la valoració del sòl urbanitzatformacio.fmc.cat/09/fitxers/seminaris/12.0003/5.3....

Valoració del sòl a la Llei del sòl 8/2007 (RDL 2/2008, Text refós de la Llei del sòl).)Problemàtica del mètode residual dinàmicAutor: Jordi Duatis Puigdollers

octubre2012

La valoració del sòl urbanitzat T. Refós de la Llei del sòl (RDL 2/2008) i Reglament de valoracions (RD 1492/2011 )

ASPECTES GENERALS DEL REGLAMENT DE VALORACIONS :

DESPROPORCIÓ DEL CONTINGUT DEL REGLAMENT- VALORACIÓ RURAL: 10 pàgines ; 12 articles

- INDEMNITZACIONS ART.25 i 26: 2 pàgines; 2 articles- VALORACIO URBANITZAT: 6 pàgines; 9 articles

METODOLOGIA EXCESSIVAMENT COMPLEXE DE VALORACIÓ DEL SÒL RURAL

REDEFINEIX ELS MÈTODES CLÀSICS DE VALORACIÓ (M. Residual Estàtic i M. de Comparació, M. Capitalització de rendiments en sòl rural). Es defineixen millor que a la O.M. ECO/805/2003 ? Aporten alguna avantatge ?

DEFINEIX DE MANERA MÉS PRECISA L’EDIFICABILITAT

NO SOLUCIONA ELS PROBLEMES PRÀCTICS DE L’APLICACIÓ DE LA LLEI. Exemples:- Frontera entre Sòl urbanitzat / sòl rural en sòl urbà.- Expropiació parcial sense afectar a l’edificabilitat de la finca- Deducció del valor de mercat de les indemnitzacions per lloguers - Valoració segons ‘situación de origen’


ASPECTES PRINCIPALS QUE APORTA EL REGLAMENT DE VALORACIONS EN SÒL URBANITZAT:

DEFINICIO DELS MÈTODES DE VALORACIÓ QUE LA LLEI DEL SÒL REMETIA A L’ ORDRE MINISTERIAL ECO/805/2003.

- MÈTODE RESIDUAL ESTÀTIC

- MÈTODE DE COMPARACIÓ

INSTRUCCIONS TÈCNIQUES DE VALORACIÓ:

-CÀLCUL DE L’EDIFICABILITAT MITJANA-DEDUCCIÓ DE COSTOS D’URBANITZACIÓ I ALTRES DEDUCCIONS-VALORACIO REFERIDA A ‘ORIGEN’

Sessió / Mòdul / Unitat...

Valoració de mercat Valoració de mercatMètode de comparació Mètode de comparació

- segons ECO/805/2003 segons Reglament

Mètode Residual Estàtic Mètode Residual Estàticsegons ECO/805/2003 segons Reglament

VR = Vv (1-b) - ∑Costos


VcKVvVRS −=

RDL 2/2008 REGLAMENT

Edificabilitat mitjana(no defineix si EBRUTA o ENETA)

SDSAVRS

VRSSE

EM r

iii

−

⋅⋅

=∑

Edificabilitat mitjana

Exposició de motius de la Llei 8/2007:“Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: -hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, -y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización.

Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación”.

RDL 2/2008, texto refundido de la ley de sueloVALORACIÓ DEL SÒL

Es valora en funció de les expectatives urbanístiques Es valora en funció de la

situació real


Es valora en funció de les expectatives urbanístiques Es valora en funció de la

situació real

1. CRITERIS BÁSICS DE VALORACIÓ


art. 23 VALORACIÓ EN EL SÒL RURAL

Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

%. tierraladeanualrentaRústicoV =

Valor màxim= valor de explotació x coef. ≤ 2

El valor del sòl rural així obtingut podrà ser corregit a l’alça fins un màxim del doble en funció de factors objectius de localització, com la accessibilitat a nuclis de població o a centres de activitat econòmica o la ubicació en entorns de singular valor ambiental o paisatgístic, quina aplicació i ponderació haurà de ser justificada en el corresponent expedient de valoració, tot això en els terminis que reglamentàriament s’estableixin.

