propuesta matriz de factores para la estimación de la vida...

Propuesta matriz de factores para la estimación de la vida útil de las construcciones en Colombia con

base en la Norma ISO 156861

Anaya Estevez Pedro Elías

Castellanos Rojas Hugo Ancisar

Ceballos Molina Jhon Alexander

Cifuentes Ramírez Claudia Paulina

Niño Beltrán Sandra Milena

Rojas García Cindy Yolimar

Rubio Almanza Blanca Elsa

Resumen: En este artículo se presenta una propuesta para determinar la vida útil de las construcciones teniendo en

cuenta los principales factores que inciden o afectan la conservación de las mismas. Se constituye en una herramienta

valiosa para estimar de manera más objetiva la vida útil de las construcciones dentro del proceso valuatorio.

Igualmente aporta elementos claves a considerar durante el proceso constructivo, así como el diseño y mantenimiento

de las edificaciones.

Se basa en la aplicación del método de factores definido en la norma ISO 15686, la cual trata de la estimación de la

vida útil de una construcción a partir de una serie de factores que tengan en cuenta las condiciones de uso y de una

vida útil de referencia, método que ofrece resultados satisfactorios a la hora predecir su vida útil estimada.

Los factores se califican en una matriz, y al ser aplicados por los valuadores da como resultado la vida útil estimada

a partir de la vida útil de diseño.

Palabras clave: Factores, Vida útil, Deterioro, Durabilidad.

Title: Proposal of criteria for estimating the useful life of buildings in Colombia based on ISO 15686 Abstract: In this article a model proposal is presented to determine the useful life of the constructions taking into

account the main factors that affect or affect the durability of the same. It is a valuable tool to estimate in a more

objective way the useful life of buildings within the valuation process.

t also provides key elements to consider during the construction process, as well as for the conservation and

maintenance of the buildings. It is based on the application of the factor method defined in the ISO 15686 standard,

which deals with the estimation of the useful life of a construction based on a series of durability factors and reference

lifetimes, a method that offers results satisfactory when predicting its useful life. The factors are classified in a matrix

and, when applied by the appraisers, result in the estimated useful life percentage based on the design's useful life.

Keywords: Factors, Useful life, Deterioration, Durability.

1 Documento elaborado a partir de la traducción y estudio de la Norma ISO 15686 por parte de los estudiantes de la Especialización en Avalúos de La Universidad Distrital Francisco José de Caldas para optar por el título de “Especialistas en Avalúos” – Bogotá, enero 2018.

1. INTRODUCCIÓN La vida útil estimada de las construcciones se puede abordar desde diferentes enfoques, al momento de valuar un bien inmueble es imprescindible poder determinar, con alto grado de certeza, la durabilidad en el tiempo de las construcciones, como criterio básico para ayudar a los profesionales de la valuación de los inmuebles en la estimación del valor económico de los mismos.

En Colombia los diferentes métodos constructivos y los diversos materiales utilizados permiten concluir que cada construcción evoluciona de forma diferente en el tiempo, debido entre otros aspectos a la diversidad de factores de degradación a los que están expuestas las construcciones, y la intensidad con que cada uno de ellos puede afectarla. Actualmente para definir la vida útil de una construcción se utiliza lo establecido en la Resolución 620 del 2008 emitida por el IGAC, la cual ha definido: “Artículo 2° - Parágrafo Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.”

Desde el punto de vista financiero los requerimientos para las empresas en cuanto a la determinación de la vida útil de los activos, están establecidos en la sección 17 de la NIIF (Norma Internacional de Información Financiera) para pymes y la NIC 16 (Norma Internacional de Contabilidad), las cuales se refieren al tratamiento de los bienes que conforman las propiedades, planta y equipo y no establecen diferencias en cuanto al requerimiento sobre la vida útil de los activos. Al respecto, ambos estándares indican que la vida útil es el tiempo en el cual la entidad espera obtener los beneficios económicos derivados del activo y definen que para su determinación se debe tener en cuenta el uso esperado del activo, el deterioro anual esperado, la obsolescencia técnica y comercial y por último las limitaciones o restricciones legales.

Para estimar la vida útil en años que puede tener una construcción se deben considerar diferentes factores que influyen en su durabilidad y conservación y la manera como estos pueden afectarla. En tiempos recientes ha aumentado el interés por determinar la durabilidad y la vida útil de los elementos constructivos de los edificios, así como de sus materiales y componentes.

Los factores deben ser abordados objetivamente al analizar la vulnerabilidad intrínseca a la que una construcción está expuesta, los cuales generan riesgos temporales o permanentes de desgaste y/o obsolescencia, por lo cual se considera de interés proponer una herramienta de análisis que facilite estimar el estado de conservación en el tiempo de una construcción, a partir de un conjunto de factores reconocidos a nivel internacional.

2. DESARROLLO: Método de los factores El método de los factores utiliza un enfoque determinista permitiendo estimar la vida útil de un elemento o sistema sujeto a unas condiciones específicas basándose en una vida útil de referencia y modificándose mediante unos factores relativos a las condiciones específicas de cada caso.

Origen del método Inicialmente el método fue promovido por los japoneses en la década de los noventa con la publicación «Guide for service life planning of buildings» (AIJ 1993). Más recientemente, se ha publicado la norma ISO 15686 «Service life planning» que describe este método en su parte 1 (ISO 2000).

En el método propuesto por los japoneses se enumeran los siguientes factores:

▪ Factores relativos a las características de durabilidad inherentes al:

• Rendimiento de los materiales

• Nivel de diseño

• Nivel de calidad en la ejecución

• Nivel de mantenimiento

▪ Factores relacionados con el deterioro:

• Lugar de emplazamiento y condiciones ambientales

• Condiciones del edificio

Los factores que luego son cuantificados y combinados en diferentes ecuaciones, dependen de una evaluación de cómo y en qué medida influyen en la vida útil del edificio en cuanto a sus sistemas constructivos y materiales. La vida útil estimada se calcula como la vida útil estándar multiplicada por los

diversos factores combinados de diferentes maneras, dependiendo del producto real a ser evaluado.

En el año 2008 se publicó la Parte 8 de la norma ISO 15686: Reference service life (ISO 2008) la cual proporciona orientación para la selección y el formato de la vida útil de referencia y sobre la aplicación de estos datos para la predicción de la vida útil estimada utilizando el método de los factores. La ISO 15686-8 no orienta sobre cómo calcular los factores modificadores, pero introduce novedades en relación al método presentado en la Parte 1 de esta norma.

En Colombia sobre este tema recientemente se han elaborado propuestas como la presentada por los estudiantes Fader Eduardo Ruiz Pinto y Diana Faneyra Robles Lombana, en “Estudio de la vida útil de los inmuebles, en condiciones normales de uso vivienda u oficinas, en la ciudad de Bogotá, clasificados por sus tipos de construcción, con diseño sin normas de sismo-resistencia, con diseño con normas de sismo-resistencia, CCCSR-84, NSR-98, y NSR-10, para ser aplicados en los métodos valuatorios”2.

Esta propuesta propone medir la vida útil utilizando el método de Factores (sugerido por la literatura científica a nivel internacional) para los inmuebles construidos en la ciudad de Bogotá, clasificados por tipologías principales y secundarias con la información de los inmuebles para los rangos comprendidos entre los años 1960 a 1984; 1984 a 1998; 1998 a 2010; y 2010 a 2016; y proyectar su vida útil con el fin de ser utilizados en la aplicación de los métodos valuatorios.

A nivel latinoamericano el Arquitecto mexicano Silverio Moreno Hernández en su artículo “¿Cómo se mide la vida útil de los edificios?, describe una metodología basada en el punto de vista del arquitecto y usando los siete factores que describe la norma ISO 15686, el autor concluye que es un método confiable pero no exacto, pues se torna subjetivo al depender en gran medida de la experiencia del diseñador.

Aplicación del método de factores La aplicación práctica del método de factores publicado en la parte 1 de la norma ISO 15686 para la

2 Monografía de grado para optar por el título de especialista en avalúos de la Universidad Distrital-Bogotá 2017. 3 PJ Hovde, Universidad Noruega de Ciencia y Tecnología, Departamento de Construcción e Ingeniería de construcción,

predicción de vida útil de los elementos constructivos, sus materiales y componentes, ha sido muy limitada. La mayor parte de los casos publicados describen en artículos teóricos la aplicabilidad del método, pero en muy pocos proporcionan ejemplos de su utilización. De otro lado, la aplicación práctica del método ha sido limitada, debido a la falta de divulgación y conocimiento detallado del método entre los diferentes profesionales (arquitectos, constructores o los propios propietarios de edificios y administradores) o también debido a la ausencia de establecer escalas de valores prácticos a los diversos factores.

Strand y Hovde3 – 1999 llevaron a cabo un estudio de cómo los datos de la vida útil de la superficie exterior de los materiales (madera y ladrillo) influyen en el análisis del ciclo de vida (en adelante ACV) de los mismos. Los autores querían hacer hincapié en la necesidad de datos de la vida útil en el ACV, cómo se llega a los datos y cómo podrían influir en los resultados. Los sistemas constructivos y sus componentes se utilizan por un período de tiempo mayor que muchos otros productos, por lo que el ACV de un producto de construcción requiere de la recopilación de datos que deben ser válidos durante un largo período de tiempo. Los autores aplican el método de los factores tal como se describe en la norma ISO 15686 Parte 1 (ISO 2000), pero sobre todo destaca el uso de los factores E, condiciones de exposición exteriores, y G, nivel de mantenimiento. El ACV es llevado a cabo en dos ambientes, industrial y rural, y para fachadas orientadas al norte o al sur.

Hovde (Hovde 1999) presentó en el documento «Needs for service life prediction of passive fire protection systems» la necesidad de la predicción de la vida útil de los sistemas de protección pasiva contra el fuego. El artículo se refiere al método de los factores tal como se describe en la norma ISO 15686 Parte 1 (ISO 2000).

En Finlandia se ha llevado a cabo un proyecto para desarrollar un sistema de gestión de la información sobre la vida útil de los productos de construcción. El objetivo del sistema es servir a arquitectos, contratistas y a las organizaciones responsables del cuidado y mantenimiento de los edificios. El tema se aborda desde el punto de vista de los fabricantes de productos. Los resultados del proyecto se presentan en un estudio denominado «Service life planning. Product specific service information» (Häkkinen4, y

Noruega 4 Tarja M. Häkkinen, Dr. VTT, Finlandia

otros 2001). Una parte importante del proyecto fue destinado a desarrollar los métodos de predicción de la vida útil para recubrimientos de fachadas y cubiertas. Se utilizó el método de los factores descrito en la norma ISO 15686 Parte 1 (ISO 2000). Como novedad se utilizó una simulación por ordenador para producir los valores de los factores. El estudio mostró que el uso de un solo factor no fue suficiente para cubrir todos los efectos materiales o los efectos ambientales.

