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PLAN DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA PARA LA REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL DELSECTOR S-1, SISTEMA GENERAL DEPORTIVO SGD-12, SISTEMA LOCAL DE ZONASVERDES SLVZ-3 Y SLVZ-4, Y SISTEMA LOCAL VIARIO SLV-5 Y SLV-6

ÍNDICE 1.-INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 1 2.-ANTECEDENTES ..................................................................................................................................... 1 3.-EL PLAN DE PARTICIPACIÓN COMO HERRAMIENTA ÚTIL Y DE ENRIQUECIMIENTO .................... 8 4.-METODOLOGÍA .................................................................................................................................... 8 5.-OBJETIVOS ............................................................................................................................................. 9 6.- AGENTES INTERVINIENTES ................................................................................................................... 9 7.- TÉCNICAS ........................................................................................................................................... 10 8.- ALTERNATIVAS PLANTEADAS ........................................................................................................... 11 9.- JUSTIFICACIÓN ECONÓMICA DE LA VIABILIDAD DE LA ACTUACIÓN. ..................................... 15 9.- SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA PARA LA HACIENDA LOCAL ...................................................... 17 9.- ACLARACIÓN DE PERIODOS ESTABLECIDOS EN EL TRLFOTU PARA EXPOSICIÓN PÚBLICA .... 17

PLAN PARTICIPACIÓN CIUDADANA U17.02_PPC_memoria.2.doc

U17.02.-PLAN PARCIAL SECTOR 1 DEL ÁREA DE REPART AR1, EN ESTELLA 1

1.-INTRODUCCIÓN

La participación ciudadana es un elemento obligatorio en toda tramitación urbanística que se realice, bien sea de iniciativa pública (como es el caso) o privada. Esta participación debe estar articulada por un plan de participación ciudadana, tal y como recoge el artículo 7 del DFL 1/2017, cuyo alcance y características deben ser establecidas por la entidad promotora, garantizando, eso sí, que se alcance a la totalidad de la ciudadanía afectada y/o interesada (además de recoger los diferentes aspectos que se indican en el artículo anteriormente citado). La participación pública es de importancia capital en los procesos del planeamiento por lo siguiente:

Es la manera en la que los ciudadanos se ven participes en el proceso; que no se oculta nada, y que se analizan y consideran sus sugerencias y alegaciones.

Permite comprobar que junto con el Ayuntamiento, los/as ciudadanos/as son protagonistas de un documento urbanístico que les afecta, todo ello se hace buscando el mejor interés de la colectividad

La ciudadanía, al entender el planeamiento en sus principales decisiones, lo hacen suyo y lo asimilan, ya que es la mejor garantía de su posterior aceptación y cumplimiento.

El principio de participación comportará el derecho a:

Comparecer como interesado, sin necesidad de acreditar legitimación especial, en los procedimientos de tramitación del planeamiento, de ejecución y de disciplina urbanística.

Acceder y obtener copia, en la forma que se determine por cada administración pública, de la documentación que obre en los archivos de las administraciones públicas competentes, sin otras limitaciones que las generales establecidas en las leyes.

Ejercer en vía administrativa y judicial, sin necesidad de legitimación especial, las acciones pertinentes para exigir de las administraciones públicas y de los sujetos privados el cumplimiento de la legislación y la ordenación urbanística

Para llevar a cabo el Plan de Participación ciudadana es preciso establecer medidas dinamizadoras y medidas de divulgación de la información, tratando, eso sí, de hacer comprensibles los aspectos técnico-urbanísticos que pudieran resultar excesivamente complejos. Cabe destacar que este proceso de participación, articulado en torno a un plan de participación ciudadana, es de carácter consultivo y no vinculante, si bien es cierto que las conclusiones que emanen del mismo (y que deben ser incluidas en el documento urbanístico) deberán ser, en caso de rechazarse, debidamente justificadas.

