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Trayectoria del sectoren la historia del Ecuador

14 | Sector Inmobiliario

La arquitectura se vuelve modernidad y vanguardia. Las viviendas que se construyen en el tiempo buscan dar un nuevo aire a las ciudades y cada una representa hitos y avances para el desarrollo de las urbes.

En la historia se destacan los momentos y nombres claves de edificios, casas, urbanizaciones y otros complejos habitacionales que marcaron la historia del sector inmobiliario en el Ecuador.

Foto: Panorámica de Quito / Trama

Sector Inmobiliario | 15

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Las ciudades más importantes empiezan a expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros del funcionalismo que toma auge durante este tiempo.

Para entender la trayectoria del mercado inmobilia-

rio es importante dividirla desde una perspectiva

histórica en tres etapas:

La etapa inicial, que tiene que ver con la incorporación de

la arquitectura moderna y la aparición de los programas

de vivienda con financiamiento del Estado; una segunda

etapa, relacionada con los primeros proyectos inmobiliarios

particulares con apoyo de la banca privada; y, finalmente la

etapa de impulso y desarrollo de las empresas inmobiliarias

a partir de la estabilidad económica del país.

Primera etapa: años 50 a 80Se puede decir que el mercado inmobiliario, aunque de

manera incipiente, surge hace algo más de medio siglo,

pues hasta ya avanzada la primera mitad del siglo XX, las

construcciones seguían arquetipos tradicionales, que de

alguna manera dificultaban la ejecución de obras a gran

escala. Con el paso del tiempo y con la consolidación urbana

en el Ecuador bajo el esquema de una modernización

capitalista, las ciudades más importantes empiezan a

expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros

del funcionalismo que toma auge durante este tiempo.

Es relevante la actuación de los arquitectos ecuatorianos

que se forman con la creación de las primeras escuelas de

arquitectura, en Quito (1946), más tarde en Guayaquil y

posteriormente en Cuenca.

De acuerdo a la periodización que realizan Rómulo Moya

y Evelia Peralta, son los años 50 en donde se reconoce el

rol del arquitecto y los años 60 en donde se da la difusión,

aceptación y popularización de la arquitectura moderna. Los

años 70 tienen que ver con la persistencia de este modelo

moderno y la búsqueda de expresiones más independientes

(OLEAS: 1994, pág. 18).

Se puede mencionar también, que los primeros planes

de vivienda que se dan en Quito, Guayaquil y Cuenca,

son proyectos de viviendas individuales tipo, flexibles y

progresivos, en donde el Estado tiene un papel fundamental

en la planificación y construcción, a través de la creación del

Sistema Mutualista (1962), la Junta Nacional de Vivienda

(1973) y el Sistema de Seguridad Social, que fueron

entidades que canalizaron la ejecución de estos programas

dirigidos a la clase media. En aquel entonces el imaginario

colectivo no concibe la idea de vivir en condominio o en

departamento: la aspiración es tener una casa individual,

que exteriorice el sentido de pertenencia e identidad.

Los conceptos de vida en comunidad se van incorporando

con los años y se fortalecen con el alto costo de la vivienda

aislada, provocada por el alto valor y escasez del suelo

urbano. Entonces se empiezan a construir edificios en

altura contribuyendo con su presencia a polarizar los

estratos sociales y a transformar la imagen urbana de las

ciudades. Estos edificios cuentan ya con la participación

de graduados de las escuelas nacionales como: Giovanni

Rotta, Otto Glass, Oscar Edwick, Karl Kohn, y algunos

arquitectos ecuatorianos que se formaron en el exterior

como Sixto Durán Ballén y Jaime Dávalos (OLEAS, 1994,

pág. 27). El desarrollo de la arquitectura moderna se debió

a las posibilidades económicas generadas por los ciclos del

Desarrollo del sector, una mirada por época


banano y del petróleo, y a los bajos costos de la mano de

obra empleada en la construcción.

En el caso de Quito, la ciudad creció hacia el norte y sur

sobre la periferia, con la inserción de edificios en altura,

todos idénticos, esquemas funcionalistas interpretados en

forma esquemática, con escaso aporte formal (MOYA Y

PERALTA: 1994, pág. 40). Escogen para su implantación

avenidas principales como la Patria, Amazonas, 10 de

Agosto, incorporando el concepto de planta libre, grandes

cristales y el predominio del hormigón armado en su

estructura. Nacen barrios como Larrea, Bolívar, Carolina,

Mariscal Sucre.

En Guayaquil, por su parte, algunos de los programas de

vivienda más importantes fueron: Ciudadela Atarazana

(1946); Barrio Orellana (1952); Barrio Obrero del Seguro

(1952); Urdesa (1955), obra de Alamiro González,;

Miraflores (1957), de Félix Enríquez; Los Ceibos (1960)

de Guillermo Cubillo Renella. (COMPTE, 2007, pág. 26)

Segunda etapa: proyectos inmobiliarios particulares, banca privadaLa etapa de consolidación de la empresa privada se da a

partir de los años ochenta hasta los noventa, teniendo

un decrecimiento significativo en la crisis económica del

año 1998. Se caracteriza por el papel que la banca privada

asumió como ente crediticio y un direccionamiento de la

vivienda hacia la clase media y alta. Los primeros proyectos

inmobiliarios se ligan al desarrollo económico, que articula

producción y circulación bajo un marco de transformación

que experimentan las ciudades (Ospina, 2010, pág. 9).

