2014 (perú) manual protección e inscripción de la propiedad inmueble

8/17/2019 2014 (Perú) Manual Protección e Inscripción de la Propiedad Inmueble

1/16

MANUAL DE

PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

2014

[Asociación Microjusticia

Perú]


2/16

[Microjusticia Perú]

M a n u a l d e P r o t e c c i ó n

d e l a P r o p i e d a d

1

Contenido

1.1 GENERALIDADES ........................................................................................................... 2

1.2 PRIMERA INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES EN REGISTROS PÚBLICOS ............................... 4

1.3 TRASLACIÓN DE PROPIEDAD EN REGISTROS PUBLICOS ............................................... 9

1.4 SANEAMIENTO DE TÍTULO DE PROPIEDAD ................................................................ 11

1.5 SERVICIOS LEGALES EN PROTECCION DE PROPIEDAD ................................................ 14


3/16




2

1.1 GENERALIDADES

¿Qué es derechos de propiedad?

La propiedad es el poder jurídico que permiteusar, disfrutar disponer y reivindicar un bien,debe ejercerse en armonía con el interés social ydentro de los límites de la ley"

La propiedad es un derecho real por excelenciaque comprende todas las facultades del hombresobre el bien, la cual atribuye al propietario elderecho de usar o servirse del bien según sunaturaleza, ius utendi. Asimismo consiste en elgoce disfrute o explotación del bien percibiendo

sus frutos, ius fruendi. Asimismo el propietario puede disponer del bien cediendo temporalmenteel bien y poder recuperarlo, y tiene el derecho de reivindicar el bien, ius vindicate.

Importancia de registrar un inmueble en registros públicos

La inscripción registral no es obligatoria. El comprador será propietario del bien adquirido, desdela firma del contrato de compraventa inclusive. Es importante registrar para obtener la seguridad

jurídica que le otorga la publicidad registral y la fe pública registral, hasta que acceda al registromediante la inscripción.

a)

De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los

derechos reales pueda ser conocida por la comunidad.

b) De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal

manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.

c)

De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el

fraude y la clandestinidad.

d)

De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crédito

territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

Ejemplo 01:

o X vende su casa a Y, por Escritura Pública el 15.01.09.

o X vende la misma casa a Z, por Escritura Pública el 16.01.09.

o Z inscribe su derecho en registros públicos.

o Estamos frente a un caso de concurrencia de acreedores, donde Z se convirtió en

legítimo propietario de la casa; pese a que Y compro primero.

o

• Principio de fe pública o publicidad en sentido estricto, a favor del tercero

adquiriente de buena fe.

[Title] - [Secondary text]

[additional text]


4/16




3

Ejemplo 02:

o X con derecho de propiedad inscrito en registros públicos, vende terreno a Y.

o Z verdadero propietario del terreno, obtiene judicialmente la nulidad del título de

propiedad de X.

o Y es tercero adquiriente a título oneroso y de buena fe, su derecho de propiedad

está protegido, por la publicidad registral.

Ejemplo 03:

o A hipoteca su terreno al Banco C.

o A vende su terreno a B.

o

C remata el terreno hipotecado, por la falta de pago de A.

o B previo a comprar el terreno debió solicitar, ante Registros Públicos, un

certificado negativo de gravamen, y así hubiera podido evitar que lo estafen.

¿Por qué debo registrar mi propiedad?

El inscribir tu derecho de propiedad en registros públicos, te protege de terceros inescrupulososque con argucias ilegales, pretender adueñarse irregularmente de tu propiedad. El Inscribir tupropiedad en registros públicos te hace sujeto apacible de crédito, puesto que los bancos brindancréditos hipotecarios, a las personas que tienen bienes inmuebles inscritos en registros públicos.Facilita el tráfico económico en la compra venta inmobiliaria.

¿Qué es partida registral?

Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partidaelectrónica. Se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real que rige lanormatividad y organización registral.

El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del Reglamento delas Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios.

¿Efectos de la inscripción?

Efectos jurídicos substantivos de la inscripción:

El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil, administrativa ypenal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos

personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de

las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que

se denomina principio de legalidad.

Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal

suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales

de trascendencia real en términos que aseguren la certeza de su existencia y el valor en

cambio de los bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos

subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su existencia y

contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del mismo.


5/16




4

La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace necesaria la

calificación independiente del contenido de los derechos, se muestra mediante la

protección judicial de los asientos registrales (tutela judicial efectiva), que son

inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva

actúa al margen de las contiendas judiciales y, con la singular protección, de la

salvaguardia de los Tribunales.

En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se presume) es

mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier tercero, una vez que haya

inscrito su derecho. Así lo prescribe el artículo 2014 del Código Civil, dando seguridad

jurídica a los adquirientes en el sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad de

sus derechos.

