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XXII.LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE SEVILLA EN EL MARCO DE UNAFUTURA REFORMA DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICAEL PROYECTO DE LEY DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA

1. HACIA UN NUEVO SISTEMA DE PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA

1.1. EL NUEVO PLAN GENERAL PREVISTO EN LA LOUA

1.2. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

• Los Planes Parciales• Los Planes de Sectorización• Los Planes Especiales• Estudio de Detalle

2. LA REGULACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO Y DE LOS DERECHOS Y DEBERESVINCULADOS A CADA CATEGORÍA

2.1. LA CLASIFICACIÓN DE SUELO URBANO EN EL PROYECTO DE LEY

2.2. SOBRE EL SUELO URBANO CONSOLIDADO Y EL NO CONSOLIDADO POR LAURBANIZACIÓN

2.3. EL SUELO URBANIZABLE EN PROYECTO DE LEY

2.4. EL SUELO NO URBANIZABLE EN EL PROYECTO DE LEY

2.5. ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE INTERÉS PÚBLICO Y DELAS PARCELACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE.

3. LA PROGRAMACIÓN EN EL PROYECTO

4. LA FUTURA REGULACIÓN SOBRE DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO YAPROVECHAMIENTO MEDIO

4.1. DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO

4.2. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MEDIO

4.3. LA RECUPERACIÓN DE LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOSURBANÍSTICOS

5. LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA EN EL PROYECTO

6. LA CONFORMACIÓN DEL FUTURO ORDENAMIENTO JURÍDICO URBANÍSTICO EN LACOMUNIDAD AUTÓNOMA ANDALUZA TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DEL PROYECTOLOUA

7. EL RÉGIMEN TRANSITORIO. EFECTOS DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA FUTURA LEYSOBRE EL PROCESO DE REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE SEVILLA

7.1. INMEDIATA APLICACIÓN PARCIAL DE LA FUTURA LEY DESDE SU ENTRADA ENVIGOR SIN NECESIDAD DE ADAPTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DEPLANEAMIENTO

7.2. CONSERVACIÓN DE LA VIGENCIA Y EJECUTIVIDAD DEL PLANEAMIENTOEXISTENTE EN ELMOMENTO DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY

7.3. RESPETO A LOS PROCESOS URBANÍSTICOS DE LOS PLANES EN CURSO DEEJECUCIÓN

7.4. NO ESTABLECIMIENTO DE PLAZO LEGAL PARA LA ADAPTACIÓN DE LOS PLANESVIGENTES A LA FUTURA LEY

7.5. ADAPTACIÓN OBLIGATORIA PARA LOS NUEVOS PLANES, SALVO QUE HAYANALCANZADO LA APROBACIÓN INICIAL

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índice

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XXII.LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE SEVILLA EN EL MARCO DE UNAFUTURA REFORMA DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA. EL PROYECTO DE LEY DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA

La redacción de la Revisión del Plan General de Sevilla está coincidiendo con la tramitación parlamentariadel Proyecto de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Muchas de las propuestas que se realizan en este documento de Avance casi con seguridad habrán deinstrumentarse con un nuevo marco legislativo. Es cierto que la futura Ley de reforma de la legislaciónurbanística andaluza no va a suponer un cambio radical de las bases y principios generales de nuestroDerecho Urbanístico tradicional, pero también es lo cierto que el Proyecto de Ley, en trámite parlamentario,incorpora importantes novedades, que indudablemente matizarán muchas de las decisiones finales quehabrán de adoptarse en las siguientes fases de la Revisión del Nuevo Plan de Sevilla.

Este dato no puede pasar desapercibido para el presente documento de Avance y por tanto se hacenecesario exponer las novedades que incorpora el Proyecto de Ley, en es especial aquéllas que mayorincidencia (fundamentalmente en materia de planificación y de regulación de deberes) van a representaren las labores de redacción de la Revisión en el supuesto de su aprobación parlamentaria.

1. HACIA UN NUEVO SISTEMA DE PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA

El Proyecto de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía pretende reformar en parte el actual sistemade planificación urbanística. Las modificaciones propuestas en el sistema de planeamiento por el Proyectoinciden sustancialmente en las figuras de planeamiento general y en las de planeamiento de desarrollo.

El Proyecto de Ley prevé una única figura de planeamiento integral del municipio, el Plan General deOrdenación Urbanística, eliminando las Normas Subsidiarias de Planeamiento General y el Proyecto deDelimitación de Suelo Urbano. Si bien al configurar el Plan General como una figura adaptable a lascaracterísticas y dinámicas urbanas de los Municipios, esta desaparición puede resultar más formal quematerial, pues en la práctica el contenido de los Planes puede resultar similar al actual esquema.

Esta adecuación del contenido de los Planes Generales a las características de las distintas tipologías deMunicipios andaluces, se realizará tomando como base el Sistema de Ciudades de Andalucía y mediantelos Planes de Ordenación del Territorio y las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística(artículos 8, 9 y 10), atendiendo a los principios de máxima simplificación y proporcionalidad según lascaracterísticas del municipio.

El Proyecto otorga carta de naturaleza a dos nuevas figuras de planeamiento general: los Planes deOrdenación Intermunicipales y los Planes de Sectorización, a los que el Proyecto los dota de estanaturaleza (instrumentos de planeamiento general), e incorpora un nuevo instrumento de ordenación,como son las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística.

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Lo verdaderamente novedoso no es tanto el establecimiento de una única figura de planeamientourbanístico integral del municipio sino en la posible coexistencia de tres figuras de planeamiento generalen un mismo municipio: Plan General, Plan de Ordenación Intermunicipal y Plan de Sectorización.

Desde algunos sectores se ha cuestionado esta adscripción de los Planes de Ordenación Intermunicipalesy de los Planes de Sectorización como instrumentos de planeamiento general, porque ninguno de ellosregula de forma general el planeamiento urbanístico de un término municipal aun cuando contengadeterminaciones que complementen la estructura general.

A continuación se analizan las principales novedades que el Proyecto de Ley incorpora en las distintasfiguras de planeamiento.

1.1. EL NUEVO PLAN GENERAL PREVISTO EN LA LOUA

La nueva configuración y contenido del Plan General de Ordenación Urbanística que realiza elProyecto de Ley está presidido por la voluntad declarada de incidir en la problemática actual de lasdificultades de gestión urbanística que se presentan en el momento del desarrollo y ejecución de lasdecisiones del planeamiento general, propone como medida ante esta situación, incorporar a lasdeterminaciones del Plan de una cierta dosis de flexibilidad y simplificación. Ahora bien esta voluntadflexibilizadora en cuanto a contenidos y determinaciones del Plan, se ve dificultada en sumaterialización final por la incidencia que en el texto del Proyecto se desprende de otra direcciónasumida por el redactor, si bien no tan explicitada, como es la de reducir el ámbito dediscrecionalidad en las decisiones urbanísticas.

Así, de una parte, la propuesta del Proyecto de diferenciar, en el Plan General, entre determinacionesde ordenación estructural y ordenación pormenorizada conjuntamente con la configuración dedeterminaciones necesarias y potestativas en atención a las circunstancias urbanísticas ysocioeconómicas del Municipio, pretenden incorporar esa dosis de flexibilidad al planeamientogeneral.

También rompe el Proyecto de Ley con la correspondencia estricta entre figuras de planeamiento dedesarrollo y clasificación de suelo, permitiendo que tanto el suelo urbano, urbanizable y nourbanizable, si el Plan General establece su ordenación pormenorizada, puedan desarrollarsedirectamente sin requerir ninguna figura de planeamiento de desarrollo.

Por último, el reconocimiento a los planes de desarrollo de la capacidad de alterar lasdeterminaciones de la ordenación pormenorizada establecidas, con carácter potestativo, por el PlanGeneral. Lo que permite cerrar el círculo para que el sistema de planificación urbanística puedacontar la flexibilidad requerida, de forma que la opción de incorporar una ordenaciónpormenorizada en el planeamiento general, para posibilitar la inmediata ejecución, no se conviertaen una solución arriesgada en la medida en la que puede ser objeto de innovación posterior.

Otras novedades que incorpora el Proyecto, ya señaladas se refieren a la mayor simplicidad yproporcionalidad de estos instrumentos a las características de cada municipio, así como su vinculación

a la ordenación del Territorio y a las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística.

El Proyecto encomienda a la figura del Plan General de Ordenación Urbanística la labor dematerializar su objetivo, declarado en la Exposición de Motivos, de apuesta por la ciudad existente,y por un desarrollo sostenible integrado en la ordenación del territorio.

Estos principios además de enunciarse en la Exposición de Motivos y de impregnar todas lasdeterminaciones que analizaremos posteriormente, se contienen en el artículo 9 Objeto del PlanGeneral.

En relación a las determinaciones de los Planes Generales, las novedades principales del Proyectose refieren a la diferenciación entre ordenación estructural y pormenorizada; su adaptación a lascaracterísticas de los distintos municipio, todo ello basado en el Sistema de Ciudades del Plan deOrdenación del Territorio de Andalucía; y por último, la potestad del Plan de definir algunasdeterminaciones pormenorizadas sobre suelos urbanos no consolidados y urbanizables sectorizadospara que puedan desarrollarse sin necesidad de ulterior planeamiento de desarrollo.

En el Artículo 10.1B se refiere a las determinaciones de la ordenación estructural que de formacomplementaria se exigirán para aquellos municipios pertenecientes al primer nivel del Sistema deCiudades así como aquellos otros que defina las Normativas Directoras de Ordenación Urbanísticao en su caso los Planes de Ordenación del Territorio

Las Bases y Estrategias del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía aprobadas por Decreto103/99 de 4 de mayo, considera al Área Metropolitana de Sevilla como perteneciente al primernivel en el Sistema de Ciudades, esto es como Centro Regional. Estas Bases y Estrategias definen ensu apartado 3.3.1 Sistemas de Ciudades ...Bajo el concepto de Centro Regional debe entenderse unámbito urbano en el que se integran cada una de las ciudades principales de la región y susrespectivas áreas de influencia. A tenor de esta definición las determinaciones complementarias a laordenación estructural, sería exigible no sólo a la ciudad principal sino a los municipios de su áreade influencia.

Por tanto la Revisión del Plan General de Sevilla, por exigencias del art.9 del Proyecto de Ley, deberáen cuanto a su ordenación:

a) Optar por el modelo y soluciones de ordenación que mejor aseguren:

• Su adecuada integración en la ordenación dispuesta por el Plan Subregional de laAglomeración.

• La correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad ya existente atendiendo a suconservación, cualificación, reequipamiento y, en su caso, remodelación.

• La adecuada conservación, protección y mejora del centro histórico, así como suadecuada inserción en la estructura urbana del Municipio.

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• La integración de los nuevos desarrollos urbanísticos con la ciudad ya consolidada,evitando su innecesaria dispersión y mejorando y completando su ordenaciónestructural. Los nuevos desarrollos que, por su uso industrial, turístico, segundaresidencia u otras características, no deban localizarse en el entorno del núcleo yaconsolidado, se ubicarán de forma coherente con la ordenación estructural.

• La funcionalidad, economía y eficacia en las redes de infraestructuras para la prestaciónde los servicios urbanos de vialidad, transporte, abastecimiento de agua, evacuación deagua, alumbrado público, suministro de energía eléctrica y comunicaciones de todotipo.

• La preservación del proceso de urbanización para el desarrollo urbano de los siguientesterrenos: los colindantes con el dominio público natural precisos para asegurar suintegridad; los excluidos de dicho proceso por algún instrumento de ordenación delterritorio; aquellos en los que concurran valores naturales, históricos, culturales,paisajísticos, o cualesquiera otros valores que, conforme a la futura Ley y por razón dela ordenación urbanística, merezcan ser tutelados; aquellos en los que se haganpresentes riesgos naturales o derivados de usos o actividades cuya actualización debaser prevenida; y aquellos donde se localicen infraestructuras o equipamientos cuyafuncionalidad deba ser asegurada.

b) Mantener, en lo sustancial, las tipologías edificatorias, las edificabilidades y las densidadespreexistentes en la ciudad consolidada, salvo en zonas que provengan de procesosinadecuados de desarrollo urbano.

c) Propiciar, en el marco del modelo adoptado, la ocupación de baja y media densidad,especialmente en las actuaciones turísticas.

d) Atender las demandas de vivienda social y otros usos de interés público de acuerdo con lascaracterísticas del Municipio y las necesidades de la población.

e) Garantizar la correspondencia y proporcionalidad entre los usos lucrativos y las dotaciones ylos servicios públicos previstos, manteniendo la relación ya existente o, en su caso,mejorándola.

f) Procurar la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las dotaciones y equipamientos, asícomo su equilibrada distribución entre las distintas partes del Municipio. La ubicación de lasdotaciones y equipamientos deberá establecerse de forma que se fomente su adecuadaarticulación y vertebración y se atienda a la integración y cohesión social en la ciudad.Asimismo, se localizarán en edificios o espacios con características apropiadas a su destinoy contribuirán a su protección y conservación en los casos que posean interés arquitectónicoo histórico.

g) Resolver de forma específica la red de tráfico, aparcamientos y el sistema de transportes,dando preferencia a los medios públicos o colectivos.

Esta ordenación deberá reflejarse en las oportunas determinaciones de carácter estructural, decontenido necesario, en determinaciones de ordenación pormenorizada obligatorias y de carácterpotestativos.

Las determinaciones necesarias de carácter estructural que deberán contenerse en la Revisión delPlan General de Sevilla, según el artículo 10 del Proyecto son:

a) La clasificación de la totalidad del suelo con delimitación de las superficies adscritas a cadaclase y categorías de suelo adoptadas de conformidad, previendo el crecimiento urbanonecesario para garantizar el desarrollo de la ciudad a medio plazo.

b) Los sistemas generales constituidos por la red básica de reservas de terrenos y construccionesde destino dotacional público que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollourbanístico y garanticen la calidad y funcionalidad de los principales espacios de usocolectivo. Como mínimo deberán comprender las reservas precisas para:

- Parques, jardines y espacios libres públicos en proporción adecuada a las necesidadessociales actuales y previsibles, que deben respetar un estándar mínimo entre 5 y 10metros cuadrados por habitante, a determinar reglamentariamente según lascaracterísticas del Municipio.

- Infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos que, por su caráctersupramunicipal, por su función o destino específico, por sus dimensiones o por suposición estratégica, integren o deban integrar la estructura actual o de desarrollourbanístico de todo o parte del término municipal. Sus especificaciones se determinaránde acuerdo con los requisitos de calidad urbanística relativos, entre otros, alemplazamiento, organización y tratamiento que se indican en la nueva Ley y que puedanestablecerse reglamentariamente o por las directrices de las Normativas Directoras parala Ordenación Urbanística.

c) Usos, densidades y edificabilidades globales para las distintas zonas del suelo urbano y paralos sectores del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado.

d) Para el suelo urbanizable no sectorizado, ya sea con carácter general o referido a zonasconcretas del mismo: los usos incompatibles con esta categoría de suelo, las condiciones paraproceder a su sectorización y que aseguren la adecuada inserción de los sectores en laestructura de la ordenación municipal, y los criterios de disposición de los sistemas generalesen caso de que se procediese a su sectorización.

e) Delimitación y aprovechamiento medio de las áreas de reparto que deban definirse en el suelourbanizable.

f) Definición de los ámbitos que deban ser objeto de especial protección en los centros históricosde interés, así como de los elementos o espacios urbanos que requieran especial protecciónpor su singular valor arquitectónico, histórico o cultural, estableciendo las determinaciones deprotección adecuadas al efecto.