Sin embargo, la creación arquitectónica en términos

cualitativos, mejoró y perfeccionó gracias a la experiencia

que iban adquiriendo los arquitectos, las nuevas

posibilidades que ofrece la tecnología constructiva y la gran

demanda de vivienda.

En este momento aparecen los condominios, los edificios

de departamentos, las urbanizaciones cerradas como

el Condado, el Batán, Campo Alegre, proyectos como:

Leviatán (1968) BEV (Fernando Jaramillo, Juan Espinosa),

Fotos: Avenida Amazonas / Calle Flores (Quito)/ Trama


Conjunto San Carlos (1973) (Boanarges, Navarrete), todos

ellos en el caso de Quito. (PERALTA, 2003, pág. 108).

Esta etapa concluye con la crisis económica del país ocurrida

a finales de los noventa, que afectó no solo al sector de

la construcción, sino a todos los sectores productivos del

país. Las consecuencias fueron tasas de interés bancario

elevadas, una exagerada variación en el costo del suelo

urbano y el alto índice de pobreza.

Tercera etapa: impulso de la actividad inmobiliariaLa estabilidad económica que tiene el país luego de la

dolarización genera el fortalecimiento de las empresas

inmobiliarias debido, entre otros factores, al creciente

volumen de divisas de los migrantes, cuyo interés se centra

en adquirir bienes inmuebles como una manera de no perder

su dinero y a la desconfianza en la inversión en la banca

privada. Por lo tanto, el crecimiento de la producción de

vivienda nueva tiene que ver con la seguridad económica

que se vió reflejada en la estabilidad del costo de la vivienda.

Las políticas de financiamiento y ayuda del Estado a

través del Bono de Vivienda, los créditos hipotecarios que

otorga el Seguro Social con bajas tasas de interés, han

permitido que la demanda de vivienda para clase media y

baja se multiplique .

Es precisamente el sector de la construcción el que ha

crecido significativamente en la última década, siendo

Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra más

de la mitad de las viviendas que se construyen en el país.

(OSPINA, 2010, Pág.46).

Las construcciones en la actualidad incluyen nuevos

materiales conforme a las tendencias del mercado

internacional; los precios de las unidades habitacionales

varían en función del área, de la ubicación y de los acabados.

Con ello, se ofrece una gran variedad, así como diversas

oportunidades de financiamiento, tanto del Estado como

de la banca privada.

Tendencias y estilos en Quito, Guayaquil y CuencaHistóricamente, el crecimiento de las ciudades ecuatorianas

se desarrolla en dos períodos: “conformación urbana” y

“proceso de urbanización” (CARRIÓN, 1986). A finales del

siglo XIX aún se puede dar testimonio de cómo lucían las

ciudades en los dos siglos pasados. Mucho más lento es el

cambio en las ciudades intermedias pues, su condición de

aislamiento con relación a los dos polos de “concentración

bicefálica”: Quito y Guayaquil (CARRIÓN; VELARDE),

retrasaba cualquier tipo de influencia extranjera.

Inicialmente la vivienda en el sector urbano y rural era

financiada por sus propietarios desde el diseño hasta la

construcción, es decir, no existía una explícita política de

vivienda en el estado ecuatoriano. Alberto de Guzmán,

coordinador del Sistema de Incentivos para Vivienda, nos

aclara que “en la década de los 40 la seguridad social adopta

un rol protagónico en el financiamiento individual de las

viviendas y en el aparecimiento de programas de vivienda

para empleados. Así, las primeras urbanizaciones con casas

construidas para familias de menor ingreso, como es el caso

del barrio la Villaflora al sur de Quito”, constituyéndose el

Estado en promotor, planificador y constructor.

En el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se

implementan departamentos de planificación en donde se

diseñan tipologías de vivienda, que deberían ser aplicables

en todo el país. Inicialmente se plantean soluciones

de vivienda unifamiliar en hilera, que se denominan

“programas de vivienda”; posteriormente, el planteamiento

es vertical, es decir, edificios de departamentos llamados

“condominios” o “bloques multifamiliares”, en donde

las áreas de circulación horizontal–vertical, recreación y


estacionamiento son comunales. A principios de la década

de los 90, el sistema de financiamiento colapsó y se

suspendieron las operaciones de crédito hipotecario con el

IESS, lo que afectó a cientos de familias.

En 1994, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda

(Miduvi) formula la Política Nacional de Desarrollo

Urbano, Vivienda y Saneamiento Ambiental; el Estado

deja de ser promotor, planificador y constructor, para dar

paso a la intervención protagónica del sector privado,

tanto financiero como constructor. Actualmente el Estado

trabaja bajo la fórmula "ahorro + incentivo + crédito”.

Evolución de acuerdo al uso y tipo de materia primaHasta principios del siglo XX, los cambios formales y

constructivos en arquitectura son mínimos, como la

introducción de los estilos "de moda" a nivel de fachada y

en la utilización de las molduras neoclásicas. Sin embargo,

se podría decir que la poca influencia estilística que existía,

sumada a los nuevos materiales y tecnologías constructivas,

dio como resultado un período de experimentación en la

arquitectura ecuatoriana. A esta época se la puede catalogar

como el inicio de transición hacia la corriente modernista.

