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MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL EN LA
CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRACTICO."
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ARQ. CESAR ROBERTO LOPEZ ALDRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIN PUBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE
OCTUBRE DE 2003.
HERMOSILLO SONORA MXICO NOVIEMBRE 2005
" T E S I S
VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL
EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO
N D I C E
1.-Resumen . . 5
2-Introduccin . . 6
3-Clasificacin del condominio. , 6
4-Desconocimiento de reglamento de condominio 11
5.-Aspectos a considerar en la compra de un condominio 12
CAPITULO PRIMERO
6-Aspectos jurdicos relativos al condominio 12
7-Antecedente del derecho de propiedad 14
8 -Descripcin de los distintos regmenes de propiedad 15
9 -Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles 18
10-Antecedentes del derecho de copropiedad 21
11-Departamentos o propiedad horizontal 21
12 -La importancia social y econmica del condominio 22
13-Constitucin del rgimen de propiedad en condominio 23
14-Cdigo civil para el estado de sonora 25
15 -Casos en que se puede originar el rgimen de propiedad en condommio30
16-Derechos y obligaciones del condmino 32
17-Gastos y obligaciones del condmino 36
18 -Determinacin de ruma, reconstruccin o destruccin del condominio 39
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CAPITULO SEGUNDO
19.-Denominaciones usadas en rgimen de propiedad en condominio 40
CAPTULO TERCERO
20.-Generalidades y metodologas para la valuacin de Inmuebles
habitacionales en condominio 40
21 .-Descripcin del indiviso 42
22.-Desarrollo del indiviso 44
23.-Calculo de indivisos en condominio 44
24.-Eleccin del mtodo para calcular los indivisos 46
25.-Homologacin 46
26.-Homologacin "hr" 46
27.-EI enfoque de mercado (mtodo del valor de cambio) 53
28.-EI enfoque residual (mtodo del residuo) 61
29.-Mtodos alternativos para la valuacin de tierra 67
30.-EI mtodo "hr" 67
31.-El mtodo de la repercusin de terreno 73
32.-EI mtodo de la razn de superficie 77
33.-El enfoque fsico (mtodo del costo neto de reposicin) 83
34.-El factor por demrito 88
35.-Demrito por el criterio contable tradicional 88
36.-Demrito por el criterio de ross heideck 89
37.-Factor por conservacin (f.co.) por el criterio ross heideck 89
38.-Demrito por el criterio hr 91
39.-Demrito por el criterio de kuentzle 92
40.-Demrito por el criterio de ezequiel siller 93
41 .-El enfoque de capitalizacin (mtodo del valor de uso) 94
42.-Clculo de la tasa de productividad real 107
43.-Criterio de mercado 107
44.-Desarrollo del tema 111
45 -Enfoque fsico 111
46 -Enfoque de capitalizacin de rentas 114
47 -Enfoque de mercado 115
48-Bibliografa 116
49-Anexos 116
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c I I c RESUMEN B I B L I O T E C A
La limitacin del suelo y el constante crecimiento poblacional esta dando
como resultado un proceso de urbanizacin que deber cubrir las necesidades de
vivienda de todo genero.
El crecimiento habitacional deber ser ordenado y de calidad congruente con
la realidad actual y futura, ante la necesidad de un entorno seguro y la comodidad
de disponer de servicios que en algunas ocasiones solo es posible obtener en
grupo, es como el sistema de propiedad en condominio da solucin a esta
exigencia.
Cuando se llega a radicar en una comunidad de este genero, se deber
familiarizar con los derechos y obligaciones establecidos, aceptar las normas
para una sana convivencia ya que implica el derecho de copropiedad sobre bienes
y reas comunes que no solo sern de su dominio sino que deber compartir con
el resto de sus vecinos.
Por su carcter social el rgimen de propiedad en condominio viene a dar una
solucin apta para familias necesitadas de seguridad, servicios y bienes que le
proporcionar una mejor forma de vida.
En el avalo de los inmuebles bajo el rgimen en condominio es muy
importante considerar las reas comunes o indivisos que en muchos casos el
condmino se a apropiado de ellas, por lo que en lugar de favorecer su valor lo
desmeritara y no se podr incluir como una rea ms del objeto valuado.
El presente trabajo contempla los diversos aspectos relacionados con la
compra, venta y valuacin de un inmueble en condominio.
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T E S I S
VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL
EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO.
INTRODUCCIN
Condominio
Rgimen jurdico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un
predio o edificacin y la reglamentacin de su uso y destino, para su
aprovechamiento conjunto y simultneo.
El condominio consiste en lo siguiente:
a) Superficie privativa (cubierta, cerrada, sin techo)
b) Superficie comn (indiviso)
La superficie comn se divide en:
c) reas comunes de uso exclusivo (cubiertas y descubiertas)
d) reas comunes de uso general (cubiertas y descubiertas)
CLASIFICACIN DEL CONDOMINIO
I).- POR SU ESTRUCTURA
a).- Condominio vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios
niveles en un terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva derechos de
copropiedad sobre el suelo y dems elementos y partes comunes del inmueble
para su uso y disfrute.
b).- Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construccin
horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un
terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo
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compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de
copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e
instalaciones destinadas al uso comn.
c).- Condominio mixto: Es aquel formado por condominios horizontales y
verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad
exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
d).- Condominio de condominios: Es aquel condominio que forma parte de
un condominio mayor.
II).- POR SU USO
a).-HABITACIONAL: Son aquellos en que las unidades de propiedad
exclusiva estn destinadas a la vivienda y pueden ser:
UNIFAMILIAR: La construccin es destinada a una sola familia
DUPLEX: La construccin est destinada a alojar a dos familias en un solo
lote.
TRIPLEX; La construccin est destinada a alojar a tres familias en el mismo
lote.
PLURIFAMILIAR o MULTIFAMILIAR: Es la construccin que est destinada
a alojar a ms de tres familias en el mismo lote.
b). COMERCIAL O DE SERVICIOS: Son aquellas en que las unidades de
propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que corresponda segn su
actividad. Pueden ser edificios de oficinas, mercados, plazas comerciales, etc.
c).- INDUSTRIALES: Son aquellas en que las unidades de propiedad
exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, por ejemplo los parques
industriales.
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d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores.
CONDOMINIO VERTICAL
*S!
jstr*-* *M
> .
-m
La modalidad en la cual
cada condmino es
propietario exclusivo de un
piso, departamento, vivienda
o local de un edificio y
adems copropietario de
sus elementos y reas
Om comunes, as como del
i*l terreno e instalaciones de
uso general establecidas.
CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR VERTICAL
CONDOMINIO
HORIZONTAL
La modalidad en la cual
cada condmino es
propietario exclusivo de un
f i rea privativa del terreno, y
en su caso, de la edificacin
que se construya en ella, a
la vez es copropietario de
las reas verdes, edificios e
instalaciones.
CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL
8
Condominio de tipo duplex
en donde la construccin
est destinada a alojar a dos
familias en un mismo lote,
modalidad utilizada por los
constructores en vivienda
habitacional de uso popular
CONDOMINIO HABITACIONAL DUPLEX
Son aquellas edificaciones
realizadas bajo el rgimen
de propiedad en condominio
S cuyas finalidades principales
sean alojar empresas
- dedicadas al comercio al
menudeo, oficinas, o bien la
prestacin de servicios
profesionales o de
mantenimiento
CONDOMINIO COMERCIAL
B I B L I O T E C A
\ Se refiere a los parques i
I industriales para empresas
micro, pequeas, medianas
o grandes que se
desarrollan bajo el rgimen Hv*!x&i^-i&jmmmu-&Mmw
Ejemplo de desconocimiento
del reglamento de
condominio, el propietario
de esta vivienda se apropio
del rea de uso comn,
dejando sin jardn a los
dems condminos
DESCONOCIMIENTO DE REGLAMENTO DE CONDOMINIO
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En este ejem