valuador profesional no. 38 - a - fecoval.org · para nuestro gremio. sin embargo conﬁados en un...

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VALUADORPROFESIONAL

AO 11 3ER TRIMESTRE

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

stimados colegas valuadores del pas. Recin hemos iniciado la segunda mitad de

este ao. Hasta hoy hemos enfrentado retos que en algn momento llegamos a pensar no tendran una solucin satisfactoria para nuestro gremio. Sin embargo confiados en un mejor futuro para nuestra profesin y convencidos de tener la razn hemos logrado salir avantes.!#La situacin econmica del valuador profesional es tema que a todos nos preocupa y para esto hemos emprendido acciones que tienen como fin, adems de lograr el reconocimiento de nuestro bien hacer, obtener nuevas y mejores oportunidades de mercado, posicionando al valuador profesional. En especial al que pertenece a nuestro Colegios

Federados como profesionales comprometidos, ticos en su actuar, y por supuesto con la capacidad tcnica suficiente para abordar los nuevos retos de la valuacin.!Hoy en da nuestro Pas transita por un proceso de cambio en muchos sentidos, la profesin del valuador no es la excepcin, es sin duda una de las que, conociendo el impacto de nuestro quehacer en la economa de las empresas, las personas y el Gobierno, est siendo sometida a un proceso de modernizacin acelerado. !#Es tarea de nosotros, como Lideres de la valuacin en Mxico ser promotores y precursores de este proceso.!#Estamos preparados para estos nuevos retos, el xito lo obtendremos trabajando unidos.!

MENSAJE DEL PRESIDENTE 2

Armando H. Escalante Chavira Presidente FECOVAL [email protected] #Julio de 2014

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DIRECTIVA FECOVAL 3

PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

VICEPRESIDENTE ESP. EN VAL. MTRO. ING. ALBERTO PEA NAVA

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNNDEZ ACERETO

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUOZ CORRAL

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESS VALDEZ HERRERA

TESORERA ESP. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRAS

SUBTESORERO ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO ESP. EN VAL. ARQ. SERGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

COMISARIO ESP. EN VAL. ARQ. ALEJANDRA CERN GUEDEA

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIN PRESIDENTE DE LA COMISIN DE ACCIN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NOERIEGA URIBE

GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCA


CONTENIDO 4PRESIDENTE Esp. En Val. Ing. Armando Heraclio Escalante Chavira!#PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO Y PRESIDENTE DE LA COMISIN DE RELACIONES Y DIFUSIN Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernndez Acereto!#DISEO Alan Lazalde!#FECOVAL Insurgentes Sur No. 1480 2do. Piso!Col. Barrio Actipan, C.P. 03230 Mxico, D.F.!Tels: (55) 5534-6467, (55) 5534-6273!www.fecoval.mx!#REVISTA VALUADOR PROFESIONAL Calle 75 Norte, Fracc. La Florida, Edificio 2,!Depto. 1 Reg. 92, Mz. 22, CP 77516,!Cancn, Quintana Roo!Tel. (998) [email protected]!#PORTADA Ponte do Milenio (Ourense), CC BY 2.0, J. Cernadas Iglesias !Esta imagen se eligi en conmemoracin al 1 de julio, Da del Ingeniero, por ser una de las obras ms importantes realizadas por un ingeniero.!#La revista VALUADOR PROFESIONAL rgano informativo de la FECOVAL, es una publicacin trimestral de distribucin electrnica gratuita. El contenido de los artculos y fotografas usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinin de FECOVAL.!#Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud de ttulo y reserva al ttulo en Derechos de Autor en trmite. Se permite la reproduccin total y/o parcial de los artculos contenidos en esta publicacin, previa autorizacin escrita del autor. Editor responsable Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernndez Acereto. Cancn, Q. Roo, Mxico.

PUENTE PNTEVEDRA // CC BY-SA 2.0, JUANTIEGUES

2 Mensaje de bienvenida

3 Directiva FECOVAL

4 Contenido

5 Proyecto de parmetros de valor en la construccin

10 Valuador profesional independiente?

13 Vivienda autoconstruda

16 El bagaje matemtico de la valuacin

24 El valuador profesional deber estar presente en todos los inmuebles que va a evaluar?29 Valuacin en hoteles RevPar

32 Galera: Segunda Asamblea de Presidentes FECOVAL 2014

35 Directorio


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VIADUCTO DEL ISTMO // CC BY-NC-SA 2.0, MINISTERIO DE FOMENTO

PROYECTO DE PARMETROS DE VALOR EN LA CONSTRUCCIN

BOLETN INFORMATIVO DE COSTOS POR M2 DE CONSTRUCCIN

Por E.V. Ing. Juan Gabriel Menndez Salazar SUBTESORERO FECOVAL


6BOLETN INFORMATIVO DE COSTOS POR M2 DE CONSTRUCCIN

n la pasada asamblea general ordinaria celebrada el 26 de Abril en la ciudad de Puebla el Consejo Directivo

inform que se pretende desarrollar una publicacin propia de parmetros de valor en la construccin, a la fecha se tiene el contacto con proveedores y especialistas en anlisis de precios unitarios, mientras tanto, en lo que se concreta dicho proyecto se incluirn en nuestra revista Boletines de Costos por m2 de

Construccin recibidos de colaboradores en los distintos estados y Colegios, agradecemos el apoyo del Ing. Leopoldo Varela Alonso por el Boletn Histrico de parmetros de costos de construccin $/m2, agradecemos al Lic. Alberto Snchez Merz y al Ing. Ral Gonzlez Melndez del IMIC (Instituto Mexicano de Ingeniera de Costos) por su boletn Catalogo Nacional de Costos, mismos que se incluyen en esta edicin.!

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BOLETN INFORMATIVO DE COSTOS POR M2 DE CONSTRUCCIN # 9


!VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

! 10ARTCULO

ND // CC BY-NC-SA 2.0, CRISTIAN SOZA

VALUADOR PROFESIONAL INDEPENDIENTE?

Por E.V. Ing. Enrique Jorge Moz Martnez PRESIDENTE FECOVAL 2003-2005


n esa poca, decidimos iniciar con capacitarnos a travs de la misma ANIMVAC, para despus irnos a las

Universidades y as lograr el reconocimiento acadmico al tener una cdula profesional de Especialistas en Valuacin de Inmuebles y algunos otros como Maestros en Valuacin Inmobiliaria. Con ello cremos estar listos para enfrentar el mundo y demostrar que los que sabemos somos nosotros y nos habamos quitado la tutela de los bancos y de la C. N, B. y S.!

No contamos con la S. H. F. que se cre en 2001 y con ella las Unidades de Valuacin y luego, ms recientemente la tutela del Infonavit.!

Hoy, estamos muy lejos de tener la tan ansiada Independencia del Valuador, que, a mi muy particular punto de vista, no se ha logrado por la culpa de nosotros mismos: unos por ser practicantes de la corrupcin y otros por no denunciarla.!

Me explico. Si las autoridades no creen en los Valuadores, es, en una gran medida, por aquellos colegas que, habiendo obtenido el grado acadmico, se les ha olvidado la tica profesional y practican avalos al gusto del cliente. Que quiere el valor conclusivo alto, se lo dan alto; que lo

quiere bajo, se lo dan bajo y no les importa las consecuencias de sus actos. Pero los que no practicamos esa conducta, somos cmplices al no demandarlos ante quin corresponda. Quines? Buenos, hoy por hoy, ante las S. H. F. y ante Infonavit, con aquella para que los de de baja y ante este para que deje de aceptarles avalos.!

Pero hay otro aspecto muy importante que, junto con la

corrupcin, nos limita para ser Independientes. Esto son las unidades de Valuacin. Estos entes, nacieron junto con la S. H. F. y se crearon porque no

se tena confianza en el Valuador Independiente por las prcticas corruptas de algunos de ellos, creyendo que con tener un polica, la corrupcin se acabara. Oh sorpresa.!

Esta, est, lejos de acabarse. Se multiplic, dejando an ms endeble la posicin de los valuadores que no nos prestamos a componendas, que, a mi juicio somos los ms. Ahora, lejos de poder considerarnos Independientes y realmente Profesionales, nos han convertido en llenadores de formatos, ya que no podemos aplicar ningn criterio valuatorio que se salga del formato que las UV han elaborado, tratando de limitar la corrupcin.

