administracion de condominios on line

Evaluación de Proyectos ICN 336Profesor Johana Moya

Informe Nº 2

Universidad Técnica Federico Santa María.Departamento de Industrias.Casa Central.

Informe Nº2Gestión de Condominios vía WEB

Integrantes:

Alejandro Ayala

Rodrigo Bustamante

Guillermo Gimpel

Juan Luis Menares

Roberto Roco Z

Christian Inostroza

Leonardo Salazar

Profesor: Johana Moya A.

Ayudante: Teresa Paez/ Melissa Ruiz

Asignatura: Evaluación de Proyectos

Fecha: Viernes 27 de Mayo de 2011 Índice general.

1.1.1. RESUMEN EJECUTIVO.....................................................................................................................3

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Informe Nº 2

2.1.1. DEFINICIÓN DE LA IDEA DEL PROYECTO.....................................................................................5

2.1.2. OBJETIVOS DEL PROYECTO..........................................................................................................7

2.1.3. ANTECEDENTES GENERALES DEL PROYECTO..........................................................................8

2.1.4. ALCANCE DEL PROYECTO.............................................................................................................9

2.1.5. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO. (CUALITATIVA Y CUANTITATIVAMENTE).........................11

2.1.6. IMPACTO DEL PROYECTO............................................................................................................12

3.1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA SITUACIÓN ACTUAL.............................................................................13

3.1.2. SITUACIÓN BASE............................................................................................................................13

3.1.3. SITUACIÓN CON PROYECTO........................................................................................................13

3.1.4. COMPARACIÓN SITUACIÓN BASE Y SITUACIÓN CON PROYECTO........................................13

3.1.5. SEPARABILIDAD DE PROYECTOS...............................................................................................13

3.1.6. MÉTODOS DE MEDICIÓN DE BENEFICIOS Y COSTOS..............................................................14

3.1.7. MÉTODO DE EVALUACIÓN DE RENTABILIDAD QUE SE USAR................................................15

3.1.8. PROGRAMACIÓN DE ACTIVIDADES DE EVALUACIÓN DE PROYECTO (CARTA GANTT).....18

4.1.1. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO........................................................................................................19

4.1.2. MERCADO OBJETIVO.....................................................................................................................19

4.1.3. ANÁLISIS DE DEMANDA (PASADA, ACTUAL Y FUTURA).........................................................21

4.1.4. ANÁLISIS DE OFERTA (PASADA, ACTUAL Y FUTURA).............................................................22

5.1.1. CONCLUSIONES GENERALES......................................................................................................23

5.1.2. CONCLUSIONES ESPECÍFICAS....................................................................................................23

6.1.1. BIBLIOGRAFÍA................................................................................................................................23

6.1.2. Referencias.......................................................................................................................................24

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Informe Nº 2

Resumen

1.1.1. Resumen ejecutivo.

Vivir en comunidad o en condominio es una realidad cada vez más común en Chile,

independiente del estrato social o zona geográfica del país donde se viva.

Gráfica 2

Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN

Esto, debido a que los condominios permiten una serie de ventajas como son la

seguridad, compartir gastos, crear espacios comunes y en el fondo hacer la vida más

amena y simple. En un artículo realizado el año 2010, se calculó que la cantidad de

personas que viven en comunidades de diferentes tipos a lo largo del país asciende a 4

millones, lo cual no es una cantidad despreciable. De esta forma, tomando en cuenta

nuestra propuesta de negocio, nuestros potenciales clientes serian estos 4 millones de

habitantes. Por otra parte al consultar el precio que están dispuestos a pagar por un servicio

como el que se les ofrece, las respuestas son muy variadas, fluctuando entre 500 pesos y

5.000 pesos por persona dependiendo netamente del estrato social y la cantidad de dinero

que se pagan actualmente por estos gastos.

Por otro lado, el estudio de mercado arrojo como resultado que la gran mayoría de

esta gente o no tiene idea en que se invirtieron los gastos comunes o simplemente cree que

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Informe Nº 2

la forma como se manejan estos dineros es oscura por lo que un sistema que permita

transparentar estos gastos sería un aporte. Además, la gran mayoría o no le interesa o no

tiene el tiempo de participar en reuniones de comunidad por lo que un sistema que los

mantenga informados de las decisiones y donde además se pueda votar en caso de

decisiones que se tomen en comunidad, les facilitaría la vida.

