Situación del mercado de

la vivienda

Octubre 2015

2

Los signos positivos que se comenzaron a detectar en el mercado de la vivienda en 2014 han ido

afianzándose a lo largo de este año. Los indicadores de transacciones, hipotecas, precios e incluso visados

de nuevas viviendas señalan una intensa recuperación. No obstante, hay que tener en cuenta que las altas

tasas de crecimiento se explican en parte por los bajos niveles de partida.

La recuperación no es uniforme. Los crecimientos medios para el conjunto nacional, tanto de precios

como de actividad, encubren situaciones muy diferentes.

En las zonas “prime” de las áreas metropolitanas de mayor tamaño y en las mejores zonas costeras y

turísticas la recuperación está siendo muy dinámica, llegándose a observar un agotamiento del

producto de calidad, y que explicaría el reinicio de cierta actividad promotora. Sin embargo, hay otras

zonas, en especial en las coronas y periferias metropolitanas, en las que aún hay un exceso de oferta,

y las ventas de viviendas nuevas continúan contrayéndose.

Si bien, inicialmente, los primeros agentes en entrar en el mercado fueron los inversores extranjeros, a

medida que han mejorado las condiciones económicas y financieras y el clima de expectativas, se percibe

un creciente interés de la demanda doméstica, lo que se está dejando sentir en un mayor porcentaje de

viviendas adquiridas con financiación hipotecaria.

Si bien los condicionantes de la demanda prosiguen mejorando no se vislumbra una reactivación vigorosa.

En 2016 los precios y actividad podrían aproximarse a los niveles existentes en 2012.

Panorama global

3

Intensos crecimientos, aunque niveles aún muy bajos

* En Unidades anuales

+29%

Total: +17%

+29%

+ 1,4%

4

La construcción contribuye positivamente al crecimiento económico

Y suma cinco trimestres en positivo

La inversión en vivienda sigue corrigiendo su sobrepeso y desde 2012 se sitúa por debajo de la media de la UEM.

5

Comienza a retomarse la actividad promotora…

Aunque se sitúa en niveles muy bajos

41.110 viviendas anuales

El ejercicio podría cerrar con unos 47.000 visados.

6

Nº de visados Peso en el total Evolución

interanual

Repunte desde

mínimo

Ajuste total

desde Máximos

Aragón 2.060 5,0% 129,1% 144,1% -91,5%

Baleares 1.409 3,4% 44,8% 71,4% -91,4%

Cataluña 4.301 10,5% 37,2% 93,1% -96,7%

Madrid 9.645 23,5% 33,6% 83,4% -86,9%

C. Valenciana 4.048 9,8% 24,8% 50,7% -96,8%

C. La Mancha 2.136 5,2% 21,6% 29,0% -97,2%

Andalucía 5.998 14,6% 18,2% 24,9% -96,5%

Asturias 646 1,6% 10,4% 39,8% -96,2%

Extremadura 792 1,9% 9,4% 20,7% -95,8%

País Vasco 3.374 8,2% 1,6% 29,8% -81,1%

Castilla León 2.162 5,3% -1,2% 16,9% -95,9%

Navarra 877 2,1% -7,7% 8,5% -91,5%

La Rioja 250 0,6% -9,1% 38,1% -97,5%

Galicia 1.403 3,4% -11,8% 3,9% -97,5%

Cantabria 531 1,3% -15,7% 105,8% -96,0%

Canarias 671 1,6% -18,9% 8,9% -98,4%

Murcia 832 2,0% -31,6% 3,6% -98,5%

Total Nacional 41.110 100% 18,8% 29,0% -95,4%

Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos

Nº DE VIVIENDAS VISADAS POR CC.AA.Visados de obra nueva (ago.14 - jul.15)

…aunque no en todas las localizaciones

Madrid, Barcelona y la costa es lo que más está tirando

7

Las compraventas encadenan más de un año de aumentos

Impulsadas por la vivienda usada, que recupera niveles de ventas de 2008

Mientras que las compras de vivienda nueva aún siguen cayendo, si bien puede deberse a cierta distorsión, ya que viviendas nuevas en segunda transmisión (p.ej. inmuebles adjudicados a entidades de crédito) estarían incluidas en transacciones de usadas.

