saneamiento de la propiedad inmueble

7/25/2019 Saneamiento de La Propiedad Inmueble

1/174

CON LA

JURISPRUDENCIA

ILOGOD CON LAILOGOD

El saneamiento de la propiedadinmueble en la jurisprudenciacivil y registral

Juan CarlosEsquivel Oviedo


2/174

CON LA

JURISPRUDENCIA

ILOGOD

Juan CarlosEsquivel Oviedo

El saneamientode la propiedad inmuebleen la jurisprudencia civily registral


3/174

5

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

PRESENTACIN

La presente obra trata sobre un tema tcnicamente complejo del Derecho

inmobiliario: el saneamiento de la propiedad, tema de gran importancia debido

a que la propiedad inmueble constituye el principal derecho econmico de las

perona, propedad que e debe proteer con el n de otorarle eurdad jur-

dica a los propietarios.Esta seguridad inmobiliaria se logra a travs de la inscripcin del derecho

en el Registro de Predios, siendo este derecho oponible a los terceros evitando

su desconocimiento y afectacin. Lamentablemente, no todos los propietarios de

inmuebles pueden gozar de la proteccin que otorga el Registro debido a que su

propiedad no est saneada, ya sea porque desconocen las herramientas legales

que se deben aplicar o porque ignoran las formalidades requeridas para la ins-

cripcin de su derecho de propiedad.

En ea lnea, la obra dearrolla la herramenta leale que e deben apl-car para obtener el saneamiento inmobiliario, analizando si el problema se debe

a la falta de ttulacn o de dentcacn del predo; e decr, etamo anteun problema de inmatriculacin, independizacin, subdivisin, acumulacin de

predo o de ttulo de propedad, tenendo como utento lo pronuncamentodel Poder Judcal y el Trbunal Retral. A, eta publcacn buca otorarolucone ecente a lo prncpale problema que afrontan la perona parainscribir su titularidad.

El problema del saneamiento es abordado desde una perspectiva legal y

tcnca. Por ello, tra dentcar el problema, procedemo a explcar la nor-ma a aplcare y detallamo lo preupueto exdo por el Relamento de


4/174

6

JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

Inscripciones del Registro de Predios, los cuales requieren la participacin de

abogados, ingenieros y/o arquitectos.

En uma, analamo la ura jurdca que permten remedar la auen-ca de ttulo o de tracto ucevo a n de obtener que el derecho de propedadsobre un inmueble se pueda inscribir en el Registro de Predios.

Esperamos que la presente obra se constituya en una herramienta til para

obtener la inscripcin del derecho de propiedad sobre inmuebles y que los sus-

criptores deDilogo con la Jurisprudenciaa como todo lo que etn vncu-lados al Derecho en sus distintos mbitos puedan aprovecharla en el ejercicio de

su profesin.

EL AUTOR


5/174

EL SANEAMIENTO DE LA

PROPIEDAD INMUEBLE EN LA

JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL


6/174


7/174

9


INTRODUCCIN

La propiedad es el principal derecho econmico del hombre. Este derecho secaracteriza por otorgar a su titular el goce y la explotacin econmica de maneraexclusiva de un bien. En ese sentido, todo ordenamiento jurdico siempre tiene me-canismos de proteccin a efectos de garantizar la publicidad y oponibilidad del de-recho de propiedad.

La posesin por excelencia siempre fue considerada como el mecanismo msexacto de publicidad y oponibilidad de la propiedad, puesto que las legislacionessuelen reputar como propietario a quien tiene la posesin del bien. En efecto, laposesin permite conocer de manera sencilla, rpida y poco onerosa, quin es eltitular de un derecho. El problema de la posesin es que para informarse de ella lavericacin debe hacerse directamente con el bien.

En la actualidad la posesin no constituye un mecanismo idneo para publici-tar y oponer los derechos de algunos bienes, pues tenemos a los Registros Pblicoscomo el principal medio de publicidad y oponibilidad de derechos de bienes indi-vidualizados. Esta institucin tiene como nalidad otorgar certeza respecto a la ti-tularidad de los derechos, lo que garantiza la seguridad jurdica en cuanto al trcocomercial de los bienes.

Los Registros Pblicos estn destinados a otorgar seguridad jurdica y dichoobjetivo es logrado en virtud de reglas generales que constituyen la base de todosistema registral en el mundo, las cuales hacen que los derechos inscritos sean opo-

nibles a terceros(1). Es por ello que el registro es hoy en da el principal mecanismode publicidad de derechos respecto a los bienes inmuebles, al tratarse de bienes per-fectamente identicables por los datos de su situacin, supercie y linderos, y sobrelos cuales pueden concurrir una multiplicidad de titularidades, lo que requiere un

(1) Las reglas generales son conocidas en la doctrina con el nombre de principios registrales, que al ser partes de un sistema

estn concatenados los unos con los otros de tal forma que la vulneracin de uno de ellos signica el resquebrajamientode todo el sistema y por lo tanto genera inseguridad jurdica. Es por ello que la aplicacin y la interpretacin de cada unode los principios se debe realizar de manera conjunta con los dems.


8/174


10

alto grado de precisin en el instrumento de publicidad registral y no la mera publi-cidad fctica de la posesin(2).

Sobre el particular, Fernando Cantuarias ha manifestado que:

El Registro elimina los costos indirectos generados por la posesin, toda vezque, permite la constitucin de varios derechos compatibles, todos ellos a serpublicitados va su inscripcin; no es necesario que el deudor se desprenda f-sicamente del bien (...) y, genera informacin precisa respecto de la verdaderasituacin legal del bien(3).

De igual modo, Luis Pizarro ha sealado:

El registro es el instrumento de publicidad ms perfecto, pues permite una

certeza completa del contenido de la relacin jurdica inscrita, en cambio la po-sesin otorga una publicidad ms equvoca, por lo tanto, en un eventual conic-to entre una relacin jurdica exteriorizada por un registro con otra publicitadapor la posesin deber primar la primera.

Hay que tener en cuenta, adems, que la posesin no es un instrumento adecua-do de publicidad tratndose del trco inmobiliario, por ello surge una formaespecial de publicidad de la transmisin inmobiliaria por medio de la inscrip-cin de las titularidades jurdicas reales en los Registros Pblicos especialmen-te creados para esto(4).

No obstante, nuestro Registro de Predios cuenta con mltiples deciencias quele impiden otorgar una seguridad total. As, el sistema registral no nos garantiza laausencia de duplicidades registrales respecto a los derechos e inmuebles inscritos,esto debido a la falta un sistema de partidas correlacionadas con una base geogrca(catastral), de modo que sea posible una correlacin entre cada predio fsico con unanica partida registral(5)(6).

(2) GARCA GARCA, Jos Manuel.Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas S.A, Madrid,1988, p. 57.

(3) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. La funcin econmica del Derecho: a propsito de los derechos de prenda ehipoteca. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1aedicin, Fondo Editorial de la PonticiaUniversidad Catlica del Per, Lima, 1993, pp. 71-72.

(4) PIZARRO ARANGUREN, Luis. Un estudio preliminar sobre la modicacin integral del Libro de Derechos Reales delCdigo Civil de 1984. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales.1aedicin, Fondo Editorial dela Ponticia Universidad Catlica del Per, Lima, 1993, p. 215.

(5) RAVINA SNCHEZ, Ral. Importancia del saneamiento fsico-legal de la propiedad predial. En: Informativo Inmobi-liario. Estudio Jorge Avendao Valdez. Lima, 2005. (visitada el 21/01/2009).

(6) Para subsanar esta deciencia la Ley N 28294, cre el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con elRegistro de Predios (ley publicada el 21 de julio de 2004 en el diario ocial El Peruano), con la nalidad de regular laintegracin y unicacin de los estndares, nomenclaturas y procesos tcnicos de las diferentes entidades generadoras decatastro del pas, el que se vincula con el Registro de Predios mediante la informacin catastral. El Reglamento de estaley fue aprobado por D. S. N 005-2006-JUS (publicado el 12 de febrero de 2006), el cual estableci el procedimiento de

saneamiento catastral y registral de predios a cargo de la Sunarp, que tiene por objeto recticar las discrepancias existen-tes entre la informacin que el Registro de Predios publicita respecto de los predios en l inscritos sea que se ubiqueno no en zonas catastradas. Esta recticacin se efectuar en mrito de la informacin obrante en los planos catastrales


9/174

11


Adems, debe tenerse presente que la inscripcin registral no tiene efectosconstitutivos, es decir, no es obligatoria, lo que genera que los propietarios o titula-

res no necesariamente inscriban sus derechos, produciendo que la realidad registraldiscrepe de la realidad extrarregistral. De ah que en el registro guren muchos in -muebles inscritos a nombre de sus antiguos propietarios.

Otro elemento que contribuye a la discrepancia de la realidad extrarregistral yregistral es, como se mencion, la ausencia de una base catastral, lo que genera quemuchos de los inmuebles registrados no cuenten con linderos y medidas perimtri-cas que permitan eliminar cualquier tipo de duplicidad. Estas deciencias tienen queser corregidas mediante procedimientos judiciales largos y costosos.

Los problemas mencionados pueden solucionarse realizndose una labor de

saneamiento inmobiliario con la nalidad de otorgarles a las personas una total se -guridad en la adquisicin de sus derechos, lo que contribuir a la mejor explotacineconmica de los inmuebles. No debe olvidarse que toda inversin en cierta formaest relacionada con la adquisicin de estos bienes.

Ahora bien, cmo sanear una propiedad puede volverse una pregunta difcil deresponder si no conocemos las herramientas legales que debemos aplicar para obte-ner el saneamiento inmobiliario. Esto implica que previamente identiquemos losproblemas con los que cuenta el derecho de propiedad que impide que se inscribaen el Registro de Predios. Es decir, si la razn de la imposibilidad de su inscripcin

se debe a una ausencia de ttulo o, por el contrario, si el ttulo con el que cuenta noes suciente al requerirse la inscripcin de un acto previo o que se complete el trac-to sucesivo.