Gráfica 2

Fuente: Departamento de Barrios, División de Desarrollo Urbano, Minvu

En cuanto a la competencia, el estudio de mercado arrojó que existen 2 empresas

que ofrecen servicios similares a las comunidades y condominios: www.miconserje.cl y

www.gastoscomunes.cl.La idea de Condominio WEB es diferenciarse del resto con un punto

clave: la confianza. De esta forma, se propone realizar un sistema en donde al cliente se le

provea de una página web básica, con la posibilidad de personalizarla dentro de ciertos

parámetros, donde se permita pagar gastos comunes online (con un sistema tipo webpay) y

donde además se lleve la cuenta de en qué se ha gastado el dinero, cuando se realizaran

reuniones, compra y venta de artículos de la comunidad y todo lo que se requiera en esta,

generar un excelente método de comunicación y mantener la imagen de cercana del

administrador como ente decisivo.

2. Diagnóstico

2.1.1. Definición de la Idea del Proyecto.

Vivir en comunidad o en condominio es una realidad cada vez más común en Chile,

independiente del estrato social o zona geográfica del país donde se viva. En un artículo

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http://www.gastoscomunes.cl/

http://www.miconserje.cl/


Informe Nº 2

realizado el año 2010, se calculó que la cantidad de personas que viven en comunidades

de diferentes tipos a lo largo del país asciende a 4 millones.

Gráfica 3


Gráfica 4


Al momento de elegir un condominio en cual vivir se consideran las ventajas que

éste tiene, por ejemplo: organización de la comunidad, seguridad, espacios comunes.

La organización de la comunidad está a cargo de personas del área administrativa,

la seguridad está a cargo de guardias que velan por el bienestar, y los espacios comunes

son beneficios que amplían momentos del compartir.

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Informe Nº 2

Un condominio es un sistema que requiere de un control para mantener el orden y

funcionamiento. Ante todo, es un grupo humano que debe mantenerse en buena

convivencia, es aquí en donde nos detenemos, procurar mantener las buenas relaciones.

Vivir en comunidad también trae consigo una serie de problemáticas asociadas,

tales como:

• Falta de transparencia en el cálculo de gastos comunes y escasez de

información asociada.

• Inexistencia de canales de comunicación entre departamentos, más allá de

asambleas periódicas.

• Ineficiencia en la asignación de recursos para mejoras, no hay enfoque con

necesidades de los residentes.

• Baja participación en asambleas de la comunidad.

• Ineficiente notificación de asambleas y eventos.

Se puede observar que todas estas problemáticas tienen aristas distintas y

encaminan a puntos diferentes, pero existe un vértice en común que demuestra la esencia

de los problemas: falta de comunicación.

El proyecto contempla solucionar aquellas problemáticas que aquejan a las

comunidades de la mejor forma posible, se ha decidido crear una herramienta web 2.0 que

permita ser un portal para los residentes, donde no solo puedan informarse y dar a conocer

sus inquietudes sino que también permitirá, en el largo plazo, que todas las personas sean

partícipes de las decisiones que se toman en las asambleas ya sea presencial como

virtualmente, además se contempla realizar el pago de gastos comunes vía internet, dando

detallada información acerca de todos los gastos, además de reservar espacios y áreas

comunes como gimnasios, salones de eventos, etc., entre otras prestaciones. Esto, además

de facilitarles el acceso a los residentes es una potente herramienta para los

administradores y conserjes de edificios, a los cuales les haría mucho más agradable y

eficiente su trabajo.

Este sistema será implementado junto al consentimiento, aprobación y voluntad de

la Junta de Vecinos del edificio, además del apoyo del administrador. Esto llevado e

implementado a través de los actuales canales de comunicación del edificio, envío de mails

a los dueños y volantes de circulación interna.

2.1.2. Objetivos del proyecto.

El objetivo principal del proyecto es mejorar y optimizar todas las vías de

comunicación dentro de los condominios, crear un sistema de pago online para la

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Informe Nº 2

comodidad de los habitantes y trasparentar la información de los gastos comunes, gestionar

el uso de los espacios que posea cada condominio y ser un sistema de información tanto

fuera como dentro del condominio. Todo esto para facilitar y trasparentar la información y

comunicación dentro y fuera del condominio, tanto para residentes, como para dueños,

conserjes y administradores.

Como objetivos específicos se pretende crear un sistema Web 2.0 estándar, donde

cada condominio asociado tenga una página web personalizada y cada dueño,

administrador y/o residente, posea una cuenta con distintos niveles de privilegios, ya sea

publicar avisos, recibir y pagar los gastos comunes, publicar noticias, reservar espacios

comunes, etc.

Gráfica 5

Fuente: Com Score Media Metrix, Febrero 2011 (sitio en referencias)

2.1.3. Antecedentes generales del proyecto.

Respecto a la parte legal, en Chile el régimen de copropiedad inmobiliaria está

regulado por la Ley Nº 19.537, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997. Por

su parte, el Decreto Supremo Nº 46 de 1998 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,

establece el Reglamento de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula

aspectos particulares sobre la materia. El artículo 2º de la ley señala lo que debe

entenderse por condominio y distingue dos clases de ellos. Por condominio se entienden

“Las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado

por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no podrán estar

emplazados en un mismo predio”.

