Ministeriode Justiciay Derechos Humanos

'~~¥'<;fYo< "(

Superintendencia Nacionalde Registros Públicos,

~~~;:'>? ~>~~~ ~<

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - I ;,.:t -2014-SUNARP-TR-L

Lima, 12 (1E. 2unAPELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (5)

lUIS PUMARICRA PADilLA.. N° 709184 del 31/7/2013.H.T.D. W 1305-ZRN°IXlOZMIRAF del 28/10/2013.Predios de Lima.Compraventa

SUMlllA

COMPRAVENTA DE UN LOTE QUE FORMA PARTE DE UNA HABILITACiÓNURBANA EJECUTADA"Para la inscripción de una compraventa de un lote que forma parte de unahabilitación urbana ejecutada, no se requiere que previamente se inscriba larecepción de obras de los lotes que la conforman."

ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción dela compraventa otorgada por Miguel Caillaux Zazzali, Gustavo Caillaux2:azzali casado con Carmela Pérez Velazco Philipon, Jorge Caillaux Zazzalicasado con Ana Maria McCarthy Oliva, y Ricardo Caillaux Zazzali casadocon Caroll Salazar Saiet a favor de la sociedad conyugal conformada porLaura Flor Antonio y Félix Camarena Mayta, respecto del predio inscrito en .la partida electrónica N° 12166621 del Registro de Predios de Lima.

Para dicho efecto se han presentado los siguientes documentos:

- Parte notarial de la escritura pública del 22/7/2013 otorgada ante Notaria.de Lima Rosalía Mirella Mejía Rosasco de Elias.- Escrito suscrito por el recurrente, presentado en el reingreso porsubsanación del 11/10/2013.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Alberto PérezEyzaguirre observó el título en los siguientes términos:

"Estando a lo indicado en el escrito presentado al reingreso, se precisa queno resulta procedente la rectificación solicitada en el sentido de consignarque el predio inscrito en la partida W 12166621 se encuentraindependizado de;initivamente, por cuanto de la revisión del título archivadoW 180372 del 18/312008 se advierte que mediante la Resolución deGerencia W 089 de fecha 5/11/2007 se dispuso "la regularización de laHabilitación Urbana Ejecutada, considerándose de Tipo Progresivo, asi

\\

como la inscripción provisional de lotes que la conforman (. ..)". Estando a loexpuesto, la inscripción se realizó conforme al contenido de la Resoluciónde Gerencia expedida por la Municipalidad Distrital de ,Ate, siendo decompetencia de dicha Municipalidad, previa verificación de los requisitoslegales, expedir la resolución y/o aclaración que corresponda. Enconsecuencia, subsiste la observación anterior en el sentido que:

"1, De conformidad con lo dispuesto en el articulo 49 del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios, para inscribir la transferencia depropiedad de los lotes que integran una habilitación urbana, previamentedeberá inscribirse la recepción de obras; sin embargo, revisada la partidaW 12166621, objeto de rogatoria, se advierte que la misma se encuentraindependizada provisionalmente al no haberse inscrito la recepción deobras de habilitación urbana, por lo que no resulta procedente la inscripciónde la compraventa materia del título."

Fundamento legal: Articulo 2011 del Código Civil, articulo 32 delReglamento General de los Registros Públicos, articulo 49 del Reglamentode Inscripciones del Registro de Predios."

