aspectos registrales declaratoria de fabrica

ASPECTOS REGISTRALES ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE LA DECLARATORIA

DE FÁBRICADE FÁBRICA

Fredy Silva VillajuánFredy Silva Villajuán

ASPECTOS GENERALESASPECTOS GENERALES

Normativa aplicable

- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300, 29476, 29566 y 29858.

- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.

- Ley 27157 y su Reglamento. (regularización de edificaciones)

- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definición de edificación Es el resultado de construir una obra Es el resultado de construir una obra

cuyo destino es albergar al hombre en el cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.complementarias adscritas a ella.

Artículo 3, numeral 2 Ley 29090Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Conceptos a tener en cuenta

Accesión: El propietario de un bien adquiere por

accesión lo que se une o adhiere materialmente a él.

Artículo 887 CC.

Parte integrante: Es parte integrante lo que no puede ser

separado sin destruir, deteriorar ni alterar el bien.

Artículo 887 CC.

Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica

- Predios urbanos.- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana.- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.

Jurisprudencia registral

Determinación de la naturaleza urbana de un predio.“Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.

Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L

Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de

fábrica

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.

Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090


Declaratoria de fábrica“La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este último caso, la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”.



“La declaratoria de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de los copropietarios, según sea el caso”.

Resolución N° 030-2011-SUNARP-TR-T

Edificación social sobre terreno propio de uno de los

cónyuges

Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.

Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.Art. 50K del RIRP

Regulación en el Código CivilSon bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión; así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor.

También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso.Art. 310 CC.

Interpretación del artículo 310 CC

“Cuando el artículo 310 del Código Civil señala que tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, debe entenderse que esta edificación es respecto de la totalidad del terreno y no respecto de una edificación levantada sobre otra anterior que tiene la calidad de bien propio”.Resolución Nº 1883-2010-SUNARP-TR-L

Adecuación con el antecedente registral

“Uno de los aspectos de la calificación registral es la determinación de la adecuación de la declaratoria de fábrica con los antecedentes registrales respecto del área, linderos y medidas perimétricas del predio. Por lo tanto, en caso no conste en la partida registral ni en los antecedentes registrales los linderos y medidas perimétricas, constituye acto previo la inscripción de dichos actos”.


PROCEDIMIENTOS PARA PROCEDIMIENTOS PARA DECLARAR UNA DECLARAR UNA

EDIFICACIÓNEDIFICACIÓN

Procedimientos

1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el Capítulo III de la Ley 29090.2. Procedimientos en vía de regularización.2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervención municipal.2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal.

Procedimiento Procedimiento ordinario o regular de ordinario o regular de declaratoria de fábricadeclaratoria de fábrica

Entidad competente para aprobar la declaratoria de

fábrica

Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.

Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio administrativo positivo. Según modificación efectuada por Ley 29476.

Documentos previos

Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.

Efectos de la inscripción de los documentos previos

Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado, donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses.

Art. 14 Ley 29090

Certificado de Factibilidad de Servicios

Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene:a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras.b) Plazo en que podrá accederse al servicio.c) Fecha de emisión.d) fecha de vigencia.

Art. 14 Ley 29090

Licencia de edificación

La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

Artículo 7 Ley 29090

Plazo de vigencia – Efectos de la licencia

Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090

Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo, en los términos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.

Modalidades de aprobación de la licencia de edificación

Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.

Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad A: Aprobación automática con firma de

profesionales

Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.

Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares.La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras.Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o

comisiones técnicas

Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.

Comisiones técnicas:La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión

técnica

La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de fábrica

Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año.Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependización.

Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria

de fábricaa) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado.b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b), c) con comisiones técnicas y d).c) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad.d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.* En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano.* Se puede presentar memoria descritiva en copia digitalArt. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476

Título para la anotación del prereglamento interno y

preindependizaciones

El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente.

Anotado el prereglamento, simultáneamente se extenderán las preindependizaciones.

