edificabilidad y precio de repercusiÓn de un sueloprayde.com/cuadernos/cu04b edificabilidad y...

EDIFICABILIDAD

Y PRECIO DE

REPERCUSIÓN

DE UN SUELO

EDIFICABILIDAD – II

www.AnalisisInmobiliario.com

www.prayde.com/wordpress

www.gestinmo.blogspot.com

CUADERNOS

PRACTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2014/04a Edición 2ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

http://www.analisisinmobiliario.com/

http://www.prayde.com/wordpress

http://www.gestinmo.blogspot.com/

http://www.prayde.com

ÍNDICE (Resumido) – PARTE I

4 . 1 . - E L SUELO EDI F I CABLE

4 . 2 . - IN FORM ACIÓN SOBRE LA SUPERF IC IE D E UN TERRENO

4 .3 . - F INCAS Y PARCELAS EN EL PLANE AMI ENTO URB ANÍST ICO

ÍNDICE - PARTE II

4 .4 . - CON CEPTO DE ED I F I CAB IL ID AD

4 .4 . 1 . - ÍN DICE DE ED IF ICAB I L ID AD

4 .4 . 2 . - E D IF ICAB I L ID AD BR UTA D E UN TERRENO

4 .4 . 3 . - E D IF ICAB I L ID AD N ETA

4 . 4 . 4 . - SUPER F I C IE S COM PUT ABLE S

4 . 4 . 5 . - SUPER F I C IE S NO COM PUT ABLE S

4 . 5 . - LA E D I F ICAB IL I DAD Y LA DEN S IDAD

4 .6 . - ED IF ICAB I L IDAD , OCUP AC IÓN MÁXI MA DE LA ED IF ICAC IÓN Y

NÚMERO MÁXIMO D E PLANTAS

4 . 7 . - T I POLOGÍAS ED IF ICATORIAS Y CON SUMO D E SUELO

4 . 8 . - CASO ESPEC ÍF I CO DE LAS V IV I END AS UNI FAMIL IAR ES

4 . 9 . - IN FORM ACIÓN URB AN ÍST I CA SOBRE UN TERRENO

4 .9 . 1 . - F ICHA URBANÍ ST ICA D E LOS TERRENO S IN CLUIDO S EN

UN SE CTOR URBANÍ ST I CO

4 .9 . 2 . - F ICHA URBANÍ ST I CA DE UN A PARCE LA ED I F I CAB LE

4 . 9 . 3 . - CEDULA URB ANÍ ST ICA

4 . 1 0 . - PREC IO DE RE PERCUS IÓN DE UN SUE LO

4 - 10 . 1 . - VALOR Y PRE CIO D E UN SUE LO

4 . 1 0 . 2 . - LA REPER CUS IÓN DE L SUELO EN MER CADOS

INT ERVENI DOS

4 . 1 0 . 2 . 1 - LE G I SLAC IÓN E STAT AL

4 . 1 0 . 2 . 2 - LE G I SLAC IÓN AUTONÓMI CA

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Edificabilidad Bruta y Neta, Suelo, Normativa Autonómica

Superficies Computables y NO Computables

Densidad, Ocupación Máxima, Áticos, Retranqueo

Tipologías: Viviendas Unifamiliares, Adosados, Pareados, etc.

Ficha Urbanística, Cedula urbanística

Precio de Repercusión, Norma ECO,

Valor de Mercado, Valor Hipotecario,

Vivienda de Protección Pública, Limitaciones de Valor

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 4

En e l CPI 58 CESIÓN DE

TERRENOS PARA

DOTACIONES PUBLICAS

se de t a l l an t amb ién , y ma s en

ex ten so , concep tos como

• EDIF ICABIL IDAD

• DENSIDAD

• USO Y T IPOLOGÍA DEL

SUELO

• APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO Y SUS

T IPOS

• APROVECHAMIENTO

OBJETIVO

• APROVECHAMIENTO

SUB JET IVO O

LUCRATIVO

• APROVECHAMIENTO

T IPO

• COEF IC IENTES DE

HOMOGENEIZACIÓN

q ue t amb ién se t r a t an en e s t e

Cuade rno

4 .4. - CONCEPTO DE

EDIFICABILIDAD

L a ed i f i cab i l idad de un t e r re no

i n c l u i do en u n ámb i to de

a c t ua c ión u rb an í s t i c a s e de f i ne

como l o s m2 de con st rucc ión

que e l p lanea mien to

u rban í s t i co permite rea l i z ar

c omo m áx imo en e se

d e t e rm in ado sue lo .

L a ed i f i c a b i l i d a d de un su e lo se

cono ce t amb ié n como e l techo

de cons t rucc ión qu e se p ued e

r e a l i z a r en e l m i smo .

E s de c i r , p a r a un a parce la de

ter reno , po r e j e mp lo , son do s

lo s concep tos d i fe rente s de

m2 que en t r an e n e s a de f i n i c i ó n

a ) E l m2 de sue lo , com o

sup e r f i c i e con t en id a de n t ro de

l o s l i nd e s de u na p a r c e l a .

b ) E l m2 con st ru ib le o de

techo , que so n l o s m2 d e

con s t ru cc ión d e l u so d e l a

p a rc e l a , con s i d e rán dose como

t a l e s l o s con st ru idos y

co mputab les s e gú n e l

P l a ne am ien to ap rob ado o l a s

O rde nanz a s Mu n i c i p a l e s d e

a p l i c a c ión

E JEMPLO Nº 4 .1 . - E s tud ia r

l a s pos ib i l idad es ed i f i ca to r ia s

de una pa rce la de 2 .0 00 m2

de supe r f i c ie de te r reno ,

puede tener una

ed i f i cab i l idad de 6 .000 m2

con s tru ib les de uso

res idenc ia l .

E l p l aneamiento ap robado en

l a zona permi te compu tar

co mo supe r f i c ie con st ru ida l a

in te r io r de l a v i v ienda má s e l

50 % de la supe r f i c ie ex ter ior

p r iva t i va de te rra zas

ab i er ta s por tre s de sus l ados

SOLUCIÓN

Co mo d i ch a p a rc e l a e s de u so

r e s i de nc i a l , s e c omp ut a l a

s up e r f i c i e i n t e r io r d e l a s

v i v i end a s m a s e l 5 0 % de l a

s up e r f i c i e d e l o s e s pa c io s

e x t e r io r e s p r i v a t i vo s como

t e r r a z a s a b i e r t a s por t re s de su s

l ad o s (V ER AL RESPECTO E L

CUADERNO Nº 3 ) , e l ed i f i c i o a

con s t ru i r pod r á d i s eñ a r se e n l a s

do s a l t e rna t i v a s s i gu i en t e s :

a ) 6 0 v i v i end a s tod a s e l l a s d e

1 00 m2 de s up e r f i c i e

con s t ru i d a i n t e r io r .

b ) 6 0 v i v i e nd a s d e 95 m 2 de

s up e r f i c i e i n t e r io r m as una

t e r r a z a de 1 0 m2 con s t ru i do s

d e l o s cu a l e s so lo com put a e l

5 0 % , o

E s de c i r co n e l d i s e ño de

v i v i end a s d e l a a l t e r n a t i v a a ) s e

o f r ec en a l me r cad o v i v i end a s de

1 00 m 2 de s upe r f i c i e i n t e r io r ,



m ie n t r a s que e n l a a l t e rn a t i v a b )

s e o f re ce n a l m er c ado v i v i end a s

d e 9 5 m 2 d e sup e r f i c i e i n t e r io r

m á s un a t e r r a z a de 1 0 m2 .

E n amb a s a l t e rn a t i v a s e l t e cho

e d i f i c ab l e e s e l m i smo : 6 . 000 m 2

p e ro e n l a s e gunda a l t e r na t i v a

s e l o g r a su pe r a r l a su pe r f i c i e

con s t ru i d a m áx im a qu e pa s a a

s e r d e 60 x 10 5 = 5 . 3 00 m2 , d e

l o s cu a l e s 30 0 m 2 no son

comp ut ab l e s .

E n e l e j emp lo que da c l a ro que e l

con cepto de ed i f i cab i l idad

co mo techo t iene una

ve r t ien te comerc ia l qu e

p e rm i t e a l A rq u i t e c to

p ro ye c t i s t a j u n to con e l

P romoto r I nmo b i l i a r i o t omar l a

d ec i s i o ne s má s ad ap t ad a s a l

m er c ado e n c ad a mom ento ,

Po demo s p ue s , con c l u i r

d e f i n i en do e l con ce p to de

ed i f i cab i l idad co mo l a

in ten s idad de un uso de un

ter reno de terminado in c lu ido

en un ámb i to de ac tua c ión

u rban í s t i ca

4 . 4 .1 . - ÍNDIC E DE

EDIF ICABILIDAD

Gen er a lmen te , l a i n t e n s i d ad de l

u so d e un t e r r eno v i ene dad a

po r m ed io de un í nd ice de

ed i f i cab i l idad que expre sa e l

núme ro de m2 que pueden

ed i f i ca r se ( techo ed i f i cab le )

po r cada m2 de sue lo ( b r u to o

n e to , s e gún d e t e rm in e )

E s d ec i r :

M2 cons tru ib les o

de te cho

I E = - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

M2 sue lo b ru to o neto

D e fo rma a b r e v i ad a s e su e l e

i nd i c a r d i c ho í nd i c e como

• (m 2 c /m2 s ) o b i e n

• (m 2 r /m2 s )

Co mo h emo s s eñ a l ad o en e l

n ume r ado r s e t r a t an m 2

con s t ru i do s y co mput ab l e s s e gún

e l p l ane am ie n to a p rob ado o l a s

o rd enan za s m un i c i p a l e s d e

a p l i c a c ión , m i en t r a s qu e en e l

d enom in ado r s e t r a t a de

s up e r f i c i e de t e r r eno que pu ede

s e r :

4 . 4 .2 . - EDIF ICA BILIDAD

BRUTA ( I EB)

E n e s t e c a so e l í nd i c e se ap l i c a

sob re l a su pe r f i c i e de l t e r re no

q ue con s t i t u y e e l ám b i t o de

a c t ua c ión u rb an í s t i c a de q ue se

t r a t e , con s i de r ando

e xc l u s i v am en te l a su pe r f i c i e

comp ut ab l e de l ámb i to .

B ru t a , co mo e n e l c a so de l a

s up e r f i c i e comp ut ab l e ( con cep t o

q ue v im os en e l e p í g r a f e 4 . 3 . 4 )

d e l ámb i to u rb an í s t i co a l qu e

e s t á a d s c r i t o e l t e r re no e n

c ue s t i ón .

4 . 4 .3 . - EDIF ICA BILIDAD

N ETA ( I EN)

E n e s t e c a so e l í nd i ce s e ap l i c a a

l a sup e r f i c i e d e l a p a rc e l a Ne t a

r e su l t an t e , co ns i d e r ando e s t a

s up e r f i c i e como pa r ám et ro a

a p l i c a r , como e s e l c a so de u na

p a rc e l a ed i f i c ab l e re s u l t an t e de

l a equ id i s t r i b uc ión d e be ne f i c i o s

y c a r g a s de un p l aneam i en to .

Ve amo s e s to s con ce p to s c l a v e ,

po r m ed io de un e j em p lo :

E JEMPLO 4 .2 . - La super f i c ie

de un se cto r urban í s t i co e s

de 4 .000 m2 con un índ i ce de

ed i f i cab i l idad de 1 ,5 m2 c / m2

s b ruto y u so res idenc ia l .

Sobre d icho sec tor se

de sarro l l a un p l an pa rc ia l de l

que se desp rende unas

ce s ione s ob l igator ias de



sue lo de 2 .000 m2, quedando

una pa rce l a ed i f i cab le de

2 . 000 m2 . ¿ Cuá l se rá e l

índ ice de ed i f i cab i l idad ne to

de d i cha parce la ?

SOLUCIÓN

L a ed i f i c ab i l i d ad o t e cho

a p rob ado po r e l p l ane am ien t o

s e r á :

E = 1 , 5 x 4 . 00 0 = 6 . 0 00 m 2 c

Lóg i c am en te e l p l an p a rc i a l no

p ued e a s i gn a r u na e d i f i c ab i l i d ad

d i s t i n t a , po r l o qu e e l í nd i c e de

e d i f i c ab i l i d ad sob re l a p a r ce l a

e d i f i c ab l e se rá :

I = 4 . 0 00 /2 . 0 00 = 3 m2 c /m2

s u e lo ne to

4 . 4 .4 . - SU PERFICI E

CO MPU TABL E DEL ÁMBITO

D E ACTUA CIÓN

Aho ra b i en , no s i em pre h ay que

tom ar como su e lo b ru to d e l

s e c to r e l f í s i co , s i n o como

v im os en e l e p í g r a f e 4 . 1 . 3 . 2 e l

comp ut ab l e . Ve amo s u n e j em p lo

n umé r i co

EJEMPLO 4 .3 . - Se t ra ta d e un

sec tor u rban í s t i co de l que se

cono cen lo s s i gu ien tes da to s :

Super f i c ie se cto r 350 .000 M2

Vía s pecua r ia s…. 10 . 000 M2

Ca mino s púb l i co s 5 .0 00 M2

S i s tema s Genera les

(prop io s ) 30 . 000 M2

S i s tema s Genera les

(adscr i to s ) 45 .000 M2

E l índ i ce de ed i f i cab i l idad de l

sec tor aprobado po r e l

p lane amien to e s de

U so re s id en c ia l ……… 0 ,35

U so come rc ia l……… .. .0 ,05

Porcenta je mín imo de s t inado

a V iv iendas de Pro tec c ión

Púb l i ca 25 % de la

ed i f i cab i l idad to ta l d e l

sec tor .

E l se c tor e stá ub icado en una

Com. Au tónoma cuy a

le g i s lac ión de v iv ienda

púb l i ca l imi ta su super f i c ie

ú t i l a 90 m2. , e s t imando e l

p romo tor que su d i seño l e

pe rmi te log rar un f ac tor de

conv ers ión supe r f i c ie

ú t i l / supe r f i c ie con st ru ida de

0 , 75

Ca lcu la r l a ed i f i cab i l idad

tota l de l se cto r máx ima pa ra

cad a uso .

SOLUCIÓN

Se gún l o e s pe c i f i c a do en e l

e p í g r a f e 4 . 1 . 3 . 2 l a supe r f i c ie

co mputab le de l s e c to r se r á :

SC = 3 50 . 00 0 – 1 0 . 0 00 – 5 . 000

– 45 . 00 0 = 29 0 . 000 m 2

L a e d i f i c ab i l i d ad m áx im a s e rá :

U so R es i d en c i a l

2 90 . 00 0 x 0 , 3 5 = 101 . 5 00 m2 c

U so com erc i a l

2 90 . 00 0 x 0 , 0 5 = 14 . 5 00 m 2 c

Ed i f i cab i l idad tota l =

1 01 . 50 0 - 14 . 5 00 = 116 .000 m2

A su ve z e l u so re s i de nc i a l s e

d e s g lo s a r a en

2 5 % S / 11 6 . 000 = 29 . 00 0 VPP

y e l r e s to l i b re , a s í q ue

t e nd remo s q ue e l d e s g lo s e de

e d i f i c ab i l i d ad to t a l q ue s e r á e l

s i gu i e n t e : :

V i v i en da P ro t eg i d a , 2 9 . 000 m 2 c

V i v i en da L i b r e …… 7 2 . 000 m 2 c

Co me rc i a l ………… . 1 4 . 500 m 2 c

TO TAL………… 116 . 000 m2 c

L a i n t e n s i d ad e d i f i c a to r i a pu ede

e s t a r l im i t ad a , en su v a lo r to t a l



o t e cho ed i f i c ab l e , o b i en en e l

v a lo r d e l í n d i ce de e d i f i c ab i l i d ad

(m 2 t /m2 s ) , po r l a s

co r r e spon d i en t e s l e ye s

a u tonó m i c a s , po r l o que u n

P GOU o su co r r e spo nd i en t e

mod i f i c a c ión no p ued en v u l ne ra r

e s t e v a l o r máx imo .

La in ten s idad ed i f i ca to r ia

p ued e e s t a r í n t im am en te

r e l a c ion ad a con d os p a r ámet ro s

u rb an í s t i co s : l a den s idad de

v iv ienda s y l a ocupac ión en

p lan ta ba ja d e l a s e d i f i c a c ion e s

u ocup ac ión , qu e a n a l i z a re mos

e n l o s ep í g r a f e s s i gu i en t e s .

4 . 4 .5 . - SU PERFICI ES NO

CO MPU TABL ES

S i vo l v emo s o t r a ve z a l a s

f o rm u l a s de l con ce p to de

e d i f i c ab i l i d ad y d e l con cep to d e

í nd i c e d e e d i f i c a b i l i d a d , hem os

s e ña l a do qu e no toda s l a

super f i c ie s de ed i f i ca c ión o

d e t e r r eno qu e se po nen e n

j ue go en e l l a s son supe r f i c ie s

co mputab les .

Po r e j emp lo pod emos señ a l a r :

A ) E n Ed i f i ca c ión no son

co mputab les l a s su pe r f i c i e s de

l a s p l an t a s de l ed i f i c i o

con s t ru i d a s ba jo ra san te

( só tano s ) y pu ede n se r

p a rc i a lm en t e com put ab l e s l o s

s em i só t ano s , a s í como en e l

c a so d e e d i f i c a c ion e s

con s t ru i d a s sob re r a s an t e , son

co mputab les en un 50 %

(gene ra lmente ) l a s ter raza s ,

tendedero s y po rche s

ab i er to s y no comp ut an en s u

i n t e g r i d ad l o s b a l co ne s y

t e r r a z a s no cub i e r t a s ( so l a r i um) ,

B ) E n e l c a so de l o s t e r r eno s

q ue co n s t i t u y en un ámbi to de

ac tua c ión u rban í s t i c a no

co mputan lo s s i s temas

gene ra le s adscr i tos , n i

t ampo co lo s c am ino s y v í a s

p ecua r i a s qu e f u e ron ob t en ido s

po r e l Ayu n t am i en to , en su d í a

po r exp ro p i a c ión .

4 . 5 . - EDIF IC ABILIDAD Y

D ENSIDAD

L a den s idad e s un pa r ámet ro

u rb an í s t i co q ue l im i t a e l

núme ro máx imo de v i v ienda s

que se pueden rea l i za r en un

de terminado ámb ito de

a c t ua c ión u rb an í s t i c a . O b i en s i

con s i de r amo s un P l an Gen e ra l e l

n úme ro máx imo de v i v i end a s

q ue se pu ede n re a l i z a r po r

h ec t á re a d e s ue lo

T rad i c io na lm en te en l a l e y de l

s u e lo de l 56 f i g u r ab a u n l ím i t e

g en e ra l p a r a t odo e l t e r r i t o r io

e s pañ o l d e 75 v i v /H a .

E n l a l e g i s l a c ió n au tonó m i c a

i n i c i a l e s e l p a r ám et ro d en s i d ad

e s t ab a p r e sen t e en c a s i t od a s

e l l a s , pe ro , pe ro c ad a v e z ma s ,

e n l a s mo de rn a s l e g i s l a c ion e s e s

u n p a r ám et ro que t i e nde a

d e s ap a re ce r , y a qu e es un

pa ráme tro que d i s tor s iona e l

me rcado , como ve r emo s en e l

e j e mp lo s i gu i en t e .

E l con ce p to de den s idad

res idenc ia l ( e s d ec i r e l r e l a t i vo

a l u so re s i de nc i a l ) , s e d e f i n e po r

a l gu nos u rb an i s t a s como e l

núme ro de hab i tan te s o

v iv ienda s que ex i s ten en un

de terminado ámb ito

u rban í s t i co d iv id ido po r l a

super f i c ie tota l de l ámb i to . Y

d epe nd i en do de cómo se d e f i n a

e s t a ú l t im a se h ab l a de de ns i d ad

r e s i de nc i a l bru ta ( s e con s i de ra

l a sup e r f i c i e t o t a l de l ám b i to ,

a un que a l g uno s a u to re s d edu ce n

l a sup er f i c i e de o t ro s u so s , a s í

como l a de s t i n ada a p a rqu e

p úb l i co ) o d en s i d ad re s i de nc i a l

ne ta ( e n l a que so lo se



con s i de r a l a sup e r f i c i e de l a

p a rc e l a ed i f i c ab l e d e u so

r e s i de nc i a l , ex c l u ye ndo l a d e

o t ro s u so s : e s de c i r , l a o cu pad a

po r l a s v i v i e nda s y s u s zo na s

comu ne s de j a r d i ne s p r i v ado s ,

a un que a l g uno s au to re s

comp ut an t amb ié n l a m i t a d de

l a s sup e r f i c i e d e l a s c a l l e s

c i r cun dan t e s a l a p a r c e l a ) .

S e i n t rodu ce a s í e l comp uto de l

núme ro de h ab i tan tes que

ocupan cada v i v ienda q ue , en

g en e ra l , s e r á f un c i ón de su

s up e r f i c i e ú t i l , s i endo e s t a un a

re la c ión d i f í c i l de

de termina r , y a que se

mod i f i c a en e l t iempo , de

acu erdo con la evo luc ión

demo grá f i ca y cu l tu ra l l a

f a mi l i a ( po r e j em p lo e n l a

a c t ua l i d ad e l núm ero d e f am i l i a s

n ume ro s a s e s t a en de sc en so ,

m ie n t r a s q ue apa r ecen , en

con s t an t e au men to , nu e va s

f am i l i a s mo nop a re n t a l e s y

u n i pe r son a l e s .

A s í pu e s e l í nd i c e d e den s i d ad

e s un í n d i ce comp le jo y d e

c a r ác t e r a b s t r ac to q ue e s t á

l i g a do a o t ro s p a r ámet ro s

u rb an í s t i co s como so n l a

e d i f i c ab i l i d ad , l a o cup a c ió n l a

t i po lo g í a de l a s v i v i en da s y su

d i seño e sp ac i a l .

E s e v i den t e qu e a meno r

den s idad le corresponde ma s

u t i l i zac ión de sue lo , l o que

con l l e v a u n aumen to de co s tes

de u rban i zac ión y de

i mp lan tac ión y

func ionami ento de lo s

serv ic ios púb l i co s , q ue a f e c t a

a l mod e lo d e so s t e n i b i l i d ad

e con óm i c a qu e se qu i e re

p ro cu r a r en l a Le y d e l Sue lo d e

2 007 , l o q ue o r i g i n a un g ran

deba te , en tre los técn ico s

u rban i s ta s , sobre l a s

ven ta j as e inconven ien te s de l

d i seño de c iudades con a l ta o

ba j a den s idad re s idenc ia l , q ue

s e e s capa de e s t e t r a b a jo y qu e ,

e l l e c to r i n t e r e sado p ued e

s e gu i r en l a ob r a D i s e ño Urb ano

d e l A rq u i t e c to D . J o sé A . Lóp ez

Can d i e r a , ed i t a do po r M u n i l l a –

L i b e r i a .