El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no inscrito no

perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a él,

no existe.

Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidadmaterial, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de la denominada acción

real registral para reivindicar el inmueble objeto del mismo y paralizar los efectos de las

acciones de un tercero sobre su propiedad.

El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material

mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a

cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho, puede solicitar

del Registrador que, mediante el tratamiento profesional del contenido de los asientos y

bajo su responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los

medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la

certificación, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro.

La nota simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no fehaciente de

publicidad.

¿Para qué sirve el registro?

El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general.

Es, así, de suma importancia para todos, ya que: Es la institución jurídica creada por el estado, enel cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la

formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza del actoo contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frentea terceros.

1.2 PRIMERA INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES EN

REGISTROS PÚBLICOS

A) VISACIÓN DE PLANOS

Involucra el reconocer o examinar los planos de un bien inmueble para que se realice la

certificación, es decir ponerle el visto bueno, por la autoridad competente, por ser un requisitoindispensable para la obtención de inscripción en SUNARP.


6/16




5

Los planos requeridos para este trámite deben ser realizados por el especialista verificador.

¿Cuáles son los requisitos?

Solicitud dirigida al alcalde

Copia de título de propiedad Plano de ubicación, localización y perimétrico (02 ejemplares) y copia de cd, firmado por

verificador responsable

Memoria descriptiva (02 ejemplares) y certificado de habilitación profesional

Exhibición o copia de autovaluo vigente

¿Quién puede tramitar?

La persona interesada.

¿Cuánto tiempo dura el trámite?

30 días aproximadamente.

¿Dónde se realiza el trámite?

Municipalidad.

B) CERTIFICADO NEGATIVO DE CATASTRO

¿Qué es certificado negativo de catastro?

Hace constar que no se registran bienes inmuebles en Catastro a favor de una persona, es decir,de la circunstancia de no figurar como titular catastral de bienes inmuebles.



Copia simple de título de propiedad

Copia de autoevaluo vigente

Copia de plano perimétrico, localización y ubicación y archivo digital.






Municipalidad.


7/16




6

C) NOMENCLATURA Y NUMERACIÓN

¿Qué es nomenclatura y numeración?

La operación de nomenclatura y numeración urbana permite a las personas localizar un lote de

terreno o una vivienda, es decir, definir su dirección por medio de un sistema de planos y letrerosde calles que indican los números o los nombres de las calles y los edificios. La dirección se defineen relación con la calle.

La nomenclatura y numeración urbana es más que tan solo una operación de señalización; estambién una base indispensable para el ordenamiento urbano. Las herramientas que se aplicandurante esta operación también sirven para mejorar el ordenamiento urbano y municipal.

C.1) TRAMITE DE ASIGNACION DE NUMERO



Copia de título de propiedad

Croquis de ubicación

Exhibición o copia del autoevaluó vigente.






Municipalidad.

C.2) TRAMITE DE CERTIFICADO DE NUMERACION


Solicitud dirigida al alcalde, con indicación de número asignado

Exhibición o copia de licencia de obra

Pago por derechos.






8/16




7


Municipalidad.

D) INSCRIPCIÓN DE PRIMERA DE DOMINIO O INMATRICULACION

¿Qué es inmatriculación?

La inmatriculación es el acto por el cual ingresa un predio al Registro y se realiza con la primerainscripción de dominio. El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento que buscaacreditar el derecho del titular del predio que se inmatricula y que la identificación del bien en elRegistro coincida con la realidad.

La inmatriculación o intabulación de predios supone, según ROCA SASTRE, su ingreso o acceso a

los libros del Registro de la propiedad. Extendiendo para ello una primera inscripción de dominiode las mismas a favor del inmatriculante, previa presentación de los títulos o mediosinmatriculadores legalmente tipificados, y por la cual se abre una hoja o folio particular a la fincaregistrada, sometiéndola a un régimen y efectos específicos que no tendría en caso contrario.

¿Cuándo procede inscripción de inmatriculación?

Procede la inscripción de primera de dominio o inmatriculación de un predio adquirido porescritura pública y tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos.


Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.

Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado

en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

Escritura Pública, acompañado, del documento de fecha cierta en el que conste el

dominio del solicitante que cumpla con lo establecido en el art. 2018° del CC.

Autoavaluo del año de la escritura.

Plano Perimétrico y de Ubicación firmado por ingeniero verificador y visado por la

municipalidad distrital o provincial.

Certificado negativo de catastro.

Certificado numeración.

Pago de derechos registrales.


Primero el interesado tramita todos los documentos a nivel de la municipalidad.

Deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó la Escritura Pública o por sus

dependientes acreditados. Posteriormente la persona interesada podrá realizar el

seguimiento.


9/16




8


El trámite dura 7 días hábiles desde la presentación de la solicitud. Plazo en el que el Registradorcalifica la solicitud y sus anexos acompañados.