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Informe Nº 2

Los condominios Tipo A son construcciones, divididas en unidades, emplazadas en

un terreno de dominio común. Un ejemplo de este tipo de condominios lo encontramos en

un edificio de departamentos u oficinas en donde el terreno es común, pero las unidades

son de dominio individual.

Los condominios Tipo B son los predios, con construcciones o con proyectos de

construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios

que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de

todos ellos. Un ejemplo de este tipo lo encontramos en un complejo habitacional donde las

casas son de dominio exclusivo, pero las calles, plazas y otros espacios dentro del

complejo, son comunes.

Resulta indudable que el régimen de copropiedad inmobiliaria implica grandes

beneficios, por lo general en lo relativo al menor costo que implica la adquisición y

mantención de las áreas y bienes comunes. La existencia de este régimen ha permitido

desarrollar enormes y diversos proyectos inmobiliarios a lo largo del país, ya sean edificios

habitacionales, condominios de viviendas, oficinas y centros comerciales, entre otros.

Por otra parte, el régimen de copropiedad inmobiliaria trae consigo las

complejidades propias de la vida en comunidad; esto en ciertos casos podría implicar

compartir con gente cuyos hábitos de vida no sean los más adecuados y causen más de

una molestia. Además, este régimen trae consigo la pérdida de cierta libertad, ya que en lo

relativo a muchos temas, la vida en comunidad debe regirse conforme a lo que determine

una mayoría en el condominio Reglamento de Copropiedad y si formamos parte de la

minoría, igual deberemos acatar las reglas, aunque no nos guste. Esto se contrapone a la

libertad casi absoluta que nos otorga el dominio exclusivo, en dónde el límite se encuentra

demarcado por el ordenamiento jurídico y no por la decisión de nuestros vecinos.

Respecto a área técnica, en este proyecto se utilizarán dos herramientas

esenciales para el intercambio de información para cumplir con sus objetivos, el servicio

web y la aplicación web.

Un servicio web es una pieza de software que utiliza un conjunto de protocolos y estándares

que sirven para intercambiar datos entre aplicaciones.

Las aplicaciones web son aquellas que los usuarios pueden utilizar accediendo a

un servidor web a través de Internet o de una intranet mediante un navegador. En otras

palabras, es una aplicación software que se codifica en un lenguaje soportado por los

navegadores web en la que se confía la ejecución al navegador.

Es a través de estas dos herramientas que se garantizará el flujo y difusión de

información necesaria para lograr los objetivos de mejorar la comunicación de quienes vivan

en comunidad.

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Informe Nº 2

Gráfica 6

Fuente: Com Score Media Metrix, Agosto 2010

2.1.4. Alcance del proyecto.

En primera instancia como administradores del portal nos planteamos 3

modalidades de trabajo o 3 líneas de acción. Primero, una etapa informativa donde será

necesario elaborar una encuesta que recoja la problemática de la convivencia en un

condominio representativo en términos cuantitativos de acuerdo a los siguientes ítems.

Conocer y evaluar el comportamiento de los vecinos en términos de pago de

gastos utilizando el sistema tradicional.

Conocer y clasificar el nivel sociocultural de los integrantes del condominio

elaborando una ficha de inscripción on-line

Elaborar un catastro de las conexiones de internet disponibles en el condómino

para dimensionar el alcance de la iniciativa.

Recopilar los gustos y preferencias de los vecinos en una ficha o vía on-line

acerca de lo que debería contener el portal y de cual información es la

relevante y necesaria de mostrar.

Conocer las alternativas del mercado para facilitar los pagos utilizando el

portal.

Segundo, una etapa de orden ejecutivo que consta de los siguientes pasos.

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Informe Nº 2

Definir el concepto de diseño del portal, de modo de garantizar el fácil acceso

a la información utilizando la menor cantidad de clics. Esto para asegurar que

los grupos etarios más complejos tengan real participación utilizando la

información recogida en la etapa anterior.

Capacitar tanto a trabajadores como a los copropietarios del condominio en el

uso del portal y sus aplicaciones.

Prestar los servicios de asistencia cuando se requiera.

Concretar los lazos con entidades bancarias para incorporar la alternativa de

pago on-line en el portal.

Elaborar informes mensuales con estadística de uso y problemas del sistema

ocurridos durante la marcha blanca.

La tercera etapa tiene que ver con la suma de los productos y sus características

fundamentalmente técnicas.