2.-ANTECEDENTES

El Ayuntamiento desea desarrollar el Sector 1 del Área de Reparto AR1 del Plan Municipal de Estella-Lizarra mediante un Plan Parcial, que establecerá las determinaciones y la ordenación del citado ámbito. Dentro del Sector 1 se encuentran incluidos, además, el Sistema General Deportivo 12 –SGD12- (que cuenta con un esquema de ordenación establecido en el propio Plan General Municipal), el Sistema Local de Zonas Verdes 3 –SLZV3-, el Sistema Local de Zonas Verdes 4 –SLZV4-, el Sistema Local Viario 5 –SLV5- y el Sistema Local Viario 6 –SLV6-). Estamos ante un Área de Reparto discontinua, ya que el SGD-12 se encuentra fuera del ámbito comprendido por el resto de elementos compositivos de la misma.



Situación de los elementos integrantes del Área de Reparto 1 (AR-1). Se señala en azul la parte de la AR-1 que no forma parte del Sector S-1. Son precisamente las características de ese desarrollo (tipología de vivienda, calificación, régimen, características morfológicas…) las que serán objeto del presente plan de participación ciudadana, que regulará el proceso de participación ciudadana. Es importante tener en cuenta, de cara al desarrollo mediante un Plan Parcial, el cumplimiento de las diferentes determinaciones en materia de vivienda (artículo 54 del DFL 1/2017) y en materia de cesiones sobre espacios dotacionales y de servicios (artículo 55 del citado DFL), así como el cumplimiento de la normativa urbanística y sectorial en materia de afecciones medioambientales. Al margen de las alternativas en materia de ordenación que se establezcan, es importante tener en cuenta que todas ellas deberán cumplir lo señalado, a fin de que la elección por parte de la ciudadanía se produzca sobre variantes perfectamente ejecutables, a fin de que la participación sea efectiva. Por este motivo, es esencial que dentro del proceso participativo exista una parte de antecedentes que sea trasladada a los participantes, y que permita ponerles en situación.



Determinaciones en materia de vivienda En el punto 1 del artículo 54 del DFL 1/2017 se establece que, excepto en los municipios de la Comarca de Pamplona, el porcentaje de vivienda protegida será al menos el 50% de la capacidad residencial prevista. Dentro de este porcentaje de vivienda protegida, y tal y como establece el punto 4 de este artículo, al menos el 70% del total de vivienda protegida estará destinada a viviendas de protección oficial. De acuerdo a la ficha urbanística que el PGM establece para el S-1 del AR-1, las superficies contempladas son las siguientes: Viviendas de Precio Pactado (VPP): 700 viviendas. Viviendas libres: 280 viviendas. Unifamiliares adosadas: 153 viviendas.

Total: 1.133 viviendas. El porcentaje de vivienda protegida es, por tanto, del 61,78% del total, por lo que se satisface el punto 1 del artículo 54. Sin embargo, no se cumple el punto 4 del artículo, puesto que no se establecen viviendas protegidas. No obstante, el Plan se encuentra aprobado definitivamente con fecha 30 de enero de 2015, por lo que es de entender que a nivel global de la localidad se satisface el porcentaje del 50% de viviendas de protección oficial. Determinaciones en materia de cesiones sobre espacios dotacionales y de servicios En el punto 3a del artículo 55 del DFL 1/2017 se establece que con carácter de sistema general para espacios libres se deberá destinar una superficie de 5 m2/habitante o 15 m2/100 m2 construidos de uso residencial de la capacidad de los suelos urbanizables. En el punto 3b del citado artículo se establece que las reservas para dotaciones públicas la superficie no será inferior a 50 m2/115 m2 construidos de uso residencial, mientras que, de la superficie anterior, la destinada específicamente a zonas verdes y espacios libres será de 20 m2/100 m2 construidos, y nunca inferior al 10% de la superficie del sector. En el punto 4 se establece que las reservas de aparcamiento será de 2 plazas/100 m2 construidos de edificación de vivienda colectiva, y de 3 plazas/100 m2 construidos de edificación de vivienda unifamiliar. Del número de plazas anteriormente señaladas, solo 0,5 plazas/vivienda estarán ubicadas en suelo público. Adicionalmente, se establece en el punto 5 que la superficie necesaria para necesidades educativas y/o sanitarias se establecerá en cada caso de manera expresa. Por último, en el punto 6 se señala que se deberá establecer una reserva mínima de 3 m2/100 m2 construidos de uso residencial, con la condición de solar), con carácter de dotación supramunicipal para la construcción de vivienda u otros usos residenciales de protección pública. Antes de proceder a la justificación del cumplimiento de estas determinaciones, es conveniente contrastar previamente las determinaciones urbanísticas derivadas del PGM. Determinaciones en materia de urbanística derivadas del PGM Dentro de la ficha urbanística se establece el aprovechamiento medio (0,35 UA/m2), el porcentaje de vivienda protegida (62%) y la superficie máxima edificable (149.687,00 m2), las tres como determinaciones estructurantes. Además, se concreta que la reserva con carácter de dotación supramunicipal se establecerá en 10 m2/100 m2 construidos.



