trébol news - abril 2015
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Dinámicas residenciales en EspañaEl mercado de vivienda sale a floteAbril de 2015
Retos y oportunidades
El presente número da inicio a las publicaciones de Trébol con el objetivo doble de arrojar luz sobre las tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario y plasmar la línea estratégica por la que apuesta Trébol como unidad de negocio dentro de PwC.
Trébol News
• Las expectativas y mejoras económicas reactivan el mercado de la vivienda desde 2014.
• La producción sigue muy debilitada pero la financiación y la demanda repuntan gradualmente, tal como refleja el aumento de las transacciones.
• Se estima un crecimiento sostenido y selectivo de una demanda cambiante que implica nuevos desafíos y posibilidades de inversión.
Tras la profunda depresión sufrida en el mercado residencial español, 2014 abrió paso hacia un escenario de mayor optimismo. Las mejoras y buenas expectativas económicas junto con el aumento de las hipotecas concedidas y el repunte gradual en las transacciones de vivienda y los precios anuncian un punto de inflexión en las tendencias residenciales desde el inicio de la crisis en 2007. No obstante, el incipiente cambio de ciclo debe aún consolidarse y abordar los obstáculos que a medio y largo plazo implican la inestabilidad económica en la zona euro, las dificultades financieras, el empleo y el descenso poblacional.
Al mismo tiempo, es clave para el éxito de las inversiones enfocarse en los nuevos comportamientos, necesidades y demandas que suponen el crecimiento del alquiler, el continuo envejecimiento de la población, la reducción del tamaño del hogar, las nuevas formas familiares y el renovado interés por ciertos espacios centrales de las ciudades.
La recuperación económica se fortaleceLos principales indicadores de salud de la economía en España dibujan en los últimos trimestres de 2014 una mejoría que impulsa el arranque del sector inmobiliario. El PIB creció un 0,7 % en el cuarto trimestre de 2014 y, hasta este mismo periodo, el número medio anual de ocupados aumentó en 434.000 personas. Sin embargo, la recuperación y el creciente clima de confianza deben consolidarse todavía más y hacer frente a los desafíos que suponen el temor a la recesión en la zona euro, las obstáculos financieros, la precariedad laboral y el descenso de la población activa. La demanda de vivienda depende en buena medida del carácter que tomen estos indicadores y sus perspectivas.Al respecto, el gráfico 3 revela la fuerte contracción sufrida en el mercado hipotecario y su moderada recuperación a finales de 2014.
Gráfico 1
Variación anual y trimestral del PIB en España
Fuente: INE.
0%
1
2
3
2012 T1
-1,5-2,1
-2,7-2,2
-1,7
-1
0,6
2
2012 T2
2012 T3
2012 T4
2013 T1
2013 T2
2013 T3
2013 T4
2014 T1
2014 T2
2014 T3
2014 T4
-1
-2
-3
Variación trimestral
Condicionantes generales del sector residencial
2
0
1,61,2
Variación anual
Evolución anual de la tasa de paro, el número de activos y ocupados en España
Gráfico 2
Fuente: Encuesta de Población Activa (INE).
Número (mill.)
Tasa de paro %
25.000 30
25
20
15
10
5
-
20.000
15.000
10.000
5.000
-‘02 T1
‘02 T4
‘03 T3
‘04 T2
‘05 T1
‘06 T3
‘07 T2
‘08 T1
‘08 T4
‘09 T3
‘10 T2
‘10 T1
‘11 T1
‘11 T4
‘12 T3
‘13 T2
‘14 T1
‘14 T4
Tasa de paro Activos Ocupados
Evolución del número e importe de hipotecas concedidas en España
Gráfico 3
Fuente: INE.
Número (mill.) Valor
2.000.000
1.800.0001.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
350.000.000
300.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000
50.000.000
0‘07 T4
‘08 T2
‘08 T4
‘09 T2
‘09 T4
‘10 T2
‘10 T4
‘11 T2
‘11 T4
‘12 T2
‘12 T4
‘13 T2
‘13 T4
‘14 T2
‘04 T4
Nº hipotecas Importe hipotecas
El descenso poblacional y el envejecimiento, los retos demográficos del sector residencialEl fuerte crecimiento poblacional, motivado por la llegada sin precedentes de una inmigración internacional, se ha visto interrumpido a raíz de la crisis económica. De hecho, desde el año 2013, se registra ya un descenso poblacional que,
unido a unas tasas de natalidad cada vez más bajas, pone límites al aumento de la demanda potencial de vivienda a medio y largo plazo.
