

2.11. El monto de la garantía en efectivo que el colono deposite ante el

desarrollador o ante el CDC, podrá verse afectado de manera parcial o total

dependiendo de la falta cometida, en siguientes casos:

2.11.1. Afectación parcial:

2.11.1.1. Cuando la obra en proceso no cuente con los sanitarios necesarios

para el servicio de los trabajadores de la construcción, o que éstos utilicen

predios baldíos u otras propiedades para realizar sus necesidades

biológicas;

2.11.1.2. Que la obra no cuente con los contenedores de basura específicos

para el depósito de los desperdicios de alimentos y bebidas consumidos

por los trabajadores de la construcción;

2.11.1.3. Que los sobrantes, desperdicios y/o empaques de materiales de

construcción o de mobiliario utilizados dentro de la obra, no se

encuentren debidamente ordenados, clasificados y asegurados contra el

posible arrastre del viento;

2.11.1.4. Cuando la obra se encuentre suspendida en sus labores de

construcción y el propietario no haya realizado las acciones necesarias

para mitigar el impacto visual negativo que ello genere;

2.11.1.5. Cuando en general, el propietario y/o sus trabajadores y/o

proveedores no den cumplimiento a las disposiciones que en materia de

obra, imagen urbana y limpieza se encuentren contenidos dentro del

presente ordenamiento.

2.11.1.6. Cuando con el monto depositado y mientras se encuentre la obra en

proceso de construcción, puedan ser cubiertos los gastos derivados por

situaciones atribuibles al propietario que comprometan la imagen

urbana, limpieza, integridad de la urbanización, servicios y operatividad

del condominio, y éstos no hayan sido atendidos por el propietario de

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manera oportuna previo aviso o requerimiento por escrito emitido por el

CDC.

2.11.2. Afectación total (cancelación automática):

2.11.2.1. Cuando la obra no respete lo autorizado por el CDC.

2.11.2.2. Cuando durante el proceso de construcción se afecten por

negligencia o descuido por parte del propietario y/o sus trabajadores y/o

proveedores, elementos que formen parte de la infraestructura y/o

urbanización del condominio. Bajo el entendido que el propietario está

obligado a cubrir de manera inmediata e incondicional todos y cada uno

de los daños que su personal y/o contratistas hayan ocasionado de

acuerdo al presupuesto que el desarrollador le presente.

2.11.2.3. Cuando el propietario y/o sus trabajadores y/o proveedores realicen

conexiones no autorizadas por el CDC o por el desarrollador, a las redes

de infraestructura hidráulica y eléctrica del condominio (agua potable,

energía eléctrica o alumbrado público).

2.11.2.4. Cuando una vez finalizada la obra, no hayan sido atendidos los avisos

o requerimientos por escrito emitidos por el CDC, en donde se hayan visto

comprometidos aspectos de la imagen urbana, limpieza, integridad de la

urbanización, servicios y/o la buena operatividad del condominio.

2.11.3. Cabe señalar que el propietario que realice alguno de los supuestos arriba

mencionados, que signifiquen cancelación automática de la garantía

depositada, estará obligado a depositarla nuevamente a efecto de poder

continuar con sus respectivos trabajos de construcción, en caso de que ésta

aún no haya finalizado, de lo contrario el CDC podrá clausurar la obra sin previo

aviso.

2.12. La garantía en efectivo depositada podrá ser devuelta a su propietario una

vez que se hayan finalizado los trabajos de construcción dentro de su lote; cuando

la construcción cumpla con las características de habitabilidad previstas dentro del

presente reglamento; y cuando no se haya incurrido en faltas u omisiones al mismo

o no se haya caído en alguno de los supuestos previstos anteriormente, en cuyo

caso la garantía no podrá ser devuelta de manera íntegra.

3. Artículo 3: Control de diseño.

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3.1. El control del diseño define las bases, especificaciones y recomendaciones a las que

deberán sujetarse los proyectos de crecimiento, ampliación o remodelación de las

áreas privativas del condominio. Todo proyecto de construcción, remodelación o

ampliación se someterá a lo establecido en el presente reglamento. El Comité de

diseño y construcción (CDC) deberá vigilar el cumplimiento de las disposiciones en

materia de control del diseño.

3.2. Definiciones:

3.2.1. Crecimiento de la vivienda: Obra de ampliación que incluye la construcción

de espacios adicionales o modificaciones a la construcción original de la

vivienda, departamento o local; en su caso, adquiridos por el Condómino.