S o l ame n te se ña l amo s aqu í

a l gu nos d a to s que e n re l a c ión

con nue s t ro o b j e t i vo

con s i de r amo s co nven i en t e

r e ca l c a r :

a ) La leg i s l ac ión

u rban í s t i ca , cuando hab l a de

den s idad , se re f ie re a l a

b ruta .

b ) S e su e l e u t i l i z a r l a

r e l a c ión de 2 ,3 habi tan te s por

v iv ienda ( qu e e n l a l e g i s l a c ió n

u rb an í s t i c a se u t i l i z a , po r

e j e mp lo , p a r a s e ña l a r un

p a rámet ro m í n imo de c a l i d ad

u rb an a , e x i g i b l e a l o s PGOU

p a ra e l e s t ab l e c im i en to de l a

r e se r va m í n im a d e su e lo p a r a

p a rqu e s púb l i co , e s t ab l e c i d o en

1 8 m2 / hab i t an t e )

c ) E n l a l e g i s l a c ión de

Viv ienda de Pro tec c ión

Púb l i ca s e co ns i de ra un a

super f i c ie mín ima de 45 m2

ú t i le s pa ra 2 ocupan tes y 15

m 2 ú t i l e s ad i c ion a l e s p a r a c ad a

h ab i t an t e m á s .

La leg i s lac ión de l sue lo

h i s tó r i c amen t e h a v en ido

l im i t ando l a d en s i d ad m áx im a de

l o s ámb i to s de a c t ua c ió n

u rb an í s t i c a , de sd e l o s f amo so s

8 5 v i v i end a s po r hec t á r ea d e l a

l e y de l su e lo de l 1 956 , p e ro

mod e rn ame n te es ta l im i tac ión

gene ra l va desaparec iendo , y ,

s ob re todo l a do b l e l im i t a c ión

d e e d i f i c a b i l i d a d y d en s i d ad

m áx im a po r l o s p rob l e ma s que

g en e ra , po r l a ob l i g a c ión d e

r e se r va de sue lo p a r a l a

con s t ru cc ión d e V i v i en da d e

P ro t ec c i ón P úb l i c a y l a

l im i t a c ión de l a sup e r f i c i e ú t i l



u n i t a r i a d e e s t a s t i po lo g í a s

a un que tod av í a qued an a l guno s

v e s t i g i o s , qu e ob l i g a n a a j u s t a r

e l p l a ne am i en to g en er a l a

p a rámet ro s t a l e s co mo l a s

i n t e n s i d ad e s de d en s i d ad :

m ín im a , b a j a , me d i a y a l t a .

E j e mp lo s s i g n i f i c a t i vo s d e e s t a s

po l í t i c a s pu ed en ve r se e n l a

s i gu i e n t e tab l a de

ed i f i cab i l idade s y den s idade s

má x ima s en la l eg i s l ac ión de

l a s Co munidade s Au tónoma s

( d a to s de o r i ge n , p a r a qu e

s i r v a n d e re f e re nc i a , au nqu e y a

h emo s d i cho que evo l uc ion an a

s u d e sap a r i c i ón ) .

Po r e j em p lo , en l a Re g ió n de

Mu r c i a , l o s P GOU deb e rán

i n t e g ra r l o s d i v e r so s ámb i to s de

a c t ua c ión en sue l o de u so

r e s i de nc i a l en l a s s i g u i en t e s

c a t e go r í a s , med id a s en t é rm ino s

d e í nd i ce de e d i f i c ab i l i d ad en m2

e d i f i c ab l e s por m e t ro s cu ad r ado

d e s ue lo ed i f i c a b i l i d a d m áx ima :

a ) D en s i d ad m ín ima : í n d i ce

d e ed i f i c ab i l i d ad no s up er io r a

0 , 2 5

b ) D en s i d ad ba j a : í nd i c e d e

e d i f i c ab i l i d ad ma s de 0 , 2 5 y

m eno s de 0 , 50

c ) D en s i d ad me d i a : í nd i c e d e

e d i f i c ab i l i d ad ma s de 0 , 5 0 y

m eno s de 0 , 75

d ) D en s i d ad a l t a : í nd i c e d e

e d i f i c ab i l i d ad i g u a l o s upe r io r a

0 , 7 5

Y , a s í m i smo , en o t ro s

u so s , a l a ed i f i c ab i l i d a d máx ima

d e 0 , 7 5

-

Lóg i c am en te l a r e l a c ión e n t r e

í nd i c e de ed i f i c a b i l i d ad y

d en s i d ad dep end er á de l a

s up e r f i c i e co ns t ru i d a

comp ut ab l e u n i t a r i a de l a s

v i v i end a s . Po r e j emp lo , s i e s t a s

t i en en 10 0 m 2 , un í nd i c e de

e d i f i c ab i l i d ad de 0 , 75 m2 c /m2 s ,

e qu i v a l e a u na d ens i d ad d e 75

v i v i end a s por he c t á r ea . E s t a

r e l a c ión v a r í a p ue s , co n l a

s up e r f i c i e un i t a r i a , pud i e ndo

a p a r ece r p ro b l em as cu an do e s t a

s up e r f i c i e un i t a r i a e s pe qu eñ a .

TABLA N º 4 .7 .

EDIF ICABILIDAD Y

D ENS IDAD MÁXIMA EN LA

L EGISLACIÓN

AUTONÓMI CA

EMAX = Ed i f i cab i l idad

má x ima en m2 c /m2 s

D MAX = Dens idad máx i ma en

núm . de v iv iendas /he ctá rea

Á MBI TO DE

A PLICACIÓN

EM

AX

D M

AX

ANDALUCIA

U so

c a r ac t e r í s t i co

r e s i de nc i a l

1 , 0 0 7 5

U so

c a r ac t e r í s t i co

t u r í s t i co

0 , 3 0 7 5

Área s d e Re fo rma

I n t e r io r

1 , 3 0 1 00

A RAGÓN

U so re s i de nc i a l 8 . 5 00 m2

c /H a ,

CAN TABRIA

Mu n i c i p io s ≥

1 0 . 000 hab .

1 , 0 0 7 0

Re s to d e

m un i c i p io s

0 , 5 0 5 0

Mu n i c i p io s

t u r í s t i co s

> 2 5% d e

l o s

v a lo re s

a n t e r io re

s

CAS TILLA LA

MANCHA

S ue lo s u rb ano s d e

u so re s i de nc i a l

1 0 . 000

m 2 c / Ha



CAS TILLA Y

L EÓN

E n s ue lo u rb ano

con so l i d ado

1 , 5 0 1 00

E n s ue lo u rb ano

no con so l i d ado y

e n s ue lo

u rb an i z a b l e en

m un i c i p io s de m a s

d e 20 . 0 00

h ab i t an t e s

1 , 0 0 7 0

Í dem . En

m un i c i p io s de

m eno s de 20 . 00 0

h ab y m as de

2 . 0 00 h ab

0 , 7 5 5 0

Í dem en < 2 . 0 00

h ab

0 , 5 0 3 0

EXTREMADU RA


2 5 . 000 hab .

0 , 9 0 6 5

Mu n i c i p io s de

e n t re 2 . 0 00 y

m eno s de 25 . 00 0

h ab .

0 , 7 0 5 0

Mu n i c i p io s <

2 . 0 00 h ab .

0 , 5 0

3 5

GALICIA

SUE LO URB ANO NO

CON SOL ID ADO DE USO

RE S ID ENCIAL , HOTE LERO O

TERC I AR IO


5 0 . 000 hab

1 , 5 0


e n t re 2 0 . 000 y

m eno s de 50 . 00 0

h ab

1 , 0 0


e n t re 5 . 0 00 y

m eno s de 20 . 00 0

h ab

0 , 8 5

Mu n i c i p io s <

5 . 0 00 h ab .

0 , 5 0

SUE LO URB ANI ZABLE

D EL I M ITADO DE USO

RE S ID ENCIAL , HOTE LERO O

TERC I AR IO


5 0 . 000 hab

1 , 0 0


e n t re 2 0 . 000 y

m eno s de 50 . 00 0

h ab

0 , 8 5


e n t re 2 0 . 000 y

m eno s de 50 . 00 0

h ab

0 , 6 0

Mu n i c i p io s <

5 . 0 00 h ab

0 , 4 0

S ue lo

Urban i z a b l e s

D e l im i t a do

0 , 3 0 1 5

S ue lo u rb an i z a b l e

no de l im i t ado

O cup a c ió

n máx im a

5 0%

Sue lo d e u so

i nd us t r i a l

O cup a c ió

n máx im a

2 / 3

LA R IOJA


2 5 . 000 hab

1 0 . 000

m 2c / ha .

Mu n i c i p io s <

2 5 . 000 hab

7 . 5 00 m2

c /H a .

MURCIA

Re s i de nc i a l A l t a

D en s i d ad

≥ 0 , 7 5

Re s i de nc i a l M ed i a

D en s i d ad

≥ 0 , 50 y

< 0 , 7 5

Re s i de nc i a l B a j a

D en s i d ad

≥ 0 , 25 y

< 0 , 5 0

Re s i de nc i a l

M ín ima Den s i d ad

< 0 , 2 5

U so a c t i v i d ade s

e con óm i c a s

H a s t a

0 , 7 5

CO MUNIDAD

VALENCIANA

U so re s i de nc i a l 1 , 0 0

EJEMPLO Nº 4 .4 . -

Supongamo s los dato s de l

e j emplo 4 . 3 en l a s s igu ien tes

a l te rna t iva s :

No ex i s te l imi tac ión en e l

núme ro máx imo de v iv ienda s



Ex i s te una l im i tac ión de 750

v iv ienda s .

Según e l mercado de la zona

se come rc ia l i zan

ac tua lmen te VPP de un

má x imo de 80 m2 út i le s y

v i v ienda s l ib res de un

má x imo de 120 m2 cuad rados

de supe r f i c ie cons t ru ida con

zona s co munes .

Ca lcu la r en c ada caso e l

núme ro de v iv iendas a

con s tru i r

SOLUCIÓN

a ) No ex i s t e l ím i t e de

d en s i d ad

T I POL

OGÍA

Nº

V IV .

SUP

.

UN I

T AR IA

TOT .

AL

E D I F .

Ú t i l Co n s t .

VPP 2 73 8 0 1 06 , 22 2 9 . 0 0 0

L IBRE 6 00 1 20 , 00 7 2 . 0 0 0

TOTA

LES

8 73 1 0 1 .

0 0 0

E n e s t e c a so e l cu ad ro

e l abo rado p or e l p romoto r

p a r t e de sup e r f i c i e s un i t a r i a s

q ue l e ma r c a e l m e rc ado 8 09 m 2

ú t i l e s p a r a l a s VPP y 12 0 m2

con s t ru i do s to t a l e s p a ra l a s

V i v i en da s l i b r e s

b ) E x i s t e l ím i t e d e den s i d ad

m áx im a de 7 50 v i v i en da s

E n e s t e c a so , s i no q u i e r e

p e rde r ed i f i c ab i l i d ad r e s i d en c i a l

e l p romo tor no p a r t i r á de

v a lo re s d e s up er f i c i e u n i t a r io s

q ue no son l o s de l m e rc ado ,

s i no l o s que re su l t e n p a r a no

p e rde r ed i f i c a b i l i d ad , A s í pu e s ,

p a r t i r á de l a s up e r f i c i e ú t i l

m áx im a po s i b l e e n VP P y l a

s up e r f i c i e un i t a r i a de l a v i v i end a

l i b r e l a ob t end r á como

r e su l t an t e . A s í pue s , s e t i en e e l

s i gu i e n t e cu ad ro :

T I P

OL

OG

Í A

Nº

V IV .

SUP

UN I

T AR IA

TOTAL

E D I F I .

Ú t i l Co n s t .

VPP 2 42 8 0 1 0 6 , 2 2 2 9 . 0 0 0

L IB

RE

5 08 1 2 0 , 0 0 7 2 . 0 0 0

TO

T A

LES

7 50 1 0 1 . 0 0 0

NOT A. - E l cons i de ra r l a

s up e r f i c i e un i t a r i a de l a VP P

como l a qu e ma rc a e l me rc ado

8 0 m1 ú t i l e s en ve z de l o s 90

m 2 ú t i l e s q ue ha to mad o e l

p romo tor a g r av a r í a l a s i t u ac ión

y a que o b t en d r í a un a sup e r f i c i e

u n i t a r i a med i a p a r a l a s V i v i end a s

l i b r e s m u cho m ayor ( 15 7 , m 2 )

como f á c i lmen te p ued e

comp rob a r e l l e c to r .

An te e s t a s i t u ac ión so lo c ab en

do s so l u c io ne s :

1 ) Asum i r e l r i e s go de i r

con t r a e l me r cado

r e a l i z a ndo u na s

p romo c ion es que t an to en

VPP como en VL q ue

e xcede n de l o s l ím i t e s qu e

e l m er c ado ab so rb e s i n

d i f i cu l t ad e s .

2 ) T ra s va s a r l a ed i f i c ab i l i d ad

d e u so r e s i d en c i a l a l u so

come rc i a l e n e l sup ue s to

d e qu e e l Ayun t am ien to l o

p e rm i t a y se a

come rc i a lme n te a su m ib l e

po r e l me r cad o , y a q ue l a

e d i f i c ab i l i d ad a t r a s v a s a r

e s d e : 508 ( 14 1 , 7 3 – 120 )

= 11 . 0 38 m2 e s d ec i r c a s i

u n 8 8 % de l a

e d i f i c ab i l i d ad com erc i a l

q ue f i j a e l p l an eam ien to .



UNA CURIOSA REGLA PA RA

EL COMPUTO D E LA

D ENSIDAD MÁXI MA EN

CAS TILLA Y LEÓN (REGLA

D EL 2 X 1 como en l o s

h i p e rme r cado s )

S e e s t ab l e ce a e s to s e f e c to s q ue

s e pod r á comp ut a r 1 v i v i en da

como 2 v i v i end a s de s up er f i c i e

ú t i l en t re 50 – 7 0 m 2 , s i e mp re

q ue s e an d e s t i n a s a V i v i e nd a

J o v en .

A e f e c to s p r ác t i co s e s to s upo ne

l a po s i b i l i d a d d e pod e r re a l i z a r

u n P l an P a r c i a l con do s mode l o s

e con óm i co s , como po demo s

ob se r v a r en u n s ec to r

u rb an í s t i co de 20 0 . 00 0 m 2 d e

s up e r f i c i e de su e lo , co n un a

e d i f i c ab i l i d ad to t a l d e 15 0 . 000

m 2 ( e n u so r e s i d enc i a l 12 0 . 000

m 2 y 3 0 . 000 m2 d e u so

t e r c i a r io ) con un po rcen t a j e

m ín imo d e l 30% de l a

e d i f i c ab i l i d a d re s i de nc i a l como

r e se r va de su e lo p a r a

con s t ru cc ión d e V i v i e nda s d e

Pro tec c ión Púb l i c a (VPP ) y u na

d en s i d ad m áx im a de 5 0 v i v i e nd a s

po r he c t á re a .

MOD ELO 1 . - S IN V IV I END A

JOV EN

T I P

OLO

GÍA

Nº

V IV .

SUPU N I

T A R I A

T O T A L

E D I F I .

Út i l C o n s t

V P P N 3 2 0 8 0 1 1 2 , 5 3 6 . 0 0 0

L I B R E 6 8 0 8 4 . 0 0 0

T E R C

I A R I

O

3 0 . 0 0 0

T O T

A L E S

1 0 0 0 1 5 0 . 0 0 0

MOD ELO 2 . - . CON V IV I END A

JOV EN DE 60 M2 ÚT I LE S

T I P

OLO

Nº

V IV .

SUP

. U N I

T A R I A

T O T A L

E D I F I .

GÍA Út i l C o n s t

V P P N 2 4 0 8 0 1 1 2 , 5 2 7 . 0 0 0

v p p j 3 2 0 6 0 8 0 2 5 . 6 0 0

L I B R E 6 0 0 1 1 2 , 3 6 7 . 4 0 0

T E R C

I A R I

O

3 0 . 0 0 0

T O T

A L E S

1 1 6 0 1 5 0 . 0 0 0

NOTAS . -

E n l o s ep í g r a f e s s i gu i en t e s

e s t ud i a remo s e l concep to de

super f i c ie ú t i l y con st ru ida .

Lo s mode lo s se h an e s t ab l e c i do

con l a s l im i t a c io ne s ( y a

d e rog ad a s ) d e q ue e l co mputo

d e v i v i e nd a p ro te g i d a j o ve n no

s up e re e l 25% de l a

e d i f i c ab i l i d ad de l a re se r va d e

VPP ( 30 % S / 12 0 . 00 0 = 36 . 00 0

m 2 c ) . o se a : 9 . 0 00 m 2

con s t ru i do s d e v i v i en da j o ve n , y

q ue e l t o t a l d e v i v i en da s j o ven

no s upe re e l 4 0% de l t o t a l de l a s

v i v i end a s : 4 0% S / 1 . 1 60 = 46 4

v i v i end a s J o ve n > 320 que s e h an

u s ado .

Co n e s to s p a r ám et ro s l a

e d i f i c ab i l i d ad en VPP norma l

s e r á = 36 . 0 00 – 9 . 0 00 = 27 . 00 0

S i n e s t a s l im i t a c i one s sob re l a

V i v i en da J o v en , q ue y a no

e x i s t en , l a f o rmu l ac ión de

mod e lo s e s m ucho m á s amp l i a , y

e l p romoto r pod r á e l e g i r e l má s

con ven i e n t e a su s i n t e re se s , de

a cue rdo a l a s cond i c io ne s de

m er c ado ex i s t en t e s en c ad a

mom ento y , l ó g i c ame n te e l v a lo r

d e l sue lo de be r á a j u s t a r s e a l a

q ue se con s i de r e óp t ima .

4 . 6 . - EDIF ICA BILIDAD,

OCUPACIÓN Y NÚ MERO D E

PLANTAS D E UN EDIF ICIO

E l núme ro máx imo de

p lan ta s que se au to r izan



con s tru i r en un ed i f i c io

seña la l a a l tu ra de corn i sa

de l mi smo .

A l gu na s ve ce s se l imi ta l a

a l tu ra de corn i sa d e l ed i f i c i o y

d e e s t e p a r ámet ro s e d edu ce e l

n úme ro m áx imo de p l an t a s

a u to r i z ad a s y o tras vec es l a s

Ordenan zas dan lo s dos

pa ráme tros pa r a d edu c i r e l

p a r ámet ro u rban í s t i c o ap l i c ab l e ,

t e n i endo en cue n t a cóm o s e

e xp l i c a en e l Cuad erno n º 1 que

l a a l t u r a l i b r e de c ad a p l a n t a

t i en e un m ín imo d e t e rm in ado y

e l e sp e so r de l f o r j ado re spo nde

a c a r a c t e r í s t i c a s t é cn i c a s .

Cuando l a no rmat i v a h ab l a d e l

n úme ro máx imo de p l an t a s se

d e f i ne en ge ne ra l e s pe c i f i c a ndo

l a s c a r a c t e r í s t i c a s de c ada

p l an t a , As í po r e j e m p lo s i en e l

t e x to d e un a O rd en an za no s

e nco n t r am os con l a

e s pe c i f i c a c ión :

PB + 8 PP + A

S i gn i f i c a qu e se au to r i z a

con s t ru i r p lanta ba j a ma s 8

p lan te s de p i so más una

p lan ta á t i co ,

E l o t ro pa r ámet ro u rb an í s t i co

s i gn i f i c a t i vo e s l a ocupac ión

má x ima de l ed i f i c io en l a

pa rce l a , qu e f i j a n e l po r ce n t a j e

m áx imo que pu ed e o cu pa r l a

p l an t a b a j a de l ed i f i c i o re sp e c to

d e l a su pe r f i c i e de l a p a rc e l a

do nde se ub i c a

E s p re c i so señ a l a r q ue l a

o cup a c ió n m áx ima d e un a

e d i f i c a c ión se c a l cu l a t en i en do

e n c uan t a e l per íme tro

ocupado por l a p lan ta ba ja

de scon tando pa t io s

in te r io res s i ex i s ten .

E n l a s n ue v a s u rb an i z a c ione s

d i c ho po rcen t a j e su e l e o s c i l a r

e n t re un 50 % y un 60 % ,

m ie n t r a s q ue e n l a s c i ud ade s y a

con so l i d ad a s , su s so l a re s pue den

p r e s en t a r por ce n t a j e s de h a s t a

e l 100 % , e s de c i r t odo e l so l a r

p ued e se r o cu pad o po r l a p l a n t a

b a j a de l e d i f i c i o , m i en t r a s q ue ,

e n o t ro s c a so s e l po r cen t a j e e s

i n f e r io r y , au nqu e l a f a ch ada

ot ro s c a so s e l po r cen t a j e de

o cup a c ió n e s me no r p a ra

p r i n c i p a l d e l so l a r se p re se n t e

con u n a con t i n u i d ad en t r e

f a ch ad a s co l i nd an t e s ,

e d i f i c a c ion e s m ed i a ne r a s ,

e np erm i t i r con s t i t u i r en su

p a r t e i n t e r io r , l o s c l á s i co s

p a t i o s de manz ana (VER

CUADERNO Nº 1 ) , Lóg i c am en te

l o s só t a no s p ued en o cup a r to do

e l t e r r eno con l a s d i s t a nc i a s a l a

v í a púb l i c a qu e de be n gu a rda r , ,

e n a l guno s c a so s .

T amb ién l a s p l an t a s d e p i so s d e l

p r ime ro e n ad e l an t e pu ede n

o cup a r , en p ro ye cc ión

ho r i zon t a l , ma s s uper f i c i e q ue l a

d e l a p l a n t a b a j a , s i e s t á n

a u to r i z ado s cu e rpo s vo l a dos

( ge ne ra lm en te en t re 60 cm y

1 00 cm por e l e x t e r io r d e l

p e r ím e t ro de l a p l a n t a b a j a en

todo o en pa r t e de su con to rno .

