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PROJECT MANAGEMENT CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN DE LA CALIDAD

Josep Lluís Altimira

Ámbitos de intervención del director de proyectos

Project Manager

Proyecto

Designio o pensamiento de hacer algo.

Abstracción, Contextualización, tiempo, costo, calidad.

Misión.

Un Proyecto es una secuencia única de actividades complejas e interconectadas que tienen un objetivo o propósito que debe ser alcanzado en un plazo establecido, dentro de un presupuesto y de acuerdo con unas especificaciones.

Un proyecto tiene un inicio y un fin.

Un proyecto elabora un producto o conjunto de elementos únicos.

Sessió / Mòdul / Unitat...

Proyecto, elemento o parte del negocio inmobiliario

Desarrollo de proyecto para clientes

Conformidad con especificaciones.

Funcionalidad, fit for use.

Respuesta ajustada al peticionario, el cliente.

El cliente cambia, conoce, aprende a lo largo del proyecto.

Satisfacción = Percepción – Expectativas.

Gestionar.

Percepciones, informar y mesurar las expectativas.

Fijar expectativas realistas.


Análisis de la demanda e investigación en entorno

Mercado

Estudio prensa especializada.

Movimientos del sector.

Análisis estadístico del entorno informativo y empresarial.

Necesidad de uso, por sectores.

Situación económica y social.

Estudio estratégico de usos y entornos de distintos actores, interés.


Coste Tiempo Especificaciones (Ámbito y Calidad)

Parámetros básicos

Coste

Tiempo

Especificaciones

Recursos Satisfacción


Ejemplos de participación del director de proyecto _Propiedad _Dirección facultativa _Ingeniería de instalaciones _Promotor _Ingeniería de gestión _Contrata

Artificialmente cada proyecto es único, pero es indispensable el análisis de las similitudes para así encontrar acciones de mejora en su gestión.

Las técnicas de gestión de proyectos son parecidas en muchos casos. Las diferencias las encontramos en el conocimiento técnico del producto, incluso en el proceso, pero no en las técnicas de gestión.

En los proyectos de gran tamaño, las responsabilidades recaen en empresas y direcciones facultativas. En primer término dividen el proyecto reuniendo conceptualmente distintos directores de las partes, con un organigrama que culmina en el cliente, “la propiedad”.

Proyectos a liderar


Las técnicas de gestión no dependen de la industria. Los conocimientos del director de proyecto en parte sí:

La gestión y los gestores

Proyecto farmacéutico I+D con 10 personas

Gestión de proyectos

Técnicos Gestión de negocios

Proyecto a través Cía. S.L. Con una dotación de 170 personas


Los ejecutivos con los conocimientos técnicos pueden ser automáticamente unos buenos gestores de proyecto.

La gestión y los gestores

Gestión de proyectos

Gestión de negocios Técnicos


Evolución de los sistemas de gestión de proyectos

1 año 2-5 años 5-10 años

Fase I - Ad-hoc Uso de algunas herramientas por parte de un jefe. No tiene éxito, pero se repite al cabo de un tiempo. Empiezan a aparecer conflictos funcionales.

Fase II - Formal Formación a nivel de toda la empresa. Se realiza un seguimiento de entregables y duración total del proyecto. Aparece la figura del director del proyecto.

Grey-Larson, 2000

Fase III - Organización Orientada a proyectos. Los proyectos se combinan en una cartera y están alineados con la estrategia. Se equilibran los recursos entre todos los proyectos según su prioridad.


Identificación de la necesidad

Elemento de negocio, promotor especializado en la venta de edificios de oficinas. Análisis del negocio.

El Mercado. Estudio de los posibles clientes, “target” especialmente grupos de gran tamaño o venta por propiedad horizontal. Estudio de mercado.

Una empresa relevante necesita un edificio de oficinas. Oportunidad.


Estudio de oportunidad Definición clara y concreta del producto.

