los condominios materias especializadas

Mag. Catalina Ferrera Cuevas: junio 2010Mag. Catalina Ferrera Cuevas: junio 2010 11

Los CondominiosLos Condominios


AntecedentesAntecedentesAntes de la promulgación de la Ley Antes de la promulgación de la Ley Num.5038, sobre condominios, esta figura Num.5038, sobre condominios, esta figura jurídica estaba regida por el Art. 664 del jurídica estaba regida por el Art. 664 del Código Civil.Código Civil.

Con el surgimiento de la Ley 5038 queda Con el surgimiento de la Ley 5038 queda caracterizado el condominio. Esta caracterizado el condominio. Esta disposición fue complementada por la Ley disposición fue complementada por la Ley Num. 404 del año 1972 que reguló las Num. 404 del año 1972 que reguló las propiedades horizontales divididas por propiedades horizontales divididas por muros y tabiques. muros y tabiques.


Cambios introducidos por la Cambios introducidos por la Ley 108-05Ley 108-05

Deroga la Ley Num.404 de 1972 sobre la Deroga la Ley Num.404 de 1972 sobre la propiedad horizontal.propiedad horizontal.

Deroga y modifica parcialmente la Ley Deroga y modifica parcialmente la Ley Num. 5038, sobre condominios, Num. 5038, sobre condominios, particularmente los Artículos particularmente los Artículos 1,2,3,10,19,20,23, 24, 33 y 34. 1,2,3,10,19,20,23, 24, 33 y 34.


Definición de CondominioDefinición de CondominioEl vocabulario Jurídico de Henri Capitant El vocabulario Jurídico de Henri Capitant ofrece la siguiente definición:”Derecho de ofrece la siguiente definición:”Derecho de propiedad existente a favor de varias propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien inmueble bajo la personas sobre un bien inmueble bajo la forma de cuotaspartes, ideales “o partes forma de cuotaspartes, ideales “o partes ideales”, es decir fracciones. Permite a cada ideales”, es decir fracciones. Permite a cada copropietario usar de la cosa bajo la copropietario usar de la cosa bajo la condición de respetar los derechos condición de respetar los derechos concurrentes de los otros, gozar de ella y en concurrentes de los otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la principio disponer del bien libremente, en la medida de su cuota parte.”medida de su cuota parte.”


Definición (Continuación)Definición (Continuación)Art.100 de la Ley 108-05:Art.100 de la Ley 108-05:

““Es el derecho en virtud del cual distintas partes de Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”.las partes comunes”.

La definicion anterior esta acorde con el artículo 1 La definicion anterior esta acorde con el artículo 1 de la Ley 5038.de la Ley 5038.


Objeto de la Ley de CondominiosObjeto de la Ley de Condominios

Regula el sistema de propiedad por Regula el sistema de propiedad por pisos o departamentos estableciendo pisos o departamentos estableciendo los derechos y deberes de cada los derechos y deberes de cada propietario, evitando así los posibles propietario, evitando así los posibles conflictos que pudieran surgir. conflictos que pudieran surgir. Las unidades o subparcelas que la Las unidades o subparcelas que la componen pueden ser objeto de tráfico componen pueden ser objeto de tráfico jurídico de manera independiente.jurídico de manera independiente.


Objeto: ContinuaciónObjeto: Continuación

El Régimen de Condominio es El Régimen de Condominio es aplicable para dividir edif icaciones, aplicable para dividir edif icaciones, complejos residenciales, hoteleros, complejos residenciales, hoteleros, industriales, cementerios privados, industriales, cementerios privados, o o cualquier otro sistema de cualquier otro sistema de propiedad inmobil iaria en la que se propiedad inmobil iaria en la que se pretenda establecer una relación pretenda establecer una relación inseparable entre los sectores de inseparable entre los sectores de propiedad exclusiva y sectores propiedad exclusiva y sectores comunescomunes . .


Aplicación del Régimen de Aplicación del Régimen de CondominioCondominio

Es aplicable a parcelas Es aplicable a parcelas debidamente registradas e debidamente registradas e individualizadas.individualizadas.

