informe de evolución de la edificación en españa y cataluña 1998-2012. prev 2013-2014.pdf

INFORME DE EVOLUCIN DE LA EDIFICACIN EN ESPAA Y CATALUA 1998-2014

Edicin 2012

Rafael Andrs Lubin Ingeniero Industrial

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1998-2014 1

NDICE 1. OBJETO DEL INFORME DE SITUACIN DE LA EDIFICACIN

1.1. Introduccin 1.2. Objeto del estudio 1.3. Alcance del estudio 1.4. Criterios de clculo 1.5. Antecedentes. El Informe Recarte 2009

2. ANLISIS DEL MERCADO DE VIVIENDAS EN ESPAA 1998-2012 2.1. Construccin de viviendas en Espaa 1998-2012

2.1.1. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012 2.1.2. Certificados de finalizacin de obras 1998-2012 2.1.3. Obras en curso 1998-2012 2.1.4. Tipologa de viviendas

2.2. Compraventa de viviendas en Espaa 2.2.1. Stock de viviendas

2.3. Mercado de la vivienda en Espaa. Demanda 2.3.1. Evolucin compraventa de viviendas en Espaa 2006-2012 2.3.2. Comparativa entre oferta y demanda

3. ANLISIS DEL MERCADO EN CATALUA 1998-2012 3.1. Construccin de viviendas en Catalua 1998-2012

3.1.1. Visados de nuevas viviendas Catalua 1998-2012 3.1.2. Certificados de finalizacin de obras Catalua 1998-2012 3.1.3. Obras en curso Catalua 1998-2012

3.2. Datos de construccin de viviendas en Barcelona 3.2.1. Visados de nuevas viviendas Barcelona 2000-2012 3.2.2. Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012 3.2.3. Obras en curso Barcelona 2000-2012

3.3. Datos de construccin de viviendas en Girona 3.3.1. Visados de nuevas viviendas Girona 2000-2012 3.3.2. Certificados de finalizacin de obras Girona 2000-2012 3.3.3. Obras en curso Girona 1998-2012

3.4. Datos de construccin de viviendas en Lleida 3.4.1. Visados de nuevas viviendas Lleida 2000-2012 3.4.2. Certificados de finalizacin de obras Lleida 2000-2012 3.4.3. Obras en curso Lleida 2000-2011

3.5. Datos de construccin de viviendas en Tarragona 3.5.1. Visados de nuevas viviendas Tarragona 2000-2012 3.5.2. Certificados de finalizacin de obras Tarragona 2000-2012 3.5.3. Obras en curso Tarragona 1998-2012


3.6. Mercado de la vivienda en Catalunya 2006-2012 4. ANLISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDA EN ESPAA 2010-2014

4.1. Consideraciones previas 4.2. Informe SEEBBVA Situacin Inmobiliaria: Diciembre 2009

4.2.1. Visados de nuevas viviendas 4.2.2. Certificacin de finalizacin de obras 4.2.3. Obras en curso

4.3. Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2011-2012 R.R. de Acua 4.3.1. Visados de nuevas viviendas 4.3.2. Certificados de finalizacin de obras 4.3.3. Obras en curso

5. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA ESPAA 2006-2014 5.1. Evolucin de la compraventa 2006-2011

5.1.1. Ao 2006 5.1.2. Ao 2007 5.1.3. Ao 2008 5.1.4. Ao 2009 5.1.5. Ao 2010 5.1.6. Ao 2011 5.1.7. Ao 2012

5.2. Resumen 2006-2012 5.3. Comparativa entre oferta y demanda

6. ANLISIS DE LA OFERTA DE VIVIENDA CATALUA 2010-2014 6.1. Consideraciones previas 6.2. Informe SEEBBVA Situacin Inmobiliaria: Diciembre 2009

6.2.1. Visados de nuevas viviendas 6.2.2. Certificacin de finalizacin de obras 6.2.3. Obras en curso

6.3. Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2011-2012 R.R. de Acua 6.3.1. Visados de nuevas viviendas 6.3.2. Certificados de finalizacin de obras 6.3.3. Obras en curso

7. ANLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA CATALUA 2006-2014 7.1. Evolucin de la compraventa 2006-2012

7.1.1. Ao 2006 7.1.2. Ao 2007 7.1.3. Ao 2008 7.1.4. Ao 2009 7.1.5. Ao 2010


7.1.6. Ao 2011 7.1.7. Ao 2012

7.2. Resumen 2006-2012 8. PRODUCCIONES PREVISTAS EN FUNCIN DE LA EDIF. EN CATALUA

8.1. Capacidad productiva de materiales cermicos en Catalua 8.2. Producciones verificadas 2005-2011 8.3. Reparto por secciones 8.4. Proyeccin de construccin. Informe BBVA (optimista)

8.4.1. Espaa 8.4.2. Catalua

8.5. Proyeccin de construccin. Informe R.R de Acua (pesimista) 8.5.1. Espaa 8.5.2. Catalua

Informe de evolucin de la edificacin en Espaa y Catalua 1

1. OBJETO DEL INFORME DE EVOLUCIN DE LA EDIFICACIN 1.1. Introduccin

La extraordinaria situacin de crisis econmica que se est padeciendo Espaa, y con

especial incidencia el sector de la construccin, ha obligado a realizar un profundo estudio de la

situacin inmobiliaria de Espaa.

Para el anlisis inicial histrico los factores de tipo coyuntural macroeconmico se

contemplarn variables como la evolucin del PIB, evolucin de los tipos de inters, incentivos

fiscales, etc. que sern esenciales para poder emitir un juicio sobre la situacin econmica, la

recuperacin y la tendencia de la construccin en los prximos aos y se incorporarn a lo largo de

los captulos sucesivos.

Los datos que se han utilizado para el anlisis de los ltimos aos se ha obtenido del Instituto

Nacional de Estadstica y las diferentes fuentes de informacin proceden de Colegios Profesionales

de Aparejadores, Arquitectos Tcnicos e Ingenieros de Edificacin, Ministerio de Fomento, Colegio de

Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Generalitat de Catalunya, Hispalyt, etc.

1.2. Objeto del estudio El presente estudio tiene como objetivo facilitar la toma de decisiones a aquellos que

requieran una informacin adecuada sobre la tendencia de la construccin residencial de viviendas

en Espaa en los ltimos aos y un conjunto de previsiones para los cinco prximos aos, ya que,

para una correcta interpretacin de la coyuntura econmica y de esta forma poder realizar un correcto

anlisis de la situacin de la edificacin en Espaa es necesario el conocimiento de la construccin

durante los ltimos aos.

Asimismo es pretensin del Gremi de Rajolers de Catalunya presentar una imagen lo ms

parecida a la realidad de la situacin de la construccin modelizando de forma justificada la tendencia

y las diferentes previsiones. Para ello se utilizarn estudios econmicos de coyuntura facilitados por

entidades reconocidas como:

- Servicio de Estudios Econmicos del BBVA

- Fundacin de las Cajas de Ahorros, FUNCAS

- Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol 2011-2012 (R.R. de Acua y

Asociados)

- Informe Recarte 2009

- Informe Recarte 2010

Slo queda advertir de que las previsiones sern actualizadas de forma trimestral, ya que con

esta periodicidad se dispone de datos actualizados de visado de viviendas, certificacin final de obra

y transacciones (compraventa de inmuebles). A medida que se vaya avanzando se ampliar la

profundidad del estudio y es objetivo dotar al Gremi de Rajolers de Catalunya de elementos de juicio

que permitan establecer lneas comunes de actuacin en cuanto a oferta de productos cermicos.

1.3. Alcance del estudio Se limitar nicamente a la construccin de viviendas residenciales y segunda vivienda.


1.4. Criterios de clculo No se utilizar el dato de visado de Colegio de Arquitectos al tratarse de un dato que se aleja

de la realidad dado que el tiempo desde que se visa un proyecto de arquitectura hasta que se

comienza la ejecucin puede ser superior a un ao. Adems debe considerarse en este estudio la

entrada en vigor del Cdigo Tcnico de la Edificacin en marzo de 2006, que produjo una avalancha

de visados de proyectos que no se iniciaron hasta pasados tres aos.

La pgina web del Ministerio de Fomento www.mfom.es y ms concretamente el apartado de

informacin estadstica de Construccin, facilita informacin global sobre la construccin en Espaa.

La estadstica que resulta de la recopilacin de informacin incluida en los formularios que los

Aparejadores o Arquitectos Tcnicos deben cumplimentar en los Colegios profesionales con ocasin

del Visado de Encargo de direccin de obra y de la Certificacin de fin de obra. Su informacin hace

referencia a las modalidades de Obra nueva por tipologa, Ampliacin y Reforma o restauracin de

edificios. Del mismo modo se aporta informacin sobre el nmero de certificados final de obra.

Para poder justificar la tendencia de la construccin de viviendas durante un periodo de

tiempo se ha utilizado el siguiente criterio:

- La construccin de una vivienda por trmino medio dura entre 18 y 24 meses.

- Se introduce un concepto nuevo, definido como Obras en curso, que son aquellas

viviendas que estn en proceso (iniciadas y no terminadas)

- Se puede considerar que las viviendas en curso como un promedio entre iniciadas y

terminadas, es decir,

2obra final osCertificad nueva obra Visadoscurso en Obras

1.5. Antecedentes. El Informe Recarte 2009 Las primeras reflexiones previas al propio estudio es fijar la situacin actual de la edificacin,

que est sufriendo la crisis en primera persona. El Informe Recarte 2009 aclara algunos puntos en relacin a la crisis inmobiliaria. La crisis financiera internacional ha tenido un doble efecto en nuestra economa: ha acelerado

el proceso de ajuste del sector promotor-constructor y ha puesto en evidencia los excesos de nuestro

sistema financiero, que se reflejan en problemas de liquidez. Dos problemas, pues, excesos

inmobiliarios y falta de liquidez para el sistema financiero espaol. En parte relacionados y en parte

independientes. Sobre todo la de liquidez, que afecta a bancos, cajas de ahorro y cooperativas de

crdito, que traslada obligatoriamente, su falta de liquidez a empresas y familias.

Los datos sobre Fondos Propios de la banca son limitados para afrontar las consecuencias de

una poltica crediticia que descansaba en el valor de los activos inmobiliarios, en las garantas reales

de los prestatarios. Las consecuencias de la necesaria cada en los precios de los activos

inmobiliarios afectarn a las empresas, a las familias y a la banca que tiene pocos Fondos Propios

para resistir una reduccin de precios como la que est teniendo lugar. La crisis de liquidez es ya, y lo

ser ms en el futuro, crisis de solvencia.