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g) Normativa de las categorías del suelo no urbanizable de especial protección, conidentificación de los elementos y espacios de valor histórico, natural o paisajístico másrelevantes; la normativa e identificación de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado, a losque se refiere el artículo 46.1.g) de esta Ley; y la especificación de las medidas que eviten laformación de nuevos asentamientos.

h) Normativa para la protección y adecuada utilización del litoral con delimitación de la Zonade Influencia, que será como mínimo de quinientos metros a partir del límite interior de laribera del mar, pudiéndose extender ésta en razón a las características del territorio.

Además, y por ser Sevilla un Municipio con relevancia territorial, la Revisión deberá contener deforma suplementaria, y como pertenecientes igualmente a la Ordenación Estructural, lassiguientes determinaciones:

a) Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para viviendas sujetas a algún régimen deprotección pública o que comporten un precio limitado en venta o alquiler, de acuerdo conlas necesidades previsibles desde el propio Plan General de Ordenación Urbanística o losplanes sectoriales de aplicación.

b) Definición de una red coherente de tráfico motorizado, no motorizado y peatonal, deaparcamientos y de los elementos estructurantes de la red de transportes públicos para laciudad, y especialmente para las zonas con actividades singulares o población que generenestas demandas, así como para la comunicación entre ellas, de acuerdo con las necesidadesprevisibles desde el propio Plan General de Ordenación Urbanística o los planes sectorialesde aplicación.

c) Previsión de los Sistemas Generales de incidencia o interés regional o singular que requieranlas características de Sevilla.

La otra novedad que ofrece el Proyecto, es la configuración de determinaciones de ordenaciónpormenorizadas, unas de contenido obligatorio, y otras de carácter potestativas. Estas últimas serefieren a la potestad que tiene el Plan General de definir la ordenación pormenorizada de sectoresde suelo urbano no consolidado y de urbanizable con la finalidad de excluir la necesidad deposterior planeamiento de desarrollo y por tanto de la eficacia inmediata de dichas determinacionesuna vez aprobado el Plan General. Esta posibilidad igualaría estos suelos a los actuales suelosurbanos con ordenación directa, agilizando de forma considerable la gestión de estos suelos.

Así, la Revisión del Plan General de Sevilla, deberá establecer las determinaciones preceptivasrelativas a la ordenación pormenorizada:

a) En el suelo urbano consolidado, la ordenación urbanística detallada y el trazadopormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos y dotaciones comunitarias,complementando la ordenación estructural. Esta ordenación deberá determinar los usospormenorizados y las ordenanzas de edificación para legitimar directamente la actividad deejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.

b) En el suelo urbano no consolidado, la delimitación de las áreas de reforma interior, queprecisen un instrumentos de desarrollo para su ordenación detallada, con definición de susobjetivos y asignación de usos, densidades y edificabilidades globales para cada área.Asimismo, se delimitarán las áreas de reparto que deban definirse y se determinarán susaprovechamientos medios.

c) En el suelo urbanizable sectorizado, los criterios y directrices para la ordenación detallada delos distintos sectores.

d) La normativa de aplicación a las categorías de suelo no urbanizable que no hayan de tener elcarácter de estructural.

e) La normativa de aplicación a la categorías de suelo urbanizable no sectorizado que no tengael carácter de estructural.

f) Definición de los restantes elementos o espacios que requieran especial protección por suvalor urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico, que no hayan detener el carácter de estructural.

g) Las previsiones de programación y gestión de la ejecución de la ordenación pormenorizadaanterior.

Además, de forma potestativa, la Revisión podrá contener, las siguientes determinaciones deOrdenación Pormenorizada:

a) Para todo o parte del suelo urbano no consolidado, y con la finalidad de hacer posible laactividad de ejecución sin ulterior planeamiento de desarrollo, su ordenación urbanísticadetallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos y dotacionescomunitarias, complementando la ordenación estructural. Esta ordenación deberá determinarlos usos pormenorizados y las ordenanzas de edificación para legitimar directamente laactividad de ejecución.

b) Para aquellos sectores del suelo urbanizable que decida su ordenación urbanística detallada yel trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos y dotaciones comunitarias,complementando la ordenación estructural, conteniendo igualmente esta ordenación, ladeterminación de los usos pormenorizados y las ordenanzas de edificación, para legitimardirectamente la actividad de ejecución sin necesidad de planeamiento de Plan Parcial.

c) Las previsiones de programación y gestión de las determinaciones anteriores.

La Revisión deberá contener además las previsiones generales de programación y gestión de laordenación estructural, los criterios y circunstancias cuya concurrencia haga procedente la revisióndel Nuevo Plan, así como, de manera expresa, la valoración, justificación y coherencia de susdeterminaciones con las que, con carácter vinculante, establezcan los planes territoriales, sectorialesy ambientales.

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Pero la Revisión no tendrá libertad absoluta para establecer las anteriores determinaciones, sino queestará sujeta a límites sustantivos y estándares de ordenación establecidos por el propio Proyectode Ley en su art.17.

En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, sin perjuicio de lasrecomendaciones que contengan las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística encuanto a los requisitos de calidad urbanística, el Plan General o el Plan Parcial de Ordenacióndeberán cumplir las reglas sustantivas y los estándares de ordenación siguientes:

a) En cuanto a densidad y edificabilidad, éstas deberán ser adecuadas al modelo adoptado deordenación y ajustadas al carácter del sector por su uso característico residencial, industrial,terciario o turístico. En ningún caso podrá ser superior a 75 viviendas por hectárea y a unmetro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo, cuando se refiera al uso característicoresidencial.

b) Las reservas para dotaciones, tales como parques y jardines, centros docentes, sanitarios oasistenciales, equipamiento deportivo, comercial, cultural o social, y aparcamientos, deberánlocalizarse de forma congruente y establecerse con características y proporciones adecuadasa las necesidades colectivas del sector. Asimismo, deben cumplir como mínimo los siguientesestándares:

- En suelo con uso característico residencial, entre 30 y 55 metros cuadrados de suelo porcada 100 metros cuadrados de techo edificable con uso residencial, de los que entre18 y 21 metros cuadrados, y nunca menos del diez por ciento de la superficie del sector,deberán destinarse a parques y jardines; y además, entre 0'5 y 1 plaza de aparcamientopúblico por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.

- En suelo con uso característico industrial o terciario, entre el catorce y el veinte porciento de la superficie del sector, debiendo destinarse como mínimo el diez por ciento aparques y jardines; además, entre 0'5 y 1 plaza de aparcamiento público por cada 100metros cuadrados de techo edificable.

- En suelo con uso característico turístico, entre el veinticinco y el treinta por ciento de lasuperficie del sector, debiendo destinarse como mínimo el veinte por ciento a parques yjardines; además, entre 1 y 1,5 plazas de aparcamiento público por cada 100 metroscuadrados de techo edificable.

El cumplimiento de lo dispuesto en el apartado anterior podrá eximirse parcialmente, de formajustificada, en los siguientes casos:

1. En la ordenación de concretos sectores de suelo urbano no consolidado, cuando lasdimensiones de éstos o su grado de ocupación por la edificación hagan inviable dichocumplimiento o éste resulte incompatible con una ordenación coherente; todo ello en lostérminos que se prevea reglamentariamente.

2. En la ordenación de sectores de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable en quese hayan llevado irregularmente a cabo, total o parcialmente, actuaciones de urbanización yedificación que el Plan General de Ordenación Urbanística declare expresamente compatiblescon el modelo urbanístico territorial que adopte.

A estos efectos, el Proyecto de Ley, obliga al Plan General, a identificará como sectores las superficiesde suelo urbano no consolidado que tengan una situación periférica o aislada o constituyan vacíosrelevantes y resulten idóneas para su ordenación mediante Planes Parciales de Ordenación.

En cambio, en las áreas de reforma interior del suelo urbano no consolidado, la densidad, en ningúncaso, podrá ser superior a 100 viviendas por hectárea ni la edificabilidad a 1,3 metros cuadradosde techo por metro cuadrado de suelo.

Los instrumentos de ordenación urbanística deberán, en su caso, completar las reservas paradotaciones con los pertinentes equipamientos de carácter privado y, en particular, de aparcamientos,de forma que la asignación de éstos resultante no sea inferior a una plaza por cada 100 metroscuadrados de techo edificable de cualquier uso.

El Proyecto excepciona el cumplimiento de estándares de dotaciones para la ordenación de sectorescon presencia de elementos singulares. En concreto, en sectores en los que por su localizaciónaislada o su uso característico, en particular el industrial, turístico o residencial no permanente,resulte previsible que el disfrute de alguna de las reservas para dotaciones vayan a correspondermayoritariamente a los propios habitantes o usuarios del sector, el instrumento de planeamientopodrá contener determinaciones, expresamente justificadas y detalladas, que habiliten y fijen lascondiciones del uso privado de las mismas, sin perjuicio de su titularidad pública.

En las áreas de reforma interior, los Planes Generales de Ordenación Urbanística o, en su caso, losPlanes Especiales que las ordenen deberán justificar, las determinaciones que, en el marco de lodispuesto en este artículo y de forma acorde con la entidad y los objetivos de las actuaciones arealizar, establezcan sobre reserva para dotaciones y densidad o edificabilidad. En estas áreas ladensidad, en ningún caso, podrá ser superior a 100 viviendas por hectárea ni la edificabilidad a 1,3metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.

Cuando el uso existente en las áreas de reforma interior sea intensivo, su ordenación requerirá elincremento de las reservas para dotaciones, la previsión de nuevas infraestructuras o la mejora delas existentes, así como otras actuaciones que sean pertinentes por razón de la incidencia de dichaordenación en su entorno.

En los terrenos afectados por Servidumbre de Protección del Litoral que aún no se encuentren encurso de ejecución sólo se permitirán los espacios libres de uso y disfrute público.

El Proyecto en su afán por controlar y establecer límites a la ordenación de los Planes, estableceademás una remisión a su desarrollo reglamentario para determinar:

a) La densidad y, en su caso, edificabilidad por usos a que se refiere el apartado 1.1ª de esteartículo, en función de las características territoriales y urbanísticas y las del sector.

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ESTRUCTURA URBANA

b) Las características básicas, en particular en cuanto a dimensiones, de las reservas destinadasa parques y jardines y de las restantes dotaciones.

c) La cuantificación, e incluso cualificación de las dotaciones privadas.

d) La graduación y la distribución interna de las reservas mínimas para dotaciones exigibles entrelos diferentes tipos de éstas, en función de la capacidad edificatoria total y los usospormenorizados del sector; así como la precisión de las condiciones y el alcance delincremento de las reservas de las áreas de reforma interior.

La documentación necesaria para los distintos instrumentos de planeamiento viene definida en elartículo 19, sin perjuicio de la remisión a su desarrollo reglamentario para precisar los documentosy su contenido. Además encomienda a las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística lafijación de las prescripciones técnicas que deberán ser observadas en la elaboración de losdocumentos (apdo. 3 del art.19).

En lo que interesa a la Revisión del Plan General de Sevilla, el contenido de la documentación quedeberá contener es el siguiente:

• Memoria: Informativa, y justificativa así como diagnóstico:

Modulado en función de las determinaciones exigidas como necesarias en atención a lacaracterización de Sevilla en el sistema de ordenación del territorio.

Justificación de las soluciones adoptada en función del cumplimiento de los objetivos y loscriterios establecidos en el artº 9 del Proyecto.

Previsiones de programación y gestión así como estudio económico financiero, con análisis delas implicaciones en los agentes inversores y de la lógica secuencial establecida para sudesarrollo.

Medidas y actuaciones previstas para el fomento de la participación e información pública yel resultado de estas.

• Normas Urbanísticas:

Con determinaciones de ordenación y de previsión de programación y gestión. Puedenefectuarse la regulación por remisión a las Normativas Directoras para la OrdenaciónUrbanística. Las Normas Urbanísticas serán vinculantes y de aplicación directa, pudiendoincorporar también directrices o recomendaciones de carácter indicativo.

• Planos y demás documentación gráfica:

Sobre base cartográfica adecuada y a la escalas adecuadas para su compresión, con loscontenidos de información urbanística y territorial y determinaciones de ordenación.

• Otros documentos requeridos por las distintas legislaciones sectoriales con justificación delcumplimiento de esta.

1.2. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

• Los Planes Parciales

Los Planes Parciales en el Proyecto de Ley se configuran como los instrumentos que desarrollan todosaquellos suelos definidos como sectores, ya sean en suelo urbano no consolidado o en suelourbanizable sectorizado. Es decir, ordena de forma pormenorizada aquellos terrenos llamados aincorporarse de forma efectiva al proceso de urbanización que constituyan un ámbito territorial deplanificación completo y que el propio Plan General renuncie a su ordenación detallada.

El Proyecto equipa prácticamente los derechos y deberes de los suelos urbanizables no consolidadoy los del suelo urbanizable sectorizado(art.51.1.C y 55.2) (excepto en la obligación de financiar lasinfraestructuras de Sistemas Generales en el caso del suelo urbano) y también unifica la figura deplaneamiento de desarrollo de ambos suelos, si bien el suelo urbano también puede serdesarrollado mediante Planes Especiales cuando se trate de reformar ordenaciones existentes.

El Proyecto requiere que el ámbito territorial en el Plan Parcial desarrolle su función sea un sectorentero del suelo urbanizable o del urbano no consolidado. Por tanto, puede tener como objeto unámbito territorial del suelo urbanizable sectorizado o bien del suelo urbano no consolidado, siempreque se trate de un vacío urbano y de un terreno de la periferia, y que no tenga como objetofundamental una reforma interior entendida como reordenación integral de la ordenaciónpreexistente de la ciudad consolidada.

En cualquier caso parece que los sectores enteros deban ser bien de suelo urbano no consolidadoo bien, del suelo urbanizable sectorizado, no parece que pueda existir un Plan Parcial con un sectorintegrado por terrenos con ambas clasificaciones; aun cuando pueda existir una unidad de ejecuciónincluida por terrenos de ambas categorías(art.105.4).

También pueden los Planes Parciales, si el Plan General ha establecido directamente la ordenaciónpormenorizada de los sectores, modificar dicha ordenación detallada sin necesidad de tramitar unaModificación de Plan General (art..13.1.b)

• Los Planes de Sectorización

Otra de las novedades del Proyecto de Ley, es la previsión de que los suelos urbanizables nosectorizados se activan mediante un Plan de Sectorización.

Los Planes de Sectorización, desde un punto de vista material, deben considerarse comoinstrumentos de desarrollo del Plan General Municipal y cumplen la misma función, que los actualesProgramas de Actuación Urbanística del suelo urbanizable no programado.