ESTAMOS MUY LEJOS DE TENER LA TAN ANSIADA INDEPENDENCIA DEL VALUADOR

Desde los aos noventa del siglo XX, los valuadores que formamos parte de los Institutos, hoy, Colegios de Valuadores de nuestro Mxico, soamos con ser reconocidos como Valuadores Profesionales e Independientes, como los son cualquier otro profesional en alguna materia especfica, llmese Contador Pblico, Mdico, Ingeniero Civil, etc."

11VALUADOR PROFESIONAL INDEPENDIENTE?

E


El problema va ms all pues, en caso de alguna controversia por avalos mal realizados, al igual que suceda con los bancos, hoy las UV se hacen a un lado sealando como nico responsable al valuador, aunque en ocasiones, se llevan una amonestacin o una suspensin de hasta 6 meses en su operacin ponindolas a temblar, situacin que provoca la formatitis Las UV adems, se quedan con hasta el 60% de los honorarios que se cobran, afectando as an ms, la economa de los Valuadores.!

La solucin aunque simple, no es fcil. Todos, estimo, sabemos quin es un Valuador realmente tico y quin no lo es. Incluso en nuestros Colegios los tenemos identificados pero nos da pena ajena el sealarlos y adems darlos de baja de nuestras organizaciones, porque as somos los mexicanos. Pero, si nos decidiramos, seguro estoy que iramos sacando de raz el problema endmico. Claro est que no tardaran en agruparse entre ellos y, eventualmente, formar otro colegio y poder seguir con sus prcticas sin tica, pero tenemos que empezar. Para cruzar el ro hay que empezar a nadar, el que

no nada, no cruza y alguno se queda a medio camino, pero hay que empezar.!

Pero hay otro problema. Algunos de los socios de Colegios afiliados a FECOVAL, son socios de UV, lo que conlleva a que pudieran presentar resistencia a que se nos reconozca a todos la independencia por el aspecto econmico. Pero creo que estos compaeros y amigos, entienden que es mejor para todos, incluyndolos, el que seamos Independientes, pues con ello recibirnos el 100% de los honorarios y con ello se elimina el gusto operativo de sus UV.!

Si logramos al menos minimizar a la corrupcin, estaremos en posicin de exigir a la autoridad acabar con las UV y nos dejen actuar como los Valuadores Profesionales e Independientes que pretendemos ser. Si no hacemos el esfuerzo, no lograremos cruzar el ro. Si lo hacemos, hay probabilidad de que nos quedemos a la mitad y no estaremos peor que lo que estamos ahora; pero si lo logramos, lo que depende de nosotros como agrupados y como Federacin, entonces si estaramos en la posicin de llamarnos Valuadores Profesionales e Independientes. Antes no.

12VALUADOR PROFESIONAL INDEPENDIENTE?


! 13ARTCULO

SANTA TERESA // CC BY-NC-SA 2.0, LUDMILA TAVARES

VIVIENDA AUTOCONSTRUDA

Por Ing. Juan Antonio Gmez Velzquez Profesor de posgrado en la UNAM, en Las Maestras en

Desarrollos Inmobiliarios y Maestra en Planeacin Director General del Centro de Estudios, Investigacin e

Innovacin Tecnolgica para la Valuacin en Amrica Latina

CRITERIOS PARA SU VALUACIN


n esta colaboracin, pretendo enfatizar sobre la importancia de plantear lineamientos que lleven a estructurar

avalos de inmuebles autoconstruidos, considerando la lgica constructiva que siguen los maistro albail y en la que predomina el sobredimensionamiento de secciones en columnas y trabes e inclusive, estas sobradas de cemento y armado metlico, lo cual conlleva a que se tengan estructuraciones robustas y sobre todo pesadas. Esta ltima implicacin, se vuelve importante sobre todo en suelos con poca capacidad de carga.!

En ese marco de referencia elaboro estudio de Costo de Reposicin Nuevo (CRN) que presentar como ponencias en el prximo Congreso de Valuacin en Mxico, la informacin que resulta lleva inmersos los sobre costos en los que se incurre para vivienda nueva pero autoconstruida y que adems crece en intensidad constructiva al travs del tiempo para reconvertirse a otros usos e inclusive, llegan a tener hasta a cuatro niveles en algunos casos.!

El valuador cuando est en un caso de edificacin autoconstruida, identificar la geometra del predio en la que se desplanta, identificar si su forma geomtrica es regular y si se desplanta en predio moda. Otro aspecto

importante es calificar si el inmueble tiene alternativas para iluminacin y ventilacin natural sobre todo en la zona de servicios.!

Los inmuebles autoconstruidos para vivienda deben considerar espacios para reas verdes y cochera y que los claros de piso a techo tengan hasta un mximo de 3 metros. Se calificar que el trnsito de personas entre habitaciones no sea a travs de ellas. !

Cuando haya ms de seis personas, debe de haber por lo menos dos baos completos en cada nivel. El no cumplimiento de esos mnimos sealamientos repercutir en un factor negativo aplicable al CRN. !

Me queda claro que en los asentamientos irregulares invaden la tierra agrcola de temporal y de riego por el avance de la mancha urbana y por tanto, tambin habra que revisar la certeza de la

propiedad jurdica del predio y adems si la acometida de energa elctrica cuentan con medidores de luz o pertenecen al grupo de los que se cuelgan. Ante esta problemtica social, cuales los criterios tcnicos para valuar esos inmuebles, a esta interrogante hay una respuesta; se presentar proyecto de ponencia en la que plantearn mnimos en metodologas, criterios tcnicos y procedimientos que permitan concluir un valor razonablemente objetivo a ese estatus de vivienda.!

PLANTEAR LINEAMIENTOS QUE LLEVEN A ESTRUCTURAR AVALOS DE INMUEBLES AUTOCONSTRUIDOS

La autoconstruccin, es una realidad en el territorio nacional de la que no se tiene informacin puntual estadstica y si muchas apreciaciones, que no tienen sustento ms que el del estado de nimo del que las emite y en este mismo orden de ideas tampoco se tiene Norma, Metodologa, Criterios tcnicos y mucho menos procedimientos para elaborar los avalos. !

14VIVIENDA AUTOCONSTRUDA

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Esos inmuebles se edifican por etapas que dependen de la liquidez monetaria familiar, no existe planeacin como tampoco respeto al reglamento de construccin local (Estado, Municipio) y los criterios que prevalecen son por imitacin de edificaciones previas o el conocimiento emprico del maistro albail. Definitivamente, la autoconstruccin es ms cara que las viviendas de inters social de conjuntos habitacionales, con la diferencia que estas ltimas si estn en apego a Reglamento de Construccin y lineamientos tcnicos sobre

instalaciones elctricas, sanitarias e hidrulicas. !

Mxico tienes varios pasos de retraso para atender la demanda de vivienda y tal circunstancia ha prohijado la autoconstruccin. Son slidos los argumentos para justificar la razn de ser del fenmeno de la autoconstruccin y lo nico cierto es que las edificaciones en esa condicin tendrn que ser valuadas. !

Establezcamos los mnimos tcnicos a incluir en la valuacin de este tipo de bienes. !

15VIVIENDA AUTOCONSTRUDA

UNTITLED // CC BY-NC-SA 2.0, SONIA CAROLINA


! 16ARTCULO

MATHEMATICS // CC BY-SA 2.0, ROBERT SCARTH

EL BAGAJE MATEMTICO DE LA VALUACIN

Por I.C., M.C., FRICS Julio E. Torres Coto Presidente de la UPAV

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sto, claro est, desdice aquello que sostienen los textos nos han llegado desde el otro lado de la frontera norte, que en gran medida hemos hecho

nuestros, sealando que la base terica en que se funda nuestra disciplina slo se empieza a desarrollar en el siglo dieciocho con los trabajos de los conomistes 2, quienes, si bien contribuyeron a la creacin de lo que hoy llamamos Economa al crear "el primer sistema estrictamente cientfico de economa3 y sentaron las bases sobre las cuales se desarroll luego esa ciencia, llegaron despus de los tericos italianos que fijaron los fundamentos de la doctrina de la valoracin, valuacin o tasacin, casi seguramente desde los tiempos de la Roma clsica.!