Hay dos problemas que afrontar:


- Reducir la Formacin Bruta de Capital desde el 30% de 2007 hasta una tasa normal de

entre el 20% y el 22%-23%, construyendo menos edificaciones y reduciendo nuestra inversin en bienes de equipo

- Resolver una gravsima situacin de contraccin monetaria, derivada de la debilidad de

capital y reservas del sistema financiero, debilidad que el euro potencia, en lugar de

amortiguar

Los autnticos riesgos del sistema financiero espaol El conjunto de la banca en Espaa, bancos y cajas, soporta, ahora mismo, muchos ms

riesgos que la de la mayora de los pases, incluido Estados Unidos con sus hipotecas subprime, que,

al fin y al cabo, slo alcanzaban los 500.000 millones de dlares, una cifra muy elevada, pero

reducida en relacin a los fondos propios totales del sistema financiero que opera en Estados Unidos.

La suma total de crditos concedidos desde el ao 2000 a los distintos sectores productivos

espaoles y la evolucin de los Fondos Propios de la Banca.

Ao Total Agricultura Industria Construccin Comercio y

reparaciones Hostelera

Transporte y

comunicaciones

Intermediacin

Financiera

Actividades

Inmobiliarias

Otros

servicios

2000 302.034 13.141 78.588 42.627 37.067 10.483 21.829 16.268 33.559 64.740

2001 330.591 13.320 82.959 46.412 40.179 12.322 22.368 13.029 41.840 58.162

2002 368.466 15.122 85.762 57.376 42.589 14.061 26.723 12.707 55.031 59.095

2003 411.986 16.402 85.829 65.784 45.010 16.041 27.386 12.373 77.980 65.181

2004 482.984 18.104 90.487 78.372 49.360 18.636 31.144 17.686 112.165 67.029

2005 604.061 20.738 104.695 100.761 59.629 22.126 35.469 13.521 162.087 85.036

2006 781.644 23.014 119.488 134.317 70.899 25.633 40.170 18.364 244.050 105.708

2007 943.086 25.245 141.571 153.453 82.397 29.260 43.875 32.482 303.514 131.290

2008 1.016.948 26.244 156.141 151.848 87.831 32.002 48.414 44.363 318.032 152.074

2009 991.363 23.123 152.199 130.438 81.105 33.728 43.306 74.308 322.984 130.172

2010 985.157 23.128 152.376 114.519 80.203 35.992 47.865 86.543 315.782 128.749

2011 943.706 21.782 143.246 98.546 79.576 35.087 47.732 96.274 298.323 123.492

2012 886.962 20.852 135.140 87.793 75.976 33.530 47.183 87.622 280.246 118.622Tabla 1. Crditos concedidos a sectores productivos

El patrimonio neto de las instituciones financieras espaolas es el siguiente

Ao Patrimonio Crditos concedidos 2002 86.977 368.466 2003 90.437 411.986 2004 111.688 482.984 2005 130.561 604.061 2006 148.787 781.644 2007 174.922 943.086 2008 180.567 1.016.948 2009 190.369 991.363 2010 178.166 985.157 2011 236.302 943.706 2012 207.848 886.962

Tabla 2. Patrimonio neto de las instituciones financieros Las denominadas "actividades inmobiliarias" son los crditos a los promotores inmobiliarios,

que se han multiplicado por nueve en diez aos, mientras que el "patrimonio neto" de las instituciones

financieras se ha multiplicado por tres. Despus analizaremos los riesgos de prdida de principal de

esos 300.000 millones de euros, que superan en ms de 100.000 millones de euros los fondos


propios del conjunto de las entidades financieras espaolas. En esta crisis, han suspendido pagos

una proporcin importante de esos promotores. Y el valor de sus activos, en particular el suelo, tiene probablemente un valor de mercado muy inferior del de compra, por lo que las prdidas para el sector financiero espaol y los bancos extranjeros que los han financiado pueden ser devastadoras. Se han equivocado los promotores, que han terminado por pagar precios excesivos por el

suelo que han comprado y que, a partir de un momento determinado, quiz a mediados de 2005, se

tradujeron en unos precios de las viviendas excesivamente elevados, en trminos absolutos, en

relacin con los precios en cualquier pas de la Unin Monetaria, y en trminos relativos, en relacin a

la renta disponible de las familias.

Se han equivocado las familias, por ms que haya aumentado espectacularmente su riqueza

neta, hasta superar el 500% del PIB. Dado que esa riqueza est determinada por el valor del

mercado de las viviendas en cada momento, han credo que podran endeudarse mucho ms all de

lo razonable. Y ahora se encuentran con que su patrimonio neto puede haber descendido hasta un

350% del PIB (si el precio de las viviendas hubiera descendido un 30% en promedio), pero su deuda

ha pasado del 40% al 80% del PIB, y sobre ella tiene que pagar intereses mucho ms altos que hace

un par de aos.

Y se han equivocado los bancos. Los bancos y las cajas, los espaoles y los extranjeros, que

han financiado la expansin de la economa espaola, pero dando todo tipo de facilidades al crdito

para promocin inmobiliaria, pensando que los activos reales, suelo y viviendas y todo tipo de

edificaciones, son siempre ms seguros que las garantas que puede ofrecer cualquier otro sector

productivo en operacin.

Los excesos bancarios han sido espectaculares. Tpicos de una industria oligopolstica en la

que, adems, se juega con red, porque detrs siempre hay un banco central para resolver las

situaciones complicadas, con lneas de liquidez especial, forzando alianzas o fusiones, o permitiendo

e incluso impulsando renegociaciones de deuda con los principales prestatarios.

Nada en este proceso es nuevo. El ciclo de expansin y restriccin crediticia ha ocurrido en el

pasado en muchas otras ocasiones. Lo que es nuevo es el entorno monetario en el que se ha

producido el fenmeno de exceso crediticio. Lo nuevo es el euro, que para la economa espaola

puede haber sido letal.

Se ha puesto de manifiesto que el crdito bancario a una economa integrada en el euro es

totalmente independiente de la existencia o aparicin de desequilibrios fundamentales entre el ahorro

y la inversin, en la balanza de pagos, en la situacin financiera de las Administraciones Pblicas o

en la competitividad de la economa. En una economa con moneda propia, la aparicin de este tipo

de desequilibrios impone cambios en la poltica monetaria. En las economas del euro la poltica

monetaria no tiene nada que ver, al menos en la experiencia espaola, con la situacin econmica de

los pases que la integran, al menos de los perifricos, como Espaa; reflexin que podra trasladarse

a los pases denominado PIIGS en el momento de la creacin del euro. En efecto, Portugal, Italia,

Irlanda, Grecia y Espaa son marginales respecto a la Europa Central, a Francia, Alemania, Holanda

y Blgica.


A los bancos les corresponda la responsabilidad de restringir el crdito, en particular a los

sectores en los que se opera con precios desproporcionadamente altos, como era evidente en

Espaa con el del suelo, la vivienda y otras edificaciones. Pero no lo han hecho porque el temor a

perder cuota de mercado, a perder tamao relativo y a perder capacidad de ser ms eficientes, les ha

empujado, en un mercado oligopolstico, a dar mucho ms crdito del que era razonable y del que

podran soportar si se produjeran fallidos generalizados. La alternativa para los bancos en la zona

euro era crecer con riesgo y reducir los costes medios de funcionamiento o crecer con prudencia, no

pudiendo reducir esos costes medios y estar igualmente expuestos a una crisis sistmica, teniendo

todas las de perder, porque los bancos centrales, por su propia naturaleza, siempre ayudarn a los

grandes y permitirn que la marea arrastre a los pequeos.

Las promotoras han invertido, en una mnima parte con fondos propios y en su mayor parte

con crditos bancarios, en suelo: rstico, urbanizable y urbano. Ha habido crdito, barato y

abundante, y optimismo entre los banqueros, empresarios y familias. El endeudamiento no importaba,

porque se supona que los precios de algunos bienes suelo, viviendas y otras edificaciones

siempre subiran, los tipos de inters se supona que seran siempre suficientemente bajos, el crdito

siempre sera abundante y siempre habra demanda para casi todo lo que se construyera. Tambin se presupona que el suelo siempre sera un bien escaso, dado el complejo y corrupto sistema de intervencin administrativa para transformar suelo rstico en urbano, por lo que su precio sera constante o creciente, pero nunca decreciente La economa espaola sigue atada a la construccin. Y eso a pesar del duro castigo que est

sufriendo el sector, cuyo deterioro arranc antes que en el resto de actividades. La construccin ha

pasado en un ao de aportar el 10,8% del producto interior bruto (PIB) espaol en 2006 al 9,20% en

2010 y 2011. Aun as, esta proporcin todava casi duplica la cuota que esta actividad supone en las

economas de la zona euro, que segn los datos de Eurostat es del 5,5%.

Ao 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Producto interior bruto 630.263 680.678 729.206 782.929 841.042 908.792 984.284 1.052.730 1.088.502 1.051.151 1.062.591

Agricultura y pesca 24.984 26.310 26.586 28.008 27.365 26.011 24.471 25.840 25.654 23.877 26.062

Energa 15.802 16.488 17.193 19.088 20.330 22.790 23.219 24.880 26.449 24.613 29.684

Industria 103.415 108.985 111.846 115.154 119.555 125.014 132.633 138.845 142.859 123.191 122.132

Construccin 47.584 54.970 62.452 70.265 80.480 93.808 105.823 111.726 113.638 104.828 97.791

Servicios De mercado 295.087 322.717 349.189 372.812 399.592 428.336 463.518 503.955 537.419 541.852 538.609

No mercado 83.688 88.782 94.251 101.605 109.347 117.817 127.162 138.588 150.135 157.789 158.125IVA que grava los

productos 38.380 39.884 42.407 46.772 51.137 57.215 62.674 64.431 57.298 43.471 58.635

Impuestos netos 1.073 1.072 1.039 1.115 1.380 1.566 1.740 1.867 1.718 1.459 1.639

Otros impuestos netos 20.250 21.470 24.243 28.110 31.856 36.235 43.044 42.598 33.332 30.071 29.914

%Const / PIB 7,55% 8,08% 8,56% 8,97% 9,57% 10,32% 10,75% 10,61% 10,44% 9,97% 9,20% Tabla 3. Patrimonio neto de las instituciones financieros


Grfico 1. Porcentaje que supone la construccin respecto del PIB

El endeudamiento de las empresas y las familias En qu se gastaban las familias espaolas esa enorme cantidad de crdito, que no cesaba

de aumentar ao tras ao?

