REPORTEOficinas

3T

2017

Al tercer trimestre del 2017, la economía peruana ha presentado un desempeño por debajo del previsto. Según el Instituto Nacional de

Estadística e Informática (INEI), al mes de julio de 2017, la economía peruana avanzó 1.55%. Impulsado, principalmente, por avance de los sectores Agropecuario (+9.00%), Telecomunicaciones (+6.88%) y Construcción (+3.8%).

Sin embargo, otros sectores económicos presentan resultados desalentadores, al mostrar un avance negativo. Entre los principales sectores de este grupo a julio de 2017, figuran Pesca (-49.43%) y Manufactura (-6.28%).

Por otro lado, según el último Reporte de Inflación publicado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), la proyección del Producto Bruto Interno del país se encuentra en 2.8% hacia fin de año. Esto debido a que la actividad económica tuvo una desaceleración entre el último trimestre del 2016 y el segundo del presente año por los casos de corrupción asociados a las empresas constructoras brasileñas y el fenómeno del Niño Costero, principalmente.

A pesar del escenario descrito anteriormente, se observa una recuperación de la demanda interna desde mayo de este año, en línea con la recuperación de la confianza empresarial, así como una menor contracción del gasto público, los cuales permitirán llegar a la meta del 2.8%.

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN &PRONÓSTICO

3T 2017 | OFICINAS

PANORAMA ACTUAL

Key Highlights

Durante el tercer trimestre de 2017 la tasa de disponibilidad de oficinas prime llegó a 29.6% sobre el inventario total, mostrando un incremento respecto al trimestre anterior que cerró en 27.7%.

La absorción neta en este periodo alcanzó los 42,400 m2. Los edificios que conforman la nueva oferta en el tercer trimestre mostraron una ocupación promedio del 15% de sus oficinas.

Ingresaron al mercado prime cinco nuevos proyectos, sumando casi 90 mil m2 al inventario.

Los precios de renta, precio de lista, mantienen en promedio la tendencia de ajuste a la baja.

ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A)

TASA DE DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

2T-2017 3T-2017

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

En cuanto al mercado de oficinas prime en Lima, al finalizar el tercer trimestre ingresaron al mercado 89,923 m2 de oficinas útiles, representados por el inicio de operaciones de 5 nuevos edificios prime: EC Ichma, TC Prado y Torre Panamá (en el submercado Sanhattan), CE Miraflores IV (submercado Miraflores) y EC Bloom Tower (submercado Magdalena), con los que el inventario de oficinas prime alcanza a la fecha un total de 1,148,747 m2, distribuidos en 87 edificios.

La vacancia es de 29.6% equivalente a 340,153 m2, mostrando un incremento con respecto al trimestre pasado, debido a que, solo ha sido absorbido el 12% de las nuevos metros cuadrados añadidos al inventario.

La absorción neta del tercer trimestre ascendió a 42,440 m2. Los submercados con mayor actividad en colocaciones fueron Sanhattan, Miraflores y Nuevo Este. Con respecto a los precios de renta -precios de lista- estos han continuado con tendencia a la baja con un precio promedio de US$ 17.14 por metro cuadrado, siendo el promedio para oficinas A+ de US$ 17.41 y de US$ 16.87 para las oficinas clasificadas como A.

Finalmente, en lo que resta del año se espera que ingresen 4 nuevos edificios sumando más de 34,000 m2 a la oferta de oficinas prime en Lima.

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

· Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.

. Mercado SubprimeCompuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B.

· Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado.

· Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

· Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.

TERMINOLOGÍA

SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

OFICINAS PRIMEEXISTENTES

P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL

PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINAS AL 3T 2017

DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO DE OFICINAS PRIME OPERATIVOS

NUEVA OFERTA m2DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD TOTAL DE OFICINAS PRIME OPERATIVOS

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$SOBRE LOS PRECIOS

Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando.

Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos.

Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

· Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.

· Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

· Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

· Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

5

38.7%

20.4% 23.3%

3.8% 3.3%

10.3%

23

36

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIMEEn el tercer trimestre del 2017, cinco nuevos edificios se incorporaron al mercado de oficinas prime: EC Ichma, TC Prado y Torre Panamá en Sanhattan, CE Miraflores IV en Miraflores y EC Bloom Tower en Magdalena, sumando nuevos 89,923m2 al inventario de oficinas útiles, que a la fecha cuenta ya con 1’148,747 m2 en 87 edificios. Durante el presente año, este es el mayor ingreso de nuevos m2 al mercado prime, superando la nueva oferta ingresada hasta el primer semestre. A la fecha, los nuevos metros cuadrados ingresados suman 152,440, estimándose que durante el cuarto trimestre ingresen aproximadamente 34,000 m2, en la medida que algunos proyectos contemplados para iniciar operaciones durante este año, lo estarían haciendo en el 2018.

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OFICINAS PRIME 3T 2017 STOCK, VACANCIA Y RENTA

1,026 1,064 1,0571,149

271 304 293 340

17.8 17.8

17.3 17.1

16.0

17.0

18.0

19.0

20.0

0

200

400

600

800

1,000

1,200

4T-2016 1T-2017 2T-2017 3T-2017

US$ /m2/ m

es

m2de

ofic

inas

/ m

iles

Stock Vacancia Renta (asking)

En los edificios recién ingresados se mantiene la tendencia en cuanto a ocupación promedio, que se sitúa debajo del 20%; sin embargo, la absorción en edificios ya operativos ha mostrado en términos concretos un buen comportamiento, especialmente en operaciones de renta y en menor medida en transacciones de venta, como resultado, en el tercer trimestre la absorción neta supera los 42,000 m2. En el acumulado de la absorción hasta el tercer trimestre de este año, los submercados con mayor participación son Sanhattan y Nuevo Este, que concentran más del 60% de lo colocado hasta el mes de setiembre 2017.

La vacancia se incrementó en 2 puntos porcentuales, manteniéndose esta variable en niveles elevados -sobreoferta-, al cierre del 3T-2017 la vacancia se encuentra en 29.6% sobre el inventario total (27.7% en el trimestre anterior). Con vistas al cierre del año, este indicador superaría por poco el 30%.

Las zonas o submercados donde se concentran los espacios disponibles son Sanhattan, Nuevo Este y Magdalena, en estas tres zonas se halla el 82% de las oficinas prime en disponibilidad.

P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL

PRECIOS MERCADO PRIMEAl tercer trimestre del 2017 el mercado de oficinas prime continúa en fase de sobreoferta. Al término de este periodo el precio promedio de renta (precio de lista) muestra variación negativa de 0.76% respecto al trimestre anterior, ubicándose ahora en US$ 17.14 por metro cuadrado de oficinas más impuestos. A su vez, los precios de cierre están mostrando un mayor ajuste respecto al precio de lista, según las condiciones del producto y el submercado, además de otras variables.

Por categoría de edificio, el precio promedio de renta (precio de lista) para oficinas clase A+ se encuentra en US$ 17.41 / m2 más impuestos (US$ 17.33 en el trimestre pasado), incremento impulsado por la expectativa de precios en los nuevos edificios, que se encuentran sobre el promedio. Para oficinas en edificios categoría A, el precio de renta promedio (precio de lista) -es al final del 3T-2017- de US$ 16.87 / m2 más impuestos (US$ 17.20 en el trimestre pasado).

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OFICINAS PRIME - DISPONIBILIDAD DE OFICINAS EN VENTA POR SUBMERCADO

OFICINAS PRIME - RANGO DE PRECIOS POR SUBMERCADO

A nivel de zona o submercado, el precio de renta promedio (precio de lista) muestra estabilidad y algunos ajustes a la baja, a excepción de Sanhattan, donde la expectativa de precio se apreció en promedio un 1.1%. respecto al trimestre pasado.

La oferta de oficinas prime en venta en edificios operativos, suma más de 60,000 m2, distribuidos en los submercados Magdalena, Nuevo Este, Sanhattan y Miraflores. El precio de lista promedio para estos espacios es de US$ 1,994 / m2 más impuestos (US$ 2,037 en el trimestre pasado), encontrándose el precio promedio en oficinas clase A+ en US$ 2,194 / m2 (US$ 2,274 en el trimestre pasado), mientras que para oficinas clase A el precio promedio observado es de US$ 1,884 / m2 (US$ 1,946 en el trimestre pasado).