Sin duda se pondr en tela de juicio la importancia de hablar de los orgenes de esta disciplina hoy, cuando son muchas las voces que pregonan la necesidad de ver slo al futuro. Pero es preciso tener presente que quien no sabe de donde viene, difcilmente sabr donde est y menos an tendr las bases para conocer su meta y establecer la necesaria hoja de ruta que le lleve a ella. !

Saber de donde viene nuestra disciplina permitir definir que es y como es. Partiendo de esa percepcin, podremos precisar hacia donde ha de desarrollarse y que se requiere para ello. Esto es hoy indispensable para evitar

el daino diletantismo de algunos y la continua improvisacin de muchos otros que pretenden hacer de la valuacin algo que no es y no debe ser.!

Quienes entendemos que la valuacin es, por su propio derecho, una ciencia diversa, con su propio sistema y fundamento terico, doctrinario, tcnico y metodolgico, no podemos tolerar que se le quiera reducir a una actividad mecnica o a un proceso mediante el cual se satisfacen ciertos requisitos de procedimiento, sean legales, financieros, fiscales o de simple informacin. Tarea que hay, hoy, quienes afirman la satisface cualquiera que de manera mecnica puede

cumplir con ciertas rutinas y llenar determinados formularios. Eso, por ms que haya quien sostenga lo contrario no es valuacin, ni cosa que se le parezca. !

El problema al que hoy nos enfrentamos tiene diversas aristas y orgenes. Por una parte la acelerada produccin de graduados en las distintas reas de valuacin, a los que se ha cuidado, en algunos casos, de dar adecuada formacin orientada a que sepan resolver mecnicamente lo que demanda la normativa en vigor en materia de valuacin para crditos garantizados y otras finalidades, pero sin profundizar o siquiera orientar, sobre los fundamentos tcnico-cientficos en que se sustentan (o deben sustentarse) esos procedimientos.

LA VALUACIN ES, POR SU PROPIO DERECHO, UNA CIENCIA DIVERSA

Para quienes han llegado recientemente a la valuacin, as como para todos aquellos que recin cobran conocimiento de la existencia de esta disciplina y profesin y la ven como algo nuevo, seguramente resultar noticia saber que la valuacin tiene una historia de, por lo menos, nueve siglos1 y, segn algunos autores, de varios milenios (Carlos Sandoval sostiene que en el antiguo Egipto se aplicaba para establecer el monto de la tributacin, con base en la altura del Nilo en las avenidas anuales).

17EL BAGAJE MATEMTICO DE LA VALUACIN

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Y si se omiten esos fundamentos, es claro que tambin es permisible dejar de lado la historia del desarrollo terico y de la doctrina de la valuacin, as como eludir o soslayar el estudio de las materias bsicas para la formacin de la disciplina mental crtico-analtica que debe estar en y formar la esencia del autntico valorador.!

As, estamos ocupados en formar mecnicos de la valuacin, valuadores tcnicos que saben llenar formularios con mayor o menor celeridad, pero que difcilmente poseen la necesaria capacidad para cuestionar un nmero, una frmula, un procedimiento, a la luz de lo que dicta la doctrina valorativa que s existe, aunque muchos las desconozcan- y menos an atreverse a proponer un forma diferente de llegar a la estimacin del valor buscado, atendiendo a las exigencias especiales del problema al que se enfrenta. Esa formacin, la del profesional cientfico, cuestionado, investigador, al que

dotemos de los conocimientos y el instrumental necesarios para continuar desarrollando la ciencia, tcnica y arte de la valoracin como se requiere en este joven siglo, en justo seguimiento del valioso acervo que hemos heredado y debemos enriquecer, es en lo que estamos siendo, por lo menos, sumamente laxos. !

Por ello no es de extraar que haya quien, desconociendo ese enorme acervo y fundamento cientfico en que se sustenta la valoracin hoy, afirme que estamos en el momento en que [la valuacin] debe transitar por nuevos derroteros que la llevarn a convertirse en una ciencia.4 !

La valuacin, como sostiene Martins, es una ciencia porque se puede verificar que actualmente, . por sus diversos elementos ordenados sistemticamente, como un todo homogneo, cumple con los requisitos de la ciencia. La Ingeniera de la Valuacin tiene:!


MATHEMATICS // CC BY-NC-SA 2.0, TERRI ODA

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Objeto definido: inmuebles urbanos o rurales, muebles (mquinas, equipos y otros), sus frutos y derechos.!

Terminologa propia. Conceptos definidos.!

Metodologa bsico y niveles de precisin, estipulados en Normas;!

Criterios y directrices para la elaboracin de los trabajos, regulados por Normas.5!

Si bien don Fernando se acoge a la definicin propia de su lengua: !

cincia(latim scientia, ae, conhecimento, saber, cincia) substantivo feminino!

1.Conjuntodeconhecimentosfundadossobreprincpioscertos.!

2.[Figurado]Saber,instruo,conhecimentosvastos.6!

Tenemos que aceptar que no dista ni difiere sustancialmente de lo que en la nuestra se entiende: !

ciencia.!(Dellat.scienta).!

1.f.Conjunto de conocimientos obtenidos mediante la observacin y el razonamiento, sistemticamente estructurados y de los que se deducen principios y leyes generales.7

Visto lo cual podemos aceptar la asercin del estudioso colega brasileo en el sentido de que nuestra disciplina, lejos de ser simplemente un arte, del cual conserva mucho habida cuenta de que en nuestra prctica se requiere, tenemos y aplicamos la virtud, disposicin y habilidad para hacer algo y nos ceimos a un conjunto de preceptos y reglas necesarios para hacer bien [ese] algo y poseyendo caractersticas tcnicas importantes, es y ha sido desde hace ya buen tiempo, una ciencia. Una ciencia que ciertamente requiere permanente

actualizacin para seguir siendo pertinente en este mundo en constante transformacin.!

Ciencia que, es cierto, requiere, adopta, adapta y hace uso de herramientas desarrolladas en otros mbitos y para fines diversos a los que le son propios, pero que tambin ha desarrollado un amplio catlogo de instrumental propio siempre a disposicin de quienes se desempean cotidianamente en el especial ambiente de la valoracin.!

Por su historia y trayectoria no es de extraar que se haya establecido una clara afinidad entre la valoracin y las diversas ramas de la ingeniera y la economa. Hay un elemento comn que las une: la marcada dependencia de todas ellas en la matemtica en sus ms diversas fases. No es de extraar, porque aquellas han contribuido, por lo menos en los ltimos dos siglos, al desarrollo y enriquecimiento de un valioso aparato analtico matemtico que tiene la mayor utilidad para el estudio y solucin de los problemas serios de valuacin a que ha de enfrentarse el profesional que en efecto sirve en las consultas sobre el valor de los ms diversos tipos de activos o pasivos, es decir bienes valorables, para los ms variados fines de personas, empresas y entidades en los sectores pblico, social y privado de todos los pases del orbe. !

Esto a grado tal que no es posible entender hoy al valuador sin un importante bagaje de conocimiento y amplio dominio de ese instrumental matemtico que constituye el fundamento para cualquier anlisis valorativo. Esto a pesar de algunos intentos recientes por tratar de simplificar, sistematizar e incluso mecanizar el trabajo de produccin de informes de valuacin, con un claro y evidente desprecio a los fundamentos tericos, las bases conceptuales y el rico y complejo aparato matemtico que tiene a su disposicin el valuador estudioso y concienzudo. !


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Objeto definido: inmuebles urbanos o rurales, muebles (mquinas, equipos y otros), sus frutos y derechos.!

Terminologa propia. Conceptos definidos.!

Metodologa bsico y niveles de precisin, estipulados en Normas;!

Criterios y directrices para la elaboracin de los trabajos, regulados por Normas.5!

Si bien don Fernando se acoge a la definicin propia de su lengua: !

cincia(latim scientia, ae, conhecimento, saber, cincia) substantivo feminino!

1.Conjuntodeconhecimentosfundadossobreprincpioscertos.!

2.[Figurado]Saber,instruo,conhecimentosvastos.6!

Tenemos que aceptar que no dista ni difiere sustancialmente de lo que en la nuestra se entiende: !

ciencia.!(Dellat.scienta).!

