curso ley de condominios

8/20/2019 Curso Ley de Condominios

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LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DEINMUEBLES DEL ESTADO DE QUINTANA

ROO

TULUM, QUINTANA ROO, MARZO 2015

LIC. ALICIA NOGUEZ VILLARREAL


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CONCEPTOS GENERALES

CONDOMINIO: Grupo de lotes de terrenos, departamentos, viviendas, casas,locales o naves de un inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta,susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a unelemento común de aquél y a la vía pública y que pertenecieran a distintospropietarios, los que tendrán un derecho singular de propiedad sobre su unidadprivativa y además un derecho de COPROPIEDAD sobre elementos y partescomunes del inmueble.

CONDOMINO: Persona física o moral que tenga la propiedad o titularidad dederechos fideicomitidos sobre una o varias unidades privativas de un condominio.También son considerados condóminos las personas que hayan celebrado un contratoen virtud del cual llegue a ser propietario o fideicomisario de una unidad privativa.

CONDOMINIO MAESTRO: Agrupación de dos o más condominios, ya seanhorizontales, verticales o mixtos, construidos en un solo predio.

SUB CONDOMINIO: Es aquél condominio horizontal, vertical o mixto que formaparte de un condominio maestro.


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BIENES DE PROPIEDAD COMUN

El terreno, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, galerías, bardas

perimetrales, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, callesinteriores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y losespacios señalados para cajones de estacionamiento, siempre que sean de usogeneral.

Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y losvigilantes; mas los destinados a instalaciones generales y servicios comunes.

Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute

común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas,incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos dedistribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y obras deseguridad, de ornatos y zonas de carga en lo general, con excepción de los que sirvenexclusivamente a cada unidad privativa.

Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general; y

Cualquier otra parte del inmueble que se establezca como área común en el Régimen

de Condominio. Los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí los condóminos.


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REALIZACIÓN DE OBRAS EN BIENES COMUNES

Las obras necesarias para el mantenimiento de las áreas comunes y para que losservicios funcionen eficaz y normalmente, se realizarán por el administrador con

cargo al fondo de gastos, bastando la conformidad del Comité de Vigilancia.

Para realizar obras nuevas que no impliquen modificación al condominio, serequerirá de la aprobación de la Asamblea General Extraordinaria de Condóminos yun mínimo de votos que represente el 51% del valor total del condominio.

En caso de falta del administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes de losbienes y servicios comunes podrán ser efectuados por cualquiera de los condóminos.Los gastos que se hayan realizado serán reembolsados, repartiendo el costo en partesiguales entre los condóminos, previa autorización del Comité de Vigilancia.


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DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS

El condómino podrá vender su unidad privativa, darla en arrendamiento,hipotecarla, gravarla, sin autorización de los demás condóminos.

En caso de venta, tanto los demás condóminos como el arrendatario de launidad privativa, tendrá derecho de preferencia para adquirirlo.

Los condóminos podrán usar todos los bienes comunes y gozar de los

servicios e instalaciones generales, sin restringir o hacer más oneroso elderecho de los demás.

Los condóminos tienen derecho de asistir a las asambleas generales delcondominio y emitir su voto en proporción al indiviso que representen, conla salvedad de su derecho de voto será suspendido en caso de que no seencuentren al corriente en el pago de cuotas de mantenimiento.

Los condóminos pueden formar parte de la administración del condominioo bien, del Comité de Vigilancia, siempre que se encuentren al corrienteen el pago de cuotas de mantenimiento.


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PROHIBICIONES A LOS CONDOMINOS

Realizar cualquier acto u omisión que afecte la tranquilidad y comodidad de losdemás condóminos o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad ocomodidad del condominio o que impidan permanentemente el uso de una parte oservicio común.

Efectuar todo acto que impida la operación de los servicios comunes e instalacionesgenerales o dificulte el uso de áreas comunes.

Realizar obras en el interior de su unidad privativa que afecten la imagenarquitectónica del condominio o dañen su estructura, muros de carga u otroselementos esenciales del edificio.

Realizar obras en horario nocturno, salvo casos de fuerza mayor.

Derribar o transplantar árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes.

Delimitar con cualquier tipo de material o pintar señalamientos de exclusividad.

Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones deseguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos.

El infractor de estas disposiciones será responsable de los gastos que seefectúen para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que setrate y responderá de los daños y perjuicios que resulten.