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A diferencia de la regulación actual de los PAU, en el Proyecto de Ley el Plan de Sectorización esconsiderada una figura de Planeamiento General, y no una figura de planeamiento de desarrollo.El Proyecto adopta este criterio, debido a que, entre las determinaciones que le corresponde decidira esta figura, se encuentran: la definición del Aprovechamiento Medio y las determinaciones deordenación estructural del ámbito; determinaciones, éstas, que tienen naturaleza de decisionesestructurales(Artº 10.1), y como tal pertenecientes a la función propia de un instrumento deplaneamiento general. Por ello, en la lógica del Proyecto de Ley, son determinaciones que debenintegrarse e incorporarse al Plan General, y la forma de incorporarse, es entendiendo, que laaprobación del Plan de Sectorización, supone la innovación automática del Plan General(art.12)que se ve así alterado y completado en su ordenación estructural, mediante las determinaciones deesta categoría para un ámbito territorial, ámbito que en el momento de su aprobación originalcarecía de esas determinaciones estructurales.

• Los Planes Especiales

Entre las novedades mas destacadas del Proyecto, se encuentra que la clase específica de PlanesEspeciales de Reforma Interior está reservada al desarrollo de áreas sujetas operaciones integralesde reforma interior, limitando por tanto la actual práctica de utilizar los PERI tanto para cambios deuso y ordenación de la ciudad consolidada como para los desarrollos del nuevo suelo urbanoclasificado mediante unidades de ejecución, que ahora deberán hacerlo mediante el Plan Parcial.En definitiva si de lo que se trata es, como su propio nombre indica, reformar el suelo que antes dela aprobación del planeamiento general, ya ostentaba la clasificación de urbano (de ahí elcalificativo de interior), y su ordenación no se establece directamente en el Plan General, elinstrumento que debe asumir esta función de ordenación detallada deberá ser un Plan Especial deReforma Interior; en cambio si se trata del desarrollo de la ordenación de terrenos que no contabancon anterioridad la clasificación de urbano, normalmente los suelos periféricos que terminanincorporándose a la ciudad, el instrumento adecuado para su desarrollo será el Plan Parcial(enausencia de ordenación detallada directa del Plan General).

La otra novedad se refiere a la utilización de los Planes Especiales en el suelo no urbanizable, enespecial la necesidad de redacción en caso de Actuaciones de Interés Público en suelo nourbanizable (artículo 42 y 52 ).

También en suelo no urbanizable, de la categoría de Hábitat Rural diseminado, el Proyecto posibilitala redacción de un Plan Especial en el que manteniendo su clasificación como no urbanizablepueden preverse servicios dotaciones y equipamientos públicos.

Los Planes Especiales tienen unas capacidades para la modificación de la ordenaciónpormenorizada potestativa (artículo 9.2.B) establecida por el Plan General.

No aclara el art.14.3 a qué clase de ordenación pormenorizada potestativa establecida por el PlanGeneral se refiere, cuando habilita a los Planes Especiales para su modificación. Habrá querecordar, que según el art.10.2.B.a) esa ordenación detallada potestativa del Plan General puededarse tanto en el suelo urbano no consolidado (sea en sectores como en áreas) como en urbanizablesectorizado.

Respecto a la posibilidad de que el Plan Especial en desarrollo de determinaciones vinculantes deun Plan de Ordenación del Territorio de ámbito Subregional pueda modificar la ordenaciónestructural, debe de tomarse con cautela ya que estas modificaciones solo deberían limitarse ajustesya que cualquier alteración profunda afectaría al modelo del Plan General y en este caso el Plande Ordenación del Territorio debe instar a la revisión del mismo.

Por último indicar, que no se entiende por qué se limita a la ordenación pormenorizada potestativala posibilidad de modificar lo establecido en el Plan General por parte del Plan Especial. En efectono se incluye en el art.14.3 la habilitación del Plan Especial para modificar las determinacionespertenecientes a la ordenación pormenorizada obligatoria en el caso del suelo urbano consolidado(art.10.2.a), cuando en este caso tampoco se trata de determinaciones estructurales.

• Estudio de Detalle

Según el art.15 del Proyecto, Los Estudios de Detalle tienen por objeto completar o adaptar algunasdeterminaciones del planeamiento en áreas de suelos urbanos de ámbito reducido. En la nueva regulación, y en desarrollo de su función de complemento o de adaptación podrán enese suelo urbano:

a) Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los Planes Generales de OrdenaciónUrbanística, Parciales de Ordenación o Planes Especiales, la ordenación de los volúmenes,el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público.

b) Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario si no está establecido en otras figuras deplaneamiento superior, y reajustarlas si lo están.

c) Reajustar las determinaciones establecidas en los Planes sobre ordenación de volúmenes, eltrazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público.

Los límites que el Proyecto impone a los Estudios de Detalle son los siguientes:

1. No pueden modificar el uso urbanístico del suelo fuera de los límites para los que se encuentrahabilitado.

2. En ningún caso podrán incrementar el aprovechamiento urbanístico.

3. No pueden suprimir el suelo dotacional público, o afectar negativamente a su funcionalidad,por reducción de superficie o disposición inadecuada de la misma.

4. No pueden alterar las condiciones de la ordenación de los terrenos o construccionescolindantes.

Con la nueva regulación de las determinaciones del Plan General y la diferenciación entreordenación estructural y pormenorizada, el Estudio de Detalle está llamado a jugar un papel

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importante como instrumento que puede facilitar los pequeños ajustes de la ordenaciónpormenorizada sin necesidad de otra figura más compleja o de una Modificación de Plan General.

En especial, será utilizada como figura de desarrollo del resto de planeamientos para establecer laordenación final de los volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización del suelodotacional público, permitiendo así que los mencionados Planes puedan remitir estas cuestiones alos Estudios de Detalle.

También podrá ser utilizada para corregir en detalle (reajustar) las alineaciones y rasantes decualquier viario (sea general, local primario o secundario), la ordenación de volúmenes y lalocalización del suelo dotacional ya establecida en los planes.

Las demás alteraciones no podrán realizarse mediante Estudios de Detalle, y tampoco podránacometerse las anteriores posibilidades cuando se incremente el aprovechamiento urbanístico, sesuprima el equipamiento dotacional público o se altere su funcionalidad (sea por reducción drásticao por disposición inadecuada), o cuando se alteren las condiciones de ordenación de los terrenoscolindantes.

2. LA REGULACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO Y DE LOS DERECHOS Y DEBERESVINCULADOS A CADA CATEGORÍA

2.1. LA CLASIFICACIÓN DE SUELO URBANO EN EL PROYECTO DE LEY

El Tribunal Constitucional en la sentencia 164/ 2.001, entiende que, en lo concerniente al suelourbano, la regulación estatal contenida en el art.8 a) LRSV "en su referencia al suelo ya transformadosólo fija criterios mínimos, conocidos frecuentemente como determinantes de la urbanizaciónprimaria; pero ni precisa cuándo han de considerarse cumplidos aquellos requisitos mínimos niimpide que aquellos requisitos se complementen al alza por cada Comunidad".

De igual forma, como ha señalado el Tribunal Constitucional, el art.8 a) LRSV cuando se refiere aterrenos consolidados por la edificación como pertenecientes a la clasificación de suelo urbano, "noimpone categorías ni contiene criterios específicos sobre cuándo se da aquella consolidación,ámbito éste de regulación que por entero queda a cada Comunidad Autónoma".

Por último, respecto al tercero de los hechos que pueden determinar una clasificación de suelourbano, esto es los terrenos urbanizados en ejecución del planeamiento, la regulación del art.8 bLRSV no establece "específicos criterios de cuándo ha de considerarse ejecutado el planeamiento, nisobre qué hipotético instrumento de planeamiento es el ejecutado; estas determinaciones caen en laesfera de decisión de cada Comunidad Autónoma".

Por tanto, podemos deducir de la doctrina del Tribunal Constitucional, que la Comunidad AutónomaAndaluza, en cuanto a la determinación de qué terrenos deben considerarse como suelos urbanos,tiene capacidad legislativa para:

1. Elevar los requisitos de urbanización establecidos en la propia ley estatal (referidos a loscuatros elementos básicos) para considerar transformado un suelo. Es decir Comprobaremoscomo esta posibilidad no ha sido contemplada por el Anteproyecto

2. Regular completamente qué debe entenderse por terrenos consolidados por la edificación.

3. Regular cuándo debe entender ejecutado el planeamiento para que un terreno urbanizablepase a tener la consideración de urbano.

Pero la doctrina del Tribunal Constitucional considera que el alcance de la capacidad legislativaautonómica en lo que se refiere al suelo urbano no se reduce a las facultades antes referidas.Además habría que añadir la capacidad de la Comunidad Autónoma Andaluza para establecerotras clases de suelo, y por tanto su capacidad para establecer los criterios de esas clasificacionesdiferentes, para fines distintos de la configuración de las condiciones básicas del ejercicio de lapropiedad urbana.

Cuáles pueden ser estos otros fines que legitiman la potestad de las Comunidades Autónomas paraapartarse de los de la clasificación tripartita, vienen anunciados por el propio Tribunal Constitucionalen su reciente Sentencia de 11 de julio de 2.001: pueden ser para fines de gestión o de

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urbanización. Así desde un punto de vista teórico el legislador andaluz podría establecer unaclasificación de suelo distinta a la de urbano cuando el planeamiento establezca como finalidad lareforma interior o la completa transformación del suelo.

Tras esta previa reflexión sobre las capacidades con las que cuenta el legislador autonómico, vamosa estudiar cuál es la regulación propuesta por el Proyecto sobre la clasificación del suelo urbano

El Proyecto ofrece la siguiente definición de los criterios de clasificación de suelo urbano, contenidaen el apartado 1 del artículo 45 lo siguiente:

1. Integran el suelo urbano los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística, y en sucaso el Plan de Ordenación Intermunicipal, adscriba a esta clase de suelo por encontrarse enalguna de las siguientes circunstancias:

a) Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse enél en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo de los servicios urbanísticos deacceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro deenergía eléctrica en baja tensión.

b) Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para laedificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados enla malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicosreseñados en el apartado anterior.

c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumentode planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

Como puede comprobarse, la regulación del Proyecto coincide en líneas generales con laestablecida en la Ley estatal y en la vigente Ley andaluza 1/1.997 si bien introduce algunoscambios. Estos cambios se refieren a todos los apartados y los analizamos a continuación.

El apartado a) del art.45.1 regula el criterio de consolidación por urbanización. En primer lugar, elProyecto no opta por elevar al alza los requisitos de carácter mínimos establecidos por la Ley estatal,tal como la STC 164/2.001 le habilita. Por el contrario, reproduce la regulación estatal básica, salvoen la apreciación de que la energía eléctrica debe ser en baja tensión.

En cambio, el Proyecto sí incorpora el requisito complementario similar al exigido por lajurisprudencia de la necesidad de que los terrenos transformados por la urbanización debanintegrarse en la malla urbana existente, la nueva formulación que propone es de formar parte de unnúcleo de población existente o ser integrable en él (se entiende que en ejecución del plan).

El apartado b) del art.45.1 regula el segundo criterio para reconocer la clasificación de suelourbano, el de la consolidación de la edificación, con una regulación similar a la actual. Así seconfigura el supuesto de hecho como el estar ya consolidado por la edificación al menos en las dosterceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general

proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticosbásicos.

La novedad que el Proyecto introduce en el supuesto de consolidación por la edificación es, ademásde legalizar el criterio jurisprudencial de su integración en la malla urbana, su vinculación a lacapacidad de conexión a los servicios generales básicos, por tanto a la urbanización. Bien es ciertoque no es una vinculación a unas condiciones de urbanización existentes sino potenciales, basta quepuedan acometerse las conexiones. En cualquier caso, ya no es suficiente con la existencia de ungrado de consolidación de la edificación sino además una capacidad de los suelos para servir desoporte a las infraestructuras requeridas a todo suelo urbano.

Por último, el apartado c) del art.45.1, regula el tercer criterio para que pueda ser reconocido unsuelo como urbano. En este caso se refiere a aquellos terrenos provenientes del desarrollo delplaneamiento vigente, que precisa para que puedan adquirir la condición de urbanos que se hayanejecutado de conformidad con sus determinaciones. Por tanto aquellos suelos de planeamientogeneral o de desarrollo que no se hayan ejecutado de acuerdo a sus determinaciones no podránclasificarse como suelo urbano.

2.2. SOBRE EL SUELO URBANO CONSOLIDADO Y EL NO CONSOLIDADO POR LAURBANIZACIÓN

En el apartado 2 del art.45 se define qué clase de terrenos tienen la consideración de suelo urbanoconsolidado y cuáles se adscriben al no consolidado, cuestión que tiene una trascendencia vital enla determinación de los deberes urbanísticos.

Mientras que en el no consolidado, su propietario debe cumplir todos los deberes urbanísticos,análogos a los que corresponden al suelo urbanizable, en el consolidado únicamente se imponenlos deberes de completar la urbanización, sin perjuicio en ambos casos del deber de edificar.

Así en su apartado 2, dispone el artículo 45 del Proyecto lo siguiente:

2. En esta clase de suelo el Plan General de Ordenación Urbanística, o en su caso el Plan deOrdenación Intermunicipal, establecerá las siguientes categorías:

A) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartadoanterior cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares, y no deban quedarcomprendidos en el apartado siguiente.

B) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que adscriba a esta clase desuelo en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Carecer de urbanización consolidada por: 1) no comprender la urbanizaciónexistente todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos, o unosu otras no tengan la proporción o las características adecuadas para servir a la

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edificación que sobre ellos exista o se haya de construir; y 2) precisar laurbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba serrealizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas lasdirigidas al establecimiento de dotaciones.

b) Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a lasque el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivoconsiderablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera elincremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes.

La regulación del Proyecto en esta materia es compleja.

Primero, establece que tienen la consideración de suelo urbano consolidado, los terrenos (que seansuelo urbano) cuando estén urbanizados o sean solares, y no deban considerarse suelo noconsolidado. Por tanto la condición de estar urbanizados o de ser solar es necesaria pero nosuficiente para ser considerados suelo urbano consolidado, pues añade otro requisitocomplementario: el de no ser considerado como urbano no consolidado tal como lo define el propiotexto. Por tanto, el Proyecto adopta un criterio residual para reconocer la condición de suelo urbanoconsolidado: será suelo urbano consolidado aquel suelo urbano que no pueda ser consideradolegalmente como no consolidado y esté efectivamente urbanizado o tenga la condición de solar.

Del Proyecto realiza una matización a la legislación básica estatal, al prever la posibilidad de queun suelo urbano que merezca la condición de solar pueda en algún caso ser considerado comosuelo urbano no consolidado por la urbanización. Recordar, que según la legislación estatal si elterreno cuenta con la condición de solar, no es ya sólo, que deba ser considerado como urbanoconsolidado, sino que incluso está exento del deber de completar la urbanización.

En segundo lugar, el Proyecto define como suelo urbano no consolidado (por la urbanización), lossuelos que el Plan adscriba en esa categoría, cuando concurran alguna de las siguientescircunstancias:

a) Carecer de urbanización consolidada por: 1) no comprender la realmente existente todos losservicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos, o cuando unos u otras no tengan laproporción o las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos existao se haya de construir; y 2) precisar la realmente existente de renovación, mejora orehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior,incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones.

b) Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que elinstrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablementesuperior al existente, y su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicosy de urbanización existentes.

