tesis - infonavit.janium.net · "tesis valuaciÓn de inmuebles en condominio para uso habitacional...

Click here to load reader

Post on 29-Jul-2018

216 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

    "VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL EN LA

    CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRACTICO."

    T E S I S

    QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

    MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

    PRESENTA:

    ARQ. CESAR ROBERTO LOPEZ ALDRETE

    ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIN PUBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE

    OCTUBRE DE 2003.

    HERMOSILLO SONORA MXICO NOVIEMBRE 2005

  • " T E S I S

    VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL

    EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO

    N D I C E

    1.-Resumen . . 5

    2-Introduccin . . 6

    3-Clasificacin del condominio. , 6

    4-Desconocimiento de reglamento de condominio 11

    5.-Aspectos a considerar en la compra de un condominio 12

    CAPITULO PRIMERO

    6-Aspectos jurdicos relativos al condominio 12

    7-Antecedente del derecho de propiedad 14

    8 -Descripcin de los distintos regmenes de propiedad 15

    9 -Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles 18

    10-Antecedentes del derecho de copropiedad 21

    11-Departamentos o propiedad horizontal 21

    12 -La importancia social y econmica del condominio 22

    13-Constitucin del rgimen de propiedad en condominio 23

    14-Cdigo civil para el estado de sonora 25

    15 -Casos en que se puede originar el rgimen de propiedad en condommio30

    16-Derechos y obligaciones del condmino 32

    17-Gastos y obligaciones del condmino 36

    18 -Determinacin de ruma, reconstruccin o destruccin del condominio 39

    2

  • CAPITULO SEGUNDO

    19.-Denominaciones usadas en rgimen de propiedad en condominio 40

    CAPTULO TERCERO

    20.-Generalidades y metodologas para la valuacin de Inmuebles

    habitacionales en condominio 40

    21 .-Descripcin del indiviso 42

    22.-Desarrollo del indiviso 44

    23.-Calculo de indivisos en condominio 44

    24.-Eleccin del mtodo para calcular los indivisos 46

    25.-Homologacin 46

    26.-Homologacin "hr" 46

    27.-EI enfoque de mercado (mtodo del valor de cambio) 53

    28.-EI enfoque residual (mtodo del residuo) 61

    29.-Mtodos alternativos para la valuacin de tierra 67

    30.-EI mtodo "hr" 67

    31.-El mtodo de la repercusin de terreno 73

    32.-EI mtodo de la razn de superficie 77

    33.-El enfoque fsico (mtodo del costo neto de reposicin) 83

    34.-El factor por demrito 88

    35.-Demrito por el criterio contable tradicional 88

    36.-Demrito por el criterio de ross heideck 89

    37.-Factor por conservacin (f.co.) por el criterio ross heideck 89

    38.-Demrito por el criterio hr 91

    39.-Demrito por el criterio de kuentzle 92

    40.-Demrito por el criterio de ezequiel siller 93

    41 .-El enfoque de capitalizacin (mtodo del valor de uso) 94

    42.-Clculo de la tasa de productividad real 107

    43.-Criterio de mercado 107

    44.-Desarrollo del tema 111

  • 45 -Enfoque fsico 111

    46 -Enfoque de capitalizacin de rentas 114

    47 -Enfoque de mercado 115

    48-Bibliografa 116

    49-Anexos 116

    4

  • c I I c RESUMEN B I B L I O T E C A

    La limitacin del suelo y el constante crecimiento poblacional esta dando

    como resultado un proceso de urbanizacin que deber cubrir las necesidades de

    vivienda de todo genero.

    El crecimiento habitacional deber ser ordenado y de calidad congruente con

    la realidad actual y futura, ante la necesidad de un entorno seguro y la comodidad

    de disponer de servicios que en algunas ocasiones solo es posible obtener en

    grupo, es como el sistema de propiedad en condominio da solucin a esta

    exigencia.

    Cuando se llega a radicar en una comunidad de este genero, se deber

    familiarizar con los derechos y obligaciones establecidos, aceptar las normas

    para una sana convivencia ya que implica el derecho de copropiedad sobre bienes

    y reas comunes que no solo sern de su dominio sino que deber compartir con

    el resto de sus vecinos.

    Por su carcter social el rgimen de propiedad en condominio viene a dar una

    solucin apta para familias necesitadas de seguridad, servicios y bienes que le

    proporcionar una mejor forma de vida.

    En el avalo de los inmuebles bajo el rgimen en condominio es muy

    importante considerar las reas comunes o indivisos que en muchos casos el

    condmino se a apropiado de ellas, por lo que en lugar de favorecer su valor lo

    desmeritara y no se podr incluir como una rea ms del objeto valuado.

    El presente trabajo contempla los diversos aspectos relacionados con la

    compra, venta y valuacin de un inmueble en condominio.

    5

  • T E S I S

    VALUACIN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL

    EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRCTICO.

    INTRODUCCIN

    Condominio

    Rgimen jurdico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un

    predio o edificacin y la reglamentacin de su uso y destino, para su

    aprovechamiento conjunto y simultneo.

    El condominio consiste en lo siguiente:

    a) Superficie privativa (cubierta, cerrada, sin techo)

    b) Superficie comn (indiviso)

    La superficie comn se divide en:

    c) reas comunes de uso exclusivo (cubiertas y descubiertas)

    d) reas comunes de uso general (cubiertas y descubiertas)

    CLASIFICACIN DEL CONDOMINIO

    I).- POR SU ESTRUCTURA

    a).- Condominio vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios

    niveles en un terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva derechos de

    copropiedad sobre el suelo y dems elementos y partes comunes del inmueble

    para su uso y disfrute.

    b).- Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construccin

    horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un

    terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo

    6

  • compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de

    copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e

    instalaciones destinadas al uso comn.

    c).- Condominio mixto: Es aquel formado por condominios horizontales y

    verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad

    exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.

    d).- Condominio de condominios: Es aquel condominio que forma parte de

    un condominio mayor.

    II).- POR SU USO

    a).-HABITACIONAL: Son aquellos en que las unidades de propiedad

    exclusiva estn destinadas a la vivienda y pueden ser:

    UNIFAMILIAR: La construccin es destinada a una sola familia

    DUPLEX: La construccin est destinada a alojar a dos familias en un solo

    lote.

    TRIPLEX; La construccin est destinada a alojar a tres familias en el mismo

    lote.

    PLURIFAMILIAR o MULTIFAMILIAR: Es la construccin que est destinada

    a alojar a ms de tres familias en el mismo lote.

    b). COMERCIAL O DE SERVICIOS: Son aquellas en que las unidades de

    propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que corresponda segn su

    actividad. Pueden ser edificios de oficinas, mercados, plazas comerciales, etc.

    c).- INDUSTRIALES: Son aquellas en que las unidades de propiedad

    exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, por ejemplo los parques

    industriales.

    7

  • d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se

    destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores.

    CONDOMINIO VERTICAL

    *S!

    jstr*-* *M

    > .

    -m

    La modalidad en la cual

    cada condmino es

    propietario exclusivo de un

    piso, departamento, vivienda

    o local de un edificio y

    adems copropietario de

    sus elementos y reas

    Om comunes, as como del

    i*l terreno e instalaciones de

    uso general establecidas.

    CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR VERTICAL

    CONDOMINIO

    HORIZONTAL

    La modalidad en la cual

    cada condmino es

    propietario exclusivo de un

    f i rea privativa del terreno, y

    en su caso, de la edificacin

    que se construya en ella, a

    la vez es copropietario de

    las reas verdes, edificios e

    instalaciones.

    CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL

    8

  • Condominio de tipo duplex

    en donde la construccin

    est destinada a alojar a dos

    familias en un mismo lote,

    modalidad utilizada por los

    constructores en vivienda

    habitacional de uso popular

    CONDOMINIO HABITACIONAL DUPLEX

    Son aquellas edificaciones

    realizadas bajo el rgimen

    de propiedad en condominio

    S cuyas finalidades principales

    sean alojar empresas

    - dedicadas al comercio al

    menudeo, oficinas, o bien la

    prestacin de servicios

    profesionales o de

    mantenimiento

    CONDOMINIO COMERCIAL

  • B I B L I O T E C A

    \ Se refiere a los parques i

    I industriales para empresas

    micro, pequeas, medianas

    o grandes que se

    desarrollan bajo el rgimen Hv*!x&i^-i&jmmmu-&Mmw

  • Ejemplo de desconocimiento

    del reglamento de

    condominio, el propietario

    de esta vivienda se apropio

    del rea de uso comn,

    dejando sin jardn a los

    dems condminos

    DESCONOCIMIENTO DE REGLAMENTO DE CONDOMINIO

    m%

    En este ejemplo se aprecia

    cuando el condmino se

    apropia del jardn para

    ^ ampliar su vivienda

    i* cambiando color y estilo de

    ] arquitectura al inmueble

    dejando adems sin jardn a

    sus vecinos del edificio

    DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO

  • El propietario edifico su

    cochera en el rea comn

    if , *.-:- . I .- " " v- destinada para recreacin y

    ornato

    * a , ^ i . _ * . i -

    CLARO EJEMPLO DE DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE

    CONDOMINIO

    ASPECTOS A CONSIDERAR EN LA COMPRA DE UN CONDOMINIO

    Se debern tomar en cuenta algunos aspectos al realizar la compraventa

    para tener mayor segundad

    Lo ms importante antes de la compraventa es que el vendedor tenga ttulo

    que acredite la propiedad y los antecedentes que justifiquen lo anterior

    Se recomienda cubrir cualquier anticipo o liquidacin de compraventa con

    cheque certificado y quedarse con una copia

    Cuando se acuda con el Notario se solicitar al Registro Pblico de la

    Propiedad constancia de que no existe ningn gravamen si lo hubo que esta

    liberado.