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 3er Trimestre 2017 / Edificios existentes

ZonaInventario (m2) N° Edificios Disponibilidad (%)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

B+ B Total B+ B B+ B Total B+ B Total

Sanhattan 172,962 125,020 297,983 26 35 15.1% 8.4% 12.3% 16.37 16.23 16.34

San Isidro Golf 99,944 57,636 157,580 16 12 17.9% 8.3% 14.4% 16.74 15.99 16.57

Miraflores 163,817 81,381 245,198 33 23 20.3% 5.3% 15.3% 16.43 15.59 16.34

San Borja 32,204 16,764 48,968 9 4 22.8% 0.4% 15.1% 16.01 16.00 16.01

Chacarilla 34,504 73,896 108,339 6 17 24.7% 4.7% 11.1% 16.28 16.10 16.20

Magdalena 17,660 4,500 22,160 2 1 46.2% 24.1% 41.7% 14.50 14.53 14.52

San Miguel 8525 16,227 24,752 1 2 33.9% 3.5% 13.9% 14.00 14.00 14.00

Nuevo Este 90,547 38,990 129,537 11 9 30.4% 7.5% 23.5% 14.95 15.22 14.98

Centro - 67,144 67,144 - 13 - 0.6% 0.6% - 7.14 7.14

Lince 17,359 - 17,359 3 - 56.5% - 56.5% 14.54 - 14.54

La Victoria 18,674 17,544 36,218 3 5 76.7% 15.6% 47.1% 13.75 12.36 13.54

Surquillo 16,688 3,555 20,243 2 1 39.0% - 32.2% 14.20 - 14.20

Subtotal 672,882 502,657 112 122 24.1% 6.1% 15.74 15.46

Total 1,175,539 234 16.43% 15.69

ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B)

TASA DE DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO DE RENTA

2T-2017 3T-2017

MERCADO SUBPRIME CLASES B+ Y B

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P. 8 | COLLIERS INTERNATIONAL

PRECIOS MERCADO SUBPRIMEAl cierre del tercer trimestre, el precio de renta promedio (precio de lista) para oficinas del segmento subprime, muestra variación negativa de 3.14% respecto al periodo anterior, ubicándose en US$ 15.69 / m2 más impuestos (US$ 16.18 en el trimestre anterior y US$ 18.41 en el 3T-2016).

Para espacios de oficinas en edificios B+ los precios de oferta oscilan entre US$ 13.75 por m2 (submercado La Victoria) hasta los US$ 16.74 por m2 (zona San Isidro Golf), con un precio de lista promedio de US$ 15.74 / m2. Mientras que, para oficinas en edificios clase B, el rango de precios observado se encuentra entre US$ 7.14 / m2 (submercado Centro) y US$ 16.23 / m2 (submercado Sanhattan), con un precio de lista promedio de US$ 15.46 / m2 más impuestos.

Con respecto a la oferta de oficinas subprime en venta, con disponibilidad inmediata, el precio promedio de lista es de US$ 1,860 por m2 más impuestos, siendo para oficinas clase B+ el precio promedio US$ 1,863 por m2 y para oficinas clase B el precio promedio US$ 1,834 por m2 más impuestos.

INVENTARIO DE OFICINAS SUBPRIME. DISTRIBUCIÓN POR SUBMERCADO

PANORAMA DEL MERCADO SUBPRIME Durante el tercer trimestre de 2017 se incorporaron a este segmento 03 nuevos edificios, sumando 11,355 m2 al inventario. Estos edificios forman parte de la categoría B+ y son EE Cavenecia 250 (San Isidro Golf), CE Miraflores III (Miraflores) y EC Dots 765 (San Borja).

A la fecha, el inventario total de oficinas subprime (edificios clase B+ y B) es de 1’175,539 m2, distribuidos en 234 edificios y 12 submercados o zonas, donde la participación de espacios B+ alcanza el 57%, mientras que las oficinas clase B componen el 43% del inventario total.

La disponibilidad en este segmento ha mostrado un ligero incremento respecto al trimestre pasado, el indicador de vancancia es de 16.43% sobre el inventario total, lo que equivale a 191,472 m2 de oficinas útiles. En base a la disponibilidad total, los submercados con mayor concentración de oficinas disponibles son Sanhattan (19%), Miraflores (19%) y Nuevo Este (16%). La distribución de los espacios disponibles por clase de edificio muestra que el 84% se ubica en edificios de clase B+ y el 16% en edificios de clase B.