Por último, queda establecido que la parcela para la ubicación del Centro de Salud deberá contar con una superficie de 1.750,00 m2, mientras que el total de parcelas destinadas a uso educativo (centro de educación infantil y primaria, instituto de educación secundaria, y centro 0-3 años) será de 16.750,00 m2. Como se puede observar, se concretan las reservas específicas de uso sanitario y educativo, mientras que se aumenta la cuantía de la cesión para reserva supramunicipal. Justificación de las reservas establecidas en el DFL 1/2017 y en el PGM A continuación se realiza una evaluación de las superficies de los diferentes elementos constitutivos de la AR-1 y, concretamente, del S-1, a fin de comprobar que se satisfacen las reservas, reservas que deberán ser asumidas de manera íntegra en las diferentes alternativas. ÁREA DE REPARTO AR1 (IBARRA)

SUPERFICIE AR1 316.298,00 m2

S1 151.799,00 m2

SUPERFICIE SGD12/AR1 100.304,00 m2

SLZV3 14.015,00 m2

SLZV4 8.186,00 m2

SLV5 2.872,00 m2

SLV6 2.302,00 m2

27.375,00 m2

Se plantea una propuesta base de superficies de tipologías y calificaciones, a fin de poder establecer las consiguientes reservas y cesiones. nª VIVIENDAS 700 viviendas VPP 70.000,00 m2 0,44 30.800,00 UAs

280 viviendas LIBRES 33.600,00 m2 1 33.600,00 UAs

153 viviendas UNIF. ADOSADAS 28.802,25 m2 1,16 33.410,61 UAs

1133 viviendas 132.402,25 m2 97.810,61 UAs En base a esta propuesta, las cesiones quedarían de la siguiente manera: RESERVAS DFL 1/2017

CENTRO SALUD (establecidas en el PGM) 1.750,00 m2

EDUCATIVOS (establecidas en el PGM) 16.750,00 m2

18.500,00 m2

SISTEMA GENERAL ESPACIOS LIBRES 19.860,34 m2

DOTACIÓN LOCAL 63.322,82 m2

DOTACION LOCAL ZONAS VERDES/LIBRES 26.480,45 m2 15.179,90 m2

APARCAMIENTOS TOTALES 2937

APARCAMIENTOS EN VÍA PÚBLICA 567

DOTACIÓN SUPRAMUNICIPAL 13.240,23 m2

EDIFICABILIDAD SUPRAMUNICIPAL > 9.268,16 m2



De acuerdo a las cesiones, y a la situación de los diferentes elementos contenidos en el Sector S-1, la situación de las superficies quedaría de esta manera: DOTACIÓN LOCAL 63.322,82 m2