También en Finlandia, el centro de investigación técnica de Finlandia VTT (Technical Research Centre of Finland) ha desarrollado ENNUS ®, un software de apoyo en la evaluación de la vida útil de edificios. El programa ayuda a los diseñadores a determinar los parámetros que afectan a la vida útil del edificio y a predecir la vida útil de conformidad con el método de los factores presentado en la norma ISO 15686-1 (ISO 2000). El programa actualmente se puede utilizar para la evaluación de elementos estructurales de hormigón armado, fachadas y cubiertas de acero y para paredes de madera al exterior.

En la duodécima conferencia internacional sobre durabilidad de materiales y elementos constructivos (XII DBMC International conference on durability of building materials and components) celebrada en abril de 2011 se presentaron varios artículos en los que se exponía la aplicación del método de los factores en algunos casos y propuestas teóricas de mejora del método.

En el año 2012. se propuso el modelo «Utilización de la Inteligencia Artificial en el diagnóstico patológico de edificaciones de valor patrimonial5». Se trata de un modelo que usa un Sistema Experto planteado a partir de la Inteligencia Artificial y los Sistemas Basados en el Conocimiento, para identificar y diagnosticar patologías. Aunque, en este caso, únicamente se hace referencia a aquellas que presentan los materiales de Piedra Natural y Cerámicos, que se utilizan en construcción y no se refiere a las construcciones en forma global.

Descripción del método como se presenta en la norma ISO 15686 En la Norma ISO 15686 Parte 1 (ISO 2000) se describe el método de los factores y se dan

5 J. A. Chávez-Hernández, publicado en Informes de la Construcción Vol. 64, 527, 297-305, julio-septiembre 2012 ISSN: 0020-0883

indicaciones de cómo establecer la vida útil de referencia y cada uno de los factores. El método utiliza la modificación mediante los siguientes factores:

- Factor A: Calidad de los componentes

- Factor B: Nivel de diseño

- Factor C: Nivel de calidad en la ejecución de las obras

- Factor D: Condiciones interiores

- Factor E: Condiciones de exposición exteriores

- Factor F: Condiciones de uso

- Factor G: Nivel de mantenimiento

El método de los factores puede expresarse con la siguiente fórmula:

VUE = VUR x factor A x factor B x factor C x factor D x factor E x factor F x factor G.

VUE= Vida útil estimada

VUR= Vida útil de referencia o de diseño

En la Norma se dan indicaciones de cómo establecer la vida útil de referencia y cada uno de los factores.

Propuesta matriz de factores para la estimación de la vida útil de las construcciones en Colombia con base en la Norma ISO 15686: Los siguientes son los factores que las ISO 15686 describen:

A. Calidad del diseño arquitectónico y constructivo. Incluye principalmente la calidad de los trabajos a nivel de proyecto. La calidad depende en buena medida de la experiencia del diseñador y de su preparación (capacitación, certificación y que sea apto para tales trabajos).

B. Calidad de los materiales de construcción. La calidad de los materiales depende de su fabricación y manufactura, principalmente,

que cumplan con las normas técnicas para cubrir las necesidades funcionales y ambientales de las edificaciones

C. Tipo de medio ambiente interior del edificio. Condiciones como la temperatura, ventilación, iluminación, humedades, influirán directamente en el deterioro de los componentes constructivos.

D. Tipo de medio ambiente exterior del lugar. Factores como el viento, humedades, lluvia ácida, radiación o ciertos hongos del ambiente van a influir directamente en el deterioro de los componentes constructivos.

E. Calidad de la mano de obra. Es muy importante que las personas que vayan a ejecutar los trabajos de construcción e instalaciones estén plenamente capacitadas y preparadas para tales fines.

F. Uso que se le dará al edificio. El uso que se espera que tenga el inmueble influye en la

degradación y el deterioro del edificio y de sus partes. Esto se debe considerar tanto para el diseño del mismo como para cuando el edificio se esté utilizando.

G. Tipo y grado de mantenimiento. El nivel y la calidad de los trabajos de mantenimiento permitirán directamente o no que el edificio alcance su vida útil estimada.

Se proponen cuatro tipologías de construcción, ver cuadro 1., para aplicar el método de factores. Con estas tipologías se facilita a los avaluadores el uso del método, toda vez que al momento de efectuar un avalúo podrán identificar las similitudes de las características del inmueble objeto del avalúo con las definidas en la tipología que consideren más adecuada, y de esta manera estimar una vida útil de diseño con el fundamento técnico definido por la norma ISO 15686.

Gráfica 1. Tipologías usadas como ejemplo en la matriz

Matriz de Factores Determinación de la vida útil de una construcción: Teniendo en cuenta cada tipología y sus características, se califica cada variable dentro de los siete factores establecidos en la Gráfica 2. Matriz de Factores. Esta matriz tiene como propósito servir de herramienta para la estimación de la vida útil de los inmuebles en Colombia, con base en los factores considerados en la norma ISO 15686; dichos factores se plantearon debido a la necesidad de tener un soporte que ayude a los avaluadores en la correcta determinación de vida útil del inmueble teniendo en

cuenta las características propias del inmueble. Se definieron las variables que consideramos afectan con mayor intensidad la conservación del inmueble. Para medir el grado de afectación de cada variable se tienen tres calificaciones, así:

0.8 Cuando el inmueble carece de la característica que se está calificando o se encuentra en desventaja.

1.0 Cuando el inmueble no presenta algún problema respecto a la variable a calificar.

1.2 Cuando el inmueble supera las expectativas y se considera como un plus sobre la variable calificada.

Gráfica 2. Matriz de factores

CALIFICACIÓN 0.8 1.0 1.2

FACTORESMuy Bajo (No hay información o está

incompleta, falta o no cumple la normativa)

Medio (Hay información suficiente y cumple apenas con los

aspectos normativos de forma adecuada)

Muy Alto (Hay información muy completa y cumple con los aspectos

de forma eficaz, entrega mayor detalle del solicitado, cumple

rigurosamente toda la normativa, aplica mejores prácticas y es

innovador)

Construcción elaborada con una licencia de construcción. Se evidencian aplicación de la licencia y se verifica el documento.

A. Calidad del diseño arquitectónico

Licencia de construcción

Construcciones con licencias de construcción, en las modalidades de adecuacion y/o ampliación. Sin verificación, no se tiene acceso al documento.

Construcción elaborada sin licencia de construcción.

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

TABLA DE FACTORES

ESCALA DE CALIFICACIÓN DE LOS ASPECTOS A EVALUAR EN CADA FACTOR

FACTORES PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA ÚTIL DE UNA EDIFICACIÓN

Función constructiva

B. Calidad de los materiales y componentes de construcción.

Función física y mecánica

Dificultad para la obtención y transporte de los materiales. Dificultad en el reemplazo de materiales.

Existe disponibilidad de materia prima y adicionalmente cuenta con materiales sustitutos de facil accesibilidad

Función económica Hay disponibilidad de la materia prima y es de fácil acceso y transporte.

Materiales que al momento de la inspección cumplen con las siguientes propiedades y caracteristicas:

1.Resistencia 2.Rigidez 3.Ductilidad 4.Dureza5.Tracción 6.Compresión 7.Torsión 8.Flexión

*Cumple con el 50% de los requerimientos

Guarda relación entre el material y la forma arquitectonica del inmueble. Evidenciando que la calidad de los materiales es buena teniendo en cuenta el manejo que se le dio.

No guarda relación entre el material y la forma arquitectonica del inmueble. Evidenciando la baja calidad de los materiales y su inadecuado manejo.



*Cumple máximo con el 30% de los requerimientos.



*Cumple con el 100% de lo listado.

El inmueble cuenta con estudios previos y aplicados, teniendo en cuenta factores innovadores que lo hacen sobresalir de los demás.

No dispone de un sistema de ventilación, calefacción o refrigeración. Deficiente cantidad de ventanas y puertas.

Sin mantenimiento o con mantenimiento insuficiente de redes, instalaciones eléctricas, hidráulicas y demás como cubiertas y canales de recolección además de tuberías y accesorios difíciles de reemplazar, por materiales y uso.

Ventilación

Mantenimiento de redes y/o instalaciones

Cuenta con sistemas provistos para la ventilación con especificaciones técnicas, certificados e informes de equipos y dispositivos referentes a la ventilación del inmueble (ventilación mecánica y/o automatizada.

La geometría del proyecto, recintos dimensiones, formas, fachadas y componentes están provistas de manera que tenga una adecuada ventilación natural o artificial.

C. El medio ambiente del interior del edificio.

Mantenimientos periódicos de instalaciones eléctricas, hidráulicas y demás como cubiertas y canales de recolección.

Existen protocolos y rutinas de mantenimientos predictivo y preventivo periódicos de instalaciones eléctricas, hidráulicas, cubiertas y canales de recolección que se efectúan rigurosamente y conforme a una programación establecida.

TopografíaLa estructura es vulnerable debido a la topografía en la que se encuentra ya que no es la adecuada para soportarla.

El inmueble ha sido diseñado y construido acorde con la topografía en la que se encuentra ubicado.

La topografía tiene una estructura especializada bajo criterios específicos de estudios y diseños.

Amenazas y riesgos

El inmueble se encuentra en una zona de alto riesgo no mitigable tales como:

-Inundaciones-Remoción en masa

El inmueble se encuentra en una zona segura, exenta de riesgos y amenazas (mediano y bajo riesgo).

El inmueble se encuentra construido para soportar cualquier tipo de riesgo y amenaza a pesar de encontrarse en zona de alto riesgo mitigable.

Humedad Se evidencia un nivel freático alto y ausencia de aislantes/impermeabilizantes.

El inmueble no presenta niveles freáticos que le afecten.

El inmueble ha sido diseñado y construído adecuadamente para prevenir las condiciones adversas del nivel freático. Cuenta con sistemas de bombeo y drenaje.

D. El medio ambiente externo al edificio, como el clima y la contaminación urbana

La estructura es adecuada para soportar efectos climaticos bajo condiciones normales del sector donde se encuentre ubicado el inmueble.

Presenta un diseño y estructura que mitigan los efectos negativos ocasionados por el aire o las precipitaciones.

Clima

La estructura es inadecuada para soportar fuertes corrientes de aire y precipitaciones, que pueden afectar notablemente el estado del inmueble. Debido a características como:

-Mala instalación de materiales en la construcción-Deterioro por tiempo-Desastres naturales

Patologías

Graves - Afecta considerablemente el estado de conservación del inmueble por tanto, presenta:

-Grietas-Humedad severa y prolongada , puede ser de tipo a) condensación b) por capilaridad c) laterales d) en techos (puede ser un tipo o más.)