En el apartado a) se regulan los supuestos en los que se considera que los terrenos carecen de laurbanización consolidada. Los dos supuestos que establece no deben entenderse como requisitosacumulativos pese a la conjunción y, sino alternativos.

Así, se da un supuesto de carencia de urbanización consolidada tanto en el caso de que la existenteno cuente con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones precisos, o aun contándolos no seanadecuados en proporción a las características de la edificación existente o prevista, como en el casode que la existente precise renovarse, mejorarse o rehabilitarse mediante actuaciones integradas dereforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones. Lo importante es que en elconcepto de consolidación se incluye no sólo la urbanización sino las dotaciones. Por tanto, aunquecuenten con la urbanización precisa, pero no así con las dotaciones, en estos casos no puedeconsiderarse suelo urbano consolidado. También podrá considerarse como suelo urbano noconsolidado si la urbanización, aun siendo completa precisa mejorarse, renovarse o rehabilitarse, sibien en este caso, se precisa configurar la actuación como operación integrada de reforma interior.

En el apartado b) se regula otro supuesto de suelo urbano no consolidado. En concreto considerasuelo urbano no consolidado (por la urbanización) a las áreas edificadas de forma homogénea alas que el nuevo planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superioral existente, y su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y deurbanización existentes.

El Proyecto incorpora en este supuesto un concepto jurídico indeterminado, que supone un elementode indudable inseguridad, el adverbio considerablemente de la letra b) del punto 2.B). Esta formade redacción incorpora la duda de determinar cuándo el incremento del aprovechamiento esconsiderable o no lo es. Para evitar estas dudas, siempre es preferible establecer un criterio claro,bien el de considerar que cualquier incremento es bastante para considerar los terrenos como suelourbano no consolidado, o bien, establecer un porcentaje determinado a partir del cual el incrementolleva aparejada la consideración de no consolidado (todo ello, al margen de exigir supletoriamente,que se precise la mejora o incremento de los servicios públicos existentes).

En cualquier caso, no es suficiente con que el incremento del aprovechamiento deba ser superior, seprecisa además que se requiera la mejora o incremento de los servicios públicos existentes.

En lo que respecta al régimen de derechos y deberes del suelo urbano, el Proyecto, con unaregulación deficiente y compleja, establece la diferenciación lógica entre el urbano consolidado y elno consolidado.

El régimen del suelo urbano consolidado se realiza por remisión al no consolidado pero conexcepción deberes (art. 56), en concreto los relativos a las obligaciones de cesión de suelo yaprovechamiento urbanístico. Por tanto el propietario del suelo urbano consolidado tiene la facultadde materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico correspondiente, previocumplimiento de los siguientes deberes:

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a) Promover su transformación cuando el sistema de ejecución sea privado.

b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas con carácter previo acualquier acto de transformación o uso del suelo.

c) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez elsuelo tenga la condición de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizadapara que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para suocupación.

La no iniciación en el plazo fijado al efecto de la edificación de las parcelas y solares, incluidos losque cuenten con edificación deficiente o inadecuada, comporta la inclusión de la parcela o solar enel Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, y habilitará al Municipio para formular alos propietarios requerimiento para el cumplimiento del deber de edificación en un último y definitivoplazo de un año.

En cuanto al régimen de deberes del propietario del suelo urbano no consolidado, son los que seseñalan en el apartado 1.C del art.51 relativos a:

a) Promover su transformación en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando elsistema de ejecución sea privado.

b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licenciamunicipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural oconstruido.

c) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelotenga la condición de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada paraque mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para suocupación.

d) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos destinados por la ordenaciónurbanística a dotaciones, que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o ámbitode actuación como los sistemas generales incluidos o adscritos al mismo.

e) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos, ya urbanizados, en que se localicela parte de aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha Administración en conceptode participación de la comunidad en las plusvalías.

f) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, conanterioridad a la ejecución material del mismo.

g) Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido al efecto.

El Proyecto adopta la exigencia del deber de cesión de sistema general en el suelo urbano noconsolidado que se establece en el artículo 14.2.b) LRSV ("los propietarios de terrenos de suelo quecarezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:… ceder obligatoria ygratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamientogeneral, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión". La diferencia enla redacción de este deber entre la regulación estatal y la de LOUA, radica que al legislador estatalle está vedado concretar la técnica de gestión urbanística que determine el ámbito en el que seaexigible este deber en suelo urbano no consolidado, por ello se refiere a que esté incluida en "elámbito correspondiente". La LOUA sí está habilitada para determinarlo, en este caso es el área dereparto, ahora bien cuando el futuro precepto habla de inclusión no se refiere ya al ámbito del áreade reparto, sino al ámbito de actuación que es sinónimo a unidad de ejecución. El sistema generalpuede estar incluido en el ámbito de la unidad de ejecución o bien adscrito al mismo, pero siemprehabrá de estar en el ámbito de su área de reparto, coincidiendo así con la previsión estatal

De igual modo, el deber de cesión del 10% debe realizarse urbanizado. Situándose el Proyecto deLey en la posición máxima habilitada por la Ley 6/1.998, y convirtiéndose esta decisión en una delas grandes novedades que incorpora el futuro texto legal autonómico.

El régimen urbanístico del suelo urbano no consolidado para el que la ordenación urbanísticaestablezca o prevea la delimitación de unidades de ejecución, es el propio del suelo urbanizableordenado salvo que esté sujeto a la aprobación de algún instrumento de planeamiento dedesarrollo, en cuyo caso será el establecido para el suelo urbanizable sectorizado.

El régimen del suelo urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecución es el siguiente:

a) Los propietarios están obligados a cumplimentar los deberes pendientes que corresponden alsuelo urbano no consolidado. Ahora bien, así como las cesiones para usos públicos son lasmismas prescritas para el suelo urbanizable, en cambio la de superficie de suelo ya urbanizadaprecisa para materializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participación delMunicipio será del diez por ciento del aprovechamiento medio del área de repartocorrespondiente, o, caso de no estar incluidos los terrenos en ningún área de reparto, delaprovechamiento objetivo que tuvieran asignado.

b) Los propietarios tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del área dereparto o, en otro caso, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo.

La materialización del aprovechamiento mediante la edificación podrá autorizarse aún cuando laparcela correspondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumplan lossiguientes requisitos:

a) La cesión del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico imputable al Municipiopor razón de su participación en las plusvalías y la adquisición, en su caso, mediantetransferencias de aprovechamiento, de los excedentes de aprovechamiento o sus equivalenteseconómicos.

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CLASIFICACIÓN DE SUELO

b) Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realizaciónsimultánea de la urbanización y la edificación y de formalización de las cesiones aúnpendientes, así como de la no ocupación ni utilización de aquélla hasta la total terminaciónde las obras de urbanización, la materialización de las cesiones pendientes y el efectivofuncionamiento de los servicios correspondientes.

c) Prestación de garantía en cuantía suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras deurbanización comprometidas.

2.3. EL SUELO URBANIZABLE EN PROYECTO DE LEY

El Proyecto de LOUA comienza, por lo que al suelo urbanizable se refiere, caracterizando el mismomediante tres categorías:

• Suelo urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que formen el o los sectores para losque el Plan establezca directamente la ordenación detallada que legitime la actividad deejecución, en función de las necesidades y previsiones de desarrollo urbanístico municipal.

• Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos suficientes y más idóneos paraabsorber los crecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan Generalde Ordenación Urbanística. El Plan General de Ordenación Urbanística delimitará uno o mássectores, y fijará condiciones y los requerimientos exigibles para su transformación medianteel o los pertinentes Planes Parciales de Ordenación. Desde la aprobación de su ordenacióndetallada este suelo pasará a tener la consideración de suelo urbanizable ordenado.

• Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clasede suelo. Esta categoría deberá tener en cuenta las características naturales y estructurales delmunicipio, así como la capacidad de integración de los usos del suelo y las exigencias de sucrecimiento racional, proporcionado y sostenible.

El Proyecto especifica que los propietarios de terrenos que pertenezcan al Suelo Urbanizable NoSectorizado además de las facultades propias de la clase de suelo no urbanizable, lescorresponderá:

a) El derecho de formular al Municipio la consulta sobre la viabilidad de transformación de susterrenos, en función de su adecuación al modelo de crecimiento urbano del Municipio, a lascondiciones y previsiones para su sectorización, y a su idoneidad para la producción de undesarrollo urbanístico ordenado, racional y sostenible. Reglamentariamente se determinará elrégimen de ejercicio de este derecho.

b) El de la iniciativa para promover su transformación, mediante su adscripción a la categoríade suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado. El ejercicio de este derechorequiere la aprobación del Plan de sectorización, justificado según lo dispuesto en el artículo12.2 del Proyecto de Ley

Respecto a los derechos correspondientes al Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado, elProyecto de Ley -sin distinguir los derechos que en cada una de las posibles variables correspondana los propietarios de los terrenos- dispone que tratándose de suelo urbanizable sectorizado uordenado para los que la Administración no opte por la ejecución pública directa del planeamiento,les corresponderá el derecho a usar y disfrutar y ejercer la explotación normal del bien, el cualcomprende el de iniciativa y promoción de su transformación mediante la urbanización, queincluyen los siguientes:

a) Competir, en unión con los restantes propietarios afectados cuando así se exija, por laadjudicación de la urbanización en régimen de gestión indirecta de la actuación y con derechode preferencia sobre cualquiera otra oferta equivalente formulada por no propietario.

b) Con independencia del ejercicio o no del derecho anterior, participar, en unión con losrestantes propietarios afectados y en la forma y condiciones previstos en el propio texto, en elsistema determinado para la ejecución de la urbanización, o en la gestión indirecta de laactuación en condiciones libremente acordadas con el adjudicatario de la misma.

c) Ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondientejustiprecio, en el caso de no participar en la ejecución de la urbanización.

Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable sectorizado, los propietariostendrán la obligación de promover su transformación en las condiciones y con los requerimientosexigibles y previo establecimiento de su ordenación detallada, cuando el sistema de ejecución seaprivado.

Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable ordenado deberán:

a) Promover su transformación en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando elsistema de ejecución sea privado.

b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licenciamunicipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural oconstruido.

c) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez elsuelo tenga la condición de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizadapara que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para suocupación.

d) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos destinados por la ordenaciónurbanística a dotaciones, que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o ámbitode actuación como los sistemas generales incluidos o adscritos al mismo.

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e) Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos ya urbanizados, en que se localicela parte de aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha Administración en conceptode participación de la comunidad en las plusvalías.

f) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento,con anterioridad a la ejecución material del mismo.

g) Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido al efecto, que incluyetambién en el suelo urbanizable ordenado la parte que proceda para asegurar la conexión yla integridad de las redes generales de servicios y dotaciones.

En cuanto al suelo urbanizable ordenado, dispone el Proyecto de LOUA que una vez aprobada laordenación detallada del suelo urbanizable su régimen jurídico será:

• Los terrenos quedarán vinculados al proceso urbanizador y edificatorio.

• Los terrenos por ministerio de la ley quedarán afectados al cumplimiento, en los términosprevistos por el sistema, de la distribución justa de los beneficios y cargas y de los deberesenumerados anteriormente, tal como resulten precisados por el instrumento de planeamiento.

• Los propietarios tendrán derecho al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación alas superficies de sus fincas originarias del noventa por ciento del aprovechamiento medio delárea de reparto.

• Los terrenos obtenidos por el Municipio, en virtud de cesión obligatoria y gratuita por cualquierconcepto, quedarán afectados a los destinos previstos en el instrumento de planeamientocorrespondiente.

En esta categoría de suelo, las cesiones de terrenos a favor del Municipio o Administración actuantecomprenden:

1. La superficie total de los sistemas generales y demás dotaciones correspondientes a viales,aparcamientos, parques y jardines, centros docentes, equipamientos deportivo, cultural ysocial, y los precisos para la instalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicosprevistos.

2. La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, precisa para materializarel diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto, si bien prevé el Proyectode LOUA que dicha cesión pueda sustituirse por el abono de su valor en metálico, tasado enaplicación de las reglas legales pertinentes.

3. La superficie de suelo correspondiente a los excedentes de aprovechamiento.

2.4. EL SUELO NO URBANIZABLE EN EL PROYECTO DE LEY

Según el artículo 46 del Proyecto:

1. Pertenecen al suelo no urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanísticaadscriba a esta clase de suelo, por:

a) Tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones oservidumbres por razón de éstos, cuyo régimen jurídico demande, para su integridad yefectividad, la preservación de sus características.

b) Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislaciónadministrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así como las declaracionesformales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha legislación, esténdirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio históricoo cultural o del medio ambiente en general.

c) Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del mantenimientode sus características, otorgado por el propio Plan General de Ordenación Urbanística,por razón de los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural,ambiental, paisajístico, o histórico.

d) Entenderse necesario para la protección del litoral.

e) Ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio de previsiones y determinacionesque impliquen su exclusión del proceso urbanizador o que establezcan criterios deordenación de usos, de protección o mejora del paisaje y del patrimonio histórico ycultural, y de utilización racional de los recursos naturales en general, incompatibles concualquier clasificación distinta a la de suelo no urbanizable.

f) Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural, atendidas las característicasdel Municipio, por razón de su valor, actual o potencial, agrícola, ganadero, forestal,cinegético o análogo.

g) Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a laactividad agropecuaria, cuyas características, atendidas las del Municipio, procedapreservar.

h) Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridady funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o deinterés público.

i) Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones uotros riesgos naturales.

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j) Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia de actividadesy usos generadores de riesgos de accidentes mayores o que medioambientalmente seanincompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanización.

k) Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad,racionalidad y las condiciones estructurales del Municipio.

Los terrenos que el Plan adscriba al suelo no urbanizable por alguna de las razones anteriormenteexpuestas, podrán subdividirse en algunas o todas de las categorías siguientes, que se contienen enel art. 46.2 :

a) Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica, que incluirá en todocaso los terrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras a) y b) del art.46.1

b) Suelo No Urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística, queincluirá al menos los terrenos clasificados en aplicación de los criterios c), d) y e) del art.46.1.

c) Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural. No identifica el Proyecto los criterios delart.46.1 que merecerían esta categoría. Puede pensarse que en el SNU de carácter natural,podrían acogerse los criterios de la letra i) e incluso los de la letra k) en algunos casos, y porsu carácter rural, los criterios de la letra f)

d) Suelo No Urbanizable de Hábitat Rural Diseminado, que incluirá aquellos suelos que cuentencon las características que se señalan en la letra g) del art.46.1

Especial consideración merece la categoría de Suelo No Urbanizable de Hábitat Rural Diseminado,en cuanto representa, por vez primera, la posibilidad de acometer sistemas de gestión urbanísticasencaminados a la distribución de cargas en suelo no urbanizable. En esta categoría de Hábitat RuralDiseminado es posible delimitar Unidades de Ejecución.