DOTACIÓN LOCAL ZONAS VERDES/LIBRES 26.480,45 m2

DOTACIÓN LOCAL EQUIPAMIENTOS 36.842,37 m2

SISTEMA GENERAL ESPACIOS LIBRES 19.860,34 m2

SUPERFICIE SGD12/AR1 100.304,00 m2

DOTACIÓN LOCAL ZONAS VERDES/LIBRES 26.480,45 m2

SLZV3 14.015,00 m2

SLZV4 8.186,00 m2

SUPERFICIE RESTANTE NECESARIA 4.279,45 m2

DOTACIÓN LOCAL EQUIPAMIENTOS 36.842,37 m2

CENTRO SALUD (establecidas en el PGM) 1.750,00 m2

EDUCATIVOS (establecidas en el PGM) 16.750,00 m2

SUPERFICIE RESTANTE NECESARIA 18.342,37 m2

DOTACIÓN SUPRAMUNICIPAL 13.240,23 m2

EDIFICABILIDAD SUPRAMUNICIPAL > 9.268,16 m2

APARCAMIENTOS TOTALES 2937

APARCAMIENTOS EN VÍA PÚBLICA 567 Por lo tanto, cualquiera de las alternativas que se planteen deberá satisfacer las superficies anteriormente señaladas. Determinaciones en materia medioambiental Se deberán justificar las diferentes determinaciones derivadas de la normativa sectorial aplicable en materia medioambiental, especialmente las relacionadas con el estudio hidráulico de la regada de Bearin (determinando zona de flujo preferente y dominio público hidráulico asociado. En este sentido, y aparte de la determinación de lo anteriormente señalado, se tendrán en cuenta las condiciones físicas del entorno en el que se implanta el Sector S-1.



Ortofoto del ámbito del Sector S-1.

Curvas de nivel del ámbito del Sector S-1, que suponen un condicionante importante a la hora de establecer la ordenación del ámbito.



Trazado de los elementos de la red hidrográfica existentes en el ámbito del Sector S-1, que suponen un condicionante importante a la hora de establecer la ordenación del ámbito.

MDT del ámbito del Sector S-1, donde se aprecian los cauces de los elementos de la red hidrológica.



3.-EL PLAN DE PARTICIPACIÓN COMO HERRAMIENTA ÚTIL Y DE ENRIQUECIMIENTO

Hasta la entrada en vigor de la modificación de la Ley Foral 35/2002, en el proceso de tramitación de cualquier instrumento urbanístico existía un momento para la participación pública: la exposición pública (anuncio en el Boletín Oficial de Navarra, publicación en los diarios de tirada autonómica) y el periodo de presentación de alegaciones. Esta participación se produce tras la aprobación inicial del instrumento urbanístico, cuando cualquier ciudadano puede formular alegaciones al citado instrumento, y el Ayuntamiento tiene la obligación de pronunciarse al respecto. Con el proceso de participación ciudadana tendríamos, además de este periodo de exposición pública, un periodo previo, incluso a la propia formulación del instrumento urbanístico, para conocer la opinión y las sugerencias de la ciudadanía. Se trata de aunar ambos elementos, y tratar de hacer a la ciudadanía partícipe activa de la redacción del planeamiento. La información que se obtendrá en el plan de participación será de utilidad directa para concretar la propuesta que se incorpore finalmente en el instrumento urbanístico de entre las diferentes alternativas. A su vez, contribuye de manera indirecta al funcionar como termómetro social de la propuesta a la vista de los resultados de la participación, dota al Ayuntamiento de mayor perspectiva para la toma de decisiones técnicas, fortalece la implicación de los ciudadanos, y genera un espacio de comunicación durante el proceso que, de estar bien articulado, influirá en la disminución de alegaciones en el proceso de aprobación del instrumento urbanístico. El fin del proceso de participación es alcanzar un diagnóstico participativo, aunque se recogerán también las iniciativas que surjan con carácter propositivo. En cualquier caso, las propuestas que aparezcan deberán ser analizadas también desde el punto de la viabilidad económico-financiera, y se deberá tener en cuenta que el Ayuntamiento mantiene, en todo momento, un papel fundamental en el proceso.

