hermosillo, sonora a junio del 2019 · 2020-03-31 · “la valuaciÓn inmobiliaria en el cambio...

TRANSFORMANDO LA VALUACIÓN EN GRANDE, SU EVOLUCIÓN HACIA UNA VISIÓN GLOBAL

TITULO DE PONENCIA

“La Valuación Inmobiliaria en el Cambio Climático: Una posible

herramienta para auxiliar su mitigación”

AUTOR DEL TRABAJO

M.I.C. Arq. Marco Tulio Muñoz López

AGREMIADO REPRESENTANDO

HERMOSILLO, SONORA A JUNIO DEL 2019

“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU

MITIGACIÓN.”

2


Blvd. Solidaridad 1360 Col. El Malecon. Hermosillo, Sonora.

Contacto: (6621)99-79-66 / [email protected]

Federación de Colegios de Valuadores, A.C.

Presente.-

Estimados miembros de la comisión, me es grato manifestar mi alto interés por

participar como ponente en el próximo LV Congreso Nacional de Valuación 2019

“Transformando la Valuación en Grande, su Evolución hacia una Visión Global”.

Soy Arquitecto y Maestro en Ingeniería Civil opción Valuación Inmobiliaria por

parte de la Unversidad de Sonora. Cuento con experiencia en proyectos, en valuación y

en bienes raíces. Recibí una Mención Especial por Tesis en maestría por mi tesis “El

diseño sustentable en la valuaciòn de vivienda de interès social en la ciudad de

Hermosillo, Sonora. Propuesta de factor de homologaciòn” enfocado hacia la evolución

de la metodología para la valuación inmobiliaria, al proponer la integración de la

sustenibilidad al enfoque de mercado. Este trabajo de tesis obtuvo gran interés al

presentarlo en el Foro “Avances de la Práctica Valuatoria¨ organizados por COMAVIIN

A.C.; en el Quinto Foro del Posgrado de Ingeniería Civil organizado por la Universidad

de Sonora en 2018, ambos en Hermosillo, Sonora; y en los festejos del 50 Aniversario

de COPROVAL en Ciudad Juárez, Chihuahua a finales del año 2018. El interés por seguir

desarrollando este tema sigue presente, y continúa siendo mi tema de investigación en

mis estudios de Doctorado en Humanidades en la Universidad de Sonora, lo cual me ha

permitido ampliar el alcance inicial de mi estudio.

Concluyo la presente agradeciendo su atención y aprovechando la ocasión para

saludarles atentamente. Además, mencionar que sería un honor compartir mis

conocimientos adquiridos en este próximo Congreso Nacional de Valuación



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RESUMEN

Las temperaturas poco usuales, las inundaciones, las sequias, los huracanes, el

deshielo masivo de glaciares son cada vez más frecuentes a lo largo del mundo, los

cuales, es muy probable sean consecuencia del cambio climático. Las consecuencias

que estos acontecimientos puedan ocasionar sobre el planeta, son considerables, sobre

todo en las ciudades. Por lo anterior, el cambio climático se ha convertido en una

externalidad negativa, la cual puede dañar en gran medida al mercado inmobiliario,

dirigiéndolo a una crisis en este importante sector, aunado a las consecuencias sociales

y económicas que se pueden presentar.

El cambio climático representa una amenaza para el desarrollo sustentable de las

ciudades, ya que sus consecuencias pueden afectar su económica y sociedad. Por esto,

el combatir este fenómeno se ha convertido en uno de sus objetivos, siendo de vital

importancia la realización de otro de sus objetivos, el desarrollo de ciudades sostenibles,

en el cual, el diseño bioclimático constituye uno de sus principales elementos. En México,

el mercado inmobiliario de vivienda sustentable, es decir, que cuenten con un diseño

bioclimático que permita una eficiencia energética y además de ecotecnologías que

ayuden a optimizar los recursos de agua, luz y gas, es prácticamente inexistente. Lo cual,

posiblemente sea resultado de la falta de apreciación de los elementos que constituyen

a una vivienda sustentable en el valor de mercado.

En esta ponencia, se presenta una propuesta de metodología que permita contemplar

en el enfoque de mercado, las características que conforman a una vivienda sustentable,

integrándolas al valor de mercado. Con esto, es muy probable que se motive el desarrollo

de este tipo de vivienda, permitiendo cumplir una parte del objetivo del desarrollo

sustentable, y que además apoye la mitigación del cambio climático.

PALABRAS CLAVE: Cambio climático, desarrollo sustentable, vivienda sustentable, valuación inmobiliaria, factor de homologación


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OBJETIVO

Presentar una propuesta de metodología que permita integrar en el proceso valuatorio el

diseño sustentable de vivienda. Por medio de un factor de homologación en el enfoque

de mercado, que contemple las estrategias de diseño bioclimático y el uso de

ecotecnologías en la vivienda.

ÍNDICE

OBJETIVO……………………………………………………………………………………….4

EL CAMBIO CLIMÁTICO Y LA VALUACIÓN INMOBILIARIA………...…………..….....5

METODOLOGÍA: DE LO CUALITATIVO A LO CUANTITATIVO……………………….12

DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO

BIOCLIMATICO…………………….…………………………………….……………………..………13

DISEÑO SUSTENTABL ACTIVO: ECOTECNOLOGIAS……………………………………………16

FACTOR HOMOLOGACIÓN DE DISEÑO

SUSTENTABLE…………………………………………………………………………………………17

RESULTADOS DE LA APLICACIÓN............................................................................18

RECOMENDACIONES………………………………………………………………….……21

BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………………………………..…22

ANEXOS………………………………………………………………………………………..24


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5

EL CAMBIO CLIMÁTICO Y LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

En los últimos años se han presentado con más frecuencia fenómenos

meteorológicos, tales como: huracanes, inundaciones, sequias, altas y bajas

temperaturas anormales en diferentes regiones del planeta, causando daños sociales y

económicos. En México, a lo largo del año se han manifestado variaciones de

temperatura en distintas zonas del país, como es el caso de Hermosillo en el Estado de

Sonora, en donde las altas temperaturas tardaron en llegar; al igual que en la Ciudad de

México, donde se han

alcanzado temperaturas de

hasta 30ºC. Las

inundaciones se han hecho

presentes en varias

entidades del país, como en

los estados de Tamaulipas

y Querétaro, las cuales

ocasionaron daños

materiales y pérdidas

humanas en el caso de

Reynosa en Tamaulipas

(Infobae, 2019). Las

sequias se encuentran por

todo el país, con zonas anormalmente secas [ver Figura 1. Monitor de sequía en México

(CNA, 2019)]. A nivel mundial, es importante hacer mención a la Ola de Frío Ártico que

se presentó en Estados Unidos, la cual científicos del NOAA1 atribuyen a un

calentamiento extremo en el Polo Norte, causada por una ráfaga de aire caliente

originada en Marruecos (citado en BBC News Mundo, 2019). En Groenlandia, el 13 de

junio del presente año se presentó un deshielo anormal en casi la mitad de su territorio

que según científicos, de continuar este ritmo de deshielo, pueden presentarse

1 National Oceanic and Atmospheric Administration de Estados Unidos.

Figura 1. Monitor de Sequía en México al 15 de junio de 2019. Fuente: https://smn.cna.gob.mx/es/climatologia/monitor-de-sequia/monitor-de-sequia-en-mexico


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afectaciones no sólo en la zona, sino a nivel mundial (citado en BBC News Mundo,

2019a).

