itc instituto tecnolÓgico de la construcciÓn · la construcción de un paso a desnivel tiene sus...
TRANSCRIPT
ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIÓN DE PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL EN LA ZONA METROPOLITANA
DE GUADALAJARA, JALISCO"
TESIS
Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
PRESENTA
•^ Almeido Adalid Salazar Ruiz
v ASESOR
Arq. Juan Manuel Bravo Armejo MVII & MAE.
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003
Guadalajara, Jalisco, Enero del 2010
Agradecimientos
A Dios por darme la oportunidad de vivir.
A mi Madre por su amor, fortaleza y protección.
A mi Esposa por su comprensión y apoyo incondicional en todo lo que emprendo.
A mis Hijos Mildred y Gael por motivarme día con día a renovarme para mejorar.
A mis hermanos, compañeros y amigos por creer en mi.
A mis Maestros por compartir sus conocimientos y enseñanzas.
Al Instituto Tecnológico de la Construcción por impulsar al profesionista a mantenerse vigente.
Yen especial
A mi Padre por ser mi mejor amigo y el mejor ejemplo de vida.
Ahora donde tu estas descansando, quiero que celebremos juntos, por que gran parte de este triunfo te pertenece
¡Lo logramos! ¡Muchas gracias a todos!
Almeido Adalid Salazar Ruiz.
ÍNDICE
Portada
I INTRODUCCIÓN
1.1 DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA
1.1.1 Antecedentes (acciónesele gobierno) 1
1.1.2 Introducción 5
1.1.3 Descripción del Problema 7
1.2 JUSTIFICACIÓN Y ALCANCES
1.2.1 Gobierno 13
1.2.2 Política 14
1.2.3 Social 14
1.2.4 Alcances 14
1.3 OBJETIVOS
1.3.1 General 15
1.3.2 Específicos 15
II MARCO TEÓRICO Y NORMATIVO
2.1 MARCO TEÓRICO
2.1.1 Tipos de Vialidad 16
2.1.2 Nodos Viales 21
2.1.3 Viaductos 22
2.1.4 Aforos Vehiculares 24
2.1.5 Señalamiento 26
2.1.6 Sistema Constructivo (Puente y Túnel Vehicular) 29
2.2 MARCO NORMATIVO 31
ill MÉTODO
3.1 AVALUÓ PASO A DESNIVEL PUENTE / TÚNEL
3.1 Portada 32 41
3.1.1 Antecedentes 33 42
3.1.2 Ubicación 34 43
3.1.3 Elementos de Construcción 35 44
3.1.4 Proyecto Arquitectónico 37 46
3.1.5 Condiciones previas al avalúo 38 38
3.1.6 Valor físico/ Conclusión de Valor 40 47
IV COSTOS PARAMETRICOS
4.1 TABLAS DE PASOS A DESNIVEL
4.1.1 Tipos de Puente 48
4.1.2 Tipos de Túnel 53
4.1.3 Topografía 55
4.1.4 ¿Puente o Túnel? 57
V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1.1 Conclusiones 63
5.1.2 Recomendaciones 65
5.1.3 Glosa rio 66
5.1.4 Bibliografía 70
5.1.5 Apéndices y Anexos 72
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vi
1.1 Descripción del Problema:
1.1.1 Antecedentes (acciones de gobierno)
En nuestro país existen ciudades bien estructuradas dignas a analizarse en materia de
infraestructura vial, una planeación a tiempo les ha servido para evitarse dolores de
cabeza futuros podemos nombrar como ejemplo a Torreón Coahuila, Aguascalientes y
León Guanajuato. Aunque bien es cierto que no sufren de sobrepoblación por tratarse
de ciudades "medianas"; hasta este momento han sabido controlar y distribuir a los
habitantes así como los servicios que se les brinda.
Lo contrario sucede con las grandes urbes, un crecimiento desordenado las caracteriza ya
que el número de habitantes se incrementa de manera significativa año con año.
La Región Centro-Occidente se ubica entre un Norte de gran pujanza económica y una
amplia zona de enormes rezagos, que va desde el Centro del país hasta
Centroamérica. Es una región que cuenta con infraestructura urbana y de
comunicaciones; con vasto y prodigo litoral hacia el Océano Pacifico. Es una región
con una población mayor al país de Venezuela y que está creciendo de forma
significativa.
En la región Metropolitana de Guadalajara se aloja el 60% de la población del Estado de
Jalisco, esta capital cuenta con una ubicación geográfica envidiable. En cuanto a las
características que rodean a la mancha urbana, si bien su topografía es generosa a la
urbanización, cuenta con un entorno en potencia en cuanto a reservas naturales
protegidas se refiere al Oriente lo delimita la Barranca de Oblatos, Poniente se
encuentra el bosque de la primavera, al Norte el Valle de Tesistán, al Sur el Valle de
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Toluquilla y además su cercanía con el Lago de Chápala. Estos elementos naturales
arrojan como consecuencia un clima semi cálido confortable para vivir en esta zona.1
Por lo ya mencionado la Ciudad de Guadalajara ha incrementado un 30% su población
así como su extensión territorial: Actualmente denominada zona metropolitana de
Guadalajara, conformada a su vez por 8 municipios (Guadalajara, Zapopan,
Tlaquepaque, Tonalá, El salto, Tlajomulco, Ixtlahuacán del Río y Juanacatlán) en los
cuales habitan más de cuatro millones de habitantes y 56 mil hectáreas de extensión,
esta aglomeración es una de las 70 urbes más importantes del planeta y de las doce
de América Latina, el segundo polo de actividades en el país y el centro nodal que
articula la región Centro Occidente de México.2
Durante el sexenio pasado gobernado por el Lie. Francisco Ramírez Acuña, la partida
destinada a la obra pública se disparo en el 2004, trayendo como consecuencia la
construcción de obras de infraestructura vial (el mayor en los últimos 25 años). Obras
como el Nodo Revolución, Viaducto López Mateos y el Nodo Colon encabezan esta
lista.
1 Interpretación, Gobierno del Estado de Jalisco, Infraestructura para el desarrollo Metropolitano Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007. Pág.22. 2 Interpretación del mensaje emitido por el C. Arq. Claudio Sainz David Secretario De Desarrollo Urbano 2003-2007. Plasmado en la Bibliografía Gobierno del Estado de Jalisco, Infraestructura para el desarrollo Metropolitano Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
La "Perla Tapatía" se ha convertido con el tiempo en el paraíso terrenal para muchos, esto
como consecuencia ha provocado un serio problema urbano y con ello grandes retos
en materia de desarrollo urbano, lo anterior debido a varios factores (Efecto de
centralización, planificación familiar y la cultura crediticia).
Actualmente 2, 000, 000 Automóviles se encuentran en circulación en la zona
metropolitana, se espera que en los próximos 5 años se incremente a 6,000 ,000
Automóviles.3 (Fig. 1)
•
0.00
Automóviles en Guadalajara
• Ano J00S
Ano 2013
Fig.1
Tenemos la oportunidad de ser cede de los juegos panamericanos en el año 2,011
(primera vez en la historia que no se realiza en la capital del país) esto significa que
durante el evento deportivo seremos el foco de atención dentro y fuera del continente.
Dato proporcionado por la Secretaría de Vialidad y Transporte.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid 5alazar
Vsluscíón óc Provectos de !nfr3€?structur3 Vis) La sociedad percibe a las autoridades en general como Ineficientes en materia de
movilidad urbana por lo que es necesario replantear el problema y proponer
soluciones a corto y mediano plazo.
El tema de Movilidad Urbana contempla varios géneros:
> Peatonal.
> Ciclo vías.
> Transporte Público.
> Vehicular.
El tema de investigación se enfocara solamente a este último, con la finalidad de aportar
una metodología de valuación que nos permita de manera objetiva y racional, estimar el
valor físico de la construcción de un puente vehicular.
Transporte en la Zona Metropolitana de Guadalajara
El transporte debe concebirse como una actividad en movimiento que relaciona todas las
partes o componentes de la ciudad, haciendo factible que la población realice todas sus
actividades y se abastezca de todos los bienes que le son necesarios (alimentos,
maquinas, bienes del consumo en general, etc.)
> Creación integral de transporte urbano.
> Reestructuración de las rutas de autobuses.
> Incremento de rutas del Tren Eléctrico Urbano.4
4 Gobierno del Estado de Jalisco, Infraestructura para el desarrollo Metropolitano Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007. Pág. 22.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial I
Arc¡. Adáííd Sdtazsr
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Teniendo como ejemplo vivo en nuestro país la ciudad de León Guanajuato que cuenta
con la infraestructura antes mencionada, con una red de transporte vinculando los
trayectos (origen - destino) en las actividades más importantes del ser humano como son:
Casa, Escuelas, Trabajo, Compras, etc
1.1.2 Introducción
En la actualidad estamos acostumbrados a que se nos cobre impuestos de todas partes
(iva, isr, ietu,...etc) pero pocas veces nos ponemos a pensar en que acciones son
utilizadas nuestras contribuciones. A esta situación se le suma la poca información que se
tiene de la forma de operar por parte de los organismos públicos hacia la ciudadanía en
general. Cada año son asignadas fuertes cantidades en diferentes rubros (educación,
salud, seguridad, obra pública, etc.).
En este ejercicio solo hablaremos del rubro contemplado para la construcción (obra
pública). Cuantas veces nos ha tocado ser testigos de administraciones que no ejercen
esta partida presupuesta!, a consecuencia de ello aumenta el desempleo de manera
considerable. El improvisar proyectos de última hora no es la mejor solución, el problema
tiene que ser solucionado de fondo, no estamos acostumbrados a prever los
acontecimientos sino que desarrollamos una habilidad correctiva ante las decisiones
pobres que tenemos (Ciudadanía-gobierno). No se vale solamente ser espectador y
echarle la culpa al gobiemo mientras que nosotros los ciudadanos no hacemos nada para
remediarlo, es por eso que es importante crear un modelo en el que interactúen estas dos
partes, para el beneficio de ambos.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
íituto Tecnológico de la Construcción
Arq.
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
La falta de planeación es notoria, asentamientos irregulares, diversidad de usos de suelo
en una misma zona, crecimiento desordenado, vías principales sin destino etc.. por
nombrar algunos ejemplos.
La construcción de un paso a desnivel tiene sus ventajas y desventajas, dentro de las
primeras se encuentra el solucionar de manera "definitiva" el conflicto vial existente en la
zona así como el incrementar el valor de las fincas ubicadas al entorno indirecto es decir a
200 mts. De distancia del paso a desnivel. Dentro de las desventajas se encuentran los
predios directamente ubicados en la zona, por ejemplo una gasolinera ubicada en las
confluencia de dos avenidas principales en las cuales se decide construir un puente, el
automovilista ordinario decide no salir a la lateral para cargar gasolina sino que prefiere
llegar a otra ubicada más adelante cercana a su destino (siempre y cuando no se trate de
una emergencia) Jas molestias ocasionadas durante la construcción de la obra son las
rutas de desvió, exceso de tráfico, cambió de sentido de calles aledañas , los comercios
ubicados en la zona bajan sus ventas hasta un 80% .
Los beneficios llegan al terminar la obra, los trayectos origen - destino se efectúan de
manera rápida y segura prescindiendo de elementos temporales para regular el tráfico
como son los semáforos y topes ubicados en los cruceros.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arcf. Adciiid Sd'cizdr
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
1.1.3 Descripción del Problema
El gobierno del Estado de Jalisco realiza una junta en las instalaciones de Obras Públicas
del Estado, El tema a tratar es la solución vial a 5 nodos que por su problemática vial y
teniendo a la vuelta de la esquina la justa deportiva panamericana (Año 2,011) en nuestra
urbe urge realizarlos. El monto que asciende la construcción de los mismos se
desconoce por lo que necesita estimar el valor aproximado de su construcción.
En un plazo de 30 días debe calcular el monto que necesita para la construcción de los
proyectos en mención, es importante que cumpla en este plazo, de lo contrario el recurso
será asignado a proyectos de imagen urbana.
El gobierno del estado tiene la necesidad de conocer a cuánto van ascender estas obras
para poder pedir el recurso, por lo que necesita valuarlas de manera confiable e
inmediata.
Aquí es donde entra la labor del valuador, en un tema poco explorado ya que se trata de
una necesidad específica y no se cuenta con una metodología al respecto.
El estudio de la Valuación adolece de información a este tema. Se creará una
metodología para valuar nodos viales con un porcentaje del 90% de confiabilidad, para no
partir de "cero", dicha metodología estará compuesta por los siguientes pasos:
1 .-Análisis de precios unitarios por partida de trabajo.
2.- Análisis de Volúmenes de proyecto.
3.-Tabla de costos parametricos de puentes y túneles.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid S
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Las matrices de precios unitarios fueron analizadas con la ayuda de especialistas en la
materia (analista de costos) los cuales están integrados de la siguiente manera:
PILAS Seaualizóen basea uuML de construcdón.