1. Una parte en actividades productivas (un 6% del total), otra parte en consumo (alrededor del 12% del total), y sobre todo en adquisicin y rehabilitacin de vivienda. Estos dos conceptos alcanzaron, en el primer trimestre de 2008, los 628.000 millones de euros (un 74% del total del endeudamiento de los hogares espaoles).

2. El crdito a las empresas alcanz un total de 982.333 millones de euros en el primer trimestre de 2008. De ese total, las actividades inmobiliarias (crditos a promotores),

suponen 311.000 millones de euros, lo que significa un 32% del total; el crdito al sector

de la construccin alcanz los 154.000 millones de euros, un 15% del total. Entre ambos

el porcentaje total alcanza el 47% del total. El ao 2000, dos aos despus de la entrada

en vigor del euro, las actividades inmobiliarias alcanzaban los 34.000 millones de euros

(un 11% del total) y los crditos al sector de la construccin eran de 43.000 millones de

euros (un 14% del total). Entre ambos, en 2000, suponan el 25% del total. Hoy, un 47%.

Y lo ms problemtico es que de los 311.000 millones de crditos a promotores una parte importante es crdito para la compra del suelo.

3. Toda esa financiacin para adquisicin de vivienda a las familias (628.000 millones de euros), de crdito a los promotores (311.000 millones de euros) y de crdito a las empresas del sector de la construccin (154.000 millones de euros) suma casi 1,1 billones de euros.

4. Desde casi un ao antes de agosto de 2007, las dificultades que significaban los altsimos precios que haban alcanzado el suelo y las viviendas en Espaa, eran

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010%Construccin/PIB 6,90% 6,63% 6,52% 6,70% 7,11% 7,55% 8,08% 8,56% 8,97% 9,57% 10,32% 10,75% 10,61% 10,44% 9,97% 9,20%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

%Construccin/PIB


evidentes incluso para la banca. Se tema que los compradores de viviendas no pudieran pagar las hipotecas concedidas si suban los tipos de inters. Las entidades financieras haban comenzado a ser ms exigentes con las garantas que

pedan a compradores de viviendas, y, en menor medida, a promotores inmobiliarios 5. Que iba a haber una crisis era evidente por la repercusin del excesivo precio del

suelo en las viviendas y en el resto de las edificaciones, adems de por un exceso de oferta, que se haca a precios cada vez mayores, poniendo de manifiesto que el mercado de la vivienda, en particular, lejos de ser un mercado nico y transparente, se compone de una serie de mercados opacos, fraccionados, segmentados, y, en algunos casos monopolizados. Y, por supuesto, sin competencia. Las diferencias entre los analistas eran del cunto, de a quin le iba a afectar y de cundo se producira la crisis.

6. La doctrina oficial de las instituciones financieras, de los promotores, de los analistas, de los bancos de inversin y de los institutos de coyuntura era que no habra desplome brusco, sino una suave desaceleracin de la subida de precios de la vivienda, hasta igualarse por arte no se sabe bien de qu con el IPC, lo que repercutira, tambin suavemente, en la ralentizacin de la nueva construccin. Pero no se pona en duda, por ejemplo, que el precio del suelo no bajara jams. Ya saben, se trataba de un bien "permanentemente escaso".

7. La poltica crediticia se haba endurecido, en los meses anteriores a agosto de 2007, para los compradores ltimos de viviendas, pero se haba mantenido el crdito promotor tanto a empresas solventes como a otras muchas menos capitalizadas. Y se siguieron financiando operaciones corporativas de compra de unas empresas promotoras inmobiliarias por otras. Y nadie se interes por su liquidez, porque

nunca se pens que las ventas de suelo y viviendas pudieran paralizarse masivamente de

una forma brusca. El crdito se segua concediendo sin ms garantas que la de los

balances. Ya se sabe, el suelo era el mejor de los activos. 8. La cantidad de viviendas construidas y en construccin cubra sobradamente la

demanda. Y era muy significativo el nmero de viviendas que se haba vendido en los ltimos aos como pura inversin, con objeto de alquilarlas o de lograr una plusvala en la reventa.

9. En la primera parte de 2007, se registraron cadas de las ventas de viviendas superiores al 30% o al 40% en relacin con los mismos perodos del ao 2006 y el nmero total de transacciones inmobiliarias se reduca mes a mes, para desconcierto y desesperacin de las entidades de los promotores, de la banca financiadora y de las autoridades autonmicas, que vean como disminuan sus ingresos por el impuesto de transmisiones patrimoniales, frente a crecimientos superiores al 20% anuales acumulativos en los aos anteriores. Haba, pues, seales evidentes y claras de una crisis motivada por un exceso de oferta a precios cada vez

menos competitivos.


10. El sector de la construccin increment su actividad para ofrecer viviendas a los inmigrantes y la banca financi tanto la construccin como la compra de viviendas con prstamos con garantas hipotecarias. Los excesos de financiacin y, en muchos casos, el empleo de recursos propios, para invertir en suelo y construccin de viviendas, y otras edificaciones, provoc una subida de precios de suelo y viviendas sin relacin con su rentabilidad, presente y futura, para uso propio o para venta o alquiler. Adems se increment tambin el precio del resto de edificaciones, oficinas, comercios o naves industriales llegando a ser excesivo, desde el

punto de vista de su posible rentabilidad. 11. Esos excesos han provocado la existencia de un stock de viviendas sin vender que

segn el Informe R.R. de Acua y Asociados que se ver en el captulo 4, se superan los 1,7 millones de viviendas en 2011 y se ha creado tanto suelo urbano y urbanizable que no ser posible que los inversores ltimos recuperen siquiera un porcentaje significativo de su inversin, y si se trata de empresas o empresarios endeudados no podrn hacer frente a los pagos por intereses y principal de sus prstamos. Tendrn que suspender pagos o vender a un precio muy inferior al que han pagado por su compra. Aunque, hoy por hoy, los compradores han desaparecido. Slo

estn comprando las entidades financieras para empresas propias, creadas ex profeso

para evitar la sbita aparicin de crditos en mora en su activo superiores a sus actuales

provisiones. 12. El aumento de la poblacin, que pas de 40 a 46 millones de habitantes en apenas

ocho aos dinamiz toda la economa; se crearon necesidades de bienes y servicios bsicos. La demanda se dispar para el sector productor de alimentos, el comercio, el transporte y la hostelera en su rama de establecimientos de ventas. El efecto del crecimiento poblacional ha sido un dinamizador de la economa, pero slo en un aspecto, el del desarrollo de la vivienda y los servicios.


2. ANLISIS DEL MERCADO DE VIVIENDAS EN ESPAA 1998-2012 2.1. Construccin de viviendas en Espaa 1998-2012

Para el anlisis de la construccin de viviendas se utilizarn las tablas estadsticas que aporta

el Ministerio de Fomento, de proyectos visados de nuevas viviendas y certificacin final de obra de los

Colegios de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos.

El visado de proyecto de nueva vivienda es un dato que de forma fiable refleja el nmero de

obras que se van a iniciar en un plazo no superior a tres meses. En los ltimos 12 aos es decir,

desde 1998 la edificacin ha supuesto el motor de la economa en Espaa.

2.1.1. Visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012 Los datos que habitualmente se manejan en todos los informes para evaluar la salud del

sector de la edificacin de viviendas es el que corresponde a visados de nuevas viviendas. Ms

adelante se demostrar que es un dato insuficiente para evaluar dicho sector puesto que se deforma

en funcin de una demanda inmediata y la construccin de viviendas no puede cubrir las necesidades

que surgen de forma inmediata, por el propio proceso edificatorio que dura entre 18 y 24 meses.

Los visados de obra nueva entre 1998 y 2012 con las variaciones interanuales son las

siguientes:

Visados de nuevas viviendas Espaa 1998 2012

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656

Var 20,6% 6,6% -5,7% 2,6% 19,9% 7,2% 6,3% 15,9% -24,4% -56,5% -51,1% -13,0% -13,9% -36,6% Tabla 4. Visados de nuevas viviendas 1998-2012

Grfico 2. Evolucin visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

VisadosdenuevasviviendasEspaa19982012


Incluyendo las series mensuales a lo largo de este periodo se obtienen los siguientes datos:

Visados de obra nueva Espaa 1998-2012 AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL1998 28.434 33.547 37.618 39.215 39.204 43.308 53.630 26.540 36.687 42.615 41.754 40.547 463.0991999 35.164 43.229 51.234 45.772 54.042 52.877 59.928 31.009 43.036 44.545 51.629 45.795 558.2602000 43.595 54.378 59.258 57.278 67.332 49.364 56.628 34.521 39.782 42.395 49.798 40.491 594.8202001 44.171 47.032 52.834 41.627 49.272 51.216 59.425 35.683 39.088 48.195 50.140 42.503 561.1862002 44.147 48.187 43.869 49.147 51.333 50.135 60.963 35.658 45.520 52.848 47.120 46.618 575.5452003 50.952 54.115 59.527 58.873 62.508 59.468 78.000 33.179 51.774 64.051 57.444 60.315 690.2062004 47.726 58.207 69.593 58.570 66.881 70.402 86.651 42.966 56.304 58.533 64.584 59.241 739.6582005 51.436 62.760 67.934 69.025 71.441 71.347 77.974 44.464 68.373 62.099 70.766 68.638 786.2572006 64.117 68.143 81.972 58.652 80.307 82.512 90.489 57.951 130.630 73.482 65.225 58.088 911.5682007 62.002 62.333 102.330 62.129 63.058 61.750 58.034 36.436 47.099 50.723 47.404 35.553 688.8512008 32.198 32.889 30.513 36.458 26.346 24.825 26.336 12.733 19.111 20.014 18.311 19.817 299.5512009 11.964 13.022 14.228 13.292 12.691 12.178 14.829 6.975 11.134 12.793 12.488 11.046 146.6402010 8.427 10.380 13.136 11.254 11.857 13.673 12.051 7.048 10.522 8.449 10.396 10.350 127.5432011 8.818 10.764 10.153 8.612 9.738 11.874 10.517 6.085 10.521 8.204 7.120 7.460 109.8662012 6.794 6.864 7.321 5.793 6.474 5.962 6.607 4.146 5.075 5.365 5.098 4.157 69.656

Tabla 5. Series mensuales visados de nuevas viviendas 1998-2012

Obsrvese el pico de 130.630 viviendas iniciadas en septiembre de 2006, que coincide

temporalmente con la entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del Cdigo Tcnico de la

Edificacin.

Grfico 3. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Espaa 1998-2012

La cada de visados de nuevas viviendas segn los datos del Ministerio de Fomento entre el

2006 y el 2012 es del 92,4%; es decir, se estn visando un 7,6% de los visados de 2006.