1.f.Conjunto de conocimientos obtenidos mediante la observacin y el razonamiento, sistemticamente estructurados y de los que se deducen principios y leyes generales.7

Visto lo cual podemos aceptar la asercin del estudioso colega brasileo en el sentido de que nuestra disciplina, lejos de ser simplemente un arte, del cual conserva mucho habida cuenta de que en nuestra prctica se requiere, tenemos y aplicamos la virtud, disposicin y habilidad para hacer algo y nos ceimos a un conjunto de preceptos y reglas necesarios para hacer bien [ese] algo y poseyendo caractersticas tcnicas importantes, es y ha sido desde hace ya buen tiempo, una ciencia. Una ciencia que ciertamente requiere permanente

actualizacin para seguir siendo pertinente en este mundo en constante transformacin.!

Ciencia que, es cierto, requiere, adopta, adapta y hace uso de herramientas desarrolladas en otros mbitos y para fines diversos a los que le son propios, pero que tambin ha desarrollado un amplio catlogo de instrumental propio siempre a disposicin de quienes se desempean cotidianamente en el especial ambiente de la valoracin.!

Por su historia y trayectoria no es de extraar que se haya establecido una clara afinidad entre la valoracin y las diversas ramas de la ingeniera y la economa. Hay un elemento comn que las une: la marcada dependencia de todas ellas en la matemtica en sus ms diversas fases. No es de extraar, porque aquellas han contribuido, por lo menos en los ltimos dos siglos, al desarrollo y enriquecimiento de un valioso aparato analtico matemtico que tiene la mayor utilidad para el estudio y solucin de los problemas serios de valuacin a que ha de enfrentarse el profesional que en efecto sirve en las consultas sobre el valor de los ms diversos tipos de activos o pasivos, es decir bienes valorables, para los ms variados fines de personas, empresas y entidades en los sectores pblico, social y privado de todos los pases del orbe. !

Esto a grado tal que no es posible entender hoy al valuador sin un importante bagaje de conocimiento y amplio dominio de ese instrumental matemtico que constituye el fundamento para cualquier anlisis valorativo. Esto a pesar de algunos intentos recientes por tratar de simplificar, sistematizar e incluso mecanizar el trabajo de produccin de informes de valuacin, con un claro y evidente desprecio a los fundamentos tericos, las bases conceptuales y el rico y complejo aparato matemtico que tiene a su disposicin el valuador estudioso y concienzudo. !



21EL BAGAJE MATEMTICO DE LA VALUACIN Desprecio o, quiz, desconocimiento, porque lamentablemente hay, hoy, personas que dicindose valuadores consideran que para resolver cualquier encomienda y problema de valoracin basta con saber sumar, restar, multiplicar y dividir. Nada ms apartado de la verdad.!

Desde luego que el valuador, como cualquier profesional, posee y deseablemente domina, los conocimientos de aritmtica elemental, que sin duda requiere para resolver los problemas ms elementales y cotidianos de valoracin. Pero, aunque estos posiblemente sean suficientes para llenar algunos formatos, dista mucho de satisfacer las necesidades de conocimiento que requiere el profesional que pretende interiorizarse en la solucin de autnticos problemas de valoracin.!

En efecto, quienes llevamos algunos aos en esta fascinante actividad sabemos por experiencia propia que para realizar un buen trabajo de valuacin s es conveniente saber aritmtica, pero ms all de las cuatro operaciones bsicas, entender y saber aplicar los principios de razones y proporciones, lo cual conlleva dominar quebrados o fracciones y nos lleva a saber aplicar cosas que, an cuando son elementales algunos desconocen, como la regla de tres, tanto simple como compuesta. !

Sin embargo, esto no basta, porque al entrar en el estudio serio de cualquier problema de capitalizacin o actualizacin, se enfrenta el valuador con la imperiosa necesidad de conocer, siquiera superficialmente, algo de matemticas financieras o ingeniera econmica. S, porque la capitalizacin o actualizacin, as sea a perpetuidad, lo que implica la forma ms simple de enfocar el problema, exige que quien realiza el trabajo sabe el porqu de la sencilla expresin que aplica. !

Ms all de esto estn los conocimientos en que se fundamenta el anlisis que conocemos como clculo del valor residual. Simple en el concepto, pues un residuo es en esencia lo que queda despus de restar alguna cantidad del principal,

pero no tanto cuando el problema involucra un edificio de departamentos u oficinas o un fraccionamiento de terreno. Los modelos matemticos que es posible producir y utilizar son variados y para plantearlos y desarrollarlos se requiere, definitivamente, ms que el dominio de las cuatro operaciones aritmticas elementales.!

Cuando el problema implica comparacin de datos de mercado el asunto se complica. S, es posible presumir que no es necesaria otra cosa que el criterio del profesional, del cual convengo no se puede prescindir. Pero de ah a concluir que basta con llenar las casillas en una tabla de homologacin con una serie de factores intuitivos hay una distancia abisal, cuando menos desde el punto de vista de la teora de la valoracin. El valuador acucioso sabe que es su

deber razonar y justificar cada uno de esos factores, que nada tienen de intuitivos, sino que deben proceder de un anlisis lgico tanto cualitativo como cuantitativo, que tiene una base matemtica demostrable. !

Si el formato produce automticamente los factores es porque alguien realiz el trabajo analtico y fijo las frmulas correspondientes. Pero an en este caso, el valuador tiene la responsabilidad de saber s esa frmula produce el resultado que la lgica de su anlisis que necesariamente debe ser ms que intuitivo- indica. Y, para esto, debe entender y dominar las tcnicas matemtico analticas que permiten la elaboracin de las referidas frmulas. En otras palabras, no puede, ni debe, confiar ciegamente en lo adecuado de esas expresiones. Despus de todo el responsable del trabajo es l, porque l lo firma.!

Pero hay otra va de solucin en la comparacin de datos de mercado, la inferencia estadstica, que tiene la enorme ventaja de que reduce e incluso puede eliminar toda subjetividad en el proceso de homologacin. La aplicacin de esta tcnica

SE ENFRENTA EL VALUADOR CON LA IMPERIOSA NECESIDAD DE CONOCER, SIQUIERA SUPERFICIALMENTE, ALGO DE MATEMTICAS FINANCIERAS O INGENIERA ECONMICA

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22EL BAGAJE MATEMTICO DE LA VALUACIN exige el conocimiento de otras disciplinas que el valuador con formacin redondeada debe dominar.!

Hasta aqu queda claro que an para cumplir de la manera ms elemental en la aplicacin de los tres enfoques clsicos de valoracin se requiere, por lo menos un buen entendimiento de lgebra elemental, matemticas financieras o ingeniera econmica, aquello que en mis tiempos se llamaba clculo prctico y probabilidad y estadstica, en particular la estadstica inferencial. No es poco, pero tampoco es todo.!

Ahora que si el profesional pretende interiorizarse en valuacin de activos incorpreos o intangibles, activos del patrimonio histrico, arquitectnico y cultural, activos del medio ambiente, adems deber tener conocimiento claro de clculo integral y diferencial, y algo, por lo menos, de lgebra y clculo vectorial y matricial.!

En otras palabras, el ejercicio de la valuacin, exige un firme formacin matemtica adems de un claro entendimiento de los procesos econmicos, polticos y sociales que contribuyen a la formacin y variacin del valor de los bienes sujetos de valoracin. Tal formacin es necesario por dos razones que son insoslayables: !

a) porque la matemtica aporta el instrumental necesario no solamente para obtener los resultados numricos que en trminos de dinero o moneda de curso legal se pide como resultado de la gran mayora de valoraciones, sino para plantear los indispensables modelos que reclama el anlisis de muchos problemas de valuacin que exigen explicacin lgica y razonada del fenmeno o proceso socio-econmico o de otra ndole que explica la generacin del valor, y !

b) porque la formacin matemtica del profesional, sin importar la rama del saber o del conocimiento en que se desempee, es esencial para el desarrollo del pensamiento lgico y ste es bsico y fundamental para el valorador, valuador, tasador o avaluador. !

Aqu vale recordar que matemtica viene al castellano del latn mathematca, vocablo que los romanos tomaron del griego ,que derivaron de ,

conocimiento y que el valuador, en esencia, siempre va, precisamente, tras el conocimiento.!

Entonces es conveniente entender que as como la valuacin es una ciencia que si bien dista de contarse entre aquellas llamadas exactas requiere que quienes la ejercen sean hbiles no slo en el manejo de los nmeros, cosa harto sencilla, sino en el anlisis de problemas y en el planteamiento de modelos que los expliquen y permitan soluciones lgicas, razonadas, razonables y fundamentadas, y que su ejercicio corresponde a profesionales que deben contar en su bagaje de conocimientos una amplia y slida formacin en muy diversas reas de la ciencia matemtica que les es necesaria como herramienta en su hacer cotidiano.!