••! ; - . ¡ : . . J j - „,;:,»-. k , i . .11 iU«.<lj3i ''!•»• • ]...-í.:,i
i i •FRAESmiKIUU
•: eCttMOCNmRAniASIXCMENWaCM SU«ei)aHAlKRma/mW»VCaUXMXH0EAC8»DE mVEPOQ SUá YCOOCAOOH CCMCRCniWMQCaAOOtQUI PC^»WKI IC!
t* s mm ** i 7m m& % xjmm
12
m t n
J . Mfí<
» MMi % &m« » tasas»
[row I ?^58i
Como ejemplo desglosaremos el análisis de un mi de una pila de cimentación de 1.00
mts de diámetro, la cual se compone por 3 partidas principales:
a. -Excavación para pilas de cimentación (mi) se excava 1.2 mi por que el corte en el
subsuelo no es exacto. En este costo está incluido el polímero o bentonita utilizada
para tratar de evitar socavaciones considerables.
b. -Suministro, habilitado y colocación de acero de refuerzo (kg) se utiliza 232 kg por
metro lineal de pila (este dato se obtuvo de la sección estructural de la pila).
c. -Suministro y colocación de concreto (m3) se requiere un volumen de 1.03 para
un metro lineal de pila, el 3% excedente corresponde al volumen utilizado para
rellenar las partes irregulares del terreno. En esta actividad se contempla el trompo
y la bomba en sitio de obra.
Todas las matrices presentadas en este trabajo incluyen mano de obra, herramienta y todo lo necesario para su correcta ejecución.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción
Matrices:
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Este análisis es útil al momento de generar volúmenes de proyecto, es tan sencillo
como consultar la sección longitudinal del proyecto donde contenga la profundidad
de las pilas, sumarlas y el resultado (mi total de pila) multiplicarlo por el costo de
nuestra matriz analizada, como se muestra a continuación:
PUENTE RETORNO ORIENTE AV. COLON Y PERIFÉRICO
1 PARTIDAS PILAS
UNIDAD ML
VOLUMEN COSTO 164 $ 7,683.50
IMPORTE $ 1,260,094.00
PORCENTAJE 3.73%
El porcentaje (3.73) se refiere a la participación de la partida con referencia al
proyecto en general (100 %).
Las partidas principales están analizadas en unidad de m2, los elementos
complementarios están analizados en metro lineal o pieza. Esto obedece a la
identificación rápida de sus elementos a la hora de generar los volúmenes, tal es
el caso de las protecciones (Botallantas y parapetos) los cuales se desarrollan en
el trayecto del puente o túnel especifico. En el caso de las luminarias están
analizadas por pieza las cuales incluyen la luminaria, canaletas, cables, registros,
mano de obra y todo lo necesario para su correcta ejecución.
Esta base de datos (matrices de precios unitarios) es de gran utilidad, ya que el
único dato que se tiene que actualizar son los costos. Se recomienda que los
costos se actualicen una vez cada 3 meses como mínimo.
Las matrices se encuentran en los anexos de este trabajo, ya que no es el objetivo
principal mostrar una galería de fichas, sino simplemente tenerlas como referencia
y soporte.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Los proyectos de puentes y túneles que aquí se exponen fueron proporcionados por la
Secretaría de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco.
El margen de error será (10%). Ya que estos proyectos son costosos y en cantidades
fuertes, el 10% corresponderá a obra complementaria nada fácil de identificar. Este
Método contempla el valor físico solamente de la construcción, partiendo de un modelo en
un sitio libre de invasión de terreno, ya que el derecho de vía es propiedad del gobierno.
Estos proyectos nacen de una necesidad social y son construidos para el uso público, no
son proyectados con fines de lucro, por lo que no se obtiene una utilidad de ellos sino que
un beneficio social. Por lo tanto este trabajo se desarrolla mediante un enfoque basado en
la experiencia de su servidor (12 años en la construcción de puentes y túneles en la zona
metropolitana de Guadalajara) por lo que no se contempla el enfoque de proyectos de
inversión.
El enfoque que se toma para este ejercicio está basado en el valor físico de la
construcción de un puente y un túnel (edad 1 mes) que sirva como base para la creación
de costos parametricos de este tipo de obras.
Se partirá del supuesto que el estudio de mecánica de suelos es el óptimo, para desechar
las probabilidades de socavaciones o caídos causados por los diferentes estratos que
conforman el subsuelo, los cuales nos pudieran causar deformaciones (protuberancias)
en nuestras pilas coladas con concreto hidráulico y su demolición ocasionaría un sobre-
costo significativo.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial I
Arq. Adalid S
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Se identificaran Partidas Generales que a su vez engloben conjuntos de trabajos
comunes de acuerdo al sistema constructivo a desarrollar, apoyados con programas de
precios unitarios (Campeón, Opus o Neodata) y programas de diseño (Autocad, Revit,
Archicad) estos nos servirán sacar volumetrías importantes y así poder analizar precio
unitario por actividad arrogando como resultado el costo directo por la unidad estudiada
en cuestión. Para que sea confiable nuestro avalúo es necesario que los precios se
actualicen continuamente. Llegando a costos concretos como son; Costo por M2. De
Colocación de escamas ya colocada bajo el sistema de tierra armada. Costo por Metro
lineal de Línea de Alejamiento incluyendo registros y bocas de tormenta (su ubicación
será tomada de acuerdo a normativídad del Siapa o Ceas). Costo por M3 de excavación
en túnel Incluyendo actividades como el retiro de cimbra utilizada para colar la losa tapa y
la limpieza entre pilas. Por mencionar algunos ejemplos.
tituto Tecnológico de la Construcción
Indicadores
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
1.1.1 Esquema del Problema: Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
AVALUÓ ESPECIAL
VALUAR UN PUENTE
(PERITO VALUADOR)
V
PARTIDA
PRESUPUESTAL
OBRA PÚBLICA
RUMBO A LOS JUEGOS
PANAMERICANOS
GUADALAJARA 2,011
GOBIERNO
ESTATAL
(CUENTE)
CONSTRUCCIÓN
DE PASOS
A DESNIVEL
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Vatuación de Proyectos de Infraestructura Vial
1.2 Justificación y Alcances:
El trabajo de investigación propuesto busca establecer costos paramétricos para la
construcción de obras de infraestructura vial; mediante el estudio de un caso práctico
empleando herramientas valuatorias desde el enfoque del valor físico.
1.2.1 Enfoque del Gobierno:
El gobierno cuenta con partidas presupuéstales cada año, dentro de ellas existe una
destinada a la obra pública por lo que necesita licitar las obras de manera ordenada; con
proyectos ejecutivos completos y en consecuencia presupuestos totales que cubran los
trabajos a realizarse, dejando un porcentaje mínimo ( 10 %) de conceptos no
contemplados en los concursos. En otras palabras las obras no podrán "inflarse" más del
10% del monto con el cual fueron asignadas.
En el ciudadano implicaría estar informado del costo antes, durante y al término de las
obras, cuidando así el erario público.
Contar con una herramienta confiable para estimar el valor de una obra de infraestructura
vial.
Esto conlleva de la mano una serie de acciones como son: contar con proyectos
ejecutivos, realizar catálogos de conceptos completos, y así evitar que las obras se
disparen en costos.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Estas obras son las preferidas de nuestros gobernantes, porque son las que percibe de
manera inmediata el ciudadano (beneficiando a varios sectores). Una de las metas a
seguir es la de publicar por internet los costos que se realizan en este tipo de obras, si se
tiene una buena administración de esta información, se irá construyendo una imagen de
cierto gobiemo de manera constante, y contar con un panorama definido en el proceso
electoral.
1.2.3 Enfoque Social:
Actualmente la información pública es muy difícil de obtener, uno de los objetivos es
precisamente que sea pública, es decir al alcance de todos y asi mantenemos informados
de las acciones realizadas por nuestro gobierno en tumo, para no permitir que las obras
sean contratadas con montos pequeños y después asciendan a fuertes sumas si ni
siquiera enterarnos. Simplemente habría que recordar que son montos recabados a
través de impuestos pagados por todos.
1.2.4 Alcances:
El Método está basado en el enfoque de Costos (Valor Físico).
El tema será el de valuación de 1 Puente y 1 Túnel Vehicular.
El objetivo de este Avaluó es conocer el valor de construcción.
NO contempla el valor del terreno (Tenencia o derecho de vía).
EL área geográfica de estudio comprende la Zona Metropolitana de Guadalajara Jalisco México.
tituto Tecnológico de la Construcción
1.2.2 Enfoque Político:
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial i
:ituto Tecnológico de la Construcción A*s« Ari-%liA C -
.• c. V C . ; :, ; ' Í Í u-- f:'uye<.'.c:< ; = v s ; : ' : . í t r - ' ; Í . ' ! , .U."Í u - '¡ai
1.3 Objetivos:
1.3.1 General:
El trabajo de investigación propuesto propone establecer costos paramétricos para
analizar la construcción de obras de infraestructura vial; mediante el estudio de un caso
práctico (1 puente y 1 túnel) empleando herramientas valuatorias desde el enfoque del
valor físico.
1.3.2 Específicos:
> Servir como base para licitar obras de este género.
> Identificar los diferentes tipos de puentes y túneles construidos en la zona
Metropolitana de Guadalajara.
> Decidir la mejor opción (puente o túnel) en un nodo vial específico.
> Publicar en internet esta información para que esté ai alcance de todos.
> Controlar los costos evitando que las obras se inflen.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
de Proyectos sesu >JÍ:L:J- 0 J (di
II MARCO TEÓRICO Y NORMATIVO
2.1 MARCO TEÓRICO
Es importante conocer algunas definiciones desde el enfoque urbano para comprender la
terminología como son ios tipos de vialidades, nodos viales, viaductos, estudios de
impacto vial, tipos de señalamiento, de cada uno de ellos se citaran ejemplos en la zona
metropolitana de Guadalajara con el objetivo de identificar de manera inmediata el
elemento en cuestión.
2.1.1 T ipos de Vial idades
En materia de Diseño Urbano las vialidades se clasifican por su uso y servicio de la
siguiente manera:
Primaria: Son las avenidas más importantes de la ciudad, las cuales tiene acceso a los
predios por calles laterales o a veces de manera directa; suelen tener camellón continuo,
evitando cruces que solo se dan con otras avenidas o calles importantes.
Son ejes urbanos principales de 6 a 8 carriles de 3.50 m. en dos sentidos (3.65 m. óptimo)
con camellón mínimo de 3.00 m. (para permitir vueltas en intersecciones) y banquetas de
4.00 m. (1.50 m. para franja ajardinada, señalamiento e instalaciones).5
s h^r4 3 - 4 carriles •H^H 4.00 10 .50- 14.00 1.50
H 16.50- 20.00 m (un sentido)
5 Bazant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México DF., Editorial Trillas, 1983.Pág.202.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ítituto Tecnológico de la Construcción
Secundaria: Valuación de Pre • ; , i . : . . . , • • t
Son avenidas estructuradoras urbanas de doble sentido con cuatro carriles de 3.35 m.
(3.50 m. óptimo) franjas laterales de 2.30 m. (2.60 m. óptimo) para estacionamiento y
banquetas de 3.00 m. (como franja de 1.20 m. para jardinería, instalaciones y
señalamiento).
Este tipo de calles o avenidas llevan a tren transito a las vías de acceso controlado, caso
de haberlas, constituyendo el medio para distribuir por la ciudad el tránsito pesado.
Cuando no existen vías de acceso controlado, éstas las sustituyen, conectando los
principales puntos de movimientos o de tránsito dentro de la ciudad y comunicándola con
las carreteras rurales. Las vías primarias comunican a las diferentes áreas de la ciudad
entre sí. Se usan en general para viajes a distancia medias. A través de estas vías se
canalizan las rutas principales de camiones de carga y
pasajeros.6
9. 3.00 '2.60 13.40- 14.00
mmJLm Bi.
' 2 .60 ' 3.00
24.60 - 25.20 (doble sentido)
NOTA: Las cotas generales presentadas en todas las secciones (ejemplo 24.60 a 25.20)
son parámetros que se utilizan de acuerdo a la zona en que se ubica.
6 Bazant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México DF., Editorial Trillas, 1983.Pág.202.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ítituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
\ /ali iar¡nn H P Prni/prtnc rip Infr^p^trurtur?! Vísl
Este tipo de vialidad da servicio al tránsito interno de un distrito, conectar dicha área con
la vialidad primaria. La mayor diferencia entre vialidad primaria y secundaria son las
distancias de los movimientos que generan, es decir lo largo de los viales para los que
son usadas.
Locales: Son calles distribuidas de un sentido con un carril central de 3.00 m. (3.35 m.
óptimo), una o dos franjas laterales para estacionamiento de 2.30 m. (2.60 m. óptimo) y
banquetas de 2.40 m. (con franja de 60 cm. Para jardinería, instalaciones y
señalamientos.
^ & w
«> An
3.00 -I 1 o An • 2,40 2.30 3.35 2.30 2.40
12.40- 12.75 (un sentido)
Gráfica7
Tienen como función dar acceso a los predios o edificación inmediatos. En conjunto, la
vialidad local es la que mas área ocupa en la ciudad, pero da cabida solamente a una
pequeña parte de todos los recorridos que se hacen en ella. Solamente en el centro de la
ciudad u otra zona de concentración de actividades, las calles locales llevan mucho
transito.