    Todo inmueble que est sujeto al rgimen de propiedad en condominio

    deber estar constituido conforme a este regimen jurdico se deber analizar junto

    con el Notario la escritura pblica por la que se constituy

    12

  • La escritura pblica deber contener varios elementos que se marcan en el

    artculo 6 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Sonora e inscrito

    en el Registro Pblico de la Propiedad, adems de entregarse el plano general y

    los planos de cada uno de los departamentos, casas, o locales y los elementos

    comunes adems del reglamento de condominio.

    Es muy importante que al comprador le quede claro cual es el rea especifica

    que ser propia y cual el rea comn o indiviso.

    Cuando se ha pensado en la compra de un inmueble en condominio se debe

    considerar que se va a vivir en comunidad por lo que el comprador deber estar

    dispuesto a acatar el reglamento de copropiedad establecido al crearse el

    inmueble, siendo este un reglamento jurdico, es un contrato donde nacen

    obligaciones y deberes de los copropietarios determinados con la finalidad de

    regular la relacin de los vecinos de un condominio

    Por lo que si se va a pensar en vivir en condominio se acatar a lo dispuesto

    en este reglamento donde se regulan algunas posibilidades como de tener o no

    mascotas, las horas en que esta permitido los ruidos molestos, como se usaran

    los estacionamientos de visitas, etc. adems de todos los gastos originados para

    el mantenimiento del inmueble.

    CAPTULO PRIMERO

    ASPECTOS JURDICOS RELATIVOS AL CONDOMINIO

    PROPIEDAD

    Derecho de uso, goce y disposicin que una persona tiene sobre un bien

    determinado.

    De acuerdo al Cdigo Civil del Estado de Sonora.

    13

  • ARTICULO 1001.- La propiedad es un derecho real que otorga a una

    persona el poder jurdico para usar, gozar y disponer de una cosa; pero dentro de

    las limitaciones y con arreglo a las modalidades que fijen las leyes.

    ANTECEDENTE DEL DERECHO DE PROPIEDAD

    La propiedad ha sido un reflejo de la evolucin histrica de la sociedad, ha

    pasado de ser un poder a una funcin, en la antigua roma se delimitaba la

    propiedad por arriba hasta el cielo y abajo hasta el centro de la tierra, se

    consideraba como el derecho de obtener de un objeto toda la satisfaccin que se

    pudiera proporcionar. Con el carcter de derecho absoluto, exclusivo y perpetuo

    de usar, disfrutar y disponer de una cosa.

    En el rgimen medieval la propiedad otorg un poder absoluto de dominio no

    solo de la tierra sino hasta de las personas "los vasallos" que habitaban en ella.

    El Cdigo Civil de 1870 de nuestro pas define a la propiedad como el derecho

    de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las que fijan las leyes.

    La Constitucin de 1917 le otorga a la propiedad caracterstica social segn lo

    demuestra el articulo 27 "la propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro

    de los lmites del territorio nacional, corresponde originalmente a la Nacin, la cual

    ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a particulares,

    constituyendo la propiedad privada". Las expropiaciones solo se podrn hacer a

    causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin. "La Nacin tendr en todo

    tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el

    inters pblico, as como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de

    los elementos naturales susceptibles de apropiacin, con el objeto de hacer una

    distribucin equitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin, lograr el

    desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las condiciones de vida de la

    poblacin rural y urbana. En consecuencia, se dictarn las medidas necesarias

    14

  • para obtener los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones,

    usos, reservas y destinos

    de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras pblicas, de planear y

    regular la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de

    poblacin".

    DESCRIPCIN DE LOS DISTINTOS REGMENES DE PROPIEDAD

    a) PROPIEDAD INDIVIDUAL.

    Forma tradicional donde cada individuo, al que se le denomina propietario

    adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las

    restricciones y particularidades que determinen las leyes.

    b) LA COPROPIEDAD

    En la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son dueos de la

    totalidad del bien y no una sola parte del mismo, o sea que lo son en pro indiviso,

    cuando dos o ms personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un

    derecho.

    c) EL CONDOMINIO

    Este rgimen se determina cuando se combinan las dos anteriores, la

    individual y la copropiedad. Por lo que define al condominio como un inmueble

    construido en forma horizontal, vertical o mixta susceptible de aprovechamiento

    independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos comunes de

    carcter indivisible.

    CONDOMINIO: Son aquellas edificaciones realizadas bajo el rgimen en

    condominio cuyas finalidades principales sean alojar empresas dedicadas al

    comercio al menudeo, oficinas, o bien la prestacin de servicios profesionales o de

    mantenimiento.

    15

  • Expresin de origen latina utilizada para designar el hecho de que el derecho

    de propiedad sobre una determinada cosa es ejercido por ms de una persona,

    mediante una distribucin por cuotas ideales. En el caso de un matrimonio que

    ostente la propiedad de un piso, ambos son codueos, copropietarios o

    condominios del mismo.

    Es un fraccionamiento o construccin establecido bajo este rgimen, de

    acuerdo a las normas del Cdigo Civil del estado de Sonora, donde existen reas

    de estacionamiento, vialidad, circulacin peatonal, servicios, recreacin y ornato,

    as como equipamientos que se mantienen en propiedad de uso condominial

    El Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn, y para toda la

    Repblica en materia federal, establece la clasificacin legal de los bienes en los

    artculos 750 al 763 de su Ttulo Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha

    clasificacin se establece la descripcin de aquellos bienes que son considerados

    inmuebles y de aquellos que son muebles.

    Segn el Cdigo Civil, son bienes inmuebles

    1. El suelo y las construcciones adheridas a l;

    2. Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos

    pendientes de los mismos rboles y plantas, mientras no sean

    separados de ellos por cosechas o cortes regulares;

    3. Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de modo que no

    pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l

    adherido;

    4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin,

    colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal

    forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al

    fundo;

    16

  • 5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos,

    cuando el propietario los conserve con el propsito de mantenerlos

    unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;

    6. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el

    propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o

    explotacin de la misma;

    7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las

    tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el

    cultivo de la finca;

    8. Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios

    por el dueo de stos, salvo convenio en contrario;

    9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los

    acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para

    conducir los lquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;

    10. Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos

    destinados total o parcialmente al ramo de ganadera, as como las

    bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras

    estn destinadas a ese objeto;

    11. Los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn

    destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de

    un ro, lago o costa;

    12. Los derechos reales sobre inmuebles;

    13. Las lneas telefnicas y telegrficas, y tambin las estaciones

    radiotelegrficas fijas.

    En trminos jurdicos, el rgimen de propiedad de los bienes inmuebles puede

    ser de tres tipos:

    a) Patrimonio nacional,

    b) Propiedad privada y,

    c) Propiedad social.

    17

  • La integracin y divisin de cada uno de los regmenes mencionados se

    ilustra en el siguiente cuadro.

    RE GIME H DE

    ]

    PROPIEDAD

    PATRIMONIO NACIONAL

    PROPEDAD PRIVADA

    PROP EDAD SOCIAL

    Dorrinio pblico de la Federacin

    _ Dnr in io privado de la Federacin

    Individual

    CondDirinn J Privativa Cormn

    Colectiva \

    . Copropiedad

    Certificados de participacin inmobiliaria

    i Certificados de vivienda

    Ejido

    Propiedad comunal

    Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles

    Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de

    un lugar a otro, ya sea que se muevan por s mismos o por efecto de una fuerza

    exterior. Estos bienes son muebles como tales por:

    a) su naturaleza; o

    b) por disposicin de la ley.

    Son bienes muebles ^or determinacin de la ley, las obligaciones y los

    derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles

    18

  • en virtud de accin personal. Ende, sern muebles las acciones que cada socio

    tiene en las asociaciones o sociedades, an cuando a stas pertenezcan algunos

    bienes inmuebles.

    En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los dems no

    considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las

    embarcaciones de todo gnero, los materiales procedentes de la demolicin de un

    edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo,

    los derechos de autor, las colecciones cientficas y artsticas, el acervo informativo

    y bibliogrfico junto con sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de

    artes y oficios, las joyas, los granos, mercancas y dems cosas similares.

    Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan

    considerado como inmuebles, recobrarn su calidad de muebles cuando el mismo

    dueo los separe del inmueble, salvo el caso de que en el valor de ste se haya

    computado el de aquellos, para constituir algn derecho real a favor de un tercero.

