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Jurisprudencia Civil

66 ISSN: 1812-9587 / DICIEMBRE 2016 / Nº 219 / DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA

��BASE LEGAL

Constitución Política: arts. 7 y 139 inc. 3.Código Civil: arts. 923, 938, 941, 942 y 943.Código Procesal Civil: arts. I, VIII y VII del T.P, 122, 327 y 427.

�/FALLO DE REFERENCIA

“La accesión de propiedad por edificación de mala fe en terreno ajeno, tiene dos elementos objetivos consistentes en que, el propietario del bien puede optar alternativamente por exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor, y, por otro lado, exige que se pruebe la mala fe del invasor que ha edificado” (Cas. Nº 1006-1996-Callao).

�" PALABRAS CLAVE

Accesión / Propiedad / Inscripción / Titularidad / Terreno / Buena fe / Mala fe

Lima, siete de abril de dos mil dieciséis.

CAS. Nº 156-2015-CALLAO

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

DOBLE TITULARIDAD DE UN TERRENO IMPIDE ACCESIÓN DE LA EDIFICACIÓN CONSTRUIDA SOBRE ESTE

TEMA RELEVANTE

Al existir dos títulos de propiedad sobre un mismo bien inscrito en los Registros Públicos, se hace jurídicamente imposible amparar la presente demanda que tiene como pretensión la accesión de la construcción en un terreno ajeno, pues previamente debe dilucidarse la nulidad del título registral de los demandados.

Vista la causa número 156-2015, en audiencia pública de la fecha, oídos los informes orales y producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia.

I. MATERIA DEL RECURSO

Que se trata de los recursos de casación interpues-tos por la Sucesión de Carlos Sánchez Manrique, a fojas seiscientos sesenta y tres, contra la sentencia de segunda instancia de fecha diecinueve de agosto de dos mil catorce, de fojas seiscientos cuarenta y dos, expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia del Callao, que revoca la sentencia apelada de fecha veinticuatro de junio de dos mil trece, de fojas quinientos cuarenta y dos, que declara fundada la demanda; y, reformándola la declara improcedente.

II. ANTECEDENTES

Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incu-rrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones.

1. Demanda

Por escrito de fojas sesenta y dos, Carlos Sánchez Manrique y Aida Tavella Zencovich interponen demanda contra David Saúl Alva Chacón solici-tando, como pretensión principal, que se les declare propietarios por accesión de la edificación cons-truida de mala fe, sin obligación de pagar el valor

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DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA / Nº 219 / DICIEMBRE 2016 / ISSN: 1812-9587 67

de la edificación existente sobre el terreno de 160 m2 (conocido como Lote 34, Manzana I, de la Asocia-ción de Propietarios Las Fresas- Callao), que forma parte de un lote de terreno de mayor extensión deno-minado Lote A-6; así mismo como pretensión accesoria solicitan que se ordene el desalojo del bien;y final-mente, como pretensión subordinada, el pago del valor comercial actuali-zado a la fecha de pago del terreno de un área de 160 m2. Fundan su preten-sión en lo siguiente: 1) Que son pro-pietarios de un predio con un área de 96,777.26 m2, dentro de cuya área se ubica el terreno sublitis de 160 m2, el cual se encuentra ocupado por el demandado en forma indebida, pues la detenta sin ser propietario, sin mediar relación contractual con los recurrentes en su calidad de legítimos propietarios; 2) Que la parte deman-dada sobre el área de terreno materia de litis han levantado una edificación con absoluta mala fe, pues antes y después de haber ingresado a ocupar ilegítimamente su propiedad, cono-cía perfectamente que los demandan-tes eran propietarios y no un supuesto transferente; 3) Que la parte deman-dada conoce de su situación y con-juntamente con los demás integran-tes de la mencionada Asociación, representados por el presidente de la Junta Directiva y con el propósito de apropiarse de su propiedad interpu-sieron acciones legales para que se les declare, vía prescripción adquisi-tiva de dominio, como supuestos pro-pietarios (proceso que concluyó por abandono), demostrando con ello que ha construido a sabiendas que no era propietario, por lo tanto su construc-ción es de mala fe.