En el caso de la empresa de Gestión de condominios vía web, éste será abarcado

de la siguiente manera:

Creación de una página web en donde el administrador del condominio o

edificio, o los mismos usuarios sepan de manera transparente cuánto tienen

que cancelar por los gastos comunes o reservar algún espacio en común que

exista en la comunidad (quincho, terraza, salón de eventos, etc.). Ésta creación

será realizada por un programador experto en páginas web 2.0.

Compra de servidores, mantención de los mismos.

Arriendo de una oficina donde se puedan gestionar las ventas.

Personal idóneo para cada puesto requerido.

A medida que se vaya expandiendo el negocio, será necesario aumentar

sustancialmente cada uno de los ítems mencionados.

Servicio post venta en caso de que haya alguna falla en los servicios ofrecidos.

Capacitación necesaria para todas aquellas personas que no entienden o no se

familiarizan mucho con todo esto del servicio web. Hay que alfabetizar

digitalmente a todo aquél que lo requiera.

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Informe Nº 2

Gráfica 7

Fuente: Com Score Media Metrix, 2009 - 2010

2.1.5. Justificación del proyecto. (Cualitativa y cuantitativamente)

La convivencia entre los copropietarios de un condominio resulta complicada,

especialmente en el ámbito de los gastos comunes. El centro de estudios condominales

define dos tipos de cobro, los cobros ordinarios (remuneraciones, mantenciones, consumo y

reparaciones) y extraordinarios como nuevas adquisiciones y nuevas intervenciones en el

área común. Son estas eventualidades extraordinarias las que generan más discordia entre

los copropietarios puesto que no son bien informados o no están estipulados en el contrato y

reglamento de copropiedad del condominio. Tanto así que la ley de copropiedad exige a las

administradoras contar con un fondo de reserva para estos casos. El problema es que las

administradoras muchas veces no informan lo que sucede con estos fondos debido a la falta

de un canal que permita a los propietarios fiscalizar el buen uso del dinero. El proyecto, por

lo tanto, busca revertir esta falta de comunicación entre las administradoras de los

condominios y los vecinos entregando un sistema virtual de información necesaria que

transparente los flujos de dinero.

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Informe Nº 2

Gráfica 8


2.1.6. Impacto del proyecto.

El proyecto de Gestión de condominios vía web, tendrá un impacto positivo tanto

para los habitantes de la comunidad como para quienes se encuentren dentro del rubro de

las inmobiliarias.

El impacto positivo para los habitantes de la comunidad, se sustenta en la base de

que todos los gastos y lugares comunes dentro del condominio o edificio sea totalmente

transparente, es decir, que todos los habitantes sabrán cuáles son sus gastos y que cosas

se encuentran disponibles, y lo mejor de todo que esto será vía online, lo que facilita

considerablemente las cosas. Haciendo que el impacto que tendrán sea muy positivo para

su calidad de vida.

Para aquellas personas que trabajen en el rubro de la inmobiliaria, el impacto

también será positivo, ya que al ver que el servicio ofrecido es de excelente calidad y con

una credibilidad demostrable, además de que los propios habitantes valoren el servicio,

querrán implementarlo en los complejos que tengan. Con esto, podrán en algunos casos

incluso hacer ellos negocios con nuestra empresa, para poder ofrecerlo como un añadido a

los departamentos o casas que estén vendiendo.

3. Metodología

3.1.1. Identificación de la Situación actual

La situación actual es que existen 2 empresas que ofrecen el servicio, pero su

impacto en la V región ha sido mínimo, por lo que al momento de trabajar podemos utilizar

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Informe Nº 2

el supuesto de que en la región no existe competencia y por lo tanto se inicia un proyecto

nuevo, ingenioso y sin precedentes en la zona

3.1.2. Situación Base

Segmento libre de competencia, un mercado ideal donde comenzar el proyecto.

3.1.3. Situación con proyecto

El condominio WEB se posiciona en la V región, se moderniza el sistema de

administración de comunidades y se estudiará la expansión por Chile.

3.1.4. Comparación situación base y situación con proyecto

Se marca la diferencia en la V región en administración de comunidades, dado el

posicionamiento en la zona se usa la experiencia y las referencias para expandir el mercado

a otras zonas.

3.1.5. Separabilidad de Proyectos

Dada la naturaleza del proyecto, se pueden identificar dos áreas las cuales

podemos considerar sub-proyectos del mismo:

Área Servidores y Desarrollo Web.

Ésta área se encargaría, en un principio, de implementar el soporte tecnológico en

donde se alojará nuestra página web, y luego del diseño y desarrollo de la misma. Además

se encargaría de la mantención y actualización permanentemente de la información que en

esta se encuentra.