    As mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los

    bienes muebles e inmuebles podrn ser sujetos de la prctica de una valuacin.

    Una valuacin es un dictamen que se practica con base en criterios tcnicos y

    requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual ser

    estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta,

    coincidentemente con el principio contable de "negocio en marcha".

    Un inmueble, se considera integrado por los siguientes elementos:

    1. Terreno: Tambin llamado solar, predio o fundo, es el elemento

    geogrfico delimitado que integra una superficie, en el que se asientan

    edificaciones, obras complementarias, elementos accesorios e

    instalaciones especiales; valorado en funcin de sus cualidades

    19

  • C I I c B I B L I O T E C A

    productivas y de sus posibilidades de uso, explotacin o

    aprovechamiento.

    2. Edificaciones: Espacios fsicos construidos para desarrollar la actividad

    humana y satisfacer necesidades especficas del hombre.

    3. Elemento Accesorio: Elemento mueble ligado y considerado necesario e

    indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble

    especializado, ligado a la explotacin econmica o al resguardo cultural.

    Estos elementos, en s, se convierten en caractersticos del bien inmueble

    analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baos pblicos, el

    depsito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril

    en industrias, la pantalla en un cinematgrafo, la planta de emergencia en

    un hospital, la bveda de seguridad con el circuito cerrado de televisin

    en un banco, las butacas en una sala de espectculos, o las vitrinas de

    exhibicin en un museo.

    4. Instalacin especial: Bien mueble ligado de manera temporal o

    permanente a un inmueble de uso comn, con el fin de darle a este ltimo

    un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los

    elevadores, montacargas, escaleras electromecnicas, equipos de aire

    acondicionado o de aire lavado, sistemas hidroneumticos, sistemas de

    riego por aspersin, sistemas de sonido ambiental, calefaccin, antenas

    parablicas, sistemas de aspiracin central, bvedas de seguridad,

    subestaciones elctricas, sistemas de intercomunicacin, pararrayos,

    equipos contra incendio, equipos de seguridad, circuitos cerrados de

    televisin, etc.

    5. Obra complementaria: Es aquella construccin que aporta alguna

    amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso comn,

    como son las bardas, celosas, rejas, patios, andadores, marquesinas,

    prgolas, jardines, fuentes, espejos de agua, terrazas, balcones, alboreas,

    chapoteaderos, cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin o

    artesianos, aljibes, plantas de tratamiento, etc.

    20

  • Para el caso de inmuebles en rgimen de propiedad en condominio, los cinco

    elementos enunciados anteriormente, a su vez, se dividirn en privativos o de uso

    exclusivo del condmino, y en comunes o de uso general de los condminos.

    La SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL define:

    ELEMENTOS PRIVATIVOS: departamento, casa o local y los elementos

    anexos que le correspondan sobre el cual el condmino tiene un derecho de

    propiedad y de uso exclusivo.

    ELEMENTOS COMUNES: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a

    los condminos y cuyo uso estn regulados por la normatividad aplicable.

    ANTECEDENTES DEL DERECHO DE COPROPIEDAD POR PISOS

    DEPARTAMENTOS O PROPIEDAD HORIZONTAL

    La propiedad en su origen ha sido colectiva, todos los bienes pertenecan a la

    comunidad.

    Las etapas de propiedad fueron de colectiva, familiar a lo individual, la

    propiedad colectiva con sus modernos conceptos esta tomando nuevo auge. Ante

    el creciente individualismo en la propiedad urbana, la socializacin del suelo es

    presentada como una realidad.

    La copropiedad de departamentos y pisos se ha desarrollado ante la crisis de

    escasez de vivienda.

    En Francia se consideraba que la copropiedad era contraria al derecho de

    propiedad, lo consideraban como un derecho disminuido. Sin embargo varios

    pueblos afectados por siniestros se reunieron para construir con gastos en comn.

    En Alemania se le denomina "propiedad en mancomn", es una propiedad

    colectiva, la enajenacin solo puede efectuarse por acuerdo de todos.

    21

  • En Mxico la propiedad en condominio se puede considerar como un derecho

    doble, el derecho de propiedad privada del departamento, casa, local, etc., y el

    derecho de copropiedad con indivisin forzosa, de las reas comunes.

    Esta forma de construir en condominio invadi el mercado inmobiliario de la

    ciudad de Mxico, D. F. En el ao 1955 cuando surgi el primer desarrollo en

    condominio en la esquina localizada en Paseo de la reforma y la calle de Ro de

    Guadalquivir en la colonia Cuauhtemoc, se han construido diversos desarrollos en

    condominio de muy variados tipos dentro de los cuales los ms comunes son los

    edificios divididos en locales con diversos usos, as como los condominios

    horizontales en los cuales se construyen inmuebles aislados en un terreno

    indivisible.

    LA IMPORTANCIA SOCIAL Y ECONMICA DEL CONDOMINIO

    El crecimiento de la poblacin mundial trae consigo la necesidad de vivienda

    lo que da lugar a asentamientos urbanos desordenados sobre todo cuando la

    limitacin del suelo en notoria.

    Debido a la escasez de vivienda se han buscado nuevas soluciones al

    aprovechamiento del suelo y el mejoramiento del bienestar de la poblacin, con el

    desarrollo del rgimen de propiedad en condominio se ha contribuido a dar

    solucin a este problema.

    El rgimen de propiedad en condominio permite que se aproveche el suelo en

    zonas urbanizadas, dado que en ciudades con crecimiento horizontal requieren de

    de mas metros cuadrados y de mayor inversin de servicios pblicos.

    La edificacin en condominio da grandes ventajas al construirse y vender

    con mayor facilidad departamentos, oficinas, locales comerciales, casas

    22

  • unifamiliares donde se da un ptimo aprovechamiento de la superficie urbana,

    adems de un servicio ms eficiente de los servicios otorgados.

    El rgimen de propiedad en condominio es una forma jurdica donde esta

    permitida la convivencia solidaria abriendo una nueva perspectiva de vida ante la

    asechanza de la gran ciudad.

    El concepto de condominio implica el derecho de copropiedad sobre los

    elementos y partes comunes, es un sistema nuevo acorde con la funcin social

    actual, donde el conjunto de condminos tienen derecho al disfrutar de esas reas

    destinadas para el esparcimiento, seguridad y convivencia que no se tiene en el

    clsico sistema de construccin de vivienda. De esta forma el grupo de

    condminos pagan el mantenimiento que se genera, la vigilancia, limpieza, aseo

    de jardines, alberca, juegos infantiles, etc., cuando para una sola familia sera

    difcil enfrentar un gasto de este tipo, lo que le proporciona una mejor forma de

    vida y status social.

    CONSTITUCIN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

    Para constituirse un fraccionamiento en condominio se deber considerar lo

    que marca la LEY 101 DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE

    SONORA, en el artculo 8 inciso III.

    ARTICULO 8o.- La Secretara de Infraestructura Urbana y Ecologa, es la

    dependencia del Ejecutivo del Estado que tiene a su cargo poner en prctica las

    medidas que ste ordene en relacin con el desarrollo urbano, la vivienda y la

    ecologa y sus atribuciones sern las siguientes.

    III.- Autorizar, en los trminos de esta ley y dems disposiciones aplicables, la

    creacin de desarrollos industriales, tursticos o campestres en el territorio del

    Estado.

    23

  • ARTICULO 157.- Cuando un edificio en el que se pretenda instituir el rgimen

    de propiedad en condominio a que se refiere el Artculo 1121 del Cdigo Civil del

    Estado, conste de cinco o ms departamentos, viviendas o locales, o se afecte un

    rea de ms de cinco mil metros cuadrados, se requerir, para su autorizacin,

    dictamen previo de la Secretara de Infraestructura Urbana y Ecologa, en el que

    se determine si la capacidad de los servicios pblicos instalados en la zona de que

    se trate son suficientes para el nmero de departamentos, viviendas o locales de

    que conste la edificacin que se pretende realizar.

    ARTICULO 158.- Sern aplicables a los condominios residenciales y

    comerciales a que se refiere el artculo anterior, en lo conducente, las

    disposiciones que para los fraccionamiento establece esta ley, incluyendo las

    reas de donacin, las que sern determinadas por el Ayuntamiento respectivo, de

    acuerdo a la superficie de construccin que se pretenda realizar.

    En caso de que, debido a la ubicacin de los condominios, no sea posible donar la

    superficie de terreno respectiva, sta podr ser permutada por pagos en efectivo a

    un fideicomiso que para la adquisicin de reservas territoriales establecer el

    Ayuntamiento respectivo, o, a juicio del mismo Ayuntamiento y con base en los

    dictmenes tcnicos correspondientes, podr permutarse la donacin por obras de

    beneficio para la comunidad.

    Los desarrollos tursticos en rgimen de condominio, no estarn sujetos al

    otorgamiento de reas de donacin.

    Se determina que es la S.I.U.E. la que autoriza la creacin de desarrollos en

    este caso de condominios, hace un dictamen previo donde se establece que se

    cumple con lo establecido en la ley.