El Régimen Jurídico del Suelo No Urbanizable se integra de una parte por el estatuto de derechos ydeberes de los propietarios del suelo no urbanizable, y de otra, por el régimen jurídico al que seencuentra sujeto los distintos actos que se pueden realizar en ellos.

En cuanto a los derechos, el art.50, únicamente reconoce un derecho para los propietarios del suelono urbanizable que es el universal para todos los propietarios con independencia de la clasificaciónde suelo. Este derecho general es el uso y disfrute y la explotación normal del bien.

En suelo no urbanizable, este derecho de uso y disfrute normal del terreno conforme a su destinocomprende las siguientes facultades:

a) En cualquier categoría de suelo no urbanizable: la realización de actos de utilización yexplotación conforme a su naturaleza agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga,incluidas las instalaciones adecuadas para ello, que no supongan transformación de sudestino. Si esta utilización precisa instalaciones u obras, estas deben realizarse de conformidad

con la ordenación urbanística aplicable. En el Suelo No Urbanizable de especial protecciónesta facultad se entiende con el alcance que sea compatible con el régimen de protección aque estén sujetos.

b) En las categorías de suelo no urbanizable de carácter natural o rural y del Hábitat RuralDiseminado, la realización de las obras y construcciones o edificaciones e instalaciones y eldesarrollo de usos que excedan de las previstas en el apartado a) anterior deberá estarlegitimada por los instrumentos de planeamiento territorial, urbanístico o medioambiental.

c) En las categorías de suelo no urbanizable de especial protección, la realización de las obrasy construcciones o edificaciones e instalaciones y el desarrollo de usos que excedan de lasprevistas en el apartado a) deberá estar legitimada por la legislación sectorial que sea deaplicación, por los instrumentos de planeamiento territorial de los que traiga su causa laclasificación, o por la ordenación establecida por el Plan General para los mismos.

No establece el Proyecto deberes específicos para los propietarios del Suelo No Urbanizable, sinoque están sujetos a los deberes generales de aplicación a todos los propietarios, establecidos en elart.51.1.

El régimen de utilización del suelo no urbanizable es el siguiente:

• Primero: En suelo no urbanizable no adscrito a categoría de especial protección puedenrealizarse los siguientes actos:

a) Las obras o instalaciones precisas para el desarrollo de actividades naturales conformea su destino descritas en el artículo 50.B, a), pero siempre que no estén prohibidasexpresamente por la legislación sectorial, por el planeamiento territorial o por elplaneamiento urbanístico ( Plan General de Ordenación o Planes Especiales).

En estas categorías, se prohíben las actuaciones urbanísticas que comporten un riesgoprevisible y significativo, directo o indirecto, de inundación, erosión o degradación delsuelo. Incorpora una novedad significativa como es el establecimiento de una sanciónde nulidad de pleno derecho para cuantos actos administrativos autoricen actuacionesprohibidas en suelos con esos riesgos de inundación, contraviniendo lo dispuesto en lalegislación aplicable por la razón de la materia o los planes urbanísticos.

b) Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras e instalaciones que estandoexpresamente permitidas por el Plan General de Ordenación o Plan Especial dedesarrollo vengan exigidas por:

- El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas.

- La conservación, rehabilitación o reforma de edificaciones, construcciones oinstalaciones existentes.

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- Las características propias de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

- La ejecución, mantenimiento y servicio de las infraestructuras públicas, servicios,dotaciones y equipamientos públicos.

- La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada.

Es importante señalar que se posibilita la conservación, rehabilitación o reforma de lasedificaciones existentes. Esta posibilidad, conjuntamente con la habilitación contenidaen la Disposición Adicional Segunda para que el Plan General, en el marco de lasNormativas Directoras, particularice el régimen de fuera de ordenación para lasactuaciones de urbanización y edificación ejecutadas de forma clandestina o ilegal enlos que hayan transcurrido, en el momento de la entrada en vigor de la ley, los plazospara la aplicación de medidas de protección de legalidad, puede ofrecer una respuestapara las edificaciones ilegales que se encuentren en esta situación (de prescripción).

c) Las Actuaciones de Interés Público en suelo no urbanizable, previa formulación yaprobación, del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación.

• Segundo.- En suelo no urbanizable de especial protección sólo podrán llevarse a cabosegregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidaspor el planeamiento urbanístico (Plan General O Plan Especial), que sean en todo casocompatibles con su régimen de protección. Establece un régimen más protector, pues precisano sólo la compatibilidad con el régimen de protección sino además que estén previstas ypermitidas por el planeamiento.

• Tercero.- Se establece un régimen específico de cautela para terrenos del suelo no urbanizableen el que deban implantarse infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos.Este régimen es similar al establecido con carácter general para usos provisionales en terrenoscon planeamiento pendiente de desarrollo.

• Cuarto.- Cuando el planeamiento posibilite en el suelo no urbanizable la realización de obraso instalaciones no vinculados a las explotaciones naturales de los suelos rústicos, se podránautorizar (en las condiciones determinadas por el Plan, así como en las fijadas en elcorrespondiente Plan Especial o en su caso, Proyecto de Actuación, e incluso por las queestablezca la licencia), previo pago por el propietario de un canon urbanístico de cuantíahasta el diez por ciento del importe total de la inversión a realizar. Además deberá asegurarel propietario, la prestación de garantía por cuantía mínima del 10% de dicho importe pararesponder de los incumplimientos e infracciones, así como de los resultantes de las labores derestitución. Estos actos podrán tener una duración limitada, aunque renovable, no inferior altiempo preciso para la amortización de la inversión. Esta exigencia afecta a las actividadesconsideradas Actuaciones de Interés Público y las viviendas unifamiliares aisladasdesvinculadas de la explotación agraria.

• Quinto.- Se habilita al planeamiento (Plan General o Planes Especiales) para que establezcanlas condiciones para llevar a cabo los actos permitidos en el suelo no urbanizable. Estahabilitación del Proyecto al planeamiento urbanístico no es de libre configuración, sino queestá predeterminada, en el sentido de que en la configuración de esas condiciones se deberá:

a) Asegurar, como mínimo, la preservación de la naturaleza del suelo no urbanizable, lano inducción a la formación de nuevos asentamientos, ni siquiera del Hábitat RuralDiseminado, así como la adopción de medidas que sean precisas para corregir suincidencia urbanística, territorial y ambiental, y asegurar el mantenimiento de la calidady funcionalidad de las infraestructuras y los servicios públicos correspondientes.

b) Garantizar la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los terrenosy de su entorno inmediato.

Podemos deducir de esta regulación, que el Planeamiento no puede generar nuevos asentamientosen suelo no urbanizable, ni tan siquiera de la categoría de Hábitat Rural Diseminado, únicamentepuede limitarse a reconocer una situación existente.

En consecuencia, en gran medida el Proyecto remite a lo que disponga el planeamiento urbanísticopara determinar el régimen concreto de usos permitidos y previstos en las distintas categorías delsuelo no urbanizable.

Conforme con esta remisión, el art. 10.1.A.g) establece como determinación estructural que losPlanes Generales de todos los municipios deben contener, la normativa de las categorías del suelono urbanizable de especial protección, con identificación de los elementos y espacios de valorhistórico, natural o paisajístico más relevante, así como la especificación de las medidas que evitenla formación de nuevos asentamientos. También en el art.10.2.A d) se dispone como determinaciónperceptiva de ordenación pormenorizada, la normativa de aplicación de las categorías de suelo nourbanizable que no sean de especial protección.

El Proyecto establece unas Normas de aplicación directa para el Suelo No Urbanizable, que seránde aplicación aún cuando no exista Plan General o Plan Especial.

En primer lugar eleva a la categoría de normas de aplicación directa la regulación contenida en elartículo 52, es decir la correspondiente al régimen jurídico del suelo no urbanizable anteriormenteanalizada.

Y en segundo lugar, establece las siguientes reglas, configuradas como normas de aplicacióndirecta, que deberán también de observarse en la autorización de las edificaciones y construcciones:

1. Ser adecuadas y proporcionadas al uso a que se vinculen.

2. Tener el carácter de aisladas.

3. No tener más de dos plantas, salvo prescripción distinta del Plan.

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4. Presentar características tipológicas y estéticas adecuadas a su ubicación y para su integraciónen el entorno, en particular de existir en éste edificios de notable valor arquitectónico ohistórico.

5. Evitar la limitación del campo visual y la ruptura o desfiguración del paisaje en los lugaresabiertos o en perspectiva de los núcleos e inmediaciones de las carreteras y caminos convalores paisajísticos.

2.5. ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE INTERÉS PÚBLICO Y DE LASPARCELACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE.

El art.42 establece una regulación más exigente que la actual respecto a las Actuaciones de InterésPúblico en terrenos del suelo no urbanizable, entiende por tales las actividades de intervenciónsingular, de promoción pública o privada, en las que concurran los requisitos:

- de utilidad pública o interés social

- procedencia o necesidad de implantación en esta clase de suelo

- resulten compatibles con el régimen particular de la categoría de suelo no urbanizable quecorresponda

- no induzca a la formación de nuevos asentamientos

- Viabilidad económico-financiera

Estas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras einstalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones oequipamientos, así como usos industriales, terciarios, turísticos no residenciales u otros análogos.

Las Actuaciones de Interés Público requieren para su autorización, como trámite previo alotorgamiento de la licencia, la aprobación de un Plan Especial o Proyecto de Actuación, con lafinalidad de apreciar la concurrencia de las circunstancias que legitiman la consideración de laactividad como de Actuación de Interés Público.

La aprobación del Plan Especial o del Proyecto de Actuación producirá la calificación urbanística delos terrenos necesarios en los términos y plazos precisos para la legitimación de aquélla. Esciertamente singular que la aprobación de un Proyecto tenga como consecuencia jurídica lacalificación urbanística de un terreno, labor que hasta la fecha siempre ha estado reservada a losinstrumentos de planeamiento.

Procede la formulación de Plan Especial en el caso de actividades en las que concurra alguna delas circunstancias siguientes:

a) Comprender terrenos pertenecientes a más de un término municipal.

b) Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territorialessupramunicipales.

c) Afectar a la ordenación estructural del correspondiente Plan General de OrdenaciónUrbanística.

La aprobación del Plan Especial corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo.En los restantes supuestos procederá la formulación de un Proyecto de Actuación, cuya aprobaciónle corresponderá al Ayuntamiento.

Es importante señalar que las obligaciones asumidas por el promotor de la actividad estaránconstituidas, al menos por:

a) las correspondientes a los deberes legales derivados de la clasificación del suelo nourbanizable.

b) El pago del canon de hasta un 10% del importe total de la inversión a realizar.

c) Además deberá asegurar la prestación de garantía por cuantía mínima del 10% de dichoimporte para responder de los incumplimientos e infracciones, así como de los resultantes delas labores de restitución.

d) La solicitud de licencia en el plazo máximo de un año a partir de la aprobación de laautorización de la Actuación.

La prestación compensatoria en suelo no urbanizable tiene por objeto gravar los actos deedificación, construcción, obras o instalaciones no vinculados a la explotación agrícola, pecuaria,forestal o análoga, en suelos que tengan el régimen del no urbanizable.

En lo que respecta a las parcelaciones en suelo no urbanizable, el Proyecto considera que inducena la formación de nuevos asentamientos los actos de segregaciones, edificaciones, construcciones,obras o instalaciones que por sí mismos o por su situación en relación con asentamientosresidenciales o de otro tipo de usos de carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandasde infraestructuras o servicios colectivos impropios de la naturaleza del suelo no urbanizable Laparcelación urbanística en estos terrenos se sanciona con la nulidad absoluta.

Tres novedades incorpora, en materia de parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable, elProyecto:

• Primera: considerar actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellos en losque mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso ocuotas proindiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversostitulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del terreno equivalente o

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asimilable a los supuestos de división jurídica constitutiva de parcelación. Con esta regulacióndel art.66.1. pretende el Proyecto salir al paso de diversas prácticas realizadas en laactualidad en fraude de ley para evitar incurrir en supuesto de parcelación ilegal.

• Segunda: arbitrar una medida para la reposición de la realidad jurídica alterada en unaparcelación ilegal: el reagrupamiento de las fincas mediante reparcelación forzosa(art.183.2)

• Tercera: la obligación de los otorgantes de la escritura que contenga el acto parcelatorio derequerir al Notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizadade la misma al Ayuntamiento correspondiente. Si bien, para ser efectivo este control, laobligación debería recaer directamente sobre el Notario, y no precisar el previo requerimientode los otorgantes.

3. LA PROGRAMACIÓN EN EL PROYECTO

El Proyecto de Ley establece que los instrumentos de planeamiento podrán (excepto los Planes deSectorización que deberán establecerlos obligatoriamente) fijar plazos máximos para la ordenacióndetallada de los sectores, la ejecución de las unidades que comprendan, la edificación de solares y laconservación y rehabilitación de edificios. Dichos plazos se podrán fijar o no con carácter general o paradeterminados sectores, áreas o zonas de la ordenación urbanística.

Cuando los instrumentos de planeamiento no contengan la organización temporal, el Proyecto contemplaque los plazos correspondientes sean fijados por el Ayuntamiento por el procedimiento de delimitación deunidades de ejecución. Así mismo los Ayuntamientos podrán establecer, motivadamente, el orden para eldesarrollo de las diversas actuaciones en el marco de la organización temporal que se establezca y por elmismo procedimiento.

Se suprime, así, en relación con la regulación actual, la determinación de los plazos de ejecución desdela Ley. Con ello no se pretende restar importancia a la programación de la ejecución, sino hacer másflexible el contenido legal confiando la programación temporal y el orden de la ejecución al responsablede velar su cumplimiento, esto es, el Ayuntamiento.

4. LA FUTURA REGULACIÓN SOBRE DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO YAPROVECHAMIENTO MEDIO

Por su interés en la redacción de la presente Revisión, se procede a realizar un estudio pormenorizadosobre la materia enunciada, además de la regulación de las Transferencias de Aprovechamientos por estarvinculada a estas decisiones.

4.1. DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO

El Proyecto regula las figuras de las Áreas de Reparto y el Aprovechamiento Medio en dos Títulosdiferentes, el I (Ordenación Urbanística) y el II (el Régimen Urbanístico del Suelo).

En primer lugar en lo que se refiere al contenido de diversas figuras de planeamiento, establece elProyecto que una de las determinaciones de carácter estructural que debe contener el Plan Generales la delimitación de áreas de reparto de cargas y beneficios y así como la fijación delaprovechamiento medio de las mismas en el suelo urbanizable (art.10.1.A. e).

También es obligado establecer como determinación preceptiva, pero ya perteneciente a lacategoría de ordenación pormenorizada, las áreas de reparto en el suelo urbano no consolidadoque en este suelo deban definirse así como la determinación de sus aprovechamientos medios(art.10.2.A.b). El carácter de determinación preceptiva no significa que necesariamente el PlanGeneral deba establecer Áreas de Reparto en el suelo urbano no consolidado, sino que caso queestime necesario definirlas, es una determinación que corresponde establecerla al planeamientogeneral y no al planeamiento de desarrollo. Esta exigencia, lo es tanto para el suelo urbano noconsolidado que el Plan General ordene directamente como para el suelo urbano no consolidadoque el Plan General remita su ordenación detallada a planeamiento de desarrollo.