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


2.1.2. Certificados de finalizacin de obras 1998-2012 Los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y Aparejadores aportan igualmente el

dato de certificacin de obra acabada que indica la cantidad de nuevas viviendas que se ponen en el

mercado. Es decir, es el dato que est ligado de una forma ms realista a la oferta de nuevas

viviendas y la que va a dar respuesta a la demanda global de nuevas viviendas.


1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

275.596 321.177 366.775 365.660 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980

Var 16,5% 14,2% -0,3% 13,9% 10,1% 8,3% 5,6% 11,7% 9,5% -4,1% -37,1% -33,5% -34,8% -28,6% Tabla 6. Certificacin final de obra 1998-2012

Grfico 4. Evolucin certificados final de obra Espaa 1998-2012

Los datos reales de certificacin final de vivienda por series mensuales para el periodo 1998-

2012 son:

Certificado final de obra Espaa 1998-2012 AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL1998 18.702 20.592 22.473 22.573 24.816 32.614 34.949 10.337 20.061 24.995 22.873 20.611 275.5961999 17.046 22.896 35.538 24.555 27.885 35.194 36.042 13.346 25.359 23.484 31.429 28.403 321.1772000 28.185 30.756 33.715 26.133 36.463 44.100 38.100 14.490 26.523 33.181 29.716 25.414 366.7762001 25.380 27.271 31.402 23.127 38.302 44.094 45.926 15.659 23.727 33.444 30.845 26.486 365.6632002 28.223 30.806 32.936 33.005 39.638 43.710 52.689 17.231 33.360 39.406 33.324 32.355 416.6832003 31.469 32.519 39.339 36.025 42.658 46.717 57.609 16.944 35.097 42.761 39.342 38.203 458.6832004 31.808 39.086 45.053 40.159 43.255 51.846 55.502 21.158 39.564 41.516 48.853 38.985 496.7852005 33.061 40.888 38.389 43.073 49.364 58.713 58.059 26.259 43.304 44.332 49.031 40.006 524.4792006 41.345 44.019 51.515 41.135 56.778 61.044 62.756 29.781 45.672 54.384 53.016 44.138 585.5832007 46.807 46.718 56.889 51.302 60.903 67.154 68.471 29.476 47.285 61.410 59.381 45.623 641.4192008 51.099 57.740 49.531 57.367 54.217 58.776 70.691 30.290 41.541 53.688 46.031 44.101 615.0722009 32.300 36.543 37.661 35.068 37.769 39.824 42.948 17.127 27.264 27.808 28.339 24.424 387.0752010 21.020 21.981 27.080 24.695 24.717 26.020 22.977 11.143 16.859 20.867 20.627 19.457 257.4432011 13.892 13.968 16.098 13.278 15.370 14.867 18.316 7.327 13.969 15.264 13.283 12.282 167.9142012 10.087 9.433 10.631 8.111 10.759 13.269 11.354 5.512 9.591 12.054 9.776 9.403 119.980

Tabla 7. Series mensuales visados de certificados final de obra 1998-2012

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

CertificadosfinaldeviviendaEspaa19982012


Se puede apreciar que la finalizacin de obra no se vio afectada por la entrada en vigor del

Cdigo Tcnico de la Edificacin y tuvo un comportamiento normal. Analizando los datos numricos

se puede apreciar que la onda de vivienda terminada est desplazada entre 12 y 18 meses que es el

tiempo que dura el proceso edificatorio.

Grfico 5. Evolucin estacional certificados final de obra 1998-2012

El certificado de finalizacin de viviendas a lo largo de la serie histrica ha mantenido una

cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante el periodo 1998-

2008. A partir del ao 2009, se comienza a colocar menor cantidad de vivienda en el mercado,

acumulando una cada en 2012 respecto del ao 2006 del 79,5%. Los niveles de actividad de la

certificacin de viviendas tambin se encuentran en niveles de actividad inferiores a los existentes en

1998 y los ms bajos de la serie histrica.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000


1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


2.1.3. Obras en curso 1998-2012 La evolucin de la edificacin podra asumirse como la media aritmtica de las viviendas

iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1, mediante la siguiente frmula:


El valor de obras en curso estabilizan de las dispersiones producidas de forma coyuntural por

el visado de nuevas viviendas sobre todo entre 1998 y 2006.

Para el intervalo 1998-2012 los datos relativos a obras en curso son:


1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

369.348 439.719 480.798 463.423 496.114 574.445 618.222 655.368 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818

Var 19,1% 9,3% -3,6% 7,1% 15,8% 7,6% 6,0% 14,2% -11,2% -31,3% -41,6% -27,9% -27,8% -31,7% Tabla 8. Obras en curso 1998-2012

Se establece en este estudio que el valor que fijar la evolucin de construccin de viviendas

para los prximos aos ser el derivado de las obras en curso, y que se muestra en el grfico

siguiente.

Grfico 6. Evolucin visados de nuevas viviendas, certificados final de obra y obras en curso 1998-2012

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Visados de obra nueva 463.099 558.260 594.820 561.186 575.545 690.206 739.658 786.257 911.568 688.851 299.551 146.640 127.543 109.866 69.656

Certificados final de obra 275.596 321.177 366.776 365.663 416.683 458.683 496.785 524.479 585.583 641.419 615.072 387.075 257.443 167.914 119.980

Obras en curso 369.348 439.719 480.798 463.425 496.114 574.445 618.222 655.368 748.576 665.135 457.312 266.858 192.493 138.890 94.818

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

EvolucinconstruccinviviendaEspaa19982012



Obras en curso Espaa 1998-2012

AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL

1998 23.568 27.070 30.046 30.894 32.010 37.961 44.290 18.439 28.374 33.805 32.314 30.579 369.3481999 26.105 33.063 43.386 35.164 40.964 44.036 47.985 22.178 34.198 34.015 41.529 37.099 439.7192000 35.890 42.567 46.487 41.706 51.898 46.732 47.364 24.506 33.153 37.788 39.757 32.953 480.7982001 34.776 37.152 42.118 32.377 43.787 47.655 52.676 25.671 31.408 40.820 40.493 34.495 463.4252002 36.185 39.497 38.403 41.076 45.486 46.923 56.826 26.445 39.440 46.127 40.222 39.487 496.1142003 41.211 43.317 49.433 47.449 52.583 53.093 67.805 25.062 43.436 53.406 48.393 49.259 574.4452004 39.767 48.647 57.323 49.365 55.068 61.124 71.077 32.062 47.934 50.025 56.719 49.113 618.2222005 42.249 51.824 53.162 56.049 60.403 65.030 68.017 35.362 55.839 53.216 59.899 54.322 655.3682006 52.731 56.081 66.744 49.894 68.543 71.778 76.623 43.866 88.151 63.933 59.121 51.113 748.5762007 54.405 54.526 79.610 56.716 61.981 64.452 63.253 32.956 47.192 56.067 53.393 40.588 665.1352008 41.649 45.315 40.022 46.913 40.282 41.801 48.514 21.512 30.326 36.851 32.171 31.959 457.3122009 22.132 24.783 25.945 24.180 25.230 26.001 28.889 12.051 19.199 20.301 20.414 17.735 266.8582010 14.724 16.181 20.108 17.975 18.287 19.847 17.514 9.096 13.691 14.658 15.512 14.904 192.4932011 11.355 12.366 13.126 10.945 12.554 13.371 14.417 6.706 12.245 11.734 10.202 9.871 138.8902012 8.441 8.149 8.976 6.952 8.617 9.616 8.981 4.829 7.333 8.710 7.437 6.780 94.818

Tabla 9. Series mensuales obras en curso 1998-2012

Grficamente , la evolucin estacional es la siguiente:

Grfico 7. Evolucin estacional obras en curso 1998-2012

Como se puede apreciar la actividad edificatoria de los tres ltimos aos est fuertemente

desacoplada, y la cada de actividad entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 87,3%, dato elocuente de lo

que est sucediendo en la construccin de viviendas.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000


1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


2.1.4. Tipologa de viviendas Las viviendas protegidas sobre el total de viviendas iniciadas en Espaa sigue una lnea

estable a lo largo de los ltimos aos y ha crecido en funcin de los sucesivos planes de viviendas

propuestos por las administraciones.

Grfico 8. Evolucin construccin viviendas Espaa 1991-2008

La proporcin de viviendas protegidas sobre el total de viviendas en Espaa es el siguiente:

% Protegida

/ Total

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

22,14% 20,41% 13,80% 11,48% 8,65% 9,31% 8,11% 11,65% 10,21% 11,23% 12,53% 13,61% 25,17% Tabla 10. Proporcin de viviendas protegidas sobre el total de viviendas 1996-2008

La proporcin de viviendas protegidas va a seguir creciendo, aunque las viviendas protegidas muestren un perfil anticclico que debera suponer una reactivacin de la construccin residencial, la

promocin pblica no es capaz de absorber ni puede movilizar el sector reactivndolo.

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

ViviendaTOTAL(Libre+Protegida)Viviendalibre.Viviendaprotegida


2.2. Compraventa de viviendas en Espaa 2.2.1. Stock de viviendas

R.R. de Acua y Asociados ha elaborado el Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario

2011-2012 que recoge una serie de previsiones para los prximos aos, las perspectivas y sus

efectos sobre el sector auxiliar de la construccin y sobre la economa global.

2007 2008 2009 2010 2011Usadas 257.000 702.000 750.000 792.000 818.000AdjudicadasenBancosproc.dehogares 37.000 116.000 163.000 237.000Terminadas 415.000 610.000 640.000 687.000 690.000Enconstruccin 1.071.000 1.001.000 642.000 385.000 178.000Usadas+Terminadas 672.000 1.349.000 1.506.000 1.642.000 1.745.000TOTAL 1.743.000 2.350.000 2.148.000 2.027.000 1.923.0

Tabla 11. Stock de viviendas a 31 de diciembre de 2011 Las cifras de vivienda nueva s que han sufrido una correccin habindose reducido el stock

de nuevas viviendas en cerca de 200.000 viviendas. Por el contrario el nmero de viviendas usadas

crecer dado que un cambio de titularidad supone el cambio de vivienda nueva a usada cuando se

adjudica o se realiza una compra por parte de una institucin de crdito, que posteriormente volvern

a salir a la venta, por la oferta generada por la desinversin de viviendas de inversionistas, y por las

viviendas procedentes de extincin de hogares.

Como se puede apreciar en las cifras de los aos 2008 a 2010 que maneja R. R. de Acua el

stock de viviendas total no se ha reducido sustancialmente.