Irrelevantes - A pesar que presente algún tipo de patología no afecta considerablemente el estado del inmueble:

-Fisura-Humedad superficial y prolongada , puede ser de tipo a) condensación b) por capilaridad c) laterales d) en techos (puede ser un tipo o más)

No presenta ningún tipo de patologías.

Acabados adecuados en 50% sobre :

-Cimientos-Muros-Acabados de muro-Cubiertos-Entrepisos-Pisos-Carpinterías en puertas, ventanas-Detalles arquitectónicos.

Tales como: Empates, nivelaciones, inclinaciones, entre otras.

E. Calidad y nivel de la mano de obra.

Acabados deficientes en un 70% de:


Tales como: Empates, nivelaciones, inclinaciones, entre otras.

Acabados

Acabados óptimos y con altos estandares de calidad en un 100% de :


DICCIONARIO DE LA MATRÍZ: A. Calidad del diseño arquitectónico: Calidad del diseño arquitectónico y constructivo. Incluye la calidad de los trabajos a nivel de proyecto. La calidad depende de la experiencia del diseñador y de su preparación (capacitación, certificación).

Licencia de Construcción o licencia urbanística

la licencia de construcción es “la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación”. Lo anterior quiere decir que la licencia es, efectivamente, un permiso para construir sobre un inmueble, incluyendo todas las especificaciones técnicas a las cuales está condicionada la construcción, por lo que, sin la

obtención de la misma, no puede elevarse edificación alguna sobre ningún inmueble.

B. Calidad de los materiales y componentes de construcción.

La calidad de los materiales depende de su fabricación y manufactura, deben cumplir con las normas técnicas para cubrir las necesidades funcionales y ambientales de las edificaciones.

Función física y mecánica:

Influyen factores como tracción, compresión, torsión y flexión, los cuales determinan la capacidad de los materiales para soportar los esfuerzos requeridos en una construcción.

Función constructiva:

Es el factor que determina si es fácil o no la utilización del material, pues existen materiales que, aunque tienen una magnifica calidad, son difíciles de trabajar en las construcciones. Este factor se refiere a la facilidad de trabajar con un material de un modo efectivo, simple y económico.

Las técnicas, los equipos y las herramientas apropiadas: se refiere a los elementos indispensables

Uso (Alto, mediano y bajo impacto)

Construcciones con un uso propuesto inicial y con un uso actual diferente: - Alto impacto: Uso propuesto: Industrial, uso actual: Residencial; -Mediano impacto: Comercial; uso actual: industrial de almacenamiento; -Bajo impacto: uso propuesto: Residencial, uso actual: Comercio y servicios.

F. Uso del edificio con base en manuales y especificaciones realizadas por los diseñadores y constructores para una mejor operabilidad del inmueble.

La construcción presenta un uso esperado, con las características constructivas indicadas en cuanto a los materiales, diseño y durabilidad.

Construcciones con un uso propuesto inicial y un uso actual diferente pero que no altera fuertemente la operabilidad del mismo: -Alto impacto: Uso propuesto: Industrial, uso actual: Oficinas; -Mediano y bajo impacto: Uso propuesto: Residencial; uso actual: Consultorios.

Fuente: elaboración propia con base en el método por factores de ISO 15686 y criterios tomados de otros autores consultados.

Sin manual de mantenimiento

G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo con las especificaciones asentadas en manuales, procedimientos y/o protocolos de mantenimiento. (Para la calificación sólo se toma una de las casillas)

Realiza mantenimiento al inmueble pero no es periodico.

No hay información sobre una experiencia previa de mantenimiento.

No cumple en la totalidad lo establecido en el manual de mantenimiento.

Presenta manual de mantenimiento pero no lo aplican.

Manual de mantenimiento (Instrucciones,

requisitos, politicas e información).

Realiza mantenimiento al inmueble de tipo predictivo y preventivo.

Mantenimiento efectuado rigurosamente y de acuerdo a las especificaciones del manual de mantenimiento. Aplica mejores prácticas y es innovador

para poder emplear correctamente los materiales que se requieran con eficiencia, seguridad, y rapidez.

Función económica

La facilidad de obtención: constituye un factor determinante para la selección de los materiales. Un material de difícil obtención en función de su origen resulta más costoso y generalmente es más escaso.

La facilidad de transporte: este factor encarece o abarata los materiales, por lo que resulta más racional, siempre que se pueda proceder al empleo de materiales locales.

Costo de acuerdo con su uso: determina que a veces no resulte práctico, por ejemplo, emplear materiales caros en obras provisionales.


Condiciones como la temperatura, ventilación, iluminación, humedades, influyen directamente en el deterioro de los componentes constructivos

Ventilación:

En arquitectura se denomina ventilación a la renovación del aire del interior de una edificación mediante extracción o inyección de aire.

La finalidad de la ventilación es asegurar la limpieza del aire respirable, asegurar la salubridad del aire, controlar la humedad y las concentraciones de gases o partículas en suspensión, colaborar en el acondicionamiento térmico del edificio, luchar contra los humos en caso de incendio, disminuir las concentraciones de gases o partículas a niveles adecuados para el funcionamiento de maquinaria o instalaciones y proteger determinadas áreas de patógenos que puedan penetrar vía aire.

La ventilación en una edificación es fundamental para lograr el confort térmico, optimizar la durabilidad de los materiales mejorando el funcionamiento y conservación del inmueble y potenciar los ambientes saludables.

Mantenimiento de redes y/o instalaciones:

Es muy importante disponer de protocolos y rutinas periódicas para efectuar un mantenimiento preventivo y predictivo de todas las instalaciones hidráulicas, eléctricas, cubiertas y canales de recolección

D. El medio ambiente externo al edificio, como el clima y la contaminación urbana

Factores como el viento, humedades, lluvia ácida, radiación o ciertos hongos del ambiente van a influir directamente en el deterioro de los componentes constructivos.

Clima:

El clima es el resultado de la interacción de diferentes factores atmosféricos, biofísicos y geográficos que pueden cambiar en el tiempo y el espacio. Estos factores pueden ser la temperatura, presión atmosférica, viento, humedad y lluvia. Así mismo, algunos factores biofísicos y geográficos pueden determinar el clima en diferentes partes del mundo, como, por ejemplo: latitud, altitud, las masas de agua, la distancia al mar, el calor, las corrientes oceánicas, los ríos y la vegetación.

El clima incide en la arquitectura y en la calidad ambiental. El clima se considera un factor extrínseco a la edificación que influye en el aprovisionamiento energético de la construcción. Este es parte del medio ambiente y afecta a la refrigeración interior del edificio y por tanto al comportamiento y el nivel de confort de sus habitantes.

Topografía:

Disciplina que se especializa en la descripción detallada de la superficie de un terreno. Se ocupa de estudiar pormenorizadamente el conjunto de principios y procedimientos que facilitan la representación gráfica de las formas y detalles que presenta una superficie en cuestión, la aplicación de conceptos propios de la geometría para la descripción de la realidad física resulta ser de enorme importancia en la construcción de edificios

La importancia del estudio de suelos depende del tipo de proyecto a realizar y de la magnitud de este; con los resultados que arroje el estudio de suelos se puede tomar decisiones del tipo de cimentación a utilizar y hasta que profundidad se debe cimentar; dependiendo del tipo de suelo es la capacidad de soporte del suelo (resistencia del suelo) y eso se puede determinar únicamente con el estudio de suelos.

Amenazas y riesgos:

El riesgo: se define como la combinación de la probabilidad de que se produzca un evento y sus consecuencias negativas.

Amenaza: es un fenómeno, sustancia, actividad humana o condición peligrosa que puede ocasionar la muerte, lesiones u otros impactos a la salud, al igual que daños a la propiedad, la pérdida de medios de sustento y de servicios, trastornos sociales y económicos, o daños ambientales. La amenaza se determina en función de la intensidad y la frecuencia.

Humedad:

La humedad es un elemento del clima, al igual que la temperatura y la presión atmosférica, y se define como la cantidad de vapor de agua contenida en la atmósfera.

La actividad de la humedad provoca frecuentemente deterioros de diferente índole. Se pueden citar los siguientes: erosiones, contaminaciones o alteraciones ambientales, restauraciones defectuosas, etc. Adicionalmente la lluvia, cuando deposita sustancias ácidas de la atmósfera sobre la superficie de los materiales y penetra a través de los poros en su micro estructura, puede arrastrar sustancias produciendo alteraciones irreversibles o simplemente lavando de forma continuada superficies desprotegidas.

El Control de la humedad es fundamental en el funcionamiento apropiado de cualquier edificación, es importante para proteger a los ocupantes de efectos adversos a la salud y para proteger la construcción, sus sistemas mecánicos y sus contenidos de daños físicos o químicos. Los problemas de humedad son muy comunes en las edificaciones y pueden deberse a malas decisiones en el diseño, la construcción o el mantenimiento.


Es muy importante que las personas que vayan a ejecutar los trabajos de construcción e instalaciones estén plenamente capacitadas y preparadas para tales fines.

Acabados:

Son los revestimientos o recubrimientos que se realizan en una construcción para darle terminación a los detalles de esta, quedando con un aspecto estético y habitable. Es decir, son los materiales que se colocan sobre pisos, muros, plafones, azoteas, huecos o vanos como ventanas, puertas de una construcción. Su función principal es proteger todos los materiales bases o de obra negra, así como de proporcionar belleza, estética y confort, estos materiales deben corresponder a funciones adecuadas con el uso destinado y en las zonas en donde la obra requiere su colocación.

Patologías:

La Patología constructiva en la edificación es la ciencia que estudia los problemas constructivos que aparecen en el edificio después de su ejecución y la soluciones a los mismos. Esto abarca todas las imperfecciones, visibles o no, de la obra edificada desde el momento del desarrollo del proyecto.

F. Uso del edificio con base en manuales y especificaciones realizadas por los diseñadores y constructores para una mejor operabilidad del inmueble.

El uso que se espera que tenga el inmueble influye en la degradación y el deterioro del edificio y de sus

partes. Se debe considerar para su diseño y para cuando se esté utilizando.

Uso (Alto, mediano y bajo impacto)

El uso o usos permitidos en un predio o edificación, de conformidad con las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen”. Lo anterior se traduce en que el concepto de uso de suelo es un documento donde se informa qué uso se le podría dar a un inmueble según su ubicación geográfica, de conformidad con lo establecido en la norma vigente correspondiente.

G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo con las especificaciones asentadas en manuales, procedimientos y/o protocolos de mantenimiento. (Para la calificación sólo se toma una de las casillas).

El nivel y la calidad de los trabajos de mantenimiento determinarán que el edificio alcance su vida útil estimada.