Esta arquitectura, caracterizada inicialmente por la

utilización del ladrillo y posteriormente revestido con

el mortero de hormigón, dio a los constructores nuevas

posibilidades arquitectónicas. Las construcciones alcanzan

alturas de hasta tres y cuatro pisos, desaparecen los aleros

en cubierta y, en su lugar el muro de ladrillo se desarrolla en

altura, ocultando la cubierta.

Se empieza a experimentar con el hierro y el hormigón

al fundir pequeñas losetas que cubren el borde de la

edificación, como recordando el alero. Se conserva la

misma tipología, pero pronto se improvisan espacios que

anteriormente no estaban concebidos, lo que origina la

adaptación de agregados que rompen y alteran la unidad

original de las edificaciones. Por motivo de subdivisiones,

muchas construcciones son fragmentadas y obtienen

diferenciaciones en fachada con el uso de color o texturas,

e interiormente se generan espacios forzados.

Fotos: Avenida Patria / Calle Sucre (Quito) / Trama


A partir de 1900, una serie de sucesos provocaron cambios

radicales a nivel político, social y económico. El Estado, en

todas sus esferas, se interesa por la modernización, lo que

se manifiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales

(OLEAS,1994). En este contexto, de profundos cambios, se

adjudican las nuevas obras a varios arquitectos extranjeros a

los que se suman varios jóvenes profesionales que retornan

a nuestro país luego de haberse formado en el exterior

(Benavides,1995). Rápidamente se evidencia su formación

profesional y se manifiesta una arquitectura moderna en las

ciudades, en donde el acero, el hormigón y el vidrio son los

protagonistas de esta transformación. Siguiendo criterios

claramente racionalistas, las nuevas edificaciones reemplazan

a las viejas.

Se considera entonces, que la secuencia histórica particular

y dinámica de la arquitectura y construcción en nuestro país,

realiza su corte desde el momento en que la arquitectura

moderna, introducida en los años 40, manifiesta otra etapa

histórica del desarrollo urbano, con características opuestas

a las que se dieron en la ciudad antigua. En la actualidad,

se continúa usando el ladrillo, acero, hormigón y el vidrio

como principales materiales en la construcción; pero ahora,

a diferencia del periodo inicial, son de producción nacional

(ver gráfico 1).

Si bien es cierto que la producción nacional va en aumento,

las importaciones de materiales de construcción no han

disminuido. Los contenidos de materiales de importación son

casi iguales en la construcción formal como en la informal

y representan casi la mitad de los costos de materiales o un

tercio de los costos totales de construcción. Según el Banco

Central del Ecuador, en el año 2000 se construyeron, de

acuerdo a datos de edificación proyectada en las ciudades de

Quito, Guayaquil y Cuenca, 2 814 mil m2 de construcción; en

el año 2008: 6 219 mil m2. Las cifras denotan que la demanda

por materiales de construcción requiere tanto de producción

nacional como de importaciones (ver gráfico 2).

El precio del metro cuadrado Es importante tener claro que el costo del metro cuadrado

de construcción (m2C) no es el mismo que el costo del

metro cuadrado de edificación (m2E); el primero implica

el proceso constructivo, y en el segundo está adicionado,

entre otros, el costo del terreno, que está determinado por

variables de plusvalía.

A partir de 1900, ocurre en el país, una serie de sucesos que provocan cambios radicales a nivel político, social y económico. El Estado, en todas sus esferas, se interesa, por la modernización que se manifiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales.

Fuente: Estadísticas Banco Central del Ecuador Fuente: Estadísticas Banco Central del Ecuador

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Tendencia de Producción Nacional

Importaciones

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Tendencia de Producción Nacional

Importaciones

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Año

Materiales de ConstrucciónGráfico 1 Gráfico 2


En la última década, el precio del m2C ha experimentado una

tendencia de crecimiento sostenido por los "efectos económicos

de la construcción" (ZISS, 1980), que se componen de una

parte directa que se produce en la misma obra y otra indirecta

a través del uso de los materiales (ver gráfico 3).

La dinámica en el costo del metro cuadrado, depende:

• De la variación del precio: de los materiales con los

que se va a estructurar la edificación y la calidad de los

materiales para los acabados de la construcción.

• Del costo de la mano de obra, medido en rendimiento.

• Del costo de alquiler de equipo y maquinaria para la

construcción.

• A esto se suman las particularidades que presenta

cada planificación, por ejemplo, la topografía y calidad

del terreno, como el desbanque de tierra y/o el

mejoramiento de suelo.

Son entonces estas variables las que determinan el precio

del m2C. En enero del 2011 se presentó una variación

de 1,9% en el costo de materiales de construcción, y en

marzo del 2011 fue de 0.5% (BOLETÍN IEC, marzo 2011).

Es decir, en marzo los materiales de construcción bajaron

su precio, lo cual incide directamente en el precio del

m2C, que en el mes de febrero 2011 fue en promedio de

USD 499,71 (DOMUS, febrero 2011).