2007 2008 2009 2010 2011Ventasviviendas 774.000 497.000 317.000 369.000 258.000Nuevademandadevivienda(hogares+costa) 470.000 513.000 263.000 160.000 167.000Totaldeviviendas/Ventas 0,87 2,71 4,75 4,45 6,76Totaldevivendas/Nuevademandadevivienda 1,43 2,63 5,73 10,26 10,45Tabla 12. Variacin viviendas 2007-2011

Las previsiones de variacin de la oferta son muy diferentes, segn se trate de vivienda

nueva o vivienda usada. Segn los anlisis que hemos efectuado relativos al comportamiento de

visados de nuevas viviendas, se observa que se est produciendo una fuerte contraccin que

responde al desajuste expuesto entre oferta y demanda y a las dificultades de financiacin.

La reduccin de demanda ha producido que el tiempo de reduccin de stock pase de 1,4 aos a 10,4 aos. El exceso de oferta no tiene un comportamiento homogneo en todo el territorio nacional y para la disolucin del stock sern necesarios:

rea

metropolitana reacostaRestoreas Total

Viviendasnuevas,usadasyenconstruccin 854.000 395.000 696.000 1.945.000Ventadeviviendanueva 91.000 27.000 59.000 177.000Generacinnuevoshogaresao 122.000 30.000 64.000 216.000Aosnecesariosparadisolverelstock 7 13 11 9Generacindehogaresde2011a2020 1.130.000 290.000 619.000 2.039.000Generacindehogaresde2021a2030 246.000 66.000 191.000 503.000

Tabla 13. Tiempo de reduccin del stock de viviendas por zonas


2.3. Mercado de la vivienda en Espaa. Demanda La demanda de vivienda que se va a generar en el ao 2008 y la previsin para el ao 2009

de acuerdo con las realizadas por R.R de Acua (lo valores porcentales indican la variacin respecto

del ao precedente:

2007 2008 2009

Demanda rea metropolitana 128.762 105.327 100.271 Variaci -18,20% -4,80%

Demanda en costa 54.078 41.613 40.245 Variaci -23,05% -3,29%

Demanda extranjera en costa 26.767 20.712 19.929 Variaci -22,62% -3,78%

Demanda resto de reas 105.289 85.884 77.912 Variaci -18,43% -9,28% Tabla 14. Mercado de vivienda

2.3.1. Evolucin compraventa de viviendas en Espaa 2006-2012 La evolucin global del mercado de la vivienda en Espaa es, tal y como hemos visto con

anterioridad de una disminucin de la demanda, una clara desaceleracin del crecimiento del precio

de la vivienda y una reduccin drstica del nmero de viviendas iniciadas. La oferta de nuevas

viviendas va a reaccionar frente al aumento de stock de viviendas con un menor ritmo de nuevas

viviendas.

El mercado de la vivienda en Espaa durante el perodo 2006-2009 es el siguiente:

2006 2007 2008

TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA

ANDALUCIA 178.189 88.986 89.203 170.312 87.423 82.889 122.439 70.017 52.422 ARAGON 23.708 9.556 14.152 20.884 9.612 11.272 14.980 8.120 6.860 ASTURIAS 19.023 8.154 10.869 17.714 7.300 10.414 13.627 6.266 7.361 BALEARES 25.199 11.699 13.500 20.505 9.502 11.003 12.425 6.973 5.452 CANARIAS 44.189 25.519 18.670 34.785 18.270 16.515 25.590 15.701 9.889 CANTABRIA 12.738 5.508 7.230 11.927 5.736 6.191 9.069 5.290 3.779 CASTILLA Y LEON 46.950 18.130 28.820 41.324 15.268 26.056 31.584 15.577 16.007 CASTILLA LA MANCHA 37.994 12.262 25.732 38.716 13.062 25.654 33.992 17.424 16.568 CATALUA 152.802 65.411 87.391 112.614 46.628 65.986 62.954 29.549 33.405 EXTREMADURA 16.751 5.321 11.430 13.895 2.540 11.355 13.974 4.851 9.123 GALICIA 38.457 18.899 19.558 31.000 14.935 16.065 27.384 17.291 10.093 LA RIOJA 7.407 3.395 4.012 7.550 3.032 4.518 5.638 3.154 2.484 MADRID 101.635 32.691 68.944 88.252 30.883 57.369 61.445 30.190 31.255 MURCIA 34.250 15.280 18.970 31.193 15.589 15.604 24.970 15.166 9.804 NAVARRA 10.119 6.697 3.422 9.634 6.176 3.458 6.463 4.275 2.188 PAIS VASCO 29.972 10.755 19.217 26.230 10.948 15.282 19.252 8.562 10.690 VALENCIA 136.720 51.331 85.389 111.983 44.360 67.623 75.634 37.999 37.635

TOTAL 916.103 389.594 526.509 788.518 341.264 447.254 561.420 296.405 265.015

Variacin interanual -13,93% -12,41% -15,05% -28,80% -13,14% -40,75% Tabla 15. Evolucin de la compraventa en Espaa 2006-2011


2009 2010 2011

TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA TOTAL NUEVA USADA

ANDALUCIA 89.814 53.349 36.465 84.616 46.341 38.275 74.039 39.690 34.349 ARAGON 12.426 7.463 4.963 13.008 6.690 6.318 9.336 4.095 5.241 ASTURIAS 9.723 5.362 4.361 10.177 5.143 5.034 8.048 3.670 4.378 BALEARES 8.379 4.593 3.786 9.868 4.932 4.936 8.474 3.907 4.567 CANARIAS 18.638 11.508 7.130 17.444 10.444 7.000 16.253 9.335 6.918 CANTABRIA 7.982 5.166 2.816 8.084 4.663 3.421 6.502 3.735 2.767 CASTILLA Y LEON 23.298 12.571 10.727 25.336 13.021 12.315 20.171 10.444 9.727 CASTILLA LA MANCHA 21.015 11.542 9.473 20.715 11.343 9.372 16.577 8.582 7.995 CATALUA 46.991 20.965 26.026 57.146 24.432 32.714 48.997 20.642 28.355 EXTREMADURA 11.189 4.428 6.761 62.179 29.860 32.319 53.048 26.556 26.492 GALICIA 21.531 14.740 6.791 58.899 28.361 30.538 48.174 22.553 25.621 LA RIOJA 5.068 3.334 1.734 10.208 4.389 5.819 8.128 3.562 4.566 MADRID 53.545 27.537 26.008 22.657 14.855 7.802 16.648 10.591 6.057 MURCIA 18.144 11.082 7.062 4.072 2.243 1.82 3.241 1.547 1.694 NAVARRA 5.048 3.093 1.955 16.370 9.308 7.062 12.417 6.859 5.558 PAIS VASCO 15.563 7.121 8.442 5.861 3.572 2.289 4.526 2.408 2.118 VALENCIA 54.760 28.005 26.755 19.245 7.936 11.309 15.625 6.354 9.271

TOTAL 423.114 231.859 191.255 445.885 227.533 218.352 370.204 184.530 185.674

-24,64% -21,78% -27,83% 5,38% -1,87% 14,17% -16,97% -18,90% -14,97% Tabla 16. Evolucin de la compraventa en Espaa 2009-2011

2012

TOTAL NUEVA USADA ANDALUCIA 64.718 35.228 29.490 ARAGON 8.461 3.327 5.134 ASTURIAS 6.732 3.782 2.950 BALEARES 7.946 3.829 4.117 CANARIAS 14.823 8.708 6.115 CANTABRIA 4.754 2.728 2.026 CASTILLA Y LEON 16.653 8.208 8.445 CASTILLA LA MANCHA 16.808 9.063 7.745 CATALUA 44.705 17.372 27.333 EXTREMADURA 6.742 2.460 4.282 GALICIA 15.153 9.959 5.194 LA RIOJA 3.015 1.647 1.368 MADRID 46.227 21.787 24.440 MURCIA 10.379 5.371 5.008 NAVARRA 4.006 2.123 1.883 PAIS VASCO 12.583 5.626 6.957 VALENCIA 47.045 23.900 23.145

TOTAL 330.750 165.118 165.632 -10,66% -10,52% -10,79%

Tabla 17. Evolucin de la compraventa en Espaa 2012


El nmero de transacciones de vivienda nueva en Espaa ha continuado cayendo incluso en

2010 respecto del ao 2009; y aunque ha ralentizado su cada ha acumulado un nuevo dato negativo.

A pesar de que Catalua ha mejorado los datos respecto del ao anterior, la comparativa de Catalua

con Espaa muestra que la cada acumulada entre 2006-2010 fue mucho mayor en Catalua. Es

decir el impacto de la crisis inmobiliaria en Catalua ha sido mayor y ms rpido.

Entre 2006 y 2010 las compraventas anuales de vivienda se han reducido de 916.103

viviendas a 445.885. En 2009, el nmero de compraventas fue menor (423.114 viviendas). El nmero

de viviendas nuevas vendidas ha seguido cayendo respecto de los aos anteriores.

Se estudiar en el captulo 5 en profundidad la demanda de vivienda en Espaa. Evolucin precio de la vivienda en Espaa La menor demanda de viviendas y la gran oferta ha favorecido la desaceleracin de los incrementos de precios de las viviendas a partir de 2007 y que este ajuste en el precio de las

viviendas se alargar entre los aos 2009-2012 a medida que se vaya reduciendo el stock de

viviendas sin vender.

Precio metro cuadrado (/m2)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Espaa 753 811 880 967 1.119 1.316 1.546 1.761 1.944 2.056 2.071 1.882 1.843

Evolucin 7,66% 8,58% 9,86% 15,73% 17,62% 17,45% 13,91% 10,41% 5,76% 0,72% -9,1% -2,08%Tabla 18. Evolucin precio vivienda Catalua por provincias Tasas de variacin interanual por provincias 2006-2010

Los ltimos datos de precios de vivienda libre muestran un proceso de ajuste ms lento del

esperado. La cada de precios debera ayudar a la absorcin de la sobreoferta de vivienda en el

mercado. La reduccin en los precios implica que la demanda potencial de vivienda, que sigue

existiendo en el mercado, tarde ms en materializarse en compras dadas las expectativas de

reducciones adicionales de los precios.

Grfico 9. Evolucin del precio de la vivienda en Espaa y previsin 2009-2010

753811

880967

1.119

1.316

1.546

1.761

1.944

2.056 2.071

1.882 1.843

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Preciovivienda(/m2)

Espanya


El ajuste de los precios de la vivienda se estima pudiera llegar a lo largo de los prximos aos

con reduccin de precios prximos al 30% y hasta el 50% en segunda residencia. Es imposible

realizar una previsin de evolucin de precios de la vivienda y depender en buena medida del

acceso a la financiacin por parte de las familias. Se descarta el fin inversor de tipo especulativo en

vivienda puesto que no genera beneficios a corto y medio plazo.