Manual de mantenimiento (Instrucciones, requisitos, políticas e información):

El Manual de Mantenimiento es un documento indispensable para cualquier tipo y tamaño de industria. Refleja la filosofía, política, organización, procedimientos de trabajo y de control de esta área de la empresa.

Un manual de mantenimiento está compuesto por los procesos básicos de la administración: planeación, organización, ejecución y control. Donde en cada una de las etapas se describen los procedimientos y las operaciones necesarias para administrar el proceso de mantenimiento de una forma amplia.

Sin manual de mantenimiento:

No cumple con ningún requerimiento de los descritos en la definición de Manual de mantenimiento.

Posterior a la calificación, en aquellos factores donde se maneje más de una variable se realiza un promedio para definir el valor final de dicho factor.

Se debe definir la edad de vida de diseño, para el caso, se maneja como referencia la gráfica 3 en la cual según el uso del inmueble están estimados los máximos y mínimos de vida. Se toman los límites superiores ya que se procede a castigar la vida útil con los factores.

Gráfica 3. Vida útil de diseño por categoría o tipo de edificación

FUENTE: Canadian Standards Association, 2001; Australian BUILDING Codes Board, 2006; International Standards Organization,

2000

Finalmente, se espera determinar la vida útil estimada así:

VUE= VUD x (A) x (B) x (C) x (D) x (E) x (F) x (G)

VUE= es la vida útil estimada

VUD= es vida útil de diseño

A = Factor de Calidad de diseño arquitectónico y constructivo.

B = Factor de Calidad de los materiales de construcción.

C = Factor Tipo de medio ambiente interior del edificio

D = Factor Tipo de medio ambiente exterior del lugar

E = Factor Calidad de la mano de obra

F = Factor Uso de edificio

G = Factor Grado o nivel de mantenimiento

Categoria de la construcciónVida Util de diseño

por categoria (años)Ejemplo

Temporales Hasta 10 Construcciones no permanentes, oficinas de venta, edificios de

exhibición temporal, construcciones provisionales

Vida Media 25 a 49 La mayoria de las construcciones industriales y la mayoria de

estructuras para estacionamientos.

Vida Larga 50 a 99 La mayoria de las construcciones residenciales, comerciales de

oficina, de salud, de educación.

Permanentes Mas de 100 Construcciones monumentales, tipo patrimoniales (Museos, Galerias

de arte, archivos generales etc.)



TABLA VUD (Vida Útil de Diseño)

EJERCICIO DE APLICACIÓN DEL

MODELO A CUATRO EDIFICACIONES:

A continuación, se presentan los resultados de aplicación de la matriz de factores a cuatro edificaciones ubicadas en Bogotá, D.C., las cuales se escogieron para probar la robustez del modelo:

Uso residencial PH: Vivienda, con un área construida promedio de 130 a 280 m2, con acabados estándar, de 2 pisos de altura, sistema mampostería estructural, muros con pañete, estuco y pintura de 2 a 4 habitaciones, cuenta 1 a 2 baños, 1 cocina, patio y Cubierta en placa.

Uso residencial NPH: Apartamento que se encuentra en un edificio residencial de 5 pisos, con estructura en concreto, el apartamento tiene un área de 50 m2 a 85 m2, presenta 1 a 2 baños, cocina, de 2 a 3 habitaciones, acabados estándar.

Uso comercial: Local ubicado dentro del Centro Comercial Calima. Este local cuenta con un área entre 50 y 80 m2, con acabados estándar, estructura en concreto, muros con pañete, estuco, pintura y vidrio, cielorraso en drywall.

Uso industrial: Bodega en parque industrial con un área entre 500 a 1000 m2, con doble altura, estructura en concreto, cerramiento en muro, con mezanine y/o 2 pisos ya sea de oficinas o depósito con parqueadero, cocineta y batería de baño.

APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO RESIDENCIAL PH

Factor Variable

A. Calidad del diseño arquitectonico Licencia de construcción 1.20 1.20

Función física y mecanica 1.00

Función constructiva 1.00

Función económica 1.00

Ventilación 1.00

Mantenimiento de redes y/o

instalaciones0.80

Clima 1.00

Topografía 1.00

Amenazas y Riesgos 1.00

Humedad 1.00

Acabados 0.80

Patologías 1.00

F. Uso del edificio con base en manuales y

especificaciones realizadas por los

diseñadores y constructores para una mejor

operabilidad del inmueble.

Uso (Alto, mediano y bajo

impacto)1.00 1.00

Manual de mantenimiento

(Instrucciones, requisitos,

politicas e información).


Vida Util de Diseño 99 Años 96 Años

C. El medio ambiente del interior del edificio. 0.90

Vida Util Estimada

G. Grado o nivel de mantenimiento de

acuerdo con las especificaciones asentadas

en el manual de mantenimiento.

1.00

0.90

D. El medio ambiente externo al edificio,

como el clima y la contaminación urbana.


1.001.00

1.00



FACTORES PH

PH (Calificación)

RESIDENCIAL

FACTOR

B. Calidad de los materiales y componentes

de construcción.

VARIABLE

EXPLICACIÓN FACTORES PH: FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO

● Factor Licencia De Construcción: Por cumplir en su totalidad con el requerimiento de la misma. Calificación (1.2)

FACTOR B: CALIDAD DE LOS MATERIALES Y COMPONENTES DE LA CONSTRUCCIÓN

● Función física y mecánica: Observando el inmueble se pudo determinar que dicha construcción cumple con el 50% de los requerimientos los cuales se enumeran en la Gráfica 2 Tabla de Factores. Calificación (1)

● Función Constructiva: Dado que en el diseño y construcción de la PH tienen en cuenta muchos factores de calidad; revisando el estado actual del edificio visitado se nota que la relación existente entre los materiales y la arquitectura es la adecuada y se evidencia, por la situación actual del inmueble que los materiales empleados tienen características de calidad. Calificación (1)

● Factor Económico: Se determinó que la disponibilidad de los materiales, en caso de ser necesaria, es de fácil acceso y transporte. Calificación (1)

FACTOR C: EL MEDIO AMBIENTE DEL INTERIOR DEL EDIFICO

● Ventilación: El inmueble está provisto de formas y componentes que le brindan una adecuada ventilación natural. Calificación (1)

● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En la administración y manejo de la edificación visitada se denota que hay un mantenimiento periódico insuficiente de las redes e instalaciones. Calificación (0.8)

FACTOR D: EL MEDIO AMBIENTE EXTERIOR EDIFICIO, COMO EL CLIMA Y LA CONTAMINACIÓN

● Clima: El inmueble tiene una estructura adecuada para soportar los efectos climáticos en condiciones normales. Calificación (1)

● Topografía: Se evidencia que el inmueble está diseñado acorde con la topografía en la que está ubicado. Calificación (1)

● Amenazas y riesgos: el inmueble se encuentra en una zona segura que en el momento no infiere riesgo ni amenazas. Calificación (1)

● Humedad: El inmueble no presenta niveles freáticos que afecten el estado de conservación del inmueble. Calificación (1)

FACTOR E: CALIDAD Y NIVEL DE LA MANO DE OBRA

● Acabados: los acabados del inmueble son deficientes, cumplen en un 30% de los estándares de calidad enumerados en el factor, tales como empates, nivelaciones, inclinaciones entre otras. Calificación (0.8)

● Patologías: a pesar de que el inmueble presenta algún tipo de patología leve como fisuras y humedad superficial estas no afecta de manera importante el estado de conservación del mismo. Calificación (1)

FACTOR F: USO DEL EDIFICO CON BASE EN MANUALES Y ESPECIFICACIONES REALIZADAS POR DISEÑADORES Y CONSTRUCTORES PARA UNA MEJOR OPERATIVIDAD DEL INMUEBLE.

● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se verificó que el inmueble está siendo utilizado para el uso propuesto inicialmente de diseño (uso residencial) Calificación (1)

FACTOR G: GRADO O NIVEL DE MANTENIMIENTO DE ACUERDO CON LAS ESPECIFICACIONES ASENTADAS EN MANUALES, MANUALES Y/O PROTOCOLOS DE MANTENIMIENTO.

● Sin manual de mantenimiento: El inmueble presenta mantenimiento sin llegar a ser periódicos, mantenimientos correctivos principalmente. Calificación (1)

APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO RESIDENCIAL NPH

Factor Variable





Ventilación 0.80


instalaciones1.00

Clima 0.80

Topografía 1.00


Humedad 1.00

Acabados 0.80

Patologías 1.00

F. Uso del edificio con base en manuales y

especificaciones realizadas por los diseñadores

y constructores para una mejor operabilidad

del inmueble.


impacto)1.00 1.00








FACTORES NPH

VARIABLEFACTOR

B. Calidad de los materiales y componentes de

construcción.

D. El medio ambiente externo al edificio, como

el clima y la contaminación urbana.



RESIDENCIAL

NPH (Calificación)

0.90

0.93

0.95

0.90

Vida Util Estimada

El porcentaje de vida util estimada es del 46% sobre la vida util de diseño que consideró el experto.

G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo

con las especificaciones asentadas en el

manual de mantenimiento.

0.80 0.80

EXPLICACIÓN FACTORES NPH: FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO

● Factor Licencia De Construcción: No cuenta con la licencia de construcción. Calificación (0.8)


● Función física y mecánica: Observando el inmueble se pudo determinar que dicha construcción cumple con el 30% de los requerimientos los cuales se enumeran en la Gráfica 2 Tabla de Factores. Calificación (0.8)

● Función Constructiva: Los materiales empleados en la construcción guarda relación con la forma arquitectónica del inmueble. Calificación (1)

● Factor Económico: Se determinó que la disponibilidad de los materiales, en caso de ser necesaria, es de fácil acceso y transporte. Calificación (1)


● Ventilación: El inmueble está provisto de formas y componentes que le brindan una adecuada ventilación natural. Calificación (1)

● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En la administración y manejo del Centro Comercial se determinó que la edificación visitada tiene protocolos de mantenimiento periódicos de las redes e instalaciones de forma predictiva y preventiva. Calificación (1.2)


● Clima: El inmueble tiene una estructura inadecuada para soportar los efectos climáticos en condiciones normales. Los

materiales se encuentran mal instalados y se evidencia deterioro en los mismos. Calificación (0.8)



● Humedad: El inmueble no presenta niveles freáticos que afecten el estado de conservación del inmueble. Calificación (1)


● Acabados: los acabados del inmueble son deficientes, cumplen en un 30% de los estándares de calidad enumerados en el factor, tales como empates, nivelaciones, inclinaciones entre otras. Calificación (0.8)

● Patologías: el inmueble presenta fisuras leves y humedad superficial, éstas no afectan de manera importante el estado de conservación del mismo. Calificación (1)


● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se verificó que el inmueble está siendo utilizado para el uso de diseño propuesto inicialmente (uso residencial) Calificación (1).