Principales sectores que han logrado más desarrollo a nivel nacionalA partir de los datos con los que se cuenta, como los

publicados por el Banco Central del Ecuador en cuanto al

Producto Interno Bruto, los sectores con mayor desarrollo en

el país han sido: la industria manufacturera, la explotación

de minas y canteras, el comercio al por mayor y menor, la

agricultura y la construcción. Específicamente el sector de

la construcción ha logrado un buen desempeño a partir de

la dolarización, que propició un entorno de estabilidad para

Foto: Sur de Quito / Trama


Edificación Proyectada: Quito, Guayaquil y CuencaValor Unitario por metro cuadrado en dólares

Años Total Quito Guayaquil Cuenca

Total Residencial Total Residencial Total Residencial Total Residencial

1999 67 65 54 56 109 125 50 54

2000 75 67 53 49 120 128 71 63

2001 135 137 106 111 201 236 148 152

2002 165 158 118 115 275 347 125 128

2003 189 208 142 140 323 381 103 104

2004 205 199 167 169 296 303 121 124

2005 226 215 186 189 299 310 238 229

2006 226 229 190 190 262 271 269 259

2007 243 253 190 190 310 303 284 276

2008 243 254 190 190 328 373 210 206

los inversionistas en general. Luego de la crisis financiera,

la inversión en bienes inmuebles se convirtió en la mejor

opción para salvaguardar el patrimonio familiar, lo que

dinamizó el sector. A ello debe agregarse el flujo de remesas

desde el exterior. Algunas estimaciones indican que el 60%

de estos recursos se destinan a la adquisición de vivienda.

Un factor que ha resultado decisivo para el sector, ha sido la

inversión del Gobierno Central. Esto, a través del Ministerio

de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI, del Banco

Ecuatoriano de la Vivienda BEV, del Banco del Pacífico, y

por supuesto del Banco del IESS, que han atendido a grupos

de diferentes estratos económicos, lo que ha incidido en el

funcionamiento de este sector. Solamente por medio de

bonos de vivienda entregados a partir de 2007, se generaron

hasta el año pasado, 220 594 soluciones habitacionales.

Por otro lado, si hace poco la oferta de viviendas superaba

precios de USD 60 000, ahora estos fluctúan entre

USD 25 000 y USD 35 000, tomando en consideración

que no por eso tiene que sacrificarse la calidad de las casas.

A ello se suma la inversión en obras de infraestructura.

Proyectos como los nuevos aeropuertos de Quito y

Guayaquil, y la trasformación de toda la infraestructura vial

del país, denotan el buen desempeño y trabajo del sector.

Considerando el Plan del Buen Vivir del Gobierno actual,

los sectores del país que se vienen fortaleciendo y que por

tanto tienen una buena proyección a futuro, tienen que ver

con salud, educación, alimentación, agua y vivienda, en el

contexto de lograr un mayor desarrollo para el país.

La expansión inmobiliaria en las principales ciudades del país Desde el período del boom petrolero en el país, las

inversiones se priorizaron en Quito y Guayaquil, cuya

manifestación física fue la infraestructura vial y nuevos

desarrollos urbanos realizados para la clase media y

alta, así como la aparición de barrios precarios, dada la

importante migración rural – urbana hacia estas ciudades.

Un factor relevante es la población contenida en ellas.

Guayaquil, Quito y Cuenca, representan en conjunto, el

35% de la población total del país (16%, 15%, y 3,5%,

Fuente: Estadísticas Banco Central del Ecuador

Gráfico 3


respectivamente). Así mismo, en conjunto poseen el 46%

de la población urbana del país, lo que evidencia un nivel de

urbanización por encima de las ciudades restantes.

Por otro lado, la mayor concentración de la riqueza se da

en las áreas urbanas, situación que permite adquirir una

vivienda dentro del mercado formal, dentro de ciertas

restricciones. No obstante, tal concentración de la riqueza,

resulta desigual al interior de las ciudades, lo que da lugar

a un mercado informal de vivienda, estimado en 53% para

Quito y 56% para Guayaquil, en el que también el Estado

ha venido trabajando a través de los gobiernos municipales.

En este sentido, dada la dificultad de acceso a este bien

por parte de los sectores populares, se han emprendido

proyectos como los mencionados anteriormente, los

bonos, por ejemplo, en los que hay grandes sumas

de dinero invertidas, con lo que se ha impulsado

el sector inmobiliario.

Lastimosamente, los beneficios del sector se concentran

en estas ciudades dadas sus características como polos

de desarrollo, aunque otras se vienen incorporando a su

dinamismo, como Manabí y Loja, por ejemplo. Cuenca,

difiere de Quito y Guayaquil en cuanto al impulso que ha

tenido en esta rama dada la migración de sus habitantes.

En términos de densidad de la vivienda, esta es mayor

en Pichincha y Azuay (1,29 y 1,09 respectivamente),

mientras que Pichincha y Tungurahua, registran la mayor

densidad en cuanto a la superficie construida.

En referencia a la expansión

inmobiliaria, Cuenca es una de las ciudades que difiere de Quito y

Guayaquil en cuanto al impulso que ha

tenido en esta rama dada la migración de

sus habitantes. En ese sentido Cuenca representa el 3.5%

de la población total del país.


Historia del mercado inmobiliario en la ciudad capital El boom petrolero marcó un importante hito contemporáneo

en el mercado inmobiliario del Ecuador. A finales de la

década de los 70, el panorama del sector de la construcción

caminaba demasiado lento, tenía un lastre bastante

grande y escaseaba el capital nacional activo para realizar

proyectos de vivienda.