2.3.2. Comparativa entre oferta y demanda La situacin actual del mercado es de sobreoferta. La comparacin entre oferta y demanda

determina unos stocks de vivienda de una cuanta tal que seran necesarios en una situacin ideal al

menos siete aos para poder reducir el stock de viviendas. Los excesos de oferta ms grandes se

dan en las reas de costa, en la reas metropolitanas y en zonas de expansin.

vivienda de Demandavivienda de Oferta stock de reduccin de Tiempo

A este escenario ideal se le debe superponer una serie de factores que pueden ser decisivos

para que este periodo de reduccin de oferta pueda ser ms largo. Los factores son los siguientes:

- La economa espaola es un economa fuertemente dependiente de la construccin (en

algunos aos alcanz el 16% del PIB), y es imposible que la construccin de viviendas se

detenga por completo y, por tanto, se introducirn nuevas viviendas acabadas en el

mercado. En el ao 2009 se terminaron 387.075 viviendas, lo cual incrementar el stock

de viviendas u oferta (se incrementa el numerador de la fraccin) - Las causas de la reduccin de compraventa de inmuebles son mltiples aunque es

imputable a la situacin de desconfianza generada en el sistema financiero mundial. En

un mundo globalizado, el sistema financiero espaol es una pieza ms y no escapa de

las turbulencias financieras mundiales. Adems el Banco de Espaa opera como una

delegacin del Banco Central Europeo, y es el BCE la entidad que fija el precio oficial del

dinero en la zona Euro. Los tipos de inters que se fijan en los crditos y prstamos est

influenciados por el tipo oficial del dinero (las variaciones de los tipos de inters siguen

una lnea similar a las variaciones del tipo fijado para el dinero). Durante el ao 2008, los

elevados tipos de inters mermaron la solicitud de financiacin por parte de las familias lo

que conllev una disminucin de las operaciones de compraventa de inmuebles. Durante

el ao 2009 los bajos tipos de inters mediante la reduccin del precio oficial del dinero

en niveles que jams se haban conocido, no han reactivado las operaciones de

compraventa. Acceso restrictivo a fuentes de financiacin externas (entidades bancarias)

para la adquisicin de vivienda con elevados tipos de inters (se reduce el denominador de la fraccin)

- Espaa tiene una situacin laboral compleja con una tasa de desempleo prxima al 20%,

doble que la U.E. lo que supone una cifra de cinco millones de parados o incluso ms si

se contabilizan autnomos y parados que reciben formacin y desempleados que no

estn registrado en las listas del Instituto Nacional de Empleo y que si se recogen en la


Encuesta de Poblacin Activa. En este contexto de faltas de garantas las entidades

bancarias no pueden conceder crditos al no estar garantizada su devolucin por falta de

ingresos derivados del trabajo. Este factor reducir la creacin de nuevos hogares al no

poder hacer frente a la compra de un inmueble (se reduce el denominador de la fraccin)

- Ajuste del precio de la vivienda y del suelo, ante la situacin de incertidumbre los posibles

compradores deciden retrasar la adquisicin de una vivienda dado que la tendencia de

precios es que stos sigan cayendo y por tanto no hay motivos para perder dinero ni

urgencia por comprar (se reduce el denominador de la fraccin) - En Espaa, las actividades econmicas estn vinculadas a la construccin, es decir, la

economa espaola ha crecido gracias al sector de la construccin pblica y privada. La

falta de inversin en investigacin y desarrollo en nuevas tecnologas no ha permitido

crear una industria competitiva que redujera la dependencia con la construccin y sentara

las bases de un modelo productivo extraordinariamente intensivo en mano de obra (se reduce el denominador de la fraccin)

- Fiscalidad sobre personas fsicas y empresas. Un incremento impositivo sobre empresas

y personas (Impuestos directos sobre actividades y/o personas fsicas) (se reduce el denominador de la fraccin)

- El incremento del IVA (del 7% al 8%) en la adquisicin de nueva vivienda prevista para

julio de 2010 podra adelantar la compra de nuevos inmuebles pero nicamente ser de

carcter temporal, es decir desplazar las compras previstas al primer semestre de 2010

(ni reduce ni incrementa el denominador de la fraccin) - La eliminacin de deducciones por adquisicin de vivienda habitual a partir de 2011

podra animar la compraventa de vivienda y reducir el stock de viviendas para antes de

esa fecha, es decir desplazar las compras previstas al 2010 (ni reduce ni incrementa el denominador de la fraccin)

Por tanto se debe considerar que para que el sector comience a reactivarse y comenzar a

ejercer efectos positivos sobre la economa se necesitar un periodo de ajuste econmico severo en

el que la vivienda debe reducir el precio de acuerdo con las reglas del mercado. A priori, es complejo

determinar el alcance del ajuste en el precio de los inmuebles pero podra darse reducciones de hasta

el 50%, depender en gran medida de la oferta existente segn la zona.

Los inmuebles adquiridos mediante fuentes de financiacin externas entre los aos 2002 y

2006 estn sobrevalorados lo que puede ahondar en los efectos del ajuste. Incluso las entidades

bancarias se encuentran en una situacin de prdidas de valor, dado que los activos inmobiliarios

ejecutados por impago de hipotecas en suelo edificable, viviendas terminadas y fallidos estn

valorados por encima del valor real.

Las entidades ms expuestas son las cajas de ahorros y pequeos bancos aunque el sistema

financiero espaol a travs del Banco de Espaa se ha comprometido a salvar las entidades que

estn en dificultades va intervencin, fusiones de entidades o mediante planes de viabilidad.


Parece aproximarse el final de la tendencia bajista en nmero de compraventas de vivienda,

condicionado en todo caso por el comportamiento de distintas variables, como el precio de la

vivienda, la evolucin del empleo o las condiciones de acceso al crdito hipotecario. En todas ellas la

evolucin no est siendo favorable ya que los precios estn descendiendo, pero no lo suficiente para

generar una reactivacin de la demanda; el empleo sigue su tendencia descendente; y el acceso al

crdito hipotecario no acaba de reactivarse. Una mejora en la evolucin de alguna o el conjunto de

estas variables podr generar una reactivacin de la demanda.


3. ANLISIS DEL MERCADO DE VIVIENDAS EN CATALUA 1998-2012 3.1. Construccin de viviendas en Catalua 1998-2012

Para el anlisis de la construccin de viviendas se utilizarn las tablas estadsticas que aporta el Ministerio de Fomento, de proyectos visados de nuevas viviendas y certificacin final de obra de los

Colegios de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos.

El visado de proyecto de nueva vivienda es un dato que de forma fiable refleja el nmero de

obras que se van a iniciar en un plazo no superior a tres meses. Desde 1998, la construccin y ms

concretamente la edificacin ha supuesto el motor de la economa en Catalua.

3.1.1. Visados de nuevas viviendas Catalua 1998-2012 Los datos que habitualmente se manejan en todos los informes para evaluar la salud del

sector de la edificacin de viviendas es el que corresponde a visados de nuevas viviendas. Ms

adelante se demostrar que es un dato insuficiente para evaluar dicho sector puesto que se deforma

en funcin de una demanda inmediata y la construccin de viviendas no puede cubrir las necesidades

que surgen de forma inmediata, por el propio proceso edificatorio que dura entre 18 y 24 meses.

Los visados de obra nueva en el periodo 1998-2012 son los siguientes:

Visados de nuevas viviendas Catalua 1998 2012

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120

Variaci 22,9% 1,1% -9,1% -4,5% 18,0% 8,5% 13,4% 10,9% -32,8% -67,4% -42,3% 11,6% -17,5% -33,8% Tabla 19. Evolucin visados de obra nueva en Catalua 1998-2012

Grfico 10. Evolucin visados de obra nueva en Catalua 1998-2012

La cada de visados de nuevas viviendas en Catalua entre el 2006 y el 2012 es del 92,3%

segn el Ministerio de Fomento, es decir, se estn visando un 7,7% de los visados de 2006.

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

VisadosdenuevasviviendasCatalunya19982012



Visados de obra nueva


1998 4.181 5.721 7.406 6.243 5.898 6.526 10.345 3.980 7.170 6.107 6.188 5.994 75.759 1999 5.616 7.210 9.127 9.494 8.765 8.321 11.737 3.278 6.212 6.689 8.305 8.359 93.113 2000 7.129 9.853 9.664 8.636 11.593 7.208 9.539 3.443 5.170 7.184 7.544 7.190 94.153 2001 7.210 7.376 8.553 6.534 7.882 7.620 8.871 4.357 4.303 8.263 7.855 6.775 85.599 2002 6.537 7.804 6.912 7.765 6.759 7.892 8.555 3.225 5.507 7.722 6.205 6.903 81.786 2003 7.199 8.087 8.617 8.205 8.105 8.242 11.709 4.782 6.260 8.421 7.462 9.404 96.493 2004 5.062 8.130 10.016 9.413 9.047 9.938 11.733 4.621 8.127 7.850 11.303 9.421 104.6612005 7.223 10.369 10.836 10.028 11.452 10.158 12.873 5.493 8.960 8.765 11.864 10.609 118.6302006 8.170 11.593 11.576 10.159 12.596 11.745 15.217 7.440 16.530 9.137 8.732 8.622 131.5172007 8.254 9.237 16.113 7.284 8.203 8.134 7.149 3.701 4.495 6.291 4.847 4.683 88.391 2008 3.131 5.463 2.961 3.040 1.810 2.106 2.406 1.014 1.503 1.436 1.761 2.166 28.797 2009 888 1.193 841 853 1.213 1.340 1.852 696 2.030 1.808 1.883 2.010 16.607 2010 1.163 1.752 2.011 1.716 1.668 2.011 1.890 666 1.633 1.258 1.482 1.290 18.540 2011 1.582 1.646 1.637 1.154 1.332 1.335 1.882 559 1.282 1.034 855 996 15.294 2012 786 1.033 1.184 766 1.086 912 1.053 531 544 963 731 531 10.120

Tabla 20. Evolucin estacional visados de obra nueva en Catalua 1998-2012

Obsrvese el pico de 16.530 viviendas visadas en septiembre de 2006, que coincide con la

entrada en vigor con carcter obligatorio y definitivo del Cdigo Tcnico de la Edificacin.