● Sin manual de mantenimiento: El inmueble no da muestras visibles de mantenimiento. Calificación (0.8)

APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO COMERCIAL

Factor Variable





Ventilación 1.00


instalaciones1.20

Clima 1.00

Topografía 1.20


Humedad 1.00

Acabados 1.00

Patologías 1.00

F. Uso del edificio con base en

manuales y especificaciones realizadas

por los diseñadores y constructores para

una mejor operabilidad del inmueble.

Uso (Alto, mediano y bajo impacto) 1.20 1.20


(Instrucciones, requisitos, politicas e

información).





FACTORES COMERCIAL

VARIABLEFACTOR

B. Calidad de los materiales y

componentes de construcción.

D. El medio ambiente externo al

edificio, como el clima y la

contaminación urbana.

C. El medio ambiente del interior del

edificio.


COMERCIAL

(Calificación)

1.10

1.07

1.05

1.00

Vida Util Estimada

El porcentaje de vida util estimada es del 78% por encima de la vida util de diseño que consideró el experto.


acuerdo con las especificaciones

asentadas en el manual de

mantenimiento.

1.00 1.00

EXPLICACIÓN FACTORES USO COMERCIAL (LOCAL CC CALIMA): FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO

● Factor Licencia De Construcción: Cuenta con la licencia de construcción. El documento especifica las condiciones constructivas, de diseño y manejo que han sido aplicadas en el Centro Comercial Calificación (1.2).



● Función Constructiva: Dado que en el diseño y construcción del Centro Comercial visitado tienen en cuenta factores de calidad e innovación. Calificación (1.2)

● Factor Económico: Se determinó que la disponibilidad de los materiales, en caso de ser necesaria, es de difícil acceso y transporte. Calificación (0.8).


● Ventilación: El inmueble dispone de un sistema de ventilación adecuado, hay la cantidad suficiente de puertas y ventanas que favorezcan las corrientes internas de aire y la correcta ventilación en la misma. Calificación (1)

● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En la administración y manejo de la edificación visitada se evidencia que existen protocolos y rutinas de mantenimiento predictivo y correctivo de instalaciones e infraestructura conforme a la programación establecida. Calificación (1,2).


● Clima: El inmueble tiene una estructura inadecuada para soportar los efectos

climáticos en condiciones normales. Los materiales se encuentran mal instalados y se evidencia deterioro en los mismos. Calificación (0.8)



● Humedad: El inmueble no presenta niveles freáticos que afecten el estado de conservación del inmueble. Calificación (1).


● Acabados: los acabados del inmueble son adecuados, cumplen en un 50% de los estándares de calidad enumerados en el factor, tales como empates, nivelaciones, inclinaciones entre otras. Calificación (1)

● Patologías: el inmueble presenta fisuras leves y humedad superficial, éstas no afectan de manera importante el estado de conservación del mismo. Calificación (1)


● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se verificó que el inmueble está siendo utilizado para el uso de diseño propuesto inicialmente (uso comercial) Calificación (1.2).


● Con manual de mantenimiento: Los protocolos, procedimientos y manuales son correctamente seguidos, verificados y revisados por personal idóneo. Calificación (1)

APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO INDUSTRIAL

Factor Variable





Ventilación 1.00


instalaciones1.00

Clima 1.00

Topografía 1.00


Humedad 1.00

Acabados 0.80

Patologías 1.00

F. Uso del edificio con base en

manuales y especificaciones realizadas

por los diseñadores y constructores

para una mejor operabilidad del

inmueble.


impacto)1.20 1.20








FACTORES INDUSTRIAL

VARIABLEFACTOR

B. Calidad de los materiales y

componentes de construcción.

D. El medio ambiente externo al

edificio, como el clima y la

contaminación urbana.

C. El medio ambiente del interior del

edificio.


INDUSTRIAL

(Calificación)

1.00

1.07

1.00

0.90

Vida Util Estimada

El porcentaje de vida util estimada es del 39% por encima de la vida util de diseño que consideró el experto.


acuerdo con las especificaciones

asentadas en el manual de

mantenimiento.

1.00 1.00

EXPLICACIÓN FACTORES USO INDUSTRIAL (BODEGA): FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO

● Factor Licencia De Construcción: Cuenta con la licencia de construcción. El documento especifica las condiciones constructivas, de diseño y manejo que han sido aplicadas en el Centro Comercial Calificación (1.2).



● Función Constructiva: En el diseño y construcción de la bodega visitada se tuvo en cuenta factores de calidad. Calificación (1)

● Factor Económico: Los materiales con los que la bodega fue construida son de fácil acceso y transporte. En caso de ser necesaria alguna remodelación, cambio o modificación en la bodega se podrá acceder a ellos. Calificación (1).


● Ventilación: El inmueble dispone de un sistema de ventilación adecuado, hay la cantidad suficiente de puertas y ventanas que favorecen las corrientes internas de aire y la correcta ventilación en la misma. Calificación (1)

● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En el manejo de la bodega visitada se evidencia que existen protocolos y rutinas de mantenimiento correctivas de instalaciones e infraestructura conforme a la programación establecida. Calificación (1).


● Clima: El inmueble tiene una estructura adecuada para soportar los efectos climáticos en condiciones normales. Calificación (1)


● Amenazas y riesgos: el inmueble se encuentra en una zona segura que en el momento no infiere riesgo ni amenazas (Bajo Riesgo). Calificación (1)

● Humedad: El inmueble no presenta niveles freáticos que afecten el estado de conservación de la bodega. Calificación (1).


● Acabados: los acabados del inmueble son deficientes en un 70% de los estándares de calidad enumerados en el factor, tales como empates, nivelaciones, inclinaciones entre otras. Calificación (0,8)

● Patologías: la bodega presenta algunas fisuras leves en el concreto de las paredes éstas no afectan de manera importante el estado de conservación del mismo. Calificación (1).


● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se verificó que el inmueble está siendo utilizado para el uso de diseño propuesto inicialmente (uso comercial) Calificación (1.2).


Con manual de mantenimiento: Se realizan mantenimientos a la infraestructura del inmueble, pero no son periódicos. Calificación (1)

RESULTADOS CONSOLIDADOS APLICACIÓN DE FACTORES

ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

Tal como lo muestran los resultados en los cuadros precedentes, se realizó la calificación una a una de las cuatro tipologías planteadas, donde se manejó la tabla de factores y según las condiciones propias se calificó cada una de las variables contenidas en la matriz. Posteriormente, se obtuvo un valor en la escala del 0,8 al 1,2 para cada factor, generando 7 resultados, (FACTOR A, B, C, D, E, F, G) con relación a la vida útil de diseño, dado que como se muestra la fórmula (VUE= VUD x (A) x (B) x (C) x (D) x (E) x (F) x (G)), para el cálculo se debe tomar la vida útil de diseño del inmueble. Para el caso del ejercicio de aplicación y dado que las edades de diseño no se conocen y considerando que existe un rango de edades para cada categoría de la construcción, se maneja el límite superior del mismo ya que se entrara posteriormente a castigar por sus diferentes factores en la matriz, esto gracias a que como se establece en la ISO 15686, se deben manejar diferentes vidas útiles de servicio de referencia y para ello se realizar el ejercicio de calcular

los máximos y mínimos posibles de edades de vida útiles entendiendo para los cuatro ejemplos tomados cuales podrían ser aquellos que más se ajustaban a lo observado en este tipo de construcciones.

A la tipología industrial se le aplicó una VUD de 49 años y a las tres tipologías restantes se les aplicó una VUD de 99 años. Al aplicar la matriz de factores, dio como resultado la VUE según las características de cada tipología, encontrando lo siguiente:

Tipología Residencial No PH: presenta una vida útil menor según sus características constructivas y de mantenimiento, esto se da porque en general la mayoría de estas viviendas se da bajo condiciones de autoconstrucción sin especificaciones técnicas y en muchas ocasiones sin ningún tipo de mantenimiento que pueda generar una alta expectativa de vida útil.

USO TIPOLOGIAVIDA UTIL DE

DISEÑO

VIDA UTIL

ESTIMADA

Residencial (PH)

Apartamento que se encuentra en un edificio

residencial de 5 pisos, con estructura en

concreto, el apartamento tiene un área de 50

m2 a 85 m2, presenta 1 a 2 baños, cocina, de 2 a

3 habitaciones, acabados estándar. 99 Años 96 Años

Residencial (NPH)

Vivienda, con un área construida promedio de

130 a 280 m2, con acabados estándar, de 2 pisos

de altura, sistema mampostería estructural,

muros con pañete, estuco y pintura de 2 a 4

habitaciones, cuenta 1 a 2 baños, 1 cocina, patio

y Cubierta en placa. 99 Años 46 Años

Comercial

Local ubicado dentro de Centro Comercial, este

local cuenta con un área entre 50 y 80 m2, con

acabados estándar, estructura en concreto,

muros con Pañete, estuco, pintura y vidrio,

cieloraso en drywall. 99 Años 176 Años

Idustrial

Bodega en parque industrial con un área entre

500 a 1000 m2, con doble altura, estructura en

concreto, cerramiento en muro, con mezanine

y/o 2 pisos ya sea de oficinas o depósito con

parqueadero, cocineta y batería de baño. 49 Años 68 Años

Tipología Comercial: presenta una vida útil estimada de 176 años, siendo la más alta y superando la de diseño; posiblemente debido a la calidad del diseño, actividad constructiva, planeación e incluso ubicación ya que pretende atraer diferente cantidad de población y periódicamente busca mantenerse en las mejores condiciones para seguir siendo un nicho atractivo.

Tipología Residencial PH: a diferencia de la no PH muestra un aumento significativo en su vida útil estimada, esto gracias a que podría incluir en los reglamentos de propiedad horizontal algunas condiciones de uso, de manejo y de convivencia incluso, que le brindan al inmueble perdurar un poco más a través del tiempo.

Tipología Industrial: su vida útil estimada refleja la actualidad de este tipo de construcciones, ya que,

aunque en muchos casos presente manuales, licencias y cumple con su uso propuesto, este último es el que genera su rápido desgaste en comparación a otro tipo de estructuras. En el mejor de los casos el inmueble podría superar los 68 años de vida útil.

En todos los casos es importante aclarar que se parte de un precepto en cuanto a la vida útil de diseño según los estándares canadienses, pero en caso tal de manejar una vida útil de diseño planteada desde el inicio del proyecto constructivo se podría manejar una mayor vida útil estimada. Para el fin de esta investigación los resultados arrojan y sugieren una realidad observada en Colombia, la cual podría ser manejada para el momento de determinar la vida útil cuando se pretende calcular la depreciación respectiva del inmueble y con ello dar fiabilidad del resultado final del avalúo.

