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En este informe: Introducción - Pág. 3
Situación habitacional - Pág. 4
Viviendas vacías - Pág. 7
Regulaciones del mercado inmobiliario - Pág. 12
Propuestas de políticas desde la Ciudad - Pág. 15
Conclusión - Pág. 19
INFORME C.A.B.A. | NRO. I|FEBRERO 2015
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, unos 173.721 hogares (mas de medio millón de porteños) tienen
necesidad de una nueva vivienda, sea por habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En
contraste con ese déficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A, unas 341 mil casas y
departamentos, se encuentran vacías.
Para contrarrestar ese mal funcionamiento del mercado inmobiliario, se propone el condicionamiento de los
permisos de edificación para la construcción de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los
metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible
adquisición, a un costo menor que el del mercado-.
También la penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y casas abandonadas y terrenos baldíos,
que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios
económicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma irregular y afean la
ciudad.
Síntesis
La situación habitacional en la
Ciudad de Buenos Aires
DESTACADOS PARA LA PRENSA
Existe el doble de viviendas vacías que hogares con necesidad de vivienda
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, unos 173.721 hogares (mas de medio millón de porteños) necesitan una vivienda, sea por habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En contraste con ese déficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A, unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran deshabitadas (bastante por arriba del promedio nacional que es de un 18% e incluye en ese número las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que empujan para arriba el promedio nacional).
El pago del alquiler se lleva la tercera parte del salario
La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro por parte de los sectores de más elevado ingreso, que en muchos casos ni siquiera se oferta para su alquiler, eleva el precio de las propiedades por encima de las posibilidades de las mayorías trabajadoras. El precio de un departamento de 42 metros cuadrados en C.A.B.A. rondaba 61 salarios promedio de un trabajador registrado (con variaciones por comuna que van de los 34 a los 114). Su alquiler mensual consume más del 30% de ese ingreso, mientras que en los países de la OCDE el promedio de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el máximo del 27% en Grecia y el mínimo del 16% en Corea.
En los países “serios” se cobran impuestos a las viviendas vacías
El Estado francés grava con un impuesto del 10 al 15% del valor de un alquiler a las viviendas vacías, pudiendo tomar posesión total o parcial de espacios habitacionales vacantes para asignarlos a personas sin alojamiento o que hayan sido desahuciadas. En Inglaterra, los distritos pueden forzar el alquiler y/o venta de las propiedades vacías, y en varios municipios los permisos de edificación se encuentran condicionados a la construcción de viviendas con carácter social. En Cataluña (España), se autorizan medidas de orden fiscal hasta llegar a la expropiación temporal, para el alquiler a terceros de las viviendas vacías. Es en línea con esa ley, se ha presentado el anteproyecto de cobro de gravamen de entre 850 y 1650 euros por inmueble a la vivienda vacía en propiedad de personas jurídicas.
Emprendimientos inmobiliarios en C.A.B.A. deben incluir un porcentaje para vivienda social
El condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor que el del mercado-, es una regulación de orden local que puede volver compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusión habitacional de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad.
La penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y casas abandonadas y terrenos baldíos, es otra herramienta para corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma irregular y afean la ciudad.
Introducción
La vivienda es esencial para cubrir las necesidades básicas y define
las condiciones de vida de una familia en todas sus dimensiones. Una
vivienda en condiciones no aptas puede producir problemas de salud o
mayores gastos en la vida cotidiana como es el caso de las familias con
falta de acceso a la red de gas.
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la problemática
habitacional recorre su historia. Desde las primeras luchas de los
inquilinos por mejorar las terribles condiciones en los conventillos hasta
las actuales conflictos para evitar desalojos en barrios de la zona sur en
rápida valorización.
A principios del siglo pasado, la vivienda no era pensada como un
bien accesible para los trabajadores. Es después del primer gobierno
peronista que en el imaginario social y en la realidad, se toma a la
vivienda como un derecho de todos los ciudadanos, al punto de formar
parte de nuestra actual constitución como uno de los pocos artículos
sobrevivientes del constitucionalismo social de aquella época.
Sin embargo, ese derecho constitucional no es accesible para todos
los argentinos, ya que muchos de ellos no han logrado acceder a una
vivienda digna, ya sea como propietarios ni como inquilinos. Esa
realidad contrasta con una fuerte concentración de la propiedad en un
pequeño porcentaje de la población, hecho que se evidencia en la
existencia de una elevada proporción de viviendas vacías junto a un
excesivo valor de los alquileres, que consume aproximadamente el 30%
del salario medio de un trabajador.
El presente informe tiene por objetivo dimensionar la problemática
habitacional en la ciudad de Buenos Aires para luego, apoyándonos en
la experiencia nacional e internacional, proponer una serie de
regulaciones del mercado inmobiliario a nivel local, que puedan
contribuir para que todos los porteños puedan acceder al derecho
constitucional de habitar una vivienda digna.
Situación Habitacional
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C.A.B.A) habitan 1.150.134
hogares. Para analizar la situación habitación de esa comunidad es
importante ver como acceden a la vivienda, que tipo de viviendas habitan y
cuales son las condiciones de la misma.
Tipo de tenencia
En el cuadro 1 podemos observar que predominan dos tipos de
tenencia en C.A.B.A., los propietarios de la tierra y la vivienda con un
56,42%, y los inquilinos con un 29,86%.
Propietario de la vivienda y el terreno 648.958 56,42%
Propietario de la vivienda solamente 69.785 6,07%
Inquilino 343.443 29,86%
Ocupante por préstamo 44.513 3,87%
Ocupante por relación de dependencia 23.793 2,07%
Otra situación 19.642 1,71%
1.150.134
Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional 2010.
Cuadro 1: Hogares según tenencia de la vivienda.
Tipo de tenenciaTotal de
HogaresPorcentaje
Recordemos que estamos hablando de hogares, es decir, cuando
decimos que el 30% de ellos son inquilinos, estamos indicando que 343.443
hogares, aproximadamente un millón de porteños, alquilan la vivienda en
que habitan (ya que el tamaño promedio de los hogares en nuestro país es
de 3).
Tipos de viviendas
Un segundo punto a observar es la calidad de las viviendas.
Propietario de la vivienda y el terreno 637.030 8.566 3.362
Propietario de la vivienda solamente 65.437 3.228 1.120
Inquilino 296.536 4.843 42.064
Ocupante por préstamo 42.032 1.218 1.263
Ocupante por relación de dependencia 22.539 143 1.111
Otra situación 16.243 840 2.559
1.079.817 18.838 51.479
Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional 2010.
Cuadro2 : Hogares según tenencia y tipo vivienda.
Viviendas
Aptas
Viviendas
Recuperables
Viviendas No
aptasTipo de tenencia
Podemos observar que 51.479 hogares habitan viviendas no aptas
(habitaciones de pensiones, locales, inquilinatos, viviendas móviles) y
18.838 hogares habitan viviendas que requieren algún tipo de
acondicionamiento. Es decir, existen 70.317 hogares (211 mil porteños
aproximadamente), con problemas en la calidad de su vivienda.
Es importante resaltar que las viviendas con problemas, no
necesariamente requieren para su solución de una vivienda nueva.
Puede que necesiten tan sólo un reacondicionamiento de su hogar,
ampliaciones, etc.
Hacinamiento
Siguiendo este análisis pasemos a indagar sobre la cantidad de
personas que habitan cada vivienda, técnicamente denominado, el nivel
de hacinamiento. Existen dos tipos de hacinamiento: el hacinamiento de
hogares, que se refiere a aquella situación donde más de un hogar
habita en una vivienda, y el hacinamiento en el hogar que se refiera a
aquellas situaciones donde es elevado el número de convivientes en el
mismo cuarto.
Un hogar 1.040.217
personas por cuarto
mas de 3 12.325
Mas de un hogar 109.917
personas por cuarto
mas de 3 5.314
Fuente: Elaboracion propia en base Indec: Censo Nacional 2010.
Total de hogares
Cuadro 3: Hacinamiento de hogares
Hogares por vivienda
En el cuadro 3, podemos ver que existen 12.325 hogares que a pesar
de no compartir su vivienda con otro hogar, deben habitar más de 3
personas por habitación. Es importante resaltar que hemos tomando
como parámetro el hacinamiento con más de 3 personas, que
generalmente es considerado un nivel alto de hacinamiento. En Europa
el promedio es de 1,6 personas por cuarto aproximadamente.
El otro caso de hacinamiento es el de hogares compartiendo una
misma vivienda, que llega a 109.917 de los cuales 5.314 padecen ambos
tipos de hacinamiento. Este tipo de problemas nos habla de hogares que
al conformarse no pudieron acceder a la tenencia de su vivienda (ya sea
por propiedad o alquiler).
En resumen la situación habitacional en la C.A.B.A. da cuenta de la
existencia de 173.721 hogares con necesidad de vivienda (edificaciones
en malas condiciones o hacinamiento). Lo que involucra a
aproximadamente a mas de medio millón de porteños.
Cuadro 4: Necesidad de vivienda en C.A.B.A.
Viviendas No aptas 51.479
Hacinamiento de hogares 12.325
Hacinamiento en el hogar 109.917
173.721
Fuente: Elaboración propia en base a INDEC. Censo Nacional de Población Hogares y Viviendas 2010.
Resulta fundamental tener presente que el déficit habitacional descrito
es a partir de los datos del censo 2010, donde no se cuenta con
información de las personas que se encuentran en situación de calle. Ello
resulta en una fuerte subestimación de la necesidad de viviendas entre
quienes habitan en la ciudad.
Al respecto, existen diversas estimaciones sobre la cantidad de porteños
en situación de calle. El Gobierno de la Ciudad afirma que son 876
personas, la Organización Médicos del Mundo que son 16.753 y la O.N.G.
Proyecto 7 da cuenta de unos 18.500 ciudadanos. Más allá del número
exacto de personas en esta situación, se trata de una necesidad de vivienda
que intensifica el déficit habitacional.
Viviendas Vacías
La C.A.B.A cuenta con más de un millón de viviendas, un elevado
número que se corresponde con la fuerte concentración de la población que
se da en ella. El contraste entre ese elevado número de viviendas y la
existencia de más de 170 mil hogares porteños con necesidad de acceder a
ellas tiene, entre una de sus explicaciones, el alto porcentaje de viviendas
vacías de la ciudad: un 24% del total de las viviendas en C.A.B.A., bastante
por arriba del promedio nacional que es de un 18% (e incluye en ese
número las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que empujan
para arriba el promedio nacional).
Si desarmamos este dato por comuna, se observa que las comunas
con mayor cantidad de viviendas vacías son la 1 (Retiro, San Nicolás,
Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), 14 (Palermo) y 2
(Recoleta) respectivamente, zonas de alta valorización inmobiliaria y que
presentan los costos de alquiler más elevados de la ciudad.
Habitadas Deshabitadas
Total 1.423.973 1.082.998 340.975 23,95%
1 130.771 78.360 52.411 40,08%
2 107.967 70.869 37.098 34,36%
3 101.161 75.605 25.556 25,26%
4 82.926 69.680 13.246 15,97%
5 92.750 73.226 19.524 21,05%
6 93.368 72.942 20.426 21,88%
7 89.520 73.034 16.486 18,42%
8 55.377 48.631 6.746 12,18%
9 63.322 52.355 10.967 17,32%
10 71.572 58.332 13.240 18,50%
11 84.649 68.652 15.997 18,90%
12 93.409 74.995 18.414 19,71%
13 129.633 97.732 31.901 24,61%
14 141.222 99.552 41.670 29,51%
15 86.326 69.033 17.293 20,03%
Fuente: Elaboracion propia en base a : INDEC. Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010.
Cuadro 5. Ciudad Autónoma de Buenos Aires:Total de viviendas habitadas y deshabitads por
comuna. Año 2010
Comuna Total de viviendasViviendas particulares % de viviendas
deshabitadas x comuna
Nota: Según anexo de la Ley Nº 2.650 de 2008, las comunas quedan conformadas por los siguientes barrios: Comuna 1 (Retiro,
San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución); Comuna 2 (Recoleta); Comuna 3 (San Cristóbal y
Balvanera); Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya); Comuna 5 (Almagro y Boedo); Comuna 6
(Caballito); Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco); Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano); Comuna 9
(Mataderos, Liniers y Parque Avellaneda); Comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa
Real); Comuna 11 (Villa Gral. Mitre, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita); Comuna 12 (Coghlan, Saavedra, Villa
Urquiza y Villa Pueyrredón); Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez); Comuna 14 (Palermo); y Comuna 15 (Chacarita, Villa
Crespo, Paternal, Villa Ortúzar, Agronomía y Parque Chas).
La teoría económica tradicional nos plantea que ante un exceso de
oferta de viviendas (casas vacías), éstas bajarían de precio hasta permitir
que quienes precisan una vivienda, puedan acceder a ella. Así se corregiría
el mal funcionamiento del mercado inmobiliario que genera viviendas
vacías por un lado, y hogares con problemas habitacionales por el otro. Sin
embargo, las comunas con mayor porcentaje de viviendas vacías son, a su
vez, las que presentan alquileres más caros, indicando una falla en
funcionamiento del mercado inmobiliario. En el cuadro 6 y gráfico 1
podemos observar dicha situación, mostrando una relación positiva entre el
precio del alquiler (medido como porcentaje del salario) y las casas vacías
(en relación a las totales).
Cuadro 6: Viviendas deshabitadas y costo del alquiler por comunas. Dic 2014
Comuna % de viviendas deshabitadas x
comuna Alquiler en salarios
1 40,1% 38,9%
2 34,4% 37,4%
3 25,3% 30,7%
4 16,0% 27,5%
5 21,1% 32,0%
6 21,9% 30,5%
7 18,4% 27,7%
8 12,2% s/d
9 17,3% 27,1%
10 18,5% 27,2%
11 18,9% 28,6%
12 19,7% 31,2%
13 24,6% 36,8%
14 29,5% 43,6%
15 20,0% 31,5%
Fuente: Elaboracion Propia en base: Censo 2010. Ministerio de Trabajo de la Nacion y Zonaprop.
Nota: El salario Imponible promedio de los trabajadores estables a dic 2014 $11953,50, Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nacion. s/d, sin dato.
Gráfico 1 : Casas vacías y costo del alquiler por comuna
1
2
3
4
5
6
79 1011
12
13
14
15
25,0%
27,0%
29,0%
31,0%
33,0%
35,0%
37,0%
39,0%
41,0%
43,0%
45,0%
10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0%
Casas Vacías/ Totales
Alq
uil
er/
Sala
rio
Fuente: Elaboracion Propia en base: Censo 2010. Ministerio de Trabajo de la Nacion y Zonaprop.
Una relación similar a la que se presenta entre el porcentaje de casas
vacías por comunas y el precio del m2. Las comunas con un mayor valor de
los inmuebles son, a su vez, las que presentan mayores porcentajes de
casas deshabitadas (ver cuadro 7, gráfico 2).
Cuadro 7: Relación Viviendas deshabitadas por precio de la vivienda en salarios. Dic 2014
Comuna % de viviendas deshabitadas x
comuna Vivienda en salarios
1 40,1% 59,72
2 34,4% 93,22
3 25,3% 50,52
4 16,0% 41,42
5 21,1% 56,00
6 21,9% 69,18
7 18,4% 47,77
8 12,2% 34,67
9 17,3% 44,45
10 18,5% 49,60
11 18,9% 55,30
12 19,7% 57,40
13 24,6% 79,71
14 29,5% 114,21
15 20,0% 62,29
Fuente: Elaboración Propia en base: Censo 2010. Ministerio de Trabajo de la Nación y Zonaprop.
Nota: El salario Imponible promedio de los trabajadores estables a dic 2014 $11953,50, Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nacion. La vivienda corresponde a una edificación de 42 metros cuadrados valuada a dólar celeste (11 pesos en diciembre de 2014).
Gráfico 2 : Casas vacías y costo del inmueble por comuna
1
2
3
4
5
6
7
8
9101112
13
14
15
0,25
20,25
40,25
60,25
80,25
100,25
120,25
10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0%
Casas Vacías/ Totales
Valo
r C
asa/
Sala
rio
Fuente: Elaboracion Propia en base: Censo 2010. Ministerio de Trabajo de la Nacion y Zonaprop.
Estos datos plantean la existencia de un mercado inmobiliario que no
funciona como un buen asignador de viviendas. En la CABA existe una
fuerte demanda de vivienda que se condice con el precio en aumento de los
alquileres y de venta del m2 pero no se condicione con la oferta ociosa, es
decir departamentos vacíos y edificios abandonados. Esta situación da
cuenta de la existencia de un alto porcentaje de inmuebles que no son
adquiridos por sus propietarios para habitarlos o ponerlos en alquiler, sino
tan sólo para mantenerlos deshabitados como un instrumento de
conservación de sus ahorros.
La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro,
provoca un comportamiento disfuncional del mercado de viviendas en
cuanto a solución del problema habitacional de los porteños. Incorpora una
demanda adicional de viviendas por parte de sectores de elevados ingresos
que la adquieren como un instrumento de ahorro, pero que las retira del
mercado en cuanto oferta de vivienda para habitar (al mantenerlas ociosas).
De esa manera, el precio de la vivienda se eleva por encima del que
pueden pagar quienes las precisan como espacio para habitar. Es decir, la
elevación del precio de las propiedades por su utilización como bien de
ahorro, genera una relación entre el precio de los inmuebles y el salario
medio de un trabajador registrado, que hace imposible su adquisición para
la mayor parte de la población trabajadora. La cantidad de salarios
requerida para adquirir un departamento de 42 metros cuadrados rondaba
los 61 salarios promedio de un trabajador registrado, con variaciones por
comuna que van de los 34 a los 114.
El resultante déficit habitacional genera una creciente demanda de
viviendas para alquilar, que no se corresponde con la oferta (ya que muchos
propietarios escogen mantener las viviendas ociosas), incrementando
también el precio de los alquileres. El alquiler de un departamento de 42
metros cuadrados en C.A.B.A. sobrepasa, en promedio, el 30% del salario
medio de un trabajador registrado. Un porcentaje muy elevado, que supera
ampliamente el de otras naciones (en los países de la OCDE el promedio de
gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el máximo del 27% en
Grecia y el mínimo del 16% en Corea)1.
Regulaciones del mercado inmobiliario
En Argentina la penalización de los terrenos baldíos y la regulación
de los alquileres, formaron parte del primer plan quinquenal del peronismo
y perduraron, con sus modificaciones, hasta entrada la democracia. La
actual ley de alquileres (23.091) regula centralmente el período de contrato
(2 años para vivienda) y las condiciones iniciales (anticipos y garantías). Sin
embargo, al no implementarse métodos que aseguren el registro de los
contratos de alquileres, aún estas mínimas regulaciones son violadas en
gran parte de los contratos de alquileres que se realizan de manera
informal.
En otro nivel de gobierno, la reciente “ley de acceso justo al hábitat”
de la Provincia de Buenos Aires, cobra gravámenes crecientes a los terrenos
baldíos e impone la obligación a los proyectos inmobiliarios tipo country de
ceder en tierra, plata o inmuebles equivalentes al 10 por ciento de la
valorización inmobiliaria que generan, para la realización de políticas
sociales de vivienda.
También a nivel internacional existen regulaciones sobre uso del
suelo, precio de alquileres y/o venta de las propiedades. En muchos países
se penaliza la vivienda vacía y se regulan los alquileres: condiciones y
montos. Dentro de América Latina, Venezuela ha declarado de utilidad
pública los terrenos ociosos e inmuebles no residenciales abandonados
públicos y privados, que pueden ser utilizados para la construcción de
viviendas sociales. También se regularon los contratos de alquileres de
viviendas y comercios, facilitando la adquisición de la propiedad en cuotas
1 http://www.oecdbetterlifeindex.org/es/topics/housing-es/
por parte de inquilinos que llevan un período extenso alquilando una
propiedad.
En Francia y Dinamarca el contrato de alquiler es por tres años, el
cual no puede anularse aunque el dueño quiera vender la propiedad. La
renovación es automática a menos que el arrendatario avise con 6 meses de
anticipación que va a desistir de contrato. También brindan a sus
habitantes una oferta de viviendas bajo el régimen de alquiler social, es
decir cuyo alquiler se encuentra subvencionado por el Estado. Las
regulaciones de los alquileres y los impuestos crecientes a las viviendas
vacías contribuyen a disminuir el valor de mercado de los alquileres y, de
esa manera, el monto de los subsidios estatales por el alquiler social.
Algunos casos específicos de regulaciones del mercado inmobiliario
son:
Francia
A partir del art. 232 del Code General des Impôts [art. 52 Loi nº 98-
657 du 29 juillet (JO du 31 juillet 1998)], el Estado francés grava con un
impuesto aquellas viviendas situadas en poblaciones de más de 200.000
habitantes donde existe una demanda residencial no satisfecha y que han
permanecido vacías al menos dos años consecutivos. La base del impuesto
es el valor de alquiler del inmueble (valeur locative) y su tipo impositivo
aumenta en función del tiempo de desocupación: 10%, el primer año de
imposición; 12,5%, el segundo; y, 15%, a partir del tercero. El producto
neto de este impuesto lo recibe la Agence nationale de l’habitat que lo
destinara al mejoramiento de la vivienda.
La Administración francesa puede tomar posesión total o parcial de
espacios habitacionales vacantes para asignarlos a personas sin
alojamiento o que hayan sido desahuciadas. Esta desposesión tiene una
duración inicial de un año, renovable hasta un máximo de cinco. (art.
L641-1 y L641-2 del Code de la Construction et de l’Habitation [art. 52 Loi
nº 98-657 du 29 juillet y art. 72 Loi nº 2006-872 du 13 juillet [JO du 16
juillet 2006])
Inglaterra
El Reino Unido es uno de los países europeos que más esfuerzos ha
puesto en los últimos años para animar a las autoridades locales a reducir
el número de viviendas vacías. La creación de la Empty Home Agency, tiene
como función el mediar entre las autoridades y los propietarios privados de
viviendas y tratar de aprovechar el parque inmobiliario procurando que
ningún barrio se incluya en la categoría de barrio marginal. Los distritos
pueden forzar al alquiler y/o venta de las propiedades vacías.
En el mismo sentido, en varios municipios los permisos de edificación
se encuentran condicionados a la construcción de viviendas para los
distintos sectores sociales. Es decir, un porcentaje de las viviendas
construidas estará destinado a viviendas “accesibles” ya sea en alquiler o a
la venta a un precio por debajo del de mercado. Se puede observar un
porcentaje que ronda entre el 20% y 25% de los metros cuadrados de cada
emprendimiento según distintos distritos. Por ejemplo, el municipio de
Towers Hamlet2 junto a la comunidad aprobó en 2014, la construcción de
un complejo de 3610 unidades residenciales de las cuales el 25 por ciento
serán destinadas a viviendas “accesibles” 3.
Cataluña (España)
La ley de Derecho a la Vivienda de la Comunidad Autónoma de Cataluña
en su artículo 42, habilita el accionar estatal ante el incumplimiento de la
función social de la propiedad. En ese caso se autorizan medidas de orden
2 http://www.towerhamlets.gov.uk/lgsl/451-500/494_planning_guidance/local_plan.aspx
3 http://www.towerhamlets.gov.uk/news__events/news/december_2014/wood_wharf_approved.aspx
fiscal hasta llegar a la expropiación temporal, para el alquiler a terceros. Es
en línea con esta ley que se ha presentado el anteproyecto de cobro de
gravamen a la vivienda vacía en propiedad de personas jurídicas. Este
gravamen será de entre 850 y 1650 euros por inmueble y por año.
Entre los primeros resultados de dicho proyecto se registró la cesión
temporal de 600 viviendas en régimen de alquiler accesible de La Sociedad
de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb)
al Gobierno de Cataluña4.
Propuestas de políticas desde la Ciudad
La problemática de la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, no es un tema aislado de su trama nacional, donde la excesiva
valorización de los terrenos urbanos de la mano de su utilización como
instrumento de ahorro por sectores de elevados ingresos, la escasa
regulación de los alquileres que permite la existencia de cláusulas
abusivas, y las dificultades para el acceso al crédito inmobiliario, generan
un escenario complejo en materia habitacional.
En ese contexto, las políticas nacionales inclusivas deben luchar
contra las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario, hecho que se
refleja, por ejemplo, en la suba de los precios de los terrenos luego de cada
sorteo de créditos hipotecarios en el marco del plan Pro.Cre.Ar. Es por ello
que ciertas regulaciones a nivel local, pueden contribuir tanto a la mayor
eficacia de las políticas nacionales, como a mitigar por si mismas las
tendencias excluyentes del mercado inmobiliario.
4 http://www.compromisoempresarial.com/rsc/2014/08/sareb-cede-a-la-generalitat-600-viviendas-para-
alquileres-sociales/
Por el contrario, la ausencia de tales regulaciones enmarcadas en
proyectos de rápida valorización de determinadas zonas de la ciudad, puede
potenciar las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Es el caso
de las políticas de (re)valorización de la zona Sur aplicadas en los últimos
años por la gestión de Mauricio Macri, que al incrementar aceleradamente
el precio de las propiedades en aquellas zonas, tiende a repartir
inequitativamente los frutos de su valorización entre sus habitantes según
sean inquilinos (perjudicados) o propietarios (beneficiados).
La interrupción de contratos de alquiler de vivienda o desalojos de
inquilinos en situación irregular, por parte de propietarios que optan por
vender esas propiedades como terrenos para la construcción de edificios de
oficinas o de viviendas para un público de mayores ingresos, tiende a
provocar la emigración de la población de menores ingresos hacia otros
puntos de la ciudad aún no valorizados, o bien a expulsarlos de la ciudad5.
La convivencia de viviendas vacías y/o abandonadas de propietarios
que especulan con su valorización a medida que crece, poblacional y
económicamente, la ciudad junto a situaciones de hacinamiento o falta de
vivienda digna de miles de hogares porteños, es otra muestra de lo
disfuncional que puede ser el mercado inmobiliario en ausencia de
regulaciones. Muestra de ello es que mientras en nuestro país el porcentaje
de casas vacías es del 18% del total, en los países con regulaciones sobre
alquileres y la construcción de viviendas como en Finlandia, Alemania,
Dinamarca y Francia, se encuentra entre el 5% y el 10%6.
5 En 2006, por decreto n.690, los porteños desalojados podían acceder a un subsidio durante 6 meses
(extensibles a otros 4). El monto del subsidio de entre $1.200 y $700 por mes fue congelado por la
administración Macri desde abril de 2011 (decreto n.167 de 2011).
6 http://habitat.aq.upm.es/boletin/n47/arrod_3.html
Para contrarrestar estas tendencias, existen experiencias de
regulaciones a nivel nacional e internacional que pueden ser relevantes
para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El
condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción
de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros
cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea
mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor
que el del mercado-, es una regulación de orden local que puede volver
compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusión habitacional
de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad.
2.334 EDIFICIOS ABANDONADOS
EN LA CIUDAD AUÓNOMA DE
BUENOS AIRES.
Fuente: 2013, Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
En algunas experiencias internacionales el porcentaje de metros
cuadrados destinados a la vivienda social ronda el 20-5%, y el acceso al
beneficio está condicionado al nivel de ingreso, condición de estudiante o
jubilado, ser habitante o trabajar en la zona, entre otras. Sin embargo, es
recomendable que esas condiciones sean materia de un amplio debate que
incluya tanto a la legislatura de la Ciudad, como a representantes de
inquilinos, consumidores, desarrolladores inmobiliarios, etc.
La penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y
casas abandonadas y terrenos baldíos, es otra herramienta para
corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario
que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el
acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a
quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma
irregular y afean la ciudad.
Un incremento en el ABL a los baldíos, edificios y casas abandonadas
o viviendas que no declaren ocupación (sea de su propietario o mediante la
presentación de contrato de alquiler, de préstamo o cesión) chequeado al
cruzarse con indicadores de consumo de servicios básicos (agua, luz, gas),
es una medida de carácter local que puede estimular a sus propietarios a
alquilar o poner en venta esos espacios vacíos, contribuyendo a la solución
del problema habitacional.
Estas medidas son complementarias de las políticas crediticias y de
construcción de viviendas sociales que se realizan tanto en el ámbito de la
Ciudad como el de la Nación, y no debe interpretarse que reemplazan a las
mismas.
Conclusión
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, unos 173.721 hogares (mas
de medio millón de porteños) tienen necesidades de vivienda, sea por
habitar edificaciones en malas condiciones o por hacinamiento. En
contraste con ese déficit habitacional, el 24% de las viviendas de la C.A.B.A,
unas 341 mil casas y departamentos, se encuentran deshabitadas
(bastante por arriba del promedio nacional que es de un 18% e incluye en
ese número las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que
empujan para arriba el promedio nacional).
La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro por
parte de los sectores de más elevado ingreso, es parte del causante de ese
comportamiento disfuncional del mercado de viviendas, elevando a su vez el
precio de las propiedades por encima de las posibilidades de las mayorías
trabajadoras. El precio de un departamento de 42 metros cuadrados en
C.A.B.A. rondaba los 61 salarios promedio de un trabajador registrado, con
variaciones por comuna que van de los 34 a los 114, y su alquiler mensual
consume más del 30% de ese ingreso (en los países de la OCDE el promedio
de gasto en vivienda es de 21% del salario, siendo el máximo del 27% en
Grecia y el mínimo del 16% en Corea).
En ese contexto, las políticas nacionales inclusivas deben luchar
contra las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario, hecho que se
refleja, por ejemplo, en la suba de los precios de los terrenos luego de cada
sorteo de créditos hipotecarios en el marco del plan Pro.Cre.Ar. Es por ello
que ciertas regulaciones a nivel local, pueden contribuir tanto a la mayor
eficacia de las políticas nacionales, como a mitigar por si mismas las
tendencias excluyentes del mercado inmobiliario.
Por el contrario, la ausencia de tales regulaciones enmarcadas en
proyectos de rápida valorización de determinadas zonas de la ciudad, puede
potenciar las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Es el caso
de las políticas de (re)valorización de la zona Sur aplicadas en los últimos
años por la gestión de Mauricio Macri, que al incrementar aceleradamente
el precio de las propiedades en aquellas zonas, tiende a repartir
inequitativamente los frutos de su valorización entre sus habitantes según
sean inquilinos (perjudicados) o propietarios (beneficiados).
Para contrarrestar estas tendencias, existen experiencias de
regulaciones a nivel nacional e internacional que pueden ser relevantes
para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El
condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción
de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros
cuadrados construidos para su oferta como vivienda social - sea
mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor
que el del mercado-, es una regulación de orden local que puede volver
compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusión habitacional
de los ciudadanos de menores recursos de la ciudad.
La penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y
casas abandonadas y terrenos baldíos, es otra herramienta para
corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario
que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el
acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a
quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma
irregular y afean la ciudad.
Centro de Estudios Económicos y
Sociales Scalabrini Ortiz
DIRECTOR
Andrés Asiain
Vice-DIRECTOR
Miguel Cichowolski
CONTENIDOS DEL INFORME
Andrés Asiain y Lorena Putero
INFORME C.A.B.A. NRO. I|FEBRERO 2015
Área de Estudios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Alexis Kalczynski, Angel Sabatini, Ariel Miño, Carina Fernández,
Cecilia Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Ernesto
Mattos, Estanislao Malic, Estefanía Manau, Jonathan Rojas, Julio
Fernandez, Lorena Putero, Maximiliano Uller, Mariela Molina,
Mauricio Ferrari, Natacha Borysiuk y Nicolás Hernán Zeolla.
Integran el CESO:
Alexis Kalczynski, Agustín Crivelli, Angel Sabatini, Ariel Cunioli, Ariel Miño, Carina Fernández, Cecilia
Maloberti, Christian Busto, Claudio Bravo, Diego Martín, Diego Caviglia, Ernesto Mattos, Estanislao Malic,
Estefanía Manau, Federico Castelli, Nicolás Wittwer, Gabriel Calvi, Javier Lewkowicz, Jonathan Rojas, Jorge
Zappino, Julio Fernandez, Juan Cruz Contreras, Juan José Nardi, Laura Di Bella, Leonardo Llorente, Lorena
Paponet, Lorena Putero, Luciana Sañudo, Lucía Pereyra, Mahuén Gallo, Pilar Monteagudo, María Alejandra
Sfeir, María Laura Iribas, Mariano Kestelboim, Mariela Molina, Martin Burgos, Mauricio Ferrari, Maximiliano
Uller, Natacha Borysiuk, Nicolás Hernán Zeolla, Norberto Crovetto, Pablo García, Rodrigo López, Sabrina
Iacobellis, Sebastián Demicheli, Valeria D’ Angelo y Valeria Mutuberría.
La economía argentina