2. Contestación de la demanda

Mediante resolución de fecha ocho de junio de dos mil cuatro, de fojas setenta y nueve, se declara rebelde al demandado David Saúl Alva Chacón. Por escrito de fojas ciento noventa y tres, el litisconsorte necesario pasivo

Máximo Alva Contreras contesta la demanda y señala que: 1) En el año mil novecientos ochenta y nueve adquirió mediante contrato de com-pra venta el lote de terreno materia de litis, de su anterior propietario Inmo-biliaria Cuatro Suyos; 2) No se ha acreditado con prueba fehaciente que haya construido de mala fe, al contra-rio la mala fe es de la parte deman-dante, quien esperó varios años para que se consolide la Urbanización Las Fresas y recién reclamar el área de terreno que ocupa, siendo de aplica-ción el artículo 942 del Código Civil. Mediante resolución de fecha vein-tiocho de febrero de dos mil seis, se declara rebelde a la litisconsorte nece-saria pasiva Rufina Chacón de Alva.

3. Puntos controvertidos

Se ha establecido el siguiente punto controvertido: 1) Determinar si la parte demandante tiene el derecho a la accesión de la propiedad por edi-ficación de mala fe, sin obligación de pagar la edificación construida sobre el terreno de 160 m2 cono-cido como Lote 34, Manzana I de la denominada Asociación de Propieta-rios de la Urbanización Las Fresas, que forma parte del lote de mayor extensión, lote A-6, el que se encuen-tra inscrito en la Ficha 58965, y se declare a la sucesión de Carlos Sán-chez Manrique propietaria por acce-sión y accesoriamente en caso de que sea amparada la pretensión se ordene el desalojo del bien sublitis; 2) En el caso de no ser amparada la pre-tensión principal determinar, como pretensión subordinada, si el deman-dado se encuentra en la obligación de pagar al accionante el valor comer-cial actualizado, a la fecha del pago, el terreno sublitis y que se fije el valor del terreno en ejecución de sen-tencia previa pericia judicial, en eje-cución de sentencia.

4. Sentencia de primera instancia

Culminado el trámite correspon-diente, el juez mediante sentencia

de fojas quinientos cuarenta y dos, su fecha veinticuatro de junio de dos mil trece, declara infundada la pre-tensión principal de accesión de pro-piedad por edificación de mala fe en terreno ajeno sin obligación de pagar el valor de la edificación existente sobre ella; infundada la pretensión accesoria de desalojo del bien subli-tis; y fundada la pretensión subordi-nada de obligación del demandado de pagar el valor comercial actualizado a la fecha de pago del terreno sub litis; en consecuencia, ordena que los demandados cumplan con pagar a los demandantes, dicho valor comer-cial, monto que será fijado en ejecu-ción de sentencia, al considerar que: 1) La parte demandada en su recurso de fojas cuatrocientos treinta y dos, señala haber adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva presen-tada por los pobladores de la Asocia-ción de Propietarios de la Urbaniza-ción Las Fresas; sin embargo, dicho procedimiento administrativo ha sido cuestionado vía oposición, la que ha sido declarada infundada, por ende, la situación de la propiedad del pre-dio a favor de los accionantes resulta incólume, por lo que no corresponde a este sino hacer efectivas las accio-nes que emanan de los atributos que le son inherentes; 2) Se ha demos-trado la propiedad del terreno por parte del demandante, y la buena fe de la demandada, al efectuar la edifi-cación de la construcción, por ende, la pretensión principal de accesión de la propiedad por edificación de mala fe en terreno ajeno, no puede prosperar; 3) Conforme a los medios probatorios valorados en el proceso, se ha acreditado la propiedad del terreno a favor de la parte deman-dante, por lo que la edificación en el inmueble por parte de la demanda, en terreno que no es de su propiedad, configura un caso de accesión como modo de adquisición de la propiedad de una cosa ajena, por el cual el pro-pietario de un bien hace suyo lo que se le une o incorpora; tratándose en

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este caso de una accesión artificial o industrial; que, habiendo demostrado la buena fe del demandado al edificar en terreno ajeno, debe ampararse la pretensión subordinada consistente en obligar al demandado a pagar el valor comercial actualizado a la fecha de pago del terreno, estando a la ubi-cación gráfica que registra el referido inmueble en el ámbito de la Ficha N° 58965, debiendo fijarse dicho valor en ejecución de sentencia, pre-via pericia judicial; 4) En relación fáctica establecida en autos, resulta aplicable el segundo caso regulado por el artículo 941 del Código Civil, por el cual el invasor paga aquello que fuere suficiente para no aprove-charse del patrimonio ajeno (dueño del suelo), norma que se enmarca en el Derecho moderno que no admite el derecho de destruir, que corres-ponde a la pasada concepción indivi-dualista de la propiedad.

5. Fundamentos de la apelación

Mediante escrito de fojas quinien-tos sesenta y dos, el demandado Máximo Alva Contreras interpone recurso de apelación contra la sen-tencia de primera instancia y denun-cia como agravio que el extremo de

la sentencia que declara fundada la pretensión subordinada afecta su derecho a la debida valoración de las pruebas, toda vez que el juzgador no ha apreciado razonadamente el mate-rial probatorio ofrecido por su parte, inobservado el principio de unidad del material probatorio, pues los medios probatorios forman una uni-dad y que como tales, deben ser exa-minados y valorados en forma con-junta, confrontando los medios de prueba, puntualizando su concordan-cia o discordancia, para finalmente concluir sobre el convencimiento de que a partir de ella se forma, nada de esto se ha hecho en la sentencia que es materia de impugnación; por con-siguiente, se ha infringido el debido proceso.

6. Sentencia de vista

Los Jueces Superiores de la Sala Civil Permanente de la Corte Supe-rior de Justicia del Callao expiden la sentencia de vista de fecha dieci-nueve de agosto de dos mil catorce, de fojas seiscientos cuarenta y dos, que revoca la sentencia apelada solo en el extremo que declara fundada la pretensión subordinada; y, reformán-dola la declara improcedente. Fun-dan su decisión en que ambas partes alegan ostentar un derecho de pro-piedad sobre el mismo inmueble, la demandante alega tener su derecho inscrito y los demandados señalan haberlo adquirido por prescripción adquisitiva de dominio declarado por la Municipalidad Provincial del Callao, el cual se encuentra con medida cautelar de no innovar, hasta que se resuelva el proceso conten-cioso administrativo iniciado por los demandantes; que siendo ello así, la calidad de propietario del inmue-ble no es clara ni exclusiva a favor de la parte demandante, ya que su derecho se encuentra en discusión con el derecho inscrito que ostentan los demandados y estando a que el objeto del presente proceso no es diri-mir el mejor derecho de propiedad

que ostentan sobre el terreno subli-tis, sino únicamente declarar si pro-cede o no la accesión peticionada, para lo cual el derecho de propie-dad de quien demanda debe encon-trarse fuera de toda discusión, por lo que, emitir un pronunciamiento dentro de dicho contexto, significa-ría implícitamente otorgar un mejor derecho de propiedad a una de las partes procesales, lo que no es propio en este proceso; en consecuencia, no habiendo la parte demandante acre-ditado su derecho de propiedad de manera clara y exclusiva a su favor, y al existir títulos de propiedad inscri-tos sobre el mismo bien, no es posi-ble amparar la demanda.

III. RECURSO DE CASACIÓN

Esta Sala Suprema, mediante resolu-ción de fecha veintisiete de mayo de dos mil quince, que obra en el cua-derno de casación, ha declarado pro-cedente el recurso de casación inter-puesto por la demandante Sucesión Carlos Sánchez Manrique, por la siguiente causal: A. Infracción nor-mativa de los artículos I y VIII del Título Preliminar del Código Proce-sal Civil. Señala que, si bien existe declaración de propiedad a favor del demandado, debe considerarse que esta no se encuentra firme y que la situación de hecho descrita en la demanda en el sentido de la condi-ción de propietarios que ostentan los demandantes no se ha desvirtuado, pues la declaración administrativa de propiedad por prescripción adquisi-tiva de dominio a favor del deman-dado está siendo cuestionada judi-cialmente, por lo que tal derecho de propiedad sobre el bien no se encuen-tra resuelto definitivamente en el Poder Judicial; que la declaración efectuada por la autoridad adminis-trativa no es definitiva, por lo tanto no es exclusiva, excluyente ni oponi-ble a su parte. B. Infracción norma-tiva del artículo VII del Título Pre-liminar del Código Procesal Civil. Indica que la Partida Nº 70353636

Conforme a los medios proba-torios valorados en el proceso, se ha acreditado la propiedad del terreno a favor de la parte demandante, por lo que la edifi-cación en el inmueble por parte de la demandada en terreno que no es de su propiedad configura un caso de accesión como modo de adquisición de la propiedad de una cosa ajena, por el cual el pro-pietario de un bien hace suyo lo que se le une o incorpora; tratán-dose en este caso de una acce-sión artificial o industrial.

El juez dice:



se independiza en la Ficha N° 58965, con la cual, la demandada prueba su derecho de propiedad; que la inde-pendización efectuada por la Muni-cipalidad Provincial del Callao, en mérito de las Resoluciones Geren-ciales N° 141 y 3008-2009-MPC-GGAH, expedidas en el procedi-miento de prescripción adquisitiva de dominio a favor de los demanda-dos, viene siendo impugnada judi-cialmente, conforme al artículo 148 de la Constitución Política del Perú y dentro de los plazos establecidos en el Decreto Supremo N° 013-2008-JUS, que aprueba el Texto único Ordenado de la Ley N° 27584.

IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE

Que, la materia jurídica en debate en el presente proceso, se centra en determinar si procede o no la acce-sión solicitada.

V. FUNDAMENTOS DE ESTA SU- PREMA SALA

Primero.- Ante todo, en materia de casación es factible ejercer el con-trol de las decisiones jurisdicciona-les, para determinar si en ellas se han infringido o no las normas que garantizan el derecho al debido pro-ceso, tomándose en consideración que este supone el cumplimiento de los principios y de las garantías que regulan el proceso como instrumento judicial, cautelando sobre el ejercicio del derecho de defensa de las partes en litigio.

Segundo.- Que, el artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú establece como principio y derecho de la función jurisdiccional la observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional efectiva. Al respecto, el Tribunal Constitucional ha señalado que: “3. El artículo 139, inciso 3), de la Constitución esta-blece como derecho de todo justicia-ble y principio de la función juris-diccional la observancia del debido

proceso. Dicho atributo, a tenor de lo que establece nuestra jurisprudencia, admite dos dimensiones; una formal o procedimental y otra de carácter sustantivo o material. Mientras que en la primera de las señaladas está concebido como un derecho conti-nente que abarca diversas garantías y reglas que garantizan un estándar de participación justa o debida durante la secuela o desarrollo de todo tipo de procedimiento (sea este judicial, administrativo, corporativo particu-lar o de cualquier otra índole), en la segunda de sus dimensiones exige que los pronunciamientos o resolu-ciones con los que se pone término a todo tipo de proceso respondan a un referente mínimo de justicia o razo-nabilidad, determinado con sujeción a su respeto por los derechos y valo-res constitucionales. 4. El debido proceso dentro de la perspectiva for-mal, cuya afectación se invoca en el presente caso, comprende un reper-torio de derechos que forman parte de su contenido esencial, entre ellos, el derecho al juez natural, el derecho al procedimiento preestablecido, el derecho de defensa, el derecho a la pluralidad de instancias, el derecho a la motivación de las resoluciones, el derecho a los medios de prueba, el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, etc. La sola inobservancia de cualquiera de estas reglas, como de otras que forman parte del citado contenido, convierte el proceso en irregular legitimando con ello el con-trol constitucional”.

Tercero.- Que, respecto a la propie-dad, el artículo 70 de la Constitución Política del Perú establece que: El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclu-sivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pública. Por su parte el Código Civil en su artículo 923 define que la propiedad es: El

poder jurídico que permite usar, dis-frutar y reivindicar un bien. Al res-pecto, el Tribunal Constitucional señala que: “2. El derecho de propie-dad es un derecho fundamental que guarda una estrecha relación con la libertad personal, pues a través de él se expresa la libertad económica que tiene toda persona en el Estado social y democrático de derecho. El dere-cho de propiedad garantiza la exis-tencia e integridad de la propiedad (corporal o incorporal) para el pro-pietario, así como la participación del propietario en la organización y el desarrollo de un sistema econó-mico-social. De ahí que en el artículo 70 de la Constitución se reconozca que el ‘derecho de propiedad es inviolable’ y que el ‘Estado lo garan-tiza’. 3. Por ello, el derecho de pro-piedad faculta a su titular para usar, gozar, explotar y disponer de ella, siempre y cuando, a través de su uso, se realice la función social que le es propia. De ahí que el artículo 70 de la Constitución precise que el derecho de propiedad se ‘ejerce en armonía con el bien común’. Y no solo esto; además, incluye el derecho de defen-der la propiedad contra todo acto que tenga efectos de privación en la integridad de los bienes protegi-dos. 4. En este orden de ideas, como ya este Tribunal lo ha señalado en la sentencia recaída en el Expediente Nº 05614-2007-PA/TC, el derecho de propiedad se caracteriza, entre otras cosas, por ser: a) un derecho pleno, en el sentido de que le con-fiere a su titular un conjunto amplio de atribuciones que puede ejercer autónomamente dentro de los límites impuestos por el ordenamiento jurí-dico y los derechos ajenos; y, b) un derecho irrevocable, en el sentido de reconocer que su extinción o trans-misión depende de la propia volun-tad del titular y no de la realización de una causa extraña o del solo que-rer de un tercero, salvo las excepcio-nes que prevé expresamente la Cons-titución Política. 5. En consecuencia,



el goce y ejercicio del derecho de propiedad solo puede verse restrin-gido en los siguientes supuestos: a) estar establecidas por ley; b) ser necesarias; c) ser proporcionales, y d) hacerse con el fin de lograr un objetivo legítimo en una sociedad democrática. En conclusión, el dere-cho de propiedad solamente puede ser materia de restricciones por las causas y finalidades señaladas en la propia Constitución”.

Cuarto.- Que, en esa misma línea de argumentación se tiene que el artículo 938 del Código Civil define que el propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere mate-rialmente a él. Al respecto, Gonzales Barrón señala que: “El art. 938 C.C. define a esta figura como un modo adquisitivo de la propiedad, consis-tente en la atribución al propietario de un bien, de todo aquello que se le une o adhiere materialmente a este. Por tanto, el presupuesto de la acce-sión es la existencia de dos bienes, uno de los cuales tendrá el carácter de ‘principal’, y el otro de ‘accesorio’, siendo este último el que se adhiere en el primero”.

Quinto.- Que, se procede a analizar las denuncias contenidas en los acá-pites A y B, las cuales tienen como sustento que si bien existe declara-ción de propiedad por la autoridad administrativa a favor del deman-dado, esta no es definitiva, puesto que las resoluciones gerenciales

expedidas en el procedimiento de prescripción adquisitiva de domi-nio vienen siendo impugnadas judicialmente.

Sexto.- Que, al respecto, revisados los autos, se aprecia que a fojas quinien-tos cincuenta y nueve, obra la Partida Nº 70353636, donde consta la inscrip-ción registral del título de propiedad por prescripción adquisitiva de domi-nio a favor de los señores Máximo Alva Contreras y Rufina Chacón de Alva, el cual se encuentra con medida cautelar de no innovar, hasta que se resuelva el proceso contencioso admi-nistrativo iniciado por los demandan-tes. De otro lado, a fojas tres, obra la copia literal de dominio de la Ficha Nº 58965 del Registro de la Propiedad Inmueble del Callo, donde consta que el demandante Carlos Sánchez Man-rique y su esposa Aída Tavella Zen-covich son propietarios de un terreno con un área de 96,777.00 m2, den-tro del cual se encuentra el inmueble materia de litis.

Sétimo.- Que, estando a lo expuesto, se advierte que si bien existe una medida cautelar contra la inscrip-ción registral de la propiedad de los demandados, ello no es suficiente para negar la validez de dicha ins-cripción, toda vez que los efectos de la medida cautelar no son definitivos 4 y la inscripción registral solo puede dejarse sin efecto por mandato judi-cial, conforme lo prevé el artículo 2013 del Código Civil.

Octavo.- Que, siendo así y al exis-tir dos títulos de propiedad sobre el mismo bien, resulta jurídica-mente imposible amparar la pre-sente demanda, cuya pretensión es la declaración de propiedad de la cons-trucción en terreno ajeno, lo que por el momento no es posible determi-nar, pues corresponde previamente dilucidar la nulidad del título regis-tral de la parte demandada; por con-siguiente, resulta evidente que la parte demandante carece de interés

para obrar; por lo tanto, debe decla-rarse improcedente la demanda, a tenor de lo previsto en el artículo 427 inciso 2 del Código Procesal Civil.

Noveno.- Que, por los fundamen-tos expuestos, se concluye que la sentencia expedida por la instancia de mérito sí cumple con las forma-lidades previstas en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú, así como el artículo 122 del Código Procesal Civil, motivo por el cual dicha resolución no se encuen-tra afectada de nulidad; en conse-cuencia, el recurso de casación inter-puesto por la parte demandante debe ser declarado infundado en todos sus extremos, en aplicación de lo pre-visto en el artículo 397 del Código Procesal Civil.

VI. DECISIÓN

A) Estando a tales consideraciones, esta Sala Suprema, en aplica-ción de lo previsto en el artículo 397 del Código Procesal Civil: Declara: INFUNDADO e l recurso de casación interpuesto por la sucesión de Carlos Sán-chez Manrique, a fojas seiscien-tos sesenta y tres; en consecuen-cia NO CASARON la sentencia de vista de fecha diecinueve de agosto de dos mil catorce, de fojas seiscientos cuarenta y dos.

B) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvie-ron; en los seguidos por la suce-sión de Carlos Sánchez Manri-que y Máximo Alva Contreras y otros, sobre Accesión y otros. Interviene como ponente la señora Juez Supremo del Carpio Rodríguez.

SS. TELLO GILARDI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ, RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CALDERÓN PUERTAS, DE LA BARRA BARRERA

El goce y ejercicio del derecho de propiedad solo puede verse res-tringido en los siguientes supues-tos: a) estar establecidas por ley; b) ser necesarias; c) ser propor-cionales; y d) hacerse con el fin de lograr un objetivo legítimo en una sociedad democrática.

La Corte Suprema dice:La Corte Suprema



COMENTARIO

Puntos críticos en torno a la accesiónpor edificaciones. Una oportunidad perdida de la Corte Suprema

Manuel Alejandro CHAPARRO CARBAJAL*

Mediante la Casación N° 156-2015-Callao, nuestra Corte Suprema ha declarado que constituye presu-puesto para el proceso de accesión por edifi cación en suelo ajeno, el requisito de una propiedad cierta, puesto que si hubiera dos títulos de propiedad sobre un mismo bien resultaría paradójico amparar una demanda por ese sentido. En conse-cuencia, indica que no puede haber nulidad de la sentencia venia en grado, y comparte el mismo crite-rio expuesto por los jueces superio-res, en efecto, se menciona que en un proceso de accesión de una edi-fi cación, el derecho de propiedad debe encontrarse fuera de discu-sión, es decir, vendría ser el cambio de un proceso de accesión por uno de “mejor de derecho de propiedad”.

Razones más o razones menos, de una u otra manera queda siempre la sensación de que se pudo haber desa-rrollado algo más, la solución propuesta por nuestra máxima judicatura es correcta, sin embargo, hubiera sido mejor si nuestra Corte se pronunciara en algu-nos temas, donde su intervención es necesaria, ya que la determinación del juez permitiría orientar el desa-rrollo de sentencias con un criterio unifi cador sobre

el tema de la accesión. El análisis de estas y otras cuestiones respectivas a la construcción de una edifi -cación sobre un suelo ajeno, al cual se centra nues-tra presente investigación, pueda no abordarse con

rigurosidad lógica y jurídica, debido a los límites de espacio que deben ser respetados al momento de elabo-rar un comentario de jurisprudencia. Sin embargo, ello no será óbice para exponer nuestros puntos de vista.

Se entiende por accesión, instituto regulado en el artículo 938 del Código Civil, como un modo de adquisición originario de la propiedad, por el cual un propietario tiene el derecho de que un bien se una o se adhiera material-mente al bien perteneciente de este. Esto presupone la existencia de dos

bienes, uno de carácter principal y otro accesorio, siendo este el que se una materialmente al bien princi-pal1, sin embargo puede presentarse la siguiente inte-rrogante, que no fue tomado en cuenta en la presente sentencia: ¿cómo determino cuál de los bienes es principal?, ¿qué pasa si la edifi cación vale más que el precio del suelo? e incluso la demolición del bien prin-cipal puede conllevar situaciones funestas y peligro-sas para la sociedad. En ese sentido tomamos partido2,

* Asistente de cátedra de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro Principal del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario de la misma casa de estudios.