Conclusiones El objetivo que plantea la norma ISO

16686 de la planificación de la vida útil es ofrecer una garantía razonable de que la vida útil estimada de un edificio con una ubicación específica y con un mantenimiento planificado, no supera la vida de diseño.

La estimación de la vida útil de las edificaciones a partir de métodos como el de factores debe considerarse e incorporarse como una buena práctica y debe divulgarse en diferentes escenarios tanto académicos como gremios de profesionales involucrados en el sector de la construcción.

Es importante que el constructor desde la etapa de diseño establezca la vida útil de la edificación y que esta quede adecuadamente documentada.

Toda edificación debe considerar como aspecto de importancia el plan de mantenimiento y medidas para prevenir y mitigar los factores que causan obsolescencia.

El uso de materiales de buena calidad e innovadores es preponderante para asegurar la vida útil de las edificaciones. Por esto, cada vez es de gran importancia la especialización e innovación en el tema

de calidad y resistencia de materiales, así como factores ambientales internos y externos.

Para establecer las variables de cada factor es importante tener como punto de partida principal de definición la conservación del inmueble ya que existe un sin fin de variables pero que afecten directamente el estado de conservación de manera representativa son pocos. Así mismo es importante definir en cada factor estas variables con claridad ya que en muchos casos puede existir una correlación directa entre diferentes factores y presentar ambigüedad o doble castigo.

Se realiza una descripción de manera general con el fin de que se pueda aplicar en diferentes zonas del país sin especificar que alguna zona o material es mejor o peor, esto podría incurrir en un error de apreciación y generar un mal manejo de la tabla de factores.

Es fundamental diferenciar claramente cada variable en sus tres rangos de calificación para que con ello al momento de hacer la calificación del inmueble no exista confusión de conceptos o ambigüedad de definiciones, que permitan al avaluador dejar un margen de error amplio para calificar.

Agradecimientos Queremos expresar nuestros agradecimientos al Ingeniero Edwin Robert Perez Carvajal por su permanente apoyo, dedicación y asesoría para llevar a cabo este artículo. Igualmente, al ingeniero Jonathan Ortiz y al arquitecto Efrén Fernández por su amable asesoría.

Glosario Compresión: es la acción y efecto de comprimir. Estrechar, apretar, oprimir o reducir un volumen

Ductilidad. - Es la deformación plástica antes de la ruptura, puede expresarse como Elongación.

Dureza: Resistencia de un material a la penetración de su superficie.

Fisura: Fisura es una hendidura longitudinal poco profunda, síntoma de una rotura en el material en el que aparece. En el caso de las fisuras, las hendiduras no atraviesan la totalidad de la hoja, si no que se muestra solamente de forma superficial.

Flexión: Acción y efecto de doblar

Forma arquitectónica: punto de contacto entre la masa y el espacio.

Grieta: Grieta es una hendidura longitudinal que atraviesa por completo el espesor del material en el que aparece, formando de esta forma dos cuerpos independientes, comportándose estos dos cuerpos de forma diferente, no colaboradora, antes las mismas acciones.

Humedad: Cociente entre el peso de agua contenido en una determinada muestra y el peso del terreno seco.

Humedad por condensación: fenómeno de condensación por acumulación de agua.

Humedad por capilaridad: humedad generada por la capilaridad de los materiales porosos del agua contenida en el terreno

Humedad por filtración: humedad causada por la filtración del agua presente en la tierra exterior; se infiltra lateralmente hacia el interior de la construcción.

Resistencia: Acción o capacidad de aguantar, tolerar u oponerse.

Rigidez: Se dice que una parte estructural es rígida si soporta un gran esfuerzo con una deformación relativamente pequeña.

Tracción: Se trata del acto y la consecuencia de tirar de una cosa con el objetivo de desplazarla o de conseguir que se mueva.

Torsión: Término que alude al acto y el resultado de torcer.

Referencias [1] Hernández, M. S. (2016). ¿Cómo se mide la vida

útil de los edificios?, Artículo de Ciencia, Editorial Universidad Autónoma del Estado de México (UAEMEX), México.

[2] International Standards Organization (2000), ISO 15686-1:2000, Buildings and constructed assets-Service Life Planning, part 1: General Principles, Ginebra, ISO Masters, L.W. & Brandt, E. Materials and Structures (1989) 22: 385. doi:10.1007/BF02472509. Building Industry Authority. New Zealand Building Code. Clause B2 Durability.

[3] Leticia Ortega Madrigal, Tesis “propuesta metodológica para estimar la vida útil de los sistemas constructivos de fachadas y cubiertas utilizados actualmente con más frecuencia en la edificación española a partir del método propuesto

por la norma iso-15686”, Valencia, España, diciembre 2012.

[4] http://www.monografias.com/trabajos89/manual-de-mantenimiento/manual-de-mantenimiento.shtml#ixzz55nvMVzMF.

[5]http://www.ciifen.org/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=84&Itemid=336&lang=es

[6]https://www.asuntoslegales.com.co/consultorio/concepto-sobre-el-uso-de-suelo-y-las-licencias-de-construccion-2061441

[7]http://epn.gov.co/elearning/distinguidos/SEGUIR DAD/13_riesgo_amenaza_y_vulnerabilidad.html

http://epn.gov.co/elearning/distinguidos/SEGUIR%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20DAD/13_riesgo_amenaza_y_vulnerabilidad.html



Apéndice I Resumen norma ISO 15686 ISO 15686-1

Edificios y bienes construidos – planificación de la vida útil

Parte 1: Principios Generales y Marco de Referencia

La ISO 15686-1 busca dar una breve introducción del tema general de las demás ISO, mencionándolas y explicándolas brevemente,

Parte 1: Principios generales y marco de referencia.

Parte 2: procedimientos de predicción de la vid útil.

Parte 3: auditorias de rendimiento y revisiones.

Parte 5: Cálculo del ciclo de vida Parte 6: Procedimientos para considerar los

impactos ambientales Parte 7: Evaluación del desempeño para la

retroalimentación de los datos prácticos de la vida útil

Parte 8: Vida útil de referencia y estimación de la vida útil.

Parte 9: Orientación sobre la evaluación de los datos de la vida útil (especificaciones técnicas).

Parte 10: Cuando evaluar el rendimiento funcional

Deja claridad respecto al proceso de la planificación de la vida útil con base en su vida útil de diseño como referencia primordial. Establece el usuario a quien va dirigido el contenido de la ISO, mostrando la interdisciplinariedad de la misma:

a. Propietarios y usuarios de edificios. b. Equipos de diseño, construcción e

instalaciones. c. Los fabricantes que proporcionan datos sobre

el rendimiento a largo plazo de los productos de construcción.

d. Mantenedores de edificios e. Valuadores de valor de los edificios. f. Aseguradoras de edificios

g. Auditores técnicos de edificios h. Desarrolladores de estándares de productos

de construcción. i. Clientes, financiadores, y patrocinadores de

edificios. Así mismo da una introducción de la estimación de la vida útil poniendo en evidencia factores importantes como:

El objeto de la estimación Procedimientos de predicción de la vida útil Estimación de la vida útil utilizando vida de

servicio de referencia (vida útil de diseño). Utilización de datos de la vida útil de la

experiencia práctica Componentes innovadores Calidad de los datos Incertidumbres y fiabilidad Costos financieros y ambientales

Por otro lado, trata el tema de la obsolescencia como un factor determinante para determinar la vida útil de una construcción allí se tiene en cuenta el tipo de obsolescencia, la razón por la cual puede ocurrir y así mismo muestra algunos ejemplos puntuales del porque puede suceder. De esta manera específica como podría minimizarse y como tratar el uso futuro de las construcciones, que no tengan como fin demoler y generar una nueva construcción.

ISO 15686-2 Edificios y bienes construidos –

planificación de la vida útil Parte 2: Procedimientos Para

Pronosticar La Vida Útil Alcance

Esta parte de ISO 15686 describe los procedimientos que facilitan las predicciones de vida útil de los componentes constructivos, basados en el rendimiento técnico y funcional. Proporciona un marco general, principios y requisitos para la realización y presentación de informes de tales estudios.

No cubre la limitación de la vida de servicio debido a la obsolescencia u otros Estados de rendimiento no medibles o impredecibles.

La serie ISO 15686 sobre edificios y activos construidos, incluyendo la planificación de vida de servicio, es una contribución esencial al desarrollo de una política para la vida del diseño. Un gran impulso para la preparación de la serie ISO 15686 es la preocupación actual por la incapacidad de la industria para predecir los costos de propiedad y mantenimiento de los edificios. Un objetivo secundario de la planificación de la vida útil es reducir la probabilidad de obsolescencia y/o maximizar el valor de reutilización de los componentes de construcción obsoletos.

El propósito de esta parte de ISO 15686 es describir los principios de la predicción de vida de servicio (SLP) de los componentes de construcción y su comportamiento cuando se incorporan en un edificio u obras de construcción teniendo en cuenta diversos ambientes de servicio. La metodología SLP está desarrollada para ser genérica, es decir, aplicable a todo tipo de componentes constructivos, y está destinada a servir de guía a todo tipo de procesos de predicción. La metodología puede ser utilizada en la planificación de los estudios de SLP con respecto a los componentes nuevos e innovadores, cuyo rendimiento es poco conocido, o puede ser el documento rector en la evaluación de las investigaciones ya realizadas con el fin de evaluar su valor como conocimiento bases para SLP y revelar donde son necesarios estudios complementarios

Esta parte de ISO 15686 está pensada principalmente para los fabricantes que deseen proporcionar datos sobre el rendimiento en uso de sus productos, casas de prueba, organizaciones de aprobación técnica, etc.

Los usuarios que no estén directamente involucrados en la realización de predicciones de vida útil, pero que los utilicen como insumos para las vidas de los servicios de referencia, dentro de auditorías o revisiones de la planificación de la vida útil, como información en declaraciones de productos ambientales (EPDs), como insumos para el servicio predicción de vida de activos e instalaciones en el costo de ciclo de vida, etc.

Las predicciones se pueden basar en pruebas de uso previo, en comparaciones con la vida de servicio conocida de componentes similares, en pruebas de degradación en condiciones específicas o en una combinación de éstas. Idealmente, una predicción será dada en términos de la vida de servicio como función de la condición del en-uso. En cualquier caso, la dependencia de la vida útil en la condición de uso será cuantificada de una manera adecuada. La fiabilidad de la vida útil prevista de un componente (PSLC) dependerá de la evidencia en la que se basa.

Términos abreviados

ESLC Vida útil estimada de un componente

PSLDC Distribución de la vida útil prevista de un componente

PSLC vida de servicio prevista para un componente

RSLC Servicio de referencia de la vida de un componente.