Coeficient en funció: - proximitat a nuclis de poblacions- entorns paisatgístics, ambientals, etc.


art. 24 VALORACIÓ DEL SÒL URBANITZAT

V.SÒL = (Superficie x Edificabilitat x V.repercussió) – càrregues pendents

• Amb edificabilitat segons Pla

• Sense edificabilitat

• Mètode Residual Estàtic

SDSAVRS

VRSSE

EM r

iii

−

⋅⋅

=∑ Vc

KVvVRS −=


art. 24 VALORACIÓ DEL SÒL URBANITZATArt. 24.1 SUELO URBANIZADO NO EDIFICAT1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que

la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

(cas PARCEL.LES EDIFICABLES)a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a

la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.


art. 24 VALORACIÓ DEL SÒL URBANITZAT

Art. 24.1 SUELO URBANIZADO NO EDIFICAT1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que

la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

(cas PARCEL.LES SENSE EDIFICABILITAT )a) Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la

ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

Reforma Llei d’Urbanisme (modificació D. Add.3ª): En el cas de terrenys reservats per a sistemes urbanístics de titularitat pública que no estiguin compresos en cap àmbit d’actuació urbanística, es considera com a àmbit espacial homogeni cadascuna de les zones d’assignació d’usos detallats, públics i privats, que el pla d’ordenació urbanística municipal delimita en sòl urbà (art.65bis)


Càlcul de l’ aprofitament del Polígon fiscal (cas PARCEL·LES SENSE EDIFICABILITAT)

SDSAVRS

VRSSE

EM r

iii

−

⋅⋅

=∑

EM= Edificabilitat mitjana de l’àmbit espacial homogeni (m2 sostre/ m2 sòl)Ei = Edificabilitat de cada parcel·la (m2 sostre/ m2 sòl)Si= Superfície de sòl de cada parcel·la (m2 sòl)

VRSi= Valor de repercussió corresponent a l’ús assignat a cada parcel·la (€/ m2 st)VRSr= Valor de repercussió corresponent a l’ús de referència adoptat per a legislació

urbanística per comparar amb la resta d’usos (€/ m2 st)

SA= Superfície de sòl de l’àmbit espacial homogeni -polígon fiscal- (m2 s)SD= Superfície de sòl dotacional públic existent en el àmbit espacial homogeni (m2 s)

(No comptabilitzar equipaments privats, ni sistemes pendents)

Art. 21 reglament


K= 1,4: - cas general:Pondera la totalitat de despeses generals, inclòs finançament, gestió i promoció, així com beneficis normals de promoció.

K de 1,2 a 1,4 : - parcel·les per a unifamiliars en municipis d’escassa dinàmica - parcel·les per a Habitatges Protegits (HPO, HPC)- Naus industrials- edificis en explotació econòmica

(motius que justifiquin reduir les despeses generals tals com la tipologia i qualitat o una menor dinàmica de mercat).

K de 1,4 a 1,5 : - extraordinària localització- forta dinàmica immobiliària- alta qualitat de la tipologia- termini previst comercialització, risc previsible(altres motius que justifiquin augmentar les despeses generals)

VcKVvVRS −=

MÈTODE RESIDUAL ESTÀTIC


VcKVvVRS −=

MÈTODE RESIDUAL ESTÀTIC

% DESPESES HABITATGE LLIURE HABITATGE PROTEGITQ.Alta Q.Mitj Q.Senz Plurif.luxe Plurif. Mitjana Plurif. Senzilla HPC HPO RG HPO RE

Cost de Construcció Contracta BEC 4art T 2011 1.481,28 1.054,06 832,07 832,07 771,21 771,21Seguretat i Salut + control q. 2,0% 2,0% 2,0% 29,63 21,08 16,64 16,64 15,42 15,42Honoraris professionals 14,0% 12,0% 10,0% 207,38 126,49 83,21 83,21 77,12 77,12Permisos i taxes 4,0% 3,5% 3,0% 59,25 36,89 24,96 24,96 23,14 23,14Assegurança desenal 4,0% 3,5% 3,0% 59,25 36,89 24,96 24,96 23,14 23,14altres despeses 3,0% 3,0% 3,0% 44,44 31,62 24,96 24,96 23,14 23,14

Cost de Constr. + Despeses 1.881,23 1.307,03 1.006,80 1.006,80 933,16 933,161,27 1,24 1,21 1,21 1,21 1,21

0,82

Valor de venda (€/m2 c) 7.000,00 3.500,00 2.500,00 2.461,38 1.591,19 1.398,51

Coeficient 'K' 1,5 1,4 1,4 1,4 1,25 1,2

Valor de repercussió (€/m2 st) 2.785,44 1.192,97 778,91 751,32 339,79 232,26

% VR / VV 40% 34% 31% 31% 21% 17%

La valoració del sòl subjecte a transformacióT. Refós de la Llei del sòl (RDL 2/2008) i Reglament de valoracions (RD 1492/2011 )

CATEGORÍA URBANÍSTICA SITUACIÓ FÍSICA VALORACIÓ MÈTODE DE VALORACIÓ

El sòl en situació rural subjecte a transformació urbanística, la privació de la facultat de participar en la execució de les actuacions de nova urbanització s’haurà d’indemnitzar.