Estas afirmaciones, lejos de ser nuevas, ya las plantearon los estimatori 8 en la Italia medioeval, reafirmndolas cuando por clara razn ligaron su formacin profesional a la de los geometri 9, quienes son algo ms que ingenieros topgrafos. Ya ms cerca de nuestro tiempo, Marston y Agg10, ambos ingenieros civiles, destacan la cercana relacin entre el pensamiento y la lgica ingenieril y la de la valoracin, en un texto que sigue siendo til en la actualidad. Igualmente lo hace Rubens Alves Dantas cuando propone una introduccin a la metodologa cientfica en la valuacin, y demuestra la utilidad y aplicacin de la regresin lineal simple y mltiple, modelos especializados y modelos lineales generalizados en la valoracin cotidiana, pero cientficamente fundamentada.11!

En nuestro pas hicieron valiosa contribucin al desarrollo de la valoracin cientfica Ral Javier Pulido Snchez12, Ral Paredes y Hernndez y Ral Bujalil Haddad, el primero dentro del Banco de Comercio y los dos ltimos en Banco Nacional de Mxico, en los tiempos en que la banca mexicana contribua seriamente al desarrollo de la valuacin tcnica y cientfica. Luis F. Cuellar Ulloa es otro nombre que destaca en el rea de la matemtica de la valuacin en este pas y de ello son testigo las mltiples generaciones de valuadores que ha formado en la Universidad Nacional Autnoma de Mxico y en la Universidad de Guanajuato enseando, precisamente, matemticas aplicadas a la valuacin. !


23EL BAGAJE MATEMTICO DE LA VALUACIN Sin duda la ciencia de la valuacin se vale de un aparato matemtico cada vez ms amplio y se apoya en tcnicas matemticas siempre ms sofisticadas. Esto implica que los profesionales de esta disciplina precisan un conocimiento vasto en el rea. Quiz no tanto como quienes se dedican a la investigacin y desarrollo de esta ciencia, pero ciertamente ms amplio y profundo que la de la simple aritmtica, como lo han entendido la mayora de las instituciones de enseanza superior que el pas ofrecen postgrados en valuacin, destacando, entre otras, la Universidad del Valle de Atemajac en Len, con los cursos de Luis Garca, un muy valioso investigador en el rea. !

De ah que se insista en la aseveracin de que el valuador contemporneo requiere un amplio bagaje de conocimiento y dominio de matemticas, pues a pesar de lo que en contrario sensu se diga, nuestra disciplina lo exige a sus practicantes, toda vez que es evidente que los complejos problemas que se le llama a estudiar no pueden resolverse con el simple dominio de la aritmtica elemental.!

!Referencias !

1. Patricia Mainoni dice Las principales caractersticas que distinguen la finanza pblica de Italia entre los siglos XII y XV son el estimo (tasacin), o sea, la verificacin de la riqueza de las familias, y la deuda pblica, es decir, la capacidad del estado para autofinanciarse gracias a la emisin de ttulos de prstamo. Fiscalidad directa e indirecta en la Italia medieval del centro y del norte. Algunas orientaciones historiogrficas recientes. dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/197010.pdf. Queda ms que claro que en el siglo XII ya exista el estimo como disciplina y servicio y estimo en italiano significa valuacin o valoracin.

2. The Economist 11 de octubre de 2011. http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2013/10/economic-history-0

3. Ibdem.

4. Trujillo Betanzos, Alfredo, Notas para un curso de introduccin a la valuacin, Revista de corredura pblica, Ao 3, No. 4, noviembre 2012-abril 2013, Mxico, p. 38 y sigs.

5. Martins, Fernando Guillerme y Martins, A contribuo da Engenharia de Avaliaes a Tributao Municipal, VI Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes, agosto de 1990, Belo Horizonte, MG, p. 26.

6. Dicionrio Priberam da Lngua Portuguesa [em linha], 2008-2013, http://www.priberam.pt/dlpo/ci%C3%AAncia

7. Real Academia Espaola, Diccionario de la Lengua Espaola, 22 Edicin, http://lema.rae.es/drae/?val

8. estimatres. m. (f. -trice) [dal lat.aestimator-oris]. 1.Chi o che stima, cio giudica, valuta:la Chiesa,giustissima estimatrice delle virt(Segneri); spec. chi fa la stima del valore di un oggetto, anche come ausiliario di vendita. Nel diritto medievale, magistrato, detto ancheingrossatore, incaricato di stimare il valore e fissare il prezzo di un fondo soggetto a espropriazione o a permuta coattiva. (1. [..]. quin hace la estimacin del valor de un objeto, incluso como auxiliar de venta. En el Derecho medieval, magistrado, tambin llamado ingrossatore, encargado de estimar el valor y fijar el precio de un fundo sujeto a expropiacin o venta forzada).

9. En Italia geometra es el profesional habilitado para efectuar mediciones de terrenos y de zonas urbanas, levantamientos catastrales, operaciones de trazo de caminos rurales y de consorcio, y a disear y dirigir construcciones civiles de modestas dimensiones; tambin, el ttulo profesional mismo, revierte a quien ha alcanzado el diploma de la seccin para gemetras de institutos tcnicos.

10. Marston, Anson CE. D. Engr., Agg, Thomas R., CE., Engineering Valuation, McGraw-Hill Book Company, Inc., New York, 1936. La traduccin fue publicada en Buenos Aires en 1947, por Coleccin Contable.

11. Alves Dantas, Rubens, Engenharia de avaliacoes, uma intrucao a metologa cientfica, Pini Ltda,m So Paulo, 1998. Obra traducida al castellano por Miguel Camacaro Prez y publicada en 2002 en nuestra lengua.

12. Pulido Snchez, Ral J., Valuacin Inmobiliaria, AMPI, Mxico, 1982.


! 24ARTCULO

PARANOA PARQUE // CC BY-SA 2.0, BLOG DO PLANALTO

EL VALUADOR PROFESIONAL DEBER ESTAR PRESENTE EN TODOS LOS

INMUEBLES QUE VA A EVALUAR?

Por M. V. Jos de Jess Orenday Carrillo Profesor Investigador de la Universidad Autnoma de Aguascalientes

Miembro fundador del Colegio de Valuadores de Aguascalientes (actualmente ex presidente)


eguramente que al leer este prrafo, muchos de nosotros estamos pensando qu actitud tomamos ante esta circunstancia. !

!NORMATIVIDAD E INSTITUCIONES PBLICAS

Documentos como cdigos de tica, estatutos, procedimientos para llevar a cabo avalos, entre otros, no contemplan de forma explcita la obligatoriedad para que el valuador acuda personalmente a los inmuebles para llevar a cabo el levantamiento de la informacin y realizar la inspeccin ocular de los bienes que va a valuar; solamente se hace mencin del procedimiento valuatorio, comprendiendo desde luego la inspeccin ocular del bien, estableciendo especficamente el compromiso del profesional para fijar el valor de los bienes de forma correcta, anteponiendo la postura tica a intereses particulares. !

En los ltimos aos la valuacin se ha profesionalizado por el surgimiento de los estudios formales de especialidades y maestras en valuacin en muchas de las universidades pblicas y privadas del pas, contando en muchos casos, con profesores-valuadores con amplia capacidad tcnica, experiencia y tica profesional, con lo cual los estudiantes que ingresan a estas instituciones estn en posibilidad de prepararse mejor y

conocer formalmente el proceso valuatorio tan importante en la elaboracin de un avalo, las normas y principios ticos, as como los dems elementos inherentes a la valuacin. !

Por otra parte, las diversas instituciones y organismos relacionados con la prctica de avalos en el pas, como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), El Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), la Federacin de Colegios de Valuadores (FECOVAL), las Instituciones Financieras establecidas en el pas, los Catastros estatales, etc., a travs de sus estatutos, cdigos de tica, reglamentos y otros, exigen que los avalos que se realizan para esas instituciones se elaboren por valuadores profesionales con apego a la tcnica y tica profesional. !

