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  • MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

    "VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL EN LA

    CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRACTICO."

    T E S I S

    QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

    MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

    PRESENTA:

    ARQ. CESAR ROBERTO LOPEZ ALDRETE

    ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIN PUBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE

    OCTUBRE DE 2003.

    HERMOSILLO SONORA MXICO NOVIEMBRE 2005

  • " T E S I S

    VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL

    EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO

    N D I C E

    1.-Resumen . . 5

    2-Introduccin . . 6

    3-Clasificacin del condominio. , 6

    4-Desconocimiento de reglamento de condominio 11

    5.-Aspectos a considerar en la compra de un condominio 12

    CAPITULO PRIMERO

    6-Aspectos jurdicos relativos al condominio 12

    7-Antecedente del derecho de propiedad 14

    8 -Descripcin de los distintos regmenes de propiedad 15

    9 -Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles 18

    10-Antecedentes del derecho de copropiedad 21

    11-Departamentos o propiedad horizontal 21

    12 -La importancia social y econmica del condominio 22

    13-Constitucin del rgimen de propiedad en condominio 23

    14-Cdigo civil para el estado de sonora 25

    15 -Casos en que se puede originar el rgimen de propiedad en condommio30

    16-Derechos y obligaciones del condmino 32

    17-Gastos y obligaciones del condmino 36

    18 -Determinacin de ruma, reconstruccin o destruccin del condominio 39

    2

  • CAPITULO SEGUNDO

    19.-Denominaciones usadas en rgimen de propiedad en condominio 40

    CAPTULO TERCERO

    20.-Generalidades y metodologas para la valuacin de Inmuebles

    habitacionales en condominio 40

    21 .-Descripcin del indiviso 42

    22.-Desarrollo del indiviso 44

    23.-Calculo de indivisos en condominio 44

    24.-Eleccin del mtodo para calcular los indivisos 46

    25.-Homologacin 46

    26.-Homologacin "hr" 46

    27.-EI enfoque de mercado (mtodo del valor de cambio) 53

    28.-EI enfoque residual (mtodo del residuo) 61

    29.-Mtodos alternativos para la valuacin de tierra 67

    30.-EI mtodo "hr" 67

    31.-El mtodo de la repercusin de terreno 73

    32.-EI mtodo de la razn de superficie 77

    33.-El enfoque fsico (mtodo del costo neto de reposicin) 83

    34.-El factor por demrito 88

    35.-Demrito por el criterio contable tradicional 88

    36.-Demrito por el criterio de ross heideck 89

    37.-Factor por conservacin (f.co.) por el criterio ross heideck 89

    38.-Demrito por el criterio hr 91

    39.-Demrito por el criterio de kuentzle 92

    40.-Demrito por el criterio de ezequiel siller 93

    41 .-El enfoque de capitalizacin (mtodo del valor de uso) 94

    42.-Clculo de la tasa de productividad real 107

    43.-Criterio de mercado 107

    44.-Desarrollo del tema 111

  • 45 -Enfoque fsico 111

    46 -Enfoque de capitalizacin de rentas 114

    47 -Enfoque de mercado 115

    48-Bibliografa 116

    49-Anexos 116

    4

  • c I I c RESUMEN B I B L I O T E C A

    La limitacin del suelo y el constante crecimiento poblacional esta dando

    como resultado un proceso de urbanizacin que deber cubrir las necesidades de

    vivienda de todo genero.

    El crecimiento habitacional deber ser ordenado y de calidad congruente con

    la realidad actual y futura, ante la necesidad de un entorno seguro y la comodidad

    de disponer de servicios que en algunas ocasiones solo es posible obtener en

    grupo, es como el sistema de propiedad en condominio da solucin a esta

    exigencia.

    Cuando se llega a radicar en una comunidad de este genero, se deber

    familiarizar con los derechos y obligaciones establecidos, aceptar las normas

    para una sana convivencia ya que implica el derecho de copropiedad sobre bienes

    y reas comunes que no solo sern de su dominio sino que deber compartir con

    el resto de sus vecinos.

    Por su carcter social el rgimen de propiedad en condominio viene a dar una

    solucin apta para familias necesitadas de seguridad, servicios y bienes que le

    proporcionar una mejor forma de vida.

    En el avalo de los inmuebles bajo el rgimen en condominio es muy

    importante considerar las reas comunes o indivisos que en muchos casos el

    condmino se a apropiado de ellas, por lo que en lugar de favorecer su valor lo

    desmeritara y no se podr incluir como una rea ms del objeto valuado.

    El presente trabajo contempla los diversos aspectos relacionados con la

    compra, venta y valuacin de un inmueble en condominio.

    5

  • T E S I S

    VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL

    EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO.

    INTRODUCCIN

    Condominio

    Rgimen jurdico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un

    predio o edificacin y la reglamentacin de su uso y destino, para su

    aprovechamiento conjunto y simultneo.

    El condominio consiste en lo siguiente:

    a) Superficie privativa (cubierta, cerrada, sin techo)

    b) Superficie comn (indiviso)

    La superficie comn se divide en:

    c) reas comunes de uso exclusivo (cubiertas y descubiertas)

    d) reas comunes de uso general (cubiertas y descubiertas)

    CLASIFICACIN DEL CONDOMINIO

    I).- POR SU ESTRUCTURA

    a).- Condominio vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios

    niveles en un terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva derechos de

    copropiedad sobre el suelo y dems elementos y partes comunes del inmueble

    para su uso y disfrute.

    b).- Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construccin

    horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un

    terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo

    6

  • compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de

    copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e

    instalaciones destinadas al uso comn.

    c).- Condominio mixto: Es aquel formado por condominios horizontales y

    verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad

    exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.

    d).- Condominio de condominios: Es aquel condominio que forma parte de

    un condominio mayor.

    II).- POR SU USO

    a).-HABITACIONAL: Son aquellos en que las unidades de propiedad

    exclusiva estn destinadas a la vivienda y pueden ser:

    UNIFAMILIAR: La construccin es destinada a una sola familia

    DUPLEX: La construccin est destinada a alojar a dos familias en un solo

    lote.

    TRIPLEX; La construccin est destinada a alojar a tres familias en el mismo

    lote.

    PLURIFAMILIAR o MULTIFAMILIAR: Es la construccin que est destinada

    a alojar a ms de tres familias en el mismo lote.

    b). COMERCIAL O DE SERVICIOS: Son aquellas en que las unidades de

    propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que corresponda segn su

    actividad. Pueden ser edificios de oficinas, mercados, plazas comerciales, etc.

    c).- INDUSTRIALES: Son aquellas en que las unidades de propiedad

    exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, por ejemplo los parques

    industriales.

    7

  • d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se

    destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores.

    CONDOMINIO VERTICAL

    *S!

    jstr*-* *M

    > .

    -m

    La modalidad en la cual

    cada condmino es

    propietario exclusivo de un

    piso, departamento, vivienda

    o local de un edificio y

    adems copropietario de

    sus elementos y reas

    Om comunes, as como del

    i*l terreno e instalaciones de

    uso general establecidas.

    CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR VERTICAL

    CONDOMINIO

    HORIZONTAL

    La modalidad en la cual

    cada condmino es

    propietario exclusivo de un

    f i rea privativa del terreno, y

    en su caso, de la edificacin

    que se construya en ella, a

    la vez es copropietario de

    las reas verdes, edificios e

    instalaciones.

    CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL

    8

  • Condominio de tipo duplex

    en donde la construccin

    est destinada a alojar a dos

    familias en un mismo lote,

    modalidad utilizada por los

    constructores en vivienda

    habitacional de uso popular

    CONDOMINIO HABITACIONAL DUPLEX

    Son aquellas edificaciones

    realizadas bajo el rgimen

    de propiedad en condominio

    S cuyas finalidades principales

    sean alojar empresas

    - dedicadas al comercio al

    menudeo, oficinas, o bien la

    prestacin de servicios

    profesionales o de

    mantenimiento

    CONDOMINIO COMERCIAL

  • B I B L I O T E C A

    \ Se refiere a los parques i

    I industriales para empresas

    micro, pequeas, medianas

    o grandes que se

    desarrollan bajo el rgimen Hv*!x&i^-i&jmmmu-&Mmw

  • Ejemplo de desconocimiento

    del reglamento de

    condominio, el propietario

    de esta vivienda se apropio

    del rea de uso comn,

    dejando sin jardn a los

    dems condminos

    DESCONOCIMIENTO DE REGLAMENTO DE CONDOMINIO

    m%

    En este ejem