No es indispensable que el No es indispensable que el condominio esté edificado.condominio esté edificado.

No se puede constituir el No se puede constituir el condominio en porciones de condominio en porciones de parcelas amparadas en parcelas amparadas en Constancias Anotadas.Constancias Anotadas.


Aplicación del Régimen de Aplicación del Régimen de CondominioCondominio

No se constituirá condominios sobre No se constituirá condominios sobre unidades ya constituidas.unidades ya constituidas.

Las unidades de condominio ya Las unidades de condominio ya constituidas no pueden ser objeto de constituidas no pueden ser objeto de deslinde, subdivisión o refundición. deslinde, subdivisión o refundición.

Cuando se pretenda someter a un Cuando se pretenda someter a un mismo Régimen de Condominio mismo Régimen de Condominio parcelas colindantes entre sí, deben parcelas colindantes entre sí, deben estar previamente refundidas.estar previamente refundidas.


Objeto (Cont.)Objeto (Cont.)

Cuando se pretenda someter al régimen Cuando se pretenda someter al régimen de Condominio, extractos de Certif icados de Condominio, extractos de Certif icados de Títulos, previamente debe efectuarse de Títulos, previamente debe efectuarse la partición. la partición.

Cuando el inmueble se encuentre Cuando el inmueble se encuentre afectado de cargas y gravámenes no se afectado de cargas y gravámenes no se permite el régimen de condominio, porque permite el régimen de condominio, porque el bloqueo registral que recae sobre el el bloqueo registral que recae sobre el terreno lo saca del comercio. terreno lo saca del comercio.


Objeto (Cont.).Objeto (Cont.).En caso de existir hipoteca o En caso de existir hipoteca o cualquier otra garantía real cualquier otra garantía real inmobil iaria, es obligatoria la inmobil iaria, es obligatoria la presentación de un documento, al presentación de un documento, al Registro de Títulos, donde el Registro de Títulos, donde el acreedor y el propietario del terreno acreedor y el propietario del terreno consientan la forma y proporción en consientan la forma y proporción en que serán gravadas las diferentes que serán gravadas las diferentes unidades funcionales del unidades funcionales del condominio, con lo cual queda condominio, con lo cual queda l iberado el terreno. l iberado el terreno.


Reglamento del Reglamento del CondominioCondominio

Regula los derechos y obligaciones Regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto de unidades sometidos al edificio o conjunto de unidades sometidos al régimen de condominio.régimen de condominio.

En esta normativa están contenidas las En esta normativa están contenidas las reglas que rigen las relaciones que se reglas que rigen las relaciones que se derivan del uso de los elementos comunes derivan del uso de los elementos comunes y las que intervienen en la regulación de los y las que intervienen en la regulación de los derechos inherentes a los elementos con derechos inherentes a los elementos con independencia funcional.independencia funcional.


Reglamento del Reglamento del CondominioCondominio

Requisitos (Art. 109 del RGRT):Requisitos (Art. 109 del RGRT):1.1.Especificación de las áreas comunes y del Especificación de las áreas comunes y del

terreno sobre el cual se constituye;terreno sobre el cual se constituye;2.2.Precisión de cada unidad de propiedad Precisión de cada unidad de propiedad

exclusiva en que está dividido el inmueble exclusiva en que está dividido el inmueble (indicación del número, letra o cualquier otra (indicación del número, letra o cualquier otra designación que permita identificarla);designación que permita identificarla);

3.3.Porcentaje de copropiedad de cada condómine Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno; sobre las áreas comunes y el terreno;


Reglamento del CondominioReglamento del Condominio

4.4. Número de votos que corresponde a cada Número de votos que corresponde a cada condómine en la Asamblea del Consorcio condómine en la Asamblea del Consorcio de Propietarios;de Propietarios;

5.5. Porcentaje en que deberá contribuir cada Porcentaje en que deberá contribuir cada condómine para cubrir gastos;condómine para cubrir gastos;

6.6. Sistema de Administración;Sistema de Administración;7.7. Demás requisitos establecidos por la Demás requisitos establecidos por la

DNRT.DNRT.


