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MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL EN LA
CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRACTICO."
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ARQ. CESAR ROBERTO LOPEZ ALDRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIN PUBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE
OCTUBRE DE 2003.
HERMOSILLO SONORA MXICO NOVIEMBRE 2005
" T E S I S
VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL
EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO
N D I C E
1.-Resumen . . 5
2-Introduccin . . 6
3-Clasificacin del condominio. , 6
4-Desconocimiento de reglamento de condominio 11
5.-Aspectos a considerar en la compra de un condominio 12
CAPITULO PRIMERO
6-Aspectos jurdicos relativos al condominio 12
7-Antecedente del derecho de propiedad 14
8 -Descripcin de los distintos regmenes de propiedad 15
9 -Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles 18
10-Antecedentes del derecho de copropiedad 21
11-Departamentos o propiedad horizontal 21
12 -La importancia social y econmica del condominio 22
13-Constitucin del rgimen de propiedad en condominio 23
14-Cdigo civil para el estado de sonora 25
15 -Casos en que se puede originar el rgimen de propiedad en condommio30
16-Derechos y obligaciones del condmino 32
17-Gastos y obligaciones del condmino 36
18 -Determinacin de ruma, reconstruccin o destruccin del condominio 39
2
CAPITULO SEGUNDO
19.-Denominaciones usadas en rgimen de propiedad en condominio 40
CAPTULO TERCERO
20.-Generalidades y metodologas para la valuacin de Inmuebles
habitacionales en condominio 40
21 .-Descripcin del indiviso 42
22.-Desarrollo del indiviso 44
23.-Calculo de indivisos en condominio 44
24.-Eleccin del mtodo para calcular los indivisos 46
25.-Homologacin 46
26.-Homologacin "hr" 46
27.-EI enfoque de mercado (mtodo del valor de cambio) 53
28.-EI enfoque residual (mtodo del residuo) 61
29.-Mtodos alternativos para la valuacin de tierra 67
30.-EI mtodo "hr" 67
31.-El mtodo de la repercusin de terreno 73
32.-EI mtodo de la razn de superficie 77
33.-El enfoque fsico (mtodo del costo neto de reposicin) 83
34.-El factor por demrito 88
35.-Demrito por el criterio contable tradicional 88
36.-Demrito por el criterio de ross heideck 89
37.-Factor por conservacin (f.co.) por el criterio ross heideck 89
38.-Demrito por el criterio hr 91
39.-Demrito por el criterio de kuentzle 92
40.-Demrito por el criterio de ezequiel siller 93
41 .-El enfoque de capitalizacin (mtodo del valor de uso) 94
42.-Clculo de la tasa de productividad real 107
43.-Criterio de mercado 107
44.-Desarrollo del tema 111
45 -Enfoque fsico 111
46 -Enfoque de capitalizacin de rentas 114
47 -Enfoque de mercado 115
48-Bibliografa 116
49-Anexos 116
4
c I I c RESUMEN B I B L I O T E C A
La limitacin del suelo y el constante crecimiento poblacional esta dando
como resultado un proceso de urbanizacin que deber cubrir las necesidades de
vivienda de todo genero.
El crecimiento habitacional deber ser ordenado y de calidad congruente con
la realidad actual y futura, ante la necesidad de un entorno seguro y la comodidad
de disponer de servicios que en algunas ocasiones solo es posible obtener en
grupo, es como el sistema de propiedad en condominio da solucin a esta
exigencia.
Cuando se llega a radicar en una comunidad de este genero, se deber
familiarizar con los derechos y obligaciones establecidos, aceptar las normas
para una sana convivencia ya que implica el derecho de copropiedad sobre bienes
y reas comunes que no solo sern de su dominio sino que deber compartir con
el resto de sus vecinos.
Por su carcter social el rgimen de propiedad en condominio viene a dar una
solucin apta para familias necesitadas de seguridad, servicios y bienes que le
proporcionar una mejor forma de vida.
En el avalo de los inmuebles bajo el rgimen en condominio es muy
importante considerar las reas comunes o indivisos que en muchos casos el
condmino se a apropiado de ellas, por lo que en lugar de favorecer su valor lo
desmeritara y no se podr incluir como una rea ms del objeto valuado.
El presente trabajo contempla los diversos aspectos relacionados con la
compra, venta y valuacin de un inmueble en condominio.
5
T E S I S
VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL
EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO.
INTRODUCCIN
Condominio
Rgimen jurdico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un
predio o edificacin y la reglamentacin de su uso y destino, para su
aprovechamiento conjunto y simultneo.
El condominio consiste en lo siguiente:
a) Superficie privativa (cubierta, cerrada, sin techo)
b) Superficie comn (indiviso)
La superficie comn se divide en:
c) reas comunes de uso exclusivo (cubiertas y descubiertas)
d) reas comunes de uso general (cubiertas y descubiertas)
CLASIFICACIN DEL CONDOMINIO
I).- POR SU ESTRUCTURA
a).- Condominio vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios
niveles en un terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva derechos de
copropiedad sobre el suelo y dems elementos y partes comunes del inmueble
para su uso y disfrute.
b).- Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construccin
horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un
terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo
6
compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de
copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e
instalaciones destinadas al uso comn.
c).- Condominio mixto: Es aquel formado por condominios horizontales y
verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad
exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
d).- Condominio de condominios: Es aquel condominio que forma parte de
un condominio mayor.
II).- POR SU USO
a).-HABITACIONAL: Son aquellos en que las unidades de propiedad
exclusiva estn destinadas a la vivienda y pueden ser:
UNIFAMILIAR: La construccin es destinada a una sola familia
DUPLEX: La construccin est destinada a alojar a dos familias en un solo
lote.
TRIPLEX; La construccin est destinada a alojar a tres familias en el mismo
lote.
PLURIFAMILIAR o MULTIFAMILIAR: Es la construccin que est destinada
a alojar a ms de tres familias en el mismo lote.
b). COMERCIAL O DE SERVICIOS: Son aquellas en que las unidades de
propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que corresponda segn su
actividad. Pueden ser edificios de oficinas, mercados, plazas comerciales, etc.
c).- INDUSTRIALES: Son aquellas en que las unidades de propiedad
exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, por ejemplo los parques
industriales.
7
d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores.
CONDOMINIO VERTICAL
*S!
jstr*-* *M
> .
-m
La modalidad en la cual
cada condmino es
propietario exclusivo de un
piso, departamento, vivienda
o local de un edificio y
adems copropietario de
sus elementos y reas
Om comunes, as como del
i*l terreno e instalaciones de
uso general establecidas.
CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR VERTICAL
CONDOMINIO
HORIZONTAL
La modalidad en la cual
cada condmino es
propietario exclusivo de un
f i rea privativa del terreno, y
en su caso, de la edificacin
que se construya en ella, a
la vez es copropietario de
las reas verdes, edificios e
instalaciones.
CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL
8
Condominio de tipo duplex
en donde la construccin
est destinada a alojar a dos
familias en un mismo lote,
modalidad utilizada por los
constructores en vivienda
habitacional de uso popular
CONDOMINIO HABITACIONAL DUPLEX
Son aquellas edificaciones
realizadas bajo el rgimen
de propiedad en condominio
S cuyas finalidades principales
sean alojar empresas
- dedicadas al comercio al
menudeo, oficinas, o bien la
prestacin de servicios
profesionales o de
mantenimiento
CONDOMINIO COMERCIAL
B I B L I O T E C A
\ Se refiere a los parques i
I industriales para empresas
micro, pequeas, medianas
o grandes que se
desarrollan bajo el rgimen Hv*!x&i^-i&jmmmu-&Mmw
Ejemplo de desconocimiento
del reglamento de
condominio, el propietario
de esta vivienda se apropio
del rea de uso comn,
dejando sin jardn a los
dems condminos
DESCONOCIMIENTO DE REGLAMENTO DE CONDOMINIO
m%
En este ejemplo se aprecia
cuando el condmino se
apropia del jardn para
^ ampliar su vivienda
i* cambiando color y estilo de
] arquitectura al inmueble
dejando adems sin jardn a
sus vecinos del edificio
DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO
El propietario edifico su
cochera en el rea comn
if , *.-:- . I .- " " v- destinada para recreacin y
ornato
* a , ^ i . _ * . i -
CLARO EJEMPLO DE DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE
CONDOMINIO
ASPECTOS A CONSIDERAR EN LA COMPRA DE UN CONDOMINIO
Se debern tomar en cuenta algunos aspectos al realizar la compraventa
para tener mayor segundad
Lo ms importante antes de la compraventa es que el vendedor tenga ttulo
que acredite la propiedad y los antecedentes que justifiquen lo anterior
Se recomienda cubrir cualquier anticipo o liquidacin de compraventa con
cheque certificado y quedarse con una copia
Cuando se acuda con el Notario se solicitar al Registro Pblico de la
Propiedad constancia de que no existe ningn gravamen si lo hubo que esta
liberado.