En esos años llegaron al país, un grupo de arquitectos

chilenos interesados en invertir y comprar tierras para

emprender planes habitacionales. El principal motivo para

la expansión inmobiliaria en Quito fue la presión motivada

por la carencia de viviendas, la posibilidad de crédito y la

consecución de inversiones extranjeras.

El trabajo de los profesionales de la construcción estuvo

encaminado fundamentalmente a la clase media y

media alta. Los expertos se enfocaron en este nivel

socioeconómico para iniciar la planificación de un proyecto

que dio como resultado, según Rómulo Moya, Gerente de

Trama, uno de los barrios más importantes de Quito desde

el punto de vista espacial y arquitectónico de calidad: la

Granja, ubicado frente a la iglesia La Dolorosa.

El arquitecto que estuvo a cargo de la obra fue Sergio Larrain

García Moreno, uno de los precursores del modernismo

en Chile (sobrino-nieto de Gabriel García Moreno, ex

Presidente de la República) en colaboración de Ernesto

Guevara Dávalos, arquitecto ecuatoriano que años más

tarde ocuparía algunos cargos en la Junta de la Vivienda.

En principio, La Granja estuvo concebida para la población

de escasos recursos. Sin embargo, ante limitaciones

municipales del tipo de vivienda para el sector, los

constructores acordaron con la señora María Augusta

Urrutia, creadora de la Fundación Mariana de Jesús, a la que

ella había donado esos terrenos, construir en esa propiedad

vivienda para clase media y posteriormente, realizar el

barrio obrero en la Hacienda Solanda. La Presidenta de

la Fundación, una mujer muy relacionada con la Iglesia,

-dueña de tierras al sur y norte de la ciudad- donó a esta

los terrenos de la Hacienda Solanda para realizar el barrio

obrero con las ganancias que se obtuvieran de la venta de

las casas de La Granja.

Esta iniciativa se acogió al Plan Jones, una ordenanza

reguladora de planificación que se creó en 1945 y cuya

oficina de planificación fue reactivada en 1967 con

mayores precisiones de extensión urbana y densidades. En

el documento formal del primer Plan se recomendó separar

áreas para el futuro desarrollo de la ciudad.

Funcionalmente, el plan dividió a la ciudad en tres

principales zonas de actividad: vivienda, trabajo y

recreación; y recomendó la diferenciación espacial de

los usos del suelo, la generación de centros urbanos de

equipamiento especializados, una red vial más racional, y la

necesidad de espacio recreativo suficiente. En ese sentido,

se promovió a la zona sur de Quito para que se convirtiera

en un sector industrial. Por tal razón, se empezó a edificar

en esa zona y no en el centro de la ciudad, viviendas de

interés social a menor costo, con el fin de evitar el problema

de la circulación.

La construcción del barrio fue un proyecto exitoso

destinado a albergar a varias familias obreras que tenían

problemas de movilización; con esta iniciativa habitacional

los trabajadores podían estar más cerca de sus hogares y

disfrutar de más tiempo con sus allegados. Este es uno

de los ejemplos de lotizaciones y de emprendimientos

urbanísticos que beneficiaron de sobremanera a la

comunidad.

Es en ese escenario que la inversión extranjera acaparó

la atención del sector inmobiliario que no contaba con


el financiamiento necesario para construir y sirvió para

brindar una solución más amplia para la vivienda. En ese

período ya se había construido el barrio de Santa Anita y

una serie de conjuntos y casas en el sur, en especial algunos

emprendimientos habitacionales estatales.

Para esa época el Centro Histórico estaba tugurizado, es

decir, la densidad ocupacional en cada una de las viviendas

era altísima (si una casa tenía 10 habitaciones, cada una

estaba ocupada por diferentes familias), originando un

hacinamiento total. En esta zona se hicieron algunas

modificaciones como en la Casa de los Siete Patios, ubicada

en la calle Rocafuerte e Imbabura en el barrio de San

Roque, un sector denso y complejo en el que convivieron

–desde la segunda mitad de este siglo- las viviendas, los

abastos y el comercio.

En 1976, el Municipio de Quito adquirió la casa con el fin de

recobrar todo su valor histórico, social y arquitectónico. En

1991, la Dirección de Planificación inició la rehabilitación

de este inmueble para convertirlo en vivienda social. Esta

obra tuvo un costo aproximado de 700 millones de sucres

financiado en su totalidad por la Junta de Andalucía.

En esta coyuntura ya se contaba con capital del Estado

destinado para vivienda. Los promotores inmobiliarios

volvieron al escenario constructor -gracias a la creación

de la Junta de la Vivienda que se sumaba al Banco de la

Vivienda y al Instituto de Seguridad Social-, con el objetivo

de dar respiro a ciertos sectores de la urbe. El Municipio de

Quito también intervino en la generación de nuevos barrios

en el sur. Para lograr su cometido, planificó simposios y

congresos con técnicos extranjeros y nacionales; el colegio

de Arquitectos se sumó a la iniciativa y organizó la Bienal

de Arquitectura con el fin de generar ideas y nuevos

emprendimientos con recursos locales. En este período,

se destaca la participación más planificada y notoria de

empresas ecuatorianas.