Unidad de CondominioUnidad de CondominioArtículo 108 del RGRT: Artículo 108 del RGRT:

“ “La unidad de condominio representa el La unidad de condominio representa el conjunto de áreas propias y la participación conjunto de áreas propias y la participación sobre las áreas comunes que le sobre las áreas comunes que le corresponden a cada condómine, como corresponden a cada condómine, como resultado de la constitución de un régimen resultado de la constitución de un régimen de condominio. A cada unidad de de condominio. A cada unidad de condominio se le emitirá un Certificado de condominio se le emitirá un Certificado de Título y se le habilitará su correspondiente Título y se le habilitará su correspondiente registro complementarioregistro complementario.”.”


Partes del CondominioPartes del Condominio

Sectores propios:Sectores propios:

Es el conjunto continuo o discontinuo Es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con de las partes de un inmueble, con autonomía funcional y salida directa autonomía funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, que o indirecta a la vía pública, que puede ser propiedad exclusiva de puede ser propiedad exclusiva de una o más personas físicas o una o más personas físicas o morales.morales.


Partes del Condominio, (Cont.)Partes del Condominio, (Cont.)

Sectores comunes:Sectores comunes:Son las partes del inmueble, carentes de Son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino, autonomía funcional, que por su destino, sirven a los sectores propios facil i tando sirven a los sectores propios facil i tando su aprovechamiento.su aprovechamiento.

Sectores Comunes de Uso ExclusivoSectores Comunes de Uso Exclusivo ::Son aquellas partes del inmueble Son aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, pero carentes de autonomía funcional, pero que están afectadas al uso exclusivo de que están afectadas al uso exclusivo de los t itulares de uno o más sectores los t itulares de uno o más sectores propios. propios.


Partes del Condominio, (Cont.)Partes del Condominio, (Cont.)

Unidad Funcional:Unidad Funcional:Es el conjunto de sectores propios y Es el conjunto de sectores propios y comunes vinculados física o jurídicamente comunes vinculados física o jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de que pueden ser objeto de un derecho de condominio, el cual comprende tanto los condominio, el cual comprende tanto los sectores propios y el o los sectores sectores propios y el o los sectores comunes de uso exclusivo que le puedan comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder. corresponder.


Partes del Condominio, Cont.Partes del Condominio, Cont.

Enumeración de áreas comunes:Enumeración de áreas comunes:

-El terreno.-El terreno.-Elementos materiales que delimitan -Elementos materiales que delimitan la la parcela.parcela.-Muros u objetos que separan -Muros u objetos que separan sectores sectores privativos, los elementos privativos, los elementos estructurales de estructurales de los edificios.los edificios.


Partes del CondominioPartes del Condominio

-Todos los conductos e -Todos los conductos e instalaciones de beneficio instalaciones de beneficio común.común.

-Las azoteas.-Las azoteas.

-Todas aquellas áreas que en la -Todas aquellas áreas que en la constitución del condominio no constitución del condominio no estén configuradas como elemento estén configuradas como elemento privativo.privativo.


Procedimiento para la Procedimiento para la constitución del condominioconstitución del condominio

Presentación de la solicitudPresentación de la solicitud ::

Verificación de la documentación exigida Verif icación de la documentación exigida por la Ley num. 108-05 y sus Reglamentos.por la Ley num. 108-05 y sus Reglamentos.

Contratacion de los Servicios de un Contratacion de los Servicios de un Agrimensor que presente por ante la Agrimensor que presente por ante la DRMC, los planos urbanísticos y DRMC, los planos urbanísticos y estructurales, l icencias de organismos estructurales, l icencias de organismos correspopndientes, planos de división para correspopndientes, planos de división para constitución en condominio para f ines de constitución en condominio para f ines de aprobación.aprobación.