Estudio de mercado Análisis de la aceptación del producto.

Plan de márketing Dar a conocer el producto al público.

Red comercial-lanzamiento Equipo de venta, con coherencia a lo posicionado en el plan de márketing.

Estudio y seguimento Análisis de resultados.

Estudio de oportunidad

Estudio de mercado

Plan de márketing

Red comercial-lanzamiento

Estudio y seguimento


La gestión de proyectos

Definición Descomposición en tareas Redes PERT Cadena crítica Nivelado de recursos Análisis del riesgo

Organización Liderazgo Equipos Aprendizaje Conflicto

Sistema Entorno y cultura

Proyecto

Selección

Implementación del Proyecto

PM


Planificar

Requisitos del cliente Objetivos del proyecto, ámbito y justificación Descripción de los trabajos y paquetes de los mismos Organización Programación Recursos

Repro

gra

mar


Las fases de un proyecto

Entusiasmo Acción Consternación Pánico Ofuscación

Las cinco funciones básicas de la gestión de proyectos

Requisitos del cliente Planificación y objetivos Organizar y asignar personal Instruir y liderar Controlar

Info

rmar

Repro

gra

mar

Las cinco funciones básicas de la gestión de proyectos

PM


Aspectos importantes para gestionar los proyectos

Asegurar que se satisfacen los requisitos del cliente.

Prever las grandes ideas al estandarizar partes del proceso.

Enfocar la atención a unas pocas tareas importantes.

Excluir duplicidad de esfuerzos.

Conservar el proyecto bajo control, durante todo el proceso.

Explotar al máximo los recursos escasos disponibles.


Al planificar deberemos tener en cuenta: Los objetivos de proyecto y estrategias. El ciclo de planificación. La previsión de un sumario del Plan del Proyecto.

PM

La planificación establece qué debe hacerse, quién debe hacerlo, cuándo y con qué recursos se contará para llevar a cabo el proyecto a ejecutar.


Uno de los factores más importantes en la fase de planificación del proyecto, es la correcta determinación de los trabajos a efectuar.

Es obvio que consiste en la descripción escrita de todos los términos y problemáticas a desarrollar. La complejidad vendrá avalada por los deseos establecidos por la Alta Dirección, el cliente u otros usuarios.

Ejemplo de análisis de la planificación

Alcance y dificultad de los trabajos Análisis de estudios efectuados previamente

Enumeraciones del contrato (requisitos de ejecución) Obligaciones de consecución

Equipo específico de soporte necesario Instalaciones, equipo y servicios adecuados

Documentación especial que se haya proporcionado Previsión o fase de actuación

Trabajos asignados a contratistas y terceros

Reflexiones documentadas

PM


Agentes presentes en la gestión global inmobiliaria

PM FM PRM AM

Pro

ject

man

ager

Fac

ility

man

ager

Ass

et m

anag

er

Pro

per

ty m

anag

er

Proceso de actuación

PM FM PRM AM PRM


Proceso de actuación

PM

FM

PRM

AM

PRM

Agentes presentes en la gestión global inmobiliaria. MISIÓN

Project manager

Facility manager

Asset manager

Property manager

Dirigir, gestionar el proyecto del negocio, hasta la entrega del edificio.

Dirigir, gestionar el edificio en su funcionamiento y servicio.

Dirigir, gestionar y controlar el edificio como activo, rentabilidad.

Dirigir, gestionar el edificio patrimonialmente.

Propiedad


Colaborar en selección de equipos redactores.

Colaborar en selección de constructora.

Establecer plazos en redacción de proyectos ejecutivos.

Establecer plazos ejecución.

Establecer y cumplir plazos parciales para obtención de licencias, permisos, servicios.

Seguimiento redacción.

Recabar planning compromiso constructora. Planning contractual.

Seguimiento ejecución obras:

Plazo

Coste

Calidad

Promotor inmobiliario.

Promoción en plazo, tiempo.

Promoción en coste.