Ventas y Atención al Cliente

Ésta área se encargaría buscar nuevos clientes, publicitando el servicio y

explicando en qué consiste, las problemáticas que resuelve y los costos para determinado

cliente. Además tendría la labor de estar en permanente contacto con el cliente y atender

sus necesidades. También será la que captará la información con la que se actualizará la

página según la necesidad de cada ente involucrado. Se encargará también de recibir y

captar la retroalimentación que permitirá la actualización del sistema acorde a las

necesidades que se presenten.

3.1.6. Métodos de medición de beneficios y costos

Para pensar en el método de medición de los beneficios y costos, se tienen que

cuantificar monetariamente los beneficios que trae para la empresa la puesta en marcha de

Community Condominio Web y los costos que involucra ponerlo en marcha. Dado que este

es el primer informe, no se tiene una información detallada acerca de la cuantificación de los

costos, menos de los beneficios, por ende, se mencionarán la forma en que se medirán

estos beneficios y costos, y además se nombrarán los parámetros involucrados en los 2

tópicos.

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Informe Nº 2

Naturalmente la cuantificación de los beneficios tiene que ser mayor que la de los

costos, si es que llegase a pasar lo contrario, el negocio no es para nada rentable, por lo

que la razón de ambos valores tiene que ser mayor a 1, es decir:

Beneficios: Dentro de los beneficios, éstos vendrán exclusivamente de la venta

del servicio y de los costos de mantención que tendrán los propios

usuarios/propietarios de los condominios que adquieran el servicio, las cuales

serán acordadas directamente con ellos mismos. Si es que existiese una junta

entre varios propietarios, se podría llegar a un arreglo para fijar el precio del

servicio.

Para el cálculo del beneficio hay que tomar en cuenta los beneficios

que se perciben (resultados favorables) menos los perjuicios que existan

(resultados no favorables), lo que resulta en la siguiente ecuación:

Costos: Para fijar los costos, hay que tomar en cuenta todos los gastos

que se deben desembolsar para la puesta en marcha de Community

Condominio Web, mantenimiento, servicio post-venta, servidores que alojen la

información de los usuarios, la(s) oficina(s), la cantidad de trabajadores, la

publicidad, etc.

A estos costos, hay que sumarle la inversión de capital que se realiza

en el principio del proyecto, por lo que nos queda la ecuación de costos de la

siguiente manera:

3.1.7. Método de evaluación de rentabilidad que se usar

El desarrollo de diversos métodos de análisis de inversión, que no es otra cosa que un

planeamiento eficaz para determinar el momento más adecuado para la adquisición de un

activo, constituye una herramienta de trabajo cotidiana de nuestro personal encargado de la

administración de las finanzas. Sabiendo que nuestra área de acción empresarial, lo

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Informe Nº 2

constituye el análisis de la situación económica y financiera, a partir de la cual adoptaremos

decisiones que contribuyan a mejorar el desempeño y con ello maximizar los beneficios. Para

alcanzar el objetivo antes mencionado se utilizan los pronósticos financieros: a corto plazo

destinados fundamentalmente a la elaboración de presupuestos de efectivo y los de largo

plazo que se concentran en el crecimiento futuro de las ventas y los activos, así como el

financiamiento de dicho crecimiento.

Definiremos los métodos de evaluación dividiéndolos en financieros (dinámicos) y

no financieros (estáticos):

1.- Métodos no-financieros: Estos métodos no consideran el factor tiempo, es decir

no toman en cuenta la diferencia de valor que posee el dinero a su salida o entrada. Algunos

ejemplos de este tipo de indicadores son:

a) Método de Flujo neto de Caja (Cash- Flow estático): Comprende la suma de

todos los cobros menos todos los pagos efectuados durante la vida útil del proyecto de

inversión. Es el método más simple de todos, por ende el menos completo y de menos

utilidad práctica.

b) Método de Pay-back o Plazo de recuperación: Representa los años que la

empresa se demora en recuperar la inversión. Mientras menor sea este periodo de tiempo,

se considera que es un mejor proyecto.

c) Método de la Tasa de Rendimiento Contable: Consiste en comparar el beneficio

contable con el valor de la inversión, escogiendo aquel proyecto cuya TRC sea mayor.

La TRC se obtiene como el promedio de la utilidad después de impuestos divida

entre el importe de la inversión inicial como se indica en la siguiente expresión.

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Informe Nº 2

Este indicador es similar al Rendimiento Sobre Activos (ROA) o al Rendimiento

Sobre el Capital (ROE).