~;';\l¡I~~UNDAMENTOS DE LA APELACiÓN, '2'" ', ,,6' '" ~I recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base

/ ¿de los 'siguientes fundamentos:~~ t

_ La resolución N° 1469-2010-SUNARP-TR-L señaló: "Si bien luego de laexpedición e inscripción de la resolución que aprueba la habilitación urbanacontinúa la etapa extrarregistral que es la ejecución de 'las obras dehabilitación, cuya culminación y reconocimiento se formaliza con laexpedición de la resolución de recepción de obras; excepcionalmente, auncuando no se haya culminado integramente con las obras de habílítación sereconoce la existencia de lotes urbanas y por lo tanto se permite lainscripción de actos de disposición. Esto es, en situaciones excepcionales,no se requiere la expedición e inscripción de la recepción de obras finalespara que en el ámbito registral se acepte la existencia de lotes urbanos ypor lo tanto se admita la inscripción de los respectivos actos dedisposición. "

En el presente caso, el sub-lote A-2 se independizó en virtud al títuloarchivado N° 180372 del 18/3/2008, En dicho título 'se encuentra laResolución de Gerencia W 89 del 5111/2007, en la cual se determina que lapresente habilitación ya cuenta con servicios de energía eléctrica (conformea lo señalado en el Informe W 487-2007-AHU-SGPUC-GDU/MDA), aunquese encuentran pendientes los servicios de agua y alcantarillado que seránimplementados con posterioridad, justamente en la espera que el prediocuenta con habilitación urbana mediante esta regularización.'

De lo anterior se desprende que la presente habilitación no corresponde aun proyecto de habilitación, sino más bien a una habilitación urbanaejecutada. En ese sentido, ampliamos nuestra rogatoria solicitandorectificar la partida W 12166621 del Registro de Predios de Lima, en elsentido que tiene l¡:¡condición de definitiva y no de provisional.

_ Téngase en cuenta que el sub-lote A-1, el cual fue independizado de lapartida matriz N° 07027508 del Registro de Predios de Lima conjuntamentecon el sub-lote A-2; ha sido transferido sin que se haya efectuado

RESOLUCiÓN No. - 1?>1. -2014-SUNARP-TR-L

observación alguna respecto al requisito de inscripción previa de recepciónde obras, toda vez que al momento de calificar el título en mención, el.Registrador adoptó el criterio expuesto en la presente apelación.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° 07027508 del Registro de Predios de Lima

El sub-lote A de la manzana Uno de la Agrupación Rural del Fundo LaEstrella, distrito de Ate, provincia y departamento de Lima corre inscrito enla partida electrónica N" 07027508 del Registro de Predios de Lima.

Sus titulares registrales son Miguel Caillaux Zazzali, Gustavo CaillauxZazzali casado con Carmela Pérez Velazco Philipon, Jorge Caillaux Zazzalicasado con Ana Maria McCarthy Oliva, y Ricardo Caillaux Zazzali casadocon Caroll Salazar Saiet.

En el asiento 800001 de la partida antes citada corre inscrita laregularización de habilitación urbana ejecutada en virtud a la Resolución deGerencia N" 89 del 5/11/2007 expedida por la Municipalidad Distrital de Ate,

_ ratificada mediante Resolución. N° 035-2008-MML"GDU-SPHU del~I'Ec, :~\4/2/2008 de la Municipalidad Metropolitana de Lima. .~ ' c..,¡\.••'b \ r .

)\ ~c..' -' Del área útil de la citada habilitación urbana se independizaron':~,i>creventivamente los sub lotes A-1 y A-2 .." ,

artida electrónica N" 12166621 del Re istro de Predios de Lima

En la partida electrónica N" 12166621 del Registro de Predios de Limacorre inscrita la independización provisional del sub-lote A-2 ubicado confrente a la Av. Independencia, distrito de Ate, provincia y departamento deLima.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Pedro Álamo Hidalgo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

.- Para la inscripción de la compraventa de un lote que forma parte de unahabilitación urbana ejecutada, ¿se requiere que previamente se inscriba larecepción de obras de los lotes que la conforman?

VI. ANÁLISIS

1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventaotorgada por Miguel Caillaux Zazzali, Gustavo Caillaux Zazzali casado conCarmela Pérez Velazco Philipon, Jorge Caillaux Zazzali casado con AnaMaría McCarthy Oliva, y Ricardo Caillaux Zazzali casado con Caroll SalazarSaiet a favor de la sociedad conyugal conformada por Laura Flor Antonio yFélix Camarena Mayta, respecto del predio inscrito en la partida electrónicaN" 12166621 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador di:!niega la inscripción señalando que para inscribir latransferencia de propiedad de los lotes que integran una habilitación

urbana, previamente deberá inscribirse la recepción de obras, deconformidad con lo dispuesto en el artículo 49 del Reglamento de. Inscripciones del Registro de Predios ..

Ante ello, el recurrente manifiesta que la presente habilitación nocorresponde a un proyecto de habilitación, sino más bien a una habilitaciónurbana ejecutada. En ese sentido, ampliamos nuestra rogatoria solicitandorectificar la partida W 12166621 del Registro de Predios de Lima,'en elsentido que tiene la coridición de definitiva y no de provisional.

En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar si para lainscripción de la compraventa de un lote que forma parte de unahabilitación urbana ejecutada, ¿se requiere que previamente se inscriba larecepción de obras de los lotes que la conforman?

2. El Reglamento Nacional de Edificaciones 1, define a la Habilitación

Urbana como el. proceso de convertir un terreno rústico en urbano,mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua yrecolección de desagüe, distribución de energia e iluminación pública,pistas y veredas. Adicionalmente podrá contar con redes para distribuciónde gas y redes de comunicaciones.

Asimismo, para el citado Reglamento, terreno urbano es la unidadinmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para usourbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua,sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica, redes deiluminación pública, pistas y veredas.

3. Con relación a la normativa sobre. las habilitaciones urbanas,actualmente se encuentra vigente la Ley N° 29090 - "Ley de Regulación deHabilitación Urbana y de Edificaciones", publicada en el diario oficial "ElPeruano" el 25/9/2007, en cuya Sétima Disposición Final se estableció quelos procedimientos administrativos, iniciados al amparo de la normativaanterior a la entrada en vigencia de la presente Ley, se regirán por dichasnormas hasta su culminación; salvo que, por solicitud escrita deladministrado se acoja a lo establecido en esta Ley. Asimismo, en la NovenaDisposición Final se señaló que la ley entra en vigencia al dia siguiente dela publicación de los Reglamentos, para cuyo efecto el plazo se encuentraestablecido en la Primera Disposición Final.

Los Reglamentos a que hacen alusión la Novena Disposición Final son: a)El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias deEdificación2; b) El Reglamento de Revisores Urbanos y c) El Reglamento deVerificación Administrativa y Técnica. Estos reglamentos fueron publicadosen el diario oficial "El Peruano" el 27/9/2008.

4. En el presente caso, el procedimiento de habilitación urbana ha sidoiniciado con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 29090 Y susreglamentos, ya que conforme se aprecia de la Resolución de Gerencia W089 del 5/11/2007 expedida por el Gerente de Desarrollo Urbano de laMunicipalidad Distrital de Ate (que diera mérito a la extensión del asiento800001 de la partida matriz N" 07027508 del Registro de Predios de Lima)que el trámite se .inició el año 2002 mediante el Exp. W 20835-2002, al

1 Publicada en el diario "El Peruano" el 8/6/2006.2 Actualmente se encuentra vigente el aprobado por O.S. 008-2013-VIVIENOA, publicadoen el diario oficial "El Peruano" el 4/5/2013.

l.

RESOLUCiÓN No.. \'3>'L-2014-SUNARP-TR-L

amparo de la Ley N° 26878 - "Ley General de Habilitaciones Urbanas", lamisma que fue modificada por la Ley N° 27137, Y su reglamento aprobadopor D.S. N° 010-2005-VIVIENDA; asimismo, la aprobación de la habilitaciónurbana se ha efectuado en vía de regularización.

5. Mediante Ley N° 26878 dada el 19111/1997 se aprobó la Ley General deHabilitaciones Urbanas, norma que regula el procedimiento simplificadopara la aprobación de habilitaciones urbanas nuevas y la regularización deaquellas habilitaciones ejecutadas que no. han culminado los trámitesmunicipales respectivos.