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LA OBLIGACION DE CONTRIBUIR A LOS GASTOSCOMUNES DEL CONDOMINIO

Los condóminos deberán contribuir a la constitución del FONDO DE MANTENIMIENTO Y ADMINISTRACIÓN, así como del FONDO DE RESERVA.

Las cuotas de mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personalesni a ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.

Las cuotas de mantenimiento se pagarán en proporción al indiviso de cada unidad privativa y sepagarán en la forma que decida la Asamblea General.

Las cuotas para gastos comunes que no se paguen oportunamente causarán intereses a la tasa quefije el Reglamento del Condominio o bien, la Asamblea General.

El Reglamento del Condominio podrá establecer que, cuando algún condómino incurra en mora, el Administrador distribuirá entre los restantes el adeudo causado hasta la recuperación del adeudo. Al efectuarse la recuperación, el Administrador reembolsará a los afectados.

Cuando los servicios que se disfruten en áreas privativas sean pagados con recursos del Fondo deMantenimiento y Administración o del Fondo de Reserva, el Administrador podrá suspender esosservicios al condómino deudor, previa autorización del Comité de Vigilancia, excepto el servicio deagua.

El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, podrá ser demandado para quese le obligue a vender sus derechos hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción seráresuelto en Asamblea Extraordinaria y se requiere el coto aprobatorio del 75% del indiviso delcondominio. A dicha asamblea también será convocado el infractor.

Sólo podrá ejercerse acción legal para recuperar los adeudos cuando se trate de tres cuotasordinarias o una extraordinaria pendientes de pago.


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LA ASAMBLEA GENERAL DE CONDOMINOS

Es el órgano supremo de decisión dentro de un condominio. Representa la voluntad detodos los condóminos y se reunirá cuando menos dos veces al año. Dentro de susfacultades se encuentran:

1. Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar elReglamento del mismo.

2. Nombrar y remover libremente al administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del Comité de Vigilancia.

4. Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros.

5. Establecer y modificar las tasas moratorias a cargo de los condóminos, en caso deincumplimiento en el pago de cuotas.

6. Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administradora su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de

Vigilancia.7. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.

8. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos.


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REGLAS PARA LA CELEBRACION DE ASAMBLEAS GENERALES

ANTES DE LA ASAMBLEA:

- Pueden convocar a Asamblea: el Administrador del condominio, el Comité de Vigilancia o el Juez Civil o el Centro de Justicia Alternativa, a solicitud de los

condóminos que representen cuando menos el 25% del indiviso del condominio.- La convocatoria deberá indicar el tipo de Asamblea, los puntos del Orden del Día y lafecha y hora en que se celebrará. Debe ser firmada por quien haga la convocatoria.

- Entre la publicación de la convocatoria y la celebración de la Asamblea debe mediarel plazo que fije el Reglamento o, en su defecto, dicho plazo no será menor de 15 díasnaturales.

- Entre la segunda convocatoria y la celebración de la Asamblea debe mediar un plazomínimo de 24 horas y entre la tercera o ulterior convocatoria, diez minutos deanticipación.

- Los condóminos serán notificados mediante la entrega en forma fehaciente de laconvocatoria respectiva ya sea en la unidad privativa o mediante correo electrónico.

- Deberá fijarse la convocatoria en cinco o más lugares visibles del condominio,debiéndose levantar acta circunstanciada ya sea ante Notario Público o ante unmiembro del Comité de Vigilancia y tres condóminos.


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DURANTE LA ASAMBLEA:

- El valor del voto de cada condómino será igual al porcentaje de indiviso que lecorresponde pero en los casos de elección, reelección o remoción del administrador o

del Comité de Vigilancia a cada unidad privativa le corresponderá un solo voto.- Los condóminos pueden estar representados por terceras personas, quienes

acreditarán su personalidad con carta poder firmada ante dos testigos, sin que enningún caso una sola persona pueda representar a más del 30% de los condóminos.El administrador y los miembros del Comité de Vigilancia no pueden representar alos condóminos.

- Los condóminos o sus representantes podrán asistir a las Asambleas acompañados

por abogados, Contadores Públicos y/o intérpretes traductores, pero sólo uno de ellospodrá hacer uso de la voz en Asamblea.

- Cuando un solo condómino represente más del 30% del indiviso del condominio, serequerirá para que sean válidos los acuerdos, cuando menos la mitad de los votos querepresenten el restante de dicho indiviso.


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DESPUES DE LA ASAMBLEA:

- Se deberá transcribir el acta de asamblea en el libro correspondiente.