Grfico 11. Evolucin estacional visados de obra nueva en Catalua 1998-2012

Si bien, el nmero visados de nuevas viviendas en Catalua se recuper ligeramente en el

ao 2010, se encuentra en niveles de actividad desconocidos si se observa la serie histrica en

Catalua.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000


1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


3.1.2. Certificados de finalizacin de obras 19982012 Los Colegios Profesionales de Arquitectos Tcnicos y Aparejadores aportan igualmente el dato de certificacin de obra acabada que indica la cantidad de nuevas viviendas que se ponen en el

mercado. Es decir, es el dato que est ligado de una forma ms realista a la oferta de nuevas

viviendas y la que va a dar respuesta a la demanda global de nuevas viviendas.

Certificacin final de obra Catalua 1998 2012

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

48.524 61.958 64.690 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109

Variaci 27,7% 4,4% -13,3% -5,1% 24,3% 11,8% 2,0% -3,4% 2,6% -10,9% -45,6% -46,5% -6,9% -33,0% Tabla 21. Evolucin certificados final de obra en Catalua 1998-2012

Grfico 12. Evolucin certificados final de obra en Catalua 1998-2012

Los datos reales de certificacin final de vivienda por series mensuales para el periodo 1998-

2012 son:

Certificado final de obra (Gremi de Rajolers de Catalunya)


1998 3.311 3.778 3.849 3.144 4.529 5.463 6.300 1.515 3.467 4.843 4.542 3.783 48.5241999 3.230 3.568 4.833 5.170 5.946 8.015 6.206 2.133 4.781 5.297 6.891 5.888 61.9582000 5.756 6.665 6.984 4.145 8.386 8.919 5.699 1.980 3.770 4.393 5.225 3.321 65.2432001 4.388 4.377 5.834 4.301 5.807 6.180 6.689 1.561 3.326 5.270 4.621 3.753 56.1072002 4.179 4.337 4.559 3.985 5.157 4.498 6.143 1.793 4.539 5.631 4.279 4.154 53.2542003 4.688 4.683 5.460 5.042 6.769 6.674 7.927 2.019 4.980 6.295 5.953 5.703 66.1932004 4.743 5.910 6.919 5.627 6.453 8.851 7.764 2.007 5.662 6.368 7.299 6.384 73.9872005 4.497 5.361 6.932 6.111 8.083 9.199 7.810 2.909 5.792 6.156 7.336 5.256 75.4422006 4.996 5.677 6.920 5.124 6.683 7.967 8.297 2.608 5.349 7.042 6.358 5.880 72.9012007 6.045 5.702 7.494 4.882 6.413 8.064 8.815 2.929 5.190 7.547 6.094 5.627 74.8022008 6.059 6.782 5.022 6.874 6.045 6.110 8.379 2.023 4.107 5.934 4.381 4.951 66.6672009 2.865 3.985 3.895 3.877 3.391 3.612 3.522 933 2.572 2.761 2.901 1.935 36.2492010 1.514 1.881 2.085 1.501 1.825 2.151 1.828 672 1.583 1.470 1.688 1.200 19.3982011 1.322 1.499 1.572 1.032 2.472 1.442 1.926 750 1.681 1.711 1.812 845 18.0642012 1.289 968 950 732 1.010 966 1.378 675 1.192 1.425 520 1.004 12.109

Tabla 22. Evolucin estacional certificados final de obra en Catalua 1998-2012

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Certificadosfinaldeobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

CertificadosfinaldeviviendaCatalunya19982012


Se puede apreciar que la finalizacin de obra no se vio afectada por la entrada en vigor del

Cdigo Tcnico de la Edificacin y tuvo un comportamiento normal. Analizando los datos numricos

se puede apreciar que la onda de vivienda terminada est desplazada entre 12 y 18 meses que es el

tiempo que dura el proceso edificatorio.

Grfico 13. Evolucin estacional certificados final de obra 1998-2012

El certificado de finalizacin de viviendas a lo largo de la serie histrica ha mantenido una

cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante el periodo 1998-

2008. Desde el ao 2010 la certificacin final de vivienda se ha desacoplado respecto de los aos

anteriores y en 2012 la cada respecto del ao 2006 del 83,4%. Los niveles de actividad de la

certificacin de viviendas tambin se encuentran en niveles de actividad desconocidos si se observa

la serie histrica en Catalua.

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000


1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


3.1.3. Obras en curso 1998-2012 La evolucin de la edificacin podra asumirse como la media aritmtica de las viviendas

iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1, mediante la siguiente frmula:


El valor de obras en curso estabilizan de las dispersiones producidas de forma coyuntural por

el visado de nuevas viviendas sobre todo entre 1998 y 2006.

Para el intervalo 1998-2012 los datos relativos a obras en curso son:

Obras en curso Catalua 1998 2012

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

62.142 77.536 79.422 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115

Variacin 24,8% 2,4% -10,8% -4,7% 20,5% 9,8% 8,6% 5,3% -20,2% -41,5% -44,6% -28,2% -12,1% -33,4% Tabla 23. Evolucin obras en curso en Catalua 1998-2012

Se establece en este estudio que el valor que fijar la evolucin de construccin de viviendas

para los prximos aos ser el derivado de las obras en curso, y que se muestra en el grfico

siguiente.

Grfico 14. Evolucin construccin viviendas Catalua 1998-2012

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Visadosdeobranueva 75.759 93.113 94.153 85.599 81.786 96.493 104.661 118.630 131.517 88.391 28.797 16.607 18.540 15.294 10.120Certificadosfinaldeobra 48.524 61.958 65.243 56.107 53.254 66.193 73.987 75.442 72.901 74.802 66.667 36.249 19.398 18.064 12.109Obrasencurso 62.142 77.536 79.698 70.853 67.520 81.343 89.324 97.036 102.209 81.597 47.732 26.428 18.969 16.679 11.115

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

EvolucinconstruccinviviendaCatalunya19982012



Obras en curso 1998-2011


1998 3.746 4.750 5.628 4.694 5.214 5.995 8.323 2.748 5.319 5.475 5.365 4.889 62.142 1999 4.423 5.389 6.980 7.332 7.356 8.168 8.972 2.706 5.497 5.993 7.598 7.124 77.536 2000 6.443 8.259 8.324 6.391 9.990 8.064 7.619 2.712 4.470 5.789 6.385 5.256 79.698 2001 5.799 5.877 7.194 5.418 6.845 6.900 7.780 2.959 3.815 6.767 6.238 5.264 70.853 2002 5.358 6.071 5.736 5.875 5.958 6.195 7.349 2.509 5.023 6.677 5.242 5.529 67.520 2003 5.944 6.385 7.039 6.624 7.437 7.458 9.818 3.401 5.620 7.358 6.708 7.554 81.343 2004 4.903 7.020 8.468 7.520 7.750 9.395 9.749 3.314 6.895 7.109 9.301 7.903 89.324 2005 5.860 7.865 8.884 8.070 9.768 9.679 10.342 4.201 7.376 7.461 9.600 7.933 97.036 2006 6.583 8.635 9.248 7.642 9.640 9.856 11.757 5.024 10.940 8.090 7.545 7.251 102.2092007 7.150 7.470 11.804 6.083 7.308 8.099 7.982 3.315 4.843 6.919 5.471 5.155 81.597 2008 4.595 6.123 3.992 4.957 3.928 4.108 5.393 1.519 2.805 3.685 3.071 3.559 47.732 2009 1.877 2.589 2.368 2.365 2.302 2.476 2.687 815 2.301 2.285 2.392 1.973 26.428 2010 1.339 1.817 2.048 1.609 1.747 2.081 1.859 669 1.608 1.364 1.585 1.245 18.969 2011 1.452 1.573 1.605 1.093 1.902 1.389 1.904 655 1.482 1.373 1.334 921 16.679 2012 1.038 1.001 1.067 749 1.048 939 1.216 603 868 1.194 626 768 11.115

Tabla 24. Evolucin estacional obras en curso en Catalua 1998-2012

Grficamente la evolucin estacional es la siguiente:

Grfico 15. Evolucin estacional obras en curso 1998-2012

Como se puede apreciar la actividad edificatoria de los tres ltimos aos est fuertemente

desacoplada, y la cada de actividad entre el 2006 y el 2012 se cifra en el 89,1%, dato elocuente de lo

que est sucediendo en la construccin de viviendas.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000


1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


3.2. Datos de construccin de viviendas en Barcelona Para el anlisis de la construccin de viviendas en Barcelona se utilizarn las estadsticas que

aporta el Ministerio de Fomento por Provincias en cuanto al visado de proyectos de ejecucin y

certificados de finalizacin de obras procedentes del Colegio de Arquitectos Tcnicos y Aparejadores.

3.2.1. Visados de nuevas viviendas Los visados de obra nueva en el periodo 2000-2012 son los siguientes:

Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

59.237 53.202 44.457 49.581 55.377 59.959 67.291 44.503 14.591 9.385 12.874 11.135 6.640

Variaci -10,19% -16,44% +11,53% +11,69% +8,27% +12,23% -33,86% -67,21% -35,68% +37,18% -13,50% -40,4% Tabla 25. Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012

Grfico 16. Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012


Visados de obra nueva Barcelona 2000-2012


2000 4.417 6.519 6.196 5.983 7.032 4.367 6.023 1.672 3.125 4.472 4.450 4981 59.237 2001 4.503 4.280 5.074 4.259 4.715 4.867 5.481 2.495 2.419 4.952 5.273 4884 53.202 2002 3.977 4.681 3.860 4.668 3.118 5.263 5.051 1.090 1.874 3.721 3.570 3584 44.457 2003 3.651 4.749 4.496 3.782 3.980 4.246 6.427 2.210 2.981 4.018 4.198 4843 49.581 2004 2.679 4.163 5.325 4.510 4.572 5.378 7.116 1.965 4.225 4.517 6.235 4692 55.377 2005 3.269 5.767 5.448 5.154 6.082 5.271 7.342 2.500 4.592 4.107 5.498 4929 59.959 2006 4.083 6.182 5.735 5.013 6.733 6.070 8.611 3.437 8.638 4.041 3.874 4874 67.291 2007 3.697 4.288 8.637 4.003 4.712 3.919 3.543 1.334 1.778 3.786 2.684 2122 44.503 2008 1.532 2.744 1.221 1.700 811 1.037 1.469 669 484 655 1.059 1210 14.591 2009 435 606 324 233 700 721 997 246 1.199 1.231 1.238 1.455 9.385 2010 902 1.077 1.470 1.225 1.104 1.382 1.396 341 1.144 813 1.067 953 12.874 2011 1.247 1.211 1.094 853 1.025 1.048 1.447 344 851 660 592 763 11.135 2012 501 619 722 577 795 613 817 350 359 481 522 284 6.640

Tabla 26. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Barcelona 2000-2012

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

VisadosdenuevasviviendasBarcelona20002012


Grfico 17. Evolucin estacional visados de nuevas viviendas Barcelona 2000-2012

Entre el ao 2006 y el 2012, el visado de nueva vivienda en Barcelona acumula una cada del

90,1%, a pesar de la recuperacin en el nmero de visados que se ha iniciado en 2010, y que se vi

interrumpida en 2011 con una recada.