!METODOLOGA PARA ELABORAR UN AVALO

Voy a referirme en este artculo principalmente a los bienes inmuebles, ya que en la prctica cotidiana la valuacin se realiza para muchos de estos bienes: terrenos y construcciones urbanas, naves industriales, predios rsticos, predios en transicin, entre otros. !

Antes de llevar a cabo un avalo, es necesario contar como mnimo con la siguiente documentacin:

PLANTEAMIENTO DEL CASO

Abordar este tema es obligado puesto que en varios crculos y grupos de valuadores profesionales se comenta frecuentemente, si necesariamente el valuador profesional tiene que asistir personalmente para realizar la inspeccin ocular y levantamiento de la informacin de todos los inmuebles que vaya a valuar, , puede el valuador en algunos casos delegar esa responsabilidad en alguna persona de su confianza con cierta preparacin y experiencia en valuacin?

25EL VALUADOR PROFESIONAL DEBER ESTAR PRESENTE?

S

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!!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !


1. Escritura de propiedad!

2. Boleta del predial!

3. Boleta de la cuenta de agua !

4. Plano arquitectnico (si tiene construcciones)!

5. Dependiendo del caso, se podr conocer sobre los Planes y programas de desarrollo urbano, Informacin cartogrfica digital, etc. !

Posteriormente el especialista se constituye en el inmueble para conocer un nmero importante de variables, a travs de la inspeccin ocular, siendo estos elementos los que finalmente van a repercutir directamente en el valor al inmueble; por ejemplo se conocer la zona, ubicacin, vas de acceso y su importancia, topografa, forma del terreno, construcciones existentes, proyecto, estado de conservacin, tipos de construccin apreciados, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, presencia de fallas geolgicas, afectaciones y restricciones, etc., levantando adems las imgenes fotogrficas que sean necesarias. !

Es recomendable que el valuador se haga acompaar de personal de su confianza para que lo apoye en la obtencin de esa informacin, tal es el caso de aquellos inmuebles alejados de las manchas urbanas; los que cuentan con varios tipos de construccin, los que no tienen plano arquitectnico, etc. por lo que el auxiliar podr apoyar en el levantamiento de medidas y superficies, toma de fotografas, etc.; con lo cual el valuador proyecta mayor profesionalismo en su actividad.!

La inspeccin ocular, en mi opinin es uno de los componentes ms importantes en la realizacin de un avalo porque nos permite conocer toda una gama de

variables que son determinantes en la formulacin del avalo y debemos llevarla a cabo; s que hay valuadores que a lo mejor no coincidirn conmigo y otros seguramente que s, para todos ellos mis respetos; pero, en qu casos considero que sea el

propio valuador, es decir el experto en valuacin, el que deba asistir personalmente al inmueble?!

!CASOS QUE CONSIDERO OBLIGADOS

Desde mi punto de vista, el valuador profesional deber asistir personalmente a la mayora de los inmuebles sujetos a valuacin, especficamente a aquellos que por su ubicacin, dimensiones, irregularidades, atipicidad, entre otros, sea necesaria la presencia del especialista, ya que esto le permitir conocer toda esa cantidad de variables de forma personal, puesto que resultara ms complicado para un auxiliar de valuacin interpretar adecuadamente toda esa informacin.!

Como ejemplos podemos citar los casos de inmuebles que son atpicos, predios que por sus caractersticas no sea posible localizarlo fcilmente, terrenos rsticos de cualquier calidad, inmuebles con una cantidad importante de elementos constructivos de diferentes superficies y tipos de construccin, terrenos en transicin, inmuebles urbanos localizados en zonas con alta plusvala, entre otros casos.!

!


DESDE MI PUNTO DE VISTA, EL VALUADOR PROFESIONAL DEBER ASISTIR PERSONALMENTE A LA MAYORA DE LOS INMUEBLES SUJETOS A VALUACIN

!!!!!!!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!



Inspeccin De Un Terreno En Transicin Medicion De Construcciones Para Avalo

Terreno En Proceso De Urbanizacin Casa Habitacin De Tipo Medio-Alto

Granja Campestre Casas En Serie


Tambin corresponde a este grupo, inmuebles urbanos muchas veces ubicados en avenidas importantes y/o en zona cntricas donde el valor de la tierra cambia constantemente debido a la influencia de factores fsicos y econmicos; en todos estos y en ms, es donde a mi juicio, el valuador profesional debe estar presente y no solamente avalar el proyecto de dictamen que le presente su asistente. !

Seguramente a varios de los que estn leyendo este artculo les ha pasado que cuando vamos a llevar a cabo la valuacin de un inmueble con caractersticas especiales (zona, ubicacin, uso, calidad de la tierra, fallas geolgicas, cercana de desarrollos comerciales, dificultad para localizar comparables adecuados, etc.), y nos damos cuenta que para poder entregar un dictamen realmente confiable, es necesario llevar a cabo exhaustivas investigaciones de mercado, no nicamente con el objeto de cumplir con una disposicin de un formato establecido, sino para conocer cul es objetivamente el valor comercial que le corresponde al bien, por lo que debemos llevar a cabo amplias y serias investigaciones de campo, apoyados seguramente por la tecnologa tan fabulosa de las Imgenes satelitales e Internet. !

!

CASOS COTIDIANOS

Cules son los casos donde el perito valuador como titular de un despacho, pueda delegar la responsabilidad para llevar a cabo la inspeccin ocular en su auxiliar con

conocimientos en la materia pero no especialista? mi opinin es que cuando se trate de llevar a cabo la valuacin de inmuebles, normalmente casas construidas en serie, donde el valuador conoce o puede conseguir informacin con cierta facilidad o aqullas que por sus caractersticas particulares se localicen en fraccionamientos bien definidos, con todos los servicios, con un proyecto similar, con diferencias mnimas entre s, en cuanto a superficie de construccin, nmero de pisos, elementos adicionales, etc. !

En estos casos s considero que puede ser permitido que el titular de una oficina de valuacin, comisione a un asistente con conocimientos bsicos de valuacin para que pueda llevar a cabo el trabajo de inspeccin ocular y levantamiento de la informacin en campo.!

!DICTAMEN DE AVALO

Ya para concluir, es importante mencionar que antes de firmar un dictamen de avalo, ste deber ser revisado y avalado por el titular del despacho, me refiero al valuador profesional, ya que es l quien tiene la experiencia y el conocimiento para cerrar el documento con el valor que considere el adecuado, porque finalmente ser el responsable de los datos que queden asentados en el documento y quien comparezca, si ese fuera el caso, a responder ante alguna autoridad, por la objetividad del avalo.!



! 29ARTCULO

HOTEL CALIFORNIA // CC BY 2.0, KEVIN DOOLEY

VALUACIN EN HOTELES REVPAR

Por Ing. Juan Antonio Gmez Velzquez Profesor de posgrado en la UNAM, en Las Maestras en

Desarrollos Inmobiliarios y Maestra en Planeacin Director General del Centro de Estudios, Investigacin e

Innovacin Tecnolgica para la Valuacin en Amrica Latina


l propsito es determinante para seleccionar el Enfoque o Mtodo a emplear segn para lo que vaya a

utilizar, entre otros relaciono los siguientes:!

Garantas crediticias! Re expresin de estados

financieros! Seguros! Garantas fiscales, etc.!!En un futuro inmediato expondr curso, en la que se platearn alternativas y criterios tcnicos a utilizar en la elaboracin de avalos para los propsitos relacionados anteriormente, diferenciando su ubicacin de playa, de ciudad o de categora especial para excursionistas, si efectivamente el tema es apasionante.!!Entrando en materia, se retoma la mxima sobre que una cosa es lo que cuesta y otra la que vale, me explico; por normatividad se deben aplicar los tres Enfoques de valuacin: Avalo Fsico, Avalo por Mercado y Avalo por Ingresos (Capitalizacin de Rentas) los cuales tendrn un peso diferente en la conclusin del avalo segn el propsito previamente indicado. En el mismo orden de ideas, no se deben perder de vista las Normas Internacionales de

Contabilidad, por lo que el profesional posgraduado en valuacin, las har intervenir objetivamente en la elaboracin y edicin del avalo. !

A manera de calentar el ambiente sobre esta temtica, me referir al RevPar que es un medidor para valorar el rendimiento financiero de un establecimiento o una cadena. Es una abreviatura del ingls Revenue Per Available Room, ingreso por habitacin disponible. Este indicador se referir siempre

a un periodo determinado. !

