ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FBRICA

Fredy Silva Villajun

Normativa aplicable- Ley N 29090 (Ley de Regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes N 29300, 29476 y 29566.- D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitacin urbana y licencias de edificacin). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N 003-2010-VIVIENDA.- Ley 27157 y su Reglamento. (regularizacin de edificaciones)- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuacin aprobada por Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definicin de declaratoria de fbrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaracin del propietario con las formalidades y trmites previstos en la ley.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definicin de edificacin Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.

Artculo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fbrica- Predios urbanos.- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana.- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rsticos en el Registro.

Jurisprudencia registralDeterminacin de la naturaleza urbana de un predio.Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condicin que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificacin y Vas o el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.

Resolucin N 360-2005-SUNARP-TR-L

Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fbricaLos propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectacin en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificacin sobre un predio.

Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

Jurisprudencia registralDeclaratoria de fbricaLa declaratoria de fbrica podr ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este ltimo caso, la edificacin declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real.

Resolucin N 024-2005-SUNARP-TR-L

Edificacin social sobre terreno propio de uno de los cnyugesCuando en la declaratoria de fbrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al rgimen de sociedad de gananciales y la fbrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mrito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condicin de propio.

Para ello, deber presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.Art. 50K del RIRP

Procedimientos para formular una declaratoria de fbrica1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el Captulo III de la Ley 29090.2. Procedimientos en va de regularizacin.2.1. Regularizacin al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervencin municipal.2.2. Regularizacin al amparo de la Ley 29090, con intervencin municipal.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fbrica

Documentos previosRegula el diseo o las condiciones tcnicas que afectarn el proceso de habilitacin urbana o de edificacin de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trmite de licencias de habilitacin urbana y de edificacin.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.

Efectos de la inscripcin de los documentos previosLos Registros Pblicos inscribirn, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artculo, para su respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que ste ser oponible frente a terceros.Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Documentos previos: Certificado de Parmetros Urbansticos y EdificatoriosEs el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito del cercado, donde se especifican los parmetros de diseo que regulan el proceso de edificacin de un predio urbano.Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles y tendr vigencia de 36 meses.

Art. 14 Ley 29090

Documentos previos: Certificado de Factibilidad de ServiciosDocumento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene:a) Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pblica que debern realizar las empresas prestadoras.b) Plazo en que podr accederse al servicio.c) Fecha de emisin.d) fecha de vigencia.Art. 14 Ley 29090

Licencia de edificacinLa licencia de edificacin constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorizacin para la ejecucin de obras de edificacin.

Las licencias podrn ser objeto de prrroga y modificacin, as mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

Artculo 7 Ley 29090

Plazo de vigencia Efectos de la licenciaPlazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por nica vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090

Efectos: Determina la adquisicin de derechos de construccin y desarrollo, en los trminos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.

Modalidades de aprobacin de la licencia de edificacinModalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Tcnicas.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica.

Artculo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionalesSe requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los dems documentos. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.

Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de profesionales responsablesEl cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares.La municipalidad cuenta con un plazo de 15 das para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecucin del proyecto.Despus de la verificacin sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuacin de las obras.Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicasRevisores urbanos: El cargo de presentacin del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, pudindose a partir de este momento iniciar las obras.Comisiones tcnicas:La municipalidad convocar a la comisin en el plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnicaLa municipalidad convocar a la comisin en el plazo mximo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de fbricaLos propietarios pueden solicitar al Registro la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr la vigencia de un ao.Cuando se solicite la inscripcin de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependizacin.

Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Ttulo que da mrito a la anotacin de la predeclaratoria de fbricaa) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepcin y el nmero de expediente asignado.b) Resolucin de licencia de edificacin en los casos de las modalidades b), c) con comisiones tcnicas y d).c) Plano de ubicacin, localizacin y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad.d) Memoria descriptiva de distribucin de ambientes.* En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano.* Se puede presentar memoria descritiva en copia digitalArt. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476

Ttulo para la anotacin del prereglamento interno y preindependizaciones

El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarn en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente.