Por otra parte, el envejecimiento de la población se perfila como otro de los grandes desafíos residenciales, siendo clave para la inversión, una orientación de la oferta inmobiliaria a las necesidades, estrategias y preferencias de los mayores en cuanto a la localización, el tamaño, las características y servicios de la vivienda y su entorno. Desde el año 1998 hasta el 2014, el porcentaje de población mayor de 65 ha pasado de ser un 16% a un 18,1%, según el Padrón de Habitantes.
Estructura de la población por edad, sexo y nacionalidad en España, 2000 y 2014
Gráfico 6
Fuente: Padrón de habitantes.
Edad
Edad
Españoles
Extranjeros
Españoles
Extranjeros
Españolas
Extranjeras
Españolas
Extranjeras
Evolución e incremento relativo de la población en España
Gráfico 4
Fuente: Padrón de habitantes.
Número habitantes
Incremento %
-139M
40M
41M
42M
43M
44M
45M
46M
47M
48M
‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14
Incremento población Número habitantes
2,5
2
1,5
1
0,5
0
0,5
Evolución de la tasa de natalidad (nacidos por cada mil habitantes) en España
Gráfico 5
Fuente: INE.
Número nacidos
-
20181614
1210
864
2-
‘75 ‘77 ‘79 ‘81 ‘83 ‘85 ‘87 ‘89 ‘91 ‘93 ‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11 ‘13
Nacidos por cada 1.000 habitantes Lineal (nacidos por cada 1.000 habitantes)
-11
11
21
31
41
51
61
71
81
91
101
0 1
-11
11
21
31
41
51
61
71
81
91
101
0 1
2000
2014
Producción de vivienda en mínimosTras los intensos ritmos de producción de vivienda, propios de las etapas económicas alcistas en España, la tendencia a la baja en los mismos se prolonga ya durante cinco años. El excesivo stock unido a una escasa demanda han lastrado las cifras y su previsión a corto y medio plazo. Mientras que en el año 2008 se superaba el medio millón de viviendas libres terminadas, en 2014 la cifra anual no alcanzó las cuarenta mil viviendas.
Pero... hacia una reactivación incipiente de la demanda El leve crecimiento de los hogares en los últimos años (demanda efectiva) junto con el impulso de la inversión en vivienda (demanda por inversión) empuja hacia un ascenso incipiente y frágil de la demanda, reflejándose este hecho mediante un incremento en el número de transacciones de vivienda: hasta el cuarto trimestre de 2014, el número anual de transacciones de vivienda ascendió a 365.594, 65.026 compraventas más que en el año anterior. Al mismo tiempo, es importante señalar que dichas compra ventas se justifican por el mayor dinamismo que muestra el mercado de vivienda de segunda mano ya que el de obra nueva presenta un todavía un notable estancamiento. Así, del total de transacciones registradas en los últimos doce meses un 85% se produjeron en el mercado de vivienda de segunda mano.
Síntomas de cambio y mejora en el mercado residencial
Evolución anual de las viviendas libres iniciadas y terminadas
Gráfico 7
Fuente: Ministerio de Fomento.
Númeroviviendas
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
‘08 T4
‘09 T1
‘09 T2
‘09 T3
‘09 T4
‘10 T1
‘10 T2
‘10 T3
‘10 T4
‘11 T1
‘11 T2
‘11 T3
‘11 T4
‘12 T1
‘12 T2
‘12 T3
‘12 T4
‘13 T1
‘13 T2
‘13 T3
‘13 T4
‘14 T1
‘14 T2
‘14 T3
Viviendas libres iniciadas Viviendas libres terminadas
Evolución del número de transacciones anuales en España, según tipología de vivienda (nueva y segunda mano)
Gráfico 8
Fuente: Ministerio de Fomento.
Número transacc.
200.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
4T‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14
2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T
Vivienda nueva Vivienda 2ª mano Total
La caída de los precios se suaviza hasta casi tocar fondoEsta incipiente recuperación de la demanda y la escasa producción están a su vez detrás del freno en el descenso de los precios de la vivienda, tanto en lo que respecta al alquiler como a la propiedad. Sin embargo, hay que tener
muy en cuenta que el mercado de la vivienda se encuentra enormemente segmentado y que este cambio de tendencia en los precios viene fundamentado por el atractivo que sobre todo generan activos residenciales situados en zonas prime, localizaciones costeras y/o con potencial de revalorización.
Variación trimestral (%) del precio medio de la vivienda en alquiler y propiedad en España
Gráfico 9
Fuente: Ministerio de Fomento y Fotocasa.
%-1,5
-0,5
0,5
-2
-1
0
-2,5
-3
‘09 T1
‘08 T1
‘09 T2
‘08 T2
‘09 T3
‘08 T3
‘09 T4
‘08 T4
‘10 T1
‘10 T2
‘10 T3
‘10 T4
‘11 T1
‘11 T2
‘11 T3
‘11 T4
‘12 T1
‘12 T2
‘12 T3
‘12 T4
‘13 T1
‘13 T2
‘13 T3
‘13 T4
‘14 T1
‘14 T2
‘14 T3
‘14 T4
Propiedad Alquiler
Precio medio de la vivienda libre por provincia (€m2). 4T2014
Valoración anual (%) del precio medio de la vivienda libre por provincia (€m2). 4T2013 - 4T2014
Provincias Precio medio de la vivienda (€m2)
Provincias con el precio más alto
Guipúzcoa 2.702
Vizcaya 2.369
Madrid 2.033
Álava 1.982
Baleares 1.912
Provincias con el precio más bajo
Ciudad Real 774
Jaen 786
Cuenca 801
Teruel 802
Toledo 807
Provincias Variación (%) Precio medio de la vivenda (€m2) 3T2013-3T2014
Provincias con mayor variación positiva
Cantabria 3,6
Sta. Cruz de Tenerife 2,5
Cádiz 2,5
Baleares 2,4
Málaga 2,4
Provincias con mayor variación negativa
Burgos -6,2
Zamora -6,0
Ávila -6,0
Soria -5,8
Segovia -5,8
1274 – 27011120 – 1274942 – 1120774 – 942
2014 4T-6,1 – -4,8 -4,8 – -2,5 -2,5 – 0,2 0,2 – 3,6
Variación anual
Tendencias de la demanda efectiva: el florecimiento del alquiler a expensas de la propiedadLos inconvenientes que aún plantea el mercado laboral y financiero, la desconfianza que la crisis ha generado de cara al acceso a la propiedad y el fin de la desgravación fiscal han desviado la menguante demanda de vivienda de los últimos años hacia el alquiler. En consecuencia, el peso de los hogares que reside en alquiler se ha visto incrementado resurgiendo
así una forma contractual tradicionalmente debilitada y que por otro lado ha generado nuevas oportunidades de inversión residencial. Tal como refleja el gráfico 12, el peso de los hogares que reside en alquiler a precio de mercado pasó de ser un 10% en 2004 a un 13% en 2014.
La cuestión radica ahora en definir hasta qué punto se mantendrán estas tendencias o si volverá a repuntar el acceso a la propiedad y en ese caso cuándo y con qué intensidad.
Propiedad
Alquiler a precio de mercado
Alquiler inferior al precio de mercado
Cesión gratuita
Distribución porcentual de los hogares en las distintas formas contractuales en España, 2004-2013
Gráfico 10
Fuente: Ministerio de Fomento y Fotocasa.
78%79%
7%7% 3%4%
13%10%
Porcentaje de hogares que reside en alquiler a precio de mercado por CC.AA. 2004-2013
Gráfico 11
Fuente: INE.
-Nacional Andalucía Aragón Asturias Illes
BalearsCanarias Cantabria Castilla y
LeónCastilla
La ManchaCataluña Valencia Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco La Rioja Ceuta0
2004
30
25
20
15
10
5
2013
%
10,0
6,48,7 7,9
13,0
19,9
5,6 5,27,1
14,7
11,0
7,0 6,3
12,9
10,0 9,77,2
13,211,9
12,9
9,3
14,0
10,912,7
25,3
10,1 9,811,3
16,5
11,7
7,6
10,5
17,9
13,811,5
8,911,5
9,2
Evolución de los indicadores de esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad en España (primera vivienda)*
Gráfico 12
Fuente: Análisis PwC, Encuesta de Condiciones de Vida, Asociación Hipotecaria Española y Banco de España.* Los datos se refieren al 1 de enero de cada año.
2009 2010
Ratio precios renta Esfuerzo de acceso 1ª vivienda
2011 2012 2013
10
5
15
20
25
30
35
%
Un esfuerzo de acceso a la propiedad en constante caída Desde el inicio de la crisis económica, los indicadores de esfuerzo de acceso a la propiedad no han dejado de disminuir en respuesta al desplome de los precios y el descenso de los intereses medios hipotecarios. No obstante, las condiciones favorables a la compra se ven todavía contrarrestadas por el endurecimiento de los requisitos de acceso al crédito y las dificultades económicas y laborales de los hogares. Conforme mejoren más las condiciones financieras se estima un ascenso sostenido en el acceso a la propiedad.