257.572

86.897

Total: 344.469

+24,2%

8

La reactivación se va extendiendo

Aunque aún en nueve provincias las transacciones continúan cayendo

Variación interanual de dato acumulado de 12 meses a ago.15

Compraventa de viviendas

≥ 12%

≥ 0% y < 12%

≤ 0%

España 12,8%

Las nueve provincias en las que las compras siguen cayendo apenas suponen el 5% del total del mercado.

9

Los compradores extranjeros siguen muy activos

En el 2T15 los extranjeros realizaron el 17,7% de las compras de vivienda

Las compraventas de extranjeros crecen un 11,3% en el primer semestre.

Total 12 meses

64.507 viv.

10

En particular los británicos

Mientras que las compras de rusos, franceses y noruegos han perdido peso

Alicante y Málaga concentran el 39% de las compras de extranjeros

11

Tras el posicionamiento de las sociedades inmobiliarias en los años previos

Y se va incorporando la demanda particular doméstica

No obstante los inversores continúan contribuyendo a revitalizar el mercado en las zonas turísticas, Madrid y Cataluña.

12

…por lo que aumentan las compras con financiación hipotecaria

Las hipotecas crecen por encima de las transacciones

Reflejando la mejora de las condiciones de financiación y la reactivación de la demanda particular.

13

Aunque aún se cancelan más hipotecas de las que se firman

Cayendo las operaciones vivas

344.469

298.427

233.469

Estimamos que hasta finales de 2016 la contratación de nuevas hipotecas no superará las cancelaciones.

435.000

310.000

14

La intensa corrección de precios, clave para atraer a los inversores

5% 12%

15

El ajuste de precios ha llegado a su fin

Tras cinco trimestres de crecimientos*, el repunte desde mínimos es del 5,8%

* Según el índice que elabora el INE.

16

Aunque no en todas las localizaciones

En las provincias limítrofes con Madrid los precios muestran mayor debilidad, mientras que en las islas se anotan las mayores subidas

17

Madrid, Barcelona y la Costa turística son los ejes más dinámicos

Por el contrario, el resto del territorio muestra un retraso en su recuperación.

En ellos, la continuidad en el aumento de las ventas se ha traducido en una subida de precios

18

En resumen ….

% Rank. % Rank. % Rank. Desde mín. (%) Rank. Años Rank.

Andalucía 38,4 5 12,8 6 24,2 6 0,5 16 4,7 6

Aragón 158,3 1 22,4 1 27,2 2 4,7 4 8,7 11

Asturias 10,0 11 11,3 9 13,0 15 0,5 17 7,4 10

Baleares 96,9 2 12,0 8 36,6 1 7,1 1 5,9 8

Canarias -13,1 15 11,1 10 19,4 11 4,8 3 6,6 9

Cantabria 77,2 3 3,70 15 25,5 5 4,3 5 0,0 2

C - León 16,5 9 9,4 11 7,1 16 0,7 15 9,0 12

C - La Mancha -5,2 13 3,0 17 13,9 13 0,8 13 15,0 17

Cataluña 28,7 8 13,1 5 22,9 7 1,6 10 9,2 13

C. Valenciana 43,1 4 12,6 7 20,2 8 2,2 9 9,3 14

Extremadura 31,5 7 5,7 14 13,5 14 2,9 8 0,0 1

Galicia -12,0 14 3,3 16 18,8 12 1,1 12 5,0 7

Madrid 37,2 6 14,1 3 26,1 4 4,9 2 3,2 5

Murcia -27,6 17 6,9 12 26,3 3 0,8 14 11,7 16

Navarra 12,6 10 5,9 13 6,0 17 3,0 7 0,1 3

País Vasco 6,1 12 20,0 2 19,9 10 1,5 11 3,2 4

La Rioja -16,0 16 14,1 4 20,0 9 3,9 6 10,7 15

ESPAÑA 27,6 - 12,0 - 21,8 - 1,4 - 6,4 -

(1) Evolución en lo que va de año. (2) Repunte de los precios desde mínimos. (3) Cociente entre el stock de vivienda nueva y el ritmo anual de

compraventas de vivienda nueva.