S uced e l o co n t r a r i o co n l a s

p l an t a s á t i co re t r an que ad a s

h a c i a de n t ro d e l a l í n e a s de

f a ch ad a de l o s p i so s

( ge ne ra lm en te uno s 3 m . .

D e e s t a f o rm a s u r gen t r e s

p e r f i l e s c l á s i co s de un ed i f i c i o

e n a l t u r a :

F IGURA Nº 12



.

En es ta f i gu ra se repre sen ta

un ca so t íp i co de ed i f i c io en

e l que combinan lo s 3

pe r f i l e s

L a Plan ta Ba j a (PB) o cup a e l

e s pa c io de p a rc e l a q ue i nd i c a l a

no rm at i v a

L a s Plan ta s Super io res (PP)

e stán vo lada s con r e sp ec t o a l a

p l an t a B a j a

L a Plan ta á t i co es ta

ret ranqueada con re spec to a

su p lan ta in fe r io r

T amb ién se i nd i c a qu e l a p l a n t a

só t ano ocup a l a t o t a l i d ad de l a

p a rc e l a

Co mb in ando l a po s i b i l i d a d de

q ue ha y a o no vo l ado de p l an t a s

PP re sp e c to a l a PB y s i h a y o

no re t r anq ueo d e á t i co re sp ec to

a l a p l an t a an t e r io r , t e nd remo s

tod a s l a s t i po lo g í a s po s i b l e s de

e d i f i c i o s en a l t u r a

Te n i endo e n cue n t a l a f i g u r a , s e

d e sp ren de ( una re l ac ión mu y

senc i l l a en tre ed i f i cab i l idad

( IE ) ocupa c ión má x ima (OC

%) y nú mero de p lan ta s

NTP = P B + N x PP

y l a s up er f i c i e d e l a p a r ce l a ( S )

y e l í nd i ce de e d i f i c ab i l i d ad ( I E )

E v i de n t em en te , p o r geom et r í a

v emo s q ue :

E = I E x S = OC x S x NTP /10 0

( 2 )

D e don de :

IE = OC x NTP/100 (3)

D e e s t a re l a c i ón se d e sp ren de

una co mproba c ión muy

i mportan te que hay que

rea l i za r c u ando nos o f r ec en u n

s u e lo de u na de t e rm i nad a

s up e r f i c i e con un í nd i c e de

e d i f i c ab i l i d ad de t e rm in ado , c ua l

e s l a com p rob ac i ón de l a

o cup a c ió n y e l n úme ro d e

p l an t a s no p e rm i t e co ns t r u i r

t od a l a ed i f i c ab i l i d ad pe rm i t i d a ,



Gen er a lmen te , l a s O rd en an z a s

a p l i c a b l e s cond ucen a i d én t i co

r e su l t ado p e ro , a v e ce s n o se

comp ru eb a l a s e gund a v í a y en

e s to s c a so s n o s pod emo s l l e v a r

u na g r a n so rpre sa . Ve amo s u n

e j e mp lo p rá c t i co . EJEMPLO Nº 4 .5 . - E s tud ia r


de una pa rce la de 6 .0 00 m2

de supe r f i c ie de te rreno , con

un índ i ce de ed i f i cab i l idad de

2 , 50 m2 c / m2 s . , que es lo

que e l vendedor a segu ra

t iene la pa rce l a que nos

p retende vender .

Se comp rueba qu e la f i cha

u rban í s t i ca de l a pa rce la

au tor iza una ocupa c ión

má x ima de sue lo de l 60 % y

un núme ro máx imo de

p lan ta s de PB + 3 PP

SOLUCIÓN

Te nemo s dos v í a s d e

comp rob a c ió n :

Í nd i c e de ed i f i c ab i l i d a d

E= 2 , 50 x 6 . 000 = 15 . 0 00 m2 c

O cup a c ió n y núme ro d e p l an t a s

I E = 0 , 60 x ( 1 + ´ 3 ) = 2 , 40

E = 2 , 40 x 6 . 0 00 = 1 4 . 400 m 2 c

L ue go , en e ste ca so la v ía de

l a ocupac ión y núme ro de

p lan ta s es má s re s tr i c t i va

que la de l índ ice de

ed i f i cab i l idad máx i mo .

NOT A. - L a s do s v í a s d a r í an

i dé n t i co r e su l t ado s i l a s

O rde nanz a s d e l a p a r ce l a

h ub i e r an a j u s t ad o e l í n d i ce de

e d i f i c ab i l i d ad m áx imo a 2 , 4 0 m2

c /m2 s .

Y ¿ como pode mos ac t u a r en l o s

c a so s de l o s p e r f i l e s d e

e d i f i c a c ión con a t i co s o vo l a do s

d e p l a n t a s sup e r io re s ?

P ue s mu y s en c i l l o : ca lcu lando

e l aumen to de supe r f i c ie de

l a s PP re spec to de l a PB o l a

d i sminuc ión de supe r f i c ie de

l a p lan ta á t i co respec to de l a

p lan ta ba ja . P a r a e l l o h a y qu e

cono cer e l vue lo pe rmi t ido

e n l a s p l an t a s d e p i so s y

tambi én e l re t ranqueo de la

p lan ta á t i co r e sp ec t o a l a

p l an t a b a j a y s i e s to s do s

e l e men to s v ue lo y r e t r an que o

son e n todo e l pe r íme t ro de l

e d i f i c i o o so lo en l a s f a ch ad a s

p r i n c i p a l , po s t e r io r o l a t e r a l .

A e fe cto s de tan tear l a

ed i f i cab i l idad pe rmit ida , que

no e s e l d i s eñ a r e l e d i f i c i o , se

sue len u t i l i za r po rcen ta je s

hab i tua les . Po r e j e mp lo en u n

v ue lo de PP s e su e l e con s i de ra r

u n 10 % mas y , e n e l c a so de l

á t i co u n 50 % menos .

EJEMPLO Nº 4 .6 . - E s tud ia r


de una pa r ce la de 6 .0 00 m2

de supe r f i c ie de te rreno , con

un índ i ce de ed i f i cab i l idad de

2 , 50 m2 c / m2 s . , que es lo

que e l vendedor a segu ra

t iene la pa rce l a que nos

p retende vender .

Se comp rueba que la f i cha

u rban í s t i ca de l a pa rce la

au tor iza una ocupa c ión

má x ima d e sue lo de l 60 % y

un núme ro máx imo de

p lan ta s de PB + 2 PP + A ,

pe rmi t iéndo se que la s

p lan ta s de p i so s tengan

cue rpo s vo l ados de 90 cm y

que e l á t i co e s te

ret ranqueado de l a l ínea de

fa chada de lo s p i so s 3 m.



SOLUCIÓN

Te nemo s a l i gu a l qu e en e l

e j e mp lo a n t e r i o r , do s v í a s de

comp rob a c ió n :

Í nd i c e de ed i f i c ab i l i d a d

E= 2 , 50 x 6 . 000 = 15 . 0 00 m2 c

O cup a c ió n y núme ro d e p l an t a s

I E = 0 , 60 x ( 1 + ´ 2 x 1 , 10 +

0 , 5 ) = 2 ,

E n e l c á l c u lo de l nú me ro to t a l

d e p l an t a s e s do nde

i n t rodu c imo s l o s po rcen t a j e s

a p rox im ado s

E = 2 , 22 x 6 . 0 00 = 13 . 3 20 m2 c

L ue go , en e s t e c a so po demo s

i n tu i r e l pe l ig ro de una

de sv ia c ión i mportan te sobre

l a ed i f i c ab i l idad má x ima que

t iene la p arce la po r l o qu e

d ebe remo s e f e c t u a r un a ná l i s i s

m a s com p l e to de l d i s eño d e l a

m i sma cu and o e s t e se re a l i c e

p e ro s i en do con s c i en t e s de que

s e r á d i f í c i l a l c a nz a r l a

e d i f i c ab i l i d ad m áx im a q ue no s

p r e t en den ve nde r

4 . 7 . - T IPOLOGÍAS

EDIF ICATO RIAS Y

CONSUMO D E SUELO

S i vo l v emo s l a m i r ad a a l a s

f o rm u l a s ( 2 ) y ( 3 ) p odemo s

d e spe j a r S como super f i c i e

nece sa r ia de sue lo pa ra una

de terminada ed i f i cab i l id ad y

una ocupa c ión y núme ro de

p lan ta s dado , Es de c i r :

S = E x 100 / OC x NTP (4 )

EJEMPLO Nº 4 .7 . - E s tud ia r

l a s l a super f i c ie de sue lo

nece sa r ia p ara una pa rce la

con un a ed i f i cab i l idad tota l

de 15 .000 m2 c con st ru ib l es

de techo ed i f i cab le , sab iendo

que ocupa c ión má x ima de

sue lo e s 60 % y un núme ro

má x imo de p lan tas de PB + 3

PP

SOLUCIÓN

Ap l i c a ndo l a f o rmu l a ( 4 ) r e su l t a :

S = 15 . 00 0 /0 , 6 0 x ( 1 + 3 ) =

6 . 2 50 m2

A j u s t an do l a f o rm u l a a l o s

p e r f i l e s m á s g en e r a l e s , pod emo s

po ne r :

S = E/ (POPB + POEP +

POPP x NP + POPA)

(1.1)

S i endo :

S = super f i c i e de pa rce la

( su e lo ) n ece s a r i a p a r a con ten er

u na ed i f i c a c ión d e un a

e d i f i c ab i l i d ad E

PO PB = po rcen ta je máx imo

de ocupa c ión de la p lanta

ba j a .

PO EP = porcen ta je máx imo

de o cupac ión de la

en trep lan ta , s i ex i s t e , en t r e

p l an t a b a j a y p r ime r a ;

no rm a lme n te e s e l 5 0% d e l a

o cup a c ió n de l a p l an t a b a j a )

PO PP = porcen ta je máx imo

de ocup ac ión p lanta de p i so s

( e s un a f o rm a que t i e ne n a l gu na s

o rd enan za s de s i g n i f i c a r l a

e x i s t en c i a de c ue rpo s vo l ado s ;

e n o t r a s se d a l a l on g i t ud

m áx im a de l v ue lo p e rm i t i d o )

PO PA = porcen ta je máx i mo

de o cupac ión p lan ta á t i co

( e s un a f o rm a d e a l g un a s

o rd enan za s m un i c i p a l e s d e

s i gn i f i c a r l a e x i s t e nc i a de p l an t a

á t i co y su re t r a nqu eo d e l a l í n e a

d e f a c had a ; en o t r a s o rde nanz a s

s e d a l a l on g i t ud m ín im a d e l

r e t r anq ueo )



NP = n úme ro to t a l d e p l an t a s de

p i so s ( s i como e s no rm a l t odo s

e l l o s t i e ne n l a m i sma s upe r f i c i e )

L ue go , d ad a un a c i e r t a

e d i f i c ab i l i d ad E , y l o s

p a rámet ro s d e o rden an z a a l t u r a

m áx im a de p i so s (NTP) y

po r ce n t a j e de o cup a c ió n ( PO) ,

po demo s de t e rm in a r l a

s up e r f i c i e de su e lo o d e p a rc e l a

n ece sa r i a p a r a con t en er e s t a

e d i f i c ab i l i d ad .

EJEMPLO Nº 4 .8 - Ca lcu la r l a

pa rce l a mín ima nece sa r ia

pa ra a lbe rgar una

ed i f i cab i l idad de 150 .000 m2

s i l a s o rdenanza s ex igen a l a

t ipo log ía ed i f i cator ia una

ocupa c ión máx ima en p lan ta

ba j a de l 50% , y como máx imo

se pueden cons tru i r p lanta

ba j a y t re s p lan ta s de p i sos .

SOLUCIÓN

Ap l i c a ndo l a f o rm u l a , com a e n

e s t e c a so no ha y cu e rpo s

vo l ado s en l o s p l a n t a s d e p i so s

n i á t i co s , s e r á :

S = 15 0 . 000 / ( 0 , 50 x 4 ) = 75 . 00 0

m 2 de p a r ce l a

No e s f r e cu en te e nco n t r a rn os

con l im i t a c io ne s ge ne r a l e s de l

n úme ro máx imo de a l t u r a s , q ue

s i e s t án l im i t ada s e n l a s

O rde nanz a s Mun i c i p a l e s , p a r a

c ada t i po lo g í a ed i f i c a to r i a .

E xcep c io na lm en te en un a

r e c i en t e d i spo s i c i ón de l a Le y

d e l S ue lo de l a Com un idad de

M ad r i d , s e im pone , e n todo s l o s

m un i c i p io s de l a com un idad , y

s a l vo j u s t i f i c a c ió n , mo t i v ad a ,

q ue l a s ed i f i c a c ion e s con s t en

como máx imo d e p l a n t a b a j a y

t re s a l t u r a s .

E n re sum en p odemo s a s egu ra r

q ue l a super f i c ie de parce la

nece sa r ia se reduce

sens ib lemen te con e l núme ro

de p lan ta s permi t ida s . A s í p o r

e j e mp lo con u na o cu pa c i ón

m áx im a e n p l a n t a b a j a d e l 50 %

l a sup e r f i c i e de p a r ce l a

r e que r i d a p a r a 1 m 2 ed i f i c ab l e

e n PB + 3 ( n ue va no rm at i v a e n

a l t u r a pe rm i t i d a en l a

Co mun id ad de Mad r i d s a l vo

e xcep c io ne s mu y j u s t i f i c ad a s d e

PB + 3 e s de 0 , 50 m 2 de su e lo

m ie n t r a s que s i con l a m i sm a

o cup a c ió n s e pe rm i t e con s t ru i r

PB+ 7 , e l co nsumo d e sue lo se

r ed uce a 0 , 25 m2 , e s de c i r l a

m i t a d .

4 . 8 . - CASO ES PECÍF ICO D E

CONSUMO DE SU ELO EN

VI VI ENDAS UNIFA MILIARES

E n e l c a so de s ec to re s en do nde

e x i s t an zon a s con uso de

v iv ienda s un i fami l i are s y a

s e an a i s l ad a s , p a r eada s o

a do sada s s u o rd en am ien to se

s u e l e re a l i z a r m ed i an t e l a

u t i l i z a c ión d e un paráme tro

que se denomina pa rce la

mín ima cu ya s d imen s ion es

s u e l en v a r i a r p a ra c ada

t i po lo g í a .

Po r e j em p lo p a r a ch a le ts

a i s l ados s e u t i l i z a n p a rc e l a s

m ín im as qu e v an de sd e l o s 500 –

1000 m2 com o ho rq u i l l a m as

h ab i t u a l h a s t a l o s 3 . 00 – 5 - 000

m 2 pa r a l o s ch a l e t s de l u jo y

h a s t a l o s 10 . 0 00 m2 p a ra l o s de

g r an l u jo .

P a r a ch a l e t s pa reado s s e su e l en

u t i l i z a r p a rc e l a s de 500 m2 y

p a ra l o s adosado s p a rc e l a s

m ín im as cu y a horqu i l l a e s t á

e n t re l o s 1 75 – 250 m2 .

Una vez de f in ida l a parce la

mín ima l a ed i f i c a c ión d en t ro d e

l a p a r ce l a s e som ete a l a s

mismas l i mi tac ione s que la s

v i v ienda s co le ct iva s :

o cup a c ió n máx im a de su e lo de l a



p l an t a b a j a y n úme ro m áx imo de

p l an t a s o a l t u r a máx ima de l a

e d i f i c a c ión o , amba s d e e s t a s

do s ú l t ima s l im i t a c ion e s .

A s í p ue s , c uando en un se c to r

con u na ed i f i c ab i l i d ad b ru t a

d e t e rm in ada , ex i s t e n v i v i end a s

co l e c t i v a s y un i f am i l i a r e s hay

que rea l i za r l a d i s tr ibuc ión

ten iendo en cuenta l a parce la

mín ima ex i g ib le para l a s

un i f ami l i a res co mo ve r emo s e n

e l s i gu i e n t e e j emp lo .

EJEMPLO Nº 4 .9 . - Se t ra ta de

ana l i za r l a d i s t r ibu c ión de

ed i f i cab i l idad y pa rce las

ed i f i cab les de un sec tor cuya

super f i c ie f í s i ca , que co in c ide

con la compu tab le e s de

450 .000 m2 con u so

res idenc ia l y un índ ice de

ed i f i cab i l idad de 0 ,30 m2

c /m2 s . , con do s t ipo log ía s de

sue lo : e l 70 % cha let s

a i s l ados en pa rce l a mín ima

de 7 50 m2 , en rég imen de

ven ta l ib re , y un 30 % de

v iv ienda co le ct iva de

rég i men de pro tec c ión

púb l i ca . L a supe r f i c ie de

sue lo a cede r a l

Ayun tamiento es de 300 .000

m2 .

La s o rdenanza s mun ic i pa les

pa ra e sta s do s t ipo lo g ía s

ed i f i ca to r ia s son la s

s igu i ente s :

. V i v ienda co lec t iva : 60 % de

ocupa c ión máx ima en p lan ta

ba j a y PB `3 a l tu ras

- Cha le t s a i s l ado s con una

ocupa c ión máx i ma de l de

p lan ta ba j a de l 25 % y PB

+ 1 PP .

La normat iva de VPP en la

CC .AA co rre spond ien te

pe rmi te una supe r f i c ie

má x ima por v i v ienda de 90

m2 ú t i le s

SOLUCIÓN

D e lo s d a to s se d e sp re nde que

l a ed i f i c ab i l i d ad de l s e c to r e s

d e :

E = 450 . 0 00 x 0 , 3 0 = 1 35 . 00 0 n2

Qu e , en p r i n c i p io s e re pa r t i r í a

como s i gu e s e rep a r t e en :

Cha l e t s a i s l a do s …… 9 4 . 500 .

Co l ec t i v a VPP ……. 4 0 . 5 00

To ta l …… 135 .000

L a p a r ce l a ed i f i c ab l e t o t a l e s

d e :

P E = 4 50 . 00 0 – 300 . 0 00 =

1 50 . 00 0 m2

P a ra d i s t r i b u i r l a e d i f i c ab i l i d ad y

l a s p a r ce l a s ed i f i c ab l e s

n ece sa r i a s t e nemo s do s

a l t e r na t i v a s . Ve amo s s i son

v i ab l e s .

ALTERNATI VA 1 . - AGOTA R

LA EDIF I CABILIDAD D E LAS

VPP

C a l c u l amo s l a p a r ce l a n ece sa r i a

p a ra u b i c a r en e l l a l a s VPP q ue

con sum en un a e d i f i c ab i l i d ad

m áx im a de 4 0 . 500 m 2 s i como

s abemo s l a s upe r f i c i e ú t i l

m áx im a de e l l a s e s de 9 0 m2 y

q ue con e l d i s eño se co ns i gue

u na r e l a c ión m 2u t i l / m2

con s t ru i do de 0 , 75 r e su l t a qu e

c ada v i v i en da t e nd r í a u na

s up e r f i c i e con s t ru i d a med i a de

9 0 /0 , 7 5 = 120 m2 , po r l o qu e e l

n úme ro d e v i v i e nda s se r i a d e :

4 0 . 500 /12 0 = 33 8 v i v i end a s VPP .

Co n lo s d a to s de o cu pa c i ón

n ece s i t a r í amo s un a p a r ce l a de :

4 0 . 500 /0 , 6 x ( 3 + 1 ) = 16 . 8 75

m 2 . , de p a r ce l a .

L ue go l a p a rc e l a p a ra l o s

c h a l e t s , s e r i a de : d e : 150 . 0 00 –

1 6 . 875 = 133 . 1 25 m2



Co mo l a p a r ce l a m ín im a d e l o s

c h a l e t s a i s l a do s e s de 750 m 2

r e su l t a que se pod r í a n re a l i z a r :

1 33 . 12 5 /7 50 = 1 77 ch a l e t s

Cad a ch a l e t s , po r O rd en an z a s

p ued e t en e r en l a p a r c e l a e n qu e

e s t a ub i c ad o de 7 50 m2 con u na

o cup a c ió n de l 2 5 % y con P B

` 1 PP p ued e t e ne r u na

e d i f i c ab i l i d ad máx ima de : 75 0 x

0 , 2 5 x 2 = 3 75 m2 l u ego e n to t a l

con sum i r í an un a e d i f i c ab i l i d ad

d e : 1 77 x 375 = 6 6 . 375 m 2 .<

9 4 . 500 m 2 t e cho

L ue go e l cu ad ro f i n a l de

d i s t r i b uc ión de e d i f i c a b i l i d a d y

p a rc e l a s ed i f i c ab l e s se r í a e l

s i gu i e n t e

T I P

OS

Nº SUP .

UN IT

AR I A

P ARCE

L A

E D I F .

TOTAL

VUA 1 77 3 75 1 3 3 . 1 2 5 6 6 . 3 7 5

VPP 3 38 1 20 1 6 . 8 7 5 4 0 . 5 0 0

TOT

ALE S

5 15 1 5 0 . 0 0 0 1 0 6 . 8 7 5

L a de ns i d ad ob t en id a en e s t a

so l u c ión e s d e ap rox im ad ame n te

1 5 v i v i end a s /H a .

E s de h ac e r no t a r qu e no se

a go t a e l t e cho ed i f i c a b l e con l o s

p a rámet ro s y l im i t a c ion e s d e l

p l ane am ien t o .

ALTERNATI VA 2 . - AGOTA R

LA EDIF ICABILID AD D E LOS

CHAL ETS AISLADOS (VUA )

E n e s t e c a so co mo l a

e d i f i c ab i l i d ad d e l a s V UA e s de

9 4 . 500 0 m2 t en i en do en cu an t a

q ue c ad a ch a l e t s p ued e t ene r

u na ed i f i c a b i l i d a d máx ima d e 375

m 2 y que n ece s i t a un a p a r ce l a

m ín im a de 7 50 m 2 , t e nd remo s

Nú me ro VUA = 94 50 037 5 = 25 2

/ su pe r f i c i e p a rc e l a ne ce s a r i a =

2 52 x 75 0 = 1 89 . 00 0 n2 de

p a rc e l a c an t i d ad sup e r io r a l a

t o t a l d i spo n i b l e .

L ue go s e con c l u ye q ue e s t a

a l t e r na t i v a no e s v i ab l e

f í s i c ame n te a l no d i s po ne r de l a

p a rc e l a ade cu ad a .

E n cuan to a l co nsumo de su e l o

d e e s t a s t i po lo g í a s u n i f am i l i a re s

e s e v i d en t e qu e p a ra l o s m i smo s

p a rámet ro s e l c ha l e t s a i s l ado

con sum e má s qu e e l p a re ado y

e s t e má s q ue e l ado sado .

4 . 9 . - INFORMACIÓN

U RBANÍSTI CA SOBRE UN

TERRENO

Una ve z ap rob ado e l

p l ane am ien t o t en emo s v a r io s

m é todo s de i n fo rmac ión sob re

todo s l o s p a rámet ro s y

cond i c io ne s u rb an í s t i c a s d e un

t e r re no o de un a p a r ce l a como

v am os a r e señ a r en l o s ep í g r a f e s

s i gu i e n t e s .

4 . 9 .1 . - F I CHA URBANÍSTICA

D E LOS TERRENOS

INCLUIDOS EN UN SECTOR

U RBANÍSTI CO

E n e s t e c a so l a i n fo rmac ión

co rr e spon de a l PGOU apro bado ,

y a qu e , de cada se ctor ex i s t i rá

una f i cha u rban í s t i ca

in corpo rada , a s í como l a

i n fo rm ac ió n g r a f i c a

co r r e spon d i en t e e s t e

d i g i t a l i z ad a o n o .

Aun que p a ra r e a l i z a r l a l e c t u ra

comp re n s i b l e de e s t a f i ch a se

d ebe co nsu l t a r e l p ró x im o

Cuade rno , d ed i c ado a l

Ap ro ve ch am i en to Urban í s t i co ,

a co mp añamo s un mode lo de

f i cha q ue , l ó g i c am en te pu ede

v a r i a r d e un PGOU a o t ro .



E l PGO U e s d e co nsu l t a l i b re en

e l p ro p io Ayun t am ie n to ,

p ud i énd ose so l i c i t a r l a s cop i a s

q ue e l i n t e r e s ado d e s ee y

t amb ié n a cud i end o a l a con su l t a

e n e l B o l e t í n de l a P ro v i n c i a o

e n e l de l a CC . AA .

co r r e spon d i en t e , don de con s t a

s u de t a l l e qu e f á c i lm en t e

t amb ié n pue de consu l t a r se p or

I n t e rn e t .

E l p r ime r a spec to que

d e s t a camos de l a l e c t u ra de e s t a

f i ch a es que l l e ve e l se l lo de l

Ayun tamiento , donde con s te

su aproba c ión de f in i t i va y /o

su v igen c ia .

E l mo de lo d e f i c h a e s e l

s i gu i e n t e

FICHA D E PLANEAMI ENTO

Y GES TIÓN D E LAS

AC TUACIONES

INTEG RADAS EN EL PLAN

G ENERAL D EL

AYUN TAMIEN TO D E ZZZ

S ECTOR SUE LO Nº 4 YYY

1 . - D ATOS GENER ALES

1 . 1 . - S ITUAC IÓN

1 . 2 . - RE FEREN CI A A

P LANO S

1 . 3 . - SUPER F I C IE DEL

S ECTOR (m 2)

4 500 00

1 . 3 , 1 , . S I STEM AS

GENER ALE S ADSCR ITOS

5 0 . 000

1 . 3 . 2 . - V Í AS PECUAR I AS

1 . 3 . 3 . - V Í AS FÉRRE AS

1 . 3 . 4 . - OTRAS

SUPER F I C IE S NO

COM PUT ABLES

1 . 4 . - SUPER F I C IE

COM PUT ABLE (m2 )

4 000 00

1 . 5 . - DOT ACIONES

P ÚBL ICAS

1 . 5 . 1 . - RED

SUPR AMUN IC I PAL

1 . 5 . 2 . - RED V IAR IA

GENER AL

1 . 5 . 3 . - J ARD INES

1 . 5 . 4 . - EQ UIP AMI ENTO

1 . 5 . 5 . - P ARQUE

N ATUR AL

1 . 5 . 6 . -

AP ARCAMIENTO S

1 , 6 , . R EDE S LO CALES

1 . 6 . 1 . - V I AR IO

1 . 6 . 2 , . JAR DINE S

1 , 6 , 3 , . EQU IPAM IENTO

1 . 7 . - CLAS I F I CACIÓN

D EL SUE LO

2 . - COND IC ION ES DE

LA ORDE NACIÓN

2 . 1 . - OB J ET IVOS DE LA

ORDE NACIÓN

2 2 . -

D ETERMIN AC IONE S D E

LA ORDE NACIÓN . -

2 . 3 . - USO

PRE DOMIN ANTE :

Re s i de nc i a l

2 . 4 . - USOS PROHIB IDO S

2 . 5 . - T I POLOGÍA DE L

USO : A I S – 3 ; A I S – 6 ;

RVC 2 ; E DA . 4 ; EDA .

5 ; TBE – 1 . 2

2 . 6 . - E D I F ICAB IL I DAD

(m 2 t e cho / m3 sue lo )

M áx ima en u so

r e s i de nc i a l

M ín ima en u so t e rc i a r io

0 , 3 5

0 , 0 5

2 . 7 . - AP ARCAMIENTOS

PR IVADO S : Uno p or

c ada v i v i en da d e

s up e r f i c i e con s t ru i d a

i g u a l o i n f e r io r a 90 m2

y do s p l a z a s p a r a

v i v i end a s d e mayo r

s up e r f i c i e . E n e l u so

t e r c i a r io s e d i s pondr á

d e un a p l a z a po r c ada

1 00 m 2 co ns t ru i do s . . -

2 . 8 . - AP ARCAMIENTOS

P ÚBL ICOS : 0 , 5 p l a z a s



po r c ada 100 m 2

con s t ru i do s

2 . 9 . - ÁREA DE REP ARTO

2 . 1 0 . -

APROVECHAM IENTO

T I PO (PROV IS ION AL )

2 . 1 1 . - N ÚMERO

APROXIMADO DE

V IV IEND AS

2 . 1 2 . - R ESERV A DE

SUE LO PAR A

CON STRU IR V IV IEND A

D E PROTECCIÓN

P ÚBL ICA_ Un 25 % d e l a

e d i f i c ab i l i d ad to t a l de l

s e c to r .

3 . -

3 . - Ob je t i vo s y cond i c io ne s de l a

u rb an i z a c ión

3 . 1 . - V I ALES Y

AP ARCAMIENTO S

3 . 2 . - RED DE

SAN EAM IENTO

3 . 3 . - D EPUR AC IÓN D E

AGUAS

3 . 4 . - RED DE

ABASTE CIM I ENTO D E

AGUAS

3 . 5 . - RED ELÉCTR I CA

D E AT

3 . 6 . - RED ELÉCTR I CA

D E BT

3 . 7 . - CENTROS D E

TRAN SFORM ACIÓN

E LÉ CTR ICA

3 . 8 . - RED DE

ALUMBRADO

3 . 9 . - RED DE GAS

3 . 1 0 . - R ED DE

TE LECOM UNI CACIONE S

3 . 1 1 . - JAR DINER ÍA

3 . 1 2 . - AMUEBLAMI ENTO

URB ANO

NOTAS . -

1 . - Lo s ep í g r a f e s de l mo de lo de

f i ch a de s c r i t o se co r r e spon de

con u na o rde na c ión

po rm eno r i z ad a de l s e c to r .

2 . - L a comp ren s ió n to t a l d e l o s

d a to s q ue co n t i ene l a f i ch a se

comp le t a r a en un p róx imo

Cuade rno en e l q ue s e t r a t a r a

d e l Ap rove ch am i en to

Urban í s t i co d e u n t e r r eno .

A n ue s t ro s e f e c to s d e e s t a f i ch a

y ap l i c ando l o s co ncep to s

e xp l i c ado s en e s t e Cuade rno

podemo s seña la r que se tra ta

de un sec tor de uso

res idenc ia l que admite va r ia s

t ipo log ía s ed i f i ca tor ia s y

cu yo te cho ed i f i cab l e es e l

s i gu i ente :

U so re s idenc ia l =

4 00 . 00 0 x 0 , 3 5 = 140 . 000 m2 c

Re s i de nc i a l L ib re=115 .000 m2 c

VPP 25 % to t a l =35 .000 m 2c

Uso te rc ia r io =

4 00 . 00 0 x 0 , 0 5 = 20 . 000 m3c

EDIFICABILIDAD TOTAL

160 .000 m2 cons tru ido s

4 . 0 .2 . - F I CHA URBANÍSTICA

D E UNA PA RC ELA

EDIF ICABL E

E n e s t e c a so l a i n fo rm ac ión s e

p ued e ob ten e r d e l p rop io

P GOU , como en e l c a so

a n t e r io r , s i t a l p a rc e l a

p e r t en ece a u n s e c to r co n

o rd ena c ión po rme no r i z ad a y , e n

c a so con t r a r io d e l a i n fo rm ac ió n

d e l co r re spo nd i en t e PP .

Cuando s e h a re a l i z ado e l

p ro ye c to d e r ep arc e l a c ión se

ob t i e ne d e l Se c re t a r io d e l a

J un t a d e Compe n sa c ió n o

d i re c t amen t e de l U rb an i z ador

P r i v ado

E n e s to s c a so s e l mod e lo de

f i ch a , c a s i s i em pre e s ab s t r ac to

y a que no so lo pe rm i t e cono ce r

e l u so p r i n c i p a l s i no l o s u so s

comp a t i b l e s y , en con se cu en c i a



d e ah í l a a b s t r ac c ión i nd i c ad a ,

f a c i l i t an do d a to s u rb an í s t i co s

g en e ra l e s , po r l o q ue se t r a t a

m á s b i en de u na Orde nanz a de

a p l i c a c ión a l a p a rc e l a e n

c ue s t i ón .

S i gu i en do co n e l e j e mp lo de l

S e c to r SUE n º 4 ZZZZZ , de l que

h emo s mos t r ado s u f i c h a

u rb an í s t i c a aho r a t en dr í amo s

q ue bu s ca r c ad a u na de l a s

f i ch a s u rb an í s t i c a s de cua l q u i e r a

d e l a s t i po lo g í a s e d i f i c a to r i a s

q ue e l PGO U adm i t e co mo

po s i b l e s .

E s t a s f i ch a s no s s e r v i r án , en

p r ime r l u g a r , p a r a i d en t i f i c a r e l

s i gn i f i c ad o de l a s s i g l a s co n l a s

q ue s e s ue l en d enom in a r e s t a s .

Co mo e j emp lo de mo de lo s

t e nemo s :

PLAN GEN ERAL D E

ORD ENACIÓN D EL

AYUN TAMIEN TO D E

XXXXXXXXX

ZONAS D E ORD ENACIÓN

U RBANÍSTI CA RE S ID ENCIAL

MÚLT IP LE

Có d i go :

E DA - 5

S I ST EMA DE

ORDE NACIÓN :

E D I F ICAC IÓN

A I SLAD A

T I POLOGÍA

E D I F ICATORI A :

B LOQUE

E XENTO

1 . - USOS

1 . 1 . - USO

DOM INANTE

Re s i de nc i a l

1 . 2 . - USO

COM PAT IBLE

TBE - 1 . 2

P ARÁM ETROS URB ANÍ ST I COS

D IMEN S IONE S

P ARCE LA

PO S I C IÓN D E

LA

E D I F ICAC IÓN

P a rc e l a m ín ima

2 . 0 00 m2

D i s t a nc i a

m ín im a a l

l i nde f ro n t a l :

6 m y 1 / 3H

F r en t e m í n imo

d e p a r ce l a 18 m

D i s t a nc i a

m ín im a a l

r e s to d e

l i nde s : 6 m y

1 / 3H

C i r cu lo i n s c r i t o

m ín imo 2 0 m

D i s t a nc i a

m ín im a en t re

e d i f i c a c ion e s :

6 m y 1 / 3H

INT ENS ID AD DE L USO

Í nd i c e de

e d i f i c ab i l i d ad

n e t a : 1 , 1 5 m2 c

/ m 2 s

Nú me ro

m áx imo d e

p l an t a s : PB +

7

O cup a c ió n

m áx im a : 2 0 %

A l t u r a m áx im a

r e gu l a do ra H

= 2 4 , 45 m .

Á t i co s : N o s e

p e rm i t en

S em i só t anos :

No se

p e rm i t en

Só t anos : S i s e

p e rm i t en

OTRAS CON DIC IONE S

D ESCRI PCIÓN GRAFICA



4 . 9 .3 . - C EDULA

U RBANÍSTI CA

Cuando ex i s ten duda s sob re

l a c la s i f i cac ión y ca l i f i ca c ión

de un d ete rminado sue lo s e

p ued e d i r i g i r a l Ayun tami ento

una consu l ta urb an í s t i ca pa ra

que é s te emita un

Ce r t i f i cado o Ced u l a

U rban í s t i c a e n l a q ue ha ga

con s t a r todo s l o s p a r ám et ro s

u rb an í s t i co s qu e se an a p l i c a b l e s

a l m i smo .

E v i de n t em en te , e s t e

p ro ce d im ie n to q ue l a l e g i s l a c ió n

d e l a s CC .AA re g l am en t a , e s e l

m é todo má s se gu ro d e

ob t en c i ón de l a i n fo rm ac ión d e

u na f o rma s egu r a , sob re to do

cu ando v i en e a com pañ ad a d e

i n fo rm ac ió n g r á f i c a d i g i t a l i z ada ,

p e ro t iene e l inconv en ien te

de su p lazo de exped ic ión

que , en l a mayor ía de l a s

CC .AA es de t res me ses , po r

l o qu e se h a ce poco op er a t i vo

sob re todo e n oper a c ion e s de

comp r aven t a .

4 . 10 . - PRECIO DE

REPERCUSIÓN D E UN

SU ELO

E l p rec io de repe rcu s ión e s

una fo rma de ident i f i ca r s i e l

p rec io que nos p iden por un

sue lo e stá de acue rdo o no

con lo s va lores u sua le s

u sados en e l mercado

in mobi l i a r io .

E n de f i n i t i v a e s una f o rma d e

e n t e nde r se en d i cho me rc ado ,

p a ra l o c ua l e s im pre sc i nd i b l e

h ab l a r e l m i smo l en gu a j e .

A s í pu e s , s e de f i n e l a

r e pe rcu s ió n de un su e lo co mo e l

coc i e n t e d e :

PR = P/E

S i endo :

P = Prec io g l ob a l de l a o f e r t a

E = Techo ed i f i cab l e en m2

con s t ru i do s d e l sue lo que no s

o f e r t a n

Ve amo s co n de t a l l e l o s

compo nen t e s de e s t a f ó rmu l a :

P e s e l p re c io en € d e l sue lo ta l

co mo v iene en la o f e rta , e s

dec i r s in inc lu i r lo s g a s tos

nece sa r io s pa ra su

adqu i s i c ión ( no t a r i o , r e g i s t ro ,

com i s ión AP I s i ex i s t e a nue s t ro

c a r go , imp ue s to s , e t c .

E , e s e l techo ed i f i cab le , e s

dec i r e l que cons ta aprobado

e n e l co r r e spo nd i en t e

p l ane am ien t o . ,

E n cu an to i n t rodu z camo s a l gu na

v a r i a n t e e n l o s p a r ám et ro s d e l a

f o rm u l a d i s to r s i on a remo s e l

p r ec io de re pe r cu s ió n y , en

con se cu en c i a no se rá v á l i do p a ra



s u com pa r ac ión co n p r ec io s d e

r e pe rcu s ió n en e l me r cado .

U n p r im er e j em p lo l o t en emo s

cuando l a v ía de ocupa c ión y

núme ro de p lantas t iene una

ex igenc i a de ed i f i cab i l idad

meno r que la v ía de

ap l i ca c ión de l índ ice de

ed i f i cab i l idad . En e s t e c a so no s

e qu i vo c a remo s en e l PR , q ue

s e r á mayor y a qu e e s t amo s

u t i l i z ando u n t e cho ed i f i c a b l e

e r rón eo .

Ot ro e j em p lo , mu y h ab i t u a l po r

c i e r t o , e s cuando se nos

p retende vende r e l sue lo con

un de terminado

an tepro yec to ( e n re a l i d ad l a s

m á s d e l a s ve c e s u no s s im p l e s

n úme ro s qu e ha re a l i z ado un

a r qu i t e c to am i go de l d ue lo de l

s u e lo ) co n u t i l i z a c ió n d e

t e r r a z a s y /o p l an t a s só t ano ,

p retend iendo que

iden t i f iquemo s la E ( te cho)

con la E ( tota l de l d i seño)

con lo que ob tend remo s un

PR más ba jo .

E l ún i co ca so admis ib le e s

que se no s pre tenda vende r

un so lar con p royec to y

l i cenc ia de l qu e adm i t imo s e l

d i s eño r ea l i z ado y , en

con se cu en c i a l a R s e r á l a d e

e s t e p ro ye c to , p e ro s i n ad m i t i r

n un ca l o ed i f i c ado ba jo r a s a n t e i

b i e n con s i d e ra r , e n c a so s y

u b i c ac ion e s ex cep c ion a l e s u n

c i e r t o p re c io de re pe r cu s ión .

E l ma yor éx i to de l a

adqu i s i c ión de un sue lo e s

que e l PR de la compra se

ba j e , po r e l d i seño en e l

p royec to con st ruct ivo

Co mo ve mos e l PR e s un va lor

ín t i mamen te l i gado a l a

ed i f i cab i l idad , y a q ue s i emp re

e l P no v a r í a s a l vo q ue se

n ego c i e a l a b a j a d i cho p re c io .

S a l vo c a so s mu y ex ce pc ion a l e s

e l p r e c io po r m 2 d e sue lo P / S

no se su e l e u t i l i z a r como

r e f e re nc i a d e mer c ado . Lo s

c a so s e xcep c io na l e s son :

• Sue lo ru s t i co

• E n u so r e s i d enc i a l de

t i po lo g í a un i f am i l i a r , sob re

todo s i e s a i s l ad a

A e fe cto s no t an to como de

m er c ado , s i no de compa rac ión

in te rna de co ste s de l a

p romoc ión , d e l p rop io

p romo tor , qu e a dq u i e r e e l

s u e lo en e l c a so d e l u so

r e s i de nc i a l , se u t i l i za l a

repercus ión por v iv ienda

(P /NVIV)

EJEMPLO Nº 4 .9 , . - Po r un

so la r de 200 .000 m2 de u so

res idenc ia l con un índ ice de

ed i f i cab i l idad 0 ,45 m2 c /m3

s , nos p iden 36 .000 .0 00

eu ros .

1 . - Ca lcu la r e l p rec io de

repercus ión de l sue lo en

e stas cond ic ione s .

2 . - Suponga mos aho ra que la

den s idad máx ima es de 600

v iv ienda s /Ha , ¿ cuá l se r ía e l

pa ráme tro a a jus ta r s i e l

me rcado de la zona de manda

v iv ienda s d e en tre 110 t 120

m2 . , y cua l será en es te ca so

l a verdade ra repercu s ión de l

sue lo que adqu i r i mos ,

ten iendo en cuen ta que e l

me rcado d e la zona no e s

nada co merc ia l y que , po r

o tro l ado es te uso es tá

sa tu rado en l a zona ?

SOLUCIÓN

1 º ) T echo ed i f i c a b l e

E = 20 0 . 000 x 0 , 4 5 = 90 . 0 00 m2

d e t e cho m áx imo e d i f i c ab l e de

u so re s i de nc i a l .



2 º ) L a r epe r cu s ión de l su e lo

R = 36 . 00 0 . 000 /90 . 00 0 = 400

€ /m2 t

3 º ) L a su pe r f i c i e un i t a r i a

r e su l t an t e de l a s v i v i en da s

A l ap l i c a r l a d en s i d ad m áx im a , e l

n úme ro máx imo de v i v i en da s a

con s t ru i r s e r á : D = 30 x

2 00 . 00 0 /1 0 . 0 00 = 6 00 v i v i e nda s

Po r l o que l a su pe r f i c i e

con s t ru i d a un i t a r i a m ed i a d e

c ada v i v i e nda s e rá : SCU =

9 0 . 000 /60 0 = 15 0 m2 c

4 º ) Lo s p a rámet ro s a j u s t a r p a r a

a de cu a r s e a l me r cado de l a zon a

y l a n ue va r epe r cu s i ón

r e su l t an t e .

.

S i q ue rem os ad ap t a r no s a l a

s up e r f i c i e con s t ru i d a med i a que

no s s eñ a l a como máx imo e l

e s t ud io d e m er c ado , t e nd rem os

como m áx imo : SUC = ( 12 0

+1 10 ) / 2 = 11 5 m2

L ue go , ap l i c ando lo s c r i t e r io s

d e l m e rc ado :

:

E d i f i c a b i l i d a d co nsum id a e n

v i v i end a s = 115 x 60 0

= 6 9 . 000 m 2

E d i f i c a b i l i d a d co nsum id a e n

l o c a l e s com e rc i a l e s = 60 0 x 10

= 6 . 0 00 m2

E d i f i c a b i l i d a d r e a l co n sum ida

= 7 5 . 000 m 2

L ue go l a repe rcu s ión rea l de l

s o l a r q ue adqu i r imos se rá :

R = 36 .000 .000 /75 .0 00 = 480

€/ m2 c

( e s d e c i r u n 20% má s d e l

i n i c i a lm en te p r e v i s to , v a l o r que

d ebe remo s comp rob a r s i e s

a de cu ado o n o a l o s v a lo re s

h ab i t u a l e s de l a zon a , y so bre

todo , s i e nc a j a con e l v a lo r en

v en t a de v i v i e nda s y l o c a l e s

p r ev i s to s en l a zo na ) .

4 -10 .1 . - VALOR Y PRECIO

D E UN SUELO

Co mo e s c r i b í a nu e s t ro i n s i gne

po e t a An ton io M ach ado : “ no

hay mayo r nec io que e l que

con funde va lor y pre c io ” ,

ambo s concep to s son d i f e ren t e s

p e ro , a s u ve z e s t án í n t im ame n te

l i g a do s .

D enom in amo s prec io a l

i mporte pagado por l a

co mpra de un de terminado

ter reno en un a d e t e rm in ad a

op e ra c ión . E v i de n t em en te e n l a

d e t e rm in ac ión de d i c ho p r ec io

ha jugado un pape l

i mportan te e l me rcado de l

sue lo , l a o fe rta y l a demanda

d e l m i smo y a q ue , e n t e o r í a

e con óm i c a , e l p r ec io se

d e t e rm in a en e l mer c ado como

p un to de i n t e r s ecc ió n d e l a s

c u rv a s de o f e r t a y d emand a de l

m i smo .

P e ro en la opera c ión con cre ta

d e l a que h ab l amo s pueden

in te rven i r o t ros

con s ide rando s t a l e s como l a

s i tuac ión f in anc ie ra y de

l i qu idez de l vendedor , su

ma yor o meno r in fo rmac ión y

cono c imiento de l me rcado

de l sue lo , l a a ct i v idad de l

vendedo r : pe r sona f í s i c a o

j u r í d i c a qu e n o pe r t ene ce n a l

s e c to r i nmob i l i a r i o , s i no qu e

e j e r ce n p ro f e s ion e s o

a c t i v i d ad e s mu y a l e j a d a s d e e s t e

y , en co n se cue nc i a su ob j e t i vo

e s de sh a ce r se l o má s

r á p i d am en t e po s i b l e d e e s t e

i nmu eb l e , e t c .

Todo s e s to s con s i de r and os

p ued en l l e v a r a q ue e l p re c io a

q ue e l d ueño e s t é d i spu e s t o a

v en de r i n c l u so po r u n p re c io

i n f e r io r a s u v a lo r de ma r cado .

Po r e l con t r a r io l a Promo to ra

adqu i ren te puede tene r

tambi én razone s sub j et i va s

pa ra co mpra r , i n c l u so pa g ando



u n p r ec io su pe r io r a l de l

m er c ado de l su e lo en l a zo na ,

q ue , en e s t e c a so , cono ce b i e n ,

como pu ede n s e r : l a

p rox imidad o , in c lu so su

ub i cac ión en l a mi smo

ámb ito de ac tuac ión

u rban í s t i ca , e n e l que ha

r e a l i z a do , con mu cho éx i to

p romo c ion es an t e r io r e s , su

ex ceso de l iqu ide z en e l

mom ento en e l q ue s e l e p l an t e a

l a o por t un id ad de comp r ar , su s

expe cta t i vas de

reva lo r i zac ión mu y p ro bab l e

d e l p re c io p ag ado o de l o s

p r ec io s de l o s p ro du c to s f i n a l e s

d e l a p romo c ión a re a l i z a r , e t c .

E n d e f i n i t i v a pod emo s ex t r a e r

una pr ime ra conc lus ión , no

tan obv ia como parece :

En genera l ; Va lor de l Sue lo

(VS ) puede ser mayo r o

meno r que e l Pre c io de

Adqu i s i c ión (P)

S i vo l vemo s a l a f o rm u l a : PR =

P / E , ob s e r v amo s qu e l a P

u t i l i z ada e s l a d e l a o pe r ac ión

con c re t a de a dqu i s i c i ón de su e lo

q ue no s o f rec en , p a r a

i nm ed i a t ame n te com pa r a r l a co n

l a PR de l me rc ado y , a s í cono ce r

s i l a comp r a e s o no co r re c t a en

t é rm ino s comp a ra t i vo s .

L a PR qu e o b t e nemo s de l

m er c ado d ebe s e r t eó r i c am en t e

ob t en id a de l v a lo r de l su e lo .

E s t e v a l o r no re spon de a un a

op e ra c ión con c re t a , s i no a l

r e su l t ado qu e se d edu ce d e l

t r a t am ie n to ob j e t i vo d e tod a s

l a s t r a n sa c c io ne s , de l a s qu e s e

t e ng a i n fo rm ac ió n con d a to s

f i ab l e , que s e hub i e r an r e a l i z ado

e n d i ch a zon a d e m er c ado con

h ab i t u a l i d ad . .

E s de c i r q ue , como y a hemo s

s e ña l a do t en dremo s u n PR de

n ue s t r a o pe r ac ión y un PR de l

m er c ado qu e nos s i r v e p a r a

s a be r s i e l p r ime ro s e a j u s t a a l

s e gun do , l ó g i c am en te en

s up ue s to s d e t e r re no s e n e l

m i smo e s t ado u rban í s t i co

( comp a ra r emo s so l a re s a

a dq u i r i r con so l a r e s d e

m er c ado , t e r re no s u rb an i z a b l e s

a a dqu i r i r con t e r r eno s

u rb an i z a b l e s de m e rc ado , e t c . ) .

P e ro nada imp ide que e l

p romo tor de c i d a l a com p ra a

p e sa r d e qu e e l PT e s mu y

s up e r io r a l PR de l me r c ado

(o pe ra c ión que h a s i do mu y

h ab i t u a l en l a é poca de l boom

i nmo b i l i a r i o 1 997 . 20 07 ) , po r

r a zo ne s v a r i a s como l a c r een c i a

d e que l o s p r ec i o s d e l o s

p rod uc t o s f i n a l e s s ub i r án d e

f o rm a co n s t a n t e ( l o qu e se h a

d emo s t r ado e s un a f a l a c i a ) ,

r a zo ne s de opor tu n id ad o

c r e c im ie n to em pre sa r i a l , e t c .

A s í pu e s , h a y do s

c a r ac t e r í s t i c a s a s e ña l a r de l

con cep to v a l o r :

• Qu e p ro v i en e de l m er c ado a

p a r t i r d e u n t r a t am ie n to

ob j e t i vo de l a i n fo rm ac ión

• P a ra d e t e rm in a r e l v a lo r de

u n su e lo se neces i ta una

me todo lo g ía de cá lcu lo

q ue pe rm i t a r a zonab l em en te

e s t im ar d i cho v a lo r y un

técn i co espe c ia l i zado que

l a ap l ique .

E n E sp añ a , con t amo s con :

1 . Método s de Va lora c ión

Ca ta s tra l e s t ab l e c i do s en l a

no rm at i v a e s t a t a l

co r r e spon d i en t e , con u n

m a rc ado ob jet ivo de

recauda c ión f i s ca l , y un a

l im i t a c ión impo r t an t e e l v a l o r

c a t a s t r a l no pue de su pe r a r e l

5 0 % de l v a lo r de m er c ado

d e l i nm ueb l e



2 . l a Norma ECO 805 / 2003 ,

d e 27 de m a r zo , q ue t i en e

po r ob j e to v a lo rar

in mueb le s p a r a se r v i r de

ga ran t ía en e l me rcado

h ipo teca r io y , po r ú l t imo

3 . Reg la mento de la Ley de l

Sue lo , e s t ab l e c i do po r Re a l

d ec r e to 149 2 /2 010 , q ue t i en e

po r ob j e to v a lo rar

in mueb le s en

de terminado s supue sto s

de exprop iac ión o de

i n cump l im i en to de l o s p l a zo s

m áx imo s e s t a b l e c i do s en l a

l e g i s l a c i ón u rban í s t i c a p a ra

c um p l i r l i s de be re s

e s t ab l e c i do s en e l

p l ane am ien t o o en su

e j e cu c ión .

A l a s t re s no rm at i v a s d e

v a lo ra c ión c i t ad a s l e s

ded i care mos fu turo s

Cuade rnos , p e ro en e s t e

e p í g r a f e p ropon emo s u n b re ve

r e su men de su s p r i n c i p io s

b á s i co s .

E n l o q ue r e spe c t a a l o s

t é cn i co s co mpe te n t e s , l a

no rm at i v a c a t a s t r a l s e l a re s e r v a

p a ra l o s té cn ico s de l a

Admin i s t rac ión y a q ue e s e s t a

l a que r e a l i z a l a s po ne nc i a s de

v a lo re s . L a no rma ECO – 80 5 s e

r e se r va p a ra empresa s

Tasado ra s que d eb e rán e s t a r

ho mo lo g ada s po r e l B an co de

E sp añ a .

E n cu an to a l o s mé todo s de

va lora c ión a lo s te rrenos

rús t i cos , c uyo v a lo r e s t á

í n t imamen t e l i g ado a l o s

r e nd im i en to s de l a

co r r e spon d i en t e e xp lo t a c ión :

a g r a r i a , g an ade r a , f o r e s t a l o

i nd us t r i a l , l o s mé todos de

ac tua l i za c ión de l a s rentas

ob t en id a en d i ch a ex p lo t a c ió n

son l o s má s ade cu ado s .

. E n c uan to a l o s sue los

u rbanos o urban izab les , so n

t re s l o s mé todo s u sado s :

1 . Método de Compa rac ión ,

a p l i c a b l e s i e x i s t e i n fo rm a

s u f i c i en t eme n te f i a b l e d e l

m er c ado . Lo c ua l e s d i f í c i l en

u n me rc ado t an opa co como

e l de t e r r eno s en e l s e c to r

i nmo b i l i a r i o .

2 . Método Re s idua l Es tá t i co ,

s o l am en te ap l i c ab l e a so l a r e s .

E n e l c a so d e v a l o r a c ión d e

t e r re no s .

3 . Método Res idua l

D iná mico , a p l i c ab l e en e l

c a so de v a lo rac ió n de

t e r re no s a s ue lo s u rb ano s o

u rb an i z a b l e s e s t én o no

e d i f i c ado s .

E l pr ime r mé todo con s i s t e en

ex traer mue st ra de

ope rac ione s s imi lare s

r e a l i z a da s en e l mer c ado d e l a

zon a , s e l e c c ion a r l a s y

ho mogene i z a r l a s , p a r a o b t e n e r

a p l i c a ndo métod os e s t ad í s t i co s

e l v a lo r m ás p ro bab l e .

Lo s mé todos re s idua le s

con s i s ten en recon st ru i r l a

po s ib le operac ión

in mobi l i a r ia , e s t im ando lo s

co s t e s qu e su pon e su

u rb an i z a c ión y e d i f i c a c ión , a s í

como e l p re c io qu e t end r í a n l o s

p rod uc t o s i nmob i l i a r i o s en e l

m er c ado y , co n s i d e r an do un

b en e f i c i o ( i n c l u y endo en e l l o s

g a s to s g ene r a l e s y f i n an c i e ro s )

p a ra e l p romoto r , r a zo nab l e y ,

h ab i t u a l en l a zon a , s e gún s e a e l

r i e s go a s um i do s egún l a

t i po lo g í a de l a p romo c ió n q ue se

r e a l i c e .

E n e l m é todo res idua l e s tá t i co

se ut i l i zan cos tes y en e l

mé todo res idua l d iná mico

f lu jos d e ca j a der ivado s de l a

ope rac ión . E n e l p r ime r c a so e l



v a lo r de l sue lo se ob t i e ne como

s imp l e re s t a en t re i n g re so s t

co s t e s y b ene f i c i o y , en e l

s e gun do ca so po r l a

a c t ua l i z a c ión de l o s f l u j o s de

c a j a a un t i po d e t e rm in ado en l a

no rm at i v a .

En cua lqu iera de lo s do s

mé todo s , se neces i ta e st ima r

co s tes , bene f i c ios y p rec io s

de ven ta en e l mercado de l o s

p rod uc t o s i n mob i l i a r i o s

d i s eñ ado s .

Po r e j emp lo l a e cu ac ió n q ue da

e l v a lo r de l su e lo en e l m é todo

r e s i du a l e s t á t i co e s :

VS = (V/K) – CE – CUR S i endo :

VS = V a l o r de l s ue lo

V = P re c io v en t a d e l o s

p rod uc t o s f i n a l e s

K = Coe f i c i en t e que e ng lob a e l

r e s to de g a s to s y e l be ne f i c i o

d e l p ro moto r

CE = Co s t e Ed i f i c a c ió n ( p re c io

con t r a t a )

CUR = Co s t e de Urban i z a c ión

( P r ec io d e Con t r a t a )

Fo rmu l a en l a q ue pu ede

ob se r v a r s e qu e para obtener

e l va lo r de un sue lo h ay que

apoya r se en e l prec io , p e ro

no e l d e u na de t e rm in ad a

p romo c ión s i no l a s q ue s e

p r evea se re a l i cen

hab i tua lmen te en e l m er c ado .

La ob je t i v idad de l c á lcu lo de l

v a lo r d e un su e lo se l o g ra ,

a dem á s de po r l a i n t e r ve nc ión

d e u n p ro f e s io na l qu e l o t a s a d e

a cue rdo a u na norm at i v a , s e gún

s u f i n a l i d ad , por l a ap l i c ac ión

de uno s pr inc ip ios gene ra le s

de va lo rac ión e num er ado s en

e l a r t í c u lo 3 de l a no rm a ECO ,

d e l o s q ue en t re s a c amo s l o s

a p l i c a b l e s a l a v a lo r ac ión de l

s u e lo :

A ) Pr in c ip io de an t ic ipac ión ,

s e gún e l cu a l e l v a lo r de un

i nmu eb l e q ue se en cu en t re en

e xp lo t a c ión eco nóm i ca e s

f un c ió n d e l a s ex pe c t a t i v a s de

r e n t a qu e p rev i s i b l em en te

p ro por c ion a rá en e l f u t u ro .

b ) Pr inc ip io de f ina l idad s e gún

e l c ua l l a f i n a l i d ad de l a

v a lo ra c ión con d i c ion a e l mé to do

y l a s t é cn i c a s d e v a lo ra c ión a

s e gu i r . Lo s c r i t e r io s y m é todo s

d e v a lo13 680 M i é r co l e s 9 ab r i l

2 003 BOE n úm . 8 5 r a c i ón

u t i l i z ado s se rán coh e ren t e s co n

l a f i n a l i d ad de l a v a lo r ac ión

c ) Pr in c ip io d e mayor y

me jor u so , s e g ún e l cu a l e l

v a lo r de un i nm ueb l e su s cep t i b l e

d e s e r ded i c ado a d i f e re n t e s

u so s se r á e l qu e r e su l t e d e

d e s t i n a r lo , d en t ro d e l a s

po s i b i l i d ade s l e g a l e s y f í s i c a s , a l

e con óm i c ame n te m ás

a co nse j ab l e , o s i e s s u s c ep t i b l e

d e se r con s t ru i do con d i s t i n t a s

i n t e n s i d ad e s ed i f i c a to r i a s , s e r á

e l que re su l t e de con s t ru i r l o ,

d en t ro de l a s po s i b i l i d ade s

l e g a l e s y f í s i c a s , con l a

i n t e n s i d ad qu e pe rm i t a ob t en er

s u m ayor v a lo r .

d ) Pr in c ip io d e probab i l idad ,

s e gún e l cu a l a n t e v a r i o s

e s ce na r io s o p o s i b i l i d ad e s de

e l e c c ió n r a zo nab l e s se e l e g i r án

a qu e l l o s que se e s t ime n má s

p ro bab l e s .

e ) Pr inc ip io de

p roporc iona l id ad , s e gún e l

c u a l l o s i n fo rme s de t a s a c ión se

e l abo ra r án con l a am p l i t ud

a de cu ad a t e n i endo e n cue n t a l a

impo r t an c i a y u so de l o b j e to d e

v a lo ra c ión , a s í como su

s i n g u l a r i d ad en e l me r cado .

f ) Pr inc ip io de p rudenc ia ,

s e gún e l cu a l , a n t e v a r io s

e s ce na r io s o p o s i b i l i d ad e s de

e l e c c ió n i gu a lm en t e p ro bab l e s se



e l e g i r á e l qu e dé como re su l t ado

u n me nor v a lo r d e t a s a c ió n .

E s t e p r i n c i p io s e r á d e ap l i c a c ió n

ob l i g a to r i a c uando e l v a lo r d e

t a s a c ió n se u t i l i c e p a r a a l gun a

d e l a s f i n a l i d ad e s señ a l ad a s en e l

a r t í cu lo 2 . a ) , b ) y d ) d e e s t a

O rde n .

g ) Pr inc ip io de sus t i tuc ión ,

s e gún e l cu a l e l v a lo r de un

i nmu eb l e e s e qu i v a l en t e a l de

o t ro s a c t i vo s de s im i l a re s

c a r ac t e r í s t i c a s su s t i t u t i vo s de

a qu é l ) P r i n c i p io de

t e mpo ra l i d ad , s e gún e l cu a l e l

v a lo r de un i nmu eb l e e s v a r i ab l e

a l o l a r go d e l t i em po .

i ) Pr in c ip io de tran sparen c ia ,

s e gún e l c ua l e l i n fo rm e d e

v a lo ra c ión de un i nmu eb l e

d ebe r á con te ne r l a i n fo rmac i ón

n ece sa r i a y s u f i c i en t e p a ra su

f á c i l comp re n s ió n y d e t a l l a r l a s

h i pó t e s i s y docum en t ac ión

u t i l i z ada s .

j ) Pr in c ip io de l va lo r

res idua l , s e gún e l c u a l e l v a lo r

a t r i b u i b l e a c ad a u no d e l o s

f a c to re s de p rodu cc ió n de un

i nmu eb l e se r á l a d i f e r e nc i a en t re

e l v a lo r to t a l de d i c ho ac t i vo y

l o s v a lo r e s a t r i bu i b l e s a l r e s to

d e l o s f a c to re s .

As im i smo , s e e s t a b l e cen l o s

s i gu i e n t e s con cep to s d e v a l o r :

Valo r Re s idua l , q ue e s un v a lo r

t é cn i co q ue pe rm i t e c a l cu l a r l o s

do s s i gu i e n t e s v a lo re s :

Valo r de Mercado o vena l

(VM) , q ue e s e l p r e c i o a l qu e

po dr í a ve nde r se e l i nm ueb l e ,

m ed i an t e con t r a to p r i v ado en t re

u n v end edo r vo l un t a r io y u n

comp r ado r i nd epe nd i e n t e en l a

f e c ha de l a t a s ac ió n e n e l

s up ue s to de que e l b i en se

h ub i e r a o f r ec i do p úb l i c amen t e

e n e l me r cado , q ue l a s

cond i c io ne s d e l m e rc ado

p e rm i t i e r an d i spo ner d e l m i smo

d e m ane r a o rde nada y qu e s e

d i spu s i e se de u n p l a zo no rma l ,

h ab i d a cue n t a de l a n a t u r a l e z a

d e l i n mue b l e ( como vemo s

cond i c io ne s i de a l e s que po co

t i en en qu e ve r e n l a p r á c t i c a

con l a s co orden ad as e n l a s qu e

s e mue ve e l me rc ado

i nmo b i l i a r i o ) .

Valo r H ipoteca r io (VH ) , e l

q ue con s i de r a l a e n t i d ad de

c r éd i to .

P a r a t e rm i na r con e s t e t ema de l

v a lo r d e un s ue lo v amo s a

t r a t a r de l t e ma d e v a lo r a r en su

e s t ado ac t ua l o v a lo r a r e l sue lo

con exp ec t a t i v a s de f u t u ro . E s

e v i de n t e qu e l a v a lo r a c ión de un

s u e lo ru s t i co e s t á í n t imamen t e

l i g a da a l p roce so p rod uc t i vo q ue

e n é l s e r e a l i z a . As í , una v i ñ a

t e nd rá má s v a lo r que un t e r r eno

d e p a s to s e , i n c l u so , u na v i ñ a

s i t u ada e n l a R io j a t en dr á m ás

v a lo r q ue e l m i smo v i ñe do

s i t u ado e n L a M an ch a . En e s to s

c a so s e s d i f í c i l d e p re ve r u na

m e jo r a de su u so a c t u a l po r

o t ro f u t u ro .

P e ro a l v a lo r a r , po r e j em p lo , un

t e r re no r u s t i co q ue e n l a

a c t ua l i d ad no t i ene c u l t i vo n i

e xp lo t a c ión d e n i n gu na c l a se , s e

ob t end r á u n v a lo r m uy p eq ueño ,

s a l vo qu e s e con s i de r e l a

po s i b i l i d ad f u t u ra y po s i b l e de

s u p ue s t a en exp lo t a c ión . Y , en

e l c a so d e no se r e s t a p o s i b l e s u

v a lo r qu ed ar a i n s i gn i f i c a n t e .

P e ro pued e s uced er q ue e l

t e r re no ru s t i co e n cu e s t i ón

t e ng a un a s e xpec t a t i v a s de

f u t u ro impo r t an t e s , po r

e j e mp lo , po r conoce r que e l

n ue vo P GOU, e n e s t a do i n i c i a l

d e s im p l e a v an ce , p r e ve a q ue e l

d e s a r ro l l o p róx imo d e l a c i ud ad

s e t i en e p re v i s to re a l i z a r



p rec i s am en t e po r dond e e s t á

u b i c ado e l rú s t i co b a l d ío qu e

a pe na s t i en e v a lo ra c i ón .

No h a y n ada se gu ro , pe r o e s

e v i de n t e que , en l a p r á c t i c a ,

e s t e t e r r eno a l c a nza r a un v a lo r

m á s impo r t a n t e , y a q ue pue de

s e r q ue s e a c l a s i f i c ado como

su e lo u rb an i z ab l e . No s ab emo s

tod a v í a s i s e r á d e l im i t ad o o no y

t ampo co cono ce remo s a p r io r i

l a ed i f i c a b i l i d a d que l e pu ede

co rr e spon de r po r l a comp le j i d ad

d e l s e c to r u rb an í s t i co do nde

p ued e e s t a r ub i c ado , en cu an to

a l t i empo y f a c i l i d a de s de s u

u rb an i z a c ión .

E s t e c a so s e r í a e l t í p i co q ue

po dr í a v a lo r a r s e con

e xp ec t a t i v a s de f u t u ro .

P ro ced im ie n to de l q ue se h a

a bu s ado en l a épo ca d e l boom

i nmo b i l i a r i o 199 7 - 2 007 , de un a

f o rm a b ru t a l q ue l l e go a

d i s to r s ion a r de u na f o rma

impo r t an t e e l m e rc ado d e l su e lo

e n e l s e c to r i n mob i l i a r i o .

Lo s a t re v i do s , o con m ayo r

i n fo rm ac ió n d e l a no rma l ,

a dq u i r í an e s t e t i po de s ue lo s ,

ob t en i e ndo de l a s e n t i d ad e s de

c r éd i to l a f i n an c i a c ión n ece sa r i a ,

con e sc a s a ap or t a c ión de c ap i t a l

s o c i a l po r p a r t e de l a s emp re s a s

e n ba s e a t a s a c ione s con e s t a s

e xp ec t a t i v a s de f u t u ro que se

e s t im ab an co n a l t a p ro bab i l i d ad

d e a c i e r to .

L a l e y d e l sue lo d e 200 8 e s

t a j an t e a l r e s pe c to y en s u

a r t i cu l a do e xpre s a l a

p ro h ib i c i ó n d e r e a l i z a r l a

t a s a c ió n d e u n i nm ueb l e co n

e xp ec t a t i v a s de f u t u ro h a s t a q ue

e s t a s no t e ng an e l r e sp a l do de

s u ap rob a c ió n de f i n i t i v a .

S o l ame n te s e pe rm i t e e l c a so de

v a lo ra r un sue lo c l a s i f i c ado

como u rb an i z ab l e s i n e j e cu t a r l a

u rb an i z a c ión , como s i e s t a se

f ue r a a r e a l i z a r s i s u ho r i zo n t e

t e mpo ra l no sup e ra e l a ño de sde

q ue se re a l i z a l a v a lo r ac ión

4 . 10 .2 . - LA REPERCUSIÓN

D EL SUELO EN MERCADOS

E l pre c io P , a u t i l i z a r en l a

f o rm u l a po r l a qu e c a l cu l amos e l

PR = P / E de un su e lo , se

supone que se f i j a

un i l a tera lmen te po r e l dueño

de l mi smo, s a l vo a j u s t e po r

n ego c i a c ión e n t re comp r ado r y

v en dedo r , que se de r iva de un

me rcado l ibre , en cu an t o a l a

f i j a c i ón de l m i smo po rq ue y a

s a bemo s q ue e l m er c ado de l

s u e lo e s t a i n t e r ven ido po r l a

l e g i s l a c i ón u rb an í s t i c a , en o t ro s

a s pe c to s t é cn i co s de r i v ado s de l

p l ane am ien t o o de su e j e cuc ión .

P e ro en ge ne ra l n o s e i n t e r v i en e

d e f o rm a d i re c t a e n e l p re c io

d e l su e lo aun qu e s i s e re a l i c e d e

é s t a o t r a f o rm a qu e po demo s

l l am ar i n d i re c t a .

P e ro tambi én ex i s te un

me rcado in te rven ido

d i rec tamente b i e n en e l v a lo r

d e l s ue lo o b i en e n e l p re c io de

v en t a de l m i smo . E s t e m er c ado

e s e l de l sue lo para con st ru i r

VPP en que la l eg i s lac ión

e stata l y autonómica de

a lgunas CC.AA a s í lo impone .

P re v i amen t e a i n t rod uc i rno s e n

e l me r cado i n t e rv en i do de sd e e l

p un to de v i s t a d e l v a lo r o de l

p r ec io m áx imo d e l su e lo

t e nemo s qu e h a ce r u na

a d ve r t e nc i a im po r t an t e s qu e no s

p e rm i t a a c l a r a r e l e s t ado r ea l de

l a c ue s t i ón de sd e e l pu n to de

v i s t a l e g a l .

1 º . - Es incue s t ionab le que

ac tua lmen te la l eg i s l ac ión en

ma te r ia de v iv ienda e s



co mpeten c ia exc lu s iva de l a s

CC .AA .

2 º , . H i s tó r i c ame n te l a Ley

1 3 / 1 978 de 3 1 de o c tu b re y Re a l

D ec re to 314 8 /7 8 de 1 0 de

no v i em bre , po r e l que se

e s t ab l e ce su Re g l am en to ,

regu lan la t ipo log ía de

V iv ienda s de Pro tec c ión

Of i c ia l (VPO) , qu e to da v í a e s t á

v i ge n t e , aun que en l a p r á c t i c a

no se e j e cu t e n po r f a l t a d e

r e gu l a c ión y f i n an c i a c ió n

a u tonó m i c a , ex i s t e u na e s t a t a l y

o t r a au tonóm ic a .

3 º R ea l D ec re to 20 66 / 200 8 , de

1 2 de d i c i emb re por e l q ue s e

a p ru eba e l P l an de V i v i e nda y

Re hab i l i t a c ió n 2 009 - 201 2 ,

mod i f i c a do por e l Re a l Dec re to

1 713 /20 10 , de 17 de d i c i e mb re ,

ú l t imo p l an e s t a t a l ap ro bado

p a ra un a nu ev a t i po lo g í a de

v i v i end a s : l a s V iv iendas de

Pro tec c ión Púb l i ca (VPP)

c u ya v i ge nc i a t e rm ino e l 3 1 de

d i c i e mb re d e 20 12 .

4 º Que e n b a se a l P l an E s t a t a l

c i t ado , l a s CC .AA han

e stab lec ido norma t iva s de

a p l i c a c ión e n c ada CC .AA en

b a se a u no s con ve n io s de

f i n an c i a c i ón p re v i s to en d i c ho

P l a n e s t a t a l

5 º Que e n b a se a su s p rop i a s

comp e ten c i a s l a s CC.AA

regu lan reg lamentar iamen te

l a s VPP y e s t ab l e ce n a cue rdo s

con e l e s t ado p a ra su

f i n an c i a c i ón , comp le men t ad a en

a l gu na s CC .AA con f i n a nc i a c ión

p ro p i a . Y , e n e s t e m i smo

s e n t i do p romu l g an l e ye s p a r a e l

a c ce so a l a v i v i en da , no rm as

t é cn i c a s d e h ab i t ab i l i d ad y de

d i seño y c a l i d ad .

6 º Rea l De cre to 233 / 2013 de

5 de ab r i l , po r e l qu e e s t ab l e ce

e l nuevo P lan de V iv ienda ,

q ue ro mpe , de momen to

ha sta e l té rmino de su

v igenc i a e l 31 de d ic iemb re

de 2016 , con e l mode lo de

l a s VPP y so lo p re vé

f i n an c i a c i ón p a r a v i v i end a s en

a l qu i l e r h a s t a u n m áx imo d e

r e n t a me n su a l y p a r a l a

r e hab i l i t a c ió n de v i v i en da s

e x i s t en t e s .

An te es te panorama

le g i s l a t i vo l a s t ipo log ía s ,

modu lo bá s ico e stata l y ,

p rec io s de venta máx imo s ,

son nac iona le s y , ex ce p to en

N av a r ra y P a í s V a s co , que

m an t i e nen l a po s i b i l i d ad de

p romo c ion a r VPP en v en t a , e l

res to e s le g i s lac ión

au tonómi ca , en a l g uno s c a so s

v i ge n t e , pe ro que s a l vo e l u so

d e f i n an c i a c ió n de l a p rop i a

comu n id ad , e s m er am en te

con cep to s h i s tó r i co s f ue ra de

con t ex to .

Te n i endo en cue n t a l o s eñ a l ado ,

r e co rde mos l o s aspe cto s

bá s ico s s i gu i e n t e s :

1 . - T i p o lo g í a de l a s v i v i end a s

VPP :

Ré g imen E spe c i a l (VPP – RE )

Ré g imen Ge ne ra l (VPP _ RG)

Ré g imen Con ce r t ado (VPP – RC)

2 . - Modulo Bás ico Es ta ta l :

MB E = 758 € /m 2 ú t i l e n

Can a r i a s MB C = 833 , 8 €/ m2 ú t i l

v i g e n t e s de sd e 1 de ene ro d e

2 009 , h a s t a 31 de d i c i e mb re de

2 012 . D e sde e sa f e ch a no se

p ub l i c a n nu evo s mód u lo s s a l vo

e n Nava r ra y en P a í s V a sco qu e ,

e n t eo r í a l o a c t ua l i z a

a nu a lmen t e .

3 . - Pre c io Máx imo de Venta :

VPP . RE = MBE x 1 . 5 0 ( 1 , 40 e r a

e l v a lo r v i g en t e h a s t a 1 de

e ne ro d e 20 11 )

VPP – RG = MBE x 1 , 60

VPP . RC = MB E x 1 , 8 0



4 . - Cad a CC .AA pod í a so l i c i t a r

d e l e s t ado que c i e r to s

m un i c i p io s de s u t e r r i t o r i o

f ue r an c l a s i f i c ado s como d e

ámb ito ter r i tor ia l de pre c io

má x imo super io r (ATPMS ) ,

en los Grupo s A , B o C , l o

q ue l e s pe rm i t í a a l a s CC .AA

aum en t a r l o s p re c io s m áx imo s

d e s c r i t o s en e l pun to 4 ,

r e sp ec t i v am en t e en l o s

s i gu i e n t e s po r ce n t a j e s m áx imo s :

RE y RG RC

Gr ipo A ……… 60 % 12 0 %

Grupo B …… 30 % 6 0 %

Grupo C … … 15 % 30 $

5 . Pre c io máx i mo de ane jo s

v incu lado s a l a v i v ienda , s e r á

e l 6 0 % de l p rec io un i t a r io

m áx imo d e l a s v i v i en da s ,

comp ut ándo se a e s to s e f e c to s

u n m áx imo de 25 m2 ú t i l e s po r

p l a z a d e g a r a j e , con un m áx imo

d e dos u n i d ad e s ( e n a l g un a s

CC .AA so lo s e p e rm i t e v i n cu l a r

u na so l a p l a z a ) , y 8 m 2 ú t i l e s

po r t r a s t e ro , uno por v i v i end a .

Lóg i c am en te l a s CC .AA pod í a n

a u to r i z a r , l ó g i c am en t e , p r ec io s

i n f e r io re s a e s to s máx imo s .

P ue s b i en , l a in tervenc ión

con s i s te en l im i ta r e l va lo r

de l sue lo u rban izado o b ien

su pre c io de ven ta a un

po rcen ta je máx i mo de l

p rec io de venta máx imo

au tor izado en esa Comun idad

Au tónoma de l a s v i v ienda s y

demás y su s ane jo s

p roteg idos , en su ca so .

E n gen e ra l , s e o b l i g a a

d emo s t r a r q ue se cum p l e t a l

l im i t a c ión con l a s e s c r i t u r a s de

comp r aven t a y , en e l c a so de l a

u rb an i z a c ión , s i e s t a no se

h ub i e se t e rm in ado co n e l

p r e supu e s to de l p ro ye c to de

u rb an i z a c ión .

Co n ob j e to de im ped i r e v i t a r l a

l im i t a c ión pa r a e l c a so de

comp r ar s ue lo p a ra e l u so d e

v i v i end a l i b re y p a r t e p a ra VPP

o , e n l o s c a so s d e co mp ra r

s u e lo p a ra VPP con p a r t e d e l

u so come rc i a l , e n a l g un a s

CC .AA se o b l i g a a comp ut a r , a

e s to s e f e c to s , l o s u so s no

p ro t eg i do s a un p rec io de ven t a

e qu i v a l en t e a l d e l a s VPP . E s

s e nc i l l o , en e s to s c a so s ,

m an e j ando l a im p u t a c ión a c ad a

u so d e fo rm a qu e s e cum p l a l a

l im i t a c ión impue s t a , s i n

impo r t a r qu e l a repe r cu s ión a l

r e s to f ue r a d e sorb i t ad a ,

e x t remo qu e l e g a lm en te no se

po d í a impe d i r .

E n de f i n i t i v a e l PR e n me r cados

i n t e r ve n id o s s e o b t i en e

m ed i an t e l a s i gu i e n t e f ó rmu l a :

PRMI = (K1 * Prec io Má x imo

de Venta ) / K2

S i endo :

P rM I = rep e rcu s ión m áx im a de l

s u e lo u rb an i z ado en me r cados

i n t e r ve n id o s en €/m 2

c on s t ru i do .

K1 = Coe f i c i en t e de p re c io o de

v a lo r máx imo e s t a b l e c i do po r l a

Co mun id ad Au tón om a s i ex i s t e

K2 = R e l a c ión en t r e e l me t ro

c u ad ro co n s t r u i do con zon a s

comu ne s y e l m2 ú t i l de l a

v i v i end a comp ut ado como s e

e s pe c i f i c a en c ada CC .AA .

A s í pu e s , a d i f e re nc i a de l PR en

m er c ado , sob re e l PRM I s e

r e f i e r e i n c l u i do e l co s t e de l a

u rb an i z a c ión e s t é é s t a re a l i z a da

o no ( en c uyo ca so s e i n c l u ye e l

p r e supu e s to de l a s ob a s de

u rb an i z a c ión )

E l co e f i c i e n t e K2 e s un v a lo r

e s t im ado y a que e l r e a l r e su l t a

d e l p roye c to d e e d i f i c a c ión , q ue

e n e l mome nto d e v a lo r a r p ued e

no e s t a r toda v í a r e a l i z ado .



Co mo e s t im ac ió n , s e gún l o

e s t ab l e c i do en e l Cuade rno n 2 . -

S up er f i c i e s de Ed i f i c a c ió n ,

po demo s e s t ab l e ce r e n t r e 1 , 38

( l a r e l a c ió n ( 0 , 7 24 s i e s t amos

m a s a co s t um br ado s a u s a r e s t a

r e l a c ión i n v e r s a ) y 1 , 3 3 ( 0 , 75 s i

e s t amo s ma s a co s t u mb rados a

u s a r l a re l a c ió n i n v e r s a )

E l coe f i c i en t e K1 se o b t i en e de

l a s l e g i s l a c ión a u tonó m i ca s qu e

e x i ge n e s t a l im i t a c ión a l p r e c io

o a l v a lo r d e l s ue lo , y a qu e

a l gu na s n o l a e x i ge n y , o t r a s ,

como l a Co mun id ad de M ad r i d ,

l a h ab í an e x i g i do p e ro en l a

ú l t ima l e g i s l a c ión v i g en t e l a h an

s up r im ido

A co n t i nu ac ión o f r e cem os e l

d e t a l l e d e l a e x i ge nc i a d e d i ch o

v a lo r po r CC .AA

4 .10.2.1- LEGISLACIÓN

ESTATAL

L EY 14 / 197 8 , po r e l que se

a p ru eba e l r e g l ame n to de l a s

V i v i en da s de P ro t ec c ión O f i c i a l

(VPO)

P a ra c ua l q u i e r ré g ime n d e

v i v i end a s e l v a lo r d e l su e l o

i n c l u i do l a u rb an i z a c ión no

po dr á sup e ra r l o s s i gu i en t e s

l ím i t e s p or ce n t a j e s d e l p r ec io

m áx imo de ve n t a de l a s

v i v i end a s y dem á s i n s t a l a c ion e s

p ro t eg i d a s :

P romo c ione s de VPO d e h a s t a

5 00 v i v i end a s …… 1 5 %

P romo c ione s d e VPO de ma s de

5 00 v i v i end a s 20 %

4 .10.2.2- LEGISLACIÓN

AUTONÓMICA

D i v i d imo s e s t e ap a r t ado e n do s

s e gún l a Comu n id ad Au tóno ma

l ím i t e e l p re c io d e l o s t e r ren os

o e l v a lo r de l o s m i smo s .

B1) COMUNIDADES

AUTÓNOMAS QUE

LIMITAN EL PRECIO

DE LOS TERRENOS

ANDALUCÍA

E n e l a r t í c u lo 15 de l t ex to

i n t e g rado qu e s e p úb l i c a po r

O rde n d e 7 de j u l i o d e 2 009 , d e l

P l a n Con ce r t ado de V i v i end a y

S ue lo 20 08 - 20 12 , ap ro bad o por

D ec re to 39 5 /2 008 d e 25 de

j un io y mod i f i c ado po r De c re to

2 66 / 200 9 de 9 de j un i o , / s e

e s t ab l e ce u na l im i t a c ión a l

p r ec io de l s ue lo d e s t i n ado a

v i v i end a p ro t eg i d a y a l o s

l o c a l e s com erc i a l e s y a ne jo s no

v i n cu l ado s , qu e e s como s i g ue :

E l p re c io de l o s t e r re nos

d e s t i n ado s , po r e l p l ane am ien t o

o po r cond i c ió n con t r a c t u a l , a l a

con s t ru cc ión d e v i v i end a s

p ro t eg i d a s , i n c l u i do e l co s t e de

l a s o b ra s d e u rb an i z a c ión

n ece sa r i a s , no pod r á ex ce de r

d e l 15 % de l impo rte que

r e su l t e d e mu l t i p l i c a r e l p re c io

m áx imo de v en t a o r e f e r en c i a

d e l m 2 po r l a supe r f i c ie ú t i l

de l a s re fer idas v i v ienda s y

ane jos v incu l ado s .

Cuando ex i s t an l o c a l e s

come rc i a l e s y , en s u c a so ,

a ne jo s no v i n cu l a dos , e l p re c io

d e l o s t e r re no s de s t i n ado s a

e s to s u so s n o pod r á e xced er de l

3 0% de l imp or t e que re su l t e de

m u l t i p l i c a r e l p r ec io máx imo de

v en t a o re f e re nc i a de l a s

v i v i end a s po r l a sup e r f i c i e ú t i l



d e lo s re f e r i do s l o ca l e s y ane jo s

no v i n cu l ad os .

CANARIAS

Los v a lo r e s máx imo s de

r e pe rcu s ió n de sue lo

u rb an i z ado , l a Le y 1 / 20 06 , d e 7

d e f eb re ro , que se mod i f i c a l a

L e y 2 / 200 3 , d e 3 0 d e en e ro d e

V i v i en da de Cana r i a s , d i s pone un

n ue vo ap a r t ado 6 d e l a r t í cu lo

2 7 , con l a s i g u i en t e r ed a cc ión :

E n l a t r an sm i s ión d e p a rc e l a s

l u c r a t i v a s u rb an i z ada s que ha y an

s i do c a l i f i c ad a s como r e s i d en c i a l

p a r a v i v i e nda s p ro t eg i d a s , e l

p r ec io de v en t a no pod r á d a r

como re su l t ado un v a lo r d e

r e pe rcu s ió n d e l s ue lo q ue

e xced a d e l 15% de l pre c io

má x imo de ven ta , v i g en t e en

e l mom ento d e l a t r a n sm i s ión .

CATALUÑA

E l a r t í cu lo 9 , 4 d e l De c re to

1 3 /2 010 , de 2 d e f eb r e ro , po r e l

q ue s e ap ru eb a e l P l an de

V i v i en da 200 9 – 20 12 , d i sp one

l o s i gu i en t e ;

E l p re c io de ven t a d e l sue lo

u rb an i z ado c a l i f i c ado

u rb an í s t i c ame n te p a r a l a

con s t ru cc ión de v i v i end a s con

p ro t ec c ión o f i c i a l no pu ed e

s up e ra r l o s s i gu i e n t e s

coe f i c i en t e s r e f e r i do s a l p r ec io

po r m2 d e su pe r f i c i e ú t i l de l a s

v i v i end a s :

• 15 % de l p re c io m áx im o

d e ve n t a d e l a s v i v i en da s

con p ro te cc ión o f i c i a l d e

Rég imen Espec ia l .

• 20 % de l p re c io m áx imo

d e ve n t a d e l a s v i v i en da s

con p ro te cc ión o f i c i a l d e

Rég imen Genera l .

A s í pue s en e s t a Comu n id ad

Au tón oma l a s v i v i end a s de

p r ec io t a s ado no q ued an

somet i d a s a n i n gu na l im i t a c ió n

e n cu an do a l p r e c io d e ve n t a d e l

s u e lo .

B2) COMUNIDADES

AUTÓNOMAS QUE

LIMITAN EL VALOR DE

LOS TERRENOS

ARAGÓN

E n e l a r t í c u lo 5 d e l De c re to

6 0 /2 009 , d e 14 de a b r i l , d e l

Go b i e rno d e Ar a gón , po r e l que

s e r e gu l a e l p l an a r a gon é s p a ra

f a c i l i t a r e l a c ce so a l a v i v i en da y

f omen t a r l a r eh ab i l i t a c ión 20 09

– 20 12 , s e d i s pon e l o s i gu i en t e

r e sp ec t o a l o s l ími te s de

Repercus i ón de l sue lo y l a

u rban iza c ión

S i en e l t r ám i t e d e c a l i f i c a c ió n

p ro v i s i on a l qu ed a a c r ed i t ad o

q ue e l v a lo r d e l o s t e r r eno s

a co g i do s a l ám b i to d e

p ro t ec c ión , sum ado a l im por t e

to t a l d e l p re su pue s to d e l a s

ob r a s de u rb an i z ac ión e xced i e se

d e l 20% (30% en e l c a so de

v iv ienda s de prec io ta sado )

d e l a c i f r a qu e re su l t e d e

m u l t i p l i c a r e l p r ec io máx imo de

v en t a po r m2 q ue r e su l t e de

a p l i c a c ión po r l a su pe r f i c i e ú t i l

d e l a s v i v i end a s y dem á s

e d i f i c a c ion e s p ro t e g i d a s , e l

ó r gan o q ue t r am i t e e l

p ro ce d im ie n to d en eg a rá l a

c a l i f i c a c ión p ro v i s i o na l . En

p romo c ion es qu e i n c l u yan

d i f e r en t e s t i po lo g í a s d e v i v i en da



p ro t eg i d a l a re per cu s ió n de

s u e lo se c a l cu l a r a a p l i c a ndo e l

po r ce n t a j e que co r r e spo nda a

c ada t i po l o g í a p o r l a sup e r f i c i e

ú t i l de l a s v i v i e nda s y d em ás

e d i f i c a c ion e s p ro t eg i d a s de l a s

d i f e r en t e s c a t e go r í a s .

A l o s e f e c t o s de l ap a r t ad o

a n t e r io r e l prec io má x imo de

ven ta ap l i cab le a l a

super f i c ie ú t i l de los loca l es

de negoc io se rá e l 60 % de l

p rec io máx i mo de v enta de

l a s v i v iendas pro teg idas , s a l vo

q ue s e j u s t i f i qu e un v a lo r

s up e r io r m ed i an t e ce r t i f i c ado de

t a s ado r i n dep end i e n t e

d eb id amen t e homo log ado e

i n s c r i t o en e l co r r e spo nd i en t e

r e g i s t ro de l B an co de E sp añ a . E l

p rec io de lo s g ara jes y

t ra s tero s no v incu lado s se rá

e l 60 % de l p rec io má x imo de

ven ta de l a v i v ienda

p roteg ida que tenga e l pre c io

má s e lev ado en la

p romoc ión .

E l i n cum p l im ien to d e e s t e

p r ecep to p od r í a d a r l u g a r a l a

i n f r a c c ión p r ev i s t a en e l a r t í c u lo

4 4 . l ) de l a Le y 24 / 2 003 , de 26

d e d i c i emb re , de me d id a s

u r ge n t e s d e po l í t i c a de v i v i e nd a

p ro t eg i d a , qu e a e s to s e f e c to s

d i spon e :

A r t í cu lo 4 4 . l ) de l a Le y

2 4 / 2 003 . - I n f r a c c ion e s mu y

g r a ve s :

l ) L a e na j e na c i ón d e t e r r eno s

d e s t i n ado s po r e l p l ane am ien t o

a l a p romo c i ón de v i v i end a s

p ro t eg i d a s po r u n p re c i o

s up e r io r a l c a l c u l ado co n fo rme

a l m é todo re s i dua l , a p l i c ado

p a r t i endo d e l v a lo r en ven t a

a c t ua l i z ado a l a f e ch a en q ue se

so l i c i t e l a c a l i f i c a c i ón

p ro v i s i on a l y d e t e rm in ado

con f ó rme l a p re c i o m ed i o

m áx imo qu e re su l t e de

a p l i c a c ión a l a s v i v i end a s y

a ne jo s p ro t e g i do s y a l o s

v a lo re s d e m er c ado ac r ed i t ad os

d e l o s r e s t an t e s i nmu eb l e s

r e su l t an t e s d e l a p romo c ión .

S e gún e l a r t í c u lo 46 , son

r e spo n sab l e s l o s p romoto re s de

v i v i end a s y su e lo en su s

d i f e r en t e s mod a l i d ad e s y , e n e l

c a so e spe c í f i co de l a r t í cu lo 44 .

l ) , t amb ién l a s p e r so na s o

e n t i d ad e s q ue ha yan t r an sm i t i d o

d i c ho s t e r r eno s , y en e l c a so de

coop er a t i v a s o comu n i dad e s su s

e n t i d ad e s g e s to r a s . T ran sm i t i do .

E n e s to s supu e s to s se

con s i de r a r a be ne f i c i o

i l e g a lmen t e o b t en ido po r e l

i n f r a c t o r e l s ob re p re c io ,

r e su l t ando de ap l i c a c ión e l

r é g imen d e ree mbo l so

e s t ab l e c i do en e l a r t í c u lo 55 .

CANTABRIA

E n e l a r t í cu lo 2 ap a r t a do d ) , d e l

Ré g imen d e V i v i end a de

P ro t ec c i ón P úb l i c a en r é g ime n

a u tonó m i co d e l a Comun id ad

Au tón oma de Can t ab r i a ,

e s t ab l e c i do p or De cre to

3 1 /2 004 , e l v a lor de los

ter reno s sumado a l importe

tota l de l pre supue sto de

ob ras de u rban iza c ión , no

po dr á ex ced e r de l 15 % (20% s i

se t ra ta de promoc iones de

500 o má s v iv ienda s) de l a

c i f r a que r e su l t e de mu l t i p l i c a r

e l p re c io de v en t a de l m 2 d e

s up e r f i c i e ú t i l , en e l mom ento

d e l a c a l i f i c a c ión p ro v i s i on a l po r

l a sup er f i c i e ú t i l de l a s v i v i e nd a s

y dem á s e d i f i c a c ion e s

p ro t eg i d a s , i n c re men t ado e n e l

1 5% d e l v a lo r de l o s l o c a l e s

con s i de r ando como p re c io

u n i t a r io d e l o s m i smo s e l

a p l i c a b l e a l o s a ne jo s v i n cu l ado s

a l a s v i v i e nd a s .

E n l a Orde n an z a 6 ª d e D i seño y

Ca l i d ad , ap rob ad a por Orden



OBR/ 4 /20 07 , d e 17 d e ab r i l , , s e

e s t ab l e ce que cuando f ue r a

p r ec i so a c r ed i t a r , a pe t i c i ó n de

l a Adm in i s t r a c i ón , e l v a lo r d e

l o s t e r re nos , e l p romoto r l o

j u s t i f i c a r a po r c ua l qu i e r a de l o s

p ro ce d im ie n to s s i gu i e n t e s :

a ) Po r l a e xh i b i c i ó n de l

do cum en to púb l i co d e co mp ra ,

s i emp re que e s t e t e ng a me nos

d e do s año s d e an t i gü ed ad d e sde

l a f e c ha d e so l i c i t ud de l a

c a l i f i c a c ión p rov i s i on a l

b ) Po r e l p re c io de adq u i s i c i ón ,

e n c a so de q ue l c ed en te se a

e n t i d ad de c a r ác t e r p úb l i co .

c ) Po r l a v a l o r a c ión e s t im a t i v a

r a zo nad a re a l i z a da po r e l

A rqu i t e c to au to r de l p ro ye c to

con a r r eg lo a l o p re s c r i t o en l a

L e y de l Sue l o so bre

v a lo ra c ione s .

d ) En c a so d e ce s ió n g r a t u i t a d e l

s u e lo co n un a an t i g üed ad

i n f e r io r a d o s a ños , e l v a l o r de

l o s t e r r eno se r á e l a p l i c a b l e a

e f e c to s de l Imp ue s to de

T ran sm i s ione s > pa t r imo n i a l e s

On e ros a s . Cu ando l a an t i güe dad

s e a i gu a l o sup e r io r a 2 año s se

j u s t i f i c a r a s u v a lo r de a cu e rdo a l

a p a r t ado c ) .

CASTILLA LA MANCHA

E n e l a r t í c u lo 9 d e l De c re to

6 5 /2 007 , d e 2 2 de m ayo , po r e l

q ue se e s t a b l e c en a s pe c to s de l

r é g imen j u r í d i co y no rm as

t é cn i c a s sob re cond i c io ne s

m ín im as d e c a l i d ad y d i s eño p a r a

l a s v i v i end a s d e p ro te c c ió n

p úb l i c a en Ca s t i l l a - L a M an ch a .

, s e e s t a b l e c e un l ím i te a l

va lor de lo s te rreno s sumado

a l impo rte tota l de l

p resupue sto de l a s obras de

u rban iza c ión , q ue no pod rá

e xcede r d e l o s po rcen t a j e s qu e

s e i nd i c a a co n t i n ua c ión , de l a

c i f r a que r e su l t e de mu l t i p l i c a r

e l p re c io máx imo de ve n t a po r

m 2 ú t i l f i j a do en l a c a l i f i c a c ión o

d ec l a r a c ió n po r l a su pe r f i c i e ú t i l

d e l a s v i v i end a s y dem á s

d epe nde nc i a s con p ro t ec c ión

p úb l i c a :

T ABLA Nº 4 . 9 . - . COE F I C IENT E

M ÁX IMO DE REP ERCUS IÓN DE L

SUE LO (V ALOR T ERRENO MAS

CO STE OBRAS DE

URB AN IZAC IÓN )

T I PO D E

P R O M O C I Ó N

% M Á XI M O D E

R E P E R C U S I Ó N

VPO o VPP 2 0

VPT 2 5

CASTILLA Y LEÓN

E l a r t í cu l o 3 . 4 de l D ec re t o

6 4 /2 009 , s eña l a , qu e , a l o s so lo s

e f e c to s de l a en a j en a c ió n de

s u e lo que l a l e g i s l a c i ón

u rb an í s t i c a e s t a b l e z ca como

ob l i g a to r i a p a r a l a con s t ru cc ión

d e v i v i end a s de p ro t ec c ión

p úb l i c a , e l va lor de l sue lo

in teg ra ra e l va lo r de lo s

ter reno s y e l pre supue sto de

l a s obras de u rban i zac ión .

D i cho va lo r no pod rá excede r

d e l a s um a de l o s do s s i gu i en t e s

f a c to re s a ) y b ) :

T ABLA Nº 4 . 10

a ) Un po rcen t a j e

sob re e l p re c io

m áx imo d e l a s

v i v i end a s y

a ne jo s

T I PO %

Ré g imen

E sp e c i a l

1 5

P re c io o

Ré g imen

Gen er a l

2 0

P re c io o

Ré g imen

2 5



Co nce r t

ado

b ) E l v a lo r d e

r e pe rcu s ió n de l

s u e lo c a l cu l a do

sob re e l p re c io

d e v en t a de

m er c ado d e l a s

e d i f i c a c ion e s

q ue no e s t én

somet i d a s a

p r ec io m áx imo

d e v en t a .

L a s l im i t a c io ne s de l v a lo r de l

s u e lo e s t ab l e c i d a s no se r án de

a p l i c a c ión a l a s v i v i e nd a s l i b re s

d e n ue va co ns t r uc c ión a l a s q ue

s e re f i e r e e l a p a r t ado 2 de e s t e

a r t i cu lo 3 , y l a s que se ex c l u y an

po r Orden d e l Con se j e ro

comp e ten t e en m a te r i a d e

v i v i end a e n r a zón d e l a

s i t u a c ión e conó m ic a o d e l

m er c ado i nmo b i l i a r i o d e

c a r ác t e r co yu n tu ra l .

NAVARRA

L a No rm at i v a Fo ra l q ue t i e ne

p l e na v i ge nc i a en l a a c t u a l i d ad

e s l a s i g u i en t e :

- Le y Fo ra l 10 / 2 010 de 10 de

m ayo , sob re e l de r echo a l a

V i v i en da de Nav ar ra mod i f i c a da

po r l a L ey Fo ra l 2 4 / 2 013 de 5 de

j u l i o , y l o s do s D ec re to s

Fo r a l e s qu e l a de sa r ro l l an : e l

D ec re to Fo r a l 25 / 2 01 1 de 20 d e

m a rzo y e l D ec re to For a l

6 1 / 2 013 d e 1 9 de sep t i e mb re

- Le y Fo ra l 17 / 2 013 de 15 de

m ayo , sob re de t e rm in ac ión d e l

mód u l o pon de rado y s i n

po nde r a r p a r a 2 013 y 20 14 .

- D ecre to For a l 14 2 / 200 4 de

1 6 d e 22 de m ar zo

mod i f i c a do por e l De c re to

5 / 20 06 de 16 de enero por e l

q ue se re gu l a n l a s

cond i c io ne s m ín im a s d e

h ab i t ab i l i d ad de l a s v i v i end a s

d e Nav ar r a , mod i f i c a do po r

e l D ec re to Fo r a l 5 / 2 006 y l a

O rde n Fo r a l 15 1 /2 00 6 , de 1 1

d e mayo , po r l a qu e s e

a p ru eban e xp re s ione s g r a f i c a s

a c l a r a to r i a s a l t e x to d e l

D ec re to 5 / 200 6 ) )

- O rde n Fo r a l 8 7 / 2 013 d e 3 de

j u l i o por l a qu e s e e s t a b l e c en

l a s c l á u su l a s ob l i g a to r i a s a

e s t ab l e ce r en l o s con t r a to s

d e v en t a , ad j u d i c a c ión o

a r r end am ien to d e v i v i end a s

p ro t eg i d a s

L a Co mun id ad For a l d e Nava r r a

t i en e s u s p ro p i a s t i po lo g í a s d e

V i v i en da s de P ro t ec c ión O f i c i a l

( a s í s e l l am an ) que son :

• V i v i en da s d e P ro te c c ió n

O f i c i a l , e n do s re g ím ene s :

o Ré g imen E spe c i a l

o Ré g imen Ge ne ra l

• V i v i en da s d e P re c io Ta s ado

L a de P r ec io P ac t ado h a s i do

s up r im ida po r l a L ey Fo ra l

1 0 / 2 010 . L a l im i t a c ión d e l v a lo r

d e l su e lo en e s t a t i po lo g í a

a l c a n zaba e l po rcen t a j e de l 2 5 %

d e l p r ec io m áx imo de ve n t a )

T amb ién t i en e s u p rop io

e s quem a p a ra c a l cu l a r e l p re c io

m áx imo d e v en t a d e c ad a

t i po lo g í a que e s e l v i g en t e en

todo e l t e r r i t o r io do r a l y que e s

e l s i gu i e n t e :

S e p a r t e de u n Módu lo

Po nde r ado ( MP ) qu e

t e ór i c am en t e se a c t u a l i z a c ad a

a ño a p l i c an do un a f o rmu l a , p e ro

q ue po r l a Le y Fo r a l 17 / 201 3 , s e

m an t i e ne f i j o p a r a l o s año s 20 13

y 20 14 d ad a s l a s c i r c un s t an c i a s



e spe c i a l e s po r l a s qu e a t r a v i e s a

e l s e c to r y que e s t á e n

1 . 2 46 , 53 eu ro s /m² ú t i l .

S e m u l t i p l i c a po r se gú n l a

t i po lo g í a de l a s v i v i en da s

Lo s an e jo s v i n cu l ado s son una

p l a z a d e g a r a j e y un t r a s t e ro po r

v i v i end a con un a s up e r f i c i e a

e f e c to s de p re c io máx imo de 14

m 2 p a ra l a p l a z a d e g a r a j e y 1 5

m 2 ú t i l e s p a t a e l t r a s t e ro

Viv ienda s de p ro tecc ión

o f i c ia l y P laz a de gara je

v incu lada :

PMAX = MP x 1 ,30 € /m2 ú t i l

E n e l c a so d e o t ro s an e jo s

d i s t i n to s a l g a r a j e e l p re c io

m áx imo d e v en t a se r á e l 40 %

d e l p re co z un i t a r io máx imo d e

l a v i v i en da a l qu e e s t á v i n cu l a do .

Viv ienda s de Prec io Ta sado y

p la zas de gara je v incu ladas ;

PMAX = MP x 1 ,50 €/ m2 ú t i l

( en e l c a so de R ég im en E spe c i a l

e l coe f i c i en t e s e rá 1 . 20 )

E n e l c a so d e o t ro s ane jo s no

s up e ra r á e l 4 0 po r 10 0 de l

p r ec io m áx imo de l m 2 ú t i l

d e s t i n ado a v i v i e nd a de e s t a

t i po lo g í a .

P ue s b i en , de sc r i t o s b re vem en t e

e l s i s t ema d e c á l c u lo de l o s

p r ec io s m áx imo s de v en t a , e l

a r t i cu lo 7 . 4 y 5 de l a Le y Fo r a l

1 0 / 2 010 , s eñ a l a como

cond i c io ne s a cump l i r p o r l a s

V i v i en da s P ro t e g i d a s q ue l a

r e pe rcu s ió n de l co s t e de l su e lo

y l a u rb an i z a c ión sob re e l p re c io

m áx imo d e ve n t a co n fo rme

r e g l am en t a r i ame n te p r ev i s to no

s up e re l o s s i gu i e n t e s

po r ce n t a j e s :

• E l 17 ,50 % en v iv ienda s

de p rote cc ión o f i c i a l

• E l 20 % de v iv ienda de

p rec io ta sado

A e s to s e f e c to s e l a r t í cu lo 11 . 4

d e l D ec re to Fo ra l 6 1 / 2 013

a c l a r a l o s i gu i en t e :

a ) Se inc luy en todo s lo s

co s tes de urban iza c ión

in te r io r y ex te r ior , a s í como

l o s d e ad qu i s i c i ón d e l o s

t e r re no s , c a r g a s re s u l t a n t e s de

l a re pa r ce l a c ión ,

i nd emn i z a c io ne s y co s t e s d e

l e v an t am ie n to de c a r g a s d e to do

t i po . L a s um a de l v a lo r d e

E n e l s up ue s to d e que l a

r e pe rcu s ió n de l s ue lo y

u rb an i z a c ión su pe re l o s m áx imo s

co rr e spon d i en t e s a c ada t i po d e

v i v i end a en l a f e ch a de so l i c i t ud

d e l a c a l i f i c a c ión p ro v i s i on a l s e

o to r ga r a p a ra s i s e a c re d i t a que ,

e n e l mom ento en e l que s e

e s t ab l e c i ó e l p rec io de l o s

t e r re no s en e s c r i t u r a púb l i c a de

comp r aven t a , r e so l u c ión

a dm in i s t r a t i v a o do cume n to

s im i l a r d i c ha re per cu s ió n e ra

i n f e r io r a l o s l ím i t e s l e g a l e s

co r r e spon d i en t e s a l o s p r ec io s

m áx imo s v i g en t e s en a qu e l

mom ento

b ) P a r a a c r ed i t a r e l v a lo r d e l o s

t e r re no s se apo r t a r a e l t í t u lo de

a dq u i s i c i ón de l o s q ue v ay an a

q ued a r v i n cu l ados a l a

p romo c ión .

c ) S i e l t e r r eno f u e r a re su l t a do

u na se g re ga c ión o a g r up ac ión d e

f i n c a s deb er á con s t a r

e xp re s ame n te e l v a lo r q ue

co rr e spon de a l o s t e r re no s



u rb an i z ados o a u rb an i z a r , a s í

como , en su c a so , l a p a r t e de l a s

c a r ga s de l a f i n c a o r i g i n a l qu e se

t r a s l a d a e f e c t i v amen te a l a f i n c a

s e g re gada o a g r up ada

PAÍS VASCO

E n e s t a Co mun id ad ex i s t e u na

dob le l imi ta c ión sob re e l

sue lo do nde s e con s t ru ye n

v i v i end a s de p ro te cc ió n o f i c i a l ,

po r un lado se l imi ta e l va lo r

y por ot ro e l prec io en e l c a so

d e sue lo s de s t i n ado s por e l

u rb an i smo a l a co ns t ru cc ión d e

v i v i end a s d e e s t a t i po lo g í a .

As í pu e s , en e l a r t í c u lo 7 d e l

D ec re to 3 9 /20 08 , s e l im i t a e l

v a lo r de re pe rcu s i ón de l o s

t e r re no s d e s t i n ado s a

p romo c ión ese v i v i en da s de

p ro t ec c ión o f i c i a l , q ue se r á e l

r e su l t an t e d e l a a p l i c a c ión de l a s

r e g l a s de v a lo ra c ión d e s ue lo

e s t ab l e c i d a s e n l a l e g i s l a c ió n

a p l i c a b l e . E n con se cu en c i a , en

l o s p ro ce so s de equ i d i s t r i bu c ión

e l va lor de repercu s ión de

sue lo u rban iz ado p a r a

v i v i end a s de p ro tec c ión o f i c i a l

s e c a l cu l a r an ponde rando la s

d i f eren te s ren tab i l idade s de

lo s produc to s inmobi l i a r io s a

p romove r . No ob s t an t e , e n

n i n gú n c a so e l V a lo r de

Re pe rcu s ió n de S ue lo

Urban i z ado pa r a l a v i v i e nd a de

p ro t ec c ión o f i c i a l pod r á s upe r a r

l o s s i g u i en t e s l ím i t e s :

RÉ GIMEN

D E LAS

V IV IEN -

D AS DE

PROTE C-

C IÓN

P ÚBL ICA

PORCENTA JE

SO BRE EL PRE CIO

M ÁX IMO DE

VENT A DE LAS

V IV IEND AS Y

D EMÁS

E D I F ICAC IONE S

PROTE GID AS

E sp e c i a l 1 5%

Gen er a l 2 0%

Ta s ado 2 5%

T ABLA Nº 4 . 11

A e s to s e f e c to s , p a r a e l c á l cu lo

d e l p re c i o m áx imo d e l o c a l e s y

a ne jo s n o v i n cu l ado s se

u t i l i z a r án p re c i o s d e m er c ado .

Lo s l o c a l e s de ne goc io s i t u ados

e n l o s i nmu eb l e s d e V i v i end a s

P ro t eg i d a s f o rm an p a r t e de l a

p romo c ión p ro te g i d a s i em pre

q ue s u s upe r f i c i e ú t i l no e xced a

d e l 3 0% d e l a s up e r f i c i e ú t i l

t o t a l .

S e con s i d e ra r an como co s t e s d e

u rb an i z a c ión l o s se ña l ado s e n e l

a r t í cu lo 147 de l a Le y 2 / 2 006 ,

d e 30 de j un io d e Su e lo y

U rban i smo d e l P a í s V a s co .

E l p re c i o máx imo p a ra l a

t r a n sm i s ión one ro s a de l o s

t e r re no s , so l a r e s , p a rc e l a s y

e d i f i c ab i l i d ade s u rban í s t i c a s y a

u rb an i z ada s , co n de s t i no a l a

p romo c ión d e v i v i e nda de

p ro t ec c ión o f i c i a l no po dr á

e xcede r de l o s l ím i t e s

po r ce n tu a l e s e s t ab l e c i do s como

m áx imo s en e l p á r r a fo p r ime ro

d e e s t e a r t í c u lo . E l

i n cump l im i en to po r s upe r ac ión

d e e s to s l ím i t e s en d i ch a

t r a n sm i s ión on e ro sa se r á mot i vo



s u f i c i en t e p a r a l a de ne ga c ión d e

l a c a l i f i c a c ió n .

COMUNIDAD VALENCIANA

E l a r t í c u lo 9 de l De c re to

9 0 /2 009 , s e d i c e a l r e s pe c to de

l a l im i t a c ión de l v a lo r d e l su e lo ;

1 . El va lo r de lo s te rrenos

do nde se v a y an a p romove r

v i v i end a s de p ro te cc ió n pú b l i c a ,

añad ido a l impo rte to ta l de l

p resupue sto de l a s obras de

u rban iza c ión ; no pod rá

ex ceder de l po rcen t a j e que

e s t ab l e z ca a l e f e c to , en su c a so ,

l o s p l anes de v iv ienda y sue lo

ap l i cab les .

A e f e c to s d e c á l cu lo d e

v a lo ra c ione s , e l coe f i c iente

en tre l a super f i c ie ú t i l y l a

con s tru id a se rá de 0 ,7 5 .

P a r a e l P l an d e V i v i e nd a 200 9 –

2 012 l a D i spo s i c ión Ad i c i on a l

S e gund a de D ec re to 66 /20 09 ,

e s t ab l e ce l o s i gu i e n t e :

A lo s e fecto s de va lo rac ión

d e l o s t e r r eno s don de se v ay an

a p romo ve r v i v i end a s p ro t eg i d a s

s e ap l i c a r a e l v a lo r d e

r e pe rcu s ió n de l sue lo

d e t e rm in ado po r e l mé todo de l

va lor res idua l e s tá t i co ,

i n c l u y endo en su c a so , e l q ue

co r r e spon da a l a u rban i z a c ió n .

Co n ca r ác t e r gen er a l p a r a t oda s

l a s v iv i endas con p ro tecc ión

púb l i ca d icho va lo r no

ex cederá de l 15% de lo s

p rec io s máx imo s de venta

e qu i v a l en t e s de l a s v i v i e nda s ,

l o c a l e s , g a r a j e s y t r a s t e ro s . No

ob s t an t e , p a r a r é g ime n g ene r a l y

r é g imen co nce r t ad o , l o s l ím i t e s

s e r án :

NOT A. - En e l an t e r io r P l an d e

V i v i en da 2 005 – 20 08 e l

coe f i c i en t e a ap l i c a r p a r a l o ca l e s

d e ne go c io e ra d e 1 , 5

E l va lor de l coe f i c ien te a

ap l i ca r para v iv ienda s l ib re s

y loc a le s , e n re l a c ió n con e l

m é todo de comp rob a c ió n en e l

r e g l am en to d e P ro te c c ió n

P úb l i c a a l a V i v i e nda se r á de 1 , 2 .