Art. 50E del RIRP

Plazo de vigencia y prórroga

Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra.Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompañado de la documentación pertinente.Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.

Art. 50G del RIRP

Cancelación de anotación preventiva de predeclaratoria de

fábrica

“Si la normativa pertinente admite la renuncia a la licencia de edificación, es procedente la cancelación de la anotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independizaciones derivadas de la obtención de la licencia, siendo necesario que se acompañe el cargo de recepción de la municipalidad de la solicitud de desistimiento de la licencia de edificación”.

Resolución 1335-2010-SUNARP-TR-L

Conversión de la anotaciones en inscripción

Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios.

Art. 50I del RIRP

Anotación de compraventa

Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva.Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones.

Art. 50H del RIRP

Actos de disposición de unidades proyectadas

“Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre-declaratoria de fábrica.(...) En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida matriz del predio, en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes que se había asignado. Este traslado se realiza en forma automática y simultáneamente con la asignación del citado porcentaje”. Art. 5.19 Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

Ampliación de fábrica con aprobación municipal

“Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetría, estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia de edificación, salvo que afecte zonas comunes”.

Acuerdo adoptado Pleno LXXX

Regularización sin Regularización sin intervención municipalintervención municipal

Definición de regularización

Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.Art. 3 Ley 27157

Requisitos para la regularización

1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica.2. Se haya culminado antes del 21/7/1999.3. Las edificaciones se hayan levantado sobre predios:- Urbanos, - Que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea,- Ubicados en zonas urbanas consolidadas.


Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR

1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003.2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.

Precedente vinculante

Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas

“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”.

XIX Pleno

Observaciones

- Discrepancias entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los de la partida registral del predio.

- Trasgresiones a la normativa urbanística o de edificación.


Inscripciones con cargas

Las observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización, pero podrán ser inscritas por el Registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio.

El propietario está obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación.


Cancelación de cargas técnicas

- Nuevo informe técnico con firmas certificadas por notario, que acredite la subsanación de las observaciones. De ser necesario, se adjunta planos replanteados.

- Si la cancelación conlleva la modificación del asiento de inscripción, se extenderá el asiento respectivo.

- La cargas relativas a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, se cancelarán de acuerdo al procedimiento legal correspondiente.


Cancelación de carga técnica vía rectificación

“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”. Precedente Plenos XXVII y XXVIII

Cancelación de carga técnica

Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.Art. 50N del RIRP

Improcedencia de regularización sucesiva

Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparacion, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.Décima primera disposición transitoria RIRP.

Improcedencia de segunda regularización vía rectificación

“No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularización".

Precedente aprobado en el Pleno XCIII

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley

Nº 27157

“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”.IV Pleno del TR.

Restricciones a la regularización: Patrimonio cultural

“Las obras vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural deben ejecutarse con arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en la autorización que otorgue el Instituto Nacional de Cultura. La autorización en referencia siempre es anterior al inicio de la obra. Está prohibido sin excepción alguna conceder autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal de quien lo autoriza”.

Art. 2 Ley 27580

Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN

“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado”.

Precedente aprobado en el Pleno LXII

Título que sustentará la inscripción de la regularización

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.Documentos complementarios:- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.- Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc.- Planos de ubicación, localización y distribución.Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.

Regularización con Regularización con intervención municipalintervención municipal

Regularización al amparo de la Ley 29090

- Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta el 27/9/2008.

- El plazo para solicitar la regularización vence el 31/12/2013, conforme a la modificación Ley 29898.

- Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de protección al patrimonio histórico.

- Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.

Art. 30 Ley 29090, modificado por las Leyes 29476 y 29898.

Título que sustentará la inscripción

- Resolución municipal que aprueba la regularización de la edificación.

- Planos de ubicación, localización y de arquitectura firmados por profesional constatador.

Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

aspectos registrales declaratoria de fabrica

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