Todo inmueble que est sujeto al rgimen de propiedad en condominio
deber estar constituido conforme a este regimen jurdico se deber analizar junto
con el Notario la escritura pblica por la que se constituy
12
La escritura pblica deber contener varios elementos que se marcan en el
artculo 6 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Sonora e inscrito
en el Registro Pblico de la Propiedad, adems de entregarse el plano general y
los planos de cada uno de los departamentos, casas, o locales y los elementos
comunes adems del reglamento de condominio.
Es muy importante que al comprador le quede claro cual es el rea especifica
que ser propia y cual el rea comn o indiviso.
Cuando se ha pensado en la compra de un inmueble en condominio se debe
considerar que se va a vivir en comunidad por lo que el comprador deber estar
dispuesto a acatar el reglamento de copropiedad establecido al crearse el
inmueble, siendo este un reglamento jurdico, es un contrato donde nacen
obligaciones y deberes de los copropietarios determinados con la finalidad de
regular la relacin de los vecinos de un condominio
Por lo que si se va a pensar en vivir en condominio se acatar a lo dispuesto
en este reglamento donde se regulan algunas posibilidades como de tener o no
mascotas, las horas en que esta permitido los ruidos molestos, como se usaran
los estacionamientos de visitas, etc. adems de todos los gastos originados para
el mantenimiento del inmueble.
CAPTULO PRIMERO
ASPECTOS JURDICOS RELATIVOS AL CONDOMINIO
PROPIEDAD
Derecho de uso, goce y disposicin que una persona tiene sobre un bien
determinado.
De acuerdo al Cdigo Civil del Estado de Sonora.
13
ARTICULO 1001.- La propiedad es un derecho real que otorga a una
persona el poder jurdico para usar, gozar y disponer de una cosa; pero dentro de
las limitaciones y con arreglo a las modalidades que fijen las leyes.
ANTECEDENTE DEL DERECHO DE PROPIEDAD
La propiedad ha sido un reflejo de la evolucin histrica de la sociedad, ha
pasado de ser un poder a una funcin, en la antigua roma se delimitaba la
propiedad por arriba hasta el cielo y abajo hasta el centro de la tierra, se
consideraba como el derecho de obtener de un objeto toda la satisfaccin que se
pudiera proporcionar. Con el carcter de derecho absoluto, exclusivo y perpetuo
de usar, disfrutar y disponer de una cosa.
En el rgimen medieval la propiedad otorg un poder absoluto de dominio no
solo de la tierra sino hasta de las personas "los vasallos" que habitaban en ella.
El Cdigo Civil de 1870 de nuestro pas define a la propiedad como el derecho
de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las que fijan las leyes.
La Constitucin de 1917 le otorga a la propiedad caracterstica social segn lo
demuestra el articulo 27 "la propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro
de los lmites del territorio nacional, corresponde originalmente a la Nacin, la cual
ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a particulares,
constituyendo la propiedad privada". Las expropiaciones solo se podrn hacer a
causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin. "La Nacin tendr en todo
tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el
inters pblico, as como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de
los elementos naturales susceptibles de apropiacin, con el objeto de hacer una
distribucin equitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin, lograr el
desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las condiciones de vida de la
poblacin rural y urbana. En consecuencia, se dictarn las medidas necesarias
14
para obtener los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones,
usos, reservas y destinos
de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras pblicas, de planear y
regular la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de
poblacin".
DESCRIPCIN DE LOS DISTINTOS REGMENES DE PROPIEDAD
a) PROPIEDAD INDIVIDUAL.
Forma tradicional donde cada individuo, al que se le denomina propietario
adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las
restricciones y particularidades que determinen las leyes.
b) LA COPROPIEDAD
En la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son dueos de la
totalidad del bien y no una sola parte del mismo, o sea que lo son en pro indiviso,
cuando dos o ms personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un
derecho.
c) EL CONDOMINIO
Este rgimen se determina cuando se combinan las dos anteriores, la
individual y la copropiedad. Por lo que define al condominio como un inmueble
construido en forma horizontal, vertical o mixta susceptible de aprovechamiento
independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos comunes de
carcter indivisible.
CONDOMINIO: Son aquellas edificaciones realizadas bajo el rgimen en
condominio cuyas finalidades principales sean alojar empresas dedicadas al
comercio al menudeo, oficinas, o bien la prestacin de servicios profesionales o de
mantenimiento.
15
Expresin de origen latina utilizada para designar el hecho de que el derecho
de propiedad sobre una determinada cosa es ejercido por ms de una persona,
mediante una distribucin por cuotas ideales. En el caso de un matrimonio que
ostente la propiedad de un piso, ambos son codueos, copropietarios o
condominios del mismo.
Es un fraccionamiento o construccin establecido bajo este rgimen, de
acuerdo a las normas del Cdigo Civil del estado de Sonora, donde existen reas
de estacionamiento, vialidad, circulacin peatonal, servicios, recreacin y ornato,
as como equipamientos que se mantienen en propiedad de uso condominial
El Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn, y para toda la
Repblica en materia federal, establece la clasificacin legal de los bienes en los
artculos 750 al 763 de su Ttulo Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha
clasificacin se establece la descripcin de aquellos bienes que son considerados
inmuebles y de aquellos que son muebles.
Segn el Cdigo Civil, son bienes inmuebles
1. El suelo y las construcciones adheridas a l;
2. Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los mismos rboles y plantas, mientras no sean
separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
3. Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l
adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin,
colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal
forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al
fundo;
16
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos,
cuando el propietario los conserve con el propsito de mantenerlos
unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
6. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o
explotacin de la misma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las
tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el
cultivo de la finca;
8. Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueo de stos, salvo convenio en contrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los
acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para
conducir los lquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
10. Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos
destinados total o parcialmente al ramo de ganadera, as como las
bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras
estn destinadas a ese objeto;
11. Los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de
un ro, lago o costa;
12. Los derechos reales sobre inmuebles;
13. Las lneas telefnicas y telegrficas, y tambin las estaciones
radiotelegrficas fijas.
En trminos jurdicos, el rgimen de propiedad de los bienes inmuebles puede
ser de tres tipos:
a) Patrimonio nacional,
b) Propiedad privada y,
c) Propiedad social.
17
La integracin y divisin de cada uno de los regmenes mencionados se
ilustra en el siguiente cuadro.
RE GIME H DE
]
PROPIEDAD
PATRIMONIO NACIONAL
PROPEDAD PRIVADA
PROP EDAD SOCIAL
Dorrinio pblico de la Federacin
_ Dnr in io privado de la Federacin
Individual
CondDirinn J Privativa Cormn
Colectiva \
. Copropiedad
Certificados de participacin inmobiliaria
i Certificados de vivienda
Ejido
Propiedad comunal
Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles
Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de
un lugar a otro, ya sea que se muevan por s mismos o por efecto de una fuerza
exterior. Estos bienes son muebles como tales por:
a) su naturaleza; o
b) por disposicin de la ley.
Son bienes muebles ^or determinacin de la ley, las obligaciones y los
derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles
18
en virtud de accin personal. Ende, sern muebles las acciones que cada socio
tiene en las asociaciones o sociedades, an cuando a stas pertenezcan algunos
bienes inmuebles.
En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los dems no
considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las
embarcaciones de todo gnero, los materiales procedentes de la demolicin de un
edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo,
los derechos de autor, las colecciones cientficas y artsticas, el acervo informativo
y bibliogrfico junto con sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de
artes y oficios, las joyas, los granos, mercancas y dems cosas similares.
Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan
considerado como inmuebles, recobrarn su calidad de muebles cuando el mismo
dueo los separe del inmueble, salvo el caso de que en el valor de ste se haya
computado el de aquellos, para constituir algn derecho real a favor de un tercero.
As mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los
bienes muebles e inmuebles podrn ser sujetos de la prctica de una valuacin.
Una valuacin es un dictamen que se practica con base en criterios tcnicos y
requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual ser
estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta,
coincidentemente con el principio contable de "negocio en marcha".
