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LAS ESCRITURAS DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLES DEBERÁNINCLUIR LOS MEDIOS DE PAGOUTILIZADOS PARA PODER SERINSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Entre las medidas que se deberán adoptarcuando finalmente se apruebe, nos encontra-mos las siguientes: Finalmente se ha presen-tado por el gobierno el proyecto de ley deprevención del fraude fiscal; Los contratos dearrendamiento y los contratos de energíaeléctrica incluirán la referencia catastral de lavivienda para detectar alquileres no declara-dos; Las facturas de empresarios en estima-ción objetiva a otros empresarios tendrán unaretención del 3% para evitar facturas falsas.
¡POR FIN! EL GOBIERNOAPRUEBA EL CÓDIGO TÉCNICODE EDIFICACIÓN Y CREA ELCONSEJO DE SOSTENIBILIDAD,INNOVACIÓN Y CALIDAD DEDICADO AL SEGUIMIENTOSOBRE SU APLICACIÓN
Esta nueva norma, que regulará la construc-ción de todos los edificios nuevos y la rehabili-tación de los existentes, tanto los destinados aviviendas como los de uso comercial, docen-te, sanitario deportivo, industrial o sociocultu-ral, introduce elementos novedosos sobremateriales y técnicas de construcción paralograr edificios más seguros y eficientes desdeel punto de vista energético y establece requi-sitos que abarcan desde la funcionalidad hastalos relativos a la seguridad y habitabilidad.
El código entrará en vigor un día después desu publicación en el BOE, pero dada sucomplejidad técnica y su trascendenciaeconómica, junto a su extensión no seráobligatorio hasta después de un año, aun-que las normas relativas al ahorro energéti-co y la seguridad deben aplicarse en unplazo de seis meses.
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actualidad inmuebleHEMOS DE SABER
LOS DIRECTIVOS ASIGNANCADA VEZ MÁS IMPORTANCIA A LAS SALIDAS AL EXTRANJEROY A LAS FUSIONES Y COMPRASDE COMPAÑÍAS
En concreto, seis de cada diez inmobiliariasestudian cerrar alguna operación de oficinasen el exterior en 2006. Respecto de los paí-ses en los que piensan invertir, el 56,7 porciento considera que los países del Esteserán el principal polo de atracción para lasempresas españolas, y uno de cada cuatrodirectivos opina que será Francia.
LA OBRA CIVIL (CARRETERAS YALTA VELOCIDAD FERROVIARIA,SOBRE TODO) Y LA CONSTRUC-CIÓN DE VIVIENDAS SIGNIFICARONEN 2005 EL 35% Y EL 24% DE LA PRODUCCIÓN TOTAL YCRECIERON UN 9% Y UN 8,5%, RESPECTIVAMENTE, SEGÚN SEOPAN
Por comunidades, donde más se licitó(suma de todas las AdministracionesPúblicas) fue en Madrid (7.609 millones, un4,7% más), Cataluña (6.187 millones, un69% más) y Andalucía (5.165 millones, un29% más). Juntas absorben el 48% del totalen 2005.
LA VIVIENDA ES EL SECTORCON MAYOR NÚMERO DE RECLAMACIONES POR PARTE DE LOS CONSUMIDORES,SEGÚN LA CONFEDERACIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS (CECU)
Durante 2005 se recibieron, según los datosaportados por sus organizaciones, un totalde 259.530 consultas y reclamaciones, quesuponen un incremento del 9,4% respecto alos datos del año 2004.
El 24,2% de las consultas tuvieron relacióncon la vivienda y los problemas derivados dela compra y venta de inmuebles, alquileres,problemas de propiedad horizontal y otros,que supusieron 14.838 reclamaciones y untotal de 48.095 consultas.
Las reclamaciones se centraron en los proble-mas con los contratos, las cláusulas abusivas,el retraso en las entregas de llave de viviendasnuevas y los defectos en nueva construcciónson los principales temas que han supuestomotivo de consulta o reclamación.
DE NUEVO ACAPARAMOS LAATENCIÓN DEL GOBIERNO: LAAGENCIA TRIBUTARIA CREARÁUNA UNIDAD ESPECIAL CONTRAEL FRAUDE INMOBILIARIO
De esta forma la “lucha” contra el fraude inmo-biliario absorberá este año un tercio de losrecursos de la Agencia (el 34%). Este equipoutilizará nuevas fuentes de información. A losdatos que ya se recaban del catastro se lesunirá información de los notarios, de los regis-tradores y de las juntas de compensación.
Contratas y subcontratas estarán tambiénen el punto de mira de la Inspección. A lolargo de este año se realizarán 4.000 visitasa nuevas empresas contratistas de las quecomienzan su actividad, para detectar elsustrato económico y patrimonial que tieneny para evitar posteriores impagos.
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LOS MUNICIPIOS SIGUEN UTILIZANDO LOS TRIBUTOSMUNICIPALES RELACIONADOSCON LA VIVIENDA PARA RECAUDAR FONDOS
La ley de haciendas locales establece unahorquilla dentro de la cual los municipiospueden incrementar sus tributos. Utilizandoesta capacidad el impuesto sobre construc-ciones ha llegado al 87,7% de lo permitido;el de bienes inmuebles (IBI), al 69,5%, y lallamada plusvalía municipal, al 86,9% delmáximo legal.
Las ciudades que tienen los impuestos loca-les más altos son Barcelona, Coruña.Málaga, Sevilla y Madrid.
EL PRECIO DE LA VIVIENDACRECERÁ DE MEDIA POR DEBAJO DEL 10% ESTE AÑO, PARA ACERCARSE AL RITMO DEL AUMENTO DEL ÍNDICE DE PRECIOS DE CONSUMO EN DOS O TRES AÑOS
Se percibe una moderación de la actividad ylos precios. Cuesta más vender, se registra unmayor número de visitas de una misma per-sona a un mismo piso antes de decidir sucompra y descienden las ventas sobre plano.
PROPUESTA PARA APLICAR A LAADMINISTRACIÓN EL TIPO REDU-CIDO DEL 7% EN EL IMPUESTOSOBRE EL VALOR AÑADIDO ENLA EJECUCIÓN DE OBRAS DEREHABILITACIÓN DE EDIFICIOSDESTINADOS A VIVIENDA
En concreto, el grupo de Convergencia iUnió pide que se extienda y amplíe el con-cepto de promotor a los órganos de laAdministración Pública que inviertan en larehabilitación de edificios para que tributenal tipo reducido del IVA del 7% tal como seaplica a los promotores y por tanto no se lesgrave el tipo general del 16%.
GRACIAS A LA “GUERRA POR EL CLIENTE”, LA REBAJA O ELIMINACIÓN DE LAS COMISIONESBANCARIAS, GENERARÁ UNMENOR GASTO A LA HORA DE CONCEDER CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y DE ESTAFORMA SE SUAVIZARÁ ELIMPACTO NEGATIVO DE LASUBIDA DE TIPOS DE INTERÉS
Gracias a la “guerra por el cliente” que haniniciado las entidades bancarias, En concre-to la supresión hará descender el TAE (TipoAnual Equivalente), que es el tipo real que sepaga por un crédito y que incluye todos losgastos derivados de su constitución
ANTE LA POSIBILIDAD DE SUBIDASDE LOS TIPOS DE INTERÉS, LAS ENTIDADES BANCARIASCOMIENZAN A OFRECER HIPOTECAS A TIPO MIXTO O FIJO
La razón de este cambio se encuentra en elgrado de endeudamiento hipotecario de laeurozona en general, y una sobre valoraciónde los pisos, según el Banco CentralEuropeo. La actual coyuntura hace que la
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opción de contratar una hipoteca a tipo fijosea ahora más atractiva que hace unosaños’. Si las hipotecas a tipo fijo no hantriunfado en los últimos años, recuerda laentidad, ha sido porque ‘las expectativas deque el alza podría producirse no estabanarraigadas en los hogares
LOS PRECIOS DE LAS SEGUNDASRESIDENCIAS SUBIERON EN2005 UN 16% Y SE ESPERANSUBIDAS DEL 14% EN 2006
De media, un piso cuesta 210.000 euros,algo más de 2.000 euros el metro cuadra-dos, mientras que si la vivienda es unifamiliar,el precio se dispara hasta los 350.000 euros.