    El proyecto debe se aprobado en lo que se refiere a impacto ambiental y por

    el Departamento de Bomberos de la Ciudad donde se llevar a cabo el

    condominio.

    24

  • Adems de requiere de: Certificado de Libertad de Gravamen, Factibilidad de

    servicios de agua potable y alcantarillado, Factibilidad de suministro de energa

    elctrica (CFE).

    CDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE SONORA

    ARTICULO 1108.- Hay copropiedad cuando una cosa, un derecho o una

    universalidad de bienes, derechos y obligaciones apreciables en dinero,

    pertenecen proindiviso a dos o ms personas.

    ARTICULO 1121 Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas

    locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener

    salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, pertenecieren a

    distintos propietarios, cada uno de stos tendr un derecho singular y exclusivo de

    propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y adems un derecho de

    copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para

    su adecuado use o disfrute, tales como el suelo, cimientos, stanos, muros de

    carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas,

    canalizaciones desages, servidumbres, etc.

    El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio slo ser

    enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso,

    departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se

    considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes de!

    edificio no es susceptible de divisin. Los derechos y obligaciones de los

    propietarios a que se refiere este precepto, se regirn por las escrituras en que se

    hubiera establecido el rgimen de propiedad, por las de compra venta

    correspondiente, por el reglamento de condominio y administracin y, en su caso,

    por la ley reglamentaria de este artculo.

    25

  • En el Cdigo Civil para el Estado de Sonora en los artculos del 1108 al

    1148 se encuentran lo relacionado al derecho de copropiedad.

    Posteriormente en la LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN

    CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE SONORA nmero 293

    se establecen los requisitos que deber cumplir la persona que desee construir

    bajo este rgimen.

    ARTICULO 3.- Existir rgimen de propiedad en condominio, cuando los

    diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas de un inmueble,

    construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento

    independiente, por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va

    pblica, pertenezcan a distintos propietarios, teniendo cada uno de stos, un

    derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa,

    local o rea y adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes

    comunes del inmueble.

    Por lo anterior el condominio puede existir en edificios multifamiliares,

    construcciones dplex, triplex, en casas unifamiliares o en un inmueble dentro del

    cual se construyan en forma mixta los diferentes tipos de habitacin sealados.

    ARTICULO 4.- El rgimen de propiedad en condominio de inmuebles puede

    constituirse:

    Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas, de

    que conste un edificio, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con

    partes de uso comn, pertenezcan a distintos dueos;

    Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas, que

    se construyan en un inmueble que cuente con elementos comunes e indivisibles,

    se destinen para su enajenacin a personas distintas; o

    26

  • Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes

    departamentos, viviendas, casas, o reas, para enajenarlos a distintas personas,

    siempre que exista un elemento comn de propiedad que sea indivisible.

    EL CONDOMINIO PUEDE CONSTITUIRSE EN CONSTRUCCIONES EN

    PROYECTO, EN PROCESO DE CONSTRUCCIN O YA TERMINADAS.

    Esto lo determinan los siguientes artculos de la Ley de Condominio.

    ARTICULO 5.- Antes de la constitucin del rgimen de propiedad en

    condominio, a que se refiere el artculo siguiente, los interesados debern obtener

    una autorizacin que, en su caso, expedirn las autoridades municipales

    correspondientes, en el sentido de ser realizable el proyecto general en

    congruencia con los programas de desarrollo urbano vigentes, as como con las

    declaratorias existentes y la capacidad en el rea de prestacin de los servicios

    pblicos.

    Esta documentacin deber ser entregada y dar la autorizacin para la

    construccin del condominio, para lo cual requerir la siguiente documentacin:

    ARTICULO 6.- Para constituir el rgimen de propiedad en condominio el

    propietario o propietarios debern declarar su voluntad en escritura pblica, en la

    cual se har constar:

    I.- La ubicacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al

    condominio de que se trate.

    Asimismo, se sealarn los lmites de los edificios o de las salas o secciones

    que deban constituir inmuebles sujetos al condominio en forma independiente,

    27

  • cuando su ubicacin y nmero de copropiedades originen la separacin de los

    inmuebles sujetos a este rgimen en grupos distintos;

    II.- La descripcin de cada terreno, departamento, vivienda, casa, local o rea,

    situacin, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de

    vehculos, si lo hubiere, y dems datos necesarios para identificarlo, conforme lo

    establezcan la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora y el reglamento

    de construccin del municipio respectivo;

    III.- En su caso, la constancia de haber donado al Ayuntamiento las superficies

    de terrenos que sealan los artculos 106, fraccin IV y 158 de la Ley de

    Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora;

    IV.- La descripcin general de las construcciones y de los materiales

    empleados o que vayan a emplearse;

    V.- El valor nominal que se asigne a cada departamento, vivienda, casa, local

    o rea, y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de

    las partes en condominio;

    VI.- Los bienes de propiedad comn y su forma de aprovechamiento, con

    especificacin y detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas y partes

    de que se compongan, as como cualquiera otra u otras caractersticas que sean

    necesarias para su identificacin;

    V i l - El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada

    departamento, vivienda, casa, local o rea;

    VIH- La existencia de la fianza prevista por los artculos 106, fraccin III y 140

    de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la

    ejecucin de la construccin y de los servicios de sta. El monto de la fianza y su

    28

  • trmino, se ajustarn a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las

    licencias de construccin;

    IX.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura;

    X - El reglamento del condominio.

    Al apndice de la escritura se agregarn debidamente certificados por el

    notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los

    departamentos, viviendas, casas, locales o reas y a los elementos comunes.

    De la documentacin anterior y de la dems que se juzgue necesaria, se

    entregarn al administrador copias notarialmente certificadas, para el debido

    desempeo de su cargo.

    ARTICULO 7.- La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en

    condominio, deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad que

    corresponda. De igual manera, sern inscribibles las reformas que a sta y a su

    Reglamento se hagan.

    ARTICULO 8o.- En todo contrato para la adquisicin de los derechos sobre

    un departamento, vivienda, casa, local o rea, sujeto al rgimen de propiedad en

    condominio, se insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de su

    escritura constitutiva, as como sus reformas y datos de inscripcin en el Registro

    Pblico de la Propiedad, y se har constar que se entrega al interesado una copia

    del Reglamento.

    ARTICULO 9o.- La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en

    condominio requerir el acuerdo de un mnimo del 75% de los condminos

    reunidos en asamblea, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje

    ms alto.

    29

  • CASOS EN QUE SE PUEDE ORIGINAR EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN

    CONDOMINIO.

    Se sealaran las reas especificas que el comprador del inmueble en

    condominio es dueo y las de uso comn por los dems dueos del

    fraccionamiento en condominio, se pueden originar por los siguientes supuestos

    a) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales de que

    conste un edificio, tengan partes de uso comn y pertenezcan a distintos dueos

    b) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales que se

    construyan dentro del inmueble, se destinen a la enajenacin de personas

    distintas, con elementos comunes e indivisibles

    c) Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en

    diferentes departamentos, viviendas, locales o casas siempre que exista un

    elemento comn de propiedad privada que sea indivisible

    Para esto en la Ley de Condominios determina lo siguiente

    ARTICULO 11.- Cada condomino ser dueo exclusivo de su piso,

    departamento, vivienda, casa, local o area y condueo de los elementos y partes

    del edificio que se consideren como comunes, por ser necesarios para su

    existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin

    semejante

    ARTICULO 12.- El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes,

    ser proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura

    constitutiva para ese efecto

    30

  • ARTICULO 13.- Son objeto de propiedad comn:

    I.- El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal, stanos, prticos,

    puertas de entrada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, patios, jardines,

    senderos, vas interiores, y espacios que hayan sealado las licencias de

    construccin para estacionamiento de vehculos, siempre que sean de

    aprovechamiento comn;

    II.- Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del

    portero y los vigilantes, ms los destinados a las instalaciones generales y

    servicios comunes;

    III.- Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o

    disfrute comn, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,

    montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albaales,

    canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y

    gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de

    recepcin o reunin social y otras semejantes, con excepcin de las que sirvan

    exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa, local o rea;

    IV.- Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general, y

    V.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o

    instalaciones que se resuelva por la unanimidad de los condminos, usar o

    disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en el reglamento o en la

    escritura constitutiva.

    ARTICULO 14.- Sern de propiedad comn, slo de los condominios

    colindantes, los muros y dems divisiones que no tengan funcin estructural

    alguna, y slo separen entre si los departamentos, viviendas, casas, locales o

    reas.

    31

  • DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CONDOMINO.

    En los siguientes artculos se determinan cuales son las obligaciones a los

    que se sujetarn los condminos.

    ARTICULO 15.- Si un condmino abandona o renuncia a sus derechos, o a

    usar determinados o todos los bienes comunes, continuar sujeto a las

    obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento y las

    dems disposiciones jurdicas aplicables.

    ARTICULO 16.- Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y

    gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y

    destino ordinarios, sin restringir o hacer ms oneroso el derecho de los dems.