Los fenómenos relatados, corresponden a algunos de los cambios que el IPCC2 ha

pronosticado se presenten por el cambio climático. El cual es la variación del estado del

clima identificable que persiste durante largos períodos de tiempo, resultado de la

variabilidad natural del clima y de la alteración de la composición de la atmósfera mundial

causada por la actividad humana (ONU, 1992; IPCC, 2013). Se ha atribuido a la actividad

humana como principal causante, debido al incremento de la concentración de gases de

efecto invernadero [entre los que destacan el dióxido de carbono3 y el gas metano4 al ser

los predominantes en la atmósfera, sin embargo también se encuentran presentes el

óxido nitroso5 y los fluorocarbonos6] y al cambio en el uso de suelo que se comete para

dar paso a la agricultura, ganadería e incluso a zonas urbanas; provocando una

disminución en el secuestro de carbono que se da naturalmente en zonas con

vegetación, a las cuales también se les denomina sumideros de carbono. Sobre la base

de las condiciones anteriores, se determina que es correcto denominar a la variación del

clima actual, como cambio climático antropogénico.

Se especula esta variación del clima provoque cambios en: la atmósfera, los océanos,

la criosfera y en el nivel del mar. Los escenarios de emisiones de gases de efecto

invernadero varían en un amplio rango que depende tanto del desarrollo económico

2 Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático 3 CO2. Gas de origen natural, que también es subproducto de la combustión de combustibles fósiles como el petróleo, el gas o carbón, de la quema de biomasa y de los cambios en el uso de suelo, y otros procesos industriales como la producción de cemento. Es el principal gas de efecto invernadero antropógeno, es decir, derivado de las actividades humanas. 4 CH4. Es el componente principal del gas natural y está asociado a todos los hidrocarburos utilizados como combustibles, a la ganadería y a la agricultura. 5 N2O. Es un importante gas de efecto invernadero artificial que ataca la capa de ozono, y tiene una permanencia media de 100 años en la atmósfera. La fuente antropógena principal es la agricultura [gestión del suelo y del estiércol], por el tratamiento de aguas residuales, del quemado de combustibles fósiles y de los procesos industriales químicos. 6 Gases fluorados. El más común son los Hidrofluorocarbonos el cual es un gas de efecto invernadero con una larga permanencia en la atmósfera, por lo que contribuyen al efecto invernadero agravando el cambio climático; estos gases principalmente los encontramos en sistemas de refrigeración y de aire acondicionado, bombas de calor en extintores de incendio, entre otros. En este grupo también se encuentran los Perfluorocarbonos, los cuales son componentes sintéticos cuya mayor fuente de emisión se encuentra en la producción primaria de aluminio, de la incineración de plásticos y cerámicas; y en menor medida en equipos de refrigeración, en el sector electrónico y en sistemas de incendios.


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7

como de la política climática. En todos los escenarios de emisiones de gases de efecto

invernadero, a lo largo del siglo XXI se presentarán olas de calor más frecuentes y de

mayor duración, los eventos extremos de precipitación serán más intensos y frecuentes

en muchas regiones; el océano continuará calentándose y acidificándose, y el nivel

medio global del mar continuará aumentando (Fundación Biodiversidad, 2016). De no

tomar medidas para frenar el cambio climático antropogénico, los cambios en el sistema

climático se amplificarían y conllevaría a nuevos riesgos para los sistemas naturales y

humanos como: extinción de especies, las cuales se encargan de mantener un equilibrio

en los ecosistemas de los cuales dependemos; incorporación del carbono de la biósfera

terrestre a la atmósfera provocado por la deforestación y degradación de los

ecosistemas7, y por el deshielo del permafrost [el cual puede provocar emisiones

sustanciales de carbono y metano almacenado]; inseguridad alimentaria, provocado por

la redistribución y reducción de las especies marinas en zonas sensibles [lo cual

dificultaría la productividad de los recursos pesqueros], y con el aumento de

temperaturas igual o superior a 2ºC8 se prevén impactos negativos en las regiones

tropicales y templadas sobre las cosechas de trigo, arroz y maíz; menor disponibilidad

de agua para consumo humano, al ser afectados los recursos hídricos por las sequias

especialmente en las zonas subtropicales secas; los sistemas costeros y las zonas bajas

cuya población y activos aumentará en los próximos decenios, experimentarán con

mayor frecuencia fenómenos de inmersión, inundación y erosión a lo largo del siglo XXI

debido al aumento del nivel del mar lo cual acarrearán costos por concepto de daños y

adaptación de varios puntos porcentuales de su producto interno bruto9; el cambio

climático ralentizará el crecimiento económico, por lo cual hará más difícil reducir la

pobreza, pudiendo provocar un aumento de la misma; desplazamiento de la población,

por los daños causados por las sequias e inundaciones; y afectaciones en la salud,

provocadas por las olas de calor e incendios más intensos, por los alimentos y el agua,

7 La mortalidad arbórea y el decaimiento forestal plantean riesgos para el almacenamiento de carbono, la biodiversidad, la producción de madera, la calidad del agua, el valor estético y la actividad económica. 8 Respecto a los niveles a finales del Siglo XX. 9 México podría ser de los países más afectados ya que se encuentra rodeado de costas alrededor de todo su territorio.


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y por la pérdida de capacidad de trabajo y producción laboral en las poblaciones

vulnerables (IPCC, 2014).

El cambio climático afectará fuertemente las zonas urbanas. Provocará el aumento

de los riesgos para las personas, los activos, las economías y los ecosistemas, incluidos

los riesgos derivados del estrés térmico, tormentas y precipitaciones extremas, las

inundaciones continentales y costeras, los deslizamientos de tierras, la contaminación

del aire, las sequias, la escasez de agua, el aumento del nivel del mar y las mareas

meteorológicas. Estos riesgos recaerán aún más en las personas que carezcan de

infraestructura, servicios esenciales y que vivan en zonas expuestas (IPCC, 2014). Por

lo cual, el tomar medidas de mitigación10 es de carácter urgente para buscar afectar en

menor medida a las futuras generaciones. El Panel Intergubernamental del Cambio

Climático en su Quinto Informe de Evaluación (IPCC, 2014), señala las siguientes

medidas para reducir las emisiones de gases invernadero y mantener el calentamiento

por debajo de los 2ºC establecidos en el Acuerdo de París11: Descarborización de la

generación de la electricidad, es decir, la reducción de la intensidad del carbono en esta

actividad; mejora de la eficiencia y uso de la energía, las emisiones pueden reducirse

mediante el cambio de comportamiento de consumo [demanda y modalidad de

movilidad, uso de la energía de los hogares o elección de productos duraderos]; cambios

de dieta y reducción de residuos alimenticios; aumento del uso de energías renovables

y de tecnologías bajas en emisiones; cambios en el comportamiento, estilo de vida y

cultura; aumento de sumideros de carbono, a través de la forestación, la ordenación

forestal sustentable y la reducción de la deforestación. El Informe sobre Desarrollo

Humano 2007-2008 señala que el sector residencial es una forma barata de reducir las

emisiones de CO2 que a la larga podrían no involucrar costo alguno; los patrones de uso

de energía en el sector residencial influyen de manera importante en la huella

10 Mitigación en el contexto del cambio climático se refiere a la intervención humana para reducir las fuentes o incrementar los sumideros de gases de efecto invernadero (Fundación Biodiversidad, 2016). 11 El Acuerdo de París es el primer acuerdo vinculante mundial sobre el clima. Se firmó en la Conferencia de París sobre el Clima [COP 21] en diciembre del 2015, y participaron 195 países. Para evitar el cambio climático peligroso, se establece un plan de acción mundial que pone el límite del calentamiento global muy por debajo de 2°C. Los gobiernos acordaron medidas para reducir las emisiones, de transparencia y balance global, adaptación, por daños y perjuicios producto del cambio climático. El Acuerdo menciona también el papel de las ciudades, las regiones y las administraciones locales en la lucha contra el cambio climático. El Acuerdo quedó abierto a firma durante un año el 22 de abril de 2016, para entrar en vigor se requerían al menos que 55 países que representaban al menos el 55% de las emisiones mundiales ratificaran su firma. Lo cual se logró el 5 de octubre del mismo año, cuando la UE ratifica el Acuerdo, entrando en vigor el 4 de noviembre de 2016.


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ecológica12, ya que alrededor de un tercio de la energía que se produce en los países de

la OCDE13 es usada en sistemas de calefacción y aire acondicionado, al igual que por el

uso de electrodomésticos.

Conjuntamente a las consecuencias o impactos que el cambio climático pueda

ocasionar, éste representa una amenaza para el desarrollo sustentable14, por lo que las

estrategias y acciones para combatirlo deben dirigirse a la resiliencia del clima y

representen una ayuda para la producción de alimentos, bienestar social y en la gestión

ambiental. Las estrategias que se dirigen a la energía, el agua, los alimentos, la captura

biológica del carbono y la planificación urbanística son importantes (Fundación

Biodiversidad, 2016). El PNUD, al reconocer que el cambio climático representa una

amenaza para el desarrollo sustentable, lo convierte en uno de sus 17 Objetivos del

Desarrollo Sustentable en 2016 con vista al 2030 (ONU, 2016). El objetivo 13 Acción por

el clima, convoca a tomar medidas urgentes no sólo para combatir el cambio climático y

sus efectos, sino también para fortalecer la resiliencia para responder a los peligros

relacionados con el clima y los desastres naturales. El Objetivo 11 Ciudades y

comunidades sustentables responde al Objetivo 13, ya que su meta es conseguir que las

ciudades y los asentamiento humanos sean inclusivos, seguros, resiliente y sustentables.

Lo cual ayudaría a prepararse para afrontar catástrofes provocadas por el cambio

climático y auxiliaría su mitigación por medio de la sustentabilidad.

Para el World Business Council for Sustainable Develpments la ciudad sustentable es

aquella ciudad resiliente que pueda adaptarse a cambios económicos, sociales y

12 Se proyecta que la demanda energética global de aire acondicionado residencial en el verano se incremente rápidamente desde los 300 TWh del año 2000 hasta alrededor de 4,000 TWh en 2050. Buena parte de este aumento se debe al aumento de los ingresos en los países de economías emergentes, pero en parte también se debe al cambio climático. 13 Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico. 14 La definición de desarrollo sustentable más famosa, es la planteada en el Informe Brundtland en 1987 (ONU, 1987), el cual lo define como: "aquel que satisface las necesidades actuales sin poner en peligro la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias necesidades", refiriéndose directamente a la conservación del medio ambiente. Esto cambia en el 2005, en el que se establece que un desarrollo sustentable debe integrar tres enfoques: el desarrollo económico, social y la protección al medio ambiente; los cuales son pilares interdependientes que se refuerzan mutuamente que -según autores como Haro Martínez- deben guardar un equilibrio para cumplir con la finalidad ética y social del desarrollo, y aplicando la gestión más eficiente de los recursos por medio de la planificación social y el uso adecuado de los recursos ambientales se mantendrían los sistemas de soporte de vida.


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medioambientales manteniendo una calidad de vida en sus habitantes, por lo que su

desarrollo urbano debe contemplar factores que permitan su adaptación. Aquí, la

población es apoyada por infraestructura y sistemas que permitan adaptar y mantener el

estilo de vida sustentable, por lo cual considera que debe de contar, -entre otros

elementos-, con edificación sustentable, es decir, el uso de arquitectura bioclimática15.

El diseño bioclimático y la implementación de tecnologías sustentables16, son los

elementos que conforman un diseño sustentable de vivienda o bien, a una vivienda

sustentable17. En México, el mercado inmobiliario está conformado por vivienda en casi

un 60%, por lo que sería un punto importante de partida para la edificación de vivienda

sustentable, la cual, por medio de su eficiencia energética y ahorro de recursos se

convertirán en un auxiliar en la mitigación del cambio climático. A nivel nacional se han

implementado varios programas que buscan motivar el desarrollo de vivienda

sustentable en el país, entre los que se encuentran: Hipoteca Verde de INFONAVIT; Esta

es tu Casa de CONAVI; el Código de Edificación de Vivienda de CONAVI [en su segunda

edición maneja un apartado referente al diseño bioclimático tanto urbano como de

vivienda]; Vida Integral de INFONAVIT; Programa de Fomento a la Certificación de

Productos, Procesos y Servicios de CONUEE; Programa Ecocasa de la Sociedad

Hipotecaria Federal; y los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables DUIS. A pesar

de que se han implementado estos programas, la vivienda sustentable no se percibe de

manera importante en el mercado inmobiliario nacional.

La valuación inmobiliaria es la encargada de dictar los valores en el mercado

inmobiliario de vivienda, lo cual influye en su forma de construcción. Actualmente la

Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la

Vivienda no contempla el diseño bioclimático, y las técnicas sustentables se contemplan

15 El Código de Edificación de Vivienda Segunda Edición (CONAVI, 2010), define el diseño [arquitectura] bioclimático, como aquel que cuenta con especificaciones que permiten disminuir o evitar las necesidades de aire acondicionado, por lo que debe seguir especificaciones de diseño según el bioclima en el que se encuentre la vivienda. Para el autor, el diseño bioclimático es elemento fundamental del diseño sustentable. 16 Arias hace referencia a éstas tecnologías sustentables como las herramientas del desarrollo sustentable y las denomina Ecotecnologías, las cuales son consideradas como una serie de técnicas y prácticas que toma en cuenta la ecología para resolver los problemas cotidianos de la vida diaria. 17 El Instituto del Fondo Nacional para la de Vivienda de los Trabajadores (INFONAVIT) define a la vivienda sustentable como aquella orientada al ahorro de agua y energía, el confort, la accesibilidad, la seguridad y la creación de un desarrollo económico y social.


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11

solo de manera cualitativa, es decir, sólo se señala si se encuentran presentes o no en

la vivienda con el fin de calcular el monto de la Hipoteca Verde. Es muy probable, que la

nula apreciación del diseño sustentable en la metodología de valuación, no permita el

desarrollo de vivienda con estas características. Pero, ¿es realmente necesario la

integración del diseño sustentable en la metodología de valuación de vivienda?, sí lo es,

ya que apoya a sus habitantes económica y socialmente, además del medio ambiente

que lo rodea; ya que permite el ahorro de energía por medio de un diseño bioclimático y

el uso de ecotecnologías, asimismo se obtiene un ahorro de gas y agua, recurso

indispensable para la vida. Además, la integración del diseño sustentable en la

metodología de valuación de vivienda, puede ser una alternativa para internalizar el

cambio climático, el cual actualmente se considera una externalidad negativa18 en el

mercado [incluido el de vivienda], que de no internalizarse de alguna manera puede

dañar la salud del mercado inmobiliario, afectando severamente la economía de la

ciudad, por ende, su desarrollo sustentable. Cabe agregar, que con la reducción de

emisiones de gases de efecto invernadero por medio de la eficiencia energética que se

obtiene con este tipo de vivienda, se apoya la mitigación del cambio climático.

En varios países se han elaborado trabajos que involucren el valor a los criterios

sustentables en la construcción. En Estados Unidos se llevó a cabo en 2016 el trabajo

Apraising Green: Show me the Market Value y en Suecia el trabajo How to effectively

integrate sustainability into property valuation en el año 2011, los cuales otorgan valor a

las tecnologías sustentables por medio del enfoque de capitalización de rentas. En

México, no se han llevado a cabo trabajos que propongan una metodología que permita

integrar los elementos del diseño sustentable en la metodología de valuación inmobiliaria

de vivienda, y el tomar como base los estudios elaborados en Estados Unidos y Suecia

18 Una externalidad es una situación en la que los costos o beneficios de producción y/o consumo de algún bien o servicio no se reflejan en su precio de mercado, son aquellas actividades que afectan a otros de forma positiva o negativa sin que estos paguen por ellas o sean compensados. Para Haro Martínez et. Al (2014) una externalidad se da cuando la actividad de una persona repercute sobre el bienestar de otra sin que ésta pueda cobrar un precio por ello en caso de ser negativa o pagarlo en caso de ser positiva. Una externalidad negativa es una actividad económica que impone un efecto negativo a un tercero no relacionado; y puede surgir durante la producción o el consumo de un bien o servicio. El cambio climático se considera una externalidad negativa ya que está intensificando el calentamiento global, el cual provoca fenómenos meteorológicos causan daños sociales y económicos en países donde ni siquiera se encuentran grandes industrias.


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no sería viable, ya que la Regla XXII de las Reglas Generales para la Metodología de

Valuación de Inmuebles Objetos de Crédito Garantizados a la Vivienda (SHF, 2004)

señala que la aplicación del Enfoque de Capitalización de Rentas no es necesario en

viviendas debajo de nivel medio.

En la presente investigación se plasma una propuesta de integración de las

estrategias de diseño bioclimático y el uso de tecnologías sustentables, a la metodología

de valuación inmobiliaria de vivienda, por medio de un factor de homologación que las

integre, logrando convertir lo cualitativo a algo cuantitativo. Esta propuesta se llevó a

cabo en la Tesis de Maestría del autor en el año 2017.

METODOLOGÍA: DE LO CUALITATIVO A LO CUANTITATIVO

Para la elaboración de la presente propuesta de factor de homologación, se considera

al diseño sustentable como aquél que contemple un diseño bioclimático, es decir aquel

que por medio de sus especificaciones de diseño permita disminuir o evitar las

necesidades de aire acondicionado o calefacción -al cual el autor considera como diseño

sustentable pasivo-; y que contemple el uso de ecotecnologías, las cuáles son aquellos

sistemas que ayudan al hombre a aliviar algunas de sus necesidades teniendo en cuenta

el equilibrio ecológico –al cual el autor considera como diseño sustentable activo-.

Las especificaciones de diseño bioclimático y de ecotecnologías, difieren en cada

bioclima, para esta investigación el bioclima estudiado es el cálido-seco. Las estrategias

de diseño para el bioclima en estudio, se obtienen del capítulo correspondiente a

Sustentabilidad del Código de Edificación de Vivienda en su Segunda Edición; las

ecotecnologías a contemplar, se obtienen del Simulador de Hipoteca Verde de

INFONAVIT para el clima cálido-seco. Para calcular el factor de homologación resultante

del diseño sustentable, se toman en cuenta la calificación del diseño sustentable pasivo


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13

[diseño bioclimático], y la del activo [ecotecnologías]. A continuación se presenta la

metodología propuesta.

DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMÁTICO:

El Código de Edificación de Vivienda, en el capítulo de Sustentabilidad contempla

para el diseño bioclimático en la construcción de la vivienda: especificaciones para:

generales del proyecto, control solar, ventilación y ventanas, materiales y acabados, así

como de vegetación. Cada una de estas especificaciones se toman en cuenta para

obtener el factor de homologación ya que, a consideración del autor, son importantes

para poder ampliar el panorama del diseño bioclimático en la vivienda construida, es

decir, que una vivienda con diseño bioclimático no sea únicamente aquella que cumpla

con la totalidad de las especificaciones, sino también, la que cuente con algunas de ellas.

Dado que la eficiencia energética depende de la cantidad de especificaciones que se

encuentren en el diseño, es necesario calificar el diseño bioclimático del sujeto y de sus

comparables. Para llevar a cabo esta calificación del sujeto y sus comparables, se

propone obtenerla por medio de los siguientes criterios:

1. Especificaciones Generales De Diseño

Ubicación de la vivienda en el lote NO SI De muro a muro 0 1 Configuración NO SI Compacta con patio 0 1

Orientación de la fachada más larga (aplica cuando no exista colindancia) NO SI

De una crujía al SE 0 1

Doble crujía norte-sur con dispositivos de control solar en

ambas fachadas 0 1

Localización de los espacios NO SI Sala al SE/S/SO 0 1

Comedor al SE/S/SO 0 1

Cocina al NO/N/NE 0 1

Recámaras SE/S/SO 0 1

Baño NO/ENE 0 1

Área de lavado al NO/NE 0 1


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Techos19 Inclinado Plano Tipo de techo 0 1

Altura de piso a techo20 <2.50 2.50 ≥2.70 Altura del piso a techo (metros) 0 1 2

2. Especificaciones Para El Control Solar

Remetimientos y Salientes en Fachada NO SI Salientes en fachadas 1 0

Ventanas con remetimientos 0 1

Patios Interiores NO SI Existen 0 1

Cuenta con fuentes, espejos de agua o vegetación de hoja

caduca para enfriamiento y humidificación 0 1

Aleros NO SI

En todas las fachadas 0 1

Grandes en fachada sur 0 1

Pórticos. Balcones o Vestíbulos NO SI

Existen en el acceso a la vivienda 0 1

Tragaluces NO SI

Existen en fachada sur 0 1

Cuentan con protección solar 0 1

Parteluces

NO

SI

En fachada norte 0 1

En fachada sur 0 1

En fachada oeste 0 1

En fachada noreste 0 1

En fachada noroeste 0 1

En fachada suroeste 0 1

Vegetación (árboles) NO SI Existen en fachadas 0 1

3. Especificaciones De La Ventilación.

Ventilación21 NO SI Cuenta con ventilación cruzada 0 1

Cuenta con chimeneas eólicas, turbinas eólicas (cebollas) o

captadores eólicos 0 1

19 Ya que el tipo de techo ideal para el clima cálido seco es el plano, se califica como positivo a este tipo de techo. 20 Este es el único criterio que tendrá valor mayor a 1 en el caso de la altura ideal (2.70 metros o más) recomendada para el clima cálido seco. 21 En el caso de la ventilación, no se toma en cuenta la ventilación unilateral, ya que queda intrínseca en la calificación de la ventilación cruzada. Se califican los diferentes elementos que apliquen.


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4. Especificaciones Para Las Ventanas

Ventanas NO SI Existen en todas las fachadas 0 1

Existen en fachada sur-sureste 0 1

Ventanas a la altura de los ocupantes 0 1

Todas las ventanas son operables 0 1

Cuentan con mosquiteros o postigos exteriores 0 1

5. Especificaciones Para Materiales Y Acabados

Techos NO SI A base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor

y amortiguar las temperaturas externas, masivos por espesor o

rellenos masivos

0 1

Cara exterior con materiales aislantes, de baja densidad o

conductividad térmica 0 1

Muros exteriores NO SI A base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor

y amortiguar las temperaturas externas, masivos, porosos con

cámaras de aire

0 1

Caras exteriores con material aislante, de baja densidad o

conductividad térmica 0 1

Muros interiores y entrepisos NO SI Materiales que permitan retrasar la entrada de calor y

amortiguar las temperaturas externas 0 1

Pisos exteriores

NO

SI

Permeables que permitan la infiltración del agua al subsuelo 0 1

Color, textura y acabados exteriores NO SI Colores en muros y techos: de alta reflectancia 0 1

Colores en fachadas: blanco o aluminio 0 1

Textura: lisa 0 1

6. Recomendaciones Para El Uso De Vegetacion

Árboles NO SI De hoja caduca de fronda densa y continua para sombrear

edificios y pavimentos 0 1

De hoja perenne en fachada poniente para control de vientos

fríos y sol 0 1

Arbustos NO SI De hoja caduca en cualquier de las orientaciones 0 1

Cubresuelos NO SI Especies con el mínimo requerimiento de agua 0 1


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Enredaderas: sobre muros, pérgolas y pórticos de hoja caduca

en orientaciones este y sur 0 1

DISEÑO SUSTENTABLE ACTIVO: ECOTECNOLOGÍAS

A diferencia del DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMATICO, en el

cual se premia cuando el criterio recomendado se encuentra presente, para el caso de

la calificación de las Ecotecnologías se utiliza como base el ahorro mensual en pesos

que cada una de éstas representan según el Simulador de Hipoteca Verde22 de

INFONAVIT; es importante destacar que este ahorro mensual se toma como una unidad

de medida para poder realizar la comparativa23. A continuación se presentan los criterios

a utilizar:

A. Para El Ahorro De Agua

Inodoro de grado ecológico

máximo 5 litros No existe

Un

inodoro

Dos

inodoros Tres inodoros

0 8 8 8

Sistema de captación de agua

pluvial

No existe Un módulo Dos módulos

0 27 28

Regadera grado ecológico con

dispositivo ahorrador integrado No existe

Una

regadera

Dos

regaderas

Tres

regaderas

0 7 7 7

Llaves de lavabo de baño con

dispositivo ahorrador (1 o más sets)

No existe Flujo Válvula

0 6 7

Llaves de cocina con dispositivo

ahorrador

No existe Flujo Válvula

0 6 7

B. Para El Ahorro De Gas

Calentador

de agua

DE GAS SOLAR

Tradicion

al

De paso

instantán

eo

De paso

rápida

recuperació

n

No

existe

De tubos

evacuado

s o plano

sin

respaldo

De tubos

evacuado

s con

respaldo

Plano

con

respald

o

0 40 44 0 55 67 67

C. Para El Ahorro De Luz (Energía Eléctrica)

Focos

ahorradores No

existen

2 LED Y 6

LFC

3 LED

Y 7

LFC

4 LED Y

4-8

LFC)

5 LED Y

5 LFC

6 LED O

6 LED Y

6 LFC

8 O MAS LED

0 14 21 28 35 42 84

22 Según lo consultado al momento de la elaboración del trabajo que se toma como base para la elaboración de la presente ponencia. 23 Para considerar presentes a estos elementos, éstos deben contar con por lo menos la mitad de su vida útil, y deben cumplir con lo estipulado en el Manuel Explicativo de la Vivienda Ecológica.


MITIGACIÓN.”

17

Aire acondicionado

de alta eficiencia o

bajo consumo

No

existen

1 Tonelada 1.5 toneladas

1 Equipo 2 Equipos 1 Equipo 2 Equipos

0 35 0 30 0

Aislamiento térmico en

techos/recubrimiento

reflectivo en techo

No existe Aislante térmico Recubrimiento reflectivo

0 0 55

Aislamiento térmico en

muros/recubrimiento

reflectivo en muros

No existe Aislante térmico Recubrimiento reflectivo

0 0 14

Paneles Fotovoltaicos.

Sistema fotovoltaico para

la vivienda, interconectado

a red.

No existe 250 Watts 500 Watts 750 Watts 1000 Watts

0 34 68 102 137

Optimizador de tensión

eléctrica No existe 20-39A 40-50A 20-39A +

8LFC

40-50A +

8LFC

0 131 131 158 158

Ventanas con doble

acristalamiento instalado

en mangueteria PVC

No existen 4.00-5.99 m2 6.00-7.99

m2 Más de 8.00 m2

0 16 16 16

FACTOR HOMOLOGACIÓN DE DISEÑO SUSTENTABLE

Al haber llevado a cabo el análisis de las características sustentables del sujeto y sus

comparables, por medio de su calificación y ahorro mensual, es posible obtener el factor

de diseño sustentable pasivo y activo. Y con estos, obtener el factor de homologación de

diseño sustentable, a aplicar en el enfoque de mercado. El factor de diseño sustentable

pasivo y activo se obtienen por medio de la aplicación de las siguientes fórmulas:

Como puede observarse en las fórmulas [ver Figura 2 y Figura 3], para obtener los

factores correspondientes, es necesario obtener el resultado de la división de la

Figura 2. Fórmula para obtener el Factor de Diseño Sustentable Pasivo.

Figura 3. Fórmula para obtener el Factor de Diseño Sustentable Activo


MITIGACIÓN.”

18

calificación del sujeto y la calificación de cada uno de los comparables. Habiendo

obtenido los factores de diseño sustentable activo y pasivo, es posible obtener el Factor

de Homologación de Diseño Sustentable por medio de la aplicación de la siguiente

fórmula:

De acuerdo con la fórmula

[ver Figura 4] como se

puede apreciar en la

fórmula, el Factor de

Homologación de Diseño

Sustentable se obtiene con

el promedio de la suma de

los factores de Diseño

Sustentable Pasivo y Activo,

elevado a la potencia inversa de X. Con esto, sería posible acercar a 1 el factor resultante

que, dependiendo de las especificaciones sustentables que se encuentren presente en

el sujeto y los comparables podría alejarse de 1, como sucede en el caso del Factor de

Superficie de Terreno, dado su limitada oferta.

RESULTADOS DE LA APLICACIÓN

Es necesario llevar a cabo un ejercicio donde se analicen los elementos sustentables,

y se lleve a cabo la aplicación de una metodología tradicional de enfoque de mercado y

una metodología de mercado donde se aplique el Factor de Homologación de Diseño

Sustentable. Con esto, será posible demostrar los resultados tentativos de la integración

del diseño sustentable a la metodología de valuación de vivienda. En los Anexos A. B y

C se presentan los planos y las características del Sujeto y sus Comparables utilizados

para este ejercicio; en los Anexos D y E se plasman los modelos resultantes de la

aplicación de los criterios planteados.

Figura 4. Fórmula para obtener el Factor de Homologación de Diseño Sustentable


MITIGACIÓN.”

19

Los factores de diseño sustentable pasivo y activo, y de homologación obtenidos son los

siguientes:

Tabla 1. Factores de Diseño Sustentable Pasivo y Activo obtenidos con la aplicación de la fórmula (ver Figura 2 y 3)

En la Tabla 1, es posible apreciar que el Comparable 4, se separa de los otros

comparables, ya que no cuenta con especificaciones o elementos sustentables

suficientes.

Taba 2. Factor de Homologación de Diseño Sustentable obtenidos con la aplicación de la Fórmula (Ver Figura 4)

Al haber obtenido el factor de homologación de Diseño Sustentable, es posible realizar

el ejercicio valuatorio, para el cual se utilizan los siguientes datos:

Figura 5. Características del Sujeto y Comparables a utilizar en el ejercicio valuatorio.

FACTOR C1 C2 C3 C4DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMATICO 1.21 1.10 0.92 2.08DISEÑO SUSTENTABLE ACTIVO: TÉCNICAS SUSTENTABLES 1.73 1.81 1.68 4.81

C1 C2 C3 C41.14 1.13 1.09 1.51FACTOR SUSTENTABLE

REFERENCIA EDAD SUP. TERRENO (m2)

SUP. CONSTRUCCION

(m2)VALOR TOTAL

1-V 10 124.20 52.00 $370,000

2-V 10 117.00 49.80 $350,000

3-V 12 136.00 62.00 $410,000

4-V 10 117.00 57.00 $330,000

10 117.00 71.00

OFERTAS Y/O VENTAS DE CONSTRUCCIONES

UBICACIÓN

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

COMPARABLE 3

COMPARABLE 4

SUJETO


MITIGACIÓN.”

20

Figura 6. Enfoque de Mercado aplicando los Factores de Homologación Comúnmente Utilizados

HomologaciónVALOR HOMOL.

F1 F2 F3 F4 F5 F6

SUJETO 71.00 SUJETO MUY BUENO INTERMEDIO HABITACIONAL

10.00 años 1.00

52.00 COMPARABLE 1 MUY BUENO INTERMEDIO HABITACIONAL

10.00 años

0.97 1.00 1.00 1.00 1.00


10.00 años

0.97 1.00 1.00 1.00 1.00


12.00 años

0.99 1.00 1.03 1.00 1.04


10.00 años

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO: $6,123.47

VALOR UNITARIO A APLICAR: $6,120.00F1 ( Factor de Superficie ):

F2 ( Factor de Zona ):

F3 ( Factor de Estado de Conservación ):

F4 ( Factor de Ubicación ):

F6 ( Factor de Edad):

F6 ( Factor de Intensidad de Construcción ):

FACTOR RESULT.

POND (%)

1-V 7,115.38 0.88 0.85 2,022.19 33%

REFERENCIAVALOR

UNITARIOFACTORES APLICABLES

3-V 6,612.90 0.90 0.95 2,099.44 33%

2-V 7,028.11 0.88 0.85 2,001.85 33%

4-V 5,789.47 0.92 0.90 0.00 0%

Los ajustes siempre serán aplicables a los comparables para tratar de equipararlos al bien valuado, cuando la condición sea la misma entre el comparables y el bienvaluado el factor será igual a la unidad, en caso de que los comparables sean mejores, el ajuste será inferior a la unidad y si el bien valuado es mejor, será mayor a launidad.

Corresponderá a a la diferencia entre las superficies del bien valuado con los comparables, este ajuste se aplicara en los casos en que la diferencia sea lossuficientemente considerable para que el mercado la reconozca como premio o demérito.

Corresponderá a la ubicación de los comparables en la ciudad, con respecto al bien valuado, integra lo referente a la infraestructura, equipamiento, cercanía adesarrollos habitacionales y comerciales.

Corresponderá a la diferencia de estado de conservación aparente entre el sujeto y los comparables.

Corresponderá a la diferencia en la calidad el proyecto arquitectonioc y funcional entre el sujeto y los comparables.

Corresponderá a la diferencia que existe entre la edad estimada del inmueble y su edad de vida util total.

Corresponderá a la diferencia que existe la intensidad de construcción (coeficiente de utilización de suelo) de los comparables con respecto al sujeto

Valor de Mercado= 71.00 m² X 6,120.00$ 434,520.00$

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR COMPARATIVO DEMERCADO: $ 430,000.00

HomologaciónVALOR HOMOL.

F1 F2 F3 F4 F5 F6

SUJETO 71.00 SUJETO MUY BUENO 23/274 10.00 años 1.00

52.00 COMPARABLE 1 MUY BUENO 19/158 10.00 años

0.97 1.00 1.00 1.14 1.00


0.97 1.00 1.00 1.13 1.00


0.99 1.00 1.03 1.09 1.04


0.98 1.00 1.00 1.51 1.00

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO: $6,855.77

VALOR UNITARIO A APLICAR: $6,850.00F1 ( Factor de Superficie ):

F2 ( Factor de Zona ):

F3 ( Factor de Estado de Conservación ):

F4 ( Factor Sustentable ):

F6 ( Factor de Edad):

F6 ( Factor de Intensidad de Construcción ):

Corresponderá a a la diferencia entre las superficies del bien valuado con los comparables, este ajuste se aplicara en los casos en que la diferencia sea lossuficientemente considerable para que el mercado la reconozca como premio o demérito.

Corresponderá a la ubicación de los comparables en la ciudad, con respecto al bien valuado, integra lo referente a la infraestructura, equipamiento, cercanía adesarrollos habitacionales y comerciales.

Corresponderá a la diferencia de estado de conservación aparente entre el sujeto y los comparables.

Corresponderá a la diferencia entre el diseño bioclimático y ecotecnologías entre el sujeto y los comparables.

Corresponderá a la diferencia que existe entre la edad estimada del inmueble y su edad de vida util total.

Corresponderá a la diferencia que existe la intensidad de construcción (coeficiente de utilización de suelo) de los comparables con respecto al sujeto

4-V 5,789.47 0.92 1.36 0.00 0%

3-V 6,612.90 0.90 1.04 2,288.39 33%

2-V 7,028.11 0.88 0.97 2,262.09 33%

FACTOR RESULT.

POND (%)

1-V 7,115.38 0.88 0.97 2,305.30 33%

REFERENCIAVALOR

UNITARIOFACTORES APLICABLES


MITIGACIÓN.”

21

Figura 7. Enfoque de Mercado aplicando el Factor de Homologación de Diseño Sustentable

Con lo anterior, es posible observar que en el Enfoque de Mercado Tradicional [ver

Figura 6] se lleva a cabo el Enfoque de Mercado donde se utilizan los Factores de

Homologación comúnmente utilizados en la Metodología; obteniendo un valor de

mercado por m2 de construcción de $6,120.00 pesos y un Valor de Mercado del inmueble

de $430,000 pesos. En el Enfoque de Mercado donde se aplica el Factor de

Homologación Sustentable [ver Figura 7] se obtiene un valor de mercado por m2 de

construcción de $6,850.00 pesos y un valor de mercado del inmueble de $490,000 pesos.

La diferencia de valores de mercado tradicional y con facto sustentable, es de de

alrededor de un 11%, lo cual podría representar una ganancia significativa para el

desarrollador de vivienda, lo cual pudiera motivar el desarrollo sustentable de las

ciudades.

RECOMENDACIONES

La metodología propuesta para obtener un Factor de Homologación que permita

contemplar el diseño bioclimático y el uso de ecotecnologías en el Enfoque de Mercado,

permite integrar, modificar o eliminar elementos, según vayan dictando los avances en

estos temas. El método para obtener la calificación del diseño bioclimático y el uso de

ecotecnologías aun siendo básica, es funcional. Sin embargo, es necesario llevar a cabo

más ejercicios que permitan evaluar de manera más exacta las fórmulas planteadas, así

como el criterio de la contemplación de cada uno de estos para obtener su calificación y

llevar a cabo una adecuada aplicación del principio de sustitución.

Es necesaria la evolución o actualización de la metodología de valuación inmobiliaria

de vivienda que permita internalizar la externalidad negativa a nivel mundial del cambio

Valor de Mercado= 71.00 m² X 6,850.00$ 486,350.00$

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR COMPARATIVO DEMERCADO: $ 490,000.00


MITIGACIÓN.”

22

climático, lo cual facilitaría el desarrollo sustentable y por consiguiente ayudaría a la

mitigación de este cambio en el clima..

BIBLIOGRAFIA

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Unidos: los científicos responden a Donald Trump y sus dudas sobre el cambio

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Vivienda Segunda Edición. México. Recuperado de

https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/85460/

Codigo_de_Edificacion_de_Vivienda.pdf

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de Meteorología, Centro Nacional de Educación Ambiental (2016). Cambio

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del IPCC. Madrid, España. Recuperado de: https://fundacion-

biodiversidad.es/sites/default/files/informacion-institucional/guia-sintesis-

definitiva.pdf

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Cambio climático 2014: Informe de síntesis. Contribución de los Grupos de trabajo

I, II y III al Quinto Informe de Evaluación del Grupo Intergubernamental de

Expertos sobre el Cambio Climático [Equipo principal de redacción, R.K. Pachauri


MITIGACIÓN.”

23

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Recuperado de: https://www.infobae.com/america/mexico/2019/06/25/dos-

muertos-danos-a-hospitales-e-inundaciones-el-saldo-de-la-tormenta-en-reynosa-

tamaulipas/

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GUIDE_LECTURE_1/CMMAD-Informe-Comision-Brundtland-sobre-Medio-

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11. Organización de las Naciones Unidas (2016). Informe de los Objetivos de

Desarrollo Sostenible 2016. Recuperado de https://unstats.un.org/sdgs/report/

12. Sociedad Hipotecaria Federal (2004). Reglas de Carácter General que Establecen

La Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados

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http://doc.shf.gob.mx/sobreshf/informacionfinanciera/infofin2007/Documents/

ReglasValuadoresModif3.pdf

“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU MITIGACIÓN.”

24

ANEXO A

Figura 8. Sujeto Figura 9. Comparable 1


25

ANEXO B

Figura 11. Comparable 3 Figura 10. Comprable 2


26

ANEXO C

Figura 12. Comparable 4


27

1 2 3 4NO SI0 1 0 0 1 1 0

NO SI0 1 1 1 1 1 0

NO SI0 1 0 0 1 1 00 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 0 0 1 1 00 1 0 0 1 1 00 1 1 1 1 1 00 1 0 0 1 0 10 1 1 1 1 1 10 1 0 1 1 1 1

Inclinado Plano0 1 1 1 1 1 1

Altura <2.50 2.50 ≥2.70Altura del piso a techo (metros) 0 1 2 2 2 1 1 0

NO SI1 0 1 1 1 1 10 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 1 1 1 1 10 1 1 0 0 1 0

NO SI0 1 1 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 1 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 0 0 0 1 0

NO SI0 1 1 1 1 1 00 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 1 0 0 1 00 1 0 1 1 1 00 1 1 1 1 1 10 1 1 1 1 1 10 1 1 0 0 0 1

NO SI0 1 1 1 0 0 0

0 1 0 0 0 0 0NO SI0 1 1 1 1 1 1

0 1 0 0 0 0 0NO SI0 1 1 1 1 1 1

NO SI0 1 0 0 0 0 0

NO SI0 1 1 1 1 1 1

NO SI0 1 0 0 0 0 00 1 1 1 1 0 00 1 1 1 0 0 0

GENERALES DEL

PROYECTO

Existen en el acceso a la viviendaPórticos. Balcones o Vestíbulos

COMPARABLESCALIFICACIÓN

VentilaciónCuenta con ventilación cruzada

RECOMENDACIONESDISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMÁTICO

En fachada nortePartelucesCuentan con protección solarExisten en fachada surTragaluces

Tipo de techoTechosArea de lavado al NO/NEBaño NO/ENERecámaras SE/S/SO

VentanasExisten en todas las fachadasExisten en fachada sur-suresteVentanas a la altura de los ocupantes

SUJETO

Cocina al NO/N/NEComedor al SE/S/SOSala al SE/S/SOLocalización de los espaciosDoble crujía norte-sur con dispositivos de control solar en ambas fachadasDe una crujia al SEOrientación de la fachada más larga (aplica cuando no exista colindancia)Compacta con patioConfiguraciónDe muro a muroUbicación de la vivienda en el lote

En fachada noresteEn fachada noroeste

Vegetación (árboles)Existen en fachadas

Cuenta con chimeneas eólicas, turbinas eólicas (cebollas) o captadores eólicos

VENTILACIÓN Y VENTANAS

CONTROL SOLAR

Remetimientos y Salientes en FachadaSalientes en fachadaVentanas con remetimientosPatios InterioresExisten

Todas las ventanas son operablesCuentan con mosquiteros o postigos exteriores

Cuenta con fuentes, espejos de agua o vegetación de hoja caduca para enfriamiento y humidificaciónAlerosEn todas las fachadasGrandes en fachada sur

En fachada suroeste

En fachada surEn fachada oeste

Color, textura y acabados exteriores

MATERIALES Y ACABADOS

TechosA base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor y amortiguar lastemperaturas externas, masivos por espesor o rellenos masivos

Cara exterior con materiales aislantes, de baja densidad o conductividad térmicaMuros exterioresA base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor y amortiguar lastemperaturas externas, masivos, porosos con cámaras de aireCaras exteriores con material aislante, de baja densidad o conductividad térmicaMuros interioresA base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor y amortiguar lastemperaturas externasEntrepisoA base de muros masivos, o a base de materiales que permitan retrasar laentrada de calor y amortiguar las temperaturas externasPisos exterioresPermeables que permitan la infiltración del agua al subsuelo

Colores en muros y techos: de alta reflectanciaColores en fachadas: blanco o aluminioTextura: lisa


28

Tabla 3. Modelo para obtener la Calificación y Factor de Diseño Sustentable Pasivo en un Bioclima Cálido Seco.

Tabla 4. Modelo para obtener el Ahorra Mensual del Sujeto y Comparables, y el Factor de Diseño Sustentable Activo en un Bioclima Cálido-Seco

NO SI0 1 0 0 0 1 00 1 0 0 0 1 0NO SI0 1 1 0 0 1 0NO SI0 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0

CALIFICACIÓN 23 19 21 25 12AJUSTE SUJETO VS COMPARABLE 1.21 1.10 0.92 2.08

VEGETACION

ÁrbolesDe hoja caduca de fronda densa y continua para sombrear edificios y pavimentosDe hoja perenné en fachada poniente para cotrol de vientos fríos y sol

ArbustosDe hoja caduca en cualquier de las orientacionesCubresuelosEspecies con el mínimo requerimiento de aguaEnrededaderas: sobre muros, pérgolas y pórticos de hoja caduca enorientaciones este y sur

BIOCLIMA CÁLIDO-SECO

1 2 3 4No existe

0 8 0 0 8 8No existe

0 0 0 0 27 0No existe

0 0 7 0 0 0No existe

0 0 6 0 0 0

No existe

0 0 0 6 0 0

TradicionalDe paso

instantaneo

De paso rápida

recuperacionNo existe

De tubos evacuados o

plano sin respaldo

De tubos evacuados con

respaldo

Plano con respaldo

0 40 44 0 55 67 67 44 0 55 44 0No existen 2 LED Y 6 LFC 3 LED Y 7 LFC 4 LED Y 4-8

LFC)5 LED Y 5 LFC 6 LED O 6 LED Y

6 LFC8 O MAS

LED0 14 21 28 35 42 84 84 14 0 0 0

1 Equipo 2 Equipos 1 Equipo 2 Equipos

35 0 30 0 35 0 35 0 35No existe

0 55 0 55 0 0

No existe0 14 0 0 0 14

250 Watts 500 Watts 750 Watts 1000 Watts34 68 102 137 34 0 0 68 0

20-39A 40-50A 20-39A + 8LFC 40-50A + 8LFC

131 131 158 158 0 131 0 0 0

No existen

0 0 0 0 16 0

CALIFICACIÓN 274 158 151 163 57AJUSTE SUJETO VS COMPARABLE 1.73 1.81 1.68 4.81

AHORO DE AGUA

Inodoro de grado ecológicomáximo 5 litros

Un inodoro Dos inodoros Tres inodoros8 8 8

Sistema de captación de agua pluvial

Un módulo Dos módulos27 28

Regadera grado ecológico con dispositivo ahorrador integrado

Una regadera Dos regaderas

DISEÑO SUSTENTABLE ACTIVO: ECOTECNOLOGIAS SUJETO COMPARABLESECOTECNOLOGIA AHORRO MENSUAL ($)

Tres regaderas7 7 7

Llaves de cocina con dispositivo ahorrador

Flujo Válvula

6 7

Llaves de lavabo de baño con dispositivo ahorrador (1 o mas sets)

Flujo Válvula6 7

Recubrimiento reflectivo

0 55

AHORRO DE GAS

Calentador de agua DE GAS SOLAR

AHORRO DE LUZ

Focos ahorradores

Aire acondicionado de alta eficiencia o bajo consumo

No existen 1 Tonelada 1.5 toneladas

Paneles Fotovoltáicos. Sistema fotovoltáico para la vivienda, interconectado a red de:

No existe0

0Aislamiento térmico entechos/recubrimiento reflectivoen techo

Aislante térmico

Aislamiento térmico enmuros/recubrimiento reflectivoen muros

Aislante térmico Recubrimiento reflectivo0 14

Más de 8.00 m2

16 16 16

6.00-7.99 m2

Optimizador de tensión eléctrica No existe

0

Ventanas con dobleacristalamiento instalado enmangueteria PVC

4.00-5.99 m2