El Proyecto no especifica si es una determinación obligatoria o de carácter potestativo, ladelimitación de Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Medio en el suelo urbanoconsolidado. La explicación de este silencio habrá que entenderla como congruente con la opcióndel legislador andaluz de no entender exigible el deber de cesión de aprovechamientos (a favor dela Administración) a cargo del propietario de esta clase de suelo (urbano consolidado) deconformidad con lo resulta de la legislación estatal en materia de condiciones básicas del ejerciciodel derecho de propiedad inmobiliaria.

En el art.58 del Proyecto se regula de forma específica las Áreas de Reparto. Así dispone el art.58.1y 2.

1. El Plan General de Ordenación Urbanística y, cuando proceda, el Plan de OrdenaciónIntermunicipal, delimitará:

a) Para la totalidad del suelo urbanizable sectorizado y ordenado una o varias áreas dereparto, comprensivas de sectores y de los sistemas generales incluidos o adscritos a los

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mismos. La delimitación por un Plan de Sectorización de uno o varios sectores en suelourbanizable no sectorizado comportará, con arreglo a idéntico criterio, la del área oáreas de reparto que correspondan.

b) Para la totalidad del suelo urbano no consolidado una o varias áreas de reparto,pudiendo incluir o, en su caso, adscribir a ellas terrenos destinados a sistemas generales.

1. Por excepción a lo dispuesto en la letra b) del número anterior, el Plan General deOrdenación Urbanística o, en su caso, el Plan General de OrdenaciónIntermunicipal podrá excluir de las áreas de reparto los terrenos a que se refiere elart.45.3.b., siempre que en ellos la actividad de ejecución no deba producirse en elcontexto de unidades de ejecución. En este caso, el diez por ciento de participacióndel Municipio en las plusvalías se aplicará sobre el aprovechamiento objetivo.

De esta regulación se deduce:

a) Respecto al suelo urbanizable sectorizado:

1. Que el Plan General puede en suelo urbanizable sectorizado delimitar una o variasáreas de reparto. A diferencia del régimen vigente, en el que en el suelo urbanizableprogramado se delimitan dos áreas de reparto, una para los sectores del I Cuatrienio yotra para los Sectores del II Cuatrienio, el Proyecto posibilita que el Área de Reparto seaúnica para todo este suelo, o más de una con independencia de la adscripción a efectosde programación.

2. Que la diferenciación entre suelo urbanizable sectorizado ordenado y suelo urbanizablesectorizado no ordenado no tiene incidencia en la adscripción de áreas de reparto. Detal forma que en una misma área de reparto pueden coexistir sectores de ambascategorías (con ordenación pormenorizada o sin ordenar).

3. La única exigencia es que en el suelo urbanizable sectorizado todos los terrenos debenquedar incorporados a algún área de reparto.

4. Ahora bien, los terrenos de un mismo sector del suelo urbanizable no pueden quedarincorporados en distintas áreas de reparto, sino que el sector completo, incluso lossistemas generales incluidos o adscritos a. sector, deben pertenecer a la misma área dereparto.

5. Que el Plan Intermunicipal puede, teóricamente, tener las mismas facultades que el PlanGeneral en los terrenos objeto de su ámbito de actuación, es decir definir una o variasáreas de reparto.

b) Respecto al Suelo Urbanizable No Sectorizado: el Plan de Sectorización puede delimitar unao varias Áreas de Reparto. Si delimita un solo sector, el Área de reparto será única, si decidedividir el ámbito territorial en varios Sectores, puede delimitar una o varias Áreas de Reparto.

c) Respecto al Suelo Urbano No Consolidado:

1. En principio, la totalidad del suelo urbano no consolidado puede estar incluido en unao varias Áreas de Reparto. En estas Áreas de Reparto pueden quedar incluidos losSistemas Generales que cuenten con esta clasificación de suelo o bien que quedenadscritos a la misma. En el caso de que los terrenos de Sistemas Generales tengan laclasificación de urbano, quedarán incluidos en las Áreas de Reparto del suelo urbanono consolidado.

2. Se puede excepcionar una parte del suelo urbano no consolidado de su inclusión (oadscripción) en Áreas de Reparto. Esta posibilidad viene contemplada en el art.58.2, enel que se determina que el Plan General puede excluir de las áreas de reparto losterrenos del Suelo Urbano no consolidado que no queden incluidos en Unidades deEjecución.

3. En el caso de que terrenos del suelo urbano no consolidado se excluyan de Áreas deReparto, por no quedar incluidas Unidades de Ejecución, dispone el párrafo segundode este precepto, que el diez por ciento de participación del Municipio en las plusvalíasse aplicará sobre el aprovechamiento objetivo.

Esta determinación imposibilita la aplicación de las Transferencias de AprovechamientosUrbanísticos en los casos de inexistencia de Áreas de reparto. Si no existe Área dereparto, el aprovechamiento objetivo es el que sirve de referencia para aplicar el 90%,y no existe más deber que el de cesión del 10%, las relaciones se producenexclusivamente entre el propietario de una parcela y la Administración, sin que existauna comunidad más amplia de interesados, que de origen a la generación de excesosy defectos de aprovechamientos.

4. En el suelo urbano no consolidado la delimitación del Área de Reparto realizada en elplaneamiento general puede ajustarse por los planeamientos de desarrollo (PlanEspecial o Plan Parcial) excluyendo de ella los terrenos para los que estas figuras dedesarrollo mantengan las condiciones de edificación existentes. Este supuesto se refierea la alteración del ámbito del Área de Reparto por el planeamiento de desarrollo y estácontemplado en el art.58.3. En este caso, determina este precepto, que para losrestantes terrenos (es decir para los que se alteran sus condiciones de edificaciónexistentes) se aplica el aprovechamiento medio fijado por el planeamiento general.

Aun cuando el Proyecto otorga libertad a la Administración para la fijación del número de áreas dereparto y delimitación de las mismas en el suelo urbano no consolidado, no puede entenderse queesta labor puede acometerse de forma arbitraria sino que debe quedar justificada en criteriosracionales y conforme a la política urbanística que pretenda desarrollar.

Un único límite impone el Proyecto en el art.60 apartado c para el caso de que en el suelourbanizable sectorizado u ordenado se definan más de un área de reparto. Este límite es que las

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diferencias de aprovechamientos medios entre estas áreas de reparto del suelo urbanizable(sectorizado u ordenado) no podrán ser superiores al 10%. Ahora bien, este límite no es absoluto,pues posibilita que la diferencia sea superior a ese 10% motivado en razón de los usos previstos ode las propias características de las áreas que aconsejen un tratamiento diferenciado.

4.2. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MEDIO

Dispone el art.60 del Proyecto que las figuras de Planeamiento General (el Plan General deOrdenación Urbanística, y en su caso, el Plan Intermunicipal y el Plan de Sectorización) determinaránel Aprovechamiento Medio para cada Área de Reparto que delimiten, mediante coeficientes unitariosdel uso característico y, en su caso, de la tipología.

El Proyecto ofrece la forma de llevar a cabo el cálculo del Aprovechamiento Medio:

a) En el suelo urbanizable sectorizado y ordenado, el aprovechamiento medio de cada área dereparto se obtiene "dividiendo el aprovechamiento objetivo total del sector o sectores queformen parte del área, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico y, ensu caso de la tipología, entre la superficie total del área, incluida la de los sistemas generalesadscritos".

b) En el Suelo Urbano no consolidado, el aprovechamiento medio de cada área de reparto seobtiene dividiendo el aprovechamiento objetivo total, expresado en metros cuadradosconstruibles del uso característico y, en su caso, de la tipología, incluido el dotacional privado,entre la superficie total del área, incluida la de los sistemas generales adscritos por elplaneamiento y excluida la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino.

En la determinación del Aprovechamiento Medio deben aplicarse distintos coeficientes deponderación para expresar las diferentes circunstancias que concurren:

• Coeficientes de uso y tipología

Para el cálculo del aprovechamiento objetivo total (es decir el sumatorio de edificabilidadeslucrativas referenciadas a un aprovechamiento unitario) el Planeamiento General debe derealizar la operación de homogeneizar las edificabilidades mediante la aplicación decoeficientes que justificadamente expresen el valor que se corresponde a cada uso y tipologíaedificatoria en relación con las demás (art.61.1). El Proyecto no exige que el aprovechamientourbanístico unitario sea el del uso predominante. .

• Coeficiente zonal o de localización

De forma potestativa, puede establecerse un coeficiente para cada área urbana o sector enrelación con las demás, en función de su situación en la estructural territorial.

• Coeficiente para usos de interés general

También pueden establecerse coeficientes correctores al objeto de compensar a aquellospropietarios de suelos destinados a viviendas sujetas a cualquier régimen de protección oficialo que comporten un precio limitado en venta o alquiler u otros usos de interés social (art.61.4).

También puede utilizarse otros coeficientes en el cálculo del aprovechamiento medio con la finalidadde ponderar otras circunstancias como es la incidencia de determinados usos o tipologías diferenciadasen los rendimientos económicos, coste y mantenimiento de las infraestructuras (art.61.2).

Dispone el art.61.3 que a falta de coeficientes diferenciados, se utilizarán los valores relativos derepercusión de los terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijación de coeficientesdebe perseguir, de acuerdo a los criterios fijados por la normativa técnica de valoración catastral.Como está formulado este precepto, parece que ofrece una regulación de carácter subsidiaria: allídonde no se establezcan coeficientes diferenciados se aplicarán los valores de repercusión. Pero seolvida que la fijación del aprovechamiento medio se realiza en el momento de elaborarse el PlanGeneral y no en un momento posterior. Por tanto, no puede darse el supuesto de inexistencia decoeficientes diferenciados en el momento de realizar el cálculo.

Podría interpretarse que es una opción del planificador, para que sin necesidad de establecercoeficientes de ponderación asuma los valores relativos de repercusión de los terrenos. Ahora bienesos valores no pueden ser los actuales, porque los valores catastrales vigentes en el momento deelaborarse el Plan difícilmente se ajustarán a las condiciones edificatorias del nuevo ordenurbanístico, para ello precisan adaptarse, lo que ocurrirá una vez se apruebe el nuevo Plan. Por ello,puede deducirse que la única interpretación lógica de este precepto, es la posibilidad delplanificador de adoptar como coeficientes de ponderación los criterios utilizados por la normativatécnica de valoración.

4.3. LA RECUPERACIÓN DE LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

El Proyecto vuelve a dar carta de naturaleza a las Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos(TAU), ahora bien con un alcance restringido y con una regulación deficiente que va a dificultar suimplantación.

Lo primero que habrá que manifestar, es que la existencia de las TAU depende de una decisión deplaneamiento. No determina el Proyecto qué clase de instrumento de planeamiento es el que puedeadoptar esta decisión, si bien, por su objeto específico parece que esta decisión debe estar reservadaal Planeamiento General y a los instrumentos de desarrollo del suelo urbano (no consolidado).

El art.62 del Proyecto no especifica en qué clase de suelo y en qué supuestos pueden aplicarse lasTAUS. Es una regulación deficiente, no sólo por esta ausencia si no por incorporar el término desolar, que hace referencia a un concepto de parcela apta para la edificación en suelo urbano

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consolidado en el que en principio es dudosa su posible incorporación a los mecanismos de las TAU.

Puede deducirse, no obstante la imprecisión del texto, que para que puedan operar las TAU seprecisa el establecimiento de un aprovechamiento medio y por tanto de un Área de Reparto. Estasdeterminaciones son necesarias para que puedan existir parcelas susceptibles de ser objeto detransferencias, es decir unas parcelas a las que les corresponda un aprovechamiento subjetivo queno puedan materializar, y otras, con un aprovechamiento objetivo superior al subjetivo.

Conjuntamente con este presupuesto lógico (la necesidad de Área de reparto y determinación delaprovechamiento medio de la misma), la existencia de Transferencia requiere otra condición: lainexistencia de unidades de ejecución. Si existe unidad de ejecución no procede la aplicación de lasTAU sino la del sistema de actuación mediante el que se debe ejecutar de forma integrada laordenación contenida en su ámbito.

Por tanto, las transferencias de aprovechamientos urbanísticos se aplicarán en el suelo urbano noconsolidado no incluido en unidades de ejecución. Pero no en todos los casos de este suelo (urbanono consolidado) en los que no existan unidades de ejecución pueden aplicarse las TAU, de ahí laexpresión en su caso Sólo es posible aplicar las TAU allí donde existan excedentes deaprovechamiento por encima del aprovechamiento medio. Es decir, cuando se haya determinado unAprovechamiento Medio, y por tanto un Área de Reparto.

Por tanto, las TAU del Proyecto únicamente se aplicarán en suelo urbano no consolidado sinunidades de ejecución pero con delimitación de Área de reparto Si no existe delimitación de Áreade Reparto, aun tratándose de suelo urbano no consolidado, lo único que se produce es el debercesión del 10% del aprovechamiento objetivo(es decir el que puede materializarse en la propiaparcela), tal como dispone el art.58.2 párrafo segundo. Pero esta cesión del 10% delaprovechamiento objetivo no es una transferencia, porque no existe otra parcela conaprovechamiento nulo, deriva de la misma parcela que lo genera, y por ello esta cesión seinstrumentaliza mediante su compensación económica sustitutiva.

En definitiva, la técnica de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos definida por el Proyectotiene un alcance limitado. En la práctica este supuesto se dará casi de forma exclusiva en los casosdel art.45.2.B.b: es decir, en áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las queel instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablementesuperior al existente y su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y deurbanización existentes. y no pueden identificarse con las TAU establecidas por el TRLS 92 .

Para facilitar la aplicación de las TAU, el Proyecto posibilita realizar las Reservas deaprovechamientos. En este caso, cuando las reservas se vinculan a las TAU, son reservas delaprovechamiento subjetivo correspondiente a los terrenos con destino dotacional público.

Al margen de esta finalidad de facilitar la posterior transferencia, la Reserva de Aprovechamientopuede tener otra finalidad: la de asegurar la contraprestación de aprovechamientos urbanísticos afavor de aquel que haya asumido la responsabilidad de la ejecución de la urbanización enactuaciones deficitarias.

El titular de la reserva tendrá derecho a materializar en el futuro ese aprovechamiento en parcelasaptas para la misma.

También prevé de forma expresa el Proyecto la posibilidad de la compensación económica sustitutivapara que los propietarios de parcelas con capacidad de materializar un aprovechamiento objetivosuperior al que le corresponde (aprovechamiento subjetivo) puedan adquirir del Municipio eseexceso de aprovechamiento.

La compensación sustitutiva es subsidiaria de las medidas de transferencia y de reserva.