De acuerdo al seguimiento del segmento y de no mediar aplazamientos, se tiene proyectado el inicio de operaciones de 11 nuevos edificios durante el último periodo del año (4T-2017). Estos proyectos se ubican en Sanhattan (02), Miraflores (08) y Chacarilla (01), los cuales incrementarían en aproximadamente 43,000 m2 el inventario de oficinas subprime.

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DISPONIBILIDAD DE OFICINAS SUBPRIME. DISTRIBUCIÓN POR SUBMERCADO

El segundo y tercer trimestre de este año están mostrando mejores cifras en cuanto a colocaciones en el sector de oficinas prime en Lima. Aún en un entorno de sobreoferta, este año podría registrar una colocación (absorción neta) cercana a los 100,000 m2, -superior

a la media de los últimos años fijada en 80,000 m2-, inesperado a la luz de los análisis realizados a inicios de año e interesante por la estructura y variables que componen el proceso de comercialización observado.

Con una nueva oferta o producción (nuevos espacios de oficinas prime) estimada para el 2017 en 187,000 m2, luego de ajustes en función al avance de obras y entregas, la actividad desarrolladora de oficinas se mantiene en línea con la producción de los últimos dos años: 2016 con 181,000 m2 y 2015 con 226,000 m2. Para el 2018 se encuentran en construcción 122,000 m2 de oficinas prime, con lo que la tendencia a la menor producción debería iniciarse, pues no se debe perder de vista a la vacancia que continúa incrementándose, y que cerraría el 2017 superando el 30% (19.8% en el 2015 y 26.4% en el 2016).

Es relevante esta revisión, a la que se debe agregar que en las colocaciones realizadas en lo que va del 2017 se aprecia un mejor componente de las dimensiones de los espacios sobre la cantidad de operaciones. Es decir, se han llevado a cabo colocaciones de metrajes importantes -superiores a los 1,000 m2- que suman en menos operaciones parte importante de la absorción de este año.

Pero, estos resultados ¿son sostenibles o marcan el inicio de la recuperación? La dinámica de la comercialización en este año está muy ligada al manejo de los precios, específicamente en la negociación por parte de la demanda en busca de mejores condiciones, en un panorama de mucha competencia por el alto nivel de oferta. Es así que los submercados Nuevo Este y Sanhattan destacan por los niveles de colocación obtenidos respectos a otras zonas de la ciudad. También se debe advertir que se está dando migración de ocupación del segmento subprime al segmento prime, especialmente del sector corporativo, con lo que se toman importantes espacios prime, a expensas de la respectiva desocupación en el otro segmento.

PRONÓSTICO

P. 10 | COLLIERS INTERNATIONAL

OFICINAS PRIMEEVOLUCIÓN DEL INVENTARIO, NUEVA OFERTA Y VACANCIA

504,631

617,634

844,935

1,026,258

1,148,747

101,604 112,143226,451 180 ,836 152,441

5.2%8.1%

19.9%

26.4%

29.6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

2013 2014 2015 2016 2017-3T

Vacancia

m2

de o

ficin

as

Inventario Nueva Oferta Vacancia

Comentario también merece el desarrollo del formato de coworking, cuya oferta crece en nuestro medio. Este aporta en la toma de espacios (absorción), pero las dimensiones de su demanda aquí no están probadas. ¿Estos espacios podrían revertir a la condición de disponible (vacancia), en menor tiempo que la ocupación tradicional? Es válida la pregunta.

De acuerdo con las proyecciones y avances de obra, en lo que resta del 2017 estarían ingresando al mercado prime más de 34,000 m2 de oficinas, de los cuales cerca del 50% estarán ubicadas en el submercado Magdalena, mientras que el resto estarán ubicados en Sanhattan y San Isidro Golf. La proyección hacia el 2019, sobre lo actualmente en construcción, indica un descenso en la producción, factor muy importante en la búsqueda del equilibrio que permita mejores resultados en la colocación y en la disminución de la vacancia

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