Aprobado el expediente técnico, la DRMC Aprobado el expediente técnico, la DRMC preocede a emitir una resolución de aprobación preocede a emitir una resolución de aprobación y remitir el expediente técnico al Tribunal, si y remitir el expediente técnico al Tribunal, si existe un deslinde también, o al Registro, si se existe un deslinde también, o al Registro, si se trata de Parcela Deslindada. trata de Parcela Deslindada.

En Caso de que el expediente este acompañado En Caso de que el expediente este acompañado de un procedimiento de deslinde, el Tribunal de un procedimiento de deslinde, el Tribunal apoderado conocerá y aprobará el deslinde, si apoderado conocerá y aprobará el deslinde, si procede, y enviará conjuntamente con la procede, y enviará conjuntamente con la sentencia, la Constancia Anotada, el Plano sentencia, la Constancia Anotada, el Plano Individual de la Parcela Resultante y los Planos Individual de la Parcela Resultante y los Planos del División Para Constitución en Condominio al del División Para Constitución en Condominio al Registro de Títulos.Registro de Títulos.



Las Partes Interesadas a su vez, Las Partes Interesadas a su vez, depositarán por ante el Registro de Títulos depositarán por ante el Registro de Títulos los demás documentos necesarios, tales los demás documentos necesarios, tales como: como:

-Acta, y Reglamento del Condominio, -Acta, y Reglamento del Condominio, haciendo constar fecha y hora de la misma. haciendo constar fecha y hora de la misma. -Constancia de Pago de la Contribución -Constancia de Pago de la Contribución especial del Fondo de Garantía.especial del Fondo de Garantía.

-Contrato de Hipoteca, si lo hubiere, y -Contrato de Hipoteca, si lo hubiere, y demás requisitos internos que le solicite el demás requisitos internos que le solicite el Registro. Registro.



El Registro Ejecuta y Emite un Certif icado El Registro Ejecuta y Emite un Certif icado de Título original a nombre del Consorcio de Título original a nombre del Consorcio de Propietarios, por el terreno. de Propietarios, por el terreno.

Se inscribe un bloqueo en el registro Se inscribe un bloqueo en el registro complementario. complementario.

Este certif icado tendrá una numeración Este certif icado tendrá una numeración que permitirá su vinculación con relación que permitirá su vinculación con relación a todas las unidades del condominio. a todas las unidades del condominio.



Se expide un Certif icado de Se expide un Certif icado de Título Título Original por cada Unidad ExclusivaOriginal por cada Unidad Exclusiva de de Apartamento y su Correspondiente Apartamento y su Correspondiente Duplicado del DueñoDuplicado del Dueño ..


Consorcio de PropietariosConsorcio de Propietarios

Es el conjunto de todos los Es el conjunto de todos los propietarios con personalidad propietarios con personalidad jurídica, representados por un jurídica, representados por un Administrador, frente a los terceros Administrador, frente a los terceros y ante los mismos propietarios. y ante los mismos propietarios.

El Consorcio de Propietarios tiene El Consorcio de Propietarios tiene gran incidencia en la modif icación gran incidencia en la modif icación del Condominio. del Condominio.


Privi legio del Consorcio de Privi legio del Consorcio de PropietariosPropietarios

Es el mecanismo legal establecido en el Es el mecanismo legal establecido en el artículo 100 párrafo 9 de la Ley num. artículo 100 párrafo 9 de la Ley num. 108-05, y 18, 33 y siguientes de la Ley 108-05, y 18, 33 y siguientes de la Ley 50385038 , a través del cual el Consorcio de , a través del cual el Consorcio de Propietarios puede hacer efectivo el Propietarios puede hacer efectivo el cobro de las cuotas vencidas, mediante cobro de las cuotas vencidas, mediante la notif icación del Acta de Asamblea al la notif icación del Acta de Asamblea al condómino deudor y, transcurridos condómino deudor y, transcurridos quince (15) días sin obtener el pago, quince (15) días sin obtener el pago, procede a inscribirse en el Registro.procede a inscribirse en el Registro.


Privilegio del Consorcio de Propietarios Privi legio del Consorcio de Propietarios (Cont.)(Cont.)