Disposición de suelo edificable.

Tipo de suelo.

Desarrollo simultáneo.

Desea realizar una promoción de viviendas.

Dispone de estándares de calidades.

Externaliza redacción de proyectos ejecutivos.

Externaliza construcción.

Externaliza gestión proyecto.

Promoción inmobiliaria condicionantes y objetivos


Objetivo, justificación del ámbito

Especificaciones Descripción de trabajos

Estructura, descomposición de

trabajos

Paquetes de trabajo

Aprobación de tareas y entrega

Tiempo

Cliente Programa de

trabajo

Maestro fechas de ejecución

Estudio de necesidades

Reciclado

Presupuesto

Flujo de trabajo del plan

Plazo Coste Calidad

PM


Redacción del proyecto

Atender el proyecto desde una primera fase, cuanto antes, admite el modelizar y programar el proyecto.

Participación en proyecto.

El partir de la documentación clara y concreta de petición cuanto antes, provoca el que se desarrollen las actividades de todos los agentes participantes, con el objetivo de proponer un modelo de actuación para el resto del proyecto.

Análisis de viabilidad o alternativas.

Estudio de programación.

Propuesta conceptual distribución áreas.

Anteproyecto.

Proyecto Básico.

Proyecto Ejecutivo.

Debe planificarse y programarse el remate con entrega del proyecto constructivo.

Debe evaluarse la necesidad de coordinación de los equipos redactores, decidir al respecto (encargo completo, especialistas estructuras, arquitectura, instalaciones).

PM

PM

PM


El equipo redactor de un proyecto de edificación

Técnico Redactor Proyecto. Legislación. Simplificación: Edificación-Arquitecto Sup. En fase obra, DF=DO+DE

En la práctica es necesario Arq.Técnico, ingeniero edificación.

Colaboradores habituales Estructurista.

Ingeniería instalaciones (DT). Geotecnia y topografía (menos habitual de lo deseable).

Consultores posibles Fachadas (muro cortina, GRC, fachada ventilada). Jardinería. Estanques. Centros de Proceso de Datos, situados por lo general inmediatamente debajo de los anteriores estanques.

Interrelaciones: todas las posibles.

PM

PM


Agbar. Dirección de proyecto, a través de un simple documento de alcance, interpretando el detalle a través del proyecto y dirección de obra. Inquilino con opción de compra.

Layetana. Dirección de proyecto, dirección de obra, defensa como propiedad.

Dirección facultativa, Arquitecto Atelier Jean Nouvel Taller B-720 Arquitectura Ingeniería Gepro

Constructor UTE Dragados Emte Axima. Oficinas técnicas de soporte, estudio de unidades fuera de presupuesto, control de costos etc.

PM


Cliente

Promotor

Agbar. Dirección de proyecto, Master

Layetana. Dirección de proyecto, venta por documento de alcance

Dirección facultativa, Arquitecto Atelier Jean Nouvel Taller B-720 Arquitectura Ingeniería Gepro

Constructor UTE Dragados Emte Axima Oficinas técnicas de soporte

PM

PM

PM

PM


El cliente opina que el estrecho

vínculo que le une a Barcelona, como suministrador de agua durante años,

le obliga a construir un edificio de gran nivel, como un regalo para la

ciudad.

Trabajar con un arquitecto de mucho prestigio, como es el caso de Nouvel, influye, en gran medida, en la dificultad de la dirección física del proyecto:

Se distancia del detalle de la obra.

Atiende las consultas de forma anárquica y condiciona a sus ayudantes.

Sugiere cambios en partidas importantes, en el último momento.

Intenta presionar a los más altos niveles de la organización.

La gestión de los procesos en los que interviene es muy difícil, malos resultados.


Estructuras Miembros equipo

Constructora Fase 1

Equipo Redactor

Responsable Redacción

Instalaciones

Consultor Muro Cortina

Constructora General Fase 2

Instaladora Saneamiento

Instaladora Clima Instaladora

Electricidad

PM


Objetivos

Coste del proyecto

Suma (conceptos imputables)

Sistema costes

Prescripciones proyecto: Características tecnológicas

Características arquitectónicas Características procesos aplicados

Plazo proyecto

Lapso (t=O;t=FIN)

Hitos de control, referencias


Características de un Proyecto de Construcción

Carácter no cíclico. Siempre nuevo. Con una duración en el tiempo. Inicio-fin. Con objetivos establecidos, planificación estratégica. Concurrencia de múltiples personas, técnicas diferentes. Complejidad. Afecta a varias áreas/disciplinas. Empleo de recursos heterogéneos.

Un Proyecto de Construcción es un Proyecto

Project Manager

Recordemos:

Dirección integrada de Proyectos.

Concepción global y completa del Proyecto.

Dirigir, asumiendo como propios los objetivos.

Integrando en el Proyecto los recursos necesarios.

Escenario: complejidad con necesidad de coordinación.

Plazo Coste

Calidad

Objetivos


La diferencia entre PERT y CPM estriba en la forma en que se representan. En el PERT, la más antigua de las técnicas, se pone el énfasis en el tiempo, colocando las tareas sobre las flechas. En el CPM, el énfasis se pone en las tareas, colocando éstas dentro de círculos o rectángulos.

Análisis de tiempos y costos

Gráficos PERT / CPM

PERT CPM

H

A

B

E

G

C F

E

H

A B

G D

C F

Fin

El camino crítico es el espacio más largo entre H y G

Caminos entre H y G H,A,E,G H,B,E,G H,C,F,G

Actividad ficticia


Ejercicio PERT

Actividad Duración Anterior

A B C D E F G H I

2 3 2 3 5 2 6 2 4

- A B - D E D G

C,F,H

A B C

E I

D

F

G H

Fin Inicio

Adelante

Atrás

A,2 B,3 C,2

E,5 I,4

D,3

F,2

G,6 H,2

Fin Inicio

2

0 0

0

0 3

3

3

3 9

9 9

9 11

11

11

11 15

15 3

4 9

8

2

6 9

5

8

9 11

10

5

9 11

7

4 6

15


A,2 B,3 C,2

E,5 I,4

D,3

F,2

G,6 H,2

Fin Inicio

Adelante

Atrás

A,2 B,3 C,2

E,5 I,4

D,3

F,2

G,6 H,2

Fin Inicio

2

0 0

0

0 3

3

3

3 9

9 9

9 11

11

11

11 15

15 3

4 9

8

2

6 9

5

8

9 11

10

5

9 11

7

4 6

15

Ejercicio PERT


Cálculos en tabla - Diagrama Gantt

EDT

Anterior

A B C D E F G H I

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20


Personal - input directo de la mano de obra en las actividades.

Formación - del personal propio, subcontratado,… Materiales - consumibles y otros usados en el proceso.

Uso de equipos - alquileres,… Desplazamientos - Transporte, per-diems,…

Costes indirectos - Teléfono, intérpretes, desplazamientos,…

Gastos Generales - Provisión de espacio de oficina, soporte legal, directivos,... (operativa de la trastienda/sede central).

Coste

Honorarios Subsistencia per-diem Gastos directos Materiales consumibles Reembolsables Gastos de viajes Equipos Contingencias Cuestiones a aclarar

¿Qué sucede con los fondos que quedan al finalizar un período de contabilización?

¿Qué puede hacerse cuando los fondos destinados a una categoría se han agotado y las actividades del proyecto aún precisan más fondos en esa categoría?


Estimación de coste

Actividad Tiempos horas

Operario 15 /hora

Conductor 20 /hora

Encargado 25 /hora

Otros costos

5 2 1 2 7 1

Preparación Trasladarse al lugar Revisar los trabajos Regresar Evaluación Presentación

75 30 15 30

105 -

255

- 40 20 40 - -

100

125 - - -

175 25

325

120 10 -

20 30 20

200

320 80 35 90

310 45

880

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

Actividad

Proyecto, ejemplo proceso de programación de gastos en base al presupuesto

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 presupuesto

Presupuesto acumulado

presupuesto

mes

4 15

4 10

3 17 8 4 4 9 3 12

6 11 15 3 3 1

9 4 4 2

18 14 18 18 18 7 5 1

28 14

19

14

32

28

51

39

19

68

31

42

343

7 7 18 12 7

4 22 27 19 20 36 57 40 41 28 34 15

4 26 53 72 92 ………………………………..


Descripción de los trabajos y paquetes de los mismos La paquetización tiene como objetivo desarrollar la ejecución de forma más efectiva y operativamente con mayor funcionalidad.

Fase 0

Cimentaciones

Fase 1

Estructura y arquitectura (aseos, suelo técnico, falsos techos)

Climatización

Instalaciones electricidad, voz y datos y otras

Sistemas envolventes, exterior lamas

Proyectos a cargo de AGBAR

Fase 2

Acabados

Proyecto Auditorio

Proyecto Cafetería

Proyecto Interiorismo plantas dirección

Proyecto Interiorismo plantas oficinas

Ejemplo

Ejemplo

Ejemplo


Fase 0 Cimentaciones

Fase 1 Estructura y arquitectura (aseos, suelo técnico, falsos techos)

Fase 2

Climatización Instalaciones electricidad, voz y datos y otras

Fase 3

Sistemas envolventes, exterior lamas Fachadas

Fase 4 Acabados, interiorismo

Proyectos Edificio 1,2,3,4

Proyectos a cargo de AGBAR Proyecto Auditorio 1,2,3,4

Proyecto Cafetería 1,2,3,4 Proyecto Interiorismo plantas dirección 1,2,3,4 Proyecto Interiorismo plantas oficinas 1,2,3,4

Distribución paquetes Torre AGBAR

Es obvia la posterior licitación o concurso por paquetes a las empresas.

La paquetización tiene como objetivo desarrollar la ejecución de forma más efectiva y operativamente con mayor funcionalidad.


Contratación por paquetes

Por lo general, los paquetes se pueden adjudicar.

_Contrato por ramos industriales - “Figura de coordinación” - promociones pequeñas

_Contrata general

_Contratos en UTE - Unión temporal de empresas

Ejemplo de contratación por paquetes

UTE Dragados + Emte + Axima

Fase 0,1,4 Fase 2 Fase 2

Fase 3, 4 Industriales

La paquetización favorece en gran medida la claridad en la contratación.


Fases de Definición y Desarrollo

Fase de definición La antecedente, que culmina con un proyecto definido, y que permite poner a cero el contador para contrastar el objetivo de plazos.

Fase de desarrollo del proyecto de construcción

Diseño (proyecto constructivo) Construcción del edificio Entrega (recepción obras + dejar listo para uso)

Etapa de redacción Etapa de validación Etapa de contratación Etapa de ejecución Etapa de recepción y garantía

t = t0Se desarrolla el proyecto (dotado de definición y encargo)

t = tfín


Seguimiento de la Redacción y Validación del Proyecto

Objetivos básicos

Garantizar que el diseño es el requerido, en el precio y plazos establecidos.

Garantizar que el proyecto redactado es correcto e inmediatamente ejecutable.

Abarca las dos primeras etapas comentadas:

Etapa de Redacción del Proyecto

Etapa de Validación del Proyecto.

Afrontar el proyecto desde una primera fase, cuanto más temprana mejor, permite modelizar y programar el Proyecto.

Partiendo de la documentación en su estado embrionario en la redacción, permite planificar y programar las actividades de todos los agentes intervinientes, con el objetivo de proponer un modelo de actuación para el resto del Proyecto.


Validación de proyecto

El Proyecto Ejecutivo producto de la etapa anterior debe ser auditado por una Oficina Técnica independiente del equipo redactor, bajo la coordinación del PM. Se revisarán diferentes aspectos del proyecto, con la finalidad de comprobar que es correcto, completo y ya ejecutable.

Son áreas objeto de revisión, las siguientes:

Características estructurales significativas. Análisis de sistemas constructivos especificados. Determinación de sistemas constructivos pendientes de redacción. Análisis de detalles de obra especificados y pendientes de generar. Acabados. Análisis de instalaciones, para determinar si son completas, su desarrollo, requisitos de obra civil, congruencia con la estructura…

Para reducción de riesgos en Presupuesto: Tanteo de la Medición.

Tanteo de los Precios. Comprobación de Unidades de Obra.

Comprobación de ajuste de las Unidades al Pliego de Condiciones.

Técnicas.


Contratación

Objetivos

Asesoramiento y apoyo técnico en la gestión de compras-licitaciones.Recordar la paquetización adecuada. Gestión de licitación y concurso de propuestas de contratación. Reducción de costes, vía concurrencia, vía gestión paquete.

Es ésta una fase para el posicionamiento de costes y plazos, respecto a la paquetización aceptada.

Según los aspectos específicos del proyecto, debe prestarse el apoyo técnico necesario para:

_La petición de ofertas,

_la confección de comparativos homogeneizados,

_la formulación de propuestas de contratos,

_la redacción de pliegos, actos de apertura e informes técnicos, respecto a lo descrito.


Contratación aportaciones

El PM debe aportar propuestas de aspectos a incluir en las contrataciones.

Definir la estrategia para programar la gestión de contratación.

Existen otros aspectos contractuales que deben ser analizados, siempre en función del paquete y de los requerimientos y necesidades.

Privados, tipo de contrato, por precio cerrado, llaves en mano, tanto alzado, por precios unitarios, según oferta. Especificar.

Administraciones, a lo dispuesto en la normativa de la administración correspondiente.

PM


Objetivos

Conocer, controlar e influir en los procesos necesarios de la ejecución obra para:

Informar

Posibilitar

Reconducir, en relación a objetivos coste, plazo, calidad

Etapa de ejecución

PM


Flujo de información, canales definidos y operativos.

Implementación de mecanismos de coordinación:

_Mecanismos de control

_Visión global del Proyecto

Etapa en la que se ejecuta la obra, incluyendo los antecedentes (servicios afectados y otros) que posibilitan la entrada de contratistas.

Liderazgo de un equipo pluridisciplinar. PM

Etapa de ejecución


Organización y control de la ejecución

Estudio previo, existencia o no de contratista general: accesos, ayudas, medios de elevación, cuadros eléctricos, vallado, seguridad del recinto.

Coordinación de contratistas.

Coordinación de interfases (fronteras entre contrataciones).

Control de calidad de la ejecución.

Control de la producción.

Coordinación de pruebas, puesta en marcha y entrega.

PM


Recepción y etapa de garantía

Garantizar la correcta documentación de la obra construida, con especial atención a la correcta y completa documentación de las modificaciones.

Compilar a lo largo de la obra toda la documentación para la redacción de los proyectos según lo construido.

Articular la corrección de deficiencias o no conformidades que persistan después del final de la obra.


En toda la prestación del servicio deben emprenderse acciones orientadas a resolver las deficiencias funcionales o constructivas que puedan haber en la construcción, organizando a tal efecto los diversos agentes que intervengan en el proceso, incluidos los contratistas.

Incluye la correcta transmisión de la información documental, fichas técnicas, homologaciones, procesos constructivos, modificaciones, etc., para poder incorporar en la documentación as built la obra realmente construida, con total fidelidad.

Etapa de redacción

Etapa de validación

Etapa de contratación

Etapa de ejecución

Etapa de recepción y garantía

PM

Recepción y etapa de garantía

project management construcción y · pdf fileproyecto designio o pensamiento de hacer...

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