12/8/2015 LA DECLARACION DE RUINA DE LOS EDIFICIOS

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SUPUESTOS LEGALES PARA DECLARAR EL ESTADORUINOSO

El estado ruinoso sólo podrá ser decretado por el órganocompetente cuando se den los supuestos que enumera el puntosegundo del art. 247 del nuevo texto legal, que se apartanconsiderablemente del contenido que delimitaba el ya mencionadoartículo 183 de la anterior Ley del suelo de 1976:

a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 por 100 del valor actual deledificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.

b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementosestructurales o fundamentales.

c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas porencontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.

Antes de entrar a analizar cada uno de los apartados concretos,conviene aclarar que no es preciso que se den los tres supuestospara que sea declarada la ruina, basta la existencia de uno solo deellos. Aunque hay que tener en cuenta que una parte importante dela jurisprudencia sostiene que para declarar la ruina con base en eltercer supuesto ­señalado con la letra c­, es necesario que concurracon uno de los otros dos o con los dos a la vez.

En esta pequeña introducción, es interesante destacar que ladeclaración de ruina se producirá con independencia de cualeshayan sido las causas reales que han llevado al actual estado delinmueble y por ello se encuentre comprendido en uno de lossupuestos para obtener la declaración. Son totalmente ajenas alexpediente de ruina las responsabilidades en que haya podidoincurrir el propietario del inmueble, como consecuencia del incumplimiento de la obligación de

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conservación que sobre él pesa. Estas posibles responsabilidades,con su consiguiente indemnización, podrán ser exigidas por laspersonas perjudicadas y legitimadas, a través del correspondienteproceso ordinario.

El primer supuesto para declarar el estado ruinoso de un edificio,denominado criterio económico o "ruina económica", se cumple si elcoste de la reparación es superior al 50 por 100 del valor actual deledifico o plantas afectadas; por el contrario, si el coste dereparación es inferior, procederá la declaración de reparación delinmueble.

Como se deduce de la propia redacción del supuesto, lacomparación del coste de la reparación ha de efectuarse conrelación al valor actual del edificio y con independencia de lavaloración del solar, según sostiene unitariamente la jurisprudencia.Por último señalar, que para el computo del importe de la reparaciónhay que ceñirse a aquello que sea estrictamente necesario parahacer desaparecer los efectos de la ruina; es decir, devolver lanormalidad a la edificación, tanto el aspecto de la estabilidad comoen el de la salubridad o habitabilidad, pero no a aquellasreparaciones destinadas a una mayor comodidad oembellecimiento.

Según el segundo supuesto del artículo 247 del Texto Refundido,también llamado "ruina técnica", procederá la declaración de ruina,cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de suselementos estructurales o fundamentales. Ya en la Ley del Suelo de1976, se recogía este supuesto con otra redacción: "Daño noreparable técnicamente por medios normales". Para lajurisprudencia, cualquiera que fuera el coste de las reparaciones, si

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no eran reparaciones normales, procedía la declaración de ruina, ydefinía los medios anormales o extraordinarios, como aquellos queimplicaban "sustituir, o sea, derribar para reponer elementosesenciales de la edificación" (Sentencia de 12 de febrero de 1.975).Esto dio lugar a que la jurisprudencia elaborara una amplísimacasuistica, que fue evolucionado a lo largo del tiempo, llegandose incluso a admitir matizadamente en los últimostiempos ciertas reconstrucciones.

Para poder concretar lo que se entiende por elementosestructurales o fundamentales, hay que acudir otra vez a lajurisprudencia, que los define como aquellas partes sustanciales ovitales del edificio, como muros, cubiertas, forjados, cambio deviguería o realzo de cimentación. Nos encontraremos ante unagotamiento generalizado de los elementos cuando haya undeterioro total de los elementos arquitectónicos o constructivos, de carácter estructural, que impliquesu definitiva inutilidad, e implique su sustitución o reposición.

El tercer supuesto contemplado en el artículo 247, requiere larealización de obras que no puedan ser autorizadas por encontrarseel edificio en situación de fuera de ordenación. También la anteriorLey del Suelo recogía en su artículo 183 la "ruina urbanística".Definida por la jurisprudencia, como aquella que "no configura enpuridad un supuesto de ruina, pero admite la posibilidad de sudeclaración por el hecho de su falta de adecuación a lasprescripciones urbanísticas que rijan en el sector o zona,conconjunción con una situación de deterioro, decrepitud oresquebrajamiento arquitectónico... en cuyas circunstancias seestima debe prevalecer el criterio que aconseja su demolición,frente a la autorización o licencia que permita consolidar talconstrucción, proporcionándole una mayor vida que haga

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irrealizable el Plan."

(Sentencia de 20 de junio 1977). Esta sentencia, aun siendo anterioren el tiempo a la actual Texto Refundido, es plenamente aplicable ala nueva redacción de este tercer supuesto.