Requisitos para inscribir privi legio:Requisitos para inscribir privi legio:

a) Doble instancia en solicitud de inscripción de a) Doble instancia en solicitud de inscripción de privi legio, indicando el monto;privi legio, indicando el monto;

b) Copia del Acta de Asamblea de condóminos, b) Copia del Acta de Asamblea de condóminos, certi f icada por el administrador o secretario y certi f icada por el administrador o secretario y notariada;notariada;

c) El Acto de Notif icación del Acta de Asamblea;c) El Acto de Notif icación del Acta de Asamblea;Copia de cédula y demás requisitos.Copia de cédula y demás requisitos.

d) Autorización de los Condóminos para inscribir d) Autorización de los Condóminos para inscribir privi legio, cert if icada por el administrador, o por el privi legio, cert if icada por el administrador, o por el Secretario, si lo hubiere, legalizadas las f irmas.Secretario, si lo hubiere, legalizadas las f irmas.

e) Copia del reglamento de condominio.e) Copia del reglamento de condominio. f) Comprobante de pago de contribución especial f) Comprobante de pago de contribución especial

por la expedición Certif icación Registro de Acreedor por la expedición Certif icación Registro de Acreedor (RD$300), recibos y sellos correspondientes. (RD$300), recibos y sellos correspondientes.


El condominio en proceso El condominio en proceso de construcciónde construcción

Artículo 111 del RGRT, dispone el Artículo 111 del RGRT, dispone el deposito de los documentos deposito de los documentos siguientes:siguientes:

-Duplicado del Certif icado de Título, -Duplicado del Certif icado de Título, acompañado de Certif icación del acompañado de Certif icación del Estado Jurídico del Inmueble donde Estado Jurídico del Inmueble donde se indique que el mismo está l ibre de se indique que el mismo está l ibre de gravámenes.gravámenes.

Si el inmueble presenta gravámen, Si el inmueble presenta gravámen, deberán presentarse los documentos deberán presentarse los documentos que permitan cancelar las mismas. que permitan cancelar las mismas.


El condominio en proceso de El condominio en proceso de construcción (Cont.)construcción (Cont.)

-Acta de constitución del -Acta de constitución del Consorcio, Acta declaratoria de Consorcio, Acta declaratoria de Condominio y del Reglamento de Condominio y del Reglamento de Condominio, aprobados por los Condominio, aprobados por los condómines y debidamente condómines y debidamente notariados;notariados;

-Certif icación emitida por la -Certif icación emitida por la autoridad administrativa autoridad administrativa competente, que aprueba los competente, que aprueba los planos y autoriza el inicio de planos y autoriza el inicio de construcción de la obra;construcción de la obra;


El condominio en proceso El condominio en proceso de construcción (Cont.)de construcción (Cont.)

-Plano de división en condominio -Plano de división en condominio preliminares aprobados;preliminares aprobados;-Contrato de Hipoteca indicando la -Contrato de Hipoteca indicando la forma en que serán afectadas cada forma en que serán afectadas cada una de las futuras unidades una de las futuras unidades funcionales del condominio, si funcionales del condominio, si correspondiere;correspondiere;-Constancia de pago de los tributos;-Constancia de pago de los tributos;

-Demás requisitos establecidos por la -Demás requisitos establecidos por la DNRT.DNRT.


El condominio en proceso de El condominio en proceso de construcción (Cont.)construcción (Cont.)

Finalizada la construcción de Finalizada la construcción de conformidad con los artículos 113 conformidad con los artículos 113 al 114 del RGRT, los condóminos al 114 del RGRT, los condóminos requerirán una certif icación de obra requerirán una certif icación de obra terminada, expedida por Obras terminada, expedida por Obras Públicas y solicitarán la emisión de Públicas y solicitarán la emisión de los Certif icados de Títulos los Certif icados de Títulos correspondientes. correspondientes.


Modificación del Régimen Modif icación del Régimen de Condominode Condomino

El Consorcio de Propietarios está El Consorcio de Propietarios está facultado para modificar el facultado para modificar el régimen de condominio régimen de condominio constituido, así como la constituido, así como la configuración física del inmueble, configuración física del inmueble, respetando los derechos respetando los derechos individuales de cada condómine. individuales de cada condómine.