- Las actas serán autorizadas por el Secretario de la asamblea, el Presidente deDebates, los Escrutadores y los miembros del Comité de Vigilancia.

- El acta se podrá protocolizar ante Notario Público, siendo obligatorio hacerlo cuandose modifique la escritura constitutiva del condominio y/o el Reglamento del mismo.


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LA ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO

El administrador del condominio puede ser tanto persona física como persona moral,condómino o persona externa.

Para desempeñar el cargo de administrador se deberá acreditar experiencia enadministración condominal, o en su caso, acreditar haber tomado cursos decapacitación en materia de administración de condominios. Este requisito podrá serdispensado en asamblea por el voto de los condóminos que representen el 75% del

indiviso del condominio. Cuando la asamblea decida contratar servicios profesionales para la administración

del condominio designará a la o las personas encargadas de celebrar el contratocorrespondiente.

El administrador deberá expedir un comprobante por las remuneraciones que reciba,mismo que debe reunir los requisitos que establecen las leyes fiscales.

Cuando se designe a una nueva administración, la administración saliente está

obligada a entregar a la administración entrante, en un término que no exceda desiete días naturales al día de la designación, todos los documentos relativos alcondominio y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad. Dedicha entrega deberá levantarse acta circunstanciada.


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LA ADMINISTRACION DEL CONDOMINIOFUNCIONES

- Cuidar, vigilar y mantener en buen estado los bienes de uso común del condominio,instalaciones y servicios comunes.

- Recabar y conservar, mientras dure su gestión, los libros y la documentación relacionadacon el condominio, mismos que podrán ser consultados en todo momento por loscondóminos.

- Ejecutar los acuerdos de la Asamblea.

- Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para el Fondo de

Mantenimiento y Administración y para el Fondo de Reserva, así como cuotasextraordinarias.

- Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondocorrespondiente.

- Entregar comprobantes de pago a los condóminos, mismos que deben reunir los requisitosprevistos en las leyes fiscales.

- Entregar a cada condómino un estado de cuenta (mensual, bimestral, semestral o cuandosea necesario) que muestre una relación pormenorizada de la cobranza, el saldo del Fondo

de Mantenimiento y Administración y del Fondo de Reserva, el saldo de la cuenta bancariay la relación de adeudos por cubrirse.

- Convocar a Asamblea.

- Inscribir su nombramiento en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio dentro delos 30 días siguientes a la celebración de la Asamblea que lo hubiere designado.

- Cumplir con las disposiciones de la Ley de Protección Civil y su Reglamento.

- Realizar las demás funciones que le confiera la ley y el Reglamento del Condominio.


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EL COMITÉ DE VIGILANCIA Y SUS FUNCIONES

El Comité de Vigilancia es electo por la Asamblea. Sus miembros duran en su encargo un año con la posibilidad de ser reelectos.

Sus miembros deberán estar al corriente en el pago de las cuotas de mantenimiento.

Podrá constituirse con un Presidente, un Secretario y los Vocales que determine la Asamblea.

Entre sus funciones más importantes se encuentran:

- Supervisar que el Administrador cumpla sus funciones y los acuerdos de la Asambleade Condóminos.

- Vigilar la contratación y terminación de servicios profesionales convenidos por el Administrador.

- Verificar y dictaminar los estados de cuenta que el administrador debe rendir a la

Asamblea.- Dar cuenta a la Asamblea sobre su observaciones respecto de la administración del

condominio.

- - Convocar a Asamblea cuando el administrador no lo haga.

- El Presidente del Comité puede librar cheques de forma mancomunada con el Administrador y abrir cuentas bancarias.


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SANCIONES

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo prevéun Capítulo de multas aplicables a los condóminos que no cumplan con susobligaciones.

Las multas serán impuestas y valoradas por la Asamblea General, convocándose alcondómino infractor para que realice sus manifestaciones. La resolución deberá seraprobada mediante el voto de más de 50% del indiviso del condominio y deberá sernotificada dentro de los 5 días siguientes. Se exigirá el pago de la multa por la vía

judicial.


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SOLUCION DE CONTROVERSIAS

El Centro de Justicia Alternativa tendrá competencia para conocer de lascontroversias que se susciten entre los condóminos o entre éstos y su administrador,cuando el monto de los asuntos no rebase 750 veces el salario mínimo general vigente

en el Estado ($ 49,837.50 pesos).

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