La quantitat te caràcter d’ indemnització i no forma part del valor del sòl:

Valoració= V. sòl rural + Indemnització (art. 25 o 26)

INDEMNIZACIÓ DE LA FACULTAT DE PARTICIPAR EN ACTUACIONS DE NOVA URBANIZACIÓ O DE LA INICIATIVA DE PROMOCIONS

SÒL RURAL (LS 8/2007) Aprofitament rústic o de l’ús legal existent

+ indemnitzacions art. 25 i 26 LS Capitalització de la renda

SÒL URBANITZABLE DELIMITAT

SÒL URBANITZABLE (D. Transitòria 3ª de la LS 8/2007)

• VR cadastral x Aprofitament mig

• VR mercat x Aprofitament mig

Ley 10/2003 y LRSV 6/1998: Ponència cadastral si vigent o Residual Dinàmic

SÒL URBANITZABLE NO DELIMITAT

SÒL RURAL Aprofitament rústic o de l’ús legal existent art.23 Capitalització de la renda

SÒL NO URBANITZABLE SÒL RURAL Aprofitament rústic o de l’ús legal existent art.23 Capitalització de la renda


Valoració d’Actuacions de nova urbanitzacióart. 25 INDEMNIZACIÓ DE LA FACULTAT DE PARTICIPAR

EN ACTUACIONS DE NOVA URBANIZACIÓ

1. Procederá valorar la facultad de participar en la ejecución de una actuación de nueva urbanización cuando concurran los siguientes requisitos:

a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación en la materia.

b) Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.

c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administración.

d) Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.



art. 25 INDEMNIZACIÓ DE LA FACULTAT DE PARTICIPAR EN ACTUACIONS DE NOVA URBANIZACIÓ

2. La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b del apartado primero del artículo 16 de esta Ley:

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de esta facultad.

b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.

•Si s’impedeix el dret:

V. Indemnització= 10% (*) diferència (Vs urbanitzat – Vs rural)(*) % que determina la legislació autonòmica por la cessió d’aprofitament



art. 26 INDEMNIZACIÓ DE L’ INICIATIVA I LA PROMOCIÓ DE ACTUACIONS D’URBANITZACIÓ O D’EDIFICACIÓ:

Abans d’iniciar l’actuació:• Despeses i costos incrementats per taxa lliure de risc + prima de risc.

(projectes, obres realitzades, indemnitzacions)

Amb l’actuació iniciada, el valor superior entre:

• Despeses i costos incrementats per taxa lliure de risc + prima de risc.

• Valor (entre 0 y 1) proporcional al grau d’execució de la urbanització:• Si s’impedeix la finalització:

% de obra (V. sòl urbanitzat – V. sòl d’origen)

• Si únicament s’alteren les condicions:Disminució del valor



Disposició Transitòria 3ª de la Llei 8/2007

SUELO URBANIZABLE DELIMITADO (Disposición Transitoria)

2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo,siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de cinco años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.(Modificació RDL 20/2011, 30 de desembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la correción del déficit público).

Llei 8/2007 va entrar en vigor l’1 de juliol 2007, per tant, si no hi han terminis expressos en el planejament, aplicant els 5 anys, ja no és aplicable la D Transitòria 3ª des del 1 de juliol de 2012




Artículo 27 (ley 6/1998). Valor del suelo urbanizable delimitado“El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias. ”.

En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley.En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada.




Artículo 27 (ley 6/1998). Valor del suelo urbanizable delimitado“El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias. ”.

En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley.En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada.



La valoració del sòl subjecte a transformacióEL MÈTODE RESIDUAL DINÀMIC

UTILITZACIÓ DEL MÈTODE EN VALORACIONS URBANÍSTIQUES

CÀLCUL VALOR DEL SÒL EN SÒL URBANIZABLE DELIMITAT- EN CASOS DE PÈRDUA DE VIGÈNCIA DE LA PONÈNCIA CADASTRAL- ÚNICAMENT SI NO HAN CADUCAT ELS TERMINIS QUE FIXA EL PLANEJAMENT

PROCEDIMENT segons ECO/805/2003:

1. ESTIMAR EL V. DE VENDA PRODUCTE FINALValor de venda del sòl urbanitzat, o valor de l’edificació en el moment de la

comercialització.

2. DETERMINAR TOTS ELS COSTOS NECESSARIS DE PROMOCIÓDespeses d’ urbanització, Indemnització, honoraris tècnics, llicències, etc.),

•



PROCEDIMENT segons ECO/805/2003:

3.DETERMINAR EL CALENDARI DE LA PROMOCIÓ (INGRESSOS I DESPESES)Calendari previst de despeses (honoraris, indemnitzacions, costos urbanització, etc)Calendari previst de vendes

4.ESTIMAR LA TAXA D’ ACTUALIZACIÓ (TIPUS LLIURE DE RISC + PRIMA DE RISC)Rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría

un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

5. CALCULAR EL VALOR DEL SÒL APLICANT LA FORMULACIÓ

( ) ( )∑∑ +−

+= tk

ktj

j

iS

iE

V11



Ej3Ej2

Ej1

Ej4 Ej5 Ej6Ej7 Ej8

Ej9

Sk1 Sk2 Sk3Sk4

Sk5 Sk6Sk7

Sk8Sk9

tj1

tj2

tj3

tk1

tk2

Calendari promoció

DESPESES

VENDES

Ej10

( ) ( )∑∑+

−+

= tkk

tjj

iS

i

EV

11

tjj

iV

tactualitzaV)1(

.+

=



Primes de risc mínimes

Disposició addicional 6ªECO/805/2003, modificada per EHA/3011/2007, de 24 d’octubre.





PROBLEMÀTICA DE L’APLICACIO DEL MÈTODE RESIDUAL DINÀMIC

1. Es basa en estimar un escenari de futur, que sovint és a 5-10 anys vista. Cal fer hipòtesis de:- Terminis del planejament (aprovacions, oposició veïnal, etc.)- Dificultat i termini de la gestió urbanística. Indemnitzacions.- Costos i terminis d’urbanització.- Predicció de preus de venda i terminis de realització de les vendes.

Dins de 10 anys: pujaran els preus de venda per sobre l’IPC?, baixaran?No tenim ‘bola de vidre’ per predir el futur

2. Cal fer estimacions prudentsCal considerar diferents escenaris, i especialment el pitjor dels escenarisNo és cert que els preus pujaran perquè tothom ho creu...Es necessari calcular probabilitats, explicar els raonaments.



PROBLEMÀTICA DE L’APLICACIO DEL MÈTODE RESIDUAL DINÀMIC

3. Reduir el risc basant-se en hipòtesis raonables. Per exemple, calculant els preus en funció de la rendibilitat que generi l’immoble per la seva activitat; no considerar revaloritzacions no justificades. Estimació de beneficis segons escenaris:- optimistes: els beneficis milloraran- realistes: els beneficis es mantindran- pessimistes : empitjoraran

4. Reduir el risc estudiant series històriques Estudiant series de preus habitatge deduint la inflació, poden analitzar-se bombolles, períodes de recessió, etc.

Cap mètode elimina totalment el component de risc d’una inversió o promoció, però cal minimitzar-lo



NECESSITAT DE TENIR REFERENCIES DE MERCAT COM A COMPROVACIÓ

PDU / ARECESSIÓ

A.M. Ha. E. BRUTA DENSITATm2

SOSTREPreu unitari

€/m2 sòlBARCELONÈSL'HOSPITALET DE LLOBREGAT (LA REMUNTA) 15% 10,06 1,0 80 314,03

BADALONA (L'ESTRELLA) 15% 4,32 0,94 75 40.889 276,43BADALONA (SANT CRIST) 15% 1,44 1,24 122 17.894 -24,58

ST. ADRIÀ DEL BESÒS (FRONT RIU BESÒS) 15% 1,15 1,28 104 14.780 229,02

STA COLOMA DE GRAMANET (LA BASTIDA) 15% 2,4 0,52 50 12.413 89,55STA COLOMA DE GRAMANET (SAFARETJOS) 15% 3,35 1,02 92 34.280 241,81

MARESMEPINEDA CENTRE 10% 29,85 0,75 66,9 221.068 81,62

MALGRAT DE MAR (ESCULTOR CLARÀ) 15% 8,97 0,7 60,5 58.336 66,13

ARGENTONA (EL CROS) 15% 3,90 0,7 50 26.409 138,03

COMARQUES GIRONINESFIGUERES (CTRA. DE LLERS) 15% 6,56 0,6 50 39.360 25,98FIGUERES (HORTA CAPALLERA) 15% 28,97 0,65 60 188.333 53,05

GIRONA (AVELLANEDA) 15% 7,79 0,61 67 47.541 152,24GIRONA (MAS MARROC) 15% 7,73 0,44 50 34.021 130,22

OLOT (MAS BOSSER) 15% 8,61 0,7 50 60.308 69,89

PALAFRUGELL (PI I MARGALL PMU 17-19) 1,15 0,97 100 11.177 74,63PALAFRUGELL (PIVERD EST SUD 1.1) 15% 2,4 0,5 50 24.325 55,17PALAFRUGELL (SUD-1,4) EL TERME 15% 2,89 0,55 50 15.932,89 48,67

REFERENCIES PREU SÒL ARE’s

la valoració del sòl urbanitzatformacio.fmc.cat/09/fitxers/seminaris/12.0003/5.3....

Documents