7 Bazant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México DF., Editorial Trillas, 1983.Pág.202.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
itituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
k/silijscíófi dlfi Provectos de ifrfr3cstTuctuf3 \/' c>'
Calles distribuidoras de dos sentidos con dos carriles centrales de 3.00 m. (3.35 m.
óptimo), una o dos franjas laterales de estacionamiento de 2.30 m. (2.50 óptimo) y
banquetas de 2.40 m. con las mismas características de las anteriores.
^ ^
I o ACI
^ ^
2.40 2.30 6.00 - 6.70 2.30 2.40
15.40- 16.10 (doble sentido)
Penetración: Son calles de acceso a lotes de uno o dos sentidos para tránsito local,
con un carril central de circulación de 3.00 m. (3.35 m. óptimo) una o dos franjas laterales
de estacionamiento de 2.30 m. y banquetas de 2.20 m. como elementos de jardinería
aislados.
^P ^P
2.20 2.30 3.00 2.30 2.20
12.00
Bazant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México DF., Editorial Trillas, 1983.Pág.202.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
stituto Tecnológico de la Construcción r.ií,j Salazai
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial DEFINICIÓN Y TIPOS
• Capacidad: que se refiere a la cantidad de vehículos que pueden transitar sin
provocar congestionamientos.
> Velocidad: que se refiere a las diferentes velocidades promedio que permite una
calle.
^ Jerarquía: que es la clasificación de las calles su importancia dentro de la trama de la ciudad.
Acceso controlado: Este tipo de calle se caracteriza por estar dedicada
exclusivamente al tránsito de vehículos (no admite peatones) y no tener acceso servicio a
los predios adyacentes. No tiene intersecciones directas con otras calles, pues estas se
evitan con pasos a desnivel, permitiendo pocos accesos. Sus carriles de circulación son
dos o más y no existe posibilidad de estacionamiento sobre la vía. Las vías de acceso
controlado son para volúmenes muy altos de tránsito y velocidades relativamente altas y
en principio son usadas para viajes largos. En algunas ciudades existen calles o
secciones de calles que no están diseñadas como vías de acceso controlado) no tienen
las características físicas mencionadas) pero cuya función es igual a la de una vía de
acceso controlado, las características físicas de esta tipo de vías las vuelve muy fáciles de
identificar en una ciudad.9
La Intersección de dos Vialidades primarias y Secundarias o cualquier combinación entre
ellas da como resultado un Nodo Vial, el cual con el incremento del tráfico de Vehículos
que se manifiesta con el tiempo y la infraestructura consolidada en su entorno demandan
un paso a desnivel como solución a la vialidad de la zona.
9 Schjetnan Mario-Calvillo Jorge-Peniche Manuel, Principios de Diseño Urbano/Ambiental, México DF., Árbol Editorial, 1997.Pág.114.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
stituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
2.1.2 Nodos Viales. Los Nodos Viales trabajados en los últimos años se han
concentrado en formar "Viaductos" que comuniquen polos extremos de la ciudad 10
ENTRONQUES CANALIZADOS DE CUATRO RAMAS
Entronque con izquiarda
«i cruc» a ím y i / • y continua | I /
Bazant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México DF., Editorial Trillas, 1983.Pág.237.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
itituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Saiazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial 2.1.3 Viaductos
El Viaducto López Mateos tiene por objetivo principal comunicar el circuito Circunvalación
con la Carretera a Morelia. Las obras que se realizaron el sexenio pasado fueron:
> Nodo Colon.
> Túnel Manuel Acuña.
> Túnel Las Rosas.
> Túnel La Calma.
> Túnel Copérnico.11
Aunque se ha avanzado en esta arteria principal todavía se encuentran nodos pendientes
por construir para que cumpla con el objetivo trazado; es el caso de los siguientes:
Nodos Viales (por periférico). Pendientes por construir.
> Nodo Vial Av. Alcalde.
> Nodo Vial Av. Belisario Domínguez.
> Nodo Vial Las Cañadas.
> Nodo Vial Calzada Federalismo.
> Nodo Vial Av. Tonaltecas.
Si todos los proyectos anteriores se construyeran a Corto Plazo (5 años); contaremos con
infraestructura consolidada en el lado oriente e integraremos realmente esta zona a la
metrópoli; explotando al máximo el municipio de Ixtlahuacán del río (algo similar a lo que
ocurre con el municipio de Tlajomulco de Zúñiga en nuestros días) y la distribución de la
población seria a mediano plazo más equitativa.
11 Gobierno del Estado de Jalisco, Infraestructura para el desarrollo Metropolitano Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007. Pág. 106-125.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
La zona Norte-Oriente de nuestra ZMG (Municipios de Tonalá, Tlaquepaque e Ixtlahuacán
del Río) demanda infraestructura de calidad y el impacto (positivo o negativo) indirecto de
la misma se vendrá en cascada en el valor de terrenos, edificios, servicios con
esto romperíamos con un leyenda urbana divulgada hasta nuestros días, como lo es la
creencia de que del lado poniente viven los ricos y del lado oriente los pobres tomando
como eje divisional la calzada independencia.
El Factor de la infraestructura es importante a la hora de estimar el valor de los bienes
inmuebles ya que la dotación o carencia de ellos es la diferencia abismal que exista entre
dos bienes similares. Como ejemplo tomaremos como modelo la construcción de una
vivienda que obedece al interés medio la primera construida en la Col. Paseos del Sol y la
segunda en la Col. insurgentes, el valor físico en la construcción de ambas es el mismo ya
que en la zona metropolitana la mano de obra esta estandarizada, la diferencia del valor
se encuentra en el terreno ya que el costo por M2 es distinto, debido a un conjunto de
atributos que se encuentran en el entorno del bien valuado. Aquí es donde la
infraestructura e imagen urbana influyen en el valor de un inmueble, dejando de ser lo que
para muchos es "Solo un Valor Agregado".
¡tituto Tecnológico de la Construcción
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
itituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
2.1.4 Aforos Vehiculares:
Para conocer (os volúmenes de transito en los diferentes tramos de carretera, se utilizan
los datos obtenidos de los estudios de origen y destino, los aforos por muestreo y los
continuos en estaciones permanentes.
Í.J i 11 IJ i i i r 111 i i i ; .t j . ,
"^miimiw^ I I I I I I f T n - r n r\ rr»
> Estudio de Origen y Destinos
Su objetivo principal es conocer el movimiento del tránsito en cuanto a los puntos de
partida y los términos de los viajes, adicionalmente se obtienen datos del
comportamiento del tránsito, tanto en lo que se refiere a su magnitud y composición
como a los diversos tipos de productos que se transportan. Esto último con la finalidad
de determinar el grado de desarrollo de los sectores que se integran la vida
económica y social, asi como localizar los centros productores y consumidores,
indicando la importancia que estos tienen en la economía.12
12 Bazant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México D.F., Editorial Trillas, 1983.Pag.191.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
> Muéstreos del Transito
El crecimiento de los volúmenes de transito en la red de carreteras, así como la
variación de estaciones de aforo en toda la red, con el fin de que capten el transito
representativo de cada tramo, sin influencia apreciable de viajes suburbanos o de
itinerarios muy cortos, y registren un tránsito promedio diario con base en el periodo
de una semana, el cual, correlacionado con estaciones maestras, dará como resultado
un muestreo razonablemente cercano al tránsito promedio diario anual. Estas
previsiones tienden a reducir las correcciones ocasionadas por las variaciones
estaciónales.23
El conteo de los vehículos se realiza por medio de contadores manuales o
electromecánicos que los registran cada hora y clasifican en vehículos ligeros,
autobuses y vehículos pesados.
> Estaciones maestras o permanentes
Con el objetivo de complementar tanto los muéstreos de transito como los estudios de
origen y destino, en diversos tramos de la red se han instalado estaciones
permanentes provistas de contadores automáticos, cuya finalidad es registrar las
variaciones y el comportamiento de las corrientes de transito durante todo el año.
Desde el punto de vista estadístico, se ha zonificado la red nacional de carreteras, en
tal fóhna que cada estación permanente se correlacione con otras estaciones de
muestre©.13
13 Bezant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México D.F., Editorial Trillas, 1983.Pag.191.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción ATCj. AudlíCi SdldZ3r
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial 2.1.5 Señalamiento:
Un problema inherente a los entronques estriba en la posibilidad de que algunos
conductores efectúen maniobras erróneas, al utilizar un enlace diseñado para circular en
sentido contrario. Para evitar o disminuir las maniobras erróneas es recomendable el uso
de isletas canalizadoras que encaucen a los vehículos que circulan por la rampa hacia el
camino secundario adecuado y desanimen a los que circulan por el camino secundario
que equivocadamente quieran entrar a la rampa.
•
Las señales y marcas adicionales sobre el pavimento son elementos importantes para
evitar dar vueltas en sentido contrario.14
14 Bezant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México D.F., Editorial Trillas, 1983.Pag.231.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
itituto Tecnológico de la Construcción
Señalamiento:
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
*5¥
SR-16 SP-6
r=t
OD-6
-U_ •yirK 4 SEÑAL iNFORÍWATÍVA DE
I U - I DESTINO TIPO BANDERA
Son todas las indicaciones que por medio de signos se transmiten al conductor los cuales
se dividen en 2 grandes grupos:
> Horizontal.
> Vertical.
El primero se refiere al balizamiento que se realiza en la superficie de la losa de
rodamiento como pueden ser: tortugas, vialetas, linea amarilla, línea continua o
discontinua, flechas dobles o sencillas, letreros...etc.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
itituto Tecnológico de la Construcción Arc¡. Adaüd S3idzar
El señalamiento vertical son las indicaciones que colocadas sobre la losa de rodamiento o
bien sobre muros de contención, pilas etc.... Como es el caso de los señalamientos
elevados.
2.1.6 Proceso Constructivo de un paso a desnivel (Túnel y Puente).
El proceso constructivo para ejecutar un paso a desnivel ya sea elevado o deprimido tiene
ciertas similitudes, como es la conformación de terrecerías (estructura de pavimento). La
construcción de muros de contención que soporten los empujes del subsuelo que pueden
ser mediante el procedimiento de tierra armada para el puente y mediante el colado de
pilas para el túnel. Ambos procesos no presentan problemas en su ejecución, si se
cuenta con una buena programación; el puente no lleva obra hidráulica (bocas de
tormenta y línea de alejamiento) ya que el derrame pluvial corre por gravedad, en cambio
en un túnel es un tema que demanda estudiarse a fondo. El colado de la losa Tapa en
túnel es el trabajo más entretenido, depende del tránsito que existe en la zona para
programar los cierres parciales de la misma para realizar esta actividad. La actividad de
excavación en caja (dentro de túnel) dependerá meramente del contratista ya que cuenta
con libertad en su área de trabajo, mientras que en el puente el montaje de la estructura
(trabes), es una situación similar al colado de losa tapa en el túnel; solo que esta actividad
se tendrá que realizar entre semana y por las noches. (Programación realizada por la
secretaría de vialidad y transporte).
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Sistema Constructivo Tradicional de un paso a desnivel (Puente /Túnel).
Partidas Generales.
1.- Trabajos Preliminares (Ambos).
2.- Tierra Armada (muro estabilizado en puente).
2a.- Pilas de cimentación (Túnel).
3.- Terracerías (Sobrasante, Subbase y base). (Ambos).
4.- Estructura. (Cargadores, Columnas, Trabes y Diafragmas) (Puente).
5.- Losa de Rodamiento. (Ambos).
5a.- Losa tapa (Túnel).
5b.- Excavación, Carga y Acarreos. (Túnel).
6.- Botallantas / Parapeto Metálico. (Ambos).
7.- Señalamiento. (Ambos).
8.- Alumbrado. (Ambos).
9.- Drenaje pluvial. (Túnel).
10;-instalaciones especiales. (Túnel).
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid S.
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
A continuación se dará una explicación breve de los sistemas que no son muy comunes
para su mejor comprensión.
Tierra Armada: En términos generales este sistema consiste en la formación de una
estructura con elementos de concreto hidráulico prefabricados (conocidas comúnmente
como escamas o galletas) y armaduras de acero galvanizado que en conjunto hacen la
función de los muros de contención para detener los empujes de tierra. El espesor de las
capas será es de 35 a 40 cms. Según proyecto.15
Mejoramiento de Terracerías: Es el proceso mediante el cual se acondiciona la
subrasante para recibir la estructura de pavimento, cuando las características físicas del
material existente en la zona acusen una mala calidad. Esto es cuando en una gráfica
(estudio de mecánica de suelos) el valor relativo de soporte es menor del 5%, el índice
plástico es superior a 20 y las humedades muy superiores a al optima.16
El mejoramiento de la terracerías dependiendo del proceso constructivo se puede efectuar
con los siguientes materiales:
> Material Limo Arenoso (Tepetate).
> Material Pétreo (Filtro de Grava).
> Cemento Portland.
> Cal Hidratada.
Después de la conformación de esta capa encima va la subbase y posterior a esta la base
(según proyecto de pavimentación) la función que tienen estas capas es soportar las
15 Gobierno del Estado de Jalisco, Normas Técnicas para la construcción e instalaciones de obra pública, Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 1994.Pag. 115.
16 ídem Página 109.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
itituto Tecnológico de la Construcción
tituto Tecnológico de la Construcción Ara.