Luego de anotado el prereglamento, se extendern las preindependizaciones.

Art. 50E del RIRP

Plazo de vigencia y prrroga Vigencia: Un ao contado desde la fecha del asiento de presentacin, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podr exceder la vigencia de la licencia de obra.Prrroga: Se anota en mrito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompaado de la documentacin pertinente.Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.Art. 50G del RIRP

Anotacin de compraventaSe anotarn preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos anlogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva.Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotacin preventiva de las preindependizaciones.

Art. 50H del RIRP

Conversin de la anotaciones en inscripcinSi la edificacin se efectu conforme al proyecto, la predeclaratoria de fbrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirn en definitivas por el mrito de la declaratoria de fbrica.Cuando la edificacin discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deber presentarse adems los documentos aclaratorios o modificatorios.

Art. 50I del RIRP

Declaratoria de fbrica: ttulo inscribible1. FUE al que se refiere la Ley 29090.2. Escritura pblica en el que se inserte o adjunte el FUE.

Se deben acompaar los anexos segn la normativa especial y planos de localizacin, ubicacin y distribucin autorizados por profesional.En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano, primar el plano

Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP.

Declaratoria de fbrica en va de regularizacin: sin intervencin municipal

Declaratoria de fbrica en va de regularizacin (FOR)Requisitos:1. Edificacin realizada sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fbrica.2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.

Ampliacin excepcional del plazo de regularizacin a travs de FOR1. La decimocuarta disposicin transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) ampli el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venci el 30/6/2003.2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, ampla el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venci el 31/12/2005.

Ttulo que sustentar la inscripcinFormulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.Documentos complementarios:Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.Informe tcnico de verificacin / constancia de haberse solicitado la verificacin ad hoc.Planos de ubicacin, localizacin y distribucin.Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pblica, documento privado de fecha cierta, declaracin notarial de prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios.

Precedente vinculanteRegularizacin de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadasPara inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rstico en el Registro de Predios, no se requiere la resolucin de alcalda que apruebe la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente.XIX Pleno

Precedente vinculanteIntervencin del verificador ad-hocCorresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de Verificacin Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin embargo, el Registrador podr exigir la constancia del cumplimiento de la comunicacin a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del ttulo presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones sealadas en el precitado artculoX Pleno del TR.

Precedente vinculanteTransferencia de predios regularizados al amparo de la Ley N 27157Es procedente la inscripcin de los actos de disposicin de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun cuando no se cuente con autorizacin para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana del terreno sobre el que se levant la edificacin.IV Pleno del TR.

Improcedencia de regularizacin sucesivaInscrita la declaratoria de fbrica mediante el procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley 27157, la posterior ampliacin, modificacin, reparacion, remodelacin, puesta en valor, cercado o demolicin de la fbrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Ttulo II de la citada ley, se regularizar mediante el procedimiento previsto en el artculo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090.Dcima primera disposicin transitoria RIRP.

Cancelacin de carga tcnicaLas cargas sern canceladas en virtud de un nuevo informe tcnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mrito a su anotacin, acompaado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos tcnicos de dicho informe.Art. 50N del RIRP

Precedente vinculante

Regularizacin de edificaciones pertenecientes al PCNEs inscribible la regularizacin de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nacin al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado.

Declaratoria de fbrica en va de regularizacin: Con intervencin municipal

RequisitosEdificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra despus del 20/7/1999 hasta la fecha de publicacin de la Ley 29090 ( 25/9/2007).El plazo para solicitar la regularizacin ante la municipalidad respectiva es de 180 das calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010, por Ley 29476.Las edificaciones deben cumplir las normas urbansticas, edificatorias y de proteccin al patrimonio histrico.Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularizacin.

Ttulo que sustentar la inscripcinResolucin municipal que aprueba la regularizacin de la edificacin.

Planos de ubicacin, localizacin y de arquitectura firmados por profesional constatador.

Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP