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Con las leyes 17.711y 17.801se adopta. a nivel nacional. un siste­ma de registración que es producto de muchos años de experiencia. na­cional y extranjera y de profundos estudios y consultas sobre el tema.Ambas comenzaron a regir el primero de julio de 1968.dando solución.entre otros, al problema de la inconstitucionalidad de los registros y de

No es tarea fácil cumplir con los tres requisitos mencionadossi noexiste una mecánica de acción adecuada.Vélez Sársfield en la nota alartículo 3203 se refiere a la dificultad de legislar sobre la reglstraciónde los derechos reales. optando por reglar sólo la inscripción de hipo­tecas, •hasta que la experiencia y el ejemplo de otras naciones, nos en­señen los medios de salvar las dificultades del sistema de inscripciónde todos los títulos que hemos mencionado".

Todo ciudadano que recurre al Registro de la Propiedad Inmuebleya sea porque ha adquirido un bien o porque necesita embargar los deun deudor moroso o simplemente para informarse sobre algún asunto desu interés. tiene derecho a exigir exactitud en la Información requerida.agilidad del trámite y protección registral.

La gran importancia que las transacciones inmobiliarias han adqui­rido en los últimos decenios. exigen un sistema de reglstración efectivo.rápido y seguro.

Introducción.

SUMARIO: 1) Publicidad de las relaciones Jurfdicas: origen y necesidad; 11)Publicidad Registral Inmobiliaria en la República Argentina, a) Breve reseftade sus antecedentes, b) Legislación actual: a) Código Civil, b) Ley 17.801:Fuentes; 111)Ley Nacional 17.801: a) La calificación de los documentos re­gistrables, b) Certificaciones e informes: Publicidad Registral mecánica delbloqueo reglstral; IV) Conclusiones.

Mabel Teresa Jozarni de Abraham

Por

PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN LA REPUBLlCA ARGENTINA.

MECANICA DE LA LEY 17.801

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1) "Crotto y Cía. 611 Sparner, Raúl v. Reinaudo, Alfredo", Gám. Civ. y Como Río IV,Córdoba, mayo 8 de 1959; "Son inobjetables las normas locales que en ejerciciodel poder de pollcfa exigen la Inscripctón de las adquisiciones. de inmuebles en elA~istro de la Propiedad para oponer con éxito el derecho frente a terceros em­bargantes". J. A., 1961, 1. pág. 10, N" 95 Y 96.

"b) Como consecuencia de ro ordenado por los artículos 2505,3135,demás concordantes del Código Civil y disposiciones de la ley quecomentamos, te inscripción de los documentos por los que se constitu­yan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reates sobreInmuebles, es necesaria para su opohlbilidad a terceros y demás afeo-.tos legates.....

"e) la necesidad actual de la inscripción de los títulos en el Regis-

"a) Es complementaria del Código Civil (artículo 42) y a sus dispo­stctones quedan sujetos todos los registros inmobiliarios del país (ar­tículo 1}".

La ley 17.801de conformidad con las disposiciones del Código, or­ganiza con suma eficiencia el sistema de publicidad reqlstral, mediantelas certificaciones e informes; establece un orden de prlorldades en lasregistraciones, protegiendo a terceros interesados con el "bloqueo regis­tral": incorpora ciertos principios rectores en la materia; en definitivasienta tas bases del sistema registral Inmobiliario en nuestro país. MiguelNorberto Falbo, uno de los coautores de la misma destaca, entre otras,las siguientes características de la ley:

Artículo 2505: u La adquisición o transmisión de derechos reales so­bre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscrip­ción de los respeotivos títulos en los registros inmobiliarios de la juris­dicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no seránoponibles a terceros mientras no estén registradas".

La ley 17.711modifica el Código CiviI adaptándoloa las nuevas ne­cesidades, ordenando el siguiente texto del artículo 2505:

la exigencia de registración planteada por cierta parte de la doctrina yque diera origen a muchos juicios fallados con distintos criterios, segúnel magistrado actuante. La seguridad brindada al tráfico inmobiliario, através de la registración de las escrituras de constitución o transmisiónde derechos reales como así también de las medidas cautelares trabadassobre los inmuebles era indiscutible; ya no se podía prescindir de esteservicio brindado por el Estado, pero la ausencia de una regulación ade­cuada en- el Código,Civil. que sófo t'lisponia sobre la publicidad de lashipotecas, dificultaba en ocasiones la labor del registrador. Algunos jue­ces encuadrabanesta facultad de fíasprovlnetas d'e exigir la inscripciónde la adquisición de inmuebles en el Registro A.ela Propiedaden el ejer­cicio del poder de policía (1).

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2) Villaro, Francisco: "Blsterna Registral Argentino", clase dictada en el Seminario dede Asesoramiento Teórico-Práctico dé Derecho Registral Inmobiliario II! parte; •Apli­cación y Práctica de las Leyes"; Cita como principios registrales: Rogaoión; Espe­cialidad; Tracto Sucesivo; Prioridad; Legalidad, 11-6-71,pág. 1.

3) Falbo, Miguel N.: Curso de Derecho Reglstral Inmobiliario del Registro de la Propie­dad Inmueble Capital Federal", Cap. VII •El Registro de la Propiedad Inmueble orga­nizado por la ley nacional 17.801", Bs. As. 1971,pág. 200.

Esta ley, base de nuestro sistema registral, permite satisfacer los

Este trabajo tiene por objeto, en primer lugar, demostrar que laimportancia de la publicidad como medio para brindar seguridad a lasrelaciones jurídicas, ya fue advertida por las primeras civilizaciones queadoptaron distintas formalidades para satisfacer esta necesidad. En se­gundo término y luego de hacer una breve reseña del estado actual dela legislación inmobiliaria reqlstral argentina, comenzamosel análisis deuno de los tópicos qus más discrepancias ha originado: la calificaciónregistral, su fundamentación y alcance en la ley; luego estudiamos tressituaciones que en la doctrina y en la práctica suscitan y continúan mo­tivando serias discusiones: 1) sobre el asentimiento conyugal del ar­tículo 1277del Código Civil; 2) artículo 41 de la ley 17.801;3) califica­ción de instrumentos judiciales; fijando nuestra posición en cada caso;pasamos entonces a estudiar la mecánica de esta ley y sus consecuen­cias prácticas, determinando la efectividad de su aplicación, si de lamisma surgen conflictos, tratando de aportar, en ta' caso, las solucIonesque entendemosson más adecuadas.

Del análisis de cada tema extraemos la importancia de la funciónde la ley 17.801,Y al finalizar el trabajo a través de una enumeración,tratamos de resaltar la extensión del ámbito de su apHcación.

A través de éstos y otros enunciadosFalbo caracteriza la ley regls­tral con total claridad.

"e) ... Cuando legisla respecto a la certificación registral y reser­va de prioridad indirecta. asegura: 1) la posibilidad de realización de losnegocios inmobiliarios en el momento dinámico de su gestación ..... 2)transmitido y constituído el derecho real. queda garantizada la posibili­dad de registrarlo sin temor a oposiciones sorpresivas e imprevistas;3) Evita la posibilidad de la aparición de cargas ocultas en perjuicio delsubadquirente de buena fe" (3).

"d) Recoge y aplica de manera efectiva los principios de derechoregistral (2), e introduce adelantados procedimientos técnicos-registrales.entre ellos el del "folio real" (artículos 11 y concordantes) ... "

tro no reviste el carácter de elementos constitutivos para la trasmlslón,constitución, modificación o extinción del derecho real. Es. en cambiouna condición necesaria para que se integren todos sus efectos de opo­nibilidad a terceros y de seguridad en el tráfico".

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4) Biblia, Génesis 23, 1-20, Edlt. por Centro de Ediciones Paullnas. Madrid, año 1980,pág. 34 y 35.

5) lbíd.• Rut 4, 7, pág. 302.

• Había entonces en Israel, para ratificar las compras o cambios, elsiguiente rito: uno se quitaba su zapato y lo entregaba al otro. Tal erael modo de hacer fe en Israel" (5)

La Biblia. importantísimo documento histórico y' relIgioso, contienedesde sus comienzos ciertas reglas que los judíos debían cumplir paracelebrar algunos negocios. Así, por ejemplo en el Génesis (4) leemosque Abraham compra un campo y con él la caverna de Macpela, paraenterrar a su esposa Sara, por 400 slclos de plata -no había moneda­que eran lingotes de peso ya fijado que se pesaban en presencia de to­dos los que pasaban por la puerta de la ciudad. quienes se constituíanen testigos de la transacción sin necesidad de escritura. En Rut 4,7 en­contramos que:

Dado que el hombre es un ser social, desde sus orfgenes y paula­tinamente a través de los siglos, se ha ido agrupando en comunidadescada vez más importantes, en cuanto al número de sus integrantes y ala complejidad cada vez más acentuada de sus Instituciones. Por razo­nes de supervivencia siempre estos grupos estuvieron dirigidos por elmás fuerte o, en ocasiones, por el más inteligente. El contacto con otrosgrupos, unido a la satisfacción de nuevas necesidades creadas por lamisma evolución del ser humano. originó las relaciones de trueque demercancías. primeros pasos de la actividad mercantil; simultáneamentefueron surgiendo normas de costumbre que dictaban las conductas a se­guir en comunidad y con respecto a sus divinidades, ritos, solemnidades.etcétera; como también ciertos formulismos para las relaciones comer­ciales a efectos de dar una mayor seguridad al tráfico.

I - Publicidad de las Relaciones Jurídicas: Origen y Necesidad.

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MECANICA DE LA LEY 17.801.

Podemos decir que hoy, cien años más tarde, hemos salvado lasdificultades que el codificador mencionaba en la nota antes citada.

requerimientos de quien concurre al Registro solicitando su intervenciónbrindándole protección durante la sustanciación del trámite.

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6) Biblia, op. cit. Exodo 30, 11-13,pég. 105.7) lbíd., números 1,4~7. pág. 155.8) SALVAT, RaymundoM., "Tratado de Derecho Civil Argentino - Derechos Reales',

r- IV, Tlpgráflca Editora Ar¡entlna S.A., Ba. As., 1960, pég. 140 Y 141: p. 23, 12 Y2313.

9) LAFAILLE,Héctor, ·Curso de Derechos Reales dictado en la Facultad de Derechode la Universidad de BuenosAires", l' IV Publicidad y Sanción de loa Derechos Rea­les, Cap. XX, p. 11,Bs. Aa. 1.926,2' edlc., pág. 14.

Antes de comenzar el análisis de nuestra legislación en materiade registraclón de Inmuebles es necesario destacar que la publfcldad

B - Legislación Actual: a) ~Igo Civil.

En Entre Rros, por ley del 27 de julio de 1.824 se Impuso la oblt­gaCión de registrar los tttulos de propiedad de los campos; el 26 deabril de 1862 se creó el Departamento Topográfico y el 18 de mayo delmismo año el Registro General de Tltulos, estableciéndose mediantediversas leyes y decretos el registro de las hipotecas.

Según Lafallle, (9) en nuestro país, en época de Rivadavia se destacael Intento de reglstraclón a través del Gran Libro de Propiedad Públicaa efectos de Inscribir las transmisiones de enfiteusis: también se crea­ron registros para los solares de los pueblos de campafta y para terrenosbaldlos sin duefto y se comenzó a organizar el catastro de la provincia,punto de partida esencial para Implantar el sistema de publiCidad regls­tral.

A - Breve Resefta de sus Antecedentes.

11- Publicidad Reglstral Inmobiliaria en la Rep6b1lca Argentina.

En la Biblia no existen constancias de reglstraciones de inmuebles,pero sí de censos efectuados con cierta frecuencia, ya S88 para cobrarImpuestos (6), como para controlar la cantidad de Israelitas aptos para laguerra (7); por otra parte Salvat (8), refiriéndose a las hipotecas, dice quemientras el derecho romano no organizó un aistema de publicidad, enGrecia cada ciudad tenra un registro de hipotecas: la no Inscripción dela misma motivaba que no produjese efectos respecto de terceros.

Todas estas formas a las que apelaban para comerciar, eran nece­sarias a efectos de brindar a las transacciones un mlnímo de seguridad:al no quedar éstas registradas en ningún lugar, ni ser transcrlptas enpapel, debían recurrir a testigos u otras solemnidades; pero el objetivo"perseguido era siempre el mismo: dar seguridad al negocio a través dela publicidad y lograr asf que las transacciones fuesen conocidas por elpueblo.

)

10) Anales del Primer Congreso Internacional de Derecho Reglstral. Bs, As., 27/11 -2/12 de 1.927, 19 punto de la Declaración sobre los temas I y 11,Ss. As., páginas195 y 196.

11) MOLiNARiO. Alberto D., Curso de Derecho Reglstral Inmobiliario del Registro dela Propiedad Inmueble de Capital Federal, Cap. I "De] Derecho Reglstral y delRerecho Reglstral Inmobtllarlo", Bs. As., 1.971, pág. 15.

12) LUTHV, Wolfram. •Mecánica de la Le)! Nacional de Registros N9 17801·. Aportes. al Instituto de Derecho Registrar a las Reuniones Nacfonal1'!sde Directores deRegistros de Propiedad.P 111.añQ 1.971, Pub. del lnst, de Der. Reg. de la Univer­sidad Notarial Argentina. Cap. Fad., págs. 32 y 33

. Fue sancionada y prornulgada el 28 de junio de 1'968,siendo com­plementaria del Códtgo Civil (articulo 42:) y rige paT-alos registres de lapropiedad inmueble de todo el país. El proyecto fue elaborado por Scottiy Falbo y estaba basado en! un anteproyecto que aml.lc»&habían redactadoy que en el año 1966 fue aprobado por la 111Reunión Nacional de Direc­tores de Registros de la Propiedad celebrada en Santa Fe.

b) ley 17.801: Fuentes.

En la actualidad la base legal que articula la organización y funclo­namiento del sistema de publicidad inmobiliaria, está dada por el CódigoCivil en sus artículos 2585, 3135 y siguientes, con las modificacionesintroducidas por la ley 17.711; y por la ley 17.801. En virtud de los ar­tículos mencionados, toda" adqt:Jtsteión' Cf' transmisión' de' derechos realessobre inmuebles se perfecciona a través de la inscripción de los respec­tivos títulos en' los regJstros inmobiliarios y recién entonces son oponi­bles a terceros. Siguendo a algunos autores (12), podemos decir que elderecho real se adquiere con el título 'f la tradición --que es el modo-,requiriéndose la registración para su oponibilidad a terceros, consideran­do como tales a quienes tienen un interés legítimo y no conocen o nohan tenido la posibilidad de conocer la falta de inscripción del título.La misma ley 17.801 en el artículo 2, inciso a). al mencionar los docu,mentos que los registros deben inscribir o anotar dice: "Los que consti­tuyan ... derechos reales sobre lnrnuebles ".

Hecha esta aclaración, pasamos al estudio dé la' legislación naeío­nal sobre registración de inmuebles.

..El Derecho Registral puede ser definido como el conjunto de prin­cipios y normas que tienen por objeto reglar: los organismos estatalesencargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o dere­chos; así como también la forma como han de practicarse tales regis­traclones: y los efectos y consecuenctas jurídtcas que' derivan de és­tas". (11)

reqlstral lnmoblllarla es sólo un asp-ecto del lYéreehtJ'-Regtstra~.(16) con­siderado éste como un todo' que- comprende- los' más- dhrersos- tipos demateria reqlstrable .

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13) YILLARO, Felipe P., "Elementos de Derecho Registral Inmobiliario', «ap.)i, La Pu­blicidad Registral Inmobiliaria en el Derecho AÍ"gerltino, Fund. Eáit. NotarIal, Cole­gio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, La Plata, diciembre de 1980,páginas 27 y 28,

14) SING, José V., "Callñcaclón Registral", Ed. de la Revista del Notariado, Separatade lá Revista N9 781, Ss. As., añO H~Y3, pág. 3.

15) SeOTTl, Edgardo A., Derechb Registral tnmllbHtarlo. Modaftdad"es y efectos de lasobservaciones reglstrates; '_Cap. I ·Principlo de Le'gal1dad", Edlt. Universtdad, Bs.As., marzo de 1980, pág. 21.

16) S'fNG, José V., op. cit., pág. 7.

Esta función nace o surge d~ -sttieulo 8 de ~8 ley 17.801:

"El Registro examinln'á la legaUdadt:fé las formas extrínseces delos dóeumentos cuya lnscrlpclén se solicite, ateniéndose 1!l 10 que resul­tare de ellos y de tos asíentes respectivos".

La función calificadora registral es administrativa (16) porque es~ecut~da por un agente administrativo, se realiza cumpliendo con unprocedimiento administrativo y no constituye una función de juzga­miento sobre la sustancia de las relaciones jurídicas; por el contrario sída fijeza publteltarla a lo prexlstente.

be acuerdo a Sing, el principio de legalidad es ..Nada más y nadamenos que la regla que señala el cumplimiento de la normativa jurídicacorrespondlente, por. cada órgano o agente en ejercicio de su función".(14) La función calificadora es propia de la actividad estatal, tanto losjueces, legisladores, como los agentes de la Administración Pública an­tes de dictar sentencia, sancionar una ley o realizar cualquier acto ad­ministrativo, analizan el mismo asegurándose que reúne los requisitosnecesarios: en materia registral la caiificación se acentúa en gran me­dida por "la necesidad de que los asientos reqlstrales concuerden conla realidad jurídica externa al registro. evitando que Ingresen documen­tos carentes de validez o autenticidad". (1S)

lb ~ Le, Naciontt 17.801~a) L'a eá1fftcaefón de tos DOcumentosRegistrides.

La legislación hipotecaria española fue también una ímoortantís}ma fuente. (13)

Otras fuentes 80h fa iey 17A17-, sancltmada y promulgada el 30 deagosto de 1967,para Capital Federal y Territorios Nactonates: éf decretoley 11.643/63 de la Provincia de Buenos Aires, ratificado por ley 6.736,el cual producto también de Scotti y Falbo, incfuye los prlnelples de cer­tlflcaclén con reserva de priortdad; especialidad, la técnica del folfo real,el tracto sueestvo, etcétera, que fueron reproducidos en la norma queestarnos analizando.

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17) S. C. de Salta, Sala 2', 21/6/74, Rev. del Notariado, afio 1975, pág. 1.081.18) MOISSETDE ESPANES,Luis, "La Función Calificadora del Registrador y el artículo

1277 del Código Civil, J. A. Doctrina, afio 1974, pág. 122.19) SCOTTI,EdgardoA., op. cit., Cap. VI "Extremos sujetos a la Calificación Reglstral:

aspectos calificables', pág. 120 Y 121.

Siguiendo al Dr. Scottl, (19) podemos enunciar algunos elementos

los actos viciados de nulidad pueden ser nulos o anulados segúnque el vicio sea manifiesto o no -artículos 1038 Y 1045 del Código CI­vil-, y con respecto a los efectos que produce el vicio, la nulidad puedeser absoluta: insubsanable, o relativa: cuando el acto es susceptible deconfirmación -articulos 1047 y 1048 del Código Civil. Por lo tanto elregistrador s610podrá observar cuando el acto sea nulo, es decir su viciomanifiesto, ya sea que afecte la forma del Instrumento o su contenido;si además la nulidad es absoluta, directamente se rechazará el mismo-artículo 9, Inciso al ley 17.801; si se trata de defectos manifiestos pe­ro subsanables -nulidad relativa- los devolverá para su corrección -artículo 9, inciso b) ley 17.801. Si el vicio no es manifiesto no podrárechazar el documento porque para detectarlo se requeriría una investi­gación que el registrador no está autorizado a efectuar.

Siguiendo fundamentalmente a Moisset de Espanés (18) debemosdestacar que del artículo 8 se desprenden dos aspectos, el primero deellos surge de la primera parte de dicho artículo y se refiere al examende las formas extrfnsecas; y el segundo, de la última parte de la dispo­sición: M ••• ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientosrespectivos". O sea que el registrador debe analizar ,además,si se cum­ple el tracto sucesivo, si el disponente no está inhibido para actuar se­gún las constancias que existan en el Registro, realizando un estudiocomparativo entre el instrumento y los respectivos asientos; surgiendodel mismo artículo una extensi6n de la funcl6n calificadora, que va másallá de las simples formas. El artículo 9 da las pautas a seguir por elregistrador para cumplir con la tarea que estamos analizando. Esta nor­ma se basa en el sistema de nulidades del Código Civil, el inciso al:•Rechazarálos documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta";y el b): •Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al so­licitante. .. para que lo rectifique ... "

Muchas y encontradas opiniones se han vertido acerca del alcancede esta función, para algunos el calificador sólo puede analizar las formasdel documento,mientras otros se expiden con un criterio más amplio (17)comprendiendo además las condiciones intrínsecas del acto, tales comola capacidad de las partes, individualización del bien, antecedentes ju­rídicos, etcétera.

El artículo siguiente establece el procedimiento a seguir al estu­diar un documento.

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20) MOISSET DE ESPANES,Luis, op. cit., pág. 122.21) LEZANA, Julio l., "Las facultades del Registro de la Propiedad para calificar los

títulos y el consentlmlento de los cónyuges en los actos de disposición de Inmue­bles", J. A., 1977, 111,págs. 500 a 502.

22) "FREIDMAN, Maurlclo", Cám. Nac. Clv. en pleno, 27/7/77, J. A., 1977, 111,pág. 494.

Otra de las cuestiones que suelen plantearse en sede reglstral esla referida al artículo 41 de la ley que analizamos, según el cual no sepuede restringir la Inmediata inscripción de los documentos en el Regis­tro por normas administrativas o tributarlas. Por una parte significa ali­viar la tarea del registrador permitiéndole controlar en. profundidad, si'existen errores calificables: pero zqué sucede si el funcionario actuanteno pagó el correspondiente sellado de actuación? el único organismoque lo controla es el Registro: parte de los fondos de las leyes Conve­nio entre Colegios de Escribanos y Provincias surge de este Ingreso.I,Es viable Inscribir un título cuando en forma manifiesta surge que elfuncionario no obló el sellado correspondiente? Con respecto a los otros. impuestos la Dirección General de Rentas ejerce el control. asf comootros organismos, según sea el documento en cuestión; no teniendofundamento entonces desnaturalizar la tarea del regIstrador cónvlrtlén-

Uno de los aspectos que ha suscitado más discusiones acerca de .si es materia calificable o no, es el de la falta de consentimIento deuno de los cónyuges cuando se dispone o grava un Inmueble ganancial:o bien cuando se dispone del inmueble propio de uno de ellos y estáradicado el hogar conyugal en él existiendo hijos menores o Incapaces-artículo 1277 Código Civil. Siguiendo en este aspecto a Molsset deEspanés(20) decimos que la falta de dicho asentimiento provoca una nu­lidad manifiesta pero relativa, por ser el vicio subsanable, pudiendo elregistrador, en base al inciso b) del artículo 9, observar el documento.Es necesario aclarar que si el bien es propio y el disponente manifiestaque no se dan los supuestos que llmltarlan su accionar, el registrador·no puede rechazar el documento, no estando autorizado para Indagar so­bre la veracidad o no de tales afirmaciones. Julio l. Lezana(21} sostieneel mismo criterio, que es también el que adoptó la Cámara Nacional·CI­vil en el caso Freldman,Maurlclo (22); sin embargo, algunos fallos incor­poran este criterio partiendo de un mal fundamento, porque consideranque el asentimiento conyugal está dentro del marco de las formas ex­trínsecas, lo cual es incorrecto.

susceptibles de ser calificados por el registrador: 1) Competencia mate- .rlal y territorial del registro -artículo 2505 del Código Civil y artículo2 de la ley 17.801-; 2) Si la petición de ingreso es efectuada por quienestá facultado para hacerla -artículo 6 ley 17.801-, y con las formali­dades requeridas -artículo 7-; 3) SI el funcionario actuante es compe­tente -artículo 980 del Código Civil-, rechazandoel documento cuan­do la incompetencia sea manifiesta; 4) Si se cumple el tracto; confron­tando el instrumento ingresado con los antecedentes registrales -ar­tículo 155 y siguientes, ley 17.801.

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De las disposiciones citadas surge con tal claridad que: 19) NoexIsten diferencias de criterios, en la ley, según se trate de documen­tos judiciales. o no Judiciales; las exigencias son uniformes; 29) Este tipo

El artículo 35' -rectiffcaeién de aslentes pOr inexectitud del Re;.glstr. Miga, pare reaH:att el trámite; una- solicit\Jd de- rectiftcactón •compañada por documento de igual naturaleza que el que motivó el erroru omisión o bien resolución judicial que contenga los elementos nece­sarios a tal efecto.

"En todos estos casos el documento deberá. expresar la relaciónde los antecedentes del domlnlo o de los derechos motivo de la trans­misión o edjudlcación, a partir del QJje figure inscripto en el Registr.D¡cfrcunstaecla que se conslgnará en el folio respectilvo ".

El artfculo 1'5 tampoco hace distinción; el artfculo 16 de tracto a­b1eViado, luego' d~ clt'ar taxativamente los casos' en que se permite -losIncisns' al b) y el se refieren a Instrumentos Judiclale'~, dispone:

..Estar' constituIdos por escritura notariaf o' resoluctón judlckf! oadm Inistn!ti.va, según legatmente corresponda":

Los' artreurog 7, 9 Y 9 exigen que la petición de inscripción se hagasegún lo' (orinas' regramentarias, facultando al califIcador a' estudiar losdocumentos y en su caso rechazarlos u observarlos, sin hacer distin­ción entre instrumentos Judiciales y no Judiciales; todos están sujetosal debJtk; control;

Otr~ aspecto. de la calificación r.egistral que ha ocasionado muchasdiscusiones se r-aHare:a la facuJ_ de ~iftcar il'l&trumentos jUdieia"',

El- articulo 3 de la ley 17.801 al referirse a los requisitos que debencumpltr les dooumentos para ser inscriptbs o anotados dice en el ln­cl8& ~

..La falta de expresión en el título o solicitud. o formulación sin cla­ridad suflcieilte, de cualesquiera de las clrcunstanclas que, según la ley,regJamentos y disposiciones de carácter administrativo o fiscal, seanexIgibles como requisito previo para lnscrlblr determinados títulos;"

doJo en "Inspeotor de. Impuestas -; pero extste.Ia. excepcíon que plantea­rnos. La apllcaclón de esta "norma puededar 'luqar a sitúáciones injustas;¿qlié sucede sl amparándose en la mlsmá no 'se.: contribuye con el men­cionado rubro; el resto de los profesionales sequlrfan cumpliendo dis­posiciones que nadie controla y cuy.o incumplimiento no acarrea conse­cuencias? Entendemos que en el caso planteado cor-responde Inscribirprovlslonalmente. aunque forzando la interpretación de la ley. En esteaspecto la ley 17.417 da una solución más apropiada y equitativa: en suartículo 12 inciso b) dice:

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23) Scottl, Edgardo A.: op. cit., Cap. IX "Documentos Judlclales", pág. 192.24) Catelll, Caríos E.: "La Ley NaCional 17.801.Necesidad y Oportunidad de su vigen­

ola", Aportes del Instituto de Derecho Reglstral a las Reuniones Nacionales deDirectores de Registros de la Propiedad, T9 111,afio 1971, Pub. del Inst. de Der.Reg. de la Universidad Notarial Argentina, Cap. Fed., pág. 20.

25) Marino, Alcides R.: "La Función Registral frente a la Función Judicial y a 'la Fun­ción Admlnistt:atlva'·, IV 'Congreso Internacional de Derecho Reglstral, México 1al 7/12/80, Aporte de la Delegación Argentina, ColegiO de Escribanos de la Pela.de Bs. As., Universidad Notarial Argentina, Inst. de Der. Reglstral pág. 53.

Para desempeñar su cometido, evitando fallas en la calificación,el registrador debe perfeccionarse constantemente, ya sea consultandola doctrina, los textos legales, concurriendo a cursos, congresos; sien-

Coincidiendo con Marino (25) sostenemos que el ·imperiumde jus­ticia que ejercen los maqlstrados se Hmita al ámbito judfcial, y no pue­de usarse para vulnerar las normas registrales. Los tres poderes sonautónomos -al menos en períodos constitucionales- y tienen sus pro­pias atribuciones y competencia; por otra parte e1Registro de la Pro­piedad Inmueble tiene sus propias leyes que establecen su organizacióny funciones y mientras actúe dentro del ámbito que éstas le fijan no sepuede hablar de desacato o desobediencia; el límite del registrador estadado por la sentencia,. cuyo contenido no puede analizar -atentaríacontra el principio de cosa juzgada- y por el trámite judicial en si, cu­ya calificación corresponde a la esfera judicial.

Como bien lo destaca Scotti (23), hay autores (24) que suponenque S1 el registrador rechaza un instrumento judicial desoye un man­dato, configurándose e1 desacato o desobediencia -del artíoulo 239 delCódigo Penal; se considera que el poder de decisión judicIal es abso­luto y superior a las atribuciones del registrador, funcionario adminis­trativo; y en el caso que el Registro esté dentre del Poder Judlctal comosucede en alqunas provincias, se sostiene que eA dependencia dejaain efecto 10s atributos propios de la función jurlsdk:ciona1.

"Cuando se solicite registraclón de un documento judicial o pororden judicial y se observen faltas subsanables o Insubsanables,el di­rector general devolverá e1 documento al juez oficiante, acompañandola copia autorizada del formulario de calificación; y si el juez reitera suresolución elevará los antecedentes a la Cámara Civil para que ésta re­suelva el conflicto, sin más trámite que el que disponga para mejorproveer, en el plazo de 10 días".

La ley del Registro de la Propiedadde San Juan, N9 3802 sancio­nada y promulgadael 26 de abril de 1973 y publicada e1 15 de junio delmismo año, en su artículo 55 resuelve con total claridad esta cuestióny dice:

de instrumentos "debe" cumplir ciertos requisitos; 39) Los artículos 8y 9 facultan al registrador a calificar sin hacer distinciones.

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26) Anales del Primer CongresoInternacionalde DerechoReglstral, op. cit., Declara­ción sobre el tema 111, punto 12: 'Se recomiendala realizaciónde cursos y se­minarios de Derechoy TécnicaReglstral para personaldel Registro', pág. 200.

27) TransformaciónTécnico legal 1967-1970,Cap. V, Registro de la PropiedadInmue­ble Capital Federal,Bs. As., 1972,pág. 95 Y 103.

28) Gorda Conl, RaúlR.: "TransmisiónInmobiliariaen la legislación Argentina', Apor­tes.del Inst. de Der. Reg.a las ReunionesNacionalesde Registrosde la Propiedad;P 111, año 1971, Pub. Inst. Der. Reg. UniversidadNotarial Argentina, Cap. Fed,.pág. 12.

Con respecto a los informes -artículo 27 de la ley 17.801- son

La publicidad es un fin fundamental que tiene en miras el Registrocomplementando la "tradltlo n. pero no reemplazándola; no olvidemosque nuestros registros no son constitutivos sino declarativos (28) y con­siste en la exteriorización para los que tienen un interés legítimo. delestado jurídico de los inmuebles; los derechos reales, medidas cautela­res y cualquier otra limitación que los afecte; brindándole. así, a esosterceros una protección adecuada. Se realiza por tres canales: 19) Con­sulta directa de las constancias registrales; 29) Informes; 39) Certifica­ciones. La primera es la investigación realizada en el Registro por losinteresados o por el escribano al cual recurrieron; este tipo de publici­dad como lo sostlene Moisset de Espanés(29) es el que ofrece más di­ficultades al Registro. por el riesgo de las adulteraciones de las minu­tas o fichas, sustracciones o deterioros. Además es muy frecuente quequien consulta, requiera el asesoramiento de los agentes para interpre­tar las constancias, dificultando el desarrollo de las acti':idades de di­chos empleados, y en algunas ocasiones, en los registros que aún traba­jan con tomos, el agente calificador ve obstaculizada su tarea porque loselementos que necesita están en Mesa de Entradas, en consulta.

El capítulo quinto de la ley 17.801trata en sus nueve artículos deeste tema; ya el artículo 2 nos dice que los documentos se inscribiráno anotarán, según corresponda. •de acuerdo con lo dispuesto por losartículos 2505. 3135Y concordantes del Código Civil, para su publicidad,oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley ... ".

b) Certificaciones e Infonnes: Publicidad Reglstral • Mecánica del "Blo­queo".

Si bien el tema de la calificación registral da para mucho máscreemos que con lo expuesto se han apreciado algunos de los aspectosque originan más discusiones entre los distintos autores.

do indispensable para lograrlo el apoyo de las autoridades; la importan­cia de este tema ya ha sido declarado en varias oportunidades (26); porsu parte el Registro de la Capital Federal organiza periódicamente cur­sos de perfeccionamiento para sus empleados (27), transmitiéndoles losconocimientos de derecho básicos para que se desempeñen sin riesgosy con responsabilidad.

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29) Molsset de Espanés,Luis: •Análisis de la ley 17.801- l' ParteCertificadose Infor­mes del Registro·, Prog.Manual de CátedraDer. Clv. IV. Cap.XX. Unlv. Nac. deCórdoba.Fac. d'l Der. y Cs. Sociales.Escuelade Abogacra,Opto. Acción Social,Córdoba,año 1971, pág. 3.

30) Trungellitl de Vassena,María E.: •Publicidad,Certificaciones e lnfnrmes", clasedictada en el Seminariode AsesoramientoTeórlco-Prácticode DerechoReglstralInmobiliario,SegundaParte: Aplicacióny Prácticade las leyes, Jueves24 de Juniode 1971. pág. 3.

El artículo 24 asigna diferentes plazos de validez a los certificadossegún el domicilio legal del funcionario autorlzante; si el documentoestá autorizado por un profeslona] domiciliado en la ciudad asiento delRegistro, el plazo de vigencia del certificado es de 15 días; si es enel interior de la provincia o territorio es de 25 días; y si es fuera de laprovincia, territorio o Capital Federal 30 días. Los plazos se cuentandesde la cero hora del día de expedición del certificado, aunque la leyno lo aclare son días corridos -artículo 28 del Código Civil-; es eneste sentido que la ley N~ 447 de la Provincia de Formosa, sancionada'ipromulgada el 20 de marzo de 1970 y publicada el 3 de abril del mis­mo año, que reglamenta las. disposiciones de la ley 17.801 se pronunciacon total claridad. al referirse al artículo 24 de la citada ley dice: .....EItérmino de vigencia de la certificación comenzará a contarse a partirde la cero hora del día de su expedición y se considerarán días eerrl­dos... ".

El certificado se anota en el follo bloqueándose el domlnlo: estebloqueo no significa que en ese lapso no se expidan y anoten otros cerotificados o embargos. por ejemplo; por el contrario implica que de ex­pedirse otro certificado se hará la prevención de que existe una prlorl­dad. y si es un embargo se lo anota condicionalmente por el términodel bloqueo, dándose dos posibilidades: a) SI el escribano es diligentee instrumenta el documento en el plazo de validez del certificado y pre­senta el mismo al Registro dentro de los 45 dras de su autorizaciOn lamedida cautelar se rechaza; b) El escribano deja vencer los plazos, encuyo caso el embargo se anota definitivamente y si se trata de un cer­tificado habilita la reglstración del instrumento para el cual se solicitó.

Comenzaremosa analizar, entonces. este Instrumento base de nues­tro sistema registral. que es el certificado.

verdaderos instrumentos públicos al igual que los certificados, por serexpedidos por funcionarios públicos -artículo 979, inciso 2 del CódigoCivil-; pero se diferencian de éstos, siguiendo en parte a Trungelliti deVassena (30) por varios motivos; 1~)los certificados producen los efec­tos de una anotación preventiva a favor de quien los solicitó; 2~) Tienenun plazo de validez durante el cual se produce la protección al tercero,anotándose los mismos en el folio correspondiente y 3~) El funcionarioautorizante para confeccionar el documento debe tener a la vista el títuloinscripto en el Registro y el certificado. El informe no goza de ningunade las características recién enunciadas; sólo tiene en común el come­tido de la publicidad.

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31) Lüthy, Wolfram, op. cit., pág. 30.32) Falbo, Miguel N., op. clt., pág. ~.33) Transformación Técnico Legal 1967-1970, Cap. IV, op. cit. l' Conclusión, pAgo93.34) Falbo, Miguel N., op. cit., pág. 200.

Pero pueden producirse distintas situaciones que interrumpen ~staprotección reqistral, por ejemplo: 19) que se autorice el instrumento concertificado vencido; aunque dentro de los 45 dfas de autorizado se pre­sente para su registraclón el bloqueo cesó al vencerse el certlflcadcsin ser utilizado; ~) que se solicite una ampliación de certlflcado y éstase explda dando publicidad a gravámenes u otros certificados que sehabían anotado condicionalmente -artículo 18, inciso b); en efecto, laampliación produce una interrupción de la protección t¡ f08 efeGtos deun nuevo certificado, si se habían anotado Qtr08 In,trumenti)8 e certf­ficados, éstos tienen prioridad; 39) que, conf9Ccion~do el dooumentodentro del plazo del certificado, no se presente en 108 45 f1ías que lefija la ley. Si recurrimos a ejemplos el planteo es más claro; Si el dia19 se expide un certificado con pJazode validez de 30 (Jips,nOrmalmentealgunos registros anotan en el folio o en 108 tomos, ,egúA sea el caso,el máximo plazo de validez, sumando los 30 dias má, IG, 46, dandocomo resultado, si las matemáticas no fallan, 76 d~a; pero ése es eltérmino máximo que puede no ser real porque si @I~tifff';ba~, H' ejem­plo, autorizó la escritura el día 7, los 45 días comienz~Ra contarse apartir de éste, reduciéndose el plazo de protección a 52 dtas, Hay quie­nes piensan que si el Instrumento se presenta el día 75, en este ejem-

Todas estas disposiciones tienen un solo objet9. la seguridad enel tráfico (32); quien actúa de acuerdo a la ley registrm debe estar to­talmente protegido y esta protección, mediante el •bloqueo", comienzaal expedirse el certificado, (33) si el trámite se desarrolla sin ningunadificultad hasta llegar a la Inscripción diremos que en este momentocesa el bloqueo y él titular no podrá ya, ser desplazado por causas re­gistrales (34).

"La certificación de dominio, con valor de preanotación, obligato­ria para la escritura, es una creación argentina que los escribanos y es­tudiosos europeos están descubriendo ahora, demostrando Interés enaplicarlo en sus países" (31). .

Por el artículo 23 se exige al escribano que para escriturar tengaa la vista el título inscripto en el Registro y el correspondiente eertlfl­cado con las constancias del estado jurídico del inmueble y de las per­sonas intervinientes en el acto.

Con este sistema se busca proteger al tercero que acude a inscri­bir su derecho, si actúa dentro de los plazos de los articulos 24 y 5 dela ley que analizamos no corre el riesgo de ser despiezadode su priori­taria situación y su documento se considerará registrado a 48 fecha desu instrumentación.

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Ahora bien, para que este perfecto mecanismo dé resultado esnecesario que los registros neven un control estricto del ingreso de do-

Artfculo 19 ley 17.801: •No obstante las partes podrán, mediantedeclaración de su voluntad formulada con prectslón y claridad, substra­erse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro ordende prelacl6n para sus derechos, compartiendo la prioridad o autori­zando que ésta sea compartida" .

Artículo 3135 - 2' parte: "Al conentutr la hrooteca. el prooietariopuede, con consentlmi81ito del acreedor, reservarse el derecho de cons­tituir ulteriormente Otra de grado preferente, expresando el morito aque ésta podrá alcanzar",

La ley 17.801,en este aspecto, ha logrado una Mecánica perfectay muy equilibrada; la única exoepclén al sistema de prioridades lo cons­tituye el artículo 3135 del Código Civil en 8U segunda parte aqreqadapor la ley 17.711y el srttculo 19 de l. ley 17.901:

Conclusión: el Registro no desampara a quien actúa con un mí­nimo de diligencia, pero esa proteoción tiene límites, para evitar que elbloqueo se extienda indefinidamente en perjuicio de quienes tienen re­qlstrados o anotados condtclonahnente algún instrumento o certlflcado.

plo, es válido porque 8Stá dentro fiI.1 ~rmilro m.xlmQ qtl8 fila él Att­glstro; no es así, porque si no perdería sentido toda la mecánica queinstrumenta la ley. Todos los actos deben ejecutarse dentro de "sus w

términos, la esorituraclGn entre el dis O y 30 Y la presentación de éstaentre el día de su confección y 45 días más. Se dirá entonces por quéclertcs registros anotan plaaos que pueden no ser reales, simplementepor que 8S un guía para el registrador, aabs que a partir del último díaya perdió prioridad el título y sin dilaelones registrará a quien siga enprioridad; pero si el título se presenta antes, iguahnente el re~istradordebe controlar si se han respetado todos los términos. Mientras el do­cumento no ingrese el agente desconoce su fecha, séio puede sabercuál es el máximo plazo. Flecordemosque esta mecánica se desprende delos artículos $ y 22 de la ley nacional; 49) que el documento se presenteen término pero S9 rechace por estar afectado por una nulidad absoluta ymanifiesta -artfcufo 9, inciso a)-; 59) la misma situación anterior peroque la nulidad sea relativa, en cuyo caso se inscribe provisionalmente por180 días. "prorrogábles por períodos determinados. a petición fundadadél requtrente" - artículo 9, inciso b); supongamos que al cumplirse los180 días no se solicita prórroga, ni rectificación de la observación: "Siéste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá so­licitar al RegIstro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica laprórroga del plato dé la Inscripción o anotación provisional si antes nose hubiere cóncedldo" artículo 9, inciso b). En ambos casos cesa el blo­queo. En caso de recurrlrse la decisión del Aegistro la protección regis­tral se extiende durante la sustanciación de dicho recurso.

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Existen, aparte de las menclonadah leyes. otras que "descansan"la seguridad de las relaciones jurídicas en el Registro de la Propiedadinmueble y que fueron sancionadas con posterioridad a la ley registral.como también otras disposiciones preexistentes, que ordenaban regis­traciones aún antes que el accionar de los registros estuviera avaladopor la ley de fondo; tal el caso de la ley 14.394sobre Bien de Familiay que comprende disposiciones sobre los ausentes con presunción defallecimiento e indivisión de los bienes hereditarios ordenada por el

Por otra parte. y antes de finalizar la exposición, podemos desta­car que. en virtud del artículo 2, el ámbito de aplicación de este instru­mento legal, cuanto a la materia. es amplísimo extendiéndose a medidaque pasan los años a nuevas Situaciones; esto es causado por el últimoinciso del artículo citado que dispone que se inscribirán en estos re­gistros los documentos establecidos por leyes nacionales o provincia­les; a medida que surgen nuevas leyes se enriquece el radio de acciónde los registros. Así, por nombrar sólo algunas, podemos recordar: 1)Ley 18.307 del Banco Hipotecario Nacional. estableciendo las preano­taciones hipotecarias en los Registros de la Propiedad; 2) Ley 20.787del Banco de la Nación Argentina. referido también a la anotación dehipotecas; 3) Ley 20.758del Banco Nacional de Desarrollo acerca de laspreanotaciones hipotecarias también; 4) Ley 19.724de Prehorizontalidad,que exige la anotación de las escrituras de afectación a este régimen:artículo 4; de los contratos: artículo 12 y las cesiones de los mismos:artículo 19; 5) Ley 19.552,que crea la servidumbre administrativa deelectroducto y dispone la anotación en los registros; así como en Ca­tastro de esta afectación: artículo 4; 6) Ley 17.253Ley de Arrendamien­tos y Aparcerías Rurales, que ordena la anotación de la indisponibilidaddel bien sujeto a esta ley: artículo 12, inciso b); 7) Ley 20.543.sobre lamisma situación planteada en 6).

La práctica ha demostrado indiscutiblemente. que la ley 17.801.sibien en algunos aspectos perfectible. es un muy eficaz instrumento re­gulador del sistema de publicidad registral.

Artículo 40: MEl Registro, por los procedimientos técnicos que dis­ponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento dia­rio donde se anotará la presentación de los documentos por orden cro­nológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda".

Cobra fundamental importancia la función cumplida por el LibroDiario, ya que es un verdadero documento-testimonio de prioridades, encaso de conflictos. De allí la responsabilidad que implica la tarea de"llevar" un libro así, a veces no apreciada en su real magnitud y la pre­caución de salvar las enmendaduras bajo firma responsable. Sobre elparticular la ley dice:

cumentos por estricto orden cronológico, otorgándole un número y lafecha de entrada.

VIII) Para desempeñar su funciOn correctamente el registradordebe perfeccionarse constantemente. con la asistencia a cursos, actuall-

VII) El registrador está facultado para calificar los documentos Ju­diciales y rechazarlos u observarlos, según el tipo de nulidades que losafecte; la única restricción está dada por la sentencia cuyo contenido nopuede calificar, pues constituye cosa juzgada; o por el trámite Judicial ensí. que no es materia callflcable.

VI) La aplicación del artículo 41 de la ley 17.801 puede plantearserios Inconvenientes, siendo más acertada la redacción del artículo 12inciso b) de la ley 17.417.

V) La falta de asentimiento conyugal para. trasnmitir o gravar uninmueble ganancial constituye una nulidad rnaniñesta y relativa, por lotanto es susceptible de calificación registral.

IV) La facultad calificadora del registrador comprende el análisisde las formas d-eldocumento y un estudio comparativo entre éste y losasientos registrales, pudiendo rechazarlo cuando de él surja un viciomanifiesto que provoca nulidad absoluta, y observarlo cuando el defectoes manifiesto.

111)El Libro Diario es un verdadero documento-testimonio de prio­ridades y en caso de conflictos un medio de prueba fehaciente; para querealmente cumpla su función es indispensable "llevarlo" con responsa­bilidad, y salvar bajo firma autorizada las correcciones realizadas en él.

11)La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble le con­fiere al derecho real ya constltufdo, la efectiva oponlbllldad a terceros.Para los efectos registrales consideramos como tercero a todo aquelque tenga un Interés legítimo y no conozca o no hubiera tenido posibi­lidad de conocer la falta de inscripción.

1) La necesidad de dar seguridad al tráfico jurídico, mediante lapublicidad, nace con las primeras formas de organización humana.

Un análisis del desarrollo de este estudio nos permite obtener lassiguientes conclusiones:

IV - CONCLUSIONES:

De la primera parte -:fela exposición sobre esta ley quisimos des­tacar la importancia de la función que cumple; y de la enumeración queantecede pretendemos resaltar la importancia del ámbito de su aplica­ción.

causante; la ley 14.005,sobre venta de inmuebles fraccionados en lotespagaderos a plazos, y otras más.

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zaci6n en materia legal y. la consulta a la doctrina existente sobre losdiversos temas registrales.

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