Evolución del interés medio hipotecario (a más de 3 años) para adquisición de vivienda libre y del euribor
Gráfico 13
Fuente: Asociación Hipotecaria Española.
1
5
4
3
2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Interés medio a más de 3 años Euribor
ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul
%
Evolución del número de viviendas segun el número de personas que residen en ellas. España
Gráfico 14
Fuente: EPA.
Numero viviendas
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2002 TIV 2005 TIV 2008 TIV 2011 TIV 2014 TIV
21 3 4 5+
Cambios en las tipologías de hogar en españa 2001, 2011
Gráfico 15
Fuente: Censos de población y vivenda 2001, 2011.
Unipersonales Multipersonales MonoparentalesFamilia sin nucleo
Hogares múltiples
Pareja sin hijos
Pareja con hijos
6.000
%
-
5
10
15
20
25
30
35
40
45
20,323,2
2001 2011
1,0
8,1
17,3
39,1
11,5
2,81,4
9,4
21,0
35,0
8,2
1,9
Formas de convivencia emergentes: tipologías de hogar más pequeñas y diversasLos cambios demográficos, laborales y sociales se reflejan en las formas de convivencia de manera que cada vez se tiende hacia un tamaño de hogar más pequeño y diverso en su composición. De esta forma, las viviendas que mayor relevancia han obtenido en los últimos años han sido las conformadas por una y dos personas en clara consonancia con el aumento de las nuevas formas familiares compuestas por
hogares unipersonales, monoparentales y parejas sin hijos. Esta transformación de las tipologías de hogar, en detrimento de la tradicional familia nuclear, reviste gran importancia de cara a la planificación de los futuros desarrollos residenciales y los procesos de rehabilitación y renovación que se están produciendo, pues implican nuevas y crecientes demandas que afectan al régimen de tenencia, el tamaño de la vivienda y los servicios que ofrece la misma tanto en su espacio interior como en el entorno en el que se sitúa.
Tendencias, expectativas y oportunidades residenciales
¿Cuánto?, ¿Qué?, ¿Quién?, ¿Dónde?, ¿Cómo?
Pese a los importantes desafíos inmobiliarios que siguen planteando el mercado laboral y financiero, la senda de la recuperación económica y su paulatino afianzamiento dibujan un cambio incipiente de tendencia que estimula la demanda y la inversión residencial. Esto se refleja a través de un repunte de las transacciones y un freno en la caída de los precios.
Si bien se requiere de otras medidas a largo plazo, la consolidación de la recuperación económica podría funcionar a su vez como aliciente en la corrección de las implicaciones residenciales e inmobiliarias que se desprenden del descenso poblacional.
El desequilibrio entre la oferta de vivienda y la demanda, generado por una producción excesiva, restringe las posibilidades de nuevas promociones residenciales a las localizaciones más atractivas de las grandes ciudades o de costa.
La rehabilitación y renovación urbana se alzan como principales ejes de actuación para los próximos años.
El creciente envejecimiento de la población en España introduce nuevas oportunidades de inversión que requieren la puesta en marcha de mecanismos estratégicos que permitan comprender y dar respuesta a este escenario residencial. La adaptación física de las viviendas y la creciente movilidad residencial motivada por una demanda de servicios más idóneos son cada vez más frecuentes.
A corto plazo, se espera un ligero aumento de la demanda de vivienda que se explica por el leve crecimiento en el nº de hogares, el afloramiento de una demanda efectiva contenida por la crisis y un repunte de la inversión. A medio y largo plazo, no se estima una gran intensificación de la demanda debido al descenso continuo de la población.
Las persistentes dificultades económicas de los hogares han dinamizado un debilitado mercado de alquiler, dando lugar a un mayor abanico de vehículos y formas de inversión hasta ahora poco practicadas en España. En los próximos años se estima que, a medida que el acceso a la financiación mejore, repunte también la demanda de compra. Sin embargo, será un aumento moderado ya que factores como la desaparición de la desgravación fiscal, la creciente movilidad laboral, el surgimiento de nuevas formas familiares y necesidades residenciales estimulan la relevancia futura del alquiler.
El envejecimiento y la diversificación en las formas de convivencia así como la disminución progresiva del tamaño del hogar implican importantes cambios en la demanda y las preferencias residenciales. En esta línea, las viviendas de menor tamaño, adaptadas físicamente, en alquiler y con una localización más central ganan peso.
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