SLP Predicción del tiempo de servicio

Breve descripción de la predicción de vida útil (SLP)

La metodología descrita está destinada a ser genérica y tiene como objetivo, un conjunto de requisitos de rendimiento particular o apropiado facilita una predicción de vida útil (SLP) de cualquier tipo de componente de construcción para su uso en una determinada gama del servicio o ambiente (s).

Nota: en la práctica, un SLP suele limitarse a cubrir unos pocos entornos de servicio típicos o un entorno de referencia único complementado por un análisis sobre la sensibilidad de las variaciones de intensidad de los agentes de degradación

El término "predicción" de un estudio de SLP se refiere a una de las cuatro maneras, o cualquier combinación de estos, para evaluar la vida útil, de la siguiente manera:

Acelerar la dimensión del tiempo (a una exposición acelerada a corto plazo)

La interpolación/extrapolación utilizando datos de componentes similares

Interpolación/extrapolación mediante datos de entornos de servicio similares

La extrapolación de la dimensión de tiempo (a corto plazo en uso exposiciones

El enfoque sistemático o metodología para la SLP de los componentes de construcción descritos incluye la identificación de la información necesaria, la selección o desarrollo de procedimientos de prueba (programas de exposición y métodos de evaluación), pruebas, interpretación de los datos, y la notificación de los resultados. Los pasos esenciales en un proceso de SLP se esbozan en la figura 1. La metodología emplea un proceso iterativo de investigación o toma de decisiones que permite mejorar las predicciones a medida que crece la base del conocimiento, como se ilustra en el bucle exterior de la figura 1. A menudo no es necesario realizar cada paso, por ejemplo, el procedimiento previo a la prueba se puede excluir o acortar a menudo debido al conocimiento ya disponible del componente que se está estudiando. Aunque no se ilustra, puede ser necesario realizar sub-bucles entre pasos dentro de un ciclo. Normalmente, la vida útil de un conjunto determinado de requisitos de rendimiento no se predice como un único valor, una vida de servicio prevista de un componente (PSLC). En su lugar, se determina una distribución de la vida útil prevista de un componente (PSLDC). El PSLDC es descrito por lo menos dos parámetros, el valor de la expectativa y la desviación estándar. Para las pruebas muy costosas, sin embargo, el objetivo puede estar limitado a encontrar un PSLC solamente.

La elección de la única referencia del valor de la vida útil del componente (RSLC) de la distribución establecidos depende del margen de seguridad previstos para el componente. Por reemplazables, componentes no-estructurales, en la mayoría de los casos, la expectativa de valor (es decir, la media) PSLC de la distribución podría emplearse como la RSLC. Sin embargo, el mantenimiento programado planes, interconexión con otros componentes reemplazables u otras circunstancias, puede sugerir una elección más conservadora. No sustituibles y/o componentes estructurales, por lo que el margen de seguridad es requerido más a menudo y es bastante más conservadora la elección hecha. En tales casos, sin embargo, normalmente el margen de seguridad es directa o indirectamente regulado por normas o códigos específicamente aplicables al componente.


planificación de la vida útil Parte 3 - Auditorías de resultados y

comentarios Esta parte de la Norma ISO establece las medidas necesarias para asegurar que el mantenimiento de un activo construido sea considerado a través de cada etapa de la toma de decisiones desde la concepción del proyecto y la información inicial, el diseño y la construcción, la ocupación y la eventual eliminación y restablecimiento del sitio.

Se ha encontrado que más del 50% de los fallos de construcción pueden rastrearse en la información transmitida u omitida, en los detalles de diseño y en las especificaciones que el constructor recibe.

PRINCIPALES DESTINATARIOS DE LA NORMA ISO 15686-3

Clientes de la construcción;

Personas designadas para llevar a cabo auditorías de desempeño de la vida útil (auditores);

Diseñadores;

Personal operativo y de mantenimiento;

Constructores, gestores de proyectos, inspectores, administradores de activos y de instalaciones, aseguradoras y tasadores.

CONFORMIDAD

La norma ISO 15686-3 ofrece la posibilidad de elegir entre auditorías formales independientes llevadas a cabo en etapas clave del proyecto (cláusulas 5 y 6); y revisiones de desempeño de la vida útil realizadas junto con la revisión interna del proyecto existente (cláusula 7).

ETAPAS DE LA AUDITORÍA

Sesión informativa de Auditoría

Sesión de Auditoría

Auditoría inicial de diseño

Auditoría de diseño detallado

Auditoría de la construcción

Auditoría de puesta en marcha y entrega

Auditoría de operación y mantenimiento

Auditoría de reacondicionamiento / adaptación / alteración /cambio de uso

Auditorías de eliminación / desmantelamiento / deconstrucción / recuperación / restauración del sitio.

Objetivos de la Auditoría

La clave para auditar es seleccionar componentes, conjuntos y sistemas que son más propensos a sufrir un deterioro significativo.

En la selección de componentes para la auditoría puede ser útil establecer una jerarquía de consecuencias de fallo según la norma ISO 15686-1, por ejemplo: peligro para la vida útil, o interrupción del uso del activo.

COMPONENTES OBJETO DE AUDITORÍA

Evaluación del riesgo

Evaluación de la vida útil

Evaluación de las instrucciones de instalación

Evaluación de las instrucciones de funcionamiento y mantenimiento

Costos del ciclo de vida e impacto ambiental

Auditoría de obras de ingeniería civil

Auditoría de instalaciones mecánicas y eléctricas


planificación de la vida útil Parte 4 - Planificación de la vida

útil utilizando el modelamiento de la información del edificio

Esta ISO establece los procedimientos básicos y proporcionan información para la planificación de la vida útil de los edificios, activos construidos y sus componentes, teniendo como base un sistema de modelado de información de construcción (BIM), que es utilizado cada vez más para realizar los diseños de los edificios estimando o prediciendo la vida útil durante el diseño, construcción y operación.

Esta norma propone estructuras para la captura e intercambio de información sobre la planificación de la vida útil basada en la norma IFC (Industry Foundation Classes) y la norma COBie. Cada una de las siguientes secciones cubre una etapa del ciclo de vida de la información sobre la vida útil:

LA CLAUSULA 4 DEFINICIÓN DEL PRODUCTO: Define los requisitos de datos para identificar el proceso, definiendo un producto para que la información pueda ser intercambiada y utilizada. LA CLAUSULA 5 ESPECIFICACIÓN DEL PRODUCTO Y SELECCIÓN: Sugiere la representación de las medidas características de un producto como una cantidad establecida. LA CLAUSULA 6 REFERENCIA DEL PRODUCTO VIDA UTIL: Agrega el régimen de pruebas y las métricas clave de la vida útil. LA CLAUSULA 7 VIDA UTIL ESTIMADA DEL PRODUCTO: Añade el contexto y la vida útil estimada. LA CLAUSULA 8 IMPACTOS DEL PRODUCTO: Agrega los impactos (hasta la fecha y previstos) para las etapas en el ciclo de vida Valor. LA CLAUSULA 9 REPRESENTACION DE LA INCERTIDUMBRE: Sugiere una representación donde la incertidumbre y los rangos de Valores son relevantes.

Los anexos resumen las propiedades estándar y proporcionan ejemplos trabajados de cómo los datos podrían ser utilizados en cálculos manuales o automatizados. ANEXO A: Proporciona una representación formal para la definición de Vida útil ANEXO B: Proporciona una representación formal para los factores de Vida util. ANEXO C: Proporciona una representación formal para las medidas de Impacto Ambiental y Económico. ANEXO D: Ofrece cálculos de ejemplo.


planificación de la vida útil Parte 5 - Costo del ciclo de vida

Este capítulo proporciona los requisitos y las pautas para realizar análisis de costo de ciclo de vida (LCC) de edificios y bienes construidos y sus partes, ya sean nuevas o existentes.

El cálculo del costo del ciclo de vida es una técnica valiosa que se utiliza para predecir y evaluar el desempeño de costos de los activos construidos. Es una forma de análisis para determinar si un proyecto cumple con los requisitos de rendimiento del cliente

El propósito del cálculo del costeo del ciclo de vida debe ser cuantificar el costo del ciclo de vida (LCC) para el aporte en un proceso de toma de decisiones o evaluación, y normalmente también debe incluir los aportes de otras evaluaciones (por ejemplo, evaluación ambiental, evaluación del diseño, evaluación de la inocuidad, evaluación de la funcionalidad y evaluación del cumplimiento normativo).

El cálculo del costo del ciclo de vida es relevante en la gestión de portafolio/inmuebles, los niveles de gestión de los activos y de las instalaciones construidas, principalmente para informar la toma de decisiones y comparar alternativas. Permite realizar comparaciones consistentes entre alternativas con diferentes flujos de efectivo y diferentes marcos temporales. Tiene en cuenta los factores relevantes de toda la vida útil, con respecto a los requisitos especificados por el cliente y

los requisitos de rendimiento del servicio de vida específica del proyecto.

Toma en cuenta el costo o los flujos de efectivo, es decir, los costos relevantes (y los ingresos y las externalidades si se incluyen en el ámbito acordado) que surgen de la adquisición a través de la operación hasta su enajenación.

Típicamente, el análisis LCC puede ser usado durante las siguientes cuatro etapas clave del ciclo de vida de cualquier activo construido:

a) la inversión y planificación de proyectos, los análisis estratégicos de costo / ciclo de vida de toda la vida, pre construcción;

b) diseño y construcción, cálculo del costo del ciclo de vida durante la construcción, en el esquema, funcional, sistema y niveles detallados de los componentes;

c) durante la ocupación, el cálculo del costo del ciclo de vida durante la ocupación (costo de uso), después de la construcción;

d) eliminación, costo del ciclo de vida al final de la vida / cambio de estado.

Incluye una comparación entre alternativas o una estimación de costos futuros a nivel de portafolio, proyecto o componente. El cálculo del costo del ciclo de vida se realiza durante un período de análisis acordado, identificando claramente si el análisis es solo para una parte o para todo el ciclo de vida del activo construido.

Elementos WLC y LCC6

6 WLC: Costo de toda la vida / LCC: Costo del ciclo de vida


planificación de la vida útil Parte 7 - Evaluación del desempeño

para la retroalimentación de los datos de la vida útil

Los objetivos de la ISO 15686-7 son:

1. proporcionar bases para la evaluación objetiva y describir cómo documentar evaluaciones de desempeño de las construcciones, que puedan convertirse en nueva información para robustecer las bases de datos de la vida útil de referencia, tal como se describe en ISO 15686-8. Este documento agrega aún más a la generación de datos a través de la inspección.

2. Orientar sobre la preparación de los documentos de trabajo generales y específicos complementarios a las encuestas de desempeño.

3. Definir la metodología a utilizar en las fases de

planificación, documentación e inspección, y análisis e interpretación de las evaluaciones de desempeño, ya sea para un edificio único o para

un grupo de edificios.

Las encuestas de desempeño son una ayuda en la planificación y preparación de los documentos de trabajo generales y específicos requeridos para la evaluación del desempeño de diversas construcciones y de propósito diferente.

Los documentos de trabajo generales proporcionan niveles de referencia para medir el rendimiento funcional de las construcciones, materiales y ensamblajes.

Los documentos de trabajo específicos orientan cómo se deben abordar los temas específicos y también proporcionan niveles de referencia para medir el grado de rendimiento funcional de una construcción.

El rendimiento funcional se evalúa en diversas etapas durante toda la vida útil de una construcción con el fin de afirmar la satisfacción continua o para determinar si los requisitos de rendimiento funcional han cambiado.

Como se indica en el cuadro 1, los documentos de trabajo generales y específicos complementarios a la realización de encuestas de desempeño pueden describirse en tres niveles:

Cuadro 1 - Visión general de los niveles de documentos

Documento Función principal Contenido

Este documento Proporcionar un marco estandarizado para la planificación y para términos y métodos Definiciones, método y contenido

Documentos de trabajo Generales para Encuestas de desempeño

Proporciona términos fijos para medir el desempeño de una construcción o un método de construcción.

Listas de verificación para ubicación de probables de fallas; incluye ítems generales y / o catálogos ilustrados, por ejemplo:

- hormigón;

- mampostería;

- madera exterior y acero.

Documento Función principal Contenido

Documentos de trabajo específicos para encuestas de desempeño

Proporciona instrucciones específicas sobre cómo debe manejarse un tipo de construcción.

Guía de trabajo completa para la encuesta de rendimiento de un tipo de construcción, por ejemplo:

- puentes;

- edificios de una ciudad vieja;

- iglesias de madera.

Estos deben ser preparados por aquellos que solicitan la encuesta (administrador de la instalación, dueño de la propiedad, etc.) sobre la base de los documentos de trabajo estándar y general.

Nivel de registro y tipos de inspección orientados al usuario en las encuestas de desempeño

Los tipos de inspección deben diseñarse a partir de

diversos niveles de registro de acuerdo con las necesidades del usuario y la competencia requerida de los inspectores, tal como se indica en el cuadro 2.

Cuadro 2 - Tipo y propósito de la inspección

Nivel de inspección Propósito

Preliminar Inspección introductoria de carácter general consistente en observaciones visuales y mediciones básicas para obtener una visión general muy aproximada

Regular Inspección a intervalos regulares, tales como:

a) cada 1 a 2 años, para el análisis de puntos débiles o fallas en la construcción; y

b) cada 3 a 10 años, para:

- diseño y preparación de licitaciones en proyectos de restauración y rehabilitación

- definir planes de inspección y programar las preguntas individuales del objeto a inspeccionar, y

- Definir planes de renovación, control de costos y estimación de los gastos de mantenimiento.

Mantenimiento Inspección después de un fallo menor inesperado, por ejemplo filtraciones de agua a través de la fachada del edificio.

Específico / detallado (ordenado de arriba hacia abajo)

Tareas especiales, tales como:

- especificación detallada del alcance de cualquier daño;

- situaciones difíciles y / o inusuales; y trabajo de investigación.

NOTA: Las inspecciones deben ser llevadas a cabo por personal con las credenciales técnicas pertinentes. Los requisitos de competencia de los inspectores deben estar de acuerdo con la jurisdicción en la que se efectúa la encuesta.

Las encuestas de desempeño deben ser realizadas por personal que tenga la formación técnica pertinente en el campo que se está estudiando. Todos los campos

que sean relevantes para el propósito de la encuesta de desempeño deben ser cubiertos. Un análisis más detallado de este proceso se presenta en el cuadro 3

Cuadro 3 - Fases y actividades en el protocolo de evaluación del desempeño

Fase principal Actividad / contenido Ejemplos / elaboración

Definición de la tarea

Propósito Planificación de mantenimiento, reparación y renovación. Evaluación de daños y Vida útil residual. Valuación. Documentación de conservación.

Extensión / nivel Artículo: campo, edificio, obra, elementos. Evaluar, definir

el nivel de registro. Muestreo. Cálculo del costo.

Costo del análisis Costo propio y servicios contratados

Planificación

Material básico Dibujos, especificaciones, documentación de rendimiento.

Esquema de registro Sistema de orientación, selección estadística, ayudas.

Plan Examen, inspección, información de reuniones

Examen Registro de edad, condiciones de uso y niveles de rendimiento

Condiciones de uso

Grado de rendimiento Descripción del rendimiento mediante imágenes y medidas

Documentación Fotografías

Evaluación

Condiciones de uso Propiedades críticas y requisitos de rendimiento / predicción de la vida útil

Control de rendimiento Requisitos establecidos por las autoridades, reglamentos. Requisitos establecidos por el cliente / usuario.

Fracaso Definición de nivel de referencia, documentación insuficiente.

Probabilidades y consecuencias Reconsiderar el alcance del registro, las distribuciones de fallas y los grados de consecuencia

Riesgo Evaluados y utilizados para perfiles de acción.

Comportamiento Recomendaciones, prioridades / costos, si procede.

Informes

Introducción

Propósito. Identificación del ítem, estructura principal, edad de construcción, extensión / nivel, momento de la encuesta, cliente y contratista, otras partes involucradas.

Resumen ejecutivo

Principales conclusiones, resumen, desempeño, acciones recomendadas, costos, economía, recomendaciones para nuevos avances

Informe principal Definiciones, nivel de referencia, registros, inspecciones, evaluaciones, recomendaciones y conclusiones, costos.


planificación de la vida útil Parte 5 - Vida útil de referencia y

estimación de la misma Alcance

Esta parte de ISO 15686 describe los procedimientos que facilitan las predicciones de vida útil de los componentes constructivos, basados en el rendimiento técnico y funcional. Proporciona un marco general, principios y requisitos para la realización y presentación de informes de tales estudios.

No cubre la limitación de la vida de servicio debido a la obsolescencia u otros estados de rendimiento no medibles o impredecibles.

La ISO 15686-8 fue preparada por el Comité Técnico ISO / TC 59, Construcción de Edificios, Subcomité SC 14, Vida de diseño, que al igual que el resto de normas que serán publicadas como Norma Internacional debe ser aprobada por lo menos por el 75% de los miembros que votan.

Estimación de la vida útil utilizando el método del factor

El método factor se utiliza para obtener un ESL de un componente de un objeto de diseño modificando un RSL considerando las diferencias entre las condiciones de uso específicas del objeto y las condiciones de uso de referencia bajo las cuales el RSL es válido. Las diferencias se clasifican en siete categorías de factores.

El método factor se origina en trabajos realizados en Japón, cuyos detalles son publicados por el “Architectural Institute of Japan”

El método del factor es una forma de reunir la consideración de agentes o condiciones que puedan afectar la vida útil. El método permite una evaluación sistemática cuando las condiciones de referencia en el uso no coinciden totalmente con las condiciones de uso previstas, lo que normalmente es el caso. Su uso puede reunir la experiencia de los diseñadores, las observaciones, las intenciones de los gerentes y las garantías de los fabricantes, así como los datos de los laboratorios de prueba.

Descripción de los factores y categorías de factores

Los siete factores y categorías de los elementos relacionados se presentan en la siguiente tabla

Tabla 1 - Factores y categorías de los elementos del método del factor

Factor Factor categoría

A nivel de rendimiento inherente

B nivel de diseño

C nivel de ejecución de trabajo

D ambiente interior

E ambiente exterior

F condiciones de uso

G nivel de mantenimiento

Factor A - Categoría de factores: nivel de rendimiento inherente

El factor A y la categoría de factores relacionados, nivel de rendimiento inherente, representan el grado del componente según se suministra.

Factor B - Categoría del factor: nivel de diseño

El factor B y la categoría de factores relacionados, nivel de diseño, reflejan la instalación del componente en el edificio / activo construido y se basa típicamente en el nivel de protección y protección de los agentes proporcionados por el diseño del edificio / activo construido.

Factor C - Categoría de factor: Nivel de ejecución del trabajo

El factor C y la categoría de factores relacionados, nivel de ejecución del trabajo, consideran el nivel de habilidad y control en el trabajo del sitio. Se basa en si el trabajo del sitio es o no probable de acuerdo con las recomendaciones del fabricante y está estrechamente controlado, incluyendo cuestiones tales como almacenamiento, protección durante la instalación, facilidad de instalación, número de operaciones necesarias para cada actividad, recubrimientos aplicados en el sitio, etc.

Factor D - Categoría del factor: ambiente interior

El factor D y la categoría de factores relacionados con el ambiente interior, consideran la exposición del objeto a agentes de degradación internos y su gravedad. Se tiene en cuenta el uso general del edificio / activo construido, junto con los aspectos locales relevantes (por ejemplo, las ubicaciones sujetas a humedad, tales como cocinas y baños).

Factor E - Categoría del factor: ambiente exterior

Factor E y la categoría de factores relacionados con el ambiente al aire libre, consideran la exposición a agentes de degradación y su gravedad al aire libre. Una designación a nivel meso o local puede ser adecuada (por ejemplo, costera, contaminada) para esta

categoría de factores. Sin embargo, para un diseño detallado puede ser necesario tener en cuenta el microambiente (por ejemplo, elevación sur, succión o elevación del viento en zonas de alto nivel, salpicaduras). Una combinación de los agentes puede tener un efecto crítico (por ejemplo, una combinación de humectación y congelación). Observe también que los componentes pueden estar expuestos tanto a la intemperización externa como al agua subterránea.

Factor F - Categoría del factor: condiciones de uso

El factor F y la categoría de factores relacionados a las condiciones de uso, reflejan el efecto del uso del edificio / activo construido. El uso específico del espacio donde se instala el componente o el conjunto construido es probable que sea relevante (por ejemplo, las áreas comunales están sujetas a un mayor desgaste). Las actividades presentes fuera (adyacente) al edificio / activo construido, también pueden ser relevantes (por ejemplo, áreas de entrega sujetas a impactos mecánicos por vehículos).

Factor G - Categoría del factor: nivel de mantenimiento

El factor G y la categoría de factores relacionados, nivel de mantenimiento, reflejan el nivel de mantenimiento asumido. Para ciertos componentes que son inaccesibles o requieren equipo especial para el acceso, un nivel de mantenimiento particularmente bajo debe ser considerado. También puede tenerse en cuenta la experiencia de la limpieza y el riesgo de la introducción de agentes que no se encuentran normalmente (por ejemplo, álcalis).

Cualquier categoría que por su naturaleza o debido a una pequeña diferencia entre la condición de uso específico y la condición de referencia en uso se asume de manera segura que tiene una influencia despreciable en la vida útil, es decir, no pone en peligro la precisión final requerida en la estimación adicional

.

propuesta matriz de factores para la estimación de la vida...

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