4.-METODOLOGÍA 4.1.-INVESTIGACIÓN, ACCIÓN, PARTICIPACIÓN (IAP) La base metodológica propuesta es la IAP, consistente en Investigación, Acción, y Participación. La IAP parte de un acuerdo/negociación previo entre los actores sobre los límites de la investigación-acción: ámbito de intervención, actores principales y objetivos de un proceso participativo. Este acuerdo es el punto de partida para la realización de un diagnóstico compartido de la realidad social sobre la que intervenir, y que sirva de base para la realización de un plan de acción consensuado entre los diferentes actores. La IAP combina la utilización de técnicas cuantitativas y cualitativas de investigación social. Sin embargo, orienta la utilización de las mismas para favorecer la participación de los diferentes actores. Una IAP sobre el instrumento urbanístico necesario busca analizar e identificar de forma compartida las virtudes y defectos de las propuestas planteadas, para obtener, como objetivo último, un diagnóstico sobre el ámbito de actuación y el entorno urbano. 4.2.-ADAPTACIÓN DE METODOLOGÍA A LA PROPUESTA DE PLAN PARCIAL El proceso que se propone para Estella-Lizarra, en el ámbito del Plan Parcial, es la realización de un diagnóstico participativo y la recogida de propuestas que se den referentes al citado Plan Parcial. La propuesta es que sea el equipo redactor, apoyado en los especialistas en participación ciudadana, quienes realicen el trabajo de coordinación del proceso (difusión/discusión de la información generada, realización del proceso participativo, análisis de los resultados del mismo, valorar las diferentes alternativas resultantes, etc.).



5.-OBJETIVOS

Los objetivos del presente plan de participación ciudadana son la identificación, el desarrollo y la propuesta de un Plan Parcial de carácter social, equilibrado e integrador. 5.1.- OBJETIVOS DE CARÁCTER URBANO Los objetivos de carácter urbano del presente plan de participación son los siguientes:

El análisis de la demanda de vivienda. La recogida de propuestas acerca de tipologías y calificación, y acerca del proceso de

promoción y gestión. Relación con los espacios públicos y con el entorno. Recogida de propuestas de mejora de la movilidad interna y externa existentes. Recogida de propuestas de mejora de calidad y usos de los espacios públicos y

equipamientos. 5.2.- OBJETIVOS DE CARÁCTER METODOLÓGICO Se plantean los siguientes objetivos de carácter metodológico:

Desarrollo de mecanismos participativos que permitan el desarrollo del Plan Parcial, contando para ello con los actores del territorio.

5.3.- OBJETIVOS DE CARÁCTER INSTITUCIONAL Los objetivos de carácter institucional del presente plan de participación son los siguientes:

Mejora de la confianza entre la ciudadanía y las administraciones. Aprendizaje de los mecanismos administrativos de un Plan Parcial.

6.- AGENTES INTERVINIENTES 6.1.- CARACTERÍSTICAS DE LOS AGENTES A título orientativo, se aportan algunos de los agentes de partida que se han introducido en el diseño del plan de participación, pero se debe tener en cuenta que el proceso de participación ciudadana debe ser un procedimiento abierto, y por tanto, la lista de agentes debería serlo también. El programa de participación sigue una estructura dinámica y flexible y, por tanto, en cualquier momento del proceso pueden ir incorporándose nuevos agentes que no estaban considerados inicialmente, pero que surgen al ir aplicando las diferentes herramientas. Todos los actores no tienen el mismo nivel de implicación/participación en el proceso. Por ello la información que genera cada uno de los actores se transmite al resto garantizando un acceso a la información y logrando así un diagnóstico compartido. Las técnicas cualitativas, por ejemplo, nos permiten detectar discursos y propuestas que se trabajan en los talleres con otros actores, y que se presenta en las presentaciones públicas. 6.2.- CLASIFICACIÓN DE LOS AGENTES Los actores de un proceso participativo para la planificación se dividen en tres grandes bloques: Institucionales Todas aquellas entidades públicas que tienen algún tipo de competencia en el territorio en el que se va a desarrollar el Plan Parcial.

Departamento de Educación de Gobierno de Navarra. Departamento de Salud de Gobierno de Navarra. Confederación Hidrográfica del Ebro. Mancomunidad de Montejurra.

Técnicos Todas aquellas personas cuya labor técnica interviene en ámbito en el que se va a desarrollar el Plan Parcial.

Arquitecto asesor municipal. Jefe de Servicios Municipales. Área de Igualdad.

Ciudadanos/as



En este grupo se proponen a los vecinos/as del entorno, correspondiente a las siguientes direcciones:

Propietarios del Área de Reparto AR-1. Grupos de ciudadanos organizados En este grupo se proponen a los siguientes grupos organizados:

Club Deportivo Izarra. Club de Atletismo Iranzu.

7.- TÉCNICAS 7.1.- BASES DEL PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN Se elaborará a partir de información técnica que se haya ido recopilando para la redacción de un borrador del Plan Parcial. Es importante señalar que las explicaciones que se realicen en las reuniones, la documentación que se reparta, los formularios que se realicen, así como cualquiera de las técnicas que se empleen, se analizarán y consensuarán previamente en la Comisión de Urbanismo, al ser éste el órgano de control y supervisión del proceso de participación. La documentación de carácter técnico aportada en el presente Plan de Participación Ciudadana, y que al aprobarse por parte de la Corporación, quedará establecida como base para el resto de documentación que se elabore y sirva de apoyo al proceso de participación pública. 7.2.- DIFUSIÓN A TRAVÉS DE SERVICIOS TELEMÁTICOS MUNICIPALES Se propone la difusión telemática del proceso participativo a través de los medios habituales en los cauces de información municipal a la ciudadanía. 7.3.- JORNADA/SEMINARIO PÚBLICO Se plantea un evento de puertas abiertas en el que se traten los contenidos del Plan Parcial; este tipo de eventos es conveniente realizarlos en espacios municipales, con la presencia de algún responsable político, a fin de darle un carácter más institucional. Se estructura en torno a una explicación pormenorizada de las motivaciones del Plan Parcial en la que, tras la misma, se abrirá una ronda de preguntas para dudas y aclaraciones. En esta jornada/seminario público se expondrán las alternativas posibles de ordenación del ámbito, junto con su correspondiente justificación, a fin de recabar la opinión de los asistentes. Se propone la realización de una jornada/seminario público general, además una específica para propietarios del ámbito, en la que se tratarán, de manera adicional, aspectos relativos a la reparcelación. En esta jornada se expondrán las alternativas planteadas, explicando pros y contras de cada una. Se propone, una vez finalizada la jornada/seminario público, la entrega de formularios preelaborados para recabar la opinión de los asistentes. Se trata de una de las técnicas más ampliamente utilizadas en las investigaciones sociológicas. Es un proceso por el cual, en base a unos formularios pre-elaborados, quienes lo deseen pueden tanto responder a las preguntas en ellos contenidas, como aportar las sugerencias que consideren adecuadas. De la misma manera, se plantea que ese mismo formulario pueda ser respondido a través de la web, a fin de recabar la mayor cantidad de participación y opiniones posibles.



8.- ALTERNATIVAS PLANTEADAS

El proceso participativo que se plantea mediante el presente plan de participación tiene como objetivo, entre otros, el diagnóstico participativo de las alternativas existentes. Las alternativas se pueden plantear sobre diferentes aspectos, aunque para el presente proceso de participación se han articulado en torno a lo siguiente:

Diferentes planteamientos de ordenación. Aparte de las alternativas aquí planteadas, el desarrollo del propio proceso de participación puede dar lugar a la aparición de alternativas diferentes a las planteadas, y que podrían ser objeto de debate y análisis. Respecto a este punto, es importante destacar que las alternativas planteadas cumplen las determinaciones en lo relativo a cesiones, difiriendo en la ordenación y ubicación. De la misma manera, se realiza una estimación de cara a la justificación económica de las alternativas.



Alternativa 1.



Alternativa 2.



Alternativa 3.



9.- JUSTIFICACIÓN ECONÓMICA DE LA VIABILIDAD DE LA ACTUACIÓN.

El coste de contrata de la urbanización se estima que podría rondar el importe anteriormente señalado, por lo que la repercusión por UA es de 105,43€/UA. Valor de venta (Vv) Para determinar el valor de venta de venta de la edificación que podría construirse en el sector que nos ocupa se ha recurrido a la comparación con inmuebles de similares características, situados en sectores semejantes y que se destinen al mismo uso funcional. Se ha seleccionado vivienda libre de obra nueva en Ripagaina (Pamplona), ya que se ha considerado que es el sector de reciente urbanización en Pamplona que más se podría asemejar al sector S-1 (hay vivienda protegida, vivienda libre y unifamiliares). Se han escogido testigos ubicados en el Soto de Lezkairu (urbanización de precios más elevados) y en Artiberri (urbanización de precios inferiores). No se han escogido testigos de Estella al no haber actualmente testigos de referencia para ámbitos análogos al objeto de valoración. Del estudio de mercado se obtiene que el precio medio de venta es de 2.394,85€/m2 útil, una vez aplicado un coeficiente corrector como motivo de que el sector se encuentra situado en Estella (y no en Pamplona). Considerando una relación entre superficie construida y útil de 1,30, tendremos:

Vv = 2.394,85 / 1,30 = 1.842,19€/m2 (vivienda + garaje y trastero)

Para la vivienda protegida vamos a coger el precio de venta máximo del año 2017 que establece el Gobierno de Navarra para la VPT (ya no existe la figura de la VPP), y el cual es 1.725,90€/m2 útil para vivienda y 690,36€/m2 útil de anejos. Considerando una relación entre superficie construida y útil de 1,30, tendremos:

Vv = 169.483,38 / 1,30 = 1.448,57€/m2 (VPT + garaje y trastero) Valor de construcción (Vc) EL valor de construcción se calcula como el coste de ejecución material de la obra (Em) multiplicado por un coeficiente (g) que contempla todos los gastos necesarios para la construcción del inmueble, como son los gastos generales y el beneficio industrial del constructor; los honorarios profesionales por proyecto y dirección de las obras; la seguridad y salud, gestión de residuos, el control técnico y seguros distintos de los vinculados al proyecto y dirección, el importe de los tributos que gravan la construcción; los impuestos no recuperables y



aranceles necesarios para la ejecución de la obra, etc. Este coeficiente alcanza habitualmente un valor entre 1,30 y 1,40. Adoptamos un valor medio de 1,35, con lo que tendremos:

Vc = g x Em = 1,35 x Em El valor de Em, atendiendo a los precios de mercado del año 2017, lo establecemos en 586,00€/m2c. De esta menar, obtenemos el siguiente valor de construcción del metro cuadrado edificable (Vc):

Vc = 1,35 x 586,00 = 791,10€/m2c Por otro lado, y dado que en los precios de venta hemos considerado la parte proporcional de trastero y garaje, necesitamos incrementar el valor de construcción en esa parte proporcional. Para ello, consideramos una superficie construida de 20,00 m2 de garaje y de 10,00 m2 de trastero. Considerando una superficie útil de vivienda de 90 m2, la superficie construida podría establecerse en 117,00 m2. Por lo tanto, los 30,00 m2 construidos de garaje y trastero suponen un 25% adicional.

Vc = 791,10 x 1,25 = 988,87€/m2c Valor unitario de repercusión de suelo urbanizado (Vs) Como hemos señalado anteriormente, el valor unitario de repercusión unitario del suelo (VRS) se obtiene por aplicación de la siguiente expresión:

VRS = (Vv/k) - Vc Siendo k = 1,20 (beneficio del promotor) Aplicando los anteriores valores correspondientes a vivienda libre y protegida, obtenemos: Vivienda libre: VRS = (1.842,19/1,20)-988,87 = 546,28€/m2c Vivienda protegida: VRS = (1.448,57/1,20)-988,87 = 218,57€/m2c Hay que tener en cuenta que el porcentaje de vivienda protegida está establecido, como determinación estructurante, en el 62%, por lo que aplicándolo a los valores anteriormente obtenidos, obtenemos el siguiente resultado:

(546,28 x 0,38) + (218,57 x 0,62) = 207,58 + 135,51 = 343,09€/m2c

Si la edificabilidad total del Sector 1 es de 132.408 m2, el valor del suelo urbanizado es de 45.427.860,72€, lo que supone 464,41€/UA. Considerando que el coste de urbanización se ha establecido en 10.312.974,08€, queda un valor de suelo bruto, sin urbanizar, de 35.114.886,64€, lo que supone 358,98€/UA, o repercutiéndolo sobre la edificabilidad, 265,20€/m2c. A la vista de estos valores, se considera que cualquiera de las alternativas propuestas, en las que se cumplen las determinaciones dadas por el PGM para el Sector S-1, es viable desde el punto de vista económico.



9.- SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA PARA LA HACIENDA LOCAL

A la hora de determinar la sostenibilidad económica del desarrollo propuesto para la hacienda local, es importante ver que éste no suponga un aumento de los gastos insostenible para el municipio una vez haya finalizado. En primer lugar, hay que destacar que las determinaciones estructurantes que afectan al ámbito del Plan Parcial que nos ocupa han quedado establecidas en un Plan General Municipal aprobado definitivamente en 2015; es decir, se trata de un planeamiento general muy reciente, realizado en una época de recesión, y por tanto, eso ya es una cierta garantía (la situación hubiera sido diferente de estar desarrollando un Plan parcial que procede de un planeamiento general redactado en época de “vacas gordas”). Dicho esto, y aunque la sostenibilidad económica se justifique ampliamente en el informe de sostenibilidad económica (ISE) del plan, procede apuntar las bases de éste en este Plan de Participación:

Al tratase de una actuación desarrollada por el sistema de compensación, corresponde a los particulares la redacción de los proyectos de urbanización y de la ejecución de las obras, limitando la labor del Ayuntamiento a la supervisión de las diferentes fases y a la recepción final de las obras. Se entregarían al Ayuntamiento completamente urbanizadas la totalidad de viales y zonas libres que tengan la consideración de sistema local (es decir, sin coste alguno para el Ayuntamiento), mientras que las que tengan consideración de sistema general se entregarían libre de cargas, pero sin urbanizar.

Para costear la ejecución de los sistemas generales, el Ayuntamiento contaría con dos posibles vías: la monetarización, mediante las figuras para ello existentes, del 10% del aprovechamiento lucrativo, que recibe libre de cargas; o los impuestos y tasas derivados de la actividad constructiva (tanto de las obras de urbanización como de la ejecución de los edificios).

El Ayuntamiento contaría con esas dos mismas vías para la ejecución de dotaciones y equipamientos en las parcelas a tal fin que obtendría de manera gratuita (señaladas en apartados anteriores, y que se han cuantificado por aplicación de las determinaciones establecidas en el DFL 1/2017).

Una vez ejecutada la urbanización, las edificaciones, los sistemas generales y las dotaciones o equipamientos (en el plazo que se establezca como posible para ello), el Ayuntamiento tendría que sufragar el mantenimiento de los espacios públicos, con el consiguiente refuerzo de personal que ello pudiera suponer. Para costear ese mantenimiento, así como lo derivado del mismo, el Ayuntamiento contaría fundamentalmente con los ingresos derivados de la contribución urbana, a razón de una nueva contribución por cada vivienda del ámbito. Adicionalmente, y para elementos más concretos, se contaría con los ingresos derivados de los nuevos impuestos de circulación que se pudieran recaudar, o con los impuestos de actividad económica que se derivasen de implantaciones comerciales o terciarias nuevas.

Viendo que el desarrollo planteado por el Plan Parcial es viable económicamente, y viendo lo planteado anteriormente en relación con los costes que para el Ayuntamiento supondría el desarrollo, y teniendo en cuenta que se trata de un planeamiento derivado de un PGM redactado en una época de recesión, no se observan inconvenientes de cara a la sostenibilidad económica del Plan Parcial para la hacienda local.

9.- ACLARACIÓN DE PERIODOS ESTABLECIDOS EN EL TRLFOTU PARA EXPOSICIÓN PÚBLICA

Como ya se ha comentado anteriormente, existe en el proceso de tramitación del Plan Parcial (y en el de cualquier instrumento urbanístico) un momento establecido para la participación ciudadana: formulando alegaciones en el periodo de exposición pública. Este periodo de participación ciudadana se sitúa en el mes siguiente a la publicación en el Boletín Oficial de Navarra de la aprobación inicial del Plan Parcial. Tras la aprobación inicial, el Parcial se expondrá al público durante un periodo mínimo de 1 mes, período al objeto de que cualquier persona pueda alegar. Para facilitar el conocimiento del documento por todos los ciudadanos interesados, se propone lo siguiente:



Publicación del documento objeto de aprobación inicial en la web municipal, de tal manera que la gente pueda consultarlo sin necesidad de desplazarse al Ayuntamiento, donde el documento estará disponible para su consulta.

Acudir al Ayuntamiento, un día a la semana durante el periodo de exposición pública, para atender posibles dudas.

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