Una vez que se identica el problema y se conocen las razones por las queno se puede inscribir la propiedad lo nico que queda es recurrir a la normapertinente a efectos de aplicarla y cumplir con los presupuestos exigidos por elReglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP)(7)parainscribir el derecho.

En esa lnea, creemos que el problema del saneamiento debe ser abordado

desde una perspectiva legal y tcnica; de tal forma que, adems de identicar la pro-blemtica legal que presente el caso en concreto, la documentacin que se presenteal Registro de Predios est siempre sustentada en datos tcnicos preparados por in-genieros y/o arquitectos.

La perspectiva legal del saneamiento inmobiliario ser abordada a continuacina travs del anlisis de determinadas guras jurdicas que permiten solucionar el

levantados por las entidades generadoras de catastro o por el vericador catastral, permitindose con ello la actualizacinde la cartografa base ocial y la informacin literal o grca con que cuenta el Registro de Predios.

(7) Reglamento aprobado por Res. N 248-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario ocial El Peruanoel 30 de agosto de2008.


10/174


12

problema de la ausencia de ttulo o de tracto sucesivo a n de obtener que el dere-cho de propiedad sobre un inmueble se pueda inscribir en el Registro de Predios. En

ese sentido, analizaremos jurdica, legal y jurisprudencialmente los ttulos que se re-quieren para lograr la inmatriculacin de un predio, obtener su habilitacin urbana,independizacin y/o acumulacin.


11/174

13


CAPTULO I

INMATRICULACIN

Un problema endmico de la propiedad inmobiliaria en el Per es que un granporcentaje de predios no tienen existencia registral, lo que impide que sus propie-tarios puedan inscribir sus titularidades y beneciarse de las ventajas que otorga elregistro. La falta de inscripcin del predio puede deberse a que el predio nunca seregistr o porque es parte de otro de mayor extensin. En ambos casos para lograrinscribir la propiedad se requiere que previamente se registren otros actos.

La inmatriculacin es la primera herramienta que nos permite sanear un inmue-ble, pues es el acto mediante el cual un predio ingresa por primera vez al registro;tambin se le denomina primera de dominio. Este acto es exclusivo y excluyenteporque por cada inmueble se abre una partida. Asimismo, carece de sustento causalpues su inscripcin no emanar de otro derecho previamente inscrito, es decir, cons-tituye una excepcin al principio de tracto sucesivo, conforme al artculo 2015 delCdigo Civil(8), pues el ttulo suciente para su inscripcin se encuentra previsto enel artculo 2018(9).

En suma, mediante la inmatriculacin se obtiene el punto de partida del histo-rial jurdico del predio en el registro(10). Esto es, el predio que antes no estaba regis-trado, accede al Registro o nace a la vida registral mediante la inmatriculacin(11).

Debe tenerse presente que en aplicacin del principio de especialidad, cuandose inmatricula un predio se abre una partida registral en la que se inscribirn todos

los actos y derechos relativos al bien. A esta tcnica de inscripcin se le denominafolio real, que es utilizada por los registros de bienes. En estos registros el elementoesencial para abrir una partida registral es el bien y no la persona o titular.

(8) Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

(9) Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en sudefecto, ttulos supletorios.

(10) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil.Vol. III, Tecnos, Madrid, 1995, p. 298.

(11) ALBADALEJO, Manuel.Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, Jos Mara Bosch Editor, Barcelona, 1994,p. 417.


12/174


14

En esa lnea, es que el artculo IV del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenadodel Reglamento General de los Registros Pblicos (en adelante el RGRP)(12)seala que

por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en dondese extender la primera inscripcin de aquellas as como los actos o derechos posterio-res relativos a cada uno. Esta norma concuerda con el artculo 4 del Reglamento deInscripciones del Registro Predios que dispone: Por cada predio se abrir una partidaregistral en la cual se extendern todas las inscripciones que a este correspondan ordena-das por rubros.

Son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:

(...) su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculacin no puede exten-derse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, pues-

to que al existir una partida en la que consta inscrita la misma rea, no podraabrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, losmismos que se encuentran legitimados conforme al artculo 2013 del Cdigosustantivo (...), salvo que se declare judicialmente su nulidad. ResolucinN 122-2002-ORLC/TR. J1

De acuerdo al principio de especialidad y al sistema de folio real, al inmatri-cular el inmueble se genera una partida registral con la descripcin que sirvepara identicarlo en lo sucesivo, con la determinacin de los propietarios y lostitulares de otros derechos sobre l. Resolucin N 038-98-ORLC/TR. J2

1. LAUSUCAPINCOMOHERRAMIENTAPARAELSANEAMIENTOYTTULOPARALAINMATRICULACINLa usucapin o prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquisi-

cin de la propiedad, por efecto del transcurso del tiempo en la posesin de unbien. En este caso, la titularidad no se sustenta en el derecho de otro, es decir elusucapiente no hace suyo el bien porque el que lo tena se lo transri (relacinde causalidad), sino que se convierte en titular con independencia de que anteslo fuese otra persona porque ha venido comportndose como tal (13). En efecto, lacircunstancia de que el usucapiente adquiera, independientemente de la existencia

de un ttulo que provenga del anterior propietario, e incluso en dao del anteriorpropietario, depone a favor de la tesis(14)de que es un modo originario de adquisi-cin de la propiedad.

(12) Texto nico Ordenado aprobado por Res. N 079-2005-SUNARP/SN, publicada en el diario ocial El Peruanoel 30 demarzo de 2005.

(13) ALBADALEJO, Manuel. Ob. cit., Vol. primero, p. 168.

(14) MESSINEO, Francesco.Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, BuenosAires, p. 327.


13/174

15


La usucapin cumple las siguientes funciones: a) funcin social; b) otorga se-guridad jurdica; y, c) sirve como medio de prueba de la propiedad.

A) FUNCINSOCIAL

La funcin social que cumple la usucapin es otorgar la propiedad de un biena quien lo explota en perjuicio de quien lo ha tenido abandonado por varios aos yque no se opuso a la posesin ejercida por el ocupante. De esta manera la funcinsocial de la usucapin es evitar controversias sobre la titularidad de los bienes atravs de comprobar la posesin por largo tiempo, con lo cual se regularizan lassituaciones de hecho socialmente ventajosas (explotacin econmica de los bienes)frente a situaciones de vacua titularidad sin contenido social ni econmico (15).

B) OTORGASEGURIDADJURDICA

La prescripcin adquisitiva otorga seguridad jurdica al poseedor pues es unmodo de adquirir la propiedad del bien que se explota, cumpliendo de esta formacon su funcin social. En ese sentido, se seala que la usucapin otorga:

Seguridad a la relacin jurdica del hombre con la cosa que explota y permitiras que se cumpla con la funcin social que debe cumplir siempre el dominio,es decir que las cosas se trasmitan fcil a aquellas personas que verdaderamen-te las necesita y pueda explotar y ejercer en su totalidad los tres poderes quecualquier sujeto puede tener sobre las cosas(16).

Adems, tambin se ha sealado que la usucapin, al igual que el registro, soninstituciones que se fundamentan en el principio de seguridad jurdica. En el primercaso nos encontramos ante una gura en la cual se reconoce que el tiempo es nal-mente el ms poderoso aliado del Derecho(17). Por ello, es correcto concluir comolo hace Sosaya Becerra que en el procedimiento de la usucapin se debe otorgar lasmayores seguridades para declarar y reconocer la propiedad(18).

C) MEDIODEPRUEBADELAPROPIEDAD

La prescripcin adquisitiva adems de sus funciones social y de seguridad jur-

dica que otorga al poseedor, sirve como medio de prueba de la propiedad a tal puntoque permite sanear esta ltima. En efecto, hace ya mucho tiempo un reconocidoautor expres que:

(15) GONZALES BARRN, Gunther.Derechos reales. Juristas Editores, Lima, 2005, p. 663.

(16) PEA QUIONES, Ernesto y PEA RODRGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes. Legis, Bogot, 2006, p. 724.

(17) GONZALES BARRN, Gunther, citado por BECERRA SOSAYA, Marco. Se debe siempre noticar al titular regis-tral en un procedimiento de prescripcin adquisitiva? Razones para modicar urgentemente el Decreto LegislativoN 667 y acabar con un injusto. En:Dilogo con la Jurisprudencia. N 117, Gaceta Jurdica, Lima, junio, 2008, p. 45.

(18) BECERRA SOSAYA. Ob. cit.


14/174


16

La prescripcin adquisitiva ha sido introducida para asegurar la victoria nodel espoliador, sino del legtimo propietario, ne dominia in perpetuum incerta

maneante; es preciso ver en ella un medio de prueba de la propiedad; la leyacude en ayuda del legtimo propietario valindose de una presuncin; la obradel tiempo es una obra de consolidacin no de expoliacin; la prolongacin delestado de hecho denuncia, descubre el derecho, pero no est de modo algunodestinada a desconocerlo ni a ahogarlo(19).

Posicin que ha sido adoptada por la doctrina nacional la que ha sealado que:

La verdadera funcin de la usucapin no es facilitarle las cosas al usurpador,sino servir de prueba denitiva de la propiedad a favor del adquiriente a ttuloderivativo, pueda ampararse en la posesin a ttulo de dueo por el trmino de

ley, de tal manera que la usucapin sirve para subsanar la eventual irregularidado nulidad de los ttulos (...). La usucapin nace como un mecanismo de pruebadenitiva de la propiedad, con lo cual se evitan indenidas controversias res-pecto a las transmisiones sucesivas del bien, y se logra dotar de una relativaseguridad a la atribucin y circulacin de la riqueza (20).

