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Situación del mercado
de la vivienda
Septiembre 2016
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El mercado de la vivienda intensifica la recuperación iniciada en 2014. Los fundamentales de la demanda continúan mejorando y las perspectivas son positivas, al compás del buen comportamiento del mercado laboral y la relajación de las condiciones de financiación.
El mercado prosigue avanzando en las distintas fases de ciclo inmobiliario, de forma que la recuperación de la demanda está favoreciendo el repunte de los precios y la absorción del stock de vivienda sin vender, lo que, a su vez, está impulsando que se retome el proceso promotor.
Si bien persisten diferencias por zonas, destacando el dinamismo de grandes ciudades y destinos turísticos, la recuperación se va extendiendo a más localizaciones, y a nivel agregado ya se aprecian revalorizaciones en todas las CCAA, aunque de intensidad variable según la ubicación y antigüedad del inmueble.
A medida que la recuperación avanza se aprecia una creciente diversificación del perfil comprador. Por una parte, va aflorando paulatinamente la demanda retenida de primera vivienda, favorecida por la mejora del mercado laboral y de las expectativas. A su vez, el dinamismo de la demanda de segunda residencia turística y de extranjeros se está dejando sentir en la absorción del stock de vivienda nueva en las zonas costeras. Por otro lado, la vivienda va cobrando protagonismo como valor refugio para los inversores, en un contexto marcado por la baja rentabilidad y volatilidad de activos alternativos.
No obstante, se estima que las subidas de precios serán moderadas y selectivas. Uno de los riesgos en el escenario procede del impacto del “Brexit”, que puede ralentizar la recuperación en los mercados del Mediterráneo y Canarias.
Panorama global
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El mercado se va alejando de los mínimos
* En unidades anuales
+86%
Total: +31%
+49%
+ 2,5%
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La vivienda contribuye positivamente al crecimiento económico
La inversión en vivienda, por debajo de la media de la UEM
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La compraventa de viviendas reactiva su crecimiento
Tras cierto debilitamiento en el último trimestre de 2015
Las transacciones se incrementan un 31% desde mínimos. La vivienda usada supone ya el 80,3% del mercado, mientras que la nueva comienza a repuntar.
308.906
75.883
Total: 384.789
19,4%
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Y se extiende a nivel geográfico
En el último año, sólo dos provincias anotan caídas de transacciones
Las dos provincias en las que las compras siguen a la baja tan sólo suponen el 1,4% del mercado.
-1,2%
-1,9%
13,9%
21,4%
18%
31,4%
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Los compradores extranjeros siguen muy activos
Los extranjeros efectúan el 17,3% de las compras de vivienda
Total 12 meses: 72.688 viviendas
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El mercado de costa muy dependiente del cliente extranjero Preocupación por el impacto de la depreciación de la libra tras el Brexit
Alicante y Málaga concentran el 38% de las compras de extranjeros
Los británicos efectuaron 9.959 compraventas de viviendas (+43,6%) en 2015; el Brexit podría tener un impacto negativo sobre el mercado, en particular en las CCAA donde su peso es mayor.
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Murcia es la CCAA más expuesta al cliente británico
La Com. Valenciana y Andalucía concentran el 63,7% de sus compraventas
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Tras el posicionamiento de las sociedades inmobiliarias en los años previos
La demanda particular recupera protagonismo
No obstante, los inversores continúan contribuyendo a revitalizar el mercado en las zonas turísticas, Cataluña y Madrid.
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La contratación hipotecaria acumula 25 meses al alza
Aumenta el porcentaje de compras con financiación hipotecaria
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Desigual grado de financiación a nivel geográfico
Las zonas con más inversión extranjera y demanda turística muestran el menor porcentaje de compras financiadas
En la Com. Valenciana tan sólo la mitad de las compraventas se corresponden con una hipoteca.
% de hipotecas sobre transacciones
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La financiación a los hogares para compra de viviendas se dinamiza
Pese a lo cual prosigue la contracción del saldo vivo
Entre enero y julio de 2016 el 20,9% de las nuevas operaciones de cto. vivienda a los hogares fueron renegociaciones. En dicho período se concedieron 23.780 millones de euros, con un incremento interanual del 19,3%; sin renegociaciones el crecimiento habría sido del 23,9%.
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Todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman
Reduciéndose el número de operaciones vivas
No obstante, el gap entre número de hipotecas canceladas y contratadas se está reduciendo y estimamos que a mediados de 2017 la contratación de nuevas hipotecas superará las cancelaciones.
425.000
313.000 300.000
470.000
340.000 320.000
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El ajuste de precios español fue uno de los más acusados del entorno
Iniciando, a partir de 2014, un paulatino repunte
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La dinamización de la demanda empuja al alza los precios
Aunque los crecimientos difieren según los diversos índices de precios
1.492,4
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Mientras prosigue la disparidad geográfica
Las islas acumulan el mayor repunte de precios desde mínimos
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El repunte de precios en islas y costa med. duplica el de ciudades
Por la presión de la demanda extranjera
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El crecimiento abarca ya todos los tipos de ubicaciones
Pero en las grandes urbes y sus coronas el proceso está más avanzado
Crecimiento de la demanda y de precios
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Se vuelve a retomar la actividad promotora
El ritmo de promoción se acerca a las 60.000 viviendas anuales
La asociación de promotores APCE eleva su previsión a 80.000 nuevas casas en 2016 y 150.000 en 2017.