2.- Métodos Financieros: Estos modelos presentan una visión más completa

respecto a los estáticos, por involucrar la variable tiempo, además los distintos indicadores

encontrados en esa clasificación se complementan entre sí, ya que cada uno contempla un

aspecto diferente del problema.

a) Método de Pay-back dinámico o Descontado: Representa el periodo de

tiempo en años, para una inversión, en el que el valor actualizado de

los flujos netos de caja igualen al capital invertido.

b) El Valor Actual Neto (VAN): También es llamado Valor Presente Neto. Es un

indicador que pretende medir en cuánto se enriquecerá quien realiza un proyecto, medido

en términos de riqueza actual. En otras palabras, es la suma de los valores actualizados de

todos los flujos netos de caja esperados del proyecto, deducido el valor de la inversión

inicial. La interpretación del VAN consiste en darle prioridad a los proyectos que posean un

VAN más alto, si este valor es positivo el proyecto es rentable, si este valor es igual a cero la

rentabilidad del proyecto es la misma que la de colocar estos mismos fondos invertidos en el

mercado con un interés equivalente a la tasa de descuento utilizada. Para calcular el VAN,

la única dificultad que se presenta es fijar el valor para la tasa de interés.

c) La Tasa de Rentabilidad Interna (TIR): Corresponde a la tasa de descuento que

hace el Valor Actual Neto de un proyecto igual a cero, y actúa como un indicador del

rendimiento y bondad de una iniciativa de inversión. Si la TIR es igual o superior a la tasa

exigida por el inversor se considera una inversión conveniente. Ésta es un indicador de

rentabilidad relativa del proyecto, por lo que no se utiliza para comparar las tasas de

rentabilidad internas de dos o más proyectos. La principal desventaja de este método es su

inconsistencia matemática en el caso de necesitar efectuar otros desembolsos en un

proyecto de inversión, aparte de la inversión inicial, producto de pérdidas del proyecto o de

nuevas inversiones adicionales.

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Informe Nº 2

d) El Índice de Valor Actual Neto (IVAN): También llamado Valor Actual Neto

Relativo. Este índice busca principalmente seleccionar proyectos bajo condiciones de

racionamiento de capital, es decir cuando no hay recursos suficientes para implementar

todos los proyectos. En esta situación el VAN y El TIR no son suficientes.

El índice de Valor Actual Neto se obtiene según:

e) Costo Anual Equivalente (CAE): Este método consiste en expresar todos los

costos del proyecto en términos de una cuota anual, cuyo valor actualizado es igual al Valor

Actual de los Costos (VAC) del proyecto. Esta es otra fórmula para comparar alternativas

que generan idénticos beneficios.

3.1.8. Programación de las actividades de la evaluación del proyecto (Carta Gantt)

Actividad Nombre Etapa I Etapa II

N° Actividad Mes1 Mes2 Mes3 Mes4 Mes1 Mes2 Mes3 Mes4

1 Análisis Estadístico

2 Análisis Financiero

3 Inversión

4 Desarrollo de sistema

5 Ventas y puesta en marcha

6 Análisis de expansión

Actividad Nombre Etapa III Etapa IV




3 Inversión

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Informe Nº 2




Actividad Nombre Etapa V Etapa VI




3 Inversión




4. Estudio de Mercado

4.1.1. Definición del Producto

Condominio WEB es una plataforma online que se transformará en una

herramienta completa para el administrador de una comunidad, además entregará un

servicio integral a cada miembro que la conforma y especialmente a la junta directiva.

Condominio WEB será una empresa que formará lazos con sus clientes, su producto

generará confianza y sus características beneficiarán a toda la comunidad.

Entre las características que Condominio WEB incluye se encuentran:

Una plataforma de comunicación entre los miembros de una comunidad.

Página personalizada que entregue una identidad a cada una de las

comunidades.

Software administrativo amigable y completo para el administrador.

Sistema de gestión de áreas comunes.

Alternativa eficaz y rápida de pago de gastos comunes.

Medio informativo donde se presenten de forma completa y transparente los

gastos y decisiones de cada período.

Una base de datos segura a la mano de la comunidad y que genere confianza.

Un producto en constante actualización ante los requerimientos de los clientes.

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Informe Nº 2

Cada cliente accederá a la página de su comunidad, donde se identificará con

su nombre y usuario para acceder a los beneficios de Condominio WEB.

4.1.2. Mercado Objetivo.

El mercado existente a principios del año 2010 constaba con los 4 millones de

chilenos que viven en comunidad en nuestro país, ellos generan cifras cercanas a los Mil

millones de dólares al año en gastos comunes y fondos de reservas cuantiosos. Además de

los chilenos que viven en comunidad, también se ven obligados a formar parte de estas los

usuarios de oficinas que se encuentran en complejos habitacionales de tipo comunidad.