Vsiusción de Provectos de ínfrsestructurs VÍ3Í cargas rodantes y transmitirlas a las capas inferiores del pavimento, distribuyéndolas de
tal forma que no se produzcan deformaciones permanentes en estas.17
Pilas Coladas "In s i tu"
Son los elementos estructurales que forman parte de la cimentación de una estructura.
Estas pilas deberán colarse previa perforación, en el lugar indicado en proyecto. De
acuerdo con el estudio de mecánica de suelos y el cálculo estructural se fijara: sección,
acero de refuerzo, resistencia y revenimiento del concreto, ubicación, profundidad y
procedimiento constructivo.18
2.2 MARCO NORMATIVO
> La construcción de pasos a desnivel está regida por diferentes leyes y normas las cuales se mencionan a continuación:
> Ley de Obra pública estatal.
> Ley de desarrollo urbano del Estado de Jalisco.
> Normas Técnicas de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes.
> Reglamento de Zonificación del Estado de Jalisco.
> Normas técnicas para la construcción e instalaciones en obra pública.
17 Gobierno del Estado de Jalisco, Normas Técnicas para la construcción e instalaciones de obra pública, Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 1994.Pag. 235. ^8 ídem Pág. 168.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
titulo Tecnológico de la Construcción
III MÉTODO
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
3.7 AVALUÓ DE PUENTE VEHICULAR
RETORNO ORIENTE |j3| ^^^WHI^BWBil^^^^^^^J^^L
NODO COLON Y PERIFÉRICO
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
stituto Tecnológico de la Construcción
3.7.7 ANTECEDENTES
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Nombre del solicitante:
En atención de:
Perito valuador:
Número de registro:
Institución que otorga el registro:
Fecha de visita:
Fecha de avalúo:
Inmueble a valúan
Calles aledañas:
Colonia:
Zona Metropolitana:
Estado:
Objeto del avalúo:
Propósito del avalúo:
GOBIERNO DEL ESTADO DE JALISCO
OBRAS PUBLICAS DEL ESTADO
ARQ. ALMEIDO ADALID SALAZAR RUIZ
EN TRAMITE
SECRETARIA DE EDUCACIÓN
07 DE ENERO DEL 2010
12 DE ENERO DEL 2010
PASO A DESNIVEL POR ANILLO PERIFÉRICO
AV. COLON Y AV. 8 DE JULIO
STA. MARIA QUETEPEXPAN
GUADALAJARA
JALISCO
FINANCIAMIENTO
CONOCER EL VALOR FÍSICO
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
stituto Tecnológico de la Construcción
3.7.2 UBICACIÓN
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Norte
DESCR/PC/ON
RETORNO ORIENTE NODO COLON Y PERIFÉRICO
ANILLO PERIFÉRICO
VER PLANO
PASO A DESNIVEL PUENTE
TIPO 2
LONGITUD 500
ANCHO 6.00
No. CARRIL 1
NO. SENTIDO
1 FORMA
"U"
Longitud total
Medidas
506.50 Mts.
Rampa Norte
Rampa Sur
Cuerpo
Central
Altura
Máxima
190.00 Mts.
197.00 Mts.
120.00 Mts.
6.00 Mts.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción
3.1.2 UBICACIÓN
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Gálibo 4.80 Mts. NORMATIVA SCT
Topografía N.T.N. SENSIBLEMENTE PLANA
impacto Visual NEGATIVO
Impacto Vial POSITIVO
Transporte Urbano RUTAS 380, 623 Y 30 A
Puntos de interés TREN LIGERO, CENTRO SUR Y STA. MARIA QUETEPEXPAN
Tipo de Servicio PUBLICO
3.J.3 ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
INSTALACIONES
HIDRÁULICA NO NECESITA, BAJA POR GRAVEDAD
ELECTWCA LAMPARAS P/ ALUMBRADO
HERRERÍA PARAPETO METÁLICO
INST. ESPECIALES NINGUNO
ACCESORIOS TRABAJOS PRELIMINARES SEÑALAMIENTO HORIZONTAL Y VERTICAL
NOTA: ESPECIFICACIONES PROPORCIONADAS Y OBSERVADAS EN LA VISITA A LA OBRA SALVO ERROR U OMISIÓN
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
3.1.3 ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
CUERPOS
Rampas
Infraestructura
Apoyos
Superestructura
PUENTE TIPO 2
Tierra Armada Pilas de
Concreto
Concreto
Metálico
O B R A CIVIL
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
APOYOS
MUROS
ESTRUCTURA DE PAVIMENTO
LOSA DE RODAMIENTO
REMATES/DALAS
ACABADOS
BOTALLANTAS
PROTECCIÓN
BALIZAMIENTO
SEÑALAMIENTO
IMAGEN URBANA
ALZADO
TIPO I PILAS Y MURO DE ESCAMAS
TIPO! TRABES CAJÓN METÁLICAS CON LOSACERO
TIPO! CABALLETE Y COLUMNAS DE CONCRETO
TIPO I DE ESCAMAS DE CONCRETO, MECÁNICAMENTE ESTABILIZADOS
TERRAPLÉN, SUB BASE Y BASE HIDRÁULICA
DE CONCRETO
DE CONCRETO
DE CONCRETO
CONCRETO CON REMATE METÁLICO
PINTURA VINIUCA, TEXTOS Y SÍMBOLOS
EL INDICADO EN PLANO
NINGUNO
VER FOTO
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tuto Tecnológico de la Construcción
3. J.4 PROVECTO PUENTE
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
B - B' t
jPL j I (¡jf L-fe^Í ;
c ; c ; i < 3 r ^ • e^TTL sAT<s r s en. 1
éL 1 J S L
i w4
*$& S «JAMPA 5-OD
«.VpDE RAMPA 6.00
VWQ
% CENTRAL WZfíM. 7.0E
BAMOU
« ct c i o xa Tir &. n. s v <s sf s SL 1
Í -ti
h t
+
P E R
O o
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
CONS/DERACÍONES PREVIAS AL AVALUÓ
VAIOR DE REPOSICIÓN NUEVO. (V. R. N.) : es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente mas próxima al bien que se está valuando, con las características que la técnico tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.
VALOR NETO DE REPOSICIÓN. (V. N. R.) : es ia cant idad estimada en términos monetarios, a partir del valor de reproducción nuevo o reposición nuevo, deduciendo deméritos existentes, debidos al deterioro físico, o a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada bien valuado.
ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO) : Es la estimación de valor por medio de análisis de costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas características, y condiciones del bien valuado. Básicamente parte de determinar el costo del bien valuado como nuevo depreciándolo en función de su estado y condiciones.
ENFOQUE DE INGRESOS : es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien ( o de su posesión), y es usualmente medido mediante la capitalización de un nivel especifico de ingresos o rentas.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO : Es la estimación de valor por medio del análisis y comparación en el mercado de ventas recientes de un bien Igual o similar al valuado para concluir en el precio más probable de venta. Siempre deberán homologar los bienes comparables al sujeto.
VALOR COMERCIAL : Es el precio más probable que puede tener una propiedad o un bien en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor cada uno actuando prudente y debidamente informados, y suponiendo que el precio no esta a fectado por un estimulo indebido, implícita en esta definición es la consumación de una venta en una fecha determinada, y la transferencia del titulo del vendedor al comprador bajo condiciones en las que comprador y vendedor están típicamente motivados.; ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas y actúan de acuerdo con lo que consideran su mejor interés; se permitió un t iempo razonable de exposición en el mercado abierto; el pago es hecho en termino de contado en moneda nacional o en términos a un arreglo comparable a este; El precio representa la condición normal para la propiedad vendida sin ser a fectado por un financiamiento especial o creativa, o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que este asociado con dicha venta.
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN : el valor de reemplazo de una propiedad es establecido por el valor de otra igual o similar y que preste la misma función, lo cual está fundamentado en que no es razonable que un comprador pague más por un bien que está siendo valuado que el costo de un equivalente sustituto.
Maestría en Valuadón Inmobiliaria e Industrial
tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
ALCANCE DEL AVALÚO { EXCLUSIONES Y / O LIMITACIONES): En la estimación del Valor Neto de Reposición, tanto para las construcciones como para las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, el enfoque de valor empleado fue el de "COSTOS"
En este caso N O se estima el valor del terreno.
FACTOR DE SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN : corresponderá el factores aplicables por las diferencias de áreas de terreno ó
Construcciones entre los comparables y el inmueble valuado.
FACTOR DE USO : corresponderá al aplicable por las diferencias de usos de suelo, e intensidad de construcciones permisibles, entre los comparables y el
bien valuado.
FACTOR DE UBICACIÓN: es el aplicable por las diferencias de localización en la manzana, cal idad de servicios, cercanía a centros de importancia.
FACTOR DE FORMA: es cuando hay diferencias por irregularidad o regularidad entre los comparables y el inmueble.
FACTOR DE NEGOCIACIÓN: es la variación que se observa entre un valor de oferta y un valor de cierre.
FACTOR DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : es el que pertenece por las diferencias en el deterioro físico, obsolescencia funcional y
Económica entre los analizados y el valuado.
DEPRECIACIÓN { PARA FINES DE AVALÚO ) : es la pérdida real de valor de un bien debido a su edad, desgaste físico, servicio, uso, obsolescencia,
funcional y / o económica.
Los factores que determinan la depreciación son :
Deterioro físico.
Obsolescencia functional.
Obsolescencia económica. Y este es el orden en el cual se debe de ir a fectando el valor de reposición nuevo por cada factor de depreciación estimado.
VALOR: es la cantidad actual, utilidad, o importancia de un bien tangible o intangible en función de su utilidad, demanda y oferta.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tuto Tecnológico de la Construcción Ara Adalid Salazar
Fraestructura Vial
VALOR FÍSICO PUENTE RETORNO ORIENTE AV. COLON Y PERIFÉRICO
RESUMEN
OBRA CIVIL VER
ANEXOS
PARTIDAS UNIDAD VOLUMEN COSTO IMPORTE PORCENTAJE
PILAS ML 164 7,683.50 1,260.094.00 3.73% MURO ES7AB/UZADO M2 2280 2,466.15 5,622,822.00 J6.66%
TERRACERIAS y LOSA EN RAMPAS M2 235/ 896.60 2,107,906.60 6.25% COLUMNAS MI 36 7,971.50 286,974.00 0.85% CABALLETE PÍA 5.53 $ 115.500.00 638.715.00 1.89% LOSA DE RODAMIENTO EN CUERPO CENTRAL M2 1214 12.978.00 15,755,292.00 46.69%
BOTALLANTAS ML 775 648.50 502,587.50 ?.49%
REMATE DE MURO CON PARAPETO METALiCO ML 872 7,829.50 6,827,324.00 20.23% PARAPETO DE CONCRETO ML 133 3.998.50 531,800.50 1.58%
10 ALUMBRADO PZA 17 12.200.00 207,400.00 0.61%
SUBTOTAL 33.740,9? 5.60 100.00%
RABAJOS COMPLEMENTARIOS
No. PARTIDAS UNIDAD VOLUMEN COSTO IMPORTE 11 12
PRELIMINARES LOTE I $ 674.818.31 674,818.31 SEÑALAMIENTO LOTE $1,687,045.78 1.687.045.78
2,361,864.09
SUBTOTAL
1 $ 33,740,915.60
TRABAJOS COMPLEMENTAR/OS
$ 2,361,864.09
TOTAt
$ 36,102,779.69
TOTAL
$ 36,102,779.69
M2 TOTAL DE PROYECTO
3,564
VALOR XM2DETUNEL
$ 10,130.00 1
CONCLUSION
VALOR FÍSICO: $36. ? 00,000.00 TREINTA Y SEIS MILLONES CIEN MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR FÍSICO A LA FECHA DE" 12 DE ENERO DEL 2010
Q. ALMEIDO ADALID SALAZAR RUI1
VALUADOR
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tuto Tecnológico de la Construcción f f ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ i Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
AVALUÓ D£ TÚNEL VEHICULAR
* #
RETORNO PONIENTE
NODO COLON Y PERIFÉRICO
Maestría en Valuación Inmobiliaria e industrial I
tuto Tecnológico de la Construcción
V O l i J C l d w I I VíC f I w y C V L w * .