TABLA Nº 4 . 12

ÁMB ITO

TERR ITOR IAL

D E PRE CIO

M ÁX IMO

SUPER IOR

PORCEN -

T AJE

L ÍM IT E

D EL

V ALOR

D EL

SUE LO

GR UPO A 25 %

GR UPOS B y C 20 %

2 . S o lo a e f e c to s de com prob ar

e l c ump l im i en to d e l o d i sp ue s to

e n e s t e a r t í c u lo , se a s ign ara a

l a s v i v ienda s l ibre s y a lo s

lo ca le s de negoc io , un va lo r

po r m2 ú t i l i gua l a l de l

módu lo de venta supe r io r

p a r a l a m i sma lo c a l i d ad

e s t ab l e c i do p or e l P l an E s t a t a l

d e V i v i end a , modulado po r un

coe f i c iente qu e se d e t e rm in a ra

e n c ad a p l a n de v i v i e nd a .

3 . E n e l sup ue s to d e qu e l o s

t e r re no s no t en g an comp le t ad a s

l a s ob ra s de u rb an i z a c ión ,

a dem á s de l a s g a r an t í a s e x i g i d a s

po r l a l e g i s l a c ión u rb an í s t i c a

p a ra l a e j e cuc ión s im u l t an ea d e

l a e d i f i c a c ión , s e comput a ra



como v a l o r d e l o s t e r reno s e l

v a lo r d e l su e l o má s e l co s t e de

l a s o b ra s d e u rb an i z a c ión

p r ec i s a s , con fo rme se d e f i n en en

l a l e g i s l a c ión u rban í s t i c a

v a l e nc i ana .

4 . En c a so d e qu e l o s t e r r eno s

s e an re su l t an t e s d e un a

r e pa r ce l a c ión , a l v a lo r d e l o s

t e r re no s se s um ar a e l impo r t e

d e l a s c a r g a s de u rb an i z a c ión

q ue f i gu re n en l a cue n t a d e

l i qu i d a c ión p ro v i s i on a l , e n l o s

t é rm ino s que r e su l t e n de l a

a f e c c ió n r e a l qu e con s t a en l a

c e r t i f i c a c ión l i b r ada a l e f e c to

po r e l Reg i s t r ado r de l a

P rop i e dad .

5 . Lo s se r v i c i o s t e r r i t o r i a l e s

comp e ten t e s en m a te r i a d e

v i v i end a co mp rob a ran e l

c um p l im i en to de l l ím i t e de l

v a lo r de l o s t e r re no s . P a r a e l l o

s e c a l c u l a r a e l v a lo r en v en t a

e qu i v a l en t e s e gún l o d i s pue s to

e n e l p á r r a fo se gundo , a e f e c to s

d e a p l i c a r e l po r ce n t a j e

co r r e spon d i en t e .

A l t e r na t i v amen t e , s e po dr á

op t a r po r l a co mprob a c ió n en

b a se a l mé t odo d e l v a lo r

r e s i du a l e s t á t i co , c a l cu l a ndo e l

v a lo r e n v en t a de l e d i f i c i o , que

h ab r á de r e su l t a r i n f e r io r a l

v a lo r en v en t a d e l ed i f i c i o

c a l cu l ado s e gún e l p á r r a fo

s e gun do .

6 . E n e l su pue s to de a c t ua c ion e s

p ro t eg i d a s en ámb i to s u rb ano s

s u j e to s a p ro g ram a s e s pe c í f i co s ,

o cu an do po r mot i vo s soc i a l e s ,

a r qu i t e c tón i co s , u rb an í s t i co s o

d e co yun t u r a e con óm i c a se

e s t ime ne ce s a r io , e l t i t u l a r de l a

D i re cc ión Ge ne r a l comp e te n t e

e n m a te r i a de v i v i en da pod r á

e xcep t ua r e s t a l im i t a c i ón

m ed i an t e re so l u c ión mot i v ada ,

d e a cu erdo co n lo s i n fo rm es

t é cn i co s co r re spo nd i en t e s .

A t a l e f e c to , l o s p ro moto re s

p r e s en t a r an a n t e e s t a l a

s o l i c i t ud de e xcepc ió n de l o s

l ím i t e s d e v a lo r a c ió n

e s t ab l e c i do s , j u s t i f i c ando

mot i v ad am en te l a pe t i c i ó n y

a co mp añando i n fo rm e t é cn i co

q ue a c re d i t e l a v i ab i l i d ad

e con óm i c a de l a p romo c ión .

P a r a e l P l an d e V i v i e nd a 200 9 –

2 012 l a D i s pos i c i ó n T r an s i t o r i a

S e gund a de D ec re to 66 /20 09 ,

e s t ab l e ce l o s s i gu i en t e :

D ur an t e e l p l a zo d e do ce me se s ,

p ro r ro gab l e s po r e l Con se l l e r

comp e ten t e e n m a te r i a d e

v i v i end a , con t ado s d e sde l a

e n t r ad a en v i go r d e e s t e

d ec r e to , no se a p l i c a r a l a

l im i t a c ión de l v a lo r de l o s

t e r re no s e s t ab l e c i do en e l

r e g l am en to d e P ro te c c ió n

P úb l i c a a l a V i v i end a p a r a l a s

s o l i c i t ude s d e c a l i f i c a c ió n de

p romo c ion es co mp le t a s d e

c u a l qu i e r ré g imen o mod a l i d ad ,

c u ando se a c red i t e q ue e l so l a r

f ue adq u i r i do co n an t e r io r i d ad a

l a e n t r ad a en v i go r de e s t e

d ec r e to . ( L a en t r ad a e n v i go r

d e l De c re to 6 6 /20 09 , s e p rod u jo

e l 2 0 de m ayo de 200 9 )



B3) COMUNIDADES

AUTÓNOMAS QUE

TENÍAN ESTABLECIDO

LÍMITES Y LO HAN

SUPRIMIDO

MADRID

Lo s l í mi tes p a r a e l v a lo r d e l o s

t e r re no s y ob r a s de

u rb an i z a c ión de l a c i f r a que

r e su l t e d e mu l t i p l i c a r e l p re c io

d e v en t a f i j ado e n l a c a l i f i c a c ión

d e f i n i t i v a po r l a sup e r f i c i e ú t i l

d e l a v i v i end a y dem á s

e d i f i c a c ion e s p ro t e g i d a s ,

e s t ab l e c i do s en l a O rd en

1 577 /20 05 , de 11 de m ayo , qu e

queda de rogada po r l a Orden

116 / 2008 , y po r tanto e l

cuad ro s igu iente queda , de

mo mento , s in e fecto :

T ABLA Nº 4 . 13 LÍ MITES

D EROGADOS PO R LA

ORD EN 116 /20 08

T I PO DE SUELO

DON DE SE

RE AL IZA LA

PROMO CIÓN

PORCEN

T AJE

M ÁX IMO

D E

REP ER -

CUS IÓN

Ca l i f i c ado po r e l

P l a ne am ien to p a ra

l a con s t ru c c ió n de

V i v i en da s con

P ro t ec c i ón P úb l i c a

d e má s de 1 10 m2

con s t ru i do s o

V i v i en da s a P re c io

t a s ado

2 5%

Ca l i f i c ado po r e l

P l a ne am ien to p a ra

l a con s t ru c c ió n de

V i v i en da s con

P ro t ec c i ón P úb l i c a

B á s i c a , V i v i e nd a s

1 5%

con P ro te cc ión

P úb l i c a de h a s t a

1 10 m 2 co n s t r u i do s

o V i v i en da s de

P ro t ec c i ón O f i c i a l

Í dem an t e r io r , s i

a dem á s e l con j un to

u rb an í s t i co

d e t e rm in ado po r e l

i n s t rume n to de

p l ane am ien t o

co rr e spon d i en t e

a f e c t a a 50 0 o más

v i v i end a s

2 0%

Ejemplos en diversas

CCAA

Do s e j emp lo s de l a a p l i c a c ión d e

e s t a l e g i s l a c ión l im i t a t i v a de l

v a lo r o e l p r e c i o de l o s

t e r re no s :

EJEMPLO Nº 4 .9 . - C a lcu lar l a

repercus ión máx i ma de l

sue lo u rban izado en

Barce lona cap i ta l que es una

Comun idad Au tónoma en l a

que r i ge en d ich o mun ic ip io

dec larado ATPMS en e l que

se ap l i ca e l p rec io máx imo

de ven ta es ta ta l pa ra

p romoc iones de rég i men

e spec i a l , gene ra l y de

rég i men concer tado a

e j ecutar en te r renos

de st inados po r e l u rban i smo

pa ra l a cons truc c ión de

v iv ienda s de p rote cc ión

o f i c i a l

SOLUCIÓN

E n Ba r ce lon a c ap i t a l p a r a e l P l an

2 009 – 2 012 r e g í an l o s

s i gu i e n t e s p re c io s m áx imo s p a r a

u na v i v ienda de 90 m2 út i le s

equ i va len tes a 120 m2

con s tru ido s con zonas



co munes , e s de c i r comp ut ab l e s

u rb an í s t i c ame n te s e gún

e s t im ac ion es de l p romoto r .

a ) Ré g imen Espec ia l :

E l p r e c io máx imo de un a

v i v i end a d e RE en Ba r ce lon a

c ap i t a l , t en i e ndo en cu en t a que

e s un mu n i c i p i o c l a s i f i c ado co mo

ATPMS de Gr ado A , y se gú n l a

no rm at i v a c a t a l a na p e r t en ece a

l a Zon a A , e s de : ,

PMV = MBE x 1m5 0 x 1 , 5 0 = 758

x 1 , 5 x 1 , 5 = 1 .705 ,50 €/m2

ú t i l

Lue go e l p r e c io de ven t a

m áx imo de l su e lo u rban i z ado

s e r á : 1 5 %S /1 . 70 5 , 50 = 255 ,82 5

€ / m2 út i l

S i s upon emo s un a eq u i v a l e nc i a

e n t re m2 ú t i l y con st ru ido de

0 , 75 , e l equ i v a l en t e d e l p re c io

d e v en t a de l s ue lo u rb an i z ad o

po r m2 con s t ru i do se r á d e :

2 55 , 82 5 x 0 , 7 5 = 171 ,87 €/m2

con s tru ido

b ) Rég imen Gene ra l :

E n e s t e c a so e l p re c io m áx imo

d e v en t a s e rá :

PMV = MB E x 1 , 60 x 1 , 60 = 7 58

x 2 . 56 = 1 .94 0 ,48 €/ m2 ú t i l

L ue go e l p r e c io de ven t a

m áx imo de l su e lo u rban i z ado

s e r á : 20 %S / 1 . 940 , 48 = 388 ,10

€/ m2 ú t i l

S i s upon emo s un a eq u i v a l e nc i a

e n t re m2 ú t i l y con s t ru i do d e

0 , 75 , e l e qu i v a l en t e d e l p r ec io

d e v en t a de l s ue lo u rb an i z ad o

po r m2 con s t ru i do se r á d e :

3 88 , 10 x 0 , 7 5 = 291 ,08 €/m2

con s tru ido

a ) Ré g imen Con cer tado :

E n e s t e c a so e l p re c io m áx imo

d e v en t a de l a s v i v i en da s se r á :

PMV = MB E x 1 , 80 x 2 , 20 = 7 58

x 3 , 96 = 3 .00 1 ,68 €/ m2 ú t i l

Pero no ex i s te l ím i te leg a l a l

p r ec io d e v en t a d e l su e l o

u rb an i z ado .

NOT A. - H ay qu e t en er e n

c ue n t a que , un a v i v i end a en

B a rc e lo na d e p ro t ec c ión o f i c i a l

d e r é g ime n con ce r t ado , en

B a rc e lo na c ap i t a l , d e 9 0 m 2

ú t i l e s y un a p l a z a d e g a r a j e de

2 5 m2 ú t i l e s y un t r a s t e ro de 8

m 2 ú t i l e s , ambo s v i n cu l ado s

j u r í d i c amen t e a l a v i v i e nd a ,

t i en e un p r ec io m áx imo d e v en t a

d e :

V i v i en da :

9 0 x 3 . 0 01 , 68 = 2 70 . 1 51

Ga ra j e :

2 5 x 1 . 5 00 , 82 = 37 . 5 20

T ra s t e ro

8 x 1 . 50 0 , 8 3 = 12 . 0 06

P R E C I O M A X . T O T A L = 3 1 9 . 6 7 7

H a y qu e t en e r en cu en t a qu e en

Ca t a l uñ a l o s p re c i o s de l o s

a ne jo s v i n cu l ado s son e l 6 0 %

d e l p r ec io un i t a r io m áx imo d e

v en t a de l a s v i v i e nda s y e l 5 0 %

p a ra e l c a so de R ég ime n

Co nce r t ado .

EJEMPLO 4 -10 . - Ca lcu la r e l

p rec io de repe rcu s ión de l

sue lo u rban i zado en Na varra

en lo s ca sos de una

p romoc ión de rég imen

gene ra l y una de rég imen

con cer tado .

SOLUCIÓN

E n e s t e c a so e l p l a n t e am ie n to de

l a s l im i t a c ione s d e l sue lo no e s



t an p re c i so com o e n Ca t a l uñ a ,

y a q ue e n Nava r r a se h ab l a d e

r e pe rcu s ió n de l co s t e de l su e lo

y d e l a u r ban i z ac ión sob re e l

p r ec io m áx imo d e v en t a d e l a s

v i v i end a .

A s í pu e s n o se t r a t a d e l im i t a r

e l p re c i o de v en t a s i no e l co s t e

d e ad qu i s i c i ó n de l s u e lo po r l o

q ue en t en demo s e s e l p re c i o de

a dq u i s i c i ón má s todo s l o s g a s to s

e im pu es to s qu e se sop or t an en

l a o pe ra c ión .

A s í p ue s , t end remo s :

a ) Viv ienda Pro teg ida s en

Rég imen Espec ia l

PMV = MP x 1 , 20 = 1 . 2 46 , 53 x

1 , 20 = 1 . 495 , 83

L ue go e l co s t e de l su e lo y de l a

u rb an i z a c ión no p ue de sup e ra r :

1 7 , 50 % s / 1 . 495 , 8 3 = 271 , 7 7

€ /m2 ú t i l .

S i c omo ex p l i c amo s en e l

e j e mp lo an t e r io r u t i l i z amo s l a

con ve r s ió n d e 0 , 75 p a ra p a s a r a

s up e r f i c i e con s t ru i d a ,

t e nd remo s : u n co s t e máx imo de

1 96 , 28 €/m2 con s t ru i do .

b ) Viv ienda s Proteg ida s en

Rég imen Genera l

PMV = MP x 1 , 30 = 1 . 2 46 , 53 x

1 , 3 0 = 1 . 62 0 , 4 9



1 7 , 50 % s / 1 . 62 0 . 49 = 28 3 , 5 8

€ /m2 ú t i l .






2 12 , 68 €/m2 con s t ru i do .

c ) Viv ienda s de Pre c io

Tasado

PMV = MP x 1 , 50 = 1 . 2 46 , 53 x

1 , 5 0 = = 1 . 869 , 9 5



2 0 % s / 1 . 869 , 9 5 = 3 73 , 95 € /m2

ú t i l .






2 80 , 47 €/m2 con s t ru i do

D e l a l e c t u ra de l a l e g i s l a c ión

a u tonó m i c a obse r v amo s qu e e l

p rec io de repe rcu s ión de l

sue lo urban izado , en l a

p rac t i c a e l equ iva lente a l

so la r , o sc i l a entre e l 15 % y

e l 25 % s e gú n s e a l a t i po lo g í a

d e l a p ro moc ión y , es ta

ho rqu i l l a de v a lo re s o p re c io s

m áx imo s no e s ca sua l , se

a jus ta mucho a l que

cua lqu ie r promo to r deduce

de su s cos te s , t e n i endo e n

c ue n t a qu e l a ve n t a se re a l i z a

sob re e l m2 ú t i l , qu e no t i ene

e n cue n t a l a de l a s zon a s

comu ne s de l ed i f i c i o t a l e s co mo

po r t a l y e s c a l e r a , e t c .

Y , s i n e mb ar go e n l o s co s t e s de

con s t ru cc ión s e cuan t i f i c an en

b a se a l o s m2 r e a lm en te

con s t ru i do s , e s d ec i r l a

s up e r f i c i e co ns t r u i d a con zon a s

comu ne s y e s to s v a lo r e s como

y a s abe mos p re s e n t an un

d e s a j u s t e impo r t an t e ,

P e ro ad emá s l o s re qu i s i t o s de

c a l i d ad de e l e men to s

con s t ru c t i vo s como l a e f i c i e nc i a



e ne r gé t i c a , e l a i s l am ie n to

a cú s t i co , e t c . , t i en en

r e que r im i en to s m uy s im i l a r e s a

l a s d e l a s v i v i e nd a s l i b re s

E s to u n i do a que i n c l u ye e l

p r e supu e s to de u rb an i z a c ión ,

h a ce que e l cos te de

adqu i s i c ión de un sue lo

ca l i f i cado pe ro s in urban iza r

deba ser p rác t i camen te ce ro ,

s i s e q u i e re qu e s a l g an l o s

n úme ro s d e l a p romo c ió n y

a un que e s t á p r e sen t e un a b a j a

r e n t a b i l i d ad q ue , e n t i e mpo s

p a sados ( en l a a c t ua l i d ad no e s

t an e v i den t e ) s e com pen s ab a con

l a s e gu r i d ad de ven t a ( i n c l u so

h ab í a co l a s p a r a comp r a r ) .

No ob s t an t e , l o s prop ie tar ios

de sue lo no con fo rme s con

e sto s p lan tea mien tos , no

e s t án d i s pue s to s a de sh a ce r se

d e su s t e r ren os a p re c io s t a n

b a jo s y , so bre todo s i h a n

sopo r t ado l a s c uo t a s d e

u rb an i z a c ión , q ue a l g un a s v ece s

e n a l g un a s CC .AA r e pre sen t an ,

po r s i so l a s p r ec io s s up e r io r e s a

l o s v a lo re s máx imo s de

r e pe rcu s ió n de s ue lo qu e s e h an

e s t ado ex i g i en do l e g a lm en t e .

Co mo ve r emo s en un p róx imo

Cuade rno ded i c ado a l

a p ro ve ch am i en to u rb an í s t i co de l

s u e lo , es ta s i tuac ión t i ene e l

pe l igro de de semboca r en un

t ra s l ado a rb i tra r io de l a

repercus ión de l sue lo ha c ia

l a s v i v ienda s l ibre s , po r lo

que se tra s l adar ía a su s

p rec io s de ven ta .



Autores Anton io Cap a r ró s Nav a r ro .

I n g en i e ro d e Cam i nos .

L i cen c i a do en C i en c i a s

E mp re sa r i a l e s . L i cenc i ado en

D ere cho . 4 2 año s d e e xpe r i e nc i a

e n e l s e c to r I nmo b i l i a r i o

( CALP I SA , Te l e fón i c a ,

GESM AD ISA) . Am p l i a

e xp er i e nc i a docen t e ( EO I ,

Un i v .Com i l l a s ,…) en t e ma s

i nmo b i l i a r i o s

Juan Fe rnández Capa rró s .

I n g en i e ro d e Cam i nos .

F un c i ona r io e n ex ced en c i a . 3 2

a ño s de exp e r i en c i a e n l o s

s e c to re s I n fo rm át i co ,

I nmob i l i a r i o y e n l a

Adm in i s t r a c ió n de l E s t a do .

D i re c to r de P r a yde Ge s t ió n y

d e I n ve r s ione s Urban a s Reu n id a s

T amb ién Co Au to re s d e :

• B log “E l An á l i s i s de

V i ab i l i d ad I nmo b i l i a r i a “

• B log “ C U A D E R N O S

P R A C T I C O S D E L P R O M O T O R

Y G E S T O R I N M O B I L I A R I O “

• So f twa re d e Aná l i s i s d e

V i ab i l i d ad eco nóm ico -

f i n an c i e r a : Ge s t i n mo ,

I nmo Sue lo , I nm oEx te r io r ,

I nmo Fa se , e t c . , a t r a v é s de

P r ayde Ges t ió n , SL

• E l l i b ro “ Manua l de

Ge st ión Inmobi l i a r ia ” ,

7 ª ed . de l Co l e g io de

I n g en i e ro d e Cam i nos ,

Can a l e s y Pue r to s








SINOPSIS

Se trata de f i j a r e l concep to de ed i f i cab i l idad para una vez

a sumido en su tota l idad inca rd ina r lo con e l de aprove chami ento

u rban í s t i co de l que e s uno de sus componen te s , operac ión que se

l l eva ra a c abo en un Cuade rno de próx i ma apa r ic ión .

Por su tamaño , e ste Cuade rno se d iv ide en 2 par te s :

En la pr ime ra , y a pub l i cada , se in t rodu jo a l l ec to r en unas

b reve s idea s sob re e l u rban i smo, seña lando la s d ive rsas s i tuac ione s

en la s que se puede en contra r un sue lo se gún e l ma rco lega l de l a

l e y de l sue lo e s tata l , que ha s ido re fo rmada en e l 2013 , lo s ámbi tos

de a ctua c ión urban í s t i c a ex i s tente s , l a l eg i s l ac ión au tonómi ca

sobre sue lo y urban i smo y l a c la s i f i cac ión y c a l i f i ca c ión de un sue lo

y tamb ién sob re la v i s ión de l sue lo de sde e l pun to de v i s ta

reg i s tra l y ca ta st ra l

En es ta segunda pa rte , ya centrada s es ta s ideas , se desarro l l a

e l concep to de ed i f i cab i l idad y su re la c ión con la den s idad de

v iv ienda s y con la ocupa c ión máx ima de sue lo po r l a p lan ta ba ja de

una ed i f i ca c ión .

Se seña lan espe c ia lmen te la s super f i c ie s compu tab les que se

man e jan co mo comp lemen to a l Cuade rno n º 3 , tan to en lo que

respe cta a l a ed i f i cac ión como a l sue lo de un dete rminado sec to r

u rban í s t i co .

Todo s es to s tema s se ac la ran con nume roso s e je mplos

p rác t i co s .

E l tex to se c ier ra con e l desa rro l lo de l concep to de Prec io de

Repercus ión de un sue lo y su ut i l i zac ión en e l mercad o

in mobi l i a r io de sue lo .

De j amo s para un p róx imo Cuaderno l a re lac ión en tre l a

ed i f i cab i l idad y e l apro vecha mien to urban í s t i co que es e l

pa ráme tro esen c ia l de l va lo r de un sue lo .

PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

Nº 4A.- EL SUELO EDIFICABLE.- VISIÓN LEGAL, URBANÍSTICA, REGISTRAL

7.- Cesión de Aprovechamiento en la legislación Autonómica Española

57.- PARÁMETROS URBANÍSTICOS DE UN SOLAR

58.- Cesión de terrenos para dotaciones publicas

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2014/0

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