Uno de los barrios más importantes de

Quito desde el punto de vista espacial y arquitectónico de

calidad es La Granja, ubicado frente a la

iglesia La Dolorosa. En principio este

sector estuvo concebido para la

población de escasos recursos.

Foto: Casa de los 7 Patios


El sector del Centro Histórico comenzó a descomprimirse,

a diferencia de otras áreas del norte, en donde se observó

soluciones poco usuales: las parejas que se casaban vivían

junto con los padres y construían su primer departamento en

la planta baja o en la parte de atrás de las casas. En muchos

casos, las personas acostumbraban a vivir los primeros años

de matrimonio en una especie de guachimanía ampliada.

Era común, también, la construcción de una casa y de un

departamento para arrendar.

El crecimiento de la capital fue tan grande que, en 30 años,

se manifestó en la expansión de la ciudad, cuya superficie

de 3 174 en 1956 alcanzó a 14 885 hectáreas en 1987,

según la Dirección de Planificación Municipal. En ese

tiempo, a mediados del siglo XX, la mayor distancia urbana

empezaba en las inmediaciones del aeropuerto.

Con la extensión de la ciudad, Quito se ha convertido en

un valle alargado de 50 km de largo y 5 km de ancho. Poco

a poco, las laderas de las montañas que rodean a la capital

se han ido transformando en urbanizaciones y conjuntos

habitacionales que acogen a cientos de familias.

En 1970, la avenida Occidental, concebida por Sixto Durán

Ballén, alcalde de la ciudad en esos años, era uno de los

límites de la ciudad. En un primer momento, el urbanista

tuvo la idea de hacer un túnel por el sector de La Chilena,

siguiendo el trazado de la calle Imbabura para empatarlo con

la calle Miraflores. Los estudios de factibilidad realizados

por una firma italiana, sugirieron la creación de una nueva

avenida que demarcara la ciudad. Fue el siguiente alcalde

el que terminó la obra en su totalidad. Una vez habilitada

la avenida, rápidamente la población rebasó el mandato

y fue expandiéndose enormemente hacia las faldas del

Pichincha, al Oeste.

El mismo panorama se vivió en la zona de la parte oriental de

Quito, de norte a sur. La idea de linealidad, que en principio

aparentaba tener la capital por su forma prolongada,

se perdió debido a la ocupación de extensas áreas para

viviendas que se asentaron en tierras relativamente planas

en el sur.

Quito es una ciudad como pocas en el mundo por su clima

y ubicación; una de sus principales características que se

recuerda de esos años, es que vivía encerrada en sí misma.

Las personas que habitaban en esta ciudad pensaban que el

espacio físico se había agotado y que no podían expandirse

en ninguna dirección. De pronto, en esos años, se encontró

como alternativa un nuevo lugar para vivir. Es así que se

avanzó hacia el Valle de los Chillos y Tumbaco que son

paralelos entre sí.

Esta liberación de la ciudad consolidada trasladó fuera

de ella a grandes grupos de clase media que ocuparon

los valles. Los municipios de la provincia optaron por un

crecimiento extensivo de baja densidad para el área de la

vivienda, en vez de trabajar en la idea de ocupar la menor

cantidad de espacio, con la posibilidad de cimentar edificios

de cuatro, cinco o seis pisos. En Chillogallo y en el barrio

San Carlos (al norte) se hizo algunos ensayos de edificar

bloques con la idea de densificar la ocupación del suelo,

pero prosperó la tesis de la extensión y baja densidad.

Desde hace muchos años se conocía a los valles de Los

Chillos y Tumbaco como abastecedores de alimentos a

Quito; con el tiempo, los territorios agrícolas se ocuparon

por la vivienda de baja densidad, lo que provocó que las

fronteras productivas fueran alejándose.

Este inconveniente no influyó solamente en el precio y en el

transporte de los productos sino que provocó la ampliación

y generación de nuevas rutas de circulación, produciéndose

conflictos en los nudos de encuentro en los bordes de la

ciudad, accesos entorpecidos por el caudal de tránsito y el

aumento del parque automotor.


Los valles se convirtieron en la extensión de la ciudad de

Quito, con proyectos habitacionales que se construyeron

poco a poco sin una planificación establecida. Una de las

particularidades de este lugar fue que primó la baja densidad

y la alta ocupación del suelo, no hubo una organización

destinada al emprendimiento de proyectos específicos

como el de ciudades satélites en lugares como Chillogallo,

Valle de los Chillos, Tumbaco y Cumbayá. -En la misma

época, en París, ya se había programado la creación de

ciudades satélites con la intervención del Estado francés

y el capital privado.Cada localidad tenía a su disposición,

además de los servicios básicos, educación, vivienda,

trabajo y salud, con un significativo número de personas

que se favorecían de las facilidades que otorgaban estas

metrópolis-.

La construcción de la vivienda en esta zona fue creciendo

espontáneamente con capitales otorgados por la Junta de la

Vivienda con ayuda del Instituto Ecuatoriano de Seguridad

Social (IESS). Este tipo de ocupación extensiva del suelo

fue provocando problemas en el tránsito de individuos

y transporte; se vio la necesidad de generar nuevas

infraestructuras y servicios que tuvieron que ser dotados

por el municipio. En ese aspecto, el crecimiento del sector

inmobiliario condujo a problemas de salud, educación,

trabajo y movilización.