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5. LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA EN EL PROYECTO

El Proyecto pretende innovar en materia de ejecución urbanística inspirado en los siguientes criterios:

1 Apuesta por la intervención pública en el mercado de suelo.

A tal fin mantiene figuras ya clásicas en nuestro Derecho Urbanístico como el derecho de superficiey los derechos de tanteo y retracto. Pero esa apuesta por la intervención pública la hace descansaren el Patrimonio Público del Suelo que potencia, mediante el reconocimiento de que conjuntamentecon el Municipal pueda la Administración Autonómica constituir uno propio vinculado a finalidadessimilares, la ampliación de los destinos de ese Patrimonio con mención especial a los fines derehabilitación y recualificación de la ciudad consolidada y la posibilidad de que puedan delimitarseáreas para la ampliación del Patrimonio en todas las categorías del suelo no urbanizable, inclusolas de especial protección. En este último caso la finalidad de los bienes adquiridos con estacategoría no es la de generar nuevo suelo urbanizable sino las de su preservación sea porconsideraciones de protección de recursos o de vertebración territorial.

También considera una medida que se enmarca en esta directriz, la innovación consistente en lasustitución parcial del Jurado Provincial de Expropiación por un órgano autonómico: la ComisiónProvincial de Valoraciones que entenderá de todas las expropiaciones instadas por los municipios ola Administración Autonómica.

2 Ofrece nuevos instrumentos de concertación y coordinación ínter administrativa. En especial, lasÁreas de Gestión Integrada.

3 Pretende simplificar y agilizar los procesos de ejecución, con una normativa desigual.

Los caracteres generales de la ejecución urbanística diseñados en el Proyecto son:

- La ejecución es una función pública, por ello corresponde a la Administración su dirección y control.

- Flexibiliza la programación, que entiende conveniente pero que no requiere que se contenga en elinstrumento de planeamiento.

- Convierte gran parte de la regulación de la ejecución en derecho dispositivo, en especial alposibilitar que mediante convenio de los propietarios que representen más del 50% de la superficiecon la Administración se pueda determinar el sistema de ejecución y la forma de su gestión.

- Da carta de naturaleza a la figura del convenio urbanístico

- Confirma los tres sistemas de actuación clásicos (compensación, cooperación y expropiación) parala ejecución integrada pero con novedades en su regulación.

- La gestión pública (sistema de cooperación y de expropiación) en gran medida se privatiza. Puedepasar a ser una gestión pública indirecta a instancias del agente urbanizador, e incluso respetuosacon los propietarios en el sistema de expropiación, pues cuando no obedece a incumplimientos sereconoce un derecho preferente de adjudicación a aquéllos.

- Incorpora la figura del agente urbanizador que puede intervenir en todos los sistemas de actuación.

El régimen de determinación del sistema de actuación no se altere sustancialmente. Según el Proyecto deLey: para cada sector o en su caso unidad de ejecución se determinará el sistema de actuación, conformeal que deba desarrollarse la actividad de ejecución, estableciendo los tres ya clásicos de entre los quehabrá que optar:

a) Compensación (de actuación privada)

b) Cooperación (de actuación pública)

c) Expropiación (de actuación pública)

Dispone el Proyecto LOUA que el sistema de actuación se fijará en el instrumento de planeamiento o, ensu defecto, por el mismo procedimiento establecido para la delimitación de unidades de ejecución. Igualprocedimiento se seguirá para la modificación del sistema de actuación previsto en el planeamientourbanístico.

Corresponde a la Administración determinar el sistema de actuación mediante el cual se desarrollará elsector o unidad de ejecución. En principio existe libertad de determinación sin perjuicio de que debajustificarse atendiendo a las prioridades y necesidades del desarrollo del proceso urbanizador; lacapacidad de gestión y los medios económico-financieros con que efectivamente cuente la Administraciónactuante y la iniciativa privada existente para asumir la actividad de ejecución o, en su caso, participar enella.

No obstante, en el suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado, se reduce esa libertad debiendoactuarse preferentemente por el sistema de cooperación, cuando la actuación a ejecutar exceda de lasdotaciones, y en los demás casos, preferentemente por el sistema de actuación por expropiación, conposibilidad de liberación de la expropiación para todos los terrenos no destinados a dotaciones eimposición de cuotas de urbanización, salvo que se opte por la realización de obras públicas ordinarias.

No obstante, los criterios anteriores ceden y dejarán de constituir regla de general aplicación ante laeventualidad de la figura del convenio de gestión, y así la Administración actuante podrá acordar con lospropietarios que representen más del cincuenta por ciento de los terrenos afectados, mediante conveniourbanístico, el sistema de actuación y la forma de gestión de éste.

También se reduce la capacidad de elección cuando haya que determinar otro sistema en sustitución delde compensación. En este supuesto, el de cooperación es subsidiario del de expropiación, que se aplicarásiempre, salvo que iniciado el procedimiento de incumplimiento de oficio (y no a instancia de un tercero),se produzca un convenio con los propietarios y no existan necesidades públicas que exijan la imposición

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del sistema de expropiación. Ahora bien, siempre que la iniciativa para la declaración de incumplimientoprovenga de un interesado, el sistema sustitutivo será el de expropiación por gestión indirecta. Por ello,puede decirse que el Proyecto es respetuoso con la iniciativa privada. Además, aun cuando se declare elincumplimiento puede concluirse el procedimiento mediante convenio con los propietarios en el que puedepreverse la continuidad en el proceso urbanizador de los propietarios por el sistema de cooperación omediante liberación de la expropiación.

Las principales novedades en cuanto a la regulación específica de los sistemas de actuación se refieren alsistema de compensación y al de expropiación.

En el sistema de compensación se precisa Junta de Compensación salvo que los terrenos pertenezcan aun único titular o todos los propietarios suscriban un convenio en tal sentido y siempre que asumandirectamente la urbanización sin incorporar la figura del agente urbanizador.

También se requiere Proyecto redistributivo (Proyecto de Reparcelación), cuya tramitación se simplifica alexigir para su aprobación el voto de miembros de la Junta que representen más del 50% de la superficiede terrenos o de las cuotas de participación. Si el Ayuntamiento no se pronuncia en el plazo de un mesdesde la recepción del Proyecto se entiende aprobado por silencio. También incorpora normas deresolución de conflictos a la hora de su aprobación: si tras dos votaciones sin reunir el quórum exigido, elProyecto puede ser elevado al Ayuntamiento quien podrá decidir lo procedente.

Elimina la necesariedad de la expropiación para los propietarios de terrenos no adheridos a la Junta deCompensación, si bien en caso de no manifestarse por la adhesión o la expropiación, se sigue respecto aestos el sistema mediante aportación forzosa en régimen de reparcelación.

Para proceder a iniciar la gestión del sistema de compensación es preciso realizar un pronunciamientoadministrativo dirigido al establecimiento del sistema, que tiene como finalidad principal designar alinteresado en asumir la responsabilidad de la gestión del sistema. Esta iniciativa podrá ser de lospropietarios o de terceros interesados en asumir la condición de agente urbanizador del sistema decompensación. En cualquier caso, el Proyecto apuesta por dar preferencia a la opción que cuenta conmayor respaldo de la propiedad.

En cuanto al sistema de cooperación, la principal novedad es que puede desarrollarse mediante gestióndirecta o indirecta mediante concesión al igual que el sistema de expropiación.

6. LA CONFORMACIÓN DEL FUTURO ORDENAMIENTO JURÍDICO URBANÍSTICO EN LACOMUNIDAD AUTÓNOMA ANDALUZA TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DEL PROYECTO LOUA

El Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 20 de marzo de 1.997, ha determinado y concretado ladistribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo enel esquema genera ya expuesto en el documento del metaPlan.

Pues bien, una vez entre en vigor el proyecto de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, elOrdenamiento Jurídico Urbanístico aplicable en la Comunidad Autónoma Andaluza sufrirá una alteraciónno sustancial, que afectará al contenido material de las disposiciones que se sitúan a partir del segundode los niveles de las fuentes del Derecho referidos en el capítulo anterior, en concreto a partir del nivel dela legislación autonómica. La alteración no se considera sustancial, por cuanto, el Proyecto respeta losprincipios básicos que han inspirado las diversas regulaciones en la historia de nuestro DerechoUrbanístico, y porque, además, incorpora un gran número de técnicas e instrumentos que se encuentranen el Derecho Autonómico vigente, sin perjuicio de su adaptación o la incorporación de otras novedades.Por ello puede afirmarse que el Proyecto de LOUA tiene un carácter continuista aun cuando incorporesignificativas novedades. Desde un punto de vista formal podrá recibir la denominación de "reforma" de lavigente legislación urbanística autonómica, por cuanto supondrá la derogación íntegra de la Ley 1/1.997.

Con la entrada en vigor de la futura Ley de Ordenación Urbanística Andaluza, tenderemos por vez primeradesde la aprobación de la Constitución y el Estatuto de la Autonomía, una completa regulación materialde las disposiciones que conforman el Ordenamiento Jurídico Urbanístico, no sólo, emanadas por losórganos competentes sino sobre todo realizada ya con la previa clarificación de las reglasconstitucionales de distribución competencial. En definitiva, se experimentará en el ámbito de laComunidad Autónoma Andaluza ese imbricado sistema de disposiciones emanadas de distintos órganoscon objeto y alcance diverso, que la doctrina del Tribunal Constitucional ha entendido como exigible, yque configuran un auténtico régimen de "cohabitación legislativa".

En lo que se refiere al Sistema de Fuentes, es decir el Ordenamiento Jurídico resultante tras la aprobaciónde la futura Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía estará constituido por:

1. Las normas legales del Estado, de aplicación plena o básica en todo el territorio nacional, queincide en el urbanismo.

Esta legislación de aplicación general seguirá contenida en la Ley 6/1.998 de 13 de Abril, sobreRégimen del Suelo y Valoraciones (LRSV) en los términos antes expuestos.

2. El Derecho Urbanístico Autonómico de rango legal

Evidentemente este Derecho urbanístico Autonómico de rango legal, lo constituirá, una vez resulteaprobado el proyecto, la futura Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, quedando derogadala Ley andaluza 1/1.997, no así la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía, que por elcontrario ve reforzada la figura de los planes territoriales de ordenación mediante la ampliación desus facultades y determinaciones, tales como la posibilidad de delimitación de áreas de reservaspara la ampliación del Patrimonio Público del Suelo.

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3. El Derecho Autonómico de rango reglamentario

Lo constituirán los reglamentos que en desarrollo de la futura Ley de Ordenación Urbanística deAndalucía se aprueben con posterioridad por el Consejo de Gobierno. En diversos apartados el textodel Proyecto apela al desarrollo mediante Reglamentos de aspectos específicos o sectoriales de laregulación en él contenida. No obstante, la Disposición Final Única del proyecto de Ley no sóloautoriza al Consejo de Gobierno para que dicte las normas reglamentarias que la propia leyreclama de forma expresa, sino que lo habilita de forma genérica para el desarrollo reglamentariode la ley, sea con carácter total o parcial.

4. El Derecho Estatal de carácter supletorio vigente y aprobado con anterioridad a la constitución dela Junta de Andalucía

El Derecho de origen estatal, con carácter supletorio, subsistirá una vez resulte aprobada la iniciativalegislativa de la nueva ley andaluza, si bien ya reducido en su alcance y sobre todo llamado adesaparecer a medio plazo, una vez el gobierno andaluz proceda, en desarrollo de la futura ley, acompletarla con los distintos reglamentos autonómicos. Hay que recordar que, conforme a ladoctrina del Tribunal Constitucional, el Derecho Urbanístico Estatal con carácter supletoriopermanece congelado desde la constitución de los órganos de poder autonómicos y va siendoeliminado de forma progresiva en la medida en que la acción de las normas autonómicas vayacubriendo completamente la regulación de la actividad urbanística.

La DT Novena del Proyecto LOUA establece una norma encaminada a cubrir lagunas hasta tanto seproduzca el desarrollo reglamentario de la futura Ley. Así declara como derecho supletorio, hasta elmomento en el que se produzca su desplazamiento por la incorporación de reglamentosautonómicos, tres normas reglamentarias de origen estatal aprobados con anterioridad a laconstitución de los órganos de poder de la Comunidad Autónoma.:

Mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere ladisposición final, seguirán aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de formasupletoria y en lo que sea compatible con la presente Ley y otras disposiciones vigentes, lassiguiente:

a) Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento dePlaneamiento.

b) Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento deGestión Urbanística.

c) Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento deDisciplina Urbanística.

Por tanto en el período transitorio, subsistirán, con carácter de supletorios los preceptos de losReglamentos de desarrollo del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.976, que no contradigan alas disposiciones de la nueva Ley y que además no sean incompatibles con otras disposicioneslegales vigentes.

5. Las disposiciones contenidas en los planes urbanísticos y territoriales

El carácter de disposiciones de carácter general, de naturaleza reglamentaria, vuelve a ser ratificadoen la futura reforma de la legislación urbanística andaluza.

Efectos derogatorios de la LOUA. La nueva ley representa de una parte la derogación del ordenjurídico urbanístico autonómico vigente (el de la Ley 1/1.997) y su sustitución o renovación por otroa través de la vigencia de la nueva ley.

El Proyecto en su Disposición Derogatoria Única incorpora una cláusula específica y otra cláusulagenérica de derogación.

La cláusula específica se contiene en el número 1:

Queda derogada la Ley 1/1.997, de 18 de junio, por la que se adoptan con carácter urgentey transitorio disposiciones en materia del suelo y de ordenación urbana de Andalucía.

Mediante esta derogación explicita, pierde vigencia, y por tanto su capacidad para regular lamateria la norma autonómica que hasta ese momento ha estado rigiendo, y que se elimina delOrdenamiento Jurídico. No obstante, y como comprobaremos, la derogación inmediata no estotal, pues en virtud de las Disposiciones Transitorias se reconocen supuestos de ultractividad dela Ley 1/1.997.

La cláusula genérica se encuentra en el número 2:

Quedan derogadas asimismo las demás disposiciones de carácter general, de igual o inferiorrango que se opongan a lo establecido en esta Ley

Esta última cláusula de derogación tácita y residual permite eliminar del Ordenamiento Jurídicoaquellas normas existentes a la entrada en vigor de la futura Ley que tengan un contenido contrario(antinomia) a la nueva regulación urbanística autonómica.

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7. EL RÉGIMEN TRANSITORIO. EFECTOS DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA FUTURA LEY SOBREEL PROCESO DE REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE SEVILLA

A continuación se realiza un estudio sobre las disposiciones transitorias incluidas en el Proyecto de Ley. Elanálisis de la regulación de la transitoriedad de la futura ley nos va a permitir dibujar un escenario decontenidos diversos de aplicación de la futura ley en función del momento en el que se encuentre elproceso de la Revisión del Plan General cuando alcance vigencia el citado Proyecto Ley.

El régimen de transitoriedad está presidido por los siguientes criterios:

7.1 INMEDIATA APLICACIÓN PARCIAL DE LA FUTURA LEY DESDE SU ENTRADA EN VIGOR SINNECESIDAD DE ADAPTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

Establece la Disposición Transitoria (D.T.) Primera que desde la entrada en vigor de esta Ley serán deaplicación íntegra, inmediata y directa, cualquiera que sea el instrumento de planeamiento que estéen vigor y sin perjuicio de la continuación de su vigencia los Títulos II, III, VI y VII de esta Ley.