Además, si la casa se adquiere en alguno delos municipios costeros andaluces, a estascifras hay que sumar 36.000 euros en elcaso de las viviendas colectivas y 7.000euros para las viviendas unifamiliares.
LOS ALQUILERES DE LA VIVIENDAEN ESPAÑA SUBIERON EL 4,2 %EN LOS ÚLTIMOS DOCE MESES,LO MISMO QUE EL INDICE DEPRECIOS DE CONSUMO (IPC),SEGÚN LOS DATOS DELINSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (INE)
En línea con el incremento en el último año delos alquileres los precios de los servicios parala conservación de la vivienda, crecieron el 5%, ocho décimas superior al IPC general.
En cuanto a los materiales para la conserva-ción de la vivienda, los datos del INE reflejanun aumento del 3,1 %, frente al 4,2 % delIPC general.
Por lo que se refiere a los gastos asociadosa la conservación de la vivienda, el INE cal-cula que durante los últimos doce meses seencarecieron el 4,6 %. Por último, los segu-ros para la vivienda se encarecieron el 4 %en 2005 y el 2,2 % respecto a diciembre.
ESPAÑA DISPONE DE 11,7VIVIENDAS POR CADA 1.000HABITANTES, MIENTRAS QUE LA MEDIA EUROPEA ES DE CUATRO CASAS
Según datos de 2004 de la AsociaciónHipotecaria Española (AHE).En lo que res-pecta al stock de viviendas por cada 1.000habitantes, la diferencia también es nota-ble. Si la media de la Europa de los 25 esde 434 y la de la Europa de los 15 es de457, España supera las 500 viviendas porcada 1.000 habitantes. En la misma situa-ción se encuentran Austria, Grecia, oFrancia.
EL BBVA PREVÉ QUE LAS CUOTAS DE LOS PRÉSTAMOS A 25 AÑOS PARA LA COMPRA DE VIVIENDA SE ENCAREZCANUN 6%
Este aumento se produciría siempre que lostipos de interés suban un punto, coste asu-mible por los hogares, según la entidad.Teóricamente, sólo los titulares del 3% de lashipotecas están en una zona de riesgo seriode impago de las cuotas, es decir, aquellasfamilias que dedican más del 40% de susingresos al piso.
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La entidad calcula que ese porcentaje quelas familias destinan al pago del piso sesituará este año en una media del 26,4%de sus ingresos, el nivel más alto desde2000, debido a que los precios de la vivien-da se han incrementado un 150% en losúltimos ocho años. Este porcentaje estácalculado teniendo en cuenta que el 60%de los hogares cuentan con 1,6 salarios (nosólo uno), que se benefician de desgrava-ciones fiscales y que las hipotecas se con-ceden a 25 años con un tipo de interés realcercano al 3,5%.
LOS NUEVOS HOGARES Y LA INVERSIÓN EXTRANJERA EN INMUEBLES MANTENDRÁ ESTE AÑO EL CRECIMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA
En 2006 volverán a construirse más de700.000 viviendas, según el informe tri-mestral sobre la situación del mercadoinmobiliario realizado por el Servicio deEstudios de BBVA
En los próximos cinco años se formarán cercade tres millones de nuevos hogares en Españacomo resultado del proceso de formación denuevos hogares de la población residente, laevolución de los flujos migratorios y la llegadade turistas para estancias de larga duraciónLa compra de segundas residencias por partede extranjeros, principalmente europeos,mantendrá el crecimiento del sector, impulsa-do por la reducción del coste del transporteaéreo, entre otras razones.
EN MADRID EL PERÍODO DE VENTA DE LOS PISOS DE SEGUNDA MANO SE PROLONGA A CUATRO MESES
Concretamente, nueve días más, hasta 124días de media, según un informe deIdealista.com, basándose en la permanenciamedia de los anuncios de vivienda desegunda mano en Madrid presentes en su
base de datos De todas formas, esta subidano ha sido uniforme en toda la ciudad.Mientras los distritos tradicionalmente máscaros de Madrid -Salamanca, Chamartín oRetiro- van aumentando poco a poco sustiempos de comercialización, los distritosmás económicos ven cómo sus pisos desegunda mano se venden más rápidamente
EL TURISMO DE INVIERNO YLAS ESTACIONES DE ESQUÍ SE CONVIERTEN EN ALTERNATIVADE INVERSIÓN DEBIDO PRINCIPAL-MENTE A LA ROTACIÓN DE ALQUILERES
Se trata de inversiones con rentabilidadesinmediatas, a corto plazo y que debido a larotación de los inquilinos (estancias medias de5 días) permiten beneficios casi inmediatos.
Esta circunstancia se produce gracias a laproliferación de compañías aéreas de bajocoste, el crecimiento de los deportes alter-nativos de montaña (senderismo, deportesde aventura…) y el desarrollo del esquí enEuropa. Los inversores deben buscar unlugar con nieve, actividades alternativas yque dispongan de un núcleo urbano a unos25 km.
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CUIDADO A LA HORA DEENTREGAR LOS PISOS, DEBENESTAR COMPLETAMENTE REVISADOS YA QUE EL 88% DELOS COMPRADORES DE OBRANUEVA REALIZA ALGÚN TIPO DE RECLAMACIÓN TRAS LA ENTREGA DE LAS LLAVES Y OCUPACIÓN DEL PISO
Las reclamaciones se centran con desper-fectos ocasionados durante la fase final desu construcción, según un estudio realizadopor la empresa de servicios Acerta. El 94%de estas quejas responde a aspectos estéti-cos, en su mayor parte realizados en la últi-ma fase de construcción del piso. En con-creto, la pintura y las distintas instalaciones(fontanería, climatización, cocina y electrici-dad, entre otros), constituyen los dos princi-pales motivos de reclamación posventa deviviendas, dado que acaparan la mitad deltotal de quejas (un 25% cada uno de ellos).Después se situó la carpintería interior, conun 21% del total de quejas; los solares demadera, con el 13% del total, y los soladosy alicatados (un 10%).
DURANTE EL TERCER TRIMESTREDE 2005 LOS PRÉSTAMOS CONCEDIDOS A LAS PROMOTORAS CRECIÓ UN 41,7% CON RESPECTO AL MISMO PERIODO DE 2004
Mientras que los prestamos de las construc-toras alcanzaron un incremento del 25%.
Los promotores suelen solicitar un présta-mo del 70% para comprar suelo, que seamplía hasta el 80% del valor de la promo-ción para que los clientes finales puedansubrogarse.
El importe medio necesario para financiarel suelo de una promoción de 50 viviendasson 10 millones de euros, a los que sedeben sumar otros 20 para finalizar laconstrucción.
NOVEDAD IMPORTANTE: EL GOBIERNO DE CATALUÑAAPRUEBA UN REGLAMENTOQUE REGULA LA EFICIENCIA Y EL AHORRO DE ENERGÍA EN LAS VIVIENDAS
Este reglamento se aplicará a edificios deviviendas, residenciales, administrativos,docentes sanitarios y deportivos. Con él sepretende reducir el gasto de energía en elsector doméstico.
Entre las medidas de ahorro energéticorecogidas en el decreto, que agrupa losparámetros de ecoeficiencia en cuatro ámbi-tos: agua, energía, materiales y sistemas deconstrucción y residuos, destacan la instala-ción en grifos de mecanismos economiza-dores o temporizadores, el aislamiento tér-mico de las viviendas, el aprovechamientode la energía solar y de energías renovablesy la ventilación.
Dentro del capítulo de materiales y sistemasde construcción, se introducen solucionesen la construcción orientadas al aislamientoacústico en las paredes separadoras deviviendas, la ventilación de fachadas, asícomo sistemas de aprovechamiento de lasaguas de lluvia o la climatización medianteenergías renovables.
Por lo que respecta a los residuos, las nue-vas viviendas dispondrán de espacios quepermitirán la separación de envases ligeros,materia orgánica, vidrio y papel y cartón.
EL CONSEJO ECONÓMICO Y SOCIAL (CES) RECOMIENDA AL GOBIERNOQUE LA REFORMA FISCAL NO MODIFIQUE EL RÉGIMEN ACTUAL DE DEDUCCIONES POR LA COMPRA DE VIVIENDA.
En la actualidad, se permite deducir el 25 % en los primeros 4.507,50 euros y el 15 % en los4.507,5 restantes; mientras que en la reforma, se propone un porcentaje de deducción lineal delquince por ciento con una base máxima de deducción de 9.015 euros.
MADRID SE MANTIENE ENTRE LAS 20 CIUDADES CON LAS OFICINASMÁS CARAS DEL MUNDO, EN UN RANKING LIDERADO POR LONDRES
Según un informe de Cushman & Wakefield Healey & Baker, concretamente, el Distrito Centralde Negocios de la capital española alcanza un coste de ocupación por m2 y año de 459€.Londres se mantiene como la ciudad más cara del mundo, con un coste por m2 y año de alre-dedor de 1.636€. A continuación, aparece Hong Kong, con 1.200€. La ciudad china supe-ra a Tokyo en la segunda plaza y reduce a 436¤ la distancia respecto a la capital inglesa. Parísaparece en cuarto lugar, descendiendo dos puestos respecto a 2004, cuando ocupó lasegunda posición.
Pese a que el ranking sólo contempla la capital financiera de cada país, Barcelona también haincrementado el coste de alquiler de oficinas en su zona de extrarradio, mientras que en Sevillael ascenso ha tenido lugar, especialmente, en su zona centro.
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CIUDADES CON LAS OFICINAS MÁS CARAS DEL MUNDO
2006 2005 País Ciudad Lugar Costes de ocupación(€/m2/año)
1 1 Reino Unido Londres West End 1,6362 4 China Hong Kong CBD 1,2003 3 Japón Tokyo CBD 1,1704 2 Francia París CBD 1,0095 5 Rusia Moscú CBD 7486 6 Italia Milán CBD 6637 11 Estados Unidos Nueva York Midtown 5848 8 Suiza Ginebra CBD 5709 13 Corea del Sur Seúl CBD 56810 7 Suecia Estocolmo Normalmstorg 56811 18 India Bombay CBD 56212 9 Irlanda Dublín Distritos 2/4 53113 19 Kuwait Kuwait City CBD 50014 17 Australia Sydney CBD 48715 12 Alemania Frankfurt CBD 47116 21 Brasil Sao Paulo CBD 46717 14 España Madrid CBD 45918 16 Holanda Amsterdam Eje Sur 44719 23 China Shanghai CBD 42120 10 Grecia Atenas Syntagma/Kifissias 40421 15 Bélgica Bruselas Quartier Leopold 39122 28 Singapur Singapur CBD 38823 26 Dinamarca Copenhague CBD 36024 27 Canadá Toronto CBD 35925 22 Austria Viena CBD 336
EL EURÍBOR SUBIÓ EN FEBREROHASTA EL 2,914% SUPONIENDO UN NUEVO ENCARECIMIENTOPARA LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
El nuevo incremento supondrá una revisiónal alza de las cuotas mensuales abonadaspor los titulares de hipotecas. Así, con res-pecto a enero, el aumento de la cuota paraun crédito medio de 120.000 euros, con unaamortización a 20 años, asciende a cincoeuros mensuales, desde los 655 euros hastalos 660 euros.
En cambio, teniendo en cuenta los periodosmás habituales de revisión de las hipotecas,el semestral y el anual, el aumento de precioes de 36 euros mensuales (ya que en agos-to del 2005 cerró al 2,22%) y de 30,5 euros(en febrero de 2005 concluyó al 2,31%), res-pectivamente.
CRECE EL CONSUMO INTERNODE MADERA LAMINADA. LAPENÍNSULA IBÉRICA CONSUMIÓEN 2005 EN TORNO A LOS24.000 METROS CÚBICOS DEMADERA LAMINADA ENCOLADAPROVENIENTE DE INGENIERÍA;ESTO ES, CON MEDIDAS Y DISEÑO ESPECIALES
A ello hay que sumar aproximadamente20.000 metros cúbicos de viga laminadaestandarizada, básicamente importada. Elfabricante español de madera laminadadomina el segmento de la fabricación espe-cial, ofreciendo a su cliente soluciones com-pletas de una sola mano.
En la asamblea general de AFML–Asociación de Fabricantes de MaderaLaminada de España–; organización que secreó en el año 2004, se puso de manifiestoque, progresivamente, ante la enorme com-petencia escandinava, francesa, austriaca yalemana de vigas de madera laminadaestandarizadas, la actividad del fabricante
español deriva hacia la fabricación especial ya medida; y por ello avanza en los camposde la certificación de calidad, de tratamien-tos y medioambiental hacia la homologaciónde sus productos y servicios.
LOS GASTOS DE ADQUISICIÓNDE VIVIENDA EN ESPAÑA SUPONEN EL 9,7% DEL IMPORTETOTAL DE LA COMPRA DE UNAVIVIENDA, LO QUE NOS SITÚAEN EL CUARTO PAÍS EUROPEOCON MAYORES COSTES DETRANSACCIÓN
De ese porcentaje, la mayor parte, un 8%, sedebe a impuestos, autorizaciones, registrode la propiedad, etcétera. Mientras que el1,7% restante, se refiere a los gastos relacio-nados con el pago del préstamo hipotecario.
España se sitúa por detrás de Bélgica(17,1%), Grecia (13%) e Italia (11,8%), segúnun informe elaborado por la FederaciónHipotecaria Europea (EMF), en el que seincluyen los datos de once países europeos.
Los países que tienen un menor coste son elReino Unido, con un 1,9% sobre el importetotal de compra; Suecia, con un 2,4%;Dinamarca, con un 3,3%; y Polonia, con un3,8%.
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EL IMPORTE MEDIO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS CONCEDIDOS SOBRE VIVIENDASSE SITUÓ EN 124.538 EUROS EN LO QUE SUPONE UN INCREMENTO DEL 13% RESPECTO AL AÑO ANTERIOR
En 2005, se hipotecaron un total de1.752.947 fincas rústicas y urbanas, lo quesupone un aumento del 10,5% respecto a2004. El capital prestado ascendió a241.392 millones de euros, un 25,7% másque el año anterior.
El importe medio por hipoteca constituidasobre el total de fincas rústicas y urbanas sesituó en 137.707 euros, un 13,7 % más En2005, se hipotecaron un total de 1.752.947fincas rústicas y urbanas, lo que supone unaumento del 10,5% respecto a 2004. Elcapital prestado ascendió a 241.392 millo-nes de euros, un 25,7% más que el añoanterior.
Por comunidades autónomas, Baleares (con7.089 hipotecas) y Murcia (con 6.771) fueronlas regiones que concentraron un mayornúmero de fincas con hipotecas en 2005por cada 100.000 habitantes, mientras queGalicia (2.811) y Extremadura (2.933) fueronlas que menos.
LA INMOBILIARIA SACRESAPRESENTA UNA OFERTA PÚBLI-CA DE ADQUISICIÓN (OPA) POR EL 20% DE METROVACESA
De esta forma, su participación en la primerainmobiliaria de la zona euro se elevaría al44,3%. El anuncio de la OPA disparó el pri-mer día, la cotización de Metrovacesa enBolsa un 22%, hasta 76,30 euros por acción.
La operación se ha realizado sin consultarpreviamente al equipo gestor aunque no setrata de una OPA hostil.
La oferta inesperada de Sacresa pilló por sor-presa al resto de accionistas. La empresa con-vocará el consejo con carácter de urgencia paraque éste recomiende al resto de accionistas queacudan a la OPA o bien que la rechacen.
EL NÚMERO DE VIVIENDASLIBRES Y PROTEGIDAS VISADASPOR LOS COLEGIOS OFICIALESDE ARQUITECTOS EN 2005AUMENTÓ UN 6,6% RESPECTODE 2004: 812.294 VISADOS
Según el último informe estadístico de la edi-ficación del Consejo Superior de Colegios deArquitectos de España, el año pasado sevisaron 742.764 viviendas libres y 69.530
protegidas, lo que repre-senta un incremento del5,5 y del 20,6 por ciento,respectivamente.
Las viviendas libres repre-sentan el 91,4 % de losproyectos de ejecuciónde obra, mientras que lasprotegidas tan sólo supo-nen el 8,6%. Las vivien-das libres y protegidasrehabilitadas contenidasen los proyectos de eje-cución visados se situa-ron en 46.101, el 14,8 %más que en 2004.
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LOS GRUPOS CONSTRUCTORESESPAÑOLES GENERARON EN 2005UNA CIFRA DE NEGOCIO TOTALDE 195.500 MILLONES, LO QUESUPONE UN INCREMENTO DEL 14,6% RESPECTO AL AÑOANTERIOR, SEGÚN UN ESTUDIODE LA CONSULTORA DBK
El sector inmobiliario acaparó el 28% de losingresos ajenos a la construcción en 2005,seguido de los servicios urbanos y medioam-bientales, con un 18%.
También se consolida el aumento del peso dela facturación por actividades ajenas a laconstrucción, que representó, el pasado año,el 15,5% del total (30.300 millones de euros).
Las mayores constructoras, aquellas con fac-turaciones superiores a 2.000 millones deeuros (ACS, Sacyr Vallehermoso, Fomento deConstrucciones y Contratas (FCC), Ferrovial,Acciona y OHL) sumaron en 2005 unos ingre-sos de 39.000 millones de euros, un 13,1%más que el año anterior, y las actividades aje-nas a la construcción tuvieron una participa-ción sobre su cifra de negocio total del 48,7%.
Mientras que los grupos "grandes”, con fac-turaciones entre 100 y 2.000 millones deeuros, ingresaron 12.150 millones de euros,de los que un 34,2% correspondió al nego-cio ajenos a su actividad principal.
ESPAÑA TERCER PAÍS EUROPEOEN INCREMENTOS DEL PRECIODE LA VIVIENDA: UN 12%, SOLOSUPERADA POR ESTONIA (28%)Y DINAMARCA (22%)
España, sin embargo, ha vuelto a marcar elcontrapunto respecto a otros países de lacuenca mediterránea como Italia, Grecia yPortugal. Frente al incremento del 12,6%registrado por la vivienda en España en2005, según datos del Ministerio de laVivienda, en estos tres países mediterráneoslas subidas se situaron por debajo de losdos dígitos, como consecuencia de la debi-lidad de sus economías y la caída en la con-fianza de los consumidores.
El incremento registrado en Dinamarca havenido acompañado de importantes cam-bios en el mercado hipotecario danés con laintroducción en 2005 de las hipotecas detipo variable a un año y de las hipotecas concarencia.
LA SUBIDA DE LOS TIPOS DEINTERÉS POR PARTE DEL BANCOCENTRAL EUROPEO, AFECTARÁMÁS A LAS HIPOTECAS MÁS RECIENTES
La amortización de una hipoteca mediapodría llegar a costar 1.320 euros más al añosi el Euribor, sube en los próximos 24 meses
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hasta el 4,41%, frente al 2,914% de media enfebrero, según previsiones de la AsociaciónHipotecaria Española (AHE), que señala quelos préstamos hipotecarios más recientes, esdecir, los contratados desde 2002, serán losque más se encarezcan, entre 860 y 1.320euros por año, al tener que hacer frente a unaposible alza de 1,5% en el Euribor, más undiferencial medio de 0,75 puntos.
El avance del índice repercutirá en menormedida conforme más antiguas sean lashipotecas suscritas, de modo que las forma-lizadas entre 1997 y 2001 sufrirán una subi-da de entre 540 y 750 euros al año y lasanteriores a 1997, un encarecimiento de 486euros anuales como máximo.
LA CONSTRUCCIÓN SE DESACELERARÁ EN 2006 Y SOBRE TODO A PARTIR DE 2007, DEBIDO A UN 'EXCESO' EN LA OFERTA
Según las previsiones del director delServicio de Estudios del BBVA, José LuisEscrivá, durante la presentación del informede marzo sobre coyuntura económica, en elque augura también una desaceleración enel crecimiento del Producto Interior Bruto.
¡POR FIN ALGUIEN ASUME SUS RESPONSABILIDADES: EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE EXTREMADURA, JUANCARLOS RODRÍGUEZ IBARRA, ATRIBUYE A LAS COMUNIDADESAUTÓNOMAS PARTE DE LA RESPONSABILIDAD DE QUE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA “SE DISPAREN”
En el marco de una conferencia sobre el pro-yecto de Código Técnico de Edificación asu-mió parte de la responsabilidad sobre losprecios en la vivienda puesto que las com-petencias en esta materia fueron de las pri-meras en recibir los Gobiernos regionalescon la descentralización.
LA INVERSIÓN INMOBILIARIADIRECTA EN EUROPA ALCANZÓUNA CIFRA RÉCORD DE 156.300MILLONES DE EUROS, EN 2005,UN 20% MÁS QUE EN 2004
Las dos variables clave que han dominadolos mercados inmobiliarios en 2005 han sidola continuada consolidación hacia el merca-do único y la creciente integración entreestos mercados y los mercados mundialesde capitales.
EL ARBITRAJE ES EL SISTEMAPREFERIDO POR EL SECTORINMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN PARA RESOLVER CONFLICTOS
Un 42% de los procedimientos abiertos en lasCortes de Arbitraje de las Cámaras durante2005 pertenecían a estos dos sectoresMadrid, con 160 solicitudes, se encuentra a lacabeza de las comunidades autónomas encuanto al uso del arbitraje, seguida porCataluña, con 99 casos. Por detrás se sitúanAndalucía, con 47 arbitrajes; ComunidadValenciana, con 39; Baleares, con 29; PaísVasco, 26; Murcia, 9; Castilla-La Mancha,Castilla y León y Navarra, con 6 procedimien-tos y Aragón, con 2 procedimientos.
ACCIDENTE EN ASCENSOR: LACOMUNIDAD DE PROPIETARIOSNO ES RESPONSABLE PUESTOQUE CARECÍA DE LA PLACA DEL MINISTERIO DE INDUSTRIACON LOS DATOS INDICATIVOSDE PESO Y CAPACIDAD, DATOS TODOS SUFICIENTES PARA DARSE CUENTA QUE EL ASCENSOR TODAVÍA NO ESTABA TERMINADO
Sentencia de la Audiencia Provincial deBarcelona de 26 de abril de 2005. D. R. sufreun accidente en un ascensor por lo cual pre-senta una reclamación contra la Comunidadde Propietarios reclamando una indemnizaciónpor los daños sufridos.
La comunidad entiende que no puede recla-marle cantidad alguna por dos causas, prime-ro porque la comunidad de propietarios toda-vía no estaba constituida, y en segundo lugarporque se hizo un uso inadecuado del ascen-sor ya que éste no estaba todavía en serviciopor no disponer de los permisos necesarios.
En cuanto al primer punto, el tribunal entien-de que la propiedad horizontal existe desdeel momento no ya del título formal de su
constitución sino incluso con anterioridad,desde la enajenación de un piso, local odepartamento susceptible de aprovecha-miento independiente, aun cuando tengalugar en documento privado, y desde esemomento surgen las obligaciones (y dere-chos) propios de este particular régimen decomunidad, de modo tal que si bien antesde la enajenación la Propiedad Horizontal seconstituye unilateralmente por quien es pro-pietario global, para su posterior transmisiónpor partes, una vez constituida, de modoformal, antes de las ventas o transmisiones,o con ocasión de éstas, la propia dinámicanegocial de transmisión impone fijación deltítulo inicial de modo tal que desde que enun inmueble hay algunos pisos o locales dedistintos propietarios, y por tanto existe yalegalmente Comunidad de propietarios.
Respecto al accidente propiamente dicho,D.R. hizo un uso indebido del ascensor, yaque el mismo no estaba finalizado al faltarlediversos elementos dentro de la cabina y demaquinaria, por lo que todavía no habíaobtenido el beneplácito de la administra-ción. El ascensor, según se demostró, ade-más de faltarle elementos exteriores comoel espejo que aún no había sido instalado,carecía de la placa del ministerio de indus-
tria con los datos indicati-vos de peso y capacidad,datos todos ello suficien-tes para que el acciden-tado se hubiera dadocuenta que el ascensortodavía no estaba termi-nado. El hecho de utili-zarlo en las referidas con-diciones, implica que seasuma el riesgo del quelo utiliza, por lo que elaccidentado debe ser elúnico responsable de laslesiones sufridas, al utili-zar un ascensor todavíainacabado.
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SENTENCIAS
LA TRANSMISIÓN DE LASACCIONES DE UNA SOCIEDADQUE EXPLOTA UN HOTELQUEDA SUJETA A GRAVAMENPOR EL ITP YA QUE EL VALORDE MERCADO DEL INMUEBLESUPERA EL VALOR DEL ACTIVO TOTAL
Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 16 de febrerode 2005. Se plantea en esta Resolución elproblema sobre la sujeción al Impuestosobre Transmisiones Patrimoniales Onero-sas de la adquisición de las acciones de unasociedad que explota un hotel.
Como es conocido, el artículo 108 de la Leydel Mercado de Valores dispone que: “latransmisión de valores, admitidos o no anegociación en un mercado secundario ofi-cial, estará exenta del Impuesto sobreTransmisiones Patrimoniales y ActosJurídicos Documentados y del Impuestosobre el Valor Añadido”. Con este preceptose trata de eximir de tributación indirecta lastransacciones de valores, en concordanciacon la normativa comunitaria.
Es sabido, sin embargo, que el tráfico de valo-res mobiliarios se utiliza frecuentemente para,mediante la interposición de figuras societa-rias, realizar en realidad, tráfico inmobiliario,eludiendo el impuesto que recae sobre éste. Atal efecto, el mismo artículo 108 contiene unaexcepción a la regla general, en virtud de lacual, la transmisión de valores no sólo no gozade exención sino que debe tributar por el tipode las transmisiones de inmuebles. Estaexcepción se produce, en el caso de transmi-sión de valores de sociedades mercantilescuando concurren dos circunstancias:
1º) Que el patrimonio de la sociedad seaeminentemente inmobiliario (más del 50%de su activo en inmuebles situados enterritorio nacional, salvo que tenga porobjeto social exclusivo actividades deconstrucción y promoción inmobiliaria, en
cuyo caso se excluirá del cómputo losterrenos y solares); y
2º) Que, como consecuencia de la transmi-sión, el adquirente de los valores consiga elcontrol de la sociedad. Sobre este control,la Ley se centra en la forma de control típi-ca e ineluctable: la posesión directa o indi-recta, de más del 50% del capital social.
El TEAC mantiene el criterio de valoración delos bienes inmuebles a efectos de determi-nación de qué parte suponen el activosocial, del valor de mercado que puede sermuy diferente del valor contable.
En el supuesto concreto analizado, el valorde mercado de la sociedad depende, segúnel TEAC, del valor de mercado del bieninmueble a través del cual se explota el hotel.No se puede justificar el importante valor demercado de la compra en base al fondo decomercio que no aparece reflejado en el acti-vo del balance ni al hecho de que se trate deun negocio jurídico en funcionamiento.
EN LA BASE IMPONIBLE DEL ICIONO SE INCLUYE EL BENEFICIOINDUSTRIAL DEL CONTRATISTA,LOS GASTOS GENERALES, LOSHONORARIOS PROFESIONALES,EL IVA NI EL IMPORTE DE LOSEQUIPOS, MAQUINARIA E INSTALACIONES CONSTRUIDASPOR TERCEROS FUERA DE LAOBRA E INCORPORADAS A ELLA
Sentencia del Tribunal Superior deJusticia del País Vasco de 4 de febrero de2005. Se plantea en este supuesto la cues-tión de la legalidad del contenido de laOrdenanza fiscal de un Ayuntamiento queprevé que la base imponible del ICIO estaráconstituida por el coste real y efectivo de laconstrucción, instalación y obra y que, a losefectos de ello, el presupuesto de ejecuciónsobre el que se gira la liquidación provisionalincluirá el coste de los materiales, honorariostécnicos del proyecto y de la dirección,
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beneficio industrial así como los trabajosprevios y auxiliares.
Para resolver la cuestión planteada, elTribunal recurre a la doctrina elaborada porparte del Tribunal Supremo que en sentenciade 30 de abril de 2001, con cita de abundan-te doctrina, declara que: “el coste real y efec-tivo de la construcción no está constituido,como la simple expresión gramatical del pre-citado art.103.1 de la Ley de HaciendasLocales pudiera inducir a suponer, por todoslos desembolsos efectuados por los dueñosde la obra y que la reconozcan como causade su realización, sino solo por los que seintegran en el presupuesto presentado porlos interesados para su visado en el ColegioOficial correspondiente, pues a dicho proyec-to se refiere claramente el ar.104 de la propianorma- La Ley de Haciendas Locales, seentiende-, y ese proyecto se compone de laspartidas que determinan el coste de ejecu-ción material de la obra, en el que no se inclu-yen los gastos generales contemplados en elart.68.a) del Reglamento General de laContratación del Estado, aprobado porDecreto 3410/1975, de 25 de noviembre,compuestos por una heterogénea serie deelementos que solo de un modo indirecto loincrementan, ni tampoco el porcentaje calcu-lado como beneficio industrial del contratista,cuyo gravamen significaría sujetar a tributa-ción tanto la riqueza representada por la obracomo el volumen de negocio del constructor,ni los honorarios profesionales, ni el IVA reper-cutido al propietario por constructor. A estasexclusiones, y por obedecer a la mismacausa, ha de adicionarse la de los importescorrespondientes a equipos, maquinaria einstalaciones construidos por terceros fuerade la obra e incorporados a ella, en el sentidode no computar el valor de lo instalado aun-que sí el coste de su instalación.”
Partiendo de esta doctrina, la impugnación indi-recta que se efectúa de la Ordenanza fiscal hade ser admitida y declarada la nulidad del art.8.2de la Ordenanza fiscal reguladora del impuestosobre construcciones, instalaciones y obras.
SE APLICARÁ EL IVA AL TIPO DEL 16% DE LOS ARRENDAMIENTOS DE APARTAMENTOS A UNA ENTIDADPARA QUE ÉSTA, A SU VEZ, LOS ARRIENDE A TERCEROS EN NOMBRE PROPIO
Resolución de la Dirección General deTributos de 22 de febrero de 2005. Escada vez más frecuente la existencia deempresas que se dedican a arrendar a par-ticulares viviendas para, a su vez, arrendar-las a terceros por cortos períodos de tiem-po. Las mismas empresas sólo gestionan elalquiler y actúan en nombre del propietariopara alquilar estas viviendas.
Lógicamente, el tratamiento fiscal a efectosdel IVA será diferente en uno u otro caso.
Estarán sujetos pero exentos del Impuestosobre el Valor Añadido:
• Los arrendamientos de apartamentosdestinados exclusivamente a viviendasrealizados directamente por el propietariode los mismos o persona que actúe en sunombre y por su cuenta. Esta norma seaplica cualquiera que sea el número dedías de estancia del arrendatario siemprey cuando no se presten servicios de hos-telería accesorios.
• Los arrendamientos de apartamentosdestinados exclusivamente a viviendasefectuados en nombre propio por lasociedad que los arrienda a sus propieta-rios para arrendarlos a terceros (cualquie-ra que sea el número de días de estanciadel arrendatario y siempre y cuando no sepresten servicios de hostelería accesorios.
Estarán sujetas y no exentas y tributarán porel Impuesto sobre el Valor Añadido al tipoimpositivo del 16% las operaciones de:
• Los arrendamientos de apartamentos olas cesiones de la explotación de los mis-
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actualidadmos que efectúe el propietario de los mis-mos a la empresa que va a dedicarse aarrendarlos a terceros, cualquiera que seala forma en que se determine la contra-prestación de dichas operaciones.
• Los servicios prestados al arrendador porla entidad que realice actividades de inter-mediación o de mediación que arriendelos apartamentos a terceros en nombre ypor cuenta del arrendador.
LA ADMINISTRACIÓN PUEDEELIMINAR LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDAHABITUAL PROBANDO QUE LAVIVIENDA HABITUAL ES OTRAMEDIANTE LA APORTACIÓN DE DOCUMENTOS OFICIALESCON OTRA DIRECCIÓN
Sentencia del Tribunal Superior deJusticia del País Vasco de 27 de enero de2005. En el supuesto planteado, un contri-buyente había visto cómo los órganos degestión eliminaban, tras comprobaciónabreviada, la deducción por adquisición devivienda habitual en una determinada calleaportando como pruebas varios documen-tos oficiales destinados a otra dirección.
Concretamente, el domicilio declarado no esel domicilio en el que consta estar empadro-nado y recibe en otro domicilio correspon-dencia oficial del INEM sobre prestacionesde desempleo de 1998 y de la TesoreríaGeneral de la Seguridad Social por cotiza-ciones a autónomos del año 2000. Tambiénrecibe en el domicilio no declarado a efectosfiscales correspondencia bancaria del prés-tamo hipotecario y de rendimientos del capi-tal mobiliario.
Frente a ello, el interesado aporta un escrito fir-mado por el administrador de la comunidad depropietarios de la casa que aparece comovivienda habitual en el que se dice que allí vivecon su abuelo desde el año 1998. Además,sostiene la tesis de que se trata de su viviendahabitual en base al hecho de que figura comovivienda habitual en la póliza de seguro colec-tivo de hogar y el hecho de que en la escriturade compraventa se aplicara un tipo reducido.
La resolución da la razón a los órganos de laAdministración tributaria ya que los indiciosaportados por los órganos de gestión tribu-taria conducen de forma lógica a afirmar quela residencia declarada no es la residenciaefectiva y, consecuentemente, no es su resi-dencia habitual.
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ACCIDENTE POR OBRAS REALIZADAS EN UN LOCAL: EL ACCIDENTADO AL SUBIRSEAL TEJADILLO ASUMIÓ EL RIESGO DE ACCIDENTE, POR LO QUE EL CONTRATISTA NO ESRESPONSABLE DEL ACCIDENTE
Sentencia del Tribunal Supremo de 4 deoctubre de 2005. Don M, se cayó por unhueco abierto en la cubierta de una pequeñaconstrucción existente en la terraza deldomicilio de sus padres cuya finalidad eraservir de elemento de aireación de la pana-dería -propiedad de la familia- situada en ellocal que se encontraba justo debajo dedicha terraza. La apertura del hueco sobre eltejadillo de dicha construcción tenía porobjeto permitir la introducción de materialesde obra y la extracción de escombro comoconsecuencia de la remodelación que,desde el mes de noviembre del año anterior,se estaba llevando a cabo tanto en la terrazacomo en el local que ocupaba la panadería.
Debido al accidente producido solicita recla-mación por los daños producidos a laempresa que realizaba las obras, así como ala compañía de seguros
Las diferentes resoluciones determinan queel problema se centra en si existió o no en el
accidente culpa exclusiva de la víctima, puessi fuera así la responsabilidad del contratistadesaparecería. Cosa que se produce en elpresente supuesto puesto que la víctima alrealizar la acción que produjo el accidenteasumió un alto riesgo de caída. Ademásconocía la existencia y situación del huecoabierto, ya que la ejecución de las obras eraconocida por él dado que las mismas se ini-ciaron cuando el mismo aún vivía en el domi-cilio paterno, lo que hizo hasta diciembre delmismo año en que contrajo matrimonio,siendo frecuentes las visitas efectuadas conposterioridad a dicho domicilio.
El padre, titular de la vivienda y copropietariodel local, manifestó que autorizó la aperturadel hueco, que el mismo estaba protegidomediante la colocación de una lona y encimauna tabla, y que no adoptó medidas paraque no entrara nadie a la terraza pues laspersonas que tenían acceso eran mayores.
En consecuencia no cabe atribuir la respon-sabilidad del suceso a la empresa realizado-ra de las obras que si bien, como ejecutorade las obras, era quien hacía uso del huecoabierto para facilitar su realización, lo hacíacon conocimiento y consentimiento del pro-pietario asumiendo éste el control y vigilanciade las personas que accedían al lugar cuan-do no se hallaban trabajando los obreros.
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ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:EXISTE FALTA DE PAGO APESAR DE QUE EL INQUILINOHAYA ENTREGADO LAS LLAVESSI NO HA PAGADO LAS RENTASPENDIENTES.
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 deoctubre de 2005. Los propietarios de unlocal lo arriendan a una sociedad, quien a suvez lo subarrienda y se destina finalmente abar musical. En 1994 los inquilinos dejan depagar las rentas.
Los inquilinos desalojan el local y ponen adisposición de los propietarios las llaves enmayo de 1994 quienes no las aceptan enese momento, sino que esperan a la cele-bración del juicio de desahucio y entrega dellocal por parte del juzgado
Los propietarios reclaman judicialmentelos alquileres desde el mes de julio de1994 al mes de julio de 1995.Efectivamente se condena a pagar losalquileres debidos. Producido el desalo-jo, en el momento de realizar el inventariodel local, se encuentran que una serie deobjetos detallados en el contrato dealquiler han desaparecido, y también sehan producido una serie de daños en ellocal y las instalaciones.
Debido a estas circunstancias presentanuna solicitud de indemnización por los des-perfectos producidos en el material del localy en las instalaciones.
Los inquilinos se niegan a abonar los des-perfectos ya que pudieron causarlos terce-ras personas después de poner a disposi-ción del propietario las llaves.
La resolución entiende que la toma de pose-sión no hubiera impedido el ejercicio por laarrendadora de las facultades que la ley leatribuye para la comprobación del estado dela cosa y para exigir las reparaciones perti-nentes.
En definitiva, rehusar las llaves significa-ba consentir una situación de abandonoy, por tanto, incumplir la carga de dili-gencia, con el resultado de que ha deperder la posibilidad de reclamar deterio-ros que se hayan producido a partir deese punto.
La resolución entiende que con la entregade llaves en el mes de mayo, los inquilinosperdieron la posesión del local por lo que,la existencia de daños y desaparición deobjetos distintos del mobiliario y materialaudiovisual (que constan trasladados porlos demandados a otro local) en el mes deoctubre, fecha en la que entra en el local elpropietario, no puede atribuirse claramen-te a los inquilinos por existir una dudarazonable acerca de la época en que seprodujeron los desperfectos y las posiblessustracciones.
RECEPCIÓN DE LA OBRA: EL PROMOTOR O VENDEDOR DEBE COMUNICAR POR ESCRITO LA FINALIZACIÓN DE LA OBRAPARA ASÍ PODER EVITARSEPROBLEMAS
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 dediciembre de 2005. D. A y Dª L vendieron aCB, S.L., mediante documento privado de20 de julio de 1.996, una nave industrial queen el mismo se describía, que los vendedo-res construirían sobre una parcela de su pro-piedad ubicada en el polígono industrial quese señalaba.
El precio se fijó en 31.315.000 ptas. más IVAcorrespondiente, pagadero de la siguienteforma: 1º. 4.200.000 ptas a la firma del con-trato; 2º. El cincuenta por ciento una vez ins-talada la cubierta de las naves, no; 3º. El cin-cuenta por ciento restante al fin de obras,entrega de llaves y firma de escrituras. Lasociedad compradora se obligaba a escritu-rar la finca descrita en este contrato antesde 30 días, después de presentado el fin deobra.
Los compradores no tuvieron confirmaciónpor parte de la empresa de que las obrashabían finalizado, por lo que no pagaronlas cantidades pendientes de entregar. Araíz de esta circunstancia no se eleva aescritura pública el contrato privado. Lasociedad compradora, fundándose en quelos vendedores no otorgaban escriturapública si no se les pagaban una cantidadpor el retraso en la escrituración reclama-ron a D. Alvaro Y Dª Lina solicitando que seles obligase a elevar a escritura pública elcontrato.
Los vendedores se opusieron, alegandoincumplimiento de la compradora.
El problema tiene como base el hecho deque el pago por la compradora de la partede precio pendiente de abono dependía delconocimiento que ésta tuviera de la termina-ción de la obra, lo cual no se ha acreditadoque tuviera lugar el 17 de octubre de 1.997,fecha en que conforme al certificado delColegio de Arquitectos finalizó aquélla, sinomás bien cuando recibió la carta que el 26
de noviembre de 1997 le dirigió el Abogadode la vendedora.
Los vendedores no han acreditado suficiente-mente la práctica ni el contenido de notificaciónalguna con anterioridad a la citada carta, puesse ha limitado a alegar unas conversacionestelefónicas que han sido negadas por la com-pradora y cuyo contenido es desconocido.
En buena lógica, una operación de la quependen tantos millones no se puede dejar ala suerte de requerimientos verbales incier-tos. La compradora, por tanto, sólo a partirde la recepción de la citada carta estuvoobligada a concurrir al otorgamiento deescritura pública y al pago de la parte deprecio pendiente.
La resolución determinó que no existíaincumplimiento por parte de los comprado-res y no dio lugar a la extinción del contratosino determinó que los compradores debíanpagar las cantidades pendientes, la empre-sa debía entregar la nave y elevar a escritu-ra pública el contrato privado.
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RECLAMACIÓN A LA PROMOTORA:LA EMPRESA TIENE CAPACIDADPARA EFECTUAR LAS MODIFICA-CIONES DEL PROYECTO FINALPORQUE SÓLO AFECTABAN ALOS ELEMENTOS COMUNES
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 dediciembre de 2005. Uno de los propietariosde un edificio recientemente construido,junto con la comunidad de propietariosreclama a la promotora constructora poralterar unilateralmente las características delinmueble que se establecían en el contratoprivado inicialmente celebrado.
La promotora “Urbanización S.A.” habíaotorgado diversos contratos privados decompraventa de diferentes pisos y localessituados en una parcela de su propiedad.
En el contrato otorgado entre D. M. y la pro-motora, se describía la vivienda que se com-praba, el precio y la forma de pago delmismo, que la vivienda estaba sujeta al régi-men de Viviendas de Protección oficial,regulado en el Decreto-ley 31/1978 y lasobligaciones de pago y plazos de otorga-miento de la escritura pública y de la entre-ga de llaves y ocupación. Asimismo figurabala siguiente cláusula:
“El comprador autoriza a “UrbanizaciónS.A.” para que proceda a efectuar ladeclaración de Obra Nueva y División enPropiedad Horizontal de la promoción,pudiendo ésta otorgarla por sí sola y sinintervención de dicho adquirente, asícomo modificar la misma si fuera necesa-rio, fijar las cuotas que corresponda acada vivienda o componente de los edifi-cios, constituir servidumbres de cualquiernaturaleza que entienda necesario para elmejor disfrute del inmueble, redactar losestatutos por los que ha de regirse laComunidad de Propietarios y delimitar loselementos comunes que estime conve-niente”. Los demás contratos conteníanlas mismas cláusulas.
En abril de 1990, “Urbanización S.A.” otor-gó una escritura de Declaración de ObraNueva y División horizontal, que fue modi-ficada por la escritura de 23 de abril de1990, en la que se efectuó una segrega-ción, por haberse modificado el proyectoconstructivo y se modificó al mismo tiem-po la Obra nueva y, consiguientemente, ladivisión horizontal realizada en la escrituraanterior.
La promotora procedió a continuación, aotorgar las correspondientes escrituraspúblicas lo que se hizo a partir del 2 deagosto de 1990, salvo la del reclamante,que se negó por entender que no coincidíanlas características del inmueble objeto delcontrato de compraventa con las que a suparecer se establecían en el contrato priva-do suscrito en su día.
En la primera reunión de la Comunidad dePropietarios se decidió reclamar a la pro-motora para que la empresa adecue a sucosta todo lo construido al proyecto origi-nario y se subsanen todos los defectos deconstrucción.
La resolución entiende que “UrbanizaciónS.A.” estaba legitimada para efectuar lasmodificaciones que llevó a cabo en el pro-yecto final y que se reflejaban en las escritu-ras referenciadas, por haber sido autorizadapor los compradores y porque dichas modi-ficaciones sólo afectaban a los elementoscomunes y estaban justificadas por las vici-situdes de la obra.
Los contratos privados firmados inicialmen-te únicamente tenían como objeto una cosafutura determinada, es decir, el apartamentoo local a construir en un edificio que se regi-ría en el futuro por el régimen de laPropiedad Horizontal; esta cosa futura que-daba perfectamente delimitada en el contra-to. No así el régimen de la propiedad hori-zontal que incluía la determinación de loselementos comunes, ni, lo que es másimportante, la cuota de participación en la
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comunidad. Para la fijación de esta parte, loscompradores autorizaban a la propietaria“Urbanización S.A.” a efectuar aquellasmodificaciones que fueran necesarias, cosaque hizo.
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓNDEL EDIFICIO: DIFERENCIAENTRE VICIOS OCULTOS YVICIOS RUINÓGENOS
Sentencia del Tribunal Supremo de 26 deseptiembre de 2005. Una comunidad depropietarios reclama a la promotora vende-dora y al director técnico de la obra la repa-ración por una serie de desperfectos que seobservaron en el edificio de los garajes,como son en el pavimento, alumbrado y pin-tura del mismo. Estos desperfectos sonconsiderados ruinógenos por parte de lacomunidad, mientras que la vendedoraentiende que los vicios no son ruinógenos,no se le puede aplicar en consecuencia elart. 1.591 Código Civil. son sólo vicios ocul-tos que pueden originar reclamación dentrode los seis meses desde la entrega de lacosa, en lugar de diez años como ocurre enel primer caso
Finalmente la resolución confirma quedichos defectos producidos en el edificio degarajes son vicios ruinógenos, atendiendo alamplio concepto de ruina de la edificación,comprensivo de la denominada "ruina fun-cional", que abarca los defectos que exce-den de imperfecciones corrientes, exten-diéndose por tanto a las graves, que son lasque inciden en la habitabilidad o goce delinmueble haciéndolo imposible o dificultoso
No hay duda de que los defectos en el pavi-mento encajan en aquel concepto, puesestá construido con baldosas pintadas y nocon arreglo a lo proyectado, que indicabaque se haría de hormigón frataseado. Elestado actual del pavimento es fruto delempleo de un material distinto y no hábilpara soportar el peso de los vehículos sincontinuo deterioro.
En lo que concierne al sistema de alumbra-do, la sentencia recurrida estima que lacausa reside en las humedades o filtracio-nes de agua, que son vicios puramente rui-nógenos.
Sin embargo, en cuanto a las pinturas, laresolución dice que su caída y desconchederiva de no cumplirse lo que disponía el pro-yecto, pero no se incluye dentro de las repa-raciones a realizar por vicios ruinógenos.
LEYES ESTATALES
Derechos de emisión
Resolución de 8 de febrero de 2006, delMinisterio de Economía y Hacienda, porla que se aprueban normas para el regis-tro, valoración e información de los dere-chos de emisión de gases de efectoinvernadero. BOE de 22 de febrero de2006. Reglamento que establece las nor-mas sobre cómo contabilizar la compraven-ta de gases y derechos de emisión, asícomo las definiciones de qué es el Derechode emisión y su valoración.
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Ruido
REAL DECRETO 286/2006, de 10 demarzo, sobre la protección de la salud yla seguridad de los trabajadores contralos riesgos relacionados con la exposi-ción al ruido. BOE de 13 de marzo de2006. Adaptación de la legislación nacionala diferentes Directivas europeas. En concre-to, la norma establece una serie de disposi-ciones mínimas que tienen como objeto laprotección de los trabajadores contra losriesgos para su seguridad y su salud deriva-dos o que puedan derivarse de la exposiciónal ruido, en particular los riesgos para laaudición; regula las disposiciones encamina-das a evitar o a reducir la exposición e inclu-ye la obligación empresarial de establecer yejecutar un programa de medidas técnicas yorganizativas destinadas a reducir la exposi-ción al ruido, cuando se sobrepasen losvalores superiores de exposición que danlugar a una acción.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
CASTILLA-LA MANCHA
Suelo
LEY 12/2005, de 27 de diciembre, demodificación del Decreto Legislativo1/2004, de 28 de diciembre, por el que seaprueba el texto refundido de la Ley deOrdenación del Territorio y de laActividad Urbanística de Castilla-LaMancha. BOE de 23 de febrero de 2006.Se modifica el artículo referente a la posibili-dad de reformar los planes parciales deordenación municipal y se establece losmecanismos de intervención y control delmercado de suelo desde el punto de vistadel destino de los bienes integrantes de lospatrimonios públicos
CATALUÑA
Ecoeficiencia
DECRETO 21/2006, de 14 de febrero, porel que se regula la adopción de criteriosambientales y de ecoeficiencia en losedificios. Diario Oficial de la Generalidadde Cataluña de 16 de febrero de 2006.Reglamento con el que se pretende fomen-tar el gasto de energía en cuatro ámbitos:agua, energía, materiales y sistemas deconstrucción y residuos.
VALENCIA
Urbanismo
LEY 16/2005, de 30 de diciembre,urbanística valenciana. BOE de 21 defebrero de 2006. Nueva ley urbanísticaque viene a mejorar y reforzar la normati-va anterior. Cuenta con cuatro objetivosprincipales: reforzar los derechos de lospropietarios de suelo, dotar de mayortransparencia y competitividad los proce-sos de selección del urbanizador y adjudi-cación de programas para el desarrollo de
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actuaciones integradas, adecuar la regu-lación de los programas a la realidadsocio-jurídica vigente y fomentar la cons-trucción de vivienda sujeta a algún régi-men de protección.
CONVENIOS COLECTIVOS
Construcción
Resolución de 7 de febrero de 2006, de laDirección General de Trabajo, por la quese dispone la inscripción en el registro ypublicación de la revisión salarial delAcuerdo sectorial nacional de la cons-trucción 2003-2006. BOE 17 de febrero de2006.
Arcilla cocida
Resolución de 15 de febrero de 2006, dela Dirección General de Trabajo, por laque se dispone la inscripción en el regis-tro y publicación de las tablas salarialesdel Convenio colectivo estatal de fabrica-ción de tejas, ladrillos y piezas especia-les de arcilla cocida. BOE de 6 de marzode 2006.
Madera
Resolución de 20 de febrero de 2006, dela Dirección General de Trabajo, por laque se dispone la inscripción en elRegistro y publicación del acta salarialdel II Convenio Colectivo Estatal de laMadera. BOE de 8 de marzo de 2006.
Seguros
Resolución de 16 de febrero de 2006, dela Dirección General de Trabajo, por laque se dispone la inscripción en el regis-tro y publicación del acta salarial delConvenio colectivo general, de ámbitoestatal, para el sector de entidades deseguros, reaseguros y mutuas de acci-dentes de trabajo. BOE de 9 de marzo de2006.
JOSÉ RAMÓN ROMAY, NUEVODIRECTOR DE RESIDENCIALPARA OBRA NUEVA DE JONESLANG LASALLE
La consultora inmobiliaria internacionalJones Lang LaSalle ha nombrado a JoséRamón Romay nuevo director de residen-cial para obra nueva. De esta forma, Romayse incorpora a la división de suelo, urbanis-mo y residencial de la firma en España, diri-gida por Carlos Ferrer-Bonsoms, con elobjetivo de potenciar el negocio de la con-sultora en el mercado de vivienda nueva.
José Ramón Romay (Madrid, 1965) esLicenciado en Derecho por el ColegioUniversitario San Pablo CEU y ostenta unaamplia experiencia en el sector de la consulto-ría inmobiliaira. Hasta su reciente incorpora-ción en Jones Lang LaSalle, Romay trabajabacomo socio-director de la consultoraSherwood FRF, especializada en la comercia-lización de promociones residenciales, dondepermaneció durante nueve años. Previamentetrabajó como jefe de producto para la consul-tora intenacional Chesterton. Su primer con-tacto con la consultoría inmobiliaria viene dadapor su paso en Intec Consultores, dondedurante cinco años desmpeñó las funcionesde consultor comercial y posteriormente res-ponsable del departamento comercial.
NOMBRAMIENTOS
José Ramón RomayJosé Ramón Romay
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SIMA (SALÓN INMOBILIARIO DE MADRID)
Del 4 al 8 de abril de 2006
IFEMA, Parque Ferial Juan Carlos I.
28042 Madrid
Tf: 917.225.000 // Fax: 917.225.799
www.saloninmobiliario.com
SALÓN INTERNACIONAL DE LA VENTANA Y DEL CERRAMIENTO ACRISTALADO
Del 10 al 13 de mayo de 2006
IFEMA, Madrid
Tf: 91.722.50.00 // Fax: 917.225.799
www.piedra.ifema.es
FIDER (FERIA INTERNACIONAL
DE LA DEMOLICIÓN Y
EL RECICLAJE)
Del 25 al 27 de mayo de 2006
www.feriazaragoza.com
SALON INMOBILIARIO DEL MEDITERRANEO
Del 14 al 18 de junio de 2006
Palacio de Ferias y Congresos
de Málaga
Avda. Jose Ortega y Gasset 201,
29006 Málaga
Tf: 95.204.55.00 // Fax: 95.204.55.17
FIBES (FERIA INTERNACIONAL
DE LA CONSTRUCCIÓN)
Del 18 al 21de octubre 2006
www.fibes.es
FERIAS
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CONSTRUTEC (SALÓN DE LA CONSTRUCCIÓN)
Del 9 al 12 de Octubre de 2006IFEMA, MadridTf: 91.722.50.00 // Fax: 91.722.57.99e-mail: [email protected]
VIVIENDA (SALÓN DE LA CONSTRUCCIÓN, HABITAT Y OBRAS PÚBLICAS)
Del 19 al 22 de octubre de 2006Feria de Valladolid, Inst. Ferial Castilla y Leóne-mail: [email protected]
EXPO REAL 2006 (IX SALÓNINTERNACIONAL DEL INMUEBLEINDUSTRIAL. COMERCIAL Y DE NEGOCIOS)
Del 23 al 25 de octubre de 2006Messegelände 81823 München Tf: +49-(0)89-949 11628 // Fax: +49-(0)89-949 [email protected]
BARCELONA MEETING POINT(SALON INMOBILIARIO INTERNACIONAL)
Del 7 al 12 de Noviembre 2006Fira de Barcelona. Avda Reina Maria Cristina s/nTf: 93.233.20.00 // Fax: 93.233.20.01e-mail: [email protected]
URBEDESARROLLO (FERIAINMOBILIARIA DEL MEDITARRANEO)
Del 23 al 26 de noviembre de 2006Feria de ValenciaAvenida de las Ferias s/n. 46035 ValenciaTf: 902.747.330 // Fax: 902.747.346
FISCALIDAD DE OPERACIONESINMOBILIARIAS
Tributos que gravan la propiedad y titularidad de derechos reales de uso y disfrute sobre inmuebles.
Autor: José Ramón Parra Bautista Editorial: Difusión Jurídica y Temas de Actualidad S.A.
La compraventa de un terreno rústico, de unsolar, de una edificación, o el arrendamientode inmuebles, son operaciones inmobiliariasaparentemente simples que, puede implicarmuchos problemas.
En este libro se dan a conocer los condicio-nantes, tanto de carácter objetivo comosubjetivo, que influyen en la sujeción de unaconcreta operación a unos u otros impues-tos, o lo que es lo mismo, las circunstanciasque van a determinar que el coste tributariode una operación, tanto para compradorcomo vendedor, sea superior o inferior.
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