Modificación del Régimen de Modificación del Régimen de CondominoCondomino

Si se modif ica la configuración Si se modif ica la configuración física, será necesario adecuar los física, será necesario adecuar los planos de división en condominio y planos de división en condominio y someterlos a la DRMC para su someterlos a la DRMC para su aprobación (artículo 115 del RGRT).aprobación (artículo 115 del RGRT).


Requisitos para solicitud Requisitos para solicitud de modif icaciónde modif icación

Documentos exigibles:Documentos exigibles:Acta del Consorcio que autoriza las Acta del Consorcio que autoriza las modificaciones, así como el modificaciones, así como el Reglamento del Régimen que las Reglamento del Régimen que las contiene, legalizadas las f irmas ante contiene, legalizadas las f irmas ante Notario;Notario;

Duplicados de Certif icados de Duplicados de Certif icados de Títulos correspondientes; Títulos correspondientes;


Requisitos para solicitud de Requisitos para solicitud de modificaciónmodificación

Planos de las unidades aprobados por la Planos de las unidades aprobados por la DRMC;DRMC;

Constancias de pago de tr ibutos;Constancias de pago de tr ibutos;Demás requisitos establecidos por la Demás requisitos establecidos por la DNRT.DNRT.

Toda modificación al régimen de Toda modificación al régimen de condominio se anotará en el registro condominio se anotará en el registro complementario del inmueble y de las complementario del inmueble y de las unidades de condominio afectadas.unidades de condominio afectadas.


Extinción del Régimen de Extinción del Régimen de condominiocondominio

Se extingue por:Se extingue por:

Por voluntad y decisión del Por voluntad y decisión del Consorcio de Propietarios;Consorcio de Propietarios;

Por destrucción, vetustez o ruina del Por destrucción, vetustez o ruina del edificio.edificio.


Requisitos para la Requisitos para la ExtinciónExtinción

Documentos a depositar: Documentos a depositar: Acta certif icada de la Asamblea del Acta certif icada de la Asamblea del Consorcio de propietarios, Consorcio de propietarios, aprobada, f irmada y notariada;aprobada, f irmada y notariada;

Certif icación donde conste la Certif icación donde conste la destrucción, o condición de destrucción, o condición de vetustez o ruina del edif icio, vetustez o ruina del edif icio, expedida por la autoridad pública expedida por la autoridad pública competente;competente;


Requisitos para la Extinción Requisitos para la Extinción (Cont)(Cont)

Duplicados de los Certif icados de Duplicados de los Certif icados de Títulos de la parcela y de las Títulos de la parcela y de las unidades de condominio.unidades de condominio.

En caso de existir cargas o En caso de existir cargas o gravámenes sobre algunas de las gravámenes sobre algunas de las unidades, se requiere el unidades, se requiere el consentimiento del acreedor o consentimiento del acreedor o beneficiario, el cual se hará por beneficiario, el cual se hará por escrito f irmado y notariado.escrito f irmado y notariado.


Requisitos para la extinción Requisitos para la extinción (Cont.)(Cont.)

Demás requisitos establecidos por la Demás requisitos establecidos por la DNRT.DNRT.Aprobada la extinción o disolución del Aprobada la extinción o disolución del Régimen de Condominio, el Registro de Régimen de Condominio, el Registro de Títulos correspondiente Títulos correspondiente levantará el levantará el bloqueobloqueo que afecta el terreno consignado que afecta el terreno consignado en el Certif icado de Título a nombre del en el Certif icado de Título a nombre del Consorcio Consorcio y emitirá uno nuevo en y emitirá uno nuevo en copropiedad y en proporción al derecho copropiedad y en proporción al derecho que tenía asignado cada condomineque tenía asignado cada condomine , a , a menos que en el Acta de Extinción se menos que en el Acta de Extinción se especif ique otra cosa. especif ique otra cosa.


FIN DE LA PRESENTACIONFIN DE LA PRESENTACION

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