El hecho de servir la usucapin como medio de prueba la convierte en unaherramienta de saneamiento de la propiedad por cuanto el derecho del usucapienteser oponible a cualquier persona que alegue tener un mejor derecho que l. Estacaracterstica saneadora(21) incluso beneciar a quien alegue haber obtenido lapropiedad en mrito a un ttulo derivativo, pero que por diversas razones no pudo

consolidar su derecho mediante su inscripcin. En efecto, aunque se alegue haberadquirido la propiedad del bien por un ttulo derivativo, el poseedor puede lograrque se le declare propietario aplicando la prescripcin corta o larga dependiendode si su ttulo calica como justo. En caso contrario, tendr expedito el caminopara obtener la propiedad por prescripcin larga siempre que cumpla con sus re-quisitos (posesin como propietario por diez aos, de manera continua, pacca ypblica).

Por otro lado, es incorrecto negar el derecho de sanear la titulacin va pres-cripcin larga a quien considera haber adquirido la propiedad de un bien por ttulo

derivativo (la llamada prescripcin del propietario) y bajo el argumento de que seestar adquiriendo nuevamente el bien por usucapin. En nuestra opinin, tal razo-namiento dejara sin contenido a la institucin, pues estara valorando sus funciones(social, seguridad jurdica y medio de prueba). En estos casos, el hecho de que porcontrato se haya adquirido el bien no le hace perder la naturaleza originaria a la

(19) JOSSERAND, Louis.Derecho Civil. Tomo I, vol. III.La propiedad y los otros derechos reales principales. EdicionesJurdicas Europa-Amrica y Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires, 1950, p. 176.

(20) GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 663.

(21)

Marco Becerra citando a Posner seala que la posesin adversa usucapin tambin tiene una funcin ms ordinaria:corregir los ttulos, por lo que concluye que la prescripcin adquisitiva tiene un objetivo saneador, aproximando al regis-tro haca la realidad. BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 45.


15/174

17


usucapin, pues el contrato solo servir como prueba para acreditar la forma comose obtuvo la posesin.

Sobre el particular, se ha dicho que:

() la usucapin (en particular la larga) debera cumplir la funcin (jurdicay tambin econmica) de curar todo problema adquisitivo de derechos reales,haciendo que el hecho mismo de la posesin para s de un bien por el tiempoprevisto por ley se vuelva ella misma en fuente (o si se quiere, en modo) deadquisicin del derecho. () pedida la declaracin de usucapin, lo nico quedebera vericarse es la concurrencia de sus elementos y establecer sus con-secuencias, poco importando que el que la alega tenga de su lado otro ttulo(repito, vlido o no, ecaz o no) de adquisicin del derecho, prescindindose

cualquier otra consideracin atinente a la situacin pasada que no constituyauno de sus elementos. () Ergo, cuando nuestros jueces ven un imposible ju-rdico en la adquisicin del derecho real por usucapin cuando el propio actorarma haber comprado (y lo mismo valdra si alegaran otro ttulo de adqui-sicin) el bien de su anterior propietario no solo se crean un falso problemasino que neutralizan la funcin del instituto, es decir, mantienen la situacinposesoria en la incertidumbre, sin dejar de decir que por lo general cuando unactor arma que compr el bien es para dejar sentado que su posesin fue,durante todo el plazo legal, como propietario, es decir, a efectos, justamente, depoder obtener la declaracin de usucapin(22).

La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de pronunciarse a favor de esta po-sicin, pues ha sealado en la Casacin N 2750-2003-La Libertad J3 , que:

El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no estobligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio,toda vez que, siendo el n defender, cautelar o preservar el derecho de pro-piedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que lefranquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho n.

Igualmente consider en la Casacin N 2432-2000-Lima J4 que:

Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone deman-da de prescripcin adquisitiva porque los demandados tienen su ttulo depropiedad inscrito en los Registros Pblicos no hay impedimento para invo-car la prescripcin, porque si tuviera un ttulo de propiedad vlido e inscritoen los Registros Pblicos, no tendra la necesidad de interponer la demandade prescripcin.

(22) ARIANO DEHO, Eugenia. Sobre la imposibilidad de pretender la declaracin de usucapin del bien adquiridopreviamente por compraventa. En:Dilogo con la Jurisprudencia.N 87, Gaceta Jurdica, Lima, diciembre, 2005,pp. 141 y 142.


16/174


18

Negar la posibilidad de que el poseedor que se considere propietario de un bienpueda sanear su titulacin valindose la prescripcin adquisitiva larga sera desco-

nocer las funciones de la usucapin. Esto en cierta forma lo ha sealado la CorteSuprema en uno de los considerando, de la Casacin N 2432-2000-Lima. J4

La usucapin es, antes que nada, el medio por excelencia de prueba de lapropiedad, y por tanto es un mecanismo idneo para el mismo propietario,sea que este cuente con requisitos de orden jurdico formal, o sea que elposeedor no cuente con este tipo de requisitos formales, por no haber teni-do nunca o por haberlos extraviados (por ejemplo: los ttulos) o por ser dedudosa conguracin.

2. ELREGISTROYLAPRESCRIPCINLa seguridad que otorga el registro est sustentada en los principios de publi-

cidad, legitimacin y fe pblica registral, que garantizan al adquiriente la oponibi-bilidad de su derecho frente a los terceros. No obstante, el sistema registral tiene ladebilidad de no ser oponible a aquel que adquiere un bien por usucapin, el regis-tro puede oponerse a todo menos al poseedor que ha sumado ms de diez aos deposesin (directa o por suma de plazos posesorios). Curiosamente la posesin seconvierte en nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a lainscripcin registral, a pesar de que resulta obvio que el ltimo es un signo muchoms perfecto y cierto(23).

En efecto, tal como regula el Cdigo Civil, al instituto de la prescripcin adquisitivay al principio de fe pblica registral se puede concluir que quien adquiere por prescrip-cin un bien vence al titular registral. As, de acuerdo con el artculo 952 del Cdigo,quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare pro-pietario, siendo la sentencia ttulo suciente para la inscripcin de la propiedad del pres-cribiente en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.La frase se le declare propietario contenida en el artculo 952 nos reere que la senten-cia de prescripcin es meramente declarativa del derecho, por lo que no ser necesarioque se inscriba el derecho en el registro a efectos de que este se constituya.

Por su parte, el principio de fe pblica registral solo otorga seguridad en loscasos de resolucin, rescisin, anulacin del derecho del legitimado por el registropara transferir la propiedad de un bien registrado, mas no contra la prescripcin.Ello se advierte claramente del artculo 2014 del Cdigo Civil (24).

(23) BULLARD GONZLEZ, Alfredo. Derecho y economa. El anlisis econmico de las instituciones legales. PalestraEditores, Lima, 2003, p. 162.

(24) El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades

para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el delotorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.


17/174

19


Ahora bien, como el derecho de propiedad del prescribiente no consta en elregistro, podra pensarse que al actual titular registral, que no conoce de la situa-

cin, no le ser oponible. No obstante, el derecho de propiedad del prescribientevencer al del actual titular registral, pues su propiedad habr nacido con anterio-ridad a la inscripcin del dominio de aquel. Por esta razn, se exige a su vez que aefectos de registrar su derecho el prescribiente haya demandado al titular registraly que el notario o el juez, segn sea el caso, lo haya declarado propietario, en cuyosupuesto la sentencia o el acta notarial tendrn efectos retroactivos desde la fechaen que el prescribiente cumpli el tiempo sealado por la ley para ser consideradopropietario.

Lo recin mencionado es sumamente importante, pues el atributo de la retro-

actividad de la prescripcin hace innecesario que el prescribiente anote su demandaen la partida registral del inmueble. Incluso si el bien es adquirido del demandadopor otra persona tampoco esta ltima estar protegida por el principio de fe pblicaregistral, debido a que el modo de publicitar la prescripcin adquisitiva ser justa-mente la posesin del inmueble. As, es correcto decir que:

(...) aun quien adquiere con buena fe registral puede verse desplazado por unprescribiente. Esto obliga a un eventual comprador a vericar no solo la infor-macin registral (pues la posesin del prescribiente no necesariamente apare-cer inscrita all), sino tambin el estado posesorio del bien, con los riesgosy costos implcitos () La buena fe registral es entonces un remedio frente a

situaciones especcas prejadas y no contra cualquier acto o hecho jurdicoque no conste en registros. Es en estricto una proteccin de corte contractual onegocial (y no real) frente a causales de invalidez o inecacia. Por tal motivo,el prescribiente vence siempre al tercero registral, sin importar si el derecho deeste es anterior o posterior(25).

2.1. PRESCRIPCINADQUISITIVANOTARIAL

La prescripcin adquisitiva puede declararse judicial y notarialmente. La

Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edicaciones, del Procedimiento parala Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de PropiedadExclusiva y de Propiedad Comn (en adelante la Ley N 27157) (26) y laLey N 27333, Ley Complementaria a la Ley N 26662, la Ley de Asuntos NoContenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edicaciones

(25) MESINAS MONTERO, Federico. La prescripcin adquisitiva de dominio frente al Registro. En: Dilogo con laJurisprudencia. N 90. Gaceta Jurdica, Lima, 2006, p. 260.

(26) Ley publicada en el diario ocial El Peruanoel 20 de julio de 1999.


18/174


20

(en adelante Ley N 27333)(27), regulan el procedimiento de prescripcin adquisitivanotarial.

Para que el notario declare propietario a una persona por prescripcin no tieneque haber oposicin, en cuyo caso el notario dejar de asumir competencia co-municando el hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la Ocina Registral,quedando expedito el derecho del solicitante para presentar su demanda en sede

judicial.