Posteriormente emite respuesta por escrito, que puede ser: anotación de inscripción (cuando seha inscrito), esquela de observación (cuando falta algún requisito), o esquela de tacha (cuando noprocede el trámite).


En la oficina de Registros Públicos - SUNARP.

E) SANEAMIENTO DE AREAS, PERIMETRO Y COLINDANCIAS.

¿Qué es rectificación y aclaración de áreas y perímetros y colindancias?

Se realiza cuando el área, medidas perimétricas y/o linderos de una propiedad inmueble cuandoestos han desaparecido o han sido removidos, para lo cual mediante escritura pública suscrita porlos propietarios de todos los predios colindantes manifiestan su conformidad con el área, medidasperimétricas y/o linderos, del área de la cual se realiza su rectificación o aclaración.


Que la propiedad materia de la rectificación se encuentre dentro del radio urbano.

Certificado positivo de propiedad. Certificado registral negativo de superposición de áreas.

Planos perimétricos y de ubicación.

Formulario registral

Memoria descriptiva.

Informe técnico de verificación.

Declaraciones testimoniales (de 3 a 6 personas mayores de 25 años).

Copia de DNI del solicitante.

Publicaciones de ley. (3 en el diario judicial los andes y 3 en el diario oficial el peruano,

cada uno con un intervalo de tres días hábiles).


El trámite dura 60 días.


En la Notaria.


10/16




9

1.3 TRASLACIÓN DE PROPIEDAD EN REGISTROS

PUBLICOS

A) INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO POR SUCESIÓN INTESTADA

¿Qué es sucesión intestada?

La sucesión intestada, tiene por objeto designar a los herederos legales de aquellas personas quehan fallecido sin otorgar testamento, o si éste ha sido declarado nulo, invalidado o caducado.Procede en caso de que el inmueble este registrado.

¿Cuándo procede transferencia por sucesión intestada?

Esta forma de traslación de dominio (propiedad) procede cuando el propietario (titular) muere sinhacer testamento válido (vía notarial); en este caso la sucesión intestada se establece mediantevía notarial o judicial y primero debe inscribirse en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp.

Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles quese solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica).





Partes judiciales conteniendo copias de la sentencia, de la resolución que la declaraconsentida o ejecutoriada, el oficio del Juez solicitando la inscripción; o, parte notarial

remitido por el Notario que siguió el trámite sucesión intestada notarial.

Tratándose de partes judiciales, las copias deben estar certificadas por el Secretario de

Juzgado y las resoluciones deben estar suscritas por el Juez y el Auxiliar Jurisdiccional

respectivo.

La sentencia o la declaración notarial de sucesión intestada debe encontrarse inscrita en

el Registro de Sucesiones Intestadas del lugar donde se ubica el predio.

Constancia de pago del Impuesto Predial.

Pago de derechos registrales.





Posteriormente emite respuesta por escrito, que puede ser: anotación de inscripción (cuando se

ha inscrito), esquela de observación (cuando falta algún requisito), o esquela de tacha (cuando noprocede el trámite).


11/16




10



B) INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO COMPRA VENTA

¿Qué es compraventa?

Mediante la compra venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien llamadocomprador y éste a pagar su precio en dinero. Procede en caso de que el inmueble este registrado.

¿Cuál son los elementos de la Compra Venta?

El vendedor que es propietario del bien o del Derecho que se transfiere

El comprador que es aquel que adquiere dicho bien o derecho mediante el El bien o derecho objeto de la transferencia.

El precio que es el valor en dinero del bien o derechos transferidos.





Escritura pública (parte notarial)

Constancia de pago del Impuesto de Alcabala, cuando corresponda. Constancia de pago del Impuesto Predial.


Deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó la Escritura Pública o por susdependientes acreditados.

Posteriormente la persona interesada podrá realizar el seguimiento.







12/16




11

1.4 SANEAMIENTO DE TÍTULO DE PROPIEDAD

A) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN PREDIOS URBANOS

¿Qué es prescripción adquisitiva de dominio?

El poseedor de un inmueble o título de propiedad puede solicitar se le declare propietario, seapor el notario o por el juez, previo trámite y cumpliendo con los requisitos establecidos por la ley.

¿Cuándo procede en vía Notarial?

Procede en la vía notarial, solo de predios urbanos, de acuerdo a la Ley 27157 y su ReglamentoDecreto Supremo N° 008-2000-MTC, y la Ley 27333.

¿Cuáles son los requisitos en vía notarial?

Para indicar el trámite en la vía notarial, el interesado presentará solicitud escrita autorizada porAbogado la cual contendrá, además de los requisitos indicados en los artículos 424, 425, y 505 delCódigo Procesal Civil los establecidos en el artículo 39 de la Ley 27157 y 5 de la Ley 27333, siendoéstos los siguientes:

Indicar en la solicitud el tiempo de posesión por el solicitante y la de sus causantes si

fuera el caso; la fecha y la forma de adquisición del inmueble; la persona de ser el caso

que tenga inscrito derechos sobre el bien; nombre y dirección de su inmediato

transferente; los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los

bienes colindantes; finalmente se describirá el bien objeto del saneamiento con la mayorexactitud.

Certificación municipal o administrativa sobre la persona que ocupa el bien como

propietario o Poseedora.

Copia literal de los asientos respectivos de dominio de los últimos 10 años del predio

urbano o certificación que no está inscrito

En la solicitud presentada por el interesado, los testigos (no menos de 3 ni más de 6

personas, mayores de 25 años), declararán que conocen al solicitante y señalarán el

tiempo en que el solicitante viene poseyendo el inmueble.

Comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.

Formulario Registral debidamente llenado

Planos de ubicación y perimétricos suscritos por Ingeniero o Arquitecto Colegiados

Descripción de las edificaciones existentes, autorizadas por Ingeniero o Arquitecto

Colegiados

Memoria descriptiva del plano perimétrico firmado por Ingeniero o Arquitecto Colegiado

Informe técnico del verificador (Ingeniero verificador inscritos en el índice de

verificadores de la SUNARP)

¿Procedimiento de trámite en vía notarial?

El Notario notificará a la persona de quien el solicitante adquirió el bien, al titular registral delterreno y a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, las notificaciones se regirán


13/16




12

supletoriamente por lo establecido en el Código Procesal Civil, además el Notario tendrá que fijarcarteles en los lugares visibles de la edificación a regularizar y disponer que se efectúenpublicaciones en el diario El Peruano y otro de mayor circulación, conteniendo un extracto de lasolicitud por tres veces con intervalo de 3 días hábiles entre cada aviso.

El notario se constituirá en el inmueble a sanear, extendiendo un acta de presencia en la cualprecisará la descripción y características del inmueble, la posesión pacífica y pública del solicitante,la manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, este último trámite se realizarámediante acta notarial de presencia.

Transcurrido 25 días hábiles posteriores a la última publicación, si no se hubiera realizado ningunaoposición, el Notario elevará a escritura pública la solicitud insertándose los avisos, el acta depresencia y demás documentos que considere el notario o solicite el interesado.

Posteriormente Notarial remitirá la parte notarial y copias certificadas de los planos, a RegistrosPúblicos, a fin de que se proceda la inscripción definitiva de propiedad.

Si durante el trámite se produjera alguna oposición de terceros el Notario culminará el trámitecomunicando el hecho al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral correspondiente, pudiendo elsolicitante continuar el trámite en la vía judicial.


La persona que posee.


Notaria: 4 a 5 meses aproximadamente.

Registros Públicos: El trámite dura 7 días hábiles desde la presentación de la solicitud. Plazo en elque el Registrador califica la solicitud y sus anexos acompañados.



Notaria En la oficina de Registros Públicos - SUNARP.

b) FORMACION DE TITULO SUPLETORIO.

¿Qué es título supletorio?

Con el título supletorio se permite al propietario lograr que el Estado le confiera un título queacredite su dominio.


14/16




13

Se dice que título supletorio de dominio es un instrumento inmatriculador por excelencia,sustituyendo los defectos formales o estructurales o falta de exhibición de documentosfehacientes que acrediten la propiedad; ergo será el documento que sirva de sustento parainmatricular un predio.


Requisitos para la solicitar formación de título supletorio:

Que la propiedad materia de formación de título supletorio se encuentre dentro del radio

urbano.

Certificado registral negativo de propiedad.

Planos perimétricos y de ubicación. (Visados por la municipalidad de respectiva)

Formulario registral

Memoria descriptiva. (Visados por la municipalidad de respectiva)

Certificado de parámetros urbanísticos. Documentos que acrediten su derecho de propiedad.

Declaraciones testimoniales (de 3 a 6 personas mayores de 25 años).

Certificado de posesión expedida por la respectiva municipalidad.

Copia de DNI del solicitante.

Publicaciones de ley. (3 en el diario judicial los andes y 3 en el diario oficial el peruano,

cada uno con un intervalo de tres días hábiles)

Informe técnico de valorización del inmueble (verificador)

Certificado de numeración.

Certificado negativo de catastro (municipalidad).


El trámite dura 60 días.


En la Notaria


15/16




14

1.5 SERVICIOS LEGALES EN PROTECCION DE

PROPIEDAD


16/16




15

MICROJUSTICIA PERÚ

Av. Túpac Amaru Nº 876, 3er PisoTeléfono: (+51) 01-5427046Comas - Lima, Perú[email protected]

2014 (perú) manual protección e inscripción de la propiedad inmueble

Documents