Síntesis de la evolución del mercado de la vivienda por CC.AA.

Visados (1) Compraventa (1) Hipotecas (1) Precios (2) Ratio absorción (3)

19

Mercado laboral: la creación de empleo frena su dinamismo.

Leve debilitamiento del clima de confianza de los hogares.

Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal.

Prosigue el desapalancamiento de los hogares.

Mejora de las condiciones de financiación

Condicionantes generales:

La accesibilidad empeora ligeramente por los bajos salarios.

El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas.

Aflora la creación de hogares que se había pospuesto.

Saldo migratorio negativo y proyecciones demográficas a la baja.

Factores endógenos:

Los condicionantes de la demanda continúan mejorando, aunque a un ritmo desacelerado

20

El mercado laboral frena ligeramente su ritmo de mejoría

Aunque prosigue el descenso de la tasa de paro en la población joven

21

La renta de los hogares avanza por el empleo y rebaja fiscal Pero la remuneración por asalariado se mantiene muy baja

Nivel medio pre-crisis

-11

-3

El clima se expectativas ha comenzado a deteriorarse ante la mayor incertidumbre.

22

23 años

Se relajan las condiciones de financiación

61,8%

2,12

Plazos y LTV repuntan, con unos tipos muy bajos

1,96%

23

Pero el esfuerzo par adquirir una vivienda sigue siendo elevado

La moderación salarial mantiene elevado el esfuerzo

6,3

32,3%

Pese a la mejora de las condiciones financieras, los bajos salarios y el leve repunte de los precios de la

vivienda han llevado a un ligero aumento del porcentaje de ingresos familiares destinados al pago de la hipoteca.

24

La vivienda vuelve a ser una inversión atractiva

En los últimos 12 meses la rentabilidad media de la vivienda ha sido del 6,5%.

Gracias a los bajos tipos de interés y la volatilidad de las bolsas

25

Prosigue el desapalancamiento de los hogares Compatible con un notable aumento del nuevo crédito para vivienda

62,9%

84%

54%

70,6%

Desde máximos, la deuda de los hogares ha disminuido en 13,4 p.p.; de ellos, 8,6 p.p. se deben al descenso de la deuda por adquisición de vivienda.

26

El stock de vivienda nueva sigue ajustándose

Aunque gran parte del remanente no se adecua a las condiciones de la demanda

Se venden más viviendas de las que se acaban. Se reduce stock

Aumenta el stock

Fitch estima que el stock de viviendas invendibles (mala localización o características incompatibles con su

demanda objetivo) alcanza las 150.000 unidades.

27

El ratio de absorción del stock de vivienda nueva sin vender empeora

Debido al intenso debilitamiento de las ventas de vivienda nueva

Ratio de absorción

> 10

≥ 6,4 y < 10

≥ 4 y < 6,4

≥ 2 y < 4

≤ 2

Ratio de absorción por CCAA*

* Ratio estimado para 2015

Las mayores dificultades para absorber el stock existente se localizan principalmente en las provincias

limítrofes con Madrid y en el Pirineo.

28

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

97 99 01 03 05 07 09 11 13 15e 17 19 21 23 25 27 29

Creación anual de hogares

Fuente: INE

proyecciones

El repunte de los nuevos hogares, impulso para la demanda de vivienda

61.000 hogares de media anual

La mejora de la situación económica y del empleo ha favorecido desde 2014 un repunte en la creación de nuevos hogares, y que se materialice la demanda embalsada que no podía acceder al mercado. Sin embargo, una vez que se pase dicho efecto, las proyecciones apuntan a un nivel muy bajo de creación de hogares, con significativas diferencias por CC.AA.

Pero a medio plazo las proyecciones señalan una débil creación de hogares

29

A medio plazo, las necesidades de vivienda irán reduciéndose

Las proyecciones de población remarcan dos aspectos clave: por un lado, una reducción de la población -por la emigración y el descenso de la natalidad- y por otro, el envejecimiento. El grupo de población demandante de vivienda (25-34 años) se reducirá un 39% hasta 2052.