El RevPar se calcula de la simple multiplicacin de la tarifa promedio por la proporcin de la ocupacin hotelera. Ejemplo, para la ciudad XYZ en un hotel de tres estrellas tiene la ocupacin del 61 % y su tarifa promedio es de 800 pesos (Porcentaje y Tarifa promedio segn SECTUR), entonces el RevPAR es $488 pesos. Con ello, se puede saber la competitividad del destino en una sola cifra, pues se resume tanto la ocupacin hotelera como su tarifa promedio.!

Este indicador el RevPar se puede calcular mensualmente o anualmente, siendo aconsejable el clculo mensual o incluso semanal.

REVPAR QUE ES UN MEDIDOR PARA VALORAR EL RENDIMIENTO FINANCIERO DE UN ESTABLECIMIENTO O UNA CADENA

La valuacin de hoteles aunque es un tema multicitado en el medio de valuadores, pocos incursionan en esta rea de trabajo no por falta de inters sino porque su prioridad de trabajo est enfocada en avalos para crditos garantizados a la vivienda y en menor volumen, a otras alternativas inmobiliarias como edificaciones de productos que tienen productividad cclica en periodos de tiempo previamente acordados. Dentro de este grupo, estn los hoteles en sus mltiples categoras y destinos. !

30VALUACIN EN HOTELES REVPAR

E

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!!!!!!!!!!!!!!!!!


Una de las alternativas para calcular este valor, al total de ingresos generados por las habitaciones en un periodo de tiempo concreto se divide por el total de las habitaciones disponibles en este periodo siendo necesario descontar, previamente, impuestos, desayunos y otros servicios como comidas, servicios de habitaciones etc., as como las habitaciones inhabilitadas por averas.!

A. RevPar En trminos de ocupacin

Analicemos el caso de un hotel con 30 habitaciones; por lo tanto el nmero de habitaciones disponibles por ao de dicho hotel se obtiene de la siguiente forma:!

30 habitaciones x 365 das = 10.950 habitaciones disponibles por ao. En consecuencia, el ndice RevPar que le corresponde para un porcentaje del 100% de ocupacin es de es de 10.950 habitaciones/ ao !

Pero supongamos que el nmero anual de habitaciones ocupadas, realmente, slo ha ascendido a un total de 7400.

Entonces su ndice RevPar ser calculado por una regla de tres:!

10.950 es al 100% lo que 7.400 a X, de donde X = 7.400 x 100 / 10.950 = 67,58% para ese ao.!

B. RevPar en trminos de ingresos y

rentabilidad

Supongamos un hotel que tiene 30 habitaciones disponibles al mes x 30 das = 900 habitaciones disponibles /mes!

El hotel ese mes est ocupado al 80%, es decir se han ocupado 720 habitaciones,!

El precio medio por habitacin ha sido de $50US (cincuenta dlares), de donde la facturacin total ha sido de 50 x 720 habitaciones ocupadas igual a 36,000 dlares; el REVPAR de ese mes ser de: $36.000US de facturacin dividido entre 900 el total de habitaciones disponibles = $40US por habitacin.!

En un Curso Taller, se proporcionarn otras herramientas y cmo intervienen en la elaboracin de avalo de hoteles, insisto todo en relacin al propsito.

31VALUACIN EN HOTELES REVPAR

ACAPULCO // CC BY 2.0, ENEAS DE TROYA


! 32GALERA SEGUNDA ASAMBLEA DE PRESIDENTES FECOVAL 2014, QUE SE LLEV A CABO EN LA CIUDAD DE PUEBLA EN EL HOTEL CAMINO REAL ANGELPOLIS.


33GALERA SEGUNDA ASAMBLEA DE PRESIDENTES FECOVAL 2014, QUE SE LLEV A CABO EN LA CIUDAD DE PUEBLA EN EL HOTEL CAMINO REAL ANGELPOLIS.


! 34DIRECTORIO

INSTITUTO PRESIDENTE DIRECCIN LD TELFONOS FAX E-MAILFEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL) ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 257-0196

[email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX) ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRAALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 257-0196

[email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. ARNULFO CASTILLO CEJAAVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, TIJUANA, B.C., 22020 664

Col. 684-8865 Ofi. Pte 688 36 08 684-8865

[email protected] [email protected] www.covalbc.org

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. KARLA ANTONIA ANGUIANO LUNA CEL. 045 686 569 6878

CALZ. DE LAS AMERICAS 560, COLONIA CUAHUTMOC SUR, C.P. 21200. MEXICALI, BAJA CALIFORNIA 686 554-3449 554-3449

[email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE REN CORRAL CAZARESCALLEJN HERMENEJILDO GALEANA No. 140 pte., COLONIA CENTRO, C.P. 81200, LOS MOCHIS, SINALOA 668 812 06 47 812 06 47 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C. ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE A. CHAURAND SALGADO

DR. MARIO CAMELO Y VEGA 104 COL. CHAPULTEPEC, C.P. 80040 CULIACAN, SIN DOMICILIO COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN SINALOA

667 716-35-19 Colegio 713-7610 [email protected] [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

M. V. ING. RODRIGO ALBERTO PEA PORCHA CEL. 045-6621-030328

NAYARIT N 227, ENTRE RAMON CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. CONTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO, SONORA. 662

216-1768 Colegio 302-5058 216-1768


COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JOSE GUILLERMO SERRANO CORNEJOCALIFORNIA 315-A NORTE COLONIA CUAUHTEMOC, CIUDAD OBREGON SONORA 644 4142704 4142526


COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.ESP. EN VAL. ING. MARIO ALBERTO ELIZALDE HERRERA CEL. 044 844 8 70 66

ALVAREZ N 721 INT 3 ZONA CENTRO. SALTILLO, COAHUILA. MEXICO C.P. 25000 844 415-3255 415-3255 [email protected]

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. ESP EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIARAV. VENUSTIANO CARRANZA N 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040, MONTERREY, N.L. 81

1768-1044Colegio 8343-0177

8375-7687Colegio 8340-42

33

[email protected] Colegio [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C. M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMEROAVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIRE C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. 833 227-13-83 227-13-84 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C. M.V. Y ARQ. FRANCISCO GERARDO RODRIGUEZ BACAAV. LZARO CRDENAS N 117 LOCAL FRACC. MEXICO, C.P. 87049, CD. VICTORIA, TAMAULIPAS 834

1-35-11-97 Col. 0189-99301975 1-35-10-44 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.

MTRA. EN VAL. DENISSE PAOLA BLANCO CORRAL Cel. (618) 165 86 46 ! CALLE PALOMA 145 PTE. ENTRE ZARCO Y PATONI, ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGO. 618 811 33 10 811 33 10 [email protected]

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C. ESP. EN VAL. ING. ISIDRO SAUL MARTNEZ ESCANDNA. BUSTAMANTE N 811, FRACCTO. LOS PINOS, CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA, C.P. 32350. 656 298-8566 298-8567 [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.ING. EDEN OSCAR LUIS SORIA GOMEZ Cel. 614-342-85-94

FERNANDO DE BORJA No. 310, PARQUES DE SAN FELIPE, CP 31203, CHIHUAHUA CHIH. 614 426-71-00 426-71-00

[email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.ESP. EN VAL. ING. RAL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO CEL: 045-33-38-14-40-15

AV. VALLARTA N 1835-17, COLONIA LATAFAYETTE, C.P. 44140, GUADALAJARA JALISCO 33 36-15-73-41

36-15-46-31 Col. 36-29-77-47 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C. M. en VAL. JUAN JOS LPEZ RODRGUEZ CEL. (312) 319 52 32 CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL 312

3111403 ofic. 313 3610 Colegio

3111403 ofic.313 3610 Colegio


COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C. M. EN V. ING. RAL FERNNDEZ MASACCHIO NIETO 814, FRACC. MODELO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS. 449 242-4412 242-4412 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JORGE CUEVAS CANCINO

CALLE 5 DE MAYO No. 12-4, COLONIA CENTRO, C.P. 59510, JIQUILPAN JOS MARIA IGLESIAS N 297, CHAPULTEPEC SUR, C.P 58260, MORELIA, MICH.

