Estudios sobre Mercado de

Vivienda en el Ecuador

Presentado por:Econ. Washington Macías Rendón

Antecedentes

• Burbuja de precios de vivienda en EEUU, España, originada por exceso de liquidez

en la economía, políticas laxas de otorgamiento de crédito.

• Preocupación de formación de burbuja en el Ecuador por crecimiento de crédito

del BIESS

Crédito para vivienda (% monto mensual)

2010 2011 2012 2013 2014p

IFIs 671.48475836

656.88895798

554.81643963

548.18718471

646.35389302

IESS/BIESS

450.15214435

634.9328 765.9595 879.927 958.226727272727

To-tal

1121.63690271

1291.82175798

1320.77593963

1428.11418471

1604.58062029273

100300500700900

1100130015001700

Monto de crédito otorgado (millonesUSD)

2011 2012 2013 2014p

-20.0%

-10.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

-2.2%

-15.5%

-1.2%

17.9%

41.0%

20.6%14.9%

8.9%15.2%

2.2%8.1%

12.4%

Variación monto otorgado

IFIs IESS/BIESS Total

Var. Promedio Anual

IFIs IESS/BIESS Total

-0,9% 20,8% 9,4%

Crédito para vivienda (# de operaciones)

2011 2012 2013 2014p

-25.0%

-20.0%

-15.0%

-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

-10.2%

-22.7%

-10.4%

3.9%

12.6% 13.7% 12.4%

7.1%

-1.3%

-6.4%

2.0%5.8%

Variación Núm. Operaciones (Vivienda)

IFIs IESS/BIESS Total

2010 2011 2012 2013 2014p

IFIs 19180 17226 13322 11942 12406

IESS/BIESS 12398 13957 15867 17836 19108.3636363636

Total 31578 31183 29189 29778 31514.3636363636

2500

7500

12500

17500

22500

27500

32500

Número de Operaciones (Vivienda) Var. Promedio Anual

IFIs IESS/BIESS Total

-10,3% 11,4% -0,1%

Burbuja de precios

Situación en la que las excesivas expectativas del público por incrementos futuros en el precio, causan

que los precios estén elevados temporalmente(Case y Shiller, 2003)

En tales circunstancias, las expectativas de los agentes sobre incrementos futuros en los precios de los activos

no tienen explicación en factores que determinan la oferta y la demanda del activo

(Stiglitz, 1990; García-Montalvo, 2008)

Resultados de estudios

1. Estudio a nivel macro2. Estudio por zonas en Guayaquil

Precios a nivel macro

• Precio se aproxima con:crédito promedio / % crédito a valor de vivienda

Resultados• Precio ha crecido alrededor del 6,24% anual (2008-

2014) crecimiento real de 1,68% anual.• Crecimiento de precio se explica en 94% por

movimientos de variables fundamentales:Índice de actividad económica; Rentabilidad de activos alternativos; Costos de mano de obra; IPC de la construcción

• No hay evidencia de burbuja de precios

Precios por zona en Guayaquil

• Estudio de la relación Precio/Alquiler anual (PER, Price to Earnings Ratio)– Indicador de sub/sobre valoración de vivienda– Años en recuperar la inversión

• 1/PER indicador de rentabilidad por alquiler• Criterios Global Property Guide:

PER Rentabilidad por alquiler (1/PER)

Valoración

5 – 12,5 20 – 8 % Subvalorado12,5 – 25 8 – 4 % Normal25 – 50 4 – 2 % Sobrevalorado

Precios por zona en Guayaquil

Figura 1. PER de países latinoamericanos (a octubre 2013)

Fuente: www.globalpropertyguide.com/Latin-America/price-rent-ratio

En épocas de burbuja, el PER en EEUU y España fue

alrededor de 29

Resultados: Guayaquil• Estudio de fuentes primarias (propietarios, inmobiliarias)• n=507 viviendas; 262 venta, 245 alquiler

Urdesa+

VíaCosta

Gar/Alb/Sa

u

Ceibos+

VíaSam

bo.

LFC/Sa

litre

Term

-Pascuale

s

Promedio

0.02.04.06.08.0

10.012.014.016.018.0

$0

$200

$400

$600

$800

$1,000

$1,200

$1,400

9.0 10.1 10.4 10.6 12.3 14.3 16.6 11.5

$654$768

$471

$755

$1,301

$668 $726 $756

PER Precio/m2 (US$)

Resultados: Guayaquil

ZonasPrecio/m2

(US$) PER

Rentabilidad bruta

(r=1/PER)*Ceibos+ 754,94 10,6 9,4%Gar/Alb/Sau 470,96 10,4 9,6%LFC/Salitre 667,98 14,3 7,0%Term-Pascuales 726,08 16,6 6,0%Urdesa+ 653,96 9,0 11,1%VíaCosta 768,05 10,1 9,9%VíaSambo. 1301,48 12,3 8,1%Total 756,25 11,5 8,7%

Conclusiones

• El crédito para vivienda ha crecido, con el BIESS como actor principal

• Hay crecimiento de precio de vivienda, 1,7% anual por encima de la inflación

• Crecimiento justificado por fundamentales, no por expectativas exageradas

• PER en Guayaquil y Quito en niveles bajos comparados con otros países– Urdesa y Terminal-Pascuales, las más y menos rentables de

Guayaquil, según PER. • Conclusión: la mayor liquidez no ha generado burbuja

de precios

• Fuentes: trabajos de titulación dirigidos en ESPOL, término II, 2014-2015

• Comentarios y/o sugerencias:wamacias@espol.edu.ec