Tipo de dato Máximo Fecha Dato actual Fecha

OFERTA:

Nº visados de obra nueva (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses 886.181 Abr.07 41.110 Jul.15

Certificados de fin de obra (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses 656.733 Feb.08 45.380 Jul.15

Stock de vivienda nueva terminada sin vender (Min. Fomento) anual 649.780 2009 535.734 2014

DEMANDA:

Transmisiones (INE, Registradores, la serie empieza en 2007) acum. 12 meses 775.300 Dic.07 344.469 Ago.15

* Viv. Nueva acum. 12 meses 326.382 Dic.07 86.897 Ago.15

* Viv. Usada acum. 12 meses 448.918 Dic.07 257.572 Ago.15

Transacciones (Min. Fomento, Notarios, la serie empieza en 2004) acum. 12 meses 955.186 4T.06 382.471 2T.15

* Viv. Nueva acum. 12 meses 421.622 4T.07 51.181 2T.15

* Viv. Usada acum. 12 meses 575.190 1T.06 331.290 2T.15

Nº de hipotecas constituídas sobre vivienda (nueva y usada, INE) acum. 12 meses 1.354.309 Ago.06 233.469 Ago.15

PRECIO:

Precio de la vivienda libre (€/m2) trimestral 2.101,4 1T.08 1.476,8 2T.15

Otras aproximaciones al valor de la vivienda:

* Importe medio de las viviendas hipotecadas (INE) mensual 152.482 Ago.07 104.318 Ago.15

* Valor medio de las transacciones de vivienda libre (Notarios) trimestral 190.277 Dic.07 135.273 2T.15

CREDITO:

Préstamos a hogares e ISFLSH para vivienda (Saldo vivo, Mill. €) mensual 680.760 Jul.10 569.509 Ago.15

Nuevas op. de cto. a hogares para adq. de vivienda (Mill. €) acum. 12 meses 172.504 Ago.06 32.481 Ago.15

Importe de las hipotecas constituídas sobre vivienda (INE, Mill. €) acum. 12 meses 192.214 May.07 24.363 Ago.15

Morosidad de los hogares por adquisición y rehab. de vivienda trimestral 3,05% 3T.09 5,25% 2T.15

Crédito total con garantía hipotecaria (Saldo vivo, Mill. €) mensual 1.075.237 Jun.10 689.714 Ago.15

Préstamos a actividades inmobiliarias (Saldo vivo, Mill. €) trimestral 324.664 2T.09 138.329 2T.15

OTROS RATIOS DEL CREDITO VIVIENDA:

Tipo de interés medio hipotecario conjunto entidades mensual 6,27% Sep.08 2,12% Sep.15

LTV medio en operaciones nuevas trimestral 64,2% 4T.05 61,8% 2T.15

% de préstamos con LTV >80 trimestral 18,0% 2T.06 14,6% 2T.15

Plazo (meses) trimestral 339 3T.07 276 2T.15

ACCESIBILIDAD:

Precio de la vivienda / RBD por hogar (accesibilidad en años) trimestral 7,6 2T.06 6,3 2T.15

Esfuerzo anual sin deducciones trimestral 52,0% 3T.08 32,3% 2T.15

OTROS INDICADORES RELACIONADOS:

Variación anual de la población (Cifras de población al 01/01/15) anual 957.085 2007 -170.392 2015

Creación de hogares anual 432.400 2005 35.800 2T.15

Indicadores del mercado de la vivienda español

Este Informe tiene carácter meramente informativo y no se pretende, por medio de esta publicación, prestar servicios o asesorar en materia financiera, de inversiones, legal, fiscal o de otro tipo en ningún campo de nuestra actuación, por lo que dicha información no debe tomarse como base para realizar inversiones o tomar decisiones de inversión. La información utilizada para la elaboración del presente Informe ha sido obtenida de fuentes consideradas fiables, no garantizándose su exactitud o concreción. Queda prohibido reproducir, transmitir, modificar o suprimir la información sin previa autorización escrita de Bankia.