1 GONZALES BARRÓN, Gunter. Derechos Reales. Jurista Editores. Lima. 2005, p. 637.2 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José. Curso de Derechos Reales: Propiedad y Posesión. Tomo I. 1a edición, Cívitas, Madrid, 1986,

pp. 135.

“Considero que los jueces supre-mos debieron dilucidar la titula-ridad sobre el bien y así poder determinar si procedía o no la accesión, puesto que si la acce-sión no se encuentra dentro del proceso sumarísimo o abreviado, en su defecto debe acudirse a un proceso de conocimien-to para una mayor aprehen-sión y resolver de mejor ma-nera.



que el criterio de determinación del bien principal debe tomar en cuenta el valor de las cosas unidas, su destino económico y la función social de la propiedad.

Si bien la Corte indica la definición, considero que también debió señalar la finalidad de la accesión, el cual es un sistema de resolución de la incertidumbre jurídica de aquellos bienes que se unen materialmente de forma inseparable, estos tienen distintos dueños, originando que la solución sea la tutela del bien prin-cipal, el reconocimiento de la acción restitutoria del bien accesorio y la indemnización que se debe pagar por el bien absorbido3.

La manera como se acciona la restitución depende de criterios, estos son la buena4 o mala fe5 del construc-tor o la mala fe del propietario del suelo6, es decir, en unos ámbitos el derecho o la obligación de resti-tuir va depender de la buena o mala fe que puedan tener las partes en conflicto, que en el presente caso, hubiera sido oportuno para nuestra judicatura pro-nunciarse sobre esos temas, en efecto, la comproba-ción de la buena fe pueda llevar situaciones espino-sas, como las siguientes inquietudes: ¿La carga de la prueba depende de quien lo alega, sin embargo que me demuestra que mi contraparte no tuvo mala fe, es decir si el constructor es de mala fe entonces el dueño del suelo es de buena fe?, ¿importa hablar de inversión de la carga de la prueba en este tipo de procesos?, ¿tiene un sentido hablar del artículo 2012 del CC en mate-ria de buena fe registral?; ¿qué pasa si la construc-ción de la edificación es mucho antes la inscripción del terreno, el constructor es de mala fe?. Por nuestra parte creemos que estas inquietudes debían haber sido abordadas en la presente sentencia, tal como lo hizo en una ocasión anterior en la Cas. Nº 1174-2007-Lima.

No escapa de vista la objeción que emite el juzgado superior al mencionar que al haber dos títulos de pro-piedad sobre el inmueble (referido al suelo), no se podría dirimir el asunto, puesto que implicaría hablar de un proceso de mejor derecho de propiedad, y no el de accesión. Hay que entender que el proceso de mejor derecho de propiedad tiene como única finali-dad obtener una declaración de que el accionante es el verdadero propietario, por tanto, no se procura la res-titución del bien a favor del propietario no poseedor como si ocurre en la reivindicación7.

En consonancia con esto último, la Corte Suprema indica que un proceso de reivindicación también se puede determinar el mejor derecho de propiedad cuando ambas partes alegan tener título sobre el bien8. Esto sucede porque en un proceso de reivindicación implica un examen del derecho de propiedad del accio-nante, y también la característica de ser un proceso de conocimiento y de igual manera que el mejor dere-cho de propiedad; sin embargo considero que los jue-ces supremos debieron dilucidar la titularidad sobre el bien y así poder determinar si procedía o no la acce-sión, puesto que si la accesión no se encuentra den-tro del proceso sumarísimo o abreviado, en su defecto debe acudirse a un proceso de conocimiento para una mayor aprehensión y resolver de mejor manera.

Si bien la Corte Suprema precisó que el derecho de propiedad debe ser cierto y no estar sujeto a cuestio-nes judiciales o administrativas en un proceso de acce-sión, considero que también había temas pendientes, por lo que sí era necesario la intervención del juez para que tome criterios y permita dirigir a sentencias predecibles y justas para esta comunidad de las cua-les somos parte.

3 Ibíd, pp. 134.4 Artículo 941 del Código Civil: “Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edi-

ficado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno”.

5 Artículo 942: “Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial actual del terreno.

6 Artículo 943: “Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjui-cio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso, la demolición es de cargo del invasor.

7 Cas. Nº 2937-2011-Arequipa.8 Cas. Nº 602-1998-Tacna.

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