    ARTICULO 17.- El condmino de un departamento, vivienda, casa, local o

    rea, puede usar, gozar y disponer de l, con las limitaciones de esta Ley, otras

    aplicables y las dems que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento;

    pero no podrn ser objeto de traslacin de dominio o de uso, partes de los

    mismos, como piezas o recmaras, cuartos de servicio o lugar privativo para

    estacionamiento de vehculos. El incumplimiento de esta disposicin podr

    originar, segn fuere el caso, la rescisin del contrato o la aplicacin de lo previsto

    en el artculo 38 de esta Ley.

    El condomino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, arreglarn

    entre s quien deba cumplir determinadas obligaciones ante los dems

    condminos, y en qu supuestos el usuario tendr la representacin del

    condmino en las asambleas; pero en todo caso, dichos arreglos slo surtirn

    efectos a partir de la fecha en que se comuniquen por escrito al administrador y el

    condmino ser siempre solidario de las obligaciones del usuario.

    32

  • ARTICULO 18.- Cada condmino u ocupante usar la unidad de su exclusiva

    propiedad en forma ordenada y tranquila No podr, en consecuencia, destinarla a

    usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni hacerla servir a otros objetos

    que los establecidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban

    presumiese de la naturaleza del condominio y su ubicacin, ni realizar acto alguno

    que afecte la tranquilidad de los dems condminos y ocupantes, o que

    comprometa la estabilidad, segundad, salubridad o comodidad del condominio, ni

    incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados

    En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, los condminos

    y los usuarios debern abstenerse de todo acto, an en el interior de su propiedad,

    que impida o haga menos eficaz su operacin, o estorbe o dificulte el uso comn

    estando obligados a mantener en buen estado de conservacin y funcionamiento

    sus propios servicios e instalaciones

    El infractor de estas disposiciones ser responsable del pago de los gastos

    que se efecten para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se

    trata, asi como de los daos y perjuicios que resultaren, independientemente de

    que podra ser demandado en los trminos del artculo 38

    ARTICULO 19.- Los condminos del departamento bajo o primero y los del

    ltimo, o de viviendas, casas, locales o reas situados en aquel o en ste, no

    tendrn ms derechos que los restantes condminos De igual manera, los

    condminos de la planta baja no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente

    sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros

    lugares de tal planta, ni hacer obras en dichos lugares Asimismo, los condminos

    del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni

    realizar otras construcciones Las mismas restricciones son aplicables a los dems

    condminos del inmueble

    3J>

  • ARTICULO 20.- Cada condmino podr hacer toda ciase de obras y

    reparaciones en el interior de su departamento, vivienda, casa, local o rea, previa

    licencia que, en su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le

    estar prohibida toda innovacin o modificacin que afecte a la estructura,

    paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que puedan

    perjudicar a su estabilidad, segundad, salubridad o comodidad Tampoco podr

    abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en

    forma que desentone del conjunto o que perjudique a la esttica general del

    inmueble

    ARTICULO 21.- En los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en

    condominio sern obligatorias para los respectivos condminos y por su cuenta,

    las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras

    divisiones entre locales o terrenos colindantes

    En los inmuebles de construccin vertical sujetos al rgimen de propiedad en

    condominio, las obras de reparacin y mantenimiento que requieran los techos en

    su parte exterior y los stanos sern por cuenta de todos los condminos, as

    como la reparacin de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o

    hundimientos diferenciales.

    ARTICULO 22.- Para la ejecucin de las obras en los bienes comunes e

    instalaciones generales, se observarn las siguientes reglas:

    I - Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de

    segundad, estabilidad y conservacin y para que los servicios funcionen normal y

    eficazmente, sern efectuados por la administracin, previa licencia, en su caso,

    expedida por las autoridades competentes del municipio respectivo, sin necesidad

    del acuerdo de los condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y

    administracin. Cuando ste no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, la

    34

  • administracin convocar a asamblea de condminos, a fin de que, conforme io

    prevenga el Reglamento, resuelvan lo conducente;

    II.- El primer enajenante es responsable de los vicios de construccin del

    inmueble en los trminos previstos por el Cdigo Civil para el Estado de Sonora.

    El resto de los condminos podr proceder a la reparacin de los mismos, en la

    proporcin que cada uno represente sobre el valor total del condominio, dejando a

    salvo sus derechos, para repetir contra el enajenante o para hacer efectiva la

    fianza que prev el artculo 6o. de esta Ley;

    III.- Para realizar obras voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor

    aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que

    sin ser necesarias s lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 75% de los

    condminos reunidos en asamblea; y

    IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e

    instalaciones generales podrn ser efectuadas por los condminos en caso de

    falta u omisin del administrador, quien deber cubrir su costo segn las reglas de

    la gestin oficiosa.

    No podrn llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad,

    estabilidad o conservacin, como tampoco las que afecten la comodidad en el

    condominio, las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio

    comn, aunque sea de un solo condmino, o se ubiquen entre bienes de

    propiedad individual que pertenezcan a un solo condmino.

    ARTICULO 23.- Tratndose de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en

    condominio, financiados o construidos por organismos oficiales, los condminos

    no podrn enajenar, arrendar o transmitir por ningn titulo, los derechos inherentes

    al departamento, vivienda, casa, local o rea, sino despus de cinco aos de

    celebrado el contrato de compraventa o promesa de venta respectivo, adems de

    35

  • haberlo ocupado ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo

    especial del organismo que le enajene el departamento, vivienda, casa, local o

    rea.

    ARTICULO 27.- Una misma persona no podr adquirir por s o por medio de

    otra, ms de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o

    construidos por organismos oficiales.

    Tampoco las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro de

    poblacin correspondiente, podrn adquirir una unidad de propiedad exclusiva en

    condominios construidos o financiados por los organismos pblicos.

    GASTOS Y OBLIGACIONES DEL CONDOMINO

    Cuando el condmino incumpla sus obligaciones se har acreedor de las

    sanciones que marcan los siguientes artculos.

    ARTICULO 36.- Cuando un condominio conste de distintas partes que

    conformen instalaciones y servicios destinados a servir nicamente a una parte del

    conjunto, los gastos especiales que de ellos se deriven sern a cargo del grupo de

    condminos beneficiados. Esta modalidad podr regularse en la escritura

    constitutiva del condominio o en su Reglamento.

    ARTICULO 37.- Las cuotas para gastos comunes que los condminos no

    cubran mensualmente, causarn intereses al tipo legal a menos que otro se fije

    por la asamblea, sin que las determinaciones de sta puedan aplicarse

    retroactivamente.

    El constituyente del condominio podr establecer la tasa de estos intereses

    con vigencia hasta la celebracin de la primera asamblea.

    36

  • Constituye titulo ejecutivo que trae aparejada ejecucin en la va ejecutiva

    civil, el estado de liquidacin de adeudos que se expida por el administrador, con

    la firma de conformidad del presidente del comit de vigilancia o, en su caso del

    constituyente del condominio, si no se ha celebrado la primera asamblea de

    condminos, acompandose de copia certificada de la parte relativa del acta de

    asamblea, o del Reglamento, o de la determinacin del constituyente del

    condominio, segn sea el caso, en que se hayan establecido las cuotas a cargo de

    los condminos para los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva

    Esta accin slo podr ejercerse cuando existan por lo menos dos

    mensualidades pendientes de pago, o una parte de la cuota si se trata de periodos

    mayores de pago, produciendo dicho estado de liquidacin de adeudos el

    vencimiento anticipado y exigibihdad de todas las cuotas subsiguientes a cargo

    del moroso segn se hubiese determinado la vigencia de las mismas por la

    asamblea

    Los nombramientos del administrador y del presidente del comit de

    vigilancia, o en su caso el carcter del constituyente del condominio para los

    efectos de la expedicin del certificado de adeudos de referencia y el ejercicio de

    la accin resultante, se acreditaran con copia certificada de las actas de asamblea

    donde se hubiesen hecho las designaciones, o de la escritura constitutiva del

    condominio y las determinaciones correspondientes cuando no se hubiese

    celebrado la primera asamblea, sin ms requisitos, quedando a cargo del deudor

    la prueba de cualquier cuestionamiento en contrario

    El ejercicio de la accin de referencia corresponde al administrador, quien

    actuar al efecto con las facultades establecidas en el artculo 34

    El Reglamento podr establecer que cuando algn condomino caiga en mora,

    el administrador distribuir el importe del adeudo causado y que se siga causando

    entre los restantes condminos en proporcin al valor de sus propiedades, hasta

    37

  • la recuperacin de dicho adeudo. En este caso, el administrador reembolsar a los

    afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado, ms los

    intereses que resulten.

    ARTICULO 38.- El condmino que reiteradamente incumpla con sus

    obligaciones, adems de ser responsable de los daos y perjuicios que cause a

    los dems, podr ser demandado y en su caso condenado a la venta de su

    departamento, vivienda, casa, local, o rea en subasta pblica, respetndose el

    derecho del tanto en los trminos del artculo 24. El ejercicio de esta accin ser

    resuelto en asamblea de condminos, por un mnimo del 75% de los presentes,

    sin que por este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento

    de las obligaciones omitidas, que en su caso sern cubiertas, respetando los

    derechos de acreedor preferente, con el producto de la subasta respectiva.

    Para los efectos de este artculo se entender por incumplimiento reiterado de

    obligaciones, salvo que otra cosa determine el Reglamento, las omisiones que

    originen ms de una reclamacin judicial en contra del moroso.

    ARTICULO 39.- Si quien no cumple sus obligaciones fuese un ocupante no

    propietario, el administrador le demandar previo consentimiento del condmino,

    la desocupacin del departamento, vivienda, casa, local o rea cualquiera que sea

    el ttulo o causa de la ocupacin. Si el condmino se opusiera, se proceder

    contra ste y el ocupante en los trminos del artculo anterior.

    ARTICULO 40.- Los condminos cubrirn independientemente el impuesto

    predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en

    comn, as como los dems impuestos, contribuciones o derechos de que en

    razn del condominio sean causantes por s mismos.

    ARTICULO 42.- Los gravmenes son divisibles entre los diferentes

    departamentos, viviendas, casas, locales o reas de un condominio

    38

  • Cada uno de los condminos responder slo del gravamen que corresponda a su

    propiedad.

    DETERMINACIN DE RUINA, RECONSTRUCCIN O DESTRUCCIN DEL

    CONDOMINIO

    Cuando un bien en condominio es destruido por uso o por otra causa se

    proceder conforme a los siguientes artculos.

    ARTICULO 43,- Si el bien se destruye en su totalidad, o en una proporcin

    que represente por lo menos la mitad de su valor, segn dictamen practicado por

    persona autorizada por la Ley, o en su defecto por perito en la materia designado

    por la autoridad judicial, una mayora de condminos que representen por lo

    menos el 51% de los derechos de propiedad, podr acordar la reconstruccin o la

    divisin del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta

    del inmueble, con arreglo a las disposiciones legales aplicables.

    Si la destruccin no alcanza la gravedad que se indica, el acuerdo a que se

    refiere el prrafo anterior, se tomar por una mayora de los condminos que

    representen por lo menos el 75% de los derechos de propiedad.

    Si el acuerdo de que se trate es por la reconstruccin, los condminos en

    minora estarn obligados a contribuir a ella en la proporcin que les corresponda,

    o enajenar sus derechos a favor de la mayora.

    Si al trmino de seis meses, contado a partir de la fecha del acuerdo

    respectivo, los minoritarios no hubieren optado por alguna de las opciones

    anteriores, la enajenacin ser forzosa al precio del avalo practicado por corredor

    pblico o por institucin de crdito que se designe en procedimiento judicial donde

    ser oda dicha minora.

    39

  • ARTICULO 44.- En caso de ruina del bien de que se trate, una mayora de los

    condminos que representen el 51% de los derechos de propiedad podr resolver,

    previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstruccin o la demolicin

    de los bienes comunes o, en su caso, la venta segn las prevenciones del artculo

    anterior.

    CAPTULO SEGUNDO

    DENOMINACIONES USADAS EN REGIMEN DE PROPIEDAD EN

    CONDOMINIO

    Administrador del condominio

    Representante legal, persona moral o fsica que realiza actos de custodia,

    mantenimiento y conservacin del inmueble y que promueve al mismo tiempo la

    integracin, organizacin y desarrollo de los condminos. En el primer ao es

    designado por quienes otorgan la escritura constitutiva del condominio y en los

    subsecuentes es nombrado y removido libremente por la asamblea de condmino

    Asamblea de condminos

    Es el rgano supremo del condominio.

    Asamblea general de condminos.

    Es la reunin de la totalidad de los condominos, que se celebra por lo menos

    una vez al ao tiene facultades de nombramiento y remocin; determinacin de

    responsabilidades; revisin y aprobacin de estados de cuenta y presupuesto de

    gastos; constitucin de fondos de administracin y reserva; modificaciones a la

    escritura constitutiva y reglamento; y adopcin de medidas de asuntos de inters

    comn.

    40

  • Asamblea de grupo de condminos

    Es la reunin parcial de condminos, que tiene por objeto analizar y resolver

    asuntos de inters sectorial, como la revisin y aprobacin de gastos especiales

    en reas comunes, que solo a ellos afectan o benefician como parte del conjunto.

    Condominio

    Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de

    aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con

    elementos o partes comunes de carcter indivisible.

    Condmino

    Es la persona fsica o moral que en calidad de propietario, o que haya

    celebrado contrato por lo que, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser

    propietario, est en posesin de uno o ms departamentos , casas o locales del

    inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso

    comn indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre

    un rea determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de

    copropiedad sobre los elementos de uso comn.

    Comit de vigilancia

    Es el rgano unitario o colegiado nombrado libremente por la asamblea, cuya

    atribucin principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los

    condminos y por el buen funcionamiento de la administracin del condominio.

    Fondo de gastos de mantenimiento y administracin

    Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del

    condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento,

    vivienda, casa o local, destinada al cumplimiento de los fines de conservacin y

    seguridad del inmueble.

    41

  • Fondo de reserva

    Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del

    condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento,

    vivienda, casa o local, para los fines de adquisicin o reposicin de implementos y

    maquinaria con que deba contar el condominio.

    CAPTULO TERCERO

    GENERALIDADES Y METODOLOGAS PARA LA VALUACIN DE

    INMUEBLES HABITACIONALES EN CONDOMINIO

    DESCRIPCIN DEL INDIVISO

    Indiviso, Sin dividir en partes, entero, no dividido, son las reas comunes con

    las que cuenta el objeto arquitectnico bajo el rgimen en condominio para disfrute

    de todos los condminos, y que es para uso y disfrute de los condminos

    Las reas comunes de uso exclusivo son las establecidas en un edificio de

    varios pisos; pasillos, escaleras, rea de utilera, elevador, etc., se consideran de

    uso exclusivo de los departamentos existentes en ese nivel.

    Las reas comunes de uso general son aquellas que todos los usuarios del

    condominio pueden disfrutar; caseta de ingreso, cisterna, gimnasio, juegos

    infantiles, alberca, subestacin, etc.

    Una vez hecha la distribucin del indiviso entre los propietarios se elaborar

    un "CUADRO DE USOS DEL SUELO" el que ser destinado para su revisin y

    aprobacin por la SIUE como parte de las clusulas de autorizacin

    42

  • CUADRO DE USOS DEL SUELO

    DESCRIPCIN

    1.-AREAS PRIVATIVAS

    a) Habitacional unifamiliar

    b) Habitacional departamental

    c) Comercial

    d) Bodegas

    Suma

    2.-AREAS COMUNES RECREATIVAS

    e) reas verdes

    f) rea recreativa

    Suma

    3.-AREAS COMUNES DE SERVICIO

    4.-AREAS DE VIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO

    SUPERFICIE (m2) %

    DESARROLLO

    El mtodo ms comn para otorgarle el indiviso a un inmueble con rgimen

    en condominio de una planta, si este tiene cuatro departamentos a los cuatro les

    corresponder un indiviso por socio del 0.25, o 25 % de las reas comunes.

    Para el caso donde los departamentos son de reas diferentes, el rea del

    indiviso ser proporcional a la superficie privativa y se indicar en decimales con

    una aproximacin de hasta 6 dgitos (milmetros).

    43

  • Para evitar que los condminos cambien la fachada de la vivienda, color,

    textura y materiales de construccin diferentes a los construidos, es considerar la

    mitad exterior de los muros de la fachada no como privativa sino como rea

    comn, de esta manera solo puede cambiarse por consenso general de los

    propietarios

    Los muros que separan a una casa de la otra se le denominan "medianeros",

    a cada condmino le corresponde la mitad del espesor del muro.

    Interior i /

    /

    /

    Jz^nnjJ^TTzi^rnzii

    TZZY/CZZZ

    ^7ZZ area comn

    y-r-r-y-\

    Exterior

    MUROS MEDIANEROS

    CALCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIO

    FORMAS DE CALCULAR LOS INDIVISOS

    Los indivisos se calculan estableciendo una proporcin entre la parte privativa

    y el total del conjunto.

    INDIVISO

    100 %

    PARTE PRIVATIVA

    SUMA DE AREAS PRIVATIVAS

    44

  • Despejando:

    PARTE PRIVATIVA x 100

    INDIVISO =

    SUMA DE AREAS PRIVATIVAS

    La suma total y las partes privativas se pueden determinar:

    1.- DE LAS AREAS PRIVATIVAS

    Es la forma ms empleada, tal vez por su fcil aplicacin y es aceptada por la

    Comisin Nacional Bancaria y de Valores, pero se ha demostrado la inequidad de

    este mtodo, se recomienda utilizarlo solo cuando los valores unitarios son

    iguales.

    PARTE PRIVATIVA DE CADA UNIDAD x 100

    INDIVISO =

    SUMA DE AREAS PRIVATIVAS

    2.- DE LOS VALORES COMERCIALES DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS.

    En esta modalidad se toma en cuenta que las reas pueden tener diferente

    valor por su ubicacin, dimensiones, forma, etc.

    VALOR DE CADA UNIDAD x 100

    INDIVISO =

    SUMA DE VALORES DE AREAS PRIVATIVAS

    45

  • 3.-DE LAS RENTAS ESTIMADAS.

    Que generalmente son proporcionales a los valores de las unidades.

    RENTA DE CADA UNIDAD x 100

    INDIVISO =

    SUMA DE RENTAS DE AREAS PRIVATIVAS

    4.-DE LAS AREAS VIRTUALES

    De las unidades segn su nivel, ubicacin, rea y uso. Las reas virtuales

    como las rentas son proporcionales a los valores comerciales. Se calculan

    tomando en cuenta la ubicacin, las dimensiones, las formas, etc., las

    caractersticas que modifican el valor de los inmuebles.

    AREA VIRTUAL DE CADA UNIDAD x 100

    INDIVISO =

    SUMA DE AREAS VIRTUALES

    ELECCIN DEL MTODO PARA CALCULAR LOS INDIVISOS

    Para determinar la mtodo de calculo de indivisos deber reflejar el diferente

    valor de cada unidad ya sea su uso (comercial, oficina, estacionamiento, etc.) as

    como su localizacin dentro del conjunto (planta baja, vista a la calle, interior,

    planta alta, etc.).

    HOMOLOGACIN

    Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la

    valuacin planteado como tcnica de apoyo al proceso de toma de decisiones, los

    46

  • mtodos orientados hacia la cuantificacin del valor de uso y el valor de cambio de

    un bien especfico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la

    indagacin de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de

    comparacin, con caractersticas fsicas "idnticas" en los mercados propios de su

    comercializacin; sin embargo, en algunos mercados particulares u,

    ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes y demandantes no son

    propiamente idnticos al que se quiere determinar su valor, pero quiz algunos de

    ellos podran ser considerados "similares", es decir, podra saberse las cantidades

    monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el

    mismo uso que el objeto de valuacin, aunque con capacidades y aspectos fsicos

    "ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habra que identificar, con la mayor

    precisin posible, los elementos que integraran esa ligera diferencia que es

    aludida.

    Hay que precisar tambin que, para considerar a dos elementos comparables

    entre s para fines de valuacin, sus diferencias debern ser pequeas en

    trminos fsicos, pues de lo contrario sera inadecuado e impropio realizar su

    comparacin.

    Pues bien, la homologacin es un proceso que tiene como finalidad, por una

    parte, la identificacin de aquellos elementos fsicos que conforman las pequeas

    diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere

    valuar, y por la otra parte, cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto con

    el propsito de conocer el valor del bien en cuestin a travs de la agregacin o

    retiro de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y, hacer

    con ello, que la comparacin entre los bienes pueda realizarse con la premisa de

    "identidad".

    En otras palabras, la homologacin es un proceso con el cual se establece la

    cuanta monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien

    47

  • comparable respecto con el que desea valuarse, para que esta comparacin se

    realiza con condiciones de identidad y no de similitud.

    Sin embargo, es preciso reconocer que la determinacin cuantitativa de las

    diferencias especficas a travs de mecanismos del costeo preciso de retiro y

    sustitucin de materiales, junto con la mano de obra asociada, como fue sealado

    anteriormente en el mtodo del costo neto de reposicin (C.N.R.), sera un

    proceso ingil que retrasara sustantivamente la emisin de un dictamen de valor;

    no obstante, es lcito seguir ese procedimiento, aunque de todos modos, no se

    garantizara la plena precisin numrica.

    Por ese motivo, la valuacin ha acudido al empleo de "factores" que se

    expresan en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, segn el parecer

    del valuador, mismos que sern nombrados sucesivamente como "factores de

    homologacin".

    Por cada diferencia especfica que el valuador detecte entre el bien por valuar

    y el bien de comparacin, deber asignarse un factor de homologacin con un

    valor numrico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder,

    por ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos fsicos

    como son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la

    densidad e intensidad de construccin mximas permitidas, la ubicacin dentro de

    la zona, el equipamiento y servicios urbanos que estn dispuestos, el nivel

    socioeconmico de la poblacin que habita las cercanas, las vistas panormicas,

    la calidad social de la poblacin vecina inmediata, el nivel de seguridad pblica

    existente, la contaminacin ambiental y auditiva del entorno, la vocacin de uso, la

    calidad conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales

    empleados, el avance de las construcciones, su estado de conservacin, su edad,

    etc.

    48

  • Junto con lo anterior, el valuador deber identificar, de ios factores

    determinados, cules de ellos son "estadsticamente independientes" y cules no,

    es decir, qu factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que

    tomen los dems y, qu factores dependen de la cantidad asignada a otros.

    Posteriormente, habr que definir una manera consistente, como la expresada

    en el punto siguiente inmediato, que permita sustituir todos los factores de

    homologacin manejados por un slo valor numrico, con el cual sea posible,

    mediante la operacin numrica de la multiplicacin, obtener el valor del bien en

    estudio con base en otro que haya sido indagado en el mercado. Dicha manera

    resulta ser toral para el desarrollo del proceso valuatorio a travs de los mtodos

    orientados hacia la determinacin del valor de uso y del valor de cambio, mismos

    que se expondrn ms adelante.

    Ser deseable que la cantidad que sustituir a todos los factores de

    homologacin sea lo ms cercana a la unidad, ya que sta expresa condiciones

    de identidad para efectos comparativos, mientras que los valores cercanos a la

    misma sealan condiciones de similitud.

    Con base en eso y considerando que el valor del sujeto en estudio se

    determinar a travs de la multiplicacin del valor del bien que fue indagado por el

    "nmero" que sustituy a todos los factores de homologacin considerados, es

    necesario que se explique el significado de este "nmero" mencionado. Si el

    nmero sustituto fuera menor que la unidad, se entender que el bien que se

    vala es menos deseado por los demandantes que el bien que est sirviendo de

    comparacin en el mercado; en cambio, si ste resultara ser mayor que la unidad,

    significar que el bien que se vala es ms deseable que el bien contra el cual se

    est comparando.

    Es importante hacer hincapi en que, sea cual fuere el procedimiento de

    sntesis y sustitucin de los factores de homologacin, ste deber ser consistente

    49

  • I B L I O T E C A y considerar que la dependencia de valores numricos se expresa mediante la

    operacin numrica de la multiplicacin, mientras que la independencia con la

    suma de los elementos ponderados, situacin que de ninguna manera es inducida

    por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemticos

    empleados por la teora de decisiones, disciplina para la cual se aplican tcnicas

    de valuacin.

    HOMOLOGACIN "HR"

    Hablar de identificacin de las diferencias sustantivas entre los elementos

    comparables y el objeto de valuacin no significa que en ocasiones se har

    referencia a las ms convenientes y en otras sern omitidas, sino que siempre y

    en todos los casos, se debern involucrar los mismos aspectos que, a juicio del

    valuador, tengan influencia en el valor de los bienes. Esto significa que, antes de

    todo, se debern identificar las propiedades fsicas que son valoradas en el

    mercado especfico que se trate y, sobre las cuales puedan existir diferencias que

    repercutan en el valor de los bienes que ah se comercialicen.

    Asimismo, ser necesario cuantificar el peso especfico con el cual contribuye,

    en el valor de los bienes, cada elemento especfico (factor de homologacin)

    representativo de cada diferencia identificada y que el tomador de decisiones hace

    intervenir en su proceso de comparacin, adems de la cantidad individual con

    que se medir la deseabilidad de cada elemento mencionado en el mercado.

    La escala que se elija para medir los aspectos de deseabilidad referidos,

    podr ser expresada en trminos absolutos o en trminos relativos segn

    convenga, es decir, podr establecerse con base en porcentajes o en

    puntuaciones del cero al diez, por ejemplo, pero una vez seleccionada para cada

    diferencia especfica que se homologar, habr de mantenerse de manera

    consistente en todo el proceso, lo cual significa que si un factor es evaluado de

    una manera definida para un bien, para los dems se har del mismo modo,

    50

  • aunque a cada factor aplicado a todos los bienes (los comparables y el sujeto de

    estudio) puede aplicrsele un mecanismo propio de evaluacin.

    Lo expresado en el prrafo anterior significa que puede ser el caso de evaluar

    cada factor de homologacin mediante un modelo especfico, sea de ndole

    matemtica, econmica, financiera, estadstica, etc.

    Esas propiedades fsicas que fueron aludidas con antelacin pueden ser

    esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuacin,

    anlogamente a un rbol de probabilidad, como se muestra en la figura:

    p(F.Ho. "O F.Ho. (F-HO^Q,^

    O' Esquema de relacin entre los aspectos de deseabilidad de un bien

    El planteamiento referido expresa que cada "factor" es independiente de los

    dems representados en el nodo de incertidumbre, es decir, se tratar con

    factores de homologacin estadsticamente independientes, lo cual significa que el

    valor asignado a uno de ninguna manera depender del asignado a otro. En ese

    sentido, la situacin se reducir a sustituir, en el nodo de probabilidad (nodo de

    homologacin), su valor esperado (valor de homologacin), mismo que se

    determinar de la siguiente forma:

    51

  • V.Ho.j = I [F.Ho.jj] [p(F.Ho.j) =i

    Donde:

    V.HO.J: Valor de homologacin del bien comparable " j".

    F.HO.JJ: lsimo factor de homologacin del bien comparable "j"-

    p(F.Ho.j): Ponderacin del isimo factor de homologacin del bien comparable

    " j "

    m: Nmero de elementos que constituyen diferencia apreciada por el

    mercado.

    El valor numrico determinado con la expresin anterior servir para realizar

    la sntesis del nodo de homologacin mostrado en la figura anterior, donde

    simplemente se sustituirn todas las ramificaciones del nodo mencionado por el

    valor de homologacin que corresponda. Dicha sustitucin se esquematiza a

    continuacin:

    V.Ho.j

    Sntesis de un nodo de homologacin

    El nmero que servir para multiplicarse por el valor del bien que se conoce

    su cuanta monetaria de intercambio en el mercado por indagacin y as estimar el

    del que se pretende valuar, recibir el nombre de "razn de homologacin", la cual

    tendr la siguiente equivalencia:

    R.Ho.j = V.Ho.x / V.Ho.j

    52

  • Donde:

    R.HO.J: Razn de homologacin del bien comparable " j".

    V.Ho.x: Valor de homologacin del bien que se pretende valuar

    V.HO.J: Valor de homologacin del bien comparable " j " .

    Cabe sealar que el valor de homologacin del bien que se pretende valuar

    se obtendr de la misma manera aplicada para determinar el valor de

    homologacin de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores

    de homologacin debern expresarse en escala relativa, es decir, en trminos

    porcentuales, respetando la siguiente condicin:

    m

    E pF.Ho.jj) = 1

    =i

    EL ENFOQUE DE MERCADO (MTODO DEL VALOR DE CAMBIO)

    Este mtodo es tambin llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en

    los casos de valuacin de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o

    usados, teniendo su fundamento en la consideracin que stos tienen

    deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su

    aplicacin queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definicin

    econmica seala, estar integrada por oferta y demanda.

    Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado

    especfico, habr que extraer de l los valores representativos con que los bienes

    o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los

    demandantes. Es difcil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio

    de bienes y/o derechos, as como el valor involucrado; lo que comnmente se

    difunde en el medio es el precio pretendido por los oferentes y, eventualmente, las

    propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es

    53

  • evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,

    seguramente, se ubican entre ambas posturas, marcando as el concepto de valor,

    lo cual no significa que ste se encuentre a la mitad de la banda que se forma por

    las primeras cantidades referidas, aunque tambin podra decirse que dichas

    operaciones se efectan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese

    sentido, el valuador aplica el concepto del "factor por negociacin" (F.Ne.).

    Se definir al factor por negociacin (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el

    precio indagado en el mercado del elemento que integrar la muestra, se estima el

    valor que podra tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que

    podra efectuarse el intercambio del bien o derecho en el mbito propio del

    mercado en que se comercializa. Este factor por negociacin (F.Ne.) opera en la

    siguiente frmula, donde "P." es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V"

    la estimacin de su valor, y el subndice " i " expresa que la frmula ser aplicable

    para cada elemento que integre la muestra estadstica, por lo que dicho subndice

    tomar valores desde la unidad hasta "n", parmetro que representar al tamao

    de la misma:

    V.C., = (F.Ne,) (P,)

    Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y

    derechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su

    tamao indefinido, habr que extraer un subconjunto finito de dicho universo que

    resulte ser caracterstico del mismo en trminos estadsticos. Especficamente,

    habr que extraer una muestra suficientemente representativa en trminos de

    valor de cambio, para lo cual se considerar como representativa para el proceso

    valuatorio aquella muestra que tenga:

    1. Caractersticas de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o

    derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando

    que la comparacin entre el sujeto de valuacin y cada uno de los elementos

    54

  • de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen

    condiciones de similitud tendra que aplicarse, antes del estudio estadstico

    de la muestra, un procedimiento de homologacin.

    2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "(3" sea igual a

    mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variacin " "

    sea menor o igual a 10%, aplicando como mximo eventual el 12% para este

    valor.

    3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podra tolerarse como mximo el

    10%.

    4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podra aceptarse

    como mximo el 90%.

    Lo anterior redunda en definir el tamao de la muestra cumpliendo con la

    siguiente expresin en trminos a priori:

    n = Z2 a2 / E2,

    Donde:

    n Tamao de la muestra.

    Z Nmero de unidades de desviacin estndar en la distribucin normal que

    producir el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z ser igual

    a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este

    sea del 90%.

    (T: Coeficiente de variacin.

    55

  • E Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media

    poblacional.

    Lo anterior significa que el tamao mnimo esperado de cualquier muestra

    ser:

    (1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,

    Aunque podra aceptable, de forma ms holgada, la siguiente cantidad

    proveniente de aplicar los valores "tolerados" en la misma expresin, o sea:

    (1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades.

    Conservadoramente, y de forma prctica, podra definirse el tamao

    adecuado de la muestra, en trminos a priori como se refiri anteriormente,

    considerando una combinacin establecida con base en los valores ya aplicados

    de los parmetros involucrados en la expresin, misma que a continuacin se

    desarrolla:

    (1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,

    (1.9'60)2 (0.10)2 / (0.10)2 = 3.84 * 4 unidades,

    (1.960)2 (0.12)2/ (0.07)2 = 11.28 * 12 unidades,

    (1.960)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades,

    (1.645)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 5.52 * 6 unidades,

    (1.645)2 (0.10)2 / (0.10)2 = 2.71 * 3 unidades,

    (1.645)2 (0.12)2 / (0.07)2 = 7.95 * 8 unidades,

    (1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades,

    Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinacin, respecto de la

    cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio,

    56

  • (entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podra

    considerarse, para fines pragmticos, buscar siempre muestras de 6 elementos, 4

    como mnimo, aunque lo que debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible

    de elementos en el mercado que se trate para integrar la muestra de comparacin

    y poder efectuar, incluso, seleccin razonada de los elementos ms consistentes y

    discriminacin justificada de aquellos no representativos.

    Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o 4 elementos), primeramente

    habr que registrar el rango de valor de la misma, parmetro que se determinar

    con la diferencia del valor mayor y el valor menor que la integren, es decir:

    Despus se homologarn los valores que correspondan a elementos con

    caractersticas de similitud respecto del sujeto de valuacin y se calcular el nuevo

    rango que provendr de los valores ya homologados y que permitirn establecer la

    comparacin en trminos de identidad, esto es:

    "Ho. = V.C.Ho.max V.C.Ho.min,

    Posteriormente se calcular la diferencia de ambos rangos:

    d = r - IHO.

    Si esta diferencia resultare negativa, querr decir que el proceso de

    homologacin fue incorrecto y que se debern hacer adecuaciones

    consistentemente coherentes, pues el objetivo de la homologacin es establecer la

    concurrencia de los valores hacia uno caracterstico de la muestra, lo cual

    nicamente se logra cuando el rango de los valores homologados es menor que

    el que exista antes de ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.

    57

  • Una vez que el valuador apruebe su homologacin, verificar que la muestra

    cumpla con la condicin que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de

    la misma, es decir, se calcular "Z" a travs de la siguiente frmula:

    Z - (n ev.c. / vv.c. )

    Los estadsticos sealados en la expresin anterior se calcularn a travs de

    las siguientes frmulas estadsticas:

    n

    p-v.c. = 1/n S V.C., =i

    n

    av.c. = [1/n2:(V.C.i-nv.c.)2l1/2,

    i=1

    VV.C. = CTv.C. / ^V.C,

    Donde:

    V.C.J: Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor de cambio de

    los bienes y/o derechos idnticos o similares al que se est valuando.

    fj-cx: Media muestral del valor de cambio.

    ave.: Desviacin estndar del valor de cambio en la muestra,

    vv.c.: Coeficiente de variacin del valor de cambio.

    58

  • Posteriormente se comparar el valor de "Z" determinado, con lo expresado

    en la tabla que a continuacin se muestra:

    ^Nffg&B^l.

    90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

    'APLICABLE DE P

    1 645 1 695 1 750 1 810 1 880 1 960 2 055 2 170 2 330 2 575

    Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deber elegir uno de

    estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamao amplio que

    lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir

    ms elementos a la muestra Despus de aplicar cualquiera de ellas, con

    elementos ya homologados, se calcular de nueva cuenta el nivel de confianza,

    recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir

    con l.

    El valor del bien y/o derecho que se est tratando ser caracterizado por la

    siguiente expresin, la cual considera los valores mximo y mnimo extrados de la

    indagacin de mercado-

    V.C.X = (V.C.m,n + 4^v.c. + V.C.max) / 6,

    Donde:

    V.C.x: Valor de cambio del sujeto de valuacin

    59

  • |uv.c.: Media muestral del valor de cambio.

    V.C.min: Valor de cambio mnimo indagado en mercado.

    V.C.max: Valor de cambio mximo de la indagacin de mercado.

    Es importante acotar que en casos como los de la valuacin de inmuebles es

    necesario trabajar co