Un inmueble, se considera integrado por los siguientes elementos:
1. Terreno: Tambin llamado solar, predio o fundo, es el elemento
geogrfico delimitado que integra una superficie, en el que se asientan
edificaciones, obras complementarias, elementos accesorios e
instalaciones especiales; valorado en funcin de sus cualidades
19
C I I c B I B L I O T E C A
productivas y de sus posibilidades de uso, explotacin o
aprovechamiento.
2. Edificaciones: Espacios fsicos construidos para desarrollar la actividad
humana y satisfacer necesidades especficas del hombre.
3. Elemento Accesorio: Elemento mueble ligado y considerado necesario e
indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble
especializado, ligado a la explotacin econmica o al resguardo cultural.
Estos elementos, en s, se convierten en caractersticos del bien inmueble
analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baos pblicos, el
depsito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril
en industrias, la pantalla en un cinematgrafo, la planta de emergencia en
un hospital, la bveda de seguridad con el circuito cerrado de televisin
en un banco, las butacas en una sala de espectculos, o las vitrinas de
exhibicin en un museo.
4. Instalacin especial: Bien mueble ligado de manera temporal o
permanente a un inmueble de uso comn, con el fin de darle a este ltimo
un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los
elevadores, montacargas, escaleras electromecnicas, equipos de aire
acondicionado o de aire lavado, sistemas hidroneumticos, sistemas de
riego por aspersin, sistemas de sonido ambiental, calefaccin, antenas
parablicas, sistemas de aspiracin central, bvedas de seguridad,
subestaciones elctricas, sistemas de intercomunicacin, pararrayos,
equipos contra incendio, equipos de seguridad, circuitos cerrados de
televisin, etc.
5. Obra complementaria: Es aquella construccin que aporta alguna
amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso comn,
como son las bardas, celosas, rejas, patios, andadores, marquesinas,
prgolas, jardines, fuentes, espejos de agua, terrazas, balcones, alboreas,
chapoteaderos, cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin o
artesianos, aljibes, plantas de tratamiento, etc.
20
Para el caso de inmuebles en rgimen de propiedad en condominio, los cinco
elementos enunciados anteriormente, a su vez, se dividirn en privativos o de uso
exclusivo del condmino, y en comunes o de uso general de los condminos.
La SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL define:
ELEMENTOS PRIVATIVOS: departamento, casa o local y los elementos
anexos que le correspondan sobre el cual el condmino tiene un derecho de
propiedad y de uso exclusivo.
ELEMENTOS COMUNES: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a
los condminos y cuyo uso estn regulados por la normatividad aplicable.
ANTECEDENTES DEL DERECHO DE COPROPIEDAD POR PISOS
DEPARTAMENTOS O PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad en su origen ha sido colectiva, todos los bienes pertenecan a la
comunidad.
Las etapas de propiedad fueron de colectiva, familiar a lo individual, la
propiedad colectiva con sus modernos conceptos esta tomando nuevo auge. Ante
el creciente individualismo en la propiedad urbana, la socializacin del suelo es
presentada como una realidad.
La copropiedad de departamentos y pisos se ha desarrollado ante la crisis de
escasez de vivienda.
En Francia se consideraba que la copropiedad era contraria al derecho de
propiedad, lo consideraban como un derecho disminuido. Sin embargo varios
pueblos afectados por siniestros se reunieron para construir con gastos en comn.
En Alemania se le denomina "propiedad en mancomn", es una propiedad
colectiva, la enajenacin solo puede efectuarse por acuerdo de todos.
21
En Mxico la propiedad en condominio se puede considerar como un derecho
doble, el derecho de propiedad privada del departamento, casa, local, etc., y el
derecho de copropiedad con indivisin forzosa, de las reas comunes.
Esta forma de construir en condominio invadi el mercado inmobiliario de la
ciudad de Mxico, D. F. En el ao 1955 cuando surgi el primer desarrollo en
condominio en la esquina localizada en Paseo de la reforma y la calle de Ro de
Guadalquivir en la colonia Cuauhtemoc, se han construido diversos desarrollos en
condominio de muy variados tipos dentro de los cuales los ms comunes son los
edificios divididos en locales con diversos usos, as como los condominios
horizontales en los cuales se construyen inmuebles aislados en un terreno
indivisible.
LA IMPORTANCIA SOCIAL Y ECONMICA DEL CONDOMINIO
El crecimiento de la poblacin mundial trae consigo la necesidad de vivienda
lo que da lugar a asentamientos urbanos desordenados sobre todo cuando la
limitacin del suelo en notoria.
Debido a la escasez de vivienda se han buscado nuevas soluciones al
aprovechamiento del suelo y el mejoramiento del bienestar de la poblacin, con el
desarrollo del rgimen de propiedad en condominio se ha contribuido a dar
solucin a este problema.
El rgimen de propiedad en condominio permite que se aproveche el suelo en
zonas urbanizadas, dado que en ciudades con crecimiento horizontal requieren de
de mas metros cuadrados y de mayor inversin de servicios pblicos.
La edificacin en condominio da grandes ventajas al construirse y vender
con mayor facilidad departamentos, oficinas, locales comerciales, casas
22
unifamiliares donde se da un ptimo aprovechamiento de la superficie urbana,
adems de un servicio ms eficiente de los servicios otorgados.
El rgimen de propiedad en condominio es una forma jurdica donde esta
permitida la convivencia solidaria abriendo una nueva perspectiva de vida ante la
asechanza de la gran ciudad.
El concepto de condominio implica el derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes, es un sistema nuevo acorde con la funcin social
actual, donde el conjunto de condminos tienen derecho al disfrutar de esas reas
destinadas para el esparcimiento, seguridad y convivencia que no se tiene en el
clsico sistema de construccin de vivienda. De esta forma el grupo de
condminos pagan el mantenimiento que se genera, la vigilancia, limpieza, aseo
de jardines, alberca, juegos infantiles, etc., cuando para una sola familia sera
difcil enfrentar un gasto de este tipo, lo que le proporciona una mejor forma de
vida y status social.
CONSTITUCIN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Para constituirse un fraccionamiento en condominio se deber considerar lo
que marca la LEY 101 DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE
SONORA, en el artculo 8 inciso III.
ARTICULO 8o.- La Secretara de Infraestructura Urbana y Ecologa, es la
dependencia del Ejecutivo del Estado que tiene a su cargo poner en prctica las
medidas que ste ordene en relacin con el desarrollo urbano, la vivienda y la
ecologa y sus atribuciones sern las siguientes.
III.- Autorizar, en los trminos de esta ley y dems disposiciones aplicables, la
creacin de desarrollos industriales, tursticos o campestres en el territorio del
Estado.
23
ARTICULO 157.- Cuando un edificio en el que se pretenda instituir el rgimen
de propiedad en condominio a que se refiere el Artculo 1121 del Cdigo Civil del
Estado, conste de cinco o ms departamentos, viviendas o locales, o se afecte un
rea de ms de cinco mil metros cuadrados, se requerir, para su autorizacin,
dictamen previo de la Secretara de Infraestructura Urbana y Ecologa, en el que
se determine si la capacidad de los servicios pblicos instalados en la zona de que
se trate son suficientes para el nmero de departamentos, viviendas o locales de
que conste la edificacin que se pretende realizar.
ARTICULO 158.- Sern aplicables a los condominios residenciales y
comerciales a que se refiere el artculo anterior, en lo conducente, las
disposiciones que para los fraccionamiento establece esta ley, incluyendo las
reas de donacin, las que sern determinadas por el Ayuntamiento respectivo, de
acuerdo a la superficie de construccin que se pretenda realizar.
En caso de que, debido a la ubicacin de los condominios, no sea posible donar la
superficie de terreno respectiva, sta podr ser permutada por pagos en efectivo a
un fideicomiso que para la adquisicin de reservas territoriales establecer el
Ayuntamiento respectivo, o, a juicio del mismo Ayuntamiento y con base en los
dictmenes tcnicos correspondientes, podr permutarse la donacin por obras de
beneficio para la comunidad.
Los desarrollos tursticos en rgimen de condominio, no estarn sujetos al
otorgamiento de reas de donacin.
Se determina que es la S.I.U.E. la que autoriza la creacin de desarrollos en
este caso de condominios, hace un dictamen previo donde se establece que se
cumple con lo establecido en la ley.
El proyecto debe se aprobado en lo que se refiere a impacto ambiental y por
el Departamento de Bomberos de la Ciudad donde se llevar a cabo el
condominio.
24
Adems de requiere de: Certificado de Libertad de Gravamen, Factibilidad de
servicios de agua potable y alcantarillado, Factibilidad de suministro de energa
elctrica (CFE).
CDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE SONORA
ARTICULO 1108.- Hay copropiedad cuando una cosa, un derecho o una
universalidad de bienes, derechos y obligaciones apreciables en dinero,
pertenecen proindiviso a dos o ms personas.
ARTICULO 1121 Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas
locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, pertenecieren a
distintos propietarios, cada uno de stos tendr un derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y adems un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para
su adecuado use o disfrute, tales como el suelo, cimientos, stanos, muros de
carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas,
canalizaciones desages, servidumbres, etc.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio slo ser
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso,
departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se
considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes de!
edificio no es susceptible de divisin. Los derechos y obligaciones de los
propietarios a que se refiere este precepto, se regirn por las escrituras en que se
hubiera establecido el rgimen de propiedad, por las de compra venta
correspondiente, por el reglamento de condominio y administracin y, en su caso,
por la ley reglamentaria de este artculo.
25
En el Cdigo Civil para el Estado de Sonora en los artculos del 1108 al
1148 se encuentran lo relacionado al derecho de copropiedad.
Posteriormente en la LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE SONORA nmero 293
se establecen los requisitos que deber cumplir la persona que desee construir
bajo este rgimen.
ARTICULO 3.- Existir rgimen de propiedad en condominio, cuando los
diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas de un inmueble,
construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento
independiente, por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va
pblica, pertenezcan a distintos propietarios, teniendo cada uno de stos, un
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa,
local o rea y adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del inmueble.
Por lo anterior el condominio puede existir en edificios multifamiliares,
construcciones dplex, triplex, en casas unifamiliares o en un inmueble dentro del
cual se construyan en forma mixta los diferentes tipos de habitacin sealados.
ARTICULO 4.- El rgimen de propiedad en condominio de inmuebles puede
constituirse:
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas, de
que conste un edificio, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con
partes de uso comn, pertenezcan a distintos dueos;
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas, que
se construyan en un inmueble que cuente con elementos comunes e indivisibles,
se destinen para su enajenacin a personas distintas; o
26
Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes
departamentos, viviendas, casas, o reas, para enajenarlos a distintas personas,
siempre que exista un elemento comn de propiedad que sea indivisible.
EL CONDOMINIO PUEDE CONSTITUIRSE EN CONSTRUCCIONES EN
PROYECTO, EN PROCESO DE CONSTRUCCIN O YA TERMINADAS.
Esto lo determinan los siguientes artculos de la Ley de Condominio.
ARTICULO 5.- Antes de la constitucin del rgimen de propiedad en
condominio, a que se refiere el artculo siguiente, los interesados debern obtener
una autorizacin que, en su caso, expedirn las autoridades municipales
correspondientes, en el sentido de ser realizable el proyecto general en
congruencia con los programas de desarrollo urbano vigentes, as como con las
declaratorias existentes y la capacidad en el rea de prestacin de los servicios
pblicos.
Esta documentacin deber ser entregada y dar la autorizacin para la
construccin del condominio, para lo cual requerir la siguiente documentacin:
ARTICULO 6.- Para constituir el rgimen de propiedad en condominio el
propietario o propietarios debern declarar su voluntad en escritura pblica, en la
cual se har constar:
I.- La ubicacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al
condominio de que se trate.
Asimismo, se sealarn los lmites de los edificios o de las salas o secciones
que deban constituir inmuebles sujetos al condominio en forma independiente,
27
cuando su ubicacin y nmero de copropiedades originen la separacin de los
inmuebles sujetos a este rgimen en grupos distintos;
II.- La descripcin de cada terreno, departamento, vivienda, casa, local o rea,
situacin, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de
vehculos, si lo hubiere, y dems datos necesarios para identificarlo, conforme lo
establezcan la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora y el reglamento
de construccin del municipio respectivo;
III.- En su caso, la constancia de haber donado al Ayuntamiento las superficies
de terrenos que sealan los artculos 106, fraccin IV y 158 de la Ley de
Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora;
IV.- La descripcin general de las construcciones y de los materiales
empleados o que vayan a emplearse;
V.- El valor nominal que se asigne a cada departamento, vivienda, casa, local
o rea, y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de
las partes en condominio;
VI.- Los bienes de propiedad comn y su forma de aprovechamiento, con
especificacin y detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas y partes
de que se compongan, as como cualquiera otra u otras caractersticas que sean
necesarias para su identificacin;
V i l - El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada
departamento, vivienda, casa, local o rea;
VIH- La existencia de la fianza prevista por los artculos 106, fraccin III y 140
de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la
ejecucin de la construccin y de los servicios de sta. El monto de la fianza y su
28
trmino, se ajustarn a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las
licencias de construccin;
IX.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura;
X - El reglamento del condominio.
Al apndice de la escritura se agregarn debidamente certificados por el
notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los
departamentos, viviendas, casas, locales o reas y a los elementos comunes.
De la documentacin anterior y de la dems que se juzgue necesaria, se
entregarn al administrador copias notarialmente certificadas, para el debido
desempeo de su cargo.
ARTICULO 7.- La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en
condominio, deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad que
corresponda. De igual manera, sern inscribibles las reformas que a sta y a su
Reglamento se hagan.
ARTICULO 8o.- En todo contrato para la adquisicin de los derechos sobre
un departamento, vivienda, casa, local o rea, sujeto al rgimen de propiedad en
condominio, se insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de su
escritura constitutiva, as como sus reformas y datos de inscripcin en el Registro
Pblico de la Propiedad, y se har constar que se entrega al interesado una copia
del Reglamento.
ARTICULO 9o.- La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en
condominio requerir el acuerdo de un mnimo del 75% de los condminos
reunidos en asamblea, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje
ms alto.
29
CASOS EN QUE SE PUEDE ORIGINAR EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO.
Se sealaran las reas especificas que el comprador del inmueble en
condominio es dueo y las de uso comn por los dems dueos del
fraccionamiento en condominio, se pueden originar por los siguientes supuestos
a) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales de que
conste un edificio, tengan partes de uso comn y pertenezcan a distintos dueos
b) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales que se
construyan dentro del inmueble, se destinen a la enajenacin de personas
distintas, con elementos comunes e indivisibles
c) Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en
diferentes departamentos, viviendas, locales o casas siempre que exista un
elemento comn de propiedad privada que sea indivisible
Para esto en la Ley de Condominios determina lo siguiente
ARTICULO 11.- Cada condomino ser dueo exclusivo de su piso,
departamento, vivienda, casa, local o area y condueo de los elementos y partes
del edificio que se consideren como comunes, por ser necesarios para su
existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin
semejante
ARTICULO 12.- El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes,
ser proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura
constitutiva para ese efecto
30
ARTICULO 13.- Son objeto de propiedad comn:
I.- El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal, stanos, prticos,
puertas de entrada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, patios, jardines,
senderos, vas interiores, y espacios que hayan sealado las licencias de
construccin para estacionamiento de vehculos, siempre que sean de
aprovechamiento comn;
II.- Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del
portero y los vigilantes, ms los destinados a las instalaciones generales y
servicios comunes;
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o
disfrute comn, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albaales,
canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y
gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de
recepcin o reunin social y otras semejantes, con excepcin de las que sirvan
exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa, local o rea;
IV.- Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general, y
V.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o
instalaciones que se resuelva por la unanimidad de los condminos, usar o
disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en el reglamento o en la
escritura constitutiva.
ARTICULO 14.- Sern de propiedad comn, slo de los condominios
colindantes, los muros y dems divisiones que no tengan funcin estructural
alguna, y slo separen entre si los departamentos, viviendas, casas, locales o
reas.
31
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CONDOMINO.
En los siguientes artculos se determinan cuales son las obligaciones a los
que se sujetarn los condminos.
ARTICULO 15.- Si un condmino abandona o renuncia a sus derechos, o a
usar determinados o todos los bienes comunes, continuar sujeto a las
obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento y las
dems disposiciones jurdicas aplicables.
ARTICULO 16.- Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y
gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y
destino ordinarios, sin restringir o hacer ms oneroso el derecho de los dems.
ARTICULO 17.- El condmino de un departamento, vivienda, casa, local o
rea, puede usar, gozar y disponer de l, con las limitaciones de esta Ley, otras
aplicables y las dems que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento;
pero no podrn ser objeto de traslacin de dominio o de uso, partes de los
mismos, como piezas o recmaras, cuartos de servicio o lugar privativo para
estacionamiento de vehculos. El incumplimiento de esta disposicin podr
originar, segn fuere el caso, la rescisin del contrato o la aplicacin de lo previsto
en el artculo 38 de esta Ley.
El condomino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, arreglarn
entre s quien deba cumplir determinadas obligaciones ante los dems
condminos, y en qu supuestos el usuario tendr la representacin del
condmino en las asambleas; pero en todo caso, dichos arreglos slo surtirn
efectos a partir de la fecha en que se comuniquen por escrito al administrador y el
condmino ser siempre solidario de las obligaciones del usuario.
32
ARTICULO 18.- Cada condmino u ocupante usar la unidad de su exclusiva
propiedad en forma ordenada y tranquila No podr, en consecuencia, destinarla a
usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni hacerla servir a otros objetos
que los establecidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban
presumiese de la naturaleza del condominio y su ubicacin, ni realizar acto alguno
que afecte la tranquilidad de los dems condminos y ocupantes, o que
comprometa la estabilidad, segundad, salubridad o comodidad del condominio, ni
incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados
En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, los condminos
y los usuarios debern abstenerse de todo acto, an en el interior de su propiedad,
que impida o haga menos eficaz su operacin, o estorbe o dificulte el uso comn
estando obligados a mantener en buen estado de conservacin y funcionamiento
sus propios servicios e instalaciones
El infractor de estas disposiciones ser responsable del pago de los gastos
que se efecten para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se
trata, asi como de los daos y perjuicios que resultaren, independientemente de
que podra ser demandado en los trminos del artculo 38
ARTICULO 19.- Los condminos del departamento bajo o primero y los del
ltimo, o de viviendas, casas, locales o reas situados en aquel o en ste, no
tendrn ms derechos que los restantes condminos De igual manera, los
condminos de la planta baja no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente
sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros
lugares de tal planta, ni hacer obras en dichos lugares Asimismo, los condminos
del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni
realizar otras construcciones Las mismas restricciones son aplicables a los dems
condminos del inmueble
3J>
ARTICULO 20.- Cada condmino podr hacer toda ciase de obras y
reparaciones en el interior de su departamento, vivienda, casa, local o rea, previa
licencia que, en su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le
estar prohibida toda innovacin o modificacin que afecte a la estructura,
paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que puedan
perjudicar a su estabilidad, segundad, salubridad o comodidad Tampoco podr
abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en
forma que desentone del conjunto o que perjudique a la esttica general del
inmueble
ARTICULO 21.- En los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en
condominio sern obligatorias para los respectivos condminos y por su cuenta,
las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras
divisiones entre locales o terrenos colindantes
En los inmuebles de construccin vertical sujetos al rgimen de propiedad en
condominio, las obras de reparacin y mantenimiento que requieran los techos en
su parte exterior y los stanos sern por cuenta de todos los condminos, as
como la reparacin de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o
hundimientos diferenciales.
ARTICULO 22.- Para la ejecucin de las obras en los bienes comunes e
instalaciones generales, se observarn las siguientes reglas:
I - Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de
segundad, estabilidad y conservacin y para que los servicios funcionen normal y
eficazmente, sern efectuados por la administracin, previa licencia, en su caso,
expedida por las autoridades competentes del municipio respectivo, sin necesidad
del acuerdo de los condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y
administracin. Cuando ste no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, la
34
administracin convocar a asamblea de condminos, a fin de que, conforme io
prevenga el Reglamento, resuelvan lo conducente;
II.- El primer enajenante es responsable de los vicios de construccin del
inmueble en los trminos previstos por el Cdigo Civil para el Estado de Sonora.
El resto de los condminos podr proceder a la reparacin de los mismos, en la
proporcin que cada uno represente sobre el valor total del condominio, dejando a
salvo sus derechos, para repetir contra el enajenante o para hacer efectiva la
fianza que prev el artculo 6o. de esta Ley;
III.- Para realizar obras voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor
aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que
sin ser necesarias s lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 75% de los
condminos reunidos en asamblea; y
IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e
instalaciones generales podrn ser efectuadas por los condminos en caso de
falta u omisin del administrador, quien deber cubrir su costo segn las reglas de
la gestin oficiosa.
No podrn llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad,
estabilidad o conservacin, como tampoco las que afecten la comodidad en el
condominio, las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio
comn, aunque sea de un solo condmino, o se ubiquen entre bienes de
propiedad individual que pertenezcan a un solo condmino.
ARTICULO 23.- Tratndose de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en
condominio, financiados o construidos por organismos oficiales, los condminos
no podrn enajenar, arrendar o transmitir por ningn titulo, los derechos inherentes
al departamento, vivienda, casa, local o rea, sino despus de cinco aos de
celebrado el contrato de compraventa o promesa de venta respectivo, adems de
35
haberlo ocupado ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo
especial del organismo que le enajene el departamento, vivienda, casa, local o
rea.
ARTICULO 27.- Una misma persona no podr adquirir por s o por medio de
otra, ms de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o
construidos por organismos oficiales.
Tampoco las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro de
poblacin correspondiente, podrn adquirir una unidad de propiedad exclusiva en
condominios construidos o financiados por los organismos pblicos.
GASTOS Y OBLIGACIONES DEL CONDOMINO
Cuando el condmino incumpla sus obligaciones se har acreedor de las
sanciones que marcan los siguientes artculos.
ARTICULO 36.- Cuando un condominio conste de distintas partes que
conformen instalaciones y servicios destinados a servir nicamente a una parte del
conjunto, los gastos especiales que de ellos se deriven sern a cargo del grupo de
condminos beneficiados. Esta modalidad podr regularse en la escritura
constitutiva del condominio o en su Reglamento.
ARTICULO 37.- Las cuotas para gastos comunes que los condminos no
cubran mensualmente, causarn intereses al tipo legal a menos que otro se fije
por la asamblea, sin que las determinaciones de sta puedan aplicarse
retroactivamente.
El constituyente del condominio podr establecer la tasa de estos intereses
con vigencia hasta la celebracin de la primera asamblea.
36
Constituye titulo ejecutivo que trae aparejada ejecucin en la va ejecutiva
civil, el estado de liquidacin de adeudos que se expida por el administrador, con
la firma de conformidad del presidente del comit de vigilancia o, en su caso del
constituyente del condominio, si no se ha celebrado la primera asamblea de
condminos, acompandose de copia certificada de la parte relativa del acta de
asamblea, o del Reglamento, o de la determinacin del constituyente del
condominio, segn sea el caso, en que se hayan establecido las cuotas a cargo de
los condminos para los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva
Esta accin slo podr ejercerse cuando existan por lo menos dos
mensualidades pendientes de pago, o una parte de la cuota si se trata de periodos
mayores de pago, produciendo dicho estado de liquidacin de adeudos el
vencimiento anticipado y exigibihdad de todas las cuotas subsiguientes a cargo
del moroso segn se hubiese determinado la vigencia de las mismas por la
asamblea
Los nombramientos del administrador y del presidente del comit de
vigilancia, o en su caso el carcter del constituyente del condominio para los
efectos de la expedicin del certificado de adeudos de referencia y el ejercicio de
la accin resultante, se acreditaran con copia certificada de las actas de asamblea
donde se hubiesen hecho las designaciones, o de la escritura constitutiva del
condominio y las determinaciones correspondientes cuando no se hubiese
celebrado la primera asamblea, sin ms requisitos, quedando a cargo del deudor
la prueba de cualquier cuestionamiento en contrario
El ejercicio de la accin de referencia corresponde al administrador, quien
actuar al efecto con las facultades establecidas en el artculo 34
El Reglamento podr establecer que cuando algn condomino caiga en mora,
el administrador distribuir el importe del adeudo causado y que se siga causando
entre los restantes condminos en proporcin al valor de sus propiedades, hasta
37
la recuperacin de dicho adeudo. En este caso, el administrador reembolsar a los
afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado, ms los
intereses que resulten.
ARTICULO 38.- El condmino que reiteradamente incumpla con sus
obligaciones, adems de ser responsable de los daos y perjuicios que cause a
los dems, podr ser demandado y en su caso condenado a la venta de su
departamento, vivienda, casa, local, o rea en subasta pblica, respetndose el
derecho del tanto en los trminos del artculo 24. El ejercicio de esta accin ser
resuelto en asamblea de condminos, por un mnimo del 75% de los presentes,
sin que por este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento
de las obligaciones omitidas, que en su caso sern cubiertas, respetando los
derechos de acreedor preferente, con el producto de la subasta respectiva.
Para los efectos de este artculo se entender por incumplimiento reiterado de
obligaciones, salvo que otra cosa determine el Reglamento, las omisiones que
originen ms de una reclamacin judicial en contra del moroso.
ARTICULO 39.- Si quien no cumple sus obligaciones fuese un ocupante no
propietario, el administrador le demandar previo consentimiento del condmino,
la desocupacin del departamento, vivienda, casa, local o rea cualquiera que sea
el ttulo o causa de la ocupacin. Si el condmino se opusiera, se proceder
contra ste y el ocupante en los trminos del artculo anterior.
ARTICULO 40.- Los condminos cubrirn independientemente el impuesto
predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en
comn, as como los dems impuestos, contribuciones o derechos de que en
razn del condominio sean causantes por s mismos.
ARTICULO 42.- Los gravmenes son divisibles entre los diferentes
departamentos, viviendas, casas, locales o reas de un condominio
38
Cada uno de los condminos responder slo del gravamen que corresponda a su
propiedad.
DETERMINACIN DE RUINA, RECONSTRUCCIN O DESTRUCCIN DEL
CONDOMINIO
Cuando un bien en condominio es destruido por uso o por otra causa se
proceder conforme a los siguientes artculos.
ARTICULO 43,- Si el bien se destruye en su totalidad, o en una proporcin
que represente por lo menos la mitad de su valor, segn dictamen practicado por
persona autorizada por la Ley, o en su defecto por perito en la materia designado
por la autoridad judicial, una mayora de condminos que representen por lo
menos el 51% de los derechos de propiedad, podr acordar la reconstruccin o la
divisin del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta
del inmueble, con arreglo a las disposiciones legales aplicables.
Si la destruccin no alcanza la gravedad que se indica, el acuerdo a que se
refiere el prrafo anterior, se tomar por una mayora de los condminos que
representen por lo menos el 75% de los derechos de propiedad.
Si el acuerdo de que se trate es por la reconstruccin, los condminos en
minora estarn obligados a contribuir a ella en la proporcin que les corresponda,
o enajenar sus derechos a favor de la mayora.
Si al trmino de seis meses, contado a partir de la fecha del acuerdo
respectivo, los minoritarios no hubieren optado por alguna de las opciones
anteriores, la enajenacin ser forzosa al precio del avalo practicado por corredor
pblico o por institucin de crdito que se designe en procedimiento judicial donde
ser oda dicha minora.
39
ARTICULO 44.- En caso de ruina del bien de que se trate, una mayora de los
condminos que representen el 51% de los derechos de propiedad podr resolver,
previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstruccin o la demolicin
de los bienes comunes o, en su caso, la venta segn las prevenciones del artculo
anterior.
CAPTULO SEGUNDO
DENOMINACIONES USADAS EN REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO
Administrador del condominio
Representante legal, persona moral o fsica que realiza actos de custodia,
mantenimiento y conservacin del inmueble y que promueve al mismo tiempo la
integracin, organizacin y desarrollo de los condminos. En el primer ao es
designado por quienes otorgan la escritura constitutiva del condominio y en los
subsecuentes es nombrado y removido libremente por la asamblea de condmino
Asamblea de condminos
Es el rgano supremo del condominio.
Asamblea general de condminos.
Es la reunin de la totalidad de los condominos, que se celebra por lo menos
una vez al ao tiene facultades de nombramiento y remocin; determinacin de
responsabilidades; revisin y aprobacin de estados de cuenta y presupuesto de
gastos; constitucin de fondos de administracin y reserva; modificaciones a la
escritura constitutiva y reglamento; y adopcin de medidas de asuntos de inters
comn.
40
Asamblea de grupo de condminos
Es la reunin parcial de condminos, que tiene por objeto analizar y resolver
asuntos de inters sectorial, como la revisin y aprobacin de gastos especiales
en reas comunes, que solo a ellos afectan o benefician como parte del conjunto.
Condominio
Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de
aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con
elementos o partes comunes de carcter indivisible.
Condmino
Es la persona fsica o moral que en calidad de propietario, o que haya
celebrado contrato por lo que, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser
propietario, est en posesin de uno o ms departamentos , casas o locales del
inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso
comn indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre
un rea determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de
copropiedad sobre los elementos de uso comn.
Comit de vigilancia
Es el rgano unitario o colegiado nombrado libremente por la asamblea, cuya
atribucin principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los
condminos y por el buen funcionamiento de la administracin del condominio.
Fondo de gastos de mantenimiento y administracin
Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del
condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento,
vivienda, casa o local, destinada al cumplimiento de los fines de conservacin y
seguridad del inmueble.
41
Fondo de reserva
Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del
condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento,
vivienda, casa o local, para los fines de adquisicin o reposicin de implementos y
maquinaria con que deba contar el condominio.
CAPTULO TERCERO
GENERALIDADES Y METODOLOGAS PARA LA VALUACIN DE
INMUEBLES HABITACIONALES EN CONDOMINIO
DESCRIPCIN DEL INDIVISO
Indiviso, Sin dividir en partes, entero, no dividido, son las reas comunes con
las que cuenta el objeto arquitectnico bajo el rgimen en condominio para disfrute
de todos los condminos, y que es para uso y disfrute de los condminos
Las reas comunes de uso exclusivo son las establecidas en un edificio de
varios pisos; pasillos, escaleras, rea de utilera, elevador, etc., se consideran de
uso exclusivo de los departamentos existentes en ese nivel.
Las reas comunes de uso general son aquellas que todos los usuarios del
condominio pueden disfrutar; caseta de ingreso, cisterna, gimnasio, juegos
infantiles, alberca, subestacin, etc.
Una vez hecha la distribucin del indiviso entre los propietarios se elaborar
un "CUADRO DE USOS DEL SUELO" el que ser destinado para su revisin y
aprobacin por la SIUE como parte de las clusulas de autorizacin
42
CUADRO DE USOS DEL SUELO
DESCRIPCIN
1.-AREAS PRIVATIVAS
a) Habitacional unifamiliar
b) Habitacional departamental
c) Comercial
d) Bodegas
Suma
2.-AREAS COMUNES RECREATIVAS
e) reas verdes
f) rea recreativa
Suma
3.-AREAS COMUNES DE SERVICIO
4.-AREAS DE VIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO
SUPERFICIE (m2) %
DESARROLLO
El mtodo ms comn para otorgarle el indiviso a un inmueble con rgimen
en condominio de una planta, si este tiene cuatro departamentos a los cuatro les
corresponder un indiviso por socio del 0.25, o 25 % de las reas comunes.
Para el caso donde los departamentos son de reas diferentes, el rea del
indiviso ser proporcional a la superficie privativa y se indicar en decimales con
una aproximacin de hasta 6 dgitos (milmetros).
43
Para evitar que los condminos cambien la fachada de la vivienda, color,
textura y materiales de construccin diferentes a los construidos, es considerar la
mitad exterior de los muros de la fachada no como privativa sino como rea
comn, de esta manera solo puede cambiarse por consenso general de los
propietarios
Los muros que separan a una casa de la otra se le denominan "medianeros",
a cada condmino le corresponde la mitad del espesor del muro.
Interior i /
/
/
Jz^nnjJ^TTzi^rnzii
TZZY/CZZZ
^7ZZ area comn
y-r-r-y-\
Exterior
MUROS MEDIANEROS
CALCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIO
FORMAS DE CALCULAR LOS INDIVISOS
Los indivisos se calculan estableciendo una proporcin entre la parte privativa
y el total del conjunto.
INDIVISO
100 %
PARTE PRIVATIVA
SUMA DE AREAS PRIVATIVAS
44
Despejando:
PARTE PRIVATIVA x 100
INDIVISO =
SUMA DE AREAS PRIVATIVAS
La suma total y las partes privativas se pueden determinar:
1.- DE LAS AREAS PRIVATIVAS
Es la forma ms empleada, tal vez por su fcil aplicacin y es aceptada por la
Comisin Nacional Bancaria y de Valores, pero se ha demostrado la inequidad de
este mtodo, se recomienda utilizarlo solo cuando los valores unitarios son
iguales.
PARTE PRIVATIVA DE CADA UNIDAD x 100
INDIVISO =
SUMA DE AREAS PRIVATIVAS
2.- DE LOS VALORES COMERCIALES DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS.
En esta modalidad se toma en cuenta que las reas pueden tener diferente
valor por su ubicacin, dimensiones, forma, etc.
VALOR DE CADA UNIDAD x 100
INDIVISO =
SUMA DE VALORES DE AREAS PRIVATIVAS
45
3.-DE LAS RENTAS ESTIMADAS.
Que generalmente son proporcionales a los valores de las unidades.
RENTA DE CADA UNIDAD x 100
INDIVISO =
SUMA DE RENTAS DE AREAS PRIVATIVAS
4.-DE LAS AREAS VIRTUALES
De las unidades segn su nivel, ubicacin, rea y uso. Las reas virtuales
como las rentas son proporcionales a los valores comerciales. Se calculan
tomando en cuenta la ubicacin, las dimensiones, las formas, etc., las
caractersticas que modifican el valor de los inmuebles.
AREA VIRTUAL DE CADA UNIDAD x 100
INDIVISO =
SUMA DE AREAS VIRTUALES
ELECCIN DEL MTODO PARA CALCULAR LOS INDIVISOS
Para determinar la mtodo de calculo de indivisos deber reflejar el diferente
valor de cada unidad ya sea su uso (comercial, oficina, estacionamiento, etc.) as
como su localizacin dentro del conjunto (planta baja, vista a la calle, interior,
planta alta, etc.).
HOMOLOGACIN
Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la
valuacin planteado como tcnica de apoyo al proceso de toma de decisiones, los
46
mtodos orientados hacia la cuantificacin del valor de uso y el valor de cambio de
un bien especfico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la
indagacin de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de
comparacin, con caractersticas fsicas "idnticas" en los mercados propios de su
comercializacin; sin embargo, en algunos mercados particulares u,
ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes y demandantes no son
propiamente idnticos al que se quiere determinar su valor, pero quiz algunos de
ellos podran ser considerados "similares", es decir, podra saberse las cantidades
monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el
mismo uso que el objeto de valuacin, aunque con capacidades y aspectos fsicos
"ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habra que identificar, con la mayor
precisin posible, los elementos que integraran esa ligera diferencia que es
aludida.
Hay que precisar tambin que, para considerar a dos elementos comparables
entre s para fines de valuacin, sus diferencias debern ser pequeas en
trminos fsicos, pues de lo contrario sera inadecuado e impropio realizar su
comparacin.
Pues bien, la homologacin es un proceso que tiene como finalidad, por una
parte, la identificacin de aquellos elementos fsicos que conforman las pequeas
diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere
valuar, y por la otra parte, cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto con
el propsito de conocer el valor del bien en cuestin a travs de la agregacin o
retiro de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y, hacer
con ello, que la comparacin entre los bienes pueda realizarse con la premisa de
"identidad".
En otras palabras, la homologacin es un proceso con el cual se establece la
cuanta monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien
47
comparable respecto con el que desea valuarse, para que esta comparacin se
realiza con condiciones de identidad y no de similitud.
Sin embargo, es preciso reconocer que la determinacin cuantitativa de las
diferencias especficas a travs de mecanismos del costeo preciso de retiro y
sustitucin de materiales, junto con la mano de obra asociada, como fue sealado
anteriormente en el mtodo del costo neto de reposicin (C.N.R.), sera un
proceso ingil que retrasara sustantivamente la emisin de un dictamen de valor;
no obstante, es lcito seguir ese procedimiento, aunque de todos modos, no se
garantizara la plena precisin numrica.
Por ese motivo, la valuacin ha acudido al empleo de "factores" que se
expresan en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, segn el parecer
del valuador, mismos que sern nombrados sucesivamente como "factores de
homologacin".
Por cada diferencia especfica que el valuador detecte entre el bien por valuar
y el bien de comparacin, deber asignarse un factor de homologacin con un
valor numrico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder,
por ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos fsicos
como son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la
densidad e intensidad de construccin mximas permitidas, la ubicacin dentro de
la zona, el equipamiento y servicios urbanos que estn dispuestos, el nivel
socioeconmico de la poblacin que habita las cercanas, las vistas panormicas,
la calidad social de la poblacin vecina inmediata, el nivel de seguridad pblica
existente, la contaminacin ambiental y auditiva del entorno, la vocacin de uso, la
calidad conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales
empleados, el avance de las construcciones, su estado de conservacin, su edad,
etc.
48
Junto con lo anterior, el valuador deber identificar, de ios factores
determinados, cules de ellos son "estadsticamente independientes" y cules no,
es decir, qu factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que
tomen los dems y, qu factores dependen de la cantidad asignada a otros.
Posteriormente, habr que definir una manera consistente, como la expresada
en el punto siguiente inmediato, que permita sustituir todos los factores de
homologacin manejados por un slo valor numrico, con el cual sea posible,
mediante la operacin numrica de la multiplicacin, obtener el valor del bien en
estudio con base en otro que haya sido indagado en el mercado. Dicha manera
resulta ser toral para el desarrollo del proceso valuatorio a travs de los mtodos
orientados hacia la determinacin del valor de uso y del valor de cambio, mismos
que se expondrn ms adelante.
Ser deseable que la cantidad que sustituir a todos los factores de
homologacin sea lo ms cercana a la unidad, ya que sta expresa condiciones
de identidad para efectos comparativos, mientras que los valores cercanos a la
misma sealan condiciones de similitud.
Con base en eso y considerando que el valor del sujeto en estudio se
determinar a travs de la multiplicacin del valor del bien que fue indagado por el
"nmero" que sustituy a todos los factores de homologacin considerados, es
necesario que se explique el significado de este "nmero" mencionado. Si el
nmero sustituto fuera menor que la unidad, se entender que el bien que se
vala es menos deseado por los demandantes que el bien que est sirviendo de
comparacin en el mercado; en cambio, si ste resultara ser mayor que la unidad,
significar que el bien que se vala es ms deseable que el bien contra el cual se
est comparando.
Es importante hacer hincapi en que, sea cual fuere el procedimiento de
sntesis y sustitucin de los factores de homologacin, ste deber ser consistente
49
I B L I O T E C A y considerar que la dependencia de valores numricos se expresa mediante la
operacin numrica de la multiplicacin, mientras que la independencia con la
suma de los elementos ponderados, situacin que de ninguna manera es inducida
por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemticos
empleados por la teora de decisiones, disciplina para la cual se aplican tcnicas
de valuacin.
HOMOLOGACIN "HR"
Hablar de identificacin de las diferencias sustantivas entre los elementos
comparables y el objeto de valuacin no significa que en ocasiones se har
referencia a las ms convenientes y en otras sern omitidas, sino que siempre y
en todos los casos, se debern involucrar los mismos aspectos que, a juicio del
valuador, tengan influencia en el valor de los bienes. Esto significa que, antes de
todo, se debern identificar las propiedades fsicas que son valoradas en el
mercado especfico que se trate y, sobre las cuales puedan existir diferencias que
repercutan en el valor de los bienes que ah se comercialicen.
Asimismo, ser necesario cuantificar el peso especfico con el cual contribuye,
en el valor de los bienes, cada elemento especfico (factor de homologacin)
representativo de cada diferencia identificada y que el tomador de decisiones hace
intervenir en su proceso de comparacin, adems de la cantidad individual con
que se medir la deseabilidad de cada elemento mencionado en el mercado.
La escala que se elija para medir los aspectos de deseabilidad referidos,
podr ser expresada en trminos absolutos o en trminos relativos segn
convenga, es decir, podr establecerse con base en porcentajes o en
puntuaciones del cero al diez, por ejemplo, pero una vez seleccionada para cada
diferencia especfica que se homologar, habr de mantenerse de manera
consistente en todo el proceso, lo cual significa que si un factor es evaluado de
una manera definida para un bien, para los dems se har del mismo modo,
50
aunque a cada factor aplicado a todos los bienes (los comparables y el sujeto de
estudio) puede aplicrsele un mecanismo propio de evaluacin.
Lo expresado en el prrafo anterior significa que puede ser el caso de evaluar
cada factor de homologacin mediante un modelo especfico, sea de ndole
matemtica, econmica, financiera, estadstica, etc.
Esas propiedades fsicas que fueron aludidas con antelacin pueden ser
esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuacin,
anlogamente a un rbol de probabilidad, como se muestra en la figura:
p(F.Ho. "O F.Ho. (F-HO^Q,^
O' Esquema de relacin entre los aspectos de deseabilidad de un bien
El planteamiento referido expresa que cada "factor" es independiente de los
dems representados en el nodo de incertidumbre, es decir, se tratar con
factores de homologacin estadsticamente independientes, lo cual significa que el
valor asignado a uno de ninguna manera depender del asignado a otro. En ese
sentido, la situacin se reducir a sustituir, en el nodo de probabilidad (nodo de
homologacin), su valor esperado (valor de homologacin), mismo que se
determinar de la siguiente forma:
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V.Ho.j = I [F.Ho.jj] [p(F.Ho.j) =i
Donde:
V.HO.J: Valor de homologacin del bien comparable " j".
F.HO.JJ: lsimo factor de homologacin del bien comparable "j"-
p(F.Ho.j): Ponderacin del isimo factor de homologacin del bien comparable
" j "
m: Nmero de elementos que constituyen diferencia apreciada por el
mercado.
El valor numrico determinado con la expresin anterior servir para realizar
la sntesis del nodo de homologacin mostrado en la figura anterior, donde
simplemente se sustituirn todas las ramificaciones del nodo mencionado por el
valor de homologacin que corresponda. Dicha sustitucin se esquematiza a
continuacin:
V.Ho.j
Sntesis de un nodo de homologacin
El nmero que servir para multiplicarse por el valor del bien que se conoce
su cuanta monetaria de intercambio en el mercado por indagacin y as estimar el
del que se pretende valuar, recibir el nombre de "razn de homologacin", la cual
tendr la siguiente equivalencia:
R.Ho.j = V.Ho.x / V.Ho.j
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Donde:
R.HO.J: Razn de homologacin del bien comparable " j".
V.Ho.x: Valor de homologacin del bien que se pretende valuar
V.HO.J: Valor de homologacin del bien comparable " j " .
Cabe sealar que el valor de homologacin del bien que se pretende valuar
se obtendr de la misma manera aplicada para determinar el valor de
homologacin de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores
de homologacin debern expresarse en escala relativa, es decir, en trminos
porcentuales, respetando la siguiente condicin:
m
E pF.Ho.jj) = 1
=i
EL ENFOQUE DE MERCADO (MTODO DEL VALOR DE CAMBIO)
Este mtodo es tambin llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en
los casos de valuacin de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o
usados, teniendo su fundamento en la consideracin que stos tienen
deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su
aplicacin queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definicin
econmica seala, estar integrada por oferta y demanda.
Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado
especfico, habr que extraer de l los valores representativos con que los bienes
o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los
demandantes. Es difcil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio
de bienes y/o derechos, as como el valor involucrado; lo que comnmente se
difunde en el medio es el precio pretendido por los oferentes y, eventualmente, las
propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es
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evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,
seguramente, se ubican entre ambas posturas, marcando as el concepto de valor,
lo cual no significa que ste se encuentre a la mitad de la banda que se forma por
las primeras cantidades referidas, aunque tambin podra decirse que dichas
operaciones se efectan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese
sentido, el valuador aplica el concepto del "factor por negociacin" (F.Ne.).
Se definir al factor por negociacin (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el
precio indagado en el mercado del elemento que integrar la muestra, se estima el
valor que podra tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que
podra efectuarse el intercambio del bien o derecho en el mbito propio del
mercado en que se comercializa. Este factor por negociacin (F.Ne.) opera en la
siguiente frmula, donde "P." es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V"
la estimacin de su valor, y el subndice " i " expresa que la frmula ser aplicable
para cada elemento que integre la muestra estadstica, por lo que dicho subndice
tomar valores desde la unidad hasta "n", parmetro que representar al tamao
de la misma:
V.C., = (F.Ne,) (P,)
Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y
derechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su
tamao indefinido, habr que extraer un subconjunto finito de dicho universo que
resulte ser caracterstico del mismo en trminos estadsticos. Especficamente,
habr que extraer una muestra suficientemente representativa en trminos de
valor de cambio, para lo cual se considerar como representativa para el proceso
valuatorio aquella muestra que tenga:
1. Caractersticas de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o
derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando
que la comparacin entre el sujeto de valuacin y cada uno de los elementos
54
de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen
condiciones de similitud tendra que aplicarse, antes del estudio estadstico
de la muestra, un procedimiento de homologacin.
2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "(3" sea igual a
mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variacin " "
sea menor o igual a 10%, aplicando como mximo eventual el 12% para este
valor.
3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podra tolerarse como mximo el
10%.
4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podra aceptarse
como mximo el 90%.
Lo anterior redunda en definir el tamao de la muestra cumpliendo con la
siguiente expresin en trminos a priori:
n = Z2 a2 / E2,
Donde:
n Tamao de la muestra.
Z Nmero de unidades de desviacin estndar en la distribucin normal que
producir el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z ser igual
a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este
sea del 90%.
(T: Coeficiente de variacin.
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E Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
Lo anterior significa que el tamao mnimo esperado de cualquier muestra
ser:
(1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,
Aunque podra aceptable, de forma ms holgada, la siguiente cantidad
proveniente de aplicar los valores "tolerados" en la misma expresin, o sea:
(1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades.
Conservadoramente, y de forma prctica, podra definirse el tamao
adecuado de la muestra, en trminos a priori como se refiri anteriormente,
considerando una combinacin establecida con base en los valores ya aplicados
de los parmetros involucrados en la expresin, misma que a continuacin se
desarrolla:
(1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,
(1.9'60)2 (0.10)2 / (0.10)2 = 3.84 * 4 unidades,
(1.960)2 (0.12)2/ (0.07)2 = 11.28 * 12 unidades,
(1.960)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades,
(1.645)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 5.52 * 6 unidades,
(1.645)2 (0.10)2 / (0.10)2 = 2.71 * 3 unidades,
(1.645)2 (0.12)2 / (0.07)2 = 7.95 * 8 unidades,
(1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades,
Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinacin, respecto de la
cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio,
56
(entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podra
considerarse, para fines pragmticos, buscar siempre muestras de 6 elementos, 4
como mnimo, aunque lo que debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible
de elementos en el mercado que se trate para integrar la muestra de comparacin
y poder efectuar, incluso, seleccin razonada de los elementos ms consistentes y
discriminacin justificada de aquellos no representativos.
Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o 4 elementos), primeramente
habr que registrar el rango de valor de la misma, parmetro que se determinar
con la diferencia del valor mayor y el valor menor que la integren, es decir:
Despus se homologarn los valores que correspondan a elementos con
caractersticas de similitud respecto del sujeto de valuacin y se calcular el nuevo
rango que provendr de los valores ya homologados y que permitirn establecer la
comparacin en trminos de identidad, esto es:
"Ho. = V.C.Ho.max V.C.Ho.min,
Posteriormente se calcular la diferencia de ambos rangos:
d = r - IHO.
Si esta diferencia resultare negativa, querr decir que el proceso de
homologacin fue incorrecto y que se debern hacer adecuaciones
consistentemente coherentes, pues el objetivo de la homologacin es establecer la
concurrencia de los valores hacia uno caracterstico de la muestra, lo cual
nicamente se logra cuando el rango de los valores homologados es menor que
el que exista antes de ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.
57
Una vez que el valuador apruebe su homologacin, verificar que la muestra
cumpla con la condicin que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de
la misma, es decir, se calcular "Z" a travs de la siguiente frmula:
Z - (n ev.c. / vv.c. )
Los estadsticos sealados en la expresin anterior se calcularn a travs de
las siguientes frmulas estadsticas:
n
p-v.c. = 1/n S V.C., =i
n
av.c. = [1/n2:(V.C.i-nv.c.)2l1/2,
i=1
VV.C. = CTv.C. / ^V.C,
Donde:
V.C.J: Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor de cambio de
los bienes y/o derechos idnticos o similares al que se est valuando.
fj-cx: Media muestral del valor de cambio.
ave.: Desviacin estndar del valor de cambio en la muestra,
vv.c.: Coeficiente de variacin del valor de cambio.
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Posteriormente se comparar el valor de "Z" determinado, con lo expresado
en la tabla que a continuacin se muestra:
^Nffg&B^l.
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
'APLICABLE DE P
1 645 1 695 1 750 1 810 1 880 1 960 2 055 2 170 2 330 2 575
Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deber elegir uno de
estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamao amplio que
lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir
ms elementos a la muestra Despus de aplicar cualquiera de ellas, con
elementos ya homologados, se calcular de nueva cuenta el nivel de confianza,
recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir
con l.
El valor del bien y/o derecho que se est tratando ser caracterizado por la
siguiente expresin, la cual considera los valores mximo y mnimo extrados de la
indagacin de mercado-
V.C.X = (V.C.m,n + 4^v.c. + V.C.max) / 6,
Donde:
V.C.x: Valor de cambio del sujeto de valuacin
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|uv.c.: Media muestral del valor de cambio.
V.C.min: Valor de cambio mnimo indagado en mercado.
V.C.max: Valor de cambio mximo de la indagacin de mercado.
Es importante acotar que en casos como los de la valuacin de inmuebles es
necesario trabajar co