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Con diferencias geográficas
Mayor reactivación en Madrid, Baleares y Costa Mediterránea
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La promoción estimula el mercado de suelo urbano
Particularmente en los municipios de mayor tamaño
El 21% de las transacciones se efectuaron en municipios de más de 50.000 habitantes, segmento que anotó un crecimiento de precios del 1,4% interanual.
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Y la financiación a la construcción residencial también repunta
Aunque prosigue el proceso de ajuste de su saldo vivo
En 2015 la financiación a la construcción residencial (según Notarios) fue de 2.141 millones de euros, un 79% más que en 2014, pero apenas el 4,4% de la que se concedía en 2007.
-63,6%
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Intensa creación de empleo (un millón en dos años).
Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal.
Caídas salariales en los tramos de edad más joven
Clima de confianza de los hogares.
Desapalancamiento de los hogares y caída de la carga de la deuda
Mejora de las condiciones de financiación.
Condicionantes generales:
La accesibilidad a la vivienda reduce el ritmo de mejora.
El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas.
Debilitamiento del proceso de creación de hogares.
Descenso de la población por saldo vegetativo y migratorio negativo .
Factores endógenos:
Los condicionantes de la demanda continúan mejorando
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El mercado laboral mantiene su buen tono
Y la tasa de paro se reduce a niveles de 2010
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La creación de empleo, clave en la recuperación de la demanda
La demanda toma mayor dinamismo en las CCAA con mayor creación de empleo
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La renta de los hogares avanza por el empleo y la rebaja fiscal
El mayor deterioro de las rentas salariales se ha producido en el segmento de edad joven, principal
demandante de primera vivienda
Pero la remuneración por asalariado se mantiene muy baja
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23,1 años
Se relajan las condiciones de financiación
63,9%
2,01%
Plazos y LTV repuntan, con unos tipos muy bajos
2 p.p.
La contratación hipotecaria a tipo de interés fijo gana peso; en el 2T.16 el 20,6% de las nuevas hipotecas se
firmaron a tipo fijo (9,8% al 1T.16).
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Ligero descenso del esfuerzo para adquirir una vivienda
La mejora de las condiciones financieras compensa el encarecimiento de la vivienda
6,5
32,2%
El esfuerzo se sitúa en niveles del año 2000, sin embargo, en dicho año, las deducciones fiscales reducían el
porcentaje final de ingresos destinados al pago de una hipoteca al 23%.
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Aumenta el atractivo de la vivienda como opción de inversión
En los últimos 12 meses la rentabilidad media de la vivienda ha sido del 9,3%.
Ante la baja rentabilidad y elevada volatilidad de inversiones alternativas
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Prosigue el desapalancamiento de los hogares Y el descenso del pago de intereses por la deuda
Desde máximos, la deuda de los hogares ha disminuido en 17,6 p.p.; de ellos, 11,7 p.p. se deben al descenso de la deuda por adquisición de vivienda.
84,0%
62,9% 66,4%
51,2%
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El stock de vivienda disminuyó en 2015 por sexto año consecutivo
La recuperación de la demanda de vivienda nueva acelerará el ajuste este año
Se venden más viviendas de las que se acaban. Se reduce stock
Aumenta el stock
Se estima que el número de viviendas invendibles (mala localización o características incompatibles con su
demanda objetivo) podría superar las 150.000 unidades.
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Fuente: Min. Fomento y Bankia Estudios
Persiste una desigual evolución provincial En 4 provincias el stock ha retrocedido a niveles de 2004
Stock relativo en 2015 Stock sobre parque total de viviendas en 2015
Castellón, Toledo, Almería, La Rioja, Ciudad Real y Lérida mantienen los stocks relativos más elevados.
En Madrid se ha registrado un ligero aumento del stock (591 viviendas), relacionado con el repunte
constructor, pero su stock relativo es muy reducido.
Evolución del Stock en 2015
+4%
+1,4%
Zona con un stock equivalente al nivel en 2004, previo a la burbuja del sector.
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61.000 hogares de media anual
La mejora de la situación económica y del empleo ha sustentado cierta reanimación de la creación de hogares tras el mínimo de 2013. Sin embargo, una vez afloren los hogares que postergaron su emancipación por la crisis, las proyecciones demográficas apuntan a un intenso debilitamiento del proceso, con significativas diferencias por CC.AA.
Y sus proyecciones a largo plazo son incluso inferiores
La creación de hogares se mantiene débil
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A medio plazo, las necesidades de vivienda irán reduciéndose
Las proyecciones de población remarcan dos aspectos clave: por un lado, una reducción de la población -por la emigración y el descenso de la natalidad- y por otro, el envejecimiento. El grupo de población demandante de primera vivienda (25-34 años) se reducirá un 39% hasta 2052.
Durante 2015 se produjo el primer descenso vegetativo de la población desde 1941
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