En la actualidad, los nuevos edificios y construcciones en

altura se edifican en la misma matriz que estaba destinada

para el uso de la vivienda con distinta densidad provocando

problemas en la infraestructura de servicios y circulación.

A pesar de todos los esfuerzos que se han experimentado

en materia de vivienda, la problemática aún continúa. El

déficit habitacional sigue ascendiendo sin contar con los

medios necesarios para revertir la situación. A pesar de la

inversión de capitales externos que ingresan en el sector

Foto: Cumbayá / Trama


de la construcción, los proyectos que tienen mayor acogida

son los que están orientados a la vivienda de clase alta y

media alta, debido a que son inversiones de bajo riesgo y de

una rápida recuperación.

Expansión de la ciudad y planificación vialEn el Centro Histórico, la calle Guayaquil corría en sentido

norte y sur, la Chile en dirección este y oeste. Las vías de

esta zona no ocasionaban problemas de circulación porque

se conectaban perfectamente. Fuera de ese perímetro no

había ninguna ruta que conectara con las calles y avenidas

de la capital. Se comenta que el trabajo de empatar las vías

no se realizó por la presencia de quebradas. Sin embargo,

ese motivo no fue suficiente para que la iglesia del Sagrario

se levante encima de una quebrada. Quito está lleno de

fallas geológicas.

Dentro de la urbe, se consolidaron las avenidas principales

que se convirtieron en las ramificaciones de las existentes.

Para ese entonces, Quito llegaba hasta la Naciones Unidas

por el norte y hasta la Avenida América, por el oeste.

La Eloy Alfaro era de dos vías: una estaba pavimentada

mientras que la otra era un camino de tierra con un trayecto

que no llegaba a más de 10 o 15 cuadras.

Muchas de las avenidas de cuatro carriles que hoy usamos

tan tranquilamente, como si hubieran estado allí desde el

principio de los tiempos, tuvieron que ser ensanchadas. La

10 de Agosto, la 12 de Octubre y la 6 de Diciembre eran

callecitas largas y maltrechas que soportaban los pocos

carros que entraban y salían del Centro. La solución fue la

construcción de dos carriles adicionales en esas calles.

Las viviendas de Quito en un inicioEn la década de los 30, se construían viviendas por medio de

catálogos. Estos muestrarios eran trabajados por empresas

e ingenieros especializados en ese tipo de construcción.

Las personas podían elegir a su gusto si querían una

casa de tipo: lombarda, gótica o árabe. A principios de

siglo se observó este tipo de edificaciones en la mayoría

de viviendas. En el caso de la capital, la urbanización La

Mariscal fue uno de los primeros barrios que significó un

importante crecimiento hacia el norte. Hasta la fecha, este

es uno de los sectores que mantiene algunas casas con las

características propias de esa época.

El punto de quiebre se da a partir de 1935, año en que

se observan algunas construcciones que se alejan del

predominio de elementos neoclásicos y eclécticos, entre

ellas: Panadería Royal (1935) cuyos gestores fueron

alemanes; el Colegio Alemán (1935) obra de Augusto

Ridder y R. Buckner; Banco La Previsora (1937- 1939)

diseñado por la empresa norteamericana Hopkins y Dentz,

ejecutado por el ingeniero Eduardo Mena; Colegio Militar

Eloy Alfaro (1937); edificio Baca Hnos. (aprox. 1930).

Con el tiempo se fueron construyendo conjuntos

habitacionales de casas individuales. La expansión urbana

de Quito que conlleva la construcción de conjuntos

de viviendas lo hace omitiendo la ciudad; es decir, hay

conjuntos tapiados a manera de burbujas aisladas, que

tienen una conexión con la calle más próxima a nivel

urbano, interrumpiendo la continuidad del trazado urbano.

La ciudad no se ha desarrollado guardando un orden,

todo se ha volcado a las avenidas principales, las calles

secundarias son escasas, y no hay conectividad entre las

vías. Esto ha generado problemas graves en la urbe como

la transversalidad circulatoria (no se puede transitar

fluidamente de este a oeste).

Entre las obras de la década de los 60 se podrían citar

algunas que se consideran relevantes: Banco de Préstamos

(1962) y Banco Central del Ecuador (1968), ambas de

Ramiro Pérez; Facultad de Ingeniería, Teatro Politécnico

y Edificio Administrativo de la Escuela Politécnica


Nacional (1965) de Oswaldo de la Torre; Contraloría

General del Estado (1965) de Andrés Chiriboga; Edificio

de Telecomunicaciones -centro histórico- (1966) de

Oscar Etwanick; Teatro Prometeo (1966); Condominios

Mañosca y Residencia Moreira (1967) de Rubén Moreira;

Residencia Freile (1968), de Camilo Villamar y Freddy

Páez, hoy derrocada; Edificio Benalcázar 1000 (1969) de

Fernando Flores, Fernando Najas y Alberto Rosero; Edificio

de La Previsora (1964), Premio Ornato en ese año, obra de

Jaime Dávalos; Iglesia de La Paz (1960), obra de Gilberto

Gatto Sobral; Embajada de los Estados Unidos (1961)

de V. Klim. También se construyeron varias residencias

particulares ubicadas en el sector de El Batán, Quito Tennis

y La Mariscal.