Asi tenemos que conforme a lo previsto por el artículo 4 de la Ley N°26878, el procedimiento simplificado constará de dos etapas: a) LaAprobaCión de la habilitación y b) La Recepción de obras finales. Estas dosetapas fueron desarrolladas en el TUO del D.S N" 010-2005-VIVIENDA, elcual establecia que a) La Aprobación de las Habilitaciones, tiene por objetoque el solicitante sustente y obtenga la conformidad técnica de su proyectoy de las condiciones urbanisticas que debe respetar; y b) La Recepción deObras, tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad de lasobras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la HabilitaciónUrbana aprobada.

6. El procedimiento administrativo de Regularización de HabilitacionesUrbanas Ejecutadas ha sido desarrollado en los articulas 20 y siguientesdel D.S. N° 010-2005-VIVIENDA señalando que el expediente técnico conlos requisitos a que se refiere el artículo 21 del D.S.010-2005-VIVIENDA sepresenta ante el órgano competente de la Municipalidad respectiva cuando:

a) Si se cumplen los requisitos, el Expediente Técnico será remitido a laComisión Técnica.

b) Si falta alguno de los requisitos, el Expediente Técnico será devuelto alrecurrente a efectos de subsanar la deficiencia advertida.

De cumplirse con 'todos los requisitos y lo luego de haber subsanado lasdeficiencias, la Comisión Técnica emitirá dictamen.

Si el dictamen es favorable, la Municipalidad respectiva emitirá la resoluciónque apruebe la habilitación urbana.

Si la resolución que aprueba la habilitación es emitida por la Municipalidad.Distrital, copia de ella y de los planos serán remitidos a la MunicipalidadProvincial, para su conocimiento. Esta Municipalidad. podrá dar suaprobación o desaprobación en el supuesto de que se afecten los Planesde Desarrollo Urbano ylo cuando se presente el incumplimiento de algúnrequisito.

7. En el presente caso, revisado el asiento B00001 de la partida matriz N"07027508 del Registro de Predios de Lima se aprecia que se haconsignado el siguiente título al asiento: "REGULARIZACiÓN DEHABILITACiÓN URBANA EJECUTADA (PENDIENTE DE RECEPCiÓN DEOBRAS)", extendido en mérito del título archivado N° 180372 del18/3/2008.

De la revisión del citado título archivado, consta la Resolución de GerenciaN° 089 del 5/11/2.007 expedida por el Gerente de Desarrollo Urbano de la

l

Municipalidad Distrital de Ate, que en su parte resolutiva señala losiguiente:

"ARTfcULO PRIMERO.- APROBAR de acuerdo con el Plano signado conel W '039-2007-SGPUC-GDU/MDA, la Regularización de la HabilitaciónUrbana Ejecutada para Uso Residencial de Densidad Media "R-4" delterreno de 4,035.00m2 constituido por el Sub Lote "A" de la Mz. I del FundoLa Estrella ubicado en el distrito de Ate, provincia y departament0 de Lima."

Contiene, además, la Resolución W 035-2008-MML-GDU-SPHU del14/2/2008 expedida por Subgerente de Planeamiento y HabilitacionesUrbanas de la Municipalidad Metropolitana de Lima, que resuelve losiguiente:

"ARTfcULO 1°._ ESTABLECER LA CONFORMIDAD de la Resolución deGerencia W 089 de fecha 05 de noviembre del 2007, expedida por laMunicipalidad Distrital de Ate, que resuelve aprobar de acuerdo con elPlano N° 039-2007-SGPUC-GDU/MDA, la Regularización de Habilitación.\ ,«', Urbana Ejecutada para Uso Residencial de Densidad Media "R-4", del

.~ .,\; terreno de 4,035.00m2, constituido por el Sub Lote '}:\" de la Mz. 1, del''', ~;¡f" ; Fundo La Estrella, ubicado en el distrito de Ate, provincia y departamento

),2' de Lima; por lo expuesto en la parte considerativa de la presente" , resolución. " .