Arq. Adalid Salazar
tura Vial
ANTECEDENTES
Nombre del solicitante: GOBIERNO DEL ESTADO DE JALISCO
En atención de:
Perito valuador:
Número de registro:
Institución que otorga el registro:
OBRAS PUBLICAS DEL ESTADO
ARQ. ALMEIDO ADALID SALAZAR RUIZ
EN TRAMITE
SECRETAR/A DE EDUCACIÓN
Fecha de visita: 07 DE ENERO DEL 2010
Fecha de avalúo: 12 DE ENERO DEL 2010
Inmueble a valúan TÚNEL RETORNO PONIENTE
Calles aledañas:
Colonia:
AV. COLON YAV. CAMINO AL /TESO
EL MANTE
Zona Metropolitana: GUADALAJARA
Estado: JALISCO
Objeto del avalúo: FINANCIAMIENTO
Propósito del avalúo: CONOCER EL VALOR FÍSICO
GRUPO A + A VALU ADORES TEL 38114278
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tuto Tecnológico de la Construcción
UBICACIÓN
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Norte
RETORNO PONIENTE NODO COLON Y PERIFÉRICO
O d O > <
Tren Ligero Tracsa
1 ANILLO PERIFÉRICO
DESCRIPCIÓN VER PLANO
PASO A DESNIVEL TÚNEL
TIPO
2
LONGITUD 265
ANCHO 6.00
NO. CARRIL
1
No. SENTIDO
1 FORMA
"U"
Longitud total
Medidas
Rampa Norte
Rampa Sur
Cuerpo Central
Altura Maxima
Calibo
267.00 Mts.
92.00 Mfs.
105.00 Mts.
70.00 Mfs.
6.00 Mts.
5.50 Mts. NORMATIVA SCT
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial I
tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Topografía N.T.N.
impacto Visual
Impacto Vial
Transporte Urbano
Puntos de interés
Tipo de Servicio
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
SENSIBLEMENTE PLANA
POSITIVO
POS/T/VO
RUTAS 380, 623 Y 30 A
ESTACIÓN TREN LIGERO, CENTRO SUR Y STA. MARIA QUETEPEXPAN
PUBLICO
ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
GRUPO A + A VALIJADORES TEL 38114278
CUERPOS
Rampas
Infraestructura
Muros
Losa tapa
TÚNEL TIPO 1
Terracerías
Pilas de Concreto
Concreto
Concreto
OBRA CIVIL
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
REMATES
MUROS
ESTRUCTURA DE PAVIMENTO
LOSA DE RODAMIENTO
DALAS
PILAS
LOSA TAPA DE CONCRETO
TRABES CABEZAL DE CONCRETO
PILAS DE CONCRETO DE 80 CMS. DE DIÁMETRO.
TERRAPLÉN, SUB BASE Y BASE HIDRÁULICA
DE CONCRETO
DE CONCRETO
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial t
¡tuto Tecnológico de la Construcción
ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vi
A C A B A D O S
BOTALLANTAS
PROTECCIÓN
BALIZAMIENTO
SEÑALAMIENTO
IMAGEN URBANA
ALZADO
ÍNSTALACÍONES
HIDRÁULICA
ELÉCTRICA
HERRERÍA
INST. ESPECIALES
OTROS
DE CONCRETO
CONCRETO CON REMATE METÁLICO
PINTURA VINILICA, TEXTOS Y SÍMBOLOS
EL INDICADO EN PLANO
NO CONTEMPLADA
VER FOTO
BOCAS DE TORMENTA CON LINEA DE ALEJAMIENTO
LAMPARAS Pl ALUMBRADO
PARAPETO METÁLICO
NINGUNO
TRABAJOS PRELIMINARES Y COMPLEMENTARIOS
NOTA: ESPECIFICACIONES PROPORCIONADAS Y OBSERVADAS EN LA VISÍTA A LA OBRA SALVO ERROR U OMISIÓN
GRUPO A + A VALU ADORES S.A DE C. V. TEL38114278
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
¡tuto Tecnológico de la Construcción
PROYECTO TÚNEL
S E C C I O N E S T R A N S V E R S A L E S
W-
RETORNO DEPRIMIDO PONIENTE AV. COLON Y PERIFÉRICO
CONSTRUCCIÓN DE TÚNEL RETORNO ORIENTE EN EL ANILLO PERIFÉRICO Y AV. COLON, EN EL MUNICIPIO DE TLAQUEPAQUE, JAL.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
RESUMEN
OBRA CIVIL VER ANEXOS
Nq^ 1
PARTIDAS UNIDAD VOLUMEN COSTO IMPORTE PORCENTAJE
PILAS ML 1520 $ 3,509.50 5,334,44000 23.04%
PILAS CON CONCRETO LANZADO ML 1260 $ 3,972.00 5,004,720.00 21.62%
MURO DE CONCRETO M2 70 $ 1,715.50 120,085.00 0.52%
LOSA TAPA M2 740 $ 3,704.60 2,741,404.00 11.84%
TERRACERIAS M2 2351 1,082.60 2,545,192.60 11.00% EXCAVACIÓN EN CAJA, CARGA Y ACARREO M3 9600 70.00 672,000.00 2.90%
TRABE CABEZAL ML 560 3,003.00 1,681,680.00 7.26%
BOCAS DE TORMENTA PZA 6 $ 40,000.00 240,000.00 1.04% LOSA DE RODAMIENTO M2 1920 1,082.60 2,078,592.00 8.98%
10 BOTALLANTAS ML 560 648.50 363,160.00 1.57%
11 PARAPETO DE CONCRETO ML 420 $ 3,998.50 1,679,370.00 7.25%
12 LINEA DE ALEJAMIENTO ML 230 1,929.00 443,670.00 1.92%
13 ALUMBRADO PZA 40 6,100.00 244,000.00 1.05%
SUBTOTAL 23,148,313.60 100.00%
TRABAJOS COMPLEMENTARIOS
No. PARTIDAS UNIDAD VOLUMEN COSTO IMPORTE
13 PRELIMINARES LOTE 1 $ 462,96627 462,966.27 14 SEÑALAMIENTO LOTE $1,157,415.68 1,157,415.68
1,620,381 95
SUBTOTAL TRABAJOS COMPLEMENTARIOS TOTAL
23,148,313.60 1,620.381.95 24,768.695.55
TOTAL
$ 24.768.69S.SS
M2 TOTAL DE PROYECTO
1.920
VALOR XM2 DE TÚNEL
$ 12.900.36 |
CONCLUSION
VALOR FÍSICO: $24.770.000.00 VEINTl YCUATRO MILLONES SETECIENTOS SETENTA MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTA CAN77DAD REPRESENTA EL VALOR FÍSICO A LA FECHA DE: 12 DE ENERO DEL 2010
ARQ. ALMEIDO ADALID SALAZAR RUIZ
VALUADOR
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial I
ituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de infraestructura Vial
IV COSTOS PARAMETRICOS
4.1 TABLAS DE PASOS A DESNIVEL
4.1.1 TIPOS DE PUENTE
La clasificación que se presenta a continuación se debe a ios materiales que predominan
en su construcción, mismos que son identificados a ia vista.
El ancho mínimo para un carril es de (3.50 mts.) de acuerdo a ia Secretaria de Vialidad y
Transporte.
El Gálibo mínimo autorizado por la SCT es de 5.50 mts.
TIPO 1 PUENTE DE CONCRETO
TIPOX
OBRA
PUENTE
ANCHO 5A
30.0OMTS.
RAMPAS
TIERRA ARMADA
No.DE CARRILES
8
CUERPO CENTRAL LOSA C/ CIMBRA
LOSACERO
FORMA "Y" y RECTO
APOYOS
CONCRETO
TRABES
CONCRETO
IMPACTO VISUAL
NEGATIVO
PROTECCIONES
CONCRETO
COSTO X M2
$ 4,950.00
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Para comprender mejor el análisis donde se obtiene el costo x m2 es necesario recurrir a
ios anexos ubicados ai final de este trabajo.
Estas construcciones se caracterizan por ser las más económicas en su género sus
elementos estructurales (trabes, diafragmas, escamas, caballetes, pilas y columnas) son
de concreto armado. Se pueden construir en grandes dimensiones hasta un ancho de 30
mts., prestando servicio a 8 carriles, en cuestión de longitud no tienen limitante (en la
ciudad de Guadalajara el puente más grande de este tipo es el Nodo revolución ubicado
en las confluencia de las Av. Lázaro Cárdenas y Revolución).
P ara construir una obra de este tipo en una zona urbana consolidada, se deberá de
contar con Av. Principales con un ancho mínimo de 36.00 mts. Esto equivale a 10 carriles
en servicio, repartidos en cuerpo central y sus laterales.
El principal inconveniente que tienen estos puentes es la forma ya que las formas curvas
"U" y la "S" en cuerpo central (claro libre) no se pueden realizar, están limitados por las
trabes de concreto que tienen forma recta. Además estos puentes están considerados
como de alto impacto visual (negativo) es por ello que no se pueden realizar en
cualquier parte de una ciudad, es por eso que se recomienda utilizarlos en viaductos
viales (Av. Lázaro Cárdenas y el Anillo periférico). Siendo las carreteras y los ingresos a
las ciudades el lugar Idóneo para su construcción. (Puente Av. Aviación y Carretera a
Nogales).
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
TIPO 2 PUENTE MIXTO
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
TIPO 2
OBRA PUENTE MIXTO
ANCHO 5A
24.00MTS.
RAMPAS
CONCRETO
No.DE CARRILES 6 +
DESINCORPORACIONES
CUERPO CENTRAL LOSA C/ CIMBRA
LOSACERO
FORMA "Y'V'U'V'S"
RECTO
APOYOS
CONCRETO
TRABES EST.
METÁLICA
IMPACTO VISUAL
MEDIO
PROTECCIONES
EST. METÁLICA
COSTO X M2
$ 10,130.00
Cuando la forma del claro libre del Puente es mas orgánica ("U" y Ia "S") esta opción es
la ideal por costo, forma e impacto visual (medio). Se le nombra puente mixto por la
combinación equilibrada de sus materiales (Concreto y Acero). Este tipo de puentes
puede dar servicio hasta 6 carriles (3 en cada sentido + 1 salida).
Como podemos observar el costo por M2 de construcción cuesta el doble con referencia
al tipo 1 (de $ 4,950 a $10,130); La forma (vista en planta) del proyecto vial, así como la
falta de espacio serán las condiciones principales para construir una obra de este tipo; ya
que no en todos los nodos viales contamos con terreno libre suficiente para diseños
francos (formas "Y" y RECTO).
Los movimientos direccionales (RETORNOS) en espacios cortos son los que más
demandan este tipo de puentes siendo ejemplo de ellos: Retorno oriente Nodo colon y
periférico y Retomo Tutelar y periférico.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial I
Arq. Adalid Salazar
de Proyectos de Infraestructura Vial
TIPO 3 PUENTE DE ACERO
ANCHO 5A
12.00MTS.
No.DE CARRILES 3 +
DESINCORPORACION
FORMA
"Y",nU", "S" RECTO
OBRA PUENTE
DE ACERO
RAMPAS
EST. METÁLICA
CUERPO CENTRAL
LOSA C/CIMBRA LOSACERO
APOYOS
ESTRUCTURA METÁLICA
TRABES
EST. METÁLICA
IMPACTO VISUAL
POSITIVO
r PROTECCIONES
EST. METÁLICA
COSTO X M2
$ 15,500.00
Los puentes de acero están considerados como puentes de "lujo" y aunque en la obra
pública es muy raro ver la construcción con este sistema existe un ejemplo en la ciudad
Realizado por el ayuntamiento de Zapopan la administración anterior, es al caso del nodo
ubicado en las confluencias de las calles Av. Acueducto y Av. Patria.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ituto Tecnológico de la Construcción
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Vslusción de Provectos de Infraestructura Vial En este ejemplo la construcción está justificada por la ubicación privilegiada en que se
encuentra, siendo una zona comercial en potencia (relación costo- beneficio).
Su principal ventaja es que son muy estéticos (forma de "S") y aceptados al 100 % por la
sociedad. Son soluciones viales 'light", es decir, con un impacto visual muy bajo, se
integran de maravilla al entorno en que se encuentran realizando la función de una
"escultura" en una plaza, ocasionando con ello un Valor Agregado a la zona.
Su principal desventaja es el costo ($ 15,500 x M2) ya que en comparación con el tipo
les 3 veces más caro y en comparación con el tipo 2 es 50% más caro, siempre y cuando
consideremos la misma sección (hasta 12.00) para los 3 tipos.
La limitante en la sección (hasta 12.00 mts.) se debe a que su estructura metálica es muy
pesada y sus apoyos deben de ser "ligeros" (desde el punto de vista estético) a esto
abría que sumarle las cargas vivas (autos en constante movimiento).
En el primer caso práctico el costo por metro cuadrado es de $ 10, 130.00 que se obtiene
de los $ 36, 102, 780.00 entre los 3,564 m2 (509 x 7 mts.) VER ANEXOS
En el segundo caso práctico el costo por metro cuadrado es de $ 12, 900.00 que se
obtiene de los $ 24, 768, 695.00 entre los 1,920 m2 (274 x 7 mts.) VER ANEXOS
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
4.1.2 TIPOS TÚNEL
TIPOl
OBRA
TÚNEL
ANCHO 5A
9.00MTS.
RAMPAS
CONCRETO
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
No.DE CARRILES
1 o2
FORMA
"Y","U", RECTO
CUERPO CENTRAL LOSA TAPA DE
CONCRETO PILAS
CACAHUATEADO
PILAS
CONCRETO
IMPACTO VISUAL
POSITIVO
PROTECCIONES
CONCRETO
COSTO X M2
$ 13,350.00
El proceso constructivo para construir un túnel (tipo 1 y tipo 2) prácticamente es el mismo,
la única diferencia es el número de carriles que se quiere manejar, cuando la sección
aumenta a mas de 2 carriles el concepto que cambia es la losa tapa (pre esforzada) esto
debido al aumento de sección intema. (Ver anexos.)
TIPO 2
OBRA
TÚNEL
ANCHO 10 A
20.00IV1TS.