Javier Hurtado, gerente de estudios de la cámara chilena de la construcción, afirma

que “La economía se comporta mejor que en 2010, tiene tasas de crecimiento interesantes,

lo que augura que la actividad, en general, tendrá un buen año. La construcción siempre

crece más que el PIB del país”, quien además sostiene que si en Santiago son 30 mil las

residencias que esperan un dueño, en medio de la crisis este indicador era casi el doble,

llegando a las 55 mil. “Lo de ahora es una cifra prudente”. Por otra parte el gerente general

de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, manifestó que

“si bien no se puede hablar que viviremos un boom en el sector –como aconteció en 2007–

éste será un año de buenos niveles de ventas tanto para residenciales, oficinas e

instalaciones comerciales”, estas declaraciones de expertos en el marcado manifiestan

claras expectativas de crecimiento, generando constantemente nuevos clientes.

Dentro de este mercado Condominio WEB se enfocará en un segmento,

inicialmente este segmento se conformará por comunidades formadas por individuos de un

nivel socio económico Alto o Medio-Alto pertenecientes a la V región. Según el crecimiento

de la empresa y según el comportamiento del mercado el segmento se expandirá a

comunidades formadas por individuos de un nivel socio económico Alto o Medio-Alto a lo

largo de Chile, es decir la empresa inicialmente se enfocará en las comunidades de la V

región para posicionarse en el mercado local, más tarde se abarcarán comunidades a nivel

nacional y ¿por qué no? A nivel mundial.

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Informe Nº 2

Gráfica 9


4.1.3. Análisis de Demanda (pasada, actual y futura)

El análisis de la demanda se realiza en terreno y dentro de la región de Valparaíso,

los días miércoles 27 de abril y jueves 28 de abril de 2011 se visitaron 15 edificios de la

región para consultarles a los administradores y algunos residentes sobre sus apreciaciones

del servicio, los edificios visitados, que pertenecen a distintos estratos socio económicos,

fueron:

Edificio Dirección Inmobiliaria

Edificio Miramar Reñaca Av. Edmundo Eluchans 3055. Penta Inmobiliaria.

Condominio Brisas: Escuadra Nacional 185. Empresas Guzmán y Larraín.

Mirador del Valle: Lago Villarrica 650. Inmobiliaria Ciudad Nueva.

Edificio Boulevard II: 14 Norte esquina 3 Oriente. Argenta Ltda.

Edificio Las Caracolas: René Pienovi 755. Fondo Inversiones Adfin SA.

Edificio 9 Norte: 9 Norte esq. 3 Oriente s/n. Numancia.

Los Templarios: Av. Los Limonares 550. Hispano S.A.

Edificio Bicentenario: Alvares 1822. Tecsa.

Edificio Las Cortezas: Evans 1150, Miraflores. Inmobiliaria Las Acacias Ltda.

Edificio Sporting: 7 Norte 1401. Inmobiliaria Edificio Sporting.

Edificio Sevilla: Llay - Llay 1801. Inmobiliaria Priewer Ltda.

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Informe Nº 2

Edificio Recreo Park: Balmaceda, Recreo 1830. ISN Inmobiliaria.

Edificio 2 Norte: 2 Norte 330. Inmobiliaria 2 Norte Ltda.

Altos de Villanelo: Villanelo alto 505. Comosa Gestión Inmob.

Los Castaños: Av. Los Castaños 333. RVC Ingeniería y Construcción.

Tras charlar con los administradores y con 4 residentes de distintos pisos por cada

edificio se obtuvieron las siguientes conclusiones:

Los residentes y administradores desconocen de los sistemas existentes de

administración online.

Los residentes sienten que la vida en comunidad se puede mejorar mucho,

especialmente la comunicación.

Los edificios de niveles socio económicos más altos poseen residentes que

usan internet en su gran mayoría.

Los edificios de niveles socio económicos más bajos han tenido un fuerte

penetración del internet.

Los edificios de niveles socio económicos más altos estarían dispuestos a

pagar entre $2.000 y $4.000 por un buen sistema de gestión online.

Los edificios de niveles socio económicos más bajos estarían dispuestos a

pagar entre $1.000 y $2.000 por un buen sistema de gestión online.

Los administradores de edificios están muy interesados en poseer

herramientas de ayuda y de expansión de la información.

Los administradores de edificios están muy interesados en capacitarse en el

uso de computadores.

4.1.4. Análisis de Oferta (pasada, actual y futura)

En el año 2000 se crea www.gastoscomunes.cl, empresa que se dedica a la

administración de edificios. Esta empresa reemplaza al administrador, haciéndose cargo de

toda la administración del edificio, lo que incluye la decisión en la contratación de conserjes,

jardineros, mejoras, reparaciones, aseo, etc. Este producto presenta grandes diferencias

con Condominio WEB, ya que el servicio que se pretende entregar se basa en la confianza

con el administrador quien forma parte importante entre los individuos con que actúa la

empresa, sin embargo es un producto sustituto que generará competencia. Los cobros de

www.gastoscomunes.cl varían dependiendo de cada comunidad, quienes fijan sus

honorarios en rangos similares a los de un sueldo de administrador de edificios.