Es decir, del tenor de las resoluciones expedidas por la autoridadadministrativa competente, se aprecia que se trata de una regularización dehabilitación urbana ejecutada y no de un proyecto,

8. Cabe precisar que la presente habilitación urbana cuenta con serviciosde energía eléctrica, aunque se encuentran pendientes los servicios deagua y desagüe que serán implementados con posterioridad, justamente enla espera que el predio cuente con habilitación urbana, mediante estaregularización. Respecto de los aportes para recreación pública, parqueszonales y Ministerio de Educación se aprecia que han sido redimidos endinero conforme a las valorizaciones correspondientes

Por lo tanto, no sólo del propio tenor de las resoluciones sino de loselementos citados en el párrafo precedente, se desprende que la presentehabilitación corresponde a una habilitación urbana ejecutada, la cual sóloconsta de la etapa de aprobación, y no con recepción de obras como se.señala en el asiento 800001 de la partida matriz W 07027508 del Registrode Predios de Lima.

9. El literal i) del artículo 32, concordante con el artículo 76 del ReglamentoGeneral de los Registros Públicos, establece como obligación de lainstancia registraI "rectificar de oficio o disponer la rectificación de losasientos registrales donde haya advertido la existencia de erroresmateriales o de concepto que pudieran' generar la denegatoria deinscripción del título objeto de calificación. "

En consecuencia, corresponde disponer la rectificación del asiento800001 de la partida matriz W 07027508 del Registro de Predios de Limaen el sentido que la habilitación urbana inscrita corresponde a unahabilitación urbana ejecutada la cual sólo consta de la etapa de aprobación,no encontrándose. pendiente la recepción de obras.

RESOLUCiÓN No. - ¡ 3 L-2014-SUNARP-TR-L

Asimismo, procede disponer la rectificación de las partidas electrónicasN" 12166619 YN" 12166621 del Registro de Predios de Lima, en el sentido.que dichas independizaciones tienen el contenido de definitivas y noprovisionales.

10. Ahora bien, mediante el presente titulo se solicita la inscripción de lacompraventa otorgada por Miguel Caillaux Zazzali, Gustavo Caillaux Zazzalicasado con Carmela Pérez Velazco Philipon, Jorge Caillaux Zazzali casadocon Ana María McCarthy Oliva, y Ricardo Caillaux Zazzali casado conCaroll Salazar Saiet a favor de la sociedad conyugal conformada por LauraFlor Antonio y Félix Camarena Mayta, respecto del predio inscrito en lapartida electrónica N° 12166621 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador observa la solicitud, sobre la base de encontrarse inscrita laindependización del lote de manera provisional siendo que previamentedebe inscribirse la recepción de obras de la habilitación.

Al respecto, tal como se ha señalado precedentemente al tratarse lapresente habilitación urbana de una que se encuentra ejecutada y no de unproyecto de habilitación es procedente la inscripción de la presentetransferencia;

Por lo tanto, corresponde dejar sin efecto la observación formulada por elRegistrador.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

1. DISPONER la rectificación del asient 800001 de la partida matriz N°07027508 Y de las partidas N° 1216661 Y N" 12166621 del Registro dePredios de Lima, de acuerdo a lo expres do en el noveno considerando delanálisis de la presente resolución.

2. REVOCAR la observación y D1SPON R la inscripción del título referidoen el encabezamiento conforme a los fundamentos expresados en elanálisis de la resolución, previo pago de I derechos registrales.

Registrese y comuní

~DRdÁLAM6HíDALG

Vocal del Tribunal Re . tral

.),>~_ ..h •..

{~¡}IS:J RTOALlAGA RIPATA'~J:ré'si ente de la Segund ala."" - - del Tribunal Registral

.J/l4ll1:~-OMIRTt-tARI~ BEDREGALVocal del Tribunal Registral

TribunaI/Resoluciones20141709184-2013.docJAlBH

., .