Las tres últimas décadas del siglo XXEn los años 70 se inició la construcción de viviendas con

hormigón. Esta importante iniciativa se plasmó en el

levantamiento de edificios emblemáticos del sector, siendo

los más destacados por sus características, el COFIEC,

considerado el mejor edificio de Quito. Según Paco Salazar,

experto en el sector inmobiliario, “ningún edificio de hoy

se puede comparar con éste, por la calidad arquitectónica

de espacio, materiales y el talento de los constructores que

imprimieron estética en su obra”; la Corporación Financiera

Nacional adquirió importancia con su edificio de la avenida

Patria; CIESPAL por su particular diseño y el Ministerio de

Agricultura por convertirse en un referente de la inversión

pública. En esos tiempos el Estado era uno de los principales

financiadores del desarrollo de la ciudad.

Una de las edificaciones más destacadas estuvo a cargo del

Grupo Wrigth, con la construcción del Centro Comercial

Iñaquito (CCI) en 1971, el cual empezó como un

proyecto pequeño con 10 locales comerciales. A partir de

Con el propósito de optimizar el

espacio de suelo, en Chillogallo y en

el barrio San Carlos (al norte) se hizo

algunos ensayos de edificar bloques con la idea de densificar

la ocupación del suelo, pero

prosperó la tesis de la extensión y baja

densidad.

Foto: Casa Brauer


entonces, todo el sector norte y sus alrededores tuvieron

un crecimiento paulatino, ya que este centro comercial

fue un imán que dinamizó la zona en lo cultural, social y

económico, y por ende impulsó el desarrollo inmobiliario

de esta zona.

Con el regreso a la democracia, en la década de los 80,

Ecuador se declaró sin recursos económicos; esta situación

originó una gestión pública incipiente lo que terminó

en una austeridad extrema, y que dio como resultado

un mercado sin actividad económica pública, y por

lo tanto deprimido. En este contexto se dejaron de construir

edificios emblemáticos. El último del Ministerio de Obras

Públicas por el sector de la Orellana.

Las instituciones gubernamentales empezaron a cimentar

estructuras de mala calidad que destruyeron la belleza

propia de la urbe. Se mal utilizó una de las principales

herramientas de crecimiento y prosperidad de la capital:

ubicación, vías, estacionamientos, servicios, jardines, etc.

El Municipio no obró como el organismo responsable

de manejar las tendencias estéticas de la ciudad, con

políticas y obras que estén a la altura de los estándares

inmobiliarios mundiales.

En este panorama se construyó el Centro Comercial El

Bosque en 1982, que replicó el modelo de desarrollo

urbano aplicado en Bogotá (Colombia) con la construcción

del Unicentro (1976), que tuvo la particularidad de que

a raíz de su edificación se inició la urbanización de las

zonas aledañas. En el caso de El Bosque, se inició el centro

comercial y después la construcción de la urbanización que

lleva el mismo nombre. En la década de los 90 se empieza a

desarrollar un nuevo panorama para los bancos privados que

se mantenían rezagados en el negocio de la construcción.

En esos años el sector obtiene la oportunidad de adquirir

préstamos en instituciones bancarias y financieras que

tenían la posibilidad de ofrecer un crédito para la edificación

de proyectos propios o cercanos. El acceso a los préstamos

era muy limitado debido a que se vivía una economía

con altos niveles de inflación y de inseguridad monetaria,

que no permitía que se prestara la moneda en un tiempo

superior a cinco años.

En Ecuador los bancos poco a poco abrieron su cartera

hipotecaria, impulsando de esta manera la construcción

de nuevos complejos comerciales como el Quicentro

Shopping y Mall El Jardín, entre otras edificaciones, que

dieron origen a la creación de un gran centro financiero y

de negocios que se desarrolló alrededor del parque de La

Carolina. De igual manera, en 1995 con la edificación del

Centro Comercial El Recreo, al Sur de la ciudad, ocurrió el

mismo fenómeno antes mencionado, ya que la plusvalía de

las urbanizaciones que rodearon esta obra se incrementó

notablemente.

Posteriormente para el año 2000, las financieras cosecharon

todos los logros y en ese aspecto, los bancos crearon

productos inmobiliarios para el sector; a su vez instauraron

sistemas de avalúos y evaluaciones, que determinaban a

quién hipotecaban y a quién no. Asimismo gravaron su

cartera, de manera que el mercado dentro de los bancos

creció, ayudando a la industria que años anteriores se

encontraba rezagada e imposibilitada de adquirir un crédito

hipotecario, para el acceso a la vivienda y proyectos de

gran alcance. En ese sentido, una de las construcciones de

mayor alcance se levantó al norte de Quito. El Condado

Shopping fue una muestra de la activación económica y

social que se ha desarrollado en ese sector. En el 2010 se

construyó el Quicentro Sur, el centro comercial más grande

del país, ubicado en la zona de Quitumbe en la zona sur

de la capital. Con la construcción de esta obra, se impactó

social, económica y urbanísticamente en el sector. Además,

ha contribuido a centralizar servicios al ubicarlos en un solo

lugar, y así evitar que las personas deban movilizarse a

otros puntos de la ciudad.


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