RAMPAS
CONCRETO
No.DE CARRILES 4 +
DESINCORPORACION
FORMA "Y","U", "S"
RECTO
CUERPO CENTRAL CONCRETO
PREESFORZADO PILAS
CACAHUATEADO
PILAS
CONCRETO
IMPACTO VISUAL
POSITIVO
PROTECCIONES
CONCRETO
COSTO X M2
$ 12,930.00
Como podemos observar entre más largo sea el túnel más barato es su costo por M2 este
tipo 2 en su costo ($12,930) ya tiene considerado el 7% más por Instalaciones especiales
que se necesitan para el buen funcionamiento del túnel. (Ver anexos.)
(Ver anexo partida 16 y 17) si le restamos este % entonces nuestro costo x M2 seria de
$12,000, es decir 11% más barato que el túnel tipo 1 ($13,350).
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
OPINION
Desde hace años (10) la zona de plaza del sol a presentado conflicto vial, el túnel por el
"viaducto" López Mateos no es la solución completa al problema, la mejor solución vial
seria la construcción de un puente de este tipo por la Av. Mariano Otero la inversión
estaría más que justificado ya que esta plaza se sigue manteniendo en sus ventas desde
hace 30 años.
Actualmente contamos con un túnel por López Mateos que se encuentra a un nivel de -
6.00 mts.) Asi como el Colector que es uno de los principales de esta ciudad. Por lo que
la construcción de un túnel en esta zona seria tardada complicada y costosa.
Los movimientos direccionales (RETORNOS) en espacios cortos son los que más
demandan este tipo de túneles por lo que se convierten en los competidores directos de
de los puentes mixtos, siendo ejemplo de ellos. Retomo oriente y poniente en el Nodo
Mariano otero y Periférico.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial I
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
4.1.3 TOPOGRAFÍA
Para decidir entre construir un puente o túnel como solución vial dependerá de un estudio
profundo del entorno, siendo el siguiente el relieve del terreno determinante.
Una pendiente descendente se presta más para la construcción de un túnel por que se
retira (corte) menos material para llegar al nivel de la rasante de proyecto.
Vista en sección
El triangulo verde representa el terreno, mientras el triangulo de color rojo represente el
material de relleno que se tendría que realizar para construir las rampas de un túnel.
Siendo el caso contrario una pendiente ascendente se presta más a la construcción de
un puente ya que se utiliza menos material para rellenar. (Terraplén).
Vista en sección
El triangulo verde representa el terreno, mientras que el triangulo azul representa el
desarrollo de la rampa del puente.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
En una superficie sensiblemente plana se encuentran en igualdad de situaciones siempre
y cuando no pasen instalaciones importantes por la zona de trabajo. En ese supuesto el
análisis sería el siguiente:
Vista en sección
El rectángulo verde representa el terreno, mientras que el triangulo azul representa el material que se tendría que suministrar para rellenar (Terraplén) para construir un puente y el triangulo rojo representa el material que se tendría que retirar (Corte) para construir un túnel.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
:ituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adatid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
4.1.4 ¿PUENTE O TÚNEL?
A continuación se realizan diferentes ejercicios para su análisis y comprensión.
Ejemplo A:
Retorno para 1 carril 6 mts. De ancho. Forma en "U".
Puente tipo 2
El puente necesita en longitud 500 mi x 6 mts. = 3,000 m2 x $ 10,130 (Costo x m2) esto
nos daría un Costo de $ 3 0 , 390 ,000
Túnel tipo 1
El túnel necesita en longitud 270 mi x 6 mts. = 1,620 m2 x $13,350 (Costo x m2) esto nos
daría un Costo de $ 2 1 , 627 ,000
535,000.000.00
• JO 000.00
$25,000.000.00
• _ - . , . . . . , ,
515.000.000.00
$10,000.000.00
55,000.000.00
$0 00
Puente tipo 2
Túnel uoo l
i Corto en U' Mei o- = . • '-) M2
Fig.2
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial Ejemplo B:
Retorno para 2 carriles 10 mts. De ancho. Forma en "U".
Puente tipo 2
El puente necesita en longitud 500 mi x 10 mts. = 5,000 m2 x $ 10,130 (Costo x m2)
esto nos daría un Costo de $ 5 0 , 6 5 0 , 0 0 0
Túnel tipo 1
El túnel necesita en longitud 320 mi x 10 mts. = 3200 m2 x $13,350 (Costo x m2) esto nos
daría un Costo de $ 4 2 , 7 2 0 , 0 0 0
No ta : Se necesitan 50 mts más (que el túnel del ejemplo A) de longitud para suavizar la rasante por ser 2 carriles.
En el dos ejemplos anteriores (Fig.2 y Fig.3) observamos que la opción más factible es la
de construir un t úne l , ya que es un 30% Más barato que el puente. (Opción A) y 15%
más barato. (Opción B).
552,000,000.00
550,000,000.00
545,000,000.00
$46,000.00
$44,000,000.00
; ,,: n ; inn : i ' ! n ;
$40,000,000.00
538,000.000.00
Pie i t o ü p o 2
•
May* i a 3,200
Fig.3
En el dos ejemplos anteriores observamos que la opción más factible es la de construir un
túnel , ya que es un 30% Más barato que el puente. (Opción A) y 15% más barato.
(Opción B).
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de ia Construcción Arq. Adalid Si
Ahora observemos que sucede cuando es una solución más prolongada en longitud
Ejemplo C:
Retorno para 4 carriles 16.50 mts. De ancho. Forma en "RECTA" o "Y".
Puente tipo 1
El puente necesita en longitud 600 mi x 16.50 mts. = 9,900 m2 x $ 4,950 (Costo x m2)
esto nos daría un Costo de $ 4 9 , 000 ,000
Puente tipo 2
El puente necesita en longitud 600 mi x 16.50 mts. = 9,900 m2 x $ 10,130 (Costo x m2)
esto nos daría un Costo de $ 100, 287 ,000
Túnel tipo 2
El túnel necesita en longitud 600 mi x 16.50 mts. = 9,900 m2 x $12,930 (Costo x m2) esto
nos daría un Costo de $ 128 , 0 0 0 , 0 0 0
S140.000.000.00
5120,000,000.00
S100.000.000.00
580.000.000.00
•
$40,000,000.00
520,000.000.00
$0 00
Puente tipo 2
Tuiu I t i p o .
Solución Vuil cíe 9,900 m2
Fig.4
Nota: La mejor decisión en este caso (Fig. 4) es construir un pUGíltG si es de tipo 1 o
de tipo 2 dependerá la ubicación y la importancia del nodo vial en comento.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial Ejemplo D:
Obra para 6 carriles 24 mts. De ancho. Forma en "RECTA" o "Y".
Puente tipo 1
El puente necesita en longitud 900 mi x 24 mts. = 21,600 m2 x $ 4,950 (Costo x m2)
esto nos daría un Costo de $ 106 , 9 2 0 , 0 0 0
Puente tipo 2
El puente necesita en longitud 900 mi x 24 mts. = 21,600 m2 x $ 10,130 (Costo x m2)
esto nos daría un Costo de $ 2 18 , 808 ,000
Túnel tipo 2
El túnel necesita en longitud 900 mi x 24 mts. = 21,600 m2 x $12,930 (Costo x m2) esto
nos daría un Costo de $ 2 79 ,288 , 0 0 0
$300,000,000.00
$250,000,000.00
$200,000,000.00
$150,000,000.00
Sl00.000.00f>
$50.000.000,00
SO 00
Solución Vuil de 21,600 M2
• Puente upo I
pijenti \ o 2
• Tunol ttpo 2
Fig.5
N O T A : Como podemos observar en tramos cortos (menos de 350 mts.) se presta la
construcción de un túnel, al exceder esta longitud las condiciones cambian, esto se debe
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
I aiuación c c Prov^c^o^ de lfiÍT3CStmctur3 VI3I a que en los túneles se incrementa demasiado el costo debido al incremento de
instalaciones necesarias para el buen funcionamiento del mismo como lo son: sistema de
ventilación y extracción, sistema de drenes entre pilas para retener los mantos friáticos,
cárcamo de bombeo para líneas pluviales, cuarto de maquinas planta de energía, entre
otros.
Elección
Para decidir cual opción es la mejor (Fig. 5), dependerá de la ubicación del nodo vial y de
su entorno mediato e inmediato.
Para lo cual se analizan los siguientes supuestos:
> Si la obra se fuera construir en una carretera o en el periférico la mejor opción es
el puente tipo 1.
> Si la obra se fuera a construir en un nodo como el de Av. Alcalde y Circunvalación
la mejor opción sería construir un túnel, pese a que es un 20% más caro que el
puente tipo 2, pero el entomo con el que cuenta (Secretaría de vialidad y
transporte. Centro comercial. Sucursales bancarias. Code Jalisco y Unidad
Administrativa) lo justifica, ya que un puente (impacto visual) perjudicaría la
imagen del entorno.
> Por la sección (24 mts.) no se puede manejar el puente tipo 3 (estructura metálica)
así también el túnel tipo 1 por lo que quedan descartadas ambas opciones.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
;ituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Resultados Generales
Los ejercicios anteriores nos arrojan datos interesantes observamos que en distancias
menores a 350 mts. Los túneles son más económicos que los puentes.
De 400 mts a 700 mts. Los puentes son más baratos, solamente se debe de tener
cuidado en su diseño dependiendo la ubicación en que se encuentre.
Soluciones mayores a 750 mts. Requieren de una solución de bajo impacto visual por lo
que los túneles suelen ser preferidos en estos casos, a menos que las instalaciones que
cruzan en la zona sean muy importantes y sus desvíos impliquen mucho dinero.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1.1 CONCLUSIONES
En el presente trabajo se pudo estimar el valor de un proyecto de infraestructura vial
utilizando los costos paramétricos, comparando la construcción de un paso elevado
(Puente) con uno deprimido (Túnel) de similares características en un mismo nodo vial,
con la finalidad de tomar la mejor decisión, y el resultado obtenido fue
> Calculando el valor físico por m2 de construcción de una obra de este género, se
puede estimar un valor aproximado del proyecto ejecutivo.
> Se muestra la valuación como una herramienta importante utilizada en campos poco
explorados.
> Se propone un método con un grado de confiabilidad del 90%.
Los presentes Costos están analizados con precios actuales (segundo cuatrimestre del
año 2,008, el cual comprende los meses de mayo, junio, julio y agosto. Los cuales sirven
para estimar el valor de la construcción (V.R.N) si se necesitara conocer el valor de
actual de una obra de infraestructura vial (puente o túnel) construida en el año 2,000. Los
pasos a seguir serian los siguientes;
Se identificaría el tipo de obra de acuerdo a nuestra base de datos (Costos Paramétricos)
Con ellos se procede a calcular el valor presente neto (V.P.N.), posteriormente se le
aplica el método de Ross & Heidecke para depreciarlo (tomando los factores de
conservación bueno, regular, malo y ruinoso según el caso) obteniendo así nuestro Valor
Neto de Reposición (V.N.R.).
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
VsiuBcíón ÓQ Proyectos cíe inTrsestructurB vi3i
Con esta información se pueden estimar valores en el tiempo (Pasado y Futuro) con una
base de datos confiable, que permite planear, licitar y controlar las obras de este género.
La clasificación de los puentes y túneles, expuesta en este trabajo se basa en los
materiales y sistemas constructivos utilizados en la zona metropolitana de Guadalajara
desde hace 25 años a la fecha.
En el estudio realizado para analizar los oíros tipos de puentes y túneles no es necesario
comenzar de cero, ya que se cuenta con la mayoría de los conceptos (ya analizados con
anterioridad) por lo que se procede a identificar los trabajos que cuentan con un sistema
constructivo distinto. Por consecuencia la base de datos es inmensa, ya que cada
proyecto propone soluciones distintas de forma más no de fondo.
Existen diseños especiales, para los cuales se deberán de elaborar matrices
independientes de la partida en cuestión. Por citar un ejemplo es el de la losa de concreto
con trabes pretensadas de concreto el cual se muestra a continuación:
LOSA DE CONCRETO PUENTE TIPO 2 Valor de construcción por M2
Descripción
SUPERESTRUCTURA FABRICACIÓN Y MONTAJE DE ESTRUCTURA DE TRABES DE CONCRETO PREESFORZADAS
DIAFRAGMA DE CONCRETO HASTA 20MTS. DE DISTANCIA CIMBRA PERMANENTE A BASE DE PLACA DE ACERO ANTIDERRAPANTE DE 1/4"(LOSACERO). SUMINISTRO, HABILITADO, Y ARMADO DE ACERO DE REFUERZO FY = 4200 KG/CM2 COLOCACIÓN, VIBRADO Y CURADO DE CONCRETO PREMEZCLADO BOMB. F'C = 300 KG/CM2
Unidad
mi
Pza.
m2
Kg
m3
Precio
$ 7,800.00
$ 75,000.00
$ 500.00
$ 23.00
$ 1,800.00
Cantidad
0.35
0.005
1.00
80
0.3
Importe
$ 2,730.00
$ 375.00
$ 500.00
$ 1,840.00
$ 540.00
•¡tutoTecnológico de la Construcción
TOTAL $5,985
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial i
.¡tuto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
5.1.2 RECOMENDACIONES
> Se necesita actualizar periódicamente la base de datos referente a precios
unitarios, (mínimo cada 4 meses).