Es importante destacar que, a pesar del relativo buen comportamiento del visado de viviendas

durante el primer trimestre de 2011, pero desde entonces los datos que se registraron fueron

negativos comparados con la serie histrica. Tngase en consideracin, que el visado de nuevas

viviendas no significa otra cosa que las viviendas que se pondrn en el mercado en 18-24 meses, y

como veremos en el siguiente apartado tiende a equilibrarse con la cantidad de vivienda que se est

colocando en el mercado (certificacin de finalizacin de vivienda). Esto no hace ms que reforzara la

idea de que la demanda de vivienda se est reduciendo a niveles desconocidos en la ltima dcada.

Ser necesario remontarse a la dcada de los ochenta para comprobar una demanda tan reducida de

vivienda.

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000


2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


3.2.2. Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012 Los certificados de finalizacin de obra en Barcelona entre 2000 y 2012 son:

Certificacin finalizacin de obra Barcelona 2000-2012

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

43.498 34.378 33.035 36.303 38.898 38.068 39.239 39.951 37.640 21.827 10.800 10.016 5.871

Variacin -20,97% -3,91% 9,89% 7,15% -2,13% 3,08% 1,81% -5,78% -42,01% -50,52% -7,26% -41,4% Tabla 27. Certificacin final de obra Barcelona 2000-2012

Grfico 18. Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012


Certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012


2000 4.468 4.703 5.182 2.978 5.490 6.443 3.310 894 2.132 2.681 3.201 2016 43.498 2001 2.953 2.542 3.192 2.629 3.655 3.772 4.142 673 2.060 3.514 3.068 2178 34.378 2002 2.910 2.802 2.981 2.702 3.395 3.023 4.293 836 2.605 3.319 1.834 2335 33.035 2003 2.806 2.581 3.159 2.672 2.866 3.776 4.396 853 3.003 3.535 3.458 3198 36.303 2004 2.541 3.150 3.959 2.873 3.373 4.967 4.150 580 3.141 3.182 3.774 3208 38.898 2005 2.326 2.535 3.186 3.054 3.971 4.611 4.220 1.511 2.925 3.158 3.752 2819 38.068 2006 2.488 2.790 4.228 3.013 3.572 3.453 4.240 1.231 2.922 3.931 3.803 3568 39.239 2007 2.979 2.767 4.244 2.533 3.727 4.260 4.643 1.358 2.673 4.290 3.639 2838 39.951 2008 3.493 3.756 2.761 3.960 3.666 3.082 5.032 1.058 2.408 2.881 2.732 2811 37.640 2009 1.757 2.892 2.358 2.661 2.128 2.221 2.067 286 1.608 1.338 1.524 987 21.827 2010 963 951 1.338 869 1.184 1.204 1.028 283 856 636 759 729 10.800 2011 612 669 647 442 1.717 891 1.186 377 1.056 1.026 1.027 366 10.016 2012 672 426 415 327 542 440 695 319 674 940 29 392 5.871

Tabla 28. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras Barcelona 2000-2012

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

CertificadosfinaldeviviendaBarcelona20002012


Grfico 19. Evolucin estacional certificados de finalizacin de obras 2000-2012

El certificado de finalizacin de viviendas en Barcelona a lo largo de la serie histrica ha

mantenido una cierta coherencia en el nmero de viviendas, sin grandes repuntes al menos durante

el periodo 1998-2008. A partir del ao 2009, se comienza a colocar menor cantidad de vivienda en el

mercado. Desde entonces se ha reducido la cantidad de vivienda colocada en el mercado adecuando

de esta forma la oferta de vivienda a la demanda de sta. En la actualidad la cada de certificaciones

de finalizacin de viviendas se sita en el 85,0%.

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000


2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


3.2.3. Obras en curso Barcelona 2000-2012 Para el intervalo 2000-2012 los datos relativos a obras en curso son:

Obras en curso Barcelona 2000-2012

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

51.368 43.790 38.746 42.942 47.138 49.014 53.265 42.227 26.116 15.606 11.837 10.576 6.256

Variaci -14,75% -11,52% 10,83% 9,77% 3,98% 8,67% -20,72% -38,15% -40,24% -24,15% -10,65% -40,85% Tabla 29. Obras en curso Barcelona 2000-2011 La evolucin de la edificacin en Barcelona podra asumirse como la media aritmtica de las

viviendas iniciadas y terminadas, tal y como se expuso en el captulo 1. El valor de obras en curso

estabiliza de alguna forma las tremendas dispersiones producidas de forma coyuntural por el visado

de nuevas viviendas sobre todo entre 2004 y 2006.

Grfico 20. Evolucin construccin viviendas Barcelona 2000-2012


Obras en curso Barcelona 2000-2012


2000 4.443 5.611 5.689 4.481 6.261 5.405 4.667 1.283 2.629 3.577 3.826 3.499 51.368 2001 3.728 3.411 4.133 3.444 4.185 4.320 4.812 1.584 2.240 4.233 4.171 3.531 43.790 2002 3.444 3.742 3.421 3.685 3.257 4.143 4.672 963 2.240 3.520 2.702 2.960 38.746 2003 3.229 3.665 3.828 3.227 3.423 4.011 5.412 1.532 2.992 3.777 3.828 4.021 42.942 2004 2.610 3.657 4.642 3.692 3.973 5.173 5.633 1.273 3.683 3.850 5.005 3.950 47.138 2005 2.798 4.151 4.317 4.104 5.027 4.941 5.781 2.006 3.759 3.633 4.625 3.874 49.014 2006 3.286 4.486 4.982 4.013 5.153 4.762 6.426 2.334 5.780 3.986 3.839 4.221 53.265 2007 3.338 3.528 6.441 3.268 4.220 4.090 4.093 1.346 2.226 4.038 3.162 2.480 42.227 2008 2.513 3.250 1.991 2.830 2.239 2.060 3.251 864 1.446 1.768 1.896 2.011 26.116 2009 1.096 1.749 1.341 1.447 1.414 1.471 1.532 266 1.404 1.285 1.381 1.221 15.606 2010 933 1.014 1.404 1.047 1.144 1.293 1.212 312 1.000 725 913 841 11.837 2011 930 940 871 648 1.371 970 1.317 361 954 843 810 565 10.576 2012 587 523 569 452 669 527 756 335 517 711 276 338 6.256

Tabla 30. Evolucin estacional obras en curso 2000-2012

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Visadosdeobranueva 59.237 53.202 44.457 49.581 55.377 59.959 67.291 44.503 14.591 9.385 12.874 11.135 6.640Certificadosfinaldeobra 43.498 34.378 33.035 36.303 38.898 38.068 39.239 39.951 37.640 21.827 10.800 10.016 5.871Obrasencurso 51.368 43.790 38.746 42.942 47.138 49.014 53.265 42.227 26.116 15.606 11.837 10.576 6.256

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

EvolucinconstruccinviviendaBarcelona20002012


Grfico 21. Evolucin estacional de les obras en curso en Barcelona 2000-2012

El sector mostr indicios de recuperacin en forma de visados de nuevas viviendas en el ao

2010, pero la cada en el nmero de stos revela que la crisis en el sector de la construccin est

siendo muy fuerte incluso en una zona de gran demanda como lo es la provincia de Barcelona, con

un gran peso en la capital y su corona metropolitana donde se concentra la mayor parte de su

poblacin.

Desde el ao 2007, el nmero de viviendas terminadas haba estado por encima de las

viviendas iniciadas y en este contexto, no era posible la reduccin del stock de viviendas, dado que el

visado de viviendas da respuesta a la necesidad inmediata de vivienda y pasan entre 18 y 24 meses

hasta que la vivienda se termina. A partir de 2010 se vuelve a invertir la tendencia y el visado de

viviendas vuelve a colocarse por encima de las viviendas terminadas. En 2011 y 2012, la diferencia

entre ambas vuelve a estrecharse. Esto significa que hay control sobre la oferta de vivienda que se

coloca en Barcelona.

La diferencia de vivienda iniciada y terminada en este periodo 2000-2012 sin considerar el

nmero de viviendas anterior a 2000 es el siguiente: Evolucin stock de obras en curso Barcelona 2000-2012

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Visados de obra nueva 59.237 53.202 44.457 49.581 55.377 59.959 67.291 44.503 14.591 9.385 12.874 11.135 6.640

Certificacin final obra 43.498 34.378 33.035 36.303 38.898 38.068 39.239 39.951 37.640 21.827 10.800 10.016 5.871

Diferencia incremental 15.739 34.563 45.985 59.263 75.742 97.633 125.685 130.237 107.188 94.746 96.820 97.939 98.708

Tabla 31. Evolucin stock obras en curso 2000-2012

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000


2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


3.3. Datos de construccin de viviendas en Girona 3.3.1. Visados de nuevas viviendas Girona 2000-2012

Los visados de obra nueva en el periodo 2000-2012 en Girona son los siguientes:

Visados de obra nueva Girona 2000-2012

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

12.674 11.742 13.539 17.112 18.125 20.454 24.257 15.930 6.909 3.616 2.641 1.877 1.492

Variaci -7,35% 15,30% 26,39% 5,92% 12,85% 18,59% -34,33% -56,63% -47,66% -26,96% -28,93% -20,51% Tabla 32. Visados de obra nueva Girona 2000-2012

Grfico 22. Visados de obra nueva Girona 2000-2012


Visados de obra nueva Girona 2000-2012


2000 845 1.228 1.354 1.033 1.623 1.034 1.359 645 672 970 1.004 907 12.674 2001 1.191 1.051 1.475 710 1.045 845 1.128 465 665 1.360 1.006 801 11.742 2002 941 1.125 1.163 967 1.055 881 1.233 833 1.384 1.649 1.029 1279 13.539 2003 1.482 1.251 1.316 1.691 1.478 1.328 1.974 691 1.208 1.632 1.469 1592 17.112 2004 744 1.245 1.862 1.626 1.759 1.480 1.439 941 1.800 1.634 1.720 1875 18.125 2005 1.308 1.395 1.800 1.680 1.536 1.902 1.739 1.219 1.697 1.964 2.166 2048 20.454 2006 1.446 1.798 2.458 2.121 2.175 1.722 2.484 1.

informe de evolución de la edificación en españa y cataluña 1998-2012. prev 2013-2014.pdf

Documents