En concreto la regulación que es de aplicación inmediata es la contenida en los siguientes Títulos:

a) Título II: El Régimen Urbanístico del suelo, entre los que se encuentran materias como laclasificación del suelo y el régimen de las distintas clasificaciones de suelo, las Áreas deReparto, las transferencias de aprovechamientos y las parcelaciones.

b) Título III: Instrumentos de Intervención del Mercado de Suelo, que regula los PatrimoniosPúblicos de Suelo, el derecho de superficie y los derechos de tanteo y retracto.

c) Título VI: La Disciplina Urbanística, que regula las licencias, las medidas de garantía ypublicidad de la observancia de la ordenación urbanística, la inspección urbanística y laprotección de la legalidad

d) Título VII: Las infracciones urbanísticas y las sanciones.

La entrada en vigor de estos Títulos es inmediata con independencia del municipio y de la clase deplaneamiento que se trate. Ahora bien, esta aplicación inmediata y directa de los Títulos antesindicados no es absoluta, sino que presenta una importante excepción relacionada con la situaciónen la que se encuentre el planeamiento: cuando se trate de planeamiento e instrumentos en cursode ejecución (Disposición Transitoria Tercera), la legislación de referencia será la actual vigente y nola contenida en el proyecto de LOUA.

Para facilitar la aplicación inmediata de los Títulos a que se refiere la D.T. Primera, se ofrece en elpropio texto una serie de reglas de equivalencias :

1. Se considera suelo urbano consolidado el actual suelo urbano que esté urbanizado o tengala condición de solar, cuente con ordenación pormenorizada que permita la edificación, y norequiera la delimitación de unidades de ejecución, siempre que se localice en un Municipioque cuente con planeamiento general o Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano.

2. Se considera suelo urbano no consolidado el resto de terrenos que teniendo la clasificaciónde suelo urbano no puedan considerar consolidados: es decir, el suelo incluido en ámbitos dePlanes Especiales o Estudios de Detalle sin aprobar, el incluido en unidades de ejecución sindesarrollar, los terrenos que precisen de la realización de obras de urbanización y los quepuedan ser objeto de delimitación de unidades de ejecución futura.

3. Se considera suelo urbanizable ordenado, el suelo urbanizable programado y el suelo aptopara urbanizar con Plan Parcial aprobado.

4. Se considera suelo urbanizable sectorizado, el suelo urbanizable programado sin Plan Parcialaprobado y el suelo apto para urbanizar incluido en Normas Subsidiarias en las que se hayaprocedido a la sectorización siempre que no se encuentre el Plan Parcial aprobado.

5. Se considerara suelo urbanizable no sectorizado, el actual suelo urbanizable noprogramado(es decir sin PAU aprobado) y el suelo apto para urbanizar en NormasSubsidiarias que no establezcan la división en Sectores.

El Municipio puede redactar un Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano Consolidado, que serásometido a información pública por plazo de 20 días y aprobado definitivamente por el propioMunicipio, debiendo ser publicado el acuerdo en el BOP y comunicado a la Consejería competenteen materia de urbanismo.

Hay que advertir que el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano Consolidado no es condiciónnecesaria para la aplicación del nuevo régimen jurídico urbanístico de derechos y deberes. Es uninstrumento potestativo con el que cuentan los Ayuntamientos para dotar de seguridad jurídica ypublicidad de la nueva situación, en definitiva es un instrumento declarativo (y por tanto, noconstitutivo) de lo que es suelo urbano consolidado por la urbanización, y de forma inversa, de loque debe ser entendido como urbano no consolidado.

La redacción y aprobación del Proyecto de Delimitación del Suelo Urbano Consolidado no es uninstrumento de adaptación del planeamiento a la nueva ley; en todo caso, es una prueba de que elMunicipio no cuenta con el planeamiento adaptado al nuevo régimen que se establecerá por lafutura Ley.

Los Títulos que no entran en vigor de forma inmediata son:

a) Título Preliminar: relativo a las disposiciones generales

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b) Título I: sobre la Ordenación Urbanística, y que regula los instrumentos de planeamiento, lasdeterminaciones sustantivas sobre ordenación, las Normativas Directoras, las OrdenanzasMunicipales, el procedimiento de aprobación y régimen de innovación de los planes, lasactuaciones de interés público en suelo no urbanizable y los Convenios urbanísticos deplaneamiento.

c) Título IV, sobre la Ejecución de los instrumentos de planeamiento.

d) Título V, sobre la expropiación.

La aplicabilidad de estos Títulos cuya vigencia en cierta medida queda congelada, se hace dependerde la aprobación futura de los instrumentos de planeamiento tras la aprobación de la futura ley a laque se ajustarán de forma íntegra, salvo aquellos planes en formación que a la entrada en vigor deéste se encuentren con el acuerdo de aprobación inicial adoptado, en cuyo supuesto les será deaplicación todos los Títulos excepto el I.

7.2. CONSERVACIÓN DE LA VIGENCIA Y EJECUTIVIDAD DEL PLANEAMIENTO EXISTENTE ENELMOMENTO DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY

El Proyecto en su D.T. Segunda garantiza la conservación de la vigencia y ejecutividad de losinstrumentos de planeamiento vigentes al tiempo de la entrada en vigor de la nueva ley. Ahora bien,la conservación de esta vigencia, lo es sin perjuicio de la aplicabilidad directa e inmediata de losTítulos a que se refiere la Disposición Transitoria Primera comentada.

Para facilitar la aplicabilidad de los Títulos II, III, VI y VII de la nueva Ley en convivencia coninstrumentos de planeamiento aprobados con anterioridad, la propia D.T. Segunda, en su párrafosegundo establece unas reglas de interpretación y de resolución de conflictos inevitables a favor delos preceptos del nuevo texto legal. Así establece este segundo párrafo:

En la interpretación y aplicación de los Planes a que se refiere el párrafo anterior se estará alas siguientes reglas:

1. Las que fueren contradictorias con los preceptos de esta Ley de inmediata y directaaplicación serán inaplicables.

2. Todas las restantes se interpretarán de conformidad con esta Ley.

En consecuencia, la afirmación de la conservación de la vigencia y ejecutividad de los planesexistentes a la entrada en vigor de la nueva Ley también debe entenderse matizada, pues puedeocurrir que algunas de las determinaciones de los mismos resulten inaplicables en la medida en quesean contradictorias con los preceptos de los Títulos II, III, VI y VII. .

7.3. RESPETO A LOS PROCESOS URBANÍSTICOS DE LOS PLANES EN CURSO DE EJECUCIÓN

En la Disposición Transitoria Tercera se establece que los planes de desarrollo del planeamientogeneral que estuvieran en situación legal y real de ejecución (por tener aprobado el planeamiento,aprobado el instrumento redistributivo y en ejecución las obras de urbanización) podrán continuarejecutándose hasta la completa materialización de sus previsiones en los plazos establecidos (en elpropio planeamiento o en su defecto, en los tres años siguientes a la entrada en vigor de la ley)conforme a la legislación vigente en el momento de su aprobación.

Aquí se regula un supuesto de ultractividad completa de la Ley 1/1.997 y que supone una excepcióna la regla de aplicabilidad inmediata de los Títulos del nuevo texto legal que se regula en laDisposición Transitoria Primera.

La situación legal y real de ejecución tendrá que ser acreditada ante el Ayuntamiento en el plazo delos tres meses siguientes a la entrada en vigor de la Ley, con la presentación de la documentacióntécnica acreditativa (informe técnico protocolizado notarialmente) de la situación en la que seencuentra la unidad de ejecución (obras ya realizadas, las que estén en curso y las aún pendientes).Este expediente deberá ser resuelto por el Alcalde en el plazo de dos meses, publicándose laresolución en el BOP y comunicándose a la Consejería competente en materia de urbanismo. Si nose produce resolución expresa dentro del plazo, el silencio juega en sentido positivo, por lo que seentenderá acreditada a todos los efectos, la situación legal y real de ejecución.

En los casos en que quede acreditado que se encuentran en curso de ejecución, esos planes dedesarrollo pueden seguir ejecutándose como si la nueva ley andaluza no hubiese entrado en vigor,salvo que se declare el incumplimiento de sus previsiones por el transcurso de los plazosestablecidos.

Por tanto, este procedimiento será de una trascendencia vital en la suerte de muchas unidades deejecución previstas en el planeamiento vigente, pues de esta acreditación, dependerá el régimenjurídico de derecho y deberes urbanísticos a los que estén sujetos los propietarios de la misma. Enespecial, en la exigibilidad de que la participación de la comunidad en las plusvalías que se derivande los desarrollos urbanísticos se entregue urbanizada, o por el contrario sea el Ayuntamiento el quedeba sufragar los costes urbanísticos de ese aprovechamiento.

También habrá que entender que no será de aplicación los Títulos a que se refiere la D.T. Primeracuando la unidad de ejecución que se encuentre en curso de ejecución lo sea del suelo urbanodirectamente regulado por el planeamiento general, y ello a pesar de que el en apartado 1 de laD.T. Tercera se refiera en exclusiva a los planes de desarrollo del planeamiento general.

7.4. NO ESTABLECIMIENTO DE PLAZO LEGAL PARA LA ADAPTACIÓN DE LOS PLANESVIGENTES A LA FUTURA LEY

Como complemento a la decisión de optar por el mantenimiento de la vigencia y la ejecutividad delos instrumentos de planeamiento existentes a la entrada en vigor del nuevo texto legal, el Proyecto

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no impone el deber de adaptación. Ni tan siquiera establece esa obligatoriedad para elplaneamiento general mediante la habilitación de un plazo dilatado. Rechaza cualquierobligatoriedad de adaptación, al configurar la Disposición Transitoria Segunda, como potestativaesa facultad de adaptación, que de ejercitarse puede ser total o parcial.

Así en el número 2 de esa D.T. Segunda dispone: No obstante lo dispuesto en el número anterior,los Municipios podrán formular y aprobar adaptaciones de los Planes y restantes instrumentos, quepodrán ser totales o parciales.

La competencia para la aprobación de esta adaptación corresponde en exclusiva al Municipio. ElProyecto únicamente atribuye a la Consejería competente en materia de urbanismo legitimaciónpara aprobar instrucciones orientativas sobre el contenido y alcance de dichas adaptaciones.

7.5. ADAPTACIÓN OBLIGATORIA PARA LOS NUEVOS PLANES, SALVO QUE HAYAN ALCANZADOLA APROBACIÓN INICIAL

La adaptación o ajuste íntegro al nuevo texto es obligatoria para los futuros instrumentos deplaneamiento y sus revisiones que se redacten y aprueben una vez alcance vigencia el Proyecto deLey. Ahora bien respecto de los planeamientos que a la entrada en vigor del nuevo texto legal hayaniniciado su tramitación, puede ocurrir que no sea precisa su adaptación. La aplicabilidad completadel nuevo régimen dependerá de la fase de tramitación en la que se encuentren, en concreto si seha adoptado o no el acuerdo de aprobación inicial.

Así establece la Disposición Transitoria Cuarta que:

1. Los procedimientos relativos a los Planes y restantes instrumentos de ordenación urbanística enlos que, al momento de entrada en vigor de esta Ley haya recaído ya aprobación inicial,continuarán tramitándose conforme a la ordenación de dichos procedimientos y de lascompetencias administrativas contenida en la legislación sobre régimen del suelo y ordenaciónurbana, general y autonómica, vigente en el referido momento.

De otra parte, según la Disposición Transitoria Quinta, en los procedimientos de planeamientourbanístico en los que al momento de entrada en vigor de la futura ley, no hubiera recaído elacuerdo de aprobación inicial deberán tramitarse y aprobarse por el procedimiento y con elcontenido prescrito en el nuevo texto legal.

Por tanto, si en el momento de entrada en vigor de la futura Ley no se hubiese alcanzado elacuerdo de aprobación inicial en el proceso de la Revisión del Plan General de Sevilla, suadaptación/ajuste a los preceptos del nuevo texto legal es absoluta, tanto en lo relativo a las reglasde procedimiento y competencias como en contenidos.

Ahora bien, si en el momento de la entrada en vigor de la Ley, el procedimiento de la Revisiónhubiese alcanzado el acuerdo de aprobación inicial, las normas de aplicación son otras, auncuando no significa que se adopte la misma solución que el Proyecto prevé para el caso de los

planes que se encuentran ya aprobados definitivamente y en vigor. Pues en esta hipótesis (de haberseadoptado el acuerdo de aprobación inicial en la tramitación de la presente Revisión) se excepcionael procedimiento de su aprobación, las reglas de competencia y los contenidos del Título I, pero noasí el régimen de la actividad de ejecución del nuevo texto legal, que habrá que entender que es nosólo el Título IV sino también el del Título V. Por tanto en este caso, es decir si en el momento deentrada en vigor de la futura ley andaluza, la tramitación de la Revisión del Plan General de Sevillase encuentra ya con el acuerdo de aprobación inicial adoptado, le serán de plena aplicación todoslos Títulos de la futura regulación excepto el Primero.

Establece el número 2 de la D.T. Cuarta:

Las determinaciones de los Planes y restantes instrumentos de ordenación urbanística a que se refiereel número anterior (es decir los que se encuentren ya con la aprobación inicial) deberán ajustarseplenamente a la presente Ley en lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo y la actividad deejecución.

Por tanto, todo proceso de redacción y tramitación de planeamiento urbanístico, que a la entradaen vigor del nuevo texto legal, se encuentre entre la aprobación inicial y la definitiva, deberáajustarse al contenido del Proyecto de Ley en lo relativo al régimen urbanístico del suelo y a laactividad de ejecución, además de los Títulos III, VI y VII, no así a las normas procedimentales ysustantivas de la ordenación urbanística.

Hay que advertir que la DT Sexta se refiere también a la posibilidad de promover la adaptación delos planes con independencia del grado de tramitación en el que se encuentren. Puede pensarse araíz de esta regulación, que aquellos planes que se encuentren en fase de aprobación inicial en elmomento de entrada en vigor del nuevo texto legal, podrían optar entre seguir el régimen en el quese inició o ajustarse al nuevo. Es cierto que esta interpretación sería contradictoria con el mandatoobligatorio que se desprende de la D.T. Cuarta (cuando haya recaído ya acuerdo de aprobacióninicial, continuarán tramitándose conforme a la ordenación de dichos procedimientos y de lascompetencias administrativas contenida en la legislación vigente en el referido momento). Ahorabien la posibilidad de mantener aquélla interpretación no puede descartarse, porque la D.T. Sextaes consciente de esa redacción de obligatoriedad de la D.T. Cuarta, y por eso arranca con laexpresión No obstante lo dispuesto en las disposiciones transitorias anteriores

Por último señalar que el ajuste completo al nuevo texto legal únicamente se producirá para losplanes futuros siempre que no haya recaído acuerdo de aprobación inicial. Y este ajuste esobligatorio para cualquier tipo de planeamiento que se trate. Lo que significa que el hecho de queexista un planeamiento general aprobado y vigente a la fecha de entrada en vigor de la nueva ley,ello no excluye la necesidad de ajustarse a la misma para los instrumentos de desarrollo de dichoplaneamiento general, si en ese momento no han alcanzado el acuerdo de aprobación inicial. Enotras palabras, que la ejecución conforme a la nueva ley puede llevarse a cabo, aun cuando elplaneamiento general no estuviese adaptado a la misma, si el planeamiento de desarrollo seaprueba con posterioridad a su entrada en vigor.

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