En 2005 se crea www.miconserje.cl, esta empresa es la más parecida en el

servicio ofrecido, las principales diferencias se basan en quewww.miconserje.cl no crea ni

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Informe Nº 2

mantiene la página WEB del edificio, si no que vincula un enlace desde una página

administrada por la comunidad. Además cada comunidad debe realizar un contrato con

transbank para poder realizar el pago de gastos comunes directamente a la cuenta de la

comunidad. Este sitio se ha expandidos a mercados de Miami, Guatemala, México y Puerto

Rico. El costo de www.miconserje.cl va desde 1 UF mensuales para comunidades pequeñas

y aumenta según el número de familias que participan de la comunidad. El costo de

transbank es de 0.65 UF mensuales, además se exige dejar una boleta en garantía por 1

millón de pesos. El costo de la creación de una página WEB varía desde $50.000 hasta 1

millón de pesos según los requerimientos del cliente. La mantención de una página WEB

bordea 0.5 UF mensual.

No existen más empresas que se dediquen a la administración de edificios

mediante portales online y se desconoce de alguna empresa que pretenda ingresar al

mercado, por lo que la oferta necesitará crecer a alto ritmo para igualar el crecimiento del

mercado.

5. Conclusiones.

5.1.1. Conclusiones generales.

El proyecto Condominio Web es un negocio novedoso y moderno. En Chile la

competencia es muy escasa y en la V región es prácticamente nula. El

mercado es grande y se encuentra en aumento.

Es importante lograr una buena evaluación del proyecto en todos sus ámbitos,

para además de garantizar la rentabilidad del proyecto, se puedan mejorar las

aristas y puntos débiles de este, mejorando su cadena de valor.

Hay ideas que por nuevas que parezcan, tienen riesgo de ya existir. No se

puede presumir cero competidores a menos que se haga un estudio que lo

demuestre.

5.1.2. Conclusiones específicas.

De acuerdo a todo lo planteado anteriormente, se aprecia que la

implementación de un proyecto de este tipo, y con la magnitud estipulada,

presentaría, en una primera instancia, grandes beneficios y amplias

posibilidades de expansión a futuro. Al tener Chile, más de 4 millones de

personas viviendo en condominio, resulta un mercado muy atractivo, ya que no

hay competidores fuertemente posicionados en el rubro y la industria

inmobiliaria es una industria en constante crecimiento.

Para el éxito del proyecto es fundamental realizar un buen plan de marketing.

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Informe Nº 2

Producir un producto puede resultar costoso. Los proyectos que generan

rentabilidad a partir de creatividad y conocimiento necesitan baja inversión.

6. Bibliografía y referencias

6.1.1. Bibliografía.

Ley de condominios reglamentada. (LEY Nº 19.537) Carlos A. González.

6.1.2. Referencias.

http://www.geonoticias.com/noticias/internet/miconserje.cl,-herramienta-web.html

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=16451

http://www.miconserje.cl

http://www.gastoscomunes.cl

http://normativaconstruccion.cl/instrumentos/ManualCondominios13_10_09.pdf

http://www.geo.puc.cl/html/revista/PDF/RGNG_N32/art03.pdf

http://redalyc.uaemex.mx/pdf/196/19609103.pdf

http://www.mideplan.gob.cl/casen/Estadisticas/vivienda.html

http://www.injuv.gob.cl/mensaje_presidencial/files/vivienda2.html

http://www.tinsa.cl/informe_coyuntura_inmobiliaria.php

http://www.comscore.com/Products_Services/Product_Index/Media_Metrix_Suite/

Media_Metrix_Core_Reports

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http://www.comscore.com/Products_Services/Product_Index/Media_Metrix_Suite/Media_Metrix_Core_Reports

http://www.comscore.com/Products_Services/Product_Index/Media_Metrix_Suite/Media_Metrix_Core_Reports

http://www.tinsa.cl/informe_coyuntura_inmobiliaria.php

http://www.injuv.gob.cl/mensaje_presidencial/files/vivienda2.html

http://www.mideplan.gob.cl/casen/Estadisticas/vivienda.html

http://redalyc.uaemex.mx/pdf/196/19609103.pdf

http://www.geo.puc.cl/html/revista/PDF/RGNG_N32/art03.pdf

http://normativaconstruccion.cl/instrumentos/ManualCondominios13_10_09.pdf



http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=16451

http://www.geonoticias.com/noticias/internet/miconserje.cl,-herramienta-web.html

administracion de condominios on line

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