353 533-1064533-1064

01443-3149239 Colegio


COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C. ESP. EN VAL. ING. ARMANDO TREJO JUREZCIRCUITO MOISES SOLANA No. 411, VISTA ALEGRE 1 SECCION, C.P. 76090 QUERETARO, QRO. 442

213 97 32 229-06-10 Colegio 213 97 32


COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C.ESP. EN VAL. ING. EUGENIO MONTEJANO MORAN CEL. 045444 8490006

MARIANO AVILA 297-3, 2 PISO BARRIO TEQUISQUIQPSN, C.P. 78239 SAN LUIS POTOS, S.L.P. 444 811-6101

833-0909 [email protected], [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

ESP. EN VAL. ING. RIGOBERTO SALDAA CERVANTES

CALLE ARTEAGA No. 4 INT. 3, ZONA CENTRO C.P. 36900 PENJAMO, GTO 469 692-4508 692-4508 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. ARQ. CLAUDIA IVONNE HIBERT SANCHEZ LLUVIA 301, COLONIA JARDINES DEL MORAL, C.P.37190 477 717-34-35 [email protected] [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. ARQ. PIOQUINTO AQUINO CARRERA CEL. 271-700-4182 AV. 5 No. 909-203 COLONIA CENTRO, CRDOBA, VER. 271 712-4220 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900

PROLONGACIN POPOCATEPETL N 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER. 228 814-33-58 814-33-58 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. MTRO. ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE Cel 044 2299 84 17 53

CALLE 28 No. 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE, C.P. 94294, BOCA DEL RIO, VERACRUZ 229 922-8945 922-8945

[email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. MTRO. JAVIER FURLONG SALGADO CALLE 29 B NORTE N 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA 222 211-0012 211-0646 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C. ESP EN VAL. ARQ. FRANCISCO JAVIER ZUBIRAN PADILLAPUNTA YOQUEN N 18, SUPERMANZANA 24, MANZANA 33, CANCUN QUINTANA ROO 998 887-3019 887-3019 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. ESP. EN VAL. ING. JOS AUGUSTO EROSA VZQUEZCALLE 62-B N 481X 37, COLONIA CENTRO, C.P. 97000 MRIDA YUCATN 999 920-10-86 920-53-71 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE DEL CARMEN BAEZA LPEZ cel. 045-9931569851

CALLE 1 N 233 LOCAL 25, FRACCIONAMIENTO ARBOLEDAS, C.P. 086079, VILLA HERMOSA TABASCO 993 3500391 3500391

[email protected]@hotmail.com

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS 961 612-86-07 612-26-63 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JOS RAL MANUEL TLLEZ GMEZ CELULAR. 7449 09 07 43

AV. UNIVERSIDAD NO. 5, DESPACHO 102-B, EDIF. MELL, FRACC. MAGALLANES, C.P. 39670, ACAPULCO, GRO. 744 487 49 33 487 49 33 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA

BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS 777 312-7276Nextel. 1-13-08-08 318-6235


INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. DRA. SUSANA FERNDEZ GUILA CEL. 04455-5418-5050AV. INSURGENTES # 348 - 6 PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MXICO. D.F. 55

IMV DF 55-84-36-76

Dra. Fernndez 55-49-14-58


SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC) ARQ. MNICA DEL CARMEN GARCA CORDOVAAV. CONSTITUYENTES N 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIN BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MXICO, D.F. 55

52-86-14-45 55-70-01-96 Savac 52-86-92-55


SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV) ESP. EN VAL. ING. MANUEL JOSE FRANCISCO GARCIA CORDOVACAMINO STA. TERESA N 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F. 55 52-86-19-45 ofic

5606-1327 5606-6349 Siciv


PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVAL


! 35DIRECTORIO CARGO NOMBRE DIRECCIN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

PRESIDENTEESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI # 53 ESQUINA CALLE TABASCO COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188

HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 [email protected] [email protected]

VICEPRESIDENTEMTRO. ING. ALBERTO PEA NAVA

AV. DE LA FRAGA 537 COLONIA CENTRO C.P. 91700 VERACRUZ, VERACRUZ 229 932-11-09

ID 72*823183*2 NEXT 263-85-20 931-02-03


PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO

BLVD. BENITO JUAREZ N 10, 3er PISO, CENTRO, C.P. 62000

CUERNAVACA, MORELOS 777 312.7276 304.1253 NEXT 169.4130


SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO

SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA C.P. 77516

CANCN, QUINTANA ROO 998 888-66-91 998-8455654 888-66-91 [email protected]

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUOZ CORRAL

A. BUSTAMANTE N 811, FRACCTO LOS PINOS, C.P. 32350

CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA

656 616-7444 616-2544 611-3349 [email protected]

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA

HIDALGO N 106 DESP. 2 PB, COLONIA CENTRO, C. P. 85000

SONORA 644 179-46-32 045644- 447-40-20 169-39-57 [email protected] [email protected]

TESOREROARQ. E.V. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS

ASIENTOS 432-2, SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130

AGUASCALIENTES, AGUASCALIENTES

449 996 57 02 996 57 01 [email protected]

SUBTESOREROESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11, CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51, COLONIA CENTRO, C.P. 97000

MERIDA, YUCATAN 999 9841775 9992-785384 [email protected] [email protected]

PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ARQ. SEGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

JESS SIQUEIROS 100-A, COLONIA LOMA LINDA C.P. 83150

HERMOSILLO, SONORA

662 220-34-78 220-34-78 [email protected] [email protected]

COMISARIOESP. EN VAL. ARQ. ALEJANDRA CERON GUEDEA

AVE. INDEPENDENCIA 2812, COLONIA SANTA ROSA

CHIHUAHUA, CHIHUAHUA

614 410-10-18 415-19-71

4885961 [email protected] [email protected] [email protected]

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIN, Y PRESIDENTE DE LA COMISIN DE ACCIN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NOERIEGA URIBE

ALFONSO ORTIZ TIRADO No. 106 COLONIA CENTRO, C.P.83000

HERMOSILLO, SONORA 662

2131868 2131388 6621370470 2131868 [email protected]

GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCA

INSURGENTES SUR 1480-2 PISO, COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920

MXICO D.F. 55 55-34-62-73 55-34-64-67


REGIN NOMBRE DIRECCIN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADATELFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

IESP. EN VAL. ING. JULIO E. TORRES COTO RUIZ

AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, C.P. 22020

TIJUANA B.C. 664 686-2643 681-7229


IIESP. EN VAL. ARQ. OSCAR FIDENCIO BUSTAMANTE ESPINOZA

18 No. 144 E/MADRID Y ESPAA COL. BUENAVISTA, C.P. 87340

H. MATAMOROS TAMPS. 868 817-45-44 045-8688-18-21-81 817-80-98


IIIESP. EN VAL. ING. FRANCISO CUELLAR RICH CALLE MISIN DE SANTA F No. 7943

C.P. 32401CIUDAD JUREZ CHIHUAHUA

656 6180346 6180346 [email protected] [email protected]

IVM. en C. ARQ. LUIS ALBERTO MENDOZA PREZ

AVENIDA NIOS HEROES No. 453 COLONIA LA BONITA, C.P. 28984

VILLA DE LVAREZ COLIMA 312 3 08 66 91 0453121 32 13 24


VMTRO. Y ESP. EN VAL. ING. VICTOR ZETINA MEZA

AV. ACUEDUCTO N 2642 INT. C COL. CHAPULTEPEC ORIENTE C.P. 58260

MORELIA, MICHOACN 443

314 13 42 314 86 69 443-3281557


VI ESP. EN VAL. ARQ. KATIA BAZAN YITANI

DIRECCIN VALENCIA No.102 SEGUNDA SECC.GABRIEL PASTOR C.P. 72420

PUEBLA PUEBLA

222 243-53-03 240-65-41 [email protected] [email protected]

VIIESP. EN VAL. ARQ. FELIPE ITURRALDE SILLER

AV. NICHUPTE N21 PLANTA BAJA MZA-11, SM-15, C.P. 77500

CANCUN QUINTANA ROO. 999 8872388 045998865-45-63 8872388


VIIIESP. EN VAL. ING. JORGE ANTONIO PULIDO ALABARDA

RANCHO PIOMO # 10 CASA 13 COLONIA PRADO COAPA

MXICO DISTRITO FEDERAL 55 5679-8577 5679-8577


DIRECTIVA DE FECOVAL

REPRESENTANTES REGIONALES

valuador profesional no. 38 - a - fecoval.org · para nuestro gremio. sin embargo conﬁados en un...

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