3.2.2. Imagen: Apariencia física de los elementos que conforman las fachadas de la

vivienda, departamento o local, que son percibidos visualmente.

3.2.3. Fachada: Conjunto de elementos físicos y arquitectónicos que conforman la

imagen estética de la vivienda.

3.2.4. Terreno adicional: Superficie de lote adquirido por el Condómino de forma

adicional o excedente, al que se contempla dentro del contrato traslativo de

dominio correspondiente suscrito por el propio Condómino.

3.3. Los Condóminos deberán obtener la autorización del Administrador y del Comité

de vigilancia al inicio de los trámites de los permisos gubernamentales para efectuar

el proyecto de construcción, remodelación o ampliación de su área privativa de

conformidad con las disposiciones legales aplicables.

3.4. Respecto de la fachada, y para el cuidado de la imagen urbana, queda prohibido

realizar obras de construcción o remodelación en las áreas ajardinadas de los

espacios comunes, incluyendo la colocación de cualquier material que afecte o

reduzca las mencionadas áreas. En caso de las áreas privadas toda techumbre

deberá sujetarse a las restricciones y porcentajes de ocupación marcados en este

reglamento.

3.5. Todas las instalaciones tales como aires acondicionados, tendederos, calentadores

de agua tanques de gas, y cualquier otro equipo instalado en la vivienda, deberán

estar siempre en el patio de servicio o quedar cubiertos para que no se vean de

ningún lugar exterior.

3.6. Cada lote habitacional deberá construir un murete para ubicar sus medidores de

electricidad, conforme a la reglamentación de la Superintendencia de la C.F.E., agua

potable y agua tratada en su caso.

3.7. Será necesario que el proyecto de la vivienda estipule un sistema integral de

tanque(s) estacionario(s) de gas L.P. en el que las instalaciones necesarias al caso

deberán ser ocultas desde cualquiera de las fachadas y cumplir con las

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especificaciones que en su caso determinen las autoridades competentes. No

podrán ubicarse en zona de restricción.

3.8. No se podrán plantar árboles de altura mayor a 2.50 metros a menos de dos metros

de la línea divisoria entre una propiedad y otra; así mismo toda vegetación

contenida dentro de la misma deberá ser podada y mantenida por el colono.

3.9. Cada lote, deberá construir la banqueta del área que le corresponda a partir de la

guarnición, a todo lo largo del frente del terreno, el acabado será acorde al

condominio correspondiente:

3.9.1. San Joaquín: acabado escobillado en concreto f’c=150 kg/cm2 armado con

una capa de malla electro-soldada 6-6/6-6, asentar la banqueta sobre

superficie bien nivelada y compactada, respetando registros y preparaciones

existentes de los servicios comunes de alumbrado, telefonía, agua potable y

cualquier otro aplicable. Banqueta de 0.80 m de ancho.

3.9.2. San Juan: acabado escobillado en concreto f’c=150 kg/cm2 armado con una

capa de malla electro-soldada 6-6/6-6, asentar la banqueta sobre superficie

bien nivelada y compactada, respetando registros y preparaciones existentes

de los servicios comunes de alumbrado, telefonía, agua potable y cualquier

otro aplicable. Banqueta de 0.80 m de ancho.

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3.9.3. San Antonio: acabado escobillado en concreto f’c=150 kg/cm2 armado con

una capa de malla electro-soldada 6-6/6-6, asentar la banqueta sobre

superficie bien nivelada y compactada, respetando registros y preparaciones

existentes de los servicios comunes de alumbrado, telefonía, agua potable y

cualquier otro aplicable. Banqueta de 0.80 m de ancho.

3.9.4. San Andrés: acabado escobillado en concreto f’c=150 kg/cm2 armado con

una capa de malla electro-soldada 6-6/6-6, asentar la banqueta sobre

superficie bien nivelada y compactada, respetando registros y preparaciones

existentes de los servicios comunes de alumbrado, telefonía, agua potable y

cualquier otro aplicable. Banqueta de 0.80 m de ancho.

3.9.5. San José: construcción de banqueta a base de adocreto color negro de

medidas 20 x 20 x 5 cm, asentado sobre una cama de arena bien nivelada,

respetando registros y preparaciones existentes de los servicios comunes de

alumbrado, telefonía, agua potable y cualquier otro aplicable. Banqueta de

1.20 m de ancho.