> Si se quisiera utilizar este método en otro estado de la república, se deberá de
contemplar el porcentaje de indirecto de obra de dicho estado.
El valuador debe de aplicar estos criterios de ajuste de acuerdo a la zona (estado del
país) en que se ubique la obra.
> Indirecto de Obra. (En la zona metropolitana de Guadalajara el promedio es de 20 %.)
> Materiales y Mano de Obra. (Aranceles de la zona).
> Sistema Constructivo.
En caso de NO tomarse en cuenta estos puntos y se aplicara el Modelo expuesto en esta
tesis obtendríamos como consecuencia una estimación de valor incorrecto.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Dependencias: Las Secretarías, Dependencias y Órganos integrantes de la
Administración Pública centralizada.19
Entidades: Los Organismos Públicos descentralizados, las empresas de participación
estatal y los fideicomisos Públicos en los términos de la Ley Organiza del Poder Ejecutivo
del Estado de Jalisco.21
Entes Públicos: Las Dependencias y entidades de la Administración Pública Estatal, los
Ayuntamientos y los Consejos de Colaboración Municipal, cuando realicen obras con
recursos estatales, que se encuentren facultados tegalmente para realizar obra pública.21
Contralona: La Dependencia encargada de la auditoría interna del Poder Ejecutivo
Estatal.21
Licitante: La persona que participe en cualquier procedimiento de licitación o concurso
desde el momento de adquisición de las bases.21
Proyecto Ejecutivo: El proyecto completo aprobado y verificado por el ente público, para
reducir riesgos de interferencias y modificaciones durante la ejecución de la obra pública,
conforme a lo dispuesto por esta ley.20
1. 19 Ley de Obras Públicas del Estado de Jalisco, Gobierno del Estado, Edidón 2004. Pag.8 y 9.
ituto Tecnológico de la Construcción
4.1.3 GLOSARIO
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Avalúo: Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, estimando la medida
de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.21
Es así mismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus
características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de
mercado.23
Bien Inmueble: Es el conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una
porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se
obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su
inmovilidad y su tangibilidad.23
Costos: Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien dentro de
un sistema de producción. Se obtiene de considera todos los elementos directos que
inciden en la producción del bien. ^
Costos Indirectos: Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un
bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos
de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos
administrativos y los gastos legales.22
Ley de Obras Públicas del Estado de Jalisco, Gobiemo del Estado, Edición 2004. Pág. 9.
21 Tesis "La importancia de la Ingeniería de Costos en la valuación", Ing. María de Lourdes Hernández, primera generación, Guadalajara Jalisco México. 22 Tesis "La importancia de la Ingeniería de Costos en la valuación", Ing. María de Lourdes Hernández, primera generación, Guadalajara Jalisco México.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ituto Tecnológico de la Construcción
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid SJ
w-ajijaf¡A|-| Hp Proví*ctos ó& Infrs^structurs Vis!
Costos de Reposición Nuevo: Es el costo actual de un bien valuado considerándolo
como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación en condiciones de operación,
aprecios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para
sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, es estado nuevo y condiciones
similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de
Reproducción.23
Costos Directos: Son los costos asociados directamente con la producción física de un
bien, tales como materiales o de mano de obra.23
Factor de Demerito: Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor
de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el
bien.24
Financiamiento: Es la aportación de capitales necesarios para el funcionamiento de la
empresa. Las fuentes de financiamiento pueden ser internas o extemas. El financiamiento
interno se realiza inviniendo parte de los beneficios de le empresa, el financiamiento
extemo proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las acciones y
las obligaciones.23
Método Físico o del Valor Neto de Reposición: Se utiliza en los avalúos para el análisis
de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características, este
método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado,
no pagara mas por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar
uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un
inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la
construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada) mas el valor del
23 Tesis "La importancia de la Ingeniería de Costos en la valuación", Ing. María de Lourdes Hernández, primera generación, Guadalajara Jalisco México.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Terreno, al que se le agrega comúnmente un Estimado del incentivo empresarial o las
pérdidas del desarrollador promedio. A este índice también se le llama índice de precios al
menudeo.24
Perito Valuador: Es aquel valuador con titulo y cédula profesional expedidos por la
Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas
correspondientes, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes
conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere a
facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los
dictámenes sobre temas de su especialidad.24
Gálibo: Es la Altura mínima autorizada que existe entre la losa de rodamiento y el lecho
inferior de losa, aplica igual para túneles o puentes.25
24 Tesis "La importancia de la Ingeniería de Costos en la valuación", Ing. María de Lourdes Hernández, primera generación, Guadalajara Jalisco México. 2. 25 Bazant S. Jan, Manual de Diseño Urbano, México D.F., Editorial Trillas, 1983.Pag. 386.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Arq. Adalid Salazar
s de Infraestructura Vial
Gobierno del Estado de Jalisco, Infraestructura para el desarrollo Metropolitano Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007.
Gobierno del Estado de Jalisco, Infraestructura para el desarrollo Regional, Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007.
Gobierno del Estado de Jalisco, Infraestructura para el desarrollo Urbano, Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007.
Gobierno del Estado de Jalisco, Normas Técnicas para la construcción e instalaciones de obra pública, Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 1994.
Schjetnan Mario-Calvillo Jorge-Peniche Manuel, Principios de Diseño Urbano/Ambiental, México D.F., Árbol Editorial, 1997.
BazantS. Jan, Manual de Diseño Urbano, México D.F., Editorial Trillas, 1983.
Bazant 8. Jan, Diccionario de Arquitectura y Urbanismo, México D.F., Editorial Trillas, 1983.
Suárez Salazar-Márquez Rocha, Procedimientos para ganar un concurso de Obra Pública conforme a la Ley y Reglamento vigentes, México D.F., Editorial Limusa, 1993.
González Sandoval Federico, Manual de Supervisión de Obras de Concreto, México D.F., Editorial Limusa, 2004.
Baena Guillermina-Sergio Montero, Tesis en 30 días, México D.F., Editores Mexicanos Unidos, 2006.
Gobierno del Estado de Jalisco, Manual de Análisis de Costo Directo: Hora-Maquina, Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007.
Gobierno del Estado de Jalisco, Manual Catalogo de Conceptos en la Construcción, Guadalajara Jalisco, Secretaria de Desarrollo Urbano, 2007.
;ituto Tecnológico de la Construcción
4.1.4 BIBLIOGRAFÍA
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial I
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
Guerrero Dante, Curso de Valuación, Asociación de Institutos Mexicanos de Valuación.
Antuñano Iturbide Antonio, El Avaluó de los Bienes Raíces, México D.F., Editorial Limusa, 2006.
Ley de Obras Públicas del Estado de Jalisco, Gobierno del Estado, Edición 2004.
Manual Bimsa, Edición 2004.
Baena Guillermina, Manual para elaborar Trabajos de Investigación Documental, México D.F., Editorial Limusa, 1986.
PriceWaterHouseCoopers, Valuación de Empresas y creación de valor, México D.F., imef, 2002.
Revista Espacio, Sedeur Proyectos Estratégicos 2007-2013, Guadalajara Jalisco, Cicej, Diciembre 2007.
Revista Espacio, Puerta Guadalajara, Guadalajara Jalisco, Cicej, Enero 2008.
Revista Vector, El Viaducto de Millau, Guadalajara Jalisco, Enero 2008.
Revista Multiplica, Una ciudad de Caminos cortos, Guadalajara Jalisco, Febrero 2007.
Revista Multiplica, Monitor Urbano, Guadalajara Jalisco, Agosto 2007.
Revista Multiplica, Tren Suburbano Aguascalientes, Guadalajara Jalisco, Septiembre 2005.
Revista Multiplica, Distribuidor Vial León Guanajuato, Guadalajara Jalisco, Junio 2007
Revista Mexicana de la Construcción, Programa Nacional de Infraestructura 2007-2012, México DF., Julio-Agosto-Septiembre 2007.
Maestría en Valuación inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vi
4.1.5 APÉNDICE Y ANEXOS
PUENTE DE ESTRUCTURA METÁLICA TIPO 3
R E S U M E N
O B R A CIVIL
1 2 3 4 S 6 7 8 9
;o
PARTIDAS PILAS MURO ESTABILIZADO TERRACERIAS y LOSA EN RAMPAS APOYOS METAUCOS ESPECIALES CABALifTE LOSA DE RODAMIENTO EN CUERPO CENTRAL BOTALLANTAS REMATE DE MURO CON PARAPETO METÁLICO PARAPETO DE CONCRETO ALUMBRADO
TRABAJOS COMPLEMENTARIOS
No. I I 12
UNIDAD ML M2 M2 PZA PZA M2 ML ML ML PZA
PARTIDAS PRELIMINARES SEÑALAMIENTO
UNIDAD LOTE LOTE
VOLUMEN 164
2280 2370
25 0
I960 780 880 140 25
VOLUMEN I I
VER ANEXOS
COSTO
5 $ $
$ $ $ $ $ $ $
7,683.50 2.466.15
896.60 350,000.00 115,500.00
I2,97a00 648.50
7,829.50 3,99a 50
20,000.00
SUBTOTAL
COSTO
$ $
IMPORTE $ 1.260,094.00 S 5,622.822.00 S 2.124.942.00 $ 8.750.000.00
S 25.436.880.00 $ 505,830.00 $ 6.889.960.00 S 559.790.00 $ 500.000.00
$ 51650.318.00
PORCENTAJE 2.44% 10.89% 4.11% 16.94%
49.25% .98%
13.34% 1.08% 0.97%
100.00%
IMPORTE 1,033.006.36 $ 1.033.006.36 2.582.515.90 S 2.582.515.90
SUBTOTAL
$ 51,650,318.00
TOTAL
$ 55,265,840.26
TRABAJOS COMPLEMENTARIOS
$ 3,615,522.26
M2 TOTAL DE PROYECTO
3,564
1 S 3.615.522.26
% 2 5 7
TOTAL
$ 55,265,840.26
VALOR X M2
$ 15,506.69
CONCLUSION
VALOR FÍSICO: §55,265,000.00
CINCUENTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N. m
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR FÍSICO A LA FECHA DE: 12 DE ENERO DEL 2010
ARQ. ALMEIDO ADALID SALAZAR
V A Í U A D O R
Maestría en Valuación Inmobiliaria e industrial
t i tu to Tecnológico de la Construcción A rq . Adalid Salazar
'aluación de Proyectos de Infraestructura Vial
PUENTE DE CONCRETO TIPO 1
R E S U M E N
O B R A CIVIL VER
ANEXOS
PART/DAS UNIDAD VOLUMEN COSTO IMPORTE PORCENTAJE
PILAS Mi 240 7,683.50 1,844,040.00 4.28% MURO ESTAB/UZADO M2 2340 2,466.15 5.770.791.00 13.39% TERRACERIAS y LOSA EN RAMPAS M2 6450 896.60 5.783.070.00 13.42% COLUMNAS ML 16 7.971.50 127.544.00 0.30% CABALLETE PÍA 12 $ 115.500.00 1.386.00 3.22% LOSA OE RODAMIENTO EN CUERPO CENTRAL M2 2520 5985.00 15.082,200.00 35.00% BOTALLANTAS ML 1700 648.50 1.102.450.00 2.56% REMAFE DE MURO CON PARAPETO METAUCO ML 960 7.829.50 7.516.320.00 17.44% PARAPETO DE CONCRETO ML 960 3,998.50 3,838,560.0 8.91%
10 ALUMBRADO PZA 17 $ 20.000.00 640.000.00 1.49%
SUBTOTAL 43.090.975.00
TRABAJOS COMPLEMENTARIOS
No.