Segn el texto de la Ley N 27157, la prescripcin adquisitiva notarial procedasolo sobre inmuebles urbanos e inmuebles con edicaciones materia de regulariza-cin. Pero debido a las modicaciones que sufrieron la ley y su reglamento aproba-do por Decreto Supremo N 008-2008-MTC (Texto nico Ordenado aprobado por

el Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA)(28), y a la emisin de normas queprecisaron los trmites de regularizacin, se gener confusin en sede registral enrelacin con la naturaleza de los predios que podan acogerse al procedimiento no-tarial, esto es, no se saba si el procedimiento era extensivo tanto a los predios urba-nos como a los rsticos. Asimismo, exista la duda de si para el caso de los prediosrsticos se requera que la habilitacin urbana est inscrita.

Sobre el tema, si bien el artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157 esta-bleci la aplicacin obligatoria de la norma a nivel nacional para las edicacioneslevantadas en predios urbanos, el artculo 4 del reglamento seal que los terrenos

sobre los cuales se encontraban las edicaciones sujetas a regularizacin debancontar por lo menos, con la aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana.

La Ley N 27333, en el literal k de su artculo 5 extendi el trmite notarial deprescripcin adquisitiva tanto a los predios ubicados en zonas urbanas como a losterrenos que no cuenten con edicaciones.

En esa lnea, el numeral 5.1 de la Directiva N 013-2003-SUNARP-SN, apro-bada por la Resolucin N 490-2003-SUNARP-SN(29), seal que procede la ins-cripcin de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio y de formacinde ttulos supletorios respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no

se encuentre inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana, siempre que la mu-nicipalidad correspondiente, a travs de la certicacin pertinente, establezca queel inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta conzonicacin urbana. Asimismo, dispuso que tal criterio se aplique tambin a la ins-cripcin de las regularizaciones de edicaciones tramitadas al amparo de la Ley N27157 y su reglamento.

(27) Ley publicada en el diario ocial El Peruano el 30 de julio de 2000.

(28) Decreto supremo publicado en el diario ocial El Peruanoel 8 de noviembre de 2006.

(29) Resolucin publicada en el diario ocial El Peruanoel 16 de octubre de 2006.


19/174

21


Posteriormente, el artculo 4 del Reglamento de la Ley N 27157 fue modi -cado por el Decreto Supremo N 011-2005-VIVIENDA(30), establecindose que la

regularizacin comprenda a edicaciones existentes sobre: a) predios urbanos; b)terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construc-cin simultnea y c) predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se en-cuentren como urbanos en la municipalidad correspondiente de Predios. El DecretoSupremo N 003-2006-VIVIENDA(31), publicado en el diario ocial El Peruanoel24 de febrero de 2006 precis que el trmite de regularizacin de edicaciones noes de aplicacin para las obras que se ejecuten en bienes integrantes del PatrimonioCultural de la Nacin, zonas monumentales, centros histricos y sus reas circun-dantes de proteccin.

En ese contexto el Tribunal Registral, aprob en el XIX Pleno el siguiente pre-cedente de observancia obligatoria:

Para inscribir la regularizacin de edicaciones existentes sobre un predioubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rsticoen el Registro de Predios, no se requiere de resolucin de alcalda que declarela habilitacin urbana de ocio, siendo suciente acreditar que el predio se en-cuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. Criteriosustentado en la Resolucin N 214-2006-SUNARP-TR-L. J5

En consecuencia, al no exigir el literal k) del artculo 5 de la Ley N 27333 unaedicacin para la procedencia del trmite de prescripcin adquisitiva de dominio,no resulta necesario que el inmueble a inmatricular sea objeto de un procedimientode regularizacin.

Esa es la conclusin a la que lleg el Tribunal Registral, en la Resolucin N077-2005-SUNARP-TR-L J6 que sustenta el siguiente criterio de observancia obli-gatoria adoptado en el XI Pleno:

Resulta procedente la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de domi-nio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edicacio-nes aun cuando la edicacin no haya sido materia de un procedimiento de

regularizacin.

3. PRESUPUESTOSPARALAINMATRICULACINPara la inmatriculacin de un predio se requiere que se identique el bien, vale

decir que se describa exactamente su ubicacin, sealndose su rea, linderos y me-didas perimtricas, as como que se acredite la propiedad.

(30) Decreto supremo publicado en el diario ocial El Peruanoel 13 de mayo de 2005.

(31) Decreto supremo publicado en el diario ocial El Peruanoel 24 de febrero de 2006.


20/174


22

Para identicar el bien se debe cumplir con presentar los planos que estableceel RIRP. En cambio, para acreditar la propiedad se debe presentar ttulos de los cua-

les se desprenda ese derecho, para lo cual, como se mencion, nos puede ayudar lainstitucin de la usucapin.

El artculo 2018 del Cdigo Civil seala mediante qu ttulos puede acreditar-se propiedad sobre un predio no registrado a efectos de obtener su inmatriculacin.As, la norma exige la exhibicin de ttulos por un periodo ininterrumpido de cincoaos o, en su defecto, ttulos supletorios. Los artculos 17 y 18 del RIRP desarrolla-ron esta norma estableciendo las reglas para la inmatriculacin en mrito a ttuloscon antigedad de cinco aos y en mrito a ttulos que no requieren esa antigedad.

4. LAINMATRICULACINENMRITOATTULOSCONANTIGEDADNOME-NORDECINCOAOSComo mencionamos el artculo 2018 del Cdigo Civil exige que el ttulo que

se presente al registro para la inmatriculacin de un predio, sea uno que tenga unacierta antigedad, la cual es de cinco aos por lo menos. Este plazo no es arbitrario,sino que guarda relacin con el plazo de la llamada prescripcin corta, es decir me-diante la cual se adquiere un inmueble mediante su posesin con justo ttulo y buenafe durante cinco aos, tal como lo dispone el artculo 950 del referido Cdigo.

Con relacin a ese plazo, en la Exposicin de Motivos Ocial del Cdigo Civilse seala que:

Este periodo de 5 aos resulta bastante menor que el sealado en el artculo1046 del Cdigo Civil del 36. No es, sin embargo, una reduccin arbitraria,sino que obedece a la disminucin del plazo practicada en el artculo 950 denuestro Cdigo, que establece en 5 aos el plazo de prescripcin adquisitivacon justo ttulo y buena fe(32).

Se puede decir, por lo tanto, que la inmatriculacin de un predio en mrito attulos con antigedad no menor de cinco aos se debe sustentar en la adquisicinde la propiedad por prescripcin adquisitiva corta, ya que en este caso, el justo ttuloy la buena fe rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad(33).

El justo ttulo no es ms que la causa mediante el cual el poseedor adquiri laposesin del bien. Al respecto Gunther Gonzales seala que:

El ttulo debe ser justo, es decir, legalmente suciente para transmitir la pro-piedad, con el nico defecto de la falta de titularidad. Adems, el ttulo debe ser

(32) Exposicin de motivos ocial del Cdigo Civil. Registros Pblicos. Separata especial de El Peruano, publicada el 19 denoviembre de 1990, p. 18.

(33) GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 683.


21/174

23


verdadero por lo que el acto o el negocio jurdico debe haber tenido existenciareal, y no tratarse de un ttulo simulado o putativo. Por ltimo, el ttulo debe ser

vlido, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad, aunque sse admiten los ttulos anulables, pues estos gozan provisionalmente de validezhasta que judicialmente se declare lo contrario(34).

Adicionalmente, ese ttulo debe estar supeditado a la buena fe del poseedor. Deacuerdo al artculo 916 del Cdigo Civil, existe buena fe cuando el poseedor creeen su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio queinvalida su ttulo.

En ese sentido, ser suciente para la inmatriculacin de un predio que se pre-sente un justo ttulo que cuente con una antigedad de cinco aos o en su defecto

debern presentarse los ttulos de los transferentes hasta cumplir con el plazo reque-rido, pues debe considerarse que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el desu transferente, de acuerdo al artculo 898 del Cdigo Sustantivo.

Asimismo, como lo dispone el artculo 17 del RIRP, tampoco ser necesario que lainmatriculacin se sustente en una pluralidad de ttulos con antigedad de cinco aos,pues basta que un ttulo tenga por s solo la antigedad requerida, computndose elplazo desde la fecha cierta del ttulo en el que conste la adquisicin.

Por lo expuesto, es claro que cualquier ttulo por el que se adquiera la propie-dad de un predio es suciente para la inmatriculacin. As, esta se puede dar tam-

bin en mrito a un testamento, para lo cual se requerir que se individualice el pre-dio transferido, computndose el plazo del ttulo desde la fecha del fallecimiento deltestador, como lo dispone el referido artculo 17 del RIRP.

5. INMATRICULACINENMRITOATTULOSUPLETORIOOtro de los ttulos a travs de los cuales se puede inmatricular un inmueble

son los denominados ttulos supletorios, que son otorgados judicialmente a favor dequien se considera propietario pero que no cuenta con ttulo, porque este se le per-di o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de su pretensin es la posesin

del bien. En esta clase de procesos, la sentencia obligar al demandado a entregarlos ttulos supletorios.

La doctrina dene al ttulo supletorio como:

el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que nocuenta con ttulos comprobatorios de su dominio, y en consecuencia requiere

(34) dem, p. 684.


22/174


24

de un ttulo subsidiario que reemplace el que le falta, ya sea porque nunca lotuvo o porque se le extravi(35).

los ttulos supletorios provienen de procesos judiciales (y notariales) que bus-ca que se otorgue el ttulo de propiedad que carece de documentos que acredi-ten su derecho. () El rol de la posesin en los ttulos supletorios es distinto:busca propiedad, ms que adquirir la misma. El juez no declara al demandantepropietario por el mrito de la posesin, sino que ordena que en razn de ellase extiendan los ttulos acreditativos de la propiedad. La condicin jurdica deldemandante no cambia. Sigue siendo propietario, como lo era antes del proceso

judicial, pero ahora cuenta con documentos los ttulos que acreditan su dere-cho. En realidad los ttulos supletorios se amparan en la prescripcin, pues estasirve para probar o acreditar la propiedad(36).

5.1. FORMACINDETTULOSSUPLETORIOSENSEDENOTARIAL

La Ley N 2715 faculta a los notarios a otorgar la formacin de ttulos supleto-rios. El procedimiento de formacin de ttulos supletorios est regulado en el regla-mento de la Ley N 27157.

As, en el artculo 37 del reglamento se establece que la formacin de ttulossupletorios procede:

- Cuando el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempreque la edicacin objeto de regularizacin est levantada sobre un terrenono inscrito, para lo cual el solicitante debe acreditar, por lo menos, cincoaos de posesin.

- Cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tienen la antige-dad de cinco aos. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredi-te los cinco aos de posesin a que se reere el prrafo precedente.

Al igual que en el caso de la prescripcin adquisitiva, la Ley N 27333, en elliteral k) de su artculo 5 extendi el trmite notarial de otorgamiento de ttulo su-pletorio a los terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edicacio-nes. Esta norma implcitamente excluy a los predios que no son urbanos o queno se encuentren en zonas urbanas. Por esta razn, lo sealado el numeral 5.1de la Directiva N 013-2003-SUNARP-SN aprobada por la Resolucin N 490-2003-SUNARP-SN, es aplicable para la formacin de ttulos supletorios.

(35) GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. En: Dilogo con la Jurisprudencia.N 29, Gaceta Jurdica, Lima, febrero, 2001, p. 57.

(36) AVENDAO ARANA, Francisco. Comentario al artculo 2018 del Cdigo Civil. En: Cdigo Civil comentado por los100 mejores especialistas. Gaceta Jurdica, Lima, 2005, pp. 452 y 453.


23/174

25


Por otra parte, el artculo 6 de la Ley N 27333 dispone que cuando se haya so -licitado la declaracin notarial para la primera inscripcin de dominio sobre la base

de ttulos con por lo menos cinco aos de antigedad, el notario vericar que setrate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurdicos de enajenacin,salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para el acto. ElNotario tambin vericar el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los docu-mentos presentados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos.

La Corte Suprema en la Casacin N 736-2002-Caete J7 , se ha pronunciadorespecto al otorgamiento de ttulo supletorio regulado por la Ley N 27333, sealan-do que:

El principio jurdico recogido por la Ley N 27333 (relativo a bienes urbanos)

(...), debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le conereel principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 (del trmite parala primera inscripcin de dominio) permite la declaracin notarial de forma-cin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio, loque signica que el legislador ha pensado que la formacin de los anotadosttulos supletorios sirve tambin para facilitar la primera inscripcin registraldel predio.

5.2. FORMACINDETTULOSSUPLETORIOSENSEDEJUDICIAL

La pretensin del ttulo supletorio procede solo sobre predios no registrados,pues es un mecanismo de inmatriculacin que lo ejerce quien desea adquirir lapropiedad o el propietario que carece de documentos que acrediten su derecho. LaCasacin N 1043-2001 Juliaca-San Romn-Puno J8 , rearma que el ttulo suple-torio procede solo cuando el inmueble no est inscrito.

La formacin de ttulos supletorios en sede judicial est regulada por losartculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil. Este Cdigo, a diferenciade la Ley N 27157 y su reglamento, no regula de manera expresa los requisitos

para el otorgamiento de ttulos supletorios. No obstante, como el sustento de otor-gamiento del ttulo supletorio es la posesin, se puede concluir que al efecto debenacreditarse por lo menos diez aos de posesin del predio. Y es que si se carece dettulo el argumento de la pretensin ser la posesin y para que esta se conviertaen propiedad tiene que ser ejercida por lo menos por diez aos. En ese sentido, escorrecto considerar que se puede recurrir alternativamente a la prescripcin adquisi-tiva o al otorgamiento de ttulos supletorios en estos casos, debiendo cumplirse losrequisitos y presupuestos jados para ambas guras.

La Corte Suprema en la Casacin N 2448-2006-Lima J9 seal:

Si el ttulo comprobativo de su derecho de propiedad se pierde, extrava o de-teriora al punto de hacerlo intil, desapareciendo as el documento que acredita


24/174


26

su derecho pero no la condicin de propietario, puede optar por ejercer la pre-tensin de ttulos supletorios, para que supla el anterior. Sin embargo, lo an-

terior no signica que el propietario de un bien con ttulo extraviado, perdidoo deteriorado, est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensinde ttulo supletorio; toda vez que, siendo el n defender, cautelar o preservarel derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos losmecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dichon; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria del inmueble haextraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimadapara optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio res-pecto del bien, con lo cual estar renunciando a la acreditacin de su derechomediante el ttulo que obtuvo pero que se perdi y se sujetar a la acreditacin

de los requisitos de la usucapin, con el riesgo latente de resultar vencido den-tro de un debido proceso; pero que ser de cargo suyo, puesto que por dicha vase decidi. Realizndose una interpretacin teleolgica del literal del artculo504 del Cdigo Procesal Civil, se puede apreciar que no existe obstculo algu-no para que un propietario con ttulo de propiedad imperfecto, pueda demandarttulo supletorio, toda vez que la nalidad de este proceso es sanear el ttulo depropiedad, a n de que mediante sentencia judicial, se obtenga el mrito de undocumento pblico susceptible de inscripcin registral(37).

Ahora bien, como lo seala la doctrina y la jurisprudencia, el ttulo supletorioprocede solo cuando no se cuenta con el ttulo que acredite la propiedad. En ese

sentido, no proceder el otorgamiento de ttulo supletorio sustentado en ttulos depropiedad con menos de cinco aos de antigedad, pues tal supuesto solo est regu-lado en la Ley N 27157.

Al respecto, Gunther Gonzales seala que:

Resulta evidente que el solicitante de ttulos supletorios carece de documentoscomprobativos de su dominio, por ello, su posesin debe extenderse por todoel tiempo de aquella que sirve para adquirir por usucapin extraordinaria, queen nuestro caso actual es diez aos tratndose de bienes inmuebles (art. 950,primer prrafo, CC). Por lo tanto, la formacin de ttulos supletorios requiereque el solicitante acredite una posesin por dicho trmino. () Por tal raznllama poderosamente la atencin que el reglamento permita que el solicitantede ttulos supletorios se limite a probar la posesin de cinco aos (art. 37, pri-mer prrafo). No se entiende la causa por la cual se exibiliza el trmino de laposesin a favor de alguien que no exhibe ningn ttulo a favor. Ms contradic-toria resulta esta situacin, si tenemos en cuenta que, a falta de norma expresa,

(37) En este fallo se estar armado que una sentencia en contra en el proceso de prescripcin adquisitiva afectar la posibilidad de

demandar ttulo supletorio. Si esta es la orientacin, la consideramos equivocada, puesto que el proceso de ttulo supletorio estotalmente autnomo y sus presupuestos y requisitos no tienen nada que ver con la prescripcin adquisitiva. De esta manera, sise pierde en este ltimo proceso no habra inconveniente para demandar ttulo supletorio.


25/174

27


en el mbito judicial se exigira el trmino de diez aos para que el demandantepueda pretender la formacin de ttulos supletorios; salvo que se interprete sin

mayor fundamento que en este mbito tambin se aplica el plazo de cincoaos(38).

6. INMATRICULACINENMRITOATTULOSQUENOREQUIERENDEUNAANTIGEDADDECINCOAOSEl artculo 18 del RIRP, establece cules son los ttulos que no requieren una anti-

gedad de cinco aos para permitir la inmatriculacin de predios. Estos ttulos son:

a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura p-

blica o formulario registral de formacin de ttulos supletorios.b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura p-blica o formulario registral de declaracin de prescripcin adquisitiva dedominio.

En el caso de la sentencia judicial:c) Resolucin que disponga la primera inscripcin de bienes de dominio p-

blico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o reversin de unpredio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.

d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin del territorio deComunidades Campesinas.

e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate.f) Otros que seale la ley.

7. PLANOSAPRESENTARSEPARALAINMATRICULACINComo mencionamos para la inmatriculacin de un predio se requiere que se

identique plenamente el bien, vale decir, que se describa exactamente su ubicacin,sealando su rea, linderos y medidas perimtricas, dimensiones y dems caracte-rsticas fsicas. El artculo 20 del RIRP exige que se presenten planos catastrales.Estos planos tienen como nalidad que el registro determine, a travs de su rea decatastro, que la totalidad o parte del predio no se encuentre ya registrado, evitandode esta forma duplicidad de partidas o superposiciones.

Al respecto, Fernando Tarazona seala que:

La presentacin del plano catastral del predio o, en su caso, plano de ubica-cin, permite no solo determinar los aspectos fsicos relevantes del terreno ainmatricular, sino tambin determinar su ubicacin exacta dentro del catastro,circunstancia que resulta fundamental para su localizacin y diferenciacin de

(38) GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. Ob. cit., p. 60.


26/174


28

otros predios. () Teniendo un predio perfectamente diferenciado y localizadoen el plano catastral se puede determinar si se encuentra registrado o no, o en su

caso, si existe superposicin con uno ya registrado, de acuerdo con la confron-tacin que se realice con el registro grco de predios que lleva el registro (39).

As, cuando el predio a inmatricular sea urbano y est ubicado en regiones ca-tastradas o en proceso de levantamiento catastral se presentar el plano catastral ycdigo catastral(40). En caso de predios ubicados en regiones no catastradas se pre-sentar el plano de ubicacin del predio elaborado y suscrito por vericador compe -tente, visado por la municipalidad distrital correspondiente(41).

En el caso de predios rurales ubicados en reas catastradas, segn el artculo 86del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089, Decreto Legislativo que establece el

Rgimen Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales,aprobado por Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA(42)se requiere presentar el cer-ticado de informacin catastral otorgado por la entidad competente para su expedicin.

Cuando los datos tcnicos del documento que acredite la propiedad no concuer-den con la informacin que obra en el catastro, el Cofopri (43)emitir el Instrumentode Formalizacin respectivo el cual se presentar al Registro de Predios conjunta-mente con el certicado de informacin catastral para su inmatriculacin.

Tratndose de predios rurales ubicados en reas no catastradas, segn el artculo 87del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089, en tanto el Cofopri no haya efec-

tuado el levantamiento catastral en dichas zonas, el Registro de Predios no podrexigir la presentacin de Cdigo de Referencia Catastral ni la visacin del plano. Eneste caso ser suciente la presentacin del certicado negativo de zona catastradaemitido por el Cofopri, el plano perimtrico y memoria descriptiva elaborados por el

(39) TARAZONA ALVARADO, Fernando. La primera inscripcin de dominio como mecanismo de exclusin en el ejerciciodel derecho de propiedad sobre inmuebles. En: Actualidad Jurdica. N 168, Gaceta Jurdica, Lima, noviembre 2007,p. 38.

(40) El D. S. N 002-89-JUS, estableci que para la inscripcin de la primera de dominio, subdivisin, acumulacin de pre-dios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o de levantamiento catastral, se debe presentar cdigo y planocatastral emitido por la ocina de catastro distrital.

(41) De acuerdo con el artculo 6, numeral 6.3, de la Ley N 27333, para la inmatriculacin de predios en mrito a formacindel ttulo supletorio otorgado en sede notarial no ser exigible la documentacin catastral establecida en el D.S. N 002-89-JUS. En aplicacin de esta norma consideramos que tampoco debe ser exigible dicha informacin catastral para lainmatriculacin de predios por prescripcin adquisitiva notarial.

(42) Decreto supremo publicado en el diario ocial El Peruanoel 14 de diciembre de 2008.

(43) Por el D.S. N 005-2007-VIVIENDA, publicado en el diario ocial El Peruanoel 22 de febrero de 2007, se aprob lafusin del Proyecto Especial Titulacin de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalizacin de laPropiedad Informal - Cofopri. La fusin indicada se realiza bajo la modalidad de fusin por absorcin, correspondindo-le al Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal - Cofopri la calidad de entidad incorporante.

El D. Leg. N 1089, publicado en el diario ocial El Peruanoel 28 de junio de 2008, cre el Rgimen Temporal Ex-traordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales y dispuso que el Cofopri asuma de manera temporal y

excepcional, por el plazo de cuatro aos, las competencias para la formalizacin y titulacin de predios rsticos y tierraseriazas habilitadas. Asimismo, estableci que el Cofopri tambin asuma los procedimientos de reversin de predios rsti-cos adjudicados a ttulo oneroso por el Estado, ocupados por asentamientos humanos, a que se reere la Ley N 28667.


27/174

29


profesional inscrito en el ndice de vericadores de la Sunarp y el ttulo a que aludeel artculo 2018 del Cdigo Civil.

Los planos catastrales deben estar georreferenciados a la Red GeodsicaNacional referida al datum y proyeccin en coordenadas ociales. Los requisitosgenerales que deben cumplir los planos estn regulados, por la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles en el Registro de Predios que requeri-rn informe previo del rea de Catastro, aprobada por la Resolucin N 296-2004-SUNARP-SN(44). Esta norma establece en su disposicin 5.1 que:

Los planos de ubicacin y perimtricos de predios urbanos y rurales que sepresenten al registro, adems de utilizar los parmetros establecidos en el TtuloII Captulo XVII del Reglamento Nacional de Construcciones, deben estar ela-

borados en una escala grca que permita la visualizacin y vericacin de losdatos tcnicos.

El plano perimtrico debe contener el cuadro de datos tcnicos donde obren losvrtices debidamente georreferenciados, en coordenadas UTM, datum ocial, ydebe estar visado por el profesional competente para ello, que se responsabilicepor la faccin del documento cartogrco.

En los casos que no sea posible presentar planos en un sistema georreferencia-do, por estar referidos a predios ubicados en zonas no catastradas, se presentarplanos en los que la localizacin y ubicacin del predio se realice en funcin

a aspectos fsicos resaltantes y no perecederos del predio, los que deben estarrmados y suscritos por el vericador competente.

Los planos de lotizacin que se presenten al registro, deben contar con un cua-dro resumen en el que se describa las reas por manzana, as como con un cua-dro general de datos tcnicos, debiendo adjuntarse asimismo el plano de ubi-cacin a escala conveniente. Para los casos en que el plano haya sido diseadoasistido por computadora (CAD), el usuario podr adjuntar la informacin gr-ca y literal correspondiente en medios magnticos.

Estos planos son evaluados por el rea de catastro del Registro, la que debeemitir un informe tcnico(45)sobre la base de la informacin grca con la que cuen-te dicha rea. El informe tendr por objeto sealar si existe o no superposicin con

(44) Res. 296-2004-SUNARP-SN publicada en el diario ocial El Peruanoel 5 de julio de 2004.

(45) Conforme a la disposicin 5.1. de la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN, se requiere informe previo del rea de catastroa efectos de que se puedan inscribir los siguientes actos:

a) Inmatriculaciones. b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados. c) Lotizaciones no aprobadas mediante resolucin municipal. d) Recticacin o modicacin de reas, linderos o medidas perimtricas de predios, respecto de su matriz.

Tambin requerirn informe tcnico previo del rea de catastro las solicitudes de bsqueda catastral. La incorporacin deun predio al registro, as como las modicaciones fsicas que se inscriban, haya o no mediado informe tcnico del reade catastro, debern ser comunicadas a dicha rea a n que esta actualice su base de datos.


28/174


30

propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra informacin relevante para la ins-cripcin registral.

El informe que realice el rea de catastro debe ser motivado. As lo seal elTribunal Registral en la Resolucin N 189-2006-TR-T:

Las reas de catastro, como parte de la Administracin Pblica, estn obli-gadas a fundamentar y motivar adecuada y razonablemente las armaciones ylas conclusiones tcnicas contenidas en sus informes, explicando los medios yla ruta seguida para llegar a ellas. La ausencia de una motivacin resiente elderecho al debido procedimiento administrativo reconocido por el numeral1.2 del artculo IV del Ttulo Preliminar de la Ley N 27444 (46).

El informe es vinculante para el registrador solo en su aspecto tcnico. Estose estableci como criterio de observancia obligatoria, aprobado en el X Pleno delTribunal Registral:

El informe del rea de catastro es vinculante para el registrador, siempreque se reera a aspectos estrictamente tcnicos. El registrador debe distin-guir en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspec-tos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le competena dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador pblico.Criterio sustentado en la Resolucin N 130-2004-SUNARP-TR-A. J10

En caso de que por falta de informacin en el catastro de la ocina registral nopueda determinarse si el predio cuya inmatriculacin se solicita, se encuentra regis-trado o se superpone con otro ya inscrito, ello no impedir la inmatriculacin. As loacord el XII Pleno del Tribunal Registral:

No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de catastro se-alando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.Criterio sustentado en la Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T. J11

En los antecedentes de la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN se seala quelas reas de catastro de algunas zonas registrales tienen limitaciones en su capaci-dad operativa, por lo que es razonable que algunas de ellas no puedan determinarcon exactitud si el predio a inmatricularse se encuentra o no inscrito. En ese sentido,consideramos acertado el precedente vinculante pues tal deciencia no debera im-pedir la inmatriculacin del predio ya que el informe del rea de catastro no es vin-culante. Ser el registrador quien decida si se inmatricula o no el predio, siempre ycuando que de la documentacin presentada se advierta su existencia y la titularidaddel solicitante.

(46) (visitada el 23/01/2009).


29/174

31


Cabe mencionar que en caso el informe tcnico de catastro determine queel predio no se encuentra inscrito, a efectos de que proceda la immatricula-

cin del predio se requiere que los planos graquen el lmite o lmites distritalescorrespondientes.

8. TTULOSQUEDANMRITOALAINMATRICULACINEn virtud del principio de titulacin autntica toda inscripcin se realiza por

ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. En estoscasos, las inscripciones se tendrn que sustentar en traslados o copias certicadasexpedidas por notario o funcionario autorizado de la institucin que conserve en supoder la matriz.

Por su parte, cuando la inscripcin se realice en virtud de documento privado setendr que presentar el documento original con rmas legalizadas notarialmente. Delo expresado se puede deducir que ninguna inscripcin se podr sustentar en copiaslegalizadas de documentos. No obstante, tales documentos podrn adjuntarse a lasolicitud de inscripcin siempre y cuando coadyuven a que se realice la inscripcin.

Las sentencias, las resoluciones y los laudos arbitrales que ponen trmino alprocedimiento son inscribibles. Lo son tambin las sentencias judiciales y laudos ar-bitrales pronunciados en el extranjero, que se inscribirn siempre que los tribunalesperuanos otorguen el correspondiente exequtur segn las normas establecidas en

el Cdigo Civil, el Cdigo Procesal Civil y la Ley General de Arbitraje, en su caso.Para la anotacin de demandas interpuestas ante tribunales extranjeros, se requiereautorizacin del Poder Judicial.

Sobre el particular, el Tribunal Registral seal:

El ttulo autntico que contiene la causa directa e inmediata de la inscripcindebe tener existencia al momento de su presentacin al registro, pues de lo con-trario no sera posible concretar jurdicamente que los efectos que produzca lainscripcin se retrotraigan a la hora y fecha de su presentacin. Por lo que lafalta de conclusin de una escritura pblica no la convierte en nula y muchomenos al acto jurdico que contiene, sino en irregular. Resolucin N 023-2004-SUNARP-TR-T. J12

El artculo 18 del RIRP seala cules son los ttulos que dan mrito a la inma-triculacin de un predio.

8.1. FORMALIDADDELASENTENCIAJUDICIAL

Para la inmatriculacin de un predio por sentencias de prescripcin adquisitiva

o formacin de ttulos supletorios, la sentencia debe cumplir con las formalidadesestablecidas en el artculo 8 del RIRP, es decir que se remita al registro a travs de


30/174


32

un parte judicial que contenga copia certicada de ella y de los actuados pertinentes.Adems, si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona

casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o de bien conyugalde dichos derechos sobre el predio. Tratndose de bienes conyugales se indicar elnombre de los cnyuges.

8.2. FORMALIDADESDELTTULOQUEDANMRITOALA INMATRICULACINPORPRESCRIPCINADQUISITIVAOPORFORMACINDETTULOSUPLE-TORIOOTORGADONOTARIALMENTE

De acuerdo con el artculo 18 del RIRP para la inmatriculacin de un prediopor prescripcin adquisitiva o formacin de ttulo supletorio declarado notarialmen-te, se debe presentar el parte notarial de la escritura pblica o el formulario registral.Esta formalidad se sustenta en la modicacin tcita del artculo 42 del Reglamento dela Ley N 27157 por el artculo 5 literal f) de la Ley N 27333:

En efecto, el artculo 42 del Reglamento de la Ley N 27157 estableca que:

El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio o disponeel otorgamiento de ttulos supletorios es ttulo suciente para la inscripcin dela propiedad en el registro respectivo y para la cancelacin del asiento registrala favor del antiguo dueo de ser el caso.

A dicha acta deba adjuntarse al Formulario Ocial Registral (FOR), a efec -tos de que el notario la presente al registro, de conformidad con lo previsto en elartculo 31 del mismo reglamento.

Por su parte, el artculo 5, literal f), de la Ley N 27333, seala:

(...) el notario completar el formulario registral o elevar a escritura pbli-ca la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien porprescripcin. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escriturapblica la solicitud, se insertarn a la misma los avisos, el acta de presencia ydems instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acom-

pandose al registro como parte notarial nicamente el formulario registraldebidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Pblicos solo elformulario registral, el notario archivar los actuados en el Registro Notarial deAsuntos no Contenciosos.

El artculo 6.1 de Ley 27333, extendi los alcances del procedimiento estable-cido para la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva a la formacin de ttulossupletorios.

Como se puede advertir, de acuerdo con el artculo 42 del Reglamento de laLey N 27157, el ttulo suciente para la inscripcin de la prescripcin adquisitiva

y los ttulos supletorios era el acta notarial, lo que cambi con la Ley N 27333,


31/174

33


norma que dispuso que el ttulo para inscribir tales actos es el formulario registral ola escritura pblica.

8.3. RESOLUCINJUDICIALDEADJUDICACINPORREMATE

Como mencionamos, el literal e) del artculo 18 del RIRP, establece como ttu-lo que da mrito a la inmatriculacin, la adjudicacin judicial del predio por remate.Esta disposicin tiene como fuente el precedente de observancia obligatoria aproba-do en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, que seala:

Procede la inscripcin de primera de dominio de un predio adjudicado judicial-

mente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el ttulo tenga la an-tigedad de cinco aos ininterrumpidos, sealada en el artculo 2018 del CdigoCivil. Criterio sustentado en la Resolucin N 188-2002-SUNARP-TR-L. J13

En esta resolucin el Tribunal Registral consider que en el supuesto de ttulosotorgados por el Poder Judicial, como el caso de los ttulos supletorios, se hace unavericacin del derecho de propiedad, por lo que existe certeza del dominio. Es porello que a las resoluciones de adjudicacin en un proceso de remate debe aplicarsepor analoga el tratamiento de los ttulos supletorios, en lo que respecta a la inexigi-bilidad de una antigedad determinada.

Sobre este criterio Avendao Arana seala que:El remate no sanea cualquier vicio anterior, ya que, a diferencia de lo queocurre con la prescripcin adquisitiva o con los ttulos supletorios, en un pro-ceso judicial sobre obligacin de dar suma de dinero no se discute ni menos seacredita el derecho de propiedad sobre el inmueble que se remata y se adjudica.

Cuando se adjudica un bien en un remate judicial el adjudicatario lo adquiereen los mismos trminos que el anterior propietario. Si el derecho de propiedadno estaba acreditado, tampoco lo estar el adjudicatario. Por cierto, que los gra-vmenes sobre el bien se levantan, por disponerlo as el Cdigo Procesal Civil,pero el derecho de propiedad no se sanea.

Salvo que haya una norma expresa como ocurre con la expropiacin (en la quela ley dice que se extinguen todos los derechos incompatibles con la expro-piacin), el derecho de propiedad debe mantenerse inclume. Esto signica,que el propietario siempre podr reivindicar su bien, aunque este haya sido re-matado, salvo que el adjudicatario pueda luego ampararse en la prescripcinadquisitiva(47).

(47) AVENDAO ARANA, Francisco. Ob. cit., pp. 454 y 455.


32/174


34

Sobre el particular, convenimos con Avendao Arana en que la adjudicacin ju-dicial de un inmueble no sanea la propiedad puesto que solo tiene como nalidad

transferir esta ltima libre de cargas y gravmenes al adjudicatario. No obstante, ennuestra opinin al permitirse la inmatriculacin por una resolucin judicial se per-mite que el predio ingrese al trco de una manera ms segura.

Adems, como la inmatriculacin va adjudicacin tiene como sustento un man-dato judicial, ella en cierta forma estara amparada por la versin actual del artculo650 del Cdigo Procesal Civil que faculta a los jueces a ordenar la inmatriculacin deun predio, solo para nes de la anotacin de la medida cautelar(48), por lo que es fciladvertir que en caso de que ese predio se adjudique, la resolucin de adjudicacindebe dar mrito a la inmatriculacin denitiva.

Antes del precedente sustentado en la Resolucin N 108-2002-SUNARP-TR-Lno se permita la inscripcin de la adjudicacin en la partida especial aperturada alinmueble que haba sido objeto una medida cautelar. Por otro lado, la apertura deuna partida especial para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial no im-plica de modo alguno que se ha inmatriculado en forma denitiva el inmueble, puespara que ello ocurra debe cumplirse con los requisitos exigidos para el acto de in-matriculacin. En estos casos, la partida especial ha sido abierta de modo excepcio-nal a efectos de posibilitar la anotacin de la medida cautelar ordenada del juez, deconformidad con el reglamento de las inscripciones, por lo que resulta improcedenteinscribir la adjudicacin en base al embargo trabado de las acciones y derechos

en la partida abierta para la anotacin de la medida cautelar dictada. Resolucin N069-2001-ORLC/TR(49).

Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con alguno delos presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripcionesdel Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente ala que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de espe-cialidad y mucho menos por el sistema de folio real. Resolucin N 691-2005-SUNARP-TR-L(50).

En suma, en aplicacin del precedente que permite la inmatriculacin en mri-

to a un acta de remate y en virtud de lo dispuesto en el artculo 31 del RIRP, quienlogre inmatricular un inmueble para nes de anotar una medida cautelar, podr re-matarlo a un mayor valor de mercado, pues el adjudicatario no tendr problemas eninmatricularlo.

(48) Al respecto, el artculo 31 del RIRP dispone que: La inmatriculacin dispuesta por el juez de conformidad con elartculo 650 del Cdigo Procesal Civil se realizar en mrito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratndosede predios urbanos no ser necesario que el plano est georreferenciado a la Red Geodsica Nacional.

(49) Pioner de Jurisprudencia N 0. Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p. 4.

(50) dem.


33/174

35


8.4. INMATRICULACINDEBIENESDEDOMINIOPBLICOYPRIVADODELESTADO

La Ley N 26512, declar de necesidad y utilidad pblica el saneamiento legalde los inmuebles de propiedad de los sectores educacin y transportes, comunicacio-nes, vivienda y construccin(51). Esta ley estableci un procedimiento para la inscrip-cin de los terrenos, incluyendo la inmatriculacin, edicaciones, construcciones einmuebles en general de propiedad del Estado asignados y/o donados a los men-cionados ministerios. Los efectos de esta ley se extienden a todos los organismose instituciones del Sector Pblico, mediante la Ley N 27493, Ley de SaneamientoFsico-Legal de Bienes Inmuebles de las Entidades del Sector Pblico(52).

Segn lo dispuesto por la Ley N 27493 en concordancia con el artculo 5 de

la Ley N 26512, para que proceda la inmatriculacin a favor del Estado se requiereque el predio no est en litigio para lo cual se debe presentar una declaracin juradaen ese sentido. Asimismo, para la inmatriculacin se debe presentar memoria des-criptiva y plano de ubicacin del predio.

Ahora bien, mediante Decreto de Urgencia N 071-2001(53), se declar de in-ters nacional el saneamiento tcnico, legal y contable de los inmuebles de pro-piedad de las entidades pblicas. Esta norma fue reglamentada por el DecretoSupremo N 130-2001-MEF(54), la que otorg la facultad de saneamiento a todas las en-tidades del Estado, respecto de los inmuebles de su propiedad, y la Superintendencia deBienes Nacionales (en adelante SBN), sobre los inmuebles que se encuentran bajo su ad-

ministracin, as como de los aportes reglamentarios de propiedad estatal en general.El decreto supremo regul un procedimiento nico para la inmatriculacin, in-

dependizacin, acumulacin y dems actos de saneamiento(55), de los inmuebles delas instituciones pblicas. Este procedimiento se extendi a todos los organismos einstituciones del sector pblico a que se reere la Ley N 27493.

De acuerdo con el Decreto Supremo N 130-2001-MEF, se las entidades pbli-cas debern publicar por una vez en el diario ocial El Peruano y en otro de circula-cin regional, as como en la pgina web institucional, la relacin de bienes y actosmateria de saneamiento. Los terceros que se sientan afectados en algn derecho po-

drn oponerse judicialmente a la inscripcin denitiva.

(51) Ley publicada en el diario ocial El Peruanoel 28 de julio de 1995.

(52) Ley publicada en el diario ocial El Peruano el 2 de julio de 2001.

(53) Decreto de urgencia publicado el diario ocial El Peruano el 19 de junio de 2001.

(54) Decreto supremo publicado en el diario ocial El Peruano el 4 de julio de 2001.

(55) El artculo 7 del D.S. N 130-2001-EF, seala los actos registrales que se puede solicitar para sanear la propiedad delEstado.


34/174


36

Una vez efectuada la publicacin, las entidades pblicas en un plazo no mayorde 60 das calendarios debern presentar ante el Registro de Predios la solicitud de

anotacin preventiva adjuntando los siguientes documentos:- Declaracin jurada mencionando el documento en el que sustenta su dere-

cho y manifestando que los inmuebles y derechos materia de los actos quese pretenden inscribir, recticar o aclarar en el Registro, no son materia deprocedimiento judicial alguno en el que se cuestione la titularidad del bien.

- La memoria descriptiva correspondiente a la realidad actual del rea, lin-deros y medidas perimtricas del terreno, as como de las construccionesexistentes con independencia de las fechas en que pudieran haberse efec-tuado, las que se regularizarn con este nico documento.

- Los planos de ubicacin, perimtrico y de distribucin.- Declaracin jurada del vericador responsable, dando fe de todos los datos

tcnicos necesarios para la inscripcin, as como de los planos presentados.- Copia de la publicacin.- Cualquier documenta que, adicionalmente, permita el saneamiento legal de

los inmuebles de propiedad estatal.

Si la entidad solicitante no cuente con ttulos comprobatorios de dominio queden mrito a la inmatriculacin, el dominio se inscribir a favor del Estado repre-sentado por esta. As cuando se encuentre ejerciendo actos posesorios sin contar conttulos comprobatorios de dominio, la primera inscripcin de dominio del predio seefectuar a favor del Estado, inscribindose en el rubro correspondiente las cargas ygravmenes que hubieren.

Transcurrido el plazo de treinta das calendario de efectuada la inscripcinprovisional sin que haya mediado oposicin de una entidad estatal ante la SBN o

judicial de terceras personas, proceder la conversin en inscripcin denitiva a so-licitud de las citadas entidades pblicas.

8.5. INMATRICULACINAFAVORDELESTADO

Para la inmatriculacin de predios rurales de dominio privado del Estado debe-rn presentarse los siguientes documentos:

a) Ttulos que otorguen la propiedad al Estado

Tratndose de predios eriazos deber presentarse copia de la resolucin o dis-posicin que calique al predio como eriazo para nes agrcolas. En el caso de pre-dios abandonados o revertidos al dominio del Estado, se presentar copia de la reso-lucin suprema o disposicin que haya declarado el abandono y la incorporacin delpredio al dominio del Estado; o, la reversin.


35/174

37


b) Copia de los planos aprobados por el Cofopri, en aplicacin del TtuloV del captulo IV del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089

Para la inmatriculacin de predios rurales transferidos a ttulo gratuito a favordel Estado, adems de la copia de los planos a los catastrados aprobados por elCofopri, debe acompaarse el documento en el que consta la transferencia de pro-piedad a favor del Estado.

8.6. INMATRICULACINDEPREDIOSADJUDICADOSPORLAREFORMAAGRARIA

Para la inmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a

ttulo gratuito a favor de particulares deber presentarse:a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por el organis-

mo competente, con la certicacin de que se encuentra consentida.

b) Copia de los planos aprobados por el Cofopri, en aplicacin del Ttulo Vdel captulo IV del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089.

En cuanto a la inmatriculacin de predios rurales de reforma agraria adjudica-dos a ttulo oneroso con resolucin de cancelacin o condonacin de la deuda agra-ria deber presentarse:

a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por la exDireccin de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, con la certicacinde que se encuentra consentida.

b) Resolucin que acredita la cancelacin o la condonacin de la deudaagraria.

Para la inmatriculacin de predios rurales de reforma agraria adjudicados a ttu-lo oneroso sin resolucin de cancelacin o condonacin de la deuda agraria, deberpresentarse:

a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgado por la exDireccin de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, con la certicacinde que se encuentra consentida.

b) Cargo de recepcin de la solicitud de condonacin de deuda agraria pre-sentada a la mesa de partes de la Unidad Agraria Departamental u organis-mo competente, o documento que acredite el pago.

c) Pruebas que acrediten la explotacin directa, continua, pacca y pblica delpredio rural, de acuerdo con lo sealado en los artculos 41 del Reglamento delDecreto Legislativo N 1089, aprobado por Decreto Supremo N 032-2008-

Vivienda.


36/174


38

Por el mrito de los documentos sealados en los literales b) y c), el registradordar por cancelada o condonada la deuda agraria segn corresponda, levantando la

reserva de propiedad a favor del Estado.Efectuada esta inscripcin, el registrador deber comunicar la realizacin de

esta al organismo correspondiente del sector agrario.

Por otra parte, para la inmatriculacin de predios rurales adquiridos por terce-ros de un beneciario de reforma agraria deber presentarse:

a) Escritura pblica o formulario registral legalizado por notario.

b) Ttulos que acrediten la propiedad por un periodo ininterrumpido de loscinco aos anteriores a la presentacin de la solicitud de inscripcin, losque podrn constar en instrumento pblico o privado; o, en su defecto, co-pia de la resolucin de adjudicacin del ttulo de propiedad expedido por laentidad competente acompaada de los ttulos que acrediten la propiedadpor un periodo ininterrumpido hasta el momento de la presentacin de lasolicitud de inscripcin.

Finalmente, para la inmatriculacin de predios rurales no afectados por la re-forma agraria, deber adjuntarse:

a) Escritura pblica o formulario registral legalizado por notario.

b) Ttulos que acrediten la transferencia ininterrumpida de la propiedad du-rante los ltimos cinco aos. Estos ttulos podrn constar en instrumentopblico o privado.

En todos los casos se deber presentar copia de los planos aprobados por elCofopri, en aplicacin del Ttulo V del captulo IV del Reglamento del DecretoLegislativo N 1089. Ahora bien, aunque el RIRP haga referencia a los planos aque se reere el Captulo V del Decreto Legislativo N 667, Ley del Registro dePredios Rurales, dicho captulo fue derogado al entrar en vigencia el Reglamentodel Decreto Legislativo N 1089, en aplicacin de la Cuarta Disposicin

Complementaria y Transitoria del referido decreto legislativo, razn por la que todareferencia al Decreto Legislativo N 667 debe entenderse que se hace al Reglamentodel Decreto Legislativo N 1089.

8.7. INMATRICULACINDETERRENOSDECOMUNIDADESCAMPESINAS

Para la inmatriculacin del territorio de las comunidades campesinas se presen-tarn los siguientes documentos:

a) Actas de colindancia suscritas por la comunidad a titularse y sus colindan-

tes con derecho inscrito o debidamente acreditados, as como por el funcio-nario competente.


37/174

39


Tratndose de actas de colindancia suscritas por representante cuyas facul-tades no se encontraban inscritas, sin que se hubiese regularizado su ins-

cripcin, debern acompaar adems actas de raticacin del acuerdo decolindancia aprobadas por las asambleas generales de la comunidad a ti-tularse o de la comunidad o comunidades colindantes, segn corresponda.Para acreditar la validez de los acuerdos de las asambleas se presentarndeclaraciones juradas sobre convocatoria y qurum, otorgadas por los pre-sidentes de las respectivas comunidades.

Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la en-trada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulacin, no se requerir lainscripcin del mandato de los representantes que suscribieron dichas ac-

tas, bastando con acreditar la vigencia de la representacin a la fecha desuscripcin de ellas, mediante constancia otorgada por el presidente de lacomunidad.

En el caso de colindancias con propiedades inscritas en el Registro dePredios debern considerarse los linderos o lneas de colindancia que -guren en la partida registral, no siendo exigible la presentacin de actas decolindancia con dichas propiedades.

Cuando la colindancia sea con terrenos cuya titularidad corresponda alEstado, las actas de colindancia sern suscritas por el representante de la

Superintendencia de Bienes Estatales designado para el efecto. En el casode que la titularidad corresponda a un gobierno regional, local u organismodel Estado como ministerios, direcciones regionales de cada sector, institu-tos, proyectos especiales u otra entidad del Estado, corresponder suscri-birlas a los representantes de dichos organismos.

b) Plano de conjunto de la comunidad campesina debidamente visado por elfuncionario competente.

c) Memoria descriptiva autorizada por el funcionario competente.

8.8. INMATRICULACINDELTERRITORIODECOMUNIDADESNATIVAS

Para la inmatriculacin del territorio de una comunidad nativa se presentarnlos siguientes documentos:

a) Ttulo de propiedad otorgado por la Direccin Regional Agraria correspon-diente y la resolucin que la sustenta.

b) Plano de demarcacin territorial con la correspondiente memoria des-criptiva, elaborado por el Cofopri. En el plano debe constar claramen-

te la distincin entre reas de propiedad, de cesin en uso y reas de


38/174


40

proteccin, sin que en ning

saneamiento de la propiedad inmueble

Documents