3.10. Es obligatorio que cada propietario de cualquier lote o lotes, coloque un

árbol en el área de banqueta. El árbol podrá ser de la especie que el cliente elija,

siempre y cuando cuiden el tipo de raíz para no afectar banquetas y deberá ser

mayor a 2 metros de altura al momento de su plantación.

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3.11. Todo lote, indistintamente de su uso, tamaño o forma deberá respetar sus

linderos y evitar invasiones a predios vecinos. Cuando los lotes presenten desnivel

topográfico o cuando la construcción requiera el uso de terraplenes, estos deberán

estar confinados por muros de contención. Los “pateos” de dichos muros de

contención nunca deberán salir de los linderos del predio, esto prevé erosiones

sobre la plataforma y el terreno de los predios vecinos. En caso de no hacer uso de

esta regla, realizar acuerdos entre condóminos o cualquier acción distinta a lo

mencionado el colono será responsable de solventar los posibles daños

constructivos y legales que se deriven por la afectación a propiedades vecinas.

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4. Artículo 4: Lineamientos de diseño y construcción.

4.1. Para garantizar el nivel residencial medio del condominio toda vivienda ubicada

dentro de los condominios deberá cumplir con las características propias de diseño,

espacios arquitectónicos y acabados para dicho nivel, y deberá mantener una

armonía estética con el resto de las construcciones, por lo que cada proyecto será

revisado y aprobado por el CDC a cargo.

4.2. Para garantizar el nivel residencial del condominio, queda estrictamente prohibido

ubicar cualquier tipo de comercio o servicio en lotes de uso habitacional.

4.3. La ejecución del proyecto deberá de realizarse en estricto apego a los planos

autorizados por el CDC.

4.4. Los estilos arquitectónicos de las viviendas en condominio serán libres siempre y

cuando cuenten con una composición arquitectónica y acorde con el nivel del

condominio, cuidando aspectos tales como la proporción de volúmenes y vanos,

alturas, remates, contrastes, formas, etc. Aun siendo libre el estilo e identidad del

condominio o edificio, el diseño deberá ser aprobado por el CDC y cumplir con

todos y cada uno de los lineamientos establecidos por el Reglamento de

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Construcción aplicable, la Dirección y los propios contenidos dentro del presente

reglamento.

Dado que este es un Condominio Campestre Residencial, el uso de materiales

regionales como la cantera, la piedra, el sillar, la madera, etc. deberán predominar

en el lenguaje arquitectónico; encontrando que los estilos grecorromanos,

afrancesados, californianos, postmodernos, etc. donde el uso exagerado de

ornamentos, demerita la imagen arquitectónica del condominio, por lo que quedan

estrictamente prohibidos en este conjunto habitacional.

4.5. Todos los lotes contenidos dentro del condominio son de carácter indivisible y solo

estarán permitidas las fusiones de dos o más lotes contiguos para conformar una

sola unidad topográfica con el fin de ubicar alguna construcción individual de

mayores dimensiones, siempre y cuando se obtenga en primer lugar la autorización

por parte del CDC y posteriormente de las autoridades municipales

correspondientes en ese orden.

4.6. Todos los lotes ubicados dentro del condominio deberán respetar una restricción

normativa frontal y posterior, restricción que deberá quedar libre de construcción,

esto de acuerdo a las normas dispuestas en el plan parcial de Desarrollo Urbano de

Los Olvera, Corregidora; Qro. La restricción será en ambos casos de 3.00 metros al

frente, contados a partir del alineamiento del lote y del límite de colindancia en la

parte posterior del predio.

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En casos especiales y específicos (esquinas, lotes irregulares) el CDC estará

facultado para autorizar por escrito cualquier modificación pertinente a esta

norma, siempre y cuando se cumpla con lo establecido por la legislación municipal

aplicable.

Para cualquier condominio se deberá considerar dos tipos te lotes; lotes regulares

e irregulares o especiales. Las restricciones del artículo 4.6 aplican para los lotes

regulares.

En caso de tratarse de lotes con infraestructura hidrosanitaria y/o pluvial, la

restricción de construcción será de 4.00 metros, cubriendo así la franja donde se

ubica esta infraestructura.

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4.7. Las viviendas ubicadas dentro del condominio deberán garantizar el nivel

residencial medio del mismo, por tanto deberán cumplir con mínimo 2 niveles de

construcción, sin embargo, podrán edificarse viviendas de un solo nivel, siempre y

cuando su volumetría, distribución, acabados y diseño arquitectónico reflejen una

vivienda acorde con el nivel. De igual manera, las viviendas que contemplen una

segunda planta (tercer nivel) o sótano, y siempre y cuando se cumpla con la altura

máxima y el COS Y CUS establecido por la municipalidad; deberán proyectar dichos

espacios ya sean cubiertos o semi-descubiertos, respetando remetimientos del

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paño delantero del primer nivel de mínimo 3.00 m y del paño posterior mínimo 2.00

m.

4.8. Todo lote deberá cumplir con los lineamientos de COS (Coeficiente de Ocupación

del Suelo) establecidos por la secretaría de desarrollo urbano, siendo, en el caso del

condominio, posible ocupar un máximo del 60% de la superficie del lote para

construcción, y dejando libre un mínimo del 40% del área.

De igual manera, todos los lotes deberán cumplir con el CUS (Coeficiente de

Utilización del Suelo) establecido por dicha secretaría., pudiéndose construir el

equivalente al 1.8 de la superficie total del lote, siempre y cuando no se exceda el

COS señalado previamente y las restricciones de los artículos 4.6 y 4.7 del presente

reglamento.

La construcción de sótanos o elementos habitables bajo nivel de alineamiento

también son objeto de cálculo para COS y CUS, por tanto, deberán de ajustarse a

los lineamientos antes mencionados.

A sí también, dando cumplimiento al art. 11 del Reglamento de Construcción del

estado de Querétaro, todo proyecto deberá respetar un CAS (Coeficiente de

Absorción del Suelo) del 12.5 %, lo cual indica que un porcentaje del lote debe

permitir la infiltración del agua pluvial al subsuelo, este porcentaje podrá

considerarse dentro del 40% del área libre del lote.

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4.9. Conforme al art. 4.6 del presente, la restricción frontal de 3.00 m deberá quedar

libre de cualquier construcción exceptuando el murete de instalaciones y servicios,

sin embargo, se permitirá la colocación de techumbres, que proporcionen sombra

a los estacionamientos vehiculares de la vivienda, siempre y cuando se trate de

elementos semi – descubiertos o volados y solo si su ubicación no rebasa el 40% de

área libre mínima (COS). Dichos elementos deberán ser de diseño ligero, no se

permitirán elementos que puedan dar origen a espacios arquitectónicos habitables

y su diseño y ubicación será sujeto de revisión por el CDC.

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4.10. Los lotes irregulares en esquina deberán respetar las restricciones de

construcción señaladas en el art. 4.6 considerando que el frente del lote al cual se

aplicará la restricción es únicamente la franja que visualmente complementa la cara

frontal del resto de los lotes regulares de su manzana.

4.11. Los lotes irregulares especiales deberán cumplir con restricciones como el

resto de los lotes, con las consideraciones siguientes:

4.11.1. Será aplicable una restricción libre de toda construcción (excepto murete de

medición) mínima de 2.00m a lo largo de la fachada frontal y posterior del

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predio, contados a partir del alineamiento del lote, y del límite de colindancia

del predio.

4.11.2. Cumpliendo con el mismo porcentaje de restricción que cualquier lote

regular, esto es equivalente al 32 % del lote. Así mismo los lotes menores a 150

m2 podrán aplicar el art. 4.12 del presente reglamento.

4.12. Los lotes irregulares especiales deberán cumplir con el COS, CUS Y CAS

establecido en el art. 4.8, así como con todos los lineamientos del presente

reglamento y las disposiciones municipales.

4.12.1. En lotes con superficie menor a 150 m2., se podrá afectar únicamente la

restricción trasera del predio y construir exclusivamente en planta baja, cuarto

de servicio, de lavado o bodega, sin que su construcción ocupe más del

equivalente a 1/3 del ancho del lote, y que de ningún modo genere otro espacio

cubierto o habitable en planta alta., la altura máxima de dicho elemento será

de 3.00 m incluyendo pretiles.

4.13. Las viviendas ubicadas al interior del condominio no podrán exceder de 3

(tres) niveles o 10.50 m de altura total medida contando a partir del nivel 0.00 de

banqueta para terrenos planos y con pendiente descendente; para los terrenos con

pendiente ascendente el punto 0.00, será el punto medio promedio de terreno

natural. Para ambos casos, la altura máxima de la vivienda será el punto máximo

del pretil alcanzado por la construcción en caso de techumbres planas, o en su

defecto, el punto más alto de la cumbrera o linternilla si se tratase de losas

inclinadas o bóvedas.

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4.14. Toda edificación debe respetar lineamientos de orden municipal en cuanto a

bardas y juntas constructivas con las obras vecinas, cada lote deberá contar con su

propia barda perimetral, y su diseño y materiales serán aprobados por el CDC.

Asimismo, entre dichas bardas, deberá existir una separación de 5 centímetros

(junta constructiva), para ello cada propietario o colono deberá considerar una

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separación de 2.5 centímetros hacia dentro de su lote en todas sus colindancias;

asimismo, deberán convenir con sus vecinos, en caso de ser necesario, la colocación

de chaflanes en la parte superior de dicha junta constructiva. Si es necesario el CDC

apoyará como intermediario para que los propietarios involucrados lleven a cabo

sus chaflanes en común acuerdo.

4.15. Las viviendas que cuenten con elementos delimitativos de propiedad tanto

en sus colindancias laterales, delanteras como traseras, deberán respetar alturas

máximas de 1.60 y 2.40 m, respectivamente.

Las caras laterales y trasera de la vivienda deben ser terminadas con aplanado y

pintura en color blanco o en su defecto en el color o acabado que complemente la

fachada de la vivienda; queda prohibido que el colono utilice para su beneficio y sin

el consentimiento de su(s) respectivo(s) vecinos, las caras exteriores de las

construcciones, bardas o elementos delimitativos de propiedad colindantes.

Todo lote deberá respetar los siguientes criterios de diseño para elementos

delimitativos:

4.15.1. Elementos delimitativos de colindancia delanteros:

4.15.1.1. Se podrán ubicar rejas en forja de hierro, aluminio o acero inoxidable,

con altura máxima de 1.60 m, en colores preferentemente blanco, negro,

verde u óxido; o bien la combinación de un muro bajo con altura máxima

de 60 cms y una reja de 100 cms como máximo en su parte superior.

Dichos elementos, podrán ser ubicados dentro de la franja de restricción

frontal del predio (3.00 m), después de dicha restricción, se podrá

incrementar la altura del elemento lateral divisorio hasta los 2.40m.

4.15.1.2. Podrá permitirse el uso de arbustos siempre y cuando se respete la

altura máxima de 1.60 metros permanentemente.

4.15.2. Bardas de colindancia traseras:

4.15.2.1. Las bardas laterales traseras, deberán contar con una altura máxima

de 2.40 m, y en su parte superior, UNICAMENTE se podrá colocar una reja

de forja en hierro con altura no mayor a 1.00 m y color blanco, negro,

verde u óxido.

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4.15.2.2. Para los casos en que el lote colinde en su parte posterior con la barda

perimetral del condominio, se podrá:

4.15.2.2.1. Construir una barda paralela a ésta, la altura deberá ser

idéntica a la barda del condominio, sólo en casos que la topografía

del terreno sugiera un aumento de altura, para garantizar la

seguridad del colono, se revisará la propuesta por el CDC. Así mismo,

la construcción de dicha barda, deberá prever su respectiva junta

constructiva de 2.5 cm con respecto a la barda perimetral del

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condominio, y encontrarse aplanada y pintada en su cara exterior en

color blanco.

4.15.2.2.2. Colocar sobre la barda perimetral del condominio, una reja de

forja en hierro con altura no mayor a 1.00 m y color blanco, negro,

verde u óxido de diseño aprobado previamente por el CDC, no se

permitirán otros elementos como malla ciclónica o cercas de púas.

4.16. Queda prohibida la ubicación de bardas y portones al frente de las viviendas.

4.17. Los diseños de los elementos forjados en fierro, tales como rejas,

protecciones, puertas para pasillos laterales en caso de ser necesarias etc., deberán

evitar el empleo de elementos orgánicos (curvos), remates robustos o salientes.

4.18. En azoteas se podrán colocar, antenas de T.V. por cable, tanques de gas

estacionario, equipos de aire acondicionado y otras instalaciones especiales o

complementarias, siempre y cuando su ubicación no sobresalga de la altura del

pretil, debiendo quedar ocultas de tal manera que no sean visibles desde cualquier

punto del exterior de la vivienda, incluyendo la fachada posterior; y respetando en

todo momento la altura máxima permitida de 10.50 m.

4.19. Considerando el nivel residencial medio del condominio, toda vivienda

deberá cumplir con las características propias de diseño, espacios arquitectónicos

y acabados para este nivel, y deberá mantener una armonía estética, por lo que

aspectos especiales derivados de la geometría o topografía del predio, así como

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aspectos especiales propios de cada proyecto serán evaluados revisados y

aprobados por el CDC.

4.20. Toda vivienda deberá considerar dentro de su proyecto, el número de

cajones de estacionamiento que le corresponda de acuerdo a su superficie de

construcción y a lo establecido por la Sección 2 del Artículo 355 del Reglamento de

Construcción, mismos que deberán contar con las dimensiones mínimas de 2.50 m.

X 5.00 m., de acuerdo a ese mismo ordenamiento. Marcar claramente en planos los

cajones con número de cajón y medida para fines de aprobación.

4.21. Cada una de las viviendas deberá considerar un murete de instalaciones y

servicios, el cual contendrá el medidor de energía eléctrica, el interruptor

termomagnético general, un registro para telefonía, un registro para televisión por

cable y espacio para colocar el número oficial.

Opcionalmente se sugiere colocar espacio para un nicho para el medidor de gas

natural, un espacio para la colocación de un bote de basura y un espacio para

interphone o timbre.

Dicho murete deberá contar con las siguientes características:

4.21.1. Deberá cumplir las especificaciones oficiales de la C.F.E. (CFEEM-BT105).

4.21.2. Su diseño deberá ser armónico con la arquitectura de la vivienda de acuerdo

a las propuestas de diseño sugeridas.

4.21.3. Será dispuesto en su geometría, de manera paralela o perpendicular a la

banqueta, siempre y cuando contenga todos los elementos mínimos citados en

el primer párrafo del presente y el medidor de energía eléctrica se encuentre

justo al límite del predio y con frente hacia la vía pública (banqueta).

4.21.4. Sus dimensiones serán mínimamente de: 35 cms de frente, 70 cms de fondo

(95 cms si considera gas natural) y 2.00 m de altura.

4.21.5. Contará con el número oficial del predio, debiéndose colocar de manera

adosada al mismo y bajo ninguna circunstancia estar pintado.

4.21.6. En caso de considerar espacio para guardado de bote de basura, las puertas

para su acceso, deberán ser acordes con el diseño del resto de la vivienda y

similares a las protecciones que, en su caso, contemple la vivienda, realizadas

en herrería de acero forjado., con colores blanco, negro, verde u óxido.

4.21.7. Deberá ser pintado en color blanco o acorde a los colores contemplados para

la vivienda.

4.22. El murete de instalaciones y servicios para comercios, será propuesto por el

interesado y será aprobado por CDC, pero deberá de igual forma ser estético, que

cumpla con las especificaciones establecidas por la C.F.E., y estar acorde con las

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disposiciones del condominio. A continuación, se muestra una propuesta tipo que

el condómino puede tomar para realizar un diseño similar.

Opción A:

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Opción B:

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4.23. Queda prohibido para todos los casos, que el número oficial de la vivienda

sea pintado, pudiendo ser de aluminio, acero inoxidable o fierro forjado pintado en

color negro, aluminio, blanco y óxido, y deberá ser adosado al murete de

instalaciones.

4.24. La pintura en fachadas exteriores podrá ser aplicada integralmente en el

acabado o aplicarse las siguientes técnicas: cal, vinílica o acrílica mates. Queda

terminantemente prohibido el uso de esmaltes, azulejos y acabados metalizados

en los muros, así como de cualquier otro producto que produzca terminados

brillantes.

4.25. Los colores a utilizar en fachadas exteriores, deberán ser

predominantemente colores claros, blanco, beige, gris y se podrá utilizar colores

contrastantes tales como terracotas y azules para resaltar volúmenes

arquitectónicos en fachadas, mismos que serán aprobados por el CDC, o bien

materiales pétreos aparentes en su color original.

4.26. La cancelería exterior de la vivienda podrá ser de aluminio en color blanco,

negro o natural; de herrería, en color blanco o negro, madera en tonos similares al

tabaco. El uso de cualquier otro material para cancelería, será estudiado por el CDC,

quedando prohibidos materiales como el aluminio color dorado.

4.27. Únicamente se permitirá el uso de cristal natural transparente o tintex verde

claro, si se propone este último deberá entregar muestra al CDC para su

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aprobación, quedando terminantemente prohibido el uso de cristales reflejantes,

tales como reflectasol, bronce solar, filtrasol, ahumados o similares, así como el uso

de vitroblock en fachadas.

4.28. Las cubiertas que prevean losas inclinadas, deberán terminarse con teja de

barro natural rojo mate, se prohíbe el uso de teja vidriada o de otras tonalidades.

4.29. Las losas inclinadas, contarán con una pendiente que se encuentre entre el

los 18° y 35° con respecto a la horizontal.

4.30. Las viviendas que cuenten con cubiertas y/o losas planas deberán

impermeabilizarlas con un acabado en color verde, siendo posible colocar distintos

tipos de impermeabilización como prefabricados, emulsiones, elastométrico u

membrana asfáltica, siempre y cuando sean en acabado color verde, en el anexo de

este reglamento se incluye una lista de los impermeabilizantes permitidos y

recomendados.

4.31. Las caras exteriores de los muros con colindancias deberán ser aplanadas en

mortero y ser pintadas en color blanco, o color acorde al conjunto de la fachada,

independientemente del material con el que hayan sido construidas.

4.32. Las áreas de servicio deberán ubicarse preferentemente en la parte posterior

de la vivienda, en caso de que el diseño arquitectónico obligue a colocarlas al frente

de ésta, deberán estar completamente ocultas; y en caso de que se requiera cubrir

total o parcialmente dicho espacio, las cubiertas empleadas para tal fin deberán ser

aprobados previamente por el CDC y estar dentro de los lineamientos de restricción

antes previstos en este reglamento.

4.33. Estará permitida la ubicación de albercas, siempre y cuando respeten una

restricción de 1.2 m con respecto a cualquier propiedad vecina, y deberán contar

con equipo adecuado de filtrado y recirculación de agua. Asimismo, la ubicación de

canchas deportivas para uso residencial exclusivamente, se podrá ubicar dentro de

lote siempre y cuando cumpla con los requerimientos de diseño que el CDC le

establezca.

4.34. Los estilos arquitectónicos de las viviendas serán libres siempre y cuando

cuenten con una composición arquitectónica adecuada, cuidando aspectos tales

como la proporción en volúmenes y vanos, alturas, remates, contrastes, formas,

etc., y aun siendo libre el estilo e identidad de la vivienda, el diseño deberá ser

aprobado por el CDC y cumplir con todos y cada uno de los lineamientos

establecidos dentro del presente reglamento.

4.35. En el caso en que algún colono cuente un lote adicional colindante a su

propiedad construida y pretenda utilizarlo en su totalidad como jardín, podrá

delimitarlo respetando las restricciones para la ubicación de bardas, y bajo las

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características de diseño descritas dentro del Artículo 4.15 (elementos

delimitativos) del presente reglamento.

4.36. Queda prohibido el unificar las descargas de agua pluvial, con las líneas de

descarga sanitaria de la vivienda, de acuerdo a lo establecido por el Artículo 189 del

Reglamento de Construcción. Dichas descargas pluviales, deberán ser canalizadas

al exterior de la vivienda o a las áreas verdes de la misma.

4.37. Toda instalación hidráulica deberá contar con un mínimo de presión

recomendado por el reglamento de Construcciones, de tal modo que la salida del

servicio más alto deberá cumplir con un mínimo de 1.80m a la base del tinaco (en

caso de regadera la altura se mide de la cebolla a la base del tinaco).

5. Artículo 5: De las construcciones en proceso.

5.1. En ningún caso se aceptarán materiales ni escombros producto de los trabajos de

ampliación y remodelación o construcción en las vialidades, banquetas y áreas

comunes del condominio.

Estos tendrán que ser depositado dentro del área privativa de la construcción en

proceso. El Condómino deberá limpiar la zona correspondiente si el camión de los

materiales por algún motivo tira o derrama algún material, escombro o basura.

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5.2. El propietario queda obligado a proporcionarle al CDC un listado con los

trabajadores de la industria de la construcción que laborarán dentro de su

proyecto, así como el nombre y teléfono de la persona que será responsable de

dichos trabajadores, a fin de que se le proporcionen las credenciales

correspondientes, mismas que deberán portar en todo momento durante su

estancia laboral dentro del condominio. Cabe señalar, que el propietario es

responsable también de informarle a su cuerpo de trabajadores, sobre los

lineamientos que en materia de seguridad e higiene rijan dentro del desarrollo y

dentro de su propia construcción, en base al presente documento y en base a las

leyes, reglamentos y Normas Oficiales Mexicanas específicas sobre dichos temas.

5.3. La estancia temporal de vigilantes o veladores dentro de las construcciones que se

encuentren en proceso, deberá ser de acuerdo al protocolo de seguridad que a esa

fecha se encuentre en plena operatividad dentro del condominio,

independientemente de ello, el propietario deberá proporcionar un listado de las

personas que permanecerán dentro de los predios desempeñando dichas

funciones, así como de su responsable, a efecto de minimizar posibles problemas

de seguridad.

5.4. Todos los empleados, proveedores y personal involucrado en la construcción de las

obras, deberán cumplir con todas y cada una de las disposiciones de seguridad que

determine el condominio, siendo el propietario o colono el responsable de su

cumplimiento.

5.5. Durante el proceso de construcción se deberá trabajar sólo en horas hábiles es decir

desde las 8:00 a.m. hasta las 6:00 p.m. De lunes a viernes y sábados de 8:00 a.m. a

12:00 p.m. Los domingos y días festivos no se permite trabajar. Después o antes de

este horario no se podrán realizar trabajos, lo anterior con el propósito de permitir

el descanso de los Condóminos colindantes. Esta disposición no será aplicable para

“El Desarrollador”.

5.6. Queda prohibido el realizar conexiones eléctricas provisionales a la infraestructura

del condominio.

5.7. Queda estrictamente prohibido el uso del agua potable extraída de la toma que se

localice a pie del lote, para el uso de actividades constructivas de acuerdo a lo

dispuesto por el Artículo 29 de la Sección Tercera del Reglamento para el uso

Eficiente del Agua en Poblaciones del estado de Querétaro.

5.8. Durante el proceso de construcción, el Condómino deberá cuidar de no dañar

instalaciones u otros elementos comunes. En el caso de que esto sucediera, el

Condómino será el responsable de cubrir los gastos que genere por la reparación

del daño.

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5.9. Si el Condómino o propietario decide construir su casa por etapas, deberá cuidar la

imagen de su casa, procurando que los elementos estructurales como varillas,

muros, trabas o cubiertas, no queden en etapas de obra negra, debiendo por lo

menos terminar las fachadas principales de la casa al frente y laterales en esquina.

5.10. En caso de generar material como tierra, escombro, troncos o ramas

productos de la construcción; el Condómino y/o ocupante deberá recolectarlo y

llevarlo a los depósitos municipales especiales.

5.11. Queda estrictamente prohibido realizar mezclas de cemento o de otros

materiales, o dejar equipo y maquinaria de construcción en las banquetas,

andadores, así como en las áreas y bienes comunes.

5.12. Las obras en construcción deberán en lo posible mantenerse libres de

desperdicios o sobrantes de materiales de construcción.

5.13. En caso de utilizarse concreto premezclado y vaciado con camión-bomba, se

deberán tomar las previsiones necesarias para evitar que los desperdicios del

mismo dañen banquetas, guarniciones o arroyos de vialidades; la reparación de

cualquier daño causado será cubierto por el propietario o colono y deberá ejecutar

las reparaciones a que haya lugar, conforme a las especificaciones que le indique el

desarrollador.

5.14. El propietario y/o ocupante será responsable de que todo el personal

relacionado con la obra, observe buena conducta y respeto hacia los demás durante

la permanencia en el condominio.

5.15. Todas las construcciones en el condominio deberán contar con un bote o

depósito para la basura de dimensiones propias para el correcto manejo de los

desechos de la obra. Así como contar con un sanitario conectado a la red de drenaje

para uso de los trabajadores de la construcción por lote.

5.16. Será obligación del colono y del DRO, el asegurarse que la obra en proceso

cumpla con todas y cada una de las normas que en materia de seguridad e higiene

sean aplicables para la misma, deslindándose el desarrollador, el CDC y la

asociación, de cualquier responsabilidad sobre los posibles incidentes que se

susciten dentro de los lotes y/o obras en proceso de construcción.