13
14
PARTIDAS
PRELIMINARES
SEÑALAMIENTO
UNIDAD
LOTE
LOTE
VOLUMEN
1
COSTO
$ 861,819.50
$2,154,548.75
SUBTOTAL
43.090.975.00
TRABAJOS COMPLEMENTARIOS
3.016,366.25
IMPORTE
861,819.50
2,154,548 75
3,016,368.25
TOTAL
100.00%
46.107.343.25
TOTAL
$ 46.107.343.25
M2 TOTAL DE PROYECTO
9.312
VALOR XM2 DE TÚNEL
$ 4.951.39
CONCLUSION
VALOR FÍSICO: $46.110.000.00
CUARENTAY SEIS MILLONES CIENTO DIEZ MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR HSÍCO A LA FECHA DE; 12 DE ENERO DEL 2010
ARQ. ALMEIDO ADALID SALAZAR RUIZ
VALUADOR
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
t i tu to Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Sale
V a l u a c i ó n d e P r o y e c t o s d e I n f r a e s t r u c t u r a V ia l
RESUMEN
OBRA CIVIL
T Ú N E L T I P O 2
VER ANEXOS
Nq^ 1_ 2^ 3^ 4^ 5
PARTIDAS UNIDAD VOLUMEN COSTO IMPORTE PORCENTAJE
PILAS ML 6300 3,509.50 22,109,850.00 19.08% PILAS CON CONCRETO LANZADO ML 5400 3,972.00 21,449,800.00 1B.51% MURO DE CONCRETO M2 300 1,715.50 514,650.00 0.44%
LOSA TAPA PREESFORZADA M2 4950 7,800.00 36,610,000.00 33.32% TERRACERIAS M2 9120 $ 1,082.60 9,873,312.00 8.52% EXCAVACIÓN EN CAJA, CARGA Y ACARREO M3 53460 70.00 3,742,200 3.23%
TRABE CABEZAL ML 600 3,003.00 1,801,800.00 1.55%
BOCAS DE TORMENTA PÍA 24 $ 40,000.00 960,000.00 .83%
LOSA DE RODAMIENTO M2 9200 1,082.60 9,959,920.00 8.59%
10 BOTALLANTAS ML 2400 648.50 1,556,400.00 1.34% 11 PARAPETO DE CONCRETO ML 634 3,998.50 2,535,049.00 2.19%
12 LINEA DE ALEJAMIENTO ML 680 1,929.00 1,311,720.00 1.13%
13 ALUMBRADO PZA 240 $ 6,100.00 1,464,000.00 1.26%
SUBTOTAL $ 115,887,701.00 100.00% TRABAJOS
COMPLEMENTARIOS
No. PARTIDAS UNIDAD VOLUMEN COSTO IMPORTE
14 PRELIMINARES LOTE 1 $ $2,317,754.02 $ $2,317,754.02
15 SEÑALAMIENTO LOTE $ 5,794,38505 $ 5,794,38505
16 SIST. VENTILACIÓN Y
EXTRACCIÓN LOTE $ $3,476,631.03 $ $3,476,631.03
17 SIST. VS INCENDIOS, MAQ. Y CÁRCAMO LOTE $ 4,635,508.04 $ 4,635,508.04
$ 16,224,278.14 14
SUBTOTAi TRABAJOS COMPLEMENTARIOS TOTAL 115.887,701.00 16.224,278.14 $ 132.111.979.14
TOTAL
$ 132, M?, 979.14
M2 TOTAL DE PROYECTO
9,900
VALOR X M2 DE TÚNEL
$ 13.344.64 CONCLUSION
• • • •nmHBB
¡VALOR FÍSICO: $ 132.115,000.00 IciENTO TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO QUINCE MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR FÍSICO A LA FECHA DE 12 DE ENERO DEL 2010
ARQ. ALMEIDO ADALID SAÍAZAR RUI!
VALU ADOR
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial > MOVILIDAD URBANA
.-DIEZ CORREDORES PROPUESTOS
A
D f t . i ü f t ic l o s (ill?/ Com-don", propuestos
«•«•« UMH
i i i
1
*»• ff(*ít**#*í»
« f ^
J
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
MURO MECÁNICAMENTE ESTABILIZADO
Se analizó ai base a na M2 de coastmcción
I ' . l l l f ) , !
A-2
« KIV>M HUÍ •'}>IM l><>s. it|M ion ltiit>l.i>l PYtcta i .iMlnl.nl Intpuih '
1 2 3 1 5 6
CIMBPA DE MADEf» EN DMA DESPLANTE COLOCACIÓN DE CONCRETO ENCALA ESCAMAS CE CONCRETO HIDRAUUCO CIMBRA DE MADERA EN REMATE COLOCACIÓN DE CONCRETO EN REMATE ACERO DE REFUERZO EN REMATE
m2 m3
m2 m2
no *?
* 17000 * 1.250.00 $ 1.25O0O t 170.00 f 1,290.00 t 2300
1 0.35
1 1
035 005
S 17000 i 1 437 50 í $ 1,250.00 1 $ 170.00 t «37 50 t 1.16
TOTAL ÍZ,468.1S i
I I »
n-mí '
n
— I >» 'T^V^^y^fT^V1*!.'
1 • &
'••-^.-í-.'c'W ••Ji
CAffA J \ stc is^ ?-r
fjtf
\.mv- \ SISTEMA DE Tí El Se analizó en base a un M2 de constrncáóu:
J joro» at J*
JIBIAS K etmEixiL
MMiaUQS-
:»>.n<«fM
A 3
G b M r a ' <>iKt-{ i ío
1
2 3 4
3
f r - - » ( ( l i c i ó n "ui.i.t'l
! ME JORAIWENTO DE TERRENO PARA DESPLANTE DE TERRACERIAS CONSTRUCCiÓN DE TERRAPLÉN PARA StSTEMADE T í Rft A ARMADA CONFORMACIÓN Y COMPACTACION DE SUBRASWTE CONFORMACIÓN Y COMPACTACION D6 BASE HDRAUJCA CC4.CCAC«3« DE C O N C I T O EN LOSA
m2 m3 mi m3
m3
1
í ' í ' ^ O
í I i i
1
TE» ISO.BO 130.00
220 00 1^50 ( »
' .mffi l. i ' í liiifít'' 1
i.oo $ Tsxt 2.60 S 4 ^ . 0 0 0.3S I f 4 6 »
0.34 S í 74.80 1 r 0.24 í SOO^ÍJj
TOTAL t ÍSGÜOi
Cad. 0+506.50
í -B«« ;— i 'iHiff'^TITV ""l '
COftC" 4.07 !Ti2 ••
aa as
1594,00
1592.00
1590.00
-4-00 0.00 1,00
Sección Topográfica
Estructura de Pavimento
Losa de Concreto h= .27
Base Hidráulica h= .28
Sub base h= .30
Terraplén h= 5.10
Despaime h= .20
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid
Valuación de Proyectos de Infraestructura Via
ELEMENTOS ESTRU CTU RALES
H L A S Se analizo «n base a un ML de cou&truccióu.
H.TA.
• •
•
• • -
1 • L J J í 1
, H F R A E S T H U C T U R A
BMmiMUMfvmñtmMum tmmmwiátmi a u w — q i W M u n q jwMMorCEmoMaomE/coKioE «BRÍBKZO K M TrnncMjnHcacMnto»MBM»ui(nac»* pi>ni<MEM7
mt tes
_j¡a
i
* omjm » J a »
j u ^ a t
- !.r..í:~
1 3 zac »J*3
í
* »
> :.,. " •„ i
omMtl sama» « M » J B
; jALüL_j&aa»j
M.T.N Í
COLUMNAS
Se analizo «n base a un ML de coustrucció». i •'•' -
A S «S
• «
: • ' • ' ; . _ - _ : : - _ : :
suMn«.»MUMQ.*(Ma]OvcaocMJCMCEManoaE ^ R B O D au>vfi»nrj«irnct»«j»TOW>i»TOU»i»i»— f^aaM«acx
j -
mt
«* «O
* V M M J Z M O * t « « S M » ,
{
-» •ZB. mm
r ? T *
- i . - Jl, ]
««" • « B U B
«««• U H A I i t r jn .aB!
H.t>.P.
-100-
ELEMENTOS ESTRU CTU RALES
CABALLETE
1.40
-e.oc-Neoo'e"o»
SU Cl Q_ " O S — s .
j n
Se analizó en base a una P IEZA de constrocaóu.
A « SUPEIff SIRUCTURA
tt « • «
CIMRA OE IMDEIM MIAB^OO ^IPMIEini: £ l i CMBeZM. DC CCHOREID Smi ,MAnjmOO f MaM]OVCOU»OW30MDEMXROaE BEHKIUDfY.CiSeiCG S«l«.YCOtOGM10«.C<MM3£K»IWMEJCUOC>aO«mr^2S9KaKM2 ? « « W S ^ » Y C f l l O t ^ » * ! 0E I W O S D C « 0 * ^ ^ W p S m J W M I
••2
" 9 • 3
1 *W
s scooo J 2SJP0 $ xsmm
" 8» t ,a»
2S S
1
s » I a_
3«y»-» J S K »
sir^8»-80
, . f " ! " l i » I tSJiWJWl
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
ELEMENTOS ESTRUCTURALES LOSA DE CONCRETO EN PUENTE
La losa de rodanuento ai el puente amita con losa acero soportada por trabes metálicas <1« sección cajón, sujetadas por chafragaias transversales.
Se analizó en base a un M2 de construcción:
i , l - r t ,v
M
• ;-i ;- i ^«v-i-pví
22 23 24
Pf •
U n r%M i
S W E R E S m i K m j R A fmRmMamvmmvjí OE tswmrmtAm n w s e s C A K W CMSRA^EMtMEinE ASASE K r U C A O E ACaWMfnKMMTMnEOE V4-g i niiTwo y i i t f r r c r i W M d n OF ACtROOE n e f v t I W O F Y - <iMRXUCtf2 CCLOCAOO*. vaHUDO Y CVCWOO OE COMCSETO PKEHElnAOOeCi i&FX-aBK s w . v AtHXMOM tK n n t N M E S V M T C m í o s « A M ^ » E sn ts tnwM Hentu
«9 • s «a • s • z
t MM f snas S Z3J0 t W N M I " » "
:.:^ Urt
» 4 tao M «13
190
f s f
* _
^stsso S88.80
t.47ZS0 «««un
«.«»"»
5 TOTAL ¡« iggnuxn
i^z^X'-'^ip Der
PROTECCIONES BOTALLANTAS
-
BOTALLANTAS
Se analizó «»base a una M L de esteeleiueato. ¡Pdftiii " ; ^ ! ; ! ' : í ' P^'^^y í * '^1 tlltCV-XttJ1 j ü e ^ J <pv R>íl
A 8 27 » 29
CMBfM O E M M I B M E N D M A D e S P t A M T E SUI I . . HAnUTAOO Y ARMADO OE ACEHO OE flEFUBRZO F Y = « K KGAailZ K M . C O L O O O O N I E C X I N a r r o n a B M O O A I » BfMIB. PC>29i KGKM?
M 2 *9 aa
• tm.w « zaje s vas.»
8.5 c m • L B
S K M f 2 7 K M * 2KfS0
TOTAL
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
tituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de Infraestructura Vial
PARAPETO DE CONCRETO PUENTE Se eula partesuperiordd puente end hombro mas alto.
Se analizó en basea una M L de estedemento. Botallantas con Parapeto
I Í I ! , H I _ !i!il>'-':I>.'
30 31 3K 33
GMBIW OE MADERA EN DMA DESP1AKIE M [ S U I I . . I « n j l M M Y A n i A I » i K A C B I O O E H a U a R I » r Y « « M K » G M Z ks SUM OC^OCAOONiKOONCfK-roPnBMEKaADOeCHm p c s 2 ^ i c a o « e 1 aa S I * YCXItOGAClÓ»<DeP*R*PfTDIIfnrAUC»*BASETOESTMBOS aá
% tmim * Z3J» » 1.2189.» % s.aMse
t 54 .» «LZS
1
% S W M « 1,2«.08 * ZBT.SO » ^tmm
TOTALj?ÍMJS§|
PROTECCIONES REMATE DE MURO CON PARAPETO METAUCO Se coloca en ambos costados delasrampasasicomoeula parte superiordd puente end hombromas bajo.
Se analizó <u base a una M L de estedemento p BAPgrc xmi, wm KSCANKAMOJTE .ESUHUZABO
•'icepig; ¡Kion í,Í!Htí<!t^_; PfgCh
3i 31
» 33
GWBm DEHADHWENDALAOESnAIflE a* SUH..HAMUnUX>VARMAIX>OEACBW[ERB'UEIW1^M^IUínM2 kf SUM COI-O«aONaF;O0HCSrTOI«9MGmAI»BOIi8 Ft>aSeiC«C«rC itó SUM Y OOlOaCtóMDE PARAPETO METÁLICO A BASE TRES TUBOS n i
f SBB.» » SBB S 1,2aBSD % fKwm»
i * ü n t » ! Si.W » 1^4200 0 23 1 S 287»
1 »5JB0.0ei
i TOTAL ! TJ2».S0
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
ituto Tecnológico de la Construcción Arq. Adalid Salazar
Valuación de Proyectos de infraestructura Vial
SEÑALAMIENTO Set» todas ¡as indicaciones que por medio de sjgnos se transmiten ai conductor los cuales se dividen en 2 grandes grupos
Horizontal v Vertical-
t—n
• 5 * ^ / I X
SR-16
NOTA:
SP-6
áfs&sxs. sa% M 4
OD-6 TID-1
rr~"^7:l r SEÑAL INFORMATIVA 0E DESTINO TIPO SANDERA
EstostrabajosformaauuLOTE.qiie a su vezsii costo estriba entree!5 y d 100odd monto total déla obra de aaiwdo al proyecto stóalado.
ALUMBRADO La colotaejcn de ¡«uparas oscila entre 30 y 50 Mts De distancia entre cada una. de acuerdo a proyecto ejecutivo.
-
^lj&^^^0^^
Seauahzoeii basea una PIEZA instalada • c l i i tM ' , !^ ;;::
as 39 m
ISUÍ.V «^OCXOOMiE IMIPMRK DEZStW OESMIS. OE ALTUVi SílM. Y OOLOCAOOHIE CAStE THN C M . « X 3»«.08 SUMNSmOY OOLOCAaDMIE REG^mO. mSIA « WTS K DCTTANOA
n a at F »
s %ymm % mm % 88BJBB
1 M M
1
f %7eam «Z4MJM x mam
TOTAL i izjmmi
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial